不良贷款方案

不良贷款方案（共8篇）

不良贷款方案 篇1

不良贷款清收方案

篇一：农村信用社不良贷款清收工作方案（1730字）

一、不良贷款清收范围

农村信用社不良贷款清收范围主要包括：

（一）全市各部门、各镇党政机关公务员、事业单位工作人员自贷或提供担保形成的不良贷款。

（二）各村干部自贷或他人承贷村干部使用形成的不良贷款。

（三）市政府、各镇政府部门自贷、自办实体或提供担保形成的不良贷款。

（四）各村级集体自贷或自然人承贷村集体使用形成的不良贷款。

（五）其他与政府部门及其工作人员有关的不良贷款。

（六）关停倒闭企业形成的不良贷款。

二、不良贷款清收原则

（一）谁借款、谁用款，谁还款；谁担保、谁负连带责任。实际借款人、用款人是还款主要责任人。

（二）一次还款与分次还款相结合。有能力偿还贷款本息的，在规定时间内一次还清；额度较大、短时间内全额偿还有困难的，要签订还款计划，分期偿还。

（三）现金还款与以物抵贷相结合。以现金还款为主，不能全额现金偿还贷款本息的，不足部分可以物抵贷。

（四）落实债务与明确债权相结合。对手续不健全的，要完善手续，明确债权债务关系，保全农村信用社信贷资产。

三、清收时间安排

此次集中清收农村信用社不良贷款工作从20*年9月20日开始至20*年12月31日结束，全过程分为四个阶段。

（一）准备阶段。20*年9月20日至20*年9月31日。市政府成立清收农村信用社不良贷款工作领导小组，制定清收方案。召开由领导小组成员单位、党委政府部门、事业单位和各镇政府参加的动员大会，对清收工作进行部署。

（二）催收阶段。20*年10月1日至20*年10月30日。农村信用社向借款人和实际使用人发放逾期贷款催收通知书，借款人或实际使用人要主动与农村信用社联系，能一次偿还的，要一次偿还贷款本息；额度较大、生产生活暂时困难、规定时间内不能偿还全部贷款本息的，借款人或实际使用人要与农村信用社签订分期还款计划，或以物抵贷。借款手续不健全的，重新签订借款合同，明晰债权债务关系。

（三）清收阶段。20*年11月1日至20*年12月20日。对催收阶段不能主动还款的借款人或实际使用人，要依法采取经济、行政和法律手段进行清收。

1、公告清收。催收阶段结束后，对不能主动还款的借款人或实际使用人，通过电视等媒体以及在借款人所在单位张贴公告等方式，告知借款人或实际使用人限期偿还贷款本息。

2、行政督促清收。对公告清收后，仍然不偿还贷款本息的部门、单位和村集体，由清收领导小组根据实际情况，督促其偿还贷款本息，或落实还款计划。对不偿还贷款的党政机关、事业单位的工作人员、村干部，由单位负责同志采取约见谈话等方式督促限期偿还贷款本息。

3、依法清收。对于公告清收和行政督促清收后，仍然不偿还贷款或不落实还款计划的，农村信用社集中统一向当地法院提起诉讼，依法清收借款人或实际使用人的贷款本息。

4、总结阶段。20*年12月20日至20*年12月31日。清收工作结束后，领导小组要组织专人进行认真总结，于20*年12月31日前，上报吉林省清收农村信用社不良贷款领导小组办公室。

四、保障措施

（一）组织领导。清收农村信用社不良贷款领导小组各成员单位要确定一名联络员，在下设办公室的统一协调下开展工作。

（二）落实责任。按照农村信用社提供的不良贷款清单，清收工作实行领导分级负责制。市政府负责各镇政府及部门；各镇政府负责村委会；单位负责涉及本单位的工作人员。

（三）鼓励清收。对于清收措施落实到位，清收效果明显的镇，农村信用社在信贷投放上给予倾斜；对于清收效果明显的村（屯），农村信用社优先进行信用村（屯）评选，并在信贷额度和利率等方面予以支持。

（四）协调配合。市农村信用社要把清收进展情况，及时向领导小组汇报，加强沟通与协调。各成员单位要积极支持，密切配合。组织、人事部门要考核了解机关事业单位工作人员欠贷款不还情况；对农村信用社清收不良贷款的诉讼案件，在诉讼材料齐全的情况下，法院积极给予支持，抓紧立案和审理；对农村信用社清收不良贷款涉及的机关事业单位工作人员，构成职务犯罪的，检察机关要依法查办；对机关事业单位工作人员利用手中权力打击报复清收工作的行为，监察部门要严肃查处；对农村信用社提出立案的涉及清收不良贷款的案件，公安机关要及时立案并侦办；对农村信用社清收不良贷款过程中相关税费，税务部门要按照国家及省相关规定给予减免。

篇二：不良贷款清收措施方案（1648字）

（一）加强领导，高度负责，成立专门清收小组。针对义堂支行不良贷款当前现状，支行组织信贷人员进行了一次全面清收，成立了以行长为组长，客户经理及信贷人员为成员的不良贷款清收小组，全职进行不良贷款清收，逐一落实，挨家到户，取得了理想的清收效果。八月底合计现金收回不良贷款27元，转贷盘活不良贷款87万元。

（二）先内后外，内外兼收，搞好“门前清”。对已经形成的不良贷款，进行分门别类，认真梳理。特别是内部职工贷款或者由内部人介绍形成的不良贷款，要从这部分贷款抓起，实行谁受理，谁负责，限期收回，否则，停岗清收，直至完全清收为止。以内带外，在做好自家清的基础上，再逐笔对外部贷款进行清收，从而起到很好的模范带头作用。

（三）“打蛇打七寸”，攻其要害，借力生力，巧收不良贷款。对于部分关系贷款，摊派贷款形成的不良贷款，特别是政府机关工作人员，清收人员主动去所在部门交涉，并视借款人态度以及还款承诺等情况向其部门领导反映，借助所在单位领导的压力督促其还清不良贷款。比如临沂市兰山区政府房产科的借款人王某20XX年2月18日在我支行借款29万元一笔，于20XX年8月18日到期后，多次清收无果，总是应付从事。经清收小组登门催收，很快于20XX年8月30日还清了该笔贷款。

（四）灵活清收，通过对担保人施加压力，力促以物抵债或变卖有效资产偿还贷款。借款人因经营不善，工厂倒闭，屡次催收均无果，经调查，担保人有代偿能力，可通过给担保人施加压力，促使贷款收回。借款人杨某某在我支行20XX年6月30贷款4.9万元于20XX年6月30到期后，无力偿还，一直欠息。清收人员了解到杨某某有2亩左右厂房一处系对外出租，同时担保人张某的结算帐户上有存款余额3万元左右，清收人员及时把相关信息提供了兰山区执行局并当时给予了查封。担保人感到了压力，主动跟借款人和清收人员联系，最后一致协商担保人张某买下了借款人杨某某的厂房，还清了该笔贷款，很好的盘活了该笔贷款。

（五）通过法院，检察院等权力部门，依法扣划、查封等措施清收不良贷款。在清收过程中，对于多次催收不积极主动配合偿还不良贷款的贷户，可与其说明情况，采取诉讼、执行、逮人等手段强制收回贷款，借款人许某某20XX年3月13日在我支行贷款27万元，于20XX年9月13日到期，该笔贷款到期后，一直处于欠息收款。经支行研究决定直接将该笔贷款进行了诉讼，通过法庭从担保人吴某帐户上扣划了借款本金及所有欠息，保全了该笔贷款。

（六）具体问题具体分析，协议分期还款是良策。对于有些不良贷款户，具体问题具体分析，为最大限度的减少损失，一次性偿还所有贷款不现实，根据借款人的信誉状况，与其签订分期还款协议，也不失为不良贷款清收的一个良策。借款人王某某在我支行借款4.7万元一笔，考虑到借款人实际情况，与其签订了分期还款协议，每月还款1500元，到现在借款余额尚欠2.9万元。

（七）“放水养鱼”盘活不良贷款。对于因资金周转困难形成的不良贷款，经信贷人员实地考察，考虑到借款人的经营项目有一定市场前景和发展潜力，可根据信用评定和资信评级适当给予信贷支持，帮助其发展项目，逐渐偿还贷款。例如，特别是养殖贷款，由于资金周转时间比较长，容易形成不良贷款，但有一定的市场前景，可考虑经营户的信用状况和养殖项目，适当给予一定的信贷资金扶持，帮助渡过难关，从而更好的偿还贷款。

温馨提示：贷款是一种按照利率和归还条件而出借货币的信用形式，出借机构分为银行和各信用机构，贷款类型分为个人贷款，汽车贷款，住房贷款，公积金贷款，消费贷款，信用贷款，无抵押贷款。20XX年最新的贷款利率具体定位：

一、半年至一年的短期贷款为：

1、180天以内（含180天）5.6%；

2、180天至365天（含365天）6%。

二、一年至五年以上的中长期贷款利率为：

1、一至三年（含）6.15%；

2、三至五年（含）6.4%；

3、五年以上 6.55%。为响应国家对个人征信的号召，快易贷建议用户遵守征信要求和相关法律，以免影响贷款和信用卡申请的信用。

篇三：镇信用社不良贷款清收方案（1217字）

为进一步优化农村金融环境，防范和化解农村信用社金融风险，推动我镇信用环境建设，确保信用社资金良性循环，有效支持我镇新农村建设和农村经济发展，结合我镇实际，特制定本清收方案。

一、指导思想

以党的十七大和“三个代表”重要思想为指导，深入学习实践科学发展观，为实现我镇经济稳健发展，维护农村信用社金融秩序、债权债务和农村金融稳定，构建和谐的金融环境，让农村信用社更好地为地方经济发展作贡献，服务好“三农”，需站在讲政治的高度帮助农村信用社清收不良贷款，依法打击逃废债行为，改善农村信用环境，促进我镇经济快速、健康、稳定发展。

二、清收范围和重点

1、清收范围： 信用社发放并已形成不良的到、逾期贷款。

2、清收重点：到、逾期并有偿还能力且长期不还的“丁子户”、“赖帐户”；机关单位干部职工拖欠信用社的不良贷款；故意拖欠逃废信用社债务行为的贷款。

三、组织机构

为有效地帮助信用社清收不良贷款，依法打击逃废债行为，确保清收工作有序正常开展，特成立沙子坡镇清收农村信用社不良贷款领导小组，其组成人员如下：

组 长：

副组长：

成 员：

领导小组负责指导协调相关部门和单位做好清收工作，各村、支两委也相应成立清收小组，根据各村不良贷款情况，明确清收任务，并积极采取各种方式帮助信用社清收旧贷，实现信用社不良贷款总量和占比“双降”。

四、工作措施

1、清查摸底。镇信用社要对20XX年3月底以前的到、逾期贷款逐一进行摸底，对有偿还能力且长期拖欠或恶意拖欠不还的“丁子户”“赖帐户” 造册登记，落实清收责任，明确任务，确保清收任务顺利完成。

2、根据不良贷款形成的情况和原因，信用社要细化清收措施，分类清收。

（1）各机关单位干部职工拖欠或引荐、担保、自贷的不良贷款，由单位督促其借款人、介绍人、担保人限于20XX年6月底以前全额归还贷款本息，对到期不能归还的，由该责任人所在单位负责人协助信用社按月全额扣发工资收回，直到贷款还清为止，若借款人直接为单位负责人的将直接报其主管部门处理并暴光。

（2）对恶意逃废债务的借款人、担保人，一是将公布不诚实守信人员名单，予以公开暴光。二是充分发挥司法机关的职能作用，加大执法力度，为清收不良贷款提供法律帮助和司法保障。

四、落实责任及工作要求

按照“区域管理，逐级负责”的原则，镇直各工作部门及村支书为第一责任人，对本单位、本村辖区内的清收工作负全责，将清收工作和计划层层分解落实，领导小组办公室要加强检查督办，镇纪委、财政所等相关部门要协助抓好干部职工拖欠、介绍、担保贷款的清收工作，对限期内未归还不良贷款公职人员采取相应的清收措施和处理办法。

1、镇派出所、司法所等部门要在办理信用社贷款案件纠纷和处理弃帐外逃的贷款户方面发挥作用，并对阻挠、抗拒清收工作的违法人员及时进行依法处理。

2、镇直各职能部门在清收和盘活不良贷款中，要充分发挥各部门职能作用，积极支持清收工作，对“顽固户”、“赖账户”、“钉子户”采取强有力措施，加大不良贷款清收和盘活力度。

篇四：不良贷款清收方案（788字）

不良贷款清收管理实行集中清收与属地清收相结合，以集中清收为主的方式进行。集中清收是指不良贷款占比20％以上和不良贷款余额3000万元以上的县级支行成立或指定专职负责集中清收管理辖内不良贷款；大中城市行成立或指定专职机构负责集中清收管理城区不良贷款。集中清收管理机构（以下简称清收机构）可以是基层经营单位，也可以是职能部门，如：风险资产管理部、资产经营（保全）部、信贷管理部等。属地清收是指资产质量相对较好，未设立清收机构的经营行，由各贷款经营机构负责不良贷款清收管理工作。

不良贷款清收管理人员主要是指组织安排、内部竞聘的专职清收人员。造成不良贷款的主观责任人，坚持人随业务走，作为清收机构兼管人员，清收责任贷款。

不良贷款清收管理实行行长领导下的部门分工负责制。风险资产管理部门是负责不良贷款清收管理的主要职能部门。经营行成立的清收机构，作为风险资产管理部门职能的延伸，隶属风险资产管理部门领导、管理；人事、客户、信贷管理、财务会计、法规、稽核、科技等部门要按照职能分工负责，为不良贷款清收管理工作提供必要的资金、法律、财务、人员、技术支持。

清收管理权限。

（一）抵债资产的接收和处置权限按《中国农业银行抵债资产管理办法》执行。

（二）依法起诉权限按各级行每年法律事务授权执行。

（三）注资盘活不良贷款，按照信贷授权和我行信贷管理规定，由各有权行贷款审查委员会审议，行长审批。

（四）呆账贷款核销审批按《中国农业银行呆账贷款管理及核销暂行办法》执行。

建立健全清收管理监测体系。经营行建立不良贷款分户台账，逐户记载不良客户的经营情况以及在我行贷款情况。总行制定风险资产管理监测报表，监测各级行不良贷款清收盘活计划执行情况。

在不良贷款清收管理过程中，对有弄虚作假、越权操作、造成国家资产流失等违法违规行为的工作人员，要按照中国农业银行有关规章制度进行严肃处理。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

不良贷款方案 篇2

有某居民计划贷款20万元购买一套房子并打算用20年的时间还清贷款。目前, 银行的利率是0.6%/月, 他们采用等额还款的方式 (即每月的还款额相同) 偿还贷款。那么这种情况下计算该居民每月的还款额的数量以及共计利息为多少?另外, 如果贷款满5年时, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 此时该居民可以选择一次将余下的全部贷款还清或者仍采用等额还款的方式在余下的15年内将贷款还清, 当然这取决于当时该居民的经济能力状况, 那么在这两种情况下一次还清的总额与提升利息后的每月还款额应是多少?

换一种还款方式, 用等额累进法来计算, 即第1年的每月还款额是1000元的话, 那么第2年的每月还款额就是1500元, 第3年的每月还款额是2000元, 第4年的每月还款额是2500元, 以此类推。在此情况下, 如果贷款利率还是0.6%/月, 那么, 第1年的每月还款额是多少?以后各年的每月还款额又是多少?共计付了多少利息?同样的, 在贷款满5年后, 打算在第6年初一次还清全部余款, 那么, 一次的还款额是多少?如果第6年初, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 从第6年起, 以后各年的每月还款额是多少?

2 问题的分析

可以看出, 这个问题是当前我国众多的贷款买房者共同面对的一种选择问题, 对于不同收入的消费者有不同的还贷方式, 他们在进行抵押贷款消费时, 应事先对各种抵押贷款方案的还贷金额有所了解, 根据自己对将来的预期收入, 选择适当的抵押贷款方案, 以减少风险。从上述的具体案例来说, 该居民主要是徘徊在等额本息还款法和等额累进还款法的选择之间不知如何选择。因此, 我们分别讨论这两种方案进行具体的数值计算再通过结果来分析结论。

3 模型的假设及符号说明

3.1 模型的假设

(1) 在该居民还款期间不会因临时的事变而失去收入来源, 即该居民可以持续的按约定条件进行还款, 不会出现违约的情况。

(2) 利率在这20年间的变化较平稳, 可以认为前五年维持在0.6%/月的水平上, 后十五年维持在0.8%/月的水平上。

(3) 贷款人在每个月的月末付给银行还款额。

(4) 银行计息的方式使用复利计算。

3.2 符号说明

A0:贷款本金;At:第t月还款后, 尚欠银行的本息;xt:第t月的还款额;Rt:第t月的利息。

r:贷款月利率;R:还款的总利息;T:银行指定的还款期限;Δx:按时间段递增的还款额。

4 模型的建立

4.1 还贷模型

根据上述符号的说明, 我们可以首先推算出还贷模型, 它是各种还贷方式具体模型的基础, 它描述出了还贷金额计算的基本思路:在第一个月末, 贷款的本金是A0, 利息是R1=rA0, 本息和A0+rA0=A0 (1+r) , 还款额是x1。于是, 尚欠银行金额是A1= (1+r) A0-x1,

在第二个月末, 贷款的本金是A1, 利息是R2=rA1, 本息和A1+rA1=A1 (1+r) , 还款额是x2。于是, 尚欠银行金额是:

A2= (1+r) A1-x2,

在第t月末, 贷款的本金是At-1, 息是Rt=rAt-1, 本息和At-1+rAt-1= (1+r) At-1, 还款额是xt。于是, 尚欠银行金额是:

At= (1+r) At-1-xt,

所以, 还贷模型为:

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用迭代方法, 容易求出该模型的显式解:

At= (1+r) tA0-[ (1+r) t-1x1+ (1+r) t-2x2+…+ (1+r) xt-1+xt]

上式第一项是当不还款时, 到第t月末的本息和。第二项就是以前逐月还款额的现值。可以看出, 早期还款额越大, 本息和递减得越快, 支付的总利息就越少。

4.2 等额本息还款方式的模型

通过对基本还贷模型的思路, 我们可以将等额本息还款方式的方法带入其中, 即每月的还款额相同, 求得等额本息还款方式的具体模型。

假设每月还款额为x, 即:

x=x1=x2=…=xt。

则还贷模型则成为一个常系数线性非齐次差分方程的初值问题:

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由还贷模型的显示解可推得:

At= (1+r) tA0-[ (1+r) t-1x+ (1+r) t-2x+…+ (1+r) x+x]= (1+r) tA0-x[ (1+r) t-1+ (1+r) t-2+…+ (1+r) +1]。

于是, 该初值问题的解是:

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本月利息为:

Rt=rAt-1=A0r (1+r) t-1-x[ (1+r) t-1-1]= (A0r-x) (1+r) t-1+x

设贷款人在T月内还清全部本息, 则AT=0。于是有:

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若银行指定还款期限T, 则每月固定还款额为:

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此时, 总利息为:

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4.3 等额累进还款方式的模型

对于等额累进还款我们知道, 该方法把还款总期限划分成很多个较短的时间段, 每个时间段中每月的还款额是相同的, 但是还款额同时随着时间段的变化等额递增 (减) , 那么此时还款额的定义便比较复杂, 同时求解的模型也就更为繁琐了。

假设此时贷款者将还款期分为n个时间段, 每个时间段内每月等额还款, 若银行还款的期限为T, 那么每个时间段内有p=T/n个月份, 以这个时间段为单位递增Δx的还款额, 即:

x=x1=x2=…=xp

x+Δx=xp+1=xp+2=…=x2p

…

x+ (n-1) Δx=x (n-1) p+1=x (n-1) p+2=…=xnp

则第n个时间段内的还款则成为一个常系数线性非齐次差分方程的初值问题:

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于是, 在第m个时间段的第t月的初值问题解为:

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设贷款人在T=nt月内还清全部本息, 则Ant=0。于是有:

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若银行指定还款期限T=mt, 则最初的还款额为:

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此时, 总利息为:

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5 模型的求解

首先, 我们解决该居民计划贷款20万元购买一套房子并打算用20年的时间以等额还款的方式还清贷款每月的还款额数, 运用上述列得的等额还款模型, 带入银行利率:0.6%/月, 该居民每月需还款1574.7元, 共计利息177928元。接着, 如果贷款满5年时, 银行的贷款利率由0.6%/月调到0.8%/月, 此时如果该居民选择一次将余下的全部贷款还清:那么该居民在第6年初, 应一次还给给银行173035元。

如果该居民仍希望采用等额还款的方式在余下的15年内将贷款还清, 那么从银行提高利息后的第六年起:该居民每月需还款1817.33元。

如果该居民采用等额累进法的方式还款, 以年为一个时间段划分, 每隔一年增加固定额的还款额, 那么要在20年内还清, 根据不同的还款增加额, 我们可以得出不同情况下该居民每年的月还款额和总利息:每年还款递增额:50元, 则第一年每月还款额1529.15元, 共计利息280996元。每年还款递增额:100元, 则第一年每月还款额1483.6元, 共计利息384064元。每年还款递增额:150元, 则第一年每月还款额1438.05元, 共计利息487133元;

按照上述的还款方式, 同样的, 在贷款满5年后, 选择一次还清贷款和提升后各年每月的还款情况如下:

每年还款递增额:50元, 则第一年每月还款额1533.95元, 共计利息173491元;每年还款递增额:100元, 则第一年每月还款额1738.63元, 共计利息173957.3元;每年还款递增额:150元, 则第一年每月还款额1438.05元, 共计利息487133元;

6 模型的结论

通过我们的计算分析可以知道, 贷款方式的选择除了受到银行利率、贷款期限和各种方式的利息总额等因素影响, 同时它还取决于贷款人的收入状况。收入高而且工作稳定的贷款者可以选择等额本息还款, 并根据自己的收入选择还款期限, 而收入较低的贷款者则会根据自己在今后几年的月收入进行展望, 是会提高、还是减少?自己是否还有机会升职?另外如果是新婚夫妇则会考虑更多的因素, 如果对于自己今后的发展比较乐观, 就可以选择等额累进的还款方式, 如果贷款者对于自己的收入没有信心, 觉得自己的收入不稳定, 那么可以适当的延长还款期限, 尽管这种选择会使得所还的利息增大, 但是在这段较长的时间里, 该贷款者仍有机会将更多的资金进行投资, 此时, 如果贷款者因投资获得的收益大于他还给银行的利息, 那么这种选择也是可行的。

参考文献

[1]刘春兰.对我国住房抵押贷款的分析[J].经济问题, 2005.

[2]张学山, 李路, 江开忠.购房贷款的优化问题[J].上海工程大学技术学报, 2005.

贷款买房方案 三类人群各不同 篇3

首次置业者

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

◎ 案例再现：

小张是外省人士，在成都一家外企任职，工作时间超过8年，月薪10000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在成都市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住。小张现看中一套房源，房屋面积70㎡，房价为75万元，小张父母愿意赞助小张20万元购房款，减轻儿子的购房压力。目前，小张比较迟疑的是，对于剩下的这50多万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小张有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

◎ 专家分析：

对于小张这类房产首次置业者来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小张所需的贷款额度，因此建议小张选择商业贷款，并且部分银行针对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

◎ 置业妙招

建议小张选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小张有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小张这类需求的购房人。

再次置业者

贷款方式：公积金贷款

还款方式：自由还款

◎ 案例再现：

李女士是成都当地人，月薪15000元左右，收入稳定，享有公积金福利，名下有一套房产，于10年前商业贷款购买，现已还清贷款。李女士希望改善父母的居住条件，为父母买套小户型的房产，能让自己的父母也能住上好点的房子。在空闲时间，李女士陪父母看房，一处住房面积为65㎡，房价60万元的房源令老两口特别动心。李女士自己手头上有近20万元的存款，父母手上也有近5万元的存款。这是李女士购买的第二套房产，由于对二套房的贷款政策不是很了解，对于选择何种贷款方式上有点犯难。虽然剩下的贷款额度为30万元，不是太高，但是李女士不希望自己的前期还款压力太大。另外，李女士有提前还款的意愿。

◎ 专家分析：

对于李女士这类购买二套房的借款人来说，选择公积金贷款为首选。专家分析，一方面，在李女士保留名下房产的前提下，无论使用商业贷款或是公积金贷款购买二套房，首付都是60%。但是从还款利率上来比较的话，商业贷款基准利率6.55%，二套房基准利率上浮10%，而公积金贷款利率4.9%相对较低，尽管同样上浮10%，但相对还款压力较小。另一方面，公积金贷款恰好能满足李女士的贷款额度。所以，综合两方面因素来看，公积金贷款购买二套房更加适合李女士这类人群的需求。

◎ 置业妙招：

建议李女士选择公积金贷款购买二套房，还款方式选择自由还款。由于自由还款能够设定每月最低还款额，所以前期还款压力较小。另外，自由还款另一个最大的优点就是“随时有钱随时还”，更加方便李女士提前还款的本意。所以，综合分析认为，自由还款更加适合李女士这类需求的借款人。

中小企业主

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本息

◎ 案例再现：

戴先生是成都的一位私营企业主，客户群体也比较稳定。在成都城区已有两套小户型的房产。一处位于东三环外，房屋面积为55㎡，目前房价为40万元。另一处位于建设路，房屋面积50㎡，房价65万元，且名下两套房产均无贷款。由于店面的生意越来越红火，戴先生也有扩张店面的打算，重新装修加上扩张人力以及填充库存，总体的预算下来已经接近50万元了。戴先生目前手头上有10万元的存款，但是凭他多年的经商经验来看，这部分存款暂时不能挪用，以备不时之需。所以，他目前不知道有没有其它的途径来解决他的融资问题，另外不希望自己前期的还款压力太大。

◎ 专家分析：

像戴先生这类中小企业主可以选择房产抵押消费贷款来解决他的融资需求。戴先生名下的两套房产可以向银行抵押申请个人抵押消费贷款用于店面扩张的资金。贷款额为房产评估值的七成左右，也就是说戴先生能向银行申请到70万元左右的贷款，用于店面装修事宜，费用上绰绰有余。

◎ 融资妙招：

建议戴先生向银行抵押名下的两套房产，申请个人抵押消费贷款用于小企业经营费用，目前抵押消费贷款也是一些中小企业主的首选。贷款利率上浮15%—30%左右，贷款年限1-5年，还款方式选择等额本息还款法。等额本息的还款优势在于，在前期的还款压力小，适合收入稳定的借款人，故较适用于戴先生这类贷款人群的需求。

《投资客》提醒借款人，对具体购买哪类房产，采用何种方式置业省钱务必要做到心中有数，这样才能在真正的实践过程中省去实实在在的“真金白银”。

不良贷款方案 篇4

根据县委、县政府关于印发《xxxxxx县清收农村信用社不良贷款实施方案》的通知及xxx县联社关于印发《攻坚不良贷款“双降”促成农村金融信用县不良率指标达标的实施方案》的通知精神，为加大刀坝信用社不良贷款清收力度，优化我乡金融环境，遵照农村金融信用县验收组检查指导意见，按照县委县政府、县联社统一部署，结合我社实际，制定本方案。

一、组织领导

为组织、督促、协调全社开展不良贷款清收工作，确保目标任务顺利完成，我社成立不良贷款“双降”工作组，实行社主任带队，信贷员包片，全员协调督促，团结协作。

组长：xxx

组员：xxxx

二、任务目标

xx月下降数为xxx年以来发放的贷款形成的不良贷款的xx%，xx月为xx%，xx月为xx%。对因客观原因不能下降2009

年来发放的不良贷款，要下降xxx年以前形成的不良贷款填补。

1三、实施步骤

（一）各信贷员逐笔统计不良贷款，建立清收台帐；

（二）明确清收责任，签订清收目标责任状，具体清收任务数见下表：

注：利息逾期指利息逾期90天以上部分。

(三)制定清收措施。根据真实的不良贷款清单，按照清收的难易程度，制定一户一策的清收盘活措施。在清收到期贷款的同时，也要加大结息力度，“两手抓，两手都要硬”。

（四）每五天举办一次碰头会，总结清收成果和不足，对在清收过程中遇到的困难，大家共同讨论，制定更加有效的清收方案，确保及时收回。

(五)对于确实无法收回的不良贷款，管片信贷员要收集可靠、充分的文字依据。

四、劳动纪律

在此次攻坚不良贷款“双降”工作期间，全员要端正态度自觉遵守我社相关制度，工作热心、积极、主动，全力以赴。没有特殊原因，任何人不得请假，更不得擅自离岗、脱岗，违者按照我社相关制度从重处罚。

五、奖惩办法

严格遵循县联社关于印发《攻坚不良贷款“双降”促成农村金融信用县不良率指标达标的实施方案》的通知的考核方案，每位员工工资总额的30%及年终绩效的20%纳入本次不良贷款“双降”攻坚目标考核。对在本次“双降”攻坚工作中表现突出，超额完成任务者，我社将给予相应的精神和物质奖励，没有完成任务的不能参与年终评先选优。

xxxx信用社

按揭贷款方案 篇5

按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。

按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。

现楼按揭的具体程序如下：

（1）选择房产

购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

（2）办理按揭贷款申请

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

（3）签订购房合同

银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。

（4）签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

（5）办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中 断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。

（6）开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。

目前贷款购房主要有以下几种：

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。

2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

五种还贷方式：

1、固定利率房贷：进入加息周期较合算

据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

2、等额本息还款：适合收入稳定的群体

据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

3、等额本金还款：适合目前收入较高的人群

除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

4、等额递增(减)：灵活性强

等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于

等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

5、按期付息还本：适合房产投资客

“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。

案例分析：

贷款方式：商业贷款

还款方式：等额本金

小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。

专家分析：对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此，建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。

再就业贷款方案 篇6

指导思想

随着国家宏观调控、产业政策、国企改制等逐步实施，很多行业面临转型、破产、倒闭、改制，出现较多的下岗、买断、失业人员。为积极响应市委、市政府号召，鼓励登记失业人员创业，进一步发挥我行支持地府经济建设，发挥我行小额贷款产品促进创业、带动就业的优势，特制定再就业小额担保贷款业务。

贷款业务流程

第一条 再就业担保机构准入。再就业担保机构必须是各级政府劳动和社会保障部门的直属机构，严禁与其他担保机构合作办理此项业务。

第二条 签订再就业小额担保贷款担保协议。明确双方的责任和义务，担保机构必须严格按照政策规定审核贷款客户，推荐符合条件的客户到我行贷款。

第三条 开设贷款担保基金账户与贴息账户。与我行进行合作的再就业担保机构必须在我行开立对公结算账户，用于存入贷款保证金与贴息资金，保证金的最大贷款担保金额为保证金的五倍。

第四条 借款人向再就业担保机构提出贷款申请。申请再就业小额担保贷款的借款人应先向当地的再就业担保机构提出

贷款申请，提交再就业担保机构所需的相关资料。

第五条 再就业担保机构审核。再就业担保机构负责对借款人的相关申请材料及贷款资格进行审核，为符合条件的申请人办理担保手续，并与反担保人签订反担保协议。

第六条 推荐客户。再就业担保机构向我行推荐其审查审批通过的申请人，并将再就业担保机构审查审批意见书（或同意推荐书）交我行，同时告知客户到我行经办机构办理再就业小额担保贷款业务。

第七条 贷款申请受理。

（一）客户申请再就业小额担保贷款必须向我行提出书面的贷款申请，提交贷款申请表。客户到我行小额贷款营业机构提交贷款申请时，受理岗应及时核对客户身份，核查再就业担保机构是否已经将客户推荐到我行。

贷款对象和条件

第八条 贷款对象。借款人必须是由与我行签订合作协议的担保机构审核通过，推荐到我行办理再就业小额担保贷款的客户，且担保机构已为所推荐的贷款客户提供贷款担保。同时借款人必须满足我行贷款的基本规定：

（一）信用观念强，资信状况良好，无不良社会和商业信用记录；

（二）年龄在18周岁（含）至60周岁（含）之间，具备完全民事行为能力，具有当地户口或在当地连续居住一年以上；

（三）无赌博、吸毒、酗酒等不良行为；

（四）贷款的用途正当、合理，有一定的自由资金和经营管理能力；

（五）主要经营场所和常住地址在一级支行信贷业务部规定的有效经营地域范围内。

第九条 贷款用途。根据政府规定，再就业小额担保贷款的资金可用于下岗失业人员在社区、街道、工矿区等从事商业、服务业、贸易和农业等领域，但必须符合国家和地方环保法规，严禁从事国家禁止和我行慎入的行业。

贷款金额、期限、利率和还款方式

第十条 贷款金额。根据当地政府的规定，再就业小额担保贷款的最高额度不得超过当地政府担保机构承诺担保的最高限额，我行再就业小额担保贷款的贷款金额暂定为：1000元至5万元（含边界值）。

第十一条 贷款期限。再就业小额担保贷款的期限以季为单位，单笔贷款的最长期限不超过两年。

第十二条 贷款利率。根据国家相关政策及合肥市各级政府的规定，再就业小额担保贷款的利率在贷款基准利率与贷款基准利率上浮三个百分点之间（含边界值）。贷款利率为固定利率，贷款合同有效期内如遇基准利率调整，仍按贷款合同约定的利率执行。

第十三条 还款方式。再就业小额担保贷款的还款方式采取按季（3个月）结息，到期一次性还本。

担保基金管理

第十四条 保证金账户管理。

1.按照我行与再就业担保机构签订的担保协议约定，再就业担保机构必须在我行开立对公结算账户，用于存放小额担保贷款的担保基金。

2.在贷款发放前，再就业担保机构必须一次性存入一定数量的担保基金，只有担保基金到账后，我行才能发放贷款。

3.一级支行发放的再就业小额担保贷款的规模不得超过再就业担保机构担保资金的5倍。

4.再就业担保机构在我行开立的保证金账户必须是活期结算账户，存入的担保基金必须是活期资金，不能以定期存款的形式存入。

5.在担保协议的存续期内，担保基金除我行因为扣划代偿贷款本金或贴息资金转出外，不得随意转出。

6.若出现我行扣划再就业担保基金的情况，再就业担保机构必须在一个月内补足差额部分，否则我行有权暂时停止发放新贷款。

浅谈水工隧洞不良围岩段处理方案 篇7

一、断层及破碎带处理原则及方案

隧洞穿过断层地段，施工难度取决于断层的性质、断层破碎带的宽度、填充物、含水性和断层活动性以及隧洞轴线和断层构造线方向的组合关系(正交、斜交或平行)。此外，与施工过程中对围岩的破坏程度、工序衔接的快慢、施工技术措施是否得当等均有很大的关系。

㈠施工总体方案

当隧洞轴线接近于垂直构造线方向时，断层规模较小，破碎带不宽，且含水量较小时，条件比较有利，可随挖随撑。但当隧洞轴线斜交或者平行于构造方向时，则隧洞穿过破碎带的长度增大，并有强大侧压力，应加强拱墙衬砌，及时封闭。断层带内充填软塑状的断层泥或特别松散的颗粒时，比照松散地层中的超前支护，采用先拱后墙法;如断层带特别破碎，则可采用马口开挖。如断层地段出现大量涌水，则宜采取排堵结合的治理措施。

㈡施工要点及施工技术

第一，如断层地下水是由地表水补给时，应在地表设置截排系统引排。对断层承压水，应在每个掘进循环中向隧洞前进方向钻凿不少于2个超前钻孔，其深度宜在4m以上，以探明地下水的情况。

第二，随工作面的掘进挖好排水沟，准备足够的抽水设备，并安排适当的集水坑。

第三，在隧洞断层地段，对开挖方式进行特殊的设计。严格控制各炮眼特别是周边眼的数量、深度及装药量，原则上尽量减少爆破对围岩的扰动。

第四，通过断层带的各施工工序之间的时间应尽量缩短，拱部开挖前采取超前锚杆、超前管棚支护，并进行超前预灌浆，开挖后及时采取喷砼、架设钢拱架等支护措施，并尽快全封闭衬砌，以减少围岩的暴露、松动和地压增大。坚持“宁强勿弱”的原则，加强支护。

第五，紧跟开挖面对围岩进行现场监控量测，根据量测所反馈的信息及时调整初期支护的参数及掌握二次衬砌的最佳时间。

二、隧洞涌水处理方案

渗水量不大时，采用堵排结合的方法，即加强拱墙衬砌结构，在拱部衬砌厚度外设透水软管与边墙盲沟接通，引水至隧洞两侧水沟;在拱墙衬砌工作缝设纵横向止水条。

为防止发生涌水等异常情况，对涌水现象较为严重地段采用以劈裂灌浆为基础的综合整治施工技术，即劈裂灌浆固结法施工。

㈠施工准备

通过地质超前钻孔资料，分析断层地质情况;钻孔灌浆和隧洞衬砌结构设计;准备灌浆材料，测定性能;安装并调试钻孔和灌浆机械设备。

㈡止浆岩盘或止浆墙施工

在一般较完整的岩层顶面5m作为止浆岩盘。若基岩节理发育，围岩破碎时应设置2m～5m的止浆墙，并将墙身嵌入围岩0.3cm～0.5cm。钻孔埋设孔口管，开孔直径为146mm，长度为2m，用CS(水泥、水玻璃)砂浆埋设127mm孔口管，在管口安装127mm球形闸阀，作为封闭钻孔中可能会出现的涌水。

钻孔直径采用108mm，在钻至后半部时，钻孔直径改为89mm。钻孔机械选用XU-3002A地质钻机和YGZ-100导轨式独立回转凿岩机。

扫孔钻进时，观察分析回水岩芯或弃碴状态，用以判断灌浆质量和调整灌浆参数。

㈢灌浆方法采取双液灌浆

法进行灌浆分段灌浆法根据钻孔的地质情况，可采用全孔一次灌浆和前进式、后退式分段灌浆方法。在施工过程中，若遇断层发育可能发生涌水时，采用前进式分段灌浆法，逐步向前推进封墙。

钻孔及灌浆原则：是先外后内、先疏后密、外密内疏、反复钻灌、开孔导引。

灌浆类型：应分为水泥浆单液和水泥-水玻璃双液，根据灌浆设计、涌水量、压水试验及清孔情况、泵送能力和灌浆过程中的进浆情况，确定用单液，还是在涌水量较大时采用双液灌浆。

灌浆完成按要求达到规定的灌浆压力值，并应稳压达30min。

开挖与衬砌：当灌浆段灌浆完成8h后，可以进行隧洞开挖。拱墙衬砌采用先墙后拱法或采用连续浇筑法进行。

㈣施工控制措施

第一，质量控制措施。检查孔应进行取样检查。检测固结体抗压强度，浆脉渗透状况和固结质量。检查孔的灌水试验，即灌浆前后灌水量比较。测定灌浆渗透状态和固结状态。对实施灌浆过程中的异常情况进行分析，并制定处理措施。

第二，安全生产措施。灌浆作业人员需配备劳动保护用品，如口罩、眼镜、橡胶手套和长手套。若眼睛、脸部或皮肤接触浆液时，应立即用清水或生理盐水彻底冲洗，严重时送医院治疗。机电设备应设安全防护罩和漏电保护器。抽换钻杆时，注意被高压泥水冲出孔口伤人。钻孔中若发生涌水，应集中全力采取措施，及时灌浆封堵。加强统一指挥，相互协调，确保安全生产。

三、塌方及冒顶处理方案

采用管棚法加双液灌浆的处理方案对该段塌方进行处理。

管棚法是利用钢拱架和钢管及波形钢板构成的刚架结构系统作为隧洞的一次支护，对破碎及不稳定围岩进行加固处理，从而使隧洞开挖工作面形成较为安全的工作环境，以保证洞内开挖作业人员、设备的安全。

管棚法加双液灌浆的处理方案是管棚法和双液灌浆的联合作用，实践经验证明是目前隧洞塌方特别是较为严重塌方处理最为有效的处理方法之一。也就是在管棚法的基础上利用管棚中的钢管(预先进行钻孔，形成灌浆孔)及另外布置灌浆钢管对塌方松散体进行双液灌浆，使塌方松散体得到固结，并使塌方松散体的顶部及边墙在一定范围内形成稳定性，防止在塌方处理过程中再次产生塌方。

双液灌浆为水泥浆液和水玻璃两种浆液的混合液，水∶水泥∶水玻璃的配比为0.5 (0.8) ∶1∶0.3～0.5 (重量比，应根据施工现场情况，参照当地温度、水泥、施工设备、运输距离等因素进行现场实验) ，水泥采用42.5R普通硅酸盐水泥，水玻璃溶液采用的波美度为30～45(在购买水玻璃时，同时购买几只比重计用于测试水玻璃溶液的波美度)。配制时，先将水泥浆拌好，再将配制好的波美度为30～45的水玻璃溶液徐徐加入水泥浆液中，搅拌均匀即可。在灌浆工程中若灌浆量特别大时，采用水泥砂浆水玻璃灌浆，掺入细砂的比例为水泥的80%左右。

灌浆压力控制在2.5kg/cm3～3kg/cm3，灌浆泵采用专用灌浆泵或泥浆泵。灌浆泵机具在暂时停止使用时应及时清洗，以防止灌浆液体在灌浆机具中凝固。

钢管管棚和灌浆管在插入塌方体时采用先用煤电钻或风钻钻孔(根据塌方松散体的具体情况选择)，然后用大锤将灌浆管打入塌方松散体。

施工工序：安装第一榀钢拱架→打入管棚钢管→封闭掌子面→双液灌浆→安装第二榀钢拱架→第一榀钢拱架与第二榀钢拱架连接→打入管棚钢管→轴线及垂直方向灌浆→插入花纹钢板→接第二循环。

四、结语

不良贷款方案 篇8

贷款购房是时下的热门话题之一，随着银行信贷业务的广泛开展，贷款购房成为多数家庭购房时选择的方案。但是，由于购房举贷数额大，贷款周期长，部分家庭在利用抵押贷款方式购买住房时会因为考虑不周而造成还贷困难甚至严重影响正常生活的尴尬局面。那么如何根据自己的还款能力制定一个切实可行的购房贷款计划呢？我们可以利用Excel提供的PMT函数以及双变量模拟运算表做一个购房贷款方案表，从中选择适合自己的一套方案，这样就不会因为还贷而影响正常生活了。

一、PMT函数

Excel提供了PMT函数，PMT函数是基于固定利率及等额分期付款方式。 PMT函数可以计算为偿还一笔贷款，要求在一定周期内支付完时，每次需要支付的偿还额，也就是我们平时所说的“分期付款”。购房贷款或其它贷款时，可以用PMT函数计算贷款的每期（月）偿还额。

PMT函数的格式为：

PMT（rate，nper，pv，fv，type），返回值为“投资或贷款的每期（月）偿还额”。

Rate必要。Double指定每一期的贷款利率。例如，如果有一笔贷款年百分比率（APR）为百分之十且按月付款的汽车贷款，则每一期的利率为0.1/12或0.0083。

Nper必要。Integer指定一笔贷款的还款期数。例如，如果对一笔为期四年的汽车贷款选择按月付款，则贷款共有4×12（或48）个付款期。

Pv必要。Double現值或一系列未来付款的当前值的累积和，也称为本金。例如，当贷款买一辆汽车时，向贷方所借贷的金额为将来每月偿付给贷方款项的现值。

Fv可选。Variant指定在付清贷款后所希望的未来值或现金结存。例如，贷款的未来值在贷款付清后为0元。但是，如果想要在8年间存下50000元作为子女教育基金，那么50000元为未来值。如果省略的话，缺省值为0。

Type可选。Integer如果贷款是在贷款周期结束时到期，请使用0；如果贷款是在周期开始时到期，则请使用1；如果省略的话，缺省值为0。

为了便于理解与操作，我们可以把PMT函数简化成如下形式：

PMT（贷款利率、还款期数、贷款本金），返回值为投资或贷款的每期（月）偿还额。

说明：

第一，PMT返回的支付款项包括本金和利息，但不包括税款、保留支付或某些与贷款有关的费用。

第二，应确认所指定的“贷款利率”和“还款期数”单位的一致性。例如，同样是四年期年利率为12%的贷款，如果按月支付，“贷款利率”应为12%/12，“还款期数”应为4×12；如果按年支付，“贷款利率”应为12%，“还款期数”为4。

第三，对所有参数，用负数表示现金支出（如储蓄存款），而用正数表示现金收入（如红利支票）。

二、双变量模拟运算表

所谓模拟运算表实际上是Excel工作表中的一个单元格区域，它可以显示一个计算公式中某些参数的值的变化对计算结果的影响。它可以将所有不同的计算结果以列表方式同时显示出来，因而便于查看、比较和分析。根据分析计算公式中参数的个数，模拟运算表又分为单变量模拟运算表和双变量模拟运算表。当需要其它因素不变，计算两个参数的变化对目标值的影响时，需要使用双变量模拟运算表。

双变量模拟运算表就是考虑两个变量的变化对公式计算结果的影响，在财务管理中应用最多的是长期借款双变量分析模型，笔者利用双变量模拟运算表在PMT函数中让“还款期数”和“贷款本金”两个参数同时为变量，然后计算各种情况下“贷款的每期（月）偿还额”。

双变量模拟运算表的操作步骤：

选择某个单元格区域作为模拟运算表存放区域，在该区域的最左列输入假设的还款期数范围数据；在该区域的第一行输入可能的贷款本金。

在模拟运算表区域的左上角单元格输入计算“贷款每期（月）偿还额”的计算公式：＝PMT（贷款利率，还款期数，贷款本金）

三、利用双变量模拟运算表进行购房贷款方案决策

一般购房者在选购住房时要考虑诸多因素，例如房价、按揭年限等，在众多方案中选择适合自己的方案。下面我们通过一个例子来具体说明。假设某人想通过贷款购房改善自己的居住条件，可供选择的房价有20万元、30万元、40万元、50万元、60万元、80万元和100万元；可供选择的按揭方案有5年、10年、15年、20年和30年。由于收入的限制，其每月还款额（以下称为月供金额）最高不能超过3000元，但也不要低于2000元，已知银行贷款利率为6%。现用双变量模拟运算表帮助其选择贷款方案，方法如下：

①新建一Excel工作簿，打开一张工作表，在B2单元格输入房价600000（此单元格将被设置为行变量），在B3单元格建立公式计算月利率：＝6%/12（结果为0.5%），在B4单元格建立公式计算5年按揭的月份数：＝5×12（结果为60）（此单元格将被设置为列变量）。

②在C6∶I6区域输入不同房价，在B7∶B11区域输入不同按揭年数的月份数。

③在B6单元格建立公式：＝PMT（B3，B4，B2），回车确认，即可在B6单元格得到房价60万元5年按揭的月供金额。（①②③后结果如上图1所示）

④选取区域B6∶I11，建立模拟运算表。选择“数据”→“模拟运算表”命令，打开“模拟运算表”对话框。

⑤分别指定$B$2为“引用行的单元格”（即行变量），$B$4为“引用列的单元格”（即列变量），如下图2所示，单击“确定”按钮，随后，在C7∶I11区域便显示不同还款期限、不同房价的房屋月供金额，如上图3所示。例如：F9单元格的数值表示50万元房价、15年按揭的月供金额。

⑥工作表中有6套方案满足月供不超过3000元同时也不低于2000元的条件，可供购房时选择，如图3中粗线框起的部分。

四、结束语

在市场经济的今天，投资活动越来越频繁，人们对不同的投资方案进行分析比较也就显得愈发重要。笔者以购房贷款为例，利用Excel的PMT函数并结合双变量模拟运算表对投资方案进行分析比较，为投资决策提供依据，此方法在实际工作和生活中具有很好的实用价值。Excel是一个应用广泛的电子表格软件，尽管人们认识与使用它已有十多年的历史，但认识与使用它的深度与广度都有待提高。现成的财务管理软件尽管操作比较简单，但它能解决的问题是有限的。解决问题的模式是固定的，而用Excel解决这些问题恰恰能够弥补这些缺点。Excel在工资核算、财务处理、报表编制、固定资产核算、资金的时间价值计算、筹资决策、项目投资决策、投资项目不确定性风险分析、证券投资、营运资金管理、财务预测、财务预算、财务分析、企业并购等方面都有很好的应用，利用Excel进行财务管理与分析灵活、方便。