房地产员工结构

房地产员工结构（精选8篇）

房地产员工结构 篇1

员工手册（房产类）第一章 总则第一条、本手册为增强员工自律意识、规范工作行为而制订。

第二条、每位员工均应认真学习、贯彻执行，维护公司声誉和形象。

第三条、公司员工应发扬“务实、守信、创造、发展”的公司精神，形成“团结、紧张、严肃、活泼”的八字方针，为公司的可持发展而努力。

第四条、本手册解释权属公司。第二章 细则第五条、工作时间：

1、公司实行每周四十小时工作制。

2、员工上下班严格实行打卡制度。

3、员工因公外出必须得到部门经理的许可，并在留言板写明去向。

第六条、请病、事假规定：

1、员工因病不能坚持工作的，及时向部门经理请假，并持医院的病假证明到管理部办理病假手续。

2、员工如需请事假，须事先提出书面申请，说明理由及预计缺勤天数，并由部门经理审核签字，到管理部办理请假手续。

3、员工事假连续3天（含3天），由部门经审核签字报总经理批准。

4、员工因特殊情况，确实不能事先办理请假手续的，应在事后说明理由，并立即补办手续。

5、请病、事假以半天基本单位。

第七条、加班及调休：

1、加班时间以半天为基本单位。

2、根据工作需要，由公司安排加班。

3、加班处理按国家规定处理。

第八条、带薪假期按国家有关规定办理。

第九条、员工应遵守事项：

1、心胸坦荡，光明磊落，精诚团结，相互合作。

2、工作时间严守工作岗位，专心工作，不串岗，不闲聊。

3、忠诚公司，服从领导，勤奋工作，言行要体现公司的良好形象。

4、员工有责任的权力向公司高层领导提出合理化建议和情况汇报。

5、员工工作时间应按公司制度要求衣着整洁，举止大方，言语文明。

6、待客礼貌，热情周到。

7、办公文明，保持办公环境整洁有序。

8、员工有以下情况，必须立即向部门经理及管理部报告：

A 结婚或离异。

B 姓名变更。

C 身份证换领。

D 本人或配偶分娩。

E 住处或电话变更。

第十条 禁止事项：

1、欺骗公司和同事的行为。

2、泄露公司机密，歪曲事实散布流言蜚语，以公司的名义在外招摇撞骗。

3、工作懈怠，违反工作规定，无正当理由不服从上级指示越权行事。独断专行，搞小团体，无事生非，扰乱工作秩序。

4、未经许可，在工作时间接见私人来客，或带私客在公司活动。

5、在工作时间做与业务无关的事情。

6、未经许可，从事其他职业。

7、利用公司设施进行与公司无关的活动，侵占、挪用公司财产。

8、假借职权营舞弊。

9、携带危险品、违禁品或与业务无关的物品进入工作场所。

第十一条 安全保卫制度

1、员工应视公司的安全保卫工作为已任。

2、办公室严禁吸烟。

3、遇火灾隐患应及时清除。

4、严禁违反操作规定使用各种仪器、电器。

5、员工下班前应清除废物桶。

6、下班后文件、纸张等易燃物不应放在桌面上，应放入箱、柜内，并将柜门关闭。

7、各办公室下班后切断电源，关闭水源，并将窗户紧闭。

8、最后离开办公室的员工应对本办公室作最后的安全检查；最后离开公司的员工应对公司作最后安全检查。

9、公司员工应养成良好的卫生习惯，随时保持办分环境的整洁卫生。

第十二条 员工因过失或故意违纪给公司造成经济损失和不良影响的，要追究违纪者的责任，给予责任、处罚、赔偿、直至辞退，公司保留追究其法律责任的权利。

房地产员工结构 篇2

1.1 银行信贷

1.1.1 现状

国内房地产业总投入的资本主要是依靠银行信贷, 在全部的房地产业中信贷资金大约占了百分之六十以上, 甚至有的房地产业中的投资信贷占了百分之九十以上, 开发商在运行中进行周转主要使用的就是信贷资金。房地产在开发过程中, 几乎每个环节都有信贷资金参与到其中, 在房地产行业中的买卖环节、开发环节、销售环节、土地储备环节的整个程序都需要借助信贷资金才能够实现。

房地产业的快速发展, 导致了银行对房地产业的各项贷款的迅速增长.1998年房地产贷款占整个金融机构贷款比例只有3.6‰2004年提高到14.8%.2005年底我国房地产贷款余额达2.77万亿元, 同比增长16.1%.2006年1-5月份我国房地产开发企业国内贷款增长速度达到42.9%, 增幅同比提高了34.2个百分点。

1.1.2 存在问题

(1) 银行办理的房地产业务中存在很多违反规定的贷款。在我国四大国有银行中不良借贷的资产中, 房地产贷款占了百分之二十以上。监管部门对大型银行放出的贷款开展检察中发现, 违反规定放出的款项中房地产借款占了百分之二十五。

(2) 银行放出款项的组织不公平。在房地产贷款中银行放出的款项用途中比例最大的是开发使用或者购买高价房使用。因为开发项目贷款时间比个人贷款时间要短很多, 资金收回的快, 贷款利率比个人贷款的要高, 而且最近几年个人贷款产生的不良贷款呈增长走势。还有, 从开发贷款的方面看, 因为购买别墅或者高价房比低价房能够带来更多的利润, 产生的不良资产很少。从个人消费方面来看, 购买别墅或者高价房的一般都是高收入人群, 偿还能力强。

(3) 银行自身的信用评估体系不健全.房地产融资中存在假证抵押、重复抵押、债券落空、超值抵押房产、贷款赔付受损等诸多房地产贷款风险.从房地产贷款的风险性角度分析, 房地产贷款一般为抵押物贷款, 这种抵押价值含量稳定, 相对降低了银行的贷款风险.而一般加工行业等企业大部分采用的是信用融资渠道, 多年形成的诸多问题使其贷款风险远高于房地产业的贷款.从国外房地产业中银行信贷金额在总信贷款额中的比例分析, 房地产业的大部分资金来自于银行贷款, 这些国家和地区的银行资产中, 房地产信贷占了40%~50%。我国的比例到2003年也只有17.6%。远远低于房地产业比较发达的国家.由此可见, 房地产业贷款相对于其它行业来讲, 不会增加银行的不良资产.银行信贷在房地产融资中的主导地位不能动摇, 应该使融资结构更合理化。

1.2 发行股票

1.2.1 现状

90年代初期, 我国房地产业开始以发行股票的形式融资.在国家的适度监管下, 有较好的发展.然而, 在1993年房地产热中, 以海南、北海为代表的全国房地产泡沫经济, 沉淀银行资金4000亿元, 加上自筹资金数目更为惊人.为了抑制房产的过度投机, 国家开始了宏观调控, 明确提出不鼓励房地产业上市.有的企业为了上市融资, 只能通过间接融资渠道如“借壳上市”, 在全国3万多家房地产开发企业中, 上市公司可谓凤毛麟角。目前, 我国共有89家房地产上市公司, 总市值为l 642亿元人民币。

1.2.2 存在问题

(1) 我国对想要上市的企业要求严格, 在批准上市的审核中使用的时间很长, 程序繁杂。上市最基本的要求, 必须要连续三年都是稳定盈利的情况才可以申请上市, 但是因为房地产开发时间比较长的特点, 很难满足最基本的要求。对于申请上市的单位建设机构还要对其主要经营的业务开展考核。一般情况下, 从审核批准到能够上市差不多要一年的时间;

(2) 对于我国房地产长久以来发展成的依靠银行贷款就能够得到发展的保证, 在银行中能够很轻易的就得到贷款, 所以很多房地产单位不想上市;

(3) 房地产单位所获得的成绩要比平均水平低, 但是获得成绩的起伏度要比平均水平高, 导致其在证券市场中股票的波动程度也很大;

(4) 房地产单位在经营中压在自己手中的资产很高。终上所述, 我国房地产想要通过上市进行融资的路很难走。在国外的房地产开发企业主要的融资渠道就是经过上市。

2 完善我国房地产融资体系对策

(1) 健全银行自身的信用体系和个人贷款的监控系统, 建立完善的社会信用评级体系, 房地产融资过程中存在假证抵押、重复抵押、债权落空、超值抵押房产、贷款赔付受损重复贷款等房地产贷款风险, 只有建立完善的银行和社会信用体系, 才能降低房地产贷款对银行的不良资产的影响;

(2) 建立健全银行借出款项的体系, 增加对银行借出款项的管理和调控工作。在开发房地产项目的总资金中银行信贷占了很大一部分, 在主要原因中也有很大的责任在于银行本身的操作不符合标准造成的。为了拉拢优质顾客, 银行开出低利息的优惠政策, 有的还会进行违法操作;盲目的进行投资, 致使房地产企业融资的不健康。因此, 政府要在宏观调控的基础上, 增加对银行放出贷款的监督管理, 改革银行放贷的体制, 避免银行放款过分的集中。

(3) 调整银行贷款结构, 加大对中低档次房地产支持力度.目前国内房地产业开发项目的结构极不合理, 中低价房地产的开发每年都在下降, 不利于房地产业的健康发展.只有开发结构合理化, 房地产业中的泡沫成分才会降低, 银行信贷风险也会相应降低。

结语

如今, 房地产融资渠道除了依靠银行之外, 别的渠道都不能够满足其需要。所以, 要在健康的发展银行放款基础上, 努力促进债券、股票、信托等渠道的发展, 国内房地产以后发展的重点就是以银行放贷为主, 其他获得资金的渠道为辅助的模式, 组建科学健康、合理的对房地产进行融资的结构。

摘要：我国市场经济的整体发展直接受我国支柱产业房地产业的影响。影响我国房地产业发展的关键是房地产的融资。对于我国房地产业融资和投资的现象, 解析我国融资渠道 (信贷、债券、股票等) 存在的问题, 重点估算银行的信贷在房地产融资中所占的分量, 提出改善我国房地产融资系统的建议。

关键词：房地产融资,银行信贷,对策,资金流,融资渠道

参考文献

[1]李松青.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科学, 2005 (1) :95-98.

[2]张帅.房地产融资中的六大误区[J].财经界, 2005 (1) :110-117.

长沙房地产产品结构特点分析 篇3

近两年，顺应城市规划“南拓北聚东提西进”的总战略，在市政配套逐渐完善的情况下，长沙市的房地产开发逐渐打破市区与郊区、河东与河西、南帝与北丐的心理距离，发展迅速。

本文试对长沙房地产的板块分布、户型及价格分布做一简略分析。

一、 物业分布特征

1、九大板块初步形成

目前，长沙房地产已经形成“芙蓉北路、金鹰月湖、经开星沙、中心、尚东、体育新城、南城、市府麓谷、麓南含浦”九大板块。

从城市发展的眼光来看，九大板块的快速形成，是开发商抓住各区发展机遇的必然结果：

2、高端物业竞争渐趋白热化

受国家宏观调控政策的影响，早年拿地的开发商现在大肆开发别墅、洋房、大户型产品，甚至市中心的楼盘也尽可能打造大户型豪宅，拔高楼盘形象，以期名利双收。

整体来看，中心片区以中、小户型高层普通住宅为主，楼盘规模小，容积率高；郊区则多以大规模品质大盘为主，物业形态丰富多样，别墅、洋房等高端产品云集。

据调查，目前长沙市场上含别墅物业的项目约30个，其中在售的约50%，2007年别墅推货量约1880套；含有多层洋房物业的项目共有24个，其中在售的约占到66%。

二、 产品结构特征

1、 户型特征

长沙房地产预警预报系统显示如下信息：

（1）、全年批准预售套均建筑面積及户型比例：2006年，长沙全年批准预售套均建筑面积109.77㎡。其中，120-144㎡区间户型是市场主力，占比30.99%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%。这与国家90平米以下户型需占70%的政策相差甚远。

（2）、全年销售套均建筑面积及户型比例：从实际销售情况来看，2006全年销售套均建筑面积为106.61㎡。120-144㎡之间的户型销售量最大，占比28.95%；90㎡以下的户型销售占比29.54%。

结论：长沙市住宅供求基本均衡，144平米以下的户型供应量略大于销售量，可看出市场对于舒适大户型的需求比较旺盛。

尽管如此，面对2007年大户型产品的大肆推货，价格的迅速上涨，市场接受能力堪忧。

2、 户型亮点

从户型布局方面来看，好的户型最基本的评判标准是南北通透、户型方正、明厨明卧明卫、动静分区等。满足这些条件的经典户型，往往得到市场认可。

在市场竞争日益激烈、产品同质化日趋严重、市场购买力增长缓慢的情况下，产品的优化与创新成为各大开发商突围市场的重要手段之一。随着外来大品牌开发商的进入，长沙房地产市场整体产品品质提升迅速，创新产品频现市场。

（1）、复式小户型

购买30平米的小户型，即可享受近50平米的空间。要点是将层高做到4.9米，隔成两层，买一层送一层。此户型推出后销售火爆。开发商因销售良好将单价提升近1倍，性价比已不如周边楼盘；但受前期热售的影响，后续销售情况仍很不错。

（2）、情景洋房

万科的专利产品情景洋房，发挥出最佳宜居设计尺度，层层退台，独特入户，户户阳光充足的特征广受市场喜爱。此户型长沙市场早有效仿者。卓越?蔚蓝海岸、南山?苏迪亚诺、中城?丽景香山等均推出情景洋房，受到高端消费者喜爱。

（3）、“1+1”户型

为了应对“90/70”政策，在市场鼓吹大户型将成珍稀产品的情况下，市中心地段频出“豪宅”，一些楼盘设计为A、B两种相邻户型，以“A+B”形式出售。通常此种组合户型布局不够合理，面积大、总价高，市场接受度未必高。

（4）、“3+1”亲情户型

“3+1” 亲情户型，针对两代同堂的家庭，将父母房与主人房作分隔，分开入户。确保两代人之间有较大的独立空间，设计较为人性化。

（5）、阳台设计

270度大面积观景大阳台、露台、空中庭院等情趣空间受到消费者一致喜爱。而当开发商将露台与空中庭院等作为赠送面积时，大大提升产品附加值，对消费者吸引力很大。

长沙是一个开放性的高消费城市，对于新鲜、先进的东西接受度很高；同时由于消费超前，在购买大件物品时会很现实。因此，在创新的同时必须充分考虑性价比问题：若能增大房屋附加值，会吸引更多消费者。

三、 关于价格

长沙商品房价格连续几年保持5%-6%左右的增长率。2007年1-3月，长沙新建商品住宅价格同比涨幅超过10％，位居全国第三。

目前长沙房地产市场价格布局，呈现如下规律：

1、普通住宅：均价区间一般在3000-7000元/平米，而主力价格集中在3200-3900元/平米之间。

（1）、中心区域普通住宅价格明显高于其它区域，主要集中在3700-5500元/平米，个别江景盘达到7000元/平米；

（2）、南城价格排在中心城区之后，普通住宅均价大多已在3900-5000元/平米之间；

（3）、东、西、北城三区价格基本接近，大多集中在3200-3900元/平米之间。

2、多层洋房：根据品质、地段不同，均价落差很大：低者2800元/平米，高者可达6000元/平米。

多层洋房最多集中在东城。目前东城是品质与价格最为领先的区域，绿城?桂花城、万科?西街花园、长房?星城世家等都在此区域。

3、别墅：2007年，被称为长沙“别墅物业放量年”，两大高端纯独立别墅项目绿城?青竹园、保利·阆峰云墅均在积极蓄客，谨慎推货。

目前独立别墅价格基本在6500元/平米以上；豪华独立别墅价格达到10000-13000元/平米，每套总价达到500万—1000万以上；联排均价主要在3700-5600元/平米之间，个别楼盘达到7000元/平米。

2007年长沙住宅价格增速飞快，与高端物业大肆推出拉升房价有很大关系。

根据调查，目前大多数别墅与高档洋房项目的蓄客期很长，由于蓄客情况不乐观，延迟开盘的现象明显，价格偏高、位置偏远或产品本身不突出的楼盘更是如此。

全国政协委员郭松海在两会上建议：对存量独立别墅、连体别墅等高档房产开征物业税，对长期闲置的不动产开征不动产闲置税。

消费者购买低密度物业本身就有较大风险，倘若上述政策付诸实施，将会导致风险升级，市场形势将不容乐观：价格拔高，却遭遇需求抑制，高端产品需谨慎入市。

不过，尽管长沙住宅价格增长速度快，但整体价格水平大大低于沿海城市，正是这两大困素的存在，吸引深圳、广州、上海等高房价城市投资客的目光。

房地产公司员工守则 篇4

第一章总则

第一条本守则是公司规章制度的重要组成部分，是公司全体员工应共同遵守的行为准则。

第二条 本守则适用于公司全体员工。

第三条 员工录用进入公司后,应该充分了解公司的各项规章制度，同时必须严格遵守。

第二章对员工的基本要求

第四条热爱公司，热爱本职工作。

第五条遵守法纪，遵守行业规范，恪守职业道德。

第六条认同公司理念与文化，和企业荣辱与共，遵循公司宗旨，努力实现公司目标，创造企业和谐发展氛围，爱岗敬业，努力在工作中施展才华。

第七条 认真负责，诚实守信，谦虚谨慎，宽以待人，严于律己，坦诚协作，讲究实效。

第八条 团结互助，不搞小团体等帮派活动。

第九条服从领导，服从管理，忠实勤勉地履行职责。

第十条工作积极主动，经常提出合理化建议和意见。第十一条仪容整洁，注意待人接物礼仪。

第十二条爱护财物，勤俭节约，定期维护设施设备，厉行节约，杜绝浪费。

第十三条尊重个人和集体的劳动。

第十四条上班时间不讨论与工作无关的话题，尊重员工的个人隐私空间。

第十五条每个员工只有一个直接上级，只服从一个上级的直接指挥，只向一个上级直接报告，下级除上级有违法乱纪行为、重大危害公司的行为、滥用职权、重大不公正的行为外，不得越级申诉；上级对下级可以越级检查，非特殊情况，不得越级指挥。

第三章 员工享有的权利

第十六条享有国家法律、法令、法规政策给予公民的权利。

第十七条享有公司的各项规章制度给予员工的权利。

第十八条享有获得合理薪酬的权利。

第十九条享有公司规定的一切福利待遇。

第二十条享有公司规定的一切旅游、娱乐、文化学习、培

训进修等活动的权利。

第二十一条享有对公司颁布公开信息的知情权。

第二十二条享有对公司经营管理提出建议、意见的权利。

第四章员工应尽的义务

第二十三条遵守国家的各项法律、法令、法规和政策。

第二十四条遵守公司的各项规章制度，严格按照公司规章

制度、本部门和本人的岗位职责、工作流程和工作标准，按时间和要求完成工作任务。

第二十五条发扬团队精神，注重团队合作，以职业化的标准，不断提高综合素质。

第二十六条熟悉本岗位职责，对本职工作要认真负责，要

有兢兢业业的工作态度，严格的工作标准和良好的职业道德，保质保量完成本职工作。

第二十七条服从公司的人事调配和工作分配。

第二十八条爱护公司财物，保养好本人使用的办公设施，不得借故损坏，不得窃取公物。

第二十九条完成对公司、客户承诺的工作质量、效率。

第三十条不断改进工作方法，提高工作质量，降低费用成本。

第三十一条不得从事与本公司、本职位有利益冲突的活动。

第三十二条努力钻研专业知识，提高自己的工作能力和业

务水平。

第三十三条自觉维护公司形象和公司信誉。

第三十四条热情为客户服务，一切以客户满意为宗旨。

第三十五条尊重公司知识产权，严守公司机密，维护公司

利益。

第三十六条加强专业理论和业务学习，努力提高自身综合素质。

第五章员工行为规范

第三十七条保持雷厉风行的工作作风，忠诚、敬业、勤勉。

第三十八条保持真诚坦率的人际关系，团结向上。

第三十九条对领导、同事、客人主动问候，时时保持微笑。

第四十条员工之间应相互尊重，精诚合作，严以律已，顾

全大局，多关心、多赞许别人，多为他人着想，不贬低别人，虚心接受他人意见，不传播小道消息。

第四十一条认真对待客户投诉，不与客户争执，迅速处理问题，不抱怨、不拖拉、不推诿。客户问及非份内事情，应转请有关部门答复或积极协助解决。

第四十二条员工不得索取、收受各种贿赂，包括各种优惠、馈赠，推辞不掉的物品须交由公司统一处理；客户将礼品、小费赠予公司的，员工个人不得收置。

第四十三条根据公司有关规定着装，衣着要整洁、美观、大方，不得穿奇装异服，注意外表修饰与个人卫生。不得裸背敞胸、穿短裤或背心、卷裤脚，不准穿拖鞋上班。

第四十四条员工在各种场合以端正、洒脱、精干的形象出现，坐、立、行姿式规范。

第四十五条客人进出应主动起立迎送，交谈姿态优美、温文尔雅，用好敬语，注意忌语，不以肤色、种族、信仰、衣着取人，不得讥讽客人，不与客户争辩。

第四十六条上班前或上班时间严禁喝酒，没有必须的公务安排，中午和晚上严禁喝酒，不吃带刺激气味的食品。

第四十七条在工作时间内不得在办公室就餐、吃零食，不得有不雅动作，严禁从事打牌、炒股、赌博、下棋、上网聊天、玩游戏等与工作无关的事情。

第四十八条严禁任何员工在办公区域和工地现场范围内吸烟。

第四十九条办公区域和工地现场未经允许，任何员工不得引领客户随便进出。

第五十条工作时间非工作需要，不得随意串岗、粗言秽语，不得闲聊、喧哗、戏闹，不得翻阅与工作无关的报纸、杂志。

第五十一条工作时对所有来电务必在铃声响起三声内接听，接、打电话应讲究效率，谈话礼貌，平和有礼，严禁用免提方式接、打电话。

第五十二条不得在公司干私活，除特殊情况外，不得会见亲友、拨打私人电话，不准利用职权给亲友特殊优惠，以损害公司利益。

第五十三条员工发现有形迹可疑和不法行为人员，应提高警惕，密切注意，并立即报告保安人员和有关领导。

第五十四条遇到外来客户或公务检查人员，应及时报告有关部门接待陪同。

第五十五条对突发事件、事故，不要慌乱逃离，应冷静处理，迅速报告有关部门和领导，并主动理清应对预案，在领导或有关部门的指挥下积极参与处理。

第五十六条自觉维护公共卫生，个人办公桌上的物品摆放整齐有序，办公桌的桌面和侧面不得张贴任何纸张，每日下班后除了办公电脑外，个人办公桌上不得出现任何物品，上班时间的水杯统一放置在饮水机旁边的低柜上，严禁员工使用纸杯喝水，保持良好的卫生环境，不得对异性有骚扰和污辱行为。

第五十七条不得打架斗殴，不得偷窃公物，不得从事其他刑事犯罪活动。

第五十八条严禁任何员工在其他公司兼职。

第五十九条按时上下班，不得无故迟到、早退、旷工；下班后除正常加班、培训、开会和值班外不得擅自留在公司场所内逗留、玩耍，处理私人事务。

第六十条牢固树立安全意识，防患于未然，做好防火、防

盗工作，不得携带危险物品进入公司场所。

第六章附则

第六十一条本守则由公司总经理签署后生效，自发布之日起施行。

第六十二条本守则若与国家法律、法规相冲突，则按国家规定执行。

第六十三条

房地产员工年终总结 篇5

在公司工程部工作中，严格遵守法律法规，遵守公司的各项规章制度，平时严格要求自己，廉洁自律。工作中敢于承担责任，具有认真负责的精神，与同事们互相配合，努力完成每一个工作任务。

一、20xx年下半年工作情况

由于来公司仅4个月，通过领导的安排指导下目前主要负责预决算、部门内业及配合其他同事的工作，汇报如下：

1、协助领导配合研发部完成了对创业小区二期、八一新城三期、友好市场、前进新区5#楼工程上住宅楼布局及做法的优化改进和变更，节约公司成本。

2、协助领导完成了对宜居佳苑、服务综合楼开工建设的定位测量和局部规划，配合施工单位进行图纸会审，提出图纸上的问题，配合研发部对设计布局问题处理和完善。

3、与同事协作配合完成了对八一新城三期、友好市场、创业小区二期主体工程的进度质量把控，对反馈的问题协助部门领导与施工单位协调处理。

4、与同事协作积极完成了对甲供材料的分配工作。公司甲供材料种类多，规格复杂，认真负责督促协调，确保了材料到场，质量达标，且不影响工程进度。

5、配合研发部完成了各小区配套工程的规划，完善了水电暖管线图等的各项技术指标，制定施工方案，协调施工单位对八一新城小区、创业小区配套工程施工。

6、协助领导配合公司各部门，完成起草分包及甲供材料等各项协议、合同，确保各小区工程进度不受影响。

7、配合部门同事对各小区施工楼幢进行有效管理，从施工质量、进度、安全、成本及协调方面把关控制，确保工程各项满足验收规范要求，完成了主体分部验收工作，为来年顺利交工给予有效保证。

8、在部门同事的配合下，认真严谨的对创业小区，八一新城小区，前进小区已完成的工程进行验收，复核工程量，协调造价咨询公司顺利完成了前进新区配套工程决算、创业小区一期主体工程决算、创业小区一期配套工程决算、八一新城二期配套工程决算、宜居佳苑预算、八一三期创业二期部分分包分项工程决算等工作。

9、完成了核对统计甲供材料、配套工程等已完成工作量未完成工作量的准确信息并且严谨的多次现场复核，确保公司对施工单位工程款拨付准确无误以及对明年工程计划提供准确有效信息。

10、认真仔细的完成了对友好东路砖厂现场测绘测量，核对施工方垫土反馈的工程量，经过现场复核，完成了对砖厂工程量的复核确定，确保了明年施工计划的有利推进。

11、配合研发部共同对创业小区二期八一新城三期的消防验收资料进行整理收集，保证了研发部对各小区消防验收报审不耽误，明年小区竣工工作不耽误。

12、协调且与施工单位共同完成了八一新城三期、创小区二期主体工程的变更、经济签证决算信息的核对工作，同时完成了八一新城三期、创业小区二期甲供材料的信息整理，联系协调造价公司报送进行决算。

13、办公室文件、文档资料进行了整理，分项分类统一归档，便于取用，防止“找不见，难找见，分不清”提高工程部工作效率。

二、明年的工作重点

我的专业胜民建，在工程建设施工中有近五年的工作经验，所以明年开工建设的工程和在建工程的整个进度、质量核心以及成本控制是明年的首要工作重点，发挥自己的专长，与同事协作配合完成公司的计划任务，创造优良工程。同时领导分配的其他工作任务、创业小区二期、友好市场工程的决算、配套工程的决算工作及竣工验收工作也是重中之重，确保我工程部各工作计划任务的顺利实施。

三、工作中的岗位能力及不足

本职工作中，必须熟悉房屋开发项目工作程序，了解设计原理，严格掌握各项施工工艺，质量标准，建筑行业的法律法规。由于我的专业胜民建，专业基本相同，对于勘察、三通一平、图纸会审、主体验收、竣工验收、保修组织工作、施工进度质量控制、建筑成本控制等工作且有数年的工作经验，在进行此类工作时较为擅长。在这近半年的工作中领导给我安排的工作基本均能胜任，部分从未接触的工作也能触类旁通，从陌生到熟悉，从生疏到熟练。

不同于乙方技术能力第一，作为甲方管理能力第一，对于我来说管理方面较欠缺，在本职工作中需要不断的磨练和向同事学习。其次，我个人在工作中较为粗心，不够细致，思维不够缜密，在工作中存在一定的失误，我会在以后的工作中向同事学习并且积极改正，时刻提醒自己。

在工程项目的实施中，工程部对楼幢的功能分析，人性化需求设计分析，施工难度评估等信息直接影响研发部和设计院对楼幢的设计和研发，所以我们的思维模式，创新意识，专业知识等尤为重要，而这大部分对于我来说是曾经工作中从未涉及或很少涉及的，这也是我非常欠缺的一面，只有在工作中，不断的学习和积累经验。

四、团队意识及个人品德等方面素质

工程部是在公司的领导下代表公司履行项目建设的项目管理机构，所以工程部必须是一个高效的的团队并且团队的.意识以及团队成员的个人素质尤为重要。要进行高效的工作管理模式，必须提高团队的集体意识，如何提高团队的意识：

1、团队领导以身作则做好各方面的工作，避免产生团队的不信任、不负责等后果。

2、领导的开诚布公，互相信任，与团队成员之间保持紧密合作。

3、提高团队的凝聚力，责任心，忠诚度。

4、提高团队成员业务素质水平。

5、“人心齐，泰山移”团队工作上对成员严格，生活上对成员关心，做好沟通协调工作，保证团队如机器一样有条不絮的和谐运转。

6、团队工作中集思广益，发挥各成员优势，取长补短。

工程部作为建设工程的项目管理方，对于施工方、监理方以及甲供指定方均存在一定的利益关系，所以我作为甲方代表，我会恪守公司规章制度，遵守国家法律法规，明清利害关系，时刻提醒自己拒绝吃拿卡要，不断努力为公司发展做出自己的贡献。

五、对公司提出发展、经营、管理等方面意见

1、工程部能否配一套工作服。工程部每天频繁下工地，公司又规定在单位必须穿工装，这让我部门同事们一天换很多次衣服，但是经常有紧急事衣服来不及换，造成工装脏或者破损，也给公司带来不好的形象。

房地产员工岗位职责 篇6

展望__年是充满机遇和挑战的一年，根据__县的实际情况，多家房地产开发商进入市场，商品房的开发逐步放量，国家加大对房地产政策的宏观调控，这将是对我公司一次严峻的挑战和重大考验。我公司在总经理的领导下，全体同仁决心以苦练内功，建立与之相适应的规范管理体系，专业化管理团队、职业化管理理念，培育具有审时适度的核心竞争力。在品质上狠下功夫，确保多项关键经营指标与目标的完成，争取本公司在__县的龙头地位。树立地产界的美誉度，使《___》迈出二期工程的关键战略举措。随着企业的迅速成长，为了工程进展顺畅、有序、安全，我公司将采取有力的措施，培养一批能自觉学习、勇于负责、忠于企业、能打硬仗的职业化骨干队伍。为此，公司经慎重讨论，特提出__年工作计划如下：

一、配合当地政府和相关职能部门促进__路的拆建工作，在法规允许的范围内认真协助职能部门以维稳、和谐的大原则为前提，审时度势，做出适度的让步。

既减轻当地政府和职能部门的工作压力，力争在__年促进建设路的开建、竣工，又使公司在二期工程中全面、有序展开。

二、工程进度计划及投资计划：

5#9#楼建筑面积___m2，计划在__年___月份全部竣工。1#、2#、3#建筑面积___m2，争取在本内完成___%以上。A区内配套设施绿化、硬化、亮化计划在本内全部完成。__年项目总投资约___万元。

三、销售和效益指标。

根据建设路的逐步拆、建具体进展，在条件具备的情况下，随时跟进，大面积、全方位、快速度地进场施工。计划全年新开工房屋总建筑面积___平方米，总户数_套，计划实现销售超亿元。预计上缴税费、行政规费约__万元。

四、质量安全和服务计划实施

__年元月末，随着___号楼的竣工验收和其他住宅、部分沿街商舖相继结頂、预售，配套设置逐步完善，将迎来业主乔迁《___》一期小区。更需加强安全防范意识，贴心服务意识，工程质量意识，规范管理意识。合格率达到___%，把安全作为头等大事;把七分安全，三分生产的理念贯彻始终，把服务理念贯彻常态。

在新的一年里，任重和梦想同在，挑战与机遇共存，站在新的起点上，我们将吸取前一年工作的经验和教训，统一思想、与时俱进、努力拼搏，争取_完成公司计划的全年各项目标工作任务。

房地产员工岗位职责范文（二）

在度过了紧张的__年之后，房地产行业总算是保住了市场上的地位。我在房地产公司上班也是有很长时间了，对房地产市场的情况不说是十分的了解，但总是还有点造诣的。相信随着市场的逐渐回暖，房地产市场是会回到一个正确的轨道中来的。我对房地产公司的前景还是比较看好的，所以我会一直坚持在房地产公司上班!

__年是我们__地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下__年房产公司个人工作计划：

一、加强自己思想建设

增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我的能力减轻领导的压力。

二、制订学习计划。

做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。

作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到化!

2、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

4、第三季度的十一中秋双节，市场会给后半年带来一个良好的开端。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

以上，是我对__年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求的客户，争取的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

房地产员工岗位职责范文（三）

__年以来，我公司在__房地产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的里，公司在确保__年底方案报批的前提下其工作计划如下：

工程方面

一、以“__城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务

(一)__年底前力争方案报批通过

___月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。

___月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。

(二)、__工作安排

___月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。

___月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。

___月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。

___月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。

___月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至___月中旬完成桩基础工程的施工工作。

___月份：基础工程完成。

___月份：工程主体完成至底六层封顶。

(三)、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

(四)、工程质量。

“__城”项目是市重点工程，也是“__城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。

(六)、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在__年工程进展的同时做好以下两项工作：

1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。

2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金___亿元左右;其中基础部分需用约___亿元;地上商业部分约用___亿元;公寓部分约用___亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。

财务方面

(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节

公司确定的__年工程启动资金约为___亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。

1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。

2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。

为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。

3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。

__年公司建设工程款总需求是___亿元。按“__城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

招商方面

(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“__城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

3、结合市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划代理公司所签合同规定，“__城”应于__年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。

为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿

房地产员工岗位职责范文（四）

为了加快房地产公司的工作进程，合理、有效的制定工作计划，切实保障各部门、各岗位工作的顺利开展，针对公司当前的现状，有必要做系统调整和规划。我们必须去伪存精，优化工作流程和人员结构，实行业绩和收入挂钩的分配体系，加大监管力度，实行总公司和房地产公司双线管理的模式，统筹资源、切实解决工作中存在的系列问题。

一、体制改革

采用多项目运作模式，双线管理。

各项目以项目部的形式开展工作。实行项目经理负责制。项目经理负责本项目的一切事务管理，包含与总公司管辖范围内的对接事务，如：财务、采购、人员、考核等。

总公司负责财务(资金调度、税务、融资)，中高层人员(招聘、调度、管理)，资源开发(土地)，建筑材料采购。

项目部负责报建、外部关系处理、工程计划、工程进度、工程质量、成本控制、现场安全管理、人员管制、建筑材料管理(验收、实地评价、保管)、现场签证、业主关系、与监理关系、与设计院关系、工程变更、工程验收、工程资料(收集、建档)等事务。

二、强有力的人力资源保障

实行总公司和项目部联手招聘的模式，中高层以上的骨干人员由总公司负责招募、考核、录用，以下派的方式给各项目部配置，既受项目部经理管制，又受总公司监督。

各项目部负责基层岗位人员的招聘。

建立人才梯队，为人员甄选、更新作储备。

三、组织关系重组

梳理现有的配置，重新设计新的架构。原则是：以岗定人。绝对不是以人定岗。不能因为现有某人而设一个无效的岗位。

明确各部门的《部门职责》和《个人岗位说明书》，明确每个人的工作范围、权限和对应的责任，能够有效地防止职务重叠、责任扯皮，鸭多不下蛋的局面。

优化部分富余人员。优化的原则是：价值、工作量、匹配度、综合考量的结果。

四、工作流程的整合改变现在的独立管理流程，增加总公司监督的工序。原则是：复杂的事情简单化，以加快工作效率。

加强横向联系的力度，杜绝各自为政的现象发生。

五、建立新的《薪酬体系》

形成长效激励机制，结合行业标准和地区标准，细化每个岗位的工资结构，未来的工资将由很多板块组成，包括：基本工资、知识工资、岗位工资、职务津贴、绩效工资、工龄工资、提成工资、风险收入、项目奖金、年终奖、车辆补贴、驻外补贴、通讯费、工作餐补贴等。完善福利体系。结合国家的法律法规，给在职人员办理社保，进一步实现：员工生日祝贺、婚丧礼仪、旅游、教育培训等福利。

六、建立目标管理制

公司制定长期、中期工作目标，下发到各部门，由各部门提交详细的月度、季度工作计划。交总公司监督委员会备案，总公司安排专人跟踪计划的实施情况，并直接对总裁负责。

所有人员都必须提交《周工作计划》，一份给自己的直接上司，一份给总公司监督委员会。工作计划里面要详细注明：事项、预计完成时间、具体负责人、协助人、完成情况、未完成的原因、改进措施。工作计划的达标率是绩效考核的主要依据。

每季度由总公司监督委员会召开一次工作检讨会。分析各岗位的工作执行情况，并开展批评与自我批评，责任到人，精确到每一件事。

七、签订工作责任状

实行风险收入，对保质保量完成工作任务的人员实行重奖，对完不成工作任务的人员进行经济处分。

八、完善劳动关系

每个人都必须和公司签订《劳动合同》和《保密协议》。

新进人员必须体检上岗，预防不必要的事件发生。

房地产员工岗位职责范文（五）

尊敬的公司领导及各位同仁：

大家好，我目前在前期部任经理，今年___岁，学历大学。自__年从事房地产行业至今已经___年了，在这___年的工作中，由___到__房地产再到__，独立和参与完成的项目有__·清河园、__·丽水家园、__·云和家园、__·紫微星座等，办理过手续的项目建设面积到目前达___万平方米。多年的磨练使自身各项素质不断得到提升，也积累了宝贵的工作经验。我有能力、有信心干好__的事业。

转眼__年即将过去，回顾在公司前期部这一年来的工作情况首先从下几个方面向各位领导做一汇报：

(一)__年完成岗位工作情况。

我工作第一天就投入到了工作之中，中午加班，对“观湖一号”拟建地块界点进行放线，为全面开工提供准确界线依据，在随后的几个月的工作中，完成了“观湖一号”项目总图的批准、项目单体审批、项目核准意见书、项目一期环评、1、2、3标段的招投标、消防审核、规划工程许可证和施工许可证等前期手续的办理，以及一期1、2标段建筑节能意见书的办理，前后共办理大小手续___项，完成项目准建设手续面积约___万平方米。

(二)完善前期部各项工作制度。

由于__地产也是刚成立不久的新公司，制度上还不是十分完善，从参加第一次公司例会，公司领导就提出了相关要求，我积极响应，既借鉴同行业一些大公司的先进管理制度经验，又结合__地产的实际特点，完成了《前期部工作职责》、《前期部经理职责》、《前期部职工工作职责》、《前期部岗位职责》、《前期部工作流程图》等，各项前期工作制度，为前期部及时步入正轨做好了制度上准备。

(三)部门管理。

1、档案管理上，严格管理，及时归档。

由于前期部与各个行政审批部门签订的手续较多，而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商业机密，所以我在日常工作中严格做到了不该说的不说，不该做的不做，及时将重要文件归档，逐一登记，随时查阅随时能查到，方便工作手续延续办理。

2、工作日常管理上，做到日清工作制。

公司每月有月计划、周计划，而我在日常的工作中是以日为工作阶段单位。因为前期工作性质的不同，早一天办完相关的手续就能为公司早日创造利润提供条件，所以，我不仅要求自己，也要求部门员工以日为工作单位做自己的计划，看看哪项做完了，哪项没做完，为什么没做完，剖析原因，尽快解决，争取做到日清，这样做下来，避免了工作的盲目性和无计划性，又使计划工作及时完成。并多次提前完成前期手续办理。

3、从工作态度上、思想上进行引导管理。

前期工作主要以办理各项手续为主，与多个行政审批机关打交道时，有的手续必须一把手说了算，而有的一把手经常到本单位不久就又出去了如果找不到，手续就会多耽误一天，所以我就依办事相关部门的时间行事，有时上班前到，有时要等到下班以后进行办理。再者与这些部门打交道时，针对不同部门、不同具体办事人员，采取不同的工作方式、方法，引导部门员工做事要勤、细，办事要有耐心、恒心，多动脑、多动手。

4、培养部门员工尽快进入工作状态。

在前期部这一年工作中，为了使新员工尽快进入工作状态，我经常言传身教，用心来教，用多年来前期工作中总结出来的经验传授他们，在他们工作中遇到困难时及时帮助，使他们尽快成长，当他们取得成绩时，进行鼓励，并引导他们大胆独立的去完成。

5、监督与工作放权同时进行。

前期工作是个与多部门、多科室办手续的工作，所以任凭一个人再加上两支手也不能全顾到，所以当自己部门员工达到独立办理水平时，坚决放权给他们，放权不等同于放任，因为前期的每项手续都至关项目建设，所以虽放权了，但还要监督检查，看资料准备全不全，看完成情况，看工作进度完成的手续是否有遗漏等，做到工作有条不紊、全面发展。

6、培养部门员工的责任感

前期手续涉及到项目整个开发过程，树立部门人员责任感，有助于项目手续万无一失，避免给公司造成不必要的损失，实行谁办的手续谁负责，有不足之处勇于承担责任，寻办法、寻途径解决改正，而不是推卸。从另一方面讲也有助于个人成长进步。

(四)从业务学习、政策掌握上。

政府相关审批部门建设项目审批上，有时会有变化，这就需要我们前期工作人员在熟练掌握各项办事手续、章程规定的基础上，还要及时掌握新政策、新规定，避免公司项目在设计上规划上有重大失误、损失，也为公司在项目制定上、规划上提供依据，符合公司总体战略发展要求，所以，我不仅在加强自己部门业务不断学习的同时，及时洞察政府新政策新导向，为公司项目规划提出新问题、新建议、新要求。

(五)在公司内部团结协作，在公司外部树立良好形象。

前期部算是公司对外联络的主要联系部门，不仅公司部门内部之间需加强团结协作，使工作更加顺畅;与外界联系也是一样十分重要，我们不仅代表自己也代表着公司的形象。因此，在日常内部工作中严格要求自己，加强团结、加强协作。工作中与技术部、行政办、财务部、工程部等均建立了良好的工作关系和工作氛围;同时也节制了那些工作不务实、光说不做、乱说是非等不良习气的存在。在对外联系上，首先提高自己的业务素质，也就是练好“内功”，在外办事时才能表现出高素质、高水平，同时也为公司增强了荣誉。

(六)时时赶在先，事事抢在前，力争提前拿到审批结果。

前期工作，顾名思义，“前”有未来，展望的意思，“期”有约定时日的意思，所以前期工作的界定应该是：带有前瞻、展望的，在规定的时日内完成工作。与我们工作相关的政府职能部门均在政务大厅建立了行政审批窗口，承诺具体批件办结日期。规定的办结日期是弹性的，有可操作性的。在我具体办理过程中，由于多年来建立的诚信基础，在有些资料不全的情况下也予办理，再及时补上，资料全的情况下及时办理，为下一个办件过程争取尽可能多的时间。

当然“人无完人，金无足赤”，在这一年的工作中也有不足之处。首先，项目的认识深度不足，还需加强项目定位理解;其次，全局协调能力不足;第三，内外协调能力需进一步加强。

__年就要到了，为了“观湖一号”建设成为“西北，宁夏第一”的现实，作为前期部部门负责人，我也深感身上的重任，也有信心、有能力为实现这一目标勇于承担责任，保驾护航。

一、__年工作内容：

1、完成“观湖一号”一期开工建设的所有手续。

2、完成“观湖一号”一期商品房销售的所有手续。

3、协调好一期建设过程中的行政检查，协助工程部完成一期竣工所需的前期手续。

4、完成一期项目综合验收，并办理后续前期手续。

5、做好二期开发建设的各项准备工作。

二、部门建设：

使内业、外业、资料等各项管理更加制度化，更加规范化。

三、提高部门业务素质，做到“内强素质，外树形象”。

四、加强内部、外部团结，做到内外都有良好的工作氛围。

五、加强项目前期工作前瞻，及时沟通、及时汇报、严格落实。

叶檀:房地产重大结构调整期来临 篇7

最直接的变化是，敏感资金逐渐离开房地产市场，刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮，必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。

一季度房地产数据有可能给人虚假的印象，以为爆发式增长可以持续。全国商品房销售额13992亿元，增长61.3%。根据中指院的数据，百城均价连续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。而央行的数据显示，房贷爆发式增长高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，较去年新增2436亿元，增幅是去年同期的3倍。

销售的结构已经发生巨大变化，据CRIC统计数据，中档及中低档产品表现抢眼，成为市场的一大亮点。与去年一季度相比，其成交金额市场占有率分别由29%、21%，提升至36%和25%，成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投资需求被限制，房企主动调整，以及城镇化过程中新进城市人口的需求，成为市场中最抢眼的因素。只有北京等极少数城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的购买力，集中在这些核心城市。

如果刚性需求夯实房地产基础，中国房地产可以实现软着陆，中低收入阶层能够动用的购房资金成为衡量未来房价的基础，有可能购房热情与能力超出我们的想象。要强调的是，今年一季度尤其是3月份的数据，受到国五条个税政策的扭曲，反映了市场的恐慌性情绪，不能作为正常数据衡量，今年二季度之后的数据能够反映正常的市场走势。

继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者，将成为最后所有打压政策的接盘者。

一、二、三线城市出现明显分化。

虽然房地产市场库存量在下降，但城市分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或者存在很大的崩溃风险。

库存量看房地产市场向好。据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月份新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%。目前库存量创17个月新低。

值得注意的是，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640万、2576万和2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二线城市库存下滑的趋势明显，出现了不同程度的同环比下滑态势。20个城市中，下滑最快的4个城市全部为一、二线城市。而三线城市的库存上升力度较2月份略有增加。自2011年12月份以来，三线城市库存呈现缓慢上升的趋势。

房地产市场热点城市，以往集聚于北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热土，现在加上了各城市群中的核心城市，如武汉、成都等地。以为中国的城镇化将让地级、县级市出现一轮上涨周期的开发商，将为中国的小城镇支付开发成本，而盈利情况不佳。

从英国的工业化进程看，除了伦敦以外，以贸易带动的沿海城市与重要工业城市，是发展的核心城市，而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此，没有具有全国影响力的支柱产业，没有便捷的轨道交通的小城市，不可能成为城镇化过程中的受惠城市。

房地产企业继续并购整合，有项目的8万家左右项目公司不能说明问题，背后的实体大企业才是重点。

大者愈大、强者愈强的过程在延续。2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。

房地产投资信托基金组织结构分析 篇8

关键词：房地产投资信托基金契约型公司型新制度经济学

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称BEITS)是一种专门投资于房地产的信托产品。其内在的理念起源于19世纪中叶在马萨诸塞州波士顿市设立的商业信托。20世纪60年代美国税法补充条款的出台，赋予房地产信托和封闭式共同基金一样的税收政策。出现了第一家现代意义上的BELTS。经过半个世纪的发展，美国REITS的资产规模已超过4000亿美元，占有全球市场的绝对比例。除美国外。澳大利亚的BEITS产业发展迅速。成为仅次美国的全球最大BELTS市场。亚洲的韩国、新加坡、日本等国家也纷纷制定和完善相应的制度和法律为BEITS在本国的发展铺平道路。并使得BELTS在本国成功上市。目前，在我国虽然还不存在完全意义上的房地产投资信托基金产品。但是作为准BEITS的房地产投资信托计划发展迅速，因此研究BELTS的组织结构特点具有重要的现实意义。

一、房地产投资信托基金的组织分类

BELTS是通过发行收益凭证募集资金，交由专业机构投资运作，基金主要投资于商业地产。所得收益绝大部分分配给BE，ITS持有者的一种资金运作模式。按组织结构来分。目前主流的BEITS模式主要有两种：契约型、公司型。这也是美国BELTS发展至今所历经的两种模式，其它国家和地区大都借鉴了美国BEITS的组织模式，虽然名称上可能不一致。但本质上相同。

(一)契约型组织模式

契约型是REITS最早的组织模式。20世纪90年代之前。它是美国市场上REITS的主流组织模式，随着公司型的出现，其地位才逐渐被后者取代。但是，契约型仍然是美国之外的其它国家和地区BEITS的主流模式之一。

契约型BELTS是根据一定的信托契约组织起来的代理投资行为。一般由投资者、基金托管机构和基金管理机构三方共同签订和约。按信托原则设立的房地产投资基金。这是一种按照特定契约成立的“集体财产形态”，而通常不是独立的公司或法人形态。其契约流程可简单概括为：投资者作为基金资本的所有权人投资后以委托人(受益人)的身份存在、房地产投资信托基金的经理人以受托人的身份行使基金的经营管理权、基金托管机构以托管人身份行使基金财产的保管和监督权。三方以信托合同为基础各自行使自己的权力并履行义务。在支付基金管理者和托管人约定的管理费和托管费后，基金投资运营的增值收益所得归投资者所有。

(二)公司型组织模式

公司型BEITS是按公司法设立的具有独立法人财产权，能独立行使民事权力。承担民事义务的企业组织形式。它是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东。可通过出席股东大会、选举董事等方式参与基金公司的重大决策。并由基金公司董事会行使基金公司的法人财产所有权。基金通过内部自设管理人或委托外部独立的基金管理公司对基金资产进行投资管理。基金董事会对基金管理公司的经营和管理活动进行监督。其组织机构如图二所示。

二、REITS的组织机构成本分析

新制度经济学中的一个基本命题就是对人类社会生产和经济生活中的组织模式以及产权制度特征、所有权安排和治理机制等问题进行分析研究。在新制度经济学的概念中，企业作为一系列契约的组合。其存在的根本原因就是降低交易成本、提高资源利用效率。为此就必须解决好所有权和经营权分离所造成的一系列问题。房地产投资信托基金作为一种特殊的企业组织模式。也面临着同样的问题。具体而言。由所有权和经营权分离所造成的成本可称为组织成本，进一步可分为显性组织成本和隐性组织成本。

(一)显性组织成本

REITS作为一种有组织、专业化的集合投资模式，无论其形成或是运营都需要付出一定的组织成本。这包括投资者达成设立基金契约的签约成本、支付给基金经理人的管理费和绩效奖励支出以及税收支出三个方面。

1、契约型REITS。包括了以上提到的三个方面的成本支出。以信托的形式设立REITS，虽然可通过减少设立相关的投资决策与审查、投资后监督管理等方面的制度安排降低制度成本。但由于基金稳定性、基金财产的独立性、委托一代理等问题不可避免，使得契约型REITS的签约成本较高。另外。由于契约型REITS本身并不是独立的主体，所以通常需设立托管人制度来对基金进行财务核算，这也多了一道制度成本。而在税收方面，由于各个国家针对契约模式制定的标准不同，因此契约型REITS并没有体现出明显的制度优势。

2，公司型REITS。公司制是现代企业组织发展较为完善的一种企业制度，它通过多样化的相对完善、严格的法人治理机制的设计。能够较好地降低和防范“委托一代理”风险，因此公司型REITS的签约成本相对较低。在营运成本方面，因为其与基金的管理模式有很大关系，所以与契约模式相比，公司型REITS并没有体现优势。但在税收方面，双重纳税制度加大了公司型REITS的运营成本。这是因为公司型REITS是作为一个独立的法人实体存在，首先需缴纳公司所得税，然后才能向股东进行利润分配。而股东在获得利润分配后同样要缴纳所得税。目前，一些国家(如美国)已经通制定相应的税收政策较好的解决了公司制的双重纳税问题。

(二)隐性组织成本

房地产投资信托基金进行房地产投资和管理时，需委托给职业基金经理人或专业投资管理机构，因此形成了特殊的“委托一代理”关系，相应的代理成本也由此产生。它包括基金经理人为谋求自己的利益而牺牲投资者利益的道德风险成本以及为监督基金经理人的行为并对其实行约束措施的监督约束成本。具体体现在三个方面：①道德风险问题。即由受托人的不良行为给委托人或收益人带来损失的可能性；②激励制度，即委托人为提高受托人的投资管理积极性而与受托人约定的薪金报酬机制；③约束机制，即委托人为避免受托人因道德风险和机会主义行为给自己带来损失而采取的约束措施。

1、契约型REITS。与证券投资基金领域具有相对完备的信息披露制度不同，从事房地产投资，由于所投资的项目(如写字楼、烂尾楼)等不具有公开信息，股权又不具有较高的流动性。通过市场的力量来对基金管理人的管理行为进行约束相对较弱。另外，房地产投资的高度技术性妨碍了托管人(商业银行)监督职

能的发挥。因此，集所有权和经营权与一身的基金经理人一旦发生道德败坏，实施机会主义行为，对投资者造成的影响就很大。

在契约型REITS的基金组织中，委托人与受托人约定一定比例的基金投资净收益作为受托人经营管理基金取得成功业绩的报酬，以此激励受托人的投资管理积极性。但在契约型REITS中，基金经理人仅对由其过错导致投资基金亏损的部分负有限责任，而对一般的基金经营亏损无须承担任何责任。因此。契约型REITS下基金经理人承担的风险较小，委托人给予其较高比例基金投资净收益的可能性不大。

也正是因为契约型REITS经理人对风险承担的有限性，使得契约型REITS的约束比公司型REITS的要弱。当然，声誉机制可能会起到一定的约束作用。但总体而言。并没有表现出比公司型更明显的制度优势。

2、公司型REITS。在公司型REITS中，基金经理人掌握日常决策权。而日常投资活动又不可能全部经过董事会讨论和决策。加上基金经理人往往不持有公司的股份，合同自由原则在公司制下受到很大限制，使得其不能像有限合伙那样随意约定对基金经理人的约束条款。在这种情况下。基金经理人的投资决策很多情况下是凭良心和职业道德做事，发生道德风险的可能性较大。

此外，公司型REITS中经理人的激励机制不足，经理人一般仅能获得固定薪酬。而通过利润分成和股权激励的方式来提高经理人的投资积极性在公司型下又有一定的困难。另外，公司型下多重“委托一代理”关系的设计虽然可以较好地约束基金经理人的投资行为，保证基金的稳健经营，但多重性的制度性程序也可能成为公司制的一个包袱，产生各种代理问题。

三、结论及启示

通过以上分析可以看出，房地产投资信托基金具有不同的组织形式和治理机制。契约型和公司型各具优劣，发挥着不同的作用，形成了不同的房地产投资基金特色。但是，我国现有的与REITS发展密切相关的《公司法》《证券法》《合同法》和《信托法》等在不同领域中、不同程度上对两种模式的发展都有限制，可以说每种模式既有发展优势又面临发展障碍。大多关于REITS模式选择的研究认为，以契约型基金的形式发展REITS是法律障碍最小的路径。但笔者认为，与契约型相比，公司型REITS在我国更具发展前景。

首先，国外基金发展的成功经验表明公司型基金是最好的制度。美国基金业的成功在于重视以保护投资者权益为目标的基金治理结构，采取公司制模式。以独立董事为核心，以控制基金关联交易为重点的治理机构。英国和日本先后进行金融体制改革，在契约型基金的基础上，修改相应法律，引入公司型基金。可见公司型基金是基金业的大势所趋。