城中村治理建议

城中村治理建议（通用8篇）

城中村治理建议 篇1

城中村治理的制度创新

何慧丽 李向群

【摘要】在城市化进程之中，城中村因征用土地、分配财富等引发了一些社会治理问题。作为地方党委和政府，如何通过制度创新，将村民自治与基层党建结合起来，使村民受益、村庄相对稳定，并服务于城市全局的可持续发展，是一个十分重要的问题。厦门市海沧区通过实行村级文书制度，促进了村民自治制度建设和基层党组织建设的有机统一，改善了村两委关系，达成了一定程度的村级良性治理。

【关键词】村级文书制度；城中村；乡村治理；村两委关系；基层党组织建设

近些年来，我国积极推行村民自治制度，乡村治理不断完善。但在一些村庄，也出现了村两委关系不和谐、利益纠葛复杂化等问题。［1］特别是随着城市化进程加速，在某些城中村，因征用土地、分配财富等引发了一些社会治理问题。［2］作为地方党委和政府，如何通过制度创新，将村民自治与基层党建结合起来，使村民受益、村庄相对稳定，并服务于城市全局的可持续发展，是一个十分重要的问题。为了解决城中村治理中存在的问题，2005年厦门市海沧区试行聘用村级文书工作，取得了良好效果。2007年，该区颁发了《海沧区村级文书聘用管理暂行办法》，进一步规范了村级文书制度。本文拟在实地调查研究的基础上，对村级文书制度与基层民主制度和基层党组织建设的关系作一简要介绍和分析。

村级文书制度与基层民主制度建设

在某些城中村，“财大气粗型”的村委会主任在与村支书的利益搏弈中居于上风，党组织很难对其进行管理。许多村庄存在利益冲突，由于村务不公开，出现了村民“不能看”“、不会看”、“不愿看”、“事不明”“、气不顺”等问

题。这就需要建立一套制度，改善村支书、村主任、村民之间的关系，推动基层民主制度建设。村级文书制度就是这样一套制度。

村级文书聘用的对象，应具备以下条件：男60周岁、女55周岁以下的中共党员或入党积极分子，一般不由村两委干部兼任；《暂行办法》颁布前已聘用、工作成绩突出的年龄可放宽；初中以上文化程度，有一定的公文写作能力和农村基层工作经验；群众基础较好，所在村的党员群众评价较高；遵纪守法、公道正派，无不良社会反映和违法违纪行为；身体健康，能完成农村基层组织安排的各项任务；愿意为村集体工作，乐于为村民服务。

村级文书在镇（街）业务部门指导下，在村党支部和村委会的集体领导下，履行以下职责：村务公开资料的收集、公开与管理及其他日常事务性工作；文件、资料的上传下达与管理；村两委联席会及村民会议、村民代表会议及村委会的会务与记录工作及会议记录本的保管；村党支部、村委会印章的保管，凭会议记录和村书记、主任的签字使用印章；信息联络工作；村级组织的文秘和日常行政事务,实行坐班制；完成镇（街）、村党支部、村委会安排的其他工作任务。从制度设计上，文书员不由村两委干部兼任，这就与村干部没有利害关系冲突，不属于既有村级权力集团的范畴。另外，素质较好、有一定群众基础、乐于为村民服务，这是文书员尽责的一个基本保证。从文书员职责上看出，它是村务公开民主管理工作的协调人、事务人、监督人以及村级事务的发言人，起着村两委“办公室主任”的角色。村两委按照上述职责使用文书员，使平时工作做到了会议有人记、制度有人定、资料有人存、印章有人管、公开有人提、事务有人抓、群众意见有人答复。村级文书制度的绩效，从推动村级

民主制度建设方面来看，表现为如下四方面：

1.保证了村务公开的全面性和及时性。全镇村务公开栏按政务类、事务类、财务类及回音壁四块进行了统一规范。文书员通过日常工作，对公开栏进行经常性的清理维护，公开内容做到了应公开全公开：村财务收支明细账和村干部工资补贴每月公布一次，民政、计生、发展党员、征地拆迁、村干部工作分工有变动随时公示公开，所有工程建设和各业承包招投标的全过程全面公开；文书员也主动向村两委了解并索取公开资料及时进行公开；村文书员严格按照“提议—审查—确定—公布—建档”的程序公开各项村务。海沧区东孚镇东埔村还针对村民对小组财务也应该公开的要求，进一步把公开栏建至村民小组，在全村六个村民小组全面建立了公开栏，把涉及各小组的财务、组务，特别是征地等村民关注的事项公布到各小组，涉及到全体村民重大利益的公示内容均被制卡存档，受到村民的欢迎。

2.有利于村两委工作的有力开展，促进了村两委关系的改善，保证了村两委换届过程中的连续性和稳定性。村文书员的配备，改变了“村主任抓着村委会公章、书记锁着党组织公章”的不良现象，同时也在一定程度上将村“两委”主要干部从许多繁琐的日常事务中解脱出来，有力地推动了村两委工作的科学性和明晰性。施行文书制度以来，文书员管理着印章和登记薄，清楚地记着各项社会治安管理事务、社会救济、优抚补助事务、计划生育、独子证明等事务、种粮补贴事务、土地征用相关事务（如征地面积各户情况公示、征地综合补偿款分配发放清单公示、房屋拆迁、租地承包合同、土地经营权确认等），以及其他村里公务，比如身份证明、分户申请证明、义务教育证明等。村文书办公室里井然有条地陈列着农村经济相关材料存档、换届管理相关材料存档、村务公示材料存档、党支部文件存档、劳动保障部门相关材料存档、村委会有关事务材料存档、合同存档、征地材料存档、学习实践科学发展观及远程教育相关材料存档、医疗保险材料存档、土地款分配方案存档，等等。对村务管理的文书资料，特别是集体经济合同文书，全部建档管理，使村务管理过程有据可查，减少了过去村干部间的相互猜疑现象，逐步培养了相互沟通、交流与配合的好习惯，也为换届移交工作奠定了良好基础。

3.提高了村民参政议政的意愿和能力。有了村文书员这个“常驻代表”和“发言人”，村部的办公环境得到了明显改善，村民到村委会办事反映情况有人接待，问题能得到及时的解决或答复，群众更愿意到村部去坐一坐、看一看、聊一聊，村“两委”干部与群众的交流多了，信息渠道通了，村干部感到事情好办多了，同时在群众的面对面监督下，村“两委”的工作作风、施政方式得到了改进，工作效率大大提高，党群干群关系得到了极大改善。在东孚工业区的一、二期开发建设中，东埔、山边两村征地近3000亩，莲花村在日月谷项目的征地也近500亩，未出现任何群体性上访。由于文书制度的周到和及时，群众对村级事务的决策与管理做到了然于胸，主动参与决策与管理的积极性明显增强。此外，通过文书制度这一制度化建设，还减少了村干部因侥幸而犯罪的机会。

可见，村级文书制度的设置，弥补了村级组织既有权力结构的缺陷，有效促进了村民自治制度建设。

村级文书制度与基层党组织建设

在许多城中村，党组织工作被动，软弱无力，党的领导核心地位和作用难以保持和发挥。大多数村庄的情况是村两委合不来，“兜不拢”：村委会成了村民自治的主体性力量，村支部在处理村里大事、财权、事权和村务时只属配角，失去了核心领导作用。如何加强城中村的基层党组织建设，如何使村民自治在党支部的领导和上级党委的指导框架下进行？文书制度就是加强村级党组织建设、强化上级党委对村民自治制度有效领导的机制创新。表现在：

1.文书员的选择范围限于村里的党员或入党积极分子，有助于保证党组织的领导作用。如上所述，文书员候选范围是：男60周岁、女55周岁以下的中共党员或入党积极分子，一般不由村两委干部兼任。就实际情况来看，全区所聘用的27名文书员中有24名属党员，占89%。给村全体党员在村两委之外一个重要的角色位置——村两委“办公室主任”，其实是在一个关键的位置上起到了加强党的力量、制衡村民自治委员会的作用。

2.在实际操作中村级文书推荐聘用，是由镇（街）党（工）委视情况决定的，其中村支部及村支书的作用相当重要。

村文书推荐聘用的程序中，有个人自荐环节，即符合聘用条件的对象向村党支部报名；然后，是村两委推荐环节，主要是村党支部根据报名情况，对有关人选进行初步考察，召开村两委联席会研究分析，确定不少于三名人选，并排序上报给镇（街）党（工）委。这种程序安排，也有助于提高村支部的地位和作用。

3.从村文书员的待遇、管理制度安排来看，村文书员是上级党委和政府加强村级党建的好抓手。(1)关于待遇：村级文书实行固定补贴制。固定补贴由区级财政承担，按村两委副职的标准发放（1100元/月）。(2)关于管理：镇（街）党（工）委和政府（办事处）为村级文书聘用工作的主管部门，负责村级文书的聘用、业务指导、学习培训、考核和日常管理。如果采取招考聘用的方式聘用文书员，从发布信息、组织报名、公开考试，再到组织考察，择优聘用等程序，其执行主体均是镇（街）党（工）委和政府（办事处）等相关上级部门。（3）在相关规定中，特意强调村文书员的监督职责：村级文书在日常工作中，如发现村两委的工作要求有明显的违法违纪现象，应及时予以制止，并迅速向镇（街）党（工）委、政府(办事处)等上级有关部门报告；如认为村两委的工作意见有不妥之处，应向村两委提出建议意见，并及时向有关部门报告。但报告后上级未予以明确答复的，应执行村两委意见；镇（街）党（工）委、政府(办事处)与村党支部、村委会的工作意见不一致时，执行镇（街）党（工）委、政府(办事处)的意见。可以看出，文书员作为在镇（街）业务部门指导下，在村党支部、村委会的集体领导下履行职能的村务专职工作人员，其经济补贴和管理考核均来自上级党委政府，其受权来源和成本支付均来自于上级，其具有向上级负责“通风报信”等监督村两委干部的“特派员”职能，这是村文书员不同于其他村干部的特殊一面。将村民自治与基层党建结合起来，是农村基层制度创新的方向。厦门市海沧区的村级文书制度，已经实施了五年多时间，在促进基层民主制度建设和基层党组织建设方面发挥了积极作用，收到了良好效果，对于其他地区的乡村治理，特别是城中村治理，具有一定借鉴价值。

参考文献：

[1]姜秀杰.村民自治制度背景下（农）村“两委”关系问题研究——基于济南市天桥区的实地调查[D].山东大学学位论文，2009.3.[2]邓春玉，王悦荣.我国城中村问题研究综述[J].广东行政学院学报，2008，(1).何慧丽：中国人民大学农业与农村发展学院博士后

李向群：中共厦门市海沧区区委党建办主任、集美大学文学院客座教授

城中村治理建议 篇2

一、“城中村”土地问题现状

(一) “城中村”土地利用问题

1、土地使用无序。

“城中村”土地缺少合理规划和专业化管理, 村民往往是根据自己的意愿在其土地上无序的进行建设, 呈现出居住用地、工业用地、商业用地相互交织, 宅基地、集体用地管理与建设混乱, 违法、违章建筑层出不穷, 大量村民侵占公用土地面积, 使道路变得狭窄不堪, 村内建筑密度极大, 容积率高等状态。

2、土地利用效率低下。

“城中村”土地是村民的基本生产和生活要素, 村民在利益驱动下, 随意占用、转让、出租农用地并将其租售给其他人进行非耕地用途进行低层次的物业经济。因此, 土地资源产出效益不高, 未能发挥出最佳的使用价值。此外, “城中村”还有相当一部分土地被政府、企业或单位圈占, 圈而未用, 造成土地利用率低, 浪费严重。

3、土地流转混乱。

“城中村”土地大多数都具有地段优势和区位优势, 但是这些土地无权在市场上进行自由流转, 不能像周边城市土地一样获得正常的收益, 使得“城中村”土地一直以来是以村民自发的、私下自由的方式进行流转的, 这种自发的土地流转模式使得土地转让关系不稳定、期限短、缺乏制度和法律保障, 不但影响土地经营者的投资积极性, 也不利于土地的有效利用。此外, “城中村”村民自发的低价出让、转让和出租农村集体建设用地, 扰乱了土地流转市场的秩序, 使国家财政收入遭受了损失。

(二) “城中村”土地管理问题

1、土地产权不明晰。

按照土地产权制度的安排, “城中村”土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类, 已经被征用的农地属于国家所有, 宅基地与留用地属集体建设用地。由于集体土地所有权主体的虚化, 造成农民对土地使用权和处分权的缺位以及收益权的损害, 也使得“城中村”土地流转不畅, 集体建设用地建设混乱, 拆迁改造举步维艰。

2、土地管理缺位。

“城中村”土地存在着国有和集体两种不同的管理模式, 相互交织, 错综复杂。城市土地由各地政府代表国家进行统一规划和管理, 而“城中村”在未改造成城市建设用地之前, 由村委会进行经营管理, 政府无权介入其管理, 从而出现政府无权管、集体按照自身利益最大化方式管理的局面。城乡土地二元管理制度使得城市社区由居民委员会负责管理, 管理费用由财政负担;农村则由村民委员会管理, 管理费用由村集体负担, 由于村民委员会没有正当的资金来源, 村委会对“城中村”土地的管理积极性不高, 管理基本流于形式。此外, 这种二元管理制度也赋予了“城中村”村干部更多的实际权利, 他们常常滥用职权、以权谋私, 热衷于把土地投资到短期项目上, 导致土地利用率的低效性。

二、“城中村”土地问题成因

(一) 外在原因:城镇化的快速发展。

城镇化的快速发展使城市土地面积不断向城市周边农村土地扩张, 大量农地被征用用于建设用地, 村民失去了赖以生存的土地, 依赖在宅基地上建设加盖房屋进行出租作为主要的生活来源, 而城镇化的进程中大量外来务工人员的涌入也促成了“城中村”出租屋市场的形成。随着“城中村”周围高楼的不断建设、马路的拓宽, 地价不断地上涨, 原来廉价的“城中村”土地也变得值钱, 为谋求土地和房屋租金收益最大化, 村民不断新建、加建房屋, 造成了“城中村”土地无序使用的现状。

(二) 根本原因:城乡二元土地所有制。

根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定, “城市市区的土地属于国家所有”, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有”, 即所谓的土地的二元所有制结构。“城中村”在地域上已经完全划入城市管辖范围以内, 但是“城中村”的土地的所有权依然是集体所有, 归村民委员会经营管理。《宪法》规定, 允许农民拥有一定的宅基地, 进行住宅建设, 这在给予农民建筑房屋权利的同时, 也使“城中村”村民取得了通过加建住宅, 收取租金享受土地经济收益的权利。《土地管理法》还规定, 国家可以征用农用地, 并向农民支付一定的土地补偿费, 但不能随意征用宅基地, 于是宅基地成了“城中村”村民与征地单位讨价还价的王牌, 为了获得更多的补偿费, “城中村”村民宅基地上的建筑越建越密, 造成“城中村”土地利用的粗放和无序, 改造成本不断提升。

(三) 内在原因:利益的驱动。

大多数的“城中村”有着优越的地理区位, 土地的潜在价值很高。随着城镇化的发展, “城中村”的土地和房屋也在日益升值, 受国有土地在市场上流转所显示出来的巨大收益影响, “城中村”村民为追求利润的最大化, 选择以地生财的方式, 最大限度地进行土地的开发和利用, 但是由于缺少专业规划和建设资金, 村民随意的建设、加盖, 导致了“城中村”内建筑密度大, 布局混乱局面的形成。此外, 面对“城中村”房屋租金低于周边城市房屋租金, 有些村民为追求更高的利益, 私下将自己的土地转让或抵押给其他需要用地的企业或单位, 弱化了土地的权属, 加剧了土地流转的隐蔽性和混乱局面。

三、“城中村”土地问题治理机制:构建包容性治理制度

“城中村”土地承载着村民生产、保障等多种功能。“城中村”土地问题的形成与地方政府的治理密切相关。对此, 必须破解“城中村”土地问题的制度障碍, 构建包容性治理制度。

(一) 明晰“城中村”土地产权关系。

现代产权制度认为, 产权界定并不是简单的公有、集体所有或者私有的问题, 而是财产所有权与经营权的界定。产权关系的明晰化, 主要解决的不是产权的归属问题, 而是所有者与经营者的权力、责任、利益关系的明确化问题。明晰“城中村”土地产权就是确定一个明确的、能有效地担负起对其财产保值增值责任, 并对土地合理使用进行“监护”的所有权主体。因此, 本文认为“城中村”土地的包容性治理应坚持集体土地所有制不变的前提下, 明确村集体是土地发包单位, 由村的农民合作经济组织行使土地所有权, 界定明确集体土地产权主体;由村与农户签订土地承包合约, 农户在承包期内享有依合约规定的土地占有、使用和收益权, 完善土地所有者与使用者之间的合约, 彻底解决农地的产权虚置问题。同时, 明确规定无论是国家征用“城中村”的集体土地, 还是社会团体使用“城中村”的集体土地, 都应该按自愿有偿的原则, 充分考虑地租、地价, 从经济上体现所有权的真实, 切实保护农民的切身利益。

(二) 突破体制束缚, 建立城乡一体化土地管理体系。

包容性治理的关键是机会均等、参与共享、分配公正。因此, 要针对因历史遗留问题导致的宅基地、农村集体用地和城市国有用地混杂的现状, 要打破城乡二元土地管理体制, 逐步消除土地所有制歧视, 实现土地市场上无论是在农村还是城市, 同等经济属性的土地获得的收益、使用、交易、处分的权利应该是相等的, 这样可以有效地避免土地无序流转造成的土地产权不明晰和土地无序开发的问题。

(三) 规范“城中村”土地收益分配机制。

目前“城中村”土地收益分配过多考虑了村集体和村民的土地收益权利, 而忽视了政府作为社会整体利益的代表应享有的收益权。这种机制一方面形成了“城中村”一批依靠出租房屋而不从事其他工作的食利阶层;另一方面也严重削弱了“城中村”村民参与“城中村”改造的积极性。因此, 按照包容性治理的要求, 必须规范土地收益分配机制, 综合考虑社会各方面利益。

(四) 注重多元主体的协同治理。

包容性治理强调多元主体之间的信任与合作。因此, 在“城中村”土地问题治理中要坚持政府主导, 市场化运作的原则下, 注重村民参与。政府主要负责规划策划、制定政策、筹措资金, 对涉及公共利益的重大市政建设工程等项目, 由政府主导组织改造;对其他项目由“城中村”集体经济组织自主改造或与房地产开发商合作改造, 但政府和村民要对开放商的行为加以监管, 以防出现烂尾楼和资金挪用等情况, 这样既可解决“城中村”改造的资金短缺问题, 又可解决“城中村”的土地无序开发和粗放利用。此外, 应充分听取村民意见, 吸收其参与改造规划, 确保农民在土地征用中的知情权、参与权、表达权和监督权;获得广大村民的理解和支持。

摘要：“城中村”是我国城镇化发展的阶段性产物, “城中村”现象的形成、显现、发展和改造都与“城中村”土地问题紧密相关。因此, 探寻“城中村”土地问题治理机制, 构建包容性治理制度, 成为解决“城中村”土地问题的关键所在。

关键词：城镇化,城中村,土地问题,治理

参考文献

[1]李俊夫.城中村改造[M].北京:科学出版社, 2004.

[2]王剑青.城市化进程中城中村的治理[D].华东师范大学, 2008.

[3]陈晓莉.城中村治理中基层政府管理与村民自治关系探究[J].社会主义研究, 2010.5.

治理“城中村”的思考 篇3

“城中村”地处城市和城市周边地区，与城市有着千丝万缕的联系，是城市化最直接的被感化者。虽然城乡二元化经济结构对其仍有诸多限制，但市场意识、思维方式、生活方式等长年受城市的耳濡目染，它的物质形态、社会形态、经济形态等与城市息息相关，也是城市最大的受益者，这些都是城市增长及扩散效应的结果。因此，推动城市化进程，彻底解决“城中村”问题，不仅“城中村”可以受益，对城市合理整合其社会经济要素，强化其功能，提质扩容，促进社会经济全面进步同样是百利而无一害，而且对国家从根本上转换城乡行政体制，转变城乡二元化经济结构这个长年困惑的问题，都具有非常重要的现实意义和历史意义，是从根本上实现城乡一体化的尝试和伟大实践。

一、“城中村”的特征

“城中村”较一般意义上的村庄比较有以下特征：

第一，地理位置看，“城中村”一般是地处城市之中和在城市周边地区分布，包括城市郊区和部分村庄；

第二，从经济结构看，“城中村”都是以非农产业为主要经济支柱，不仅有较大规模的第二产业，而且有比较完善的第三产业；

第三，从管理体制看，“城中村”虽地处城市，但仍是农村的管理体制，与城市体质相互制约，形成“城”与“村”的掺杂与混淆，由于管理关系不清，责任不明，是城乡管理的“顽症”；

第四，从文化观念看，“城中村”由于受城市文化观念的影响，文化、教育、科技和文明程度较一般意义上的村庄高，思想比较开放，接受新事物较快，人们的法制观念、业缘观念、时间观念、效率观念和现代化观念较强。但较城市而言又受农村传统的乡土观念、宗族观念、血缘观念的影响较大；

第五，从生活方式看，“城中村”由于受城市的影响，人们的生活节奏明显加快，人们交往的范围日益广泛，人们的行为主要受法律和行政法规的制约，家庭规模小于一般意义上的村庄，却大于城市，人们的闲暇生活呈多样化，已逐渐由家庭走向社会；

第六，从建筑设施看，“城中村”村民住宅的占地面积和建筑面积一般都大于城市，而建筑质量、装修水平、生活设施和完善程度却往往低于城市，高于一般意义上的村庄；

第七，从人口结构看，“城中村”虽“身”在城市，却几乎都是农村户口，最显著的特点它是外来人人口的聚集地，外来人口以民工为主，个体经营户为辅，由于“城中村”失去耕地，出租房屋已成为“城中村”一项重要产业，据了解太原市万柏林区后北屯村，常住农业人口为4000人，而外来人口却有25000人，因此，管理难度大，脏、乱、差，黄、赌、毒现象比较严重；

第八，从社会功能看，“城中村”较城市仍拥有土地优势，通过自建、联办形式建立了许多农副产品、建筑材料、钢材、汽车、文化、娱乐、商贸副食、家庭装饰，甚至电脑城等各类大中型市场和商品聚散地，具有联接“城”与“村”经济、文化、科技等功能。

二“城中城”存在的问题

第一，建设无章可循。“城中村”由于历史的原因，村里并没有统一的建设规划，因而导致村民在自己的宅基地建设的各种建筑物高低不一，杂乱无章，尤其是土地实行联产承包负责制后，不但村民，而且村委会为了扩大经营范围，充分利用逐步进入城区，甚至中心城区的优势，办企业、盖商厦、搞出租、建市场，本来这些都无可厚非，但缺乏统一规划，违法用土和违法建设屡禁不止，随意搭建成风，造成街不成街、巷不成巷，楼间道路不过二米的人造“一线天”比比皆是。厂房、住宅、库房、商店、发廊等混为一体，是违章建筑集中的场所。

第二，环境卫生恶劣。“城中村”虽然地处城市，但沿袭了长期的生活习俗，加上各种管理的弱化，垃圾随处堆放，污水随地横流，小商、小贩随便摆摊，搞的周边环境交通堵塞，臭气熏天，脏、乱、差现象十分严重。

第三，公共设施缺乏。“城中村”接受乡镇领导，由于体制财力等限制，辖区内公共设施严重缺乏，仅以村民做饭为例，有的用煤气灌，有的用电炉子，有的用煤焦，有的甚至还用柴草。回头再看一下取水，有的用自来水、有的用手压井、有的甚至还是打井取水。试想其他公共设施更可想而知。

第四，人员居住杂乱。“城中村”的村民住房一般都比较宽裕，加上乱搭乱建，受利益的驱使，只要付钱，五湖四海的人求租房屋一般都大开方便之门，而这些外来人的成份五花八门，参差不齐，这必然给“城中村”带来大量的社会、经济、治安等问题。

第五，社会治安复杂。“城中村”由于大量的外来人口居住和频繁的经济交往，加上城乡管理的混治，形成一些社会不安定因素。“黄、赌、毒”的现象比较严重，偷盗、打架甚至凶杀等刑事案件时有发生，经济纠纷接连不断，火灾等事故也是屡禁不止，这给“城中村”社会治安带来很大压力。

三、解决“城中村”的建议

解决“城中村”问题不仅是一个理论问题，更是一个说起来容易做起来难的实际问题。我国城市在改革开放后，尤其是进入21世纪先后都遇到这个棘手问题。它已经到了该彻底解决的时候。所以，治理改造我国“城中村”恰恰是提高我国城市化水平的一个突破口。由于我国城市的实际情况千差万别，虽说不少城市对“城中村”的治理改造取得了许多经验和方法，但要从根本上解决这个问题，仅靠各级城市政府就显得有些力不从心。这是因为治理改造“城中村”问题不仅涉及到社会、经济、文化、政治等诸多因素，而且更重要的是来自于城乡二元化体制结构的严重束缚。因此，我建议：

第一，我国“城中村”问题的治理改造，从长远看，必须由国务院根据党的十六大精神，结合我国“城中村”的实际，在广泛听取基层乡村意见和专家学者充分论证的基础上，尽快制定出《我国治理改造“城中村”问题的意见与建议》。

第二，我国“城中村”主要就是解决村民转市民，村委会转居委会，集体土地转国有土地，农村集体经济转股份经济，农村社区转城市社区等实际问题。要解决这些问题，客观上有利的推动了我国户籍制度、土地管理制度、行政管理制度、财税制度、就业制度的改革与创新。

第三，我国的城市由于历史、文化、经济和地域的差异，便形成“城中村”的差别。因此，国家在解决“城中村”问题时应采取尊重历史，面对现实，因地制宜，以点带面，分步实施，积极稳妥的推动“城中村”的治理改造。

第四，在解决我国“城中村”问题时，应该以确保“城中村”广大村民的基本利益和集体合法权益为出发点，在服从城市总规划的前提下，使“城中村”的经济、社会、文化、环境、建设、管理水平等方面，实现从农村到城市的彻底转变。

第五，解决“城中村”问题应该同建设“高科技园区”、“经济园区”、“工业园区”、“教育园区”统筹考虑，不可顾此失彼，因为它们之间的关联度很大，这不仅提升“城中村”的经济、科技、教育、文化品位和水平，实现了“城中村”经济、社会、生态、效益的统一，而且为实现共同富裕创出了一条全面建设小康社会的新路。

四、解决“城中村”问题的具体措施与步骤

第一，“城中村”是一个十分敏感和政策性很强的问题。首先必须消除广大村民的思想障碍、政策障碍和成本障碍。切实解决好广大村民转为市民后无业可就，既得利益得不到保证，合理补偿得不到保障等实际问题。

第二，“城中村”问题涉及的范围很广，要充分调动区（县）、乡（镇）、村和广大村民的积极性。他们是治理改造“城中村”的主体。因此，一定要解决好他们的住房、医疗、教育、劳动、就业、养老等社会保障问题。切忌机械教条地照搬照抄城市现有的各种制度政策，一切从各地“城中村”的实际出发，大胆改革，创造性地进行工作，在实践中不断总结和积累成功经验，不论是治理还是改革都要有前瞻性，在“城中村”规划中，既要符合当地风俗民情，又要具有超前性，一定要避免和克服城市以往“拉链式”马路的缺陷和问题。

第三，从治理改造“城中村”的成本考察来看，资金是一个最头疼的问题，政策大包大揽显然不现实，而是要采取行政调控与市场运作相结合，吸引国内外资金与村民投资相结合的方法，认真解决好治理改造“城中村”的资金问题。据了解治理改造一个村，需要的资金少则上千万，多则上亿元，除了政府投资一块外，要充分利用本土资源优势，产业优势积极鼓励海内外开发上，尤其是调动广大村民乡土亲情的传统优势，邀请他们生活工作在外的亲朋好友中的有识之士投资开发和建设自己的故乡。还要鼓励广大村民从长期利益出发，自愿投资入股“城中村”的各种开发项目，使国家利益和个人利益，眼前效益和长期效益相结合，这是解决“城中村”治理改造所需大量资金的有效途径。

第四，要给“城中村”外来人员经商打工提供良好的生活工作条件。他们既是当地经济的建设者，也是纳税者，更是消费者，关键是在制定治理改造“城中村”的实施方案中，一定要把外来人员作为专门条款纳入城市的总体规划和综合管理之中，除关心他们的经商打工之外，主要是要解决好他们的住房问题。一是改造后“城中村”的居民住房如有富裕，可按当地出租房屋规定为外来人员提供住房；二是有经济实力的外来人员可优先购买“城中村”商品房和经济适用房；三是在“城中村”改造中专门提供“外来人员公寓”，这样不但解决外来人员住房问题，还可以为村民提供工作岗位。

第五，治理改造“城中村”，一定要保护好历史文物和旅游资源，这是一座城市历史文脉和特色所在。不但有深远历史意义和社会效益，而且还能取得一定的经济效益。在“城中村”的规划建设中要按照保护与开发、社会与经济相结合的原则，使历史文物和旅游资源渊远流长，福及后代。

第六，在治理改造“城中村”过程中，不论任何项目，都要注意生态平衡，再不能再走先污染后治理的老路，要使“城中村”的建筑规划与自然融为一体，使“城中村”的建筑环境、人文环境、商业环境、艺术环境与自然环境全面整合。

城中村治理建议 篇4

我县城区环境卫生面貌有了较大改观，但还存在城中村、城中街道，环境卫生保洁参差不齐，环卫设施配置不足，长效化管理混乱，严重影响了整体城区环境卫生，一、其主要表现在以下四个方面：

一是环卫配套设施不完善。城中村环卫设施不配套，布局不合理，城乡环卫一体化工作开展以来，城中村都配备了卫生保洁员、配置了垃圾箱，但是目前存在保洁人员数量不足，保洁质量不高，垃圾箱（池）少、破旧不堪，垃圾收集不及时，清运设施落实后等问题。二是卫生保洁标准低。由于保洁措施不到位，背街小巷得不到清扫，大部分城中村卫生死角依然存在，垃圾池内生活垃圾不能及时清运，现有设置的垃圾箱多为垒砌垃圾池，普遍存在运输设备落后，运输达不到密封运输。三是村干部认识不到位。城中村相对中心城区而言位置隐蔽、偏僻，属于要新农村改造的，因此，不少干部就会认为做好环境卫生长效管理不切实际，还为时过早，或者认为村环境卫生吃力不讨好，只有付出，没有收益，这些观念带来的直接后果是表面应付、得过且过，不愿意真正做好环境卫生工作。四是居民环境卫生意识差。随着这几年我县城市建设加快，大量县外及乡镇农民涌入县城打工、经商、居住，大多数都聚集到城中村租房，由于自身素质参差不齐，陋习较多，导致出现垃圾乱仍、乱倒现象严重。

二、解决“城中村”环境卫生问题的几点建议

（一）规划先行，综合治理。结合城区交通秩序和环境综合整治工作，将城中村卫生保洁工作按照城市标准，统一委由住建局环卫处管理，科学确定规模和布局，体现功能分区合理，适度超前，设施完善，提升城区环境卫生整体水平。

（二）理顺管理体制，建立长效机制。城中村生活垃圾统一无害化处理。我县生活垃圾无害化处理现已投入使用，县环卫处管理后城中村产生的生活垃圾完全有条件实现无害化处理；县环卫处统一调配环卫工人，对城中村日常保洁情况进行考核，确保城中村保洁员工作及时监管，真正形成长效管理。

（三）完善环卫配套设施建设。明确卫生保洁标准。参照城区道路清扫、垃圾清运保洁标准，结合城中村保洁实际，制定切实可行的城中村清扫保洁、垃圾清运等管理制度，真正实现一把扫帚扫到底，一把一尺到底的新的管理体系；改变垃圾清运模式。淘汰城中村垒砌或搭建的敞口式垃圾池，统一改为密封式环保垃圾桶，用城区垃圾做直运模式进行清运。

城中村治理建议 篇5

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

城中村改造问题 篇6

来源：郑州晚报 发布时间：2011-8-25 阅读：125次

自从2007年郑州市政府103号文件出台后，我市的城中村改造已经全面铺开。一些房地产开发商审时度势，也投身到了这一事业中去。但是据了解，目前有些城中村改造项目的开发建设遇到了一些困难，一些项目甚至陷入停顿状态。原因何在？开发商都遇到了哪些问题？是怎么解决的？本期“地产下午茶”邀请了几位已经或准备参与城中村改造的开发商，就这些话题展开讨论。晚报记者 卢志峰/文图

“开盘死”凸显刚性需求

记者：目前房地产市场形势依然严峻，你们作为参与城中村改造的开发商，也要面对同样的问题，各位觉得从这次的行业性危机中可以得到什么启示？

罗超：现在有一个很普遍的问题，就是所谓的“开盘死”，就是开完盘之后当时的情况挺好的，但是后面相当长的一段时间里不行，我们后来也分析了，开盘的时候这一部分就是刚性的需求，把刚性的需求一满足后面就没有了。过了年后从中央到地方促进经济增长政策效果会显现，可能会有所好转，到那个时候我觉得成交量可能会有所上升，但成交的价格出现较大的回升是不太可能的。

赵大伟：说到刚性需求，我觉得开发商要反思一个问题，就是以前我们对这一部分客户的需求研究得不够、不透。过去对投资型、改善型

客户研究得比较多，现在市场形势一变，刚性需求成主体了，就感觉到措手不及。所以有不少客户到售楼部一看，对你的房子有些兴趣，但又觉得你这个房子不能完全满足他的需要，或者远远超出了他的需要，又犹豫，这就是个问题。所以我觉得要花大力气研究这部分客户的功能需求，要方正实用，要舒适，还要适度，不需要做得太奢侈，那是一种浪费，让客户花冤枉钱。

张振海：实际上老百姓的购房欲望还是很强烈的，关键是我们要弄清楚他们的真实需求，研究好市场。像郑州市东郊和西郊的需求就有差别，要搞清楚。我们在西郊搞开发，感到国家“70·90”政策还是很对症的，甚至西边矿区的也有不少来买。

“带着锁链”还要跳好舞

记者：城中村改造项目相对来说比较特殊，有自己的特点，也有一些政策上的限制和要求，比如容积率的要求、廉租房比例的要求，还有开发周期长的特点，这对开发商在项目运作和产品设计上会有哪些影响？

赵大伟：城中村的项目开发周期会比较长，还要先安置村民，商品房这一块要补安置房这一块的成本，对开发商资金量的要求很高。我认为城中村改造项目利润应该在后期，而不是在前期。前期为了照顾整个项目的现金流，价格不能太高，要及时回笼现金，不然你后期的开发就会有困难。后期可以在你逐步开发这个产品的过程中完善这个产品，这

样能够提升产品的价值，在后期提升了的产品价值实际上是你利润的主要来源。

张振海：“70·90”、容积率、日照时间这个都是要基本满足的。但是从城中村改造的特点来说，怎么样让它更人性化，更好，同时还要有市场、有利润，这个确实也很难。你是搞高层，还是搞多层，还是搞小高层，有一些客户感觉高层物业费高，想要多层的，但多层多了容积率怎么办？这就要我们想办法，尽量做到均衡。

罗超：首先我们要执行国家的政策，要按政府的规定来做，不然就要出局了。容积率对产品设计的影响我觉得还真不少。另外，城中村改造项目共性很大，都比较靠市中心的区域，人口密度大，拆迁的成本也都差不多，再加上政策要求也比较细，在这种情况下很容易出现产品的雷同。所以我总觉得，城中村改造确实要努力达到高手的水平才能去做。盼望政府继续“扶一把”

记者：城中村改造项目政策性很强，涉及到的利益相关方也很多，在这方面你们在开发过程中感到有哪些突出问题需要解决？

张振海：城中村改造是利国利民的大好事，多数的城中村村民一听说要改造也是很拥护，但是这里面有很多的实际情况还是需要政府大力支持的。再一个就是手续的办理，希望在符合程序的前提下能够再快一点，不能拖，尽快地拆迁，尽快地去盖，加快资金的周转，这个不能慢，慢的话开发商要付出很多成本，像过渡费就要付出很多，这对开发商也是一个比较大的负担。

罗超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些问题可以尽快明确，让开发商吃定心丸。比如所建廉租房要先租给政府5年，那么租以前是不是要求开发商办成自己的产权？租用期满5年后要返还给开发商，到时这些房子是作为新房上市还是作为 二手房上市？说到加快各种手续的审批，提高办事效率，郑州的支持力度应该更大一些。

城中村治理建议 篇7

在城市发展和对外扩张过程中, 许多农民的土地被政府征用, 大量征用农村土地, 失去土地的农民摇身一变, 成为城市居民。这些虽经过改造仍然住着原居民的村子被称为城中村。虽然城中村农民已不再从事农业生产, 也不再属于农民, 但其意识并没有向城市化转变, 跟不上城市的发展速度、也游离于城市管理体系之外, 被人们称为"都市里的村庄"。城中村是我国过去和现在都在实行的城乡两元化管理制度造就的。

在地域上, "城中村"已和城市融为一体, 但在管理模式、户籍制度以及土地所有权等问题上, 仍保留着过去的农村模式。城中村是中国三十年来经济发展中所出现的一种奇特现象。上世纪70年代末改革开放后, 东南沿海的许多发达地区和各个直辖市因为市区面积的扩大, 将周边大片的农村也圈入了城市的地盘, 出现城市包围农村现象。这些被城市包围的村庄变成了名副其实的城中村。这种现象开始在发达的珠三角、长三角、渤海湾、各个省会城市出现, 后来一些中小城市因为自身的发展, 也涌现出规模庞大的城中村。

当前随着改革的深入, 经济发展速度越来越快。城市也在不断地向外扩张, 而位于城市中心区域, 人口密集的城中村也成为城市建设的焦点, 吸引着社会舆论的关注。随着市区面积大肆向外扩张, 使城中村能用于耕种的土地越来越少, 造成了现有的土地迅速升值, 引发了一系列土地问题。本文先试着对政府、开发商和城中村村民三方在村庄改造过程中的博弈进行分析, 揭示各方在改造过程中的主要矛盾和冲突, 从而制定出合适的建议和解决方案。

2 城中村改造的现状

《2013~2017年中国城中村改造建设深度调研与投资战略规划分析报告》这份文件显示, 北京市在2006~2010年五年间, 综合整治了171个城中村, 还有一百多个城中村未经改造。

全国其它许多城市在政策的指引下, 也对当地的城中村进行了改造, 取得一定的成绩。这些城中村的改造一般都是通过三种方式进行的, 一是由政府主导、二是开发商主导, 三是村集体自发组织。许多时候, 改造工作并没有注重对各方利益的保护, 特别是当地村民的利益, 从而引发了一些严重的社会问题。比如失去土地的农民没有谋生技能, 也没有机会参与职业技能培训, 不能种地, 也无法从事其他工作, 生活得不到保障, 还有, 土地补偿费用过低。这种种原因使得许多农民对城中村改造很抗拒, 成为"钉子户"。

3 城中村改造中的相关博弈方

博弈方是博弈的决策制定者, 博弈的目的是通过相应的言论和行为使自己的利益最大化。在城中村改造过程中, 利益相关的博弈者有很多, 政府、村民、开发商都参与其中。

(1) 政府。在城中村改造中, 政府是领导者, 也是发起人, 通过政策的制定和执行来对改造工作进行指导。同时政府的政策和行为也会给其他博弈方的行为造成影响。在实际操作中, 因土地归属、户籍管理等由政策和制度引发的矛盾很多, 这些是开发商和村民都无法解决的, 这个时候就需要政府能够介入, 并对相关问题发挥领导作用。不过, 在改造工作中, 政府其实也是较大的受益者。首先城中村的改造, 使政府获得了极为宝贵的土地资源。再者, 城中村环境的改善对于政府政绩和威信的提高有很大好处。

(2) 村民。城中村改造对村民的影响最大, 他们是最直接的利益相关方。在对城中村的改造开发过程中, 村民是关键因素, 他们有的支持, 有的坚决反对, 村民们的态度对于工程的实施与否有重大影响。因为城中村治安环境, 生活环境普遍比城市其它区域差, 有的村民会迫切希望进行改造。因为他们世代居住的土地, 房屋, 宅基地都会因为村庄改造而改变, 而生活来源也会因为改造而失去。而且在博弈三方中, 村民人数最多。

(3) 开发商。在改造城中村的过程中, 开发商可以选择介入, 也可以不介入。它的介入对于资金的筹集是件好事。不过, 商人都是追求利益最大化, 开发商是否愿意开发, 取决于他们对项目未来利润的估算。城中村改造需要巨大的资金量, 动辄亿元级别的资金除了个别村庄能筹集外, 其它村是无法办到的, 依靠政府也很不现实。所以, 在城中村的改造中一般都会引入开发商。城中村的改造工作对于开发商而言, 是很大的商机, 也有着可观的利润, 所以开发商也会成为城中村改造博弈中的一员。

4 博弈各方的行动方案的选择

(1) 政府的选择。若城中村能改造成功, 无太大的支出, 各方也不发生纠纷, 那政府就能够收获巨大的利益。政府应该给开发商一定的政策优惠, 否则开发商可能会因利润不多而对开发方案失去兴趣, 使得城中村改造因资金短缺而难以顺利进行, 这都是政府不想看到的。所以面对城中村的改造, 政府一般不能置之不问。假如政府减少对改造过程中的税费, 其损失并不大, 一般都在其可承受的范围内。在优惠政策到位情形下, 开发商和村民都会认可, 主动加入改造工作中。所以提供优惠政策是政府的首选行动方案。

(2) 村民的选择。与城市居民处于同一座城市的城中村居民, 在待遇上比其它市民差, 使其心理不平衡, 而城中村改造是解决这一问题的最好方法。所以在补偿不是很低的情况下, 还是有村民愿意改造的, 但如果给的太少, 难以维持他们以后的生活所需时, 村民们就会坚决反对改造, 以保护自己的既得利益。这样, 城中村改造就无法正常实施, 若是强制拆迁, 有可能会引发一些意想不到的事件。

(3) 开发商的选择。开发商会先计算投资中会有多少收益, 再将这个项目和其它的项目进行比较, 选择利润较高的那种进行投资。以郊区增量土地开发为例, 来进行一下比较。城中村改造项目周期很长, 投资也大, 利润远远比不上城市郊区土地的开发。而且由于城中村问题很复杂, 开发商一般不愿意和村民交涉, 而对郊区的土地开发要省事得多, 只需对征地进行补偿就没后顾之忧。所以, 想要鼓励开发商介入城中村改造, 就要以优惠的政策对其进行刺激。比如对建设税费的豁免, 使其在改造过程中获得更大的利益。

5 主体间的博弈情况分析

(1) 政府与村民在村落管理方面的博弈

城中村管理问题复杂, 目前的管理方式都较为落后, 与生活有关的事务都归村委会来管理。而作为城市管理者的街道居委会在管理上要简单得多, 各项事务, 如治安、卫生、教育、道路、供电、供水、征兵、环境建设等, 都划分得很细, 有专门的部门进行管理, 而且其管理和建设在费用上, 由国家财政来承担, 这一点要比城中村强得多。城中村各顶开支都由村民集体承担, 经济压力很大。

城中村和市区存在的两种管理体制之间本就有着很大的矛盾, 让城市政府对城中村的管理也困难重重。一是城中村采用经济联社制, 管理着村中的各类事务, 也掌控着所有的经济资源。即使在城中村推行居委会制度, 村民们对村委会依赖很深, 很难改变观念, 遇到问题也会找村委会解决, 其二, 政府想要对城中村进行有效的管理, 必然会对村中事务进行干涉, 不但造成城中村在管理中出现混乱, 更引起城中村管理者的抵触。所以说, 政府跟城中村管理者之间存在着较大的矛盾。

(2) 村民与开发商存在利益上的博弈

村民与开发商存在利益上的博弈也是城中村改造的重要内容。城中村的改造牵扯到各方的利益, 导致利益的重新分配。利益分配的不均衡会导致群众产生对抗情绪, 从而与开发商发生矛盾和冲突。比如, 对于村民的选择支持行动上, 选择由开发商介入对其改造, 村民们可以自由使用宅基地, 必会在其上大量建筑房屋, 导致城中村日益拥堵, 引发治安混乱、火灾频发, 对村民们的生活质量造成严重影响。所以, 城市发展的协调也使得村民与开发商存在利益上的博弈。

(3) 政府与开发商之间的博弈

政府要双管齐下, 对郊区的土地开发实行限制, 使开发商没有更多的选择, 只能主动加入城中村的改造工作。开发商策略分为承担改造与不承担改造两种。承担改造即要承担城中村改造中的拆迁补偿安置等各项费用, 但可获得政府提供的各项优惠政策及开发城中村土地所能获得的收益;不承担改造即不承担改造的各项费用, 然而还能从城市增量土地的开发中取得收益。

6 城中村改造主体之间的对策与建议

(1) 加大政策宣传力度, 推行普法教育。

在城中村的拆迁整治中, 要严格按照相关的法律规定, 坚持"和谐拆迁、依法拆迁、阳光操作、公平公正"的原则, 消除村民们的抵触情绪, 加大对村民们的赔偿, 使被拆者心甘情愿让出土地和房屋;拆迁执法人员更要守法, 坚守职业道德, 不扰民, 不暴力, 认真核实补偿费用, 并公布计算标准和明细, 让村民们做到心中有数, 与拆迁方达成共识。

(2) 政府部门对城中村的改造和建设要制定细致的规划和方案。

在拆迁工作中应避免一刀切现象, 做到和谐有序。与原来的老城区一样, 许多城中村人口密度大, 居住环境差, 人均收入比较少, 生活方式和市区有很大差异、也存在历史遗留问题和经济纠纷, 这些情况都对村子的改造造成了阻碍。

建议政府在进行城中村的建设时, 要能够与年度土地供应计划相契合, 接轨"十二五"规划, 以解决城中村的土地开发问题, 让城中村的改造能和城市的房地产市场接轨, 实现均衡发展。每个城中村情况都不一样, 改造时也应采用不同的方案, 最好能设计多个方案以便备选。举个例子, 在大型拆迁过程中, 若是有小项目介入, 可以优先进行局部拆迁。有的地方还没有得到第三方的投资, 可以先进行市政建设和环境治理, 从城中村的居住环境的改善做起;若是政府已经介入, 在投资不多的情况下, 可以先开发重点区域, 以便尽快让拆迁计划得到实施。总而言之, 城中村在改造过程中, 不可拘泥于一种模式, 应采取灵活多样的开发模式, 促进改造工作顺利实施, 消除改造过程对村民和社会环境所产生的不利影响。

综上所述, 我国经济目前正在高速发展, 城中村现象已不适宜经济的发展, 必然要进行改造开发。想要消除这种冲突, 要从三个主要措施入手。一是要让政府在城中村改造中发挥应有的领导作用, 二要市场也能发挥应有的资源配置作用, 三是想法设法改变农民的思想观念。在改造过程中, 要让各个博弈群体的利益得到保障, 彼此达成共识, 以便制定合理的改造方案, 避免矛盾和负面事件的发生, 这样才能更好地对城中村进行改造, 以促进城市更好的发展。

参考文献

[1]陆海燕."城中村"改造问题研究[J].现代商贸工业, 2011 (02) .

[2]张晓辉, 余劲, 高云婧.城中村改造的迫切性及改造模式研究--以宝鸡市为例[J].西部学刊, 2014 (05) .

城中村治理建议 篇8

摘要：广州作为城中村改造工作的试点，自城中村改造工作以来，改改停停，已历时5年，然实际改造工作推进时间只有3年。所以，无论是从广州城中村改造的进程还是从城中村改造审批结果都可以看出，广州城中村改造存在很多的问题，文章针对广州城中村改造存在的问题进行分析，并提出改造的措施。

关键词：城中村；改造；问题

一、广州城中村改造的进程

自城中村改造工作以来，广州作为城中村改造工作的试点，改改停停，已历时5年，然实际改造工作推进时间只有3年。---2008年前不让改；

---2008年出台城中村改造政策；

---2008年到2011年大力宣传推进城中村改造，村民改造积极性强，争先恐后的一窝蜂做方案，人力物力投入大，改造进入大跃进时期，然改造方案千篇一律，可批性很低，改造方案难以落地；

---2012、2013年各界进入反思，政府停止审批，城中村改造停滞，但也未出台新的政策。

---2014年初两会提出：要求用好城中村改造政策赶快改。

二、广州城中村改造存在的问题

广州138条村，至今，编制方案的村估计上百条，实际审批的村仅24条。

以荔湾区为例：荔湾区18条村纳入了全面改造，2009年-2011年就有14条村开展了现状调研幷编制了城中村改造方案，进而报给市政府审批，然实际审批村只有两条：西塱的裕安围自然村-整治改造的试点村；东漖村-早在08年就开始编制改造方案。

所以，无论是从广州城中村改造的进程还是从城中村改造审批结果都可以看出，广州城中村改造存在很多的问题：

1、改造方案千篇一律，改造模式单一，处理手段呆板

自从广州猎德村改造完成后，广州城中村改造进入大跃进时代，大家争先恐后的模仿猎德改造模式，纷纷编制城中村改造方案，并且方案基本千篇一律，毫无特色。猎德只有一个，其得天独厚的地理位置是其他村无法代替的，它改造的背景和时机也是其他村没有的。我们可以借鉴猎德的改造的成功经验，但是不可复制其改造成果，他是特定时期特定区域的产物。

目前荔湾区有18条村纳入了全面改造的范围。全面改造的模式在某种意义上等于全面拆除，但是在许多经济基础薄弱和一些现状经济发展较好、房屋质量较好的村庄，全面拆除的改造模式并不合适。城中村改造方案的好坏不仅在于它改造后房子建得有多漂亮，路修得有多宽；而且体现于改造后该地段产业的正确选择，市政设施和公服设施配套齐全，生活环境得到实质的改善，有完善的物业管理系统，人民的生活指数在预测值之上，改造过程中又不至于铺张浪费。根据村的发展历史，每条村都有自身的发展特点，不可复制，硬性套用固定的“城中村改造”政策，不懂得灵活变通和创新，势必导致改造模式单一，改造方案的千遍一律。因此，改造应当存在多样性，根据每条村的区位和特点创新多元化的改造模式，例如：对于居住区部分和经济发展用地可以采用不用的改造模式和开发时序，又要灵活使用城中村改造政策，真正做出适合村的改造方案。

2、政府主导性不够强大，政策不稳定，审批时间长

广州政府城中村工作主导不明确，改造工作的行政主体众多，包括国土、规划、建委、城中村等部门，这使得程序相对复杂、繁琐，审批走流程时间长；加上政策很不穩定，方案修改反复，导致方案审批时间愈加长。项目一日未批，村民抢建、违建还是一天天的进行，这就成了一个恶性循环。不单使改造主体失去耐心，同时也影响公众对“城中村”改造的信心。

然纵观广州所批的城中村方案中，大多都是因为政府有需求，政府关注和指导工作力度明显提升，很多渠道都开绿灯，程序简单化，方案才得以审批。

从2004年起，深圳先后出台了《城中村（旧村）改造暂行规定》、《关于城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》、《城中村（旧村）总体规划纲要》、《城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定》、《城中村（旧村）改造扶持资金管理暂行办法》以及《城中村（旧村）改造中长期计划》等一系列指导性和操作性文件。这些文件不仅明确了改造目标、改造内容以及优惠政策等框架性原则，帮助各村从物质空间方面改造城市建设环境；而且保证了城中村从行政管理、土地房产管理、社区组织以及区域产业调整、文化资源融合等方面更好地解决原城乡“二元化”的社会形态问题。例如深圳的渔民村，政府给予资金扶持政策。一是渔民村获得政府给予向银行信贷改造资金的部分利息补贴；二是渔民村在补缴地价时还能依据政策享受到10%的优惠；三是区政府还给予部分启动资金，作为基建前期市政配套建设补助经费。又如大芬村，政府投资对原村民物业通过升级改造用于油画艺术市场，改造后原物业租金归村民，使村民及落户的经营者都在城中村改造中成为切实的受益者。配套政策对城中村改造工作的促进作用显而易见。

因此，城中村改造应以政府为主导，政府及相关职能部门应注重掌握情况，加强政策研究，尽快出台相关政策，优化行政审批、审核程序，根据本地区的实际情况，制定一些支持、扶持、奖励等激励政策，加大宣传力度，善于发现工作中出现的问题并及时化解矛盾，提高政府服务能力与服务水平，促使城中村改造工作依法、有效、积极推进。

3、政策门槛太高，政府目标不明确，投入重点确定，导致改造偏离预期效果，改造不见成效

为控制城中村改造的大跃进，出台新的政策措施，抬高城中村改造的方案上报的门槛。房屋和土地需要实测数据，并要求国土部门确认；人口户数需要街道派出所盖章确认；楼面地价需要有资质的单位评估确认，经济测算才算有效，方案才能往上报。另外，改造方案两个“90%以上”通过率的要求太高，很难落实。新城中村改造政策规定，要求“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案等必须获90%以上村集体经济组织成员同意。以白云区田心村为例，村范围较小，户数少，90%以上村民同意改造的意见能迅速达成一致，但到后期实施，还是因为签订拆迁补偿协议未达到90%以上村集体经济组织成员同意而使项目推进停滞不前。

4、“城中村”改造缺乏有力的研究基础及技术指导

目前我市的城中村改造专项规划尚未编制，“城中村”改造并没有法定规划的指引，广州市在编制控制性详细规划时并没有详细考虑城中村改造，但“城中村”项目却以之为上层次规划，改造需求与控规产生缺口时，势必面临调整控规，进而导致改造工作推进困难，实际效益并不乐观。城中村改造无法自身平衡，规划相互间难以一步到位，相互对接；部门间各做各的；规划师关起门做方案，不接地气。

那么，一味严控容积率，是否适应广州当下土地资源供应？

很多人认为高容积率一定是影响城市景观与发展的制约因素，其实不然。综观国外先进城市，如香港，新加坡，它们并不一味排斥高容积率，而是探索在高容积率下的宜居城市。“城中村”改造是一个城市更新的过程与实践，涉及了多方利益，用地的低容积率发展并不完全适合于“城中村”改造项目。例如可以通过容积率奖励等方式鼓励空中花园、屋顶绿化、垂直绿化与街道绿化融为一体；通过多层次、多种类型的步行、车行和公共运输系统来组织市中心区的城市与建筑空间形式，市民可徒步或搭乘电动人行步道、高速电梯在各商业、办公建筑楼宇间穿梭，解决高容积率带来的不利因素，促使城市向健康、绿色方向发展。

三、那么，应当如何做好广州的城中村改造呢？