按揭贷款

按揭贷款（共12篇）

按揭贷款 篇1

按揭贷款制度在我国发展已有三十余年, 对其的研究方式众多, 其中涉及诸多的研究方法。笔者认为, 对按揭贷款制度的研究应该着力于建立一个以信息不对称性为核心的风控制度的运行体系, 由此笔者不仅需要运用传统的法学研究方法, 还涉及包括经济学等社会科学的研究方法, 这些方法主要包括如下几个方面:

1传统的法学研究方法

1.1问题导向法

对按揭贷款制度的研究最重要的是强调问题意识, 这一点往往被忽视, 特别是在行文阶段应该注重文章整体与文章核心思路之间的关联。按揭贷款制度的研究方向是各方主体之间的信息不对称性, 最终的结果是建立一个融入整个按揭贷款风控体系的动态模型。因此, 对问题有关问题的研究应该从基本的市场制度开始, 继而通过对有关市场制度的介绍分析其在制度体系中的作用, 从而总结出制度体系的核心思路, 并在这一核心思路的基础上建立整体的体系框架, 经过各种分析后最终得出按揭贷款风控体系的运行状态, 最终得出文章的结论。因此可以说问题导向法是全文的整体思路。

1.2比较分析法

按揭贷款制度是一项具有长期发展历史的制度, 在各个国家都有相应的制度背景。对按揭贷款制度的研究不仅应该立足于对国内制度的介绍, 同时也应注重其与西方发达国家制度之间的比较, 这一比较的目的并不在于由制度论制度, 其目的在于分析什么制度才是真正适合于我国的。包括按揭贷款在内的大量制度改革开放后被快速引入, 但问题在于这些制度并非必然适于我国。诚然, 按揭贷款制度的引入推动了房地产市场的发展, 推动了国家的经济建设, 但同样也造成了房地产市场发展的过快与泡沫经济的蔓延, 无论是大陆法系还是英美法系, 一项制度的发展必然是伴随着其经济的发展而逐步发展, 但我国却主要通过制度来拉动发展, 这种发展模式必然会造成市场与制度之间的不匹配, 而通过与国外市场经济情况的比较, 则可以进一步明确我国的制度缺陷在何处, 应该如何发展。

1.3规范分析法

虽然对于制度具体内容的分析不是按揭贷款制度研究的最终目的, 但是对于制度目的的分析却必须通过对制度具体内容的分析来实现。在按揭贷款制度的分析过程中, 不可避免的引入了有关制度的核心规则, 通过对这些规则的分析继而找出规则的运行机制与作用。通过规范分析法, 可以找出佐证本文论点的各种依据, 继而使本文建立在对立法现状充分认识的基础之上。如果说问题分析法确立了本文的框架, 则规范分析法就是本文得以开展的基石。

2经济学分析方法

2.1博弈分析法

对按揭贷款各方主体权利义务关系的分析应该使用经济学中的博弈分析方法。博弈的精要在于分析各方可能的行动以及由此产生的结果, 特别是在信息不对称的情况下, 如何找出最终的均衡状态, 在本文中同样使用了这一思路来分析制度的有效性。制度为何会有效?在于市场对其影响力的认同。法律在规定双方当事人权利义务的同时通常会规定违反规则所必须承担的责任, 其实即是在与规制对象之间进行博弈, 规制对象固然可以选择违反规则, 但对其来说违反的后果将是承担有关的法律责任, 因此只有在其收获小于成本之时这一行为才可能被限制。同样的原理也可以被用于制度体系的发展, 特别是对于政府与银行之间的关系, 两方主体对市场安全都负有责任, 政府外部监管加强的后果是银行内部风控的下降, 因此应该思考如何找出一种机制可以使两类主体更好的发挥作用, 由此必须对两类主体的风控职能进行重新定义, 而其思路主要从信息不对称性方面。

2.2运筹分析法

运筹学是一门新兴的学科, 其代表人物之一是我国两弹一星的奠基人钱学森教授, 主要研究如何对一项工程进行合理安排以使其获得最大的效果。在对于制度体系协调性的研究中, 笔者同样注意到了对于制度体系建立所可能付出的成本, 本文最终的结论并不是一个静态的过程, 即分析法律应该是如何的, 而是找出具有合理性的制度发展趋势, 因为市场本身的发展便是一个动态的过程, 任何静态的立法建议在笔者看来都可能最终变得过时, 只有对制度趋势的研究才能保证研究结果的长期价值。

3社会学分析方法

3.1历史分析法

对按揭贷款制度的研究同样离不开对社会背景的研究。按揭贷款制度的发展是一个根据市场发展而发展的过程, 最初的按揭贷款制度并不能称之为风控制度, 只是一种银行业务开办的形式, 之后的表外业务实际上也只能说是逐步向风控制度转变, 只有对于系统性风险的控制制度才真正的确立了风控问题在按揭贷款制度体系中的核心地位。按揭贷款在我国发展已有十余年历史, 在这十余年的发展过程中制度随着市场的发展而不断发展, 目前已经形成了一套制度体系, 因此对现有制度体系的研究必须以历史的观点开展, 研究其当初制定之时的市场背景, 继而分析其在现有市场背景、制度背景下的合理性。

3.2实证分析法

对按揭贷款制度之研究同样需要有关的经济数据进行支撑。目前有关按揭贷款之研究, 大都运用了实证分析法分析现有制度与市场环境之间的不契合, 同样也通过对市场环境的分析找出制度所应然具有的状态。通过实证分析, 最终需要得出制度体系如何才能够适应市场的发展而发展, 当然如果市场环境在未来发生了新的变化, 则有关的结论也必将做出调整, 在笔者看来有关经济法领域的市场风控制度, 没有永恒的合理性可言, 今日合理之结论当市场发生变化后就有可能是不合理的, 但是唯一不变的是制度的核心在于解决借贷双方的信息不对称性, 因此本文在写作过程中力图对现有规则与其市场背景之间的关系进行分析, 继而得出一个符合现实情况的风控体系发展模式。

3.3阶级分析法

阶级分析法是马克思主义的科学分析方法, 其观点是上层建筑必须适合经济基础的发展。现代按揭贷款市场作为市场经济的产物, 但对其规则却长期沿用了计划经济下的思路, 以马克思主义的观点进行分析即是上层建筑无法适应经济基础, 继而造成了对经济效率的损害。事实上, 从按揭贷款市场的风控职责分析, 此处所要求的并不是政府限权, 而是要求政府将对市场的直接干预逐渐转为对市场的间接干预, 因为目前很多市场的基础制度尚未成形, 对市场的直接干预并不能解决这一矛盾, 而银行则应该在更大的范围内承担其市场的风控职责, 因为与政府相比, 银行对按揭贷款的风险控制具有直接、快速的优势, 可以大大的提高其效率, 而我国银行由于政企不分等矛盾的长期存在, 实际上很长时间都将解决信息不对称性的职责交给了并不适合这一职责的政府。

上述研究方法的使用在于确定按揭贷款制度的发展架构。固然, 对于按揭贷款制度的研究不能仅仅重视研究方法而忽视研究内容, 但是只有首先把握好研究方法, 才能确定如何提炼、深化具体的研究内容。

按揭贷款 篇2

抵押权人（乙方）：_________

为确保_________年_________字第_________号_________合同（以下简称主合同）的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。

第一条　甲方购买的该房地产座落于_________建设面积_________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预（销）售合同号_________，土地使用权性质为出让（划拨）。

第二条　甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。

第三条　甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币（大写）_________万元。抵押贷款额为人民币（大写）_________万元。

第四条　设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。

第五条　抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

第六条　抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条　抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建；不得改变其用途；未通知乙方，上述行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保；甲方不提供的，不得转让抵押物。

甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条　抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

第九条　除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。

第十条　抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。

第十一条　甲方应乙方要求需要保险的，甲方应在本合同签订前为抵押物投保，并以抵押权人作为保险赔偿的第一受益人。甲方在合同有效期内，不得自行撤销保险，在保险期限结束而本合同未结束时，应继续全额投保。

第十二条　抵押关系中合同主体发生变更，本合同继续有效。合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到扬州市房产交易所申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条　违约责任：_________

第十四条　该抵押合同签订后（土地上新增的房屋不属于抵押财产），债务人如未能按主合同履行债务，乙方可按国家规定，向有关部门申请处分抵押物。在处分抵押物时，除以划拨方式取得的土地使用权须先缴纳相当于土地出让金数额外，所得款项按如下顺序分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣缴抵押物应当缴纳的税费；

弄清楚你的住房按揭贷款 篇3

美国甚至全世界的房主在本轮国际金融危机前几年犯了太多的错误。这些错误中的大部分能被简化为一个基本的现象：人们借了太多的钱，甚至超过了他们的实际偿还能力。

贷款买房需慎之又慎

在房市最疯狂的几个月里(这一现象在一些地区和国家仍在持续)，许多市场中的房价以每年超过30％的速度急速上升。那时候，许多购房者发现自己被类似于“淘金热”的情绪所左右，购房者担心，如果再等几个月，到那时已经买不起房了。他们感到自己攒钱付首付款的能力追不上房价的快速攀升。

现在看来，每年两位数的价格上涨，过去、现在甚至相当长时间里仍然是无法持续的。

太多借款人得到了付息期为一年左右的的贷款。另外许多人接受浮动利率按揭贷款，靠这种方式，他们能够勉强支付月供以拥有自己的房子。然而，他们不仅忽视了其月供最终可能会快速上升的可能性，还忽视了可能的工作和职业变化带来的影响。如果出现配偶长期患病，失业或减薪等情况，只靠两人的薪水来负担房子存在很大风险。

很多人根本不了解他们的住房按揭贷款。例如，一些按揭会附有相关详细条款，如果迟付款或借款人遭受信用评级下降，利率将增加，这会对偿付按揭带来灾难性的影响。

在世界范围内，许多业主的错误还复合了最严重的决策失误。他们买房所需的全部或接近全部的膨胀价格都是借来的。在这些购买者得到的沉重贷款中，80％的房款来自初级按揭，另外的20％来自住房权益贷款。然后，房价下跌，导致这些业主的欠款超过了房价。贷款数额远大于贬值的房产价值，这种压力使他们透不过气来。

评估市场并谨慎决策

告诉人们不要超负荷的借钱，或避免任何他们不完全了解的按揭，这很容易。但终有一天，另一次房地产市场的繁荣到来时，却不能保证不犯同样的错误。

应该防止自己犯这种错误，意识到诸如房屋价格下跌这样的意外会发生。其实和其他财产一样，房价也总是上升或下降。即使不能准确地预测，但周期是确实存在的。懂得房价会降的房主不太可能100％贷款。

了解住房按揭贷款，这也是至关重要的。人们必须要知道月供能达到多高，然后来判断是否能负担得起。当每月的住房按揭贷款支付大大超过了类似房子的月租，这是房价不能持续走高的迹象。当租房价格能够便宜很多时，用租房代替买房也许更好，进而积极努力工作以积累更多的首付款。

经济和政策研究中心指出，一个经验法则是，一个现实的住房市场中，房子每年的租金大约是房价的1／14。如果一个房子价值14万美元，相同的房子一年的租金应该是1万美元，或每月833美元。这个比例可以改变一点，取决于当地税收和公共事业水平，但它确实是一个可靠的标杆。如果房价远远超出14倍的租金费用，那可要当心。

另外，一定要认真考量周边的配套设施对你打算购买的房子的影响。例如，周边学校，上下班交通，周围地区的生态以及政府对周边地区的发展规划。

按揭贷款 篇4

通常情况下, 个人住房按揭贷款是在一级抵押的基础上, 又进行了二级担保, 即借款人用所购房产进行抵押, 然后向贷款人申请人民币担保贷款, 因此, 相对于商业银行其他类型的贷款来讲, 个人住房按揭贷款是一种安全性较高的信贷品种。然而, 在经济不景气等特定因素下, 该种类型信贷也会出现违约风险, 并且会对社会造成极其严重的负面影响。

二、个人住房按揭贷款违约类型

下面我们就用金融工程分析方法来分析个人住房按揭贷款这一期权合约。类似于美式看涨期权, 期权卖方 (购房者) 有三种选择:一是违约 (放弃行使期权) ;二是提前付清取得房产 (提前行使期权) ;三是按期付款直到最后取得房产 (到期行使期权) 。

三、终止偿付型理性违约模型构建的前提

1. 描述权益累积曲线及相关变量

为了能够定量分析履约财务损失和违约财务损失这两个变量, 我们将引入权益积累曲线。如图所示, Cf是按揭债务人的首付款, 假设贷款期限为T, CT是贷款合同约定的未来房屋价值, 也将是按揭债务人的全部支出, 因此, CT-Cf是住房按揭贷款合同约定的贷款额度;当按揭债务人支付了首付款Cf后, 便同时获得相应的权益Ef, 通常认为Cf=Ef, 二者共同决定了权益积累曲线的始发点即点B;从按揭合同生效时起, 债务人的已还款量以Cf为起点逐渐增加, 直至达到CT。

与财务支出额相对应, 权益累积值也由两部分组成, 一部分是初始权益值Ef (此部分与首付款Cf相对应) ;另外一部分是Et-Ef, 该部分以0为起点, 随着偿还贷款额的增加而增加, 直至达到ET-Ef。用图形表示, 该过程可以表示为以B为起点, 以L0为终点的曲线, 假定曲线形状如图所示, 该曲线即权益累积曲线。

通过以上分析, 住房按揭贷款债权人与债务人之间之所以能够签订住房贷款按揭合同, 对于债务人来讲, 按照合同约定所付出的财务支出额一定与权益累积值是相等的, 在上图中, ET便是住房按揭贷款债权人与债务人共同认同的累积权益终值, 也就是说ET应该恒等于CT, 即ET≡CT。显然, 对于债务人来讲, 预期一定是ET≥CT。

2. 对履约财务损失和违约财务损失的测度

在贷款偿还期内任一时点, 假设借款人预期房产价值出现下跌, 则预期房产价值一定是合同初始约定值的某个倍数, 这个倍数用r表示, 我们将合同约定的房产初始值设为P, 则在贷款期内某一时点, 房屋的价值为rP。那么房屋价值的波动为|P (1-r) |, 其中, r>0。当r>1时, 说明房产实现了升值;如果r<1, 则说明房产价值低于预期, 存在履约损失, 损失值为P (1-r) , 假定履约损失为M1:

在贷款期限内的任一时点t, 假设借款人放弃执行贷款合同的义务, 则对于借款人来说同时放弃的还有在时点t所积累的权益值, 用s表示按揭成数, 那么对于借款者来说, 在t时点, 由于放弃执行合同所产生的违约财务损失用M2表示为:

其中, Ct代表在时点t已经归还的贷款。

基于以上分析, 住房按揭贷款人在贷款期内某一时点预期未来房产的累积权益值低于合同约定的房产初始价值, 有可能会做出终止偿付的决定, 只有当履约财务损失大于违约财务损失时, 债务人才会做出终止偿付的决定, 即M1>M2:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

3. 引入拍卖机制后, 对模型的改良

但是该模型在完善的住房按揭机制下并不能成立, 原因在于当债务人发生终止偿付型理性违约的情况时, 住房按揭抵押贷款的债权人一方会要求收回并拍卖抵押物, 拍卖所得将用于冲抵债务人所欠贷款余额及相关处置费用。若拍卖所得仍有剩余, 则将剩余资金返还债务人;相反, 则向债务人追索不足的资金量。这样, 下式始终是成立的:

P (1-r) =P (1-s) +Ct-A

其中, A代表在债务人做出终止偿付行为后, 债权人执行拍卖机制后返还给债务人的资金或者是向债务人追索的不足资金, 该变量起到平衡的作用。当P (1-r) =P (1-s) +Ct-A因r的变化而变化时, A会自动调节, 从而使该式仍然成立, 因此, A是按揭贷款成数r的函数, 因此A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) -F, 其中, F表示由于拍卖造成的交易费用, 包括罚金和处置费用等手续费。

因此, 在完善的住房按揭机制下, 由于调节变量A的存在, A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) 此式应该会恒成立。那么只有在住房按揭机制不完善的情况下, 才会使得A失效, 也才有可能出现P (1-r) >P (1-s) +Ct的情况。

四、该模型在我国的适用性分析

由于我国的拍卖机制并不健全, 这样使得A在我国基本上是处于失效的状态, 其具体原因如下:首先, 在我国, 并未形成规范的住房拍卖市场, 商业银行很难顺利拍卖按揭住房, 这样使得A很难形成;其次, 即使能够拍卖, 在基于商业银行急于收贷和惩罚心理的作用下, 按揭住房往往会被低价拍卖, 这样会造成A接近于0;另外, 即使按揭住房能够被拍卖, 如果拍卖收入过低, 商业银行向债务人实行追索差额也很难成功, 损失仍然是由商业银行承担, 这样同样会造成A接近于0的局面。因此, 在我国具备违约决策模型成立的显著条件, 即A失效。那么, 在我国存在着终止偿付型理性违约的模型:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

1. 模型得出的结论

通过该模型, 我们可以得出以下结论:

(1) 当其他变量不变时, 在贷款偿还期内某一时点, 预期未来房产价格越低, 则借款人违约的可能性就越大, 即当0<r<1时, 借款人选择终止偿付按揭抵押贷款的可能性越大。

(2) 购房时借款合同所约定的抵押比率越大, 即s越大, 则首付款相对较少, 而贷款额相对较高, 在这种情况下, 借款人选择终止偿付型理性违约的可能性也越大。

2. 根据结论, 对商业银行提出的相关建议

(1) 严格控制按揭成数s, 使该成数不至于过大, 以免为日后的收贷工作留下隐患。

(2) 适当缩短贷款期限T, 期限越短, 对于借款者来说, 在贷款期限内的某一时点所积累的权益值越多, 因此, 对于借款者来说选择终止偿付型理性违约的概率也会缩小。

摘要：住房按揭抵押贷款的违约风险是中国银行业面临的一个现实问题, 其主要影响因素是住房价格的波动性和利率。根据中国现阶段的国情, 对住房按揭贷款存在的违约风险进行测定有一定的重要意义。

关键词：住房抵押贷款,理性违约,违约风险

参考文献

按揭贷款合同 篇5

抵押权人： (贷款人)

抵押人： (借款人)

担保人： (担保人)

第一条 总则

抵押权人与抵押人于20 年 月 日会同担保人签订本房产按揭贷款合同(下称“合同”)，抵押人同意以其与担保人签订之房产买卖合同项下之全部权益抵押予抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行合同全部条款;抵押权人向抵押人提供一定期限抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业之部分楼款。担保人同意承担该笔贷款之担保责任。

经三方协商，特订立本合同，应予遵照执行。

第二条 贷款内容

一、贷款金额 币 元整。抵押人必须将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存入售房单位账户。

二、贷款期限从 年 月 日至 年 月 日共 月。

三、贷款利率：月息 ‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。

第三条 还本付息

一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的`方式还本付息。期数___________每期应缴付本_________息__________(不包括利率调整带来之应缴金额变动)，首期还款日_______________。

二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。

三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。

第四条 提前还款

一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。

二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及(或)立即追讨担保人。

1.抵押人及(或)担保人违反本合同之任何条款。

2.抵押人及(或)担保人有不正当或违法经营。

3.抵押人及(或)担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。

4.抵押人舍弃抵押房产。

第五条 手续费及其他费用

一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。

二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。

三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。

四、由于抵押人及/或担保人的原因引致抵押权人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及(或)担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。

第六条 房产抵押

一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：

1.房产物业建筑期内(售房单位发出入住通知书日期之前)抵押人之权益抵押。

按揭贷款 篇6

随着经济体制改革的推进与深入，财税体制改革也拉开了帷幕。而与每个劳动者都息息相关的个人所得税改革，更是引人关注。财政部部长楼继伟提出的将按揭贷款、赡养人口等情况记入个人所得税抵扣的改革方向，无疑让人欣慰和振奋。

一方面，按揭贷款、赡养人口等抵扣个税，符合我们国家个人所得税征收原则，符合税收调节收入之杠杆作用，可以实现真正的“低收入者不纳税，中等收入者适当缴税，高收入者多缴税”的个税征收目的。另一方面，对于个人来说，按揭贷款、赡养负担等，往往会占去收入的一半甚至一多半，如果这个时候，还要先对收入进行征税，然后人们拿着税后收入再去还房贷，这明显是不尽合理的，更是不够人性化的。而先抵扣再征税，减轻了人们的负担，增强了人们的幸福感，无疑是利好之举。

尽管包括财税体制改革在内的经济体制改革，肯定会延着有利于发展、有利于民生、有利于老百姓的方向发展，但到目前为止，将按揭贷款、赡养人口等情况记入个人所得税抵扣的改革，依然只是一个大体方向，依然只是设想中的。那么这就要求我们，在这个大方向定下来之后，需要有一个明确的时间表，比如三年后全面实施，还是五年后基本实现？十年八年或许人们也有耐心等，但如果百八十年，甚至无期限地这么设想下去恐怕人们难免就会有所失望。

将按揭贷款、赡养人口等情况记入个人所得税抵扣，是一个美好的设想，也是一个善政，是民心所向。因此，财政部有必要在充分论证的基础上，合理制定相关推行与实施的步骤，拿出一个明确的时间表，让设想尽快变为现实，为人们减轻负担、增加幸福感和“出彩”的机会。

（文/刘鹏）

按揭贷款 篇7

个人住房按揭贷款的提前还款风险是指借款人在合同约定的贷款期限内,在还款方式所约定的还款计划外,提前偿还部分或全部贷款余额,以达到减少利息支出、降低贷款成本的目的。2004年BASEL委员会发布了《利率风险管理与监管原则》,将提前还款现象划分到利率风险中,并将其归为风险来源中的期权性风险。目前我国的银行业整体竞争日益激烈,银行应强调风险管理的理念,积极创新管理方式,以积极的姿态应对贷款提前还款对银行带来的不利影响。

1 我国个人住房按揭贷款市场特征

1.1 周期性

面对国家的宏观调控,房地产市场向来都是首当其冲,政府宽松的货币政策、信贷政策或对房地产市场直接进行放开调控时,商业银行的个人住房按揭贷款业务同时能够利用大环境快速发展,反之则该项业务会受到抑制。个人住房按揭贷款总体呈现快速发展的同时,增长速度显示出周期性的上下波动。

1.2 风险性

根据发达国家对住房按揭市场的调查与研究,按揭贷款往往在发放之初表现良好,但风险一般在贷款期限的第八年开始慢慢显现出来,就我国商业银行此项业务的开展情况来看,多数贷款的发放时间在2000年之后,同时,由于个人住房按揭贷款自身具有周期长、容易受宏观经济、行业状况的等因素的影响,可以看到,个人住房按揭贷款业务其风险发生一般比较隐蔽,不良贷款的产生会在今后几年内出现上升势头。

1.3 市场空间

随着我国城市化进程的加快,城乡结构比例不断调整,住房消费需求存在一定的刚性,同时,我国居民收入不断上涨,购买力随之不断提升,住房消费能力也在提高,在我国文化的传统观念和长期以来形成的消费理念中,住房往往是一个家庭最重要的支出。因此,我国商业银行的个人住房按揭贷款在未来一段时间内将继续拥有一定的市场发展空间。

2 提前还款对银行的影响

笔者认为应该从两个方面来看待提前还贷对银行的影响:

积极效应主要表现在:第一,提前偿付确保银行提前收回债权,降低信用风险;第二,提前偿付行为使流动性较差的长期资产转化为现金资产,增强了银行资产的流动性,使银行重新掌握资产配置的主动权;第三,提前偿付可以降低银行贷后承担抵押物价值波动的风险。

负面效应主要表现在:第一,银行的利润大多来自存贷款利差,按揭贷款作为优质资产,它的提前偿还将会直接减少银行的利息收入;第二,增加了银行的服务成本。比如需要对原借款合同中的内容重新修正与计算,对提前收回的资金再投资,也会增加了交易成本,此外银行贷前调查产生的费用可能得不到弥补;第三,提前还贷行为的发生可能打乱银行预先制订的资金规划,导致银行资产负债结构的错配,给银行的风险管理带来不确定性。

3 影响借款人提前偿还的主要因素

3.1 利率

利率是借款人的重要财务成本,利率的变化直接影响到借款人的现金流,因此借款人对利率变化非常敏感。西方传统理论认为市场利率持续低于按揭贷款的合同利率时,贷款人开始出现提前还贷的现象,以更低的利率贷款,降低融资成本。而且当利率不断下降时,新的提前偿还倾向往往较弱,也就是说、提前偿还贷款的借款人对利率的敏感度会逐渐降低,这一现象被称为提前还款的衰竭效应。

然而我国目前的按揭贷款多采取浮动利率,提前还款现象反而出现在利率升高的时候。只要借款人存有多余的资金,首先考虑的就是通过提前还贷避免还款利率上升造成的边际利息成本负担,部分借款人还会缩短贷款期限或增加每月还款额,甚至采取一次性偿清的方式规避风险。

3.2 房价

投资性房产对于房屋价格变化具有高度的敏感性,房价下跌,借款人可能停止月供,形成贷款违约,而房价上涨时,则又会产生提前还贷的现象。当房屋价格不断上涨,达到借款人认可的价位,借款人就会提前还清贷款,把房子卖掉以获得远大于其他金融产品投资的收益。

3.3 收入

我国个人住房按揭贷款的借款人年龄段集中在中青年阶层,一般情况下,我们认为他们作为借款人,其收入会随着年龄的增长,因其工作能力的培养和工作经验的积累而逐渐提高。预期收入的变化不仅仅会影响到借款人的还贷能力,还会使借款人的理财理念发生变化,可以采用的理财手段也不断丰富。除开正常的生活开支和其他消费后,借款人的收入只要还有足够的剩余,他就可能用于提前偿还贷款。

3.4 债龄

按揭贷款的偿还期限也是提前还款的潜在诱因。国外学者的研究表明,贷款发放后前三年内发生提前还贷的可能性较小,随着贷款期限逐年增加,发生提前还贷的概率也在增加。原因在于单个家庭其生活环境和消费方式在短时间内不大可能发生实质性的变化,发生提前还贷几率较小;随着贷款期限的不断增加,家庭就有可能出现一些变化,这时,自愿提前还款或非自愿的提前还款的发生就可能大大增加了。

4 按揭贷款提前偿还预测模型

由于提前偿付的未来现金流是未知的,最初人们仅凭历史数据来估计未来的提前偿付行为,如美国联邦住房管理局公布的按揭贷款生存表;逐渐,学者们开始运用数学模型对提前偿付的行为进行描述,如美国公共证券协会研发出的PSA比率模型。目前对提前偿付行为模型研究的一个重点就是对按揭贷款的提前偿付率进行预测进而对未来现金流作出估价。本文尝试将协变量(covariates)引入生存函数(Survival function),以期提高模型对提前偿付率的解释程度。

4.1 生存函数与危险函数

生存函数表示到某时点为止某事件仍未发生的概率分布,从开始到某事件发生的时点就称为“生存时间”。我们可以看出,生存时间是一个随机变量,假设其为T,则其生存函数可以表达为:S(t)=P(T≥t)

生存函数也可以用危险函数(Hazard function)表示,危险函数是一种条件概率,表示借款人在t时间后贷款仍然续存的条件下,下一瞬间提前偿还的概率,因此从数学表达上看,危险函数与生存函数是等价的,两者关系如下:

或者写为:S(t)=e-H(t)

4.2 比例危险模型

来自国外的经验数据支持已贷时间与提前偿还行为有很强的相关关系,但生存函数中的已贷时间并不能完全解释许多时间以外的因素,比如外部市场的利率变化、借款人自身的情况等因素均未纳入解释变量。

如果我们在前文危险函数的基础上同时考虑借款人自身或外部环境的特征,那么表示这些特征的变量就是我们要考虑的协变量V=v（1,v2,…,vi）(i≥1)。本文参考Cox(1984)的PHM模型表达,并假设加入协变量函数后,与危险函数有乘数效果,则模型可改写为:

其中h0为风险函数的基准函数,表示只考虑时间影响的提前偿还率,g(v)表示除时间因素以外的解释协变量函数。此模型表明提前偿还随已贷时间以及利率等其他因素的变化而变化。这里,本文假设h0(t)服从log-logistic分布,则其概率密度函数为:

对于g(v)的函数形式,我们沿用Cox模型,于是:

由比例危险函数得到提前偿还率以后,就可以使用PSA模型计算出条件提前偿付率CPR,并转换为单月提前偿付率则为:

该预测模型的主要优点在于将提前偿还风险分解为两个部分:贷款历时因素与特定的其他因素。历时因素即前文第三节提到的债龄,其他因素又分为两大类:系统性协变量和非系统性协变量。系统性协变量是一些宏观经济变量,如第三节提到的贷款利率与市场利率之差;非系统性协变量关注的是特定客户的非系统性风险,比如前前文提到的收入以及年龄、婚姻状况、教育程度等。

5 提前偿还的风险管理建议

5.1 构建提前偿付行为的统计数据库

对提前还款的风险进行科学管理的重要基础工作之一就是能够准确的预测提前还款发生的时间和金额,从而确定提前还款导致银行现金流的变化,但目前我国商业银行对于按揭贷款提前偿付问题研究存在的一个重要问题就是缺乏数据。银行应建立关于提前还款行为的数据库,把握提前还款的基本规律,开发出适合我国居民收入、融资心理和理财观念的提前还款预测模型,及时调整资产配置计划,对提前还款导致的现金流预先统筹规划,为科学管理提前偿付风险奠定必要的基础。

5.2 科学设计违约金制度

银行对借款人收取违约金实质就是针对借款人的还款违约行为对银行随之产生的一系列损失的风险补偿,这也是银行有效管理提前还贷行为的重要手段之一。发达国家的活跃银行己经普遍采用多种多样的违约金制度来应对提前还款风险,我国商业银行也应该根据自身个人按揭贷款业务开展的实际情况和特点创建一些科学灵活的违约金制度,最大程度的稳定因提前还款行为带来的银行现金流变化。比如可以采用违约金收取可以以梯度形式收取,即设置一个固定的基本违约金,然后随着还款时间不断延后,违约金的金额也不断减少,最后降为0。比较常见的就是所谓的“5-4-3-2-1-0”制度,规定在某一年提前还贷的违约金为贷款金额的5%,翌年为4%,第三年为3%,依此类推,最后在六年以后不再收取违约金。

5.3 设计多样化的还款方式

每个借款人收入情况不一样,还款能力也是千差万别,但目前我国银行多数采用的是每月等额本息或等额本金的还款方式,这种还款方式对于银行或借款人来说,管理起来的确比较方便直观,但却不能满足借款人多样化的贷款还款需求,借款人每月的借款成本现金流出与其收入的现金流入存在缺口。商业银行可以依据借款人的当前收入情况与预期的收入变化选择不同的还款方式,以减少提前还贷行为发生的概率。

对于每月收入现金流比较稳定的借款人,一般的每月等额本息的偿还方式比较适合他们的情况,整个贷款期间内偿还比较均匀,没有大的波动。

刚刚走出校园的年轻人,收入水平一般较低,但随着年龄增长和工作能力的提高,他们的收入水平一般会逐年增加,其还款能力肯定随之不断增强,银行对他们可以采用每月或每年递增的还款方式,增长速度可以不变也可以变化。

此外还有不少借款人有两份或两份以上的工作,即他们有多个收入来源,而且每种收入来源的稳定性是不一样的,他们在找银行贷款,签订合同时候也采用的是等额本息或等额本金的方式,若某时他们的收入来源发生了变化,借款人很可能提前归还贷款。面对这类借款人,银行可以考虑逐月或逐年递减的还款方式,这种方式贷款前几年本金归还的多一些,到了贷款期限末几年,本金和利息的负担都大大减轻,从而减少借款人在贷款期限的前期提前还贷发生的可能性。

5.4 积极开发按揭贷款关联产品

当借款人手积攒了足够多余的资金,就可能用来提前还款,降低融资成本,但此时借款人也产生了利用富余资金再投资的机会成本。对此,银行可以将个人按揭贷款和个人理财业务融合起来,变被动接受借款人的提前还贷为主动管理和经营风险,同时还可以满足客户融资意外的服务需求,推迟借款人提前还款的时间。

银行可以将借款人的还款账户与理财账户联动管理,根据借款人理财账户上的余额确定借款人的还款行为预期。当月的贷款利息依据该月所剩本金扣抵理财账户当月日均余额计算,随着抵扣的本金不断增加,房贷的年限也随之缩短。在偿还贷款的同时,使借款人持续保有使用理财账户资金进行投资的灵活性,借款人的借款利息支出也实现了降低。

5.5 开展按揭贷款证券化

通过按揭贷款的证券化将提前还款风险从银行转移到实施按揭贷款证券化的专业机构(SPV),再通过发行按揭贷款支持证券(MBS)将风险部分转嫁至更能承担长期债权的机构和愿意承担风险的投资者身上。设计证券时应充分体现灵活性,考虑投资者多样化的投资需求,例如不同种类,长短期限和偿还次序的安排等等;通过设计证券特征上的不同实现提前还款风险的重新配置,并分配给不同偏好的投资者,按揭贷款发行利率与证券发行利率之间的利差即为银行的利润来源。

参考文献

[1]Jerry Green,John B.Shoven.The Effects of Interest Rateson MortgagePrepayment[J].Journal of Money,Credit and Banking.Vol.18,No.1,1986.

[2]Urs W.Birchler,Diana Hancock.What Does the Yield on SubordinatedBank Debt Measure?[J]Finance and Economics Discussion Series,2004.

[3]Schwartz E.S.,and Torous W.N.Prepayment and the Valuation ofMortgage-Backed Securities J.Journal of Finance,1989,Vol.44,(2).

[4]Lane W.R.,Looney S.W.An Application of the Cox ProportionalHazards Model to Bank Failure[J].Journal of Banking and Finance,1986,10.

[5]Bownan K.O.,Shenton L.R.,Weibull distribution when the shapeparameter is defined[J].Computation Statistics&Data Analysis,2001,36.

[6]付小玲.住房抵押贷款提前偿付的风险分析[J].经济研究导刊,2007,(10).

[7]吴青.住房抵押贷款提前还贷风险分析及管理[J].南方金融,2005,(5).

个人住房按揭贷款的银行风险管理 篇8

随着我国房地产产业的迅猛发展, 未来几年, 我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。基于此, 我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性, 保障银行业的正常运营, 保持国民经济的持续健康快速发展, 提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭贷款业务银行风险产生原因

银行风险是指银行在货币经营和信用活动中, 由于事先无法预料的不确定因素的影响, 使银行的实际受益与预期受益发生偏离, 从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。

(一) 于宏观经济环境的风险

当一国出现严重的通货膨胀现象的时候, 银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。个人住房按揭贷款属于长期贷款, 在存在严重通货膨胀的情况下, 放贷银行很可能陷入流动性危机。

(二) 购房者的风险即违约风险

个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息, 从而造成银行损失的可能性。违约风险可分为理性违约和被迫违约。理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。这种违约多发生在房产价格下降的条件下, 常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。被动违约则是指借款人仍具有还款意愿, 但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。

(三) 源于房地产开发商的风险

商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。开发商能否按期交房, 购房者是否可以如期得到合同上约定的房屋等情况均会对商业银行是否能够按期收回贷款造成影响。一方面, 如若开发商未能按约定期限完工交楼, 那么就会造成购房合同无法履行, 从而延长商业银行收回按揭贷款的时间, 引发商业银行的风险。另一方面, 如果开发商交房时, 购房者发现开发商提供的房子与购房合同表述的不一致时, 购房者存在解除购房合同的可能性, 因而损害了银行的利益。

(四) 银行内部风险

由于员工职业道德观念的不同, 银行内部存在的部分员工疏于职守, 或者是为了个人利益, 办理“假按揭”的现象, 同样会造成银行的重大损失。

二、政策建议

(一) 个人住房按揭贷款证券化制度

我国的个人住房抵押贷款业务的发展受到金融市场不完善的条件制约, 这同时决定了我国个人住房按揭贷款更易受到宏观经济波动的影响。分析美国的贷款运作方式可以发现个人住房按揭贷款证券化可以降低成本、加速资金回笼、分散风险。为了降低宏观经济环境变动对个人住房贷款风险的影响, 应建立健全我国个人住房按揭贷款的一级市场, 并根据住房抵押贷款规模的不同设计不同的资产证券化产品。

(二) 健全消费者征信信息记录、查询体系, 以期把信息不对称的危害降到最低, 将部分潜在的风险消灭在萌芽期

虽然我国现在已经建立了个人征信系统, 但是其所记录的信息量过少, 评价标准不统一, 信息不够透明。据统计, 截至2008年底, 我国个人征信系统收录了6.4亿自然人的信息, 但其中仅1.4亿人有信贷记录。故笔者认为, 我国一方面应建立起一个由国家主导的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一评级标准的个人征信体系, 另一方面要完善个人信用信息网上查询系统。

(三) 住房按揭贷款的风险保险和担保机制

我国的房地产产业还处于发展初期。前些年, 国家为拉动房地产市场的发展, 放宽了房地产市场的准入条件, 推行按揭贷款制度, 使得房地产预售制度盛行。但是, 该制度的缺陷在一定程度上为开发商不正当的谋取利益创造了条件, 从而提高了个人住房贷款业务中开发商造成的风险。因此, 为最大限度降低个人住房按揭贷款业务中源自房地产开发商的风险, 商业银行应设立相关的风险转移机制。一方面规定开发商分阶段向银行交纳担保, 以便于商业银行设立开发商的专项资金账户, 监控资金的使用;另一方面, 要求保险公司介入个人住房按揭贷款业务, 提供相应的保险产品, 为银行转移部分风险。

(四) 内部监管

针对日趋浮躁、利益至上的社会环境, 为加强内部控制, 银行应该加强员工道德操守的教育, 树立内控人人有责的观念, 营造良好的内部控制文化氛围。

参考文献

[1]《商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究》[J].集体经济, 2010;11

[2]刘海峰.《个人住房按揭中银行风险防范与控制研究》[D].贵州:贵州大学, 2007

[3]刘琳.《我国个人住房按揭贷款风险》[D].厦门:厦门大学, 2006

[4]孙从海.《消费信用理论研究与经验考察》.成都:西南财经大学出版社, 2003

[5]赵鹏飞.《中国个人消费信用风险管理制度建设研究》.北京:经济科学出版社, 2011

按揭贷款 篇9

客车法人按揭业务的会计处理主要涉及如何确定固定资产的价值, 以及借款费用资本化等问题。由于会计准则未明确说明按揭业务会计处理的方法, 需要会计人员运用会计准则进行判断并处理, 难免会产生不同意见。笔者长期从事客车按揭贷款业务, 现尝试用案例来说明客车法人按揭业务的会计处理方法。

案例:2009年1月5日, 甲运输公司按揭购买乙品牌客车25台, 价值总计1000万元。甲公司通过银行转账, 向乙客车生产商支付首付款300万元, 从丙银行贷款700万元, 由丁担保公司承担连带担保责任, 期限2年, 采取等额本息还款法。甲公司向丁担保公司支付按揭服务费14万元, 假设累计需要支付利息56万元, 且每月平均还款本息合计31.5万元, 其中本金29.16万元, 利息2.34万元。

1.甲运输公司支付首付款300万元时

借:预付账款

—乙客车厂商300万元

贷:银行存款300万元

2.甲公司获得银行的按揭贷款时

借:银行存款700万元

贷:长期借款—丙银行700万元

《企业会计准则第4号—固定资产》第八条规定:外购固定资产的成本, 包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

根据该规定, 为购置该客车发生的按揭服务费属于固定资产的成本, 不应直接作为损益入账。但在实际工作中, 大部分企业均直接将按揭服务费列入损益, 不作为固定资产成本入账, 这是不正确的。如本例, 若将按揭服务费14万元列为当期损益, 不仅使得固定资产价值少计14万元, 还影响到以后年度的固定资产折旧。

3.甲公司付全款并支付按揭服务费时

借:固定资产—乙客车1014万元

贷:预付账款

—乙客车厂商300万元

银行存款714万元

《企业会计准则第17号—借款费用》第二条规定, 借款费用是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本。借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款发生的汇兑差额等。《企业会计准则第17号—借款费用》第十二条规定, 构建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时, 借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用, 应当在发生时根据其发生额确认为费用, 计入当期损益。

根据第二条及第十二条的规定, 为购置客车发生的利息应计入当期损益。

4.每月偿还本息时

借:长期借款

—丙银行29.16万元

财务费用2.34

贷:银行存款31.5万元

对于乙生产商而言, 这是正常的销售, 会计处理比较简单。

5.借:银行存款1000万元

贷:主营业务收入854.7万元

应交税金-应交增值税

(销项税额) 145.3万元

但在实际工作中, 存在许多特殊情况, 即厂家为了促销, 愿意承担全部或者部分利息。在这种情况下究竟该如何处理, 生产厂商怎么做比较有利呢?我们不妨先来熟悉一下现金折扣和商业折扣的概念及会计处理方法。

《企业会计准则第14号—收入》第六条规定, 销售商品涉及现金折扣的, 应当按照扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额。现金折扣在实际发生时计入当期损益。现金折扣, 是指债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除。《企业会计准则第14号—收入》第七条规定, 销售商品涉及商业折扣的, 应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。商业折扣, 是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。

明确了现金折扣和商业折扣的概念及会计处理后, 就很清楚应该怎样处理。如本案例, 假设乙生产厂商愿意承担利息56万元。乙生产商最常用的处理方式有两种, 即采取商业折扣和先进折扣的方式处理。

商业折扣是直接从车价款里扣除, 与借款人签订944万元的销售合同。乙生产商的会计处理为:

6.借:银行存款944万元

贷:主营业务收入806.84万元

应交税金-应交增值税

(销项税额) 137.16万元

甲运输公司的会计处理是

借:固定资产—乙客车958万元

贷:预付账款

—乙客车厂商300万元

银行存款658万元

现金折扣是维持原合同价款不变, 直接免收利息56万元。

乙生产商的会计处理是:

7.借:银行存款944万元

管理费用—现金折扣56万元

贷:主营业务收入854.7万元

应交税金-应交增值税

(销项税额) 145.3万元

这种情况下, 生产商比采用商业折扣的方式多支付增值税8.14万元。

甲运输公司的会计处理是

8.甲公司付全款并支付按揭服务费时

借:固定资产—乙客车1014万元

贷:预付账款

—乙客车厂商300万元

银行存款714万元

9.甲公司收到现金折扣56万元时:

借:银行存款56万元

贷:营业外收入—现金折扣56万元

这样, 甲公司会多支付营业税56万元*5.5%=3.08万元, 以及多支付所得税14万元。这种会计处理对运输公司也不利。

按揭贷款 篇10

预售商品房按揭通俗的讲就是期房贷揭贷款, 它最初起源于西方国家, 于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场, 现在就是人们熟称“个人购置商品房抵押贷款”。在我国内地, 按揭一般是指置业者以所购房产作为担保向银行取得贷款, 分期还本付息, 并由相关房产商承担还款担保责任的融资购楼方式, 其主要特征包括:

1.1 预售商品房按揭合同不是一个单独的合同, 而是由购房合同、按揭贷款合同、抵押担保合同、保证担保合同、委托代理合同、商品房回购合同和保险合同组成的合同组合。

1.2 预售商品房按揭期间, 购房人向银行提供的作为贷款抵押物的商品房不是现房, 且不事先转移房屋所有权, 因此抵押不是物权抵押, 而是权益抵押, 即期待权抵押。

1.3 对按揭贷款实行“抵押加保证”的双重担保, 即由借款人以所购住房提供给贷款银行作抵押, 在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前, 同时由房产商承担连带保证责任。

2.预售商品房按揭贷款纠纷成因及处理原则

2.1 住房按揭贷款纠纷成因。

2.1.1 购房者与开发商之间的纠纷, 引起住房按揭贷款合同的不完全履行。比如开发商延期或质量问题等方面与购房者沟通不到位引起纠纷, 购房者维权往往以开发商违反房屋买卖合同为理由不履行还款义务。

2.1.2 因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。购房者因工作变动、下岗、经营失败, 等无力偿还按揭贷款引发纠纷。

2.1.3 因楼市行情变动等原因, 购房者恶意拖欠或拒绝偿还按揭贷款引起纠纷。

2.2 住房按揭贷款纠纷的处理原则。

2.2.1 购房者不履行还款义务时, 应查明其原因, 如果是因为与开发商产生的纠纷而非因银行的原因, 则购房者都应依据按揭贷款合同的约定来严格履行合同并承担相应违约责任。

2.2.2 购房者不履行还款义务, 开发商承担保证责任。

3.预售商品房按揭贷款存在的风险及防范

3.1 预售商品房按揭贷款存在的风险。

商品房按揭的风险涉及到与购房者, 银行, 开发商。预售商品房按揭因其特殊性对三方的风险更显而易见。

3.1.1 对购房者来说, 由于信息的不对称相对于开发商而言仍处于弱势地位, 在现实遇到的风险主要表现为:

3.1.1.1 开发商取得银行划给的购房人的贷款后, 挪作它用, 或卷款潜逃。

3.1.1.2 开发商资金链断或经营不善原因, 导致楼盘烂尾, 无限期拖延交房。

3.1.1.3 房产商开发程序违法拿不到房屋产权证。

3.1.1.4 开发商在建工程偷工减料, 导致房屋质量不合格。

3.1.1.5 开发商对购房者隐瞒实情将土地或房产抵押, 一旦抵押解除, 或抵押物被拍卖、执行, 购房者都无法实现其对房屋的各种权利。

3.1.2 对开发商来说, 开发商在按揭贷款中负有担保责任, 在现实生活中因业主与开发商矛盾、购房者因还款能力下降造成拖欠甚至直接“断供”等种种情形, 开发商不仅面临被追究保证责任, 而且因房屋被查封, 业主人去楼空, 面临承担保证责任后无法追偿的危机。

3.1.3 对银行来说, 银行的风险主要来源于开发商和购房者。房地产行业作为资金密集, 技术密集, 劳动密集型的产业, 如果开发商因实力不足, 启动资金欲“空手套白狼”, 利用“假按揭”“零首付”等方式骗贷或直接携款潜逃, 这个风险就转移到商业银行头上。

3.2 预售商品房按揭风险防范。

3.2.1 对于购房者来说, 把所购买的预售商品房抵押给银行, 每个月定期向银行还本息, 如因客观原因无力偿还贷款, 将造成违约, 承担相应负责的风险。避免这种风险的发生应该在购房前充分分析和规划自已的财务状况量力而行, 不要攀比或盲目跟风投机或投资。另外, 建委、房产局等管理部门应尽快建立和完善保护相应制度, 严格把关预售资格堵住管理漏洞保护购房者的利益。

3.2.2 对开发商来说中, 遇到业主违约导致承担连带责任的, 按照《担保法》和《物权法》的相关规定, 开发商只须对抵押房屋被执行后的不足部分向银行承担担保责任。对于代还部分月供款的, 应当立即向业主催收, 如业主拒绝偿还的, 应当立即通过诉讼方式解决, 尽快通过司法强制程序实现欠款的追回。对于银行须提前收回借款的情况, 应当充分利用银行对该房屋的抵押权这一优势, 开发商此时应当与银行充分沟通, 银行暂不直接扣划保证金帐户或者要求公司立即代为偿还, 而是以银行名义直接申请对购房业主予以强制执行, 通过对该房屋的拍卖或者变卖来实现债权。

3.2.3 银行的风险防范应从以下几点出发:

3.2.3.1 对借款人应加强对借款人的收入证明审核, 以便对借款人的履约能力作出客观评价。特别要注意借款人收入的稳定性, 信用记录, 逐步实现对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

3.2.3.2 对开发商应加强对它的资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级、公司的注册资金是否到位、公司以往的经营业绩等;并要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。银行应规范信用评估尺度, 对评估等级较低的公司, 要提高其保证金交纳比例, 以提高抵御金融风险能力。

居者有其屋, 是人们安居乐业, 健康, 幸福生活的前提, 好居住和生活条件是衡量小康标准的指标之一。改善人居环境有赖于房地产业健康快速发展和法律法规的完善。商品房预售制度实现了很多人改善居住的梦想, 但也暴露了一些缺陷, 应引起了业界和各阶层有识之士的广泛关注, 借鉴国内外先进经验, 修改法律制度, 弥补不足。使我国的商品房预售制度更加完善。

摘要：20世纪90年代初, 按揭由香港传入内地各城市, 随着我国住房制度的改革, 按揭作为一种重要的购房融资担保形式, 受到了广大购房者的青睐。然而, 由于按揭贷款方面的法律法规不健全, 操作经验不足, 导致各方当事人在操作中的纠纷屡屡发生。本文主要从预售商品房按揭概念、合同法律关系, 风险及防范方面出发, 通过分析对比来认识我国现阶段实行的预售商品房按揭制度和探讨与之相关法律问题。

关键词：预售商品房按揭,法律问题,风险防范

参考文献

[1]参见许明月.《英国法上的按揭》, 见《民商法论丛》第11卷, 法律出版社, 第279-280页。

[2]参见程信和, 刘国臻.《房地产法》2006年版, 北京大学出版社, 见第216—221页。

按揭贷款 篇11

房屋几经易手，期间未办理过户登记，本案原、被告签订房屋买卖合同后，产权过户登记至被告名下，双方完成房屋所有权交付。即使无法办理按揭贷款，被告仍应向原告支付房款，贷款与否并非支付房款的前提条件。

案情简介

2013年3月11日原告徐某与被告朱某签订《房地产转让定金协议》一份，协议约定：原告将坐落于衢州市某小区的房屋一套出售给被告朱某，房价款为678000元，于合同签订日由被告支付原告购房定金20000元，于房屋过户时支付首付款178000元，余款500000元在银行按揭贷款发放日结清。若违约，则由违约方向对方支付违约利息（按购房余款×1‰×逾期天数）。如被告在银行查出属拒贷款;或政策变动造成不能办理贷款;或获批的贷款金额不足合同约定的金额，被告需自筹现金补足购房余款，否则需承担违约责任。合同签订后，被告朱某按约定支付了购房首付款178000元，承诺于2013年5月8日前结清购房余款50万元。2013年4月7日，涉案房屋过户至被告名下。

2013年4月19日，原告与被告签订《协议》一份，约定因银行不能在2013年5月8日前发放按揭贷款（延期放贷），则以银行放贷时间为准;如果被告不能提供完整银行贷款资料，责任与原告无关;如果原告不能提供银行贷款所需资料，责任和被告无关。后银行方未能放贷，被告也没有在约定时间内支付购房余款。

法院裁判

浙江省柯城区人民法院认为，原、被告经平等协商后签订的房地产转让协议，系双方的真实意思表示，均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。对于逾期付款时间，综合考虑房屋交易情况及被告支付能力，应给予一定宽限期。遂判决：被告朱某支付原告徐某购房款50万元及利息。朱某不服一审判决，提起上诉。浙江省衢州市中级人民法院依法主持庭前调解，双方自愿达成协议，朱某当庭向徐某付清剩余房款。

案件评析

（一）关于本案原告是否是本案的适格主体的问题。一种意见认为，即原告不是房屋的所有权人，原告是房屋所有权人的委托代理人：原告通过买卖合同，取得的仅仅是基于买卖合同的债权请求权，只有房屋所有权人方可有权对房屋进行处分即出卖，现原告没有取得房屋所有权，所以，不是本案的适格原告，其无权要求被告向其支付房款即违约金。另一种意见则认为，原告为本案适格原告，原告通过与原房屋所有权人签订房屋买卖合同以及向其支付购房款，同时也将房屋交付原告，原告即是涉诉房屋的实际享有人。基于合同相对性，原告有权主张合同利益。

原告举证了与原房屋所有权人签订的《房地产转让定金协议》以及《房屋转让证明》、《房款收条》以及当时中介出庭作证的证人证言三组证据，已经能够证明原告与原房屋所有权人签订房屋买卖合同，原告向原房屋所有权人支付了全部购房款，且涉诉房屋已经交付给原告，原告已经实际获得了涉案房屋的准物权。物权登记仅仅是推定登记本上所有权情况，当实际物权发生变更又没有进行登记时，应以实际变更后的物权为准，故即使房屋产权证。笔者认为，原告徐某系本案适格原告。

（二）银行不发放贷款的责任在于原告还是被告，被告能否拒付剩余房款。本案就银行未能发放50万元贷款的原因，原告认为系被告认为银行按揭贷款利率过高，被告不同意提供銀行卡，导致银行不能发放贷款;被告则认为银行不能发放贷款的原因在于原告不是涉案房屋的登记所有权人。法院审理后认为，就不能发放贷款50万元的原因，原被告双方均没有提供充分的证据予以证实，故认为就本次交易原被告双方均无过错，但就此并不能阻却原告向被告要求支付剩余房款的权利。

（三）关于违约利息支付的时间问题。一种意见认为，本案被告应付房款的时间应以约定的时间即2013年5月8日前为准。理由是，虽然双方约定剩余房款支付方式为按揭贷款，但支付房款本身就是买方即被告的义务，不管被告因为什么原因导致不能办理按揭贷款，这个责任均应有被告自行承担，现被告提出系因原告不是涉诉房屋的登记所有权人导致其不能办理按揭贷款，即使属实，也不是拒绝按约定支付房款的抗事由，不能阻却其按时支付剩余房款的义务。另一种意见则认为，本案被告原先约定支付剩余房款的方式是按揭贷款，但现房屋已经过户至被告名下，显然合同中原告已经就其义务履行完毕，被告也应支付剩余房款。但涉案房屋办理按揭贷款已经不能实现，故原先约定的附条件的付款时间不能成就，应给于被告合理的履行期限。

按揭贷款 篇12

1 基层商业银行的个人住房按揭贷款业务分析

我国个人住房按揭贷款业务的起始时间是1998年, 这也是我国市场经济确立和建设的初始时期, 住房从社会福利转变为商品, 在社会进步和经济发展的前提下, 积压已久的住房需求被有效释放, 形成了住房消费的大潮流, 基层银行的个人住房按揭贷款业务也随之不断地扩大和增长。传统的个人住房按揭贷款业务需要进行贷前相关信息调查、贷款资料审查、贷款申请审批、信贷检查、贷款清收等步骤。但是, 由于基层商业银行在个人住房按揭贷款业务办理的过程中存在各种不确定的影响因素, 会增加个人住房按揭贷款的风险, 因此, 必须高度重视基层银行的个人住房按揭贷款风险。

2 基层商业银行个人住房按揭贷款的风险

2.1 借款人违约风险

借款人风险是一种信用风险, 是指借款人由于各种原因不能按期、足额地偿还基层商业银行的个人住房按揭贷款, 此类风险是最直接、最基本的风险。

2.2 假按揭风险

一些房地产开发商由于资金周转困难往往冒充购房者进行假按揭, 套取基层银行的资金和贷款, 用于此项目的资金需求, 由于这种按揭贷款没有实质的需要基础, 目的又是用于开发、施工, 因此, 会经常引起纠纷, 进而使基层商业银行的贷款风险提升。

2.3 按揭款挪用风险

实际经营工作中, 往往发生按揭款挪用现象。例如商品房建设工程是由施工方带资、垫资修建, 但在一段时间后开发商手中就会拥有银行贷款和按揭款。开发商手中的资金富足以后, 就会把本来应该用于特定项目的资金, 投入其他项目。一旦开发商把这些资金挪作他用, 就会导致经营混乱, 最终结果是使银行风险提升, 容易产生重大的经济损失。

2.4 抵押物价值风险

个人住房按揭贷款的抵押物价值被评估过高, 银行处置抵押物时不能抵补银行贷款本息, 进而导致按揭贷款无法全部收回, 产生银行资金的损失。同时有些抵押物的处置无法有效变现, 也会直接产生按揭贷款无法按时收回的结果。

3 个人住房按揭贷款风险的防范措施

3.1 做好客户的信用调查

建立客户完整的个人信用档案, 在个人住房按揭贷款前进行信用调查, 委托具有专业经验的机构, 对借款人及其信用真实性进行调查。确保个人住房按揭贷款资料的真实性, 作出正确放款的决策, 这样能够有效避免各种风险。

3.2 建立和完善资金监管制度

建立和完善资金监管制度是个人住房按揭贷款风险防范的基础, 对按揭款等房产销售款进行资金监管, 严格防止按揭款挪用的现象发生。对房地产项目运作过程实施管理, 要有专门的职能机构进行监督。对被监管人房地产资金的入账、保管、用款支付等事项, 都必须进行严格监管和审查, 克服和防止个人住房按揭贷款被开发商挪用等问题的发生。

3.3 建立和完善按揭保险和担保制度

建立和完善政府、保险公司对基层商业银行个人住房按揭贷款的担保和保险制度, 设立住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险、人身意外保险以及住房消费信贷保证保险等险种, 由借款人向商业保险公司购买保险, 降低基层商业银行的风险。

3.4 做好抵押物价值评估

商业银行必须牢牢把握住抵押物价值评估这一关键环节, 对于抵押物价值评估, 实施严格控制。在抵押物价值评估前, 选择并委托资质和信誉良好的房地产评估机构, 签订委托评估协议, 进行抵押物价值评估工作。对于评估机构评估出现重大过失并给商业银行造成损失的, 基层商业银行应该主张获得赔偿的权利。

4 结语

个人住房按揭贷款具有一定的风险, 特别在基层商业银行, 由于资金期限长、操作不规范、抵押评估不标准, 极容易引起个人住房按揭贷款的风险积累。因此, 基层商业银行应科学分析个人住房按揭贷款风险的成因, 通过细致、耐心、规范的工作, 以操作规范化、监管制度化、抵押评估科学化等方式有效降低个人住房按揭贷款的风险, 在更好地服务社会、服务公众的同时, 实现基层商业银行的深入发展和全面提高。

摘要：本研究对基层商业银行的个人住房按揭贷款业务进行了历史梳理和现状描述, 分析了个人住房按揭贷款业务在基层商业银行运作时存在的风险, 并在结合基层商业银行具体工作的基础上, 提出了防范个人住房按揭贷款风险的措施, 希望对基础商业银行的风险控制和业务开展起到借鉴作用。

关键词：基层商业银行,个人住房,按揭贷款,风险,监管

参考文献

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[4]周莉.浅析银行房地产开发贷款中的资金及抵押风险[J].市场周刊 (理论研究) , 2009, (11) .