假按揭（通用3篇）
假按揭 篇1
近年来, 房地产业及个人住房贷款业务迅速增长, “假按揭”贷款现象也随之滋生, 尤其是在今年拉动内需保增长的大形势下有普遍化的趋势, 对房地产市场的持续、健康发展造成了不良影响。
一、“假按揭”现象的表现形式
(一) 大肆造假型。
以虚假购房合同骗取贷款。开发商通过其内部员工、关联企业员工, 甚至利用虚假身份证、虚构购房事实, 在银行办理按揭贷款, 再用贷款偿还开发商的其他债务或挪作他用, 从而造成银行资金风险。
(二) 注水猪肉型。
开发商虚增购房单价, 通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”;或者以虚增购房面积的方式签订售房合同, 提高贷款金额, 骗取银行贷款。
(三) 一女多嫁型。
表现为开发商利用当地房管部门未开办预售商品房备案制度的漏洞, 将同一住房多次出售, 从而办理多次个人贷款。这种行为主要发生在未实行预售商品房备案制度的地区。
二、“假按揭”贷款的危害
一是“假按揭”以欺诈的方式骗取银行资金, 增加了银行的经营风险, 可能形成新的大量不良资产。二是导致商品房在市场价格上的贬值。由于商品房已经办理过一次按揭手续, 意味着第一次交易已完成, 当开发商再次把商品房出售给其他消费者, 进行第二次交易时, 同一套住房在法律性质上已发生了改变, 变成了“二手房”, 客观上造成该房市场价格的降低, 损害了真正购房人的合法权益。三是由于“假按揭”合同的主体是虚假的, 在办理产权登记过程中, 由于实际购房人与登记购房人不一致, 很容易造成产权纠纷。所以“假按揭”从本质上违背了按揭贷款的真正意义, 扰乱了正常的金融秩序, 同时也损害了银行以及消费者的合法权益, 阻碍了房地产市场持续、健康的发展。
三、相关建议
(一) 人民银行应充分利用利率杠杆, 调控市场需求, 调整楼盘开发结构。
利用信贷登记系统搭建各商业银行个人住房贷款信息平台, 以方便有关各方查询和交流个人住房贷款信息, 形成资源共享、风险共同防范的良好机制。并在此基础上建立全面的个人信用制度体系, 防范个人信用风险, 促使个人住房按揭贷款健康发展。
(二) 商业银行应合理开展房地产信贷业务。
一是认真执行房地产信贷政策, 严格审批手续, 杜绝向不符合规定的开发商和购房者发放贷款;二是加强贷款管理, 对已发放的贷款实行全过程动态监控, 对开发商贷款要独立开设账户, 并视工程进度分期拨付, 同时适当提高个人首付比例, 以防止开发商利用“假按揭”套取银行贷款;三是严格审查借款人资信和交易的真实性, 落实贷前调查和客户面谈制度, 真实了解贷款人购房意愿及还款能力, 防止开发商利用关系人、内部员工等签订虚假购房合同;四是严格审查贷款项目, 严格控制市场销路不畅的项目进行按揭合作, 对按揭项目的定价要进行市场调查和分析, 并对同一区域或相同档次的楼盘进行比较, 同时引进价格评估机制, 对评估价格严格审查;五是加强贷款抵押物的管理, 及时到当地房管部门办理商品房销售备案和抵押预登记手续, 项目竣工验收合格后, 督促开发商及时办理分户产权, 完善个人住房贷款的抵押登记手续。
(责任编辑:王彬彬)
浅谈“假按揭”的成因及防范对策 篇2
关键词：假按揭,成因,防范
案例1:2007年5月, 某银行在审计检查时发现有一楼盘的数十笔商铺贷款还款是通过同一账户还款, 且贷款客户大部分来自某地区某村, 经了解公司解释是所出售的商铺通过“售后返租”方式返回租金给售房客户, 2009年3月, 该楼盘商铺贷款客户发生集体拖欠, 屡次催收未果后某银行将贷款客户起诉到该区所辖法院, 开发商承担连带责任列入被告, 有部分借款人到公安部门报案, 称合同诈骗等, 所辖法院因该案涉及刑案不予立案, 开发商因商场经营不善, 租金不高, 资金匮乏无力还款, 借款客户以各种理由拒绝还款。导致该行产生金额高达4000万元的呆账。
案例2:2003年6月, 甲房产中介公司成立, 主要业务是代理客户二手房产中介买卖、代办银行按揭贷款。该公司发展异常迅速, 短短几年里一跃成为某省较大的房屋中介。2004年某银行二手房贷款业务发展初期, 经办人员办理二手房贷款业务经验不足, 给不法分子造就了可乘之机。短短两年间该公司通过“假按揭”在该银行非法套取了近4000万元贷款, 2006年案发后这4000万元的二手房贷款相继发生拖欠, 该行催收无效对进行起诉, 由于该案涉及群体诈骗在公安机关立案侦查, 所抵押房产被公安机关查封, 银行无法处置而形成呆账贷款。
一、“假按揭”的概念及成因
“假按揭”是以个人名义申请, 融资所得款项由开发商、经销商或其他单位归集使用的贷款, 主要表现形式为开发商、经销商或其他单位串通无真实交易意愿的个人, 或者假冒个人的名义, 以虚假的交易背景向银行申请个人贷款, 套取银行信贷资金。
(一) “假按揭”的行业背景
房地产行业属资金密集性行业, 开发商的发展依赖充足的资金流, “假按揭”一般以下三种情况下发生:一是当地产宏观调控时, 房地产市场交易量很低, 交易不活跃, 导致开发商资金困难;二是个别开发商为了囤积土地的非理性过度扩张;三是房产商开发的项目市场定位不准, 房子销售不出去, 导致开发资金无法收回。房地产开发商为了加速回笼资金, 就可能违规办理“假按揭”。因此房地产市场下滑或持续不景气往往是“假按揭”的频发期。
(二) 合作方的信用与“假按揭”的关系
从目前发现的“假按揭”贷款案例来看, 如果开发商的经验不足, 产品市场定位不准, 所建设的项目销售不出去, 其信用不良, 资金实力不足, 不管市场景气与否, “假按揭”是解救他们唯一的出路。另外二手房房地产中介准入门槛低, 市场竞争激烈, 从业人员为收取佣金而引导客户造假材料办理“假按揭”套取银行贷款。
二、“假按揭”的主要风险特征
(一) 借款主体不真实
“假按揭”最为明显的特征是借款主体不真实, 例如, 借款申请人与房地产开发商的关联关系。借款人与房地产开发商存在关联关系, 如房地产开发商的股东、高管或关联企业 (如承建商、材料供应商) 员工批量购房申请贷款;相关文件的签名笔迹相似。
(二) 零首付
在住房按揭贷款业务中, 借款人支付一定比例的首付款是必要条件。一般来说“假按揭”的借款人不能提供正式的首付款发票, 或提供假的首付收据, 且提供首付款收据载明的事实不明确, 未说明所购房号或未明确购房款等情况。
(三) 虚假交易及用途
假交易、假用途主要表现为: (1) 二手房交易中买卖双方是关联关系; (2) 贷款用途不真实, 提供虚假交易合同; (3) 提供虚假的经营交易合同, 捏造虚假交易背景; (4) 套取银行资金用于法律规定禁止信贷资金投入的高风险行业。
(四) 虚假抵押物
在二手房贷款和个人消费贷款中, “假按揭“问题贷款表现为假产权, 有以下几种情况: (1) 申请抵押的房屋不存在、办理虚假的抵押权证; (2) 抵押物处所存在, 但产权所有人非贷款相关人; (3) 抵押物所处地段属政府拆迁地段, 抵押物被政府强制拆迁后导致抵押物悬空。
(五) 虚假定价
“假按揭”贷款的房屋定价一般有以下两个规律: (1) 交易价格过高或过低。 (2) 楼盘销售价格无差异。即房地产开发商不管楼层高低、朝向位置好坏, 商铺不管位置好坏, 面积大小, 销售单价均相同,
三、商业银行防范“假按揭”的对策
(一) 加强对按揭贷款项目的审查
商业银行应全面了解拟合作的合作机构资质情况、法人代表等管理层的个人信用记录, 重点审查开发企业的项目管理水平、财务状况以及项目资金来源。个人住房按揭贷款项目的准入应重点审查开发项目手续是否完备, 楼盘所处地段与项目市场定位是否准确, 楼盘定价是否合理, 注意掌握开发商在房产管理部门登记的销售备案情况, 了解真实的销售实况。
(二) 规范个贷操作流程、严防操作风险
(1) 加强个贷业务流程管理, 商业银行应按照个贷业务流程管理规定要求设置岗位, 各岗位权限以及人员安排杜绝不相容岗位的兼任、混岗、串岗等情况; (2) 加强个贷操作管理, 严防操作风险。加强贷前审查, 客户经理必须严格落实面谈、面签制度要求, 不得简化流程或逆流程操作; (3) 严格做好真实性调查, 当面见证客户签署借款申请书、借款合同等法律文书; (4) 抵押岗专门对接房产登记部门, 确实办妥抵押手续, 落实抵押等条件发放贷款。
(三) 完善贷款风险管理机制, 建立贷后监测报告制度
假按揭 篇3
从2000年12月至2002年6月, 由邹某担任法定代表人的北京华运达房地产开发公司, 邹庆指使公司职员雪卫星、王育红以森豪公寓为幌子, 使用伪造收入证明、首付款证明, 用签订虚假商品房买卖合同的方法, 从中国银行北京市分行申请按揭贷款199笔, 骗取个人按揭贷款6.4亿余元, 涉及公寓273套, 形成风险敞口6.449亿元。2007年9月, 因在审批向森豪公寓和华庆公寓房地产项目发放个人住房贷款的过程中严重不负责任, 导致银行贷款本金损失6.3亿余元, 中国银行北京市分行尚进等3名职员均以国有企业人员失职罪领刑。与此同时被判的还有两名律师, 法院认为, 他们没有尽职审查。在这起骗贷高达16亿元的案件中, 除了套取贷款的房地产开发商外, 银行职员、虚假购房者、律师等也扮演了推波助澜的角色。
任何不良现象的发生本质都是一个法规和制度的问题。房地产行业的“假按揭”现象, 带来了一系列法律问题, 而司法机关也将逐渐熟悉面对, 因此笔者整理了假按揭中可能出现的法律问题及各方可能要承担的刑事法律责任, 并从法律角度提出一些法律风险控制的手段。
一、假按揭的成因及特征
1. 开发商自身原因。
据统计, 在房地产开发资金来源中, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款, 定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款, 以此计算, 房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。为防止资金链断裂、楼盘开发陷于停滞, 不少开发商都希望用尾盘假按揭这种变通办法取得贷款。
2. 金融制度的漏洞和管理的滞后。
目前在我国, 为便于市场管理、金融制度的滞后等原因, 中小民营经济尚很难获得国有银行的贷款, 尤其房地产行业, 资金需求量更大。为了能短时间得到贷款, 开发商只能利用“假按揭”操作简便、隐蔽性强、期限长、风险滞后等特点, 借助按揭贷款很快地实现资金回笼;还可以根据现行房地产相关法律的规定, 在没有完全投入资金的情况下, 通过按揭贷款实现项目建设资金的融资, 空手套白狼。
3. 银行审查不力。
银行过多强调发展业务, 降低按揭贷款门槛, 放松对借款人的信用等级评估、贷款调查, 甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款, 客观上纵容了假按揭的发生。本来, 个人办理住房贷款有一套严格的审批程序和手续, 但一些银行经办人员往往让开发公司的售楼员代办, 购房者只需提供相关证件后在贷款合同上签个名字就行了, 既不与当事人见面, 又不对贷款人情况进行核实。甚至, 少数银行工作人员存在职业道德问题, 与包工头、开发商恶意串通, 内外勾结, 甚至私下交易, 对开发商的“造假”睁只眼闭只眼, 放纵假按揭的发生。
4. 法律法规的漏洞及监管的不力。
目前我国在这方面的司法解释并未明晰, 司法实践中证据方面因各种因素也比较难掌握, 关于主观故意的判定也存有争议, 同时, 法律上并没有对帮助开发商的虚假购房者明确规定应承担的刑事责任, 客观上削弱了其对法律敬畏之心。
另一方面, 假按揭被发现时, 银行往往满足于被骗贷款的追回, 而没有及时追究开发商乃至银行内部工作人员的法律责任, 甚至寄希望于他们下不为例, 实则此例一破, 下依然能为例。
二、假按揭常用的方式
假按揭通常采用的方式是:1.无购房事实按揭, 骗取银行贷款。开发商虚拟若干购房人, 并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同, 再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款, 从而套取银行资金。这样开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资, 实现获利。2.一房多卖。有的开发商通过虚拟购房人取得银行贷款, 等到将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款、甚至不偿还;但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。3.虚假抬高房价。某些银行信贷人员与企业串谋, 所出售的房价水分大, 向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高出几倍的住房按揭贷款。4.“零首付”按揭。开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制, 将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中, 再向购房人出具收到首付款的收据, 双方按照售房合同规定的虚假售价, 按银行要求的按揭成倍办理贷款手续。采取这种假按揭的方式, 购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款, 而银行却要向购房人提供售房总价100%的借款。5.返祖按揭。即开发商与购房者相互串通, 以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易, 通过购房者向银行就高价部分进行按揭, 为开发商套取现金, 此后开发商分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者的融资方式。
三、假按揭的法律适用
本文仅在此讨论相关刑事责任, 民事责任暂且搁论。
1. 从假按揭的行为上看, 开发商的行为有可能构成如下犯罪:
(1) 伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪或伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪:有些开发商作为公司、企业的一把手, 明知通过假按揭贷款的方式无法在董事会上通过, 就私自伪造其公司印章, 企图蒙混过关。同样也会为了欺骗银行工作人员, 私自伪造购房人公司甚至国家机关的公文、证件、印章等。
(2) 伪造、变造居民身份证罪:开发商采用假按揭手段时, 往往捏造购房人的虚假信息, 甚至伪造、变造居民身份证, 从而造成购房人“名不副实”的现象。
(3) 贷款诈骗罪、合同诈骗罪、骗取贷款罪:实践中, 一般只要行为人能够认识到其提供的材料或陈述与客观事实不一致, 即可认定为欺骗。
(4) 偷税罪:开发商收到银行给付的住房按揭款后, 帐务处理是借“银行存款”贷“长期借款”。在纳税评估和税务稽查工作实践中, 开发商通常会以我们是“假按揭”、并没有真正意义的销售为借口, 拒绝履行纳税义务。
2. 借款人可能承担的刑事责任:
如果借款人明知开发商“假按揭”骗取银行贷款资金, 却依然通过签订购房合同、贷款合同的方式配合甚至参与开发商诈骗过程, 那么借款人有可能与开发商构成共同犯罪。当然, 在“假按揭”诈骗中, 一般均是由开发商对其员工或亲友进行指控、强迫或者利诱, 开发商在整个“假按揭”欺诈的操作中居于组织和主导地位, 属于共同犯罪中的主犯, 而借款人由于协助开发商实施了诈骗行为, 应属于共同犯罪中的从犯。
3. 银行及其工作人员可能承担的刑事责任:
(1) 银行及其工作人员可能构成共同犯罪:在“假按揭”中, 银行及其有关工作人员明明发现所签订合同为无效合同, 或者知道对方根本没有履约能力, 依然利用职务之便, 希望或放任了开发商设置虚假按揭以骗取银行贷款的行为, 该工作人员才可能构成共同犯罪。
(2) 签订、履行合同失职被骗罪:根据我国《刑法》第167条的规定, 国有公司、企业、事业单位直接负责的主管人员, 在签订、履行合同的过程中, 因严重不负责任被诈骗, 致使国家利益遭受重大损失的, 构成签订、履行合同失职被骗罪。本罪犯罪主体是个人, 且须是对签订、履行合同起领导、决策、指挥作用的银行负责人。本罪属于结果犯。所谓“严重不负责任被诈骗”, 是指银行直接负责的主管人员, 不履行法定职责和特定义务, 在签订履行按揭贷款合同中, 对借款人的主体资格、资信状况以及履约能力等不咨询、不调查致使所签订的合同成为虚假的经济合同而被诈骗其贷款资金, 造成国家利益遭受损失。犯本罪, 重大损失的, 处三年以下有期徒刑或拘役。
(3) 违法发放贷款罪:所谓违法发放贷款罪, 根据我国《刑法》第186条的规定, 是指银行等金融机构或其工作人员违反法律、行政法规规定发放贷款, 数额巨大或者造成重大损失的行为。
4. 其他相关人员的法律责任
在假按揭标准程序中, 开发商一般让有关联的律师或律所出具虚假的还贷能力的法律意见书, 由银行以及银行指定的评估公司“心照不宣”的认可要办理假按揭的房屋的抵押价值。显然, 律师、评估公司的做法帮助开发商极大简化并忽略很多应有的贷款前的风险控制流程, 使开发商能够获得贷款。当然, 根据其主观方面, 如果其还具有勾结开发商共同非法占有假按揭银行贷款的目的, 则涉及到牵连犯的问题, 可从一重处罚。
摘要：按揭作为一种新型的购买商品房的资金融通方式, 在我国出现时间不长, 经验不足再加上立法的相对滞后, 导致了不少“假按揭”现象的发生, 严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文试图探讨在假按揭中各方可能要承担的法律责任及相关刑事法律适用, 目的是能够使按揭市场实现规范化和法制化, 使检察机关在审查类似案件时能够法律监督到位、有法可依。