商铺推广销售方案（共9篇）
商铺推广销售方案 篇1
壹号府邸临街商铺销售推广策划
一.本案背景
1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧
2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢
3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。
4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机
SWOT分析
优势
1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。
2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。
3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。劣势
1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。
3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。机会
1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。
2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。风险
1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。
2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。
二、目标客群分析
（一）消费者人群
1、武陟三阳商业区
目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。
2、住宅项目新住户
这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主
3、项目周边村镇的住户
项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。(二)购买者人群
1、市区及乡镇投资客
考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。
2、自营客户
符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。
3、壹号府邸住户
这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。
（三）购买习惯分析：
1、地段是购买商铺的首要因素。
对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。
2、现铺是销售阶段的重心。
按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。
3、对价格的敏感度高：
投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制
三、商铺定位分析
1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。
2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。
功能定位
集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街
业态定位及面积分割
日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：特色服饰店、特色饮食店
四、壹号府邸商铺的招商与销售策划
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。
2、“出租过渡，最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局；
整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商； 整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；
完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；
通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；
（二）招商销售总策略 招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；
4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。
5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。
销售策略 1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。
2、部分商铺带租约出售
针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。
（三）商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定；
2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；
3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；
4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；
5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；
8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；
9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。
四、商铺营销实施策略
市场预热期：2014年10月1-5日
以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。排号认筹期：2014年10月10日
利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。
公开发售期：2014年10月20日
商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2014年11月—12月
承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。
清盘期：2015年1-3月
利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。
五、商铺的营销推广方案
(一)、商铺命名：
壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街
(二)、推广主题建议
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理 等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：
壹号府邸时尚风情商业街
武陟创富新商机
(三)、推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。
2、推广方式
方式一：营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。
方式二：特色营销活动 A、开盘前
让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。
媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作 建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会
壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
六、营销推广主题
项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。
营销推广总主题：
壹号府邸风情商业街
全新创富商机
营销形象主题语：
掀起金涛富浪
财富势不可挡
商铺推广销售方案 篇2
惠山泥人作为非物质文化遗产,拥有无尽的文化价值,是历史的 “活化石”,是人类的记忆缩影。惠山泥人完整地保留了传统戏文内容和江南民间习俗,有很高的文化底蕴,是研究无锡历史文化的活教材。惠山泥人是一种典型的原生态艺术品,其艺术价值以及民俗文化价值不容忽视,如今惠山泥人拥有多位国家级工艺美术大师就是明证。但是随着我国现代化建设的加速、外来文化的影响和非物质文化遗产自身的传统属性,很多非物质文化遗产越来越远离大众的生活,生存和发展面临危险,令人忧虑。
1.1实体店销售状况
惠山泥人如今面临的主要问题是传统工艺规模缩小, 后继无人,处境艰难。与同样是一块泥的宜兴丁山紫砂泥相比,价格低了百倍。惠山泥人造型精美、工艺精湛,但是传统的 “大阿福”形象似乎禁锢了人们对他千姿百态造型的想象,大阿福人物神态具有鲜明的时代特征,影响了几代人的视觉经验。因而在人们心中,泥人似乎就是那几种传统的造型,没有什么创新,而那些冷门品种,匠心独运的泥人造型成为束之高阁的展出品和民间收藏家的私人收藏,不为人们所熟悉,慢慢地泥人就失去了大家的期待,退出了市场。
1.2网店销售状况
随着我国网购的逐渐普及,网上交易额也在呈现不断上升的趋势,仅2014年,我国网上零售总额达2. 79万亿元,较上一年增长49. 7% ,在社会消费品零售总额中的占比突破10% ,网点规模超过了8000万家。所以惠山泥人如果能实现与电商的合理结合的话将会带来很大的收益。从网上销售来看,以 “惠山泥人”为关键词在淘宝搜索,一共找到29家店铺,其地址主要是在无锡,价格却是从一二十元到几百元不等,造型主要是传统的大阿福,网店的产品介绍简单粗糙,缺乏文化底蕴。同时虽然淘宝上的商品应有尽有,但是其质量和真伪却难以保证。
此外,惠山泥人的造型有些是从前无锡人的日常生活形态,体现了独特的民风民俗,有很高的文化底蕴和历史价值。淘宝商家在介绍商品时应该多描写一下惠山泥人的文化内涵,突出其特点将会成为惠山泥人的特色。
2销售困境分析
现在惠山泥人和互联网的结合还停留在开网店的传统销售模式,未能真正开发出互联网时代的优势,比如创新惠山泥人的宣传模式、完善客户需求等,因而陷入网络销售困境中。
2.1传统网店的缺陷
网店建设粗糙,缺乏文化底蕴。这些店铺还是主要把成品泥人造型拍摄出来,没有对其制作工艺过程有详细的叙述和介绍,现在的消费者比较注重产品的工艺制作过程,这会让消费者怀疑产品的真伪。
2.2宣传推广的局限
惠山泥人本身的宣传推广就有局限,总体知名度不高。经过我们初期的问卷调查显示,除苏锡常等地区对无锡惠山泥人有一定的了解外,其他地区对于惠山泥人的整体知晓度不高。无锡旅游业近年来发展迅猛,但惠山泥人作为无锡的一个旅游产品并没有充分发挥其作为旅游产品的优势,扩大自身的销路。
2.3客户需求难以满足
惠山泥人主要形象受限,目前泥人的主要形象仍旧是大阿福,形象上没有一定的创新,不能及时满足现在人们求新、求变、私人化定制的需求。现在的互联网消费者主力军是80后、90后,他们更倾向于时尚、多变的造型, 所购买的产品要更多的体现个性,惠山泥人显然已经不能满足这部分年轻群体的需求。惠山泥人的互联网推广要迎合年轻一代消费者的口味,但是这又和惠山泥人传统形象形成了冲突,如何让年轻人爱上传统的憨态可掬的大阿福成为互联网宣传推广的主要难题。
3面临的挑战
惠山泥人在适应网络销售模式的过程中也面临着很大的挑战。其中惠山泥人网络销售可能引起的供需矛盾、商家利用激烈价格战来抢占市场以及成本运输问题尤为突出。
3.1惠山泥人供需矛盾
互联网购物发展到今天,在网上买到什么新奇古怪的东西已经不是最新奇的事情,最令人津津乐道的是发现了一家好店,质量好、服务好、口碑好。大多数非遗手工技艺,依靠传统手工艺生产,步骤繁复、耗时长、产量低, 就与互联网的销售需求产生了差异,如何调和其与急剧增长的消费需求之间的矛盾,值得深思。惠山泥人工厂需要在遵循传统工艺和现代化需求中间找到一个平衡。
3.2价格战是否适合惠山泥人
互联网销售主要盛行价格战,由于现代化生产技术的提高,许多厂家都能最大限度地降低成本,让利给消费者,从而增加销量。但是,对于传统手工艺品使用价格战我们认为是不合适的,即便上了网,商品在网上要不要打折,也需要根据产品的特性决定。非物质文化遗产类产品往往都是手工制作,质量高、工艺精,通常价格会高于同类商品。而惠山泥人在同类手工艺品中价格不算高的,而且网上卖的大多是传统的泥人造型,价格不是很高,但若是工艺精细的泥人造型,价高难以避免,盲目追求降价终会损害泥人品质和商家信誉。传承千百年的手艺文化在价格战的压力下,如何做到销售提升与品质依然如初,就是个问题。
3.3高成本运输以及维护推广费用
由于非物质文化遗产工艺的特殊性,在互联网销售运输中如有损坏,赔付退换服务所需时间可能较长,所以, 泥人等非物质文化遗产的运输包装要求很高,因而会带来一定的成本。
此外,互联网销售需要较高的维护成本,存在风险, 竞价搜索是电商普遍采用的网络推广方式,也就是当顾客在搜索引擎里输入商品关键字时,店家要竞价以获得搜索结果的排名次序。顾客只要点击了搜索排名中的店家地址,无论最终是否购买,店家都要付竞价费用。开了网店而不持续投入维护推广费用,恐怕也难在网上立足。
4惠山泥人利用互联网创新推广模式
互联网时代,普通商品在网上的销售主要从价格战逐渐向质量战转移,人们越来越注重商品品质的提升。所以非物质文化遗产与互联网的结合可以从提升惠山泥人质量和形象创新来吸引更多的顾客。
4.1惠山泥人与社交网络合作加强推广、传承文化
淘宝营销和惠山泥人的结合也是市场手段与非物质文化遗产的一种碰撞,如若运用不好就会有消费历史、包装文化的嫌疑。但是从另一种角度来说,买卖惠山泥人也可以是推广泥人文化,让更多的人知道惠山泥人除了 “大阿福”形象之外的泥人造型,让每个个体为保护非物质文化遗产出力,让惠山泥人真实的出现在我们生活中而不仅仅是在电视新闻中。
消费者在非物质文化遗产的传承中起着风向标般的引导作用,尤其在商品经济活跃的现代,显示出了极大的推动力。今日中国的许多非物质文化遗产颓靡不振,其原因可能在于市场的日益消失,人们对于非物质文化商业产品没有很高的购买兴趣。生活节奏逐日加快的人们没有时间精力消费昆曲、京剧这样慢节奏的传统文化,忙碌的生活和工作压力让人们难以停下脚步深入欣赏惠山泥人的造型工艺。而在互联网时代,我们讨论的为解决惠山泥人传承的结果之一是在互联网创建一个网站,专门介绍泥人工艺,并且可以通过社交平台如微信、微博等,在全国各地组织活动让更多的年轻人亲自尝试制作泥人,从而使得人们在获得制作乐趣的同时了解更多的惠山泥人文化。
4.2建立泥人网站给用户提供良好的体验
惠山泥人是一种活的非物质文化遗产,市场的号召力和认可度主要取决于有没有好的作品和影响力,有没有现代化的运作平台。这一方面,需要依靠吸引年轻人,特别是80后和90后来实现。我们可以通过创建一个惠山泥人的网站,集介绍特定泥人造型、交流收藏经验、宣传推广、订单交易量、讨论泥人造型等各种功能于一体,使它形成一定的集聚效应,让更多喜爱泥人的潜在消费者和私人收藏家集聚在此,打造出一个网络营销品牌,当然也要保证泥人的质量。这个惠山泥人网站可以通过制定严格的标准并执行、注册品牌等方式赢得声誉,使得消费者在购买该网站的泥人时没有对质量的担忧。
我们可以对于每件泥人作品都详细地介绍它的制作过程,介绍它的创意来源和故事。对于每位泥人传承人我们可以介绍他们的传奇一生,提高他们的知名度和影响力。 这种体验推广能使消费者详尽的了解每一件泥人作品,甚至选择自己喜欢的泥人工艺师为他们制作产品。
4.3与搜索网站合作扩大影响力、建立口碑
要做好惠山泥人的网络营销,首先要稳固网络推广的根基。而网络广告则是网络推广的重要手段。网络广告成本低、见效快,受众范围很广。比如利用微博这个平台, 我们可以联系那些拥有一定关注量的知名网红为我们进行广告推广。主要可以推广我们泥人的制作工艺和文化内涵。
除此以外,可以和一些浏览量多的网站合作做一些推广链接。比如,可以和360搜索引擎合作,在首页推广我们的惠山泥人广告的链接,但是这种推广方式的费用也会随着网站浏览量的增大而水涨船高。
4.4通过论坛互动推广企业形象
通过互联网平台和潜在消费者互动可以在网上快速传递企业营销信息,并通过互动方式加深受众对品牌的印象。网名数量的增加可以增加我们惠山泥人的总体潜在消费者数量,虽然如此我们还是要根据年龄、职业、喜好的不同来细分市场,根据不同的细分市场制定不同推广策略。就互动方式来说,年纪大的消费者可能偏好价优物美的产品,而年纪轻的消费者互动信息可以在惠山泥人的形象选择上。这种差异性推广方式的选择可以帮助我们及时确定消费者的喜好,节省时间。
对于互动的具体方式来说,我们可以选择建立一个论坛,在论坛中讨论关于惠山泥人的价格、形象设计等消费者关注的信息,这种网络互动有利于企业树立良好形象,从而为企业带来更多的经济效益。
4.5借助软文推广潜移默化的影响消费者
软文写手不仅有很丰富的生活阅历,而且他们的语言文化水平也很高。好的软文对于推广的作用是潜移默化的,广告内容自然融入,不会令用户反感。我们可以选择一个流量比较大的平台进行一个关于惠山泥人的软文推广营销。这种方式的优点是操作方便,在很多网站投稿都是免费的,但是一些网站对软文要求质量较高,所以要求软文写手的写作水平和惠山泥人的广告介绍完美结合。
产权式商铺销售的风险 篇3
摘要：产权式商铺可以说是一种“虚拟产权式商铺”，文章从四个方面分析了这种产权式商铺给购房者带来的风险，并提出相关建议。
关键词：产权式；商铺；风险
中图分类号：D923
文献标识码：A
文章编号：1006－8937(2009)16－0060－02
产权式商铺是所有权与经营权分离的商铺产品形式，通产是指开发商为了谋取巨大的商业利益，将大型商场分割成面积较小的商铺，以商品房的形式向中小投资者出售的商铺，而中小投资者出于投资目的，将商铺通过房地产开发商或第三方整体委托品牌经营商进行统一经营，中小投资者获得定期定额的投资回报。
这种商铺往往没有实际的建筑实体，只有体现在开发商的图纸上，因此，学界又称为“虚拟产权式商铺”。开发商之所以将大型商场分割成小的商铺进行销售，主要是因为大型商场整体出售需要很大的资金，一般情况需要几千万，有时甚至高大几个亿，而一般的中小投资者并不能承担如此大购铺费用。同时，商场抵押和出租并不能转嫁商铺的贬值风险，开发商为了尽快回笼资金、转嫁商铺所固有的贬值风险于是通过这种方式将大型商场分割成小的商铺进行出售。这种方式开发商不但能够转嫁风险，而且也能尽快回笼资金，因此为大多数房地产开发商所采用。但是由于这种商铺由于不商品住宅房那样，为封闭、独立、确实的建筑物，不能依法在房地产登记部门进行登记。
对于中小投资者来说，由于产权式商铺作为一个专业化的投资产品，大众人群在产权式商铺投资过程中往往会因知识欠缺，相对于开发商而言信息不对称而处于弱势地位。很容易被开发商诱惑的宣传资料所控制，甚至直接进入开发商设计的圈套之中，失败的几率也相对较高。
为了促进房地产市场的健康稳定的发展，降低投资者的投资风险，国家颁布了相关法规，但由于部分合同条款责任不清、权益不明，因此给购房者带来许多风险，主要有以下几个方面。
1在建工程无法按期竣工，经营管理者与购房者的租赁协议无法实施
在商业地产的建设中，房地产开发商由于要面临巨大的资金压力，在取得商品房预售许可以后，为了解决燃眉资金，快速的回笼资金，于是在阶段工程的建设就开始对商铺进行预售。但是这种预售产权式商铺如同预售商品一样，同样面临着巨大的风险。首先，房地产开发商为了吸引中小投资者在广告的宣传方面蕴藏着极大的水分。有些开发商还会利用投资者“崇洋媚外”的心理，宣称其项目是由“德国”建筑机构设计、“美国”商业公司规、“香港”商业团队进行运营的“国际黄金团队”联手进行打造的，但很多时候他们口中所说的“国际大牌”团队多为一些不入流的公司机构。等到实际的商铺建成时，许多宣传时的东西更本没有，或者与当时宣传的更本不符合，商铺面积也大打折扣，有些商铺甚至是行人的过道。其次，开发商在建设的过程中，将预售资金挪作他用或者捐款逃走，造成建设资金短缺而停工，或者面临其他不确定的因素如环境问题、债务问题而停工，大大的延长了工程的工期，进而导致商铺无法按期营业，有时甚至连基本的投资金额也未能取回，所以对中小投资者来说面临着巨大的商业风险。
2拆散零卖的商铺操作模式，经营者易出现经营危机
拆散零卖的商铺操作模式是指将一个大的商铺平面拆散成若干个小面积商铺单元、进行产权销售的操作方式。为了降低投资门槛，目前市场上拆散零卖的项目大多都将单元商铺的面积区间设定在5～40m2的较小区间内，因此一个一万平方米的商场，就有可能拆分除上千个商铺单元，如果全部销售成功的话，则相应会出现上千个业主。目前在国内，拆散零卖的项目在后期经营成功的先例极少，即便是经营状况较好的项目，也基本实现与少数几个产业主题比较明显的市场类商铺，如北京大红门服装城、天津古文化街等，而集购物、休闲、娱乐等多种功能的综合性商场项目基本都没能取得成功。
商铺拆散零卖后，产权业主分散是造成经营失败的问题根源。开发商将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利在对项目进行整体的运营管理，并且由于商铺产权已经销售，项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响，所以实际上开发商也就失去了对商铺拥有了管理控制权，这些企业基本都会考虑自己商铺的经营与回报问题，而很难整体思考项目的经营问题，在没有整体管理、各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商场很难举行统一的促销及及公关活动，整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此经营成功的机会很小。
对商铺进行产权销售后所面临的管理失控的问题，不仅是拆散零卖的商场式项目可能遇到的问题，步行街、底商商铺销售产权后，在经营方面也将面临这一问题的挑战，但对于商场式商铺需要强调经营的整体性，单个商铺的价值体现更依赖于整体项目的经营状况，所以此类商铺在拆散后面临的风险会更大。
3带租约销售的房地产经营模式，面临着租金和回购双重不能实现的风险
带租约销售是房地产开发商经常使用的产权式商铺促销房式，以诱人的高回报率吸引的众多的产权式商铺投资者。对这种销售模式，尽管在表面上看来，比较安全，对中小投资者具有很大的吸引力。但是这种高回报的后面隐藏着巨大的商业风险，不管是租金的收益还是回购，有一方面不能实现，将会给中小产权式商铺投资者造成巨大的损失。首先是租金收益不能实现。开发商尽管在合同中明确约定，由承租人支付租金。但是仅仅有合同完全不够，合同的能否履行主要依赖的是履行义务一方是否具有履行合同的能力，即主要看的时承租方的租金支付能力和实际的经营状况。如果经营者经营不善或者不能按期进入商铺进行营业，则会导致租金承诺无法实现。其次。回购难以实现。通常房地产开发商与购房者在合同中约定，经过一定的期限房地产开发商以高于当时的出售价或者以当时的出售价收购回商铺。但是仔细一想，回购期一到房地产开发商面临众多的购房者，此时的房地产开发商面临着巨大的资金压力，再加上，大多数房地产开发商靠银行的贷款来搞建设。所以回购资金难以保障，进而导致购房者面临着回购权的实现。
4承诺租金的租期已满，未来呢的租金未知，投资回报难以收回
在售后包租或变相售后包租的销售中，购房人与经营管理者所签订的租赁合同，往往租赁期限长，但承诺的租金租期则较短。对于未来的租金，双方则约定视经营状况而定，且购房者在租赁期间不得中止租赁协议。因此，不论经营者经营的好坏，也不论租金有多低名购房者只有听从，无法改变现状，更不可能将低租金的商铺转移他人。因此，购房者的投资何时能收回将是未知数。
5结语
监利项目策划推广与销售方案 篇4
一、前言
1、市场、竞争与项目三者关系模型；
8月份的市场调查得出：房地产市场发育不成熟、刚起步；有挑战，也有机会；
2、项目SWOT分析结论；
发挥优势、抓住机会；克服劣势、减弱威胁；
3、目标；
总目标：短平快、速战速决；分解目标：控制成本求品质、保底销售抢市场；
4、突破口；
根据世联地产营销战略理论：针对不完善市场，为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异，应实行项目先导的营销战略。我们与竞争对手比什么-------比品质，通过项目品质满足客户需求。
5、切入点；
品质是项目的整体价值体现，而项目地段不占优势；户型简单实用、中规中矩、创新不够；怎么体现项目价值，实现项目先导营销战略？这要做两个方面的工作（也可以看作两大战场）：一是整合项目自身资源，发挥核心优势，控制成本求品质（实体战）；二是占领客户大脑，攻心为上，从而支配客户行动（攻心战）。
6、求证；
为什么要做个攻心战场？一是对手已抢了先机，二是客户消费意识不成熟，而且客户总想以适中的价格获取最高的价值。我们项目的预算成本决定了单价不会低于竞争对手，这需要较高的价值来承载，满足客户消费心理。
二、策划推广方案
（推广前应确定项目规划、景观园林、建筑风格、外立面、内部配套等）
1、以案名征集活动造势和蓄客（借用亚展的思路）
推广主题：您出名、我出钱-------监利首席高品质欧式阔宅案名征集全城召集 目标：活动洗脑，在客户大脑里给项目定位------监利首席高品质欧式阔宅 时间：项目奠基仪式日至元旦
活动安排：在江城路、交通路、高速入口等户外广告展示推广主题，还有监利唯一报
刊---监利新闻；时间安排在奠基日前；宣布时间安排在奠基日由老总宣布，每一位来宾发一份案名征集活动内容书；颁奖活动定在凯瑞洲际大酒店（与项目高品质相吻合）。
活动内容；特等奖、一等奖、二等奖、三等奖、参与奖；所有参与者凭身份证、案名
稿（留电话）在同等条件下买房，可额外给予X%销售折扣，该优惠不得转让，只限本人、夫妻（凭结婚证）、父母子女（凭户口本），有效期限：至X年X月X日。避免代理公司利用这变相降价，降低公司利润，促使客户早日成交；县城级客户不会炒房。
说明：之所以定位欧式阔宅，是借鉴了鄂胜江的建议。在县城级建筑风格最好选欧
美，避免用现代、简洁的。杨经理那个公安县项目是巴厘印象（东南亚），其对面搞的是北美，与鄂胜江相符。
个人建议采用西班牙风格。一是2010年世界杯冠军，二是东方夏威夷也是
这个风格，建议中外建设计院实地看看，很方便。三是这种风格很多卖点；
2、卖一种全新的生活方式
推广主题：您要的仅仅是套房子？-----案名XXX给予您高品质欧式尊贵生活
目标：无穷遐想----全新居家生活方式，放大项目价值（想象的价值大于存在的）时间：元旦至春节
活动安排：户外广告变更推广主题
3、演绎全新生活方式
居家请向我看齐-----将前面推广的高品质欧式阔宅逐项演绎
------项目卖点、优势逐项推出，将全新生活方式完美呈现
3.1 人文篇
推广主题： 风水宝地出身高贵-----案名新生活从此绽放
说明：
3.2 发展篇
推广主题：
说明：
3.3 规划篇
推广主题：
说明：
3.4 建筑篇
推广主题：
说明：
3.5 景观篇
推广主题：
说明：
3.6 产品篇
推广主题：
3.7 配套篇
推广主题：
3.8 服务篇 这里曾是监利政治经济决策中心、文化传播中心，达官贵人川流不息，赋予项目历史人文底蕴； 旧城改造凤凰涅槃----案名在历史中创建未来 旧城改造的引擎发动机-----案名荷花才露尖尖角 城市北移东扩，部分客户不认可老城区，此销售抗性不除，后面推广效果大打折扣；就如电脑内存，不清空以前旧东西，新项目是装不进去的。必须给客户设想一个旧城改造宏伟梦。高度决定视野、眼界左右人生； 上层尊邸演绎欧派建筑美学 礼聘上海世博规划大师亲笔打造，高层高端，浩瀚长江一览无余，监利首席地标性建筑，从此开启高贵人生； 西班牙风格----多元、神秘、尊贵、厚重 西班牙风格一般浅色墙、红色筒瓦、墙体厚重；融入阳光和活力，若外立面采用淡黄和红瓦屋顶相结合为主的暖色调，既醒目又不过分张扬；造型优美，浅墙红瓦的起伏形成变化的曲线；质朴中不乏细腻，体现手工打造的典型特征； 立体绿化五重景观 花香满园水声叮咚 看过龙湖地产的景观，那就叫经典；其园林景观追求色、香、味、形、声；四季有花、香气，全冠移植（同纬度）、原汁原味，喷泉和跌水，社区入口，景观视线焦点----水景水声，听到景观的声音。不需大喷泉，龙湖上海滟澜山项目：一个大罐，罐身上面开个水孔，水滴到下面一个小罐中，旁边还有两个中号罐罐，四个罐罐圆形布置，满铺鹅卵石，占地2~3平米，这么小的占地也能听到水声-----经典。两梯三户尊贵舒适 户型方正南北通透 豪华会所健身器材 底层架空儿童乐园
推广主题： 智能安防安心安享
星级物业贴心到家
4、销售中心展示
推广主题：全新高品质欧式尊贵生活体验馆-----案名XXX销售中心全城绽放
目标：由大脑战场落到实处，眼见为实，抓住客户的心
时间：销售中心春节开放
活动安排：户外推广主题更换
5、春节期间针对打工回乡族，通过酒店（据荆楚宾馆申副总介绍，春节生意特好，说明回乡客多）做些推广
6、朱河、新沟、白螺等乡镇活动推广（小汉口、福娃集团、经济发达）
目标：扩大客户群、提高成交率
时间：开盘前
三、销售方案
1、策略制定
依 据： 根据项目先导的营销策略，我们设定了两个战场------攻心战、实体战。项目开盘前，大脑攻心战侧重一些，这时期广告推广以此为重心，力争在客户大脑里给项目定位。
上上伐谋，其次伐交，替客户造梦并解梦，客户需要的是升级换代的居家生活方式，也愿意为此承担相对较高的销售单价。
分 析： 开盘前除侧重大脑攻心战外，销售中心包装这个实体战非常重要，他是项目品质的前期载体，是无穷遐想的心灵撞击点，是前期广告诉求点的印证点。销售部具体形态、用材、包装待与亚展沟通后以专题报告呈上。
样板房： 根据销售部与1#楼相连的位置关系，建议在1#楼2或3层做样板房，打破监利无样板房的先河，抢得先机，并通过工程施工与销售部连通，让客户来到销售部不用走出，就能全程体验高品质尊贵居家生活；这里强调客户行走动线-----安全、安享，强烈的视觉冲击、高品质销售道具、高素质置业顾问、尊贵的细节服务、一气呵成、一追定音。我们的口号是只怕您不来，2、价格制定与实现
定 价： 如何设定不同类型产品的价差，如何安排同类产品的价差，如何设定最高价、平均价和最低价都需研究，在这个环节中，销售经理对客户需求和价格承受力的判断，市场经理对竞争对手价格和竞争力的判断，营销老总对公司情况的把握和整个周边竞争楼盘的供应状况都需研究，仅此不够，我们不能忽视广告和现场造势的作用，合理评估前面要素之后，根据客户现状，选择一个合理价格。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格，客户总想以适中的价格获取最高的价值；关注客户的感知价值是我们定价最关键的因素。
实 现： 所谓“实现”就是销控，就是根据市场随时的变化以及销售大厅人流的情况合理的安排推盘节奏，适时的调整价格。
3、具体计划
A、案名征集
时间节点：开工奠基仪式至元旦
活动安排：由两名接受项目培训合格的置业顾问负责接听电话，负责回答客户活动咨询，描述项目，登记客户信息，提前蓄客。
电话；35***8
地点：与亚展协商确定
强调点： 强调销售部正在施工，看不了，关键是参与，凡参与均有奖；对客户用描述
性语言给客户造梦，（描述性词语要发挥全体员工智慧、或通过网上并与亚展
协商沟通，最后确定下来。置业顾问必须背熟，并按此严格执行，用亲切感
觉诉说！这期间绝不能讲价格方面的任何信息！）
监控：每天将客户来访来电详细登记、分析总结，向亚展及甲方汇报，以便根据市
场客户反馈信息及时调整营销推广策略。每周向项目部老总提交周报告，提
供并分析市场信息，半个月向老总提交市场及销售分析。
B、销售部包装
时间节点：元旦至春节
具体内容：外形、建筑用材、面积、风格、销售道具、门前室内等以专题报告商议确定； 置业顾问：着装、培训考核、数量、男女搭配等
宣传资料：DM单、折页、楼书、户型图等
C、乡镇推广活动
时间节点：开盘前
活动方式：与演艺公司合作，通过演出、现场趣味活动互动、现场客户接待三点合一将
卖点有效传递，倡导新的生活方式，扩大购买客户群；
具体安排：演出公司节目要新颖、卖点融入活动中；准备小礼品（来者有份），销售员
统一着装，项目展板，宣传资料，派单；凡活动当天咨询并登记客户可享受
XXXX元购房大礼包（大礼包非现金，直接在购房款中扣除，有效期限时一
个月），具体优惠结合定价和销售价格策略执行与销售中心统一政策。
D、蓄客（认筹）
说明：从案名征集客户登记已经开始，经过系列广告推广，到全部销售员培训到位，销售中心对外开放这段时间，已经有相当数量客户；这时工作是一个个电话
回访，确认客户购买意向，价格暂不明示，但应了解客户心理价位，进行价
格试探；还有户型偏好、楼层朝向等，以便确定推盘节奏；根据意向客的多
少、职业、圈层、地理位置等确定下一步推广范围、力度和侧重点；
目标：快速积蓄客户、确定价格策略、确保开盘成功
衔接点： 结合工程进度、预售许可证取得时间、蓄客量确定开盘时间
工作内容：结合开盘前节日如：3.8妇女节、清明节、5.1劳动节作有针对性优惠活动吸
引客户认筹；在机关、学校、商场、车站码头、步行街、经营商户、家属住
宅小区派发DM单；在酒店布置项目展板等快速蓄客。周报告、月上报。
E、开盘
原则：开盘三原则：第一、首战必胜；第二、设计细节；第三、永远让房比客户少；
操盘手应将项目运作到成功概率在80%以上才开盘；一个合格操盘手必须能
感受到市场那细微的变化，能够在变化中准确把握那稍纵即逝的战机；
时间：取得预售证前后
活动：与演出公司合作，舞狮点靑，乐队、礼仪小姐、剪裁放炮、县领导致词宣布
旧城改造首战成功，各相关老总致词等，表演；摇号排队解筹，收款签合同，发礼品。
四、广告推广费用预算、安排与监控
商铺销售几大问题 篇5
贵？那您是拿哪里的价格和咱们这里比呢？不同的地段，不同的规模，不同的档次，也就有不同的价格，更何况东龙尚街的价格并不贵，您买了那里是物有所值，物超所值，性价比最高。
2、太偏，没有人气？（人气不旺，很难形成气候，）
偏？东龙社区南接民主路，北连已经通车的中山北路，距洪山广场仅千米之遥，总占地200亩的大型商业社区，这个地方您还觉得偏，那你是觉得那里不偏呢？东龙社区总建筑面积25万平方米，目前开发完成面积只有9万平方米，后面还有16万平方米有待开发，以后在未来的2、3年内将会有2500户左右的业主入住，万人的大社区，您会觉得那没有人气吗？买商铺买得是个发展，如果一切都成熟了，也不会是现在的这个价格，您觉得呢？
3、上下两层的价格为什么一样？
您说的不错，上下两层都是8500，这只不过是个数字游戏，您可以想一想，如果底下卖12000元/平方米，上面卖四千/平米，和住宅一样，只不过是听起来好听而已，但价格真的有区别吗？
4、门面不能现买现卖
我们这里是现铺，你买了商铺后办手续啊，大概要一个月左右的时间就可以拿到钥匙了，怎么会不能现买现卖呢？有些地方没有交工的商铺还要等几个月半年，甚至一年以上，您觉得哪个交给您更快一些呢？
5、门面投资之后，收益快吗？
您这个问题，问的太好了，保守估计大概15年左右。这样吧，既然您这么感兴趣，那不如现在就让我带您到售楼部了解，让主任给您详细的做个分析。来，这边请。
6、商铺两层不喜欢
你买商铺是投资还是用来自用呢？噢投资啊，一层的商铺价格是总价不高，但是两层的商铺对于租客来说非常实用，因为下面可以营业，上面可以办公。您可以看一下现在外面的商铺，两层的商铺出租率是非常高的。
7、门面不气派，层高太低。
东龙尚街的商铺是大开间，标准层高3.5米。
8、路口窄，路面没规划好
看来您对小东门附近一定很熟悉，但是不知道您有没有观察过，东龙尚街（紫沙路）是一条贯穿南北的商业街，北连中山北路，南通民主路，整条尚街是个漏斗的形状，也就是说是大口进小口出，聚财嘛。同样也可以聚集很多的人流进入东龙尚街。
9、车辆进出不方便
商铺推广销售方案 篇6
林荫路
景东招商市场
租金35—50元/平方米 新厂东路
商铺租金50—70元/平方米 陶阳路
商铺租金300—350元/间 瓷化路
25—30元/平方米
湖田花园
东郊公寓
庐景商住楼
富春花园
金夏·阳光
远东怡景
春天花园
分两区
位于中航602所大道
16栋五层半和六层半住宅，一梯两户，顶层全复式，仿坡顶 主要房型：二房、三房、四房、五房（复式）980---1180元/平方米 朝阳路，景德镇市新建最大娱乐城旁
主力户型：一房、二房，最大面积69平方米 商铺10套，9800元/平方米
住宅售价：三楼1380元/平方米，四楼1298元/平方米
五楼1268元/平方米，六楼1228元/平方米
陶阳路前段，商住楼
商铺共28间，开间3.6米、3.9米、4.2米
商铺售价8380元/平方米、8880元/平方米、9180元/平方米 住宅均价1360元/平方米
朝阳路中段，销售情况不佳，月售≤10套
主力户型三房二厅二卫
商铺两层，一层4700元/平方米，二层2000元/平方米
楼层差价10元/平方米，三、四楼1320元/平方米，五楼1310元/平方米 物业管理费0.37元/平方米·月，按揭9.8折，一次性付清9.6折 销售情况良好，只剩下一、六、七层楼，六楼1390元/平方米
车库不多，以拍卖形式出售。车库2980元/平方米
二期明年推出，商铺已全部售完，储藏间980元/平方米 一期销售情况良好，期房阶段未封顶前10个月销售率50%，现阶段一期180余套基本售完
主力户型二房二厅，三房二厅
价格1250元/平方米----1370元/平方米 一期年底交付，物业管理费0.6元/平方米
销售情况不佳，商铺售完。销售率50%左右，历时一年半，现已准现房
主力户型：三房二厅二卫，一期10栋多层住宅
二楼1320元/平方米，三楼1410元/平方米，物业管理0.5元/平方米
瑞景花园
小高层，林荫路与朝阳路交汇处
一期二座裙楼，一座主楼 价格偏高，环境、地段不错。（门前昌江广场，2路公交车总站）
主力户型：三房二厅，错层，面积125平方米左右，1558---1858元/平方米 楼层差价40元/平方米，（10楼以下），10层以上差价拉大，顶楼拍卖 商铺7800元/平方米---9400元/平方米
海彗花园
第三期的园林景观建施，销售情况转佳。系台州人和银行置换还贷，现房展现，前期期房阶段不足40%
接近中心花园多层：一楼1097元/平方米，二楼1225元/平方米
三楼1350元/平方米，四楼1400元/平方米
复式（两层面积）1480元/平方米
在建两座高层1500元/平方米---1800元/平方米左右
小高层二楼1220元/平方米，顶楼最高价1700元/平方米左右
金汇·银座
去年10月份开始预售，50~70平方米畅销达80%。整体销售率60% 起价1398元/平方米，六楼1551元/平方米
楼层差价20元/平方米，东西40元/平方米
一，二，三层商铺、写字楼
六月份现房价格提升2%，层高5.9米，物业管理0.6元/平方米
按揭9.9折
昌南大厦
去年10月份开始预售，销售率40%（集中东面）
小高层，1558元/平方米起价。
4----7楼20元差价，7-----顶层30元差价
销售情况一般
宏城·嘉景园 共24套住房，16个商铺。去年10月份推出。销售率50%，商铺0%。
三楼1650元/平方米
送80平方米露台
四楼 1450元/平方米
五楼 1350元/平方米
复式 六楼1300元/平方米
七楼900元/平方米
主力户型 三房二厅，二房二厅
车库1300元/平方米
物业管理费0.4元/平方米
商铺认购执行方案 篇7
一、商铺营销整体思路
根据前期市场反映来看，本项目商业部分较受市场的欢迎。但由于1、4、5底商属于保留部分，且价格、面积和分割都没有完全确定。所以，导致前期许多商铺的诚意客户流失。
商铺的价值空间与项目形象和区位有直接而紧密的关系，在日出海上商业部分整体形象和技术条件没有完全实现的情况下，为了聚集和吸引诚意客户，提升商铺的价值空间。
我司建议对目前的1、4、5栋诚意客户进行“交诚意金，签VIP协议，排号选铺”的认购活动。
在认购期间，综合了解认购客户需求的意向后，对商铺的分割进行最终于修改和确定。由英联和发展商确定具体铺号、面积、价格标准；待条件成熟时，再按VIP协议号，通知客户进行集中解筹。
二、商铺VIP卡认筹
1、VIP协议重新排序；
2、VIP卡不标明商铺价格、面积及编号；
3、VIP客户只获得优先认购权与VIP卡优惠；
4、我司建议：商铺诚意金额为10000元整。
三、商铺解筹的前提条件
1、商铺分割的确定（已提交）；
2、商铺分割后面积的测定（需测量单位根据分割图测定）；
3、商铺价格表的确定（以上两项完成后，价格表才能制定）；
4、认购期积累一定数量的VIP客户（与商铺数等量的VIP客户）。
四、VIP协议书
都市海岸Ⅰ期“日出〃海上”优先选铺协议书
甲方：海南晔隆房地产开发有限公司
地址：海口市美兰区海甸岛和平大道北
乙方：先生/女士身份证：通讯地址：电话：
1、乙方自愿交纳优先选铺诚意金为人民币（大写）一万元整（￥10000.00元），获得都市海岸一期“日出〃海上”项目优先选铺权。
2、乙方保证甲方可用电话、公告或邮件方式通知乙方办理有关正式选铺认购等事宜。乙方在本认购书中所列通讯地址即为乙方法定地址，甲方任何文件通过邮寄方式寄送上述地址即视为送达乙方。
3、经甲乙双方协商认可，甲方在正式选铺之日前10日通知乙方，乙方必须准时前来选铺并补足正式认购定金，并签定认购书。
4、乙方正式认购单位销售价格以当时甲方公布的推出单位销售价格和折扣为准。
5、若乙方逾期未能在“日出〃海上”正式选铺，则视为自动放弃优先权，诚意金无条件全额退还(免息)。
6、若乙方在“日出〃海上”正式选房日选中理想铺位，乙方应在甲方规定时间内补足正式认购定金（包含诚意金）及签订正式认购书。
7、乙方补足认购金及签订认购书后，或是乙方放弃优先权，甲方退还乙方诚意金后，本意向认购书作废。
8、本协议书经双方签字盖章后生效。
10、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份，具同等效力。
11、VIP客户权益说明：
（1）本VIP排号仅作为优先选铺使用；
（2）一套铺限使用一个VIP号；
（3）VIP排号诚意金每个号10000元；
（4）签订正式认购书时，VIP排号客户享有甲方承诺的认购铺位优惠；
（5）如未能成功购买，于规定的时间办理退卡手续，只退还商铺VIP排号诚意
金10000元；
（6）VIP优先定铺协议、身份证同时使用有效；
（7）VIP排号诚意金退还时间为甲方通知乙方前来选房之日起15日内；
（8）本VIP协议书的最终解释权归海南晔隆房地产开发有限公司所有；
甲方：海南晔隆房地产开发有限公司乙方：
置业顾问：
小区商铺物业管理方案 篇8
物业管理方案
项目位于通许县
占地面积
平方米，项目分为两期，现交付使用为第一期共计15栋楼，车位
个。我社区将是县城新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，是通许县第一家高档优质小区。由此良好的物业管理为住户营造一个安全、舒适、提升住户生活品质，实现业主、开放商、物业公司共赢是我司最终目标。
二、根据小区的实际情况，我司做出对该项目的物业管理方案如下：
1、社区应向物业公司提供办公用房6间（暂定）
办公室2间、保安部1间、维修部1间、保洁部1间、储藏室1间。
2、小区安装安全保卫系统：在小区四周、车辆出入口，社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，安装电子巡逻系统，建立24小时不间断监控系统。
三、部门架构及人员负责内容
1、项目经理：
1名 在公司领导下负责总体工作安排、经营、业主沟通等工作。
2、客服及文员： 3名（暂定）负责文书、资料管理、物业管理、装修管理、维保服务等工作。
3、维修部：
2名 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
4、保安部：
保安主管1名，主要负责管理本部门员工及监管社区内安防总体工作。保安员10名（暂定）主要负责门卫、巡逻、停车管理、社区内公共秩序等。
5、保洁部：
保洁主管1名 负责本部门人员安排、监管、检查社区内
卫生工作, 保洁员10名（暂定，含绿化）负责公共区域卫生保洁、社区内绿化养护等。
员工招聘后有公司主管进行培训。
四、经营预测
1、物业费;
2、车位费：
3、公共区域电费：
4、电梯电费：200元/月×45台=9000元/月
5、员工工资
项目经理1 客服3 保安主管1 保安员10 维修人员2 保洁主管1 保洁员10 办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费，保洁、绿化、维修人员工具.五、前期物业接管
1、物业接管验收：物业通过竣工验收后对物业主体结构安全和使用功能的再验收，供电、给排水、卫生、道路、绿化等各设施能正常使用。
2、房屋栋、户编号已经有关部门确认：落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围、资料交接），确保重大保修项目细则与图纸校验到位。
3、抄水、电、气表的底数记录备案。
六、基本服务：
1、签订物业服务合同，明确权利义务关系；
2、承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
3、管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
4、建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
5、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
6、建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
七、公共服务
（一）安全管理
1、小区主入口24小时执勤； 监控室实行24小时监控；小区内每小时保安巡查一次；
2、对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
3、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主员和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
1、按幢设置垃圾桶，生活拉圾每天清运一次；
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年
清洗1次；、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
5、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
1、每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
3各组团、栋、单元门、户有明显标志。
4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
5、对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
1、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
2、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
3、对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
4、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
5、路灯、楼道灯完好率不低于80％;
美食街商铺经营管理方案 篇9
“统一管理”：由天津神韵餐饮文化管理有限公司及其所属物业管理中心和美食街管委会，对美食街所有的商铺实行统一管理。
“分散经营”：商铺是消费者和经营者之间进行商品交易的场所，对商铺进行统一管理但不参与其间的商业经营，而是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.1商铺统一管理 统一招商管理；
统一物业管理；
统一市场营销；
统一服务监督；
为了实现“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺的租赁（销售使用权）合同中，须约定承租户必须服从美食街物业管理中心的统一管理，以此确定物业管理中心的管理地位。
1.2.统一招商管理 在招商过程中，对商家品牌进行审核和租赁合同签订的管理。对商户进行品牌审核，主要是对商家和其商品进行审核，要求商家必须持有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。对商家进行的租赁合同签订管理，主要是依据租赁合同（销售使用权合同）相关条款的履行进行监督和实施。包括租金、物业费、水电费等费用的收缴以及商铺物业管理公约、租赁期限、商铺装修、消防治安、食品卫生、营业时间、公共秩序、商铺牌匾、促销广告、垃圾处理、危险隐患等诸多事项统一进行管理。
商铺经营业态的分布，须按照美食街整体规划要求进行招商安排，特殊情况需报公司和管委会审核批准。
机动车停车场：为收费停车场，参照有关规定和收费标准执行 1.3.统一营销管理 由于市场商业化竞争激烈，打折降价、优惠馈赠、食品展示、广告标语等促销活动依然会在美食街盛行，为了营造美食街浓厚的商业氛围和美食街的品牌效益，物业管理中心要为各家商铺策划好一年中的四季时节、民风习俗、年节庆典、大型活动的营销策划，做到“大节大过、小节小过、无节造节过”，使美食街始终保持“火爆”的经营势态。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先和商铺沟通预算，经双方沟通无异后，对实际发生的费用按照面积比例由承租户分摊。
1.4.统一服务监督 美食街设立由天津神韵餐饮文化管理有限公司领导、商业专家、商铺代表和物业管理中心三方组成的天津津沽民俗文化美食街管理委员会，负责指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证美食街的高效、良性运转。
指导事项：店铺装潢布置、促销活动安排；
协调事项：商铺之间、同业之间、相邻之间、利益之间的矛盾关系，促进经营者相互间的和谐、合作关系；
服务事项：有关各项行政事务 监督事项：商铺遵守美食街的管理规定、维护商业行规和信誉、协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
1.5.统一物业管理 统一物业管理有利于美食街的经营条件、经营秩序、经营环境、经营设施等得到良好状态的保持。美食街的物业管理内容主要包括：主体建筑设施和附属设施设备的维护维护保养，保证店铺房屋的正常使用；
水电气热的正常供应；
公共设施、路面、景观的清洁卫生；
安全防范；
车辆管理；
绿化养护；
意外事故处理等。
第二章：美食街商铺物业服务管理的特点 2.1 食（游）客流量大 美食街各商铺、街景、休闲场所进出流动人员多、杂，公共场所不受管制易发生意外，所以治安消防的安全防范工作至关重要，特别是大部分店铺都使用炉灶明火操作，而且每天还会有大量的食油、煤油、排烟罩油垢、纸箱、塑料桶（瓶、台布）、液化气、电气设备等易燃易爆物品堆积，所以制定安全防范、突发事件、紧急疏散制度和预案非常重要。
2.2.服务要求高 物业管理服务要面向商铺经营者，向商铺负责、以商铺和美食街整体利益为重，提高美食街店铺的商业保值、增值率，为经营者和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的环境，是商铺物业管理服务的宗旨。
2.3.管理点分散 美食街出入口多，店铺多、街道长、观光休闲景点分散，因此需要配备的保洁、保安人员相对也较多，管理点分散、管理难度大，是商业街物业管理服务的特点。
2.4.营业时间定向性强 顾客到商铺用餐或购物的时间大多集中在节假日、双休日和下班后的晚间，而平日和白天顾（游）客相对少些。统一店铺的纳客及打烊时间有利于美食街的整体形象的塑造。否则便会造成整体商铺经营的凌乱、无序感，对顾客产生不良的心理影响。
2.5.车辆管理难度大 来美食街的顾（游）客，既有开机动车、也有骑自行车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力，因此车辆管理工作也是物业管理水平高低的一项具体体现。
第三章：物业服务管理中心组织机构和人员配置 经理办公室：经理1人；
副总经理1人 2人 办公室：
主任1人；
文档兼接待员1人；
库管人；
采购兼外勤事务员1人 4人 财务室：
经理1人 会计兼记账员1人；
出纳员 1人；
成本核算员兼统计1人 4人 招商部：
经理1人；
业务员3人 ；
企划设计师1人 ；
美工师1人 ；
导游讲解员 2人 6人 管业部：
经理1人；
物理员4人；
保洁主管1人；
保洁员8人（设置：门前2人；
街区5人；
替班1人）职工食堂厨师4人；
18人 工程部：
经理1人；
变电站电工6人（2班3运转）水泵房水暖工3人；
暖通维修工1人；
空调制冷工1人；
强弱电维修工2人；
勤杂工1人 15人 保安部：
经理1人；
保安主管1人；
监控室保安3人（2班3运转）门前值岗保安2人；
车场保安2人；
街区白巡更保安8人；
街区夜间巡更保安6人；
替班保安6人 29人 总计：80人 注：美食街物业服务管理中心为天津神韵餐饮文化管理有限公司所属内部的一个职能部门，也是公司委派美食街进行物业服务管理的对外窗口（一套班子、两块牌子），以公司的名义对外签署租赁合同、进行物业服务管理、监督合同履行、收缴费用、开具发票等项业务工作。
第四章：美食街物业服务管理范围 4.1.美食街商铺客户服务管理 4.2美食街商铺装修服务管理 4.3美食街设备、设施维保服务管理 4.4美食街商铺房屋及公共设施的养护及维修管理 4.5美食街保安服务管理 4.6美食街公共环境保洁服务管理 4.7美食街公共绿化服务管理 4.8 美食街经营服务管理 4.9 美食街及商铺广告牌匾管理 4.10美食街商铺保险管理 4.11.美食街“业主”客户（简称业户）服务管理 业户服务主要有两部分工作内容，一是：业户服务；
二是：内部管理。
4.11.1.接待与联系 接待与联系是业户服务工作的重要内容之一，是物业管理中心为业户、顾客提供服务并与之进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样，包括倾听建议和意见、接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等。
4.11.2.纠纷、投诉接待 顾客在商铺用餐、购物、观光过程中出现了问题而投诉，物业管理中心要做好记录，包括投诉事由、处理结果、投诉回访等。
4.11.3.报修接待 对属于物业维修范围内的业户报修事由，应迅速做好记录，填写《维修任务单》，即时派维修工到现场维修。
4.11.4.走访回访 接待员定期走访业户包括三方面内容：
一是：听取业户对物业管理服务的意见、建议；
二是：对报修后的维修结果进行回访；
三是：对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理、动之以情，用实际行动去感化业户，使业户充分理解：物业所做的一切，是为维护美食街和商铺自身的形象，双方的目标利益是一致的。
4.11.5.内外联系 商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向商铺收取租金；
物业费；
水电能耗费；
有偿报修抢修费、店内保洁费、广告宣传费等。
商铺的外部联系 商铺与厂家、供应商、物流、客户、媒体以及派出所、消防、工商、税务、防疫等都有业务上和事务上的联系，因此协调好各方面的关系，也是维护美食街整体和谐的重要工作环节。
第五章：美食街物业服务管理公约 服务公约 5.1.租赁（购买使用权）美食街商铺的业户，须按照营业执照规定的经营范围使用房屋，使用期间应遵守租赁（购买使用权）合同的条款约定，按照食品行业规定和国家的政策法规合理合法地开展经营，不得擅自改变该房屋结构和用途，不得将店铺部分或全部转包转让他人（不包括购买使用权商铺）。
5.2.所有商铺必须对门前实行三包 包绿地、包卫生、包秩序；
不得随地乱丢垃圾、堆放杂物、阻塞通道。
5.3.守法经营 商铺内不得从事黄、赌、毒等非法活动，不得以营利为目的，制作出售不符合食品卫生标准的食品。
5.4.危险严禁品 商铺内严禁存放易燃、易爆、易腐蚀、剧毒、放射性等物品，严禁排放有毒、有害的气体和液体。5.5.维护秩序 自觉维护商铺的整洁、美观，保持公用通道的畅通、共用设备设施的完好。5.6.遵守《商铺装修管理规定》 商铺的装修应遵守物业管理部门制定的《业户商铺装修手册》有关规定。业户装修商铺应提前向美食街物业管理中心提交书面申请和装修方案、施工计划，经美食街物业管理中心审核同意后，委派专门人员人员现场对商铺装修进行指导和监督。如商户在商铺建筑之外私搭乱盖违章建筑，物业管理部门有权依法采取相应措施予以制止。对不按规定进行装修，妨碍其他商铺正常经营、扰乱美食街正常秩序并造成损失的，违章业户应承担经济赔偿责任。5.7.按时交纳费用 商铺业户在收到当月相关费用通知单后的一周内，须主动到物业管理中心交纳。已办理银行委托转帐的业户，须经常性保持帐户内金额充足，以保证银行办理代扣款业务的正常进行。对逾期一个月仍未能交付费用的的业户，物业管理部门将依据合同相关条款，除按拖欠费用的总额每天加收百分之五滞纳金外，还有权采取必要的措施终止合同。5.8.维护环保 各商铺在日常经营中不得妨碍或影响邻近居民的正常生活，不得产生不符合环保要求和标准的高分贝噪音、油烟、刺激性气体。
5.9.营业时间 美食街营业时间规定为：早7：00—晚22：00，节假日或法定假期可延长至晚23：00 安全公约 5.10消防 5.10.1实行业户防火责任制，各业户为防火责任人，负责做好各自所属范围的防火安全工作。
5.10.2消防区及楼梯走道出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上堆放家具和其它杂物。
5.10.3不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通风设施。
业户严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品，严禁在区域内燃放烟花、爆竹。
5.10.4本区域内任何商铺必须每户配备灭火器１只并放置于易于取用的固定位置。
区域范围内公共地方均不得燃烧香火纸张、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物品，同时教育小孩不要玩火。
5.10.5 发生火警，应立即告知物业管理中心并拨打火警电话“119”、关闭电器开关迅速离开现场；
业主及其他人员应迅速有序地疏散，切勿惊慌拥挤。
5.11用电 5.11.1遵守安全用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器，严禁超负荷使用电器，并要经常保持清洁。
对商铺邻近的公共照明灯及线路，不准私自更换、架设、挪动，否则按破坏设备处理。如确实需要，应向物业管理中心提出申请，经批准后由物业管理中心安排人员施工，所需费用由商铺承担。
业户进行室内装修需要增设电器线路时，必须先经物业管理中心批准并保证符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路；
装修材料应采用阻燃材料，按规定每户必须配备１只灭火器；
如必须使用易燃或可燃材料的，必须经天津市消防管理机关批准按规定进行防火处理，同时按每50平方米（建筑面积）配备3只灭火器的比例进行配置 5.12治安 5.12.1 各商铺应加强自身的治安保卫工作，增强防范意识，看管好自己的商品和钱物以防丢失，凡商铺自营的商品和财产全部由商铺自行保管。打烊清场时要及时关好门窗，检查店铺内确已关闭火源、电源、气源后方可退场。
5.12.2 商铺内不得存放贵重物品及800元以上的现金，如有丢失损坏须自行承担。如发生被盗案件，商户应妥善保护好现场，及时向公安机关报案同时上报物业管理中心。
5.12.3业户及其员工除做好本商铺的安全防范工作外，对发现的可疑人员及违法犯罪行为应及时上报物业管理中心或报警。
5.12.4禁止商户与商户之间、商户与消费者之间发生打架、斗殴、侮辱等违法犯罪行为，如有发生，物业管理中心有权对商户及有关人员进行处罚并移交公安机关处理。
遇有突发事件服从物业管理中心人员的统一指挥。
第六章：美食街物业服务管理规范(标准)6.1.物业服务范围 本章规定了美食街物业服务管理的基本要求、商铺服务、环境管理、保洁服务、秩序维护服务、建筑及设施设备管理、应急管理等内容的规范和标准。
6.2.规范性引用文件 下列文件将成为本规范标准的引用和执行文件 《物业管理条例》（中华人民共和国国务院第379号令自2007年10月01日起施行）《建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区、商业区）标准及有关考评验收工作的通知》（建住房物[2000]008号）《特种设备安全监察条例》（中华人民共和国国务院第373号令，自2003年6月1日起施行）GB/T15624.1-2003《服务标准化工作指南第1部分：总则》 GB/T19004.2-1994《质量管理和质量体系要素第2部分：服务指南》 XX/QM.A-2009《质量环境管理手册第A版》 GB50210-2001《建筑装饰工程施工及验收规范》 GB50339-2003《智能建筑工程质量验收规范》 GB50354-2005《建筑内部装修防火施工及验收规范》 GB/T50375-2006《建筑工程施工质量评价标准》 GB2894《安全标志》 GB5749《生活饮用水卫生标准》 GB8978-1996《污水综合排放标准》 GBl5603《常用化学危险品贮存通则》 GB22337《社会生活环境噪声排放标准》 GB50365《空调通风系统运行管理规范》 GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》 GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》 GB／Tl7242《投诉处理指南》 GB／Tl8883《室内空气质量标准》 《公共场所空调通风系统运行卫生要求》 Q/XXPM20101-2009《写字楼（商住楼、商业区）物业管理服务规范》 《公共事件总体应急预案》（苏政发（2005）92号）6.3．物业专业术语和定义 下列术语和定义适用于本标准：
商业物业commercialproperty 已建成并交付商业经营使用的建筑物及其相关的设施、设备和场地。本标准所指的是购物中心、商业街区、综合超市、百货店、专业专卖店等物业。
物业管理propertymanagement 物业管理中心按照规范和标准，对所有的商铺房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护和管理，维护维护美食街整体区域内的环境卫生和经营秩序。
服务service 为满足商户的的需要，物业和商户之间接触的活动以及物业内部经营活动所产生的结果；
物业为商户提供物业服务的结果；
物业为商户提供人力和物力付出劳务完成的结果；
物业为商户提供实物完成的结果。
服务标准servicestandard 能够满足服务需求并具有适用性的服务标准 顾客customer 接受服务对象。
突发性公共安全事件precipitatingevent 在物业管理范围内发生的自然灾害、火灾事故、、设施设备事故、公共治安事件、环境污染事件、食品卫生事件、群体性聚众事件等。
6.4.物业服务管理中心人员必须具备的基本要求 6.4.1物业服务管理团队及管理 按《物业管理企业资质管理办法》的规定，各岗工作人员必须具备从事相关物业服务管理岗位的条件。
建立健全物业服务管理制度体系，包括但不限于员工岗位责任制度、岗位考核制度、24小时值班制度、报修服务制度、投诉处理制度、租金及物业服务、水电、劳务等费用收缴办法、物业服务资金收支财务管理制度、物业服务管理意见征询制度、档案资料管理规定、业（租）户资料保密规定、岗位职责、工作程序、工作标准等。
公布各项客服项目的完成时效和服务标准，自觉接受业户监督。
6.4.2物业服务组织机构 根据美食街物业的具体特点和功能定位，设置相适应的物业管理服务机构——美食街物业服务管理中心，配备相应的管理人员、服务人员及基本工（器、机）具 6.4.3.美食街物业主要管理职能：
——办公室（包括前台接待、财务、文档、采购、仓库等）；
——客服部（客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等）；
——工程管理（供水、供电、供气、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理；
公共部位装潢维修维护等）；
——公共秩序管理（含中控室、安保、重大活动协同、停车场管理等）；
——环境卫生管理（含消杀、绿化和团膳）。
6.4.4.物业服务人员岗位要求 物业相关管理人员应具有物业管理从业资格证书或岗位证书；
专业技术操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书；
从事特种作业的服务人员应经过专业培训并取得特种作业资格；
物业服务人员应统一着装、佩带标志、仪容仪表端庄整洁。
物业服务人员在服务过程中应保持良好的精神状态；
表情自然、亲切；
举止大方、彬彬有礼；
提倡讲普通话，用语文明、规范；
语调亲切、热情、诚恳，说话清楚、表达明确；
对待顾客主动、热心、耐心、细心、诚心、周到；
在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。
所有物业服务人员上岗前一律参加统一组织的岗位培训，尤其是操作和管理重要机电设备的人员，还需专门接受生产厂家、厂商的技术指导和培训。所有物业服务人员，除必须掌握本岗位的业务技能、业务技巧外，还需熟知物业管理的各项规章制度、法律法规，熟悉美食街各个部位以及各家商铺的基本情况。
6.5.物业服务管理目标 6.5.1.质量服务标准达标 在一年内全面实施ISO9001：2008质量服务标准；
第二年力争通过ISO9001：2008质量服务标准的验收认证；
在此基础上，导入ISO14001：2004和GB/T28001-2007质量服务标准；
第三年向市级物业管理示范商业区目标努力，力争在两年内达到得该项荣誉的标准；
第五年向国家级物业管理示范商业区标准努力并争取达标，为繁荣昌盛河东区服务产业经济和创建自身物业服务品牌做出不懈的努力。
6.5.2.设立物业接待服务窗口，为业户迁入迁出、商铺装修、故障报修、投诉接待、意见建议、情况反映等提供窗口服务。
6.5.3.美食街实行全天候24小时物业服务，其中：营业期间全员全职服务，打烊期间专职值班和紧急维修服务，保持美食街高质量、高水平的营业环境和营业条件。
6.5.4.从美食街整体实际出发，根据国家环保质量要求，充分考虑各家商铺和公共设施设备的节能减排，制定适宜、有效的节约能源方案，并逐渐付诸实施。
6.5.5.环境卫生管理，根据美食街商铺、街区、景观、场地以及举办大型重要活动等特点，制定并按程序落实各部位的保洁卫生工作，维护和保持美食街营业环境的整洁美观。
6.5.6.根据美食街物业特点，制定周边绿化和内部植物租摆方案，并安排实施。
6.5.7.提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。
6.5.8.提供大型重要活动的外围警戒、秩序维护服务，保证有序、可控、在控。
6.5.9.制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率≥98％，照明装置完好率≥99％，消防设备完好率100％。
6.5.10.接受各种类型的报修、急修、抢修工作。接到报修需求后，应持维修单迅速到达现场，检查情况后进行维修，完成后须请业（租）户在维修单上签字认可。
6.5.11.建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。
6.5.12.投诉处理 在一般情况下，即时受理的责任性投诉1小时内给予答复；
书面回复的三个工作日内完成。
非责任性投诉应向投诉人说明责任范围并承诺协助解决。
投诉处理率为100%。
投诉处理及时率为100%。可联络投诉回复率为100%。
对投诉事项及处理结果登记存档，掌握业（租）户对处理结果的满意度。
6.5.13.信报服务 正确分拣各类信报，准确投送。做好挂号信和报刊的登记工作。按照与邮电部门的协议正确处理各类盲信/退信/受损信件。
6.5.14.标识管理 公共信息标识应符合GB／Tl0001《公共信息标志图形符号》。
安全标识应符合GB2894《安全标志》。
标识的设置方式、照明和固定要求应符合GB／Tl5566《图形标志、使用原则与要求》。
公共场所的安全设备设施标识及使用说明按照本公司标准执行，应用中、英文书写，文字规范。保持各类标识完好。
6.5.15.档案管理 建立健全完善的物业管理档案制度，按照全国物业管理示范商业区标准，逐条逐项分类汇总成册，具体目录另定。建立健全商铺房屋、设施设备档案管理制度，建立完善的服务资料档案，包括美食街物业总平面图、各类建筑物附属设施设备设计图和竣工图、房屋各层平面图、共有部分和建筑物附属设施设备的台帐、大中修及更新改造记录、房屋数量、种类、用途统计册等。
6.5.16.业（租）户档案管理 严格遵守业（租）户资料保密规定，不得将资料提供给无关人员；
未经业（租）户许可，不得将资料内容转作其他用途。
6.5.17.原始档案 一户一档，清晰便查。
第七章：物业服务管理程序 7.1.商铺入住和迁出 7.1.1．按约定的时间办理业户进驻美食街商铺手续 一一登记业户信息，向业户提供并签署管理公约等入住资料；
一一向业户明确其商铺区域内的设施设备使用范围，办理商铺、设施设备交接手续。
7.1.2．按合同约定为商铺办理和开通电、水、气等能源供应服务。
7.1.3．按业户要求提供合同约定之外的收费服务。
7.1.4．受理业户装修施工申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气、供空调的容量限额，审核其是否符合消防、噪声、电磁干扰、排油烟（气）、排污、外造型、店招展示等相关要求。
7.1.5.对装修材料、装饰风格、牌匾灯箱、商铺外檐等，按照统一规定进行审核。
7.1.6.对进行特殊经营的商铺，要求须具有行业部门对其特殊经营的专项批复。
7.1.7.装修申请核准后，受理施工登记、核查特种作业人员操作证，按装修面积4元/平米标准收取装修管理费、签订施工管理协议和消防安全责任书，核放施工许可证明。
7.1.8.装修期间负责协调与相邻商铺的关系 7.1.9.对装修施工现场以下内容进行监管 一一施工时间、施工区域、建筑材料进出与临时仓库、建筑垃圾堆放；
一一施工人员进出现场管理；
一一施工现场外围装饰性一体化的封闭隔离，严格控制营业期间产生的超标噪声、粉尘、刺激性气味的施工；
一一临时供电、供水和升降机、施工机械等设备的使用；
一一现场灭火器材的配置，动用明火、使用易燃易爆物品、化学危险品时必须办理手续；
一一商铺建筑物体和设施设备的成品保护；
一一禁止违章搭建与私自占用行为。
7.1.10.按照装修审核方案进行装修施工验收，对不符合规定的，监督业户限期整改。
7.1.11.收集业户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入业户管理档案。
7.2.服务接待 7.2.1.物业现场设立接待服务窗口—客服中心，为业（租）户提供一站式服务，受理业（租）户从搬入至迁离美食街期间的各类申请事务。建立24小时人员值班制度、公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。
7.2.2.接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做好来电来访记录。
7.2.3现场接待时间符合商业营运要求，遇重大活动或节假日执行统一调度 7.3物业报修 7.3.1．全天候24小时受理商铺报修，做好值班记录和报修记录。
7.3.2.受理报修15分钟内维修必须到现场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应在记录中予以注明。
一一小修急修及时率100％；
一一一次维修合格率>90％；
一一 维修服务回访率30％；
一一留存报修记录、回访记录、返修分析及处理记录，每月进行一次统计分析。
7.4征询商户意见 7.4.1．与业户保持保持经常性的联系沟通，定期进行业户走访和意见征询。
7.4.2.每半年用抽样调查的方式进行一次物业服务意见征询；
每年测评出业户对物业服务的满意状况，以不断提高改进服务质量。
7.4.3.物业管理服务不满意率不超过8％。
7.4.4.投诉管理应符合GB／Tl7242《投诉处理指南》的要求。
7.5商铺外围环境管理 7.5.1.商铺外观、门面装饰、店铺招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。
7.5.2.对具有抗风能力要求的中大型户外广告牌等设施定期进行安全检查，遇风、雨季时提前采取相应的安全防范措施。
7.5.3.出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，光滑地面和台阶等处铺设防滑垫，其附属设施须保持完好。
7.5.4.绿化养护符合《物业管理服务规范》规定，使用的药剂不得有害人体健康及造成环境污染。
7.5.5.环境照明符合城市环境(装饰)照明相关规范的要求，户外供电设施、用电设备，定期进行安全检查和维护。
7.5.6.商业营运产生的噪声应符合GB22337《社会生活环境噪声排放标准》的规定。
7.5.7.公共卫生间、清洁间、垃圾房等处，按照卫生防疫部门的要求每日进行消毒。
7.5.8.生活饮用水水质符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。
7.5.9.商铺的污水排放须符合《污水综合排放标准》的规定。
7.5.10.按照饮食服务业环境污染防治办法的要求，对商铺的废水、油烟排放、残渣泔水处理等定期进行检查。
7.5.11.商铺化学危险品的贮存应符合GBl5603《常用化学危险品贮存通则》的要求。
7.5.12.美食街各类仓库、机电设备间、中控室禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。
7.6.保洁服务 7.6.1.按美食街的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法。
7.6.2.按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁的范围，2米以上列入定期保洁，确定保洁周期：2米以下列入日常保洁，确定作业频次。
7.6.3.保洁标准：外露物体可视表面无明显污迹和灰尘；
不可视表面无积尘。
7.6.4.保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等符合规定要求，大型电动器具和耗材药剂均应为品牌产品。保洁作业时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
7.6.5.保洁服务人员每天在营业前1.5小时进场，按照分工、分区域实施各类操作。所有的大型清洁和地面养护工作均应安排在打烊后的夜间进行。
7.6.6.美食街公共区内的卫生消毒、灭鼠、灭蟑螂、蚊蝇等应有专人检查，并做好记录。
7.6.7.明确各商铺自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。
7.6.8.指定并提供生活垃圾和食品垃圾的分类收集的放置点，装运垃圾的容器应加盖，防止垃圾外溢、滴漏，倾翻。泔水的收集、外运、处理应符合《餐厨垃圾处理办法》的规定 7.6.9.遇恶劣雨雪天气，保洁服务人员应采取有效地面防滑措施。
7.7.各类人员出入管理 7.7.1.劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入美食街物业区域。
7.7.2．对出入内部专用通道的非工作人员进行核查，对联系工作的外来人员进行询问、登记。
7.7.3.因夜间营业、施工等需要设定的封闭区域，应有明显标识，禁止无关人员进入。
在节假日或促销活动人流集中时，应事先编制预案，重要活动要报公安机关备案，以有效的措施控制人流出入和疏导，保持出入口畅通。
7.8.车辆管理 7.8.1.制定车场车库管理规定、维护保养办法、停车须知、停车场收费价目表、应急处理预案（包括火警、盗警、车辆失窃）等规章制度。停车场(库)应具备营运证、收费许可证。公示收费标准和管理规定。
7.8.2.停车场(库)及车辆进出通道应明确行驶路线，按车辆种类划分车辆保管区域，停车位、停车划线明显；
无杂物堆放；
通道顺畅；
规范设置交通标识，标志。
7.8.3.停车场(库)通往美食街的入口处，张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。
7.8.4.停车场(库)内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。
7.8.5.引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。
7.8.6.指挥进入停车场(库)的车辆停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。
7.8.7.货运车辆应按预约时间、指定通道进出。
7.9.货物装卸管理 7.9.1.货物装卸应按指定时间、指定区域进行。
7.9.2.维护货物装卸区域的正常秩序：
一一 禁止无关人员和车辆进入；
一— 装卸货车辆按序进入装卸货区域；
一一 车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场；
一一 督促作业人员及时清除废弃物，保持卸货区和 车辆周转区域的干净整洁；
一一 劝离完成卸货任务的车辆。
8．0监控管理 8.1.监控室门有明显警示标志；
室内无杂物堆放；
每天清扫一次。
8.2.监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。
8.3.监控室24小时进行监控管理并做好相关记录。监控的录入资料有特殊要求的应复制备份，查阅备份须经主管批准。
8.4.保持电话畅通，随时接听（铃响三声内应接听）。
8.5.接到报警（火情、险情及其他异常情况报警）信息后，应马上对现场进行核实并通知距离最近的保安人员及时赶到现场，情况紧急或重大险情马上汇报告并启动相应紧急预案。
8.6.随时对遇难、遇危、遇险、遇困的业（租）户提供紧急援助；
随时应公安机关、国家安全机关要求提供必要协助；
向上级和有关部门报告。
8.7.对美食街促销活动的关键区域、通宵活动区域、日常营业区域等进行跟踪监视。
8.8.对打烊营业的区域进行安全防范技术设防，发现问题应及时采取措施。
8.1.公共秩序管理 8.1.1.制定公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、非营业期间人员和大宗物品进出登记制度、应急处理预案（火警、盗警、地震、爆炸、炸弹恐吓、人员急救、高空掷物伤人及其他不可预见紧急事件）等规章制度。
8.1.2.明确巡视工作职责、巡视路线，巡视内容。重要区域、金融营业网点及施工区域等增加巡视频率，做好巡更和巡视记录。
8.1.3.巡视中发现有偷盗、损坏物品、乱张贴涂鸦行为及时进行控制，情节严重并已造成损失的，须迅速报告公安机关进行处理。在巡视中还要特别关注老、弱、残、儿童的安全。
8.1.4.巡视中发现异常情况时应及时处理 一一违章占用通道等有碍安全的行为；
一一商铺、消费者的违规行为和危险举动；
一一可疑人员；
一一设施损坏或设备异常；
8.1.5.巡视应使用巡更设备，在监控室保持巡更记录。如无巡更设备，应尽量保证两人一组进行巡视；
收到监控室发出的指令后，应及时到达现场，并采取相应措施；
巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门和报告相关负责人，并在现场采取必要的应急措施，随时准备启动相应的应急预案。
8.1.6.节假日或促销等重大活动时，应事先办理相关申报手续，随时掌握人流情况，采取有效措施防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动相应的应急预案 8.2.美食街打烊清场管理 8.2.1.确定清场路线，不留死角和盲区。
8.2.2.引导消费者及业户按指定路线离场，需要留场的业户人员，应事先办理相关手续。
8.2.3.要求业户打烊后仔细检查确认商铺内无安全隐患；
关闭门窗及水、电、燃气、空调开关；
保险库(箱)、橱柜上锁；
无遗留钥匙；
商铺及库房内无明火、无火种、无滞留人员。
8.2.4.人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查商铺门窗、公共卫生间、休闲区域、房屋拐角隐蔽处、仓库、消防通道等场地。
8.2.5.将完成清场的区域应进行封闭，同时启动安全防范技术设防。
8.2.6.清场过程中全程录像跟踪，保持清场检查的影像记录。
8.3.大型活动保障服务 8.3.1.认真贯彻“谁主管，谁负责”的原则，落实安全责任人，实行安全责任制。
8.3.2节日庆典、商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动期间，应配合业户/举办方者制定公共秩序维护保障方案。内容包括举办活动的地点、地形、场所、人数、环境、气候等自然情况；
内部指挥系统、信息传递途径、人／车流集散路线；
车位安排、人员布置、通讯保障、应急预案等。必要时方案报送区政府有关部门，以得到帮助支持。
8.3.3活动前应对人／车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行专项检查和确认，必要时进行区域临时封闭。
8.3.4加强对活动场所火源、电源、气源、水源和易燃、易爆、危险物品管理，加强对活动用设施、设备、用具、用品管理，严防各类案件、事件、事故的发生。
8.4.5活动中与组织者保持密切沟通，对美食街出入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。
8.3.6监控室对活动现场进行实时监控，与现场保持通讯畅通。
8.4消防安全管理 8.4.1建立健全防火安全责任制，组建义务消防队。
8.4.2制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。
8.4.3新员工上岗前消防宣传教育率达100%；
消防安全负责人须取得消防安全培训合格证，重点工种人员每年接受消防培训不少于两次，并持消防培训合格证上岗。单位接受消防部门培训率不少于40%。
8.4.4火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每季度至少进行一次消防联动测试。定期点动备用发电机，每半年进行一次负载试验。
8.4.5定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查，确保完好。
8.4.6对消防安全进行日常检查，并保持检查记录，检查内容应包括：
一一无存放易燃易爆物品和化学危险品(商品类如油、酒等物品，必须严格按照消防主管部门的规定存储)；
一一消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品；
一一无乱接乱拉电线、超负荷用电；
一一排油烟装置及烟道有定期清洗记录；
一一停车库、装卸区域及设备机房内无吸烟：
一一装修施工现场无安全隐患；
一一火灾隐患整改及防范措施。
8.4.7每年至少进行一次消防演习和疏散演习。
8.5建筑物及设施设备管理维护 8.5.1供水设施设备管理 制定供水设施设备管理规定、维护保养办法、水池清洗办法、应急处理预案等规章制度。
8.5.2供水设备资料与标识 建立完整的供水设施资料档案；
设施设备标识规范齐全。
8.5.3水泵房管理 泵房有明显标志；
悬挂操作规程；
管系色标分明；
流向箭头清晰；
按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。
8.5.4供水设施设备维护 8.5.4.1水泵控制箱 一一日检：检查仪表、指示灯、开关、电源、电压。
一一月度保养：清洁控制箱内外部表面、仪表、指示灯、开关及内部元件；
检查调整水位开关；
试验备用泵自动启动功能；
检查接地线。
一一半年度保养：检查继电器、接触器接线和触点并清洁；
检查灭弧罩、灭弧栅、电缆电线连接状况；
测量控制箱各线路绝缘。
一一年度保养：检查热过载继电器和时间继电器整定值；
检查控制箱内导线连接情况；
检查测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；
检查启动柜密封情况；
控制箱内外、底座除锈补漆。
8.5.4.2生活水泵（含电动机）一一日检：检查水泵进出口阀门、泵内充水与水泵转动情况、轴承润滑或油位情况、水泵有无漏水、水泵进出口压力、水泵与电机运行状况。
一一月度保养：检查水泵润滑油量、油质并加油；
电机轴承加油；
检查排气阀门；
清洗管道滤网（器）；
检查进出口可挠曲橡胶接头、水泵联轴节螺丝、机座螺丝，活络阀门。
一一年度保养：检查水泵、电机固定螺丝固定状况；
水泵、电机、管道除锈补漆；
测量电机绝缘；
检查活络阀门，除锈补漆，阀门螺杆上油；
检查联轴节缓冲橡胶。
8.5.4.3供水管路与阀门 一一月度保养：检查活络阀门，阀杆加油；
检查管道，清洗滤网；
清洁减压阀。
一一半年度保养：检查清洁供水管阀门和阀杆；
检修水龙头清洁管井、管道与支架，局部除锈补漆。
一一年度保养：检查管路、阀门，除锈补漆。
8.5.4.4二次供水上、下蓄水池保养 -----水池盖设有密封条、防蚊网并上锁；
水池底无杂物堆放；
水池附近无污染源 一一周检：检查水池箱体、人孔盖及盖锁、防蚊网、密封条、管道、进水阀。
一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；
解体检查进水液压阀；
检查清洁水位控制浮球；
...一一季度保养：配合水池清洗工作，检查低水位限制浮球、进水闸阀、放水阀、溢流阀，阀杆加油；
解体检查进水液压阀；
检查清洁水位控制浮球；
池内扶梯检查、除锈。
一一年度保养：检查测量水位控制浮球绝缘；
检查进水手动闸阀；
管道除锈补漆。
8.5.4.5水池清洗 一一水池每半年清洗一次；
提前四十八小时书面通知业户。
一一须请具有资质的专业公司进行清洗；
清洗人员须持有效健康证；
按清洗程序操作；
按量使用政府部门规定的消毒药物；
排水时注意排水管道畅通与否；
恢复供水后检查管道、阀门、浮球等设备零件。
一一水池清洗后进行验收，填写验收合格表。
一一水质检验须由行业认可的专业部门负责；
水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行；
抽取水样须存于专业部门提供的规范水瓶；
水质检验报告向业户公布。
8.5.4．6供水系统应急处理 当获知的市政停水情况，提前张贴停水通知并开启备用蓄水池，最大限度降低对商铺造成的影响。
8.5.4.7管道爆裂应急处理 出现管道爆裂等紧急事件，接报后10分钟内到位处理。
8.5.4.8工作记录 工作记录及时、清楚、完整、准确。
8.5.5排污设施设备管理维护 8.5.5.1建章立制 制定排污设施设备管理规定、维护保养办法、排污设施清理办法、应急处理预案等规章制度。
8.5.5.2资料与标识 建立完整的排污设施设备资料档案，绘制设施设备平面图；
设施设备标识规范齐全，井、池盖编号清晰。
8.5.5.3潜水（污）泵维护 一一周检：检查控制箱面仪表、指示灯、开关、电源电压、电机工作电流、接触器。
一一季度保养：清洁控制箱面、仪表、指示灯、开关；
清洁控制箱内外；
检查继电器、接触器、接线、水位控制浮球；
清洗集水井和潜水泵表面；
检查接地线。
一一年度保养：拆检止回阀；
检查热过载继电器整定值；
检查继电器、接触器活动机构，测量线圈线路绝缘；
检查机械连接情况；
检查箱内导线连接情况；
检查控制箱密封状况；
控制箱内外、底座除锈补漆；
潜水泵解体清洁，检查轴承；
测量潜水泵绝缘。
8.5.6污水井清理 每年清理一次 8.5．7屋顶、路面、车场排水沟清理 排水明沟每周检查清理一次，暗沟每月检查清理一次。雨季对主要排水沟实施每天检查、随时清理。
8.5.8化粪池清理 每年清理两次，夜间打烊后进行；
清理前提前二十四小时书面告知业户；
清理现场设置安全标志；
池底污物淘净；
多级出入口通疏；
人工清理者须将污物包装良好，当夜运走；
清运过程无漏洒；
清理现场即时清洗干净；
由管理处验收，填写验收表格。
8.5.9管道爆裂、池井溢流应急处理 出现管道爆裂、井池溢流、井池盖缺损等紧急事件，接报10分钟内到位处理。
8.6供电设施设备管理维护 8.6.1建章立制 制定供电设施设备管理规定、维护保养办法、安全操作规程、应急处理预案等规章制度。
8.6.2资料与标识 建立完整的供电设施设备资料档案；
设施设备标识规范齐全。
8.6.3高压配电柜维护 一一日检：检查屏面指示灯、开关位置、警告牌、母排温升、继电器、各项运行参数、仪表指示；
一一月度保养：检查电缆外壳接地、清洗绝缘垫、清洁柜面、仪表、指示灯、检查清洁绝缘工具测量母排接点温度；
一一半年度保养：检查二次接线紧固状况、检查接地和高压开关小车推拉状况。
一一年度保养：测量线路和设备的绝缘；
测量接地电阻；
清洁并检查互感器、计量仪表、计量柜线路；
清洁并检查高压开关小车；
测量高压开关绝缘阻；
储能机构活动部位加油，检查联锁动作状况；
清洁并检查避雷器小车；
清洁并检查继电保护装置，调整保护值；
清洁并检查电缆套管和支持绝缘子；
检查柜内电缆联接状况；
柜内外设备清洁除尘。
一一严禁带电作业；
停电或部分停电作业时，须在断开的开关分闸把柄上悬挂“禁止合闸”指示牌；
操作高压隔离开关须穿戴绝缘服装；
绝缘工具每半年送检一次，检验报告存档备查。
一一配电柜钥匙统一存放于现场钥匙箱内。
8.6.4低压配电柜维护 一一日检：检查开关、指示灯、仪表、指示灯运行状况；
一一月度保养：清洁柜面、仪表、指示灯、检查控制回路的接线情况；
电容补偿情况；
清洗绝缘垫；
测量母排及各密封式供电母线排连接处、拐弯处的温度；
清洁柜面。
一一年度保养：检查各抽出式主开关、灭弧罩和灭弧栅、动触头、静触头、接线螺丝和固定螺丝状况；
测量抽屉、主开关、接触器等绝缘；
检查各保护装置的整定值；
检查接地线电阻；
检查配电柜母排连线并测量配电柜绝缘；
检查并测量各输出电缆、密封母线排的绝缘；
检查配电柜各电缆和控制线路固定螺丝；
检查并清洁补偿电容器、接触器；
配电柜内外清洁处尘；
除锈补漆。
8.6.5应急发电机维护 发电机房门有明显警示标志，悬挂操作规程，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。
一一周检：检查发电机启动电池电压、配电屏开关位置、指示灯、控制箱开关位置、蓄电池电解液高度、接线柱状况。
一一月度保养：试验发电机应急启动，检查发电机运行时的电压和频率；
测量蓄电池电压、比重；
检查蓄电池各连接部位；
清洁蓄电池表面，清洁发电机组表面。
一一年度保养：带负载运行不少于30分钟。清洁并检查整流器、互感器、自动电压调节器；
清洁并检查接线盒电缆连接情况；
清洁并检查发电机定子绕组和转子绕组；
清洁并检查旋转励磁部分或碳刷、压紧弹簧和滑环；
测量烘潮电阻绝缘；
清洁并检查充电器内部。
一一发电机房每周清扫一次；
房内无杂物堆放。
8.6.6柴油机维护 一一周检：检查柴油柜油位、阀门、管道；
柴油机管路；
控制箱仪表、开关；
检查机油油位、冷却水箱水位、启动电池电压、接地线。
一一月度保养：试机一次；
检查机油油位和冷却水箱水位；
检查启动线路的连接情况；
检查传动皮带情况；
检查运行时的机油压力、机油温度和冷却水温度；
检查空载时的运行转速；
清洁柴油机表面。
一一年度保养：检查清洁涡轮增压器；
检查清洁水泵；
检查清洁启动电机、充电发电机并测量电机绝缘；
检查所有管路和电路连接情况。
8.6.7应急发电机配电屏保养 一一周检：检查各开关位置、指示灯状况；
清洁柜面开关、仪表、指示灯。
一一月度保养：配电柜内外清洁除尘；
手动启动发电机，检查电压和频率。
一一年度保养：检查并清洁主开关、灭弧罩、灭弧栅；
检查动、静触头紧固状况；
检查合闸线圈、失压脱扣线圈固定状况；
检查所有接线螺丝、固定螺丝固定状况；
手动试验开关合闸机构，检查机械部件平滑状况并加油；
检查清洁继电器、接触器；
检查各保护装置整定值；
检查母排、电缆的连接状况，测量绝缘；
检查接地线的连接状况；
检查操作机构及弹簧状态；
清洁配电屏内外；
除锈补漆8.6.8楼层配电间维护 一一配电间有明显警示标志，悬挂基本操作要求和回路线路图，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防器材。
一一日检：检查配电间内务应干净整洁，无杂物，大门、门锁、内部照明完好。
一一每天对重要回路的接线端子、断路器进行测温，遇温度过高，必须迅速检查原因并消除，必要时在与经营方沟通后采取降低负荷强制措施。
一一月度保养：检查配电箱按钮、指示灯；
清洁主开关表面；
清洁配电箱内外，检查连接线；
检查继电器、接触器连接线；
清洁配电房，房内无垃圾、杂物堆放。
一一年度保养：检查主开关灭弧罩和灭弧栅状况；
检查主开关动、静触头紧固状况；
检查各分开关分断、合闸状况；
检查接线螺丝紧固状况；
检查地线连接状况；
测量绝缘。
一一房内每周清扫一次，房内无垃圾、杂物堆放。
8.7灯光照明管理 8.7.1美食街晚间照明管理 一一每天按照节能控制规定定时开启/关闭，至少分为开业前清扫照明、开业前准备照明、开业照明、休闲景区照明、夜间维修照明、值班照明、保安照明等灯光独立控制。
一一外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。
一一营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具进行快速更换。完好率98%以上。
一一专柜/商铺内部照明，一旦发现损坏，应提醒业户报修。
8.7.2停电应急处理 获知市政停电情况后，应提前张贴停电通知；
故障停电接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业户或执行应急预案。
8.7.3工作记录要及时、清楚、完整、准确。
8.8消防设施管理维护 8.8.1建章立制 制定消防安全制度、防火安全责任制、消防设施设备管理规定、维护保养办法、消防培训和演练办法、应急处理预案等规章制度。
8.8.2资料与标识 建立完整的消防设施设备资料档案；
绘制设施设置平面图和火警疏散图；
编制消防管理架构图，人员变更及时调整；
设施设备标识规范齐全。
8.8.3消防设施维护 8.8.3.1智能型消防报警系统 一一日检：检查控制箱和联动柜的仪表、指示灯、开关；
检查电源电压、（UPS）不间断电源、报警系统主机、控制计算机、应急广播装置的工作状况；
清洁消防中心。
一一月度保养：检查联动柜联动功能和蓄电池；
检查试验感烟探头和感温探头（每个探头每年轮流检查不少于1次）；
检查破玻按钮和各楼层喷淋管水流指示器的报警功能；
清洁电源控制箱内外面、报警系统主机表面、网络控制器表面、计算机和外围设备表面、不间断电源表面、楼层模块箱表面。
一一半年度保养：试验主供电源与备供电源转换功能、蓄电池放充电功能；
试验消防水泵、喷淋水泵、排烟风机、正压风机；
清洁网络控制器和计算机内部；
清洁计算机外部设备；
清洁检不间断电源，进行充放电试验；
测量各线路绝缘。
一一年度保养：清洁检查报警主机电源、联动柜电源、应急广播电源内部；
测量楼层模块箱内部线路绝缘；
主机、联动柜、电源控制箱内、外除锈补漆；
清洁楼层感烟探头、感温探头。
8.8.3.2消防水泵、喷淋水泵控制箱 一一周保养：检查控制箱表面、仪表、指示灯、开关。
一一月度保养：检查进出口阀、安全阀、转换开关；
清洁控制箱表面、泵体、阀门、压力表；
手动启动消防泵、喷淋泵试运行。
一一年度保养：检查继电器整定值；
检查接触器、继电器活动机构；
检查机械连接状况；
检查箱内导线连接状况；
检查测量接触器、继电器线圈线路绝缘；
控制箱内外除锈补漆。
8.8.3.3消防水泵、喷淋水泵、恒压泵（含电动机）一一月度保养：在手动启动状态下，检查水泵、电机的运行状态、温度、电机工作电流，检查恒压泵润滑情况、添加润滑油。
一一半年度保养：检查水泵和电机轴承的润滑状况并加油；
检查活络阀门并加油；
检查水泵联轴节、排气阀门、进出口可挠曲橡胶接头状况；
测量电机绝缘。
一一年度保养：检查水泵、电机固定状况；
检查联轴节缓冲橡胶；
水泵、电机、机座、活络阀门管道除锈补漆。
8.8.3.4消防水、喷淋水管路、阀门、消防栓箱 一一月度保养：检查水管管道管路，抽检楼层喷淋管水流开关和报警功能；
检查清洁水管压力表；
检查消防栓箱内配件。
一一半年度保养：检查清洁消防管井；
检查管道表面及接头，螺丝上紧；
检查清洁管路阀门阀杆；
检查减压阀，进出口阀除锈加油；
检查消防栓内阀门活络并加油；
皮龙翻迭整理。
一一年度保养：全面检查管路阀门，锈蚀部分除锈补漆；
消防栓内清洁除锈补漆；
试验消防水喷射高程。
8.8.3.5防火卷帘（含电动机、控制箱）一一月度保养：检查清洁箱面、仪表、指示灯、开关；
手动试验卷帘动作；
检查电机。
一一年度保养：检查热过载继电器整定值；
检查接触器、继电器活动机构；
检查机械连接状况；
检查箱内导线连接状况；
测量接触器、继电器线圈、线路绝缘；
检查控制箱密封状况；
控制箱内外、底座除锈补漆；
检查电机轴承、传动齿轮、轨道润滑情况。
8.8.3.6疏散指示牌（灯）一一周检：检查各区域商铺、通道、楼层出口指示牌（灯）。
一一月度保养：检查清洁指示牌灯；
抽检指示灯充放电功能（每个指示灯每季度轮流实施1次充放电操作）。
一一年度保养：检查清洁指示灯内部元件；
检查干电池效能；
检查接线情况；
检查接地状况。
第八章：美食街经营管理内容 商铺经营管理 8.0租赁商铺管理 8.0.1一般商铺租金 开业第1—3年 4元/天.平米 开业第4—6年 4.5元/天.米 开业第7—8年 5元/天.平米 开业第9—10年 6元/天.平米 8.0.2租金支付方式 每季度支付一次（另付一个月押金）每年支付一次 免1个月租金（优惠8.33%）每2年支付一次 免2.5个月租金（优惠10.42%）每3年支付一次 免4个月租金（优惠11.1%）每4年支付一次 免6个月租金（优惠 12.5%﹢第4年上浮12.2%）每5年支付一次 免8.5个月租金（优惠14.17%﹢第4--5年各上浮12.2%）每6—8年支付一次 优惠另议 说明：
租金优惠方式为顺延免租期 ；
押金不免 例1：商户租赁期3年，一次性支付3年租金，其商铺可使用3年4个月 例2：商户租赁期3年，但仅一次性支付一年租金，后2年再按每季度支付租金，其商铺可使用3年1个月 8.0.3庭院式商铺租金 开业第1—3年 5元/天.平米 开业第4—6年 5.5元/天.平米 开业第7—8年 6元/天.平米 开业第9—10年 7元/天.平米 8.0.4租金支付方式 每季度支付一次（另付一个月押金）每年支付一次 免1个月租金（优惠8.33%）每2年支付一次 免2.5个月金（优惠10.42%）每3年支付一次 免4个月租金（优惠11.1%）每4年支付一次 免6个月租金（优惠 12.5%﹢第4年上浮12.2%）每5年支付一次 免8.5个月租金（优惠14.17%﹢第4--5年各上浮12.2%）每6—8年支付一次 优惠另议 8.2出售使用权商铺管理：
出售使用权价格：
12000元/平米；
期限：10年 分析比较（以25㎡店铺为例）※8.2.1一般商铺租赁10年 总计租金 43.34万元 ※8.2.2首付5年租金，其余5年按季付租 总费用 39.84万元 比一般商铺租赁净省 3.5万元 ※8.2.3购买使用权10年，总费用 30万元，比一般商铺租赁净省—13.34万元 ；
比首付5年租金的商铺净省9.84万元 商铺物业经营管理 8.3物业费 0.2元/天.平米 6元/月.平米 8.3.1有偿劳务服务费，按市场同类价格收费 8.3.2商务中心服务费 同上 8.3.3店铺装修管理费 4元/平米 8.3.4其他物业增值服务费 第九章：经营预算书（待定）第十章:招商推介策划书(待定)注：因设计图纸终稿尚未完成，故须待有关数据全面完成后，方可测算出准确预算书）第十一章：商铺租赁协议书 商铺租赁协议书 出租人（以下简称甲方）： 承租人（以下简称乙方）：
甲乙双方经协商，同意就商铺租赁事项订立本协议如下 一、甲方同意将坐落在天津市河东区富民路天津津沽民俗文化美食街 区 号 ㎡ 房屋/商铺（以下简称该房屋）出租给乙方做 使用，该房屋的基本情况已载于本协议书附件一，乙方愿意承租并对本协议所列条款无任何异议。
二、甲乙双方应共同遵守国家、省、市有关法律、法规及房地产管理的各项规定。
三、甲乙双方商定该房屋租赁期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。
四、租金标准为：
物业费 元/月米 第一年至第三年：
元/天.平米；
元 第四年至第六年：
元/天.平米 元 第七年至第八年：
元/天.平米 元 第九年至第十年：
元/天.平米 元 合同期内合计租金为：
元；
物业费 元 总计为：
五、租金（物业费）支付方式：
⑴租金（物业费）按 结算，由乙方在每 的第 日前缴付租金给甲方。
⑵乙方一次性支付租金 个月，总计租金为 元。（其中不含已优惠乙方的租金 元，），剩余 月租期的租金，按 元/天.平米标准和按 支付的方式，自 年 月 日起交付（物业费不执行此优惠规定）。
乙方租期内实际应支付租金总额为 元。
六、保证金 乙方在签合同的同时，须向甲方交纳相当于租期内平均一个月租金标准的房屋租赁保证金 元。该保证金作为乙方履行本协议的基本保障，租赁期满后，在甲方确认乙方完全履行了协议条款且甲方的索赔权也完全得已实现时，甲方将该保证金全额但不带任何利息退还乙方。
七．装修免租期 经双方商定，乙方对该房屋装修的期限为 天，在此期间甲方免收租金，但装修所产生的水、电、暖、气及装修管理费 元等费用需自行承担，同时乙方还应遵守甲方的《装修管理规定》规定，如因此造成了施工人员人身伤亡事故、污染、噪音、扰民、纠纷等，均由乙方自行承担。
八、在租赁期内双方的约定：
１．甲方依协议将房屋及设备交付乙方使用。
２．甲方负责对房屋定期安全检查，承担除乙方应负担维修费以外的属于甲方固定财产的维修费用；
因甲方责任而延误房屋维修造成损失的由甲方负责。
3．租赁期届满前一个月，任何一方均需以书面形式告知对方终止或续约，乙方如要求续约，须征得甲方同意后方可另行签订《租赁协议》，否则甲方将如期终止协议收回房屋。如甲方同意该房屋继续出租，乙方在同等条件下享有优先承租权。
4.乙方依协议约定按时交纳租金、物业费和相关费用。
5乙方不得将该房屋部分或全部转租、转让给他人，如需联营必须事前征得甲方书面同意并另行订立书面租赁协议合重新确定房租。
6．租期内乙方因经营需要，需对该房屋重新进行室内外装修，须提前征得甲方书面同意。
7．因乙方使用不当或人为造成房屋损坏的，应负责修复或者赔偿。
8．乙方自行负责下列项目房屋内维修费用：
①排水管、厕所、化粪池的清疏；
②饮用水池清洗及垃圾池清理；
③门窗玻璃及小五金的更换，分电表或无分电表 内电线、电掣、灯头、插座等更换和分水表内水管、笼头更换；
④室内墙面的排刷和天花等的粉饰；
⑤水泵设备的维修和更换。
因乙方维修责任，延误房屋维修造成他人人身 伤亡、财产损失的，应负责赔偿。
9．协助甲方检查房屋安全，因不搬迁或者妨碍施工 延误房屋的维修，造成人身伤亡、财产遭受损失的，应全额负责赔偿。
10乙方在承租的房屋内需要安装或者使用超过水、电 表容量的任何水电设备，应事前征得甲方同意，并由 乙方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方负担。
11不得贮存有危险、易燃、违禁物品。
12租赁期内，任何一方提前终止协议均属违约，违约方须赔偿守约方相当于违月当月三个月租金标准的违约金。
13．乙方在租赁期届满或者解除租约的当日，原所承租的房屋和设备按交接时的明细表列示归还给甲方。
14、在租赁期内，因房屋危破维修需乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议，乙方不得以任何借口刁难，也不得向甲方索取任何补偿费用。
15.租赁期届满或者解除租约，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不给予费用补偿。
16.租赁期届满或者解除租约前，双方共同查验交付时的房屋和设备，如发现非乙方自然使用损坏的，所需修复的费用则先从乙方的保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。
17、如因不可抗力的原因，造成本契约无法履行时，双方互免承担的违约责任 九、违约责任：
１．任何一方未能履行本租约规定条款的，另一方有权提前解除本租约。
２．乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按月租金额的百分之五收取违约金，逾期超过一个月以上的，甲方除保留对违约金的追索权外，有权终止协议收回房屋。
３．租赁期内任何一方未征得另一方同意而单方解除租约的，违约方除承担3个月租金的违约金外，还需按租赁存续期内租金总额的百分之五 承担加罚违约金。
４．租赁期届满，甲乙双方如未再续订或者因其他原因解除租约的，乙方必须如期归还房屋，如逾期不交还承租房屋，甲方有权采取有效措施收回房屋，由此造成的损失均由乙方自行承担。
十、违约金、赔偿金应在确定责任后ｌ０天内付清，否则按逾付租金条款处理。
十一、本租约履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可向该房屋所在地人民法院起诉。
十二、上述房屋在租赁期内需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。
十三、本租约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签字盖章后，与本租约具有同等法律效力。
甲方（签章）： 乙方（答章）：
代表代表 立约时间： 地点：
第十二章：物业企业管理中的人文管理 一、员工满意度调查的基础及理念 物业管理是以“以人为本”为内函，理念是“请把员工当客户”。员工是企业利润的创造者，是物业管理与服务工作中最重要和最活跃的要素，同时也是企业核心竞争力的首要因素。物业管理企业的获利能力主要是由物业使用人的满意度决定，物业使用人的满意度是由所获得的最规范的管理、最优质的服务而决定的，而最规范的管理、最优质的服务最终要靠富有工作效率、对公司忠诚的员工来创造，而员工对公司的忠诚取决于其对公司是否满意。所以，若要提高物业使用人满意度，需要首先提高员工满意度，前者是水流，后者是水源。没有员工满意度这个水源，物业使用人满意度这个渠道会断流。
二、员工满意度调查的重要意义 （一）员工满意度/敬业度指数的作用 了解员工如何看待公司、评价公司、如何对待工作以及与公司共同发展的意愿；
从员工角度看公司的核心竞争力和管理上的弱势；
增强管理者的责任意识；
强化公司健康的文化氛围；
促使所有人员对公司战略目标有明确认识，并清晰了解各自行动计划；
有助于分析质量、业主满意度、公司业绩三者之间的关系，找到提升物业使用人满意度的重要源头。
（二）做员工满意度调查可为企业带来积极作用 在进行调查前所做的动员活动，可以大大提高员工的进取精神；
加强物业管理企业对物业管理及服务的自信心和自豪感；
提高物业使用人的信任感和依赖度，得到更多的物业使用人的理解和支持；
诊断企业潜在的问题，找出本阶段出现问题的原因；
评估组织变化和变革对员工的影响；
加强企业员工之间的沟通与交流；
为企业进行的组织变革，提供可行性的分析依据；
对企业各职能部门绩效的一种检验；
帮助企业管理者全面深入地了解本企业的人力资源现状，并为企业建立一套系统的、全面的、实用的人力资源管理系统提供科学依据；
增强企业凝聚力，加强员工对企业的认同感、归属感，从而提高员工的积极性和工作效率；
能够有效地吸引人才、培育人才、留住人才、用好人才、充分体现公司“以人为本”的经营理念，提高企业的知名度和竞争力。
三、员工满意度调查在企业运用的必要性 公司发展的一个中心和两个基本点：一个中心就是利润，公司发展的目的就是利润最大化。两个基本点就是追求员工满意，和物业使用人的满意；
市场经济下，物业管理要长两只眼，一只盯住员工，达到员工满意度的最大化；
另一只盯住客户，达到物业使用人满意度的最大化。
首先我们要确定真正意义的“员工满意度调查”所要得到的结果和目的是什么？就是：员工满意度调查的目的是要得到员工满意与否真实结果，从而制定出具体的方针和政策提高员工满意度、忠诚度，提高业主满意度，达到公司利润增长的终极目标。
1、员工满意度的持续性 因为业户的满意度是没有间歇性、计划性，作为其基石的员工满意度也不可能是有有计划性的。试想：市场的竞争及需求是无法计划和控制的，顾客会为了你企业内部计划而放弃或推迟自己的需求吗？员工的满意是源，业户的满意是流。“问渠哪得清如许，为有源头活水来”。物业企业只是一味地追求业户的满意度，无疑与缘木求鱼，本末倒置同出一辙，如此又何来创新可言。而业主的不满意可直接造成物业企业的收费率降低。只有不断提高员工满意度，才可能提高业主和物业使用人满意度。
物业管理企业生态系统四大指标（财务、品牌、业户和员工）中最基础而且最重要的指标就是员工。相对的稳定性对企业稳步发展和壮大起了决定性作用。反之是员工流失、猎头公司的挖取、地区性企业氛围的变化及现代人（潜在人员）意识的转变都是无计划可言的，为了留住企业目前的人才及不断吸引适合企业发展需要的人才，唯一的出路就是不断的提高员工的满意度。如目前所发生的个别物业企业的员工不稳定现象就是对“员工满意度持续性”最好的证明！2、员工工作满意度调查是企业内部最好的沟通平台 物业中心内部需要开会，为什么？是为了沟通、发现问题、解决问题。怎样才能达到深度的沟通呢？怎样才能尽快地反映来自最基层员工的信息呢？怎样做到上情下达、下情上知，达到公司沟通的良好状态？沟通不畅会造成公司的内耗、员工士气的低落、企业向心力凝聚力下降、物业费用的收费率降低、成本提高、人员流动频繁、物业管理与服务效率下降、企业形象受损………导致企业竞争力减弱、经营滑坡、更为严重的是管理项目会流失等。
与物业管理企业的管理与服务的主体业主相一致的是，员工对于企业的不满一般都不会主动向管理者表达，员工采取的行为是：要么就埋藏在心里，通过消极怠工来进行反击甚至离开，要么就在提供服务的过程中将不满的情绪向业主或物业使用人发泄。因此，如何让员工有表达的机会，将心声全面反映出来，以及把握好员工的心理状态，就显得非常重要。现在很多项目设置了“意见箱”，但是员工害怕暴露自己，同时觉得并不真实，不愿意发表意见；
即使某些员工将一些情况反映到了管理中心，管理中心也会认为这个意见并不全面和客观，而采取拖延措施；
如果管理层直接来询问员工，却很少有人敢于正确反映问题。这使得员工与公司的管理层之间缺乏有效的沟通桥梁，而导致了员工层面信息的缺失。
3、员工工作满意调查是企业发展的“指南针” 作为物业管理企业的四大资源之一 的人力资源，是企业无可争议的财富，生产力的发展就是生产资料与劳动力的最佳结合产生最大的价值，因此，企业的人力资源状况决定了这个企业最终的命运。在讲物业使用人满意的今天，有多少物业管理企业忽略了员工满意，忽略了对过程的感受，一味追逐结果是会影响战略的最终判断。员工满意是使用人满意率的基础。没有“以人为本”的经营理念与企业文化的企业是不可能成为百年老店的。
4、员工工作满意度调查是企业的“地震预测仪” 目前，有相当一部分国内的先进企业，较充分发挥了“以人为本”的经营理念，企业也在相当长的时间内稳步发展壮大，这样的企业往往会无危机意识，盲目的认为自己已经很好了。微软公司总裁比尔?盖茨：“微软永远离破产只有18个月。”未来学家托夫勒的生存第一定律是：没有什么比昨天的成功更加危险。难道我们的企业的成就能同微软相提并论？人们经常所说的“千里之堤毁于蚁穴”“创业难，守业更难”就是这个道理。
5、员工工作满意度调查是永无终点的过程 由于物业使用人的满意度是无止境的，同样公司的员工满意度工作是一个没有终点的过程：确定目标、实施调查、分析结果、实施改进、跟踪反馈……，通过有效的员工满意度调查，企业可以准确全面地了解员工的满意状况及潜在的需求，凭借这些可靠依据去制订并实施针对性的激励措施，留住人才，最终才能提升企业的经营绩效。
员工工作满意度调查是物业管理企业，在管理中科学的、先进的，而且见效最快、效力持久的常规工具。如果说CT能够帮助医生更准确地分析病人的病情，那么员工满意度调查能够帮助管理者更精确地看到企业的优势和不足，有的放矢地解决企业中存在的深层次的问题。哈佛大学的一项调查研究表明：员工满意度每提高3个百分点，顾客满意度就提高5个百分点。根据著名的人力资源咨询公司翰威特的“最佳雇主调查”表明，员工满意度达到80%的公司，平均利润率增长要高出同行业其他公司20%左右。提高员工满意度，能够达到业主满意、企业满意的最终目的，因此，员工满意度调查在物业管理公司的管理工作中非常必要。
第十三章：物业企业管理中的品质管理 一、品质管理是企业管理的核心 品质是通过一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。所以，服务是贯穿于整个物业管理工作当中，服务是物业管理企业的“生命线”。服务在物业管理中的重要性主要体现在以下几个方面 服务品质的高低直接影响业主对物业管理的满意程度。
服务品质的好坏影响企业的经济效益。
服务品质的好坏影响物业管理企业的声誉。
二、物业管理的服务品质内容 物管理企业的品质管理分为技术品质（TQ）、功能品质（FQ）和信息品质（IQ）：
（1）品质根据物业管理是房地产开发后续服务的特点，可以将技术品质分为：
1.物业的智能化水平物业的智能化水平属于硬件系统，物业管理企业本身不具备这方面的更新改造能力，它主要通过开发商先期的全面规划，物业管理企业的先期介入，提出相应的整改意见。如果物业先期未做好，物业入伙后的更新改造工作将面临许多困难。随着各类物业功能的不同，智能化要求也不尽相同，但大体上可分为安全智能化、办公网络化和设备设施管理智能化。
2.物业管理的技术水平 3.物业管理的规范化程度 这方面反映了物业管理企业的综合能力。目前，国内的许多物业管理企业纷纷通过 ISO9000、ISO14000 和 OHSAS18000 等体系认证，就是要向业界及业主们表明企业的运作是规范的。然而，这只是规范运作的前提，关键是物业管理企业是否有真正推动这些体系运作的动力和能力，也就是说，要看物业管理企业是否是真正按照体系文件要求进行规范工作的，规范运作体系文件的程度体现物业管理企业的服务品质高低。
4.物业管理的服务开发能力 （一）功能品质 功能品质主要体现为物业管理本身、物业管理人和机制的层面，它包括：功能设施。
（1）齐备程度（2）设备品质 主要体现在三个方面：
设备本身的品质含量的高低 设备安装工艺水平的高低 设备维护水平的高低（3）功能搭配 2.物业管理的服务亲和力（1）物业管理人的服务态度（2）物业管理人的服务礼仪（3）物业管理的服务场景布置 物业管理的服务效率。
（1）物业管理的服务响应时间（2）物业管理的服务处理时间（3）物业管理的服务处理效果 通常物业管理的服务为四个字，即“快” —— 服务响应要迅速、“准” —— 问题判断要准确、“果” —— 处理问题要果断、“佳” —— 处理效果要好。
物业管理的服务价格。
物业管理服务价格的高低在正常情况下不会有显现，而当业主的服务需求没有得到满足时，任何价格都是偏高的。
（三）信息品质 信息也是一种资源，信息品质能够反映一个物业管理企业内部及外部沟通机制的顺畅程度，最终体现企业的发展是否良好。信息品质是品质管理过程的黏着剂，同时，亦是支持以人为基础的管理原则。信息品质主要从以下几个方面反映：
信息渠道的建立。
信息渠道的建立是有效沟通的必要保证，也是企业信息有效传递的前提条件。一个物业管理企业内外，需要建立相对多级的信息沟通渠道。
信息传递的速度。
信息传递的速 度反映物业管理企业的信息沟通机制以及信息沟通执行力。信息传递通畅，信息沟通到位，物业管理企业的人力资源、信息资源、组织资源就能在良性的循环中得到较好地利用和发展。
信息传递的准确性。
信息传递的对称性。
信息的开放度。
三、物业管理企业如何进行服务品质管理 从企业内部着手，要加强自身服务意识 的培养，确立“先有满意的员工，再有满意的顾客”的工作方针。
物业管理企业的领导得要进行思想意识的转变，强化服务意识。
加快企业人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。
改变企业内部机制，增强员工市场竞争意识。物业管理企业要规范自身的服务行为，建立“以顾客需求为核心”的工作理念。1.物业管理企业的服务内容很多，涉及的工种也很多，为此，企业自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理企业服务水平高低的一个重要标准，也成为企业管理工作中的一项重点内容。
2.在日常服务管理工作中引入 ISO9000 质量体系，加强内部队伍服务管理水平。在日常管理工作中引入 ISO9000 质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，提高管理水平。
做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。
物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业管理企业有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业管理企业在时时刻刻的关心着他们。
（三）物业管理企业要积极完善自身的服务体系，规范“过程控常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活环境的良好。
制”的工作方法，坚持“持续改进”的工作作风。针对业主生活需求，加大针对性的专项服务、委托性特约服务的开发。
在服务技术手段上，加快科学技术的引入，提高服务的现代化水平。
宣扬“以事实为依据”的工作态度 物业管理企业需要发展和壮大，必须积极宣扬“以事实为依据”的工作态度，也就是常说的“实事求是”的工作态度，根据业户的需求，结合物业管理企业的所有资源，以国家法律法规为准绳，实实在在地为顾客提供良好的服务以得到业的认可，创造一个物业管理企业与顾客和物业管理使用人关系融洽的合作伙伴环境。
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