大型购物中心发展之路

2024-05-11

大型购物中心发展之路（共6篇）

大型购物中心发展之路篇1

大型购物中心作为一种新型的零售业态,目前在中国各大城市尤其是上海迅速发展,近20多年间大型购物中心呈现百花齐放的局面。本文旨在选取上海目前建成的购物中心,分析其建筑特点、区域分布、业态布局等特征,总结未来的发展趋势,同时倡导体验式购物中心模式。

一、问题提出

在我国,大型购物中心的发展始于20世纪80年代,上海作为典型代表之一,无论在规模还是数量上,都位于全国前列。因此,研究上海大型购物中心具有一定的指导性和借鉴性意义。同时从文献来看,国内关于大型购物中心休闲体验的研究文献较少,主要集中于购物中心的空间设计、客户满意度等方面,而对于上海大型购物中心的研究更为缺乏。综上,有必要对上海大型购物中心的基本特征进行归纳总结,为转型中的购物中心发展模式提供理论依据与成功借鉴。

二、“大型购物中心”的概念界定

大型购物中心起源于国外的“Shopping Mall”,在我国并没有明确的界定与标准。早期中国的购物中心是在百货商店的基础上,加入餐饮、娱乐元素而组成的。从文献资料来看,国家质检总局、国家标准委联合发布的新国家标准《零售业态分类》(GB/T18106一2004)的定义是:“购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划的开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体。”而上海市地方标准《零售业态规范》(DB31/T260一2001)也对大型购物中心做了界定:“在一个大型建筑体(群)内,由企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体”。

国外大型购物中心(Shopping Mall)起源较早,对于其的研究始于上世纪80年代,各国对于购物中心的定义都不尽相同、各有侧重。国际Shopping Mall协会的定义是:“Shopping Mall系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施,拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场,能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。”

本文中涉及的“购物中心”与国内外相关定义并没有本质区别,在对购物中心的管理体制、服务内容、设施等方面的界定具有一致性。但结合中国国情,国内大型购物中心在建筑体量、服务范围等方面无法与国际接轨,因此本文所说的购物中心的商业面积主要分布在15万平方米以下。

三、上海大型购物中心的发展阶段

通过实地考察调研,笔者对目前上海已开业的购物中心进行归纳总结,选取了具有代表性的36家购物中心(见表1)。从历年的开业数量以及发展状态来看,上海市购物中心可分为三个阶段,分别是萌芽期、快速发展期以及转型期。

(一)萌芽阶段(1995-2003)

从20世纪90年代起,上海购物中心进入萌芽发展阶段,购物中心数量较少,共12间,其中还存在百货商店和大型综合超市形式的购物中心,如百联八佰伴商城、七宝乐购购物中心等。这一时期的购物中心主要以满足大众购物需求为主,购物中心的面积大约在10万平米左右,主要业态分布于零售与餐饮业。

(二)快速发展阶段(2004-2012)

资料来源:根据官方网站及新闻资料整理总结

从2004年开始,在大量资金投入的推动下,上海购物中心进入高速发展阶段,到2008年为止,短短4年时间,上海新开业购物中心数量达13家之多。据《2005上海商业发展报告》,上海市购物中心的超常规发展仅仅是拉开了一轮高速增长的序幕,预计在未来几年其数量还会增加2-3倍。同时,在这一时期,购物中心的平均面积达18.5万平方米,与萌芽期相比,建筑体量明显增大。

(三)转型阶段——体验式购物中心发展(20 13-至今)

截止到2013年,根据戴德梁行华东区研究部的数据显示,上海购物中心总量已达到110多个,可见上海传统的购物中心模式已趋于成熟,在新的大众需求下,上海购物中心发展将面临新的挑战,急需转型升级。在这一阶段,购物中心的功能不再仅仅是零售,更多的是提供餐饮、娱乐等休闲服务。2013年上海新开6家大型购物中心(见表2),与传统的购物中心相比,这6家购物中心的主题与特色更为鲜明,精准定位目标人群,引入艺术展览、儿童游乐场等新兴休闲娱乐活动,为购物中心注入了新的活力。

四、上海大型购物中心基本特征分析

目前,上海市大型购物中心正处于转型阶段,在过去二十多年的发展中,上海购物中心形成了一些基本特点,笔者通过对36家上海购物中心的基本信息进行整理归纳,总结出已开业的上海购物中心的基本特征。

(一)建筑体量增大

从建筑面积来看,36家购物中心中,在10万平方米以下的共4家,在10万平方米~15万平方米的共21家,15万平方米~20万平方米的有1家;20万平方米~25万平方米的有4家;25万平方米以上的有6家。而在2008年以前,超过25万平方米的购物中心仅有1家,由此可见上海购物中心的建筑体量在不断扩大。当然,这一特点也是与国外购物中心的发展趋势相统一的,近几年来,美洲、中东以及亚洲其他国家的大型购物中心规模都在20-60万平方米之间,并且也存在扩大发展的趋势。

(二)区域分布范围扩大

上海的大型购物中心目前仍集中分布于市区:从表1可以看出,已开大型购物中心分布于中心市区及内环线以内。分布区域主要有:徐家汇、南京西路、淮海中路、南京东路和浦东陆家嘴;周边区域包括联洋、虹桥、曹家渡、五角场等商圈。但在未来,郊区及远郊区将成为主要区位选择地。一方面是由于市区土地供给的稀缺而促使发展商被迫把眼光瞄向郊区,另一方面也是快速的郊区化进程和郊区卫星城镇发展的拉力共同拉动的结果。

(三)内部业态多元化

大型购物中心内部的业态布局一般有零售、餐饮、休闲娱乐等,传统百货由零售占主导,休闲娱乐业态比例占18%;普通购物中心的业态组合丰富多样,休闲娱乐业态比例占35%。但是对比2013年新开业的6家购物中心业态分布,零售比重都在50%左右,餐饮与休闲娱乐的比重超过40%。由此可见,上海大型购物中心的业态布局趋于多元化,打破了传统零售业独大的局面,餐饮及休闲娱乐板块得到重视与提升,这也符合转型期大众休闲娱乐的需求。

(四)休闲娱乐设施配备单一

与国外体验式购物中心相比,上海购物中心缺乏完备的休闲娱乐配套设施。上海购物中心内仅配套电影院、KTV、剧院、健身房等,缺乏大型的主题乐园以及运动场所。一方面,上海的体验式购物中心处于刚刚起步发展阶段,发展不成熟;另一方面,购物中心规模体量较小,无法承受大型的休闲娱乐设施。

五、上海大型购物中心的发展趋势分析

通过以上特征分析,可以看出上海购物中心正在慢慢与国际接轨,无论是体量规模还是业态布局等方面,都在朝着规模化、多元化的道路发展,在未来上海购物中心将呈现出层级化鲜明的发展趋势。

(一)以零售业态为主的大型社区商业购物中心向郊区发展

随着城市的扩容、经济的发展,人们居住范围的扩大,原有的一两个商业中心区模式已经无法适应,这就需要多个区域板块来分担中心商业区的作用,将集中消费转化为随时消费,这不仅需要区域商业中心支持,更需要社区商业配套支持。

因此,随着城市居民住宅郊区化发展的趋势,社区商业购物中心将日益兴起,满足居民随时消费的需求。购物中心将不再仅仅集中于市中心区域,分布范围将拓宽至上海外环以外的地区,目标定位于周边社区居民,满足邻近日常的消费需求。

(二)体验式购物中心成为新趋势并于城市中心发展

目前,上海在2013年上半年就有6家新的购物中心开业,通过表2可以看出,这些新开业的大型购物中心不再是传统的购物中心,而是一种新模式的体验式购物中心,这也将成为上海购物中心发展的一种新模式。

据仲量联行发布的一份《中国电子商务:网购成为消费新势力》的报告称:“虽然不能保证每个购物中心都有成功的“魔法子弹”,但如果购物中心多提供一些网络无法提供的购物体验,例如娱乐类的电影院、KTV,生活类的健身馆、沙龙和SPA,以及户外餐饮和咖啡店等餐饮类业态,将对顾客有更多的吸引力。”由于体验的不可替代性,增强了购物中心的抗风险性,因此上海购物中心的体验式模式将成为未来的发展趋势。

(三)购物中心将成为上海都市休闲旅游产品之一

在未来,上海城市中心的购物中心将成为上海的旅游地标,不再仅满足上海本地居民的消费需求,而将被打造成都市旅游产品呈现给大众。购物中心的风格与业态布局将得到进一步调整与提升。第一,购物中心主题鲜明,目标明确。在表2中可以发现,2013年开业的6家购物中心都拥有各自鲜明的特征与主打特色。K11定位为艺术类购物中心,IAPM目标客户锁定夜游族、白领与外资管理者,而静安嘉里中心更是主打轻奢品牌,引进国内没有的年轻设计师品牌,打造小众路线。第二,艺术文化类活动众多。艺术与商业的结合可以为消费者带来更多的感官体验,也会加深消费者对商场的个性印象。静安嘉里中心内是比利时雕塑家Arne Quinze的大型装置艺术“风”,IAPM则在二楼电梯口放置了英国艺术家Robert Bradford用废弃玩具拼接制作而成的艺术品“重生的犀牛”。第三,配备相应的体验式服务。体验不仅仅是艺术与休闲娱乐方面的感受,更深入到顾客在商场的每一分钟,每一角落内。例如在K11的B1公共区域有一个阅读角,顾客可以在那里休息和翻阅杂志,旁边还有免费的手机充电服务。

综上,艺术休闲活动以及体验式服务将购物中心包装成主题鲜明的城市旅游产品,满足上海居民以及周边邻近旅游者的休闲需求。

大型购物中心发展之路篇2

赵正中曾任北京市西城区人民政府副区长、北京市西城区人大常委会常务副主任，分管科技、教育、卫生、文化、体育事业发展及外事工作。现担任中国可持续发展研究会理事、科技部国家可持续发展实验区建设专家委员会委员。

西城区是北京市的中心城区，是国家党政军首脑机关和政府各部委最集中的地区，随着我国城市化进程加快，城市社会问题也越来越突出。西城区1995年7月被批准为我国第一个特大城市中心城区的社会发展综合试验区（1998年更名为可持续发展实验区），2002年8月通过科技部的验收，完成了历时7年的实验任务。日前，记者采访了科技部国家可持续发展实验区专家委员会委员赵正中，他畅谈了西城区在可持续发展实验区发展的历程和取得的成就。

西城成为实验区意义重大

记者：西城区是北京市政治、经济、文化和对外交往的窗口地区，居民的安居乐业直接关系到国家的安全和社会的稳定，所以，选择人口密集、国家机关集中、科教文卫事业发达、人口老龄化程度高的西城区作为探索构建和谐社会的实验区，请您谈一谈重要意义。

赵正中：西城区是首都核心区，它的发展思路、方向、方针政策和措施操作有很强的示范和国际影响。西城区区委、区政府提出“服务立区”，把“服务”的功能提得更高了，对“服务”内涵的认识更深刻了。西城的工作要充分体现国家的发展战略、方针政策，在落实上成为样板，作出示范，向世界展示。西城区作为国家可持续发展实验区进而成为国家可持续发展先进示范区，表明科教兴国战略、可持续发展战略在地方正在逐步深入，并取得很大成果，表明地方政府对实践科学发展、构建和谐社会、实现小康目标；建设资源节约型、环境友好型社会的态度是坚决的，行动是积极的。作为我国大城市中心城区的西城区面临的许多城市建设和管理问题，社会建设和发展问题都带有前沿性，对这些问题进行研究、探索、实验、破解，为我国城市建设和发展也可作出贡献。另外，西城区因自身的资源、环境、历史等原因在发展中有不少困难、不少欠账，可持续发展实验区建设有助于科学促进自身健康发展。

西城区在当时申报实验区时，对申请实验区的意义作了如下概括：有助于西城区以更加科学先进的观念来完善工作思路，实现发展战略；有助于发挥西城中央办公区的优势，整合驻区单位优势，发挥他们在经济实力、技术信息、人才方面优势，直接得到支持和指导；有助于使西城区确立更高的发展目标，在已具备了较好的经济社会条件的基础上，使各项工作达到更高的标准，在加快发展中进一步改善居民的生活条件和生活质量，造福于民、造福长远；有助于增加西城加强国际、国内交流，为建设国际化开放城区奠定良好基础的认识。

记者：您当时作为西城区的副区长，对西城区申报可持续发展实验区的过程非常了解，请您介绍一下西城区申请可持续发展实验区的背景？

赵正中：上世纪90年代初西城面临的状况：国内改革开放加快，西城发展的呼声很高；经济体制、财政体制转变；经济实力薄弱、产业结构单一、财政收入极低，仅为吃饭财政，无发展资金；不仅无发展空间，而且城市基础设施老化、危旧房改造迫在眉睫；社会事业相对庞大、资金需求量大，西城的经济实力与社会事业发展倒挂。同时，西城人口素质较高，对社会事业发展标准高。

如何谋求经济快速发展与保持社会事业领先地位，不断提高社会事业发展水平是西城要解决的重大课题。在这种背景下，西城区提出申请可持续实验发展区，实验的重点一是如何处理好经济与社会事业发展的关系；二是产业结构调整与城市建设同步；三是推进社会事业社会化实验。

鲜活经验和典型示范

记者：西城区在探索大城市中心区可持续发展的过程中，取得了哪些经验？

赵正中：西城可持续发展实验区经过15年的发展，较好地实现了在特大城市中心区建立实验区主要构想，完成了规划所确定的任务，为国家可持续发展战略的贯彻提供了典型示范和鲜活经验。

2002年，国家可持续发展实验区领导、专家验收组对西城实验区建设的总体评价是：“西城区可持续发展实验区成功地探索了大都市可持续发展摸式和机制，并在社会、经济、生态方面取得了较大进步，充分体现了可持续发展实验区所倡导的政府组织、社会兴办、群众参与的工作思路，全部完成了规划目标。其特色表现在：首先，西城区政府以建立工作体制和机制为重点，在领导工作、经济发展、公众参与、社会保障等机制方面全面创新。第二，把开展绿色行动作为贯彻可持续发展战略的重要措施和内容，可持续发展行动具体内容的选择，贴近群众需要，便于群众参与，充分调动和发挥了社会各界、包括区内居民小区、学校和商店以及民间团体和企业的作用和积极性，使社会各界都能有效地参与到当地的可持续发展行动之中。第三，科技推广成为社区可持续发展的主要力量，项目内容广泛，形式多样，涉及到社会方方面面，示范性强。此外，西城区特别注重了广泛的宣传动员工作，使社区居民、学生、工作人员、外来人口和消费者都意识到可持续发展和环境保护的重要性，投身于可持续发展事业。”

2008年西城区被国家可持续发展实验区确认为“国家可持续发展先进示范区”。西城区在实验区工作体制与机制建设中确实探索和积累了许多经验，最突出的是以下几个方面：

在强化领导方面，一是建立了一个有权威的领导机构和具有较强协调能力的办事机构；二是研究制定管理办法；三是努力形成有实验区主管领导分工负责，各部门一把手亲自抓、有副职分管，主管科室具体抓落实的工作体制；四是在街道层面选定若干综合试点，逐步形成条块结合，整体推进的组织领导体制；五是设立实验区示范项目专项引导资金，纳入财政预算；六是区人大通过了动员全区人民加强社会发展综合实验区建设的决议，人大代表定期听取实验区进展情况的汇报，视察重点实验项目。

在重点示范方面，认真组织示范项目的科学设计和实施，加强各单位对示范项目的领导、管理和落实，保证示范项目顺利进展，保证实验区工作质量。

在建立机制方面，建立了“政府主导，齐抓共管”的领导机制； “科技引导、项目起步、试点先行、由点到面、逐步推进”的工作机制；“政府发动，社会兴办”的发展机制；“资源重组、共享共建”的参与机制；“建章立制，强化监督”的保障机制。

尤其是西城区通过提升公众科学素质和立足社区，运用先进科技成果，建设良好生活环境，提高实验区建设公众参与度的做法值得各实验区借鉴。

可持续发展成绩显著

记者：通过15年的发展，西城区取得了哪些成绩？

赵正中：在探索实践中，西城实验区取得了社会事业的全面进步。全面完成了1994～2000年可持续发展规划中的社会事业重点工程，建成了图书馆、档案馆、青少年科技馆、防灾指挥中心、警务指挥中心、工会大厦、儿童图书馆、月坛体育场、老年公寓、妇女儿童服务中心等工程，以及社区医院、社区学院、社区科普、家教、残疾人教育和流动人口教育网络等一批社会事业基础设施，提升了地区社会综合服务功能。

在探索实践中，实验区的经济保持持续高速发展，经济结构不断优化，地区综合经济实力不断增强，奠定了雄厚和谐的社会经济基础。国内生产总值从1995年的118.7亿元增加到2000年的195亿元。第三产业产值占国内生产总值比重也从1995年的82%增加到2000年的87.5%。西单现代商业中心区、北京金融街、西外旅游商务区、德胜科技园、阜景文化旅游街、什刹海历史文化旅游风景区等为代表的以知识和科技为依托的低资源消耗和低环境污染的高新技术与现代服务业成为西城区的支柱产业。到2000年底，西城实验区在双拥、少儿工作、特殊教育、民政、科普、精神文明等方面被授予国家级先进称号23个，市级先进称号28个。成为北京市构建社会主义和谐社会的示范典型。

在探索实践中，科技在地区中的发展作用日益增强，为和谐社会提供了强有力的科技支撑。1995～2001年设立了《政务信息工程》、《社区大气污染排放总量控制研究与排放》、《小区水循环技术研究与示范》、《公厕中水处理回用系统》、《锅炉清洁燃烧技术研究与示范》、《环保型公厕研究与示范》、《环保型垃圾及清扫车的研制》、《什刹海水质改善研究及整治》、《平房保护区煤改电取暖技术及运用》、《施工噪声控制技术和管理办法》、《环境自动监测系统研究及应用》、《城市垃圾无害化、环境化处理试验与示范》、《生物法治理餐饮业污水研究与应用》等科技项目160项，累计投入7000万元，为城市人居环境的改善提供了科学的依据和技术手段，收到了较好的效果。

记者：展望未来，西城有什么新的规划和愿景？

以人为中心:教师群体发展之路篇3

一所学校必须要有核心价值理念。细细研读四川省广元市苍溪县元坝小学 (以下简称元坝小学) 的校史, 最闪亮的一点就是重视教师的培养。光荣的发展史为学校发展指明了方向, 帮助笔者和团队理清了思路, 坚定了可持续发展的信心。针对学校特点, 笔者带领团队确定了“以人为中心”的核心价值理念。“以人为中心”, 就是要为师生的自主发展搭建舞台, 为学校的内涵发展提供更加坚实的保障。在“以人为中心”管理思想的支撑下, 学校的管理观念和行为发生了重大改变。

一、“以人为中心”理念的内涵

1. 尊重、满足

有研究表明, 凡是崛起的学校, 必定人际关系和谐, 校长与教师互相尊重。尊重是“以人为中心”管理的基本要义。学校尊重老教师曾经作出的贡献与付出, 尊重中年教师的经验和成果, 尊重青年教师的标新立异, 特别是尊重教师们的人格尊严、基本权利、在教育工作中的主导作用和自我发展的主体地位, 尽力为教师减负, 尊重教师的合理选择。

2. 发现、赏识

从欣赏的角度看待教师们的工作, 尽量发现教师工作的长处和闪光点, 努力发现每个教师的特色、优势和与众不同之处, 及时在学校的例会、教研会上宣传。如果教师工作上有缺失, 学校领导会通过“恳谈—改进—回访—肯定”管理四步法帮助教师改进工作, 加速教师成长, 使人人都有成就感。

3. 支持、沟通

学校制订每一项管理策略都会考虑教师的处境、想法和希望, 支持教师实现自己的发展目标。学校组成了语文、数学、综合3个教师发展小组, 为骨干教师规划发展梯度, 为合格教师考虑发展方向, 为入职教师传授工作策略。学校领导面对面地与每一位教师一起总结、分析、研究他们的工作历程, 设计业务发展的方向, 制订教学风格培养规划, 支持教师在工作上、学习上的创新, 尽量满足教师的合理需求, 解决教师生活上的一些困难。

4. 引领、碰撞

一方面, 行政引领, 身先士卒。学校要求领导在业务上精益求精, 每个领导都是行家里手, 能够独当一面, 起到示范、引领的作用。另一方面, 专家引领, 拓展途径。学校请主管部门领导和业务专家到学校, 深入到教师们的实际工作中, 调查研究教师们的工作, 及时总结教师们工作中的可取之处和特别有价值的做法, 然后在全校推广、深化, 从而激励教师。

5. 参与、陪伴

在管理方式上, 元坝小学实行民主参与式管理, 学校对教师有完全的信心和信任, 重要事情的决策权都由整个教师群体行使, 教师参与学校管理。学校的每一项工作, 相关领导除了策划、组织外, 还必须承担其中的一些具体任务, 全程陪伴教师完成每一项工作。在这种参与式管理中, 管理者和教师有充分的信息交流, 这种交流是在相互信任和友好的气氛中进行的, 所有的力量都在为实现群体目标而努力。

二、“以人为中心”策略的实施

“以人为中心”的理念需要活动载体才能实现。元坝小学选择了以校本教研作为落实“以人为中心”思想的载体。在团结和谐的环境中, 元坝小学实施教研强校战略, 通过校本教研提升教师, 让教师在不断的学习、研究中实现专业发展, 从而使学校自身获得源源不断的发展动力。

教研文化的建设与发展, 是教研强校战略的重要组成部分, 它涵盖学校的宣传、教师的学习与研修、教研活动、教研制度、考核与评价等方面, 渗透到学校的各项教育教学活动之中。教研是学校最普遍、最经常的活动, 是每个教师职业生涯最重要的平台。

1. 校本教研的氛围营造

校本教研氛围是学校教师在教研活动中表现出来的一种集体风气。它不仅关系到教研本身的质量, 而且关系到整个学校的风气和精神状态。学校一直把良好研究氛围的营建作为学校教研的重要保证。第一, 抓制度建设的保障。学校制定了《学校教研条例》《教研工作制度》《教师教研常规》《教研成果奖励制度》等制度。第二, 搭建平台, 教研“唱戏”。学校落实常规教研的五个“一”:每年开一次教研成果报告会;每学期开一次教育经验交流会;每学期办一次课改讲坛;每两个月出一期校刊《教改简讯》《我们的教育故事》;每学年编辑一本《教师论文集》《教育案例》《教学反思》。这些都是教师们思想观念、教研实践、感悟体验、成果交流的平台。第三, 考评奖励与制度同行。按照《学校教研条例》, 学校每两年举行一届教研成果展评, 通过图片交流、论文集结、反思课、汇报课等多种形式, 为教研搭建交流展示平台。现在学校教研已经常态化、序列化, 教师学习、研究已经成为一种习惯, 教研氛围浓厚。

2. 校本教研的梯度管理

我校校本教研的直接目标是解决教学中的问题, 提高教学质量;长远目标是通过教研提高教师的教学研究能力, 使教师获得自我发展的有效途径, 使学校得到发展的源动力。为此, 学校展开了三个层面的校本教研。

一是学校课题作引领。5年中, 学校完成了市、县立项课题“农村小学教师教学风格形成研究”“农村小学集体备课有效性研究”“课堂教学有效性研究”“语文课堂人文素养培养”“感受学习生活中的数学”“有效数学作业设计”。通过学校课题研究, 教师们感受、学习到了教研方法。学校还承办了苍溪县十一五重点科研课题“农村小学集体备课有效性研究”的现场研讨会, 展示了课题研究成果。学校课题研究的经验在市、县推广, 成果分别获省教科所和市、县教育局奖励。教师们获得了有效锻炼, 一批优秀教师成熟、成长起来。

二是专题研究聚难点。以年级或学科为单位, 学校教师针对年级教学中存在的带有共性的问题或难题, 进行集体研究, 大范围提高教学质量。2011年秋季, 学校组织全校教师, 反思、总结、梳理教学中的难点, 提炼出8个专题。组织学科组、年级组教师集体攻关, 研究、解决教学中重、难点问题, 效果优良。

三是微型课题增智慧。每个教师选择自己教学中的问题、难点或关键点, 开展微型课题研究, 在一学年内完成研究任务。学校为了降低难度还推出了行动研究法, 用行动说话, 凭教学效果论英雄。不以理论先行, 而是以具体的教师案例、教学片段切入。微型课题起点低、时间短、见效快, 教师们都直接体会到了教研的成功与快乐。近3年中, 教师共开展了152个微型课题研究, 90%的研究效果明显。教师们在一次次发现问题、研究问题、解决问题中, 在一次次的交流、分享中, 逐步提高了教研能力与水平, 教师团队正向智慧型团体转变。学生的学习兴趣、学习水平、综合素质明显提高。一年中, 361名学生在全国少儿书画竞赛、市艺术人才大赛等活动中获奖。

为有源头活水来。现在学校每一位教师自豪感都很强, 都能感受到作为一名教育工作者被尊重的幸福, 都能体验到职业生涯中个人成长进步的快乐, 能感受到生活在一个团结和谐的大家庭中, 这是“以人为中心”管理模式的成功。校本教研让每个教师都得到提升, 学校得到了持续发展。学校成为“四川省教师职业基本技能示范学校”、广元市首批“教育科研先进学校”, 被广元市委、市人民政府授予“广元市教育系统先进集体”的荣誉称号。

大型购物中心发展之路篇4

一西方工业国家物流技术装备的发展历程

20世纪50年代以来,物流技术在西方工业国家得到迅速发展,使其成为这些国家赢得竞争的技术手段,也使得物流逐渐成为国民经济的重要支柱。西方工业国家的物流技术发展历程,可以归结为以下几个阶段。

战后重建时期(1950—1959年):物流产品以托盘、叉车和堆叠式起重机为主。1950年代初,美国人率先引入托盘作为通用运输单元的新型运输单元化模式。

经济复苏时期(1960—1969年):进入仓库技术快速发展的十年,1968年的汉诺威物流展会上出现了首辆窄巷道叉车。仓储技术设备以堆垛机、高架库、窄通道叉车、仓储管理系统(打孔卡)为主。

现代化变革时期(1970—1979年):自动化立体库及相关设备是这个时期的亮点。其中,分拣技术、电动悬挂单轨输送系统、无人小车、自动化小件仓库、微处理器和基于工业计算机的仓储管理系统得到长足发展。

计算机时代(1980—1989年):计算机技术的发展进一步推动了自动化物流技术的进步,其中自动化分拣设备、条码扫描、移动终端、电子标签拣选、基于个人电脑的仓储管理系统等得到广泛推广和应用。条形码技术成为这个时代的标志。

供应链合作时代(1990—1999年):随着供应链合作与精益生产时代的来临,对物流技术提出了新的要求,拣选机器人、现代仓储管理系统与物流实时监控平台成为新的物流技术亮点。

全球化与互联网时代(2000年至今):互联网技术的普及推动了物流技术升级与发展。语音拣选、RFID技术、智能物流系统以及数字化工厂成为新的增长点,电商物流中心成为现代物流技术的集聚地。

经过半个多世纪的发展,西方工业国家物流中心自动化解决方案趋于完善。反观中国,物流技术装备产业起步较晚,在物流自动化装备的研发、制造及应用环节,与西方工业国家相比还有较大差距。借鉴西方工业国家的发展经验和技术力量,是中国物流技术装备产业发展与超越的重要措施。

二现代物流中心自动化解决方案的技术构成

现代化的自动化物流中心是一个复杂系统,通常由以下子系统和设备构成:

1. 装卸货系统,包括机械或自动化装卸货平台。

现代化的物流中心不是以“存货”为主,而是实现货物快速流转的枢纽。因此装卸货系统承担着物流中心的重要功能,是物流中心与外部物流系统的接口,是物流中心的咽喉要道。

2. 出入库缓冲系统,包括自动缓存系统。

它是库房内其它功能区与装卸货系统之间的缓冲地带,完成到货检验、发货集结、出入库缓冲等功能。

3. 出入库交接系统。

一般分为连续输送(如辊道输送机、链式输送机等)与非连续输送系统(如单轨或双轨穿梭车、无人小车等)。它负责缓冲区与自动化存系统之间货物的自动搬运。

4. 自动化存储系统,包括传统的ASRS自动立体库以及基于Shuttle技术的自动化立体库。

它的功能是实现货物的自动存储。

5. 拣选系统(Order Picking),包括“货到人”(GTP)与“人到货”(PTG)两种拣选方式。

其中,“货到人”拣选是指将货物用全自动的方式输送到拣选工位,由工人或机器人完成订单拣选。而“人到货”拣选是指工人在拣选信息系统(如拣选清单、无线终端RF、电子标签拣选Pick to Light、语音拣选Pick by Voice等方式)的支持下完成找货与拣选工作。“人到货”拣选一般在一个特定的拣选区域完成,可通过自动或人工方式实现从存储区到拣选区的补货操作。

6. 包装系统。

在完成客户订单的拣选操作后,需对发货单元进行专业包装和保护。常见的包装系统包括人工包装、全自动包装线和混合包装线。大型物流中心一般具有多个拣选区和拣选系统,在包装操作前,一般要对来自各个拣选区域的货物进行按订单的集结。这个功能要靠分拣系统来实现。

7. 分拣系统(Sorting System)。

实现货物按客户以及发货区域的自动分类。现代物流中心中,分拣系统的应用越来越普及。

8. 输送与缓冲系统。

在大型自动化物流中心中,一般采用数公里的连续输送机来完成各子系统和功能区之间的自动化输送与缓冲。

9. 物流中心控制与管理系统(如WMS、WCS系统)。

它是物流中心的大脑和中枢神经系统。专业的物流中心控制与管理系统是物流中心高效运作的智能保障。

1 0. 物流中心安防与监控系统(CCTV)。

基于RFID等新型感知技术的CCTV是物流中心的眼睛和耳朵,是工业4.0时代必备的物流中心基础设施。

三自动化物流设备的技术发展趋势

近年来,自动化物流设备的技术发展呈现出智能化、网络化、柔性化、轻型化、节能化和绿色环保等趋势。在产品设计方面强调模块化、系列化和通用化,以提高产品质量、降低制造成本,缩短生产时间。下面通过自动化物流中心常用的几种技术设备来分析物流技术的发展趋势。

1.自动装卸系统

装卸系统作为物流中心的咽喉要道,近年来得到更高的关注。卡车快速自动装卸系统成为热门技术。卡车自动装卸系统由两部分组成,一部分安装在卡车内部,另一部分集成在装卸货平台上(图1)。通过集成在卡车和装卸货平台的输送设备的协同运作,完成卡车的自动化装卸。

自动装卸系统通常用于生产基地和物流配送中心之间的往返运输。装卸时间可从半小时缩短到几分钟。和传统的叉车装卸模式相比,自动装卸系统具有以下优势:

√装卸过程自动化,从而可以减少物流作业人员和叉车的使用;

√装卸平台吞吐量大幅增加,从而可以减少装卸平台数量;

√搬运效率大幅提高,卡车、拖车和司机的数量也随之减少;

√货物进出站台更加迅速,从而可以减少对缓冲区域面积的需求;

√卡车周转更加快速,可以减少卡车在停车场的等待时间和停车场的面积;

√控制有序的装卸程序,可以减少货物和设备的损坏;

√作业人员工作环境更安全。

2.码垛机器人

码垛机器人可以取代码垛工人完成繁重的托盘拆码垛作业,它既可以提高拆码垛作业效率,又可以减少超高强度劳动导致的码垛工人的职业病,在个别恶劣的工作环境下还能对工人的人身安全起到有效的保障。近年来码垛机器人在我国烟草、饮料等行业得到普遍应用。直角坐标码垛机器人具有机构简单、作业半径大等优点,适用于物流中心和自动化生产线的作业环境,其主要特点如下:

√结构简单、零部件少,因此故障率低、性能可靠、保养维修简单、所需库存零部件少;

√便于安装,容易集成到自动化生产线和物流中心布置中;

√适应性强,能满足多种产品的尺寸、重量和托盘外形尺寸的自动化作业;

√能耗低,操作简单。

3.穿梭车技术

2003年德国物流研究院(IML)研制出全球首台轻型高速穿梭车MultiShuttle。经过10多年的技术创新与升级,穿梭车技术已成为物流领域不可或缺的自动化仓储与搬运技术。知名厂商如DEMATIC、TGW、Vanderlande、SSI Schaefer、KNAPP、Savoye等公司都已推出了自己的穿梭车技术。穿梭车系统克服了传统自动立体库中堆垛机自重大(是有效载荷的几倍甚至几十倍)、柔性差等缺点,具有下列特点与技术优势:

√出入库能力强,是传统自动立体库10倍以上;

√支持高效拣选作业,可向拣选工作站高速喂货,减少拣选员等待时间,提高拣选效率;

√布局柔性高,适合各种厂房结构,可以利用厂房内任何空置的面积,可以最大程度利用厂内空闲空间;

√实现更高存储密度:支持货物多深位存储和操作,提升机能连接上下工位确保最大化存储密度和空间利用率;

√实现精确排序,以准确的排序将货物输送给拣选站或生产线工位,实现无转运自动补货;

√能力冗余,物流中心内可以准备几台备用的穿梭车,以满足峰值作业需求,也才采用租赁模式满足企业季节性需求波动。

√可拓展性:在任何层面可轻松加入更多穿梭车,进一步提高出入库能力;

√能够处理多种包装形态,如料箱和纸箱;

√克服了传统自动立体库的缺点,能够为需求和货物品规波动大的行业,如零售、电商提供自动化解决方案。

穿梭车技术的面世,打破了物流中心自动化解决方案多年的沉闷局面,引领着物流技术装备行业高调迈入21世纪。德国物流研究院作为物流技术领域的领导者,2011年又研发出可以在货架和地面行走的两栖穿梭车“魔浮”MultiShuttle Move。在今年的汉诺威物流博览会上,德国物流研究院又推出了可以自行攀爬的蜘蛛车RackRacer,克服了穿梭车依赖提升机变换层高的局限,打破了穿梭车技术中的最后一个瓶颈——提升机对流量的限制。高效、灵活和智能是未来穿梭车技术的发展方向。相信在不久的将来,新型穿梭车技术将能逐步代替传统的自动立体库和连续输送设备,大量应用到企业内部物流各个领域,完成各种物流作业,实现各功能区域的无缝自动衔接。

4.智能拣选车

随着供应链管理理念的推广和电子商务行业飞速发展,订单微型化趋势十分明显。物流中心的作业已经从过去的“整进整出”转变成“整进零出”的作业模式,今天混合托盘入、单件物品出的作业模式已经成为常态。因此拣选作业已经成为现代物流中心的核心业务,拣选技术也成为近年来物流技术研究的重要方向。其中智能拣选车具备巨大的发展潜力和良好的应用前景。

智能拣选车通常配备无线局域网和RFID技术,与仓储管理系统保持实时对接。智能拣选车具有自动导航功能,可以随时接受仓储管理系统发出的拣选订单,并在完成每步作业后自动上报作业状态。智能拣选车配置的操作面板和条码扫描系统可以帮助拣选员简捷准确地完成拣选作业。拣选车上配备的电子标签系统(Put-to-Light)支持同时拣选多个订单的作业,而自动称重系统会对拣选货物进行重量上的核对,确保拣选作业的准确无误。智能拣选车具备以下特点:智能、高效、准确、实时、操作简单。

5.自动化包装线

电子商务的发展给包装技术提供了新的用武之地。每天数以千万的客户订单需要专业的发货包装,而传统的手工包装作业已经无法满足电商的需求。自动化包装线采用了“机-电-光-控”一体化技术,由多个机械机构完成纸箱包装的作业。而光学成像系统完成对货物的识别,根据纸箱内货物的高度确定纸箱的高度,通过控制系统完成对包装过程的智能控制。这种高效环保的自动包装系统,既能够提高包装效率,又能够有效降低包装体积,是未来物流中心自动化解决方案的必备技术。

6.高速分拣系统

现代物流中心要求实现入库、拣选、包装、分拣到装卸的全流程高效动态系统,高速分拣系统是现代物流中心不可或缺的组成部分。尤其是电商、快速消费品、服装等行业对高速分拣系统的需求强劲,为此国际知名分拣设备供应商均推出了分拣能力超过10000件/小时的高速分拣系统,反转盘系统的分拣效率甚至可以达到35000件/小时。

以滑块分拣系统为例,作为高速自动分拣系统,滑块分拣系统可完成中型货物(如包袋、纸箱)的自动分拣。操作速度超过160米/分,每小时可以处理13000多件长度为450毫米的货物。双向滑块设计方案可将货物从分拣机两侧推下,提高了空间利用率,增大了布局规划的灵活性。

过去我国主流分拣系统运行速度一般在60米/分,分拣能力很难超过5000件/小时的门槛,而且在设备噪声和分拣系统控制技术方面与国际先进水平相比仍有很大差距。近年来国内一些物流装备企业开始通过技术引进与合作,不断推出具有国际先进水平的高速分拣系统。如德马集团研发生产的EuroSort高速分拣机能够满足多行业的高效率分拣配送需求。

7.基于新型感知技术的物流中心安保与监控系统

计算机技术、网络技术及多媒体技术的不断成熟与发展,为仓储管理、安全防范自动化提供了强有力的技术支持。目前来说,仓库安保系统一般由闭路电视监控系统、门禁系统、周界监控系统、考勤管理系统、报警控制系统以及数据处理系统结合在一起,使其能通过音频、视频以及红外线等传感器对所有仓库的开门、取物、检修及人员移动等进行实时监控,又能对防区内的警报信号立即处理或自动上报。

通常情况下,仓库安保系统利用信息控制与处理、人工智能及多媒体技术,通过集成智能视频监控、电子巡查及出入口管控、哨位监管、入侵探测、身份识别与认证、电子地图、显示与报警等技术,形成一套数字化、智能化、网络化的安全技术防范系统,以满足仓库安保的需要。

兼顾目前实用的视频监控和传统的各类传感器应用,可以引入一种新型的光纤微振动传感器作为安保的检测手段,同时设计可互为备份的有线和无线两种传输方式。还可以通过RFID和WSN的融合组建RFID无线传感网,提升物流中心安保系统智能化水平。

四中国自动化物流装备产业市场前景分析

在过去的30年里,中国GDP平均增速大约为9%。在经济高速发展的同时,中国的综合物流成本占GDP的比例一直保持在18%以上,相比欧美日发达国家的8%-9%的水平差距甚大。物流已经成为中国企业发展的瓶颈,它吞噬了企业的利润,严重影响着中国企业的国际竞争力。根据欧美日发达国家的发展经验,人均GDP超过4500美元时,物流业会进入快速发展通道。2012年中国人均GDP超过5000美元,这也预示着中国物流行业的发展驶入了快速道。

自20世纪70年代末以来,我国物流装备市场得到了较快发展,各种物流技术装备数量迅速增长,物流系统的自动化水平和信息化程度均得到大幅度提升。2000年以后,特别是2009年国务院发布了《物流业调整和振兴规划》,把促进物流业发展上升到国家战略层面,中国物流装备市场也因此出现快速增长的局面,自动化物流系统在各个行业呈现出蓬勃生机。统计数据显示,2002年以来,中国物流装备市场的年增长速度超过30%。目前中国自动化市场的整体规模已经超过1千亿元,占全球市场份额的三成以上,中国也将很快发展成为全球最大的自动化物流装备市场。

尽管中国自动化物流装备制造业已进入快速发展阶段,但在高端产品研发生产、产品质量、性能以及创新性集成应用等方面,与先进国家相比还存在较大差距。面对增长最快和规模最大的中国物流市场,近年来越来越多的国外物流装备企业纷纷在中国投资设厂,生产或组装先进物流设备,给国内企业带来激烈竞争的同时,也在一定程度上推动了我国物流装备制造企业的技术进步和产品升级。

大型购物中心发展之路篇5

内蒙古新华报业中心所属媒体,因在规模、资金、技术等方面广受制约,近几年受到的冲击更为严重,生存压力更大。因此,寻求传统媒体和新媒体的有效融合,显得更为迫切。

1 初期的新媒体融合实践

1.1 引入全媒体新闻采集系统

2010年底,内蒙古晨报社与北大方正签约,引入“方正畅享”全媒体新闻采集系统。这是一套集线索征集、新闻采集、新闻策划、新闻共享、新闻发布等诸多功能为一体的大型综合平台。它使线索征集、新闻策划、信息采集、新闻跟踪、新闻编审、新闻发布等融为一体,可为平面媒体、网站、新媒体、手机报、移动客户端等终端实现供稿,实现报业核心竞争力与信息网络传播技术的深度融合。

这套系统还可以使编辑与记者、通讯员、公众进行有效互动,打通了报纸与互联网的关系,实现传统报业内各媒体间新闻信息的共享,同时创建部门间协同作战的工作环境,使新闻产品实现了统一、标准、规范化的采集,充分发挥即时、滚动、互动、聚合等传播特性,推动全媒体新闻传播模式的构建,重新定位了媒体的信息生产和传播流程。

1.2 创建多种公众传播平台,实现报网互动

内蒙古晨报早在2006年就创建了“内蒙古晨网”,使内蒙古晨报数字报实现网上“有声有影”的传播。内蒙古晨报“热线版”和“民生版”对于网友集中反映的问题,经采访核实后同步反馈在报纸和“内蒙古晨网”上,实现良性互动。通过报网联合,报社既扩大了传统媒体的影响力,又促进新老媒体实现资源整合、优势互补,达到了拓展新闻源,改善优化受众结构,创新新闻内容和报道形式,扩大影响力和辐射力的效果。一方面报纸通过网络平台扩大了读者圈半径,另一方面网站借助报纸多年形成的品牌,吸引了更多的受众。

财会信报自2010年开始,在出版纸质报纸时,同步生成PDF电子报,并在财会信报网站、微博、微信、中华财会网,以及第三方平台上发布。截止目前共有2万多长短期订户。2012年11月17日,将原财会信报网重新改版上线后,财会信报网站在ALEXA的全球排名中,平均值为50万左右,最高时曾达到80万。为增加品牌影响力,财会信报网站还启用了网站企业邮箱。经过两年多的努力与发展,目前,财会信报新媒体拥有电子报、官方网站、官方微博、官方微信等公众传播平台。

内蒙古法制报社与内蒙古政法委共同创建了“内蒙古长安网”,研发开通了内蒙古法制报数字版、官方微博、官方微信,成功创建了集内蒙古长安网、内蒙古法制报数字版、内蒙古法制报官方微博和微信于一身的手机终端服务系统。该系统的应用,增强了媒体与广大读者、社会受众的互动性与黏合度。内蒙古法制报社官方微博微信的开通也得到了自治区政法委的重视。自治区政法委将内蒙古法制报社官方微博、微信列为内蒙古政法宣传阵地之一,重要舆论新闻通过内蒙古法制报社官方微博、微信与其它载体同时发布。

1.3 组建适应媒体融合的机构,加强网络互动

2014年,新华报业所属几家媒体组建了新媒体部,先后启动新媒体的运营工作,在第一时间通过不同媒介进行新闻发布,并实现网友与媒体之间的在线互动,使记者、编辑、网友之间能够迅速沟通,提高新闻的传播效率,增强媒体的影响力。

2 未来新媒体融合发展计划

传统媒体与新兴媒体融合是大势所趋,但无论运用何种新技术引导舆论,都需坚持党管媒体的原则不动摇。严格贯彻执行我国关于舆论宣传的各项政策、法规,不信谣不造谣不传谣,主动发声,及时辟谣,不给虚假消息留余地,不以讹传讹,传播社会正能量。时刻坚持团结稳定鼓劲、正面宣传为主的方针,把正确导向贯穿到融合发展的各环节、全过程,使融合后的媒体继续成为主流,不断巩固壮大主流思想舆论阵地。

2.1 树立传统媒体和新兴媒体一体化发展理念

刘奇葆部长提出要树立传统媒体和新兴媒体一体化发展的理念,实现各种媒介资源、生产要素的有效整合。

内蒙古晨报社将加强对外合作,吸引资金,加大新媒体建设的资金投入,在网站建设、客户端建设、技术引进、人才引进等方面进行大胆创新,实现传统媒体和新兴媒体的一体化发展。

财会信报拟在新媒体平台增开“财信图书”、“财信注会”、“财会维权”、“教你做账”、“帮你算税”等专业平台,建立微博、微信群,以团队力量,在整体及细分领域加强媒体影响力与话语权;在微信公众平台方面,将做好整体策划、内容安排以及人员配置;同时在新媒体培训、微信公众平台管理方面加大培训力度。此外,报社还将依托人才与资源优势,及时发布行业动态,加大对舆情等行业相关信息的收集整理与公开。

内蒙古法制报利用新技术创新传播途径,推动报刊发行渠道由物理渠道向网络渠道、数字渠道转型,如WEB和WAP同步、支持在线和离线信息下载、即时性的跨区域发行、电子邮局或电子报摊平台的搭建,将尽快实现全区政法类门户网站的链接,形成专业品牌优势;增强信息含量,在专业领域引导舆论导向,弘扬主旋律;用数字化带动传统化,用传统化支撑数字化,形成战略共赢态势。

2.2 创新体制机制,营造媒体融合新格局

新华报业所属媒体将以此次媒介融合为契机,进一步推进内部运行机制的改革和创新,打破内部各部门之间的壁垒,通过对内部组织结构的调整,更好地整合新闻信息、人力资源和客户资源,实现内容集约化生产、新闻信息产品多层次开发。同时将进一步加强采编人员业务培训力度,培养较高政治素质、业务素质、道德作风素质的跨世纪的新闻工作者队伍,抓紧促进编辑记者知识结构的更新换代,逐渐从以前的知识型转换成知识与网络技能相结合的复合型编辑记者。使采、编、排、校各环节都迅速适应新兴媒体的发展需要,实现媒介全面融合。

2.3 了解用户需求引导舆论主动权

在新媒体环境下,只有充分了解新媒体条件下的信息传播方式和受众的需求以及接受信息的特点,借用技术和受众的力量,把握舆论传播和发展的新趋势,才能使舆论引导产生实际效果。

新华报业所属媒体在积极探索舆论引导的新模式基础上,善管善用新兴媒体,保存实力,扩大影响力,结合新媒体的传播优势,加强对重大主题、热点舆论以及突发事件的引导能力,牢牢掌握营造热点舆论的主动权和引导舆论走向的话语权,使传统媒体和新兴媒体融合真正取得实效。

3 各媒体在新媒体融合中面临的困难

3.1 资金难题

报业中心是实行企业化管理的事业单位,职能单一,没有资金投入,也没有资金来源。报业中心所属报刊在创办发展的过程中,没有任何国有资产投入,近年来经营困难、资金短缺是影响报业中心改革发展的首要困素。融资难、贷款难,都严重制约着媒体融合的发展。报业中心所属媒体迫切需要足够的资金支持,方可壮大实力,谋求发展。

3.2 经营资质问题

媒体融合发展需要申请相关资质,如网络出版、网站新闻资质等。报业中心所属媒体在发展中遇到种种此类问题。比如,内蒙古晨报的内蒙古晨网经过8年发展,点击率和影响力在自治区网络媒体中,都比较靠前,但至今仍未获批国家一类网站资质。内蒙古晨报曾多次提出申请,但并没有得到相关部门的批复,这也阻碍了内蒙古晨网的发展。

3.3 体制机制问题

随着市场经济体制的确立和文化体制的改革,所属报刊出版单位虽具备法人资格和独立承担责任的能力,但仍然存在数量多、规模小、布局分散、结构不合理、市场竞争力弱等突出问题,严重制约着报刊发展,因而迫切需要深化改革,创新体制机制,提高竞争力。

3.4 发展战略问题

大型购物中心发展之路篇6

城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质, 将城市功能与城市发展的内在逻辑, 通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成, 其利用建筑空间复合化、集约化和开放化, 满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求, 并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系, 构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速, 由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用, 一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如, 杭州提出了建设20个新城, 涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划, 以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为:数量逐渐增多, 建设规模相对比较集中;呈现更强的城市性, 集聚规模向两端发展;多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主;文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能;专业化、标准化与个性化并存发展;与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势;已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题

(一) 融资渠道缺乏, 资金链紧张

城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大, 要求有强大的资金实力为保证, 特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全, 以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失, 造成开发资金链紧张。

(二) 品质不高

与国外的城市综合体相比, 我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益, 存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大, 甚至超过国外水平, 但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵, 在管理、运营和品牌塑造上存在不足, 缺少与周边城市的互动, 这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间, 导致经济资源流失。

(三) 缺乏成熟的配套环境

作为一项系统工程, 城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时, 要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善, 制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持, 制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

(四) 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高

城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同, 处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的, 这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究

(一) 华润置地概况

华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰, 是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下, 持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报, 形成资产上的潜在长期收益 (见图1) 。

华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式, 其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作, 是中国内地最具示范效应的都市综合体。

(二) 华润中心

华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心, 位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域, 是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米, 项目由北、中、南三个地块组成, 涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。

万象城是华润中心的购物及娱乐中心, 集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身, 为消费者带来全新的消费概念和生活体验, 是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业, 分别位于深圳、杭州和沈阳, 此外另有17家在建中, 将于2012—2015年陆续开业。

(三) 华润中心主要特点

1. 项目选址

城市金融商业中心或未来CBD核心区, 城市黄金地段, 对位置要求高。

2. 产品特点

华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群, 并以商业功能为核心, 整体定位于中高端物业。

以深圳华润中心为例, 其产品构成:华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米, 拥有6层商用楼面, 近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区:A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房;B区由四栋多层商业建筑组成, 功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院;C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅, 总建筑面积约11万平方米, 总户数近800户。

3. 经营策略

其经营策略为:定义形象、海外招商;强势品牌组合;商业持有比例为100%, 只租不售;住宅后期出售。

定义形象、海外招商:直接在海外进行招商, 国际招商与项目建设同步完成。

强势品牌组合:50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌;20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。

商业持有比例100%, 只租不售:长期持有经营, 保证商业品质。

住宅后期出售:溢价回款。

其中, 万象城商业采用“全部持有, 只租不售”的模式;通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计, 营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所。而主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位, 其面积占比为52%, 保证很强的客流吸引力 (见图3、图4) 。

4. 开发步骤

华润中心开发均以商业为起点, 开发步骤依据不同项目特点有所不同 (见图5) 。

5. 财务运营

以深圳华润中心为例, 总投资40亿港币, 分两期开发, 一期万象城、华润大厦投资18亿港币, 二期君悦酒店、幸福里投资22亿港币;前期投资成本由租金回收, 后期溢价销售住宅物业回款 (见图6) 。

(四) 华润中心模式经验

开发前提:选址一、二线城市相对成熟位置;区域缺乏高端大型商业, 商业租金升幅潜力大;央企融资成本低;开发商具备强大实力, 资金雄厚;业态定位“一站式”齐全规划, 招商以一线品牌为主。

开发优势:土地变性拔高可售物业溢价1.5~2倍;可售物业在高溢价情况下, 快速去化;优质物业持有。

开发劣势:高资金峰值承受力超过30亿元;开发周期超过7年;投资回收周期长, 超过7年。

四、新华南MALL·生活城——前期定位偏差转向运营模式调整

(一) 项目概况

新华南MALL·生活城 (2007年以前名为“东莞华南MALL”) 是一个大型新都市主义生活城, 项目座落于快速发展的东莞市万江区, 总占地约51万平方米, 建筑总面积116万平方米, 其中商业面积47万平方米, 停车位多达8000个, 总投资额超过45亿元, 是迄今为止中国最大规模的复合性建筑集群之一, 曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”。

(二) 最初规划

新华南MALL·生活城重视都市已有社区的再设计和填补性开发, 强调再造城市中心的生机和活力, 正在加快项目升级的步伐, 实现从“SHOPPING MALL”到“新都市主义生活城”的商业地产螺旋式提升。其汇集了众多国际国内著名品牌, 是中国首个超大型主题式购物公园, 集娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化等于一体的一站式消费中心和国际化“新都市主义”生活街区。项目定位珠三角为基本商圈, 建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的MALL商业建筑群之一。

华南MALL原计划的辐射商圈:

第一商圈, (半径30公里范围) 人口数约800~900万, GDP近1530亿元;

第二商圈, (半径60公里范围) 人口数约2800万, GDP近5000亿元;

第三商圈, (半径100公里范围) 人口数约4000万, GDP近7000亿元。

(三) 发展现状和问题根源

1. 发展现状

华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55%;文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施;各类主力店也比预期的少了50%, 同类商业替换率也超过30%。

2. 问题根源

华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式;购物中心体量太大, 住宅尚未开发致使人气不足;本身不在一线城市核心商圈, 消费力不强。

(四) 后期经营调整

1. 主题调整

新华南MALL·生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新, 项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整, 其已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。