论期房按揭贷款欺诈及其预防
论期房按揭贷款欺诈及其预防 篇1
摘要：随着房地产业和 金融 业的改革与 发展，按揭贷款已成为银行、房地产开发商和购房人共同参加房地产开发经营的一种重要的信用方式。然而期房按揭贷款欺诈现象也随之产生，严重 影响 了商业银行的利益。本文从银行如何规避风险这个 法律 角度，首先探讨了按揭贷款欺诈的表现及特点，并深层次 分析 了欺诈的原因有外部原因和内部原因。最后本文认为预防期房按揭贷款欺诈的 方法 除了原有制度和操作的改进外，探讨了创新的防范银行风险方式—房地产贷款保险，还提出了应增设在国际上很流行的银行信用险。
关键词：按揭贷款；欺诈；预防
随着 社会 生活的进一步提高和生产力水平的发展，在我国，商品房按揭首先在沿海 经济 发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而，商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物，刚起步不久，缺乏经验，相关的法律又没有明确的规定，特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂，银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因，个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款的增长点。其中，期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险，更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象，从法律的角度，进行分析、探讨，以供商业银行商榷。
一、按揭贷款欺诈的表现及特点
（一）按揭贷款欺诈的表现
欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有两种：一种是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。
（二）按揭贷款欺诈的特点
1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说，数额或许并不是很大，但因为不归还贷款的人数众多，或者所购房屋众多，标的总额还是很可观的。
2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。
3、担保方式单一。一律为房地产开发商担保，不同于房屋抵押贷款。个人购房按揭贷款因为贷款人没有取得所有权证书，实践中商业银行只能要求房地产开发商为贷款提供担保。
4、作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任。在购房人取得房屋所有权证书，并与银行办理房屋抵押登记之前，按法律规定，房地产开发商对购房人归还银行贷款承担连带责任。房地产开发商在代购房人还清欠款之后，可以解除房屋预售合同。但是在实践中，房地产开发商主动承担保证责任的很少。
同一开发商项目下的十几或几十个购房人同时不归还银行贷款，可能是巧合，但是实践证明在此类诉讼中有欺诈银行贷款的行为存在。我们会看到银行在运用法律手段清理不良过程中的困难：作为原告一方，面对的被告却有十几甚至几十，因为我国 目前 的诉讼制度，银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力，有时还要接受“不经济诉讼”的尴尬结果。
我国的房地产金融市场可以说是刚刚起步，所以对目前在个人购房按揭贷款中出现的这些欺诈现象进行 研究，并寻找切实可行的解决方案，对我国房地产金融的发展具有积极的意义。
二、期房按揭贷款欺诈原因探析
银行业本身就是具有风险的行业。虽然有各种风险防范措施，但因为市场环境和借款人的条件可能出现变化，欺骗银行贷款的行为从金融业产生起就存在，另一方面银行在风险防范机制上可能存在缺漏，在贷款审核环节上可能存在疏忽，这些情况都可以导致不良贷款的出现。其中，很多的 问题 是出现在商业银行的审贷环节。下面本文将对期房按揭贷款纠纷形成的原因进行分析。
（一）外部原因
现代 住房按揭制度为欺诈银行贷款提供了可能，因为在各种手续齐备的情况下，购房人只需提供房地产开发商开具的首期付款收据即可获得银行的贷款。这为作假提供了空间。在个人住房贷款中，银行根据购房人的授权，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上，而且最高按揭比率为70%，所以个人在按揭贷款欺诈中获益的可能性很小。因而，按揭贷款欺诈只能是房地产开发商欺诈，其欺诈目的有二，第一是为了周转资金，第二是诈骗银行贷款。
1、为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且，相对于 企业 贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。
2、骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了。
以上这两种情况，房地产开发商都有具备欺诈的故意，且实施了欺诈的行为，并导致了银行的放款行为。依照《中华人民共和国民法通则》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所以上述行为符合欺诈行为的构成要件，构成对银行贷款的欺诈。这两种情况下银行按揭贷款还要面临以下风险：1.有的开发项目可能因为无法通过质量检测而使按揭无效；2.银行无法保证贷款能够专款专用；3.建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，依照《合同法》第286条，都属于法定的优先受偿权之列，这就使得开发商向银行提供的抵押担保形同虚设。
（二）内部原因
主要是商业银行在贷款审核环节出现疏忽和过失。应该说现在商业银行对个人住房贷款都制定了比较严格的风险防范措施，如在贷款对象上，不准房地产开发企业的员工申请期房按揭贷款；在贷款审查程序上，除了银行本身的审查之外，还有中介服务机构如律师事务所、资产评估事务所等的审查。如此严格的审查，是为了对购房人的还款能力和还款意愿做出判断。然而这些规定由于在实践中被流于形式而起不到风险防范的作用，主要存在以下几个问题：
1、没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，欺诈行为得逞，显然是银行在审贷环节出了问题。