乳山市新车站工业用地项目可行性分析报告

乳山市新车站工业用地项目可行性分析报告

乳山市新车站工业用地项目可行性分析报告 篇1

乳山市新车站工业用地项目可行性分析报告项目报告人：张明20111年5月 乳山投资环境概况

1.地力位置自然气候 :

乳山区位乳山市位于山东半岛东南端，北纬36°41′至37°08′，东经121°11′至121°51′。东邻文登市，西毗海阳市，北接烟台市牟平区，南濒黄海。309国道和青威高速公路穿境而过。

东西最大横距60公里，南北最大纵距48公里，总面积1668平方公里。乳山市海岸线西起乳山口，东至浪暖口，全长185.6公里。沿海有大小港湾12个，其中东小青岛、险岛、南黄岛有居民居住。

乳山市区至青岛、烟台、威海三市汽车路程均在一个半小时以内。区位优势较为突出。与日本、韩国隔海相望，地处青、烟、威三市腹地，青威高速公路、309国道、济威铁路横贯全境，融入青、烟、威一小时经济圈，相当于同时拥有三大火车站、三大机场和五大国际港口，海陆空交通便捷。

乳山市依山傍海，环境优美，是最适合人类居住的城市之一。

属典型的暖温带海洋性季风气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，具有气候温和、温差较小、雨水丰沛、光照充足、无霜期长的特点。累年平均日照数为2572.7小时，平均气温11.8℃，平均降水量744.4毫米，平均气压1013百帕，平均无霜期206天，平均相对湿度为70％。秋、冬季以北风、西北风为主，春、夏季以南风、东南风或西南风为主，累年平均风速为3.2米/秒。

2,荣誉称号:

乳山市因境内“大乳山”而得名，总面积1668平方公里，人口57.4万，辖省级乳山经济开发区和省级银滩旅游度假区、14个镇、1个街道办事处，共601个行政村，是全国综合发展百强县、全国县域经济基本竞争力百强县和全国中小城市综合实力百强县，荣膺“中国特色魅力城市200强”、“全国首届安全诚信城市50佳”、“全国科技实力百强县（市）”、“全国科普示范市”、“山东省最佳投资城市”、“山东人居环境奖”、“全省平安建设先进市”、“全省社会治安综合治理先进市”、“山东省教育工作示范县”等荣誉称号。乳山历史文化名人众多，道教全真派创始人王重阳重要弟子王玉阳在此修行，有记载的历代科宦人物近百人 3近期现状和发展优势:

基础设施日臻完善。近年来，按照市区、银滩新城区和经济开发区、海湾新区“两城两区”的城市发展总体规划，先后投资30亿元加强基础设施建设，对城市进行了大规模改造和设施配套，城市设施日臻完善，成功跨入“中国县级投资环境100强”。

城市水、电、路、暖和通讯等设施较为完备，形成了“四横四纵一环”的区域公路网络，城市污水集中处理率达到92.8%，生活垃圾无害化处理率达到100%，城市绿化覆盖率达到46%。较周边地区相比，乳山水、电优势更为明显，境内拥有4座大中型水库，常年淡水储量2亿多立方米，城市日供水能力10万立方米，是胶东半岛少有的富水区之一；本地电网与山东大电网互相衔接，双回路供电，可保证充足的电力供应，不会出现拉闸限电现象；境内设有经济开发区、银滩旅游度假区两个省级开发区和纺织染整、机械配件、医药化工等6大功能性分区，各园区已基本实现“九通一平”，具有承载国内外产业转移的优越载体条件。其中，重点规划建设的台湾工业园，经过多方努力，现已批准为山东（乳山）台湾商贸物流

中心，成为山东省唯一一个对台物流专属园区和十大对台园区之一，经过前期的配套建设，承载能力显著增强，现已成功引进欣业联科技园、东纬电通、东浩科技等投资过千万美元的台资项目6个。

省级经济开发区(金岭开发区)和省级银滩旅游度假区及下辖的台湾工业园、以及乳山纺织工业园、食品工业园和临港口经济工业区.基础设施完善，承载功能强劲，拉动作用明显，成为乳山经济发展的龙头。

物产资源丰富充足。海岸线长达185公里，年产海产品20多万吨，是以生产贝类、名贵鱼种著称的沿海城市；乳山丘陵地多，盛产水果，年产水果及干杂果20万吨，是胶东水果大市；

乳山产金出银，素有“金岭银滩”之美誉，年产黄金10万两，居全国县级第5位。

按照突出实施工业立市、旅游兴市两大战略，加快建设临港产业基地、绿色能源产业基地、现代农业特色基地、休闲度假胜地和国际会展中心“四基地一中心”的发展思路，转变发展方式，优化经济结构，改善民生福祉，促进社会和谐，经济社会保持了又好又快的发展态势，区域经济实力不断增强，在2010年公布的第十届全国县域经济基本竞争力百强县排名中列第55位。2010年，完成地区生产总值312亿元，固定资产投资205亿元，地方财政收入15.1亿元。

4.生态环境优美宜人。拥有被誉为“天下第一滩”的银滩旅游度假区、大乳山滨海旅游度假区两个国家AAAA级景区和岠嵎山国家森林公园、汤上温泉、道教圣地圣水宫等众多景观，境内“山、海、湾、滩、岛、泉”等特色资源丰富，以优美的自然人文环境而荣膺“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“国家园林城市”，银滩入选“中国最美海岸线”。

5、招商引进资金政策

乳山政策灵活，服务优质。乳山先后出台了园区建设、鼓励经济发展等方面的优惠政策，对项目建设用地、设施配套等方面实行特殊优惠，新建项目在立项、报批、建设过程中属市内收取的行政事业性费用全部免缴，对来乳投资兴办的工业企业，还根据企业固定资产投资规模、上交税金额、技术改造投入、商标认证等情况，给予一定比例的资金奖励和扶持，对投资额度大、科技含量高、附加值高的项目还赋予更加优惠的政策。

从项目论证、审批，到建设、生产、运营等各个环节实行“一条龙”服务.6、现存优势产业

乳山市地下矿产资源丰富，现已探明金、银、铜、铁等各种金属20多种，尤以黄金著称，年产黄金18万两，居全国县级前列。全市规模以上工业企业7家。拥有以黄金开采为主的山东金洲矿业集团有限公司（年产黄金5万两）、乳山市金华集团有限公司（年产黄金4.1万两，绢云母粉4000吨）和以铁矿开采加工为主的威海鑫山集团（年产铁精矿粉和铸造生铁各20万吨）三大龙头企业及黄金、生铁等拳头产品。

全市规模以上机械制造及金属制品企业72家。培植起了烟台三环集团乳山双连有限公司（年产各类锁具4000万把、刹车片500万片）、乳山市力久特种电机有限公司（年产各类特种电机30万千瓦）、山东玉龙车辆股份有限公司（年产连杆等汽车配件5000万件）、华邦精冲蹄铁公司（生产制动器蹄铁）等一批骨干企业.染纺服装工业是乳山的传统产业和出口支柱产业，全市规模以上企业67家。形成了山东富豪皮革有限公司（年产各类皮革箱包230万件）、山东笙歌集团、山东乳山工艺品有限责任公司（年产各类服装350万件）、山东海润丝业有限公司（年产白厂丝200吨）等外向型加工企业

食品工业是乳山的优势产业，全市规模以上工业企业70家。形成了山东鲁菱果汁有限公司（年产浓缩果汁2万吨）、华隆（乳山）食品工业有限公司（年产各类花生制品1.5万吨）、乳山市曙光啤酒有限公司（年产啤酒10万吨）

乳山市依山傍海，旅游资源丰富，境内拥有被誉为“天下第一滩”的国家AAAA级景区银滩旅游度假区、被称为“天然石雕园”的岠嵎山国家森林公园、“海上仙境”大乳山休闲旅游度假区以及小汤温泉、圣水宫等十几处风景名胜，碧海蓝天、名泉秀山共同描绘出1668平方公里如诗如画的乳山景色。2002年荣获“中国优秀旅游城市”称号。

7、乳山经济消费水准

乳 山 市 用 电 价 格单位:元/kWh

一般工商业用电0.7765

居民生活用电0.5469

农业生产用电0.5690

用 水 价 格单位：元/立方米(此价格已含水资源费、用水附加费和污水处理费)居民生活用水2.5

工业用水3.34

饮食服务业用水4.5

建筑洗浴业用水5.96

乳山市用汽价格：224元/吨。2008

乳山市城区居民供暖价格：20元/平方米。2008年

乳山市管道液化气销售价格：15元/方。2009年

乳山市最低工资标准920元/月；

全市职工平均工资25143元/年。2009年

毛坯建筑成本800~1400元/平方米。

立项正文:

公司拟定考察乳山是新汽车站西侧的工业用地,并拟定拿地后期变更土地性质,由工业用地转化为商业用地.主营~~~~~~~~~

投资背景

乳山市乘借胶东湾蓝色经济区打造的契机,于近年大肆全国性宣传,招商引资.并兼有乳山市银滩旅游度假区的发展，引起在全国的房产投资和知道度的提升，银滩的发展更促进了刺激了乳山市做大做强的信心和招商的政策的扶持。全国各地投资商争夺乳山市现存仅有的廉价工业用地，并且在未来预期，土地供给紧缩和乳山经济和工业发展势头看好的情况下，我司拟定在新车站西侧竞争拿取一块工业用地。

商业地产需求用途调查（即以谁为主）

目前乳山商业地产的投资者主要是乳山境外的人群，他们对未来乳山的发展予以的肯定，是乳山商业地产发展的不竭动力。

另外乳山作为全国百强县，也自身拥有较多本地眼光投资者，但实力局限性较大，能在商业地产数百万投资以上者，数量群体有限。多为百万以内的投资水准如莱茵豪生酒店的投资者较为本地人。本地人投资意识并不缺乏，但是产品以本地人做本地市场局限性较大。

商业地产种类和容积量调查（供给，需求，竞争）

商业地产供给的种类多为沿街商铺，住宅底商，产权式酒店以及广场型商务中心。

这一部分尤其以沿街商铺和住宅底商的认可度极高，需求度最为旺盛。竞争来自于起前拿地块开发的商业企业，如汽车站正对面青岛智赢广场。

商业地产的管理和配套

（不做细节）

商业地产销售的独立面积和市场价格接受区间

乳山市现在经济规模状态下。销售和出租均在四十之六十之间商铺主流，以人均收入水平而言，（城市居民收入月均二千左右），乳山市区投资商铺的价位接受能力在六七千左右，而外来投资者的接受范围大致在八千至一万五之间。

区域投资的吸引力以及支付方式

新车站长短途的搬迁营运。

威海交运集团的仓储物流中心。

青威高速的高速出口千米内的区位交通。

独立的海湾新区住宅项目的启动。

乳山口港国家二级港口的扩建。

大乳山旅游度假区的完善和发展。

银滩旅游度假区的每年看房客的成倍增长。

金银大道的拓宽通车，台湾路的延伸。

乳山湾跨海大桥的修建。连接于青岛地区。

乳山市区的发展向南练成一片。

支付方式以一次性为主，按揭为辅，其中按揭以农村信用社和农业银行办理最为简洁，快速。

商圈前景估计

将会形成以汽车站为辐射中心，拓展二公里的车站商务商业圈。

另外在道路沿街将形成数公里的商业长廊，模块行业竞争加剧。

市场需求的主要影响因素商业地产开发规模状况