“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨

2024-07-20

“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨（共10篇）

“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨篇1

项目建设期成本核算管理规定（设想稿）

说明：笔者通过对YT区CBY村所推行旧村改造工程进行的调查，并查阅了该村有关资料，对其“旧村改造乐业工程”的第一个项目——XYSM商业网点工程进行成本的核算与管理所设想的一套制度。1 目的

为了加强XYSM商业网点工程成本的核算、控制，提高本工程成本核算水平，制定本规定。2 规范性制定依据

本规定的条款依据国家统一的会计制度及准则之规定制定。3 总要求

应能正确划分各种费用支出之界限。

区分收益性支出、资本性支出之界限

区分项目开发成本同期间费用之界限

划清本期开发成本同下期开发成本之界限 d)

按公司规定成本开支范围处理费用的列支

3.2 应强化项目建设期成本核算之基础工作，完善成本原始记录、凭证和台账。3.3 应选择适当的成本计算方法，确保成本计算之恰当性。4 项目建设期成本核算之账户设臵

应结合本项目建设期之实际状况，从《小企业会计制度》规定的会计科目中选用适当的会计科目和会计政策，以客观、公允的处理项目建设期之经济业务。利息及拆迁股息之处理

5.1 为本项目之开发建设筹集之银行贷款、村民集资款等形成之利息，在项目建设期间按《小企业会计制度》对借款费用资本化的规定进行资本化，计入“开发成本”科目。

5.2 拆迁股息之处理，应依据《XYSM公司章程》、《XYSM公司股份制方案》对拆迁形成的“CBY商城股”折算“XYSM公司股”的办法，比照《小企业会计制度》对借款费用资本化的规定进行资本化，计入“开发成本”科目。6 项目前期成本之处理

本项目之前期成本支出应予以资本化，计入“开发成本”科目。对前期成本之各明细项应设臵专门记录予以记载。

前期成本支出之各明细项可以设臵为可行性分析及申请费、劳动力安臵费、地上地下附着物的拆迁兑赔净支出、安臵和动迁用房支出、规划设计、地质、勘察、测绘、七通一平支出、其他符合规定的前期成本支出。

项目开发和建造成本之处理

7.1 本项目发生的土地开发和房产建造支出应予以资本化，计入“开发成本”科目。

7.2 土地开发和房产建造成本支出应包含以下明细项： 7.2.1 土地规划成本

土地规划之可行性研究、建筑设计、评估及一些必需的手续费等支出。

基础设施建造成本

包含区域内道路、供水、供电、供气、通信、排洪、排污、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

建筑安装工程成本

包含直接材料、直接人工、直接机械施工费及所分配的工程管理费支出。

公共配套设施成本

包含不能有偿转让的开发区域内公共配套设施建设发生的支出。

娱乐设施建造成本

包含项目区域内各项娱乐设施之建造支出。

为推销房地产使之顺利出租而专设招商宣传部门及模型成本。8 成本计算对象之确定

应就本项目拟开发的各楼盘（A座、B座、综合服务楼）分别确定为三个成本计算对象进行成本归集，期末将共同成本按面积为基础分配给A座、B座和综合服务楼。项目建设期成本核算之控制

9.1 项目会计人员应对本项目建设期内形成各文书中涉及财务部分的数据正确性和方法恰当性进行评价，并提出评价意见作为决策参考。

9.2 会计人员应定期分析项目预算成本和实际成本之差异及其成因，实现对项目总造价的会计控制。

9.3 会计人员应建立《合同台账》，审核有关合同履行情况的凭证，并以符合支付审批程序的凭证作为支付合同价款的依据。9.4 未经村基建部门批准开工，会计人员不得支付工程款。支付工程进度款时，应取得现场监理工程师的签证意见。9.5 本项目工程竣工且交验合格时，会计人员应建立《交付使用财产明细表》，并结转开发成本。

9.6 会计人员应对施工单位提交的竣工结算书进行初步审核，连同审核意见一并呈报村集团公司审定。

9.7 会计人员应建立项目后评价制度，对投入使用的房产的成本效益进行分析，并与项目投建时的预计投资效益进行比较，分析差异，找寻不足，及时采取相应的措施，推动工作的持续改进。10 附

则

本规定自20XX年X月X日起实施。

THSG公司财务管理基本制度（设想稿）

说明：笔者通过对YT区CBY村所推行旧村改造工程进行的调查，并查阅了该村有关资料，对其从“旧村改造乐业工程”的第一个项目（XYSM项目）转型而来的THSG实业有限公司进行财务的核算与管理所设想的一套制度。目的和范围

为了加强THSG实业有限公司运营过程的财务控制，提高资金使用效率，为公司经营决策当好参谋，制定本制度。

本制度主要规范THSG实业有限公司运营中费用支出报帐、资金筹集和投放、收益分配、资产管理等方面的控制与管理。

2、财务目标之确定

2.1 基本财务目标：合理利用稀缺的资源，统筹兼顾各方利益，追求股东财富最大化。

2.2 财务人员依据基本财务目标，并结合公司年度营运计划，制定年度财务目标。

3、财务管理工作应遵循的原则

3.1 价值最大化原则

要求财务人员科学统筹资金运作，通过财务预测和决策，编制财务计划，进行财务控制，开展财务检查和分析。

风险和所得均衡原则

要求财务人员对资金之筹集、营运、投放作出风险报酬决策分析，以强化风险的预警和防范。

资源配臵原则

财务人员应能通过各种理财方法的综合应用，使有限的财力资源得到优化的合理配臵。

利益关系协调原则

要求财务人员应能协调处理好各种财务关系。

成本—效益原则

财务人员开展财务工作时，应讲求经济效益，即以较少的成本支出最大限度地实现年度经营目标。

费用支出报帐审批的一般规定

4.1 公司费用支出应遵循“一支笔”原则，呈报总经理审批。

财务部应编制《公司年度费用指标控制预算》，并分解至部门；各部门将部门年度费用指标应分解至月，于每月25日前编制《部门月度费用预算》，经分管副总经理审定后报总经理批准，转报财务部备案。

部门或个人用款时，应提交《资金支付申请单》，申请单应注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关证明。

费用支出金额在800元以上但不超过1500元（含1500元）的申请单，部门负责人审核，分管副总经理同总经理审批会签。

单项费用支出在800元以内（含800元），由部门负责人审核，分管副总经理审批。

单项费用支出超过1500元的，用款部门除提交申请单外，还应出具可行性计划或其他有效证明，经部门负责人、分管副总经理、财务总监审核后，报总经理审批。

4.5当部门月度费用实际支出达月计划之70%时，财务部应编制《费用支出控制提示单》（一式三份），分别交用款部门、该部门主管领导、财务总监，对费用支出加以控制。

凡部门月度支出超过计划5%的正常性开支，由分管副总经理在年度预算内据实调控，但应向财务总监通报。

工资薪金发放前，应由部门负责人、行政部负责人、分管副总经理审核，财务总监审查，报总经理批准。

总经理因公出外不能亲自审批时，应于外出前书面委托有关领导代行职权。

各级有审批权的领导出外或离职，审批工作暂由原主管领导代为审批，事后应及时向总经理汇报。

预算外支出由部门分管副总经理召集专题会议研讨，一般应事前以书面文件呈报总经理批准；对于突发性的、紧急的支出，可以事后通报总经理。公司不应承担属于员工个人的下列支出：

娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。

购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。

员工个人行为导致的罚款、赔偿等支出。

购买住房、支付物业管理费等支出。

5）应由员工个人承担的其他支出。

4.11经办人办完业务事项，履行报帐手续时，应对取得的票据进行归类整理，要求分类粘贴，不得混贴。

4.12 业务经办人填写“费用报销单”时，应字迹清楚，不得出现涂抹、墨点等；应使用正楷或行楷字体，不得使用行草、草书等字体。

4.13 业务经办人应详细填列每笔费用的用途。对于差旅费、会议费、招商广告费、交际应酬费还应遵循下列规定：

a)差旅费的证明材料应包括：出差人员的姓名、地点、时间、任务、费用标准、支付凭证等。

b)会议费的证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

c)招商广告费支出，应符合下列条件：①广告是经公司主管领导审定的；②已实际支付费用，并能取得相应发票；③通过一定的媒介传播。d)交际应酬费支出的证明材料应包括：应酬时间、地点、参加人员、应酬缘由、接受应酬的单位及出席人、应酬费用标准、支付凭证等。

5、货币资金内部控制规范

5.1 签发收款凭证与收款应由不同的人员负责办理，必须职责分开。有关业务部门签发收据，出纳人员据以收款，会计人员据以入帐。

5.2 一切现金收入都应无一例外地开给收据。

5.3 应严格依据国家和公司规定的范围使用现金。

5.4付讫的凭证，要盖销“银行付讫”或“现金付讫”图章，定期装订，专人保管。

5.5 存入保证金、存出保证金、押金等应定期清理和核对。

5.6出纳人员必须作到日清日结，不得以不符合公司规定的单据充抵现金。

5.7支票由专人妥善保管，按编号顺序签发并登记《支票登记表》。5.8 及时、正确登记与银行往来的一切帐务，及时与银行核对帐目。

5.9 财务专用章应由授权的专人自行保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管。

5.10 财务人员应定期分析应收款项的帐龄及可能发生的坏帐损失，协助主管领导拟定合理的收帐政策。

6、固定资产管理规定

6.1 本制度所称固定资产，是指具有以下特征的有形资产：

为提供服务、出租或经营管理而持有；

使用寿命超过一个会计年度。

固定资产在确认入账时，应能同时满足以下条件：

与此项固定资产有关的经济利益很可能流入本公司； b)此项固定资产的成本能够可靠地计量。

6.2 应建立固定资产台帐、卡片，并详细载明固定资产之名称、类别、规格型号、原值、折旧情况、预计残值、维护保养等情况。

6.3 需要购臵、维护、报废固定资产时，应由固定资产管理部门提出相应的申请，经技术部门、财务部门分别进行技术鉴定和财务评估后，呈报分管领导审核并报总经理批准。

6.4 固定资产应按其成本入帐。外购时的成本包括买价、增值税、相关税费以及为使固定资产达到预定可使用状态前发生的可直接归属于该资产的其它支出。

自行建造固定资产，按建造此项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入帐价值。

6.5 财务人员依照《企业会计准则——固定资产》之规定提取折旧。公司采用平均年限法计提折旧；经董事会批准，可以采用双倍余额递减法或年数总和法等加速折旧的方法。

6.6 财务人员应会同固定资产管理人员定期组织固定资产盘存。

对盘盈或盘亏的固定资产，根据董事会的批准决定，依《企业会计准则——固定资产》之规定进行财务处理。

7、盈利分配管理规定

7.1 财务人员应依据国家会计制度及会计准则之规定，正确核算收入、成本、费用，确保利润计算的准确性、客观性。

7.2 为了推动旧村改造工作顺利、平稳进行，会计人员编制利润分配方案（草案）时，应遵循下列原则：

a)遵守经政府批准的股份制实施方案的原则。

b)利润分配应兼顾集体、村民、经营者、员工等多方面的利益，能推动公司发展和调动村民、员工积极性的原则。

7.3公司支付企业所得税后，税后利润得依下列顺序分配之：

a)承担被没收财物损失，支付滞纳金、罚款等； b)弥补以前年度亏损； c)提取法定盈余公积金； d)提取任意盈余公积金。e)向股东分配利润；公司以前年度未分配的利润，并入本年度利润，在充分考虑现金流量状况后，向股东分配。

7.4公司弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不应向股东分配利润，但股东大会决议另有规定的除外。

7.5 公司董事会及股东大会出于公司未来发展的需要，或是基于审慎的财务策略，可以依据公司章程规定，决定提取任意盈余公积并确定提取比例。7.6 会计人员应先依据董事会初步审议通过的利润分配方案进行帐务处理；待股东大会召开后，再依据股东大会批准的利润分配方案进行帐务调整，并据此方案按规定的时间及时发放股利。

7.7 会计人员应依照董事会审议通过的利润分配方案、财务会计报告，分析每股利润、股利发放率、净资产报酬率等项指标，并向董事会及股东大会呈报分析结论。

8、资金之筹集和投放管理规定

8.1 公司建立资金筹集与投放集体决策制度。由公司董事会集体决策，并对所作出的决定作成会议记录，由出席会议的人员签名确认。重大投融资事项应呈报股东大会审议批准。

8.2 公司筹集资金所支付的成本包括以下各项：1）筹资过程中的组织管理费用；2）筹资后的资金占用费用；3）筹资时所支付的其他费用。8.3 财务人员应对不同筹资方式所发生的成本进行分析，并结合筹资的用途、不同方式的筹资风险分析，协助主管领导确定最低筹资成本、最佳筹资期限，以便合理确定筹资规模和资金结构。

8.4 财务人员分析、确定筹资的成本、风险、期限、规模后，应结合公司经营、管理、发展的规划，编制筹资预算并呈报董事会审议。

8.5 财务人员应参与公司资金投放项目的可行性研究、论证，并做好下列工作：

a)为可行性研究设立最基本的财务假设条件，如利率、物价水平、可供资源的限制条件。

b)了解当前的税法、金融政策、会计政策等，判断其对投资项目的影响，并提出解决办法。

c)预测或复核投资项目的预期现金流量、项目成本一般水平、预计收入现值。

d)估算项目可能发生的最大财务风险及公司的财务承受能力。e)估算投资项目对公司财务结构的影响。

8.6 公司发生小额、零星、临时性投资可由董事会授权的高级管理人员审批；公司长期、重大的投资项目及决策，应经过董事会集体决策审批并实行联签制度。8.7 财务人员应加强对投资项目价值增减、收益变动等情况的跟踪分析和监管；并建立《投资项目分析、管理台帐》。

9、附则

9.1 本制度由公司董事会及其授权的高级管理人员负责解释。9.2 本制度之修订依据公司章程及有关规定进行。9.3 财务人员应依据本制度、国家统一会计制度和会计准则的规定，制定具体业务财务管理及核算指导书。

9.4 本制度自20 xx年x月x日发布并实施。

“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨篇2

时间：2011-7-28

地点：水贝村京基旧改办公室

出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷

主持人：邵雷

议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析

章程：

◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性

◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析

◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）

一深圳市城中村现状分析与改造的必要性

城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1.深圳特区内城中村现状分析

广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2.改造必要性

A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。

B 这是改善城市环境和社会治安的需要。

有人描述城中村是‘村外现代化村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“ 住在‘ 城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。’居住环境可见一斑。社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰政府和公安、城管等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。

C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。

一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值· 改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。

二城中村成功改造案例共享与失败案例分析

1.鹿丹村

鹿丹村位于滨河路上，与香港仅隔一条深圳河。是1987年开发建设，1989年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。64万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。需拆迁房屋面积11.08万平方米。建设工期为3年。改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。

该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。在2000年时引起市政府高度重视。

鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。

补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。以每户为单位各户统一5平米的奖励。不论楼层统一的赔偿标准。

搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。

对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励

3—6个月——1万元

6个月以上无奖励

2.岗厦河园片区

岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。

1998年深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行曲面改造。

2002年，深圳市政府将改照任务交由福田政府组织实施。

直至2006年7月，福田区政府，岗厦股份有限公司，金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动整体改造。

补偿方案：两个标准三种模式六种选择

两个标准：1.按面积划分480平米以内按1：1补住宅。超过480平米按1:0.88补公寓。

2.按层数划分首层1:0.9补集中商业物业，2层以上按1:0.9补住宅或公寓。

三种模式：实物货币实物与货币补偿

选择直接拿现金的村民可按集中商业每平米2.38万元。住宅公寓每平米1.28万元。岗厦河园旧改再一次造就了财富神话，五百岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来，旧改再一次成就了近十个亿万富翁及20来个亿万家族。

3.木头龙

补偿方案：建筑面积1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬迁费5000元，装修费800元/平米。

实行货币补偿的，开发商不再承担安置责任，由业主自行安置。

货币补偿金支付方式：

甲方取得政府拆迁项目相关批文后7天支付20%货币补偿金

乙方将被拆迁房屋交付甲方时，支付20%货币补偿金

正式拆除乙方被拆迁房屋时，支付剩余的货币补偿。

3.大冲村

大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪住宅区，南望高新南区，其地理位置优越，是深圳市重要城市节点。此次改造项目将造就10个亿万富翁和400户千万富翁。由华润置地进行改造，现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，居住人口6万多人，此次总体改造的占地面积达68.4万平方米。华润置地按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲村市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设。根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。

大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。

目前，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。在大冲旧改项目中，10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。拆迁受阻。

4.南山田厦村旧改

三结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）

“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨篇3

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村：小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊尖草坪区：光社*，大东流，新村万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

城中村改造论文篇4

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

但是在城中村的改造中，依旧存在不少的问题。

关于拆迁政策方面：

一、是拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。需对现有的住房困难家庭政策进行修正，与宁波宅基地管理政策保持一致。

二、同区不同街道（镇）补偿办法的冲突。同在江北区，在同一时段各街道往往会有不同的拆迁补偿办法。老百姓会有互相的比较，认为拆迁补偿吃亏了，就会造成拆迁难度，有的甚至不同街道，但相邻的两个村，拆迁补偿标准不同，造成拆迁部门也难以向拆迁户解释，造成拆迁的被动。

三、政策的合理性值得商権。按照法律规定，村民应该享受同等的宅基地使用权，但目前往往是有一定关系的，活动力强的，早早享受了足额的宅基地使用面积，而那些经济困难、老实巴交的或是因为规划限制没有享受应有的宅基地面积的，在拆迁中往往享受不到应有的权利。如无房户拆迁时最多享受人均30平方，然而他可能就永远丧失宅基地申请权，同样的村民，只是因为政策，而不能享受同等的权利，这显然是不公平的。因此，在制定政策中，要兼顾合法性和合理性，如可以规定每个村民应享受多少面积，对意见建房投入给予评估，给予补偿，这样应该更合理一点。

四、政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

关于安臵方面：

一、安臵滞后引发不少矛盾。征地拆迁安臵在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安臵机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

二、拆迁过渡期过长（往往耗上好几年时间）。过渡期过长导致农民失业的情况增加，被拆迁农民无法正常的经商、打工、务农，政府虽然补偿农民这部分损失，但不补偿其他可得利益损失。如孔浦朱家安臵房地块共有128户，自2004年7月26日开始签订房屋拆迁安臵协议以来，绝大部分住户积极配合拆迁工作，签订了房屋拆迁协议，但至今尚有11户村民因各种原因尚未签订协议，成为“钉子户”，村集体仓库因集体仓库补偿价格严重偏低，未能及时签约。针对朱家地块安臵房迟迟未开工的现状，市，区在2007年8月出台了货币回购政策，但至今尚有11户钉子户和集体仓库尚未签约，因间隔时间长达5年，导致拆迁主体，过渡费不明确，引发群众上访，严重影响了拆迁工作正常开展。

三、房屋安臵（或者叫产权交换）适应性不够。经调查分析：并不是所有农民都愿意住进公寓小区，甚至可以说大多数农民不愿意住进小区，他们更倾向于自己再要一份地建房而不是商品房。问及原因，他们谈到住进公寓邻里关系就冷淡了，锄头、钉耙带进去也觉得别扭，种田也不方便，住着觉得不自在。原来自己种菜，用井水，生活开销少，现在要买菜，用水，用电都需要钱，另外还要支付一笔不少的物业费，原有的传统生活行为模式、人际关系被打破，感到生活无所适从。

四、安臵房小区物业管理缺失。安臵房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安臵房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安臵房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

队伍建设方面：

据调查涉农街道（镇）拆迁办现在工作人员除了少量同志有编制外，大多数人员均为临时聘用人员，显然于所承担的工作量不相适应。今后随着重点项目的不断推进和拆迁建设任务日益繁重，拆迁量和难度都将不断增加，更需要大批热爱拆迁建设工作的人员长期从事。因此建议各街道抽调一部分懂法律政策，善于做群众工作的人员充实到拆迁办。以便于拆迁队伍的稳定性，更有利于拆迁工作的连续性。

在城中村改造的过程中，现有如下几点思考：

1、加强学习，提高素质是做好城中村改造工作的首要前提。由于改造工作政策性非常强又错综复杂，政府从实际出发对政策常有调整，这就要求对参与拆迁安臵工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训。通过不断的学习和培训，锻炼能力，提高工作效率。

2、坚持原则，依法征拆是做好城中村改造工作的重要基础。在拆迁安臵工作中严格执行法律、法规和有关的安臵与补偿政策，坚持一个尺度，保持拆迁补偿、安臵政策的连贯性、一致性和严肃性，减少拆迁工作中的随意性和盲目性，倡导“无情拆迁，有情操作”，切实保护拆迁安臵当事人的合法权益。在拆迁工作程序上，坚持依法、公开、公正、透明的原则，让普通百姓参与拆迁全过程，接受群众监督，尤其对涉及农民切身利益的环节，让群众参与决策，实施阳光拆迁。如对拆迁区域规划方案、拆迁补偿方案，要征求被拆迁农民的意见；根据被拆迁农民投票表决的选择意见通过公证摇号选定拆迁评估机构；聘请被拆迁人代表，参与拆迁全过程的监督，使被拆迁农民从被动拆迁转化为主动参与配合拆迁，使拆迁安臵工作做到文明拆迁，阳光拆迁。

3、关注民生，依靠群众是做好城中村改造工作的关键环节。工程动工前期，要由街道（镇）分管城建的领导、干部牵头，分别召开村民代表、户主代表会议，统一思想，对征地拆迁补偿标准达成共识，把民主管理体现到征地拆迁和安臵工作中去，体现到城市化推进中去，以此为突破口使工作取得实质性进展。同时，在拆迁安臵工作中，因为利益的牵动，总有部分村民会提出一些过高的要求，从而与拆迁人产生纠纷，如果解决不好就会影响拆迁安臵工作的顺利进行。对此，要遵循“宜调不宜裁，宜解不宜结”的原则，太慎用、少用或不用强硬和强制手段，充分发挥人大代表、政协委员、被拆迁代表、专家、联村干部、村民代表的作用，在重大决策、重要环节上广泛发表意见，并在处理纠纷召开的听证会上进行说服、动员工作，以达到完成拆迁安臵工作的目的。

4、开拓思路，力求创新是做好城中村改造工作的有效途径。农村土地对于

城中村改造汇报材料篇5

我们##办事处高度重视“城中村”改造工作，成立了“城中村”改造工作领导小组，由党委书记任组长，办事处主任任副组长，分管副职及相关科室、部门负责人、社区书记、村居书记为成员。同时成立专门的办公室具体负责此项工作的开展。对改造试点实行科级干部帮包制度，依据实际情况，一村一政策，一村一套帮包班子。通过各种形式宣传“城中村”改造的重大意义，让群众了解政策，积极支持配合“城中村”改造工作。

现将##街道办事处“城中村”改造工作汇报如下：

一、##居委，位于##路以东，##路以西，##路以南，##路以北。现有土地##亩，其中住宅占地##亩，其他占地##亩，土地性质全部为国有土地。村居两委班子健全，班子成员团结，群众较为拥护。##年#月以后再建房屋基本没有，外来人口较多，但房屋大部分证件齐全，村两委对城中村改造早已进行宣传，群众都同意改造。要求对房产证上标有的房屋面积，不管正房还是偏房，都按一平方换一平方，如进行货币补偿每平方要在##元以上。

##村，位于##路以东，##街以西，##以南，##路以北。现有土地##亩，其中村庄住宅占地##亩，其他用地##亩，土地性质全部为集体土地。两委班子健全，班子成员团结，战斗力较强。居民支持城中村改造，要求回迁按照房产证标明面积一平方换一平方，其他房屋面积折价货币补偿。如全部货币补偿，则视具体情况再议。

现在两个村的土地已完成招拍挂，办事处将具体分析各方面情况，本着先易后难、稳步推进的原则，挑选村居班子健全、战斗力强、群 1

众拥护等各方面条件较为成熟的村居，首先进行改造。

二、##村，总人口##人，约##户，总占地##亩。其中耕地##亩，村庄占地##亩，道路沟渠##亩。现有房屋##处，##间，房屋总面积##万平方米；大棚约##个，占地##亩，主要是钢架构，种植蔬菜；养殖场##座，占地约##亩，养殖奶牛、猪为主；仓库、厂房约##个，占地约##亩。

为全面做好####工程工作，办事处成立了####（##村）拆迁安置工作组；并按照市区统一安排，配合上级部门对####绿化带进行实地勘查并打点划线；办事处抽调精干近百名人员，组成三个工作队，对运河五期绿化带内的房屋宅基进行实地核实，掌握了较为详细的房屋、土地、人口等信息，全面启动运河五期工程。

三、######工程涉及到##办事处##村和##村。

###村，总人口##余人，约##户，占地##亩，其中村庄占地##亩，耕地##亩，其他用地##亩，房屋##处，建筑面积###平方米。其中######工程涉及土地##亩。

##村，总人口###人，约##户，占地##亩，其中村庄占地##亩，耕地##亩，其他用地##亩，房屋##处，建筑面积###平方米。其中####工程涉及土地##亩，全部为企业用户地。

办事处成立了######工程工作组，具体负责和保障各项工作开展；按照市区统一安排，配合上级部门基本完成了对###村的房屋普查；多次召开由办事处工作组、##社区、###村和##村两委参加的集体会议，学习相关政策，研究工作过程中可能出现的问题，并制定相应的应对措施；并加大宣传力度，采取多种方式，向群众宣传相关政策，解决疑难问题，为下一步工作的开展营造了良好的工作氛围；积极组织土

地征用听证会，土地手续正在审批过程中；对地上附着物进行勘察测量，为下一步工作的开展打下坚实基础。

四、####工程涉及到###办事处##村、##村和###村。

###村，总人口##余人，约##户，占地##亩，其中村庄占地##亩，耕地##亩，其他用地##亩，房屋##处，建筑面积###平方米。其中######工程涉及土地##亩。

##村，总人口###人，约##户，占地##亩，其中村庄占地##亩，耕地##亩，其他用地##亩，房屋##处，建筑面积###平方米。其中####工程涉及土地##亩。

董付村，总人口###余人，约##户，占地###亩，其中村庄占地###亩，耕地##亩，其他用地###亩，房屋###处，建筑面积####平方米。其中####工程涉及土地##亩。

办事处成立了####工程工作领导小组，具体负责和保障各项工作开展；办事处抽调机关和社区精干人员，对工程涉及到的三个村的基本情况进行摸查，掌握了较为详细的资料；积极组织土地征用听证会，土地手续已经通过审批；针对部分群众认为征地程序有瑕疵的问题，办事处和社区工作人员，进村入户逐家做工作，打消了村民的顾虑，使广大群众由不理解抵制转变为支持配合，为下一步工作的开展打下坚实基础。

存在问题：

1、不同程度存在人多房少，多人一宅的情况。

2、多年未规划宅基，有的村虽然自己规划了宅基，但由于上级监管严格，分配的宅基多数未建房屋。

3、####村等几个村，人少耕地多，是著名的蔬菜专业村、养殖专

业村，土地收益较高，要求提高耕地和地上附属物赔偿价格。

4、要求提高征地后预留地的比例，并要求自主选择预留地位置。

5、要求政府帮助村民解决生活和养老保障问题。

“城中村”改造下会计与财务治理的一点探讨篇6

在加快城市化进程中加强

城中村改造与管理的几点思考

指导老师：贺慰

作者：濮军锁

二Ｏ一一年一月

摘要：本文就城市化进程中出现的城中村与现代化发展制约问题展开详细论述，首先提出了城中村的概念和本质特征，分析了城中村产生的多方面原因。并从实现城市物质形态现代化和社会结构和社会管理现代化的需要、改善城市环境和社会治安、盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值等多个方面就改造城中村的意义进行了详细论述，文章结合目前一些地方城中村改造的做法和经验，着重提出应从村民市民化、组织城市化、经济公司化、房屋建筑城市化、社会结构和管理现代化五个方面进行改造，使城中村更好地融入到城市整体中去，以实现城中村彻底地城市化。

关键词：城中村改造管理

正文：

在快速推进城市化的过程中，城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里，在鳞次栉比的高楼大厦边，不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落，极大地影响了城市的外观，也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱，造成了诸多的社会隐患和城市问题，构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是“毒瘤”，有人形容它是定时炸弹，也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。

一、城中村的产生

城中村究竟是一种什么样的事物？它最本质的特征是什么？

城中村是城市规划区内未完全向城市转型的原农村社区，是在急剧的城市化过程中，原农村居住区域(包括土地、房屋等要素)、人员和社会关系等就地保留下来，没有有机参与新的城市经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系(地缘关系和血缘关系)而不是以次级关系(业缘关系和契约关系)为基础形成的社区。

城中村不仅是一种房屋形态，也是一种社会形态。城中村存在的根源是城市化没有瓦解原农村社区的居住结构和社会结构。只要原居住结构和社会结构没有瓦解，城中村就仍然可能是城中村。目前，对城中村的概念，还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落；有的认为城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区；有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中，被纳入城市建设用地的村庄，等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村的特征，没有全面地揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。这种认识上的片面性也导致了城中村改造实践上的片面性。

城中村产生的原因是多方面的。从制度角度讲，土地集体所有制、宅基地政策是形成城中村的重要制度条件，土地集体所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一个基于土地的利益共同体，难以分化瓦解，这与土地私有国家形成了显著区别。从社会角度讲，中国农村宗族和地缘观念很强，安土重迁，这种居住观念构成了城中村存续的社会心理条件；同时，随着城市化的推进和社会经济的发展，土地增殖，外来人口急增，使得私房出租成为一个利益丰厚的产业，这是城中村得以发展的社会条件。从政府方面讲，主要是：①认识不足，缺乏及时的规划和调控。政府对城中村的发生、发展后果估计不足，没有及时拿出有效的规划、改造措施，最后积重难返。②重新安置的经济和社会成本巨大。迅速推进的城市化进程，使得原农村居民主动迎接城市化，并最大限度利用城市化形成的级差地租，使得安置的成本十分高昂，政府一时无力负担，于是采取回避态度，任其发展。③无法解决农民城市化的善后问题，如重新安排就业，解决其社会保障和生活来源等。

但是，城中村也并不是我国城市化进程中必然产生的现象，如果政府在城市化过程中采取了及时和适当的政策措施，城中村的产生也是可以避免的，比如上海浦东、海南洋浦等一些地方，在城市化进程中采取了一次性征地、统一安置等办法，就成功地避免了一些城中村的产生。

二、城中村改造的意义和必要性

城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。

(一)这是实现城市物质形态现代化的需要。从城市规划来讲，城中村严重影响了城市的物质形态空间规划的科学性、阶段性、层次性和整体性，特别是在总体规划完成以后进入分区规划、详细规划和地块的城市设计时尤其明显。另外，这些地区功能定位的模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意

性和风格的混杂性，随着时间的推移将对城市物质形态空间规划产生越来越大的负面影响。从市政建设来讲，城中村的市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施与城市的整体发展严重不配套，影响了城市功能的发挥。因此，要实现城市物质形态的现代化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中去。

(二)这是实现城市社会结构和社会管理现代化的需要。城中村主要是以初级关系(地缘、血缘和原农村社会关系)为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系(业缘、契约关系)为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了新的城市二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题。在城中村里，村民们在经济上和社会认同上都很排外，在社区管理中强调传统伦理，而不强调现代法理，强调习惯而不强调制度，他们更多地认同传统权威，借助传统的办法解决彼此之间的矛盾。而以国家法律为依据建立起来的居民委员会在城中村中没有相应的地位，大多数村民仍然认同城中村原有的经济社会组织。居委会没有权威，城中村社区的经济组织与上级组织又没有隶属关系，因此，上级组织(如区政府和街道)进行社会管理的渠道不是很通畅，有的政策推行起来阻力很大，使得城中村俨然成为一个“独立王国”。只有改造城中村，淡化和瓦解城中村的社会结构，才能实现城中村社会结构和社会管理的现代化。

(三)这是改善城市环境和社会治安的需要。城中村在环境卫生上存在着先天不足：建筑密度大，绿地少，通风采光差；市政配套差，道路狭窄，标准低，用电线路纵横交错，排水管网不足，污水横流；居住人员庞杂，乱粘贴，乱设摊，乱扔垃圾，管理方式和手段落后，环卫工作不到位，卫生状况差，居住环境恶劣。有人描述城中村是“村外现代化，村内脏乱差”，也有很形象地描述城中村的顺口溜说：“住在‘城中村’，不知晨与昏；难见窗外一线天，一日三餐要开灯。”居住环境可见一斑。在社会治安方面，城中村房东出租人员把关不严，藏污纳垢，管理混乱，治安和犯罪事故频繁。一些外来人口聚居的城市，如深圳、广州等，租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至90％以上，发生在出租屋的案件占总案件的30％左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市社区一致，将使城市环境卫生和社会治安有一个根本性的改观。

(四)这是盘活城市资产，提高城市土地利用效率，使城市资产升值的需要。一方面，城中村占用了大量城市土地，有的城中村位居寸土寸金的市中心，但充斥着高低错落、标准不一的私房，土地利用效率低，产出低。另一方面，随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造，既可以改善城市环境，又可以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在，也影响了城市房地产和物业价值。城中村周边房地产的价格普遍比其他区域低，销售也受到影响。如果改造城中村，不但将使城中村周边的房地产升值，而且使整个城市资产随着环境的改善而升值。

总之，改造城中村，有利于改善城市环境，提高城市综合竞争力，促进城市经济社会的发展。同时，从时机的角度讲，早改比晚改好，早改可以尽快地发挥改造的综合效益。否则，随着时间推移，城中村私房为了租赁需要自行翻新将带来一轮一轮新违章建筑的出现，使改造成本持续增加，改造难度进一步增大。

三、如何有效进行城中村改造与管理

这是人们普遍关心的问题，也是政府有关部门颇感棘手的问题。目前有的地方已经着手进行城中村改造，有的地方正在研究制定有关政策措施。从目前的情况看，大致有如下模式：一是统一规划，自行开发；二是引入房地产商进行开发；三是根据城市总体规划需要，采取货币和房屋补偿，就地或异地安置。这些模式实行起来都各有特点和优点，如第一种模式主要优点是易于为村民所接受，操作相对简便，但居民投入大，而且难以改变城中村封闭的居住结构和生活模式。引入房地产商开发的办法能较好地解决资金问题，也能分化城中村社会结构(有平等身份的新的商品房业主加入，物业管理将实现市场化、正规化)，但居民担心利益受损，建筑的容积率也会有较大提高。第三种办法能够最大限度地实现改造的规划效益和社会效益，但工作的难度较大。

总结目前城中村改造的做法，要特别注意防止将城中村改造仅仅局限于房屋形态的改造，忽视城中村社会形态的改造。有的地方城中村改造仅仅实现了统建，改变了一户一栋的建筑模式，但社区的封闭性仍然没有改变，依然是过去那个村，依然是过去那些村民，依然是一户村民拥有多套出租屋，租住房

屋的依然是原来那些人。其结果是，房屋变漂亮了，基础设施也完善了，但居住结构和社会结构依然未变，社会面貌和社会问题可能依然如故。

因此，城中村改造要树立长远眼光。注意在进行房屋改造的同时，尽可能实现社会形态的改造，使城中村更好地融入到城市整体中去，以实现城中村彻底地城市化。

根据不同的发展阶段，具体而言，城中村改造应实现如下几个方面的变革。

第一，村民市民化。城市化过程即是农村人口转化为城市人口的过程。但村民市民化并不是简单地转变户籍就能完成，还有一个生活方式、社会意识及社会行为的转变过程。在初始城市化的地区，城中村改造的第一步可能是将村民的户籍从农村户口转变为城市户口。但接着还有一个转变村民观念的问题，即使他们在生活方式、社会意识和社会行为方面真正成为一个市民，同时，还要打破村民对土地的依赖，如促进就业和实行城市社会保障等，这才能使村民完全地市民化。

第二，组织城市化。主要是将村民委员会改成居民委员会。实行城市社区的管理方式，在政治领域实现农村向城市的转型。

第三，经济公司化。对原城中村的集体资产在清产核资的基础上进行股份制改造，成立股份公司。科学合理界定股权，合理分配股份。目前城中村在公司化过程中还存在不少问题，如产权模糊，管理不规范；有的股份制公司股权封闭，不利于向社会募集资本扩大规模；公司经济结构和收入结构单一，人才缺乏，发展后劲不足等。因此，如何更好地促进城中村股份公司发展是值得深入研究的问题。

第四，房屋建筑城市化。首先将城中村土地国有化，然后按城市规划和市政建设要求对房屋建筑进行改造，使城中村建筑建蔽率、绿化率、容积率和公共设施符合城市标准，完成城中村物质形态的城市化。

第五，社会结构和管理现代化。通过城中村改造，如通过商品房开发引入新的业主，或通过妥善安置，使城中村与其他城市生活小区相融合，改变城中村的人员结构，使地缘血缘结构得以淡化和瓦解，使城中村成为以契约型(法律、制度)关系为基础而不是以初级关系为基础的社区。同时，在城中村社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使城中村社会结构和管理实现现代化。

结语

城市化全面加速的今天，“城中村”问题是一直困扰众多城市政府的难题。城中村的困境集中反映了我国农村城市化过程中的各种深层矛盾，深入研究城中村问题，探索城中村转型发展的出路，对研究农村城市化有重要的启示。

城中村问题集中反映了我国农村城市化过程中城乡二元结构的矛盾，城中村的出路也昭示了我国农村城市化的出路。对城中村的转型发展探索启示了我们：加快农村城市化进程，必须按照科学发展观的要求，以人为本，统筹城乡关系，实现城乡协调可持续发展。这就是，要加强对城市发展和建设的前瞻性预测，做好将纳入城市范围的乡村建设规划，促进城乡规划与建设的协调；要着力在解决城乡二元经济结构上下工夫，增进城乡经济的融合度；要从各方面进行制度创新，促进城乡社会管理的接轨；要提高农民向市民转变的素质和能力，促进城乡居民共同的全面发展。

参考文献

1、高迎伏,黄仕伟,董平;中、小城市城中村现象形成原因分析[J];华北航天工业学院学报;2004年04期

2、王华春,唐任伍,陆劲;“城中村”问题的制度成因及治理思路[J];宁夏社会科学;2005年06期

3、李善峰;20世纪的中国村落研究——一个以著作为线索的讨论?[J];民俗研究;2004年03期

4、沈孔忠;城乡结合部农村社区转型与城乡协调发展[J];人文地理;1999年04期

5、向碧华;城中村问题研究[D];武汉大学;2005年

城中村改造拆迁公告范本篇7

西安市人民政府关于大土门村城中村改造项目

拆迁工作的通告

市政告字[2009]36号

大土门村城中村改造项目是我市2009年城中村综合改造重点项目。该项目的实施对于进一步改善城市环境，提升城市品位，缓解交通拥堵，消除安全隐患，促进区域经济和社会发展将起到十分重要的促进作用。为确保该项目的顺利实施，现就项目拆迁有关事项通告如下：

一、大土门村城中村改造项目拆迁范围为：

地块一：东至工农村，西至大寨村，南至鱼化寨村，北至南风日化厂。

地块二：东至西二环，西至土门坊，南至西二环，北至大庆路。

具体范围以规划定点图和测量成果表为准。

二、大土门村城中村改造项目拆迁安置工作由莲湖区城中村改造办公室具体负责，对拆迁范围内的单位和住宅户、商业户要妥善安置，具体实施以批准的拆迁安置方案为准。

三、改造范围内的单位和住宅户、商业户要顾全大局，服从城市建设发展的需要，在规定的期限内达成安置协议，搬离拆迁现场。

四、拆迁工作要坚持依法拆迁、文明拆迁、公正拆迁。拆迁工作人员违反拆迁法规、政策造成严重后果的，依照相关法律及规定追究当事人和有关领导的责任。

五、市市政、建设、规划、国土、工商、城中村改造等部门和莲湖区政府相关部门以及所在地街道办事处要积极配合，认真履行职责，做好大土门村城中村改造项目的拆迁安置等相关工作。

六、改造范围内的拆迁单位和个人，要积极支持城市建设。对扰乱拆迁正常秩序，煽动群众闹事，打骂拆迁工作人员，违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的，由公安机关依法给予处罚。构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。

七、在拆迁改造过程中，暂停办理房屋及其附属物的新建、改建、扩建及改变房屋的使用性质等手续并停止新建、改建、扩建行为；暂停核发营业执照。

二ＯＯ九年十一月二十三日

西安市城中村改造办公室房屋拆迁安置公告

依据《西安市拆迁安置实施细则》、《西安市城中村改造管理办法》,经我办审核，同意西安市莲湖区城中村改造办公室对大土门村城中村改造项目实施改造。现就相关事宜公告如下：

一、大土门村城中村改造工程项目拆迁人：西安市莲湖区城中村改造办公室。被拆迁人：大土门村城中村改造范围内被拆迁房屋及其附属物的所有人。

二、改造拆迁范围:

东起：西二环，西至：土门坊；南起：西二环，北至：大庆路。

三、拆迁期限:

二○○九年十一月二十六日至二○一○年一月二十六日

四、房屋估价时点:

二○○九年十一月二十六日

拆迁人与被拆迁人应该在公告规定的时间内依据《西安市拆迁安置实施细则》及《西安市莲湖区大土门村地区城中村改造拆迁安置实施方案》认真协商,签订补偿安置协议书，完成搬迁及房屋拆除工作。拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁工作完成后，要认真做好施工组织工作，确保被拆迁人按时回迁。

城中村改造签约仪式讲话篇8

尊敬的各位领导、各位来宾，同志们、朋友们：

今天，能参加***镇与***集团城中村项目签约仪式，感到无比高兴和欣慰。在此，我代表县委、县政府，向***镇党委、政府，***集团表示热烈的祝贺！向长期以来关心、支持***发展的各界人士致以诚挚的谢意！

新型农村社区是新型城镇化建设的战略基点，是统筹城乡发展的结合点、推进城乡一体化的切入点、促进农村发展的增长点，是一项功在当代利在千秋的惠民实事。***项目是我县新型社区建设的典范和重点，对繁荣***工商业，实现县城东西两侧均衡发展具有十分重要的意义。***镇党委、政府一定要统一思想，高度重视，充分调动各方面积极性和主动性，把这件好事办好、办实、办到位；要成立专门的领导小组，指定专人来负责这项工程，为项目提供一条龙的“保姆式”服务，保障项目早落地、早开工、早竣工，早日造福黎民群众，并以此为契机，不断拓展视野，寻求新的发展机遇。***村要充分认识到和***集团合作实施城中村改造，是提振***经济的重要契机；要把做好群众说服工作做实、做细、做到家，尽快完成征地、拆迁和补偿，从而保障项目顺利实施。***集团要立足现在、着眼长远，充分考虑县城西部工商业发展、社区公共服务功能、人居环境等因素，高标准规划、高水平设计、高质量实事，努力建成布局合理，功能齐全，对经济发展带动作用明显，群众满意的新型城市综合体。

******项目是我县城市建设工作中的一大盛事，符合村民群众的根本利益，对于加快我县新型社区建设步伐，进一步提升人居环境，提高县城西部群众生活质量具有重要的意义。同时，***镇积极引进外来资金参与城市建设、实施资本运作和经营城市的做法，对全县新型社区建设工作具有重要的示范作用，值得肯定和推广。***集团是一个实力雄厚，管理先进，极具创业精神和发展潜力大型房地产开发公司。今天，***集团选择落户***镇，体现了公司决策层敏锐的商业眼光和卓越的战略胆识。我相信，这次强强合作一定会实现双方的共赢。

县委、县政府将全力支持***集团在我县的投资发展。今天参加仪式的县直有关委局要从全县经济社会发展大局出发，结合各自工作职能，积极主动、尽职尽责地支持和帮助该项目顺利实施。也希望***集团立足***、扎根***，签约项目早日落地开工，造福人民群众。

最后，祝各位来宾工作顺利、身体健康、万事如意！

祝愿***集团事业兴旺发达，蒸蒸日上！

城中村改造的主要经验做法篇9

（一）坚持科学编制规划

本着“合理布局、集约用地”的原则，制订了科学详细的“城中村”改造规划。规划围绕进一步完善城市功能，改善人居环境，促进城市发展，适应我区经济社会和城市发展要求，突出了晋城市的文化特色和生态优势这一目标，通过城中村改造进一步彰显晋城市绿色公园城市特色。

（二）坚持依法、和谐拆迁安置

按照“稳妥拆迁、有序拆迁、和谐拆迁”的原则，提出拆迁安置工作要做到“统一指挥、依法拆迁、严格标准、加快进度”。对协议签订、资金补偿、等各个环节，实行阳光操作，坚持透明公开，力求以公开求公正、以公正得人心，广泛接受社会各界监督；设置举报电话、村民咨询和上访接待站，组织人员24小时值班，及时解决拆迁中村民反映的各种问题，化解矛盾，确保拆迁工作和谐、顺利进行。

（三）建立工作机制

为确保城中村改造工作顺利进行，区委、区政府把这项工作摆上了重要位置。一是加强领导。成立了城中村改造指挥部，抽调1名县级干部参与城中村改造小组，分包项目，分工负责。二是明确责任。各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等;明确各乡镇主要领导为城中村改造工作的直接责任人,具体负责本区范围内城中村控制性详细规划的编制、改造方案的申报、拆迁安置的组织实施。三是完善制度。坚持每天召开指挥长办公会、每周召开一次工作例会，建立改造方

案联合会审、信访举报、监督检查等制度,及时解决存在的问题，保证改造工作“不断档”、“不夹生”，为各项工作推进提供机制保障。

（四）提高群众和开发企业双方积极性

利用多种形式，深入细致地做好群众的思想工作。从兑换面积的单价、居住房屋的性质、周边环境的改善、经济收入的增加等方面，帮村民算“拆迁补偿、拆迁安置”经济账和“环境改善帐”，算“大帐”、算“长远帐”，让广大群众切身感受到拆迁为他们带来的好处和利益,赢得群众的拥护和支持。对开发企业，我们及时研究出台优惠政策，保障其在城中村改造中有合理的利润空间。

（五）强化协调服务和加强监督

首先，村班子战斗力要强，遇到问题和矛盾不推诿。其次，政府的职责是把好“程序关”、“审批关”。第三，加强协调。这项工作政策性特别强，涉及到发改、财政、城建、环保等部门，需要大力协调。第四，加强监督。事关群众切身经济利益，事关集体财产资金，特别需要加强监督。城中村改造中有纪检部门全程参与改造，督促阳光操作，设立举报热线，这些警示性工作做在前面，老百姓就放心了。

2、城中村改造存在的突出问题：

一是虽然工作中一直坚持“群众满意、政府满意、开发商满意”的原则，尽可能地考虑和维护了群众利益，但部分群众对补偿标准的期望值过高。

二是在城中村改造中，我市鼓励建设高层住宅，但农民受长期的生活习惯影响，大部分农民更希望建设4—5层的房屋，发展高层住宅有一定的难度。

三是拆迁难度大，拆迁问题始终是制约城中村改造的焦点和难点问题。在城中村“一村一策”改造推进过程中，拆迁补偿存在从1:1到1:1.5的不均等现象。如，有两个社区虽仅一墙之隔，拆迁补偿却分别为1:1.3和 1:1.5，导致前者拆迁工作非常困难。

四是平衡有难度，一是用地指标不够用。二是晋城市区城中村改造实行人均用地指标不超过120平方米的标准，这一指标已远远不能适应城市化发展的需要，因此，只能规划设计高层住宅回迁楼，实施城中村改造，必将增加投资成本。

3、城中村改造前景展望

1、环境的改变：城中村高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业办公兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化达到有关要求。

2、住房条件的改变：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、气、暖、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

3、房产价值的改变：村民住宅转变和商品房一样功能齐全。这些房产可以进行租赁或自住，提高经济收入。

4、村民个人收入的改变：城中村改变后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，将会给安置在该区域内的村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民个人收入将大大提高。

由于环境的改变、住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。