泰康人寿养老社区介绍

泰康人寿养老社区介绍（通用11篇）

泰康人寿养老社区介绍 篇1

泰康人寿养老社区奠基开工 入住“门槛”200万起（全文）

2012-06-07 19:38:00 来源: 中国广播网(北京)

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中广网北京6月7日消息 据经济之声《天下公司》报道，泰康人寿董事长陈东升，在北京昌平“泰康之家”养老社区奠基仪式上的一段演说。陈东升坦言，他很久都没有这么激动了，因为他正在操作一个全新的商业模式，这是自他创立“嘉德拍卖”和“泰康人寿”之后，最令他感到兴奋的事情了。

陈东升：我过去有一句话，创新就是率先模仿，在模仿中形成自己的特色。今天，我敢讲养老社区的诞生就是一个世界性的创新。说起来很简单，把人寿保险和养老社区嫁接对接下来，谁都会做，但是我们第一个想到，我们第一个做到。

陈东升所说的“养老社区”，坐落在北京市昌平区小汤山附近，占地面积约2000亩，3年后建成的社区，总建筑面积将达到30万平方米，总计可容纳3000户入住。按照陈东升的说法，这里将来会成为一个高级养老社区，文化、健身、餐饮一应俱全。

此外，社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理等管理服务。在养老社区周围30分钟左右可到达范围内，医疗机构多达6家。

由于社区刚刚开始动工，2015年才能建成，于是我们只能通过参观泰康之家的样板间，来了解未来养老社区的摸样。在样板间中记者看到，社区内的生活设施制作精良，而且大部分设施根据老年人的生活需求，在设计上有许多精细之处.比如说，房间的门上有上下两个猫眼，这是为了方便行动不便要坐轮椅的老人。另外，每个房间卫生间的马桶旁边都有扶手，浴缸是走入式的，防止老人摔伤。而床边、浴缸边、马桶旁都装有红色的小按钮，这是专门安装的24小时紧急呼叫按钮等等。在参观完养老社区样板间之后，消费者李小姐很满意。

李小姐：首先感觉挺震撼，因为我本身关注养老社区已经很久了，国内有很多以前做养老社区都不是很规范，今天看了泰康之家这个，确实学习了国外很多先进的经验。我还想知道，护理人员的一些素质和情况。国外养老，其实护工素质要求非常高，不光硬件设施，服务也非常必要。所以我可能会再关注一下。

另外，就是关于养老社区价格问题，房间层次可能会比较的高端，所以可能会比较适合一些有钱人的家庭。

这样的养老社区费用自然不菲，一般都是什么人才能入驻呢？据泰康人寿首席市场官尹奇敏介绍，此项计划确实是面对高端人群。

尹奇敏：我们现在主要先做高端，因为我们觉得在北京、上海、广州这些市场高端需求很大，敬老院这些政府办的都有，但是高端的社区比较少。所谓高端，一方面我们希望我们住的客户知识水平、背景差不多。另外，我们所提供的服务，我们的标准应该是中高以上。

根据各大保险公司的调查资料显示，美国、日本、欧洲、澳大利亚等发达国家，养老社区已经是一种成熟体系。这些社区不等同于普通养老院，能提供居住生活、餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位、多层次的高品质生活，还能根据客户的身体情况进行分区照管，比如独立生活区、协助生活区、专业护理区和记忆障碍区等等。而在中国，这样高级化的养老需求也十分被看好。

据泰康人寿首席市场官尹奇敏介绍，获得养老社区的入驻资格并不难，只需要购买泰康人寿的保险产品即可，目前这款产品的门槛为200万起，可以一次性或者分期缴纳。

尹奇敏：我们现在把保险跟社区连接在一起，就是透过我们保证入住，他有资格进我们这个社区住。第二，保证费用，存的这些钱我们保证他未来的居家成本，因为住进我们这个社区等于五星级酒店一样，住的费用可以直接从保险金来出，其他个性化费用要自己付，比如医疗费用，吃的费用还要自己付，但是居住费用我们是锁定的。

尹奇敏说，保险产品到期后，用户可以拿回本金，而投资所产生的收益，则可以作为入驻养老社区的管理费。另外，养老社区中的所有物业“只租不售”。

在奠基仪式上，泰康人寿董事长陈东升透露，这款保险产品销售火爆。

陈东升：在上个月，我们第一张保单卖出来，现在告诉大家，昨天25单卖出来，还有30多单已经预交了钱，大概总共将近50张保单，而且大家可以想像，根本没有一个现实的社区，只是一个样板房。

泰康养老社区调查 篇2

目前，中国正在迎来老龄化高峰。相关数据显示，“十二五”时期，人口老龄化进程加速，高龄化、空巢化趋势明显。从2011年到2015年，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，年均增加860万人。“银发浪潮”给中国的家庭和社会的养老功能带来严峻挑战。

一项调查显示，中国59.7%的人感觉自己赡养老人的经济压力大。目前传统家庭养老功能日渐式微，新型养老产品逐渐进入市场。中国社科院老年研究所公布的测算数据显示，到2030年，中国养老市场的商机有望增至13万亿元。而寿险企业也盯上了这块蛋糕。

目前，人寿、泰康等寿险企业也相继开启了养老社区项目，但是它们推出的服务不是简单的卖房子，更是盯着日益临近的老龄化时代带来的养老服务业巨大发展机遇。为此，本刊专门对泰康人寿推出的养老社区进行了调查，并采访了相关的工作人员。

社区怎样规划

养老社区的理念出自美国。目前在美国亚利桑那州有美国最为成熟的商业养老社区——太阳城。美国太阳城是全美新型养老社区典范。太阳城位于凤凰城西北12英里，那里全年312天能够接收到日照，因生活方式活跃而闻名。美国太阳城的建设开始于20世纪60年代，由于亚利桑纳州房价低，气候环境好，到2009年，人口已达16万，目前无论面积还是人口都在继续猛增。但在中国，养老社区的出现则是最近几年的事情。

当记者问到泰康是从何时开始规划养老社区时，泰康的工作人员给记者出示了这样一份时间表：

2007年3月：创业构思诞生；

2007年11月：赴日考察；

2008年4月：率先申请试点；

2009年11月：首个获得保监会试点资格；

2010年3月：保险行业第一个养老实体泰康之家投资有限公司设立；

2010年12月：签约昌平；

2010年8月：高端养老社区示范空间和首个《持续关爱养老社区设计与建设标准》面世；

2011年12月：完成土地购置；

2012年：首张保单签发，首个国际标准旗舰店动工；

预计2015年，首批泰康人寿客户可以入住。

不难看出，泰康从2007年开始构思一直到2011年购买了昌平的地块只用了四年的时间。而根据规划，到2015年首批泰康人寿客户就可以入住养老社区了，那么泰康在昌平建设第一个养老社区是如何规划呢？

记者赶到昌平的泰康国际标准旗舰店，通过企业沙盘了解了泰康第一个养老社区的规划情况。据了解，这个养老社区位于北京市昌平新城，占地面积约17万平方米，昌平新城距离北四环半小时车程、距地铁南邵站约500米，处于半小时北京生活圈中。养老社区周边有丰富的旅游、休闲度假、运动娱乐和购物资源，如蟒山国家森林公园、十三陵水库、兴寿草莓基地、小汤山温泉、国泰百货、沃尔玛超市等。项目第一期建筑面积约9.1万平方米，预计容纳800户左右。

泰康工作人员介绍，养老社区内按照居民年龄和身体状况，分为独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元，提供居住生活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等服务，满足居民各层次的个性化需求。该养老社区预计2015年完工，届时首批达到相关标准的泰康人寿客户可以入住。

此外，泰康还要在上海崇明岛和海南建设其他的养老社区。目前，全方位展现养老社区建设规划和功能设计的泰康之家生活体验馆已在北京CBD开馆。在体验馆中工作人员向记者介绍了相关设施的独到之处。比如在床边、浴缸边、马桶旁都安装有红色的小按钮，在楼道里有隐蔽式的扶手，每隔十几米设置一处沙发，在床边、浴缸边、马桶旁都安装有红色的提醒按钮，一些区域安装有24小时紧急呼叫按钮，只要居民按下按钮，社区的服务人员将及时赶到，第一时间进行紧急处置。

可以说，泰康在设计之初，就考虑到了社区的地理、交通、周边配套医疗护理和商业设施、老年人生活特点等。

商业模式剖析

调查发现，目前泰康建设的养老社区的目标客户定位比较高端。工作人员向记者展示了养老社区的形式，分为自选版和定制版。其中自选版的缴费金额是年缴费25万，缴费10年，或者一次性交250万。自选版给定的服务内容是入住权，但入住前需要被保险人在入住前365天向泰康之家提出申请，经过评估确认后入住。而泰康之家的评估内容则涵盖了健康状态、护理分级、经济资产、认知状态、自理能力、家庭背景等，综合评估后确定老人所适合的居住区。

同时，泰康对被保险人的年龄有一定的限制，女性要求在55岁之前进行投保缴费，而男性需要在60岁之前进行投保缴费。如果超过年限制的老人想入住养老社区，则可以挂靠在子女的保险户头下面，所以如果一个子女购买了养老社区的保险服务，则可以让自己的父母或公婆等四人都可以入住，所以显得颇为人性化。

但工作人员也表示，老人入住期间的医疗费用和饭费自理。显然，医疗费用和饭费的合理性和医疗水平成为目标人群关注的问题。由于这部分需要自理，当记者询问工作人员其水平如何时，工作人员只表示在规划中会按照三甲医院的医疗水平和营养配餐来对待。但由于2015年泰康养老社区才迎来首批客户，所以具体的情况还要继续等待。

泰康人寿董事长陈东升表示，将养老保险与养老社区结合的商业模式，将是一种世界性的创新。泰康希望把养老社区建成真正的老年大学，让其拥有一张保险一辈子的幸福，使保险更便捷更实惠。显然，如果泰康不是单纯“卖房子”的，其真正有价值的地方还在于养老社区所配套的服务。

养老社区的地产形态并不属于一次性的“租”或“售”模式，入住者如果想进入养老社区，目标还是要享受到社区中从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护等完善的服务。所以，养老社区真正考验的是，项目开发商对社区的综合管理水平与运营商的设施装备和专业管理服务水平。

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由于养老社区的产业链已经远远超越了单纯保险理赔的领域，目前中国对其研究和发展还有很多不足的地方。特别是对于老年人这一特殊人群，其需要的服务类型和品质要求更加严格，在“完全护理”阶层，大量具有专业知识的员工以及相关的技术设施和经验才是泰康的立足之本。所以泰康除了在理念上更新外，更需要在产业链的下游，也就是员工培训和基础管理服务团队建设上下功夫。

如何赢得市场

目前中国的老年人口的高龄化、空巢化和失能化是普遍的趋势，中国80岁以上的高龄老人超过2000万，失能、半失能老人约3300多万。老年人在熟悉的社区环境里能找到安全感、归属感和亲切感，所以养老社区在未来还是需要加强建设。但保险公司是商业公司，并不是慈善机构，其良好的运转还是需要价格、市场、政策和人们的认知的多方协调。

目前在美国，养老社区已经是非常普遍的选择，老人入住养老社区，可以尽享活力、健康、充实的生活。据美国顶尖养老机构LIFECARE的长期跟踪发现，现代养老社区的居民平均寿命延长8～10岁，医疗保健支出平均减少约30%。但在中国目前的状态下，大多数人还没有完全脱离居家养老的思考模式，即使老人有退休金和养老金，子女依然认为养老是应该尽的义务，“孝”的传统也是一直为国人所传承。但目前随着社会的发展，少子老龄化、老年空巢化、空巢失能化等现象越来越普遍，入住养老社区已经出现了一定的市场需求。

而为了赢得客户，泰康一方面从保险的覆盖内容出发，如规定“被保险人配偶，保证入住；爱人共同入住，支付居家费用的50%；被保险人父母，优先入住；父母同时获得社区优先入住，社区的费用单独支付”等让被保险人享受到更多的权益。另一方面，泰康也提供了多种形式的服务内容。以居住条件为例，泰康养老社区的居室户型分A、B、C三种，其中：A户型指一居室户型，建筑面积70～90平方米；B户型指两居室户型，建筑面积工100～120平方米；C户型指两居室户型，建筑面积工150～170平方米。多种户型为老人提供了选择的空间。

而在周边设施中，泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

此外，社区还规划有约8000平方米，可提供50张床位的高端小型综合医院，提供综合门诊、老年康复调理、日常诊疗、慢病管理服务。可以说，泰康之家提供的服务已经不再只是“床位”或“房间”的概念，而是富有更具人性及生活气息的“家”的设置。

仍需积累经验

记者调查发现，美国的养老社区主要分为生活自理型养老社区、生活协助型养老社区、特殊护理养老社区和持续照护养老社区。这几种社区的护理程度和照护内容按顺序逐级加深，而且社区与医院和专业护理机构均有紧密合作。

泰康也提出了退休生活各阶段的分类模式，但其服务品质应该建立在长期的市场调查和护理的研究基础上。老年社区服务包括多层次的内容，如健康维护、功能障碍治疗、术后恢复、精神呵护、养生与保健等。

中国虽已提出建设老年友好型城市和老年宜居型社区的目标，但到目前为止仅仅有齐齐哈尔市被授予“国际老年友好型城市”，杭州、台州等地区提出建设，至今还没有很好的发展模式。

根据统计，中国目前每千人口执业（助理）医师数仅为1.62人，每千人口注册护士数仅为1.30人。要建设一流的养老社区，必然需要一流的护理人才，但中国护理人员供需失衡的问题可能引起专业人员的身价上升。所以，与教育产业的配合是提升泰康人才队伍的根本道路。未来泰康建设养老社区依然需要积累经验，逐渐提升养老社区的服务品质，才能为社会创造更大的价值。

泰康人寿笔经 篇3

我翘班的原因是今天下午有个面试，泰康人寿的行政文秘，本来以为还象以前，和人事主管聊聊就ok了。结果迎来的是笔试，上次测试，面试。面试完溜回来接着上班的这个想法一下就幻灭了。

笔试的题还bt啊，第一个项说基础测试。我拿过卷子一看，什么基础啊，不就是国外各大网站的IQ测试嘛!还好偶经常做，于是迅速的答题完毕，迎接第二个笔试。拿到第二个测试，更晕，居然叫个人性能测试，看到考题偶就有点yy了。好像很多心理测试的组合，飞速交卷，完成NO1。

然后就被穿着制服的姐姐，带到隔壁去上机测试。说到这里偶都想哭啊。对于一个开始上网，开始实用计算机的人来说，这应该是最easy的测试了。结果，结果，那个破电脑居然没有紫光和智能ABC，靠，当时偶就喷血了。他们又不给时间让偶下载，只好硬挺着上了。失败，平时一分100字，结果用着一个不知道什么东西的.输入法一分39字。呜word测试打字，excle测试制表，powerpoint测试幻灯片。简单啊简单(请忽略偶的输入法好不好)。

最后一项就是面试了，人事主管的队伍好强大啊，偶以前参加的面试一般都是one to one的，今天左边右边各做了4、5个人，而且不许我坐着，要站着，说要看什么仪表。问我，以前主要做什么，大学期间担任过什么职务，行政文秘的职责是什么，

偶就把现在公司行政要做的事情白活的一下，接待客户，联系酒店，负责新品上市会。后来忽然转到了一个很好的话题，我当时那个侃啊。不知道哪个问了一下，我是否愿意做培训师。靠，当然愿意了，求之不得呢，于是使劲表达了偶粉愿意的态度。把自己对培训的理念说了一番，看着他们不断的点头，偶心里那个爽啊，好像明天就可以上班做讲师一样。

一失足成千古恨啊。得意忘形了，很快就不知道自己要说什么了。有人问培训师要有营销的经验吗?我回答当然要。还阐述了原因。接着他们又问那你来做营销愿意吗?我立刻回答不愿意，与其做营销不如做客服。呜我应该说如果一线营销是培训师的实习阶段我愿意尝试。555可是当时怎么就忘了。其实我也真的不愿意去跑保险。唉，顺其自然吧，以后多多面试，就不会脑袋热了，乱讲话了。

但是，偶还是粉高兴的。第一个交卷，第一个上机测试，第一个面试，当然还包括是第一个不会用那个电脑的输入法的人吧!

泰康人寿保险公司日常管理 篇4

一、日常行为规范

1、进出要用文明用语

2、衣着整洁干净

佩戴司徵

3、禁止吸烟，随地吐痰（到吸烟区）

4、不能在职场内吃东西，二、出勤

1、除法定节假日和公司另行通知外，业务人员应严格遵守考勤时间，按时参加公司的早会、夕会及各种活动。

2、上班时间按公司的时间表上下班，上班时男士身着深色西装、白衬衫及领带；女士身着套装，并按公司业务规定拜访客户，并填写拜访记录。

3、业务人员考勤统计以其打卡记录为基础，不能代打卡，请假单作补充，凡因病、事假不能上班，必须预先填写请假单（到授理台申领），经批准后方能认可，如有特殊情况，事后必须及时补假。既无记录，又无请假单者，一律按无故缺勤处理。连续无故缺勤五天（含）以上或当月累计缺勤十天（含）以上者，予以解除保险代理合同。一年内请病假、事假时间累计六个月以上者，一律按离职处理。一个考核期中，累计迟到或早退20次者劝退。

4、家住离公司30里以外的业务人员，每周必须保证2次考勤及每月必保证4000P，并填写申请表。

5、业务代表及业务主任的请假须经业务经理批准，业务经理以上职级人员的请假须经营销部批准。

三、乐捐规定

违反公司考勤规定者，公司依违反者的情节轻重，分别予以相应的乐捐处理，乐捐金额规定如下：

上班迟到或早退：10元/次

会议培训活动迟到或早退：10元/次 上班缺勤：20元/次

会议培训活动缺勤：50元/次 会议或培训活动手机响铃：5元/次

会议培训活动进出：5元/次 职场内吸烟：20元/次

四、各种假期

1、病假：业务人员因病请假，需要出具医院诊断证明。

2、事假：业务人员因事须事先按规定请假，事假一次不得超过一个月。

3、婚假：业务人员结婚婚假为三天，符合晚婚年龄可增加七天，如配偶在外地需赴外地办理婚事者，由营销领导特批。

4、丧假：业务人员输直系亲属（父母、配偶父母、子女）、配偶或主要由其直接供给生活费的亲属的丧事，核给假期5天，如去外地奔丧，另加路程天数。

5、产假：凡符合计划生育规定的女业务人员，其产假标准如下：

正常生育者：产假90天；符合晚充年龄的产妇可增加15天； 难产或多胎产：另增加产假15天，难产须出具医生开具的证明； 产假结束后，如因健康或因其它原因，确需休假必须重新申请病假或事假，否则按缺勤处理。

五、请假办法

1、请假人员应事先请假，遇有特殊情况不能事先请假者，须在上班后2日内办妥补假手续。

2、请假人员因事、病请假，上班后两日内不办理补假手续者，则按旷职处理。

关于产、病假的规定（请假一个月以上，六个月以内的）： a、维持考核扣除请假时间，以实际展业时间作为考核时段按比例进行考核。晋升考核不因请假而降低标准；

b、产、病假期间产生的业绩可作为考核业绩；

c、提供虚假医疗证明者，一经查明，解除保险代理合同；

d、业务主管休假期间，其辖下由其直辖主管（无直辖主管者，由公司指定人员）代管。代管期间被代管主管各项待遇不变。

e、业务主管休假期间，育成出去的营业组或营业部和原主管形成育成关系。

关于事假的规定（请假一个月以上，六个月以内的）：

a、各级业务人请事假不论时间长短，不扣除请假时间，均参加正常业绩考核。

泰康人寿电话销售毕业实习报告 篇5

泰康人寿安徽分公司电话销售实习报告

我是12届即将毕业的一名学生。在我刚踏进学校大门的时候，我的心里就埋下了一颗成为一名专业保险人的种子。同时我也在为这颗种子的萌发时刻做着准备。

2014年我离开学校，到了我现在所在的单位实习，泰康人寿电话行销部门。初到这里，还是不太习惯这里的气氛。不过经过四个月的实习生活，我慢慢踏实起来。在我实习的过程中，我觉得适应和进取才是应该走的道路。所以我一直利用时间去努力改变自己。比起初来时候的懒散，现在的我更勤奋一点。因为我觉既然在这里工作就应该让自己越来越好。

虽然这四个多月的实习时间很短，但是却使我懂得很多，也学习了很多。在这个公司里，不仅是平时的工作，还是公司里的集体活动，都让我学会了如何在工作中与人相处。也知道我每天该做些什么，怎么才能做得好。怎么才能按照规定的程序来完成任务。虽然我有的时候做的不是太理想，甚至是有些落后，但是我知道我再努力一点就一定能做好。再加上身边有我们的主管给我们指出我们在工作时候的不足，我就更加认真的去工作。因为只要你朝着正确的方向去改进，你就会变得有所谓。

一、实习目的

1、初步培养了实际工作能力和专业技能，接触社会、了解社会，为毕业后步入社会打下了良好的基础。

2、认识自己，了解自己，给自己一个合理的定位，让自己的职业规划更清晰。

3、比较深入的了解寿险业务，特别是电话人寿保险。

4、了解保险行业的发展和相关知识，学习泰康人寿保险公司的企业文化和电话营销的技巧。

5、提高自己与客户沟通的能力、应变能力、团队合作的能力、承压能力和分析、处理问题能力。

二、实习单位介绍

泰康人寿保险股份有限公司系1996年8月22日经中国人民银行总行批准成立的全国性、股份制人寿保险公司，公司总部设于北京。在以董事长兼首席执行官陈东升为核心的专业化、国际化的管理团队领导下，在短短十九年时间，发展成为中国前三大寿险行列。

安徽电销成立于2005年，全公司上下500名同事在谷经理的带领下，使得公司的业绩蒸蒸日上。而我所在的MVP小组，业绩在所有的小组中也是数一数二，因为MVP一直在公司都是挑大梁的区部，我深深为自己待在这样一个区部而感到庆幸。虽然我只是12月份刚加入泰康的新人，但也是和公司经历过一场盛大的“开门红”时期。加入泰康的时间里正好是“开门红”的“开泰杯”期间，在这期间是最培养人的时间，也是我学到东西最多的时候，所以我特别感谢在泰康实习的这段四个月的人生时光。

三、实习内容和过程

（一）内容

1、能够熟练的操作使用TSR坐席系统。

2、打电话向客户介绍公司的优惠活动、保险产品，说服客户投保试算保费费率、做保单。

3、预约管理，在合适的时间及时跟踪客户。

4、联系后援，与当地分支机构紧密配合，为客户服务，直到客户交完保费，拿到保单。

5、定时定量的多听些优秀录音，学习并改进自己的话术，增强技能。

（二）过程

1、工作作息安排流程和公司氛围

我们每天早上8点半之前要打卡上班，接着每个小组开始早会。早会内容是总结昨天做的情况，安排今天要做什么，哪里不足怎么改正，优秀的值得表扬与学习。早会一般十五分钟，为的是让我们同事之间有个愉快的心情，饱满的精气神儿，然后带着一股劲投入到一天的工作里。其实我们这里穿着没太多限制，不要求正装，比较随意，所以工作的时候也会很放松，工作时的状态也会很好。

其实，在泰康人寿培训班时，就注意到，泰康人寿是一家年轻人氛围特别足的公司，所以特别能重视员工的感受。公司的一些规章制度也特别人性化，大家的工作氛围也格外轻松愉悦。但是，这并不影响到泰康人寿运作的专业性和严谨性。

2、保险知识和保险营销技巧的培训

首先，我们要有一定的保险专业知识，更重要的是，我们将要考取保险代理人从业资格证，必须执证上岗。

在经理和主管带领下，我们学习了保险和保险电话销售的发展史。并通过看名师教学视频的方式进一步学习保险专业知识。电话营销首先出现在上个世纪70年代末期的美国。中国台湾地区电话营销始于1988年左右，电话营销初始被运用在信用卡的销售上；而我国大陆地区，电话营销业务从1999年开始广泛应用于拨入电话，2001年开始应用于外拨电话以寻找潜在客户为主。

电话营销能够精准、可度量成本的提供客户需要的产品，可以完全控制过程和结果，并且保证品质，而且电话营销是成本小、效率高，更能为客户赢得优惠，为公司创造利润。

但电话销售这一块也并不是简单的打电话，电话销售需要明确的技能，不仅要有扎实的专业知识，还应该有灵活多样的应变和游说流程，这是达成成功电话销售的核心。由于电话营销技巧具有不可视性，所以我们在培训过程中不断与伙伴训练话术，在培训过程中还会让一些同学上台实战演习，并且和伙伴们一起纠正演习中发生的一些专业性错误，研究改良方案，探讨各种可能发生的情况和解决方法，为我们正式上岗做好准备。

3、通过电话向客户推荐产品

刚刚开始进行通话，往往通话开始的前十秒被称为“黄金十秒”，在这十秒中我们要让客户清晰地听到泰康人寿、完全免费赠送、交通意外保险这三个词。原有的话术为：“您好，我是泰康人寿电销中心的销售专员，现在针对您的手机号段赠送一个完全免费的交通意外保险，保障您的出行安全，现在只要简单的登记一下您的姓名和生日，就能够将这份保障发送到您的手中了，请问您怎么称呼？”我们可以根据自身特点和实际情况作出修改，使这套话术成为自己的、能够更好的为自己所用。

在拨出电话后我们会遇到各种情况： 1）停机、暂停服务、不在服务区内„„我们要把这些客户存到“联系到低”一项中；

2）拒接、未获取信息的客户存放到“联系到高” 3）成功赠险的客户存放到“进低”。

我们要做好被拒绝的准备，在通话过程中始终保持平易近人的温和语气，善于运用声音表情，围绕我们赠险的目的，手拿一支笔随时做笔记，记录客户信息。当客户拒绝提供信息时，我们应该站在客户的角度，使用通话技巧为客户解除顾虑，然后再次索要客户信息。总之，我们要严禁使用服务禁语，做到“五个不说”：有损自尊心和人格的话不说；埋怨话不说；顶撞、反驳、教训不说；庸俗骂人的话及口头禅不说；刺激客户，激化矛盾的话不说。同时态度不能傲慢、厌烦。

四、实习收获与体会

电话销售对于如何抓住顾客和找到有利顾客都取决于一分钟的开头语。而且针对不同的顾客又要用不同的开头语，每次与客户之间的沟通都是不同的，一套方针是不能很好地营销。还有针对女性与男性也要有不同的方法，一般女性比较贪小便宜，男性比较爽快，所以针对女性一开口就要说：“我们公司有个优惠活动，能为您介绍一下吗?”这样她们就会耐心地听下去，男性一般不采用这种方法。所以就要求我们在每一次的对话中积累经验，总结话术这样才能做的更好。另外最重要的一个因素就是普通话和礼貌，没有礼貌别人也不会尊敬你。普通话不标准别人听不懂。在真正走进电话营销职场期间，我深有体会。当学到“顾客就是上帝，顾客是我们的衣食父母，顾客永远是对的”等顾客理念，让我们体会到要主动关心顾客、解顾客、沟通顾客、主动为顾客着想；当学到以“诚信为本，有诺必践，恪尽职守，率先垂范”的工作信条时，体会到我们电话营销中心应该坚持的工作准则和行为风范。

电话是现代人越来越常用的一种交流工具，因此，做电话营销人员了解一下打电话的一般要求是很有用的。打电话的基本原则是简明扼要，切忌罗嗦，所以沟通是很重要的一种交流方式。如何进行沟通，如何做好沟通从心开始，都要留给我们自己去深思，在实践上慢慢体验得出经验并运用于实践，提高自己的工作效率!

五、实习单位存在的问题及对策

从离开学校到这个公司实习，身边的环境发生了很大的变化，因为在学校里的生活总是无拘无束。作为一名实习生在公司里也会遇到一些问题，在学校里的专业知识都比较基础，要使这些知识用于公司还远远不够，不能满足公司的要求，所以还得自己去提升，继续去学习。第二个问题就是公司的要求的业务量比较大，追求业绩。作为一个初出茅庐的新人，初入职场，难免有一些接受不了。所以我只有一点点的积累经验，慢慢的提升自己，从而融入这个环境。不过总的来说，实习对我来说对我的帮助很大，见识了不少，也对自己的专业有了更深入的了解。也学会怎样在自己失落的时候如何激励自己，使自己可以继续激昂的工作。

参观泰康人寿保险公司的心得体会 篇6

2012年12月26号，又是一个星期三的下午，我们再次在XX老师的带领下，一行来到了位于金汇大厦15楼的泰康人寿电销部，开始了我们为期半天的参观。

当然跟我们上回去招商证券一样，是由泰康人寿电销部的xx经理接待的我们，在会议室里，xx经理激情澎湃的为我们讲解保险，他告诉我们现在的泰康人寿在保险行业里是名列前茅的。在董事长陈东升的率领下，泰康人寿成功迈入中国大型保险金融服务集团的前列，并连续多年保持盈利。而且现在陈东升董事长带领泰康人寿携手京东商城，再拓在线保险新渠道。

各大保险行业据我所知，1949年10月20日中国人民保险公司在北京成立，从而也宣告了新中国第一家全国性大型综合国有保险公司的诞生。在1988年5月28日，我国第一家股份制保险企业—中国平安保险公司成立。1991年5月13日中国太平洋保险公司成立。当然我也了解到1996年8月泰康人寿保险股份有限公司在北京成立。

其实保险在我们日常生活中很常见，我们现在所知道的有财产保险、人身保险、养老保险、卫生医疗保险等。

但xx经理也说虽然现在的保险行业飞速发展，但投保人还是不多，极大多数的市民根本就不知道保险是什么，就算知道保险的也极少有人会去投保，总认为任何灾难都不会发生在自己身上。xx经理还说据调查表明现在日本基本上每个人手上都有一份保单，甚至超过了一份，但在我国人均保单却不足0.3，说明我国公民的投保意识极其微弱。

在我们参观过程中我们了解到泰康人寿电销部主要是通过电话下保单，当然我们也提出了疑问

一、通过电话说服客户下保单，客户会相信吗？

二、现代科技越发先进，网络在我们日常生活中占据重要地位，所以电销部和网络营销

部有冲突吗？未来网络会不会代替电话来替客户下单？

三、要怎样才能进入保险公司？

xx经理也很耐心地回答了我们的问题，对第一个问题，xx经理说他们的电话都是全国统一的，而且所有的电话都有录音，一切都是按照规定的程序来的。对第二个问题，xx经理说这个问题是存在的，至于会不会发生，这未来的事我们也不能预知。对于第三个问题，xx经理说如果我们想要去保险一类公司上班，首先我们必须先考出保险从业资格证，才能有机会踏入这个行业。通过这半天的参观学习，让我深有体会。xx经理的讲解也让我受益匪浅。正如xx经理所说我们的保险意识还不强，所以保险行业的前景是无法估计的。随着社会的进步，大家越来越为自己的人生考虑，大家的保险意识也会越来越强。

泰康人寿养老社区介绍 篇7

一、企业介绍

1、企业概况

 1996年8月22日经中国人民银行总行批准成立的全国性、股份制人寿保险公司，总部设于北京。2000年11月，泰康人寿全面完成经国务院同意、保监会批准的外资募股工作。

 目前，泰康人寿共有19家股东，包括中国对外贸易运输(集团)总公司、物美控股集

团有限公司、中国嘉德国际拍卖有限公司、瑞士丰泰人寿保险公司、新政泰达投资有限公司等著名中、外资企业。

 泰康人寿发展迅速，现已在全国设立了北京、上海、湖北、山东、广东等32家分

公司，259家中心支公司，成功完成全国性经营网络的搭建。

2、企业文化



1、以人为本 亲和诚信

优秀的企业文化是现代企业竞争制胜的关键，是企业发展战略和管理理念的浓缩和精华。泰康人寿倡导“以人为本、亲和诚信”的独特企业文化，树立“创新、奉献、分享、公平”的企业风尚、

2、构建“公开、公正、公平”。用人机制，营造“开放、学习、专业”的主流学习

文化，提倡“教育是最大的福利，管理是严肃的爱”，致力于不断提高员工的专业化水平。



3、推行“制度文化、风险文化、诚信文化、执行文化和绩效文化”五大文化建设。



4、泰康人寿注重在公司各项活动中提升企业精神，使以人为本、亲和诚信的优秀

企业文化深入人心，使员工自我价值与公司价值的实现联为一体，共同提升。

3、企业发展规划

 泰康人寿的发展目标：

努力把泰康人寿建设成为最具亲和力、最受市场青睐的大型保险金融服务集团

 泰康人寿的品牌定位：

代表和谐社会所倡导的现代生活观、现代消费观和家庭价值观

 泰康人寿的市场定位:

融入21世纪大众生活，为广大客户提供高品质的寿险服务

 经营理念：坚持“稳健经营、开拓创新”

 发展战略：专业化、规范化、国际化

二、熟悉柜面综合业务操作内容

（1）负责新单业务的初审、收费及业务系统录入处理。

（2）负责续期保险费、预交保险的收取和发票打印等工作。

（3）负责业务办理中各项费用的收取和业务系统的操作处理。

（4）负责死亡给付、医疗给付、满期给付、年金给付、赔款支出和退保金的支付和业务系统的处理。

(5)负责红利和利差等支付和业务系统的处理。

(6)负责业务方面的各种退费支出和业务系统的处理。

(7)负责业务收入与支出的日清日结工作。

(8)负责办理保险合同内容等事项变更的业务处理。

(9)合同的复效等业务的处理。

(10)合同终止等业务的处理。

(11)保险合同的借款与还款处理。

(12)权益转换、合同补还发、保险关系的转移处理。

（13）保险合同满期给付与年金给付的处理。

（14）超权限保全件的上报工作。

（15）负责理赔案件的报案、立案和初审工作。

（16）负责业务单证的领用、核销工作.三、柜面综合服务的基本礼仪

1、着装礼仪

1）个人形象：干净、简单、大方

2）发型与整体妆容：盘发、刘海不过眉、须化淡妆

3）服装： 职业裙装、职业裤装

衬衫+西装上衣+西装裤/A字裙（及膝）+领结

2、举止礼仪

1）站姿正确

 头正两眼平视前方，嘴微闭，收颌梗颈，表情自然，稍带微笑

 肩平两肩平正，微微放松，稍向后下沉

 叉手两手在腹前交叉，右手搭在左手上直立

 躯挺胸部挺起、腹部往里收，腰部正直，臀部向内向上收紧

 腿并两腿立直，贴紧，脚跟靠拢，两脚夹角成60度

2）坐姿端庄

 上身挺直，双肩平正，两臂自然弯曲，两手交叉叠在两腿中部，并靠近小腹

 两膝并拢，小腿垂直地面

3）走姿稳健

 头正双目平视，收颌，表情自然平和

 肩平两肩平稳，防止上下前后摇摆。双臂前后自然摆动，前后摆幅在30至40

度，两手自然弯曲，在摆动中离开双腿不超过一拳的距离。

 躯挺上身挺直，收腹立腰，重心稍前倾

 步位直两脚尖略开，脚后跟先着地，两脚内侧落地，走出的轨迹要在一条直线上  步幅适当行走中两脚落地的距离大约为一个脚长

 步速平稳行进的速度应保持均匀、平稳

4）蹲姿得体手势优雅

3、魅力三绝

 声音吐字清晰、音量控制恰当、语气平和

 语言表达:说话是一门艺术，有技巧性

肢体:运用得当，此时无声胜有声

 表情

目光:如果说“眼睛是心灵的窗户”,目光则是心灵的语言，温暖的目光，能让人感觉舒服

微笑：职业微笑应向顾客发自内心的微笑，自然大方，给顾客留下美好的印象

4、言之有礼——交谈时的礼貌用语

 问候礼貌用语

您好。上午好。

 告别礼貌用语

再见。祝您愉快！祝您一切顺利！

 应答礼貌用语

不必客气。没关系。这是我应该做的。非常感谢。谢谢您的好意。

 表示道歉的礼貌用语

请原谅。打扰了。失礼了。实在对不起。谢谢您的提醒。是我的错，对不起。请不要介意。

5、“十二点”原则：

嘴巴甜一点脑筋活一点 度量大一点 理由少一点 效率高一点 微笑多一点 脾气小一点 行动快一点 说话轻一点 做事多一点

泰康人寿湘潭分公司培训小组

泰康人寿养老社区介绍 篇8

大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

工程名称：泰康人寿工程

施工单位：中建一局集团建设发展有限公司

砼供应单位：北京铁建永泰新型建材有限公司

混凝土水化热计算

热工计算

1.1混凝土入模温度控制计算

（1）混凝土拌合温度宜按下列公式计算：

T0=［0.92（mceTce＋msTs＋msaTsa＋mgTg）＋4.2Tw（mw－ωsamsa－ωgmg）＋Cw（ωsamsaTsa＋ωgmgTg）－Ci（ωsamsa＋ωgmg）］

÷［4.2mw＋0.92（mce＋msa＋ms＋mg）］

…………（1.1）式中

T0 —混凝土拌合物温度(℃)；

mw---水用量(Kg)；

mce---水泥用量(Kg)；

ms---掺合料用量(Kg)；

msa---砂子用量(Kg)；

mg---石子用量(Kg)；

Tw---水的温度(℃)；

Tce---水泥的温度(℃)；

Ts---掺合料的温度(℃)；

Tsa---砂子的温度(℃)；

Tg---石子的温度(℃)；

ωsa---砂子的含水率(%)；

ωg---石子的含水率(%)；

Cw---水的比热容(Kj/Kg.K)；

Ci---冰的溶解热(Kj/Kg)；

当骨料温度大于0℃时, Cw=4.2, Ci =0；

当骨料温度小于或等于0℃时，Cw=2.1, Ci=335。

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

（2）

C40P6混凝土配比如下:

根据我搅拌站的设备及生产、材料情况，取Tw =16℃，Tce=40℃，Ts=35℃，ωsa=5.0%，ωg=0%，Tsa=10℃，Tg=10℃，C1=4.2，Ci =0

则T0=［0.92（280×40＋175×35＋723×10＋1041×10）＋4.2×16（165－

5.0%×723－0%×1041）＋4.2（5.0%×723×10＋0%×1041×0）－0（ωsamsa＋ωgmg）］÷［4.2×165＋0.92（280＋175＋723＋1041）］

=[0.92*(11200+6125+7230+10410)+67.2*(165-36.2-0)+4.2*(361.5+0)-0]/[693+ 0.92*2219]

=[0.92*34965+67.2*128.8+4.2*361.5]/2734

=[32167.8+8655.4+1518.3]/2730=42341.5/2734=15.5℃

（3）混凝土拌合物出机温度宜按下列公式计算：

T1=T0－0.16（T0－Ti）

式中T1—混凝土拌合物出机温度（℃）；

Ti—搅拌机棚内温度（℃）。

取Ti =16℃，代入式1.2得

T1=15.5-0.16（15.5-16）

=15.4℃

（4）混凝土拌合物经运输到浇筑时温度宜按下列公式计算：

T2=T1－（αt1＋0.032n）（T1-Ta）

（1.3）

式中T2—混凝土拌合物运输到浇筑时的温度（℃）；

t1—混凝土拌合物自运输到浇筑时的时间（h）；

n—混凝土拌合物运转次数；

Ta—混凝土拌合物运输时环境温度（℃）；

α—温度损失系数（h-1）

当用混凝土搅拌车输送时，α=0.25；

取t1=0.3h，n=1，α=0.25，Ta =15℃，代入式1.3得：

T2=15.4－（0.25×0.3＋0.032×1）×(15.4-15)

=15.4-0.107*（-0.4）≈15.4℃

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

1.2混凝土温差控制计算（1）有关数据：

据该大体积混凝土要求选取计算模型为：砼入模温度15.4℃，大气平均温度15℃，底板最大厚度1.0m，其它有关数据依据相应的数通过查表。

（2）混凝土水化热绝热温升

Th?

W?Q

(1?e?mt)c??

式中：W——混凝土中胶凝材料用量（kg/m3）；，42.5#普通水泥取375kJ/kg； Q——胶凝材料水化热总量（kJ/kg）

c——混凝土比热，一般为0.92~1.00，取0.97 kJ/kg·K； ?——混凝土的质量密度，取2400kg/m3；

m——随水泥品种、浇筑温度改变的系数，取0.35d-1；

t——龄期（d）。

Q=kQ0=（k1+k2-1）Q0，42.5#普通水泥取375kJ/kg； Q0——水泥水化热（kJ/kg）

k1、k2——掺合料水化热调整系数，查表分别取：0.95、0.93 计算得：

（3）混凝土不同龄期温升：

Tt?Th??

式中:Tt——砼不同龄期的绝热温升；

ξ—不同龄期水化热温升与砼厚度有关值，如下表所示。

（3）混凝土内部实际最高温度计算：

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

Tmax?Tj?Tt

式中:Tmax——不同龄期砼中心最高温度（℃）；

计算得：

（4）混凝土表面温度计算

Tb(t)?Tq?4//h(H?h)?T(t)2H

式中:Tb(t)——龄期t时,混凝土的表面温度（℃）；

； Tq——大气的平均温度（℃）

H——混凝土的计算厚度(m)，H?h?2h/；

h——混凝土的实际厚度(m)；

h/——混凝土的虚厚度（m），h/?k??/?

λ——混凝土的导热系数，取2.33W/m·K；

k——计算折减系数，可取2/3；

β——模板及保温层的传热系数（W/m·K）；

??1

i1iq

；无需覆盖养护，厚度为0m ?i——保温材料的厚度（m）

?i——保温材料的导热系数，阻燃草帘的导热系数为0.14W/m·K；——空气层传热系数，取23W/m·K。

无草帘被覆盖养护，大气平均温度为15℃。

??1

i1iq?110?23?23（W/m·K。）

h/?k??/??22.33??0.067(m)323

?q 北京铁建永泰新型建材有限公司

大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

H?h?2h/?1.0?2?0.067?1.134

?T(t)?Tmax?Tq

故混凝土表面温度、里表温差、表面与大气温差计算如下表：

结论：混凝土中心最高温度与表面温度之差为12.0℃，符合规定要求；混凝土表面温度与大气温度之差为3.5℃，亦符合要求，故采无需覆盖，可以保证混凝土底板的质量。

根据计算可知，混凝土在3天时放热速率最快，3天以后虽然水泥水化速率开始降低，但由于水化热的不断积累，混凝土内部温度从3d到7d仍在处于上升阶段，以后内部实际温度才有所下降，所以适当延长养护时间，暂定14d,以确保混凝土底板的质量。

混凝土的绝热温升和养护层厚度，以计算作参考，施工中以实测温度为主，对保温措施进行调整。

混凝土抗裂验算

2.1各龄期混凝土收缩变形值

?y(t)??y?(1?e?0.01t)?M1?M2???M11

式中：?y(t)——龄期t时混凝土的收缩变形值；

?y——标准状态下最终收缩值，取4.0×10-4；

e——常数，取2.718；

M1、M2、…、M11——各种不同条件下的修正系数；

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

混凝土收缩变形不同条件影响修正系数：

各龄期混凝土收缩变形值如下表：

2.2各龄期混凝土收缩当量温差

Ty(t)?

?y(t)

?

式中：Ty(t)——龄期为t时，混凝土收缩当量温度；

?——混凝土线膨胀系数取1×10-5。

计算得，各龄期收缩当量温差如下：

2.3混凝土最大综合温差

?T?Tj?T?t??Ty?t??Tq

式中：Tj——取定15.4℃

Tq——取定15℃

T(t)——各龄期水化热绝热温升。

计算得，混凝土最大综合温差：

2.4混凝土各龄期弹性模量

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

E(t)??E0?(1?e?0.09t)

式中：C40取定E0=3.25×104N/mm2；

?——混凝土中掺合料对弹性模量的修正系数。

计算得：C40混凝土各龄期弹性模量（N/mm2）：

2.5外约束为二维时温度应力计算

??

E(t)T

?Sh(t)?Rk

1??

式中：E(t)——各龄期混凝土弹性模量；

?——混凝土线膨胀系数，取1×10-5；

?T——混凝土最大综合温差；

?——泊松比，取定0.15；

Rk取定0.5； Sh(t)取值见下表。

混凝土松弛系数如下表：

温度应力计算得(N/mm2)：

2.6混凝土抗拉强度计算

ftk(t)?ftk(1?e??t)

式中：ftk(t)——混凝土龄期为t时的抗拉强度标准值（N/mm2）；

ftk——混凝土抗拉强度标准值（N/mm2），取2.39N/mm2；

?——系数，取0.3；

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大体积混凝土水化热计算和混凝土抗裂验算

计算得：混凝土抗拉强度如下表：

2.7抗裂验算

混凝土按下式进行抗裂验算：

???ftk(t)/K

式中：K——防裂安全系数，取1.15；

?——掺合料对混凝土抗拉强度影响系数。计算得安全系数如下：

根据计算可知，防裂安全系数均大于K=1.15，满足抗裂要求。

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2013年3月16日

泰康人寿养老社区介绍 篇9

式社会保障制度

文/李致鸿 21世纪经济报道李艳华泰康养老董事长 “受人之托，勤勉尽责。”日前，泰康保险集团执行副总裁、泰康养老董事长李艳华在接受21世纪经济报道记者专访时表示，“这既是泰康养老的经营理念，也是自己人生的座右铭。”

事实上，关于养老话题的热点不断。3月29日，人社部和财政部印发了《关于建立城乡居民基本养老保险待遇确定和基础养老金正常调整机制的指导意见》，将完善待遇确定机制、建立基础养老金正常调整机制、建立个人缴费档次标准调整机制和建立缴费补贴调整机制等；而由2018年全国两会衍生出的养老政策，落地预期亦在加强。

对此，李艳华指出，“在社会养老保险中，建议继续扩大政府购买服务的力度，让保险公司或社会化经办机构，更多地参与其中。目前，市场上新建企业年金的企业不多，应该进一步制定促进企业年金发展的政策，并且切实降低企业负担，为企业年金释放空间。除第一支柱社会养老保险外，第二支柱企业、职业年金和第三支柱商业养老保险应对老龄化的作用日益突出，应该加快养老保障体系的结构调整。” 李艳华强调，与其它保险公司比，泰康养老最大的优势是“医养GBC模式”，即医养保障覆盖政府、企业、个人。目前，泰康养老政府项目已经覆盖39个城市，服务的企业客户已经超过40万家，政府和企业客户延伸覆盖的个人已经超过6400万人次。

建立大病保险盈亏调节机制

在医疗体制改革中，李艳华认为，“保险公司一方面可以参与社会医疗保险经办，另一方面可以提供补充医疗的保险产品。例如，在社会保险经办中，可以发挥网点优势，提供异地结算等服务；发挥精算专业优势，为健康管理、支付方式等改革提供建议。”

值得一提的是，大病保险制度的重要性不言而喻。2018年，全国两会政府工作报告建议，提高基本医疗保险和大病保险保障水平，居民基本医保人均财政补助标准再增加40元，一半用于大病保险。

李艳华认为，“首先是要完善大病保险制度，其次还要提高大病保险制度的可持续性。大病保险以政府购买服务方式委托保险公司承办，保本微利是重要原则。对于保险业而言，在保本的基础上，更多的是参与这项制度的社会意义和企业的社会责任。如果保险公司长期亏损，将会影响继续承办的积极性，对大病保险制度的可持续健康发展带来风险。由于基本医疗保险信息系统和保险公司系统尚未对接，使得保险公司难以在医疗审核控费方面发挥作用。” 为此，李艳华建议，“一是建立盈亏调节机制，遵循收支平衡、保本微利的原则，比如对于超过保险公司保本微利范畴的结余，保险公司要全额或部分返还，而由于政策调整等带来的政策性亏损则不应由保险公司承担。二是实现信息共享，加快推进开放基本医疗保险信息系统接口，实现患者基本医疗保险参保信息和大病诊疗信息、费用结算信息等实时共享。”

此外，在医疗体制改革中，“分级诊疗”成为热词。所谓分级诊疗制度，即按照疾病的轻、重、缓、急及治疗的难易程度进行分级，不同级别的医疗机构承担不同疾病的治疗，实现基层首诊和双向转诊。

李艳华表示，分级诊疗制度要有抓手，泰康保险正在积极推进。“一是建立分级付费机制；二是要有明确的支付标准，这个标准是基于循证医学、临床路径、诊疗规范来制定，要依靠信息化技术手段；三是支付方式改革，包括病种付费、人头付费、复合付费、DRGs的机制；四是建立构架管理方案，探索不生病、少生病的实现路径。” 长期护理保险契合“医养结合”

近年来，随着我国人口老龄化进程加快，长期护理保险制度呼声渐高。所谓长期护理险制度，即主要是为被保险人在丧失日常生活能力、年老患病或身故时，侧重于提供护理保障和经济补偿的制度安排。2016年，人力资源和社会保障部下发《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》，提出开展长期护理保险制度试点工作的原则性要求，明确15个试点城市，标志着国家层面推进全民护理保险制度建设与发展的启动。

对于长期护理保险制度的实际运行情况，李艳华认为，长期护理保险制度的实施有三大难点。“一是照护服务的管理，包括服务标准、人才培养和质量控制等维度；二是失能鉴定标准建设，不可简单借鉴国际经验，需要在科学化和运行操作的社会化两个层面下功夫；三是信息化的建设，长期照护不仅是简单的医疗行为，还有众多围绕健康促进、预防保健，慢病防控的生活日常照料内容，因此长期照护的系统群也是要集待遇申请、失能评定、护理服务提供、服务评价、费用结算于一体的全流程解决方案。”

李艳华指出，长期护理保险制度将会从更深层次推动医养结合的发展，可以成为国家应对老龄化的顶层设计。“老龄化带来的不仅是养老资金不足的问题，与之相伴而生的失能人员照护问题，即‘ 养和康 ’ 的问题也是事关国家发展、百姓福祉的重要课题。‘ 长期照护病床一床难求’、‘ 护理人员缺口超千万 ’、‘ 护理服务没有标准化流程 ’ 等焦点问题处理不好，将会引发更深层次社会问题。”

“实施长期护理保险制度后，既能发挥保险的资金补偿功能，也可以通过政策、资金引导，撬动老年医疗照护服务业走向正轨。统计数字显示，15个试点城市的长期护理保险制度实施后，吸引投资72亿元，新增养老机构284家、培训机构44家，直接拉动就业2万人。近年来，全国两会政府工作报告多次提到推进‘ 医养结合 ’，而从广义看，长期护理保险制度将成为典型的‘ 医养结合 ’ 的社会保障制度。”

目前，泰康保险已经承办江西上饶、新疆石河子、四川成都、湖北荆门、黑龙江齐齐哈尔、浙江嘉兴等9地的长期护理保险，覆盖500万参保人口，协议管理170余家照护机构，培训居家照护人员千余人。预计职业年金将高速增长

2017年，新疆维吾尔自治区公布职业年金招标结果，泰康养老等8家机构入围受托人名单，这标志着全国职业年金法人受托评选工作的全面启动。关于职业年金的最新进展，李艳华透露，“根据我们了解，目前福建、海南、河北、山东已经公布细则，还有多个省份细则已经进入审批阶段。” 李艳华强调，“职业年金是省级统筹、财政拨款，面向机关事业单位，具有强制性。从本质上看，职业年金是机关事业单位职工工资的延期支付，是为未来退休养老做准备，以避免基本养老保险不足导致生活水平下降，是关系几千万人养老保命的大事。由于省级统筹、资金集中，对安全、业绩和服务有着更高要求，即职业年金更注重长期稳健和可持续盈利。在职业年金的管理上，国家不再允许全国社会保障基金理事会受托，表明重视受托人的专业性，受托人的责任更加凸显。”

在职业年金的规模上，“职业年金是财政拨款，缴费具有可持续性，预计将会高速增长。有专家预测，按全国机关事业单位人员4000万人，合计缴纳职业年金费用为工资的12%计算，2019年的累计规模可能会达到万亿。”

泰康人寿养老社区介绍 篇10

如今，社会面临共同的一个难题就是老年人的养老问题，如何让老年人过的幸福、快乐也是做儿女们最关心的，为此富德生命人寿针对这个问题悄悄的给老年人送来了惊喜。

富德生命人寿相关人士在表示，富德生命人寿推出老年防癌险产品，这个产品在同等保障程度下甚至比香港同类产品便宜四成。同时，这个产品首次突破传统重疾险投保年龄上限，50周岁至75岁均可投保，最高续保至100周岁。消息一发出，很多老年人都感觉到很震惊。

富德生命人寿负责人还表示，传统老年人防癌保险产品一直存在风险业务高、体检难以通过、费率高这三个问题。其中，由于癌症的病发率和高危特点，大部分保险公司提供的防癌险都对承保人的年龄有严格限制，多数限制在60岁以下，60岁以上的防癌险产品较为少见，富德生命人寿这个产品是首次突破年龄限。

泰康人寿养老社区介绍 篇11

胡晶

养老运营指导国际联盟主席养生养老有限国际联盟副主席

主持人：感谢各位嘉宾！刚刚结束了与几位老总的对话非常真实，大家可能都被真实泼了一头冷水，我们特意安排了最后一个讲话，也可以说是分享，养老产业应该是在政府宝坻情况下运营，现在市场化运营的状态下我们的企业其实遇到了诸多的运营管理上的瓶颈，到底如何解决这样的瓶颈是否可以用一种新的思维模式下面我们有请养老运营指导国际联盟主席养生养老有限国际联盟副主席胡晶女士。

胡晶：各位来宾下午好！我这是插进来的，因为昨天跟房地产报就一些问题探讨的时候被邀请来参加这个会，因为我刚从上海清河园会刚刚回来，那个地方也是聚集了300多位地产商今天这个会我听了一下是金融和地产的结合。但是我本人是医疗专业，但是以后特殊的关系这七年参与了两个大型国际医疗养老的项目，从筹建到运营，这里面有一些经验和体会可以跟大家来分享，但是我是属于外行，到这个行业来。在这时候我觉得有几个观点可以跟大家共同梳理一下。

我们国家在民政部有一个养老服务体系，在医疗界有一个三级的服务网，这三级服务网一个是公共卫生服务网，一个是医疗服务网一个是医疗保障网，但是这两天听了这么多地产商企业家提的问题给我一种感觉就是我们前期的养老工作是企业做了很多政府的事儿，这只是我个人的想法。

因为他们钱要快出快进都盯准了各种各样的模式希望可以快出快进，但是恰恰养老这个产业很多地产商也说过有没有一个模式可以拷贝啊，有没有一个模式可以照着学习啊，但是从医疗角度讲我觉得大家希望的是中医看病，得了感冒怎么样吃中成药就行了，我觉得养老地产恰恰是中医看病，每一个地产都有每一个地产的特殊性，这样结合我们这几年经营经验给大家有一些想法，给大家有一些体会拿出来给大家分享。我们现在养老中大家谈得最多就是刚才所讲有一个好的模式，但是这个模式从地产角度讲出售房子，出售加持有经营，出售或者是有物业，再一个是卖会员卡，如果我们都是奔着挣钱这种去，在座我看了一下不乏也有年纪大的人，十年以后我们到哪去养老，中国没有一个国家像我们中国是上亿老人的，这是我们中国的问题。我们这些中国的养老模式到底是什么，这是在模式当中所出来的问题。

另外在座嘉宾谈的是人才的问题，还有我们跟国际化合作的问题，还有一个是运营服务的问题，我们首先先提一下这个模式，因为我也是特殊的关系半年前到地产界帮助专家诊断，拿这一块地如何植入医疗，植入养老，甚至是旅游地产如何植入健康养生，我们大家就看一下按照人生这个轨迹都希望40多岁别老，老了以后别得病，得病以后别瘫，别残疾，90多岁高兴得睡去。我们大家都是做前端都去盖房子了，盖房子中没有对这个养老产业链服务，再有一个我们这一边是跟医疗合作，光一想养老就是残了，就是半自理了，但是对于养老健康管理的过程是没有的，刚才王教授理念中提到了我们就要问植入什么，我们在跟大家建议的时候就是说还是刚才专家那一句话专业的人做专业的事，我们研究台湾养老模式因为目前国际上做养老做非常到位还是日本，但是考虑到政治原因我们现在跟台湾在合作。

台湾20年把日本的经验本土化是非常值得我们来吸收和吸取的，他们界定的是在服务这个层面是民政系统来管，但是在含有医疗这个层面是跟医院合作去做，那我们大家地产商在建这个房子的时候就可以按照9073的模式，专业的人做专业的事，在建房子的时候因为社会老龄化是不是有二代居，有年轻人和老年人在一起的，我们中国的老年人希望晨练，喜欢逛早市，喜欢聊天，如果把老人都圈在一起的话这种模式就没有了，你建保障房，建经济适用房建别墅这种配套都是不一样的。我们先说民政这一块，你拿出一套公寓来，在这一套公寓中建有照料中心，可以向社区住家提供居家照顾服务，就是政府为了达到照料中心很多日间照料中心还没有起来就死了。他们把这个照料中心成为无围墙的养老院，老年人不是病了残了才来，它是有吃饭，洗澡，手工锻炼，康复全部都有包括跟医院的对接。包括围墙大门全部都是无围墙的，还有园艺还有种花种草的，楼上给老年人提供儿女出差了有短期入住公寓的空间，还有儿女出国也有长期的空间，就是拿出一栋楼按照我们国内9073的模式全部都有了。

医疗这一部分我刚才听了高总提出来我是医疗机构，我给地产商做诊断的时候有一个山东的老总他说我这个地产跟三甲医院就一条马路之隔，我说赶紧把你的老年公寓做护理院，因为在我们国家医疗服务三级网络中社区医院是国家配套的，我说国家该有的东西你们要享受到啊，你在有多少住区的时候可以跟国家申请建设社区医院，医生护理人员，国家给你配这样子的话你再跟上一级这是一种模式，还有一个是现在国家搞卫生经济改革，住院费用和本次平均住院费用是国家医保控制的，如果是一个慢病骨折恢复是要三个月的，这种护理院是没有的，这种必须是依靠医疗，所以很多医院非常愿意自己在旁边有康复院和护理院，这个医保费用可以在这个医疗集团收两笔，在医疗治疗费用收了，转到康复医院收了，要是有条件我旁边还有一个护理院又到护理院去收，去一次院结一次账这样可以拿到医疗报销的费用，如果是护理院还可以申请到民政的费用，所以说政府的钱你要想办法，不要企业做政府的事，我们做这些配套应该是政府拿出来钱的。如果是医疗单位你既建了康复院可以收到住院费，你到康复院还可以拿到康复的费用，这些政府的资源都是可以用的。

我刚才提到很多旅游地产，大家在植入养生的时候我就问他你做这么高端的旅游地产的转型，养生地产植入什么，这里面又提到专业人做专业的事，我不懂养生，我不懂保健因为我们中医的角度讲是南病北治，这就可以跟中医机构，现在中医也有这种院站所的配套，就可以把中医这一套东西放在你养生这一部分，又可以拿到一部分国家的资源。这里面如何是专业人做专业的事，我刚才也听了很多讲到人才的，我听了有不同的观点养老市场目前真正缺的是高中端的人才，因为我最近经常接到包括国际猎头和国内猎头的电话就是找各种各样的人，当他们把这种人才的需求告诉我以后，我一听这样的人才在中国还没有产生。为什么呢？医疗三甲医院的工作经验，但是三甲医院目前我们医院在改革，三甲医院目前是一个计划经济下的模式，所以我们在一些大的项目中曾经招聘过20多个三甲医院的院长，最后都到养老这个项目当中做不了，因为养老这个项目市场是要求市场化的人，因为你们都是企业家，你们所要是市场化的经营，这是我们医务人员来管理养老的短板。

这是关于人才方面。另外还有是有国际经验，我们在人才培养还有一个是中层，一个是高层的管理人员，还有项目的管理人员，还有中层的，再有一个是刚才大家所说的具体服务人员，这里面有一个什么模糊的认识呢，其实在护士这个行业中，还有养老照顾的专业的护士，还有社区医院的护士，他们都是不同的专业，学的不同内容的但是现在大家把他们统在一起了，为什么现在有一些机构请的护士留不住，不是学你养老专业机构的护士，但是大家又提到一个护理员，其实在这个层面它有一个家政服务员有一个养老护理院，前几年桑兰的官司这个大家都知道他是需要有专业医疗知识的护理员但是聘的是家政服务员进行医疗的服务。我刚才听了挺着急的，现在很多还要培养人员，大家培养的是什么呢？民政部的是为老年人服务的护理员，而不是护士。但是台湾这个模式我们大家可以借鉴，台湾在护理照顾中心是三类人员配备。所有老年人的吃喝玩乐都是由社工人员做的，同时还有一部分像非自理是由护理员，还有一些自理的护理员是根据医生开的医嘱对他日常的检测，功能的锻炼是有1/3，另外1/3一半是医务人员，很多老大夫人家不愿意到养老这个行业，觉得这个专业窄，聘了一些医务人员是为了紧急状态下的处置，可以把老人很快捷的送走，日本台湾给行政人员办公区是非常小的。这是关于人才培养大家首先要把这个行业一定要界定清楚，你做什么样的模式我是做照顾性还是做医疗性的，我用的这些人哪一级人员到哪去招，那一级人员到哪去培养，有什么短板一定要想清楚，这是关于人才的问题。

再有一个是跟国际合作，因为现在中国发展了，到清河园的时候荷兰安排了一个专场，很多企业家就不明白，他们是来挣我们钱的，我们就上杆子给人家送这个钱，我跟江合是老朋友了，我真替中国的企业家着急，他们费用收费是很高的医疗机构是每平米一百块钱，但是他们的设计方案我们建设的时候用不了，而且我们很多的项目是先要有运营服务的成分在里面，很多都得改造，我们国际的经验也不是不去学，所以我们现在给大家引进因为我们真正要学习国际的服务，因为人家都是国家出钱建的。你现在是企业出钱去做，跟国际市场合作的时候我们是分时分段的入场，但是有一个运营总监是全过程的来参与的。我就给大家举个例子，台湾的信息化这一块非常好，老人进来以后经过一个简单的登记以后老年人的身心、管理、服务等等全部都是在这个软件当中了。

我当时问他这一套软件卖给台湾的养老机构多少钱，他说3、40万人民币，我说要卖给大陆，他说3、400万人民币，我当时就想请这一个运营团队，但是不请来分时分段的请来自然他的经验带入，不像目前市场在低水平的重复，这是关于如何跟国际合作的问题。现在很多大的地产商你看美国的CCR做社区，从2008年美国就已经开始淘汰了，我们现在很多地产商还是做这个CCR的社区。澳洲的水博客就提出来不设医疗，我上去就跟地产商们讲那是在澳洲他是酒店服务业的，酒店服务业所有人都是经过CPR急救证书，我们中国各个交通的阻塞成这个样子，当老人出现脑梗这些的情况急救车还没有来就死了，这一个官司你就打不了，所以本土化落地也是一个过程。刚才所讲的运营，可能在7月1号民政部要推行很多措施，但是现在运营市场有养老院院长几个人去当运营机构的，专家们都讲了我们国家养老院运营是靠公立没有一个市场化的，跟医院情况是一样的，你请他运营只是提供服务，还有政府官员利用资源可以挂牌，可以弄一些床位费，这就缺少专业，还有一些物业公司功能拓展，我们现在所谓的样板社区实际上就是物业功能的拓展加了一些居家照顾服务，并没有养老产业链当中这种养老照护的服务。还有一些老年住区现在连锁经营，我想这些老年住区自己都还没有，哗哗大量的复制一下子承接十几个运营非常严峻的事情。所以我就觉得要根据自己的短板如何把国外的经验，本土化以后我们的经验就是说要请一些机构，但是我们请的也是要替企业省钱，在那个时段进来由我们自己的人共同的运营，这样让他两年到三年以后退出，真正的通过国际化的经验拿出自己运营的经验来。

再有一个我们曾经研究过如果你是一个养老运营机构，这种居家照料中心式的连锁是可以盈利的，因为没有成本只是跟开发商对接租金的问题，运营的成本双方共同的分成问题，所以这样子的运营机构是能够赢利的，在这个地方因为时间关系就临时插进来跟大家谈一些想法。我们给大家一个提示养老服务是一个产业链，这个产业链目前市场上的土地和老残病人的照料但是中间很大一块是缺失的，企业进来的时候一定要想清楚做什么，你从哪赢利，另外养老服务可以是挣钱的，我们挣的是服务的钱，而不是挣老人的钱。谢谢大家！

单大伟

《中国房地产报》总经理

尊敬的各位来宾早上好！首先我代表主办方欢迎各位莅临第六届中国养老产业和养老社区高端论坛暨第一期资本金融与养老地产的圆桌会议，众所周知，养老产业及养老地产是一个朝阳产业，也是一个大产业涉及到多个产业及领域，其中以养老产业密切相关就是金融业。一方面养老产业的发展离不开金融业的支持，另外一方面哪里有强大的市场需求，哪里就会有他们的踪影，然而我们发现面临中国接近两亿的银发市场却很少有真正意义上的投资者涉足。此前也有资本对养老产业倾注了极大的热情，如大族创投还有北京安信议和等投资企业，但是这些企业最后都是以悄然落幕收场，有实质性的进展并不是很多。是什么组织了他们投资的脚步，业界认为有以下几点。

首先我国老年人消费水平仍相对较低，尽管具有数万亿的消费市场潜力但是成功的投资项目很少。其次养老产业投资周期最少得十来年，追求短期汇报的这投资周期并不契合，长期以来政府部门对养老产业的定位是公益性，导致养老产业非产业化，所以难以出现以商业成功的企业。此外，这些行业对政策的过渡依赖也使得作为财务投资者难以评估其投资风险，面临这样的投资环境投入还是谨慎好，以养老产业回收周期长，赢利能力低形成了反差，使得资本犹豫不决。

也使他们由当初的热情高涨回落到观望的态势，让资金犹豫还有一个担忧就是所投资金是否真正进入养老产业的行业。然而养老产业的投资者急需资金的支持包括退出模式的建立，这是基于现实存在的问题与需求，中国房地产报优国集团推出了此次论坛，希望各位嘉宾通过分析探讨政策走向和分析经验，分析运营模式以推动行业的发展。我们也相信2013年养老产业热潮将会持续的升温，同时2013年中国房地产也走过市场化20年，与此同时我们中国房地产报也将迎来创刊20周年的庆典，在这样特殊的时刻我们也希望在养老领域为行业的发展总结经验、研究规律、发展新的机会。进一步推动中国养老地产行业的有序稳健的发展。

最后预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！

刘翔

保利北京房地产开发有限公司总经理

主持人：欢迎大家回到会场我们继续今天的主题演讲。接下来发言的是保利北京房地产开发有限公司总经理刘翔先生，在养老事业树立一面新旗帜，下面有请刘总带来他的演讲养老产业的探索与实践。有请！

刘翔：各位来宾，各位同仁大家下午好！非常感谢中房网提供这样的平台养老社区，保利地产副总兼我们董事长来参加的昨天临时要外出有急事让我来参加今天的会议。我刚才听了一下各位专家还有同仁的报告和发言我觉得很受启发，保利地产在养老领域还算是一个新兵，需要学习、探索，实践的东西很多。刚才刘总还有江总我们在下面讨论的时候养老领域在中国讲不是很成熟，还有很长的路要走，很多问题需要解决。今天下午借这个机会跟大家分享一下我们保利地产进入这个领域以后的做法，发言的题目就叫关于保利养老地产实践与探索。

保利地产是国有大型企业，到去年我们的销售额已经突破了千亿，涉足养老地产不但是对于养老未来市场的看法，更是我们央企勇于承担社会责任重大的举措，随着中国老龄化人口的加重成为构建养老化体系的重要环节，保利地产敏锐的洞察到这一社会发展趋势和时代背景，深切关注长者的生活需求，在2008年保利涉足养老地产的经营模式，保利地产和基金的发布会上提出了善居养老的计划，从公益层面出发以社区为依托推进养老产业的发展。

并且我们在北京成立了养老专业的管理公司进行试点，保利安平养老公司，对养老产业进行专业高效的运作，下面我想讲三个问题。

第一个是关于保利养老地产的发展愿景和发展目标。根据保利地产的发展战略结合养老地产的市场情况，保利地产要全力发展养老地产的事业，发展的愿景我们是想成为中国养老地产的引领者，主要是进入养老地产领域推出试点项目完成北上广一线城市地区，第二是1914年到2020年这是成长期，主要是在大型的社区配置养老的床位和相关的配套，发展优先满足旅游、养生、地产的项目，结合地产项目发展养老产业的实现从点到面的铺牌。第三阶段是2020以后这是成熟期，这是不是提的有一点理想化了，刚才按照各位专家报告当中讲到可能这个市场到2020年可能会成熟，这是我们的设想。以多样化的产品和融资模式确保养老模式的资金需求和持续发展，这是我想讲第一个问题就是保利地产在养老方面的愿景和发展阶段性的目标。

第二个是跟大家分享一下关于保利养老地产的有关情况，保利地产现在已经在北京、上海、广州、成都，三亚等广东的阳江在建了七个养老项目，这些项目大致划分为两个种形式，一种是运用原来成熟社区中的自身物业进行适老化的改造，比如说我们锡山的还有广州的林海山庄，大家已经锡山这个项目是很大的社区一百万平米，我们在这当中规划了一个酒店，这个酒店建成以后放了好几年没有经营起来，后来我们把这个酒店做了一些适老的改造，变成一个老年公寓性质的。已经从去年底正式运营了，保利的林海山庄这里面有一个九千平米的会所，这经营起来是很麻烦的，所以我们也作为了一个适老化的改造，变成了一个医疗中心和周边的社区结合起来，特别针对老年人的。这是刚才讲的利用成熟社区中的自身物业进行适老化改造。

还有一种形式是在新开发的社区从一开始就提前进行规划的配建，像后面讲到杭州的天悦，成都的石象湖，还有阳江的项目都是在规划当中，我们在规划之前就把养老的设施和配套都提前安排好，做了一些规划和配套。这两种形式的养老正是中国社会弥补养老不足的重要途径，也是符合中国老年产业十二五提出的居家的目标。保利地产整合旅游、养老等相关资源，既为客户提供专业的养老医疗服务，同时也能够提供度假式的旅游生态养老生活方式，以会员制的模式经营实现品牌的连锁，我们搞了一个品牌会员制就是和熹会都可以作为会员去享受，大概是这样的设想和方式，还有跟旅游可以结合起来的，像成都的石象湖生态环境非常好，我们也做了一些适老化养老的设施。

这是我介绍第二个情况就是保利养老地产项目的有关情况。

第三个是借这个机会或者是借这个平台谈一下养老产业需要国家政策扶持的几点建议。

刚才几位专家讲到了中国社会人口老龄化，家庭小型化这种情况越来越严重，老龄化的速度也很快，数量也很大，在满足这种需求上面国家的扶持政策是必不可少的，我们感觉到有这么几个方面需要国家在政策上特别支持和扶持。第一个方面就是运用社会资本共同解决养老问题需要在土地、金融、程序审批、税收减免起到积极的引导作用，关键是落实到位，比如说小区中配建老年人住宅是否可以在当前限购的情况下适当的调整，并在税收方面给予优惠，对于从业的养老人员在职称评定等方面做出调整，以及他们的社会地位保证从业人员的稳定。从政策层面加大社会化养老的宣传力度，我们觉得在这个实践过程中或者是探索过程中遇到一个最大问题就是传统观念的阻碍和挑战，中国人在概念上或者是在观念上很难接受就是在健康的时候考虑到养老院或者是养老设施里面去。不忠不孝啊老年人思想接受不了，所以实际上跟他们几位专家谈的过程也提到了这种需求是有的，可支付的需求是有的，但是观念上这种阻碍或者是观念上这种差距是影响市场发展的。

所以在这方面还要区分政府与社会力量举办养老设施，从政府来讲社会福利性的保障体系要切实为低收入的人群服务，要为养老设施提供健康有效的环境，做到低端有保障，中端有市场，高端有定制满足不同层次的养老需求。同时我们还感觉到有一个事情是比较重要的，就是尽快的解决符合条件的养老机构的医保报销问题，这刚才有专家在报告中也谈到这个问题。很多养老机构这个问题解决不了的话会影响到老年人的入住，因为很重要的问题是面对医疗的问题，需要依靠一个医疗机构如果这个医疗机构没有医保报销可能思想上就会有阻碍。明天会看到我们和熹会有一个很大的特色就是我们有一个门诊部就是在我们楼里面，而且各种设备配套都有。

但是也是遇到了一个问题就是医保报销的问题，我们正在做工作，如果这个办的下来会影响到老年人的入住，这是一个现实问题。根据我们了解到的情况，北京市当前有400多家养老机构，具备医保报销能力只有31家，1/10不到，医疗和医保问题是入住老人最关注的问题也是最实际的问题。

现在表现为无法在短期内将注意力提供到盈亏平衡的角度，从而影响资金的回收速度，影响进而投资的积极性，在这一点上需要投资者有一个正确的态度，认清这个行业处于起步阶段，市场需要培育，引领模式需要培育，要做好坚守事业的准备。我觉得我们保利地产刚刚进入这个领域，已经尝到了这个感觉了不能说苦头吧，要有坚守的准备，不像做地产一样很快就可以赚钱，资金很快的回笼，很快的实现赢利，它是一个长期的过程，要有这个充分的准备。

作为我们投资方来讲要守得住，要能够坚持的住。另外一方面我们感觉到也需要政府为社会力量举办养老事业提供优惠政策和支持，还有一系列配套的服务措施，只有这样两方面的共同努力，中国的养老产业才能够不断的成长和健康的发展。我今天的发言就到这里，谢谢大家！

王恺

ATA副总裁 卫生部顾问

主持人：关于养老产业的发展和未来众说纷纭，但是也有人提出被誉为更为科学的说法医养健康产业，下面有请ATA副总裁卫生部顾问王恺演讲中国医养健康产业模式的创新与探索。

王恺：各位同行下午好！今天很高兴来参加高端论坛来的都是重量级的人物，我是想通过这么一个平台把自己一些体会跟大家分享一下。

我的题目是中国医养健康产业的创新与探索，大家都知道我们有医疗产业，有养老产业，有健康产业但是目前还没有人把它提出来，能不能把它放在一起我来谈谈我的一些想法。

最近领导提出一个中国梦，这是一个很好的概念我们都知道有一个美国梦，从美国二次大战以后50年代开始建立美国梦，逐步逐步变成一个国强民富的美国我们也需要有中国五千年历史的梦，我就提出一个挑战我认为一个中国梦中国好就是大家有一个共同的目标，这是非常伟大的想法但是要实现中国梦我们必须要共同创造健康的环境，健康的生活，健康的社区和健康的城市，这样才有可能迎来一个国强民富健康的中国。

我们认为现在中国的发展30年实际上我们面临的比我们医养产业更具有挑战性的挑战就是我们的健康。我是想用自己的体会来说一下最近花了两年时间分析出我只做了两件事情，一件事情是我花了20年来读书，后来到美国深造花了20年，花了10年我在建立中国绿色高效的医疗体系，很踏实，做一个项目从头做到底把它完成，一个项目5年，做了60多个项目最多做出来我满意的不超过5个项目，所以我在里面知道怎么把国外的先进国际化的标准怎么在中国落地，本地化是多么的艰难，它的医疗体系跟养老体系是一个综合的体系，如何把它实现。在这个过程中，逐渐逐渐的遇到了中国的老龄化，我在2010年把我的精力集中在中国医养健康产业发展模式之中，因为我在美国是学习医疗和养老的，所以在中国也花了十年时间在摸索，但是这个是刚才各位老总也讲到我们处于一个交叉口，社会有很大的需求但是我们交叉口不是很乐观。国家有这个需求，我们大家特别是地产、金融都是在探索这个方向，我们到底有没有出路，今天就是想跟大家分享一下这个想法。

用几分钟讲一下我是怎么考虑中国医疗环境体系的，我们面临的医疗就医体验和环境，这是大家熟悉的场面根据这个场面提出来挑战，我在分析的时候要用一个原则解决这些问题，经济合理、高效运行，环保、地域文化等等，通过这些战略的规划，我们完成了一个一个国内的项目带到国际的先进水平，这是昌平国家疾控中心是我亲自做的，现在已经实验完成了开始做第二期了。包括深圳滨海医院都达到了国际先进水平，这些都不是效果图都是天津具体的国营院的场景，都可以把它做成世界一流的水平，做医院不难，可以做到和睦家医院我们从十年前开始做一直做到现在包括百汇国际，医疗环境做了这么多我们前赴后继有一万个建筑师做这个就问一个问题中国的医疗变成一个大家可以看的起高质量的医疗吗？我觉得不可能。因为整个体系里面有问题，我们只解决了一个体系一部分，这就给我一个思考我要停一下我们在养老产业上同样面临的问题，我们建一万个养老院，一百万个养老院，每一个老人有两间房间，我们解决养老问题了吗？同样这是一个问题。

我下面就进入到第二个议程就是中国医养产业发展模式，到底是从更高的层面怎么样来看怎么做，我不重复了有这么多问题我用一个短片来看我们应该走的方向。这个短片是一分钟，看到我们人生最后十年怎么渡过。

这个短片给我们一个很好的启示，左边和右边是同样一个最后十年我们怎么样渡过，里面就是讲到一个关键问题中国医养机构的未来我们21世纪中国的医养体系是以医院养老为单位，各自为政的发展还是进行体系的改革，体系的创新。所以这就会带来模式的变化，特别是我们作为一个企业的话它的赢利模式的发展方向。如果没有赢利，刚才讲企业必须要赢利，国家是要为老百姓作为社会福利，这是完全两件事情，我们怎么来做。所以我们就提出医养健康产业这三件事情合在一起的产业我们要进行不断的创新。

所以我们中国梦的支点就是健康，我们如何提高全面健康的企业，提高健康的人数减少我们人均健康的成本是我们梦的关键。刚才电影里面左边和右边同样的老人但是他的消耗，正常的老人跟一个生病的老人是4倍的医疗成本，如何做到我们只在左边这个环境上生活，不到右边去，今天在座的都想做右边的社会需要但是我们精力全部在那里有很好的房子，每一个人都可以住到这样的环境，这是加拿大的片子已经是成本不得了了，我们中国只能做到他1/3这样的好处。就问你一个问题你愿意不愿意住到右边的环境，我觉得我不愿意我可以跟我的家庭去旅游，去骑自行车，关键不是等我65岁，就像今天有很多保险公司不要到那时候才去买保险，要从今天做起。我去新加坡参加医院的时候他们一个妇产科医院有一个很好的店，小孩子生出来买一张保险给他，这是最好的礼物。等他20岁，40岁到他养老他可能是一个百万礼物。

我们的关键是如何走左边的，大家如果有这样的想法我们的养老地产所有的东西都出来了，因为我们在座的刚才讲到我们的瓶颈，我们的老人支付能力有差别，但是今天在座的都可以支付关键是你未来的选择是什么。所以我们讲到挑战医学目的的反思，爱迪生发明灯泡的，未来的医生不仅仅是配药的，必须是根据病人的个性，通过合理的饮食找到病源来进行预防，我说他是中医不是西医，一百年前就提出来健康预防，而且个性化这些特点。我们今天的挑战生活的环境恶劣这不用多讲了，大家已经很清楚了。

刚才讲到各年龄段我们的老人跟正常人的医生比例美国做了很好的比较，65岁到74岁是我们的普通人医疗开支一倍，75岁是我们的两倍，所以今天我参观这里觉得很好，设施什么的我很惊讶，这应该高出美国平均的养老设施，但是就有一个问题我提出来就是看病怎么办，现在医保还不能进入，如果按照这一条我今天假如75岁住在这里，美国是10万块人民币医疗费用，在我们中国有多少人可以掏的起，我们今天医养很多问题是国家在法律保护上做的，我们能做就是把我们身体做好，为我们准备进入的老人健康做好。

所以说现在整个西方的医学提出来一个新的概念，叫健康本原学，西医来说你生病自然要看病，你没有病跑到医院去干什么，从中医来说就是治未病，西方现代最先进的医学就是研究怎么使你保持健康，而不是说怎么来治你的病，一个人得癌症不是因为长了一块肿瘤是因为他整个免疫系统的崩溃，已经没有办法治了，已经整个系统坏了，我们现在要防癌就是使我们整个系统保持很好的运转，这是我们整个健康的概念全部变了。

这是WHO定义，这一条线我们叫健康残疾的分界线，到这个线以后就不能自理，我们就要进医院进养老院，在这一条线上面按照正常的生活规律从出生到中年，到老年是这样的过程，但是在这个过程中我们通过健康的服务是能够有5到10年的延缓，这就是我们要做的。等他下来以后就是我们医疗康复做的问题，这是以健康为解决的问题，所以我们今天做的养老有很多问题是我们提出来循证化和智慧化的问题。我们健康的模式提出来三点，我们不靠医生但是无所不在的健康，个人专属的健康连点成面的健康我们资源不够，可以把全世界的资源连接起来，有这么多概念就可以做这个事情。今天时间比较紧很多模式上的东西不可能展开，我就讲这么一个大概的概念，所以我们提出一体化的概念一百年前我们是任何病人有一个中医把健康医疗、养老全部给你负责了，但是现在社会由于分工的不同，你没有病去补一补，找中医。你有病了头疼治疼，脚疼治脚找西医，他们的理念是根本不同的，来治你的病根本治不好，我们提出来要做的模式就是以病人为中心，就像我们财富一样你的成功没有人来帮助你做只有你自己健康的因素，就像主宰你命运一样你是在当中所有西医、中医、营养师围绕你来进行你的健康，你的医疗，你的养老决策，这是一个新的概念模式。你不是被动的，而是主动的，这样我们就提出来医养健康服务综合体这样的概念。

这些照片都是美国十年前已经做的，这是绝对盈利的模式，但是中国目前还没有做，大家还盯着医疗、养老，这东西都可以做但是只能少量做，这个要做90%应该是由国家来做，我们今天在座可能国家领导比较少，大部分是企业的，企业就应该做健康的东西，每一个人都可以消费的起而且可以买单的事情。第二件事是要做医养地产国家都有这个政策，我们应该做医养健康社区的建设，而不仅仅是做医疗或者是养老，里面有各种各样的服务。再下去就是建立医养健康城市的模型，因为时间关系我不展开了，但是我们要做这个事情首先要专业化，要国际化，要本土化，外国人做设计是可以的，就像我们做医院很难落地我们花了十年的精力才把它最终落地，医养有同样的问题还是要靠我们本地化来做。另外我们要有科学的模式，要一体化的从战略、资金、运行、技术、设施一体考虑，你没有运行商你这个模式说一百亩，一千亩怎么做，这是不可行的，有运行商没有资金也不行，所以我们要一起考虑。另外一体化的开放模式从研究、策划、建议、开发、项目、运行目前很多央企都进入了医养地产，中信进入了医养地产他们开始进行策略研究和开发，我们很多地产商有一块地说明年就没有了，政府可能不给我政策了，我赶紧做一个医养地产，这往往是到最后你做了变成一个套住的项目。我做医院现在有套住20年的医养项目，这是很惨的。养老我们会看到很多人会被套住，因为前面没有很好的开发，具体原因前面一些老总都讲过了。

整个医养产业现在大概分成两类类型，这是美国一个医疗机构是从健康体检这个概念，为什么我不做一个养老健康的设施呢，所以找了开发商大家一起做，做了5年还没有做完，做不下去，不光是中国，国外也面临同样的问题。这种模式我也做过，在重庆改革开放十年前我们做十万平方米的医院八百张床的老年公寓健康中心全部规划好，请了美国建筑师花了很多钱我们做了两年设计最后不了了之，做不下去没有人买单，目前做的话不知道多少人前赴后继在枪林弹雨中倒下。这是廊坊国际医疗城，不知道在座有没有华夏地产在北京现在也是亿万富翁，我是帮他做的项目，当时是30多万平方米，有国际医疗中心、有养老中心、结果也没有做起来。

这是临沂市人民医院两千张床养老中心，这有可能做起来但是一个专业的医院我们既然要做就好好做，整个做成一个街，因为临沂现在有一千万个巨大的需求，这是做无锡市就是轻轨过去以后做了一个医疗城把养老、健康跟服务一起做，这是把社区的概念但是具体的项目是医和养结合的项目，这是政府的项目，发改委一批钱到位就做了，这问题应该不大。这是乌镇国际健康生态园这个概念非常好，而且资金落实、政府配合、准备朝着上市来做，这个概念很好，但是刚才讲的你到底是医养这样的概念看上去是国际化的趋势，因为我是从美国干了十几年，我就是想好坏这是由历史来讲的，这个概念是很好，但是美国的模式是什么呢？它用了一个概念就是社区的概念，我们同样的收入，同样的生活标准人聚集在一起，黑人和白人他们种族里面有问题，所以别人看到黑人就躲，有钱人看到穷人怕就躲，老人说大家都不安全我们越跑越远，所以他们愿意聚集在一起，这个模式就产生了就是老人堆积在一起住。这样是一个生活的习惯，出现了这个社区，但是中国的社区没有这个机制，因为美国医院是跟着社区造的，你越远服务越好，这些好的有钱的居住区他离医院都不超过十分钟，15分钟，所以老人都没有问题。但是在我们国家就是一个挑战，如果老人得了心脏病，上海的老人远离上海跑到这里，得了心脏病哪里有最好的心脏医生吗，如果到了75岁要住老年公寓肯定要住在上海，因为这样我就可以保证我的病可以得到很好的解决。

所以说这体制我们可以做，但是一定要考虑好很多的事件。另外一个项目这是韩国150万平方米整个健康城市有三个医学院，有各种研究中心，各种社区把它变成一个健康社区，这是一种模式。里面把自然、环境各方面都做起来，所以说这变成一个城市，就是有足够的支撑力来支撑整个城市。这种做法像南京的养老社区，同仁在昆明做的，还有大连参与的70万平米有一个国际医院，不是一个小的康复医院是真正一个国际医院，有养老的设施一起做，最近保险公司看重这个项目投了12个亿加入这个项目。不光是规划、策划，我们带管理团队进来本土化使它可以正常的运行，这是郴州他们听了我们的建议以后这是医养产业，这是健康，这个健康产业就是一个商业，把健康国际诊所，健康的商品都可以作为健康综合体或者就叫商业综合体。所有的与健康有关都是可以出租出售，政府也同意所以我们给它一个概念就是医、养、健康综合体。它把整个地用一个价格拿下来，用不同的情况来开发，这里面有很多高档的住宅区把健康管理全部融在这里我们叫智慧化，所有老人的信息全部到这里作为一体化的开发。在成都我们也有医养健康产业园有八个健康中心组成，这是一个抗衰老中心来做这些服务。

这是9平方公里的我们叫国际医养健康社区，在整个设计当中考虑了多半人居住的环境，考虑到旅游，考虑到学校，整个不同生活方式组成的社区，把不同需求的人，不同年龄的人都是以健康为目的聚集到9平方公里的开发，这环境特别好包括有一千张床的综合医院变成一个健康城市，因为现在城镇化的建设需要城市来进行发展。这是更大的项目，整个项目是600万平方米其中有60万平方米是医养健康的产业，其中这里面有我们叫智慧医疗城把新的有600万的天赋新城，所有社区的医疗全部接到这个医疗核心，承担了政府的医疗中心的作用，同时各个小区都跟它连接变成一个智慧城市的典范。所以说这样的开发政府给它很多的支持和很多的投资，使它能够在这里面把医跟养结合。这是把土地空出来往上建，我们参与了这样的开发。

最近我们跟中信集团就是嘉丽泽这个医养领域，我们从服务设计包括产业示范的能力，服务的能力做整体的规划和持续性发展的能力，我们做成一个健康版。从品质、定位、管理一起进行策划，我们不光是医养，我们还有健康，这个健康是一个称之为第五代产业浪潮，我们第一代是农业革命，第二代是工业革命，第三代是信息革命，第四代是生态能源的革命，第五代就是健康的革命，养老是其中一部分，而且应该说是很小一部分，如果我们回想到刚才的电影，如果我们的老人，我们的父母今后都过这样的生活那养老院就可以很少很少了。我们大家不要拼命再进养老院为养老来发愁，我们大家都有健康就更好了，谢谢大家！

刘挺军

泰康之家有限公司总裁

主持人：2012年注册资本金达到22亿的泰康之家，养老社区投资实体宣告成立，这是首个官方批准的养老社区投资试点项目进入实施阶段，专业从事养老设施建设和投资运营的泰康之家，在资本金融和养老地产的结合上一定有很多话要说，下面让我们有请泰康之家有限公司总裁刘挺军先生为我们带来他的演讲，保险资金投资养老社区的解读，有请！刘挺军：今天来的都是业内老朋友，和高总一样我也不是特别愿意参加论坛，但是既然高总刚才很精彩的演讲开了一个很务实的头，我想把我们在养老行业中间这些年特别是作为一个保险公司进入这个行业一些观点给大家做一些分享，也是我们自己的体会。

刚才主持人说到我们是2010年泰康之家注册，我们的起头是2007年开始有了这样的想法，当时的想法其实和今天很多位其实一样，最初的源头当时想是做养老地产。因为保险公司可以进入不动产行业以后，因为泰康历来有一个基本做事的方法不愿意多做多元化，我们是很尊重专业的。你做房地产人家万科干了20年，你凭什么有机会去追，我们去寻找一些契合行业的机会，这个过程中间就从如家的模式，当时最早的想法是把旧的设施给改造了，甚至是说养老院把它收购改造变成现代化的设施。我是2008年的时候来过乐成•恭和苑，那时候乐成•恭和苑的示范区还没有完全开放，来这做过一次交流，那时候李老板跟乐成在这个行业里面真正做养老。如果回到2007年，2008年的时候这个世界发展很快，真正在2007年2008年的时候我更不愿意参加论坛，因为你一去基本是两类人打交道，一类人是拿这个概念忽悠地产，圈地的，那时候非常多。但是至少今天我为什么很愿意来呢，我翻了一下名单，结果都是真正认认真真在做养老产业的人。

所以我觉得其实这5、6年时间变化是非常大，2013年是中国养老产业的元年，其实也是很对的，为什么是对的呢？因为今年我们看有三多，第一个就是正宗的做养老的机构大家聚在一起开会多，想进来的机构也多，第二个是总算我们看到北京养老设施的用地了，总算看到过去写在纸面上很多年的说民用的政策有可操作性了。我们看上海也在做实践性的尝试，包括在北京昌平这样的养老社区被列入了北京的重点工程。务实的政策多了一点，不管是多少总比以前多了。

所以某一种程度上我说元年是对的，包括北京和上海政府比如说我们经常参与，政府在养老产业的讨论，甚至说一年之前2011年，2010年其实都还是务虚的多，2012年，2013年北京、上海政府真正说把这个当成一个任务每一个区必须要去干，所以我觉得作为一个元年是说的很对的。

我们现在也看到另外一种现象，就是很多人你在实践操作和在外面看的时候是不一样的，因为大概念大家都可以算，说中国现在有两亿多老人，再过若干年我们到4个亿，比青少年人口还要多，大概算从这4个亿里面每一年捞万分之几也可以成为一个产业，如果你把年龄圈一下，把支付能力再圈一下，再把设施的成本这三个要素叠加在一块的时候不像大家想象那么大。

在上世纪90年代曾经在华尔街有过这样的情况，大家探讨养老的产业导致了一次供给的过剩，某一种程度上我不知道中国在未来几年之内会不会是这种情况，当然在这个行业里面可能保险资金特别是包括泰康在内是最重要的推手。媒体喜欢把你放大，你到那里看一下就说你在圈地了，实话说圈这种地对我们来说是不划算的，因为对于保险公司来讲我们有更多更好的投资机会比如说商业地产，我盈利的周期会快很多，土地这种东西没错你圈了好像升值但是不能变成现金流的话对于金融机构这样一个讲究资本效率的公司来讲是没有什么意义的。所以反过来说泰康其实为什么进入这个产业，我一直说我不是做养老地产，我跟每一个媒体都会讲这一句话，我们不是做养老地产的，如果做地产我们绝对不做这个行业。因为它的周期太长了。

实际上作为泰康来说做养老社区是作为自己一个战略性的投资，我们很清醒的知道这个行业的赢利周期是多长，不是说一算帐觉得非常好，也不是说你保险公司很牛，你钱很多所以你比别的投资者好。我们对资本汇报的要求其实是一样的，只不过我现金流强一点我可以扛的时间更长一点，但是回报任何一个没有回报的行业不能够市场化的行业是一个不成立的行业。

高总刚才谈到时机运营，我们说现实比想象更难，实践总是比你课本上的东西更重要，今天这个行业面临的根本问题是什么呢？就是高总刚才讲的我个人说是这个行业在几大要素匹配之间现在处于一个焦灼的状况，消费能力暂时还没有拉上你是你要素的成本，两大成本被推高了，一个是基础劳动力，劳动训练的程度产生效率还没有高但是成本先上来了。现在一个建筑工地用人一个月怎么也得6000块钱，还有中国现在这种畸形的房地产市场，过渡的房地产的投机，实际上房地产成本很高，租金回报率很低，如果把我们今天跟美国比较的话是双重的因素压着这个行业暂时处于一个很困难的状态。一个是消费力的问题，只要你把规模拉到一定的程度你市场扩大到一定程度以后你的消费力就会提高。第二个是房地产的成本过高，但是我们来看说到底为什么我们还坚持在这个行业里面去做，很简单一个道理我说是战略投资。因为其实做这个行业我自己看硬件、软件、专业的积累包括高总提到的运营商的成本控制，这些东西就像你培育一棵树苗一样不可能说三年，五年就可以到位了。咱不说别的行业，就说一个酒店行业，其实酒店够风光的吧，但是如果大家去看看赚钱的周期要多长呢，也没有三年五年那么短时间就见效的，所以说作为一个战略投资我们做8年，10年苦熬的准备，我们埋头扎扎实实的去积累。从我来看，其实在软件、硬件两个方面我们国内的水准，我们中国现在做面子文章还是很高的，装饰的很好看，这些标准都可以做到但是反过来最大的问题是什么呢？怎么样通过你的硬件设施跟软件的运营流程去匹配，多一个流程就多四个人。

其实在这些方面我不认为硬件好做，硬件做好的背后是你对运营深刻的了解，软件同样，一方面养老跟酒店行业不一样，不光是给人提供服务者和被服务者的关系，其实真正塑造一个价值观，塑造一个文化，因为其实任何的行业如果无限制的去做客户满意度的话仅仅靠投入去取得客户的满意度，而不是用其他更加智慧的方法让他得到他的价值，你这个行业也不可能成为一个商业运营的模式。

我个人的观点一个行业太超前了，说你提前20年你会是先烈，如果提前10年你会很苦，但是你又可能去获得成功，这是我们自己在这个行业里面的看法。

就像保险行业大家今天看我们似乎资金规模也比较大，但是大家没有想到我们大概在10多年之前进入这个行业的时候，其实这跟养老行业是一样的，是很艰苦的，也是不挣钱的，差不多8年多的时间挣不到钱。有的时候还会有很大的亏损，我们最惨的是一年亏了两个多亿，所以我说做养老产业我个人的体会就是方向其实是正确的，你不能期待它是一个暴利的行业，如果要去做的话你必须要耐心的做，当然我说的养老产业和有一些比如说万科或者是其他地产商所做的国内老人AAC的市场和度假市场这两个不是一个概念，我说的是真正后端服务这一部分。如果说是在地产这上面的机会不见得跟养老机构有太多的联系，它只是细分市场的竞争，这个领域也许还是有一些机会的。这是我跟大家分享在养老行业里面我们自己的看法。

第二方面我同样也是希望谈谈公共政策的问题。其实公共政策我认为在很多方面如果说你想做地产，一般就会呼吁你给我土地的优惠，我个人的看法其实真正的要害不在这个地方，真正造成现金流比如说你每一年现金流有一个比较好的现金流，投资回报率也会有比较好的投资回报率，实际上你的融资结构就会玩转，今天玩不转就是你的现金流都没有办法补上利息，你怎么融资呢。所以我看的真正中国现在成本高的地方是在运营环节的成本过高，土地再给你优惠能优惠到哪去，比如我们的项目建造成本都超过了土地成本。真正压力大的我们的税收人住在家里面，不收房产税，到你这里房产税给拿到1800，还有持有环节比如说能源的成本，如果按照商业的价格来做两倍，一个几百户的你一年在能源上就千八万的投资消耗。所以我个人认为如果说要呼吁政策，很重要一点实际是在持有的环节对于房地产，对于融资这方面改变更多政策的支持。你要让大家统计优惠直接从口袋里面掏当期的钱，如果我们擅长用税收的杠杆其实这个效率是很大的。

确实在这个行业里面我们面临最大的挑战就是专业化的运营人才，运营人才难在什么地方？我不认为他难是难在护理的技术和技能上，难是难在两个方面，第一个方面是在这个行业里面的人缺乏社会的尊重和职业归属感。第二个我认为是缺乏管理的人才，管理的人才是什么呢？如果我们照着传统的公立医院办事的方法来做永远是跟你要最好的设备，我要这个手术室，我要那个CT，这是在服务的背后没有经营的思想。所以说能够认同这个行业，懂得护理专业和这些专业同时又有很聪明经营头脑的人这样的人很难找，这是我们存在的问题。其实任何一个行业你再牛，再好，你既然大胆去开创一个新的生活方式，新的养老价值观，但是同时你如果不能够给客户有成本上的实惠，不管是中端还是高端的，只有一头开心的事是不能成立的，一定是三头开心，通常大家说的客户、股东、员工。实际上经营层面临最大的压力如何在这三个方面形成平衡。

反过来说其实有时候很多后期运营的成本压力又来自于什么方面呢？来自于我们前端对硬件设施的设计上，我们很多硬件的设施设计不是按照运营的要求去做的，所以我说硬件难是难在什么地方，不是说这个设施做的多光鲜，我们很多地产商热情都是很高的，真正被迫说这个厨房两道流线关系之间如何是最节约劳动力的，如何给客户很好体验的，如何减轻服务人员劳动负担的，在这方面我个人认为这些研究是不够的，不要因为硬件好做，我亲自钻研了那么多年，其实表面的东西好学，骨子里面的东西是不好学的。你就是请了一个洋人设计师也没有用，搞医院搞养老没有用，回到最后你还得自己先去钻研运营，把运营的逻辑想透了回来才有正确的硬件。

我在这里跟大家分享一下在养老中间我自己可能有的一些观点，我认为既然进入这个行业应该有一点耐心，前景，我觉得不应该那么浅薄。我们做事都是埋头八年，十年，等到把基本功练好了，把这个模式真正到位了，到真正发力那一天的时候就可以快速的发展，作为保险公司来讲我们在这个行业里面因为没有办法现在很难找到专业的合作机构，所以我被迫的为了控制品质，控制我们运营的品质，我们什么事情都自己做。所以我也借这个机会跟同行们说一声我们还是期待在未来，全国进行连锁的时候跟大家有更多专业上的合作，永远记住专业化的分工投资运营、开发在这方面如何形成很高的专业分工的效率，最终一头牛拆开卖总价值是超过一头牛的价值，我认为这是分工的力量，也欢迎大家今后在项目无论是运营合作也好，项目基础合作也好跟我们一起探讨，谢谢大家！

高峻松

乐成老年事业投资有限公司投资总经理

主持人：各位尊敬的来宾下午好！欢迎大家回到会场，让我们继续上午的精彩。

巨大的市场积极的政策引导和鼓励本应促成民间资本参与社会养老体系建设，我国对养老产业定义不清，政策不足，法律不全成为养老服务的瓶颈，怎么样应对这些问题，乐成老年事业投资有限公司投资总经理高峻松带来他的演讲社会资本老年产业发展与金融投资养老服务的瓶颈，有请！

高峻松：首先对大家来我们乐成•恭和苑表示欢迎，我们具体做从2007年一直到现在，做到现在做的时间越长越感觉到没有什么话可以讲了，但是今天大家来要不说什么好像对大家的欢迎也不够，首先介绍一下我们乐成基本的情况，我们是从2006年当时我们也是一家地产公司，2006年开始探讨是不是要进入这个养老产业，到2007年跟乐成老年事业有限公司当时组注册资本是1.7个亿，现在逐步增加到5个亿，2008年的时候我们先开了一个研发中心就是大家看到我们这一边有几栋小楼那是我们的办公楼做成了一个研发基地，一方面做研发一方面以那个为基础做市场的推广，也有一点经验就是说现在住了400多位老人相当一部分都是我们在2008年研发基地为平台跟老人进行互动的时候积累的。如果说有一点经验的话提前开始销售很有帮助。

2010年是北京的项目，海口的项目分别动工，到2012年一个是海口的项目年初的时候开始实施到去年10月23号这个项目截至，到目前为止北京市政府把我们作为养老机构的试点。从现在我们回过头去看乐成的基本服务模式有两类，第一类是独立的长期发展就是大家看到目前海口模式，我们主要是针对养生度假的方式，不像双井这一边都是在80岁以上的，这对应国外的模式就是他们单体的模式基本是高龄的，失能或者是半失能，失智这样的老人。据我们了解我们是北京第一家注册为盈利性的养老机构，到目前为止我们总资产到最后运营都是按照盈利性来做的，我们的土地也是通过招拍挂的方式取得的，完全市场化经营的。

市场上有一些投资机构是企业，经营主题是非营利性的，这是我们的特点。

第二个模式我们叫亲情养老社区，主要是在长期机构基础上有一部分住宅产品，但是这些住宅产品的设计完全也是属于跟老人的见面是非常友好的，我们叫宜老型住宅，老人在身体不错的时候可以跟家里面一起住，同时在家里面因为这个小区附属的机构可以提供养老服务，等到一定年龄的时候如果在家里面卧床需要密切照料的时候可以搬到最近的养老机构来。还可以举我们双井的例子，这一边住宅不是由我们开发的，但是可以想像住在双井这一边，周边的老人在年轻的时候，70多岁时候可以在家里面，等到85岁可以就近搬到双井乐成•恭和苑吃饭，我们就按照这种模式专门设立了这样的机构叫亲情养老社区。

从我们做地产行业来讲，就是地产加养老，再给大家做一个介绍我们目前医养结合的模式，北京市把我们作为唯一一家医养结合的试点，里面的主要内容是五大块把我们已经有的优势功能逐步的扩大，扩大形成类似于国外的护理中心。这跟医院建立起双向的关系，符合医院标准，但是有一些常年的慢性病需要康复，回到家里面家里面人又不能提供专业的照顾或者是家里面就没有人照顾，在我们这里是一个过渡或者是干脆不回家直接在这里进入到一个长期护理或者是长期的服务阶段。这一边的老人当他们有医疗需求的时候可以通过我们的渠道直接转到我们周边比如说朝阳医院、垂杨柳医院，这些老人最后人生终点可能是在医院，也可能阶段性的康复回来以后回到我们这里。另外我们的护理中心也会派出人员到周边的社区去提供居家健康服务。

从前在2009年，2012年也作为双井办事处居家养老中心，那时候确实是难以为继的，因为老人可以有你的服务也可以没有你的服务，后来我们提供了一些技术含量门槛这样居家的健康生活是我们宜养服务。

以上是简单介绍一下乐成的服务模式，接下来谈谈我们对市场以及政策行业的理解。

我刚才提到我们现在是注册北京市第一家可能也是唯一一家医养机构，整个大背景是社会老龄化这个挑战单独靠政府现在是没有办法解决的，靠传统的家庭养老也是不能够持续的，需要社会来参与，那么需要社会来参与一方面有很多人献爱心做纯粹公益性的，但是真正可以解决社会问题还是吸收社会的资本，社会资本有自己的社会责任，有公益性的，但是更主要是依托于追求赢利的，整个社会化以后应该是产业化的，而不是项目共享政府办的独立性的或者是大多数非盈利状况下的公益，应该成为一个服务业新兴的团队，老人本身也不仅仅是被救济被同情的对象，应该是一批新兴的消费群体。这是我们基本的假设。

从现在国家整个大的层面上看养老服务是否作为一个新兴的产业，现在各方面的表态还是处于一个模糊的状态，这里面我们罗列了一些政府的报告包括一些政策，这里面有的地方提出来叫社会养老服务体系，这体系有可能跟产业化是有关系也可能是没有关系，完全是由政府投资做也可以提供社会养老体系，而且最早提到社会福利服务体系，就是对于企业怎么样参与相当大程度上还是定义成非赢利状态下，公益的前提下。还有老龄服务事业的产业，这个词也耐人琢磨，算是提出养老服务，否则这个老龄服务事业这个产业比如说生产老人需要的器具那也是一种产业，但是跟我们讲的提供服务的产业是完全两回事。提供器具也好或者是设备也好，我们的观点是它实际是其他制造业的延伸，很难把它归为是为老人准备的，我相信大家中午的时候在展厅里面看到的那你很难界定成为专门应对老龄化出现的产业化的罗列，只不过是其他人应对需求时候的分析，包括提到落实引导和扶持老年人也没有明确把服务这一块包括。整个从国家层面上说我们养老服务是否是一个新兴企业，是否支持以企业为主来发展，还是一个没有被回答的问题。

这里面我画了一个图，结合我们这几年来做养老到现在位置分析了一下把整个分成了优雅指数还有实惠指数，什么样的机构或者是什么样的单位是比较优雅的，是可以比较轻松的，穿着西装扎着领带真赚到钱了或者是没有赚到钱，另外当然还有做建筑承包的，做老龄化社区，以前有可能在城市的边缘根本没有人帮你，但是养老的产业也做起来了，这些人天天走工地可能没有那么优雅但是实惠是有了。真正跟养老服务有关的，养老服务的运营商还有专业服务这些人员事实上是目前既谈不上优雅也没有捞到实惠。综合来看，目前几个问题是现阶段养老服务并不赚钱，是一个充满风险，充满不确定性的，有很多事情是跟你在没有做的时候去看你去学习跟你做了以后真吃了亏，差异是非常大的。

在前几年我也非常热衷于参加各种各样的论坛，跟大家交流，但是现在我基本上不太去参加论坛了，因为我觉得确实改变不了目前的状况，起码在5年之内改变不了。什么原因呢？我们的结论是投资收益率低，社会看的多，做的少，而为什么投资收益率低主要是支付能力差。现在就是说老人都需要服务，但是大多数老人都不愿意或者是没有办法支付服务相对应的成本，社会、家庭、个人还没有积累财富来应对这个老龄化，土地的价格是不断的涨，资本的价格是不断的涨，劳动力价格是不断的涨，唯一不动是老人可支配的收入，中国家庭里面消费的系列可能孩子是第一位的，男人是放在最后的，当对老人花钱的时候还不是那么积极的。导致老人难以享受到舒适的生活，尽管你需要但是可以买的起的真的是很少。

这里面有一个数据，这是第六次人口普查的数据，这个数据的结论基本是说越是健康或者是基本健康的老人收入状况相对好一些，越是不健康就是生活不能自理，真正需要服务的收入恰恰是更差一些。现在短短这几年消费能力也是不能够提升，我们双井这住的绝大部分是80岁以上的老人，事实上他们的子女也并不是非常有钱，大部分子女也没有钱，也是属于社会一个弱势群体。大家可以看到很多做养老地产比如说卖给老人房子的，比如说在海南、青岛这些地方，老人买房子，老人不是没有钱，老人是有钱，但是只不过你没有找到合适的方式让他来把钱掏出来。事实是他买了一个房子，这个房子将来还有其他的用途，他作为一项财产可以留给自己的子女也好或者是怎么样也好，但是涉及到自己服务的时候，平均老人的寿命83岁到84岁，80多岁的时候几乎不可能单纯为了服务花一大笔钱。老人的生活状态是什么呢？反正车到哪都要开的，到点都会走，那么这几年时间你让我花很多钱，或者是有一些特别财富的安排这确实比较困难。我们曾经对北京市养老机构做了一个基本的调研，现在我们的结论就是每一个月七千到九千块钱就是服务消费高端的水平，因为没有征得其他机构同意我们把这些机构的名字略去了，有一万二到五千多的，比较多是七千到九千，这是所谓的高端就是你在这里叫高端还有消费者不是说你叫高端就是你自己在那里喊没有人买单，这七千到九千是有人买单这样的高端。

我们一个想法是什么呢？当前养老服务投资的关键不是规划设计甚至也不一定是专业服务，真正从商业角度，从企业的角度是成本控制。从前我们做养老的时候向国外学习，说国外的设计机构知道这个功能性应该这样应该那样，我们当时也是非常虔诚的学习，但是回过头国外的养老机构，国外的行业真正做的是成本控制，就是面对老人这个界面做的很好，很温馨，但是背后是有一套商业逻辑的，所有这些服务是在经过测算基础之上有控制的进行。如果我们片面的学习国外的规划设计也好，如国外的服务也好最后核心成本控制没有掌握的话我们是不可能改变老人的支付能力的。所以在保证这种环境安全舒适，服务的规范标准能够让老人得到最大得实惠，企业也会得到最大的实惠，至于一系列我们宣传的东西爱心也好，孝心也好这实际上一句话做了这么多年蓦然回首，钱才是硬道理，一定要控制成本。

我看过一本书就是用特征这个词，从客户角度给了一个利益或者是好处，就是你做投资，养老的时候千万要把目光盯在客户的特征，不能老看你自己的利益，就是你不要考虑自己的设备有多么多么好，有多么多么先进，环境怎么样，那些东西如果跟客户最关心的实惠挂不起勾来都是白费了。这个书写的非常靠前，我这个人看书喜欢从中间看，我发现的时候很多事情已经做过去了，给大家的经验就是便宜、成本控制，把最大得实惠让给你的客户。

现在怎么能够便宜，第一个问题我们呼吁政府消费者的购买能力不能提高了，我们只能从土地这一块怎么样给予一些扶持政策，降低新建养老设施供地的成本。

第二个就是怎么样降低资金的成本，现在看我们基本的融资渠道还是商业银行的贷款，周期比较短，利息也比较高，可以这么讲现在养老服务的利率还达不到商业贷款的利率，越贷款越做最后你赔的越多。而且现在是养老设施比如说慈善用地或者是其他公共设施在抵押担保的时候还跟担保法相关的条款有冲突，就是你这个钱投进来以后都埋在地里面要照顾老人一个月一个月的做，有的人可能说我收会员费或者是卖卡，这些形式没有把它做在讨论范围之内，因为首先使用权最后让步给老人，老人也糊涂你也装糊涂这个事情是可以办的，但是不能真正掰开说这个事情是合理的，所以不把它作为探讨问题的背景。

现有这种融资渠道下导致养老资金的成本是很高的，所以我们是考虑呼吁我们也像欧美国家可以以健康不动产信托的方式上市来募集资金，只要我们养老机构是开门正常营业和正常运营的，我们以什么样的方式转为全社会来持，这样资本的利用效率会大幅度的提高，相当于我们成本降下来了。第三个难点就是劳动力，跟老年人服务这个劳动力是很矛盾的状况，非常的紧缺，要求专业程度也比较高，但是在社会当中是非常没有地位的，工作很辛苦，挣的也不多，社会对他们又不是很尊重，那么这种情况下养老护理员流动性是非常高的，这样带来招聘的成本也好，培训的成本也好都非常高。我看到国外一个情况基本是这样的，起码你做养老护理可以给你一个衣食无忧的生活，昨天我有一个朋友从国外回来我们谈到养老的问题，他就谈说乐成能不能给护理人一个衣食无忧的环境，咱们不考虑买房子的问题比如说月薪一万元，如果从这个角度来看我都可以给老人去处理一系列这样那样，不管是脏还是累的事情，他做足底按摩经过培训等这也是社会如何提高劳动力的社会地位，这不一定是涨工资，也可以是解决北京市户口，其实社会有很多手段不一定引进我们社会需要学计算机，学金融的看上去有用其实没有用的，也可以说是老年护理，家政服务这些这些人如果学有所长，他们在这个行业里面从事一段时间工作我们也会给他以北京户口或者是免收入所得税或者是让他买房子等一系列问题。社会要有发散性思维考虑一些柔性的政策来考虑这个人员稳定问题。

最后一个要说明我们提出一系列政策都是基于产业化角度提出来的，但是这个产业化进程非常慢，我们产业化的主管机构一直实行这个因为在传统角度讲养老包括我们现在民政主要是考虑社会福利这一块，做产业刚才提到土地也好，资金也好，劳动力的供给也好，这一系列问题其实是产业环境的培养问题。而这些是现有的主管部门没有能力去解决的，要去给现有主管部门增加潜力或者是找到能够协调这一系列问题的，否则的话目前改变不了养老产业政策相互之间有冲突或者是都是零碎的难以落地的现状，基本情况就是这样，谢谢大家！

江合

常青藤基金合作人董事长总经理

尊敬的杨总，尊敬的单总尊敬的各位嘉宾大家早上好！在座刚才几位领导演讲的水平很高，我只能用PPT，大家在看的过程中如果说电脑和投影不相匹配的时候大家请批评我。

我本人做健康产业是自己一个兴趣产业，在此之前做过很多其他方向的投融资工作，包括并购、上市以及涉及到很多产业基金。我本人还有另外一个方向是在中国社科院金融所。我给大家交流的主题从以下几个方面进行交流，这是关于交流的纲要，包括第一个叫老年产业物业的分类和来源，第二个是老年产业模式与投资退出的安排，还有老年投资业青睐的模式，第四个是国内目前老年产业一些典型的企业，第五个是老年产业国内投资存在的问题，第六个是老年产业模式的国际比较，第七个是做一个辅助部分是老年市场的态势，中国老年产业的发展建议，第九个是美国一个关于老年产业政策的简单参考，第十个是我们常青藤健康基金在这方面的规划。以及在这里面重点养老不动产金融的安排。

开始第一部分的交流！这是我们自己一个总结，在这总结过程中也许有很多不当的地方，希望大家回头可以提出批评和指正之间，我在幻灯片有邮箱大家的批评指正意见可以发到邮箱。第一个是老年产业物业的分类和来源，从钱的角度我自己的分类纯属是个人分类，认为有三种。一个是公益性的，公益性的我觉得应该是有慈善基金来解决，慈善基金要不是来自于企业，要不是来自于个人，实际上在海外美国来看，美国的公益养老有两三百年了，在这两三百年过程中不管是在佛罗里达的大家去看老人的阳光化程度比较高都是公益性的养老院，包括台湾的双连养老，还有亚利桑那一个养老院也很好。在这个过程中我们上一个月成立了中国慈善行业协会，在鼓励民间资本逐渐进入慈善行业，重要的不光是我们关注儿童的希望工程，更多是关注我们老年的夕阳工程。

还有市场化的社会资金，这方面大家感觉比较苦恼和头疼就是社会资金，中国人现在刚刚进入老龄化的阶段，不光是我们感觉到痛苦，日本也感觉到很痛苦，台湾也很痛苦，美国也很痛苦，这个痛苦说明我们正在走向成功的道路上。日本是做的比较好的包办的养老，导致日本财政赤字居高不下，英国的养老也导致了英国的财政赤字居高不下，希腊也导致了欧债的发源，到今天为止没有很好的实现，这会导致国家巨大财政的包袱。大家每一次出去考察经典性的市场案例是不多的，美国在80年代遇到这些问题一直探索到2000年还是遇到了这些问题，一直到2008年金融危机美国很多养老机构出现新一轮的破产风潮，所以养老问题是全世界面临的问题，是大家都在探索的问题。

福利性的养老这一块依赖于政府，这有一个强大的政府只有强大财政收入的储备才可能进行为养老这方面的转移支付能力，不管我们现在处于哪一个政府阶段，我们都需要加大这方面的力度筹措资金的来源，安排好各种福利设施。

第二个是老年产业模式与投资安排，我是从市场化的资金角度来交流的，我认为在老年产业过程中分为两大的分类，一个是在产业模式上的分类第二个是投资退出上的分类，资本的进出在近几年过程中分为两个模式，一个是轻资产模式，一个是重资产模式，是有不同退出安排的，在轻资产模式里面我把养老进行一个简单的分类。一个叫制造企业，制造企业在养老里面包括产品生产型企业，产品生产型的企业包括两类，一类是医疗设备生产型的，一类是产品医药生产型的，这一类的企业大家都比较了解了，这一类企业和我们其他企业没有什么区别就是生产不同的产品而已。

第二类是服务类型的企业，我虽然在后面列了一个金融业这是属于服务业这是单列出来的，在服务业分为以后电子商务类型的企业，我们的互联网和物联网的推进可能会使我们的电子商务这方面有一个巨大的发展。这样的传媒类的，我们中国房地产报是一个纸质媒体也可能有电子的媒体是一种咨询类的媒体就是电子传媒。还有一种是医疗服务类的，医疗服务类我们有护养院还有医疗性的医院还有康复医院，社区医疗中心这样都是提供医疗服务的。不以资产完全为支撑是以服务为支撑的，比如说看护中心的管理，照顾站的管理，老人居家的管理都是运营服务只不过是机构不同提供的专项服务不同。

还有曾主任说旅游是未来老年人发展的方向，一种是度假式的旅游，一种是非度假性的旅游，这两种产品模式以及最终体现赢利的价值都是不同的，在这里面还有一个行业我把服务业单独摘出来就是保险金融产品，这实际是未来中国养老这方面一个主力，在这个地方可以提供各类的保险产品，一个是理财性的保险产品，理财性的保险产品泰康之家已经提出了，还有家庭医疗的全方位的产品，杨总说市场巨大是保险公司未来的市场。我自己认为保险公司现在已经发展的规模相当巨大了，但是对老年人群讲我们有接近两亿的人群在2043年会有4.5亿的人群，我们的保险人群最需要保障的是老人，老人这个钱是自己拿不走的，最终给他带来一种资产可以享受到晚年的生活，这是非常重要的，要向美国老人学习，吃好喝好花光走人，保险公司是可以做到这样的产品，其他是做不到的。我们现在一百万亿的M2这里面有大量的存款，这存款未来都可以通过保险实现。

还有一个是重资产模式，重资产模式就是持有性物业模式，确权清楚和确权不清楚的，我相信今天在这个地方做交流的位置，这有可能是一个重资产模式，地价应该不便宜这就是重资产模式，也有可能是非重资产模式，有可能确权不清楚，有可能是公建用地这就是轻资产模式。现在房地产商介入就是持有性物业的模式，还有房地产商介入就是房地产商开发模式，这个模式在这里面就有一个投资，作为投资人如果是市场化的资金进去以后不管哪个资金要出来，最终出来的钱不是进去一个奔驰出来一个宝莱，进去是加上本金和利润出来，根据投资界目前资本市场已经搭建产品的安排，估计可能有这么几种安排。一种是轻资产的模式不管你是制造类型的企业还是服务业，你这两种企业一种是PE资金投资进来，进行议价，PE资金是属于财务投资人，战略性的财务投资人在增值过程中你企业有一个高成长性，还有一种是通过IPO上市，实现你在中国大约15倍的溢价，在美国很多重资产企业就有一倍，就是服务类型的企业和产品类型的企业是通过这几种产品来退出的，但是退出前提条件是不断的成长，不断的形成资产的积累，盈余供给的积累。还有金融业产品，最终不是退出了，金融产品最终是获得一个巨大的理财市场，获得一个不动产的长期持有，这个不动产可以不需要房地产住宅确权明确的房地产，是可以获得一个确权非常明确持有性的不动产，北京从去年4月份已经开始了出让土地就是养老事业用地，全国也许可以参考这方面，我们可以获得一个巨大不动产。

我去台湾的润富万象我去是做了第16年，他每一年的利润只有5%到6%，但是这20年的时间酒店翻番大概3倍资产，5%到6%可能不会让你感觉到很心动，但是17年时间大概增值3倍，那酒店原来卖不动就做成了养老。重资产的模式一种是完全持有物业，万达商场就是和你做的持有性的养老院没有什么区别，万达商场的上市就上不了市，万达的五星级酒店也上不了市，万达憋了很多年，现在你看看他的大盘里面有很多都是大股东，很多核心股东都是很有权威性的，万达在上一个月做了170个万达广场，这里面说明170间五星级酒店万达没有上市最后买了一个香港的壳，资产装不进去，万达资产太大装不进去，分期三年以后装进去了，两年又不能融资，如果你重资产的模式可以这样，宝龙广场每一个开发量都是在50多万平米，宝龙商场应该是流通股向社会发售的股份应该是在30%以上，融资是20亿，PE好像是8倍或者是6倍，这是中国排名第二的，中粮集团A加H喊了很多年，重资产的模式要上市是一个需要慎重研究的方面。大家可以研究美国上市的养老机构，美国上市的养老机构实际是以重资产形式上的很少。

在重资产这种模式下物业增值是一个比较重要的，物业增值以后不一定上的得市可以通过并购退出，在新加坡和香港，在新加坡有一个商业信托是其他地方没有的，在住宅开发模式里面大家很明白就是房地产通过销售分红的方式，或者是通过引入PE基金的形式或者是通过IPO的方向或者是反向并购的方式进去，现在有一个企业其实也是做反向并购就是上海绿地号称一千亿可以达到再融资的条件也得很多年，这一件事情看起来很美但是道路还是很曲折的，很漫长的。

老年产业投资人青睐的要求分为轻资产和重资产，你商业模式要清晰，要可复制，可规模化，还有具有爆发性的市场潜力，如果有一个天花板进去就不动了进去就开始养老了这样很多人也不愿意进去。举个例子，这个位置如果是商业服务用地就可以，是有成长的空间，再回报就是达到税后8%以上的物业你的重资产才会有价值，如果达不到8%，你找不到钱，我跟很多央企做过资本金融融资，我们从香港拿到的钱拿到境内来各种费用做完都不进入预期。美国的耶鲁基金会过来也不会低于这个给你，央企盖红章的，还有浮动收益，如果你达不到8%，这后面的事实都可以不谈了。

中国的资本代价更高用8%的话跟投资人谈你在银行卖你的产品都卖不出去，大家拿不到8%可以补未来的增值，还有就是权属清楚的，作为金融产品作为退出你都不一定拿到。目前国内典型的企业我只是随便列的，不代表只有这几家，有很多家我只是随便举个例子，重资产像东方太阳城，乐成·恭和苑，我认为乐成·恭和苑是权属清楚的，像清河园现在GDP月收入低于一万就不是他的客户，现在对外合作全是服务管理，跟万科都是服务管理，干好了分成，干不好拿工资，这就是叫半轻半重的。艳阳度假就是卖卡，还持有一部分的物业，然后加盟，这实际就和开餐馆没有什么区别，泰康之家我认为也是半轻半重，通过金融理财产品发以后作为重要卖保险的途径，安盛保险可以卖到几百万到香港，在上海已经设立办事处了。我觉得泰康之家自己做老年公寓就是为理财产品做一个推出途径，你20年30年以后还想给我要钱，那钱就不用要了，我给你一个房子你就过来住着。

目前国内老年人存在投资的问题应该叫任重而道远，投资主体都是混乱的，各种类型都有的，连美国都没有形成合适的投资主体，日本更不用说了，台湾也没有，所以说妄自菲薄这是长期存在的状态。

还有投资政策不配套，投资政策不配套我们也不用妄自菲薄，也考察了很多国家其实没有很好的投资配套政策，所有事情都是在不配套过程中，什么都配套完了就没有机会了。专业机构不丰满，在这里面专业养老机构不丰满这是很正常的，因为这个产业不成熟，产业成熟了这机构就多了。所以可投资成熟的产业少，轻资产和重资产的产业都不多，可复制性都不强。比如说我投资乐成·恭和苑，我作为股东可以说要可复制，可连锁，这几年我参加了N个论坛，对话是非常困难的，为什么困难呢？因为这个行业就不成熟，行业不成熟现在有几类人进入养老，一类是房地产的老板进入养老，他以前是基本是按照金融杠杆讲基本是空手套白狼，银行可以在2：8过程就可以贷款了，所以金融行业没有什么杠杆，综合用地做养老银行都不愿意给你，因为看不到未来。房地产老板跟你谈养老问题是很痛苦的事情，有很多上市公司的老板跟我谈，对话很困难，上市公司董事长是通过这一边拿金矿忽悠一下股民，一般做一次溢价翻倍，没有办法跟他探讨这个跟他探讨纯属是浪费自己的精力和时间。

还有一些养老院的院长和董事长见面，他们真是辛苦很多年，跟他们交流的时候你们可以往医疗康复这方面转移，稍微做一点比如说50亩的房地产工业用地，这也是一条思路，这一类还是可谈的，但是希望他做大很困难，因为他的起点不高。如果说基金的投资人来谈除了我这种无聊的还参加养老论坛，其他都忙着做PE投资和并购投资，所以在金融对话过程中就会是比较困难的方向，这是我们存在的问题。任重道远，我们都是在路上，比我们走的早其实现在比我们痛苦，日本的财政赤字，希腊的债务，法国的罢工，美国的现在你看奥巴马的搞医疗改革法案就是跟这个有关的。早做的都很痛苦，中央十八大之后我给新华社做了一个演讲，我认为十八大应该会把养老作为我们中国重要的新一届政府的工作，结果没有，我说到新华社交流向明白了就是因为中国政府现在财政的问题，我们现在有钱但是想不明白这个政策一旦进入就不再退出了，我们没有能力在今天经济增长下滑情况下我们这一届政府要干多少年，不给自己制造一个包袱，我在上海的时候财政部财政司司长说有一个重大政策出来，我估计重大政策也重大不到哪里去。

所以说养老不动产不只是举了一个典型的，比如说太阳城大家都知道上海的清河园，太阳城就是卖完了房子就是房地产开发，人均收入一定要搞综合用地，搞完综合用地留下一个公建物业，几万平米，搞一千多亩的房地产开发，这个活房地产都会干。只要把房地产干好其他就不用考虑了。

我拿你的保证金180万，120万放到银行一存8个点，再不行做一个委托贷款12个点，这就够了，一千个床位按照平均8个亿，10%，8000万一年就够了，然后拿这个钱去投资，去干事，这不能复制，首先不属于合规的，保险公司发理财产品120万没有问题这是合规的，我给你一个房间使用，但是其他人是间用不合规。如果你做一个可以，但是连锁的话中间有一个资金不到位，可能就出问题了。一出问题了老人一上访就抓进去了。这就不适合连锁复制。清河园就是和高尔夫球场一样卖卡，因为那个土地是确权不清楚的，不能卖，前两天我在哪开会已经卡卖完了，这种模式还可以，但是为什么给万科只提供服务不做重资产了，因为有投资人在里面，这说明投资收益率都是行业的。

我跟日本医疗协会会长谈他出设备，我出地大家搞一个类似瑞士的医疗机构，做了研究以后发现我们肯定是赔的，后来就没有干，在这个过程中我觉得台湾和美国是我们参考的模式，因为台湾有中国文化的前提消化了日本，现在在北京要说在昌平搞一个我知道有一个40多万平米的工业用地属性的日本第三大养老是用正大投资来做的，八年没有结果，我认为现在在北京干也不合适，日本的文化和中国的文化不合适，日本艰苦耐劳要比我们好，还有我们抗日，我们未来20年或者是50年我们跟日本只会越来越僵，不会越来越好，在这个过程中肯定会出现问题，他过的越来越差，我们也过的不会越来越好，所以我们也会有利益的冲突。跟日本有文化的差异还有民族方面的冲突。美国的养老就是到位，美国的服务可以参考核电站的管理模式了，我去了好几次感觉到很好就是人文关怀，我写的那本书就是洋溢着阳光般快乐的地方是基督教教会的慈善组织搞的养老院是在台湾的双连，在亚利桑那都做的非常好。所以文化做的好，大家有归属感，大家在这里渡过快乐一段人生，就是讲你上天堂以后开始人生另外一段旅程。

美国做的比较大，他有度假性的像佛罗里达的，还有亚利桑那的，我去考察的时候有四个开发商做的，还有独立申请南加州的小城，已经独立成市了。中国老年发展的态势就不用细说了，这个数据大家都知道，未来我们在2050年应该是在4亿5左右，现在应该是1.8亿人，现在我们失智老人是1800万，这个数字不是很准确的。未来这个产业一定很美好的，中国老年产业发展建议我自己从几个方面讲一个是从供地，一个是福利性的，一个是慈善性的，福利性就是由政府完成，慈善是由募捐完成的，还有市场化的，在这里面我从这个角度就是供地管理，咱们的老年方面一定要依托于社区，依托于大的社区在供地的时候进行供地配套，就像幼儿园一样必须要进行供地配套。是社区中的机构，我们大家知道社区都有幼儿园，供地是你这个配建指标都要带的，你可以给它综合用地这都可以通过一些政策的设计来解决。你想让它商业化就可以给它政策性的土地，不想让它商业化就像幼儿园一样给划拨性的土地，一旦列入国土的土地利用规划里面这得有很多部委来牵头，这就是一个长期决策。如果一旦有了这个，这个供地跟杨总一家就差不多了，按照只要杨总要求来只要不投入房地产为社区发放理财产品，找一个合格的机构管理，成本低的，运营规范的，中国的几乎所有开发都可以完成，一个新建大规模社区定一个，还有原来老社区改造，把社群为医疗中心设在上面，自己都可以不管直接用社区医疗中心牌照就可以了，这都是属于公共服务。

还有政策资金，我们整天喊养老实际没有做养老，我们都在忙着赚钱，跟中关村搞创业投资，就是给你一些钱放大很多倍，这就是创业投资，我们都是在做创业引导。因为你不提供税收还低价要我土地，创业投资是什么概念你这个企业上市了赚钱了，所以一定要设立政府的引导资金，这个过程中一定要保本，这个保本是可以做到的。政府回购，在重资产的方向上可以做到8%左右你的钱是很容易解决的，只要我们在证监会银监会渠道开一个口子8%肯定是可以做到的，只要你可以8%就可以长期做下去。政府只要口一个回购，美国的监狱都可以回购的，美国的政府做不了就把监狱回购做租赁，每一年设6%到8%，大资本就进来了，还可以上市。大家都是监狱的股东这是完全可以的。

医疗安排在明确养老设施土地规划不一定非得要社会做，政府也可以做，医生不好找包给民间啊，还有税收引导，商业性收入减免三年或者是五年参考高新技术开发区如果你想上市做服务性的必须要在商业下要委托做，还有老年产业的提高结构比例，现在是12%还不到，这种情况下对于资产这方面的事业，进入这一类基金会的，进入这方面的就全部抵扣，企业家就是干这个活的，所以慈善的力量就会有，政府金融这方面在国外都是发行市政债的美国的市长就是我们的镇长，他们发的市政债预计今年能不能增加税收部分，税收是财政可以支付情况下发放市政债，看你是不是交了个税，医保和社保完全是可以这样做的。鼓励老年产业企业发行企业债，政府自建要发市政债，如果是民间企业做市场化的可以发企业债，优先鼓励发企业债，可以发6%，7%，但是你发其他的东西6%到7%肯定是拿不到的。因为你自己内部管理成本也是在6%以上的。

学习国际保险管理法案，比如说美国401法案就是在工作过程中赚了很多钱，得克萨斯州的基本是做教授，就是他们在工作过程中高收入人群，美国养老院是教授、会计、律师，就是在高收入过程中当年拿不少钱过程中留下一部分放在退休金里面，不纳税，这些纳税以后每一个月直接支付到养老里面，不交税，直接支付给养老花掉，所以这个401法案是中国可以学习一下的。杨总已经是老年产业研究院了，保险市场化是有风险的，怎么让风险的理财产品像法国安盛一样做成非常大的理财，比如说一年一千多亿理财里面有500亿是老年产品，到处开发这么一堆产品给老年人养老，不动产的收益这趋势会很好，一是扩大了保险的产品，第二个是为中国的上百万亿的资金找到了出路。这种情况下肯定比其他理财要好的多，并且大家肯定愿意参与。

美国政策参考就是社保体系，美国是1935年搞的社保，1956年修改的这是社保体系的部分，还有一个是养老金保险制度这里面包括私人养老金计划，待遇确定计划还有公共部门的养老金计划，还有个人储蓄养老金计划，401法案里面是这里面一部分。医疗保险的规模和结构美国医疗保险的福利金包括住院医疗保险还有私人医疗保险，社会医疗保险，卫生保健低收入医疗保险等各种种类不细讲了，总之美国是做的比较细的，美国好像是1800多万美国人是低收入人群政府给交的保险，奥巴马的医疗改革法案里面跟这些有关系，最后一直没有通过，这说明政府的财政赤字已经很难支付这么高的社会福利了，日本也是不堪重负，台湾应该也是一样。

常青藤是一个做产业基金的国际并购的，我们在健康产业研究了很多年，但是动作不是很大，就是因为这个行业还是属于在路上，我们认为在未来电子商务方面，在线医疗方面，我们现在投了一个快乐老家，我们一直在探讨运营管理机构可以看到合适得医疗管理我们有一个投资性的合作，生产性的企业我们分为两类，一个是医疗器械生产性企业我们在投资储备，医药性的生产企业我们进行投资储备，这都是属于轻资产型的，轻资产是可以上市的，爆发性增长的。重资产性的我们在新加坡做了一个商业性的的跟欧美做一个养老基金就是收购一定的物业。这至少可以赚钱，未来可以上市，有一个重要金融就是RETTS，会长是我们中国最早做这个呼吁行业的领导，但是到今天为止没有，我们到2008年银监会证监会研究没有，开放中国万亿市场，但是中国现在没有做，因为我们税制改革没有，我们一动就要减税，所以现在没有敢做。在这种情况下导致我们万亿理财资金没有做，但是这一届政府要调控住宅，就是在分税制改革地方政府有钱赚，你就要培育商业，但是养老不会培育，可以培育商业零售这种类型的不动产，所以这一定会开放的，只不过不知道我们的领导到底是因为什么问题。

新加坡有一个雷同于RETTS的，在长期经营过程中收益率已经达到6%的物业，这可以以1/3其他配置在建工程或者是拿地，养老我们现在没有很多权属清楚的。我们国际并购和产业基金跟很多央企有合作，我们在国内也帮大家上市并购，国际并购，我们有影视文化，节能环保的，汽车产业的，商务不动产的，还有健康养老这方面的基金，我们还有一些核心专业人士等支持。

今天的交流就到这里，谢谢大家！

杨华良

国寿投资控股有限公司副总裁

尊敬的曾主任、贾所长、单总，各位领导专家大家好！非常感谢主办方中国房地产报盛情邀请参加第六届中国养老产业与养老社区高端论坛，并就保险业与养老地产为主题发表个人的意见，不妥之处请各位批评指正。

下面我向大家主要讲三个方面，因为我是来自保险的，在国寿投资公司中国人寿集团公司的子公司，主要负责中国人寿的另类投资也包括房地产，包括我们的PE投资，股权资金，还有我们养老养生，实际上是这三个模块。我是在2008年开始研究中国人寿投资养老养生产业，用我们领导的话我们成立研究院，我们遇到了很多问题，在这里一并跟大家进行分享。

第一个讲一下我们保险业投资养老生产是有天然的优势，这个优势我们也拿出来看一下。第一个保险特别是人寿保险和养老养生产业有共同的标定，人寿保险是人的身体和生命，养老产业的标定我们认为是人的身体、精神、心理、这两个沟通标定组成了我们相互可以互动联合的产业链。

第二是结合金融方面其他的投资者所没有的保险产品，保险产品作为一种特殊的金融工具为养老养生产业发挥重要的作用，这种作用我们可以把养老需求和资金的服务需求以及资产的需求把这个养老产业覆盖。你形成了现金价值就是我购买资产，这对客户来讲是一个极大的保护。

第三个就是巨大的现有资源可供挖掘，你所带来资源已经非常巨大了，包括我们客户资源，我们真正的通过人寿长期客户资源达到1.6亿，这是一个不可比拟的。那么我们有5000个营业机构我们有70多万的销售队伍，我们的技术包括我们有上海、北京两大子公司这为我们客户资源共享、管理提供非常好的支持。还有品牌，这个品牌大家可能会感觉到因为我去做养老，或者是跟外国管理公司谈，这时候品牌就凸现出来了，还有更重要的组成就是你保险业，还有巨大的资金存量，真正形成这种资金的存量，长期高度可控收益均衡稳定的产业形态随着资本市场的波动，这个资金存量我们可以纳入几千亿元是完全可以做的。

最后一个是保险业的现状决定了我们拿出部分资金来做一个是业务发展遇到了瓶颈，因为保险大部分是理财，理财不管是基金还是信托你的生命没有办法保障，所以保险未来发展的方向应该是朝着回归到保障，提供保障的根本就是服务广大资产保障和生命保障。这就是说保险业投资养老业具有天然的优势，这优势也是我们敢于涉及养老产业的根本原因。

第二大方面是我们如何做好养老地产，刚才讲了我们的优势，因为我们从2008年也就是金融最不好的时候我们开始做这养老地产，当时保险业在最高峰达到5000亿的数量这是不完全统计的数据，所以说保险业的资金刚才讲这个资金的资本市场活动比较大，我们2008年提出要参与养老地产，我们寻求四个原则的投资方向。

我的服务人群你是在做后端还是做前端的，我们大部分都是做后端的，真的是做养老的，做护理的，产品供给非常大，还有一部分是做前端的，就是做养生和居家养老，做我们的45岁以上的人群。这个目标人群真的很庞大，现在这些退休的人他们受过良好的教育，也享受了改革开放30年巨大的变化，我认为这一批人群是我们养老产业井喷式发展的主力军。现有的这一批人群做后端的服务，我们选高端，中端的，这只是简单选择的问题我们锁定的目标客户群体应该是高端的，因为产品品质决定了你这个产业。我觉得45岁以上这个年龄点就是我考虑养老产业的基本。

另外我们可以做到未雨绸缪，使保险产品有一个接口，我买给你的保险产业也可以享受到你的资产和服务，这样资产和服务已经可以使用到你市场行为中，使你没有退休的时候就可以享受退休的日子，向往的这种追求，这样就会非常的稳定。还有保险产品的结合，因为我们保险产品有很多，我们是要把现有的产品结合好还是开发未来新的产品，这也是一个很重要的方面。因为你在新产品开发中必须要运用一些新的技术，突破现有监管政策，特别是资产确定性的资产，这一点我们也做一定的研究我们总体想法是利用现有保险产品和新开发的保险产品相结合，这样解决你日用住的养老需要的，还有你现有的生活与未来的生活的连接问题。因为现在你在上班时候，未来你退休的时候一定会有大的落差，但是是只能好不能坏，所以这种保险产品也是有巨大的难度，保险公司做养老如果不推出相应的保险产品，如果你把这个项目做好了与保险产品结合起来了你就是一个产业。如果你内部的资源再进行整合，形成一个产业链，那就是从项目到产业到产业链，它是一个发展。

现阶段模式和收入确定模式一定要结合好，并且还要产业供应价格的合适，对你资产、管理、升值那一部分也可以完全估算到里面，这样就可以做到比较均衡的利益实现。你光看养老这一段确实不挣钱，如果加入到养生、加入到保险，当你的服务对象达到十万，二十万聚集效应，各个产业的聚集效应那就不可估量，我们算过涉及到20个产业类型是可以与养老产业挂钩的，是有相关性的。

投资模式的选择，你是直接投资还是间接投，还是通过产品投资，有多种投资模式，所以总的来讲我们想法还是做产品，做了产品才有社会资金，才会多样化。完全可以把我们母公司这种企业的弊端做的更好，更专业，投资和管理是分不开的，还有管理模式，你是自管还是外管还是自外结合，外包你包给谁，包给老外他对中国情况不了解，包给中国的我们还没有真正像样的管理团队，所以涉及到这里我们想应该是用我们自己的资金与外国的品牌，包括美国的，加拿大的进行联合，形成一个新的品牌进行落地改造。因为我去美国，我把考察结果给他们讲以后给他们很大的震撼，我们提出八个字，你的身心和财务的安全，第二个是自由，当你退休以后有钱的时候你是自由的，因为你有巨大的团队支持你，你走哪都不用改变你的做法，第三个是优雅，第四个是精彩。我们管理模式选择应该是做一个联合的道路。美国人他的管理真的是太科学了，养老管理的服务守则、流程仅次于核电站的管理，他的管理核心资产不是你的固定资产，而是200，300个节点的处理方式，所以我们一定要转变作风。

所以我在想的就是说保险干了这一件事情以后你可以变成什么，这很有意义，我们保险业从区域经济向实体经济有实体支持，你的保险产品是可以从无形商品从有形商品转变，我们是向以人的服务，服务内涵需求转变，我们可能从时点向过程转变，这个过程我关注你的全生命周期，还有一个是从单一向多元转变，我不做别的我有限的做以人所需要的产业，由群体向个体转变，我们保险是对一群人，是对一个群体一个集团，这50岁以上年龄段男的女的是一个定价，这是一群人，今后是个性化的标准化的，你客户不能说这一批客户怎么办都怎么办，每一个客户都有自己不同的需求，所以是由群体向个体转变，这很不得了，我们感觉到很自豪的如果有这样的保险，我自己认为都是很自豪的，给到的东西都是实实在在的，还根据你的需求来决定我们的服务等等。

保险实际上是一个深刻变革，借助养老这么一个契机，真正把我们保险服务国家发展，服务人民需求推行开来。

最后一个问题是说我们要政府的支持，这古老文化是不可逆转的，如果你微观的思考这是一个挑战，如果你积极的思考就是一个机遇，大部分说应对人口老龄化积极的思考人口老龄化对我们产业带来什么样的机遇，这是一个机遇，如果说日本通过促进发展房地产可以带来很多就业岗位这也很了不得，我们正处于经济发展的转型期这个机会是非常重要的。

今天我参加这个会最主要的原因我最怕的就是媒体，因为这个媒体搞这些事情你借养老名义圈地等等，就被查的一塌糊涂，我真的是为社会保险事业做贡献，但是为什么受那么多的误会，我今天讲的请不要报道，不管是对还是不对，还是要低调务实的，高效工作。不要产生一些误解。

第二个是规范管理。

第三个是有土地政策，现在拿地太难了。

第四个是税收政策，税收政策重点呼吁一下就是对于客户缴纳的不管是养老的资金还是保险费，个人收入所得税是税收扣除的基准，这对我们开放整个资金市场个人资金市场投向养老会有巨大的政策引导作用。

最后一个是有一个统一的监管，现在我们监管不会很多，我们真正是把银监会、证监会、民政这些机构都会纳入到监管，证监会你的资产证券等等一系列的问题，包括资金管理，统一监管机构这一块应该说是有一个监督作用。我们干了这么多年遇到了很多困难，总的来讲六个字我们要挖掘资源，整合我们社会的力量，通过资本连接资源、技术、品牌。整合难度很大，最后是新的投入配置。这是我们要挖掘、整合、配置，把这六个字做好这个事情才可以做好，今天非常感谢中国房地产报给我们这样的机会，谢谢大家！

贾康

财政部财政科学研究所所长 中国财政学会副会长兼秘书长

尊敬的曾会长，单总各位嘉宾媒体朋友大家好，很高兴利用这个机会把自己作为研究者有关于养老产业，养老社区发展中心公私合作伙伴机制国际上认为是非常值得重视和创新的所谓PPP机制，前一段时间我在这方面有一个初步的认识框架已经形成了有关部门上送的研究简报，我们的标题就是以PPP机制，这是公私合作伙伴的缩写。

中国正在快速进入老龄化社会，根据第二次全国人口普查2010年我国40岁以上已经达到1.78亿，占了全国老龄人口23.6%，全球唯一老龄人口超过一亿的国家而预计今后几十年这个老龄化还会明显的形成影响整个社会生活的重要因素。2050年60岁以上要达到31%左右，计划生育政策的实施都与这个有关，特别是由单身老年家庭的问题也会越来越突出，独生子女不说极端的情况很容易出现很难就近照顾老人这样的情况，出国了或者是在其他地方工作等等，我们的养老问题怎么随着银发潮的到来解决仅仅靠政府是不够的，一方面政府的财力在运营中有限，另外一方面还有庞大的人力投入也容易出现问题。

特别是延续政府为主的方式管理效率，这个绩效评价应该讲从方方面面的国际经验和我们自己现实生活中的观察来说都是偏低的，不可能延续政府主导的方式形成可持续高绩效，从各国情况看一个比较就是发展PPP这样的新机制，在中国以后应该是在多层次多样化有一种公私合作机制来应对银发潮这样的任务。

我们是想通过带有设想的框架所谓老年大学设计养老做一个案例上的情景假设。国内的老年大学的概念在80年代中期就出现了，比如说北京海淀区他们是比较早提出老年大学的概念，但是从字面上看是一样的，实质上我们提出的PPP概念构想还是有本质的区别的。我们所设想的老年大学不局限于老年人文化活动中心的功能，现在我们是把它定位于民政部门管理而专业化社会组织积极介入在运营中主办，吸引社会上有经验的投资者，民间资本也介入PPP机制完成它投资回报，但是有相对稳定中长期的资本才适合做这个事情。大家形成合力，进入这样的老年大学的机构养老老人他生活中的特色就是和养老休闲在一起有所谓终生学习的概念，也是社会上很多老年人特别是城镇区越来越接受的概念。

这里面有几个事情我简单汇报一下。第一我们认为政府在这里面做好规划以外还有公私合作模式下提供不动产资源，很多城市区域由于退二进三，由于小学、中学并校或者是撤销这些利用率不高或者是根本不在校舍，旧厂房这些都是存在的，包括一些像北京这样的人口总规模还是处于上升的中心城市也存在这一部分可利用的资源。这一方面一些闲置的不动产我们认为应该有政府积极把它调整到支持养老产业发展这方面来，有很多的校区合并还有其他拆迁等等都可以纳入规划。利用这些不动产资源吸引私人部门的力量，进行重新的设计、改造建设适合老年人居住和活动的场所。政府提供闲置资产基础上需要加强有关部门的协调配合，在电力、通信、供热、供水等方面都要一起形成一个降低民营资本运营成本，提高效率这样的前提条件。这是讲政府的角度。

第二我们认为要积极引导私人资本的加入，中国的民间资本，私人资本这些年来明显的雄厚起来壮大起来了，他们进一步开发各个门路的投资，取得回报的机会，有一些不是短期的投资偏好，愿意从事一些像BOT，TOT也包括PPP项目这样中长期的相对稳健的，跟政府合作这样的投资项目。这一种投资偏好主题我们现在越来越多注意到是在整个民间资本中间一个重要构成部分。如果有政府提供的土地等等资源吸引这样一些私人资本，他们来运用自己的资金力量来建设适合老年学习生活的交流场所就是硬件建设进一步把它具体化，政府的人员直接上马去做不是说不行，但是从筹资资金来说财政还是明显有限制的。特别是从管理运行来说政府人员到一线直接去做不如是由私人资本进来，他们怎么样取得回报，当然有一个合理回报形式的打造。通过PPP下面一些具体的模式以以后一定收取租金的渠道形成一部分现金流。另外也有政府给予适当的支持，如果带有细水长流的方式给予支持，他的有效供给能力显然明显的高于政府一次性把钱拿出来的模式，所谓PPP都是这样把政府当时的支出平滑化处理了。

这里面还有很多具体的其他配套的东西，在引进私人资本参与等方面这样的导向之下我们应该在一些管理的技术上面更多借鉴国际经验做中国自己的探索。我们也允许在这样的模式之下更有多样化的来回应一些需求，比如说进入老龄化养老机构和设施，各自的供给这有特殊需求的老人可以提出来诉求，也可以提供选择式多层次的供给，在一个社区里面这种供给不至于形成很大的矛盾，这有助于通过多样化的供给，多样化的需求来控制现金流的。监管也要鼓励规范化，因为带有公私合作这样的特点就不是简单的的等同于一般的私人投资运作，信息披露、接受公众监督等等都要有规范的章法。

第三层面我们还要积极的培育和引用一种特殊的所谓社会组织的作用，这种社会组织认为加入老年大学他得好处能不能发展以后等于是政府投资方还有这样一种更有正规性、独立性、自治性、志愿性这样的特征合在一起的，这样的运营主体类似于我们设想中的养老机构或者是社区这样的日常管理者。他得好处是通过这样的像公益性的偏向和综合，不是简单的把这样一个日常运营和商业运营划等号，而是带有特定的社会组织的追求，一个就是弥补政府和企业这两个角度不足来提供多元服务。

我们设想这样一些社会组织进来所谓专业化的优势就是建立国际经验，这在国际上已经有多年的探索，能不能借鉴国际的经验回到中国的现实弥补简单政府做或者是简单企业做都可能出现的问题，由它来中和一下，这种专业性的社会组织进一步就是可以补偿社会的失灵，完善养老体制同时弥补所谓政府失灵。它的主题是由专业水准的管理者下面要调度一些非盈利机构，志愿者组织他们的加入，在国际上这也是一个在PPP概念之下已经有相当丰富经验的模式。我们中国社会现在有大量的非营利组织和志愿者组织在涌现和强烈表达他们为社会付出的意愿，这样得好处进一步就是降低成本，提高服务效率。这些介入的自愿者组织应该有他们的汇报，但是一般要求不是那种简单的商业性标准，他们有他们另外的诉求也可以和其他的丰富形式组织在一起，比如说职业教育某一个阶段上参加实习，取得的就是一些津贴而不是工资。

前面有经验的人可以带他，而且这些志愿者组织是基金会带着他运营，降低成本同时可以提高服务效率，这是多年专业知识在这里如何渗透的状态，整合社会资源优化福利供给，老年人特别需要有人跟他沟通的，满足他多样化需求的，志愿者组织有这方面的偏好而且他愿意通过这种方式在一个相对规范形式之下并不是专职而是兼职参加这个活动的，在每一个具体时点上跟老人多样化需求很好的沟通，这都是作为PPP概念之下应该注重发展这些潜力。

我汇报了至少三个角度的主体，政府、企业、民间资本，还有带有公益性的主体，我们提出几个方面共同按照公私合作机制探索发展空间应该抓住这样的切入点。一是积极考察借鉴国内外类似的经验，我们在新西兰知道亚洲开发银行他们有这方面的意愿希望可以在中国一些城市举办具有开放探索性的老龄大学式的社区，欧美的经验开发银行也会组织专家沟通供我们借鉴。

二是我们积极培育我国本土的合乎资质可以形成公信力的机构，在这一方面当然也需要几方的互动，我们现在中央财政的角度实际上是有这样意愿的，应该加入这样的通盘的方案设施，利用这些资金起来一定的作用。

三是在运用中间利用财税的优惠给予支持，养老的园区、社区、机构等等财税方面的优惠当然包括必要的税收的减免优惠，也不排除在财政专项支持形势下给予专项的补助资金。

四是探索政府监督的机制，因为要考虑到这样的探索，这样的假想情景下有公信力的公众监督是有必要的，我们这样一些想法总体来说是带有探索性质，很高兴可以借用这个机会表达出来，希望大家提出意见，谢谢各位！

曾琦

全国老龄办主任助理

中国老龄产业协会副会长兼秘书长

尊敬的贾康所长，各位领导各位来宾、各位专家学者非常高兴出席第六届中国养老产业和养老社区高端论坛，代表中国老龄产业协会对论坛的召开表示祝贺。会议的主办方让我致辞，致欢迎辞，我觉得还是说一点实际的。我介绍一下中国老龄产业协会成立于2010年1月，是经国务院批准的国家级的行业性的社会组织。成立之后我们首先做的一件事情就是加强老龄产业的基础理论研究，于是我们在2010年8月汇同厦门大学开展了国家老龄产业发展规划课题研究，并且开展了国家老龄产业中长期发展规划的创制，经过两年多的工作分两个阶段。第一阶段是跟厦门大学合作，提出了规划的初稿。从2011年8月我们把这个初稿交给了国家发展改革委产业经济研究所，进行了第二阶段的深度研究。

今年2月份，我们以全国老龄工作委员会办公室的名义把这个征求意见稿印发了24个部委，这还有不是老龄委成员单位的相关部委比如说国土资源，比如说工信，比如说银监会等等，这意见已经汇集上来了课题组正在根据24个国家部委的意见对征求意见稿做进一步的修订、补充和完善。在适当的时候我们会提交到全国老龄工作委员会全体会议上进行讨论。至于最后是以国务院办公厅的名义还是以国务院的名义颁布，这由领导来决定。

因为我们已经取得了这样的阶段性的成果，所以我想就这个话题说几句给我的时间也不多，我就讲一点跟它有关的。党的十八大大家都注意到有22个字对老龄的表述，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业，然后在刚刚颁布经过重新修订的中华人民共和国老年人权益保障法中规定积极应对人口老龄化是国家的一项长期战略任务。国家要采取积极措施发展老龄产业，将老龄产业列入国家扶持行业目录，扶持和引导企业开发生产、经营适应老年人需要的用品和提供相关的服务。

如果要按照这个要求不管你是做养老服务的，还是做养老地产开发的都离不开今天的主题是资本金融，资本金融怎么跟养老市场对接，这个话题我觉得非常的重要。讨论它的也很有意义，一会儿贾所长和杨总，其他的专家会介绍到。我跟大家明确一个概念，什么是老龄产业？这个话题我们说了从1997年开始说到现在，众说不一，各种表述方式，我们这一次课题组对这个老龄产业的概念界定我们经过反复研究，现在提出这样的定义供大家研究，老龄产业是由企业、社会组织、个人根据市场需求提供的专门针对老年人的产品和服务的集合。这个概念最终成立还有待于商榷。由于各方面的原因，中国的老龄产业现在处于初期起步阶段。这个产业目前和中国的经济社会发展以及老龄事业发展的总体要求还十分不适应，和社会主义市场经济体制的要求也不适应，和老年人的实际需求还存在着很大差距。很多数据不在这里讲了，大家随时耳熟能详的一共占多少百分比，每一年递增多少这个不讲了。由于这样的原因，由于这么多不适应，大力推进老龄产业的发展构建社会主义和谐社会，保证国家经济社会发展提高人民生活水平都需要我们大力发展老龄产业。所以我们说它是市场经济条件下产业是市场经济条件下发展老龄事业的重要载体，是满足老年人多样化，多层次，多方面物质文化生活需要的重要路径，也是推动产业结构调整，转变发展方式，扩大内需的重要着力点。

因此，我们必须从人口老龄化趋势日益加剧的实际出发，站在社会主义现代化建设全局的战略高度，坚持运用社会化和产业化机制，全面推动老龄产业的持续健康发展，今天时间不多，我讲一下老龄产业发展的基础是什么？随着社会主义市场经济体制不断完善，老龄化进程的不断加快，庞大老年群体养老服务的需求日益增长，大力发展老龄产业正在逐步成为老龄工作的重要任务和客观要求。特别是到去年年底一亿9400万60岁以上的老年人口他们的购买能力正在逐步的增强，他们的消费理念正在逐步的转变，所以我们说老年人的消费市场具有广阔的增长潜力。

所以我们说虽然这个产业处于起步阶段，但是由于受到了全社会广泛的关注，由于我前面说的购买能力，消费观念因此我们说这个产业呈现了良好的发展势头，用这几个方面来作证我刚才说的为什么说呈现良好的发展势头，一个就是养老服务业在这几年得到了比较快的发展，民政部曾经出台过叫社会福利社会化这样的政策，这个政策实施以后我们养老服务的主题，所有制的形式，资金的来源，服务的对象更加的多元。投资规模和经营机制不断的创新，比如说国办民营，民办公助等等。举个例子，在1989年中国的养老机构床位的数量当时占老年人总人口的1%，这个床位供应数只占1%，到今天大家都知道我们现在是各类养老机构一共4万多所，我们有390万张床位，从1989年1%到2010年就提高到1.8%。我们预计到2015年就是十二五结束的时候养老床位供应比例应该是达到3%，这已经很快了。

这其中民办养老服务设施的发展很迅速，今天在座很多来宾都是做养老的，可能也有相当的比例参会嘉宾是民营资本在做养老。一些发达地区实际上已经开始了养老服务业市场化、产业化运作的积极探索，我们这么表述政府引导主题化，举办单位多元化，资金筹集多样化、城乡联动一体化这样的局面。政府通过资金补贴购买服务采取一些措施有利促进养老设施的发展，我们觉得这有利的促进在这里的表述其实还不够力，这种所谓的补贴是两个方面，一个是建设补贴，一个是运营补贴，根据经济水平的不同在各个区域、各个省补贴的量不一样。所以我个人认为还远远不够。还有一些省市现在目前民办养老服务设施的量已经接近或者是超过了公办国办的养老服务设施的数量。

第二方面养老地产或者是叫老年住宅这个业态在迅速的兴起，一些地方民间资本投入建设了大型的老年社区，正在不断的涌现，我现在还不能说它是好现象还是什么，先不给它定性，但是这个确实已经出现了。北京、上海、广州这些城市先后出现了一些所谓的多元化老年住宅社区这样特色的楼盘。这些供应我们说是满足了部分老年人对居住环境和居住设施的特殊需求。我们只能讲是部分，你为它有需求，有能力消费的你满足了他的需要。

第三方面老年旅游业保持良好的发展势头，正在逐渐的成为老龄产业中发展比较快、效益比较好、而且深受老年人欢迎的居住性产业。目前，老年游客我们调查了一下在旅行社国内游客占的比例是3、40%，我们所有旅游企业所开发的旅游线路中大概有60%到70%是适合老年人选择的旅游目的地或者是旅游路线。

所以我们认为老年旅游或者是银发游这个业态是老龄产业当中目前呈现出的发展速度比较快的一个行业。因为我们的旅行社开发这些适合老年人旅游的项目老年人是欢迎的，老年人辛辛苦苦工作一辈子终于有时间圆他年轻时间没有圆的梦，同时也有这样的实力，因为积蓄了多半辈子可以把自己兜里面的钱拿出来一点放在旅游上，我们对老年旅游业非常的看好，也非常的重视。所以跟大家通报一个情况，我们在这个月的31号到6月2号要在上海召开全国老年旅游产业发展促进研讨会。请全国老龄委的成员单位邀请我们19个省区市的旅游局的相关领导还有中旅等这些老总出席，还有旅游地产、养老地产、养生地产、异地度假等这种形式的人出席，研究它到底怎么更快更好的发展行业。

第四方面是老年用品业有了很大的发展，随着老年人收入水平的提高和老年人对生活质量的追求，老年人日常生活用品的设计研发和投入不断的增多，科技含量不断的增加，发展空间不断的扩大。我刚刚从广东回来，在广东顺德有一个广东设计城，云集了800个中国顶尖的工业设计师，更多的关注老年用品的或者是老年扶植用品或者是养老机构所必须使用的，适老化的设施设备的研发，因为顺德既是研发也是可以生产的，制造业非常的发达。因此我们讲老年用品业取得了长足的发展，我希望在座的做金融也好，还是做投资的也好你们应该关注这一块，在这个时点一亿9400万老人到底要的是什么，这是我们要思考的问题。你不要把他明天要的东西拿到今天来安排，更不要把他后天才可能消费的起的东西弄到今天来你来推进、投入，不是不投入但是你要注意把握时间的节奏，否则的话你只能是亏损，有可能是倒闭。

刚才讲了发展的基础，实际上是发展背景，我现在说目前存在什么问题，一个是和老年人实际需求存在的差距，和经济社会发展老龄事业发展总体要求不适应，表现在什么方面呢？主要在五个方面。

第一，这个产业发展规模不高，活力不强，另外有很多与市场体制不相适应的，在座有养老机构协会的我们所在地就是乐成集团搞的高端养老机构，现在国办、公办比如说北京第一福利院到第五福利院这是政府投资的，工作人员谁养的呢，事业单位，北京市民政局给发工资，当然收费低。你政府在讲大力推动老龄产业发展，希望民间资本你所提供的政策措施本身就有问题，这样的话限制了我们民间资本进入这个市场。体制不适应所以就造成了养老服务业发展的滞后，同时供需矛盾突出，供需矛盾突出这一点我们一定要客观的分析什么叫供需矛盾，不要盲目的认为现在就是供应不足，需求很大。注意什么需求很大，什么供应不足，居家养老，社区养老供应严重不足。机构养老什么机构养老供应不足呢，对老龄的失能的半失能的养老不足，对于150万大盘，60万大盘所谓养老住区这叫供大于求，已经泛滥了。已经快成灾了，谁搞这个谁就死定了，所以我想这是供需矛盾。

第二是扶持政策严重缺失，该有的没有，金融支持信贷没有，但是将来会有，我们正在全力推动出台这样的政策。这落实的还不到位，有的干脆就是一纸空文，所以现有的政策还难以落实。

第三老龄产业发展的市场环境还没有真正形成。企业、社会组织、个人这些都是市场主体的但是绝大多数目前还处于观望这样的阶段，还踌躇不觉，不敢迈步，特别是我们的央企更加谨慎，到底进不进，怎么进都在思考。

第四老龄产业发展资金来源渠道单一，资金投入相对不足，市场开发研究力度不够，所以需要这种论坛资本金融怎么样进入。

第五是我们老龄产业城乡和地区发展不统一，总而言之我们在思想认识上这种不统一，政府和社会，政府和企业目前老龄产业的政策或者是养老产业的政策还是处于碎片化状态没有一个体系，市场环境不完善，再加上我们有效消费水平能力低，什么叫有效消费水平呢，1亿9400万60岁以上老年人有20年代，30年代，40年代的，我们自己都有父母，每一天都跟他们相处应该会切身的感觉到他们有钱但是不花这个钱，不是因为有钱没有钱的问题，是消费理念的问题。所以这个问题是老龄产业发展很重要的客观因素。