2024奥鹏东北师范大学期末离线作业——房地产法

2024奥鹏东北师范大学期末离线作业——房地产法（共1篇）

2024奥鹏东北师范大学期末离线作业——房地产法 篇1

期末作业考核

《房地产法》

满分100分

一、名词解释（每题6分，共30分）

1、房地产产权

房地产产权是将房地产这一不动产作为一种重要的特殊的财产而形成的物权，是依照国家法律对其所有的房地产享有直接管理支配并享受其利益以及排除他人干涉的权利，包括房地产所有权和房地产他物权。

2、土地增值税

指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

3、房地产法

房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律关系的总称。

4、土地征收指国家基于公共利益的需要，而将农民集体所有的土地强制性的收归国有的行为。《物权法》第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋土地征收是国家依据法律规定的程序、审批权限等的规定，依法将农民集体所有的土地征为国有土地。及其它不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人合法权益；征收个人住宅的，还应当被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”

5、商品房

指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物。

二、简答题（每题10分，共40分）

1、土地使用权转让的特点。

①土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。关于土地与地上物，理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义，是将土地和其地上物视为一个整体的权利，或如德国民法，将建筑物视为地上权之附属物；或如日本民法之相反规定，将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者，附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义，是把土地和地上物视为两个独立的权利，两者互不附属。二元主义并无绝对不妥，如果房产被视为是一种独立的权利，并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度，两种独立的权利也可相安无事。在我国，有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物，并对其分别发证，但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定，在土地使用权与房产权分属不同当事人时，当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触，致使人们对二元主义产生误解。依我国现时法律，建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地，土地使用权转让，地上物一并转让。

②权利义务一同转移。这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出让合同约定为住宅用地，无论该地块的土地使用权经过多少次转让，均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权，其作为物上负担的一种，具有追及效力，其随土地使用权的转让一并转让，不因转让而归于消灭，抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。至于土地使用权的年限，应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限，其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务，在转让土地使用权时随同转让。

③土地使用权的转让需办理变更登记。我国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名

下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件，当事人达成变动物权的契约，即使未行登记或交付，变动即为发生；后者也称物权行为无因性理论，指物权的变动不仅有变动物权的债权契约，更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因，是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因，而是把物权的变动，或物权行为本身就视作一种契约，物权行为不因债权契约成立而成立，或无效而无效由于土地使用权的转让登记不属于政府的行政审批行为，未办理转让登记的，虽然土地使用权不发生移转，但并不影响转让合同的效力。除非另有约定，土地使用权经各方当事人签署之后生效，未能办理转让登记的，承担办理登记义务的一方应向另一方负违约责任

2、房地产抵押权实现的条件。

房地产抵押权实现的条件是房地产抵押权依法设定后，债务人于债务履行期限届满后未依约清偿债务，或抵押合同期间宣告解散、破产。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第36条规定:“抵押人到期未能履行使务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。”我国《担保法》第53条规定，债务履行期届满抵押权人未受偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。依据上述规定，当债务人不能请偿到期债务或在抵押合同期间宣告解散、破产时，抵押权人即可依 法实现抵押权。

房地产抵押权作为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，必须符合以下三个的条件，抵押权人才能行使之。

①房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。

②债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。

③对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。

3、房地产的特征。

房地产是人类社会中最为重要的财产。相对于其他财产而言，房地产的法律特征表现在： 第一，房地产是特定物。不管是地产，还是房产，均属于特定物。即使外形、风格、建筑材料、年代还是建筑标准完全相同的数栋房屋，处在不同的地理位置和环境，其价值就有差异；同一幢建筑，由于所处层次、朝向、单元不同，其价值也迥然不同同样，每一块土地也是各具特点。因此，房地产是典型的特定物。

第二，房地产具有永久性。土地和房屋区别于其他不动产的主要特点是其能够持久存在。一些自然灾害可能给土地造成一定的减损，但只能破坏染得特定用途，仍然可能修复或作为其他用途利用，比如说，对于洪水冲垮的农田的整修仍可用于农业或转为工业用地等。房屋使用期限一般可达几十年甚至数百年，相对于其他物品而言，具有耐久性，永久性还表现在土地不因使用而降低其使用价值（当然前提是合理使用），而且很可能随着人们对它需求的增加反而增值。这种不易消耗性，使房地产成为租赁等使用权交易的主要客体。

第三，房地产具有固定性和安全性。房屋和土地是最典型的不动产，它总是固定于某一个地方，不能随意移动其位置。房地产这种空间的固定性使得房地产的开发、租赁、销售及售后服务等一系列经济活动只能就地进行。正因为房地产的固定性，使房地产成为最安全的财产，它不能被隐匿，也不能被偷盗。

第四，房地产具有必要性和供给有限性。房地产是人类社会存在必须依赖的财产，是每个人生存必备财产。人类生活、生产需要房屋和土地，而且土地被认为是一切财富之母，是一切生产和生活得以开展的前提。但是土地的供给是有限的，因而，导致房屋供给的有限性。第五，房地产具有资本价值。由于土地具有永久性、安全性、有限供给性、人类需要永恒性，房地产的价格通常会持续上扬，使房地产具有保值和增值性。因此，房地产一直是一种有吸引力的投资对象。它不仅能够象其它投资那样为其所有人带来收益，而且具有其它投资所没

有的特性。它的资本价值稳定不变或不会贬值，因而投资风险较小。

4、根据我国《物业管理条例》的规定，业主的权利有哪些？

（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（4）参加业主大会会议，行使投票权；

（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（6）监督业主委员会的工作；

（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（10）法律、法规规定的其他权利。

三、论述题（共30分）

1、房屋租赁中出租方、承租方享有的权利和法定义务。

(一)出租方的权利和义务

依据我国有关法律的规定，房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面:

1.依照合同约定向承租人收取租金。

2.在租赁合同有效期间，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。

3.在租赁合同期满时收回出租的房屋。

出租人在行使上述权利的同时，负有以下义务:

1.按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。不能按期交付使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。

2.保证出租房屋的安全使用，出租住房的自然损坏，合同约定由出租人修缮的，出租人负有及时修复的义务，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。生产经营用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定。

3.不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。

4.依法缴纳有关税费。

（二）承租人的权利和义务

根据有关法规的规定，房屋租赁的承租人享有以下权利:

1.在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。

2.在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。

3.在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。

4.在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。承租人在享有上述权利的同时，负有以下义务:

1.按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。

2.爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。确需对承租房屋进行改动或增添的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

3.因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。

4.甲承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。

5.承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收人的义务。当家庭收人超过当年最低收人标准时，应及时报告房地产主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。

房屋租赁的双方当事人，应正确行使权利，认真履行义务，否则都应承担法律责任。