按揭专业知识（共14篇）
按揭专业知识 篇1
君林地产/雍城地产专业基础知识问答
按揭知识
1． 贷款条件：有常住户口年满十八周岁（本地人不能超过70岁）具完全的民事行为能力的公民。
港澳同胞可不可以贷款？可以，台湾外籍人士与有长期居住权的华侨呢？可以，不过要本地人担保。
2．借款人年龄+贷款年限≤？岁70岁
公积金贷款的申请年限最长为多少？答：男的60周岁，女的55周岁
楼龄+贷款年限≤？年答：70年
3． 二手住宅、写字楼、别墅、商铺等物业申请贷款最高成数？
公积金贷款只有住宅可以申请，是7成商业按揭则为：住宅为7成，写字楼与别墅为6成，商铺为5成备注：以上均指贷评估价的成数
借款人及其配偶在任何一间商业银行有不良贷款行为记录，银行将不批准借款申请人及其配偶的贷款申请。
4． 商业贷款买家与卖家要提供的证件资料？公积金贷款还要提供什么资料？
客人：本人及其配偶的身份证原件，户口簿原件，婚姻状况证明，单位的收入证明，银行存折流水账，最好有大额存款，该银行供楼存折。
业主：本人及其配偶的身份证原件，户口簿原件，婚姻状况证明，房产证，该银行的存折（收款用）。
5． 申请贷款的流程
收件签件
档→银行送审→晒新图→房管局递件→出税单→交税过户→出新证→归→入抵押→出抵押→银行放款
6． 一个人的公积金最高可贷到多少额度？李先生现正用公积金贷款供一间天一新村，现想再用公积金贷款供一间丽晴轩，请问行得通吗？为什么？
答：一人最高可贷25万，二人或二人以上最高可贷50万；不行，因为必须还完款才可再用。
7． 知道什么叫组合贷款吗？
公积金贷款加商业贷款叫组合贷款。
8． 一般情况下银行的评估价会比成交价高吗？为什么？
答：不会，因为银行为了减少风险，会比较保守的评估，一般会比成交价低点。
9．如果是老师或公务员贷款能贷8成吗？让你保证贷7成，你会怎么回答？
答：不行，因为现在二手楼按揭最高只能贷评估价的7成，8成是不行的；因现在银行较
严，评估价等于成交价不太可能，因客户讲的一般为成交价7成，我们只能说尽量做到，但
不一定。
10．按揭的还款方式一般常用的有那二种？
答：有二种，一种是等额还款，另一种是递减还款；等额的特点是每期的还款额是相同的，本金与利息不一定相同。递减则是刚开始供楼时每期的供款较多，以后渐少。特点
是每期本金相同，便利息渐少，优点是整体供楼利息会相应低，但刚开始时压力会大点。
多数人喜欢选择等额，因为简单，也因为不是很懂。
11．什么人可享受下浮贷款利率？供楼时，利率有调整，有影响吗？
答：一般第一次供楼可享受；有，次年1月1日开始用新的利率。
12．赎契与转按你知道是怎么回事？
答：赎契就是提前还清银行的贷款，将房地产证从银行赎出来。按揭中的房屋如要出售，买家又是一次性付款的话，则要赎契，按道理赎契的钱要卖家出，但实际交易中有很多卖家
不愿意出钱赎契，所以要求买家赎契，但买家赎契是有一定的风险的，因为给了钱赎契出来
后房产证的名还是卖家的，如果这个时候卖家耍滑头，不配合去房管局递件或者一屋二卖就
非常麻烦了。
按揭中的房屋如要出售，买家又是按揭，交易就可选择转按。
13．不同银行能转按吗，商业贷款与公积金能转按吗？
答：不行。
14．提前还贷会罚款吗，有没有保险退？
答：提前还款银行一般会收取一个月的利息，有的银行会罚一定金额的违约金。
如原先有购房屋保险，则可退一定额的保险。银行会给保险单与还清贷款证明，可
到保险公司退。购房屋保险是防止房屋受自然灾害或意外事故时提供保障。发生事故时
购房者与银行都可起到一定的保障作用，以前银行是强制性的要购房者投保，现在则不
一定。
现在的直客式一般不收买方房屋保险，所以费用比较便。专业近按揭要求客户买保
险还有一个好处，可使客户提高信用程度，有利于批贷。
15．用公积金贷款需要满足什么条件？
答：首先公积金必须在广州缴存，广州市户口必须缴存半年以上才可，非广州市户口要
缴一年以上。如果中途中断缴存后又续缴，则按续缴半年后才可申请。
16．什么情况下可以提取公积金？
答：
一、购房之后（不是之前）可以申请提取，每半年提取一次，直至提取额等于购房款（按
揭的则为购房款与银行利息之和。
二、建造、翻建、大修（非屋内大装修，是指危房的大维修，要有批文的）自住住房的可
提取一次。金额不超过建造、翻建、大修费用。
三、租房自住的，半年一次，不会超出实际支付房租。
四、离休、退休的。
五、完全丧失劳动能力的，并与单位终止劳动关系的。
六、户口迁出广州市或出境定居都可。
17．二手房贷款最长可贷几年，最短可贷几年几万？
18.请记住常用的几个数据？
答：个人贷款万元月供5年192元10年111元15年83元
25年63元30年59元
月利率见最新利率表
公积金按商业的数据各减6元即是。
19．补充：
一、公积金在五家国有银行都可办理。
二、20年71元
按揭专业知识 篇2
启发笔者提出房地产专业服务概念的是最近广州市房地产中介协会按揭分会的成立。
广州市房地产中介协会按揭分会是今年8月份正式成立的, 在借按揭分会成立之机宣传按揭行业的时候, 才发现很多人包括房地产中介业内人士也并不很了解房地产按揭行业, 不了解这个行业的业务情况。
广州的按揭服务业是随着二手房银行按揭业务的开展而兴起的——二手房卖出时, 如果有抵押贷款未还完, 买家是不会愿意按市场价接手的, 而银行也不会愿意给抵押贷款尚未还完的二手房继续提供贷款, 因为在第一顺位的抵押权解除之前, 为买方提供抵押贷款的银行得不到抵押物的全值保证 (因为买方贷款银行只有在原业主的贷款银行之债权全额清偿以后才能够从抵押物变现中获得清偿, 这往往已经不足以清偿买方贷款银行的债权了) 。而原业主偿付银行贷款债务又需要资金, 往往原业主需要将房屋卖出获得价款之后才能有足够资金清偿其贷款, 这就形成一个“死结”。在这种情况下, 按揭服务公司可以为买卖双方提供短期融资服务或担保服务。最开始出现的是后一种情况, 而且往往这时的按揭服务公司是和贷款银行有某种渊源的公司, 只有这样, 银行才会相信按揭公司的担保承诺。
紧随着上世纪末房改末班车的是大量房改房的上市, 这带动了二手房市场的快速发展, 随之而来的是房地产经纪行业的蓬勃兴起。一些大型的经纪公司开始建立自己旗下的按揭公司, 这些按揭公司不仅承揽二手房交易过程当中的转按揭服务, 还开始承接经纪公司撮合成交后的交易过户手续办理业务。这时按揭公司的业务已经发生了变化, 变得类似美国从事Escort业务的公司。在美国, Escort指的就是协助买卖双方办理交易过户的相关手续。
按揭公司业务做大以后, 有的还进一步渗透到银行的业务当中, 例如有些按揭公司会为一些经过筛选的客户提供补充贷款, 这些客户可能因为种种原因不能从按揭银行获取足额的贷款, 但以经纪公司和按揭公司对客户的了解, 认为其具有足够的还款能力, 或者按揭公司愿意冒一些风险来获取更高的收益 (这就类似美国的次级抵押贷款sub-prime mortgage提供者的角色了) , 按揭公司就会向这类客户提供一部分贷款。还有一种情况是:按揭公司为其客户提供连带担保, 保证在客户不能还款时及时无条件地代客户向银行还款, 使得银行能够进一步降低贷款风险, 以换取银行进一步的利率优惠。但其中的利率差价并不是由贷款客户享有, 而是归按揭公司获得。在这种情况下, 按揭公司也是间接从事了金融业务, 分享了金融利润。在按揭公司做大之后, 还自然发挥了金融超市的功能:将各家银行的抵押贷款产品集中展示在按揭公司, 客户可以通过按揭公司选择合适的银行贷款, 能够在最短时间内获得利率最优惠的抵押贷款。可见, 按揭公司的业务在不断演进和深化, 其业务也变得更加综合和复杂。
但正因为按揭公司业务的综合性和复杂性, 对此类公司的监管目前也成为一个难点:因为其并未获取金融牌照, 不属于非银行类金融企业, 因此银行业监理部门是不对其进行监管的;又因为其业务大量涉及金融, 一些地方的房地产市场监管部门担心对其监管超出自身的监管能力, 也不敢轻易将其纳入监管范围。
广州市的房地产按揭服务公司发展比较成熟, 有一定规模的专业按揭服务公司有40余家。4家大型的房地产经纪公司 (中原、满堂红、合富、兴业) 各有自己旗下的按揭公司 (各自对应的是汇瀚、亿达、保来和亿诚) 。另外有两家规模比较突出但不依托房地产经纪公司的按揭公司 (竞宇和良策) 。还有其他一些按揭公司如盈联和保益也都有足够的规模。这些公司在广州市房地产中介协会成立时都积极加入了中介协会, 但他们也认为按揭业务和经纪代理业务有较大的区别, 相比房地产经纪人员, 从事按揭服务的人员不仅需要有房地产经纪方面的知识, 更需要强调其与按揭业务相关的能力和知识, 例如房屋交易登记过户的程序、金融业务知识, 等等。由这些公司发起, 广州市房地产中介协会积极推动, 经过将近一年时间的酝酿和筹备, 广州市的房地产按揭行业成立了按揭分会。
按揭分会成立之后, 在宣传这个行业的时候, 笔者认为, 应该将房地产估价、经纪、按揭服务等相关行业都纳入房地产专业服务的统一大平台, 因为这些专业服务往往具有上下游产业链的特点, 相互直接关系密切, 业务往来频繁, 甚至是你中有我、我中有你。将各种房地产专业服务整合加以宣传, 可以更有利于这些行业的发展和规范。
按揭专业知识 篇3
启发笔者提出房地产专业服务概念的是最近广州市房地产中介协会按揭分会的成立。
广州市房地产中介协会按揭分会是今年8月份正式成立的，在借按揭分会成立之机宣传按揭行业的时候，才发现很多人包括房地产中介业内人士也并不很了解房地产按揭行业，不了解这个行业的业务情况。
广州的按揭服务业是随着二手房银行按揭业务的开展而兴起的——二手房卖出时，如果有抵押贷款未还完，买家是不会愿意按市场价接手的，而银行也不会愿意给抵押贷款尚未还完的二手房继续提供贷款，因为在第一顺位的抵押权解除之前，为买方提供抵押贷款的银行得不到抵押物的全值保证（因为买方贷款银行只有在原业主的贷款银行之债权全额清偿以后才能够从抵押物变现中获得清偿，这往往已经不足以清偿买方贷款银行的债权了）。而原业主偿付银行贷款债务又需要资金，往往原业主需要将房屋卖出获得价款之后才能有足够资金清偿其贷款，这就形成一个“死结”。在这种情况下，按揭服务公司可以为买卖双方提供短期融资服务或担保服务。最开始出现的是后一种情况，而且往往这时的按揭服务公司是和贷款银行有某种渊源的公司，只有这样，银行才会相信按揭公司的担保承诺。
紧随着上世纪末房改末班车的是大量房改房的上市，这带动了二手房市场的快速发展，随之而来的是房地产经纪行业的蓬勃兴起。一些大型的经纪公司开始建立自己旗下的按揭公司，这些按揭公司不仅承揽二手房交易过程当中的转按揭服务，还开始承接经纪公司撮合成交后的交易过户手续办理业务。这时按揭公司的业务已经发生了变化，变得类似美国从事Escort业务的公司。在美国，Escort指的就是协助买卖双方办理交易过户的相关手续。
按揭公司业务做大以后，有的还进一步渗透到银行的业务当中，例如有些按揭公司会为一些经过筛选的客户提供补充贷款，这些客户可能因为种种原因不能从按揭银行获取足额的贷款，但以经纪公司和按揭公司对客户的了解，认为其具有足够的还款能力，或者按揭公司愿意冒一些风险来获取更高的收益（这就类似美国的次级抵押贷款sub-prime mortgage提供者的角色了），按揭公司就会向这类客户提供一部分贷款。还有一种情况是：按揭公司为其客户提供连带担保，保证在客户不能还款时及时无条件地代客户向银行还款，使得银行能够进一步降低贷款风险，以换取银行进一步的利率优惠。但其中的利率差价并不是由贷款客户享有，而是归按揭公司获得。在这种情况下，按揭公司也是间接从事了金融业务，分享了金融利润。在按揭公司做大之后，还自然发挥了金融超市的功能：将各家银行的抵押贷款产品集中展示在按揭公司，客户可以通过按揭公司选择合适的银行贷款，能够在最短时间内获得利率最优惠的抵押贷款。可见，按揭公司的业务在不断演进和深化，其业务也变得更加综合和复杂。
但正因为按揭公司业务的综合性和复杂性，对此类公司的监管目前也成为一个难点：因为其并未获取金融牌照，不属于非银行类金融企业，因此银行业监理部门是不对其进行监管的；又因为其业务大量涉及金融，一些地方的房地产市场监管部门担心对其监管超出自身的监管能力，也不敢轻易将其纳入监管范围。
广州市的房地产按揭服务公司发展比较成熟，有一定规模的专业按揭服务公司有40余家。4家大型的房地产经纪公司（中原、满堂红、合富、兴业）各有自己旗下的按揭公司（各自对应的是汇瀚、亿达、保来和亿诚）。另外有两家规模比较突出但不依托房地产经纪公司的按揭公司（竞宇和良策）。还有其他一些按揭公司如盈联和保益也都有足够的规模。这些公司在广州市房地产中介协会成立时都积极加入了中介协会，但他们也认为按揭业务和经纪代理业务有较大的区别，相比房地产经纪人员，从事按揭服务的人员不仅需要有房地产经纪方面的知识，更需要强调其与按揭业务相关的能力和知识，例如房屋交易登记过户的程序、金融业务知识，等等。由这些公司发起，广州市房地产中介协会积极推动，经过将近一年时间的酝酿和筹备，广州市的房地产按揭行业成立了按揭分会。
按揭分会成立之后，在宣传这个行业的时候，笔者认为，应该将房地产估价、经纪、按揭服务等相关行业都纳入房地产专业服务的统一大平台，因为这些专业服务往往具有上下游产业链的特点，相互直接关系密切，业务往来频繁，甚至是你中有我、我中有你。将各种房地产专业服务整合加以宣传，可以更有利于这些行业的发展和规范。
在本文刊发之时，适逢中国房地产估价师与房地产经纪人学会2012年全国年会即将召开，全国各地的同行将在年会上对包括房地产按揭服务在内的房地产专业服务进行交流和讨论，相信会对这个概念的内涵和外延界定得更为清晰。
按揭专业知识 篇4
领了结婚证男方按揭买房必须写两个人的名字吗
依据我国相关法律的规定，领取结婚证后，男方按揭购买的房屋并不一定要写两个人名字的，如果是婚前男方按揭购买的，可以只写男方的名字。
《中华人民共和国婚姻法》
第十九条 【夫妻财产约定】夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
有贷款的房子如何过户
有贷款的房子是比较麻烦的，但这也是生活中比较常见的房产问题。下面将简要地讲解，有贷款的房产办理过户的流程：
首先，房子转让前应该事先通知按揭银行。
通知银行后，如果受让人也需要通过贷款来购买房屋，则需要银行委托律师事务所对受让人进行贷款审查。受让人符合条件后，银行会与受让人签订贷款合同。 实践中，银行会与出让人与买受人签订附属合同，约定出卖人将房屋产权完全过户给买受人处，并见证房屋买卖双方签订的买卖合同真是有效，贷款合同才能完全解除，同时银行与受让人的贷款合同正式生效。
最后，出卖人和买受人与银行委托的律师同时到房地产交易中心办理相应的产权过户手续，将房产证更名，然后将房产证交由银行进行收押。
★ 属猴本命年可以买房吗
★ 表扬信可以怎么写
★ 夫妻协议离婚书怎么写
★ 夫妻房产公证协议书怎么写
★ 夫妻忠诚的承诺书怎么写
★ 普通员工年终工作总结可以写什么格式
★ 周记可以写什么
★ 续写你的名字
★ 转正申请书可以替写
按揭贷款流程 篇5
（1）客户如选择按揭贷款作为付款方式，我们应在客户付款签约前向该客户讲清按揭贷款的种类、申请条件、还款年限、还款方式、计息标准、利率、需要向银行提供的证明资料等全部流程的详细情况。
（2）根据客户实际情况，帮助客户判断选择最佳按揭方式，因为我们的项目是商业产权部涉及公积金，也就没有这方面的集体学习，但是商业贷款一定要详细介绍。
（3）在客户补足大定金后，带领客户来现场财务处领取收入证明空白表格，并请认购人夫妻双方规范填写后由各自工作单位签章确认（个体经营者须提供企业营业执照、法人代码证、半年内的公司财务报表、纳税证明等足以证明其具备还款能力的相关资料，单身的要开具单身证明。）。
（4）客户付完首期款（我们是总房款百分之五十）签约后将首付款收据复印件、收入证明及相关资料交与现场财务，并在专业人员的指导下规范填写贷款申请，再由开发商专业人员交与协议银行。
（5）银行根据客户的申请和相关证明对借款人夫妇的单位或企业进行核查
（6）银行核查通过后，通知借款人去银行签署借款合同同时交纳保险费，并设立还款帐户。
（7）银行将认购人所借款项（风险金除外）拨到开发商帐户后，通知借款人次月开始还款。
（8）客户在办理完产权证、他项权证等抵押手续后，将贷款中风险金部分拨到开发商帐户后，由开发商通知认购人去开发商处办理进户手续、领取钥匙入伙。
按揭流程 篇6
1、申请贷款（同时签定贷款合同，不给任何资料）
首先要告诉：
房屋名称
地址
面积
楼层
建成年代
成交价格（可高报成交体格，能多贷款）
2、评估
要评估公司评估（1-2个工作日）
每评估一次评估公司收取500元
所需资料：
业主身份证复印件
房屋平面图复印件
房产证复印件
3、签贷款合同
（客户）买方所需资料：
⑴、（境内客户）要带资料：身份证
户口本
收入证明
资产证明（大额存单、房产）
学历证明（大学以上学历证明）
工资流水
婚姻证明
外地人需提供暂住证
30%的首付款收据
网签合同原件（由我们准备网签合同，并让双方签字）
已婚：配偶的身份证
户口本
工资流水
收入证明
未婚：单身证明
注意：世界五百强、央企、公务员、不需要收入证明，但必须要工资流水 ⑵、（境外客户）要带资料：居留状况证明：就业证（学生证）
一寸蓝底照片6张
护照（原）复印件
涉外审批单：居留状况证明
中文公证译本
房产证（原）复印件
买卖双方身份证（原）复印件中文公证译本：姓名证明
护照证明
（业主）卖方所需资料：身份证、户口本
配偶的身份证、户口本
房产证
划款账户
婚姻证明（结婚证-照片面和内容页、单身证明、离婚证或民事调解书）
离婚：财产分割书
死亡：遗嘱、死亡证明（没遗嘱的先去房地局更改产权人）
赠予：要交1%土地增值税、契税、2%评估费（评估值的2%）
4、银行审批（7-15个工作日）
5、产权交易过户
6、办理抵押（它项权利给银行）
7、银行放款
注销抵押流程
1、申请提前还贷（1个月时间）
2、去银行还贷（半个小时）
3、7个工作日，银行给你的资料有：⑴、结清证明
⑵、解除抵押关系协议
⑶、买卖合同正副本（要房产证、土地证）
⑷、它项权利证明
拿以上资料去：房地产交易中心（产地局）解除抵押（1天时间）
办一手房证所带资料
1、买卖合同正副本
2、契税发票
3、公共维修金的发票
4、身份证（原）副件
5、房屋平面图2张（开发商给的2张，贴在房产证上面有个章的）
6、土地平面图2张（开发商给的2张，有章）
开发商要给你：
开发商法人代表身份证副件
法人代表身份证（原）副件
开发商法人授权委托公证书
营业执照副件加公章
代理人身份证
开发商公司公章
买卖流程
1、了解
了解客户的需求：预算面积朝向楼层装修景观佣金避税配套诚意家俱家电付款方式交通设施
了解业主的需求：预算面积朝向楼层名称景观是否按揭
产权状况付款方式特别要求卖房意图是否有租约
2、促销
⑴、要学会煽动客户，让他产生好奇心，再卡时间、卡条件、卡价格→促销 ⑵、明确目的性，每天的工作重点是：议价、推盘
⑶、要做到产品比别人好，才能占到优势
⑷、占胜别人：勤奋、产品格价底、专业知识强
⑸、灵活运用推房技术，要学会举一反三，把顺序倒过来推房
⑹、看完房后就要避客户，要么避死，要么买。
3、约看、带看
⑴、由远到近
由次到主
通过以上二个重点来了解客户的真正需求
⑵、二次看房（对第二次看房进行准备）
对客户的问题必须一问一答，没问就别打
⑶、多听、多看、少说、多做
4、议价
⑴、谁先出价 谁先死勇于出价
⑵、坚持（坚持度越高，可信度越高）咬住你出的价，死不松口，业主就会相信你有真客户
5、收意向金
⑴、体现客户诚意度
⑵、有和业主谈价的本钱（见钱眼开，便于我们谈价）
⑶、稳定客户（以防客户反悔）
⑷、第一时间转定金（第一时间签合同，以防业主反悔）
⑸、确定佣金
6、坚持（什么时间都得长期坚持）
7、签合同
时间、条件、价格、税费、面积
8、房屋交验
网签资料：房产证身份证价格
交税资料：纳税申请表身份证（原）复印件房产证（原）复印件
银联卡契税购房发票（原）复印件 网签合同
过户资料：网签合同房屋权属转移登记表存量房资金自行划转申明
房屋登记表房屋平面图2份双方身份证（原）复印件
家庭成员申报表户口本（由于是以家庭的名义购）
租赁流程
1、了解
①、业主：名称、位置、楼层、面积、朝向、景观、会所、车位、佣金、价格租期、发票、产权人、家具家电、起租时间、对客户的要求、付款方式 ②、客户：名称、位置、楼层、面积、朝向、景观、会所、车位、佣金、价格租期、发票、产权人、家具家电、起租时间、对客户的要求、付款方式
个人或公司签约、家庭成员、币种、户型
民用住房税：5%发票税商业税：8-25%发票税
2、促销
①、了解清楚客户的需求后——卡条件，卡价格，卡时间
②、必须保证我们的利益最大化（要给客户设定一个条件和时间）
3、带看
①、什么话都不讲，反复强调我们定的条件，价格，时间
②、跟业主确定拥金
4、议价
①、所有的东西要围绕拥金做文章
②、国籍、租金、家具家电、附加条件（物业取暖）
③、再次明确拥金时，必须精确到金额
④、暗示：房子是公司给客户租的，预算是10000元，多1500元，怎么拿出来呢?或直接说公司的行政要拿回扣。
5、签约
英飞特:卖LED也按揭 篇7
从瓶颈中发现机会
华总虽然是搞技术的，但商业嗅觉灵敏。2007年，他创办了英飞特电子，主营业务是大功率的驱动器。此时，他一直在关注LED照明技术，但真正让他感觉到机会来临是在2008年4月。
当时，他考察发现：LED照明节能效果明显，行业呈蓬勃上升之势，而国家的产业政策也对LED照明产业起着巨大的推动作用。然而，LED照明行业有一个很大的技术瓶颈——LED驱动器。LED驱动器相当于LED灯的心脏，为LED灯提供稳定的电源，LED灯的使用寿命很大程度上取决于驱动器的使用寿命。据了解，LED灯当时主要应用于城市路灯、隧道灯等地方，往往工作在刮风、下雨、高温、雷电等恶劣的环境中。“在南方一些城市，一场雷阵雨过后，LED路灯就灭掉了一大批。”华桂潮说，问题90%以上都是出在驱动器上。
看到这一行业瓶颈，华桂潮意识到机会来了。
2008年5月，英飞特电子开始转型生产LED驱动器，由于之前已有多年的技术积累，英飞特电子一炮而红，生产的驱动器转换效率比同行高出了5%-10%左右，让LED灯的寿命延长了2-3倍。很快，英飞特电子成为国内外许多大企业的驱动器供应商，其客户包括欧司朗、飞利浦等。
延伸产业链再创业
其实，创业对于华桂潮来讲，已经不是第一次。
1993年，华桂潮曾在美国创办了VPT公司 (一家从事电源技术研发制造的企业) ，不过运作并不成功。1999年回国后创办的伊博电源，后来被美国上市公司Belfuse收购。创办英飞特电子，华桂潮曾决心这将是自己最后一次创立新公司。
然而，这个决心很快就被市场带来的机会所改变。2009年，华桂潮创立了英飞特光电，主要研发LED照明的终端产品。“这将是一个比驱动器大几十倍的市场。”华桂潮说，“从全球来看，LED照明市场将在未来几年超过万亿元。”他说。这一数据是有根据的，两年前韩国计划在2015年，将全国的照明灯30%由LED灯取代，然而在2010年，韩国已经将这一计划提前到了2012年。
白炽灯退出历史舞台已经成为必然，而节能灯的高频闪、汞污染、紫外线危害也越来越受到全球各国的重视。相比之下，LED灯则在实现了完全环保的同时，还把节能灯的节能效率提高了50%-70%。华桂潮认为，在国家节能政策的推动下，LED照明的时代已经到来。
在这样的商业前景驱动下，国内LED公司大量涌现，并呈现鱼龙混杂的状态。英飞特光电承袭了英飞特电子在驱动器上的技术优势，延伸了其产业链。在国内电源技术领域，华桂潮是个领军人物，这使得英飞特在技术人才方面很快就形成了虹吸效应。
风险投资的嗅觉是极为灵敏的，他们很容易在群雄并起的市场找到潜力股，而英飞特就是这样的一个典型。不过，华桂潮却淡然处之。他告诉记者，现在公司正处于高速增长期，自己还需要将更多的精力投入到战略规划及技术开发中去。而很多风险投资商的尽职调查长达半年时间，自己根本没有时间应付。但是浙江本地的华睿投资，由于对英飞特公司比较了解，因此只谈了两三次，就决定投资了。
虽然大多数时候在拒绝投资人，但是华桂潮并没有放弃通过资本杠杆来加速企业发展。2010年底，华桂潮决定将英飞特电子和英飞特光电合并。在他的规划当中，未来可能通过上市的方式为企业的发展获取更强的资本推动力。
选择与标杆企业合作
尽管LED灯有着诸多的节能优势，但一只LED灯比节能灯的价格高出了近10倍，这对于寻常百姓来讲，要想普及并不太容易。因此，LED灯市场的首要突破口还不在于家庭用户，而在于工业商业等用电大户。
据英飞特光电副总龚文华介绍，以浙江一家五星级酒店为例，每年的照明用电费用为123.79万元，而在使用LED改造后，照明电费降低至32.53万元。除此之外，国家还会给予采购企业一定的节能补贴。
虽然已经有越来越多的企业开始考虑更换LED照明产品，然而由于LED价格昂贵，首期投入比较大，还是有不少企业望而却步。在这样的情况下，“对于首期投入有顾虑的企业，英飞特采取一种合同能源管理 (EMC) 的模式来解决这一问题。”华桂潮说。
据介绍，所谓EMC模式，就是英飞特免费把客户所有的灯具都换成英飞特的LED灯具，双方签订一个3-5年的合同，用户将节约下来的电费按比例分期支付给英飞特。“类似于买房子的按揭。”龚文华说，EMC模式对于英飞特来说，从长远来看是比单纯卖灯收益更高。但龚文华也坦陈：EMC模式存在的最大问题是诚信。比如，客户不能按期支付费用，此时EMC项目的业务人员就变成了讨债员。因此在这一模式实施前期，英飞特的做法是先选择和标杆型企业合作，这样风险就会低很多。
选择标杆型企业，除了能降低合作风险外，还有更多的附加价值。据龚文华介绍，某国际连锁超市在选择LED合作伙伴时，显现出特有的严谨。他们在杭州一家门店前立了两块电子显示牌，一块连接的是店内一组传统照明灯具的线路，而另一块显示牌连接的则是更换了相同数量的英飞特LED灯的线路。相同的数量，相同的用电时间，用电量的差别明确地显示出来了。经过半年测试，该连锁巨头最终成为了英飞特的战略合作伙伴。
“选择大型商超的另一个好处是传播效应好。”龚文华说，在城市里，这很容易成为后来客户的样板工程。
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购置厂房 按揭帮忙 篇8
然而，扩大再生产，即意味着资金的大量投入，其中包括购买设备、扩充市场、原材料采购等等方面，更大的一笔投入则是购置厂房。只有这些都得到落实，公司才有可能将机遇真正落实为发展，而资金就是先决条件。吴先生想到的是，公司需要通过银行贷款取得融资，而且刻不容缓。他希望由专家来为他做系统的融资规划。
敏锐嗅觉占市场先机
2000年，是吴先生事业起步的原点。在那一年，他和其他十多位自动化控制领域的技术人员，一起来到了开发区创业中心，共同投资创建了一家主要为发电厂、变电站生产自动化集控设备的高科技企业。在公司成立伊始，吴先生和伙伴们为这一婴幼儿期的企业上倾注了无数心血，在科技创新上狠下苦功。功夫不负有心人，短短三年时间，吴先生的企业先后取得了多项软件著作权、国家级创新项目立项，还注册了多项专有商标，通过了ISO质量体系认证。吴先生深知，企业必须在技术突破和市场开拓两方面同时迈开大步，因此公司在电力自动化领域科技创新取得了骄人业绩的同时，积极加快产品市场化。
2005年，吴先生敏锐地感觉到，我国沿海等相对发达地区电力建设已基本趋于饱和，而中西部地区的电力建设起步相对较晚。公司前期的主要业务范围集中在长江三角洲一带，为进一步拓展新兴市场，在吴先生的决策下，公司的业务在2005年开始向我国中西部地区倾斜。凭着对市场的灵敏嗅觉，吴先生的公司成功地成为进入中西部市场较早的企业，因为竞争有限，并且拥有一定的技术优势，市场得以快速拓展，尤其在云贵地区、甘肃地区的绩效非常显著。
经过前后八年的积累，吴先生公司的产品已经被广泛运用于电力系统、冶金系统、石化系统、铁路系统，能够为不同行业不同客户提供全方位自动化配套服务。公司的员工也从原来的十多名发展成现如今300名，并在上海以外拥有多个常设办事处，厂房从原来百余平方米发展到2000平方米。
机遇带来资金挑战
2008年，我国西部地区受雪灾、地震影响，部分地区基础设施有一定程度的破坏。但与此同时，灾后重建、后续开发等一系列的工程，对发电厂、变电站需求大幅增加，这对吴先生公司而言是一个巨大的机遇。对此吴先生信心满满：“我们公司有稳定的技术质量、个性化的客户服务、高效的售后相应机制这三驾马车的支撑，此番一定会在西部地区有更大的作为。”于是，在他的积极部署下，公司立即做出反应，在严控产品质量的同时加大了西部市场拓展的力度。
然而，新的市场机会给企业带来新的发展机遇的同时，也带来了新的挑战。新的市场订单，需要公司增加生产材料的采购投入，并且也势必要求增加流动资金以用于经营周转。不仅如此，为了迅速提升产能，紧抓市场，吴先生也面临着因企业购置新厂房和生产设备而产生的资金缺口。“我们大概还需要购置工业园区全新厂房大约2000平方米，全新生产设备四套，这算下来是一笔不小的投入。”
农行个人按揭资料 篇9
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
我叫_________，现年____岁，在___________________________工作，月总收入（大写）____________元，配偶（姓名）_________，以我名义购买位于广平县力尔大道南段西侧的广平江南雅苑小区住房一套，位置_____号楼_____单元_____层____号，建筑面积__________平方米，需要资金______________元，已预交_____________元，由于资金不足特向贵行申请个人住房按揭贷款______万元，期限_____年，愿用我夫妻双方共同收入，每月按期偿还贷款本息。如不能按期偿还，同意将所有购买房屋交给你行处置，以便归还贷款本息。
当否，请贵行给予支持。
借 款 人：____________________ 办公电话：____________________ 宅 电：____________________ 手 机：____________________
年 月 日
收 入 证 明
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
_________(身份证件名称及号码_______________________)系我单位员工，自____年___月___日进入我单位工作至今，现在部门担任_________职务。近一该员工税后月均收入人民币_________元，（含税后的工资，奖金，津贴，住房公积金，股份分红及其他收入）。
本单位保证上述证明真实，有效。
单位公章：
年 月 日
单位地址________________________________ 单位人事部门联系人（签字）______________ 单位人事部门固定电话____________________
诚 信 保 证 书
中国农业银行广平县支行：
本人作出如下诚信保证：本人家庭（包括本人，配偶及未成年子女）目前实有住房_____套。如果本人上述保证不实，贵行有权依据法律法规，国家金融政策以及中国农业银行信贷政策，对本次借款的金额和利率进行调整，并记作不良记录，且无需另行通知本人。
诚信保证人：
年 月 日
承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
河北日兴房地产开发有限公司：
我自愿申请住房贷款，本人保证按借款合同约定按月准时足额偿还贷款本息。如违约，贷款人处置抵押房产时，同意将未抵押的车库（储藏室）一并进行处置，同时我本人自愿接受借款合同约定的处置条款，自愿接受河北日兴房地产开发有限公司协助农行催收，采取必要的物业管理制约措施。
承诺人：
年 月 日
同 意 抵 押 承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
本人承诺：同意以位于河北省邯郸市广平县力尔大道南段西侧街道江南雅苑小区____号楼____单元____号的房产（购房合同编号_______第_______号）作为抵押物，为借款人________（身份证件名称及号码_______________________________）因购买河北省邯郸市广平县力尔大道南段西侧街道江南雅苑小区____号楼____单元____号的房屋向贵行借款所产生的债务提供担保。具体担保义务与责任以贵行与借款人签订的借款合同中有关约定为准。
本承诺不可撤销。
抵押人（签字）：
抵押人（签字）：
身份证件名称及号码：
身份证件名称及号码：
****年**月**日
共 同 还 款 责 任 书
借款人__________，在中国农业银行股份有限公司广平县支行申请办理个人住房贷款____万元，期限____年。本人与借款人________为_________关系，作为借款人家庭成员愿意对贷款承担共同还款责任，在借款人未按合同约定归还贷款本息的情况下，本人承诺自愿履行还款责任，否则愿意承担责任。
借款人配偶（签字、手印）：
****年**月**日
同 意 担 保 承 诺 书
中国农业银行股份有限公司广平县支行：
借款人_________因购买广平县力尔大道南段西侧的江南雅苑小区_____号楼_____单元____号住房一套，由于资金不足，特向贵行申请个人住房贷款_____万元，期限_____年，用于支付购买房款。我自愿为其贷款提供全程连带责任担保，如借款人不能按期偿还本息，同意代为偿还相关款项，直至全部还清。
担保承诺人：
按揭办理流程(商) 篇10
请携带
1身份证原件
2户口本原件（集体户口取出集体户口自己那一页）
3结婚证原件
4婚姻证明原件
5收入证明原件（收入证明上电话请留坐机号码）
6银行流水半年（携带本人身份证前往银行柜台办理）
7无房证明原件
地址：郫县房管局
线路：1开车 西区大道一直直行看到龙腾火锅牌子后再右拐即可到2公交 305路至郫县东大街站下，问一下和平街即可
有未成年子女要查其名下无房，子女无身份证携带其户口本，请有曾用名也要查曾用名下无房
与“假按揭”共舞，谁傻？ 篇11
“支持购房”的房贷新政还未落实，各地一手住房签约量已出现暴升局面，购房者果真迫不及待？业内人士说，这不过是开发商自买自卖的把戏。假按揭再次成为人们关注的话题。
银行无奈成“假按揭”原告
2008年11月29日，有“断供第一案 ”之称的漾日湾畔断供案，在深圳市中级人民法院开庭。该案成为虚假按揭的典型范例。
原告招商银行蛇口支行及被告漾日湾畔业主潘先生的代理律师，围绕被告从深圳国基房地产开发公司处接过的房屋按揭是否为假按揭展开舌战。
原告代理律师认为，由于购房合同和按揭合同都有被告亲手签名确认，说明按揭合同有效，被告未履行借款合同的义务，存在违约责任，请求判令业主潘先生偿还剩余贷款88.42万元。
被告代理律师在答辩状中称，2003年11月，由国基地产开发的漾日湾畔开盘。因销售不佳，国基地产工作人员求被告帮忙在一份空白买卖合同及一份招行个人购房借款合同上签字，并约定购房首期款及按揭供楼款均无需被告承担。应国基地产要求，被告还在“深圳市预售商品房注销合同备案登记申请书”、“解除房产买卖合同协议书”及两份“声明”上签名。其中一份“声明”要求被告向国基地产声明自己未实际缴付涉案房产首期款和供楼款，不承担购楼和按揭的责任和义务，并应随时配合国基地产办理退楼或回购手续；另一份“声明”则为被告向招行声明，同意将抵押的涉案房产交由国基地产回购，回购款用于偿还按揭本息。2005年3月，国基地产资金链断裂，无法如期继续按月支付本息，其向贷款银行出具一份盖有国基地产公章的“确认已交房款声明”，称房屋购买人已向国基地产支付全部首期款并通过按揭方式支付其余房款，房屋产权归属业主。原告招商银行蛇口支行工作人员口头告知被告，房产已抵押给银行，产权清晰，只要继续供楼，不再追究房屋首期款及前期供楼款，并可很快办好房产证，被告随即接过国基地产供楼的接力棒。
国基地产在2006年6月宣告破产，法院指定的清算小组因在账目上查不到被告的首期房款缴纳记录，该房产权证无法办理，在这种情况下，自2008年1月起，被告停止供楼。
被告代理律师认为银行参与了假按揭。理由是涉案房产价格比同期同地点房产价格高出许多。此外，银行放贷时未向被告作任何通知和确认。国基破产前，已断供达9个月，在这9个月的时间里银行并未追究被告责任，银行明显存在与国基地产合伙欺骗被告的嫌疑。
原告代理律师则表示，贷款审批时，国基地产向其出具带有双方签字确认的购房合同、按揭合同及付清首期款的收据，银行无法查实被告是否向国基地产支付首期款。至于国基地产与被告是否改变贷款用途，银行无法得知，也不存在违规放贷的事实。而购房合同中约定的购房价格属商业行为，地点、楼层、户型和朝向不同，价格均存在差异，银行无法干预。
原告代理律师还认为被告有参与零首付与假按揭的嫌疑。他称，被告有可能为规避首期款，而与开发商合谋拔高房价，以达到零首付目的。
国基地产破产清算小组作为庭审第二被告作陈述。其代理律师表示，国基地产在销售过程中的确存在通过假按揭从银行套现的情况。
业主因“假按揭”欲哭无泪
在西安安东街居住的胡先生说，他们所居住的项目是2002年交的房，但房产证一直没办下来。去年6月，银行过来要收他们十几户的房，原来房屋被开发商以假按揭的形式抵押给了银行。现在开发商承认是一房两卖，但又说资金困难，业主们要想继续住房，就需要归还开发商所欠银行的按揭款。
2008年4月6日，某银行起诉李方和金地公司。起诉状称，合同履行一段时间后，“第一被告李方开始拒不履行按期还款义务”，截至2008年3月21日，“李方已累计多期未供款。银行多次向两被告催收欠款，被告至今未清偿欠款，也未作出继续履行合同的意思表示”。4月23日，李方收到法院的《民事裁定书》，才想起3年前的那些签字，才知道自己得马上归还银行近27万元。他在答辩状中写道，遭此横祸，他欲哭无泪。金地公司早就成了没有钱的“空壳公司”，假按揭的房子也早已断供多时。于是，当初帮助金地公司完成假按揭手续的那些人，随时可能成为银行方面的被告人。张丽是购买李方名下房子的人,她购买的房子原本就已经抵押给了银行，她与发展商之间的买卖合同因此无效，她和其他购买了虚假按揭房子的小业主们，很可能要从已经住了两年多的房子中被扫地出门。同时，由于金地房地产公司的负责人已经逃匿无踪，即使小业主们的官司胜诉，他们也不可能从发展商那里讨回房款。
张丽夫妇也睡不着觉，因为“如果法院一判，我们就没地方住了”。假按揭就像一根绳子，把他们与素不相识的李方套在了一起。
诸如此类的事件在各地不断上演，各方当事人都称自己是受害者，谁才是真的受害人？
假按揭操作秘籍：
左手卖给右手的假按揭其实不是什么复杂的金融骗术，办理程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。在房价处于上升趋势时，这种虚假按揭对各方都有利，作为抵押品的房屋名义上的增值掩盖了一切风险。但若处于下降趋势，则银行风险剧增。多年来的房价上涨助长了这种行为，银行也在利益均沾下睁只眼闭只眼，但当房价处于下行阶段时，其危害性就暴露无疑。
“假按揭”行为的表现特征是:
1.无购房事实按揭,即开发商通过其内部员工，关联企业员工或甚至伪造假身份证，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来的款项归还开发商的其他债务或挪作他用，造成银行资金风险。
2.返租按揭,即开发商与购房者相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。返租按揭目前在沿海已经出现，因其行为的隐蔽性，在业务经办中较难防范。
房地产商10万元的房子20万元卖给自己，七成按揭从银行拿到14万，套利4万。这种交易不需要买方，只要能通过银行的评估就能触发交易。关键在于怎样通过银行的抵押评估，把10万元的房子以20万元的价格抵押给银行。按常理说这种简单的把戏应难以得到银行的认同，但现实中银行却乐见这种欺骗，银行毫不在意那个房子值不值20万元钱，而在意怎样把钱贷出去变成优质资产。一套假按揭虚高的交易价成了另一套未售房子的参照物，众多的泡沫价形成参照体系的一部分，几圈下来，这个区域的房屋均价也就水涨船高。
专家呼吁应该加强监管机制
为什么银行如此钱多人傻？为什么被借用身份证者毫无防范，为什么政府喜欢充满泡沫的数据？
美国次贷危机的实质，就是金融机构将巨额资金贷给根本不具偿贷能力者与投机炒房人。由于美国金融机构还将债权再做成债券，卖给国外金融机构，致使这场金融风暴席卷全球。简单说就是，美国的地产泡沫把全世界的经济拉下了水。国内楼市经过数年暴涨，无论是出于主动还是被动，国内的银行已然卷入高价房漩涡。银行唯恐楼价暴跌，银行不愿也无力承受大批贷款人“断供”。所以，银行似乎只有继续力挺楼价，促成“踊跃购买”这一条路。问题在于，只要是泡沫终归会破裂，市场甚至不相信世界的眼泪，“超级大国”美利坚尚且对楼市暴跌、金融风暴徒呼奈何，何况是国内的银行？识时务者为俊杰，可还是有人装傻充愣。
对“假按揭”是否构成犯罪在法律上界定不清，涉及“假按揭”时，银行一般走民事诉讼，这让“假按揭”愈演愈烈。根据我国《民法通则》和《合同法》的有关规定，银行一旦发现“假按揭”，有权停止发放贷款，提前行使担保权利，并要求借款人和开发商承担连带赔偿责任。如果开发商和购房人恶意串通，以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实，或抬高房价，骗取银行贷款，无意归还，则构成贷款诈骗罪。根据我国《刑法》及相关规定以贷款诈骗罪处罚。
浅析商品房按揭制度的完善 篇12
按揭制度发源于英国, 英美法上的按揭一方面通过按揭物财产权利或权益的转移或证书的交存与登记来保证债权的实现;另一方面, 为了平衡债权人和债务人的权益, 按揭人享有回赎权。
按揭制度传入我国内陆以后, 较之于英美法上的按揭制度已有了较大变化。在按揭的类型方面, 包括楼花按揭、现楼按揭、在建工程按揭三种类型, 而不仅指楼花按揭和现房按揭;在按揭的设立方面, 只要求将按揭人的有关财产权利证书交由按揭权人保管或执行即可, 不同于英国普通法上要求转移按揭财产所有权的传统做法;最后, 在我国按揭法律关系中赎回权是不存在的。由于按揭权人对按揭物并无所有权, 按揭人的还本付息行为只是债务的履行行为, 而不是赎回所有权行为。
二、有关按揭的纠纷中相关法律主体的诉讼地位
(一) 房地产开发商在商品房按揭合同纠纷中的诉讼地位
房地产开发商虽然不是按揭法律关系的当事人, 但我国现行的按揭制度已将房地产开发商置于相当重要的位置, 故在按揭人与按揭受益人的纠纷中, 绝对地只将开发商列为诉讼中的第三人并不妥当, 应该区别不同情形确定其在诉讼中的地位。
1.当按揭人起诉银行未按约定提供按揭贷款时, 应允许开发商既可以原告的身份与按揭人共同提起诉讼, 也可以独立请求权的第三人身份参加诉讼。因为银行不按约提供贷款的行为, 将直接损害开发商的经济利益, 应该赋予开发商更灵活的维权方式。
2.当银行起诉按揭人未依约还本付息时, 应区分不同情形进行分析。首先, 若只是由于按揭人的过错不能按约偿还本息而不能归咎开发商时, 此种纠纷一般与开发商无关。只有当开发商还承担保证义务时, 该开发商才应涉及该诉讼关系, 但还要进一步区分其承担的是一般保证还是连带保证。其次, 当按揭人不按约还款是由于房地产开发商弃楼而致楼盘烂尾时, 按揭人也是受害人。如果拘泥于合同相对性的原理, 只允许银行起诉按揭人, 不但对按揭人过于严苛, 也不利于银行保护自己的债权。因此, 虽然我国没有建立第三人侵害债权的制度, 在此不妨借助第三人侵害债权的法理, 允许银行直接起诉该开发商。
(二) 银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位
商品房买卖合同的当事人是开发商和购房者, 原则上与按揭银行无关。但若商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除, 以支付购房款为特定借款目的的按揭合同, 就失去了继续履行的基础, 并且, 因商品房买卖合同的标的物与按揭的标的物是同一的, 买卖合同标的物归属发生变更, 作为按揭标的担保物的所有权也随之变更, 从而影响到银行债权的实现。因此, 在商品房买卖合同无效、被撤销或解除纠纷中, 银行的诉讼地位可以是有独立请求权的第三人, 也可以就按揭合同单独提起诉讼。从便于事实调查、解决纠纷的角度出发, 笔者认为按揭银行以有独立请求权的第三人身份主动介入买受人与出卖人之间的诉讼, 对按揭银行来讲是比较有利的。
三、我国商品房按揭制度的完善
真正要使商品房按揭在我国的房地产市场上发挥其应有作用, 就应该改变目前用抵押法律规范来调整商品房按揭的现状, 专门针对按揭进行立法, 适时地将其纳入我国的担保法律体系之中。通过前面几部分的论述, 说明了商品房按揭已经成为一种非常有效、颇具优越性的担保方式。但是由于立法的落后, 使得商品房按揭业务在我国无法可依。
完善原有的《城市商品房预售管理办法》和《城市房地产抵押管理办法》。可考虑在《城市商品房预售管理办法》中加上或修改部分有关按揭业务的条款, 比如应当明确, 采用按揭方式购房时购房款应当何时征收, 采取何种方式征收等, 商品房延期交付时开发商对购房人 (按揭人) 和贷款银行 (按揭权人) 负有赔偿损失的责任等;在《城市房地产抵押管理办法》中规定, 按揭业务中按揭房产权归贷款银行, 在抵押人需要再次抵押时必须经贷款银行事先做出书面同意等。
还可以通过国务院以行政法规和部门规章的形式制定全国适用的《商品房按揭管理办法》。我国《物权法》虽已出台, 但是没有对商品房按揭制度做出规定, 房地产按揭市场又尚待整治, 在这种背景下可以考虑先出台有关按揭管理的行政法规和部门规章, 以填补国内立法的空白。
四、结语
我国的法律体系中, 关于商品房按揭制度的规定并不成熟。商品房按揭制度作为一种新型的担保物权, 学术界对于其中一些基本法律问题并未达成共识。所以我们认为, 为了早日促进我国商品房按揭制度的完善, 对这一制度的法律性质及其中各主体的诉讼地位作明确的界定很有必要。只有理清了这些基本法律问题, 对各种学术争议作进一步探讨才有坚实的理论基础, 这也正是探讨商品房按揭制度的价值所在。
摘要：随着我国市场经济体制日趋完善, 具有强烈计划经济色彩的福利分房淡出市场, 个人住房制度逐步走向商品化、货币化, 房地产业获得高速发展。商品房的高价值特征, 迫使中国老百姓放弃自古以来形成自身积蓄购物的传统理念, 转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身的融资形式, 在现实生活中扮演着极为重要的角色。
关键词：商品房按揭,登记,法律性质,诉讼地位
参考文献
[1]许明月.英国法上的按揭.民商法论丛第11卷, 法律出版社, 2000.
[2]唐烈英.中国物权法理论研究[M].四川人民出版社, 2008.
按揭资料 篇13
1、身份证原件（夫妻双方）+复印件A4纸正反面8份；
2、户口本原件+复印件A4纸2份（主页+本人页，复印在一张纸上）
3、婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）+复印件2份（封页+内容）
注：单身证明需在户口所在地的派出所或民政局开
4、近6个月的银行卡对账单，去银行柜台打，须有名字和卡号
注：非疆内户口的需打12个月的5、工资收入证明（需盖单位的行政公章）
6、首次购房客户需到华凌房产局开首次购房查询表（银行按揭用）+首次购房证明（交契税用）
7、非疆内户口的需提供一年的社保单
按揭所需资料
1、身份证原件（夫妻双方）+复印件A4纸正反面8份；
2、户口本原件+复印件A4纸2份（主页+本人页，复印在一张纸上）
3、婚姻证明（结婚证、离婚证或单身证明）+复印件2份（封页+内容）
注：单身证明需在户口所在地的派出所或民政局开
4、近6个月的银行卡对账单，去银行柜台打，须有名字和卡号
注：非疆内户口的需打12个月的5、工资收入证明（需盖单位的行政公章）
6、首次购房客户需到华凌房产局开首次购房查询表（银行按揭用）+首次购房证明（交契税用）
7、非疆内户口的需提供一年的社保单
工资收入证明
兹有我单位职工因购房需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元 大写。
单位电话：
单位公章
其配偶，职务，因购房需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元，大写。单位电话：
单位公章
共同借款人需申请个人住房贷款，该职工每月收入为元，大写
单位电话：
汽车按揭抵押登记后的风险探讨 篇14
1 办理抵押登记的机关有效性
公安部门针对原来的《机动车登记规定》中规定, 需要办理机动车抵押登记业务的, 必须经过严格的发动机车牌号审核、机动车行驶证审核以及机动车登记证审核。而对如果没有办理这些证件的机动车是不允许上路行驶的这些条例进行了重新修订。而实施的新规定中, 就可能会出现这样的情况, 具有机动车登记证书类资格的机动车, 在进行正常的抵押按揭业务时, 可能会有部分没有机动车登记证书的车辆情况。所以, 在这样的情况下, 机动车的抵押必须在当地的车管所去申请, 而不具备机动车登记证书类的机动车抵押登记需要在抵押人所在的工商行政管理部门进行登记业务。
2 汽车按揭抵押登记后容易出现的风险
2.1 重复抵押权之间的冲突情形。
2001年, 我国出台的《机动车登记规定》中的第37条指出, 机动车在被抵押人作为抵押物抵押期间, 抵押人如果想要再次将机动车作为抵押物抵押出去, 就必须按照规定中的相关条例办理抵押登记。即证明了抵押人可以进行再次抵押行为。然而在2008年的新规定中, 不再规定再次抵押流程的办理, 但在《担保法》中, 第三十五条又指出, 抵押人给出的抵押物价值不能少于抵押人的债务价值。也就是说, 抵押人进行了动产抵押后, 抵押物的价值一般都比债务价值高, 而抵押物抵押后剩余的价值可以再次进行抵押, 但一定要保证抵押物的剩余价值是有效的。
2.2 抵押权与留置权之间的冲突情形。
留置权的实际意义就是, 债权人有权占有债务人的抵押动产, 当债务人没有按照合同约定的时间履行债务时, 债权人有权留置债务人的动产, 可以将该动产折价或者拍卖后的价款来偿还债务。从这方面来讲, 留置权也属于法定的担保物权, 而如果该动产同时已被设立抵押权, 这样就产生了抵押权与留置权的冲突。但我国有法律规定, 不管两者设立的时间谁先谁后, 留置权都应优先于抵押权受偿。因为在担保物权法中指出, 抵押权是由当事人自由设立的, 属于约定的担保物权;而留置权是经过法律规定产生的, 并非当事人自由设立的, 因此属于法定担保物权。而担保物通常都是受留置权人的控制, 而抵押权人有权占有担保物, 且抵押物具有上代位性与追击性, 一旦受到侵害, 抵押权人有权行使抵押物的权利。但留置权人也是属于合法的占有人, 当没有获得债务履行时, 也可以将留置担保物用来对抗他人, 这也就进一步扩大了留置权的范围, 加大了两者之间的优先受偿风险, 在这个问题上, 需要更加多地关注。
2.3 抵押权与质押权之间的冲突情形。
在我国担保法关于若干问题的解释中, 规定同一动产的法定登记抵押权与质押权并存时, 抵押权优先于质押权受偿。也就指出, 当抵押权在有效设立并且有按照相关的法律规定进行登记的优先受偿与质押权, 而如果没有经过登记的抵押权是不能优先受偿的。如果同一辆机动车分别已经在车管所办理了抵押登记业务与质押备案, 在这上面就形成了冲突情形, 在最高人民法院关于使用《中华人民共和国担保法》中的若干问题的规定中指出, 这种情形下, 有待于立法或者有待司法机关进行进一步解释的, 按照抵押权与质押权的当事人自由来设定, 也就是说, 两种权利都是由当事人的合意来发生的, 属于约定担保物权。也都同时办理了备案的情况下, 应该具有同等的优先受偿权, 以办理登记的优先受偿, 而同一天办理的可以按照登记的抵押金额比例来享受优先受偿权。
2.4 风险防范措施。
针对以上提出的一些抵押物登记后存在的风险情况, 各金融机构在业务中一定要采取科学、合理的措施进行防范。风险防范本身就是比较系统性、长久性的工程, 不同的金融机构在实际操作中都有自己不同的手段与规定。笔者认为, 除开平常使用的机动车抵押担保手段外, 还可以通过建立较为健全的连带责任保证措施进行立体防范, 并不断在实际经验中来补充、完善。另外, 还要建立完善的履约保证商业保险措施, 可以设立专门针对防范抵押机动车风险的投损险, 通过建立机动车厂商与经销商的回购担保与债权转让保障措施, 以及独立担保公司或者通过第三人缴纳保证金的方式, 亦或者依托第三方信托公司、机动车金融公司、小额贷款等非银行金融机构的合作综合评估与立体防范体系。
3 结语
以贵州瑞泽汽车销售服务有限公司为例, 公司于2013年9月30日成立之前, 就已经制定了车贷业务风险控制管理办法、贷后风险事故处理预案、贷后风险事故处理预案等相关规定, 在客户购车的同时, 有效的控制贷款购车的风险程度。总而言之, 随着当代市场经济的不断变化, 汽车按揭业务已经逐渐发展成为金融机构主要的业务之一。那么针对汽车在办理抵押登记后存在的抵押物风险, 必须采取科学合理的防范措施, 通过建立各种保障措施, 以及不断完善的法律, 形成立体性、系统性的金融风险防范体系。
参考文献