按揭贷款方案

按揭贷款方案（精选8篇）

按揭贷款方案 篇1

按揭贷款方案

按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。

按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

现楼按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中 断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

目前贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

五种还贷方式：

1、固定利率房贷：进入加息周期较合算

据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

2、等额本息还款：适合收入稳定的群体

据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

3、等额本金还款：适合目前收入较高的人群

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

4、等额递增(减)：灵活性强

等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于

等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

5、按期付息还本：适合房产投资客

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

案例分析：

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

专家分析：对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此，建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

置业妙招：建议小李选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小李有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金的前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小李这类需求的购房人。

按揭贷款方案 篇2

有某居民计划贷款20万元购买一套房子并打算用20年的时间还清贷款。目前, 银行的利率是0.6%/月, 他们采用等额还款的方式 (即每月的还款额相同) 偿还贷款。那么这种情况下计算该居民每月的还款额的数量以及共计利息为多少?另外, 如果贷款满5年时, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 此时该居民可以选择一次将余下的全部贷款还清或者仍采用等额还款的方式在余下的15年内将贷款还清, 当然这取决于当时该居民的经济能力状况, 那么在这两种情况下一次还清的总额与提升利息后的每月还款额应是多少?

换一种还款方式, 用等额累进法来计算, 即第1年的每月还款额是1000元的话, 那么第2年的每月还款额就是1500元, 第3年的每月还款额是2000元, 第4年的每月还款额是2500元, 以此类推。在此情况下, 如果贷款利率还是0.6%/月, 那么, 第1年的每月还款额是多少?以后各年的每月还款额又是多少?共计付了多少利息?同样的, 在贷款满5年后, 打算在第6年初一次还清全部余款, 那么, 一次的还款额是多少?如果第6年初, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 从第6年起, 以后各年的每月还款额是多少?

2 问题的分析

可以看出, 这个问题是当前我国众多的贷款买房者共同面对的一种选择问题, 对于不同收入的消费者有不同的还贷方式, 他们在进行抵押贷款消费时, 应事先对各种抵押贷款方案的还贷金额有所了解, 根据自己对将来的预期收入, 选择适当的抵押贷款方案, 以减少风险。从上述的具体案例来说, 该居民主要是徘徊在等额本息还款法和等额累进还款法的选择之间不知如何选择。因此, 我们分别讨论这两种方案进行具体的数值计算再通过结果来分析结论。

3 模型的假设及符号说明

3.1 模型的假设

(1) 在该居民还款期间不会因临时的事变而失去收入来源, 即该居民可以持续的按约定条件进行还款, 不会出现违约的情况。

(2) 利率在这20年间的变化较平稳, 可以认为前五年维持在0.6%/月的水平上, 后十五年维持在0.8%/月的水平上。

(3) 贷款人在每个月的月末付给银行还款额。

(4) 银行计息的方式使用复利计算。

3.2 符号说明

A0:贷款本金;At:第t月还款后, 尚欠银行的本息;xt:第t月的还款额;Rt:第t月的利息。

r:贷款月利率;R:还款的总利息;T:银行指定的还款期限;Δx:按时间段递增的还款额。

4 模型的建立

4.1 还贷模型

根据上述符号的说明, 我们可以首先推算出还贷模型, 它是各种还贷方式具体模型的基础, 它描述出了还贷金额计算的基本思路:在第一个月末, 贷款的本金是A0, 利息是R1=rA0, 本息和A0+rA0=A0 (1+r) , 还款额是x1。于是, 尚欠银行金额是A1= (1+r) A0-x1,

在第二个月末, 贷款的本金是A1, 利息是R2=rA1, 本息和A1+rA1=A1 (1+r) , 还款额是x2。于是, 尚欠银行金额是:

A2= (1+r) A1-x2,

在第t月末, 贷款的本金是At-1, 息是Rt=rAt-1, 本息和At-1+rAt-1= (1+r) At-1, 还款额是xt。于是, 尚欠银行金额是:

At= (1+r) At-1-xt,

所以, 还贷模型为:

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用迭代方法, 容易求出该模型的显式解:

At= (1+r) tA0-[ (1+r) t-1x1+ (1+r) t-2x2+…+ (1+r) xt-1+xt]

上式第一项是当不还款时, 到第t月末的本息和。第二项就是以前逐月还款额的现值。可以看出, 早期还款额越大, 本息和递减得越快, 支付的总利息就越少。

4.2 等额本息还款方式的模型

通过对基本还贷模型的思路, 我们可以将等额本息还款方式的方法带入其中, 即每月的还款额相同, 求得等额本息还款方式的具体模型。

假设每月还款额为x, 即:

x=x1=x2=…=xt。

则还贷模型则成为一个常系数线性非齐次差分方程的初值问题:

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由还贷模型的显示解可推得:

At= (1+r) tA0-[ (1+r) t-1x+ (1+r) t-2x+…+ (1+r) x+x]= (1+r) tA0-x[ (1+r) t-1+ (1+r) t-2+…+ (1+r) +1]。

于是, 该初值问题的解是:

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本月利息为:

Rt=rAt-1=A0r (1+r) t-1-x[ (1+r) t-1-1]= (A0r-x) (1+r) t-1+x

设贷款人在T月内还清全部本息, 则AT=0。于是有:

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若银行指定还款期限T, 则每月固定还款额为:

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此时, 总利息为:

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4.3 等额累进还款方式的模型

对于等额累进还款我们知道, 该方法把还款总期限划分成很多个较短的时间段, 每个时间段中每月的还款额是相同的, 但是还款额同时随着时间段的变化等额递增 (减) , 那么此时还款额的定义便比较复杂, 同时求解的模型也就更为繁琐了。

假设此时贷款者将还款期分为n个时间段, 每个时间段内每月等额还款, 若银行还款的期限为T, 那么每个时间段内有p=T/n个月份, 以这个时间段为单位递增Δx的还款额, 即:

x=x1=x2=…=xp

x+Δx=xp+1=xp+2=…=x2p

…

x+ (n-1) Δx=x (n-1) p+1=x (n-1) p+2=…=xnp

则第n个时间段内的还款则成为一个常系数线性非齐次差分方程的初值问题:

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于是, 在第m个时间段的第t月的初值问题解为:

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设贷款人在T=nt月内还清全部本息, 则Ant=0。于是有:

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若银行指定还款期限T=mt, 则最初的还款额为:

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此时, 总利息为:

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5 模型的求解

首先, 我们解决该居民计划贷款20万元购买一套房子并打算用20年的时间以等额还款的方式还清贷款每月的还款额数, 运用上述列得的等额还款模型, 带入银行利率:0.6%/月, 该居民每月需还款1574.7元, 共计利息177928元。接着, 如果贷款满5年时, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 此时如果该居民选择一次将余下的全部贷款还清:那么该居民在第6年初, 应一次还给给银行173035元。

如果该居民仍希望采用等额还款的方式在余下的15年内将贷款还清, 那么从银行提高利息后的第六年起:该居民每月需还款1817.33元。

如果该居民采用等额累进法的方式还款, 以年为一个时间段划分, 每隔一年增加固定额的还款额, 那么要在20年内还清, 根据不同的还款增加额, 我们可以得出不同情况下该居民每年的月还款额和总利息:每年还款递增额:50元, 则第一年每月还款额1529.15元, 共计利息280996元。每年还款递增额:100元, 则第一年每月还款额1483.6元, 共计利息384064元。每年还款递增额:150元, 则第一年每月还款额1438.05元, 共计利息487133元;

按照上述的还款方式, 同样的, 在贷款满5年后, 选择一次还清贷款和提升后各年每月的还款情况如下:

每年还款递增额:50元, 则第一年每月还款额1533.95元, 共计利息173491元;每年还款递增额:100元, 则第一年每月还款额1738.63元, 共计利息173957.3元;每年还款递增额:150元, 则第一年每月还款额1438.05元, 共计利息487133元;

6 模型的结论

通过我们的计算分析可以知道, 贷款方式的选择除了受到银行利率、贷款期限和各种方式的利息总额等因素影响, 同时它还取决于贷款人的收入状况。收入高而且工作稳定的贷款者可以选择等额本息还款, 并根据自己的收入选择还款期限, 而收入较低的贷款者则会根据自己在今后几年的月收入进行展望, 是会提高、还是减少?自己是否还有机会升职?另外如果是新婚夫妇则会考虑更多的因素, 如果对于自己今后的发展比较乐观, 就可以选择等额累进的还款方式, 如果贷款者对于自己的收入没有信心, 觉得自己的收入不稳定, 那么可以适当的延长还款期限, 尽管这种选择会使得所还的利息增大, 但是在这段较长的时间里, 该贷款者仍有机会将更多的资金进行投资, 此时, 如果贷款者因投资获得的收益大于他还给银行的利息, 那么这种选择也是可行的。

参考文献

[1]刘春兰.对我国住房抵押贷款的分析[J].经济问题, 2005.

[2]张学山, 李路, 江开忠.购房贷款的优化问题[J].上海工程大学技术学报, 2005.

贷款买房方案 三类人群各不同 篇3

首次置业者

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

◎ 案例再现：

小张是外省人士，在成都一家外企任职，工作时间超过8年，月薪10000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在成都市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住。小张现看中一套房源，房屋面积70㎡，房价为75万元，小张父母愿意赞助小张20万元购房款，减轻儿子的购房压力。目前，小张比较迟疑的是，对于剩下的这50多万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小张有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

◎ 专家分析：

对于小张这类房产首次置业者来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小张所需的贷款额度，因此建议小张选择商业贷款，并且部分银行针对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

◎ 置业妙招

建议小张选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小张有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小张这类需求的购房人。

再次置业者

贷款方式：公积金贷款

还款方式：自由还款

◎ 案例再现：

李女士是成都当地人，月薪15000元左右，收入稳定，享有公积金福利，名下有一套房产，于10年前商业贷款购买，现已还清贷款。李女士希望改善父母的居住条件，为父母买套小户型的房产，能让自己的父母也能住上好点的房子。在空闲时间，李女士陪父母看房，一处住房面积为65㎡，房价60万元的房源令老两口特别动心。李女士自己手头上有近20万元的存款，父母手上也有近5万元的存款。这是李女士购买的第二套房产，由于对二套房的贷款政策不是很了解，对于选择何种贷款方式上有点犯难。虽然剩下的贷款额度为30万元，不是太高，但是李女士不希望自己的前期还款压力太大。另外，李女士有提前还款的意愿。

◎ 专家分析：

对于李女士这类购买二套房的借款人来说，选择公积金贷款为首选。专家分析，一方面，在李女士保留名下房产的前提下，无论使用商业贷款或是公积金贷款购买二套房，首付都是60%。但是从还款利率上来比较的话，商业贷款基准利率6.55%，二套房基准利率上浮10%，而公积金贷款利率4.9%相对较低，尽管同样上浮10%，但相对还款压力较小。另一方面，公积金贷款恰好能满足李女士的贷款额度。所以，综合两方面因素来看，公积金贷款购买二套房更加适合李女士这类人群的需求。

◎ 置业妙招：

建议李女士选择公积金贷款购买二套房，还款方式选择自由还款。由于自由还款能够设定每月最低还款额，所以前期还款压力较小。另外，自由还款另一个最大的优点就是“随时有钱随时还”，更加方便李女士提前还款的本意。所以，综合分析认为，自由还款更加适合李女士这类需求的借款人。

中小企业主

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本息

◎ 案例再现：

戴先生是成都的一位私营企业主，客户群体也比较稳定。在成都城区已有两套小户型的房产。一处位于东三环外，房屋面积为55㎡，目前房价为40万元。另一处位于建设路，房屋面积50㎡，房价65万元，且名下两套房产均无贷款。由于店面的生意越来越红火，戴先生也有扩张店面的打算，重新装修加上扩张人力以及填充库存，总体的预算下来已经接近50万元了。戴先生目前手头上有10万元的存款，但是凭他多年的经商经验来看，这部分存款暂时不能挪用，以备不时之需。所以，他目前不知道有没有其它的途径来解决他的融资问题，另外不希望自己前期的还款压力太大。

◎ 专家分析：

像戴先生这类中小企业主可以选择房产抵押消费贷款来解决他的融资需求。戴先生名下的两套房产可以向银行抵押申请个人抵押消费贷款用于店面扩张的资金。贷款额为房产评估值的七成左右，也就是说戴先生能向银行申请到70万元左右的贷款，用于店面装修事宜，费用上绰绰有余。

◎ 融资妙招：

建议戴先生向银行抵押名下的两套房产，申请个人抵押消费贷款用于小企业经营费用，目前抵押消费贷款也是一些中小企业主的首选。贷款利率上浮15%—30%左右，贷款年限1-5年，还款方式选择等额本息还款法。等额本息的还款优势在于，在前期的还款压力小，适合收入稳定的借款人，故较适用于戴先生这类贷款人群的需求。

《投资客》提醒借款人，对具体购买哪类房产，采用何种方式置业省钱务必要做到心中有数，这样才能在真正的实践过程中省去实实在在的“真金白银”。

银行贷款方案设计 篇4

由于不同的贷款类型，申请贷款条件和材料都不一样。以下是小编整理的银行贷款方案设计，欢迎阅读。

xx银作为新兴发展的银行，是具备现代经营管理理念、创新的金融服务意识的新兴银行，在如今竞争激烈的环境下，我行就此针对桂林市贷款业务提出可行性的发展战略。

战略目标：建设成面向桂林地区服务多元、城乡联动的银行，在未来五年内将资源集中于发展一定范围内的中小企业信贷业务以及最高可贷XX万的个人贷款业务。规范化管理，全面提升信贷业务水平，确保将不良贷款率控制在低于%，优化自身贷款结构，打造成为信誉好、知名度高的银行。预计20xx~20xx年我行的存贷款比例为70%。

战略定位：我行作为一家典型的中小商业银行，依据整体规划布局，主要面向中小企业和个人贷款，为其量身定做一系列的金融产品和服务。

战略措施：

1、加强整合营销力度，进一步强化桂林地区的业务布局和客户培植。

2、进一步大力推进金融产品创新，提供多元化的金融服务，不断渗透客户群体，发掘客户价值。

3、加强贷款管理监督职能，优化贷款资源配置，控制不良贷款，逐步完善风险责任制，贷后责任制等。

贷款业务规则和要求： 贷款人的基本申请条件审核.xx银行借款人应具备的基本条件包括：

恪守信用，有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿;

2.除自然人外，应当经工商行政管理机关(主管机关)办理年检手

3.已经开立基本账户或一般存款账户;

4.除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过净资产的50%;

5.资产负债率符合贷款人的要求;

6.申请中长期贷款的、新建项目的企业法人所有者权益与所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

有下列情形之一者，xx银行不对其发放贷款：

1不具备贷款主体资格和基本条件;

2.生产、经营或投资国家明文禁止的产品、项目;

3.违反国家外汇管理规定;

4.建设项目按国家规定应当报有关部门批准而未取得批准文件;

5.生产经营或投资项目未取得环境保护部门许可;

6.在实行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、股份制改造等体制变更过程中，未清偿

原有贷款债务、落实原有贷款债务或提供相应担保;

7.有其他严重违法经营行为。

xx银行确定贷款申请贷款的额度

对于我们xx银行来说，小规模贷款是我们在桂林市发展的主要市场，这个贷款额度划分为对于个人小额担保贷款金额、还款和计息方式由借贷双方商定，对有发展前景、信用好、有还贷能力的经营项目，一般最高个人贷款不超过5万元，其中，对符合小额担保贷款条件的城乡妇女最高个人贷款额度为8万元。合伙经营和组织起来就业的，可根据人数和项目，适当扩大贷款规模，具体贷款额度由经办金融机构根据借款人实际情况自行确定，最高单笔不超过100万元，其中，由符合条件的妇女合伙经营和组织起来就业的，经办银行可将人均最高贷款额度提高至10万元。对符合贷款条件的劳动密集型小企业，根据企业实际招收人数，合理确定贷款额度，最高单笔不超过200万元。

xx银行贷款人的担保物的审核

对于贷款人的担保物核查是xx银行的重点，第一确定担保物：第二担保物的权限要明确；第三贷款后担保物的跟踪；第四违约后担保物的处理。

(四）xx银行贷款的风险管理,控制和防范风险，明确风险责任。

xx商业银行贷款，对内应遵行以下规定：

资本充足率不得低于百分之八；

贷款余额与存款余额的比例不得超过百分之七十五；

流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于百分之二十五；

对同一借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过百分之十；

中国人民银行对资产负债比例管理的其他规定。

xx银行贷款主要分为个人贷款和公司贷款，而对于我们xx银行来说发展建立客户群是我们首要选择，而我行主要是发展小规模个人中小企业贷款业务为主，大公司贷款业务为辅的初级发展阶段。

个人贷款：小规模贷款是一项风险大，收益率比较低但是客户群大的潜在客户群，并且随着中国经济的发展，这部分客户群体的各项经济能力不断的加强，而且他们的需求也不断的加强，他们主要贷款是为了个人住房、汽车、一般助学贷款等消费性的个人贷款。对此争取这部分的客户是我们银行的主要市场定位。对于这部分个人小规模贷，回避其潜在的风险主要我加强质押物的要求，调低利率作为引导其积极的贷款。个人贷款主要可以分为个人消费贷款和个人投资贷款，个人消费贷款是指xx银行发放的用于解决借款客户在日常生活消费以促进银行业务有效运行和促进桂林市的消费发展的。客户群体主要是桂林市内具有偿还能力，信用

高，道德品质良好的借款消费群体。个人投资贷款主要是面对桂林市的一些有能力的投资者，这类贷款主要是有高的信用和有抵押物作为担保的投资者。

公司商业贷款：xx银行公司贷款对象是在桂林市经工商行政管理机关核准登记的企业法人和符合商业银行贷款条件的公司客户。这部分客户主对于小规模企业中小企业是主要的潜在客户而大企业为辅助贷款业务，这部分所以占银行的贷款份额很重，但是由于我市存在大银行垄断为主，我行是新成立的小银行缺乏竞争力，这部分的公司贷款也主要通过低利率高质量服务来吸引其贷款打企业，而对于中小企业在桂林市发展中缺乏资金，它们是我们银行发展的主要客户。而公司商业贷款主要分为公司经营贷款和公司投资贷款。公司经营贷款主要是面对桂林市经营状况良好、信誉和盈利能力强的公司进行贷款，根据公司其发展需要和基本经营状况来确定其贷款额度，建立起双方透明诚信的关系。然后是公司投资贷款主要在桂林市中寻找那些收益高经验丰富、管理和业务风险控制得当投资机构，对于这类机构我们应该积极与其建立长期的合作关系，为银行的盈利达到最大化。

(一)借款人提出贷款申请

借款人若需要xx银行贷款，应当向xx银行或其经办机构直接提出书面申请，填写《贷款申请书》。申请书的内容

应当包括贷款金额、贷款用途、偿还能力及还款方式，同时还须向银行提交以下材料：

1、借款人及保证人基本情况；

2、上半年度、今年度的财务报告，时刻关注

3、纠正原有不合理占用贷款的情况；

4、抵押物、质押的证明及保证人拟同意保证的有关证明文件；

5、项目建议书和可行性报告；

6、xx银行认为需要提供的其他有关材料；

7、固定资金贷款必须在申请时附研究报告、最近的技术改造方案或经接受的计划任务书、初步设计和总概算。

(二)银行的审批

1．立项

该阶段的主要工作是确认检查其目的、选定主要考察事项、制定并开始实施检查计划。

2．对借款人进行信用等级评估

信用等级是根据借款人的领导者素质的强弱、经济实力的强弱、资金结构的多少、履约情况的状况、经营效益和发展前景等因素来评定的。评级可以由贷款人自己进行，自行掌握，也可以由有关部门批准的评估机构进行。

3．进行可行性分析

这一阶段包括发现问题、探究原因、确定问题的性质及可能的影响程序等。其中，对企业的财务状况的分析最为重

要，因为它是银行掌握和判断企业偿还能力的依据。

4．综合判断

检查人员对调查人员提供的材料进行核实，判断企业目前的状况、中期的盈亏和长期的发展，复测贷款的风险度，提出意见，按规定权限审批。

5．进行贷前审查，确定能否贷款。

银行贷前审查的方式多种多样，主要有直接调查、侧面调查等。贷前审查结束后，由银行经办人员写出贷款审查报告进行审批，并明确能否给予贷款。

(三)签订借款合同

若银行对借款申清进行检查后，认为各项均符合规定，并同意贷款，便与借款人签订《借款合同》。在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理及双方认为需要约定的其他事项。《借款合同》自签订之日起即刻有效。

(四)贷款的发放

借款合同签订后，双方即可按合同规定核实贷款。借款人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按

合同约定的用途、方式使用贷款。

(五)银行贷后检查

贷后检查是指银行在借款人提取贷款后，对其贷款提取情况和有关生产、经营情况、财务活动进行监督和跟踪调查。

(六)贷款的收回与延期

贷款到期时，借款人应按借款合同按期足额归还贷款本息。

1、银行在短期贷款到期前1个星期、中长期贷款到期前1个月，向借款人发送还本付息通知单。

2、借款人应及时筹备资金，贷款到期时，一般由借款人主动开出结算凭证，交银行办理还款手续。

3、对于贷款到期而借款人未主动处款的，银行可采取主动扣款的办法，从借款人的存款账户中收回贷款本息。

借款人如因客观原因不能按期归还贷款，应按规定提前的天数向银行申清展期，填写展期金额及展期日期，交由银行审核办理。

1.贷款规模

根据xx银行的总体规划，贷款的规模应按照以下指标合理的安排控制。本行在XX年贷款规模预计达到10500万元，xx银行的资本充足率指标应控制在大于8%具体数据达到6000万元，存贷款比例指标应控制在小于75%，保证各项贷款期末余额小于各项存款期末余额以保证xx银行能有

足够的资金用于周转。中长期贷款比例指标应控制在小于120%，虽然长期存款有利于xx银行资本的稳定，但是过高的长期存款会增大xx银行费用支出，难以实现效用最大化。单个贷款比例指标是对同一借款客户的贷款总额与银行资本总额之比不得超过10%。相对而言，单个客户偿还能力是有限的，过高的贷款会大大加大银行的放贷风险，不利于未来长期的发展。

2.市场定价。

根据xx银行的总体规划中对于桂林市的现在经济状况，XX年全年完成地区生产总值亿元，全社会固定资产投资1135亿元，增长%，组织财政收入亿元，增长%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到19888元和6475元，分别增长%和18%来的各项收入划分来看投资规模占到生产总值的%，而其他的收入规模至占到%，反映出桂林市主要以投资为主，主要分布的投资集中在中小企业，那么我们的贷款业务也应围绕地方银行服务地方经济为宗旨，以“中小企业银行、市民银行”的市场定位为发展目标来确定我们初期阶段的发展战略。

对于xx银行的市场具体定价，人民币贷款遵循风险定价原则，逐笔定价，贷款利率浮动区间的下限为中国人民银行公布的贷款基准利率的倍，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的倍。

贷款业务方面，我行面对的主要风险是信贷风险，信贷风险划分为操作风险、担保风险、道德风险。

(一)操作风险分两类，一类我行内部控制管理造成的，包括人员风险、流程风险和技术风险等。另一类是操作策略风险，即由于外部环境的变化导致操作策略的失误造成的损失。

为了防范此风险，我行实行

1、加强内部控制管理，内部建设比较规范的流程规章，同时需设有操作风险管理部门，加强弥补流程中出现的漏洞。

2、在贷款业务进行策略投资时要进行认真的分析和市场调研，注重理性，拒绝盲目。

3、由于我行是新开的商业银行，相对来说基层工作人员对业务还不够熟悉，相当多的情况下, 操作风险来源于操作人员对业务的不熟悉，所以我行会制定相应的业务操作手册，减少由于工作人员失误造成的损失。

4、建立数据管理库，数据来源于现实，我行实行数据实时管理，据此可以分析借款人的信息，减少操作策略的失误。

5、加强人员管理, 优化风险管理岗位设立。明确职工岗位责任，不跨界办理业务，采用分离制。

担保风险

担保风险主要指借款人在办理贷款业务时提供的担保物由于外部环境以及各种因素导致担保物有价无市，或者在清算时清算价值大大低于账面价值，为此给我行带来的损

失。对此风险我行实行

1、在保证人方面健全保证人担保制度，加强对保证人的风险审查，对其偿债能力进行深入分析。充分考核保证人的保证能力，确定其是否能对其贷款有保证能力。

2、抵押物方面实行现场调查、审查，分析其价值是否在一定比例下等于其贷款值，同时对担保物设置评级机制，邀请评级机构就担保物提供评级，评级好的给予相应优惠，比如减少担保物的比例，评级较差的提高担保物比例。

3、在日常运作中，规范信用担保机构，避免信用机构与借款人联合欺诈我行，使我行受到损失。要做到对信用机构提供的担保信息做全面的分析，同时考察担保机构所设定的反担保措施是否完备。对于担保机构所出具的受担保企业的评估报告，我行还会派人对借款人或者企业进行调查。道德风险

首先，对公司内部人员的道德风险的处理，要做到权责明确，不能在职责以外受理办理业务，在职工人员的权利范围内要有足够的经济能力对决策结果负责，我行明确建立产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。其次，我行会建立信息披露制度,加强外部监督,降低商业银行内部道德风险，有了监督就有了约束，加强对信息的透明度可以减少管理层的道德风险，我行会在约束下不断完善自身。最后，建立廉洁高效的信贷业务人员，作为信贷人员要

诚信，自发的提高道德标准。对借款人的道德风险的防范，我行会建立实行惩罚制度，加强对借款人和保证人的跟踪调查，看重他们的信用评级，主要对信用好的个人以及企业发放贷款，减少由于道德风险带来的经济损失。

贷款的担保要求符合以下的要求：

担保的方式。一般是保证人担保、抵押担保、质押担保、留置以及定金。

xx贷款，是指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。

抵押贷款和xx贷款的本质区别在于押物是否转移占有权：

抵押贷款的抵押物，由借款人所有，不交由银行保管，继续由借款人使用，一般抵押物为不动产，如房屋，土地，机构设备等，也有大型动产，如交通运输工具等。

xx贷款的质押物，由借款人所有，但交由银行保管，借款人一般不能继续使用，一般质押物为动产，权利。

抵押是不转移物的占有；质押要转移物的占有；留置要转移物的占有。留置是法定担保物权，质押和抵押是约定的担保物权

抵押物选择的原则：

1.抵押物必须是合法的

2.抵押物必须具有易售行，市场需求相对稳定。能迅速

出售，而且没有太多的费用花费。

3.抵押物必须具备稳定性。抵押物的价格和性能相对稳定，市场风险小，同时也易于保管，不易变质。

4.抵押物的品质和价值要易于测定。

抵押品或质押品的鉴定、评估方法和程序

1.聘请专业的鉴定、评估专家对抵押品进行评估，做到不会低估或高估抵押品的价值。

2.对抵押品进行实地实物的检查，保证担保物的可靠性。

3.如果是保证人担保，那么仔细的做好对保证人的财产调查和担保资格的调查，确定其有担保资格，保证其有可靠的偿还能力。

贷款与抵押品或质押品的价值比率

一般来说房地产为70%，机器设备为20%或40%，我们银行的抵押率为房地产为80%，机械设备为30%~50%。当然我们也会根据对于贷款风险的评估、借款人的信誉、抵押品的物种和贷款期限的长短来适当的提高或降低抵押率。

目的：避免和减少贷款风险，提高贷款经济效益 建立贷款管理制度的详细步骤：

设立审贷岗位

1、贷款调查岗位 主要职责：

对申请贷款的单位进行信用分析，对贷款项目进行项目

评估

调查核实企业贷款申请书所列情况是否属实

调查借款人的合法性，是否有资格和条件

调查贷款的用途和原因 分析偿还贷款的可能性

对贷款申请的贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低、贷款方式、贷款条件进行初步审查 2．贷款审查岗位 主要职责：

对贷款调查人提出的调查报告进行进一步的审核、审查贷款依据是否合理，是否符合政策和原则

审查本行的资金头寸是否充足，能都满足资金需求

就贷款额度、期限方式、利率、条件等签署自己的意见。

3．贷款决策岗位

主要职责：认真听取贷款调查人员和审查人员的意见，做出科学的贷款决策

4．贷款检查岗位

主要职责：对发放的贷款进行追踪检查，掌握贷款的去向，监督贷款是否符合合同规定，定期分析贷款的使用情况，及时发现风险信号，采取相应的补救措施。

5．贷款稽核监督岗位

主要职责：检查贷款业务是否合规，检查从事贷款业务的相关人员是否以贷谋私。

建立贷款责任制度

1． 建立以行长责任制为中心内容的贷款管理责任制体系

2． 将贷款管理的权限和相应的责任落实到各个部门、岗位和个人

3． 将贷款管理工作的业绩和有关人员的利益挂钩，建立信贷人员的离职审计制度

监督和考核贷款的质量

目的：

1．及时、准确的反映贷款的质量状态，加强贷款的安全性，流动性和盈利性

2．公正地评价各贷款部门和管理人员的管理水平和工作业绩 贷款监测和考核制度的内容：

1． 明确贷款质量分类标准及认定程序的办法

2． 建立贷款质量监测考核指标体系

3． 建立不良贷款的跟踪管理制度

督促企业整改，积极催收到期贷款

签订贷款处理协议，确保贷款安全

落实贷款债权债务，防止银行逃废银行债务

依靠法律武器，收回贷款本息

对不良贷款重点处理

1、对不能按期偿还的贷款，适当的延长贷款期限

2、对经营正常的企业不良贷款采用借新还旧的方法

3、对不能按期偿还贷款的原因是经营资金不足不能加大生产但产品供不应求的企业，可以适当追加贷款，从而能收回旧贷款和追加的新贷款

4、对贷款风险明显增大，企业提供的原担保已不足以偿还可能的损失的时候，应及时对企业要求增加担保

5、对按期不能还款的企业，通过贷款处理协议，限制企业从事有可能影响贷款安全的经营

6、对管理不善导致贷款风险增大的企业，应通过贷款处理协议派专人进入企业参与管理

目的：在防范风险的前提下，开展有益满足客户需求，有计划和有步骤执行关于金融产品、服务和创新的构思、定价、促销，最大限度满足服务要求，积极拓展有效信贷市场，提高经营效益。具体如下：

1、建立以客户为中心的贷款营销机制。一切以客户为中信，遵循“客户中心主义”，完全尊重顾客的权益，确立“客户需要什么，银行就提供什么”的理念。

2、注重市场调研，做好贷款客户市场的细分与定位，培植基本贷款客户群。通过市场环境分析，寻求客户的贷款需求，把握市场机会，细分贷款市场。

选择城镇居民和个体经营户；私营企业；中小企业；优质大中型客户，完善客户结构；

(2）在稳定基本客户的基础上，积极提供贷款支持，形

成信贷资金的良性循环；

(3）大力发展消费信贷，完善消费信贷制度，逐步建立一批高质量的消费贷款客户群。

3、建立和完善客户经理制，培养一支高素质的贷款营销队伍。

客户经理应根据银行的客户发展战略，主动寻找客户，通过多种渠道建立银行与客户的业务联系，收集客户信息，根据客户需求，提供相应的金融产品和全面金融服务，并发掘客户对贷款产品的潜在需求，维系银行与客户的良好关系，“永远留住顾客”。

4、从内部建立完善贷款管理机制，建立完善的激励机制，明确内部人员的责任范围。为了鼓励我行员工的贷款积极性，责任落实到人，将贷款任务的增长与该行全体员工、营销部门人员的绩效工资30%挂钩。并制定定期一个月业务销售增长最高的奖励制度，实行精神和奖金奖励。

5、通过多种渠道进行销售。

信用社存款贷款营销方案 篇5

本方案所指客户包括存款客户、贷款客户，客户类别包括个人客户和对公客户，业务涉及贷款、贴现、承兑、开销户、存取款、转账结算、POS机等业务。

指导思想：信用社的长远发展要以“效益”为中心,在正确处理近期与远期关系的基础上,制订切合实际的发展策略,尽快建立一个以效益为纽带,以业务的持续、稳步增长为目标,以充分员工的主观能动性为目的的资金营销和运作方案，迅速开展工作，为信用社圆满完成上级下达的任务指标和信用社长远发展而努力。

工作思路：以客户为中心，通过对存款和贷款进行结构分析，细分客户，量化激励，全员营销。工作中充分授权，配比费用、存款重视账户开立、贷款重视信贷关系的确立，维护好存量客户、开拓新的黄金客户，客户经理以大量的时间走出去，充分了解客户，迅速熟悉客户社交圈，进而赢得客户，占领市场。

服务理念：纵线关注全流程服务，横线关注全方位服务，把差错化为惊喜、把平淡化为满意、把高兴化为眷恋，跟踪到位，横道边，纵到底，把阶段性行为变成高效的、有灵性的持续服务。

第一部分 贷款营销

信贷是收入之源，是立社之基。

一、个人客户

1、纯农区的农户

对纯农区的农户继续实行“五户联保”的形式，金额单户10万元，并在合适的村促成农民专业合作社、和农民信用共同体等农村经济组织的产生，改变农村金融体系缺乏独立承当民事责任且有一定组织性的贷款主体的现象。

2、城中村村民

对城中村村民贷款继续实行“五户联保”的形式，金额单户30万元，大力推广，资料中有村委的介绍信，并要求在我部办理贷款的客户数达到五户的，城中村委会在我部开立结算账户。且由五户以上的客户组成信用共同体，统一评级定信用等级，信用共同体全体客户同意可以推荐其他村民加入享受统一的优惠利率，贷款金额，若信用共同体中村民有一户出现逾期、欠息等违约行为，则统一下调信用共同体中所有成员的信用级次。不仅可以加深信用社和所扶持村民所在村委的天然联系，而且还可以实现营销链的外延，并且对贷款资产的质量起到积极有效的防范作用。具体参照商户通贷款操作。

3、社区居民

由于社区居民零散，且不具有很强的组织性，因此对社区居民贷款一律采取抵押的方式进行，金额以评估价值并参照市场价确定合理的抵押率来定。

4、个体工商户

对于在同一市场里的个体工商户，采取两户商户保证担保加市场担保的方式进行，最高不得突破200万元。对不在同一市场或市场难以提供担保的且由五户以上的个体工商户组成信用共同体，统一评级定信用等级，由信用共同体所有成员向商户提供无限连带责任的保证担保，授信金额核定为50万元，全体成员同意可以推荐其他商户加入享受统一的优惠利率，授信额度，若信用共同体中有一户商户出现逾期、欠息等违约行为，则统一下调信用共同体中所有成员的信用级次，并由所有成员来偿还贷款本息。从而实现营销链的外延，节约人力成本，并对贷款资产的质量起到积极有效的防范作用。具体参照商户通贷款操作。

5、城市白领（含信用社职工）参照《白领通》执行

6、微小企业老板

把控风险口外延，加强和以在省联社备案的担保公司的合作，采取担保公司总授信，老板贷款，担保公司担保的方式开展业务。

二、企业客户

1、存量贷款

客户经理必须维护好存量客户，作为基本工资的发放考核指标，在存量贷款未发生重大变化时，予以积极办理、并尽快熟悉客户上下游客户及社会关系，实现全方位合作。

2、品牌（自然增长）营销贷款

肯定客户，按照社企双赢的意愿来，以业务知识和政策服务企业。按照联社贷款流程、履行自己职责

3、营销贷款（主要是指由明确的单位职工作为营销人的贷款）（1）全员营销，具体分营销人、客户经理（主调查人为客户经理和协助调查人为其他客户经理），注：营销人不参与调查。

（2）核定营销金额：信用社负责人总额度5000万元，单户不超过500万元；信用社主任助理3000万元、单户不超过300万元；各科室科长1000万元、单户不超过100万元，副科长700万元，单户不超过70万元；信用社客户经理700万元、单户不超过50万元；信用社其他员工和机关员工300万元，单户不超过30万元。

（3）操作流程

按照利息收入的5%给营销人提取奖励费用，奖励费用进入专户管理，并登记台账，在贷款本息全部收回时兑现。

若贷款进入收回再贷程序，则奖励费用兑现20%，余额和收回再贷的奖励费用一并入专户管理，在贷款彻底收回时全部给予兑现。

若贷款出现风险，则奖励费用全部用来弥补损失，调查人、审查人、贷审会成员、分管主任、主任尽职免责，由营销人负责偿还和并承担贷款营销责任。

参考其他银行利率定价及费用奖励模式：12%的年利率中，包含了资金筹资成本、管理、营销及人工费用大约为7%；考虑到商业风险，必须要有2%左右的风险加价；此外还有1%的一般准备计提。同时加上合理利润1.4%，并考虑当地银行市场竞争状况，按照0.6%的比例计提奖励费用即利息收入的5%。

（4）贷款期限、利率及还款方式

贷款期限以短期贷款（1年以内）为主，贷款利率执行联社贷款的现行利率，还款采取按月结息到期还本的方式。

4、票据业务 主任助理主抓，利用掌握的客户资源，安排专人办理，重新完善贴现手续，合规操作，日均余额2个亿，循环操作，保证合法有效、到期兑付。

三、人员安排及流程时限

1、信用社全部信贷人员均为客户经理

2、流程时限

依据市办对信用社贷款职责的确定，客户经理负责贷款流程中受理和调查两个环节，初步确定接收资料到正式受理，所有贷款期限均为为3天，完成初审，达到准入条件、并满足客户需求后方可正式受理。

调查时限要求：根据贷款金额来确定，具体为： 50万以下贷款均在3个工作日办完，50万-100万贷款在5个工作日办完，100万-500万贷款均在6个工作日办完、500万元以上贷款在8个工作日内完成。调查质量要求：调查方案必须详实，做到心中有数。

第二部分 存款营销

“存款是立社之本”，是资金运营、创造效益的基本保障。主动营销存款成为了“立社”的关键之举。

1、存款营销流程和重点的确定

本方案所指存款营销包括存款客户账户和客户日均存款余额及客户业务发生额的营销。随着银监局对金融企业存贷比的监管要求的变化，存贷比中存款量以日均余额来监管，所以我部存款客户的营销理念必须迅速转变，并结合我部实际，存款营销以吸引存款大户在我部开户为重点，营销流程为：开户（账户营销）----日常结算（结算便利）----月底余额。

2．全员营销任务的确定：为培养具有强烈生存意识的现代商业银行员工的氛围，凡是在我部员工都要有吸储任务，员工（大堂经理、信贷外勤人员、岗位负责人、主任除外）最低基数为每季存款净增50万元。

3、存款营销专业团队任务的确定：

存款的组织是一个系统工程,根据每位员工的自身实际（形象、口才、人脉、能力、耐力等）和岗位特点，信用社实行全员参与但各有侧重的存款营销办法，由信贷外勤人员和岗位负责人组成信用社存款营销团队，并结合信贷收益（发放贷款的收益水平>增量存款上存的收益水平），运用资金上应优先考虑信贷投放,主要侧重于零(低)风险贷款商品和个体、私营企业临时性贷款，从而实现存贷齐头并进，达到利益最大化。存款营销团队员工营销存款每季新增保证1000万元，负责人每季新增3000万元，主任助理每季新增1500万元。

4、存量存款任务：商业银行经营是以效益为中心,存量一块毕竟同样产生效益。忽视存量存款, 会严重挫伤员工的工作积极性。加强对原有存款业务的发生和巩固工作,对存款营销团队中从事专门存量存款客户维护工作的员工任务为每季新增存款50万元。

5、新业务：发展某种新业务,一般短期内不会产生多少可观的存款额,或许从长远看有利于存款的稳步增长。考虑“考核报酬的即期性与部分新业务带来存款的远期性”的关系时,避免失去存款新的增长点。目前对专门从事系统性的代收代付业务的员工存款每季新增50万元。

5、存款业务分析例会的确定

为避免出现“鞭打快牛”和“懒牛卧车槽”及“挖空心思凑数据”的情况，每月召开一次存款营销分析会，根据任务的完成情况，每位员工社会关系、个人精力、个人素质、甚至个人形象等情况，具体分析制定下个季度的任务目标。

6．考核办法：凡是吸收的存款，一律存在联社信用社，月末由信用社安排专人建帐。在年终对超过基数的存款，按照账户的每日存款余额的千分之一进行统一考核奖励。

利用唯物辩证法的观点和思路开展工作，诠释好“熙熙攘攘皆为利来、家有梧桐树引得凤凰来、酒香也怕巷子深 ” 这三句话，经营风险、融通资金、提升服务、加快营销、实现双赢。

中信银行贷款服务方案（推荐） 篇6

（一）产品定义

个人二手商用房按揭贷款是指我行向具有完全民事行为能力的自然人发放用于购买二手商用房的贷款。

（二）贷款条件

借款申请人须同时具备以下条件：

（1）具有合法身份证件，借款申请人为中国大陆居民的，须持有身份证或户口簿，或军人（武警）证件；借款申请人为香港、澳门居民须持有港、澳地区永久居民身份证；借款申请人为台湾居民须取得我国公安机关签发的居留证明；借款申请人为外籍人的，须持有我国公安机关签发的有效身份证或居留许可证；

（2）具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；（3）借款人已与售房人签订《房屋买卖合同》，并提供所购买房屋相关产权资料，并提供购房首付款收据；

（4）无不良信用记录；

（5）香港、澳门、台湾和外籍借款人须在中国大陆境内居住1年以上，在申请地有固定住址并提供一名有本地户口并具有民事行为能力的自然人作为联系人；

（6）我行规定的其他条件。

（三）贷款利率

二手商用房贷款利率按照中国人民银行和我行个人商用房贷款利率相关规定执行。符合我行贷款政策客户执行基准利率上浮10%；若客户不符合贷款政策，可根据客户具体情况单户单议。

（四）贷款成数

贷款金额最高不超过所购房屋总价的50%。

客户购买三套以上房屋，第三套起首付增加到51%；

客户是外地户口，外地工作，视客户具体情况增加首付到55%-60%。

（五）贷款期限

二手商用房按揭贷款期限根据房屋已使用年限和借款人年龄按以下原则共同确定：

贷款年限最高10年。贷款期限与借款申请人年龄相加，不得超过70年，有两个或两个以上申请人的，以年龄最低者为准。

（六）还款方式

期限在1年以内（含1年）的，实行每月还息到期还本。贷款期限在1年以上的，按月归还贷款本息。还款方式可选择按月等额本息或按月等额本金偿还方式，由借款人自主选择还款方式。

（七）申请贷款所须提供资料

（1）借款人及其配偶等相关参贷人的有效身份证件、户口簿、结婚

0

证原件及复印件；

（2）借款人和共同申请人的合法有效的收入证明和半年以上的银行流水；

（3）借款人合法的购房合同或协议；

（4）借款人购房首付款证明（由售房人出具的首付款收据）；（5）我行要求提供的其他材料。

二、我行产品及服务优势

（一）产品优势(1)存贷宝：客户还款卡存款超过3万元以上部分，可享受一年期定期存款执行利率1.2倍的利息收益，并且存取灵活，按日计息，使客户收益最大化；

(2)接力还款：主要满足借款人以下两类需求：一类是作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定可贷年限较短，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，月还款压力较大，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

（二）服务优势

(1)赠送白金卡：为在我行办理二手房按揭客户免费开通中信白金借记卡，享受跨行转账汇款免费优惠，使客户深度体验贵宾礼遇；

(2)短信温馨提醒：为避免客户忘记还款日而导致逾期，我行在贷款还款日前三个工作日发送温馨提醒短信，提醒客户及时存款；

(3)赠送中信银行信用卡：如客户需要，我行可向按揭客户赠送本行信用卡，免首年年费，可享受我行各项信用卡专属优惠；

(4)个性化还款：贷款期内，按揭客户可随时提前还款、部分还款和贷款缩期申请，且不限次数、无需预约，无违约金，实现客户的账单自己做主；

(5)贷款自助查询：贷款客户可通过电话银行、网上银行，足不出户查询贷款详细信息，轻松查询，明白还款；

(6)审批时效性：客户贷款资料齐全后审批仅需3-5个工作日，大大提高了放款速度。

个人住房按揭贷款之现行利率分析 篇7

个人住房按揭贷款已经出现十几年时间, 说起来算不得是新鲜的事物。但是, 个人住房按揭贷款正如其出现的原因一样, 它解决的是老百姓的住房大事, 让“居者有其屋”的愿望得以实现, 因此多方位地对其研究还是有理论和现实意义的。

二、复利与单利的换算

如我们所知, 单利利率水平是很直观很容易理解的。比如, 贷款一万元, 单利计息, 利率10%, 那我们就知道, 如果贷款期限是一个计息期, 产生利息就是1000元;如果贷款期限是两个计息期, 那么每个计息期各产生1000元利息, 利息总共2000元;以此类推, 贷款期限是t个计息期, 则产生利息总共1000*t元。可见, 只要已知了贷款的这个关键———单利利率, 其真实水平多高, 就一目了然了。

个人住房按揭贷款同一般的银行贷款一样, 其利率政策是复利政策。复利没有单利相对好理解, 尽管大家知道其本息和计算式, 即在知道本金、利率和期限的条件下, 通过计算可得出最后的本息和, 当然保证中间不还款。

那么能否在单利和复利之间建立起一种联系呢?比如, 已知复利水平, 是否可以把它转化为对应的单利水平呢?因为一旦这样转化, 我们就能很真实地了解这个复利率水平到底有多大。问题的答案是肯定的。

已知复利利率i, 贷款期限t, 本金为P, 则贷款期末本息和为:

现在, 我们用单利计息, 需要保证在贷款期末产生与复利计息方式同样多的利息 (或本息和) , 假定这个单利利率为is, 则有:

因此, 我们可以得出:

三、现行利率分析

回到我们的个人住房按揭贷款。央行宣布在2007年9月14日之后, 人民币贷款基准利率1年期为7.29%, 1至3年 (含) 期为7.47%, 3至5年 (含) 期为7.65%, 5年以上为7.83%。考虑到推进商业性个人住房贷款利率市场化, 允许商业银行办理房贷执行基准利率85%的下限优惠。

住房贷款执行复利政策, 已知年利率, 同时计息周期为月, 还款也是每月偿还一次。这样, 利用上述的方法, 我们就可以把执行下限优惠后的个人住房按揭贷款的年复利水平转化为我们容易理解的年单利水平, 如表1所示。在转化过程中, 特别需要注意的是因为此时计息周期为月, 即实际按月复利计息, 而非每年计息一次, 所以一定是先要计算“贷款月利率”和“对应的月单利率”, 最后再计算“对应的年单利率”才行。

从表中可知, 一般住房贷款年限都在5年以上, 执行的下限利率即6.66%。结合贷款年限, 当年限为15年时, 这时对应的单利率为11.38%;当年限为20年时, 这时对应的单利率为13.86%;当年限为25年时, 这时对应的单利率为17.02%;当年限为最高30年时, 对应的单利率为21.08%。下面图1更加直观地反映了随着贷款年限增加, 对应的单利率的变化情况。

可见, 随着贷款年限的变长, 相应的单利率水平越来越大:当贷款年限为20年时, 这时的单利率大小已经超过复利率的两倍了;当贷款年限为最高年限30年时, 这时单利率水平也最大, 超过复利率的三倍。这些是比较惊人的数字。人们原本以为个人住房按揭贷款利率还比较低, 比较优惠, 其实年数长了, 其实际的利率水平很高, 导致购房者付出的利息很高。对于银行来说, 发放的贷款年限越长, 利息越多, 是越有利的, 即使在贷款本金相同的情况下。相反从购房者的角度来说, 年限长是不利的, 只要月供没有问题, 选择贷款年限越短越好, 否则会多付几倍的利息。

四、结束语

本文围绕个人住房按揭贷款的利率及相关事项展开讨论, 主要有以下两个方面的探索:

1、个人住房按揭贷款之利率一般显示复利利率, 本文将其转化为对应的单利利率水平, 这样有助于更多的人理解和掌握贷款的成本和价值;

2、在当前楼市“过热”的状况下, 充分理解贷款的利率政策和技术内涵, 帮助我们无论是在自住购房还是投资消费时, 都能很好地了解资金的成本和价值, 从而有助于我们更好地经济判断和决策。

参考文献

[1]梁维和.个人住房抵押贷款之利率研究[J].中国房地产金融, 2001, (12) :17-19.

[2]庞江峰.按揭贷款本息计算及账务处理[J].财政金融, 2006, (35) :28-28.

[3]梁维和.透析个人住房抵押贷款等额本息还款法[J].数量经济技术经济研究, 2003, (09) :58-62.

按揭贷款方案 篇8

关键词：住房按揭贷款；信贷风险

一、我国住房按揭贷款信贷风险分析

按揭贷款中包含商品房买卖、借款、抵押等一系列民事法律行为，涉及的民事主体也较多，内部关系纷繁复杂。因此，研究按揭中的法律风险，首先必须明确按揭中的法律关系。从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人（亦借款申请人）、保险公司四方。各主体之间的法律关系有：①购房人与开发商之间的商品房买卖关系；②购房人与银行之间的借贷关系；③购房人与银行之间的抵押关系；④开发商与银行、购房人之间的担保关系；⑤购房人、银行与保险公司之间的保险关系；⑥开发商与银行的回购关系。

上述各法律关系看似相互独立，实际他们之间联系紧密，共同构成了按揭的各方法律关系体系，缺少了任何一个环节都无法连接起来整个复杂的法律关系体系。其中，保险关系与回购关系是化解各方风险的保障。

二、住房按揭贷款信贷各方的风险防范

金融市场的危机不是一蹴而就的，而是一个水滴石穿的过程，而人们就像是温水里的青蛙一样，如果不及时防范，当危机真的兵临城下的时候，已经为时过晚。因此要想获得健康稳定有序的金融市场，就要对金融市场的潜在危机高度重视，让风险始终处于人们的把控制下。通过上文对于我国住房按揭信贷的发展历程以及各方法律关系的分析，可以认识到除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范等因素外，本文在分析我国住房按揭贷款信贷风险及其防范措施中将着重从作为住房按揭信贷法律关系的主要主体银行、开发商二者的角度分析。

（一）开发商的风险及其防范

通过对按揭中法律关系的分析，开发商在法律风险已经可见一斑。开发商通过按揭方式卖出房屋，但并不能就此高枕无忧，银行所要求开发商提供的连带保证责任无时无刻不是开发商的一块心病，随时都有可能导致保证责任发生，由此而产生的各方风险也就接踵而至。因此，从一定意义上，开发商通过按揭所获取的利益是承担自身商业及法律风险为代价的。

（二）银行的风险及其防范

随着美国表面上房市、金融业的泡沫性繁荣，银行存贷款利率不断上浮，于是次级贷款的贷款人无力偿还利息，不得不放弃原来贷款购买的房子，也就是断供。这样一来，银行无法收回原本放出的贷款利息本金，只能得到一栋无人需要的房子。这样的事情越来越多，银行资金链中断，房市泡沫破灭，次贷危机就这样爆发，美国作为世界金融的核心，使得这场危机迅速席卷全球。次贷危机给全球金融市场带来了不小的冲击，我国金融机构也受到了一定的影响，在这样的背景之下，商业银行必须总结经验教训，以全面预测规避风险，将风险的损失降到最低。

三、我国应该采取的对策

个人住房按揭信贷风险的防范是稳定金融市场的必要条件，但是市场因素千变万化，只有国家在这方面做好宏观调控，用有力的政策调整按揭信贷市场的秩序，才能达到稳定金融市场秩序的目的。

（一）积极采取措施稳定房价地价，避免房地产泡沫

房地产金融市场能够发展到这么庞大的规模，究其根源就是房价地价的快速增长，其利润空间之大让众多人投身于房地产市场之中，这样的投机行为更加助长了房价地价上涨的势头。价格过度上涨必然带来大量泡沫经济，房地产市场不稳定直接导致房地产金融市场秩序紊乱，因此政府要采取更多措施将房地产市场稳定下来，扫除其中的泡沫，营造健康的基础，盖在它上层的建筑才能立于不败之巅。

（二）严格规定商业银行审查标准，健全按揭贷款门槛

为购房者提供贷款的是商业银行，其商业性难以保证在利益面前不能顾全大局，此时就需要相关政策法规来规范商业银行的行为。在房地产金融市场中，第一步也是最重要的一步就是严格审查购房者的个人资质，对于不符合标准的购房者严格排除，以防后患。鉴于我国人口众多，住宅面积有限的情况下，大量的住房仍然闲置。据数据显示，全国六百六十个城市共空置住房六千五百四十万套，足够二亿人居住，这个巨大的泡沫一旦破裂后果将不堪设想。因此我国采取限制购第二套房的政策是正确的并且应该加大力度减少空房率。

（三）尽快制定房地产拍卖流程，最大化的减少不良资产的损害