购物中心商铺

购物中心商铺（通用4篇）

购物中心商铺 篇1

购物中心是啥

商务部给购物中心的定义———多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内, 向消费者提供综合性服务的商业集合体。这种集合体内包含数十个甚至数百个服务场所, 业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。国内的购物中心包括社区型购物中心、区域型购物中心、城市中心型购物中心三类。

未来四年, 国内新增1300多家购物中心

据中国购物中心产业资讯中心提供的数据显示, 中国购物中心在未来4年内, 将在现有的2500余家基础上, 新增1300多家, 预计到2015年, 国内购物中心数量和规模将位居全球第四位。

购物中心的大量增加有以下几个原因造成:一是“限购令”的出台, 让民宅销售跌入谷底, 越来越多的开发商开始青睐商业地产, 而购物中心又是诸多商业地产中回报率最高的一种;二是城市化进程速度加快, 随着各个城市的规划改造, 原有的商业企业 (如商场、超市) 已经难以满足人们的需求, 市场中对于购物中心的需求越来越大;三是城市人口数量的猛增, 不仅是一线城市, 连二三线城市每年都要涌入大量的外来人口, 原有的商业区域已经难以满足市场需求, 需要重新开拓新的商业区域。

另外, 据国外权威机构统计, 人均GDP达到3000美元时, 人均购物中心的面积约1.4平方米, 而国内主要城市中, 人均购物中心面积在0.1—0.6平方米之间, 市场空间巨大。

钱景凸显, 二三线城市机会更多

前文已经介绍过, 购物中心实际上就是由若干个大小不一的商铺组成。购物中心既然会成为未来零售业发展趋势, 那么相关商铺也会具有较高的升值空间。以上海市为例, 非市中心的购物中心商铺售价2012年上半年比2011年同期上涨了30%, 租金上涨了50%。

不过由于一线城市购物中心商铺市场基本已经成熟, 而且商铺价位处于一个较高的价位不适合中小投资者介入。目前最适合中小投资者介入的是二三线城市的购物中心商铺。理由如下:

一是, 未来新增的1300家购物中心, 二三线城市占到了1000家以上, 数量多, 投资者选择余地多。

二是, 购物中心形式刚刚在二三线城市中发展, 商铺售价不高, 有不少区域的商铺售价仅二三十万元, 颇适合中小投资者介入。同时由于底价低, 如果选择好的地段, 其升值空间很大。

注:购物中心的商铺投资回报率约4%—6%, 所以不适合急于求成的投资者介入。

三是, 目前国内各个行业的知名品牌都已经开始渠道下沉, 将二三线城市作为未来重点销售区域, 这会提升购物中心的品牌企业入驻率, 对于商铺升值起到促进作用。同时二三线城市的消费率要高于一线城市, 商铺出租率高于一线城市。

投资赚钱有讲究, 城市化率50%才能介入

据业内专家介绍, 投资者最好选择城市化率超过50%的地区投资, 因为这个阶段该区域购物中心业态刚开始发展, 商铺价格基本处于最低位, 升值潜力巨大。

注:城市化率指城镇人口占总人口 (包括农业与非农业) 的比重。

另外, 还有四点投资者需要注意:

一是, 购物中心的周边业态。其周边业态对于商铺投资收益有很大的影响, 一般而言, 购物中心周边1.5—3公里处, 有2—3个较为成熟的大中型社区, 而且还要有一个较为成熟的商圈, 考察标准是便利店不少于5个或小型超市不少于3个, 饭馆至少20余家以及相关的配套设施十分完善, 如幼儿园、学校都有, 否则人气不旺, 很难带火购物中心。

二是, 不做零售, 只做服务。这点主要针对投资者投资的商铺用途所讲, 投资者最好将商铺出租给从事服务业的商户, 如餐馆、水吧、淘气堡等, 千万不要出租给从事零售业务的商务。因为购物中心的主体是商场、超市, 从事相关零售业务的商户无论是品种还是价格都竞争不过对方, 很难盈利, 难以长久经营, 而商铺转让次数过多, 会降低吸引力, 因为会认为这个位置商铺风水不好, 会延长投资者投资回报期。

三是, 社区购物中心尽量不要涉及, 因为社区购物中心服务对象就是一两个社区, 人流量较少, 会延长商铺投资回报期, 不适合中小投资者介入。

四是, 当商铺每平方米售价超过周边地区民宅售价的2倍以上, 投资者就不能轻易投资, 因为两者1:2时是一个最佳投资点。

购物中心商铺 篇2

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商铺租赁注意事项

商铺租赁时应注意以下几个问题:

1,必须订立正式的租赁合同,所谓正式的租赁合同就是经工商备案认可的租赁合同.你可以到当地工商部门购买.2,必须要求出租方出示房屋产权证书原件和身分方证件.如系共有产权的,需共有人一起签字方可生效.3,在订立合同时,除租金外还必须明确其他各项费用的承担方,如房屋租赁税金,物业管理费,修缮费用等.4,如所租商铺需经装修后方可使用的,需明确装修的范围.5,如商铺所有权人在租赁期间出售或抵押商铺的,须在合同中明确应保证承租人继续租赁的权利,否则出租方需赔偿损失.6,应在合同中明确是否允许承租人转租他人.7,订立合同时,所有权人和共有人需同时到场签字并盖章.不可由他人代替.签定合同之前要做调查

1调查商铺的档案

承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：

1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。

3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。

2免租装修期

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

签定合同发生的费用

3租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。

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4税费承担

按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：

1、出租：

营业税及附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

印花税租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）

土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

2、转租：

营业税及附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金（总额）0.1%[FS:PAGE]

在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

签定合同时要注意的重要内容

5营业执照

承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：

1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；

2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；

3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照；

4、涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

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5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

6装修的处置

商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：

1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。

2、解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

3、明确租赁期满时，装修、添附的处置方式。

7水、电、电话线等

因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人人免责解除合同的权利。

签定合同之后的疑虑

8租赁登记

租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：

1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；

2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另[FS:PAGE]外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。

9转租问题

商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：

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1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。

2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

10买卖与租赁

许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：

1、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。

无锡市城区中心商铺促销策略探索 篇3

(一) 案场现场讲解效果不明显。

1.人员促销策略运用方面的不足。案场的人员介绍属于人员促销策略, 从意义和作用上来讲促销就是促进销售, 是任何产品销售过程中不可或缺的重要环节。在恰当的时间, 合适的地点, 策划具备可执行的活动方案, 再通过具备优秀执行力的员工进行与顾客的深度沟通, 达到宣传企业文化, 树立企业形象, 加深品牌记忆, 促进产品销售的最终目的。成功的促销活动可以在顾客心目中建立良好的企业形象, 让顾客更清晰地了解企业及产品, 认同企业文化, 提升品牌影响力, 从而加强产品的关注及认可度和销售数量。反之, 不成功的促销活动, 则会引起顾客的反感, 在顾客心中留下极坏的印象, 降低美誉度, 从而影响产品的销售和推广, 因此促销是一把双刃剑, 在带来巨大利益的同时也会可能失去同样的利益。无锡市城区中心商铺项目, 主要的销售方式就是人员促销, 然而人员促销中, 案场人员介绍, 整个流程下来顾客普遍反映感受不深刻, 主要体现在三点:讲解过于天马行空, 讲解的内容多数靠顾客自己想象结果;图片效果不真实, 顾客感受不到项目特色所在;售楼处位置与所建项目位置有一定距离, 顾客直观感受不深刻。

2.对投资客的心态把握不到位。作为投资客来讲, 投资者们主要看中眼见为实, 当案场人员介绍完毕之后, 往往顾客会提出要求实地看一下本项目, 但由于工地处于施工阶段, 而且开发商并未建立样板间, 或者仿型商铺, 因此顾客会产生空洞感, 只是了解到项目的一些理念和开发路线并未感受到项目的真实感受, 现场人员的详细讲解也只会增加顾客的乏味感, 导致案场人员介绍并未达到促销的真正效果, 随之促销的影响和作用大大降低。

(二) 现场人员CaL L客效果欠缺。城区中心一些商铺营销手段也是具有信息化特色的, 其实CaL L客通俗来讲就是电话营销, 在激烈的市场竞争中, 电话营销作为一种能够帮助企业获取更多利润的营销模式, 正在越来越多地为众多企业所采用, 且对社会发展具有深远的影响意义。电话销售要求销售员具有良好的讲话技巧、清晰的表达能力和一定的产品知识。除了直接与客户成交外, 还可以向客户宣传公司和产品, 配合和支持宣传推广活动。然而凡事都是有利也有弊的, 银辉中心在电话营销方面也存在了很多不足, 主要表现为:案场人员CaL L客信心不佳, 99%会被人拒绝, 50%顾客不会听销售人员说完, 30%在听到是电话促销时直接挂断电话;CaL L电话号码质量差, CaL L时大部分是停机, 空号, 外地号码等无法打通现象;号码针对性不强, 接听的顾客多数经济实力不符合本项目。

(三) 商铺销售中, 广告的效应表现不足。广告媒体的区域性具有很大的局限性, 只是在江苏境内投放了少量的广告, 省外并没有投放;广告媒体形式单一, 只是在江苏境内报纸登报, 区域性短信发送, 工地围挡。然而电视广告, 网络广告, 并没有投放;媒体广告投放量少, 次数少, 所造成的影响并不大, 很多人并未了解到或者看到广告, 导致广告的辐射性降低, 产品知名度提高效果不明显。

(四) 顾客关系促销中的关系难以维护。顾客关系促销是销售中的常用手段也是比较容易取得顾客信任的手段, 同时也是最复杂的一种营销方式, 人际关系促销主要是依靠老顾客的关系, 通过这层关系, 和之前的合作信任而取得再次合作的一种方式, 简单来说就是依靠关系亲密度营销, 也正是因为如此, 人际关系促销具有很大的不确定因素, 主要表现为:关系维护不及时, 信任度消失。人际关系不断发展, 老顾客有了新的人际交往圈以后, 脱离现在交际圈。老顾客事业的发生突变, 经济实力下滑不再适合合作。迁移国外或者不在居住本地, 合作难度加大。

二、解决无锡市城区中心商铺促销策略运用不足的对策

(一) 切实提升顾客的实地感受效应。

1.增加工地样板商铺, 提高顾客实际感受。相对于参场人员介绍顾客感受不深而言, 可以增加实地样板房, 或者建立仿型商铺为解决策略, 这样在顾客来到案场了解到整个项目的框架之后, 销售人员可以按照流程带顾客到工地参观实体建筑增加顾客的切身感受, 在之前理论介绍的基础之上, 让顾客在自己的脑海中形成对于项目的画面, 从而增加顾客的实际感受, 让顾客眼见为实, 增加成功几率。

2.切实做到实地销售, 提高视觉效果。商铺也可以把售楼处搬到工地位置, 这样不仅增强了本项目在顾客心中记忆的深刻程度, 同时在顾客愿意到现场了解时, 案场人员可以结合工地实景效果加大介绍力度, 增加顾客的视觉效果, 提高顾客的记忆效果, 这样就可以整体提高顾客的深刻感受, 不会感觉案场人员介绍过于空洞。

3.制作VCR实地取景。制作VCR补救图片效果不真实的缺陷, 因为图片中的PS过多导致图片不真实, 因此可以制作VCR, 这样可以实地取景, 实物拍摄, 真实的事物再加上影片的介绍剪接相对于图片来说, 视觉效果和感觉体验会好很多。

(二) 充分利用资源共享, 提高Call客数量和质量。

1.充分利用资源共享。对于CaL L客不佳现行可以采取资源共享, 调取其他楼盘项目顾客号码, 筛选经济实力适合投资的顾客进行电话促销。

2.加大号码的成活率。增加CaL L客人员的信心, 降低CaL L客数量提高CaL L客质量, 可以改变CaL L策略, 不再以打出多少组为主, 改为以CaL L到几组有意向客户为目的而结束, 从而提高CaL L客人员积极性, 挺高CaL L客质量。

(三) 增加广告投放量, 电视投放, 网络投放。

1.增加广告投放量。报纸投放可以每月投放三次, 最少一次在主版块投放, 其余可根据公司情况选择合适板块, 户外广告增加投放地点, 在高档社区投放户外围挡广告, 短信数量增加内容可多样。

2.扩大广告投放区域性。除江苏省以外可以扩大广告投放区域, 比如上海, 浙江等地区投放适量广告, 媒体途径可以选择报纸, 广告位置租赁等等。

3.增加媒体途径扩大媒体广告的影响力。比如书, 报纸, 短信, 户外广告以外, 可以增加电视广告, 网络广告, 例如在电视台某个特殊节目针对观看人群和项目的客户需求定点投放, 网络广告可以通过建立官方网站, 或者开通官方微博, 从而加大广告的影响力。

(四) 进一步拓宽渠道, 提高销售人员开发新客户的效果。

1.保持与老顾客的长期联系。可在节假日通过公司固定的短信平台发送祝福短信, 及时与顾客联系, 给顾客推荐新的产品在交谈中了解顾客的生活情况, 并作好记录, 从而保持与客户的密切性。

2.增加新客户, 保持客户数量。在销售过程中, 可以增加渠道销售人员, 渠道销售人数可为3~5人, 主要任务是在案场销售人员销售的同时, 渠道人员在户外寻找可合作可成交客户, 再移交给案场销售人员发展成为稳定性客户, 不断增加和积累, 这样就可以在老客户正常损耗流失的情况下, 保持客户的数量稳定。

3.不断地稳固与老客户之间的关系。可以通过老客户享受VIP待遇, 或者老客户优先享受更多优惠等等, 也就是说在一个客户成交之后, 成为老客户之后不断加强与之合作且给予更多优惠, 从而使得与客户之间的关系不断加强, 成为铁客户。

参考文献

[1]刘光英.网络出版及网络环境下图书的营销研究[D].山东大学, 2007

购物中心商铺 篇4

自古便有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约要求更高，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意，绝对不能随意签约。

自古便有“一铺养三代”的说法，商铺虽然投资较大，但回报率普遍高于住宅。目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺有其自身的特殊性，与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约要求更高，因此市民在签订商铺买卖合同时应格外注意，绝对不能随意签约。

以下是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题

一、注意公用分摊面积与实际使用面积

一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二、要注意返租承诺的生效条件，杜绝非书面承诺

返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。请看看如下这个案例。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三、要注意贷款风险、量力而行

个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

四、要注意内、外销商铺未并轨