关于无物业管理住宅区综合治理的思考

关于无物业管理住宅区综合治理的思考（精选11篇）

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇1

关于HHHH城区无物业管理

住宅区综合治理的思考

HHHHH区政府2005年下发了《关于印发HHHHH区全面加强城乡环境综合整治年工作实施方案的通知》，由此展开了全区无物业管理住宅区的综合治理的民生工程。目的在于保持我区的“YYY先进卫生城区”的荣誉，进一步巩固以往城市住宅区环境卫生的治理整顿成果，整治居民区楼院，强化城市管理，加强社区自治管理，完善城市功能，为广大住户创造整洁、文明、安全、舒适的居住和生活环境，现对全区城市住宅区无物业管理的住宅区综合整治工作做进一步探讨。

一、我区无物业管理住宅区综合治理现状

为落实区政府关于城市环境综合整治的文件精神，以构建和谐HHHH为目标，以未实施物业管理的居民住宅区以及驻军部队家属居住的楼院、街巷等专项整治为重点，标本兼治。HHHHH区房产局做为整治居民区环境工作的牵头单位，协调区综合执法局、爱卫办、各街道办事处等部门，采取有利措施，调动驻军部队、各产权单位、相关部门以及广大城市居民的积极性，对城市居民区环境管理工作薄弱环节，进行彻底整治，改善城市居民的居住、生活环境和城区面貌，实现城市住宅区环境的规范化、科学化、法制化管理。自2005年开始，按区域分步骤、分街道，实施了无物业管理住宅区软硬覆盖、安装护栏和楼院绿化等综合治理工作。

2005年投资25万元，对迎春街、向阳街西一巷实施治理，治 1

理面积0.5万平方米。

2006年区财力投资63万元，实际投资78万元。对得胜街道黄金街实施了综合治理，治理面积0.7万平方米。

2007年投资80万元，对得胜街道的迎春街南三巷、九三路西四巷实施综合治理，治理面积1万平方米；对无物业住宅区8.5万平方米绿地实施改造，栽种各类苗木10万余株。

2008年投资97万元，对立新街、向阳街西二巷实施综合治理，治理面积1.5万平方米。

2009年投资123.7万元，对向阳街西二巷二期、靠山街、博爱街和横山街实施综合治理，治理面积1.2万平方米。

2010年投资218万元，其中：区财力105万元，登峰街道投资113万元。对登峰街道和顺社区实施了花卉社区治理改造，改造面积2.5万平方米。

2010年将投资100万元，对育慧街、一道街、理改造，治理面积近1.5万余平方米。

2011年计划投资80万元对育慧街二期、民康街和黄河路95号等三个地段实施综合治理，治理面积0.6万平方米。

2011年投资330万元，对光荣街道民主街日式住宅区实施了室外下水配套、供热配套和软硬覆盖等综合治理改造工程，改造面积1.7万平方米，进一步完善了日式住宅房屋的使用功能。

七年时间，共计区财力投资883.7万元，实际投资1009.7万元，实施软硬覆盖8.3万平方米；绿地改造8.8万平方米。

通过实施无物业管理住宅区的综合治理工程，改变了旧区脏乱

差的居住环境，使旧有住宅区面貌进一步更新，城区居民居住环境更加整洁、舒适，受到了城区广大居民的一致好评，纷纷到区政府送来感谢信和锦旗，表达城区无物业管理住宅区居民对政府实施民心工程的感激之情。

二、未实施综合治理旧有住宅区3—5年初步整体规划

HHHHH区城市住宅区无物业管理的旧有住宅区和驻军部队家属区，仍存在乱搭乱建、乱堆乱放杂物、住宅环境脏乱差的现象，应进一步加大区财力投资，继续由房产局牵头实施旧有住宅区综合治理的民生工程。

初步统计，我区未实施物业管理需综合治理的旧有住宅区的面积为11.9万余平方米，其中：驻军部队家属区约8万平方米。大致分布在横山街、顺山街、育慧街、新开街、长江路南二、五巷等区域，需投资约1800万元。采取分阶段、分街道和分地段的方法，用3—5年时间，完成全区无物业管理的旧有住宅区以花卉社区建设为主的软硬覆盖、半封闭、庭院灯、楼道感应灯、安全护栏和楼宇安全门等综合治理工程。

五年计划：

2012年投资380万元，完成民主街二期和九三路、新开街、大华街等2.5万平方米综合治理工程。

2013年投资315万元，完成民主街三期、顺山街（四三○九）

2.1万平方米综合治理工程。

2014年投资420万元，完成民主街四期、横山街2.8万平方米综合治理工程。

2015年投资225万元，完成民主街五期、长江路南二、五巷

1.5万平方米综合治理工程。

2016年投资450万元，完成民主街六期、育慧街3万平方米综合治理工程。

三、对住宅区综合治理责任分工和后续管理的建议

为巩固无物业管理住宅区的治理成果，营造一个环境整洁、管理有序、安全舒适、群众满意的生活环境。分清责任和健全后续的管理机制十分重要，否则，政府投资改造的住宅环境得不到有效保障。几点建议：

（一）房产局为综合治理工作的牵头单位，协调区综合执法局、爱卫办、各街道等部门，做好宣传、动员部署，达到家喻户晓，自觉清理的目的。

（二）对治理的地段，由所在的街道和综合执法所，负责前期乱搭乱建、乱堆乱放杂物的楼院清理，为实施综合治理改造做好前期准备。

（三）财政部门根据审核后的工程造价资金额，按照5：3：2的比例，分3年时间拨付工程款，从而减轻区财力不足的问题。

（四）无物业管理住宅区的绿地由HHHH房屋经营公司实施日常养护，并根据改造后小区的情况分别实施一级养护和二级养护，每年的养护费用由区财力投资。

（五）HHHH房屋经营公司负责对无物业管理住宅区的方砖步道塌陷、道路破损的修补和住宅楼道感应灯的安装维修，财政部门按照工程造价资金额，拨付工程款。

（六）区财力投资，由城建部门负责住宅楼院庭院灯施工。

（七）区财力投资，由公安部门牵头，负责住宅楼宇安全门维修、安装。

（八）建立健全旧有住宅区的管理机制，按照属地化管理的模式，由街道社区和综合执法所负责改造后住宅区域软硬覆盖、安全门、庭院灯和楼道感应灯的看护责任，并将看护责任的落实情况，纳入街道“两增一保”考核范围。

只有加大城区旧有住宅区的综合治理的力度和资金投入，强化各部门责任，落实责任制，建立健全无物业管理住宅区的管理机制，才能达到HHHHH区城区旧有住宅区的居住环境有效改善，达到惠民、利民和为民的政府形象，提高居民的居住和生活质量。同时，努力创建HHHHH区优美、和谐、文明的旅游名城。

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇2

一、提升物业服务品质

目前, 物业管理行业进入了新的发展时期, 即行业的转型升级时期, 这对物业企业的服务提出了更高要求。物业企业要想在激烈的竞争中处于优势地位, 必须在服务上有所突破, 全面提高物业服务品质。物业企业的服务要以业主需求为导向, 主动服务, 服务标准始终高于业主的需求标准。根据业主的需求变化调整服务内容, 始终以顾客满意为宗旨, 想业主之所想, 急业主之所急, 以专业的服务水平让业主信服, 以亲切的服务态度、高度的责任心和良好的敬业精神感化业主。对此一些物业企业提出了全新的服务理念, 如碧桂园物业首先提出了高端物业服务的理念:承诺以客户高兴为中心, 全程做到跑步服务、微笑服务、马上服务, 从业主满意、品牌、经营方面不断提升和发展;让业主能充分感受到尊重和愉悦, 在园区享受到专业、体贴的精细服务;将业主放在心上, 充满自豪感和满足感, 愿意自觉、长期、稳定地提供服务。一些物业企业以客户满意为导向, 在提高客户满意度的基础上, 创新管理机制, 依托服务平台, 以为业主的衣食住行服务为核心, 构筑社区服务体系, 使业主的生活品质得到了提升, 树立了物业服务在业主心中的良好形象, 让业主愿意接纳物业。关注业主的生活品质, 多角度、全方位进行物业服务, 注重人文关怀、文化建设和情感交流, 全面提升物业服务品质, 使业主逐渐理解物业、认可物业并积极配合物业的工作, 从而改善物业企业的生存环境。

二、拓展物业服务范围

目前, 住宅的物业服务多数靠简单的手工操作完成。近年来, 随着人工和物料成本的上升, 物业服务成本不断提高, 而物业费十几年没有变化, 尽管各部门对物业费的上调做了相关的努力, 但由于种种原因, 物业费全面上调仍是难题。成本上升, 服务费收入不变, 物业企业的生存和发展变得越来越艰难。对于物业企业而言, 仅依靠物业费为主营收入已经很难维持企业的正常运营。多数物业项目在经营上没有突破, 成本增长迅速, 盈利能力提升缓慢, 大大降低了物业企业的利润, 增加了企业经营运作的困难, 狭窄的运营和盈利空间极大地影响了物业企业的发展, 从而使住宅物业的生存面临巨大的挑战。一些企业主动退出物业管理小区, 从而带来了很多社会问题。不论从行业企业的发展或社会影响而言, 解决物业管理的现有难题都是至关重要的。一方面应呼吁出台相关政策, 另一方面企业应通过各种途径, 拓宽物业经营范围, 进行企业的自救, 改善其艰难的生存现状。物业企业要在做好物业保洁、绿化、安全、设备维修四项基础服务的同时, 将业务范围纵向延伸至房地产开发前期、中期和后期的各项业务, 如规划前期的设备选用顾问、项目中期的招商营销策划、项目后期的尾盘销售等。随着人们生活水平的不断提高, 业主对物业的需求也不断提高, 物业除了基础服务外, 可横向延伸涵盖家政服务、商品零售服务、养老服务、电子商务、房屋中介服务及旅游、教育、金融、保险等日常生活的便捷服务需求领域, 为业主提供个性化的服务。物业可以为业主提供一站式的周到、细致、全方位的服务, 做业主的生活管家, 让业主感受到物业服务所带来的安全、便捷和舒适, 同时可增加物业企业的收入。

三、在物业服务中注入科技力量

近年来, 物业服务工作中引入了一些现代化设备, 部分工作采用机器劳动代替手工操作, 但在住宅物业上并没有实质性的突破。住宅物业服务很大程度上仍依靠手工操作完成, 如住宅物业保洁工作, 较少采用现代化的清扫设备, 多靠大量的人工手工操作完成;一些普通住宅的保安工作也是多依靠人力来完成巡逻和执勤;小区的车辆管理、收费管理、环境绿化、垃圾清理等也多是手工操作。住宅物业服务技术含量不高, 手工操作较多, 劳动耗时较长, 效率偏低。大量人工成本的支出使物业企业利润极低, 这无疑增加了企业生存和发展的压力。为了改变物业服务现状, 减少人员成本支出, 提高物业服务的整体收入, 需要在传统的物业服务中增加技术含量, 从而提高物业服务水平, 减少物业服务时间, 为企业创造更多的利润。随着智能建筑的发展, 应逐步引进高科技产品来进行技术改造和物业设备的更新, 如采用先进的设备设施自动控制系统、区域的安全监控系统、车辆识别系统等, 物业人员只需在中控室就可完成相关管理;还可采用刷卡计费、电子巡更、门禁系统等设备代替人工服务, 以减少人员成本支出, 同时提高服务效率;在设备维修方面采用环保材料, 在垃圾分类、废弃物排放处理方面采用无污染技术等。在物业服务中注入科技力量, 不仅可以节约人工成本, 还可提高工作效率和工作质量, 同时能保护环境, 节能减排, 对物业的可持续发展具有重要意义。

四、采用现代化的物业管理手段

物业管理经历了从无到有的初级发展阶段, 现正处于从传统的服务业向现代服务业转型升级阶段。现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑, 建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。对于现代服务业来说, 重要的是信息技术的应用。随着物业行业的发展及人们对生活环境和设施要求的不断提高, 一些物业日常的服务和管理已经明显落后。在物业服务中注入科技力量、采用新的服务方式的同时, 还应根据企业自身发展的需要, 运用信息技术进行现代化的管理。一方面是设备设施管理现代化, 采用先进的监控设备和控制系统, 进行设备的运营管理及小区的环境管理;另一方面是人员管理现代化, 利用物业管理信息系统, 对小区业主的信息、相关服务及企业自身的人员进行管理。还应充分利用网络平台对物业的各方面工作进行管理, 为业主提供及时周到、快捷高效的物业服务。此外, 物业企业可以把所需人数最多的保安保洁绿化工作交由专业性服务企业来完成, 物业企业只负责各方面关系的协调整合管理。专业队伍能提供高水平的专业化服务, 减少物业服务人工成本支出, 在一定程度上提高物业企业的收益。

物业服务创新是物业企业摆脱生存困境的重要手段, 能够促进物业行业向现代服务业的转型升级, 从而实现物业服务业的健康可持续发展。

参考文献

[1]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题, 2013 (07) .

[2]柳易林.浅谈住宅小区物业服务创新[J].现代物业, 2013 (01) .

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇3

关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务

一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出

国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。

在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由业主委员会自行管理。

由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。

二、业主委员会自行管理物业存在的弊端

（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定

在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。

由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。

（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性

当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。

1.缺乏资质，服务水平差

实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。

2.收费依据不明确

一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。

3.人员管理不规范

一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。

（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督

首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。

其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。

最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。

三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议

（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体

依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。

虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。

1.业主委员会与区分所有权共同体外的第三人的纠纷

由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。

2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷

由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。

3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊

在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。

（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性

一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。

二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。

（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督

国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。

四、结语

由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。

参考文献：

[1]王磊.解析两则最高人民法院关于业主委员会的复函与裁定[J].司法天地，2007：（9）

[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.

[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20

[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。

[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）

作者简介：

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇4

深化综合行政执法试点改革的思考与建议

（二Ｏ一一年六月二十日）

衢江区综合行政执法试点工作自2005年开展以来，紧紧围绕“服务大局、服务中心、服务群众”的工作主线，切实履行职责，大胆开拓创新，在强化城区市容管理、加强重点镇镇容镇貌整治、稳步推进城乡规划及建设管理执法、积极配合完成区各项中心工作等方面取得了显著成效。开创了我区城市管理新局面。

但由于综合行政执法作为一项社会管理创新之举，尚处于试点探索阶段，还不够成熟和完善，其在实现社会管理改革创新方面难免存在着一些困难和问题，这些困难和问题阻碍了综合行政执法试点工作的顺利开展。

一、存在的问题和困难

1.现行管理体制不顺成为试点工作改革创新之路的绊脚石。衢州市综合行政执法局衢江分局目前实行的是“市局一级主体执法，市、区双重管理，人以区为主管理，事以市局为主管理，财由市、区两级财政分担”的管理体制。该体制导致衢江分局在职能工作和行政执法中存在一定的矛盾和问题：一是不具备一级行政执法主体资格导致工作开展不顺。根据市委衢委发［2004］40号文件规定，分局只作为市局的派出机构，受委托在所辖范围内以市局的名义实施具体行政行为，不具备一级行政执法主体资格。这种设置，造成在衢江区域范围内对违反《城乡规划法》的行为，有责任管理的是衢江区人民政府，但有权作出责令停止或者限期 1

拆除决定的主管部门却是市综合行政执法局，不利于区政府统一协调指挥。同时由于衢江新城区是由原沈家经济开发区和樟潭集镇转化而来的，很多方面的管理与市执法局统一规范要求不相适应，导致衢江分局按实际作出的行政处罚措施到市综合执法局却难以获得批准，最终导致问题的搁置和积累。二是财政保障难以有效落实。衢州市综合行政执法局衢江分局在建局之初，市政府明确经费保障分为两级财政保障（人员经费由市财政保障，执法办案、装备等各项工作经费由区财政保障），但遇必要的经费支出需求，市、区两级财政互相推托，市局又无力帮助解决，往往需要多头请示。此种财政保障体制导致经费保障难以有效落实，从而出现在同一支执法队伍中，市局、柯城、衢江两种经费保障渠道、三种工作待遇的状况，严重影响了工作效率，也挫伤了衢江分局工作人员的工作积极性。

2.衢江分局管辖区域与衢江行政区划管辖区域不一致给实际工作的开展带来矛盾和不便。按照原市综合行政执法局衢江分局筹建工作意见，衢江分局负责衢江区除衢州市城市规划控制范围以外的乡镇综合行政执法工作，但目前衢江行政区域内的浮石街道及樟潭街道下张、梨园、戚家、乌溪桥等4个村的综合行政执法仍由市综合行政执法局北区支队和开发区支队管辖。这种设置给实际工作开展带来诸多矛盾和不便：一是往往导致区委、区政府部署难以落实到位。有时区委、区政府下达给衢江分局协同配合街道完成的工作任务，需要向市综合行政执法局汇报衔接，取得市局北区支队或开发区支队的支持，这既不利于日常管理，也大大降低了行政效率；二是容易导致同一行政区域内违法案件查处结果的不一致。尤其在“两违”处置方面，有时会因处置政

策不统一，导致同一行政区域内，分别由市综合行政执法局的两个不同的机构办理而出现结果的不一致。三是与工作联系较密切的规划、国土、工商、公安、环保等分局的管理范围也不一致，容易造成区级部门之间工作联系的脱节，影响办事效率和群众办事方便。

3.人员编制紧缺导致综合行政执法力量向乡镇延伸困难。衢江分局现有人员23名（核定编制25名），鉴于衢江区的实际情况及工作需要，衢江分局管辖的城市范围已由最初的8.89平方公里扩大到目前包括衢江城区、衢江经济开发区、市物流园区在内的近30平方公里，但人员编制未能同步增加。随着经济的快速发展和城乡一体化进程的加快，在乡镇（办事处）基层设立基础执法机构已成为试点工作迫在眉睫、势在必行之举。但由于人员编制严重不足，造成区综合执法局无能力向乡镇基层派驻执法人员。目前衢江区除了在廿里镇、上方镇派驻综合行政执法中队外，其它重点建制镇均未能派驻中队。

4.创新社会管理机制不够健全。一是尚未形成违法建设全域防控体系。当前衢江区违法建设防控工作尚未形成“横向到边、纵向到底”的全域防控体系和网络。一方面基层执法力量薄弱。受编制限制，综合行政基层执法人员相对不足，导致动态巡查不到位，很多违建行为往往靠群众举报投诉才被发现，工作极其被动；另一方面一些乡镇（街道）、村（社区）等基层组织没有有效落实属地管理责任，未能完全发挥违建行为防控和遏制的基层基础作用。二是职能部门协作配合不够。与规划、国土、建设等部门间的协作配合还有待加强，许可、监督检查、验收、办证等信息资源共享互通平台尚未建立，部门中存在部门利益化的问题。

以违法建筑案件查处为例，该局与区建设、规划、国土等部门尚未建立违法建筑由处罚到补办手续及相关证件办理的一条龙服务机制，使得违法建筑查处后违建户的财产不能得到合法承认和相应保护，群众对违建查处的抵触情绪大，对案件查处的执行不配合，并导致信访不断，影响社会稳定。三是城市管理市场化运作机制不够成熟完善。衢江分局城市管理方式较单一，目前只尝试将乱贴乱画“牛皮癣”清理实行市场化运作，虽取得一定成效，也在一定程度上缓解了执法力量不足与管理工作头绪多、任务重的矛盾，但该市场化运作机制还不够成熟和完善，需要进一步总结经验，继续探索创新管理方式，实现以综合行政专业执法队伍管理为主、社会管理为辅的齐抓共管的城市管理目标。

二、深入推进综合行政执法试点工作改革创新的建议

1.理顺现行管理体制。一是赋予衢江分局一级行政执法主体资格。二是确保财政保障。经费保障与市局享受同等待遇，由市财政统一予以保障，需由区财政配套的部分，由市区两级财政结算，不直接影响分局的正常运行。三是建议采用公安管理设置模式，即市局设专业支队管理，行政区域内设分局管理。

2.调整综合行政执法管理区域。将浮石街道全部、樟潭街道下张、梨园、戚家、乌溪桥等四个村区域内的综合行政执法管理工作划归衢江分局管理，使我区综合行政执法管辖范围与行政区划范围相统一，防止职能交叉、脱节，便于区委、区政府统筹协调工作。

3.增加衢江分局人员编制。用于增加管理范围后的人员配备及在建制镇增设派驻执法机构，充实建制镇执法力量。

4.健全完善各类社会管理机制。一是形成违法建设全域防控

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇5

各市住房城乡建设委（局）：

今年以来，我厅下发了《广西壮族自治区深入开展住宅工程质量常见问题专项治理工作方案》（桂建管〔2014〕3号）和《关于开展2014年住宅工程质量常见问题专项治理活动的通知》（桂建管〔2014〕27号），对全区开展住宅工程质量常见问题专项治理工作进行了部署。但是，在上半年全区建筑市场暨建筑工程质量安全文明施工层级监督检查中，发现大部分住房城乡建设主管部门还没有真正开展住宅工程质量常见问题专项治理工作，甚至有的县（区、市）至今仍不了解此项工作；大部分建设各方责任主体未制定治理质量常见问题的措施，现场质量常见问题仍十分突出。为严格落实我区住宅工程质量常见问题专项治理活动的开展，有效治理住宅工程质量常见问题，促进工程质量管理水平稳步提高，现将有关事项重申如下：

一、制定专项治理工作方案

各级住房城乡建设主管部门务必按照住房城乡建设部和我厅的工作要求，扎实组织深入开展本辖区住宅工程质量常见问题专项治理活动。于6月底前，将本市开展住宅工程质量常见问题专项治理活动的方案、工作措施等材料报送我厅建筑市场监管处。对未制定工作方案、逾期不报材料的，我厅将在全区进行通报批评。

二、开展专项治理检查

各级住房城乡建设主管部门应在近期内组织本辖区内开展一次专项治理检查，于2014年7月10日前，将开展治理活动情况及下一步工作打算报送我厅建筑市场监管处。

三、实行样板制度

工程项目参建各方要严格实行样板制度。凡是单项施工许可、建筑面积3000m2(含3000m2)以上的住宅工程项目，必须按不同施工阶段在现场制作样板间、样板构件、样板节点和样板做法，并认真按样板施工操作。所有样板必需留存能证明是本工程项目的样板照片，作为项目竣工验收和评优的佐证资料。

四、加强工程竣工验收监管

各级工程质量安全监督机构要加强住宅工程竣工验收的监管。从2014年7月1日起，对在工程施工过程中未开展工程质量常见问题专项治理活动的住宅工程项目，不得批准竣工验收，并责令整改。整改必须有工程质量安全监督机构2人以上监督员见证，由建设单位组织、有不少于7名购房业主参与、与工程项目参建各方责任主体共同对住宅工程质量常见问题专项检查确认无问题后，方可重新申请和批准工程竣工验收。

五、严格工程评优标准

自2014年1月1日起竣工验收、在施工过程中未开展工程质量常见问题专项治理活动的住宅工程项目（含上述第三条，经过责令整改重新批准竣工验收的项目），不得参加我区各级各类优质工程评比。

各市住房城乡建设主管部门在收到本通知后，要迅速转发至县（区、市）住房城乡建设主管部门和建设工程质量安全监督机构、房地产开发、设计、施工、监理企业和施工图审图机构，督促认真贯彻落实。

广西壮族自治区住房和城乡建设厅

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇6

各开发企业、物业服务企业、各有关单位：

为规范我市住宅区地下停车位的管理，合理利用城市地下空间资源，根据《物权法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、建设部《房屋登记办法》及《城市地下空间开发利用管理规定》等法律、法规规定，结合本市实际，结合本市实际，市住建委研究制定了《马鞍山市住宅区地下停车位管理办法（试行）》，现印发执行。

2013年3月28日

马鞍山市住宅区地下停车位管理办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范本市住宅区地下停车位的管理，合理利用城市地下空间资源，根据《物权法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《安徽省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、建设部《房屋登记办法》及《城市地下空间开发利用管理规定》等法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市市区范围内住宅区地下停车位的规划建设、销售、权属登记和使用管理适用本办法。

本办法所称地下停车位，是指住宅区范围内，规划用于停放汽车的各种地下室内场所及其配套设施。

第三条 依法配建的人防工程用于停放汽车车位的，按人防工程的有关规定执行。

第二章 规划与建设

第四条 地下停车位应在取得土地使用权的用地范围内建设。第五条 地下停车位的建设应严格按照规划行政主管部门核定的内容实施，净高应当不低于2.20米。

第六条 市住建部门应在《房地产开发项目建设条件意见书》中注明停车位的配建指标，及地下停车位的净高要求、产权归属等相关内容，提请国土管理部门在土地出让时告知投标人，作为土地出让的条件之一。

第七条 开发企业在申报《建设工程规划许可证》时，应当明确地下停车位的项目名称、建设规模、层高、车位划分等相关内容。

第八条 地下停车位开工建设前，开发企业应当依法申领《施工许可证》。

第九条 地下停车位竣工后，开发企业应当按照规定组织竣工验收，验收合格后方可交付使用。

第三章 销售与权属登记

第十条 住宅区地下停车位应当首先满足本住宅区业主的需要，地下停车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

《房地产开发项目建设条件意见书》另有约定的，从其约定。

第十一条 符合销售条件的地下停车位的销售价格应经市物价行政主管部门备案。

第十二条 地下停车位销售的条件及办理程序，按照《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行，并附下列文件资料。

（一）人防工程管理部门出具的人防工程范围的证明；

（二）房地产开发项目建设条件意见书；

（三）地下停车位销售价格备案表。

第十三条 开发企业销售符合条件的地下停车位时，须在售楼场所张贴公示建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、预售方案、销售合同示范文本、地下停车位的数量及备案销售价格等相关信息。

第十四条 符合销售条件的地下停车位的销售对象应当是本住宅区的业主。第十五条 人防工程范围内的地下停车位、地下机械式停车位不得销售、附赠，不予以办理权属登记。

第十六条 根据住宅区停车位配置比例，一套住房原则上只能配购一个停车位。

住宅区整体交付使用两年后，业主可增购一个地下停车位。

第十七条 开发企业申请地下停车位初始登记，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）国有土地使用权证或其他用地文件；

（四）地下停车位建设符合规划的证明；

（五）地下停车位竣工验收备案证明；

（六）人防工程管理部门出具的人防工程范围的证明；

（七）房地产开发项目建设条件意见书；

（八）地下停车位测绘技术报告及分户平面图；

（九）其他应当提供的材料。第十八条 房屋所有权转让的，地下停车位应当随之转让，或转让给本住宅区其他业主。

第十九条 转让地下停车位的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记。申请转移登记的，应当分别提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）受让人为地下停车位所属的住宅区业主的证明材料；

（四）证明地下停车位所有权发生转移的材料；

（五）房地产权证；

（六）其他应当提供的材料。

第二十条 地下停车位不单独发放权证，由房屋登记机关在房地产权证附页中添加地下停车位的附记内容，并将车位信息记载于房屋登记簿。

地下停车位的登记面积按照停车位实际占地面积计算。

第四章 使用管理

第二十一条 开发企业应当充分发挥地下停车位的使用功能，对尚未销售或附赠的地下停车位，可出租给业主使用，不得以“只售不租”等名义拒绝向业主提供停车服务。

第二十二条 开发企业出租地下停车位，应当公示地下停车位数量、租赁方式、租金标准、租赁合同示范文本等相关信息。

第二十三条

地下停车位出租，应当首先满足本住宅区业主的需要，并按《合同法》、住建部《商品房屋租赁管理办法》规定办理。

第二十四条 地下停车位应纳入住宅区物业管理，其使用功能和建筑结构不得擅自改变。

第二十五条 地下停车位的租赁收费，按有关规定执行。

第二十六条 开发企业将人防工程范围内的地下停车位有偿提供给业主使用时，应当告知使用人“本停车位属于人防工程，使用和管理需遵循人民防空相关法律法规”。

第五章 附 则

第二十七条

本办法自发布之日起执行。本办法发布之前，已经竣工验收的地下停车位可参照本办法办理权属登记。

关于住宅居室设计的思考 篇7

关键词：住宅,居室,设计,尺度

住宅是供家庭居住使用的建筑,居室是供居住者睡眠、休息的空间,一套住宅设计的成功与否,居室设计起着至关重要的作用。就近年来住宅设计中卧室的尺度空间,我谈点个人的思考,与同仁共勉。

1 一个满足基本“卧”功能的卧室:10 m2～12 m2

10 m2是住宅设计规范中双人卧室的最低标准,12 m2(11.7 m2)是健康住宅建设技术要点中双人次卧的低限净面积指标,10 m2～12 m2的基本指标:宽3 m,深3.3 m,使用面积至少10 m2。

指标诠释:

考察卧室尺度是否合理时,一定先以床的摆放为“圆心”,一般床都不应挨着窗台摆放,否则心理上的不安全因素,如积尘、噪声、迎头风等都不利于睡眠。安置好床之后,再看这个房间的宽度、深度是否好用。为了简便起见,本文统一将床顺长摆放的房间距离称为“宽”,床头依靠的墙宽为“深”。

以床长2 m来算,加上床前需留的1 m通道,则卧室的宽至少应为3 m。

卧室中衣橱是必要的,按深度为0.6 m计算,床和衣橱间留0.6 m通道,加上床本身的宽度1.5 m,则卧室的深度至少应为3.3 m,由此来算一个可以容下双人床的卧室至少应该在10 m2左右。当然,若单人居住,房间面积可以再稍小,但一个小于8 m2的睡眠空间可能会有窒息感。

2 一个可以看电视的卧室:14 m2

14 m2(13.86 m2)是健康住宅建设技术要点中主卧的标准,健康住宅是在满足住宅建设基本要素的基础上,提升健康要素,保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康需求。因此14 m2是双人主卧的健康低限好用指标,宽3.6 m,深3.9 m,使用面积14 m2。

指标诠释:

摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属。入睡前拥着被窝看电视,是比在客厅正襟危坐更舒适的享受,迎电视入室,也开始成为卧室设计中郑重考虑的因素。

是否能倚床头舒服地欣赏节目,取决于电视摆放的位置,它应沿墙放在床头正前方,而非床的一侧,因此,其宽除容下床长2 m,走道1 m外,还应增加约0.6 m以放置电视(卧室电视25 ft足矣)。

卧室深度加大到3.9 m时,刨除衣橱和走道,床侧可有1.2 m空间,能摆放小型书桌或梳妆台,也可考虑换个大尺度的床,总之,14 m2的卧室要好用多了。

3 一个可以“分居”的卧室:20 m2

20 m2是住宅建设可持续发展进一步提高住宅质量,营造舒适、健康居住环境的舒适指标:宽3.9 m,深4.8 m,使用面积20 m2。

指标诠释:

3.9 m宽比3.6 m宽的优势是:可以在床前放个小榻,可以在其上安置咖啡具、书籍等物,这个卧室立刻感觉就不一样了,有点与众不同的随意支配空间的优越感。

有了4.8 m左右的深,卧室在布置上就随意多了,一把摇椅,一个大盆栽,一个跑步机,都是不错的选择。还可以考虑另一种较流行的卧室文明:将双人床换成单人床,对工作压力大的年轻“双职工”来说,这种卧室中的睡眠可能更有效率。

4 一个可以动静分区的卧室:20 m2以上

20 m2以上是住宅卧室的豪华指标,里边各种功能齐全,动静分区明确,利用地面、顶棚可限定出不同的分区,让人感到有一种豪华的超五星级的感觉。

指标诠释:

现在的卧室布局是时兴动静分区的,除了“静态”的卧区外,还应有个“动态”的坐区和提升生活质量的“洗浴区”,如今很多样板间也开始在主卧中布置双人沙发或者贵妃榻以及高档的洗浴设施,能宽裕地布置坐椅的卧室,深至少在5 m以上。

至于4.2 m的宽,其实已经编排不上什么用场了。

5卧室的净高

随着卧室面积的增大,档次不断提高,卧室净高也要不断随之增高,不能一直局限于规范要求的“不应低于2.4 m,局部净高不应低于2.1 m”,事实上2.4 m的净高在当今现实中几乎不做现在有些旧城改造的回迁房,即使做2.6 m的净高,老百姓还是不满意,拒绝回迁,给社会造成许多不安定的因素。因此,卧室的净高应据卧室的大小设计在2.7 m～2.9 m之间较为合适。

6卧室的主次

一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次。

若长期保持两口或三口之家,定要突出“主卧”气派。主人的需要是住宅应最先保证的,若无父母同住,供夫妇使用的卧室不妨以舒适为标准:除足够宽裕的卧室面积外,步入试衣橱、宽大的主卫也应成为卧室的必要“配套”。若比父母或成年子女的卧室大出5 m2,就足以让你背上自私的评语,这也是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是,次主卧不仅指面积,还包括朝向和功能上的“次主要”考虑,它最好也应阳光灿烂并有卫生间。

参考文献

关于住宅小区规划建设的思考 篇8

关键词：住宅小区；小区规划；建设配套

居住小区是城市的基本构成。小区建设水平的好坏直接影响着居民居住环境的优劣，而小区规划又是小区建设的先行，是影响小区建设水平的重要环节，因此，住宅小区居住环境的优劣，首先取决于规划方案的好坏。针对近年来城市居民对居住环境要求的日益提高。规划设计出一批居住环境良好、社区功能完备，具有当地特色的高水准的居住小区对我们来说已经成为一项急待解决的问题。

一、住宅小区规划设计中应注重的几个问题

近年来，随着我国居民生活水平的提高，推动了城市现代化建设的进程，但与此同时，也暴露出我们在小区规划设计方面容易忽视的一些问题，例如社区功能不完善、居住组团布局不合理、服务性设施缺乏、居住环境安全差、缺乏特色等等，要搞好住宅小区的规划设计要注重以下几个方面：

1.人文环境。居住小区是城市的组成部分，所以其规划也应该因地制宜，结合当地的历史人文环境及居民的生活模式，使整个小区有机地融入到所在城市的大环境中。

2.生态环境的保护。生态环境是影响小区居住条件的关键因素，所以，在规划设计时应充分考虑地形、地貌和地物的特点，在尽可能不破壞建设基地原有的河流、山坡、树木、绿地等地理条件的同时，加以利用，创造出建筑与自然环境和谐一致、相互依存，富有当地特色的居住环境来。

3.功能分区的组合。小区规划应注重功能分区的组合，居住小区的空间按其功能要求一般划分为公共空间、半公共空间、半私用空间和私用空间四级。公共空间即居住小区的公共干道和集中的绿地或游园，供居民共同使用。在公共空间的规划上应与文化建筑、水面、曲桥、草坪、树木、雕塑小品或城市公园、河流水系等结合在一起考虑，营造出一种舒适、幽雅的空间氛围。半公共空间，是指其公共性具有一定的限度的空间，作为居住组团内的半公共空间是供居民共同使用的，它是居民增加相互接触、熟悉、交流的地方，是邻里交往、游乐、休息的主要场所，也是防灾避难的疏散的有效空间，以及通过较完整的绿地和开阔的视野作为居民接近自然的场所。在这部分的空间规划上应注重根据各居住组团的不同组合方式来考虑，并保证其交通畅通、功能齐全。半私用空间是住宅楼幢之间的院落空间，是居民就近休息、活动和健身的场地，在设计上应注重其设施的多样化和完备性，把它规划成小区中最具有吸引力的居民活动空间。私用空间即住宅底层庭院、楼层阳台与室外露台。底层庭院的设置使居民可以自由种植，增加组团内的景观，又使居民有安全感。

4.安全防卫的设置。小区规划应注重安全防卫的设置。住宅小区的居住环境安全与否，是小区居民极其关心的问题，要创建一个安全的居住环境不仅要有科学的小区管理制度，而且在很大程度上也依赖于小区规划的安全性，这其中涉及到居民的心理安全和社会安全等因素。在住宅小区的规划设计中应充分考虑居民的有效防范行为，通过控制小区和组团入口、明确划分空间领域等措施来提高小区的安全防卫能力。

二、关于住宅小区环境

1.居住环境的整合性。住宅小区环境的优劣直接关系到居民的生活质量，是住宅小区规划设计的灵魂，已经越来越受关注。环境，决不单指绿化景观，环境的概念几乎涵盖了存在于人类周围的一切。要实现居住环境整合效益最优，必须采用现代城市设计的理念和方法，尽可能完善各项居住功能，增加情趣，提高品味，通过对住宅小区的“精加工”，克服各种“先天不足”的毛病。通过对住宅小区空间轮廓、群体组织、建筑色彩、立面造型、绿化配置、小品设置、屋顶、地面的辅砌效果等进行综合考虑，从而实现整合环境最优。

2.相对独立阶段的环境设计应与修建性详细规划同步进行，应建立在对居住形态的深入调研，对居住行为充分认识了解的基础之上。前些年，一些住宅小区的规划建设热衷于搞大广场、大花园、大喷泉等，现在这种做法已逐步被淘汰。一些住宅小区只注重植草坪、不注重栽树或很少种乔、灌木的做法也在改进中。取而代之的是方便实用、贴近居民的宅旁路边可以进入的小花园和各种便于人们交往的休憩场所，住宅小区绿化追求密实度，讲究乔、灌、草、攀援植物的合理配置和氧气的释放量。中国风格、地方特色、尺度适当、空间宜人的规划设计已越来越受到推崇。

三、关于住宅小区建设配套

1.适度超前的配套原则。

（1）在国家新的有关住宅区规划设计规范尚未颁布，老规范又能适用的新情况下，如何规划建设住宅配套设施？现在各地做法不一，各显神通。见缝插针、不管配套的开发行为，已为各方所反对，难以为继，但不难发现至今仍有不少开发项目，为追求项目的经济效益仍在千方百计压缩配套项目，从而给城市和居民留下隐患。对住宅小区建设配套问题要高度重视，并以适度超前为好。因为，相对充裕的配套设施，是住宅小区运行高效率、服务高水平、居住高质量的必要条件，是住宅小区的亮点、开发商的卖点。住宅小区配套设施分市场方式立项和非市场方式立项两种。住宅小区配套适度超前，讲求的是居住功能上的完善，并不等于所有住宅小区配套项目一个都不少的新建。

（2）以市场方式立项建设的配套项目，主要是商业服务设施。这类设施建什么、不建什么，规模大小，标准高低，决心由投资者下，拍板在老板。其规划建设的依据是市场调查，调查越深入、透彻，决策会越科学、越理性。在建设布局上，过去那种住宅小区周边建商店、中间建住宅的手法，弊端是显见的。商业繁荣不成，反而影响了内部居住环境，远不如相对集中布置在住宅小区人流集中的地方或出人口附近，既使住宅小区相对安静，又方便使用，符合现代生活高节奏、高效率的要求，使住宅小区的外围通透，空间交融，更能显现住宅小区的档次和品味。

（3）非市场方式立项建设的配套项目，主要是文教、管理、市政设施等配套项目。这属于不完全适用市场方式调节或市场不能有效调节的领域，其建设与否、规模大小、档次高低，既要依赖开发者的行为，又要有政府的监督、管理行为。市政、道路、绿地、给排水、供电、供气、通信等设施必须配套、功能齐全，开发者要舍得投入。每一个项目的确定、规模、标准等既要讲功能全、实用、经济，还应适度超前，留有发展余地。

2.建住宅小区公共设施

现在住宅小区公共设施有越建越大之势，似乎成了住宅小区档次、水平的象征。公共设施建得大，设施较多，功能较全，一定程度上能起到弥补城市功能不足的作用。但从长计议，公共设施大了，要获得经济效益，要维持正常运营，就必然要招揽区外人员加盟。然而，这对住宅小区环境是一种干扰，住宅小区居民的家园感、领域感受到影响。一定要牢固树立以小区居民为本的思想，因地制宜，以实现真正为本区居民服务的宗旨。

随着国力的增强和人民收入水平的提高，广大群众改善居住条件的要求越来越高。住宅小区的规划建设如何创造出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的人居环境，既是时代的要求，也是市场的需求。

参考文献：

[1] 朱大明.居住区停车空间与绿化空间的结合[J].住宅科技，2007，（06）。

[2] 邓述平.居住区规划设计资料集[M].北京：中国建筑工业出版社，2006。

[3] 李淳.上海最佳住宅房型集萃[M].上海：同济大学出版社， 2008，（03）。

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇9

关于太钢旧住宅小区推行物业管理的几点思考

阐明了太原钢铁(集团)公司房产公司为什么要实行物业化管理;太钢旧住宅小区的管理方式向物业管理转变,需要有一段过渡时期;如何搞好太原钢铁(集团)公司房产公司旧住宅小区向物业管理的`过渡等问题,以提高人们对物业管理的认识.

作 者：王建香 王建萍 Wang Jianxiang Wang Jianping 作者单位：太原钢铁(集团)公司房产公司刊 名：太原科技英文刊名：TAIYUAN SCIENCE AND TECHNOLOGY年，卷(期)：“”(6)分类号：F2关键词：物业管理 计划经济 市场经济 过渡 转变

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇10

淄建发[2008]83号

关于加强《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》使用管理的通知

各区县建设局，高新区规土局，各房地产开发企业： 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》(以下简称“两书”)自实施以来，在确保商品房售后服务管理和保障住房消费者合法权益等方面发挥了积极的作用。为了贯彻落实国家有关节能环保等方面的要求，进一步规范“两书”内容及格式，更加全面地保护消费者的合法权益，根据山东省建设厅转发《住房和城乡建设部关于印发〈民用建筑节能信息公示办法〉的通知》要求，我们对原来的《住宅质量保证书》进行了修改完善，编制了《住宅使用说明书》的统一格式文本。现就“两书”使用工作提出如下意见：

一、实施“两书”制度，是加强住宅质量管理、维护消费者合法权益的重要内容，各区县房地产开发主管部门要给予充分重视，加强监督管理，使“两书”在每个住宅项目上都切实得到使用，把“两书”制度落到实处。1

二、为保证“两书”在全市的统一使用, 《住宅质量保证书》由市建委统一监制，各区县房地产开发主管部门和市属企业按照需求数量直接向市开发办订制，不得自行印制。《住宅使用说明书》由市建委制定统一格式文本，由开发企业自行印制、使用。

三、房地产开发企业交付商品房时，应当按照要求向买受人提供“两书”。其中，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的依据，《住宅使用说明书》是房地产开发企业对销售商品住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出的说明和提出的使用注意事项。房地产开发企业应当将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的附件，并按照《住宅质量保证书》约定和承诺，承担保修责任。

四、各房地产开发企业要按照要求做好“两书”的实施工作。开发企业在商品住宅销售中不按规定发放“两书”的，市房地产开发主管部门将依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并处以1万元以上2万元以下的罚款。

五、修改完善的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》于2008年10月1日起正式启用，原《住宅质量保证书》同时停止使用。

附：

1、《住宅质量保证书》样式

2、《住宅使用说明书》样式

关于无物业管理住宅区综合治理的思考 篇11

现如今，我国大部分住宅小区都实行了物业管理。在物业服务企业的选用上，因为物业公司一般先于业主入驻小区，所以一般都是由开发商指定或者聘用物业公司。与此同时，小区共有部分的经营管理权自然也被物业服务企业揽入手中，如小区墙体广告出租、物业管理用房出租等。但由于业主大会未及时组成以及其他监管措施的不力，开发商和物业公司为谋私利擅自处分业主依法享有共有共用权的小区共有建筑物、配套设施或设备等现象经常发生。许多物业纠纷的产生也都是因为开发商和物业公司剥夺了小区业主对小区共有部分的知情权和处分权。小区共有部分中，除了共同生活中必须使用的部分，其他部分可以用来经营，获得利益由全体业主共享。管理并经营好小区共有部分，可以给全体业主创造经济效益，降低其生活成本，也可以有效地避免和解决共有部分使用过程中产生的纠纷[1]。

一、住宅小区共有部分管理和经营的现状

根据《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）的规定，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益[2]。对于物业服务企业管理小区共有部分过程中出现的问题以及开发商遗留的问题，业主大会应给予检查和监督，业主大会的执行机构——业主委员会应配合开发商及物业服务企业做好管理工作。对于共有部分的管理要花大力气收集资料，对小区户数、占地面积、建筑面积、共有设施、设备的数量及使用现状要详细归档，分析材料的同时，作出分类，根据特性制定相应的管理办法。

关于小区共有部分的经营，《物业管理条例》第五十五条已经作出规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。” 在现实生活中，小区共有部分经营的主体不仅是业主及业主大会、业主委员会，还包括了物业公司、居委会以及基层政府相关职能部门。根据主体不同，可以把经营模式分为物业服务企业主导的经营模式和业主主导的经营模式。物业服务企业主导模式即物业公司是小区唯一正式组织，制定和执行小区共有财产的经营规则，主导小区的财产管理。而在业主主导模式中，业主及其自治组织成为小区共有财产的管理者，制定共有部分的经营策略，包括更换物业公司。上述两种模式的收入在扣除物业公司必要的管理费用后，归全体业主所有[3]。

通过分析，两种管理模式都具有不同程度的缺陷[4]。物业服务企业主导的模式下，由于小区业主大会及业主委员会没有及时成立或运行出现重大问题，业主缺乏组织，物业服务企业成为小区内唯一正式组织。物业公司对业主共有财产的管理往往会超越权限，滥用其管理和经营的权利，为谋取自身利益而损害业主的利益。在业主主导的经营模式下，全体业主召开业主大会并产生业主委员会，但由于业主委员会的构成人员并非全职处理小区事务，而且业主委员会运行成本高，效率低下，往往会造成小区共有部分在实质上无人经营[5]。

二、业主主导经营模式的新探索——共有财产信托

在业主主导的经营模式下，由于业主对共有部分的占有比例较低，经营共有部分能给自己带来的收益也有限，这样一来，业主经营管理共有部分的积极性必然会降低。但是在这种模式下，业主又能自主掌握共有财产并进行经营，有效地维护合法权益。因此，在业主主导模式的基础上进行创新，一种既不占用业主太多精力，又能给业主带来收益，又能对管理经营者进行有效监督的共有财产管理经营方式产生，即共有财产的信托[6]。

《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”由这条规定，我们可以知道：其一，信托是委托人基于对受托人的信任而作出的委托;其二，委托人须将财产或相关财产权利委托给受托人;其三受托人以自己的名义管理、处分信托财产;其四，受托人为受益人利益或依信托的目的管理处分信托财产[7]。

三、共有财产信托存在的法理争议

2007年10月1日，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）正式实施，同年11月，北京朗琴园小区[8]以《物权法》和《信托法》为依据，探索建立小区信托物业管理模式，成为全国首家采用“信托式”物业管理模式的小区。然而仅仅5个月之后，由于小区业主委员会的监管不力，小区陷入严重经济危机，管理秩序趋于混乱。信托物业管理模式不仅在实际运行中存在重重困难，在法理层面也同样存在争议：其一，委托人的资格问题。我国《物权法》规定拥有住宅小区共有部分的是全体业主而非业主大会或者业主委员会，而《信托法》规定信托关系中的委托人必须是对信托财产具有所有权的个人或者机构，二者存在立法上的矛盾。其二，信托财产所有权问题。我国《物权法》严格坚持“一物一权”原则，不承认同一财产上存在多重所有权。针对信托财产所有权问题，学术界说法不一。有观点认为，信托设立以后，信托财产所有权由委托人转移给受委托人。也有观点借鉴英美法系的所有权理论，认为受托人是信托财产名义上的所有人，而受益人才是信托财产的实际所有人，享有实质的所有权。还有观点认为，委托人将财产委托给受托人管理经营，但财产所有权是否转移要依具体情况而定[9]。除了委托人资格问题、信托财产所有权问题，信托受益人的权利救济、物业费以及公共维修资金是否也为信托财产等都是共有财产信托存在的法理争议，在此不再赘述，我们关注争议的目的是为了构建适合我国国情的共有财产信托运行机制[10]。

四、住宅小区共有部分设立信托的可行性

首先，关于业主大会作为委托人的资格问题。住宅小区共有部分由全体业主所有，而业主大会由全体业主组成。所以由业主大会对住宅小区共有部分进行经营并没有改变共有部分由全体业主共有的性质，反而可以改变“名义上全体共有，实质上无人所有”的情况。所以，业主大会可以代表小区全体业主行使委托人的权利，对小区共有部分进行经营活动。

其次，关于信托财产所有权问题。住宅小区共有部分是指专有部分之外的其他部分，也就是专有部分所有权人共同所有和利用的部分，是无法脱离专有部分而单独存在的不动产[11]。根据我国《信托法》的规定，信托财产是指受托人因承诺信托而取得的财产。从字面来看，似乎受托人应该取得信托财产的所有权，但是有关信托财产所有权问题，学术界存在争议。结合我国实际情况，我们认为委托人对财产的处分既包括所有权也包括用益物权，但是否将信托财产所有权转移，由委托人根据信托财产的具体情况决定。由此，住宅小区共有部分的不动产性质不影响其作为信托财产，共有部分可以进行信托经营。

最后，我国《物权法》《信托法》《物业管理条例》及有关物业管理的地方性法规、行政法规等也都为业主共有财产的信托提供了法律基础。设立住宅小区业主共有财产的信托，根据信托含义的4个要件，首先住宅小区业主大会要形成将业主共有财产信托给物业服务企业的决议，并根据决议与物业服务企业签订信托协议;其次，住宅小区内可作为信托财产的共有部分，如公共停车位、小区运动场等，应信托给物业服务企业管理经营;再次，信托协议要明确受益人是全体业主，即全体业主可行使《信托法》赋予的权利;最后，受托物业服务企业要明确其受托的目的是为业主谋取利益[12]。

五、共有财产信托机制的完善

第一，立法完善。立法通过对不动产信托的定义，完善不动产信托的登记制度，明确不动产信托关系中的财产所有权问题，维护交易安全;赋予业主大会相应的民事主体资格，细化业主大会、业主委员会权利义务的相关规定;规范物业管理的准入制度及管理模式，强化物业服务企业的责任[13]。

第二，行政职责的完善。强化政府相关部门对住宅小区物业管理的监督和指导作用，督促住宅小区业主大会及业主委员会的组成;设立物业管理指导专职部门，聘请专业人士对物业管理工作进行指导;避免权力错位、过多干预。

第三，司法救济途径的完善。在民事诉讼的基础上，增加行政救济方式，赋予行政机关对物业纠纷的裁决权;物业纠纷处理引入仲裁制度，增加第三方调解的纠纷解决方式。

建立住宅小区业主共有财产信托管理模式，在减少住宅小区共有部分使用纠纷的同时，也能为业主及物业服务企业带来双赢的结果。当然，这种公共财产经营模式刚刚兴起，需要我们进一步的思考、研究并在实践中检验。

参考文献：

〔1〕王嘉吾.业主如何管好住宅小区物业共有部分.社区，2007，（8）.

〔2〕齐恩平.业主权的释义与建构.法律出版社，2012.178.

〔3〕王嘉吾.住宅小区物业共有部分的分类、管理和经营.现代物业，2007，（3）.

〔4〕〔9〕〔12〕陈广华，芮志文，刘撰.物业疑难法律问题研究.中国政法大学出版社，2012.229-230.

〔5〕陈占锋.小区共有财产管理模式类别与比较分析.中国软科学，2010，（8）.

〔6〕〔10〕王芸.信托物业管理模式的法律制度研究——对北京朗琴园小区的试点案例的探讨.兰州大学，2009.29-32.

〔7〕陈向聪.信托法律制度研究.中国检察出版社，2007.5-6.

〔8〕http：//baike.baidu.com/view/4027841.htm.

〔11〕王泽鉴.民法物权1通则·所有权.中国政法大学出版社，2001.255.