山西省物业管理办法

山西省物业管理办法（共10篇）

山西省物业管理办法 篇1

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和 物业管理企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本条例所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 配套设施齐全的物业推行物业管理;配套设施不齐全的，由物业所在地人民政府、建设单位(或者公有住房出售单位)和公用企(事)业单位完善配套设施。

鼓励机关、企(事)业等单位推行物业管理。

第四条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市、区)人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业管理活动的有关工作。

第二章 业主和业主大会

第五条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利和义务按照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第六条 物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。

业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条 物业管理区域的划分应当遵循下列原则：

(一)方便居民的生活和工作;

(二)有利于对物业实施统一管理;

(三)有利于社区建设与管理。

第九条 有下列情形之一的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门可以将其确定为一个物业管理区域：

(一)属于独立封闭式小区的;

(二)处于同一街区或者位置相邻的;

(三)配套设施设备可以共享的;

(四)其他可以整治成一个物业管理区域的。根据前款第(二)、(三)、(四)项确定的物业管理区域，建筑物规模一般不小于3万平方米。

物业管理区域划分后，设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

第十条 物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明下列事项：

(一)物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积;

(二)共用设施设备情况;

(三)建设单位、产权单位;

(四)业主总户数、居住人口、产权构成比例;

(五)物业管理企业名称、管理时间。物业管理企业变更的，业主委员会应当及时向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案。

第十一条 在一个物业管理区域内，有下列情形之一的，业主、建设单位(或者公有住房出售单位)、物业管理企业均可以向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的报告：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的;

(二)房屋出售并交付使用的建筑面积不足50%，但自第一个业主入住之日起满2年的。

设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到报告之日起30日内，指导成立首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由业主直接推举产生的业主代表和建设单位(或者公有住房出售单位)组成。筹备组组成人员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十二条 筹备组负责下列筹备工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)提出业主大会议事规则和业主公约草案;

(三)登记和确认业主身份，核定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出业主委员会委员产生办法草案;

(五)其他准备工作。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款所列内容以书面形式在物业管理区域内公告。公告时间不少于7日。

第十三条 筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

第十四条 业主在首次业主大会会议上的投票权数由套(处)票和面积票组成，具体按照以下标准确定：

(一)住宅物业一套计10票，其建筑面积每满10平方米增加1票，不足10平方米的部分不计票数;

(二)非住宅物业一处计5票，其建筑面积每满10平方米增加一票，不足10平方米的部分不计票数。

业主在第二次及其以后的业主大会会议上的投票权数由业主大会议事规则规定。

第十五条 业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则、专项维修资金使用和续筹方案，选聘和解聘物业管理企业，应当经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

第十六条 一个物业管理区域内业主在300人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推举一名业主参加业主大会会议。被推举业主应当于参加业主大会会议7日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求推举业主的意见。凡需投票表决的事项，应当由推举业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见，由被推举业主收集并提交业主大会，作为投票时的表决意见。

被推举业主因故不能参加业主大会的，推举业主可以另外推举一名业主参加。

第十七条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。

业主委员会委员的人数应当是5至15人的单数，业主委员会任期为3至5年，可以连选连任。

召开业主委员会会议必须有过半数委员出席，所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。

第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门备案：

(一)业主大会成立的情况;

(二)业主大会议事规则;

(三)业主公约;

(四)业主委员会委员的基本情况。设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起7日内，协助业主委员会办理印章刻制等相关手续。

业主委员会换届、委员资格终止或者变更，应当重新备案。

第十九条 业主委员会认为有必要，或者有20%以上业主提议，可以变更业主委员会委员;变更业主委员会委员的，应当召开业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。

第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

(一)因物业转让、灭失等原因不再是本物业管理区域业主的;

(二)连续3次无故缺席业主委员会会议的;

(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(四)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(五)拒不履行业主义务的;

(六)因其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员应当自委员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。

第二十一条 业主大会、业主委员会应当按照国务院《物业管理条例》有关规定履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会委员不得在为本物业管理区域提供服务的物业管理企业中任职。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。业主大会、业主委员会作出的决定对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十二条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

第三章 物业管理企业

第二十三条 物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员，应当依法取得职业资格证书。

物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。

第二十四条 物业管理企业在物业管理活动中享有下列权利：

(一)根据法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业管理工作制度;

(二)根据物业服务合同实施物业管理，收取物业服务费用;

(三)选择专业性服务企业承担专项服务业务;

(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为;

(五)法律、法规规定的其他权利。物业管理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。

第二十五条 物业管理企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

(一)履行物业服务合同;

(二)接受业主、业主大会和业主委员会的监督;

(三)执行物业管理行业规范、服务标准;

(四)妥善保管物业有关资料;

(五)接受有关行政管理部门的监督管理;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第二十六条 物业管理企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起10日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手续，并退出该物业管理区域。

第四章 物业管理招标投标

第二十七条 前期物业管理招标人是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，依法提出招标项目、进行招标的建设单位。

物业管理招标人是依法提出招标项目、进行招标的业主或者业主大会。

物业管理投标人是响应物业管理招标、参加投标竞争的、具有相应物业管理企业资质的企业法人。

第二十八条 新建住宅物业的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模小于3万平方米的，经物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

业主、业主大会可以通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十九条 建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业管理的招标投标工作：

(一)现售商品房在现售30日前;

(二)预售商品房在取得商品房预售许可证前;

(三)非出售的新建物业在交付使用90日前。业主、业主大会通过招标投标方式选聘物业管理企业的，应当在物业服务合同期满前60日内或者合同解除之日起60日内，完成物业管理招标投标工作。

第三十条 评标由招标人代表和物业管理方面的专家组成的评标委员会负责。

依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关物业管理的技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3。

第三十一条 招标人应当当场宣布中标人，向中标人发送中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地设区的市、县(市、区)房地产行政主管部门提交招标投标情况的书面报告。

第三十二条 物业管理招标投标的具体程序按照国家有关规定执行。

山西省物业管理办法 篇2

关键词：物业管理法规与政策,教学改革

随着中国房地产业的快速发展, 物业管理行业越来越发展壮大, 已经成为新兴的朝阳产业。伴随着物业管理服务的市场化, 物业管理中涉及的法律主体十分广泛, 法律关系非常复杂, 因此, 物业管理法规与政策课程要求掌握的法律法规种类也非常多。除了要重点掌握物业管理条例、物权法, 还要掌握与物业管理相关的合同法、城市房地产管理法、招标投标法;物业管理企业资质管理办法、住宅室内装饰装修管理办法、物业服务收费管理办法、前期物业管理招标投标暂行办法等与物业管理活动密切相关的法律法规。 因此, 要在有限的课时内完成教学任务, 并使学生掌握且能在实际中灵活运用, 必须结合本科生的特点, 采取恰当的教学方法。

一、物业管理法规与政策课程传统教学模式存在的问题分析

“物业管理法规与政策”是我校物业管理专业的专业必修课, 是专业核心课程之一。通过本课程的学习, 要求学生熟悉物业管理中的有关法律法规和规章制度, 明确物业管理中的法律关系、法律行为和法律责任;掌握业主自治管理的内涵, 物业管理法律实务以及纠纷处理的方式和程序, 帮助学生维护自己在涉及有关物业管理事务中的合法权益, 以及提高学生就业后从事有关物业管理方面工作的业务水平。这是物业管理专业人才必备的素质, 但传统物业管理法规与政策课程的教学模式存在许多弊端, 难以适应物业管理活动所涉及的社会经济关系。 (1) 课堂教学采用封闭的理论教学的方式, 学生对现实社会经济环境, 对实际房地产经济活动缺乏感性认识, 学生实习时目的性差, 很难做到有的放矢地主动参与。 (2) 课堂教学中, 教师作为传授知识的主角, 把学生仅仅当成一个受教育者。学生被动接受教师所教的知识, 其主要目的是完成考试的任务。学生把学习的目的放在追求高分上, 而不是今后实际工作需求的, 陷入了记笔记—抄笔记 (甚至复印笔记) —考笔记—忘笔记的不良循环, 学生不主动参与, 这样的教学束缚了学生的思维, 难以培养其发现问题、分析问题、解决问题的能力, 社会适应性差。 (3) 教学手段落后, 基本上是单一的“黑板+ 粉笔”, 再加上教学内容主要以解释法律条文的为主, 教学内容缺乏生动性、实际性, 学生容易产生厌学情绪。 (4) 满堂灌教学, 重理论轻实践, 课堂上技能操作训练很少, 课后的社会实践更是缺乏, 学生只有理论知识, 但运用知识解决问题能力弱, 受不到法学思维和物业管理法律实务的基本训练, 难以培养自觉的法律意识, 很难达到课程教学目的。

综上所述, 我们必须以实际工作需要为前提, 根据物业管理专业执业素质不断变换的要求, 稳步推进教学改革, 培养出知识、能力、素质协调发展的能够满足时代发展需要的应用复合型人才。

二、物业管理法规与政策课程教学改革探索

1.拓展教学内容, 增加现实问题处理的内容。本课程总体设计思路是以物业管理专业相关工作任务和职业能力分析为依据确定课程目标, 设计课程内容, 以工作任务为线索构建任务引领型课程。课程结构以物业管理各主体的法律关系为主线, 主要是以物业管理的各个主体在物业管理活动中的权利与义务为核心组织内容, 重点简述物业服务公司、 业主、业主自治组织在物业管理中形成的法律关系、法律行为各个环节中的权利义务关系, 以及由于权利义务处理不当而引发的纠纷与解决方法。在教学过程中, 根据上述思路针对现实物业管理工作中物业公司于业主常见的物业纠纷, 采用讨论的方式与学生共同进行法律分析, 并提出解决问题的措施。以此来提高学生的学习兴趣, 增强学生解决实际问题的能力。

2.改革教学方法, 引用案例教学法。案例教学法是根据教学目的要求, 将已发生或将来可能发生的问题作为案例, 组织学生对案例进行调查、阅读分析、讨论交流研究活动, 提出各种解决问题的方案, 并对之进行论证说明, 促使学生加深对知识的理解, 从而提高其发现问题、分析问题和解决问题的能力。

物业管理法规与政策是一门实践性很强的学科, 与人们的生活密切相关, 物业管理法规与政策的教学仅仅依靠教师对一般理论和法律规范的讲授很难起到理想的效果, 在物业管理法规与政策教学中运用案例教学法, 能将干涩的物业管理法律知识和理论与经济活动中活生生的事例结合起来, 使学生更加直观地感受法律在生活中的运用, 从而更好地理解所学法律知识, 提高学生解决实际问题的能力。同时, 传统教学模式以教师为主, 学生往往没有参与到教学活动中, 导致很多学生对课堂教学没有积极性。运用案例教学法将法律知识和理论与现实生活有机联系起来, 教学过程中让学生积极参与对案例的讨论, 在师生互动的过程中激发学生的学习热情和兴趣。

3.改善教学手段, 运用现代教学手段。物业管理法规与政策课程教学内容不断拓宽, 而课时数量有限, 我们必须改变传统教学中一只笔、一本书、一块黑板就能完成教学的状态, 充分运用现代教学手段。运用多媒体课件组织教学, 运用大屏幕投影仪、录像带、网络视频等现代教学手段。现代教学手段的运用, 在有限的课堂时间中大大增加了课堂教学的信息量;在有限的课堂空间范围内, 扩大了学生的视野, 提高了学生的学习兴趣。

三、物业管理法规与政策考试改革探索

由于物业管理法规与政策课程实践性较强, 同时综合运用能力要求较高, 尤其在现实案例方面。以往在笔试测试中很难全面地测试学生对于法律法规的整体掌握情况, 只能考核其中的基本概念和理论, 很难考核出法律法规的现实运用情况;同时由于考试时间的限制, 即使有案例分析的考题, 也仅能就少数法规的一部分内容进行测试, 而且试题多偏重理论性, 不能较全面地考核学生对生活中的现实案例的综合分析和解决能力。因而有必要改变以往的考核方式, 变单一的笔试测试为笔试和案例分析相结合的方式, 结合本课程教学方法改革在教学过程中采用案例教学法, 在每个法律制度完成理论知识讲解后引用典型案例进行分析, 并要求学生撰写案例分析报告, 根据报告质量给予案例分析成绩, 这样既可以考核学生对于基本知识的掌握情况, 也能考核学生对于基本知识的综合运用情况, 同时提高学生的学习兴趣;也改变了学生突击学习、死记硬背的状况, 培养良好的学习习惯, 督促学生加强平时学习, 并且学会知识的应用, 全面系统地掌握房地产法律制度与政策的知识。使学生能更好地理解房地产法是如何在生活中产生作用的, 通过书面作业的形式还能起到对学生写作能力的培养。

因此, 建议课程考试采用笔试和案例分析相结合的方式进行。对于理论性较强的法律制度知识采用笔试测试, 仍采用闭卷考试方式, 重在基本知识掌握情况的考查;对于应用性较强的现实案例采用实训的方式, 即让学生结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学物业管理法规与政策知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告。考试成绩的构成包括以下三个方面: (1) 平时成绩占总成绩的20%, 由作业、出勤和课堂表现等综合评定。 (2) 案例分析成绩占总成绩的30%, 结合课堂所讨论的案例或者是学生自己感兴趣案例, 运用所学房地产法知识和理论进行分析、论证, 撰写案例分析报告, 根据报告质量和课堂参与情况给予案例分析成绩。 (3) 期末笔试成绩占总成绩的50%, 采取闭卷考试的方式进行。

参考文献

[1]柳易林, 黄蕾, 缪悦.《物业管理法规》课程教学改革探讨[J].中国电力教育, 2010, (9) .

[2]汤腊梅.房地产法规课程教学改革探讨[J].湖南城建高等专科学校学报, 2002, (9) .

索克物业:物业管理的行业标杆 篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

山西省物业管理办法 篇4

渭南市物价局渭南市住房城乡建设局

关于陕西省物业服务收费管理办法的补充通知

各县(市、区)物价局、住房和城乡建设局，各有关物业服务企业：

陕西省物价局、陕西省城乡建设厅下发的《陕西省物业服务收费管理办法》(陕价经发〔2011〕82号)(以下简称《办法》)已转发给你们，在运行一年的基础上，结合实际对我市有关物业服务收费、装修垃圾清运费、装修其间装修工人出入证件工本费及装修押金等问题补充通知如下，请贯彻执行。

一、物业服务收费实行政府指导价(不含实行酬金制的住宅和办公)，按照高层住宅不高于省定基准价、多层住宅按省定基准价上浮不超过40%、办公写字楼按省定基准价上浮不超过10%的规定标准执行。

二、装修垃圾清运费，业主(物业使用人)可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾，业主(物业使用人)也可以及时自行清运。业主委托物业企业清运的装修垃圾清运费，业主(物业使用人)应负担装修垃圾清运费。装修垃圾清运标准按每平方米(建筑面积)不超过2元计算。

三、出入证件工本费：在装修其间对装修工人实行证件管理或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，收取证件工本费。证件工本费不得超过5元/证。

四、装修押金：物业服务企业可向业主(物业使用人)或装修企业收取装修押金。装修押金标准以户为单位计，房屋建筑面积100平方米以下，押金不超过2000元；房屋建筑面积150平方米以下，押金不超过2500元；房屋建筑面积150平方米以上，押金不超过3000元。在装饰装修工程完成，第一个采暖期结束后15日内应当全额退回。装修期间如有损坏走廊、墙面、电梯、对讲门等公共设施的情况，其修复所需费用由损坏责任人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可在其装修押金中据实扣除，其余部分应如数退回。

山西省物业管理办法 篇5

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

2、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。A．详细规划图 B．分丘图 C．分幅图 D．宗地图

3、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。

A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式

B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼

C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行

4、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目__之比。

A．投资的资本价值 B．总开发成本 C．总开发价值 D．总投资额

5、当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以作为缴纳税费的依据。A：合同价 B：市场价 C：评估价 D：估算价

E：执行层的组织协调

6、国家实行保护耕地的制度。下列不属于耕地范围的是。A：新开垦荒地

B：轮歇地、草田轮作地 C：以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地 D：耕种3年以下的滩地和滩涂 E：房地产估价机构必须加盖公章

7、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。A：市场比较法 B：收益法 C：成本法

D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

8、我国城市规划法律体系的核心是__。A．《城市规划编制法》 B．《土地管理法》 C．《城市规划法》 D．《城市房地产法》

9、市场趋势的分析方法中，__就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来进行分析的方法。A．购买者意图调查法 B．销售人员意见综合法 C．专家意见法

D．时间序列分析法

10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B．廉租住房免征房产税

C．廉租住房的供应以实物配租为主

D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%

11、是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A：易受政策影响性 B：存在效益外溢和转移 C：适于进行长期投资 D：最高最佳使用性 E：借款合同

12、是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。A：房地产平面图

B：房地产有关证明和文件 C：房地产卡片

D：房地产权属账册 E：执行层的组织协调

13、住房公积金的本质属性是__。A．奖金 B．津贴 C．贷款 D．工资

14、直线趋势法公式中的常数a、b是由__决定的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的未来价格资料 C．房地产的现时价格资料 D．估价人员选取的价格资料

15、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施 B：土地的形状

C：组合完成的功能 D：立体空间

E：工业用地的监测点评估价格

16、某大厦总建筑面积10 000 ㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240 ㎡如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。A：2．4％ B：3．O％ C：3．8％ D：7．2％

E：工业用地的监测点评估价格

17、主要是在会计中使用的价值概念是__。A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值

18、全民所有制企业投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须向人民政府土地管理部门提出用地申请，方可使用。A：区级 B：省级 C：县级 D：市级

E：执行层的组织协调

19、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。A．4000 B．5000 C．6000 D．9000 20、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为__。A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

21、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：工业用地的监测点评估价格

22、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房

E：房地产估价机构必须加盖公章

23、对达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷实施行政裁决的可以是__。A．县级以上地方人民政府

B．县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

C．县级以上地方人民政府或县级以上人民政府房屋拆迁管理部门 D．市级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门

24、在价值工程中，价值的定义为。A：价值=费用／功能 B：费用=功能／价值 C：价值=功能／费用 D：价值=功能×费用 E：执行层的组织协调

25、下列关于贷款担保的说法，错误的是__。

A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证

B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况

C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还 D．贷款有保证、抵押、质押三种形式

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。A．线条图 B．散点图

C．网络计划技术 D．统筹法 E．抛物线

2、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题)A：64 B：96 C：160 D：224 E：执行层的组织协调

3、长期趋势法的作用主要有。

A：用于收益法中预测未来的租金、空置率等

B：用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C：用于成本法计算重置价格

D：用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E：用来填补某些房地产历史资料的缺乏

4、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

5、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。A．居委会 B．房管局

C．房地产开发商 D．土地管理部门

6、以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是__。A．城市基础设施 B．经济适用住房 C．商品住宅 D．社区小学

7、住房置业担保公司的实有资本以为主。A：政府预算资助 B：资产划拨

C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资

8、在我国，__是不属于拥有强制拍卖权的国家机关。A．法院 B．检察院 C．海关 D．军队

9、某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是__元。A．1469 B．1320 C．1856 D．2789

10、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况

B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局

D．社区和城市发展形态

11、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A．《中华人民共和国仲裁法》 B．《中华人民共和国宪法》 C．《中华人民共和国土地管理法》 D．《中华人民共和国土地使用法》 E．《中华人民共和国民法通则》

12、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为（）年。A．38 B．42 C．58 D．60

13、能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是。A：地籍图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

14、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日

15、《城市房地产转让管理规定》中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以__作为缴纳税费的依据。A．市场价格 B．评估的价格 C．申报价格和市场价格的加权平均 D．申报价格和评估的价格的加权平均

16、某商品房合同约定建筑面积100，产权登记的建筑面积107，该商品房的面积误差比是。A：2％ B：4％ C：7％ D：9％

E：执行层的组织协调

17、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为= 1500万元，=1800万元，=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，=910万元，=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是

(2007年试题)A：乙＜丙＜甲 B：甲＜乙＜丙 C：丙＜甲＜乙 D：乙＜甲＜丙 E：借款合同

18、不属于通风施工图纸类别的是__。A．平面图 B．剖面图 C．系统图 D．分部图

19、开发商对投标人进行资格审查时应考虑__方面。A．企业注册证明和技术等级 B．主要施工经历 C．技术力量简况

D．施工机械设备简况 E．存在拒工的承建项目

20、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为__元。A．2363.64 B．2600.00 C．3818.18 D．4200.00

21、抵押权人包括。

A：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 B：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的法人 C：接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的其他组织

D：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

E：将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织

22、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点

23、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。A：自然特征 B：细分市场

C：人口密度的大小

D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域

24、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权。A：属于房地产开发企业 B：属于业主共有

C：属于物业服务企业

D：归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定 E：执行层的组织协调

山西省物业管理办法 篇6

《物业管理条例》中定义物业管理的概念为：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2)物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3)物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5)物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建”文明小区”、”安全小区”、”卫生小区”建设结合起来，创造”整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

（一）常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：（1）房屋建筑主体的管理；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）保安管理；（6）消防管理；（7）车辆道路管理；（8）公众代办性质的服务。

（二）针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：（1）日常生活类；（2）商业服务类；（3）文化、教育、卫生、体育类；（4）金融服务类；（5）经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

（三）委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第二、第三类

山西省物业管理办法 篇7

1 理顺关系, 建立健全物业管理机制体制

小区的物业管理工作是各级政府、相关职能部门和社区的基本职责之一, 强化物业管理机制体制建设, 确保物业管理工作有序推进、务实开展。一是强化落实政府、部门权责协同联动作用, 理顺市、属地政府、行业主管部门以及相关职能部门、社区的相互关系, 建立“两级政府, 三级管理, 镇区联动, 条块结合, 以块为主”的物业管理新体制, 形成职能分明, 权责清晰, 关系明确, 保障有力的物业管理网络, 为全市物业管理工作有效开展奠定坚实的组织基础。二是强化行业主管部门职能作用, 建立完善物业管理行业法规体系, 对已出台的有关文件规定狠抓落实到位, 切实维护物业服务企业、业主的合法权益, 推进行业发展的规范化建设。今年, 我市将制定《高邮市住宅专项维修资金管理办法》, 加强对我市住宅专项维修资金的归集和使用管理, 保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用, 维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。三是发挥政府主导作用, 构建物业管理“扩面提质”所需的资金投入保障机制。主要是围绕老旧住宅小区经综合整治实行基本物业管理, 采取自筹加政府贴补的资金保障系统, 确保物业服务所需开支。

2 加强监管, 提高物业管理规范化程度

一是大力开展物业管理市场清理整顿, 切实维护物业管理市场秩序。整顿和规范物业管理市场秩序, 是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。要结合房地产市场秩序整顿, 按照标本兼治、重在治本的原则, 采取有力措施, 抓好物业管理市场的整顿和规范工作。加大物业管理招投标和议标行政监管的力度, 强化履约保证金制度、前期贴补三项费用的执行落实, 严格物业服务企业的市场准入与退出。对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业, 清理整顿, 限期整改。对不具备条件的不能进入市场, 管理服务不规范的要清理淘汰, 二是完善企业信用体系建设, 推进诚信管理科学化, 规范企业经营行为。完善企业诚信档案, 将企业的基本信息、优良和不良信息在网上公示, 将以前资质年检制度改为诚信档案管理制度, 使年检制度为动态化、常态化管理。完善建项目经理岗位资格管理制度, 设定项目经理的任职资格条件, 建立“年度积分”考核制度, 并实行网上对项目经理的优良和不良记录公示。重点抓好项目经理岗位跟踪管理工作, 建立完善项目经理网上公示制度。通过对企业和项目管理人员的监督, 规范企业服务行为, 提升我市物业服务整体水平。三是加强业主大会和业主委员会建设, 推进物业管理市场化进程。物业管理水平的提高, 物业管理事业的发展, 很重要的一个前提是要有一个开放的市场, 有一个能够公平竞争的市场环境。加大业主委员会成立的指导力度, 强化业主委员会和社区的职能作用的发挥, 形成物业管理双向选择的市场竞争机制, 推进物业管理市场化进程, 促进物业服务水平的提高和行业发展。四是要完善投诉举报制度。完善物业管理纠纷调处机制, 对群众的投诉和举报, 限时查处和答复, 切实将矛盾、问题的解决落到实处, 有效提高业主的满意度, 杜绝推诿扯皮现象。同时, 加强物业服务的“分等定级, 质价相符”的贯彻执行, 加强对物业管理收费行为的指导监督, 引导物业服务企业不断提高服务质量。

3 加快推进, 不断改善老旧住宅小区居住环境

围绕城区环境综合整治, 加快老旧住宅小区整治改造步伐, 实行基本物业管理, 依据《市政府办公室关于加强我市老旧住宅小区物业管理工作的意见》, 指导高邮镇人民政府, 市经济开发区、城南经济新区管委会有计划、有步骤地成立社区物业服务中心, 逐步推进我市老旧住宅小区实行基本物业管理。根据市政府2012年“城建十大类重点工程”第六类“民生工程”工作任务的要求, 以玉带园 (府一、府二) 住宅小区综合整治实行基本物业管理的目标任务, 参与到该老小区整治改造工作当中, 实行全过程跟踪管理和服务, 制订详实的物业管理方案, 并加强对业主委员会组建工作的指导, 通过召开业主大会根据业主的意愿可选择专业化服务、准物业服务或业主自治管理等模式实行基本物业管理。同时针对目前居民“花钱买服务”意识淡薄等问题, 加大宣传引导力度, 通过整治前后鲜明对比, 让广大居民珍惜、爱护整治成果。只有更好有效地实行建设与管理的衔接, 建立健全长效管理机制, 并为推进长效管理营造良好的舆论氛围, 使我市老旧住宅小区的物业服务达到满意的成效, 为推进全市物业管理“扩面提质”, 全面改善老旧住宅小区居住环境, 发挥典型示范作用。

4 重德守诚, 努力塑造文明敬业的物服行业形象

物业管理服务水平的高低直接关系到广大业主的生活居住质量, 而行风的好与坏又直接影响到物业服务行业的整体形象。应当明确, 我们的目标就是塑造物服行业在社会公众心目中是一个“重德守诚, 文明敬业”的形象。全市各物业服务企业重视和狠抓物业服务行业作风建设, 坚持“两手抓”, 要一手抓教育, 一手抓管理, 认认真真抓、实实在在抓、持之以恒抓。通过全行业物业人的共同努力, 物服行业一定能够成为名副其实的文明行业。树立诚信经营的理念, 诚信是企业的生命, 是企业发展基石。打造阳光物业, 严格按照物业服务合同约定, 主动公开服务内容和标准及收费内容和标准, 自觉接受业主监督, 以优质的服务取信于民。树立良好形象, 做到文明用语、耐心细致、体贴周到。牢固树立品牌意识、责任意识、竞争意识、忧患意识和积极进取意识, 使企业资质升级数、管理上档次和服务上水平, 建立现代企业制度。突出以服务内容、服务标准、职业道德、诚信观念等内容的学习教育, 引导物业管理从业人员加强作风养成, 改进服务方式, 提高服务水平。正确树立眼前与长远利益的关系, 接管项目时, 不得随意降低价格和恶意竞争, 物业服务实际工作中, 不得降低成本和使用年龄偏大人员。以诚信、规范和优质的品牌企业形象促进全市整个物业管理行业健康发展。

5 加快行业全员培训, 支持物协开展工作

物业管理新明星 篇8

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园 ，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。

山西省物业管理办法 篇9

1辈缓瞎娣兜牟僮餍形

（1）不熟悉机器设备的操作方法；

（2）不按规定配置安全防护器具；

（3）体力或智力不足，仍勉强工作；

（4）不按安全工作方法工作；

（5）注意力不集中；

（6）工作中玩忽职守，

2辈话踩的工作场所

（1）设备未设安全防护装置；

（2）设备陈旧，未实施日常及定期维护与保养；

（3）未给操作人员提供个人防护用品；

（4）场所未设置适当的照明、通风、消防设备；

（5）场地不清洁，危险品乱堆放；

（6）安全设施失效，未作定期检查。

（二）运行安全管理

1备据劳动局规定，对技术工种的工人进行技术考核，持操作证才能上岗；

2惫こ滩扛骷际醢嘧樯栌邪踩员，负责检查安全运行情况；

3备据安全规程制定各工种的操作安全规程；

4奔忧堪踩教育，在处理危险设备检修时工程师应亲自到场；

5倍砸瞧鳌⒁潜怼⒈O辗У龋必须定期送有关部门校检；

6币兹家妆物品须妥善管理；

7敝匾机房、中控室应严禁非工作人员入内；

8奔际跎璞覆恪⒒房、配电室、中控室的钥匙应由专人保管；

9辈僮鞒∷严禁吸烟；

10倍ㄆ诙栽惫そ行安全考核；

11倍酝獾ノ还ぷ魅嗽币灿进行安全管理，签订安全协议书，在施工上进行检查、督导，以免事故的发生；

12倍愿呖兆饕导巴馇角逑此用吊架、吊篮要定期检查吊绳，确保安全；

13北芾鬃爸帽匦朐谟昙厩敖行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆；

14倍愿髋浔干枋┑慕拥厣枋┮定期检查保养，接地电阻值应符合规范的要求；

15甭ビ钅诮行电、气焊操作，必须取得动火证；

16蔽操作者提供完备的个人防护装备并督导其正确使用；

17惫ぷ鞒∷应随时清理以防止危害事故的发生；

18敝贫ò踩运行手册及奖惩规定；

19鼻炕对运行操作人员的技术培训，学习和掌握设备原理、结构、性能、使用、维护、修理及安全等方面的知识、技能；

20蹦舛ㄉ璞冈诵泄芾淼闹贫龋包括：设备运行操作规程、设备维护规程、岗位责任规程、交接班制度、运行巡检制度等，

浅析物业管理欠费原因及解决办法 篇10

关键词：物业管理欠费原因解决办法沟通交流

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，物业管理企业的主要收入来源为物业管理费。

一、物业管理费的重要性

物业管理企业营业收入的构成中物业管理费用约占70%以上，有些物业管理企业甚至高达90%以上。如果物业管理服务费、本体维修基金不能及时到位，不仅会影响物业管理企业的经济效益，更重要的是制约了物业管理水平的提高，妨碍了物业管理工作的正常开展。

因此，如何提高收款率已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈，如何解决物业管理欠费问题也正成为业内普遍关注的问题。

物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为。这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的，因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁交费”。

二、欠费原因

通过对物业行业和多家物业管理企业的调研，我们认为业主拒交或欠交物业管理服务费的主要原因为：

1、业主对物业管理的认识不够

由于业主对物业管理的认识相对肤浅，单只停留在保洁、保安、绿化等相对表象话的任务上，缺乏对物业管理也是一种消费，物业管理可以实现业主的物业保值和增值的正确认识，因此在现实生活中双方的矛盾和分歧无时不在，业主希望得到好的物业服务，却只愿付很少的钱；物业企业没有资金来源，无法提供更好的服务，如此一来变成恶性循环。

2、业主对物业管理服务不尽满意

在实际的管理服务中，由于物业管理公司没有及时、妥善地处理业主提出的一些问题，抑或对所处理事件没有及时反馈或告知，甚至服务态度不好、服务不到位，均导致部分业主认为物业企业所提供的服务与缴纳的物业管理费质价“不等”，因而拒交物业管理费。

3、小区设计、工程施工质量遗留问题

由于开发商的原因，小区开发过程中，因设计、施工等造成工程质量遗留问题往往是住户不肯交费的另一个主要原因。例如：屋面、阳台漏水、有的部位在防水设计、施工、使用时欠妥，排污管水平铺设过长，造成严重堵塞等问题。业主或不知道或嫌太麻烦，本应该找开发商进行交涉、处理这些问题，而往往把一肚子怨气撒在身边的物业管理企业身上。一旦问题解决不了，就拒交物业管理费。

4、开发商销售承诺没有兑现

由于业主对開发商不履行售房时的承诺，如：特定承诺，减免管理费等等不满而引发的纠纷。在业主入住后，采用拒交物业管理费和供暖费等方式，表达自己的不满。

5、少有部分业主当时为了投资购买房产而久未居住或租售，经营不善撤离小区，为了贪图小利而躲避、逃避缴纳物业管理费。由于业主联系不到，加上追收力度不够，致使有些欠费达到了数年之久，部分甚至已过诉讼时效。

三、解决办法

针对上述物业管理费收费难的成因，通过实际工作经验，我们认为有几条解决办法：

1﹑不断提高服务质量和效率，寓管理于服务中

物业管理关系到千家万户，物业管理水平的高低，不仅对小区的整体环境相当重要，而且直接影响到业主和物业管理公司的自身利益。严格执行公司IS9001质量认证体系，确保物业管理更加规范化，让业主从心里觉得深业物业很规范，深业物业的员工很有素质，从而使业主认同我们所提供的每一项服务，得到业主普遍认同，才能消除业主对交纳管理费的不满情绪，为解决收费难问题创造良好的条件。

2﹑加强正面的宣传和引导

坚持在日常的物业管理小区中利用公告栏、宣传栏中向业主进行宣传、引导，让业主知道：根据物业管理合同，交纳物业管理费用是每一个业主的法定义务。一部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业管理公司的钱，对交费的业主也是不公平的。长此以往，势必影响小区的正常维修、养护、运行、管理，造成小区环境变差，物业贬值，最终利益受到损害的还是小区全体业主。

3﹑建立健全收费跟踪机制

往常，我们采取的最主要的追收方式是定期发放催收通知单或电话联络。实践证明，这对于空置或联系不到业主的房产，意义似乎不大。如何更有效地保证管理费的及时回笼呢？

1）定期检查落实收款率，了解欠费原因，责任到人，跟踪追收情况，直至问题解决。

2）密切注意欠费的时效性。尽可能让欠费户有对欠费的确认单据，并保存完整。

3）对长期空置或联系不到业主的房产，可采用在其门上贴上“催款通知单”，并拍照的办法，保留追收的证据。注意在拍照的过程中，一定要字迹清楚可见，并有房号、催收时间、催收人。

4）对于法院查封的房产，应尽快同法院执行庭执行法官取得联系。函件告之所查封房产欠我司物业管理费等费用情况，并签收。通过立案等程序，争取在该房产处理时，能够最大限度地保护我们权益。

4、 强化法制观念，通过法律手段，维护自身的合法权益

加大应收款追收力度，全面清理历史遗留账款。可以房产档案科，查询欠费房产权情况、抵押、拍卖情况以及去工商局查询公司注册、吊销、注册、注销、年检等情况，在法律顾问磋商后，对有些业主采用发律师函后主动与业主联系，经过反复多次商议。或对于长期空置，联系不到业主或多次商谈未果的欠费大户，在其房产尚在的情况下，可采取法律诉讼，保护我们的权益。实践证明，通过法律手段，加大物业管理力度，是解决收费难的又一种行之有效的方法。

5、要有强烈的工作责任心和锲而不舍的工作态度

欠款的追收是件十分挠头的事情。这不仅要求我们的员工具有良好的物业管理知识，熟悉相关的法律法规，还应充分了解欠费户的情况及欠费原因，才能保证在处理问题的过程中灵机应变，做到有理、有利、有节。也许在我们双方接触的过程中，经常会遇到不礼貌的语言，受到不公正的待遇，但我们动之于情，晓之于理，“寸土必争”，百折不挠，一次不行两次，两次不行三次……直至问题解决。

四、结束语

综上，从物业管理企业与业主的博弈中可以看出，物业管理人员与业主之间缺少的是相互理解和尊重，而相互尊重和理解是建立在良好的沟通交流的基础之上的，在收费过程中物业管理人员出现生、冷、硬的工作态度，加之与业主的沟通、交流不够，直接导致业主因对物业公司有意见或是因为沟通不畅与物业管理企业产生误会而不愿交纳物业费的情形发生。另一种情况是，在很多情况下业主发现问题之后并不知道应该去找谁解决，因而消极的通过拖欠物业费的方法来达到解决问题的目的。所以物业管理企业应在加强与业主沟通的前提下，善于与业主沟通交流，根据实际情况帮助他们分析问题的实质，告诉他们遇到问题究竟应该找谁，使他们能够真正及时有效地解决问题。

参考文献：

[1]杨承志.物业管理欠费原因分析及解决建议[J].中国物业管理，2006.3.

[2]冯胜利.物业管理收费中存在的问题及解决办法[J].现在物业，2007.1