个人按揭

个人按揭（精选12篇）

个人按揭 篇1

一、前言

通常情况下, 个人住房按揭贷款是在一级抵押的基础上, 又进行了二级担保, 即借款人用所购房产进行抵押, 然后向贷款人申请人民币担保贷款, 因此, 相对于商业银行其他类型的贷款来讲, 个人住房按揭贷款是一种安全性较高的信贷品种。然而, 在经济不景气等特定因素下, 该种类型信贷也会出现违约风险, 并且会对社会造成极其严重的负面影响。

二、个人住房按揭贷款违约类型

下面我们就用金融工程分析方法来分析个人住房按揭贷款这一期权合约。类似于美式看涨期权, 期权卖方 (购房者) 有三种选择:一是违约 (放弃行使期权) ;二是提前付清取得房产 (提前行使期权) ;三是按期付款直到最后取得房产 (到期行使期权) 。

三、终止偿付型理性违约模型构建的前提

1. 描述权益累积曲线及相关变量

为了能够定量分析履约财务损失和违约财务损失这两个变量, 我们将引入权益积累曲线。如图所示, Cf是按揭债务人的首付款, 假设贷款期限为T, CT是贷款合同约定的未来房屋价值, 也将是按揭债务人的全部支出, 因此, CT-Cf是住房按揭贷款合同约定的贷款额度;当按揭债务人支付了首付款Cf后, 便同时获得相应的权益Ef, 通常认为Cf=Ef, 二者共同决定了权益积累曲线的始发点即点B;从按揭合同生效时起, 债务人的已还款量以Cf为起点逐渐增加, 直至达到CT。

与财务支出额相对应, 权益累积值也由两部分组成, 一部分是初始权益值Ef (此部分与首付款Cf相对应) ;另外一部分是Et-Ef, 该部分以0为起点, 随着偿还贷款额的增加而增加, 直至达到ET-Ef。用图形表示, 该过程可以表示为以B为起点, 以L0为终点的曲线, 假定曲线形状如图所示, 该曲线即权益累积曲线。

通过以上分析, 住房按揭贷款债权人与债务人之间之所以能够签订住房贷款按揭合同, 对于债务人来讲, 按照合同约定所付出的财务支出额一定与权益累积值是相等的, 在上图中, ET便是住房按揭贷款债权人与债务人共同认同的累积权益终值, 也就是说ET应该恒等于CT, 即ET≡CT。显然, 对于债务人来讲, 预期一定是ET≥CT。

2. 对履约财务损失和违约财务损失的测度

在贷款偿还期内任一时点, 假设借款人预期房产价值出现下跌, 则预期房产价值一定是合同初始约定值的某个倍数, 这个倍数用r表示, 我们将合同约定的房产初始值设为P, 则在贷款期内某一时点, 房屋的价值为rP。那么房屋价值的波动为|P (1-r) |, 其中, r>0。当r>1时, 说明房产实现了升值;如果r<1, 则说明房产价值低于预期, 存在履约损失, 损失值为P (1-r) , 假定履约损失为M1:

在贷款期限内的任一时点t, 假设借款人放弃执行贷款合同的义务, 则对于借款人来说同时放弃的还有在时点t所积累的权益值, 用s表示按揭成数, 那么对于借款者来说, 在t时点, 由于放弃执行合同所产生的违约财务损失用M2表示为:

其中, Ct代表在时点t已经归还的贷款。

基于以上分析, 住房按揭贷款人在贷款期内某一时点预期未来房产的累积权益值低于合同约定的房产初始价值, 有可能会做出终止偿付的决定, 只有当履约财务损失大于违约财务损失时, 债务人才会做出终止偿付的决定, 即M1>M2:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

3. 引入拍卖机制后, 对模型的改良

但是该模型在完善的住房按揭机制下并不能成立, 原因在于当债务人发生终止偿付型理性违约的情况时, 住房按揭抵押贷款的债权人一方会要求收回并拍卖抵押物, 拍卖所得将用于冲抵债务人所欠贷款余额及相关处置费用。若拍卖所得仍有剩余, 则将剩余资金返还债务人;相反, 则向债务人追索不足的资金量。这样, 下式始终是成立的:

P (1-r) =P (1-s) +Ct-A

其中, A代表在债务人做出终止偿付行为后, 债权人执行拍卖机制后返还给债务人的资金或者是向债务人追索的不足资金, 该变量起到平衡的作用。当P (1-r) =P (1-s) +Ct-A因r的变化而变化时, A会自动调节, 从而使该式仍然成立, 因此, A是按揭贷款成数r的函数, 因此A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) -F, 其中, F表示由于拍卖造成的交易费用, 包括罚金和处置费用等手续费。

因此, 在完善的住房按揭机制下, 由于调节变量A的存在, A=f (r) =Pr- (Ps-Ct) 此式应该会恒成立。那么只有在住房按揭机制不完善的情况下, 才会使得A失效, 也才有可能出现P (1-r) >P (1-s) +Ct的情况。

四、该模型在我国的适用性分析

由于我国的拍卖机制并不健全, 这样使得A在我国基本上是处于失效的状态, 其具体原因如下:首先, 在我国, 并未形成规范的住房拍卖市场, 商业银行很难顺利拍卖按揭住房, 这样使得A很难形成;其次, 即使能够拍卖, 在基于商业银行急于收贷和惩罚心理的作用下, 按揭住房往往会被低价拍卖, 这样会造成A接近于0;另外, 即使按揭住房能够被拍卖, 如果拍卖收入过低, 商业银行向债务人实行追索差额也很难成功, 损失仍然是由商业银行承担, 这样同样会造成A接近于0的局面。因此, 在我国具备违约决策模型成立的显著条件, 即A失效。那么, 在我国存在着终止偿付型理性违约的模型:

P (1-r) >P (1-s) +Ct

1. 模型得出的结论

通过该模型, 我们可以得出以下结论:

(1) 当其他变量不变时, 在贷款偿还期内某一时点, 预期未来房产价格越低, 则借款人违约的可能性就越大, 即当0<r<1时, 借款人选择终止偿付按揭抵押贷款的可能性越大。

(2) 购房时借款合同所约定的抵押比率越大, 即s越大, 则首付款相对较少, 而贷款额相对较高, 在这种情况下, 借款人选择终止偿付型理性违约的可能性也越大。

2. 根据结论, 对商业银行提出的相关建议

(1) 严格控制按揭成数s, 使该成数不至于过大, 以免为日后的收贷工作留下隐患。

(2) 适当缩短贷款期限T, 期限越短, 对于借款者来说, 在贷款期限内的某一时点所积累的权益值越多, 因此, 对于借款者来说选择终止偿付型理性违约的概率也会缩小。

摘要：住房按揭抵押贷款的违约风险是中国银行业面临的一个现实问题, 其主要影响因素是住房价格的波动性和利率。根据中国现阶段的国情, 对住房按揭贷款存在的违约风险进行测定有一定的重要意义。

关键词：住房抵押贷款,理性违约,违约风险

参考文献

刘萍.个人住房按揭贷款风险探析[J].金融研究, 2002, (8) .

个人按揭 篇2

个人购房按揭合同1

卖房方（甲方）：___________________

身份证号码：___________________

购房方（乙方）：___________________

身份证号码：___________________

关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商，达成协议如下：

一、甲方将其拥有独立产权的位于____市____区的房屋（房屋所有权证编号：___________________，建筑面积____平方米）以人民币__仟__佰__拾__万__仟__佰__拾__元整（￥__元整）出售给乙方。已方愿意以上述价格向甲方认购该房，并以购得的上述房屋向中国____银行____分行申请购房抵押贷款。

二、甲方承诺：

1、向乙房申请购房贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的房屋资料以备查核。

2、保证对出售的房屋拥有独立产权。如果该房屋为共有房屋，则必须取得其他所有共有人的同意出售书面文件。

3、保证该出售房屋未予出租。因出租所产生的任何问题由甲方承担并负责解决。

4、自签订本协议起，保证将该房屋按约定价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。

5、按照前述业务的需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续。

6、在办理产权过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或贷款银行认可的机构持有。

三、乙方承诺：

1、向贷款银行或贷款银行认可的机构提供符合要求的资料以备查核，并依规定支付费用。

2、保证按原约定价格向甲方购买前述房屋，并及时将贷款所得支付甲方之售房款。

3、将所购房屋向贷款银行申请抵押贷款。

4、按照前述业务需要，及时签订各项合同文件和办理各种手续，并承担各项费用。

5、在办理房屋过户时，应依要求将房屋产权资料交付贷款银行或其认可的.机构持有。

四、本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲、乙双方可以解除本协议。甲方若向乙方收取定金，应如数退还给乙方。

五、如果贷款银行批准的贷款金额不足申请贷款额的70%，则乙方有权解除本协议。否则，乙方应履行本协议的有关规定。

六、违约责任

1、如果甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。

2、如果乙方违约，贷款申请获准后没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。

七、本协议的定立、履行、接触、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。

八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。

九、本协议壹式肆份，双方搁执壹份。有乙方交贷款银行或其认可的机构壹份。

十、特别约定：

甲方：_____乙方：

甲方授权代表签字（盖章）：已方授权代表签字（盖章）：

电话___________________：电话：___________________

签订日期：____年____月____日签订日期：____年____月____日

个人购房按揭合同2

卖方：_________________________________（以下简称甲方）

买方：_________________________________（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买合法所有的住房，达成如下协议，以兹共同遵守：

第一条甲方所售房屋权证号及座落位置、结构、层次、面积、附属设施及：甲方对该房产拥有合法的所有权，并已经全额支付取得该房产合法所有权的.购房款项。甲方确认该房产属夫妻共同财产，甲方夫妻双方均同意出售该房产给乙方。

第二条房屋及附属设施总价格：

经甲、乙双方协商，甲方所售上述房屋及附属设施总金额为人民币大写：（___________元整）。

第三条付款方式：_________________________________。

本合同签订之日后，乙方一次性支付甲方全部金额______________________元（大写___________元整）。乙方支付价款后，甲方给乙方出具收款收条。

第四条甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生

该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，包括给乙方造成的经济损失。

第五条甲、乙双方确认该房产目前尚无法办理房屋产权登记手续，在办理乙方房屋产权登记证书时，甲方应给予协助。

第六条甲、乙双方应秉承诚实信用，认真履行协议。任何一方违约，应向守约方返还价款（或房产）和损失并支付合同价款每日百分之一的违约金。

第七条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

第八条本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第九条本合同一式二份，甲、乙双方各执两份。

甲方（签字）：_________________

乙方（签字）：_________________

___________年________月_______日

___________年________月_______日

个人购房按揭合同3

抵押人(甲方)：_________

抵押权人(乙方)：_________

为确保_________年_________字第_________号_________合同(以下简称主合同)的履行，甲方同意将其购买的而尚未付清余款的房地产抵押予乙方，作为到期还清贷款的担保。甲方保证提供的资料真实合法有效。为此，甲、乙双方根据自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，订立本合同。

第一条 甲方购买的该房地产座落于_________建设面积_________m2，系_________房地产开发公司开发的商品房，商品房预(销)售合同号_________，土地使用权性质为出让(划拨)。

第二条 甲方同意将上述房地产及其附着物之全部权益设立抵押权抵押给乙方。

第三条 甲方购买房地产的价格为￥_________万元，甲方已交房款人民币(大写)_________万元。抵押贷款额为人民币(大写)_________万元。

第四条 设立抵押之房地产担保范围为被担保债务的主债权及利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用。

第五条 抵押期限从借款开始至还清所欠款项为止。

第六条 抵押期间，抵押物由甲方占管。甲方在占管期间应当维护抵押物的完好，乙方有权检查抵押物的管理情况，甲方不得拒绝。

第七条 抵押期间，甲方未征得乙方书面同意不得擅自将抵押物转让、出租、再抵押、拆除、改建;不得改变其用途;未通知乙方，上述行为无效。

转让抵押物的价款明显低于其价值的，乙方可以要求甲方提供相应的担保;甲方不提供的，不得转让抵押物。

甲方转让抵押物所得的价款，应当向乙方提前清偿所担保的债权或者向乙方同意的第三人提存，超过债权数额的部分归甲方所有，不足部分由债务人清偿。

第八条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其它债权的担保。

第九条 除自然耗损外，抵押物发生损坏，甲方应当采取措施，负责保养和维修，以减少损失，其费用由甲方自负，并及时通知乙方。因意外毁损或灭失，不能或不足以作为债务担保的，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保以弥补不足或根据《保险法》的规定直接向保险公司行使求偿权。

第十条 抵押物由于国家建设及其它政府行为而导致抵押物价值降低不足以作为债务担保时，乙方有权要求甲方重新提供或增加担保。

第十一条 甲方应乙方要求需要保险的，甲方应在本合同签订前为抵押物投保，并以抵押权人作为保险赔偿的第一受益人。甲方在合同有效期内，不得自行撤销保险，在保险期限结束而本合同未结束时，应继续全额投保。

第十二条 抵押关系中合同主体发生变更，本合同继续有效。合同规定的权利、义务，由变更后的合同主体享有、承担。抵押当事人应共同到扬州市房产交易所申请办理合同变更登记手续。合同条款有变化的须重新签订合同，并征得对方同意。

第十三条 违约责任：_________

第十四条 该抵押合同签订后(土地上新增的房屋不属于抵押财产)，债务人如未能按主合同履行债务，乙方可按国家规定，向有关部门申请处分抵押物。在处分抵押物时，除以划拨方式取得的土地使用权须先缴纳相当于土地出让金数额外，所得款项按如下顺序分配：

(一)支付处分抵押物的费用;

(二)扣缴抵押物应当缴纳的税费;

(三)偿还债权人的债权本金、利息、违约金及损害赔偿金;

(四)剩余价款交还甲方。

如果变卖原抵押物的价款不足偿还乙方债权本息或有关费用的，乙方有权追索应偿还部分。

第十五条 本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应协商解决。协商不成，乙方有权直接向乙方所在地的.人民法院起诉。

第十六条 本合同生效后，甲、乙双方应到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请房屋他项权利登记，并领取《房屋他项权证》。

第十七条 本合同全部条款履行完毕，甲、乙双方应在三十日内(港、澳、台地区或境外当事人在三个月内)到扬州市房屋产权产籍监理处依法申请办理房屋他项权注销手续。

第十八条 本合同为单独设立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影响。

第十九条 甲方因工作调动，变更常住地址，应及时书面告知乙方。

第二十条 本合同未尽事项双方可另行议定，本合同及补充协议经双方签章并经扬州市房产交易所登记监证后生效。

第二十一条 本合同及补充协议、附件一式_________份，甲、乙方各执_________份，登记监证部门_________份。本合同补充协议、附件有_________，本合同及补充协议、附件具有同等法律效力。

第二十二条 双方约定的其它事项：_________

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

法定代表人(签章)：_________ 法定代表人(签章)：_________

法定地址：_________ 法定地址：_________

委托代理人(签章)：_________ 委托代理人(签章)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签约地点：_________ 签约地点：_________

20xx年个人按揭购房合同电子格式4

购买方(甲方)：______________________

地址：________________________________

身份证号码：__________________________

电话/BB机/手机：______________________代理方(乙方)：______________________

地址：________________________________

电话：________________________________

传真：________________________________

经甲乙双方协商，自愿达成如下协议：

一、甲方经过对_________(地区)_________(建筑面积_________m2，其中附属面积_________m2)的详细考察，确定购买该房屋，并全权委托乙方代理购房事宜。

二、乙方代理甲方购买该房屋的单价为_________元/m2，实付房款(小写)_________元，(大写)_________元(含佣金，不含交易税费及按揭费用)。

三、签订本合同时，甲方即付认购金_________元，并于_________年_________月_________日前来办理按揭申请手续和交清首期房款_________元。否则按甲方弃权处理，并不得要回认购金。

四、甲方要求乙方担保并代理向银行申请_________(新房/二手楼宇)按揭服务，要求贷款金额为_________元，还款期限为_________年(以银行实际批核为准)。

五、甲方须如实填写按揭申请材料交由乙方递交按揭银行，若银行同意按甲方申请的按揭事项，甲方必须及时到银行办理按揭手续，并签订《房地产买卖契约》，同时缴纳过户时政府规定应由买方交纳的税费以及按揭贷款之评估费、保险费、抵押登记费、律师费、公证费。

六、若甲方不供房款超过_________个月，乙方有权协助按揭银行处分该房屋。

七、若发生下列情形之一时，乙方须将认购金扣除评估费和总房款的0。5%的手续费后二个工作日内退还甲方。

1、按揭银行不同意为该房屋的交易提供按揭服务;

2、按揭银行同意提供贷款的额度或年限，低于甲方要求的贷款额度或年限而导致该房屋实际不能成交。

八、争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

九、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，签名或盖章即时生效，均具有同等法律效力。

甲方(签章)：_______________

代理人：_________________

_________年____月____日

签订地点：_________________

乙方(签章)：_______________

经办人：_________________

_________年____月____日

个人按揭 篇3

婚前在父母的资助下，我以个人名义购买了一套商品房，支付了30%的首付款，余下房款是按揭的。婚后，我取得了房产证，并和丈夫小凯以双方劳动收入偿还了房屋贷款。不久前，我们因夫妻感情不和到法院起诉离婚，由于该套房屋已经大幅升值，故双方均主张该房屋的所有权。请问：该房屋应归谁所有？

薇薇解答：

个人住房按揭贷款之现行利率分析 篇4

个人住房按揭贷款已经出现十几年时间, 说起来算不得是新鲜的事物。但是, 个人住房按揭贷款正如其出现的原因一样, 它解决的是老百姓的住房大事, 让“居者有其屋”的愿望得以实现, 因此多方位地对其研究还是有理论和现实意义的。

二、复利与单利的换算

如我们所知, 单利利率水平是很直观很容易理解的。比如, 贷款一万元, 单利计息, 利率10%, 那我们就知道, 如果贷款期限是一个计息期, 产生利息就是1000元;如果贷款期限是两个计息期, 那么每个计息期各产生1000元利息, 利息总共2000元;以此类推, 贷款期限是t个计息期, 则产生利息总共1000*t元。可见, 只要已知了贷款的这个关键———单利利率, 其真实水平多高, 就一目了然了。

个人住房按揭贷款同一般的银行贷款一样, 其利率政策是复利政策。复利没有单利相对好理解, 尽管大家知道其本息和计算式, 即在知道本金、利率和期限的条件下, 通过计算可得出最后的本息和, 当然保证中间不还款。

那么能否在单利和复利之间建立起一种联系呢?比如, 已知复利水平, 是否可以把它转化为对应的单利水平呢?因为一旦这样转化, 我们就能很真实地了解这个复利率水平到底有多大。问题的答案是肯定的。

已知复利利率i, 贷款期限t, 本金为P, 则贷款期末本息和为:

现在, 我们用单利计息, 需要保证在贷款期末产生与复利计息方式同样多的利息 (或本息和) , 假定这个单利利率为is, 则有:

因此, 我们可以得出:

三、现行利率分析

回到我们的个人住房按揭贷款。央行宣布在2007年9月14日之后, 人民币贷款基准利率1年期为7.29%, 1至3年 (含) 期为7.47%, 3至5年 (含) 期为7.65%, 5年以上为7.83%。考虑到推进商业性个人住房贷款利率市场化, 允许商业银行办理房贷执行基准利率85%的下限优惠。

住房贷款执行复利政策, 已知年利率, 同时计息周期为月, 还款也是每月偿还一次。这样, 利用上述的方法, 我们就可以把执行下限优惠后的个人住房按揭贷款的年复利水平转化为我们容易理解的年单利水平, 如表1所示。在转化过程中, 特别需要注意的是因为此时计息周期为月, 即实际按月复利计息, 而非每年计息一次, 所以一定是先要计算“贷款月利率”和“对应的月单利率”, 最后再计算“对应的年单利率”才行。

从表中可知, 一般住房贷款年限都在5年以上, 执行的下限利率即6.66%。结合贷款年限, 当年限为15年时, 这时对应的单利率为11.38%;当年限为20年时, 这时对应的单利率为13.86%;当年限为25年时, 这时对应的单利率为17.02%;当年限为最高30年时, 对应的单利率为21.08%。下面图1更加直观地反映了随着贷款年限增加, 对应的单利率的变化情况。

可见, 随着贷款年限的变长, 相应的单利率水平越来越大:当贷款年限为20年时, 这时的单利率大小已经超过复利率的两倍了;当贷款年限为最高年限30年时, 这时单利率水平也最大, 超过复利率的三倍。这些是比较惊人的数字。人们原本以为个人住房按揭贷款利率还比较低, 比较优惠, 其实年数长了, 其实际的利率水平很高, 导致购房者付出的利息很高。对于银行来说, 发放的贷款年限越长, 利息越多, 是越有利的, 即使在贷款本金相同的情况下。相反从购房者的角度来说, 年限长是不利的, 只要月供没有问题, 选择贷款年限越短越好, 否则会多付几倍的利息。

四、结束语

本文围绕个人住房按揭贷款的利率及相关事项展开讨论, 主要有以下两个方面的探索:

1、个人住房按揭贷款之利率一般显示复利利率, 本文将其转化为对应的单利利率水平, 这样有助于更多的人理解和掌握贷款的成本和价值;

2、在当前楼市“过热”的状况下, 充分理解贷款的利率政策和技术内涵, 帮助我们无论是在自住购房还是投资消费时, 都能很好地了解资金的成本和价值, 从而有助于我们更好地经济判断和决策。

参考文献

[1]梁维和.个人住房抵押贷款之利率研究[J].中国房地产金融, 2001, (12) :17-19.

[2]庞江峰.按揭贷款本息计算及账务处理[J].财政金融, 2006, (35) :28-28.

[3]梁维和.透析个人住房抵押贷款等额本息还款法[J].数量经济技术经济研究, 2003, (09) :58-62.

个人住房按揭贷款 篇5

摘要

个人住房按揭贷款，是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑摘要

目录-[ 隐藏 ]

1.1服务特色

2.2申请条件

3.3担保公司的优势

4.4贷款额度

5.5贷款期限

6.6申请贷款应该提交的资料

7.7房贷最新房贷利率

8.8相关规定

9.9操作指南

10.10流程图 编辑本段|回到顶部服务特色

全方位、高标准满足您购买自用普通住房的融资需求。编辑本段|回到顶部申请条件

1、具有城镇常住户口或有效居留身份；

2、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；

3、所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

4、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

5、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

6、银行规定的其他条件。编辑本段|回到顶部担保公司的优势

设计适宜的贷款方案

争取优惠的贷款利率加快贷款办理的进度提供专业评估担保服务

目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保公司，双方都取得了比较好的合作效果。

其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。

编辑本段|回到顶部贷款额度

银行发放的个人住房按揭贷款数额，不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80％（以二者低者为准）。编辑本段|回到顶部贷款期限

贷款期限最长不超过30年。☆贷款利率

按中国人民银行规定，最低按相应档次基准利率0.9倍的下浮利率执行。

编辑本段|回到顶部申请贷款应该提交的资料

借款人所需条件

1.年龄在18-60岁的自然人（港澳台及外籍亦可）2.具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力3.借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁借款人应提供的材料

1.夫妻双方身份证、户口本/外地人需暂住证和户口本2.结婚证/离婚证或法院判决书/单身证明2份3.收入证明（银行指定格式）

4.所在单位的营业执照副本复印件（加盖公章）

5.资信证明：包括学历证，其他房产，银行流水，大额存单等6.如果借款人为企业法人的还必须提供经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表。

注：从2010年5月10日左右开始外地户口在京购房贷款还必须提供近一年的缴税证明或者一年的社保单等能证明在京工作满一年的材料。房屋卖主应提供材料

1.夫妻双方身份证、户口本、结婚证2.房产证特殊情况

外籍人士购房所需资料：

台湾人-------大陆往来通行证（台胞证）、户籍藤本（可证明婚姻状况）、在京购房审批表、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）香港人-------香港身份证、结婚证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

韩国人--------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、户口本中文翻译公证（可证明婚姻状况）、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）

其他国籍------护照中文翻译公证、名字中文翻译公证、结婚证中文翻译公证、抵押公证书（委托办理后期领房本及抵押登记）卖方为企业需提供资料：

法人身份证、营业执照正副本、组织机构代码证、董事会出售决议、公司章程、授权委托书、受托人身份证、收款账户证明（以上资料都需要加盖公章）、房产证

编辑本段|回到顶部房贷最新房贷利率

年

年利率(%)月利率(%)限

6个月

到期一次还本付4.86%

息

月还款额(元)

本息总额(元)2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

5.31%

5.40% 5.40% 5.76% 5.76% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94% 5.94%

4.50 4.50 4.80 4.80 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.95 4.9

5440.51 10572.18 301.51 10854.29 233.75 11220.07 192.21 11532.84 165.45 11912.10 145.80 12247.04 131.12 12587.75 119.76 12934.19 110.72 13286.33 103.36 13644.14 97.27 14007.57 92.16 14376.58 87.80 14751.12 84.06 15131.14 80.82 15516.58 77.98 15907.38 75.48 16303.49 73.27 16704.85 71.30 17111.37 69.54 17523.01 67.95 17939.68 66.53 18361.31 65.24 18787.83 64.06 19219.16 63.00 19655.22 62.02 20095.93 61.13 20541.21 60.32 20990.98 59.57 21445.1

430 5.94%

编辑本段|回到顶部相关规定

二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。

贷款期限：一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。

贷款额度

贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。贷款期限

贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。贷款利率

贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。编辑本段|回到顶部操作指南

1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；

2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；

3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；

4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；

5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

（以上内容仅作参考，具体办理标准以中国工商银行当地分行规定办理。为节约您的时间，请在办理相关手续前，详细咨询当地工商银行。）编辑本段|回到顶部流程图

按揭式休闲 篇6

那段时间，我把所有的热情都投入到工作当中，去书店买了大量的专业资料回来看，挑灯夜战，除了吃饭没有任何娱乐消遣。其实我的身体一直都不怎么好，交通拥挤，加上工作上的压力和睡眠不足，导致我常常头昏失眠，精神焦虑。

五个月后，我终于竞聘为总护士长，处理好相关事务后，我同老公踏上了旅途。因为盼望太久，所以生怕浪费一点时间，整个感觉神经紧张，玩得太累，别人都是坐缆车上山，步行下山观赏风景，我的身体却怎么也吃不消了，结果整个团队就我和老公乘坐缆车下山。当天夜晚，我就发起高烧，只得第二天一早匆匆赶了回去。

回家后，同学小研来探望，她现在是一家私立医院的护士，工作比我繁忙，气色却很好。看到我憔悴的面容，她大吃一惊。我简略对她讲叙了自己的境况，毕竟升职加薪，固然疲惫，还略略有些炫耀的成分。

小研微笑着说，你把时间攒起来等某个特定的时候去放松休息，固然是事业女性休闲的好方式，但这种机会总是很少，不知道要等到什么时候，这种消耗的状态会让人疲乏焦躁，精神紧张也不快乐。

她还说，女人的事业加上家务，永远都做不完，这些过程都是琐碎的事情，我主张分散地休闲，见缝插针地寻找幸福和快乐。

看着我疑惑的眼神，小研给我举了个例子：如同买房子一样，很多家庭没有能力一下子拿出几十万房款，可以分期按揭，我们在生活中也没必要把自己搞得那么累，不见得有那么多机会集中娱乐消遣，可以试试按揭式休闲。

小研给我讲她和老公每天的生活，她说家务事是最琐繁最容易破坏浪漫气氛的事情，但是作为女人，不可避免，那就尽可能让自己愉悦，在厨房摆一盆鲜花，摆一个小电视，在煲汤的时候也能停下来看电视。吃饭的时候，聊聊私房话，饭后不忙做家务，用十五分钟的时间喝茶小坐会儿，夫妻间有什么矛盾和問题，可以在这段时间及时沟通，家务可以晚点做，有关心情的事情不能耽搁，生活才有滋有味，比很多人专门找时间去解决问题，缓和夫妻关系要有效果得多，每天都在进行着这些生活细节，也是一种按揭式的放松与快乐。

小研上班的医院离家有段距离，有时候不愿意回家吃饭，就去旁边的小餐厅要份煲仔饭，而后剩下的一个多小时，她在一家美容院办了会员卡。一上午的疲劳，在美容院的小床上躺下，听听音乐，敷上面膜，睡上一觉，既养神又保养了皮肤，花费不过每月三百元左右，却带来了一整天轻松愉悦的心情，工作起来也事半功倍。

偶尔和老公去商场购物，小研在女装处不厌其烦试穿，老公就会在旁边的休息处，悠闲地拿着一本书或者报纸，当然还有一个暖水杯，这样不干扰别人又能与众不同地享受半天时间。

在这样的物质社会，月薪三四千的小白领根本没有多余的钱去消费，看广场的鸽子和逛公园已经单调乏味了，每个月小研夫妻都能把所有事情有计划地推推，抽个周末去郊游。在山林间搭个帐篷，带上面包和火腿，钓几条小鱼做午餐，看看美丽的田园景致，真是令人陶醉的一天。

我们习惯紧张工作再紧张休闲，休闲的时间因为难得，所以更加紧张，难免会出现永劳难逸的恶性循环，会让人觉得生活很累，精神压抑，看不到生活的希望，心情自然得不到想要的效果。

个人住房按揭贷款的银行风险管理 篇7

随着我国房地产产业的迅猛发展, 未来几年, 我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。基于此, 我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性, 保障银行业的正常运营, 保持国民经济的持续健康快速发展, 提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭贷款业务银行风险产生原因

银行风险是指银行在货币经营和信用活动中, 由于事先无法预料的不确定因素的影响, 使银行的实际受益与预期受益发生偏离, 从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。

(一) 于宏观经济环境的风险

当一国出现严重的通货膨胀现象的时候, 银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。个人住房按揭贷款属于长期贷款, 在存在严重通货膨胀的情况下, 放贷银行很可能陷入流动性危机。

(二) 购房者的风险即违约风险

个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息, 从而造成银行损失的可能性。违约风险可分为理性违约和被迫违约。理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。这种违约多发生在房产价格下降的条件下, 常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。被动违约则是指借款人仍具有还款意愿, 但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。

(三) 源于房地产开发商的风险

商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。开发商能否按期交房, 购房者是否可以如期得到合同上约定的房屋等情况均会对商业银行是否能够按期收回贷款造成影响。一方面, 如若开发商未能按约定期限完工交楼, 那么就会造成购房合同无法履行, 从而延长商业银行收回按揭贷款的时间, 引发商业银行的风险。另一方面, 如果开发商交房时, 购房者发现开发商提供的房子与购房合同表述的不一致时, 购房者存在解除购房合同的可能性, 因而损害了银行的利益。

(四) 银行内部风险

由于员工职业道德观念的不同, 银行内部存在的部分员工疏于职守, 或者是为了个人利益, 办理“假按揭”的现象, 同样会造成银行的重大损失。

二、政策建议

(一) 个人住房按揭贷款证券化制度

我国的个人住房抵押贷款业务的发展受到金融市场不完善的条件制约, 这同时决定了我国个人住房按揭贷款更易受到宏观经济波动的影响。分析美国的贷款运作方式可以发现个人住房按揭贷款证券化可以降低成本、加速资金回笼、分散风险。为了降低宏观经济环境变动对个人住房贷款风险的影响, 应建立健全我国个人住房按揭贷款的一级市场, 并根据住房抵押贷款规模的不同设计不同的资产证券化产品。

(二) 健全消费者征信信息记录、查询体系, 以期把信息不对称的危害降到最低, 将部分潜在的风险消灭在萌芽期

虽然我国现在已经建立了个人征信系统, 但是其所记录的信息量过少, 评价标准不统一, 信息不够透明。据统计, 截至2008年底, 我国个人征信系统收录了6.4亿自然人的信息, 但其中仅1.4亿人有信贷记录。故笔者认为, 我国一方面应建立起一个由国家主导的、非盈利的、信息透明度高的、具有同一评级标准的个人征信体系, 另一方面要完善个人信用信息网上查询系统。

(三) 住房按揭贷款的风险保险和担保机制

我国的房地产产业还处于发展初期。前些年, 国家为拉动房地产市场的发展, 放宽了房地产市场的准入条件, 推行按揭贷款制度, 使得房地产预售制度盛行。但是, 该制度的缺陷在一定程度上为开发商不正当的谋取利益创造了条件, 从而提高了个人住房贷款业务中开发商造成的风险。因此, 为最大限度降低个人住房按揭贷款业务中源自房地产开发商的风险, 商业银行应设立相关的风险转移机制。一方面规定开发商分阶段向银行交纳担保, 以便于商业银行设立开发商的专项资金账户, 监控资金的使用;另一方面, 要求保险公司介入个人住房按揭贷款业务, 提供相应的保险产品, 为银行转移部分风险。

(四) 内部监管

针对日趋浮躁、利益至上的社会环境, 为加强内部控制, 银行应该加强员工道德操守的教育, 树立内控人人有责的观念, 营造良好的内部控制文化氛围。

参考文献

[1]《商业银行个人住房按揭贷款违约风险研究》[J].集体经济, 2010;11

[2]刘海峰.《个人住房按揭中银行风险防范与控制研究》[D].贵州:贵州大学, 2007

[3]刘琳.《我国个人住房按揭贷款风险》[D].厦门:厦门大学, 2006

[4]孙从海.《消费信用理论研究与经验考察》.成都:西南财经大学出版社, 2003

[5]赵鹏飞.《中国个人消费信用风险管理制度建设研究》.北京:经济科学出版社, 2011

个人按揭 篇8

1 基层商业银行的个人住房按揭贷款业务分析

我国个人住房按揭贷款业务的起始时间是1998年, 这也是我国市场经济确立和建设的初始时期, 住房从社会福利转变为商品, 在社会进步和经济发展的前提下, 积压已久的住房需求被有效释放, 形成了住房消费的大潮流, 基层银行的个人住房按揭贷款业务也随之不断地扩大和增长。传统的个人住房按揭贷款业务需要进行贷前相关信息调查、贷款资料审查、贷款申请审批、信贷检查、贷款清收等步骤。但是, 由于基层商业银行在个人住房按揭贷款业务办理的过程中存在各种不确定的影响因素, 会增加个人住房按揭贷款的风险, 因此, 必须高度重视基层银行的个人住房按揭贷款风险。

2 基层商业银行个人住房按揭贷款的风险

2.1 借款人违约风险

借款人风险是一种信用风险, 是指借款人由于各种原因不能按期、足额地偿还基层商业银行的个人住房按揭贷款, 此类风险是最直接、最基本的风险。

2.2 假按揭风险

一些房地产开发商由于资金周转困难往往冒充购房者进行假按揭, 套取基层银行的资金和贷款, 用于此项目的资金需求, 由于这种按揭贷款没有实质的需要基础, 目的又是用于开发、施工, 因此, 会经常引起纠纷, 进而使基层商业银行的贷款风险提升。

2.3 按揭款挪用风险

实际经营工作中, 往往发生按揭款挪用现象。例如商品房建设工程是由施工方带资、垫资修建, 但在一段时间后开发商手中就会拥有银行贷款和按揭款。开发商手中的资金富足以后, 就会把本来应该用于特定项目的资金, 投入其他项目。一旦开发商把这些资金挪作他用, 就会导致经营混乱, 最终结果是使银行风险提升, 容易产生重大的经济损失。

2.4 抵押物价值风险

个人住房按揭贷款的抵押物价值被评估过高, 银行处置抵押物时不能抵补银行贷款本息, 进而导致按揭贷款无法全部收回, 产生银行资金的损失。同时有些抵押物的处置无法有效变现, 也会直接产生按揭贷款无法按时收回的结果。

3 个人住房按揭贷款风险的防范措施

3.1 做好客户的信用调查

建立客户完整的个人信用档案, 在个人住房按揭贷款前进行信用调查, 委托具有专业经验的机构, 对借款人及其信用真实性进行调查。确保个人住房按揭贷款资料的真实性, 作出正确放款的决策, 这样能够有效避免各种风险。

3.2 建立和完善资金监管制度

建立和完善资金监管制度是个人住房按揭贷款风险防范的基础, 对按揭款等房产销售款进行资金监管, 严格防止按揭款挪用的现象发生。对房地产项目运作过程实施管理, 要有专门的职能机构进行监督。对被监管人房地产资金的入账、保管、用款支付等事项, 都必须进行严格监管和审查, 克服和防止个人住房按揭贷款被开发商挪用等问题的发生。

3.3 建立和完善按揭保险和担保制度

建立和完善政府、保险公司对基层商业银行个人住房按揭贷款的担保和保险制度, 设立住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险、人身意外保险以及住房消费信贷保证保险等险种, 由借款人向商业保险公司购买保险, 降低基层商业银行的风险。

3.4 做好抵押物价值评估

商业银行必须牢牢把握住抵押物价值评估这一关键环节, 对于抵押物价值评估, 实施严格控制。在抵押物价值评估前, 选择并委托资质和信誉良好的房地产评估机构, 签订委托评估协议, 进行抵押物价值评估工作。对于评估机构评估出现重大过失并给商业银行造成损失的, 基层商业银行应该主张获得赔偿的权利。

4 结语

个人住房按揭贷款具有一定的风险, 特别在基层商业银行, 由于资金期限长、操作不规范、抵押评估不标准, 极容易引起个人住房按揭贷款的风险积累。因此, 基层商业银行应科学分析个人住房按揭贷款风险的成因, 通过细致、耐心、规范的工作, 以操作规范化、监管制度化、抵押评估科学化等方式有效降低个人住房按揭贷款的风险, 在更好地服务社会、服务公众的同时, 实现基层商业银行的深入发展和全面提高。

摘要：本研究对基层商业银行的个人住房按揭贷款业务进行了历史梳理和现状描述, 分析了个人住房按揭贷款业务在基层商业银行运作时存在的风险, 并在结合基层商业银行具体工作的基础上, 提出了防范个人住房按揭贷款风险的措施, 希望对基础商业银行的风险控制和业务开展起到借鉴作用。

关键词：基层商业银行,个人住房,按揭贷款,风险,监管

参考文献

[1]庞昌芸, 张跃芳.我国商业银行房地产信贷风险及防范措施--透析美国次贷危机得到的启示[J].现代经济信息, 2009, (20) .

[2]胡志涛, 黄跃平.我国商业银行房地产贷款风险分析及其防范[J].商场现代化, 2009, (02) .

[3]都爱霞.美国次级债危机对住房按揭贷款业务的风险提示[J].新西部 (下月刊) , 2008, (05) .

[4]周莉.浅析银行房地产开发贷款中的资金及抵押风险[J].市场周刊 (理论研究) , 2009, (11) .

个人按揭 篇9

商品房按揭是根据20 世纪90 年代我国房地产改革的现实需要而从香港引进来的一种比较特殊的担保物权制度。按揭制度在我国内地的发展主要在房地产领域,并且大多在购买商品房时采用楼花按揭(预售商品房按揭)与现楼按揭。同按揭制度一样,“炒楼花”一词也来自香港,主要指按揭人(购房人)将未竣工交付的商品房再行转让,这实际上就是处分其在楼花买卖合同中的债权。从世界各国立法看,债权人可以转让其债权已成为通例。1楼花按揭的特殊性也使楼花的再转让成为必要,从楼花的施工到交付的较长时间内,买楼花时的房价与竣工交付时房价之间的差价是购房人炒楼花的主要原因,即利益趋动。与一般债权转让不同的是按揭人不得随意转让其对楼花的债权,如转让须经按揭权人(即按揭银行)的同意。因为楼花的转让涉及到按揭权人的利益,购房人将楼花买卖合同的买方权益转让给了银行,在楼花上设定了担保,因此其转让行为将受到限制,如未经按揭权人同意,则转让行为对按揭权人不发生法律效力,不得对抗按揭权人对按揭房屋的优先受偿权。

二、因按揭人违约引起的纠纷问题

按揭法律关系成立后,在实务中的通常做法是,按揭人在与房地产开发商签订购房合同的同时与按揭银行签订按揭贷款担保合同,然后由按揭银行以购房人的名义将购房人所借款项支付给开发商。这种不直接支付给购房人本人的做法,主要是为防止购房人不按专款专用而增加银行的贷款回收风险,体现出了商品房按揭制度的优越性,即在三方当事人之间形成良好的制衡关系。很多人在实务中把购房人向按揭银行偿还贷款说成“偿还房款”,是因没有深入地了解商品房按揭制度的内在原理而导致的错误认识。事实上,按揭供款并不是购房人向开发商支付购房款,而是由按揭银行以购房人名义直接支付给开发商;而所谓的“偿还房款”也并非房款,只是为了支付房款而向银行借来的按揭贷款,因为此时购房款已经全部支付完毕,所偿还的也只能是按揭银行的贷款债务而已。以按揭贷款方式购房的情况下,不存在购房人违反购房合同和迟延支付购房款的可能性。因为按揭银行代表购房人将购房款支付给开发商后,购房人在取得对开发商的请求权的同时,要承担对银行的还款义务。可见,购房人在按揭法律关系中如果有违约行为的话,主要在借贷合同关系中还款义务的履行方面,比如不按借款合同约定的日期偿还贷款本息,或者偿还数额不符合借贷合同所规定的要求等。购房人违反还款义务引起纠纷导致诉讼时,应根据其违约的原因而区别对待。(1)如果购房人不能履行还款义务是由开发商的严重违约等客观原因所致,如三方当事人在贷款合同中已经约定开发商在购房人不能按期支付房款时承担房屋回购或保证义务的,或导致诉讼的原因与开发商有直接的联系时,按揭银行可以将房地产开发商追加为第三人。(2)如果引起购房人不能如期还款的是购房人自身的主观原因,如收入锐减,负担加重等情况引起的支付能力下降等,致使不能如期偿还贷款本息;或者购买房屋以后感觉地理位置不理想,因后悔而停止偿还贷款被按揭银行起诉的,由于导致诉讼原因与房地产开发商关系不大,此时也就不宜将开发商列为第三人,而只能由按揭人承担违约的民事责任。

三、因购房人出租按揭房屋引起按揭权与租赁权发生冲突的情况

购房人通过按揭贷款方式购买房屋以后,会产生将房屋出租获取收益的情况。此时,在按揭房屋这一标的物上同时存在两种权利,即按揭权与租赁权。关于这两种权利冲突的问题,有观点认为,根据我国《合同法》第229 条规定的“买卖不破租赁”规则来处理,租赁权可以对抗物权,因此,在租赁关系存续期间,按揭权人不能行使按揭权,只能等租期届满,才能对按揭房屋行使按揭权。也有观点认为,当按揭人未经按揭权人同意而出租按揭房屋时,原则上租赁权可以对抗按揭权,但当租赁权危害按揭权人的权益时,不分租赁期限,按揭权人都可以请求法院责令承租人解除租赁合同,并且在按揭权人以拍卖方式实行按揭权时,承租人不得对抗按揭权人和竞买人。

关于租赁对抗按揭权的第一种观点,存在一种误解,即不分按揭权与租赁权设立的时间先后,认为只要是租赁权就能对抗物权。事实上,我国《合同法》所规定的“买卖不破租赁”规则是指租赁权设立在先,所有权变动的买卖关系成立在后的情况下,在租赁有效期内才能对抗物权。1因此应区分按揭权与租赁权设立的先后顺序,很显然在按揭方式购买房屋的情况下,按揭权设立在先,而租赁权设立在后,因此,按揭房屋上的租赁权不能对抗按揭权即当按揭权人行使按揭权并依法对按揭物进行拍卖时,承租人当然不能对抗按揭权人和竞买人。

按揭管理的背后是民生 篇10

这说明了什么呢?

第一, 央行对个人住房按揭第二套住房贷款管理的强调, 说明了就目前中国的房地产市场而言, 或早几年的住房按揭贷款而言, 个人利用银行的金融杠杆进行投资比重过高。很简单, 如果国内房地产市场, 特别是一线城市, 不是购买第二套住房投资比重过高, 国内房地产的房价这样快速飙升是不可能的。既然房地产市场投资比重过高, 对这些炒作性住房或投资性住房提高其准入门槛也是十分正常的, 也没有什么不妥, 而且这也是住房民生最为基本的一部分。

第二, 央行强调对个人第二套住房贷款加强管理, 也是针对最近房地产市场所发生的事情的。据悉, 随着国内个人住房按揭贷款门槛的提高, 国内不少房地产市场发生了根本性逆转。如不少地方不是房价快速下跌, 就是住房销售量迅速下降。一些地方的房地产开发商及地方政府, 为了规避央行对个人住房按揭贷款的管理政策, 或采取分期首付的方式, 或采取变相零首付的方式, 以便吸引房地产投资者重新进入房地产市场。对于这种现象, 央行重申第二套住房按揭贷款管理就是对这种现象的密切关注。

因为, 从美国所发生的次贷危机事件来看, 其根本原因就在于个人住房按揭首付比重的不合理性及虚假性。如果说, 央行不能够对目前国内市场所发生的这些现象严密关注并制止, 那么中国式的次贷危机也会随之发生。更何况, 中国没有美国那样有效的个人信用评估体系、有效的多元化的房地产金融市场及严密的房地产法律体系。如果说中国式的次贷危机发生, 那么中国金融市场所面临的风险肯定要大得多, 这种风险对中国经济的冲击也肯定会要大得多。在这点上央行绝不会掉以轻心。

第三, 今年以来从紧的货币政策, 政府表示取得较大成果。事实上也是如此。因为, 就一季度人民币信贷增长的速度来看, 其增长速度已经放缓。但是这种商业银行信贷增长放缓, 并不是表现在企业的银行信贷增长上, 而是表现在个人住房按揭贷款增长上。比如一季度个人住房按揭贷款增长就减少了近1000亿元。但是, 如果以本外币银行信贷总额及企业信贷增长上来看, 从紧货币政策所取得的成绩并不是那样乐观, 特别是房地产开发贷款, 其增长速度仍然很快。

不过, 如果个人住房按揭贷款增长减少, 对整个固定资产投资过热的影响是十分重要的。因为, 目前的房地产市场问题, 主要是个人利用银行的金融杠杆炒作房地产的比重过高。而个人住房贷款迅速下降, 也就说明了住房投资者在减少。如果房地产市场投资者减少或政策挤出, 那么投资比重过高的国内房地产市场就会发生根本性逆转。因为, 房地产供给的增加及投资者比重减少两股力量同时作用于一个方向, 会让过高价格的房地产市场逆转。这也就是房地产市场按揭贷款为什么严格管理的重要性。

第四, 央行关于个人住房按揭的指引, 其实与成熟市场体系的规则相比是太宽松了。在成熟的市场体系下, 任何个人要到商业银行获得住房按揭贷款都必须是四证齐全。比如代表个人信用的社会安全保障号、个人所得税税单、个人工资银行对账单、单位工资单等, 各商业银行就是根据这四证来确定贷款的信用等级、工资收入水平、个人支付能力等, 而且商业银行在给个人住房按揭贷款时就可能根据这些资料, 来确定个人贷款利率水平、贷款额度及贷款时间等。但是, 就目前中国的情况来看, 这些方面的规定则相差很远。甚至于在早几年, 律师事务所能够帮助贷款人出具假工资收入证明来欺骗商业银行, 而商业银行为了能够做成这一生意也是睁一眼闭一眼。所以, 在早几年, 没有人购买住房贷不到款的。因此, 这次对第二套住房贷款提高一点点门槛, 就能够把不少不合格者拒之门外, 就能够把一些投资者拒之门外。

总之, 《指引》要求, 各金融机构既要满足廉租房、经济适用房, 中低价位、中小户型普通商品房, 土地节约型、节能环保型住宅的开发建设和消费需求, 又要认真落实近期商业性房地产信贷的调控精神, 规范发展开发贷款、个人住房贷款和土地贷款。其重点就在于如何来遏制目前房地产市场不合理的住房需求或投资需求。遏制房地产的投资需求, 就得对从紧的货币政策不能够放松, 而个人住房按揭投资性住房贷款是从紧货币政策最为重要的方式, 央行要密切关注各商业银行如何来落实这些政策。

满清分期民国按揭 篇11

满清北京分期购房，仅限于旗人，而且仅限于公房。您知道，满清前期对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20问，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞房改，免费分房变成了福利购房——朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。

现在分期购房，开发商是要收息的，譬如一次付清是100万元，要是分10年付清就得收您160万元。乾嘉时期旗人分期购买公房则无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。记得上世纪八九十年代我们搞房改的时候，国家对干部们购置公房也有一定的优惠政策，是吧?

进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海流行过。民国十六年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈某住进新房之后，再向钱庄还本付息，什么时候清账，什么时候拿走房契。这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。

“假按揭”贷款现象亟须高度重视 篇12

一、“假按揭”现象的表现形式

(一) 大肆造假型。

以虚假购房合同骗取贷款。开发商通过其内部员工、关联企业员工, 甚至利用虚假身份证、虚构购房事实, 在银行办理按揭贷款, 再用贷款偿还开发商的其他债务或挪作他用, 从而造成银行资金风险。

(二) 注水猪肉型。

开发商虚增购房单价, 通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的“零首付”;或者以虚增购房面积的方式签订售房合同, 提高贷款金额, 骗取银行贷款。

(三) 一女多嫁型。

表现为开发商利用当地房管部门未开办预售商品房备案制度的漏洞, 将同一住房多次出售, 从而办理多次个人贷款。这种行为主要发生在未实行预售商品房备案制度的地区。

二、“假按揭”贷款的危害

一是“假按揭”以欺诈的方式骗取银行资金, 增加了银行的经营风险, 可能形成新的大量不良资产。二是导致商品房在市场价格上的贬值。由于商品房已经办理过一次按揭手续, 意味着第一次交易已完成, 当开发商再次把商品房出售给其他消费者, 进行第二次交易时, 同一套住房在法律性质上已发生了改变, 变成了“二手房”, 客观上造成该房市场价格的降低, 损害了真正购房人的合法权益。三是由于“假按揭”合同的主体是虚假的, 在办理产权登记过程中, 由于实际购房人与登记购房人不一致, 很容易造成产权纠纷。所以“假按揭”从本质上违背了按揭贷款的真正意义, 扰乱了正常的金融秩序, 同时也损害了银行以及消费者的合法权益, 阻碍了房地产市场持续、健康的发展。

三、相关建议

(一) 人民银行应充分利用利率杠杆, 调控市场需求, 调整楼盘开发结构。

利用信贷登记系统搭建各商业银行个人住房贷款信息平台, 以方便有关各方查询和交流个人住房贷款信息, 形成资源共享、风险共同防范的良好机制。并在此基础上建立全面的个人信用制度体系, 防范个人信用风险, 促使个人住房按揭贷款健康发展。

(二) 商业银行应合理开展房地产信贷业务。

一是认真执行房地产信贷政策, 严格审批手续, 杜绝向不符合规定的开发商和购房者发放贷款;二是加强贷款管理, 对已发放的贷款实行全过程动态监控, 对开发商贷款要独立开设账户, 并视工程进度分期拨付, 同时适当提高个人首付比例, 以防止开发商利用“假按揭”套取银行贷款;三是严格审查借款人资信和交易的真实性, 落实贷前调查和客户面谈制度, 真实了解贷款人购房意愿及还款能力, 防止开发商利用关系人、内部员工等签订虚假购房合同;四是严格审查贷款项目, 严格控制市场销路不畅的项目进行按揭合作, 对按揭项目的定价要进行市场调查和分析, 并对同一区域或相同档次的楼盘进行比较, 同时引进价格评估机制, 对评估价格严格审查;五是加强贷款抵押物的管理, 及时到当地房管部门办理商品房销售备案和抵押预登记手续, 项目竣工验收合格后, 督促开发商及时办理分户产权, 完善个人住房贷款的抵押登记手续。