酒店管理方案

酒店管理方案（共10篇）

酒店管理方案 篇1

酒店营销方案-酒店营销方案范文

每一个酒店，根据酒店的实情，根据面对于市场的营销导向，都要进行可执行的营销方案。以下整理了一份酒店营销方案范文，仅供参考。

根据目前酒店情况，首先树立“以市场为先导，以销售为龙头”的思想；为了更好的开展销售工作，制定营销方案、市场推广计划，并在工作中逐步实施。

第一章目标任务

一、客房目标任务：万元/年。

二、餐饮目标任务：万元/年。

三、起止时间：自年月----年月。

第二章形势分析

一、市场形势 1、20**年全市酒店客房10000余间，预计今年还会增加1~2个酒店相继开业。

2、竞争形势会相当激烈，“僧多粥少”的现象不会有明显改善，削价竞争仍会持续。

3、今年与本店竞争团队市场的酒店有：鸿运大酒店、海外大酒店、海口宾馆、海景湾大酒店、长升酒店、宇海大酒店、海润酒店、金融大厦、黄金、万华、南天、汇通、五洲、泰华、奥斯罗克等。

4、与本店竞争散客市场的有：泰华、海景湾大酒店、长升酒店、海外、海口宾馆、金融、鸿运、奥斯罗克、万华、南天、豪富等。

5、预测：新酒店相继开业团队竞争更加激烈；散客市场仍保持平衡；会议市场潜力很大。

二、竞争优、劣势

1、三星级酒店地理位置好。

2、老三星酒店知名度高、客房品

种全。

3、餐饮、会务设施全。

4、四周高星级酒店包围、设施设备虽翻新，但与周围酒店相比还是有差距。

第三章市场定位

作为市内中档旅游商务型酒店，充分发挥酒店地理位置优势，餐饮、会务设施优势，瞄准中层次消费群体：国内标准团队。境外旅游团队。中档的的商务散客。各型会议。酒店营销方案

一、客源市场分为：

团队-------本省旅行社及岛外旅行社

散客-------首先海口及周边地区，再岛外北京、上海、广州等大城市的商务公司。

会议-------政府各职能部门、驻琼企、事业机构及岛内外各商务公司

二、销售季节划分

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份(其中黄金周月份：10、2、5，三

个月)

2、平季：

7、8月份

3、淡季：

6、9月份

三、旅行社分类

1、按团量大小分成A、B、C三类

a类：省中旅、海王、风之旅、民间、山海国旅、金图旅行社、事达国旅、扬帆、山海、港澳国旅、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、金椰风、海航商务、等。

b类：神州旅行社、省职旅、市职旅、天之涯、雁南飞、国航、春秋、东方假期、天马国旅、神州、明珠国旅、华能旅行社等。

c类：其它。

*按不同分类制定不同旅行社团队价格

稳定A类客户，逐步提高A类价格。

大力发展B类、C类客户，扩大B、C类比例。

2、境外团旅行社：

香港市场：港中旅、中航假期、康辉假期、关键旅游。

地接社：港澳国旅、海王国旅、山海国旅

马来西亚东南亚市场

地接社：天马国际

新加坡：山海国旅

韩国市场--------热带浪漫度假之旅

地接社：京润国旅

3、确定重点合作的旅行社：

省中旅、事达、东方假期、神州、扬帆、省职旅、华能、山海、港澳国旅、海王、明珠、观光、悠闲、航空假日、南山锦江、风之旅、金椰风、民间、海航商务、国航风情等。

第四章不同季节营销策略

在本章节中根据淡旺季不同月份、各黄金周制定了不同的价格，月日团队、散客比例，每天营业收入，月度完成任务及各月份工作重点。

1、旺季：1、2、3、4、5、10、11、12月份

★xx年1月3月、4月、xx年11月、12月：

A、每天团队与散客预定比例：6:4，B、房价：团队价：110元/间，散平均价：180元/间

C、月平均开房率：90%即161间/日

D、每日收入：团队：9666元，散客：10948元

E、五个月总收入：万元，月平均：万元

F、各月工作重点：

xx年1月份：

1、加强对春节市场调查，制定春节促销方案和春节团、散预订。

2、加强会务促销。

3、加强商务促销和协议签订。

4、加强婚宴促销。

20**年3月份：

酒店管理方案 篇2

根据酒店管理信息系统需求说明书设计测试方案, 为了提高检出错误几率, 使软件测试完整、有计划地进行, 就必须编制测试相关文件。标准化的测试文件就如同一种通用的参照体系, 便于软件管理人员、软件开发人员、软件测试人员之间交流, 最终达到保证酒店管理信息系统软件质量的目标[1]。

2 软件测试相关概念

白盒测试:根据程序内部结构进行测试, 又称结构测试, 追求覆盖率。

黑盒测试:根据功能进行测试, 又称功能测试。了解软件功能和输入/输出关系十分重要。等价类划分:把全部输入数据划分为若干等价类 (输入的子集合, 其中每个数据对于揭露程序中的错误都是等效的) , 在每一个等价类中取一个或多个数据作为测试用例。

边界值:因为处理边界值时最容易出错, 所以测试用例要取自等价类边界及其附近。

动态测试:通过运行被测软件来发现错误。

路径覆盖:设计测试用例, 使得程序结构的每一条路径至少走过一次。

负载测试:使测试用例随机并发大量地执行, 以检测被测软件的正常运行能力。

3 软件测试计划制定

3.1 软件说明

酒店管理信息系统测试范围及内容[2,3,4]等信息如表1所示。

本文测试用例主要针对帐务处理系统GetDiscount软件模块, 该软件模块的详细设计如图1所示, 输入VIP会员、住宿人数, 得到计算后的优惠折扣。

3.2 测试内容

具体测试内容如表2所示。

3.3 测试安排

3.3.1 进度安排

测试进度具体安排如表3所示, 其中字母注释:T (Tom) 、R (Rose) 、B (Bob) 、P (Peter) 。

3.3.2 测试资料

测试的输入和输出举例如表4所示。

说明:A为就餐管理权限, B为住宿管理权限, C为帐务管理权限, D为系统管理权限

测试方法、过程如图2所示。

3.3.3 测试培训

为软件使用者提供培训计划。规定培训内容、受训人员及从事培训的工作人员。培训内容:酒店管理基本知识;受训人员:测试人员;从事培训的工作人员:酒店管理人员。

4 测试设计

在人工静态分析的基础上, 进行白盒测试, 然后采用等价类划分基础上的边界值分析法进行黑盒测试, 先测试有效用例, 再测试无效用例, 最后补充进行错误推测法测试[5]。白盒测试要达到路径覆盖标准, 具体如表5所示。等价类划分如下:VIP会员:一位英文字符, 只能取值‘Y’或‘N’;入住人数:非零整数, 取值范围0~10 000;优惠:一位或两位非零整数, 取值范围为1~99, 具体如表6所示。

(1) 输入:自动导入酒店管理信息系统基础数据、人工录入数据进行测试。结果:人工记录测试报告; (2) 输入数据:根据白盒或黑盒用例设计, 选用适当的数据进行测试; (3) 输出数据:正确登录;密码错误, 请重新输入;用户名错误, 请重新输入等。

5 测试过程

测试准备:搭建软件测试环境, 学习和培训酒店管理信息系统相关知识;初始化:初始化软件数据, 录入测试数据;中间步骤:选用等价分类法进行黑盒测试, 并记录测试结果;选用路径覆盖法进行白盒测试, 并记录测试结果;运行结束:结果异常时, 能有提示消息。

6 评价准则

(1) 测试范围。本系统测试的主要内容包括功能测试、界面测试、安全测试。

(2) 数据整理。执行测试, 所有测试的有关操作和结果填写测试报告, 对测试结果进行分析, 提交测试分析报告。

(3) 评判尺度。酒店管理信息系统测试结果的评判, 以测试用例设计中的预期测试结果为标准[6]。测试缺陷分为4类: (1) 测试用例正确执行, 与期待输出结果一致, 没有发现任何错误; (2) 能正确完成功能要求, 但测试用例执行过程中出现一些界面、提示、使用等问题, 对于这些问题一般不需要作进一步处理, 可以忽略; (3) 能正确完成主要测试功能点, 不能正确完成某些次要功能点, 或不能正确处理某些出现概率较小的特殊输入组合, 此类问题不影响测试用例整体的正确性; (4) 不能完成测试用例检查的主要功能, 或虽有此功能但出现的错误将引发大量的补救措施。

摘要：软件测试是提高软件质量和可靠性的一种有效方法。针对酒店管理信息系统特点, 阐述了测试方案设计的有关概念、目的及背景, 划分了软件测试的主要模块。依据帐务处理模块中的GetDiscount软件, 设计了详细的测试内容、测试安排及评价准则, 对类似系统测试方案的设计有一定的参考价值。

关键词：软件测试,GetDiscount,酒店管理信息系统

参考文献

[1]贾冀婷.软件测试中可靠性模型的设计与研究[J].计算机技术与发展, 2014 (3) :110-112.

[2]周贺来, 王彬.酒店计算机信息管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2010.

[3]王蓁蓁.软件测试理论初步框架[J].计算机科学, 2014 (3) :18-23.

[4]王菁.酒店管理系统设计[J].政务办公, 2010 (2) :23-26.

[5]肖冬平, 李玲琳.软件系统中性能测试方案的设计与实现[J].企业技术开发, 2014 (13) :79-82.

网吧带宽管理完美方案 篇3

网吧通常都会进行划分区域，比如：

视频聊天区中档配置高上行低下载

影院区大中低档配置中下载低上行

游戏区高档配置高下载中上行

例：视频聊天区需要较多上行带宽，而游戏区则需要较多的下行流量，所以通过管理，这两个区就可以得到带宽上的保障，而影视区主要在内网都架设的有本地服务器，所以并不需要太多带宽分配，而普通上网区考虑到网友可能会有下载资料，MP3等一些需求，可以适当考虑增加一些下行带宽。

针对现在的P2P，BT等下载限制主要都在于TCP并发连接数的限制上，我个人觉得限制在300--400就可以了。

普通上网区可以限制

上行：50K 下行：80K（应用于此网段的单个IP流量限制）注：考虑到网友可能会有下载资料，MP3等一些需求，可以适当考虑是否增加一些下行带宽。

视频聊天区可以限制

上行：120K--150K 下行：80K（应用于此网段的单个IP流量限制）

注：可以根据网吧实际情况，适当考虑是否增加或降低一些上行带宽

影院区限制

上行：50K 下行：80K（应用于此网段的单个IP流量限制）

注：考虑到网友可能会观看网络电视等一些需求，可以适当考虑是否增加一些下行带宽。

游戏区

上行：50K 下行：120K--150K（应用于此网段的单个IP流量限制）

目前可实现带宽管理的软件主要是“P2P终结者”“网络执法官”“网吧卫士”“聚生网管”等等，各软件实现原理各不相同，有的需要网管交换机做基础，有的则利用ARP协议为手段来实现，各软件都需要正版支持才能够完美实现，否则不太可能达到效果，而且危险性比较大。

以上我们知道了具体从策略上如何划分，在实际操作中怎样操作呢，我们一起来请教侠诺科技技术部总监张祯岩，由于他本人在中国台湾，所以通过电话为我们解答了这方面的问题。根据Qno技术人员在各地网吧的经验，国内网吧存在的带宽不足问题，大部分是因为控制管理不当所造成的。带宽管理也可以理解为流量控制，是利用路由器的包过滤功能，对于特定的进出流量进行管控的作为。10兆光纤带30台机或123台机、10兆光纤带300台机，带宽肯定够，前提是要作好带宽管理。

一般网吧要进行带宽管理，可从二个方向着手，一个是管制用户带宽，二则为管制特殊应用，网吧可以自行决定如何配置。如果用BT、电影、下载的客户多，就需要每个客户都进行管制；如果一般打网游上网客户多，偶而有客户大量占用带宽，那么就可针对应用管制。带宽管理功能对于路由器的运算能力及软件架构是一个考验。因为路由器在进行带宽管理时必须检视每个包的内容，决定是否放行，因此最好选用运算功能强大的路由器。

下面我们以在路由器实际操作中关于QOS带宽管理的详细设置方法及技巧以实例为大家详细介绍如何设置管理带宽

案例网吧采用四条线路：一条电信光纤、一条电信ADSL、一条网通光纤、一条网通ADSL。路由器的带宽管理功能由以下功能组成：

填入ISP线路实际可供使用带宽：我们可以看到广域网1及广域网4的带宽较大，为光纤线路，而广域网2及广域网3为ADSL线路。若是用户在其他地方填入这些资讯了，路由器会直接显示，不需再进行输入。

联机数管控：联机数的限制有两种方式，一是限制单一IP不能超过太多联机数，一般网吧可设为200台，小区可设为150台，而企业则设120台就很足够了。网吧设的较大，可以支持网游及即时软件的应用。本案例将最大联机数设为200台，为一般网吧的限制。

QoS网络品质服务：本例中，设定的方式是广域网2及3，由于是ADSL线路，上传只开到100k，而广域网1及4，由于是光纤，因此，保证每个人有10k带宽，而最大限制为400k。也就是用户的带宽，根据总带宽的大小来分配。

已经实践并广泛应用在网吧的智能带宽管理方案

同样以上的功能，采用路由器自带的智能带宽管理，则可以更简单的方式进行配置，而且在带宽使用率不高时，也不会对用户有任何的限制。以下说明智能型带宽管理的功能：

激活智能QoS门槛：在这个带宽使用率以下时，完全对用户带宽不加以限制。这样在用户不多情况下，用户可以任意使用带宽。只有在带宽使用率较高时，才需要加以管制。

内网IP最大容忍上下行带宽：这是设定上行及下载总共可使用的带宽大小，必须依线路大小带宽总合加以键入。若在其他地方有键入，路由器也会自动带出相关资讯。

内网单一IP可使用带宽：限制单一IP可使用最大上行下载宽，以百分比显示。若超过这个带宽，则该IP的存取会被限制。

二次性惩罚：连续两次超过上限者的IP，会进一步受到更大的限制。这是为了避免少数用户影响到其他人的设计。

管控时间：有些网吧可能只在晚上客人多时，才需要启动带宽管理。这个设置可允许这样的配置。

语音警示功能：如果使用会说话的防火墙路由。最新路由器语音告警功能，把网络问题即时说给你听，网管无需时时紧盯路由器及电脑画面上的系统日志，就能获取网络状况，对网络问题有初步了解，进而能及时进行排解。帮助网管解决最常遇到的网络掉线、攻击、及拥塞等问题。

以上即为带宽管理的一个网吧应用实例。相对提供了更简易、更弹性的功能。通过路由器QOS带宽管理功能，针对不同IP段分配不同带宽，可以有效合理利用有限带宽，不用再无谓升级自己的接入级别，从而减少支出节约成本。另一方面又可合理利用有限带宽为不同区域提供优质服务，这一网管必修课希望大家仔细阅读并掌握好。

酒店管理方案 篇4

一般意义上的客房部因其管理区域的大小会在客房部经理或客房部总监之下，针对分部门设置相应区域的负责人，进行有针对性的管理。而各分部的负责人均要求具有一定的专业素养及灵活机变的能力，客房部是一个介入直接面客与不直接面客之间的特殊部门，PA部维护维持的是酒店清洁卫生、保证提供给客人一个符合标准的消费环境；楼层则是一个饭店主要的赢利部门，它提供给客人一个安静整洁的休息环境，使客人在客房中得到充分的休息，客房整洁与否往往是判断一个酒店是否能够得到客人认可的重要标准之一。

如何在不影响服务质量的情况下，尽可能地降低人力成本是一个重要的问题，对于部门人力成本控制的方法主要有以下几种：

控制员工数量：众所周知，一定数量素质高的员工是饭店做好对客服务的基本保证，但是如果员工数量得不到有效地控制，也很容易造成人力成本过大，给部门经营带来过重的负担。

二、各区域各岗位人员的工作职责的有效履行

所谓在其位、谋其政，所有客房部这个团队的成员都有其固定的工作内容和工作标准，及不断更新变化的工作方法及经营理念，岗位职责的履行可分为管理人员岗位和服务人员两类进行论述。

为下级提供明确的岗位职责描述：作为一个管理人员必须具有对下属进行明确岗位职责描述的能力，这关系到下属能否明确自身的工作定位、能否真正发挥其应有的工作职责与能力，所以在部门管理中要将此项工作提前进行，针对每一层管理人员进行有效培训，使他们明确自己及所管辖区域每一名员工应尽的职责，以便在今后有效开展工作。

三、营运成本的有效控制

部门赢利不仅在于出入和支出两方面，一方面的缺失都会造成部门营运的失控，所以在正式进行营业前，必须在部门内部建立起完善的成本控制体系，并将成本控制意识深入员工中，以便真正将此项工作落到实处。客房部将立足制度化、便利化，采用有效的管理方法对部门成本进行有效控制。

对于客房部这一个大区域的经营部门而言，能源的控制是一个重要的问题，节能降耗必须深入员工意识之中，同时必须建立起制度化的管理模式，在所有经营区域的灯光、电器、空调都必须实行制度化控制，可以根据客人需要在不同时间内定制空调温度和灯光。不但为客人提供个性化服务，又为饭店节约能源。

四、重视服务与管理创新的有效开展的空间

快捷酒店管理方案 篇5

开始，国内150元左右的经济型连锁酒店品牌规模已经形成，市场出现了充分竞争的情况，这片市场仍是蓝海。80—140元的连锁客栈市场空白，仅有百时快捷刚刚开始，发展势头迅猛。是市场空白点，也是投资的热点板块。

年轻人聚集的地方就有我们的市场。简单、舒适、活力是我们的发展特色，最终发展为有自我特色的主题酒店，例如：有80后主题餐厅、青年餐厅这种标志性，但他针对的人群也分布广泛，所以我们在快捷酒店的标准上增加体现酒店特色的房间。 二、酒店经营方式

1. 客户群: 大中专学生、业务差旅人员、小旅行旅游者、自驾游、本地钟

点房客人。 2. 酒店定位与特点：

定位：中低端商务酒店 特点：交通便利; 安全、低价; 优质服务;

微信快捷订购、预约; 3. 定价标准：

80-140元价格 钟点房更具有优势;

会员具有更多优惠的产品政策。

三、投资及收益分析

利润分析

安全应急方案

1. 报警的处理程序

发生生产安全事故后，事故现场有关人员应当立即报告本单位负责人。单位负责人接到事故报告后，应当迅速采取有效措施，组织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产损失，并按照国家有关规定立即如实报告当地负有安全生产监督管理职责的部门，不得隐瞒不报、谎报或者拖延不报，不得故意破坏事故现场、毁灭有关证据。 2. 组织程序和措施

⑴一旦发生生产安全事故，现场救援组应迅速到达事故现场进行救援，必须迅速、有效地实施先期处置。有人员受伤的，应及时将受伤人员送往医院救治。

⑵保护好事故现场，需要移动现场物品时，应当作出标记和书面记录，妥善保管有关证物。任何人不得故意破坏事故现场、毁灭有关证据。 ⑶现场维护组做好应急状态下群众疏散、转移和安置的方式、范围、路线、程序等工作。

⑷现场维护组负责现场的治安管理工作，控制现场混乱的发生。

酒店经营管理方案 篇6

前言：酒店的现代化经营管理是一项科学的系统工程，它不仅需要有新的观念和科学的管理模式，且着重于内部的分工协作，也称为团队精神。因此，本方案出台后各部门在实施过程中，不仅要遵循各个岗位的工作规律，也应特别注意各部门之间的紧密配合。

制定本方案遵循的依据是：对临安本地酒店宾馆业的初步调研、评估、论证，结合我酒店的发展思路和定位风格，本着：“忠诚董事会，忠诚企业，求新求变，不断创新，追求卓越，完善自我，创造品牌”制定，具体方案如下：

一：酒店概况

酒店分二个主体，吕家弄客房部（22间），石镜街客房部（50间），其中吕家弄客房部位于闹市中心，周边娱乐、休闲场所密集，时尚人士占主导地位；石镜街客房部位于市中心，离客运西站、高速路临安东出口近，酒店附近酒店、餐饮业较为发达，商务人士及旅游团队较为密集；酒店现有客房以情趣房、单间、标间为主导。

1、优势

便捷的交通与地理位置

超前的发展思路和个性化元素的注入

公司化经营理念，经营灵活多变

2、困难

本地低、中、高级宾馆酒店众多，而本地客源及外来客源的增长有限，竞争激励

酒店开业后，社会认知有一定的时间

品牌效应未出

跟其它商务型酒店和星级宾馆相比，缺少停车场，可能会影响一部份商务人士入住

二、市场定位

1、产品定位：商务休闲

2、客源结构定位：

本地时尚人士及旅游团队为主

商务休闲散客为辅

单位定点接待为补

3、价格定位：

以本地商务酒店及连锁酒店价格为参考，跟同类酒店价格基本相符

三、经营宗旨、经营方针、经营理念及经营策略

1、经营宗旨

以高素质的员工队伍和高标准的管理，为酒店业务往来搭建服务平台；把接待做为第一生产力，为宾客提供高品质的服务和高效率的接待，从而展示酒店对处形象，树立酒店良好品牌，取得较好的经济效益和社会效益。

2、经营方针

夯实基础稳步发展

追求卓越不断创新

灵活多变抢占市场

突出特色创造品牌

3、经营理念

智慧创新为源泉服务取向礼仪化

团队建设为根本经营管理特色化

开源节流放心中岗位培训制度化

4、经营策略

开业之初，不管是品牌效应还是知名度都比较低，因此在酒店试营业期间就应加大促销力度：

●开展促销活动及邀请相关人士免费入住等手段，短期内提高酒店知名度；

●跟本地主要旅游公司衔接，争取在旅游旺季这段时间，尽可能的提高房间出租率；

●跟本地企事业单位洽谈，签署定点接待协议，争取一部份长期客户；

●主动向上海、江苏等地旅游公司自荐（电子宣传手册的制作）；

●网络推广；

5、营销目标

试营业期：提高酒店知名度，酒店个性化、时尚元素打响开业第一个月：客房出租率达到60%以上，平均房价达到

RMB108元/间天，当月客房收入达到13万元；

开业第二个月：客房出租率上升到70%以上，平均房价达

RMB128元/间天，当月客房收入达到19万元

第二季度开始，客房出租率稳定在80%左右，平均房价达

到RMB128元/间天，当月客房收入达到21万元，酒店附加商品销售启动。

第二季度开始，初步建立销售与公共关系客户档案，健全

酒店各类规章制度和员工手册，员工培训定期化，同时对发展形势进行评估，制定发展计划。

四：管理架构

注：综合事务部包括工程、PA、保安，根据实际情况和成本因素可以外包

五：人员编制

店长：1名主管：1名

1、吕家弄客房部

接待收银员：2名客房服务及清洁：2名

2、石镜街客房部

接待收银员：4名客房服务及清洁：3名

夜值保安：1名PA：1名

工程：1名

员工总数：16名

注：根据实际情况和成本因素工程人员可以由店长主管兼任！主管兼任楼层班长一职

六：主要岗位职责

1、店长

负责酒店的日常经营管理，员工的培训和督导，处理日常事务及突发事件，第一时间处理好客户投诉及回访，编制酒店各项规章制度及奖惩条例；营销方案的制订和实施；客户档案的建立和分析，每日营业报表的审核和上报，团队接待的具体安排和实施。

2、主管

协助店长经营酒店，执行并完成店长交待的各项任务和指标，客房卫生质量的控制和设施设备的维护保养，计划卫生的制定和实施；楼层员工的培训及管理，易耗品的控制和发放。七：成本核算

员工工资+易耗品+水电+附加设施费用+房租

八：工资体系

酒店管理方案 篇7

测试管理是指对系统测试活动的管理,其主要目的是测准和测全。系统测试的依据是系统需求,系统测试人员只有准确把握需求信息,才能进行有效测试。同时测试人员的职责不仅仅是发现缺陷,还有帮助开发人员重现并解决缺陷的义务,应该为开发人员提供缺陷的相关信息,以帮助开发人员快速定位并解决问题。

测试管理自动化的主要目的是通过工具自动获得软件质量以及测试过程的相关信息,从而及时有效地指导软件测试。通过测试管理自动化测试人员能够把更多精力关注在如何设计有效的测试用例,如何有效选择执行测试用例,来保障系统质量。

二、功能测试自动化

功能测试是指通过对软件系统界面进行操作,验证系统功能是否正常。传统的手工功能测试是通过测试人员手工操作被测系统界面,并通过眼睛来检查系统界面输出,从而验证系统功能。当测试用例需要输入大量测试数据或需要被多次执行时,传统的手工测试方法将花费大量的时间,而且容易出错。通过引入自动化测试脚本并把测试输入数据以及期望结果和测试脚本建立关联,就可通过运行自动化测试脚本来完成测试用例执行,可大大节省测试时间。

三、性能测试

性能测试是指通过模块大量虚拟客户端来访问被测试服务器,从而发现系统在性能和可靠性方面的问题。软件系统的性能问题主要分为应用程序方面和系统配置方面。传统的性能测试通常在系统上线前才进行,这时即使发现系统在应用程序方面的性能问题,但迫于进度压力,也不可能大量修改应用代码,而只能对系统配置进行升级或优化,有时会导致不得不增加硬件投资。因此建议在软件项目的早期就引入性能测试手段,对软件架构进行性能测试,从而尽早发现并及时解决系统在应用程序方面的性能问题。

四、强化代码级测试

开发人员测试通常也称为单元测试或代码级测试,是指由开发人员对于其所开发的代码进行测试。强化代码级测试,可尽早发现软件代码缺陷,保证每个模块的质量,大大缩短后期模块集成测试和系统测试的时间,提高项目计划的准确性。侧外,通过对测试程序进行有效的管理,可在应用的单元级进行回归测试自动化,从而确保软件项目能快速、高质量地实现新需求。

五、Web应用安全测试

现在许多公司依赖基于Web的软件和系统运营其业务流程、与供应商进行交易、向客户提供更加成熟的服务。在一个治理结构良好的组织中,检查部署的每个应用程序上构建安全性应该是软件和系统交付业务流程的一部分。但是,为了保持竞争能力的领先地位,许多公司对此不在意,只是不断地加快新产品的面市速度,结果这些弱点让黑客得意轻松访问或偷窃公司个人数据,可能导致整个公司处于风险之中。

Web应用安全测试是指在Web应用上线之前,对应用安全漏洞进行检查,防止黑客利用安全漏洞对系统进行攻击。

六、软件质量管理最佳经验

软件质量管理是指通过对软件的功能、性能、安全性和可靠性等质量要素进行验证,发现软件缺陷并帮助定位和修复缺陷,确保软件系统功能满足需求的活动。

IBM Rational根据多年软件工程研究和实践经验,认为通过在软件项目中执行以下最佳经验,可有效提高软件质量,确保项目进度。

1、统一的需求变更管理流程

为了保证项目进度,根据V-模型,在需求阶段完成之后,开发机构在业务需求的基础上进行软件开发,而测试机构则应该基于同样的需求准备验收测试。

然而在实际的开发过程中,业务需求会不断发生变化,如果测试机构不能及时了解这些变化,将有可能导致大量的测试人力资源浪费。因此,为了避免这一问题需要业务部门、开发与测试机构之间应建立一套统一的需求变更管理流程,以保证在需求变化之后,测试机构可以马上对测试工作做出相应的调整。

2、需求驱动测试

需求驱动测试组合了需求管理和测试管理在流程方面的最佳实践。测试有一些应该被重视的原则。它们从更高的层面上表示最佳实践的元素。尽早计划和执行测试,撰写需求时就为每个需求计划测试。捕获需求的同时考虑测试,可以通过如何量化需求来改进表达需求这种方式。

需求驱动测试的最佳实践包括:

●尽早计划测试,在需求编写时对每个需求的测试进行计划;

●尽早引入测试,在开发过程中尽早地执行测试;

●关联测试到需求,追溯测试到其所检查的需求;

●关联缺陷到需求,追溯缺陷到不被满足的需求;

●根据需求度量测试进度,设置目标并根据那些被满足或不被满足的需求来度量测试的进度。

需求驱动测试提供了一种需求管理和测试管理的集成方法,使得:

●需求分析师能够交付包含全部验证标准的可测试需求;

●QA或测试人员能够根据一致的需求集进行测试开发;

●发布管理能够基于需求质量度量而进行,而不是基于测试通过或失败的统计。

IBM DOORS/RequisitePro是市场和技术都领先的需求管理解决方案。通过改进需求的沟通和协作,从而提高系统工程和关键业务的IT项目的质量。

DOORS/RequisitePro通过增加业务目标、客户需求、技术规格和规定的可见性来提高质量。

通过以下各种强大功能,DOORS/RequisitePro可以确保遵从要求和遵守规定、标准。

DOORS/RequisitePro提供用于管理需求和测试用例的集成环境。通过DOORS/RequisitePro和质量管理工具或测试管理攻击的集成,企业可以创建从需求至测试的链接,所以用户可以达到:

●定义测试用例并将它们链接至原始需求;

●开发测试用例以测试需求;

●策划和记录测试运行的结果;

●比较不同测试运行的结果,以查看发生变更的内容;

●询问需求以了解需求覆盖率和测试状态。

3、统一的、工具支持下的测试工作流程

作为有一定规模的测试团队,需要通过一个统一的测试流程来规范测试活动,明确每个角色的职责和所承担的任务,这样才能保证整个测试团队能有条不紊地完成测试项目。

由于实际测试中很可能会出现一个人同时测试多个子项目的情况,在这种情况下,如果没有适当工具的支持,是很容易出现错误的,也不利于测试进度的掌握和测试团队的管理。因此,最好将测试工作流程建立在成熟的工具之上建立相应测试平台,实现无纸化测试,即测试计划、测试用例、测试结果等文档的电子化流转。

4、测试必须在稳定的版本上运行

被测试软件版本的稳定是进行有效测试的重要保证,因此,除非特殊情况,否则应在整个测试期间,保持被测试版本的稳定,知道所有测试用例测试完成之后,在统一由开发中心提交包含了若干缺陷修复的被测试版本,而不应频繁地更改被测版本,因为这可能导致缺陷的引入。

5、科学地利用回归测试工具以提高测试效果

在测试初期,大多数测试脚本都是有测试人员来手工测试的,但当被测试系统相对稳定之后,尽量利用回归测试工具对某些测试脚本进行自动化改造。以期在随后的测试工作中提高测试工作的效率,然而时机的选择非常重要,过早地引入回归测试工具也将导致浪费。

在使用回归测试工具时,自动化测试框架将提高测试效率。所谓自动化测试框架,是由一些假设、概念和为自动化测试提供支持的实践组成的集合。例如IBM框架。

IBM框架以前被称为ITCL框架,由质量软件工程和IBM中有经验的自动化团队合作开发而成的。这个框架有三层架构组成,架构的实现贯穿了应用对象、任务和测试用例包。

(1)应用对象指储存有关应用程序中的GUI元素信息。同时在这里也可以编写Getter方法,这些Getter方法可返回对象,使调用者能够对这些GUI元素进行查询和操作,这些方法唉Task层中进行调用。

(2)任务指在这里编写可重用的方法。这些方法在应用程序中执行一些可遍历的路径。任务中的方法可以被测试用例调用。

(3)测试用例指导航一个应用程序。验证其状态,病记录其结果的方法。

采用自动化测试框架将有助于测试人员解决下列问题:

●测试代码不能很好的被重用,解决界面对象、执行步骤和验证点掺杂在一个脚本中的问题;

●测试代码很难调试,解决脚本很长并且按顺序录制的问题;

●测试代码不容易维护,解决测试脚本和被测试系统紧密关联的问题。

(4)尽早进行、持续进行压力测试

压力测试往往被认为应该在项目的后期,有测试机构来进行。但实际上,在开发机构,应及早进行压力测试以确认系统架构师傅存在设计缺陷,如果这些缺陷拖到项目后期,往往会导致项目的彻底失败。另外,在开发过程中,开发机构应通过持续的压力测试来发现系统设计的变更对整个系统性能是否有显著影响。

在测试后期,测试机构也需要进行压力测试,但此时压力测试的目标将从应用程序扩展到整个系统,因此压力测试将更加全面和细致,尤其应充分考虑各种不同的测试场景的不同负载情况。同时,应紧密监控各种系统资源的应用状况。另外,在系统维护运行的过程中,如需进行硬件、操作系统、数据库或中间件升级,都需要测试中心进行压力测试才能升级。

(5)统一的、高效的缺陷追溯流程

建筑安全施工管理研究方案 篇8

引 言

“安全第一，预防为主”是在建筑施工场地经常能见到的一句标语，然而，很多建筑施工场地仅仅是把这句标语看作是一句空话，使之流于形式。要从根本上杜绝建筑施工中的安全事故很难，我们能做的就是严格落实安全生产责任制，寻找科学的管理方法，再结合建筑施工的固有特点以及经验来降低事故的发生率。建筑施工中出现的安全事故在我国重大安全事故排行榜上已经上升为第三位，其中位于第一位的是交通事故，第二是煤矿安全事故，因此，它已经成为国家重点关注的对象之一。导致建筑施工安全事故频发的主要原因是施工中的管理方法的不恰当，因此，加强建筑施工中的安全管理势在必行。

安全施工管理

安全施工管理是建筑工程中十分重要的概念，主要管理的是建设工程中行政部门对施工现场安全的监督管理工作，保证施工人员的人身以及财产的安全。安全施工管理遵循的原则是“安全第一，预防为主”，始终将预防事故作为总的指导方针，结合科学的管理方法，将所有可能发生的不安全因素考虑进去，进行分析，然后根据现场的实际情况采取相应的预防措施，最大程度上降低发生事故的可能性，保障工程安全可靠地进行。安全施工管理在建筑工程中的运用，有利于工程项中的各项活动在安全监管范围内，更加有效安全，同时也是建筑企业承接工程的必不可少的条件。

我国建筑安全施工管理现状及解决方案

1. 政府参与

在建筑工程中，对安全的监管不只是建筑企业的工作和职责，同样也是政府部门的职责所在，只有政府参与监管的施工管理，在安全管理上才能有实质的提高。政府的干预应该在工程建设之前以及工程建设的过程中，贯穿始终，而不是单单在事故发生之后才参与其中，在之前有足够的重视，并采取相应预防措施，则能有效地避免事故的发生，保证工程的安全顺利的进行才是安全施工管理的目的所在。

2. 正确认识

认识不足分为两个方面，一方面是建筑企业对安全管理的认识不足，另一方面是施工人员缺乏安全意识。建筑企业若对安全施工管理没有抱着正确的态度去对待，在施工过程中，不重视安全措施对施工人员的防护，使得国家对安全的相关规定和安全管理机构形同虚设，很容易造成施工人员对安全的误解，导致施工人员在作业时马虎，很容易发生安全事故。所以，施工单位和企业要对安全管理有足够的认识，在施工过程中反复强调，上行下效，提高施工人员对安全的重视，结合相关的法律法规使得安全管理有效地运行，保证施工现场生产、作业的顺利展开。由于建筑一线一些工作技术门槛相对不高，从事人员的素质普遍不高，因此在安全方面的意识相对薄弱，对管理也缺乏经验，但是施工人员是安全问题的直接承受者，所以企业和管理人员为了提高施工人员对安全知识的认识程度，安全宣讲和培训显得十分必要。

3. 加强宣传

在建筑工程中，除了要对施工人员的人身安全负责，还要对建筑物本身的质量、对人民群众的人身安全负责，人的生命只有一次，必须放在建筑工程的头等位置上。如何提高对安全施工的重视？宣传教育是最直接也是最有效的办法，宣传教育的方式多种多样，比较传统的就是在施工现场贴标语，使得每一位进出工地的人员都可以看见，在潜移默化中，将安全问题牢记在心中，另外一种常见的就是开会强调，分发安全宣传小册子，让员工在学习中成长，同时在会议中对安全问题上纲上线，引起足够的重视，并且检查宣传效果，保证安全的落实，安全工作和管理的到位。安全管理人员要经常去施工现场监督检查安全工作，也要将安全帽等防护装备分发给每一个人，保证装备本身的质量，保证每一位作业人员以及到现场的人员只有做好安全措施方能进入施工现场。

4. 提高素质

针对施工人员，在大力宣传和讲解安全知识的基础上，提高其基本素质，主要方法是培训，培训内容包括业务技术、知识文化以及安全意识。除却业务技术上的提高，减少安全事故发生的几率，还要提高作业人员的知识文化素养，这样才能更好地理解工程图纸，将图纸转化为具体工作，还有对自我保护以及安全的意识。作业人员在培训中合格后，才能入岗。

5. 建立机制

安全机制不构建全也是我国建筑工程的现状之一，因为机制的不完全，很多责任不甚明确，难以贯彻实施下去，导致工作上的严重失误。对安全事故的处理流程也比较混乱，未能将“安全第一，预防为主”的总指导方针真正落实，因此建立长期有效的安全管理机制的工作势在必行。可以从两个方面入手，首先，必须确认施工单位的安全许可证明和营业证明，并且保证每一位参与工作的施工人员都持有建筑以外伤害保险，只有符合标准的施工队伍才可允许进入现场参与建设工程。其次，在施工过程中，建立安全管理监督小组，对建筑安全进行不定时地检查，并实时监督，确保安全的可靠和到位。

结 语

经济的飞速发展，也体现在建筑业上，经济需要稳健可持续，在建筑业中更需要稳当、安全、健康地发展。建筑施工的安全不仅仅关系到施工人员的生死存亡，也关系到建筑企业的生死存亡，更是建设社会主义和谐社会的重要内容，所以建筑安全施工管理的作用不容小觑。

酒店经营管理方案 篇9

前厅部、客房部的各种设备应始终处于安全、完好的状态。服务员及管理人员在正常服务和管理过程中，应随时注意检查设备使用情况，配合工程部对设备保养、维修，管理人员要定期汇报设备情况，客房内各种供客人使用的物品 及相应工具应备齐备足以满足服务工作的需要。在保证服务质量的前提下，尽量延长布草的使用寿命，同时，控制好低值易耗品的领用，建立发放和消耗记录，堵塞漏洞，实行节约有奖，浪费受罚的奖惩制度。

4、树立天天多售房的主导思想。

客房虽是一种有形商品 ，并具有商品的属性，但它又不同于其他商品 ，因为其它商品 如果销不出去，可以作为库存积压，不至于造成大的损失，而客房如果当天卖不出去，就要造成固定成本的损失，所以它是一种具有特殊性的商品 ，我们作为经营者最重要的责任就是要想办法销售当天的客房。

虽然近几年滕州市随着经济的迅速发展，人们的消费观念和消费水平都发生了改变与提高，但在这市场经济的大环境中酒店要想立于不败之地，就必须采取灵活经营的方针。要求前厅部、客房部在提高服务意识的同时，要利用自身的优势，扬长避短，培养自己的忠诚客户，再者，要随时掌握竞争对手的经营动态，采取灵活多变的价格策略，以优质优价为宗旨，结合酒店制定的销售方案和计划，努力完成各项指标和任务。

三、关于餐饮工作方面

随着经济建设的发展，餐饮业也随着社会需求而迅速发展，同时发生了由“卖方市场”到“买方市场”的转变。买方市场的出现，人们可以根据自己的喜好、口味和经济条件去选择能满足自己需要的酒店、酒楼餐厅进餐，酒店餐饮经营要想吸引消费者去惠顾，就必须根据消费者的需求去确定自己的经营项目和经营方式。谁不能认识到这一点，谁就无法在激烈的市场中取胜，众所周知，餐饮业是一种十分特殊的行业，这种特殊性主要表现在它提供给顾客的产品具有双重性，既有形性和无形性。作为经营者，必须从这两 个方面满足顾客的需求，即不仅菜肴的色、香、味、美、型、器、都要好，使客人感到物有所值，而且与这相适应的服务过程也要好，服务要富有人情味，让客人有好的感受。

任何一个经营者，如不善于体察和满足消费者，不能提供上乘的有形出品和无形新产品，就无法适应消费市场的需求，就不可能取得良好的经济效益。

根据上述情况，在餐饮经营方面应采取如下措施：

(一)加强服务人员和督导层的素质培训，向客人提供一流的服务质量。

具体做好以下三点：

1、从思想教育入手

培养服务员要以主人翁的身份去工作，思想教育是共产党传统的工作方法和经验，每个管理人员都要对自己手下的员工进行耐心、细致的思想教育，增强大家的酒店意识和主人翁姿态。

2、扭转传统破旧的思想观念和意识，开展“微笑服务”“人情服务”和“文明礼貌”服务

这里重点谈一下“人情服务”，过去，酒店管理者把“顾客是上帝”作为酒店的宗旨，因此，各方面的服务都局限于规范化和标准化，这种单一的服务方式有它的相对不足之处，因为在上帝面前服务只能毕恭毕敬，不易接触和相互沟通。这样，一是不能烘托客人的就餐的热烈气氛和愉快心情;二是不容易了解、掌握客人的生活习好和消费规律;三是不便培养酒店的“回头客”。而“人情服务”是规范化和标准化服务的补充和延伸。它将客人当作酒店的“挚朋亲友”。在服务中，服务人员不仅能了解掌握顾客的生活习好，且能及时了解顾客对酒店各方面的建议和要求，便于酒店经营管理方面的调整和提高，从而使顾客满意，并成为酒店的忠诚客户——“回头客”。

3、抓紧服务技能和培训，保证服务质量

顾客对服务的要求一方面是热情周到，另一方面就是快速敏捷，热情周到就是上面讲的富有情感的“人情服务”，而快速敏捷则正是服务技能的体现。特别是餐厅服务方面，如果酒店对服务人员在服务技能方面培训不到位，就会出现顾客入席后，虽然服务人员手忙脚乱，可顾客左等右等就是开不了餐，上头道菜往往要等半小时，是必给顾客造成上菜慢的感觉，使一些时间观念强的客户流失(建议餐饮部要抽时间专门请人讲解学习华罗庚的“优选法”)，只有将上述二者紧密结合起来，才能形成酒店高质量、有特色的服务。

(二)形成主体菜系，丰富菜肴品种，提高菜品质量、保证充足客源。

1、尽快形成主体菜系。应该肯定，鲁南大酒店餐饮经营菜系定位到目前为止还没有形成主体菜系。这是造成菜肴没有特色客源不稳定的主要因素之一。因此，我们要尽快决定出适应多数顾客口味及本酒店条件的主体菜系。在确定主体菜系的同时并突出风味和特色。

2、逐步培养一支技术过硬、素质高、酒店自身的厨师队伍。厨师的技术高低是保证出品质量的前提，由此，酒店要通过各种方式，招收、引进、培养一批悟性高、有潜力、有前途、热爱烹调工作、热爱鲁南大酒店的厨师，对于一些有特长、身怀绝技的厨师，建议酒店在住房、用餐、工资等方面给予特殊的待遇。

3、菜肴出品坚决实行产品标签制。标签制不仅是检验每位厨师制作技术和出品质量的依据，且是征求顾客意见、反馈信息、改进工作的重要途径，同时会对每位厨师产生一种动力和责任感。实行标签制后，对顾客的意见每餐要汇总，每天要讲评，每月要奖惩。

4、根据季节规律和当地风俗，及时推出不同的时令菜肴和节假日宴席。餐饮部要制定出不同规格的寿宴、婚宴、满月宴等菜牌及时提供给顾客。酒店餐饮的经营要想上新台阶，就必须有新观念、新的举措、新的招数，一年四季几乎每个月都有节日，这些节日也正是酒店推销产品的良机，餐饮部和营销部要把握好这些机会，每个节日都要策划出营销方案。

5、成立新菜研究室。配备专门人员，采取请进来、走出去的方法开发新菜、特色菜。定期聘请国内一流的师傅在店做短期献艺，不仅能扩大酒店的社会影响，且是厨师技术交流的一项重要活动。同时酒店也要组织自己的师傅到外地学习交流。

中海物业管理方案——管理 篇10

第一部分 中海物业简介

深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。

多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。

随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞„„等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证„„中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。

在长期的物业管理实践中，中海物业管理模式逐渐形成，中海物业的品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。

肩负中国物业管理行业发展领导者的中海物业将以提高中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。

中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992年，集团之旗舰中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。

中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化发展目标，专门从事建筑工程承包、咨询、设计管理，以及地产发展与基建投资等，业务现时遍及香港和内地。公司以“服务社会、繁荣香港、建设祖国、造福人群”为宗旨，以“海纳百川，有容耐大”的市场运做气魄，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，建成各种楼宇1,157万平方米；开山填海造地逾9,000公顷；铺设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。

从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质素的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业管理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已发展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。

展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。

第二部分

银信商座物业管理顾问初步方案

银信商座位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。项目占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深银信房地产开发有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢，加之项目优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。为保证银信商座高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一管家”美誉的深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“顾问商”）凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接银信商座项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务全程式的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到中海物业高品质的服务。

我司针对银信商座项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的物业管理顾问服务方式作系统的阐述。

第一节 顾问方式概述及顾问期限确定

一、顾问方式概述：

1、为保证银信商座项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，中海物业（以下简称“顾问商”）将指导沈阳深银信房地产开发有限公司（以下简称“发展商”）聘请的物业管理公司(以下简称“管理商”)负责银信商座项目物管工作的具体实施运作； 以便利用中海物业公司在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大业主提供高品质的物业管理服务。

2、双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业管理工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据银信商座的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。

3、考虑到银信商座项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，我司将于顾问实操指导阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。

4、我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售；在顾问期限内，我司允许发展商就银信商座项目向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。

◆ 顾问服务方式示意图：

二、顾问期限

顾问期限预计共计二十五个月（以项目入伙时间预计为2005年3月1日为准）。顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为10个月（预计自2004年3月至2004年12月），实操指导阶段为12个月，自银信商座物业入伙之日前二个月起计（预计自2005年1月1日起）；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。

三、驻场顾问和顾问团工作职责

◆ 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段（物业入伙前二个月起）我司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作：

全面考察项目，收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。

将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。

将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。

协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等工作。

日常物业管理工作的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处理技巧。

◆ 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考：

前期介入阶段

首次考察

工程交接验收阶段

实操指导阶段

物业入伙当月

入伙后的正常管理期

 服务质量跟踪阶段

本阶段末 顾问团（约3-5人）于前期介入阶段、实操指导阶段和服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次数总共不超过五次，顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需要来安排。

顾问团主要负责工作如下：

由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

负责解决物业管理工作中的重点和难点等。

定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。

对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。

顾问工作安排（详见下页表）

工 作 阶 段 人 员 构 成 工 作 方 式 现 场 工 作 安 排 前期介入阶段（10个月）顾问团3—5人

驻场经理1人（开盘前后各一个月）定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次 实操指导

（12个月）顾问团3~5人 定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次。

驻场顾问1人 常驻现场作日常指导 本阶段内常驻现场实地工作。服务质量跟踪

（3个月）顾问团3~5人

定期赴现场考评指导 建议本阶段末赴现场工作1次。

另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。顾问团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次（往返差旅费及现场食宿由发展商承担）。说明：

1.顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。

2.顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。

◆ 为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：

1、对售楼人员进行物业管理方面的培训

2、职业礼仪培训

3、售楼现场的布置及人员岗位职责指导

第二节 顾问管理工作范围

一、楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。

二、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

三、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

四、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。

五、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

六、专业装修工程质量监理与装修管理。

七、公用绿地、花木的绿化养护与管理。

八、公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

九、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

十、对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。

十一、管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。

十二、接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

十三、全方位商务服务支持。

十四、协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。

十五、理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。

第三节 顾问管理工作内容

一、前期介入阶段

时限界定：由签约之日起至银信商座入伙之日前二个月（预计2004年3月至2004年12月）结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

（一）由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。

（二）顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。

（三）根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。

1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进 度计划提议方案；

2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物 业管理的需求；

3、设备机房的环境、通风是否满足要求；

4、对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建 议；

5、根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置 和建造价格建议；

6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置 的参考意见以及管理用房的布局；

7、在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推

行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；

8、在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度

提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；

9、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；

10、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中 的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；

11、根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地

制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；

12、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改 建议；

13、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建 议；

14、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；

15、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业

管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；

（四）从业主/住户使用的角度，提出专业建议：

1、从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。

2、用电负荷是否满足现代家庭需要。

3、住户门是否有明显标识。

4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。

（五）从智能化的角度，提出专业建议：

1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；

2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；

3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；

4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

（六）从环保的角度，提出专业建议：

1、根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；

2、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提出建议。

（七）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：

1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；

2、公共部分装修材料的选用；

3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方 面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；

4、满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协 助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；

5、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；

6、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费 用的咨询；

7、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供 相关法规、政策文本；

（八）在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。

（九）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。

（十）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

1、指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序及发现相关问题的处理程序。

2、指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。

3、楼宇质量及使用功能的检验。

4、公共配套设施设备的验收。

5、协助制定工程及设备的验收记录

（十一）根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。

（十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

（十三）配合发展商楼盘租售工作：

1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。

2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。3.指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方面的问题进行答疑。4.对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专业化建议。

（十四）小区会所前期建议

1、会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。

2、会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。

3、会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。

4、会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。

5、会所的器材配置：向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。

6、会所的节能要求：会所的许多项目与ISO14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。

7、会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。

三、实操指导阶段

合作期限：共12个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。

前期筹备期

指物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做 相应筹备的工作时期。

（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。

（二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：

（三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。

1、人工费用测算；

2、设备耗能费用测算；

3、设备维修保养费用测算；

4、清洁定额费用测算；

5、园艺绿化项目的定额费用测算等。

（四）协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：

1、提供人员配置及相应素质要求的具体方案；

2、协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。

（五）协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。

1、提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；

2、协助拟制员工在职培训规划，并对规划实施进度、落实 情况等进行跟踪检查和指导；

3、协助对操作工进行操作培训；

4、协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；

5、就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；

（六）协助制定入伙交接验收标准及实施程序：

（七）指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程 的竣工资料的交接工作等）。

（八）指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

（九）协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关 资料、文件：

1、提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管 理商进行修订、充实和完善；

2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程 序；

3、协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维 修保养标准、程序和措施；

4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；

5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全 规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；

6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方 案；

7、协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；

8、协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；

9、提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员 工手册及人事工作相关制度；

10、根据项目配套设施情况，协助编制项目社区文化活动规 划；

11、提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理 目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍；

12、结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度；协助发展 商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；

13、协助制定项目公众制度；

14、协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；

15、协助建立健全财务管理制度。

（九）协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。

1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。

2、技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。

3、物业资料：住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。

4、住户入住资料：入伙通知书、业主公约等。

5、其他相关资料。

（十一）协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。

（十二）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。

（十三）协助制定入伙前工作计划。

（十四）指导管理商从创优的角度，根据市/省/国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。

集中入伙期

指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此中海物业将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：

指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。

指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。

协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。

场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。

设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。

管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。

指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等。

装修搬迁期

指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入驻的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：

面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。

为此，中海将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：

指导建立严格的装修审批程序。 指导建立装修单位进场管理工作流程。

指导建立各业主/用户的装修档案。

指导建立装修日常监督管理制度等。

指导建立装修现场验收制度。

指导建立装修单位退场管理工作流程。

指导建立各业主/用户的入住管理办法。

正常管理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，银信商座环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。此时中海主要提供的顾问服务内容有：

一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

二、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

四、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。

五、指导建立机电设备维修保养管理制度。

六、按照ISO9000国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

七、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：

1、各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况：

2、按ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查；

3、根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。

八、会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。

1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。

2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案：如果要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。

3、结合会所的实际，提供一套完善的管理制度（包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等），并制作成册。

4、开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。

5、会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。

6、开业酬宾：开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。

7、会所运转指导：服务人员工作流程、顾客消费方式（单次消费、各类消费卡；会员消费、贵宾消费等）、消费价格、营业时间、帐务管理等。

九、建立日常管理资料

保洁管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。

三、服务质量跟踪阶段

合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。

服务质量跟踪阶段是中海的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理 水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹 象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保中海物业所提供顾问服务质量的持续稳定。

（一）顾问团对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。

（二）解决遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。

（三）根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。

第四节 顾问管理目标

一、管理总体目标

在中国市场经济中崛起的中海物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指导管理商使银信商座项目成为沈阳市物业管理的经典楼盘，为发展商及管理商树立良好的市场口碑。

1、管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过我们的指导与建议，促使管理商充分利用并完善银信商座的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。将银信商座项目管理成为文明、安全、清洁、优美、舒适、方便的人文社区，成为沈阳市独具特色的商住楼宇。

2、效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则。充分利用顾问商专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，指导管理商合理地开源节流。

3、服务定位：以人为本，服务第一的原则。“让您和您的子孙后代永远满意”是顾问商不变的承诺，“为您提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”是顾问商永恒的追求，为此，顾问商将采取“驻场顾问 + 顾问团”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证管理商的服务质量符合上述要求。

二、管理目标承诺

中海物业凭借长期物业管理软件输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，我们对银信商座项目的物业管理质量做出如下郑重承诺：

1、执行国家有关法律及各级政府物业管理主管部门规定的各项标准。

2、保质保量、按时完成全部工作内容。

3、物业一经入伙即按照ISO9000国际质量管理体系进行管理，符合ISO9000国际质量管理体系的标准要求。

第五节 顾问服务设想

整体设想

中海物业经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于银信商座项目，我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助管理商塑造精品，树立品牌！

一、酒店式物管概述

为顺应时代发展和满足业主的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，中海物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术，将“物业管理”提升为“物业服务与管理”，即明确的提出了物业管理企业的本质是“服务业主，而不是管理业主”，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度。中海物业管理公司在成功运做“中海物业酒店式物业管理模式”的基础上，本着“业主至上，服务第一”的中海服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，又正式推出“大管家”的服务模式，即“酒店式物业管理模式”第二代升级版，使物业管理和服务工作整体上升到一个新的水平。

1、以业主为中心，提供酒店式专业化服务。

传统的物业管理企业，多依照“物业管理条例”和“业主公约范本”制定一套规章制度与约束条件，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际感受；但酒店式物业管理，完全是以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，推出例如私人区域清洁服务；接飞机、火（汽）车服务；代客洗衣服务；代订酒店客房服务等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

2、以星级酒店为样板，营造温馨、遐意的服务氛围。

酒店业是整个服务行业的代表与典范，酒店的经营理念是“宾至如归，即让客人住在酒店如住在家里般温暖和舒适”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，体会到作为消费者的尊贵与自豪。而物业管理相对来说，就是保安、维修和清洁卫生，服务机械而且呆板，缺少感情色彩。中海物业管理公司的酒店式物业管理模式则将酒店服务与物业管理有机的结合起来，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务，例如大堂里设接待服务总台，由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员24小时恭候服务；出入大门口设门童，专职负责客人的迎送；大厦里见不到穿着保安制服的保安员，改为技术监控和便衣巡视代替等。无论是发展商，还是业主、住用户，让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。

3、强调服务意识，提高服务效率。

传统的物业管理企业，依然采用行政管理模式中的“办公室”组织编制，但酒店式物业管理模式则改设“服务中心”。一是把以物业管理公司“办公”为主，改成为业主“服务”为主，更加突出了物业管理行业服务的特性，摆正了物业管理公司与业主之间的主宾关系；二是调整了作业流程，服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后，采取“一站式服务”和“首接责任制”，也就是当业主来到服务中心时，那一位接待员第一时间接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑去，到处找人，直到业主满意离去为止。

很多服务行业里的工程维修服务都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是偶有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口号，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务（100-1〈 0，提供的服务必须百分百合乎标准，达到客人的要求。假如有一点不合格，其结果不是99分，而是小于0分〉。酒店

式物业管理，就是把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”，努力达到业主（住用户）的满意率为百分之百。

4、调整组织架构，实行科学化管理。

传统的物业管理企业的项目管理处，将员工分为管理层和操作层两大级别，存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象，严重影响员工的士气；对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该具体找谁来处理却又摸不着头绪。而酒店式物业管理，采用星级酒店管理模式，在内部组织结构上按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则重新设置，达到了权、责、利的统一；从财务收支、内部管理、后勤保障、资源经营四个目的出发，管理处下设财务部、行政部、管家部和经营部四大部门。在对外服务和接待上，服务中心提供一站式服务；又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息，汇编成《服务指南》派发给业主，既加大了管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定了优质服务的基础。

5、建立信息网络平台，为客户提供全方位后勤支援与保障。

传统的物业管理企业，仍然还停留在管理处不涉及经营项目的狭隘观念里，仅靠收取微薄的物业管理费来维持整个社区的正常运行，由于可调动使用的资金有限，所以在社区文化的建设、服务环境改善、服务层次的提升等方面捉襟见肘。更何况如果物业管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入亏损的尴尬境地。酒店业与物业管理行业最大的不同之处就是具有的经营性（酒店所有服务项目的设置都是以经济效益为中心）。所以具备资源经营思想是酒店式物业管理模式的另一重要特点，充分利用小区的既有资源，广泛建立和编织社会合作网络，为业主和业户提供全方位的后勤支持和保障。例如会议室、洽谈室的出租；写字楼租售代理；票务代理、房屋清洁、餐饮外卖等特色服务；电梯广告和户外广告位的招租等等，通过对自有资源的不断挖掘和整合，吸引各路商家争先惠顾，一是在社会上树立良好的企业形象，使物业保值升值；二是广开财源，为提升管理水平和改善服务环境赢得必需的资金，减轻发展商、业主、物业管理企业的投入负担。

6、营造社区精神，倡导“无为而治”的物业管理崇高境界。

社区文化建设，是物业管理行业的一个老话题，新课题。传统物业管理行业的社区文化建设一直以来都仅仅停留在组织业主搞搞文体活动的浅薄层次，将社区文化片面的理解为小区里的文体活动。而中海物业酒店式物业管理模式所倡导的社区文化，核心就是社区精神的建设与营造，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化达到引导、约束、凝聚、娱乐、激励、改造的目的，最终建立良好的社区关系和形象，实现“无为而治”、“氛围管理”，“寓管理于服务之中” 物业管理的至高境界。例如组织社区有目的的向政府部门、街道办事处、当地驻军、学校等捐赠；举办慈善舞会；特定的日子派代表访问敬老院、孤儿院、部队、医院、残疾人学校等社会福利机构，参加社会上公益活动；挖掘业主潜力，在酒吧定期举办用户收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动；邀请知名作家、文学家、音乐家到社区内与用户举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等。酒店式服务项目(服务指南)经过在多个项目成功实施酒店式物业管理的实践，中海物业积累了丰富的经验，我们将对银信商座提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务的顾问指导。

1.特约私人区域卫生清洁

服务中心卫生清洁人员会在您指定的时间段内完成办公区域的卫生清洁工作。

您可以填写《卫生清洁预约卡》离开时交给服务台，也可以直接致电服务中 心。

此服务需至少提前一天预约。 2.家庭花艺服务

业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。

价格见样本目录，需至少提前三小时以上预定。

3.医务服务

为了业户的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药局，日间更有资格医师提供专业安全的意见。

此项服务仅限本物业住（用）户及其亲友使用。

4.特约接机、车服务

信誉良好之营业车队，为您接送机场、车站和公务游览。

详尽价目表将在《服务指南》中附。

5.邮政服务

代寄收邮件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等邮政业务。

可直接留在大厅服务台并登记签收或致电服务中心上门收取。

收费按国家邮政标准执行。

6.票务代理

机票、火车票24小时接受预定。免收服务费。

7.物品代购服务

由阁下指定物品品牌、地点和指导价格。

我们将派人替您购物，并由您支付指定的交通方式费用。

业主须提前填妥授权书和支付货款。

收费标准：参照服务指南。 8.饮品小食平价即送服务

阁下可参阅服务指南中附的饮品小食目录，致电20分钟内送到。以上项目的收费，将在服务指南中详细列明。

二、健康式物业管理

健康物业管理模式是参照国家《健康住宅建设技术要点》要求，以促进业主身心健康为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。

“健康物业管理模式”由日常物管中心和健康物管中心两大部分组成。其中日常物管中心（环境管理中心）的功能是完成传统物管的维修、清洁、保安、园林养护等基础服务环节，维持居住环境的舒适、健康。为业主提供健康生活指引：

1、节约用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、尽量少用常流水等。

2、减少水污染：因地制宜种植室内植物、不要到饮用水源游玩、选用环保型洗涤剂等。

3、节约用电：随时关灯、不开长期灯、采用节能灯具等。

4、减少尾气排放：少开私家车等。

5、控制噪声污染：公共场所不要大声喧哗、养成轻开轻关、轻拿轻放的习惯、控制电器音量等。

6、珍惜纸张：多用草稿纸、开展“减卡救树”等活动。

7、少用一次性用品等。

“健康物管中心”的主要功能是实现《健康住宅建设技术要点》里对于“健康环境的保障”的目标，我们将设立健康档案管理、医疗保健服务、24小时求助中心、社区文化中心和健康交流俱乐部等职能部门，全方位地保障健康生活理念的延续。

首先，在环境保障中的保健方面，我们设立健康中心，包括为业户提供健康测评，度身设计健身计划和心理健康指导，建立完善的住宅保健服务。●健康档案管理 为银信商座内所有常驻业主设立专门的健康档案，对业主身体健康的变化做出跟踪记录和更新，随时为业主提供身体健康状况的报告，对比不同时期的健康数据，并实行电脑系统自动化管理，每个业主均拥有自己的专用密码，只能由自己和专门的管理人员调用和查阅，以便于为客户制定和提供科学的运动、监督、营养、恢复、咨询等健康服务。

1、在环境保障中的安防方面，利用银信商座完善的监控系统和巡更系统，进行24小时全天候管理，业主在紧急情况下，可通过住宅内的急救自助系统与小区内特设的24小时求助中心联系，以及时采取相应的救助措施，物业公司员工四分钟到达紧急集合地点，并在第一时间与社会相关机构取得联系，使事件得到妥善处理。

2、在小区康体设施方面，我们有户外的公共设施设备，分布上尽量面面俱到，不过于集中，有意识的引导人流分向。业主走出院外就有活动，采用“三三制”经营会所，满足业户大众体育健身的需要，也使经营成本降低。●医疗保健服务

小区设医疗保健服务站，为业主提供日常的医疗保健服务；定期组织小区业主进行常规身体检查，以便及时发现隐藏疾病，保证身体健康；特设亚健康咨询中心，专门为业主提供调整“亚健康”状态的咨询、恢复服务，为业主生理、心理的健康提供全方位服务。以上各项特色服务项目收费标准将在项目入驻前于《用户手册》、《服务 指南》中明确标价，三、商务全程式

中海物业本着“以人为本”的服务理念，考虑到银信商座物业所处的优越地理位置，以及其本身的功能设置中有酒店式公寓这一情况，同时考虑到银信商座必将成为沈阳市商业旺盘这一特点，并且从银信商座租售角度出发，拟选择该项目在沈阳市首家推行“商务全程式”写字楼物业管理服务这一全新物业管理模式。

“商务全程式”写字楼物业管理模式的宗旨是：通过整合内部优势和调动一切可以利用的外部资源，最大限度的满足物业使用人各方面（特别是商务活动方面）的需要，并以此为基础，建立一种开放式的服务延伸体系，根据物业使用人新的商务需求，不断更新服务内容与服务形式，真正实现“商务全程式服务”。

“商务全程式”写字楼物业管理模式基于未来进驻银信商座的企业在办公资源配备方面，很难达到本身的实际需求，例如没有独立会议室，不愿购置复印机乃至公务车，不愿配备专业秘书等，而我司“商务全程式”服务模式可以使以上问题轻松得以解决，真正为使用人提供一个既方便周到又花费不多的商务环境。

“商务全程式”写字楼物业管理模式具体构成举例：

1）配置公共秘书，为规模较小的企业提供电话接听、前台礼仪及部分后 勤服务。

2）成本价提供办公区域花卉出租、公务车出租等服务。

3）在发展商提供硬件的基础上，提供公共会议室的预定、预留、布置等服务。4）设立功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、传真等一系列的办 公服务。

5）建立家园服务网平台，提供各项配送服务。

“商务全程式”写字楼物业管理模式是我司根据写字楼使用人的特点与需求，制定的一整套商务后勤服务解决方案，此模式推广前的良好远景和推广后的不俗效果，对于银信商座的租售，无疑有极大的促进作用。

第六节 员工培训

作为最可宝贵的资源，人力资源的开发与管理成为保证企业可持续发展的原动力。中海物业经过十几年的发展，形成了自己独具特色的人力资源开发体系。为了促进管理商的规范化运做，并保证其逐步实现市场化生存，中海物业将运用自身的培训体系，指导管理商开展员工培训工作，逐步提高员工的整体素质，建立一只精干高效的员工队伍。

一、培训总体思路

1、培训范围全员性。银信商座物业管理水平的提高，仰仗全体从业人员的共同努力, 因此要把全体员工都列入培训范围，防止“水桶效应”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定）。

2、培训内容系统性。搞好物业管理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质，不能单打一。我们将制定系统的培训内容，提高广大员工的综合素质。

3、培训组织层次性。由于员工的基础不同，所以其接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，我们将从各自可以接受、乐于接受的起点出发，分层施教。

4、培训重点实用性。既要十分重视理论灌输，更要着重强调技能提高。培训工作的开展，将始终注意紧密围绕银信商座物业管理工作的实际，旨在提高员工解决本岗位实际问题的能力以及处理复杂物业纠纷的能力。

5、培训方式灵活性。员工培训工作的实施是一个复杂的实务过程，必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法将因时、因地、因人制宜，不拘一格。

6、训目标超前性。我们的目标在于永远保持国内行业领先地位，培训工作无疑要为实现这一目标服务。因而将不断拓展和更新培训内容，面向未来，不断丰富充实员工的知识储备。

二、培训内容框架

1、岗前就业培训

指物业管理员工上岗之前，对其进行的地产公司及物业公司背景、职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。

2、职业素质培训 指按照中海物业管理从业人员的一般要求，对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼仪等公共课目的培训。

3、专业实务培训

指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求，所进行的岗位应 知应会知识和技能的培养训练。

4、专题强化培训

指为了进一步提高管理服务水准，所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。

主要培训内容参考：

工 种 序号 培 训 内 容 培训时间 培训方式 全 员 1 公司企业文化 1课时 集中授课 2 物业管理基础知识 1课时 集中授课 3 物业管理基本法规 1课时 集中授课 4 工作岗位职责和质量标准 1课时 集中授课 5 物业管理行业的职业道德及修养 1课时 集中授课 6 公司人事及福利待遇政策 1课时 集中授课 7 公司《员工手册》 1课时 集中授课 8 公司文件体系 10课时 集中授课

物业管理各专业综合常识 3课时 集中授课 10 公司规章制度、部门设置 1课时 集中授课 服 务

中 心 1 如何处理业主的投诉 1课时 集中授课 2 操作和服务礼节礼貌 1课时 集中授课 3 礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 4 物业管理法规知识 1 课时 集中授课 5 公司文件体系知识 1 课时 集中授课

维修班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 机电设备的养护和维修知识 2 课时 综合

护卫班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 保安工作知识 3 课时 综合

机 电

工 程 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 强电知识讲座 1 课时 综合 3 弱电知识讲座 1 课时 综合 4 空调维修保养知识讲座 1 课时 综合 5 各岗位工作流程 3课时 集中授课

电 梯 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 电梯维修保养知识 1 课时 综合 清 洁

绿 化 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 各岗位职责 1 课时 集中授课

管理

层人

员 1 外培（各类物业上岗证）2 新员工岗前培训 3课时 集中授课 3 服务意识与市场意识培训 2课时 集中授课 4 读书培训 1课时 集中授课 5 人员参加外培 2天 集中授课

以上培训内容将根据项目的实际进展情况灵活调整。

三、授课方式

1、课堂讲授

由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。比较适用于员工较多的普及型讲座。

2、集体研讨

驻场人员组织培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。便于在各抒已见的基础上达成共识。

3、视听教学

运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。使受训人员直观感受相关实际案例。

4、现场模拟

让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。有助于提高实际工作能力。

5、样板示范

由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。给培训对象的印象较为深刻，效果较为巩固。

6、指导自学

列出规定书目并倡导和动员员工自己找时间学习。实施起来更加灵活。

四、管理商派员培训

管理商可选派人员赴顾问商所管楼盘参加培训，培训方式分理论学习和现场参观两种形式：

◆理论学习：

1．内培：由我司培训部组织物业管理专业资深人士，以课堂讲授、视听教学和交流研讨的方式，从理论上系统地阐述物业管理及其相关知识。

2． 外培：由我司代为安排选派人员考取《物业管理人员上岗证》的相关事宜。

◆现场参观：

将安排在我司下属物业管理处进行，由我司培训部及物业管理处人员陪同，实地参观我司管理的物业项目，通过眼看、耳听、咨询、解答等方式亲身体验我司日常物业管理工作的高标准、严要求。

● 培训期限： 理论学习内培、外培与现场参观一般分别为3-5天。● 培训日程安排：根据管理商提供选派人员的人数及培训日期而定

◆ 选派培训人员往来差旅费、培训期间的食宿及外培相关的报名费、资料费由发展商自行承担。

第七节 顾问费用

顾问费用合计：人民币56万元整，分阶段报价如下： 工作阶段 工作期限 管理目标 顾问费用

前期介入阶段（预计10个月）自签约之日起至银信商座物业入伙之日前二个月 结合物业管理角度提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。人民币18万元

实操指导阶段（12个月）自银信商座业入伙之日前二个月起计至物业入伙之日后十个月 保证前期筹备、集中入伙和装修期工作的有序开展，并为进入物业正常管理期工作打下基础。

人民币36万元

服务质量跟踪阶段（3个月）实操指导阶段结束后的首三个月 完成本项目物业管理顾问结案工作，提交顾问工作总结，并提出本项目物业管理远期发展规划。人民币2万元 合计 人民币56万元

备注：1．本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以银信商座物业2005年3月1 日入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，则工作安排和工作期限将相应做出调整。

2.发展商如选派人员赴顾问商本部或所管楼盘参加培训（人员不超过3名，培训时间不超过15天），发展商需支付顾问商内培费（含现场培训实习费）三万元整。