兰州市城中村改造

兰州市城中村改造（精选12篇）

兰州市城中村改造 篇1

城中村是我国城市化进程中形成的特有现象,国内对城中村的概念、特性、历史和现状等方面的研究已经取得了广泛的共识,对城中村的形成机制和改造策略方面也进行了有价值的探讨[1]。学者们的研究及国内外城中村改造经验教训值得借鉴。由于兰州市属于典型的狭长河谷盆地型城市,随着城市化进程不断加深,城市用地矛盾日益凸显,兰州市政府于2005年拉开了城中村改造工程的序幕。

1 兰州市城中村概况

1.1 现状分析

城中村是指在城市建成区范围内,仍然保留农村体制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落。兰州市城市建成区主要沿黄河两岸呈东西向扩展,其城中村的空间分布也主要集中在城关、安宁、七里河和西固4区组成的带状区域内。根据《兰州市城市总体规划(2000-2010)》,兰州市城中村的大致分布范围如下:城关区主要集中于“雁滩乡-城关乡-拱星墩”一带;七里河区主要集中于“阿干镇-西果园-花寨子-崔家崖”一带;安宁区主要集中在“十里店-安宁堡-沙井驿”沿线;西固区主要集中于“金沟乡-柳泉乡-东川乡-新城镇-河口镇-达川乡”一带[2]。兰州市城中村涉及61村,其中,城关区22个、七里河区7个、安宁区21个、西固区8个、高新区3个。就数量而言,以城关区和安宁区最为集中,涉及2.8万余户,9.7万余人,改造规模达720万m3。

1.2 改造现状

兰州市城中村改造共分三个阶段。第一阶段是2006年4月底以前,为准备阶段。第二阶段是2006年5月至2006年底,为试点阶段。第三阶段是2007年1月至2008年底,为全面推进阶段。2005年12月,兰州市政府出台了《关于加快实施城中村改造的决定》,基本确定了城中村改造的大政方针;2006年5月兰州市城中村改造工作正式启动,经过深入细致的摸底调查,编制完成了城中村改造《总体规划编制办法》和《项目用地规划》,并在《兰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划(纲要)》中指出:“兰州市计划用三年时间,集中解决位于规划区内的61个城中村”。截止到2011年6月,兰州市城中村无形改造已经基本完成,全市61个城中村的户籍转性工作全部完成,共审批“农转非”32207户,93932人;61个城中村的撤村建居工作全部结束,村委会全部转为社区居委会,已正式运行;全市61个城中村的集体经济全部进行了股份改制。与此同时,有形改造全面启动,共引进投资商33家,已开工建设村民安置房206万m2。在社会保障方面,全市共筹措资金34422万元[3]。

2 兰州市城中村改造难点

城关区是兰州市城中村数量最多的地区,特别是雁滩暴露出的问题更为明显,因此,笔者对兰州市城关区22个城中村进行了实地调查,发现兰州市城中村改造面临以下4个方面的难点,需要下大力气予以解决。

1)改造资金筹集困难。

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集,特别对欠发达地区更为明显。像兰州市城关区按现行政策平均每户补偿保守估计需20万元左右,安置房建设的成本价和安置对象购房款的差价每人补贴5万元左右,匡算每拆迁安置1户,需支付50万元左右。目前的经济形式,兰州市政府也不可能负担如此庞大的费用,在缺少利益驱动的前提下,不可能吸引资本的大量投入,虽然通过城中村改造可节约建设用地,用土地置换取得资金平衡,但土地收储出让有一个过程,势必出现平衡资金滞后,需要通过融资来解决,何况其资金涉及量大,按规模300户居民的自然村计算,改造村的项目需融资1.5亿元左右。因此,如何降低城中村改造的成本,保证合理的改造模式,解决资金问题是推进城中村改造诸项工作的基本保障。

2)拆迁补偿问题。

城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入,改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍[4],同样也是兰州市城中村改造的难点之一。随着兰州市城市化进程的进一步加快,外地打工就业的人员有增无减,出现了较大的租房需求,这给村集体和农民带来了巨大的经济收益,但也导致违章建筑屡禁不止的现象出现,甚至使部分村民把“既得利益”当作“合法利益”、“应得利益”,无形中提高了被拆迁户的心理预期和补偿要求,这将导致在拆迁中 “拆不动”和“拆不起”的现状,使得征地拆迁成为改造中的头等难事。

另外,补偿资金的使用包括村民的补偿资金及村集体经济补偿资金的使用和管理问题。 应该说,村民的补偿资金如何使用完全属于个人的事情,城中村管理部门不宜多加干涉。村集体经济补偿资金的使用和管理问题直接涉及村民的安置问题,从长远看,直接关系着村民转换身份后的生存和发展问题,不仅仅是个经济问题,而且是个政治问题。处理不好,往往引起群体上访事件的发生,造成社会的不稳定。所以,如何建立一套村集体经济资产所有、占有、使用和分配的运行体制和机制,是解决这一问题的难点。

3)土地产权不清,盘活成本高。

城乡土地的不同产权制度是造成城中村的根本原因[5],因此,现有土地产权不合理是城中村问题的根源所在,也是改造工作的一大障碍。对于城关区来说,由于地少、人多,土地资源严重稀缺,被城关区视为主导产业的商贸业发展缺乏足够的空间,一些好的项目无法很好落地,制约了城关区成为西北现代商贸中心的尽快形成。城关区政府有关负责人也表示,目前,城关区的很多工作也是集中在向城中村要土地,“抓好庙滩子整体改造、黄河北新区建设、东部市场改造等工程,通过向城市中的这些‘硬伤’开刀,城关区还是有许多潜力可以挖掘。”那么如何盘活城中村的存量土地,可以说这是兰州市城中村改造的核心问题。难点在于如何将兰州市城关区城中村支离破碎的闲置土地利用起来,盘活现有的存量土地是启动城中村改造的关键环节。因此,如何根据新的区域定位,调整规划布局,利用收回、合并、征用、租赁等多种形式,盘活存量土地,发挥出土地的规模效益,是城中村改造的一个难题。

4)政策执行难。

一些村民仍思想保守,比较注重实惠,看重眼前利益,担心城中村改造之后失去赖以生存的土地和房屋,极力抵制政府的各项政策,使政策的执行受到巨大的阻力。同时,政府对城中村改造的工作人员缺乏必要的激励机制,有些基层干部没有把城中村改造工作上升到事关推进兰州城市化进程,加快兰州中心区建设、优化环境、促进经济发展的高度来理解,而是片面的理解城中村的改造问题,有些城中村拥有较强的经济实力,由村干部掌握村里的集体资产不少,他们不愿失去已有的权力和利益,村干部积极性不高也影响了政策的执行。

3 兰州市城中村改造难点破解思路

兰州市城中村的改造,面临着资金匮乏、政策滞后等问题,不能简单的照搬沿海一些发达城市的城中村改造模式。因此,笔者根据国内其他城市城中村问题解决的思路、经验教训、政策与方法,以及研究人员在兰州市城关区所进行的实地调查结果,建议应采取政府、村民、开发商三方结合的改造模式,走自筹+招商的途径,提出了下列解决问题的思路。

3.1 科学规划先行

城中村各类闲置土地应及早纳入村庄改造和城市建设的整备用地中,预防和控制继续被出租屋和不合理用地占据,防止无序建设活动的蔓延。编制控制性详细规划和修建性详细规划,打破目前一户一块地一幢房的土地利用模式,按照城市居住区的规划设计规范来做,多方案的比较,并要把最终成果制成模型和挂图在村中广泛宣传,使村民对其未来家园有一个深刻印象。

3.2 产权是关键

土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在,只有在转变产权归属的前提下,城中村问题才能得到根本的解决。因此,尽快将集体土地全部收归国有是十分关键的,这是城中村问题的难点。

3.3 政策是保障

对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽;对统建改造房屋减免部分税费;同时政府提供适当的启动资金和低息贷款,并为改造划拨改造配套用地,用于居民临时安置。

3.4 资金是难点

对没有外资投入和集体经济不发达的兰州市城中村,资金匮乏依然是“城中村”整治改造的主要障碍。怎样有效地融资是改造的主要问题,政府必须有效地让利,即政府通过降低土地出让费及其他相应的扩建费,让开发商看到较大的利润空间,开发商自带资金开发将成为可能。最终在更新改造过程中,经济利益在政府、社会、开发商、村民等各方之间

得到较好的而又公平的分配。

摘要：城中村改造是一项复杂的系统工程,是政府、村民、房地产开发商三方利益博弈的过程,涉及多个领域。针对兰州市近几年出台的一系列城中村改造的相关政策、改造计划及实施办法,从兰州市“城中村”改造现状出发,揭示了兰州市城中村改造过程中主要存在改造资金筹集难、拆迁补偿利益均衡难、土地产权不清、政策执行难等难题,最后结合兰州区域经济发展情况提出破解思路。

关键词：城中村,改造,难点,破解思路,兰州市

参考文献

[1]王宁.如何防止新“城中村”产生[J].国土与自然资源研究,2008,19(10):25-27.

[2]张小平.西部中心城市城中村形成机制及改造策略——以兰州市为例[J].甘肃社会科学,2010,20(11):22-23.

[3]兰州市城关区城中村摸底情况汇总表[R].兰州市城关区城中村改造办公室,2006.

[4]曾学龙.城中村改造的难点及破解对策——以广州市荔湾区为例[J].城市问题,2011,22(9):14-17.

[5]李忆冰,催海洋.城中村改造规划研究[J].北京规划建设,2005,19(3):15-17.

兰州市城中村改造 篇2

（暂定）

一、城中村改造项目申报

二、区政府审核、完善资料、上报市村改办

三、区政府组织招商、选商

四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作

五、区政府组织实施拆迁

六、市政府批准列入市城中村改造计划

七、国土部门组织土地征收报批

八、编制改造方案上报市政府审批

九、国土部门组织土地招拍挂

十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策

十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明

第一步：城中村改造项目申报

（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。

（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；

2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；

3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；

4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。

第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民

大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。

第三步：区政府组织招商、选商

1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。

2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：

（1）申报意向书；

（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；

（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；

（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；

（5）可行性论证分析报告；

（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。

3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。

4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。

5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作

（一）区土地局对地籍调查定界

（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划 1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。

2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。

3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。

4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。

5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。

6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。

8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。

9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。

10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。

11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。

12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。

13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。

（三）编制修建性详细规划并报批

城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。

第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地

（一）安置基数“1”的认定

郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）

1.村民安置基数

3层以下合法住宅按以下标准认定：

村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。

村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。

2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定： 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标

准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。

3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。

（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：

1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。

2.控规批复。

3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改

造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第六步：市政府批准列入市城中村改造计划

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。

第七步：国土部门组织土地征收报批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。

（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。

（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批； 第八步：编制改造方案上报市政府审批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改

造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准

第九步：国土部门组织土地招拍挂

市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：

（一）控规批复

市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。

（二）土地转性

（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。

（四）市规划局下发出让设计条件。

（五）市房管局下发设计前置条件。

（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。

（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。

（八）土地挂牌公示

根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。

（九）竞得土地及成交确认

受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设

用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

（十）土地使用权交付

区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。

区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。

第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策

（一）建设安置房享受以下优惠政策：

1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：

１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余

部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

2.建设安置房的规费减、免政策。

十一、安置区交房、办理房产证等手续

城中村改造专家谈 篇3

——李培林教授认为广州城中村不需大规模拆迁改造

现在的地成中村被一些城市政府部门视为“城市毒瘤”。与此对应的潜台词是：坏人大多住在城中村。城中村最重要的人不是可转为城市居民的农民。而是租屋而居的外地人。他们是为城市带来发达服务业和制造的人，也是没有筹码与政府谈改造补偿、谈利益分成的弱势群体。但令人惊奇的是，城市政府在改造城中村的利益博弈中，从来就置居住生活其间的外地人于度外。城中村考验正政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并“驱逐”这群人？

——著名专栏作家何树青在《新周刊》呼吁：“消灭了城中村，不等于就此消灭了贫富差距。”

解决城村落问题的关键是，在保障村民利益的同时，把村民对土地的所有权和使用权分开，让村民融入到城市生活中去。

改变征牧土地一次性赔偿的做法，建立政府和村民共同管理的村民工发展基金，让村民分享土地开发的利润。另外，城中村的确良外来人口应该得到妥善安置，否则他们可能工巧匠聚居到城市某些适合区城而再度形成新的城中村。

——中山大学人类系主任周大鸣教授建议这样改造城中村

征地如何补偿，首先政府应该选好立场。被征地的村民生活水平普遍降低了，而不是提高了。建议不要“一次性了断”，支付一笔补偿金完事，而应该让村民参与每年的利益分成，比如这块地被征用建造发电厂了，发电厂每年盈利中应有属于村民的部分。

郑州市城中村改造融资研究 篇4

一、城中村改造原因分析

城中村虽然位于城市内部, 但是城市规划管理方面比较薄弱, 有些区域难以管理, 严重影响了城市的进一步发展和居民生活水平的提高, 所以城中村改造成为了必然趋势。

(一) 城中村治安混乱。郑州市是我国人口第一大省河南省的省会, 其人口至2015 年近1, 000 万, 大部分为外来人口, 这些人中很多工作不稳定、流动性强, 导致犯罪分子作案的频率加大, 成为了城市中治安管理薄弱的典型地方。

(二) 违章建筑物随处可见。郑州市的城中村是由村民自主建设的, 很多楼房普遍高达7 层、8 层或者更高, 楼间距不达标, 导致房间采光不足、通风效果差, 这些都不符合城建部门的规定, 而且也失去了城市社区性视景。这些现象严重制约了城市整体质量的提高也阻碍了城市化进程。

(三) 基础设施建设落后。城中村是城市化不完全下的现象, 其形成没有经过合理的城市规划, 基础设施的建设也没有跟上城市化的步伐。目前, 城中村是城市中卫生环境、居住环境比较差的集中区域, 这都极大地降低了居民的生活质量, 也影响了郑州市的整体面貌。

以上三点是改造城中村的主要因素, 改造城中村是改善居民的生活环境、提升城市品位、提升城市化进程的必由之路, 也是构建社会主义和谐社会的伟大工程。

二、郑州市城中村改造融资模式分析

(一) 郑州市城中村改造现状。2003 年, 西史赵村打响城中村改造的第一枪, 并建成了普罗旺世社区, 形成“西史赵模式”。2015 年9 月, 郑州市提出城中村改造的扫尾阶段, 年底前要完成四环内所有村庄的改造拆迁工作。2016 年郑州市对城中村改造的安置政策将予以调整, 货币化安置将进一步加大比例。

(二) 郑州市城中村改造融资模式

1、村集体自行融资改造模式。村集体自行融资改造模式主要是指以村集体或村集体经济组织为改造主体, 自行融资、自行开发, 村民共同参与城中村改造, 共担风险、共享收益, 由村集体独立完成土地整理、村民安置等一系列工作。这种模式要求村集体不仅要拥有雄厚的经济实力, 还要有较强的项目经营能力。由于村民收入来源单一, 经济实力不强, 金融机构贷款具有一定的难度。此融资有风险。

2、合作开发融资模式。由于政府财政无力承担, 引入社会开发商成为了郑州市城中村改造的一条有效途径。社会开发商的参与, 能集中社会闲散资金, 加上社会开发商具有丰富的房地产开发经验, 一方面解决了城中村改造资金短缺的难题;另一方面也能提升城中村改造的质量和档次。所以, 此种模式正运用于郑州市城中村改造工作中。

3、政府直接投资融资模式。政府直接投资的融资模式是指政府成为了改造主体, 城中村改造的资金全部来源于政府财政。此模式容易优化城市布局, 完善城市的基础设施。而政府的财政有限, 会难以承担。政府直接投资的融资模式, 会消耗政府大量的人力物力和财力, 且若不能妥善处理好与村民直接的利益纠纷关系, 会很容易产生严重的后果, 所以也要慎重使用。

(三) 郑州市城中村改造融资模式存在的问题。郑州市城中村改造工作中的关键因素在于融资问题, 其改造融资存在的问题主要有:

1、融资模式选择不当。在实践中, 许多地区的城中村改造都如火如荼地进行着, 有的地区处于摸索阶段, 有的地区已经进入成熟阶段, 无论处于哪种程度, 我们都需要做到具体问题具体分析, 选择合适的融资模式, 不能因为融资模式的选择不合理而阻碍城中村改造的进程。

2、融资方式单一。就目前郑州市融资现状来看, 银行贷款是常见的融资方式。城中村改造是一项长期项目, 仅仅依赖银行贷款的风险较大, 无法满足改造项目的顺利进行, 改造项目由于受到融资难题导致项目进程缓慢。

3、法律法规制度不健全。郑州市城中村改造主要是以政府为主导、社会开发商合作的改造模式, 但是对开发商筹措的拆迁补偿安置资金、安置房未竣工而出售的商品房销售款, 由区人民政府严格进行监管, 缺乏上位法的支持。很容易出现项目利益的纠纷以及村民利益受损或者风险的转嫁问题。

三、郑州市城中村改造融资问题成因分析

(一) 市场不稳定加大融资模式的运行风险。资本市场的运行对融资模式的选择和融资方式的选择产生重大影响, 郑州市城中村改造主要采用以政府为主导、社会开发商合作的改造模式, 很容易受到资本市场波动的影响。一旦市场发生波动, 则政府对项目的评估将会失效, 也会影响开发商对项目的盈利情况的评估。当上述情况发生时, 会出现风险转嫁的情形, 最终受伤害的是村民。所以应构建郑州市城中村改造风险共担的融资模式, 降低资本市场的波动带来的不利影响。

(二) 经济发展水平低导致融资渠道狭窄。郑州市虽然为河南省的省会城市, 但其人口众多, 发展水平比较低, 所以银行贷款成为了城中村改造融资的主要方式, 融资方式比较单一。由于经济发展水平不高, 不利于优秀人才的招揽, 会导致项目融资的模式难以创新, 而且郑州市的各类金融机构也比较被动, 很少有金融机构积极主动地投身于城中村的改造项目中。所以要想降低对银行的依赖性, 政府应该加大政策力度, 鼓励各类金融机构参与到城市改造项目中来, 从而实现融资渠道的多样化。

(三) 政策不完善产生多种社会问题。城中村的居民主要依靠房屋出租作为收入来源, 城中村改造导致居民失去自身的生活来源, 所以政府和社会开发商要做好前期的拆迁补偿以及后期的福利费用上。然而, 事实上郑州市对城中村拆迁政策并没有落实到位, 或者有些政策触犯了居民的核心利益而使城中村改造工作受阻, 这给郑州市城中村改造带来了重重困难, 特别是拆迁补偿工作不到位给改造工作造成的严重影响。

四、郑州市城中村改造融资问题解决对策

(一) 拓宽融资渠道。在郑州市城中村改造过程中, 政府财政支持和银行贷款是城中村改造工作顺利进行的重要的融资渠道, 然而资本市场中金融机构多种多样, 比如证券公司、保险公司、基金公司、投资公司等, 与各种金融机构合作的方式也有很多, 郑州市城中村改造的过程中, 应寻求与这些金融机构合作的机会, 构建新的融资渠道。

(二) 构建多种融资渠道。郑州市人民政府选取了三种城中村改造的融资模式, 但是理论上的项目融资模式有六种:“移交—经营—移交” (TOT) 、公共部门与私人企业合作 (PPP) 、民间主动融资 (PFI) 、“建设—经营—转让” (BOT) 、资产证券化 (ABS) 、“资源—补偿—项目” (RCP) 等模式。每种融资模式都有自己的优缺点, 郑州市可以根据自身实际情况选择适当的融资模式, 并分析其可行性。

(三) 健全城中村改造相关法规政策。前面已提及政策法规的不健全、落实不到位限制了城中村改造工作的顺利进行。随着郑州市城中村改造工作的加快, 政府应加大力度完善城中村改造的配套政策。比如政府应该制定完善的拆迁补偿政策, 妥善处理城中村居民居住问题, 有效地解决郑州市城中村改造中政策跟不上步伐的问题。

参考文献

[1]Jacob O duor, Stephen Karingi, Stephen Mwaura.Efficiency of financial market intermediation in Kenya:A comparative analysis[J].Journal of Policy Modeling, 2011.33.

[2]刘慧.武汉市城中村改造融资模式及评价研究[D].武汉理工大学管理学院, 2012.11.

[3]张红美.中原经济区新型城镇化建设研究[D].河南工业大学, 2013.5.

兰州市城中村改造 篇5

一、总则

根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段

（一）思想发动和现状摸查

1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认

村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查

由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认

由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式

村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段

（六）提出拆迁安置原则性方案

村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。

（八）改造方案审查、上报

城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。

（九）土地转性申请

由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。

（十）市“三旧”办对改造方案进行审批

由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。

四、拆迁安置阶段

（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。

（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。

（十四）成立全资改造公司

在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。

（十五）选择合作开发单位

根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。

村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。

除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。

（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管 由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。

在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。

（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作 取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。

五、用地手续办理阶段

【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理

（十八）项目立项 全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办 理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（十九）规划选址

全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。

（二十）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（二十一）用地报批

1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（二十二）申报环评手续

全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。

（二十三）申办《建设用地规划许可证》

全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。

（二十四）用地划拨

如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。

【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式

由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。

（二十六）选择拍卖融资的开发模式

1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。

2、由市土地开发中心拍卖地块。

3、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。

六、报建阶段

（二十七）建筑单体规划报建

全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。

（二十八）申办消防、环保、卫生等手续

全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。

（二十九）申办《建设工程规划许可证》

全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。

（三十）施工图设计文件审查备案 全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。

（三十一）申办建设工程招投标手续

全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。

（三十二）办理工程质量安全监督手续 全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。

（三十三）申办《建设工程施工许可证》 全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。

七、项目建设阶段

（三十四）工程施工建设

由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。

八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁

（三十五）申办工程验收手续 项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。

（三十六）房屋移交

项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。

（三十七）被拆迁转制居民回迁。

九、其他

（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。

（三十九）本指引自发布之日起试行。

附件一：改造范围确定要求

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。

转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。

附件二：现状调查内容

现状摸查包括以下七个方面：

1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量，分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保护价值的建筑、古树名木等；

关于“城中村”改造的思考 篇6

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论

兰州市城中村改造 篇7

1 郑州市城中村改造的必要性及社会意义

1.1 郑州市城中村改造的必要性

由于缺乏有效的监督管理, 外来人口膨胀, 城中村的出租屋往往成为卖淫、吸毒和赌博等违法活动的温床, 以及超生游击队的藏身之穴, 带来突出的社会治安、计划生育等问题, 严重影响了郑州市城市的文明程度。通过政府的改造使“城中村”流入部分社会经济地位、文化修养层次较高的城市人口, 从而大大提升郑州市的城市文明程度。

1.2 郑州市城中村改造的社会意义

郑州市城中村问题是城市发展快速化的一种特殊现象。每一个经历过快速城市化的城市几乎都存在着城中村问题, 并且深刻地影响着城市和乡村的发展, 成为城市化的巨大阻力。郑州城中村数量较多、分布较广, 存在的种种问题不仅仅对村落本身, 更对郑州市良好人居环境的塑造和“和谐社区”的创建产生了很多不良的影响。因此, 郑州市城中村改造能否顺利完成直接关系到“文明郑州”和“和谐郑州”的成功构建。

2 郑州市城中村改造的进展情况

2.1 郑州市城中村的现状概述

郑州市区原有124个行政村, 下辖228个自然村。截至目前, 郑州市已批准95个村 (组) (含144个自然村) 实施改造, 约占城中村总数的63%。其中, 已实现集体土地转国有的有46个村 (组) (含69个自然村) , 已完成改造规划编制工作的有38个村 (组) , 已通过招拍挂出让改造用地的有19个村 (组) (含34个自然村) 。

2.2 目前郑州市城中村改造主要运作模式

目前郑州市城中村改造主要有两种运作模式, 即“燕庄模式”和“路寨模式”, “燕庄模式”即由政府进行招商, 将土地进行挂牌、拍卖, 开发商通过合法途径获得土地使用权。而“路寨模式”, 则是由城中村成立股份公司自行开发。无论何种模式, 郑州市城中村改造都是由政府来主导。在实践中, 郑州市城中村改造遵照以城市规划为先导的方向, 积极、稳妥、有序地推进, 尽量减少消极影响, 确保“成熟一个, 改造一个”。

3 郑州市城中村改造遇到的难题与挑战

3.1 资金问题

据有关专家估计, 仅郑州市三环内的城中村改造, 直接改造资金就需要上千亿元, 时间拖得越久, 村民对赔偿金的期望值就越高, 改造难度越大。成本高现已是城中村改造无法回避的难题。

3.2 拆迁安置问题

3.2.1 拆迁问题。

城中村“拆和建”并存的现象随处可见:一边是人去楼空, 铲车巨大的机械手臂将拥挤不堪的楼房拆得七零八落;一边是拥挤的街道两旁, 简陋的脚手架吊起砖头、砂浆, 把本已超高的民房继续垒到7层、8层, 而目的就是为了索取更多的补偿, 这样一来巨额的拆迁补偿已经让不少开发商开始望“村”兴叹, 严重阻碍了城中村改造的顺利推进。

3.2.2 人员安置问题。

刚毕业的大学生作为城市建设的有生力量, 是城市建设中不可缺少的一支队伍, 他们没有购房的经济实力, 只能栖身于房租相对较低的城中村中, 随着城中村改造的进展, 有部分城中村将会被拆除, 在一定的时间内用于出租的房源相对紧缺, 相对来说房租会相应有所提高, 因此客观地说, 中低收入者人群的向外流动有助于提升环外的人气, 但是从长久来看, 保障中低收入者的居住权利才是郑州市城中村改造的所面临根本问题。

3.3 二次拆迁问题

遏制新的“城中村”出现已成为郑州市城中村改造的当务之急。郑州正处于城市化快速发展的时期, 城中村改造, 不应该“老的未改完, 新的又产生”。据有关数据显示, 郑州市1983年市区建成区面积是67.8km2, 至2009年, 市区建成区面积已达303km2, 原有的市区与郊区的分界线越来越模糊。城市近郊村如果现在不进行控制和规划, 将来会形成新的城中村, 改造起来困难更大。

4 郑州市城中村改造的合理化建议

4.1 健全完善城中村村民就业体制

在解决就业问题上, 可以把被征地农民纳入城镇就业援助体系, 坚持“就业优先”, 凡劳动年龄段的被征地农民, 均可进入城镇劳动力市场, 享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务。同时, 坚持拓宽农民培训渠道, 增强农民的就业能力。

4.2 重视困难群体的住房问题

外来务工人员、来郑大中专毕业生是城市的重要建设者, 为他们提供经济、适用的住房房源, 是各级政府的重要职责, 也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。城中村曾经为外来务工人员、来郑大中专毕业生和城市困难群体提供了租住房源, 在城中村改造中和改造后不能让这部分群体流离失所。因此政府在这方面应加强廉租住房和周转房建设。

4.3 合理规划三环以外建设工作

城中村已是郑州市城市建设不可分割的一部分, 要做好三环以外建设工作。首先, 其规划应与周边的城区一起纳入城市各级规划体系中统一考虑;道路、给排水等工程规划的标准应按照城市工程规划的标准编制、建设。建筑设计要突破以往的陈旧概念, 提倡设计的精品意识。建筑作品要经得起推敲和时间的检验。其次, 尽管城中村在人居环境及社会经济结构方面存在诸多问题, 但是由于许多村落历史久远, 已形成特定的村落文化与景观风貌, 旧村改造时要充分考虑传统文化与建筑风貌特色的继承与延续。另外, 城市边缘区在今后的城市建设中很可能会成为城市的重要功能区块, 只有重视和加强城市边缘区的规划建设工作, 将其纳入城市整体有序发展的轨道, 才能避免新的“城中村”的出现。

4做好城中村改造建设的监管工作

4.4.1 施行严格的审批管理制度。

依据已有的规划、法规、标准严格审批管理, 做到原则性与灵活性相结合, 既要维护城市建设法规及标准的权威性, 严格审批执法, 又要考虑“城中村”的复杂性而采取一些渐进和过渡性的措施。

4.4.2 加强执法队伍建设。

成立一支高素质的执法监察队伍, 对违法建设行为坚决查处。同时对监察管理人员经常性地培训, 使其熟悉相关法律, 增强其执法能力, 克服畏难情绪, 为规划方案得以实施提供保障。

4.4.3 加强政策宣传教育。

注重对国家政策的宣传, 加强对村一级领导干部及村民的教育, 使村干部能够带好头, 加快村民变市民的进程。

4.4.4 加大政府的监管力度。

加大政府的监管力度, 特别是在城中村改造的拆迁问题上, 政府要对超标准索取利益的钉子户、上访户, 不能一味手软, 一味姑息。应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策, 督促相关执法部门依法执行, 不能完全退让和妥协, 如此只会助长歪风愈演愈烈。

总之, 城中村改造是件伟大的造城运动, 拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作, 将管理纳入政府目标管理体系, 依照相关城中村改造政策, 给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商, 为其创造投资环境, 后期则改善了城市居民的居住环境, 促进了城中村改制工作, 对郑州市发展经济、增加税收、改变城市环境起着积极的推动作用。

5 结束语

城中村改造是一个利益调节和平衡的过程。在这一过程中, 政府不能为改造而改造, 更不能以赚钱为目的, 指望通过城中村改造给政府带来多少显性和隐性的经济利益。城中村改造就是要实现城中村改造的社会效益, 只有这样, 才能理顺好各种利益关系, 顺利推进改造。

摘要：伴随着郑州市城市化进程的加快, 城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来, 城中村问题已经成为影响郑州市城市协调发展的主要问题。依据城中村改造形成背景, 针对郑州市人民政府近几年出台的一系列城中村改造的相关政策、改造计划及实施办法, 揭示了郑州市城中村大规模改造过程中遇到的资金、人口拆迁安置以及城中村的二次拆迁等诸多难题, 进而提出了对郑州市城中村改造的合理化建议。

关键词：郑州市,城中村,城中村改造

参考文献

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[7]闫小培、魏立华、周锐波, 快速城市化地区城乡关系协调研究——以广州市“城中村”改造为例[J].规划研究, 2004, 28 (3) .

兰州市城中村改造 篇8

关键词：城中村,供水管网,改造

1 广州市城中村供水基本情况分析

目前广州市城中村采用总表供水方式, 以往供水问题不大。但随着城中村的发展, 出现了一系列的供水问题, 主要如下:1由于城中村管道管龄长, 材料质量差, 维护投入不足, 造成村内供水区域管网漏耗大、淤塞严重。管网设施情况与村内居民用水需求严重不相符, 缺水缺压情况严重;2管材为镀锌钢管和塑料管, 供水管材质不符合供水要求, 加上普遍存在管道私拉乱接, 造成用户终端水质存在安全隐患;3大部分城中村供水管网没有科学规划, 布局不合理, 消火栓布置不足, 存在较严重的消防安全隐患;4终端水价不执行物价部门规定的分类价格, 终端用户需要分摊总分表差额水量、管网维护维修成本以及村内的其它建设和管理成本, 造成终端价格普遍高于政府定价, 引起村民不满和投诉;5部分城中村以管网漏耗大、成本高、分摊费用高、村民拒缴水费、亏损严重等理由拖欠向市自来水公司缴纳水费。

2 城中村供水改造的必要性

2.1 管道漏失率严重

城中村管道管龄长、管材质量差、维护投入不足、管内腐蚀严重、管壁变薄等引起局部穿孔漏水, 造成管道暗漏, 日积月累下自来水大量流失, 给供水企业和居民造成严重损失。根据供水企业提供的分析资料, 由管道腐蚀老化造成的管道暗漏占漏水总量的30%以上。

2.2 运行动力费用增加

一般钢管在使用10~20年后, 粗糙系数由原来的0.012增加到0.016~0.018, 水流阻力增加, 造成水压降低, 无法达到用户的要求。如不更换管道, 则需加大供水能耗, 动力费用增加。

2.3 管网水质恶化

城中村的供水管材主要为镀锌钢管和塑料管, 金属管道由于内壁腐蚀、结垢、沉积, 锈蚀物中含有大量的铁、锰和各种细菌;塑料管道容易滋生藻类, 使管网中的铁、锰、浊度、色度和细菌、藻类指标值上升, 水质呈现一定程度的恶化。穿孔漏水管道一旦出现负压将造成污水侵入, 使水质恶化。

2.4 管网布局过时

城中村在演变过程中, 市政配套建设没有统一规划, 给水管道多数按近期规划设计, 没有考虑长远发展。城中村地域规划的调整使人口密集度及用水功能发生变化, 部分区域的供水管网流速偏低、停留时间长, 部分区域则出现管道超负荷运行的现象, 管网压力极不均衡。

3 城中村供水改造面对的难题

3.1 施工条件不足

城中村供水管网改造工作通常使用开挖埋管的形式, 公共面积的占用量很大。原有的供水管道通常都集中在交通繁忙、人口聚集的主要路段, 部分小口径管道甚至埋设在狭窄的村道, 造成了施工会阻碍交通正常运行、不施工则无法解决管道问题的两难局面。

3.2 资金需求量大

供水管网的改造工作不但需要拆除老化管道、铺设新管道, 还要修复施工时受到破坏的路面。而对于规模庞大密集的中小口径供水管网, 道路修复的花费通常比更新管道的费用要高出许多, 致使工程的整体造价大幅度提升。

3.3 协调难度大

由于供水管道的改造规模对周遭环境的影响较大, 所以有关的单位、部门及居民对管道改造工作的意见始终无法统一。虽然供水部门已经努力积极的进行工作协调, 但经常还是会导致工程的延后甚至取消。

3.4 环境与生活影响面大

改造供水管道需要开挖路面, 新管道敷设完成后开叉接驳需暂停供水, 所以会给居民的出行及日常生活带来很大的影响。而且, 施工时产生的泥水、噪音及灰尘等也都对人们的正常生活有着很大的影响。供水管道的改造工作始终难以得到民众的全面支持。

4 城中村供水改造策略分析

从过往已改造完成的城中村来看, 改造过程中有以下几点策略值得参考。

4.1 资金筹集的三个一点

城中村供水改造以“谁投资, 谁受益”为准则。从已改造的城中村来看, 改造原则都以区政府、村、供水企业按“三个一点”筹集资金, 即城中村红线外公共供水管道由供水企业筹资, 红线内供水管道由村负责筹资, 区城建部门负责市政管道及村内供水管网路面修复, 解决改造费用问题。为落实政策, 区政府、村、供水企业三者都必须设立改造专项资金, 政府部门负责路面修复及费用, 独立运作;工程及设计等费用按“一村一策”由供水企业和村按一定比例分摊。这种方式更加贴合实际的情况, 可有效增加村的积极性, 也同时兼顾了多方的利益, 达到共赢局面。

4.2 实施前需明确各方责任

政府职责主要是统筹辖区内城中村改造, 协调推进改水工作, 独立实施路面修复;区相关部门和街道, 代表政府具体参与实施改水工作, 协调解决村欠费等相关问题;村是改水主体单位, 负责资料摸查, 免费提供施工场地、协调村民配合村内改水工作, 确保改水工作在村内的顺利开展;供水企业负责改水工程的设计、施工、监理等实施和协调工作。

4.3 改水资料必须准确

改水资料是所有工作的基础, 必须由熟悉情况的人认真摸查。1保证后续各项工作的准确性;2如出现超出摸查资料的内容, 明确其责任, 避免各方相互推诿和纠纷。

4.4 加大工程管理力度

施工开始之前与园林、交通及村的相关管理部门进行沟通与商议, 订立完善的施工规划。工程实施过程中要遵照文明安全施工的准则, 严格管理工程现场。依照现场实际的情况, 灵活的规划与安排工作。最大限度的削减供水间断的时长, 保证明装管网的排列有序, 消除对城市整体美观性的影响。

5 结束语

结合以上分析, 作为城市化发展进程的一部分, 城中村进行改水工作十分必要。由于城中村改水投资大、规模也大, 涉及到多个主体的切身利益, 所以实施的难度很大。应当采用具有可行性及创新性的管理措施与改造技术, 更加具体科学的统筹及管理工程的实施。

参考文献

[1]王科伟.渭南市中心城区城中村改造规划策略研究[D].西安建筑科技大学, 2011.

兰州市城中村改造 篇9

目前学界对城中村改造的研究深度正在不断深化,包括社会学、经济学、地理学、城市规划等多个学科参与了研究。申俊鹏、秦明周对我国城中村的改造模式进行探讨,从政府、村民、开发商三方结合模式出发,在分析各自效益的基础上,选取相关指标初步构建了评价城中村改造综合效益的指标体系。周新宏深入地研究城中村演变形成-利益博弈的微观机制,揭示其形成的经济和制度原因,并分析城中村改造的必要性和现实难点。

目前对于城中村的研究多集中在城中村改造的理论和方法探讨方面,往往忽视了一些基础性的研究,如广州市城中村面积估算目前尚缺乏可信的权威数据。而这些数据对于测算城中村改造成本、土地价值、资金平衡,对于规划设计、可行性研究、方案拟定、村集体物业用地布置等关乎城中村改造成败的重大问题有十分重要的参考价值。

本文以广州市海珠区为例,通过使用Supermap Deskpro、Google earth软件并结合广州市电子地图和遥感影像图对城中村面积进行估算,结合海珠区城中村数据的分析,从而掌握广州城中村的规模、土地利用结构、分布区位及特征,为城中村的改造和整治提供决策所需要的基础数据。在此基础上,提出了一些初步的改造建议。

二、城中村改造及其面积估算方法

(一)广州城中村的基本情况

城中村是快速城镇化的历史产物,它的出现为外来工提供了廉价的住房,使农民工和其他流动人口进入城市的门槛降低,并为广大的城中村原居民带来可观的租金收入。但是,随着经济的进一步发展,广州城中村存在的问题日益突出,具体表现为:建设杂乱无章,违法用地、违法建设严重;建筑密度高,环境恶劣,脏、乱、差随处可见等。2010年1月,广州市政府正式出台包括城中村改造在内的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》,要求通过3至5年基本实现城市重点功能区的旧城旧村改造,包括整体拆除重建52个城中村,并要求在10年内基本完成138个登记在册的城中村改造。

广州市385平方千米的老八区内分布的城中村大体可以分为以下3个类型:第一类是处于繁华市区、被城市包围,已经完全没有农用地的村落,如白云区三元里村、天河区石牌村等;第二类是处于城市周边、还有少量农用地和处于城市近期重点建设区域的村落,如白云区槎龙村、海珠区沥滘村、芳村区茶滘村等;第三类处于远郊、还有较多农用地和近期不列入重点建设的村落,如黄埔区笔岗村等。本文以海珠区为研究对象,包括了前两类城中村。

(二)城中村面积估算的价值

对于政府机关来说,城中村面积估算是城市管理的基础,为政府整治和改造城中村提供基础数据,是城市土地再开发的基础。对于房地产开发商来说,城中村面积估算是其进行房地产开发的前期准备之一,是进行地块或投资价值估算、竞投城中村改造项目的基础。对于普通市民来说,城中村面积估算能够清楚了解其规模、分布区位及其特征,增加对所居住城市的认识。

具体来说,进行城中村面积估算所获得的数据可以有以下用途,这也是本文的价值所在。1.由于土地所有权制度和动态变化的原因,城中村内产权复杂,变化迅速,政府难以掌握城中村的现状面积,而通过技术手段运用,可以低成本统计出待改造的面积;2.城中村土地利用现状多元,但其中具有改造潜力的是宅基地和空闲地、物业用地等其他用地,其他用地是改造时重要的迁移置换安置区,需要对其土地潜力进行估算;3.通过宅基地面积的估算,采用一定的容积率,可以对宗地建筑面积估算,还可以进一步对常住人口进行估算;4.结合基准地价,对土地总价值进行估算。

(三)估算方法

由于实地测绘需要准备全站仪、GPS等测绘仪器,而且需要一定数量的测绘人员,所耗人力、物力巨大。因此,我们所选用的是以城市电子地图(Google earth)和遥感影像图为基础,利用Supermap软件绘制城中村轮廓图并计算其面积。本方法所需资料容易搜集,操作相对简单,所需人力、物力较少,能够得到拥有一定准确性的城中村面积数据。

三、城中村面积估算具体流程———以海珠区为例

(一)海珠区基本概况

广州市海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2008年全区总面积为90.40平方千米,总常住人口为134.56万人,户籍人口为92.31万人。海珠区辖区内有18个行政街道,分别是赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲和华洲。

为方便统一管理,2002年,海珠区将村民委员会更改为居民委员会,维持其土地权属的性质不变,依旧属于集体用地,因此海珠区内仍然存在城中村。海珠区内一共有20个城中村,它们分别是联星村、五凤村、石溪村、瑞宝村、凤和村、桂田村、东风村、三滘村、沥滘村、红卫村、龙潭村、土华村、小洲村、琵琶村、赤沙村、北山村、仑头村、官洲村、石基村和黄埔村,现有村级行政区总面积为38.12平方公里,占海珠区的总面积比例为42%。其他土地的权属为国有土地。

(二)前期准备

1. 软件安装

Supermap Deskpro能够直接对空间数据进行各种处理,运用这款软件能够研究各种空间实体及其相互关系,通过对多种因素的综合分析,可以迅速获取满足应用需要的信息,并以地图、图形或数据的形式表示处理的效果,能够满足此次城中村面积估算的要求。Google earth软件是由谷歌(Google)公司推出的卫星图片浏览软件,它以高分辨率卫星影像和航片为基础数据,数据涵盖全球。通过这款软件能够清楚了解一定时间点上的城市遥感影像。

2. 估算资料

此次估算所用资料包括:

一是广州市电子地图,其中包括广州市分区区域、各级道路、建筑等数据集,是一份矢量数据。

二是海珠区遥感影像地图:该遥感影像图是SPOT影像,拍摄日期为2007年12月3日3时5分3秒,分辨率为2.5米,是一份栅格数据。

三是从Google earth搜索并保存的海珠区各个城中村的卫星图片:此类图片可根据需求,通过移动鼠标或滑动鼠标滚轮调整卫星图片的最佳位置及比例尺大小,非常清晰,能够准确分辨具体地物。

(三)地图绘制

1. 数据源导入

打开Supermap Deskpro6.0软件,点击“文件”菜单下的“打开数据源”,然后在弹出的窗口中选择打开命名为“广州电子地图”的文件,并设置其坐标系为“经纬坐标系”,使用同样的操作打开“广州市海珠区SPOT影像”。

2. 配准

配准是通过在影像图中选取具有明确坐标的地物点作为样点,来纠正整幅影像的变形以及进行坐标变换的过程,配准是进行扫描矢量化的关键环节之一,其主要作用是给地图确定坐标系。选择“工具”菜单中的“配准”选项,对弹出的“配准数据设置”进行设置,配准图层设置为“广州市海珠区SPOT影像”,参考图层设置为“广州电子地图”,配准结果命名为“Result”数据集。在配准工具条中选择“多项式配准(至少7个控制点)”,然后在两幅图片中选择相对应的7个点,点击配准工具条中“计算误差”按钮和“配准”按钮,即可完成配准。

3. 辨析并绘制地图

选择“广州市海珠区SPOT影像”为底图,然后将数据源“广州电子地图”菜单下的“分区区域”、“街道”、“道路”等数据拖进绘图窗口,按照绘图需要调整图层顺序。

根据要求,需要绘制海珠区行政区域、海珠城区、各城中村的行政区域、宅基地区域以及农业用地的范围,所以,需要在打开的工作空间中新建上述五种用地范围的数据集,并在相对应的图层上绘制区域。具体操作如下:在工作空间栏里选择“广州市海珠区SPOT影像”,右击并点选“新建数据集”,在弹出的窗口中选择线数据集,命名为城中村行政区域,点选确定,完成新建数据集,在城中村行政区域这一图层中勾画城中村轮廓,重复上面的操作,依次建立海珠区行政区域、海珠城区、宅基地区域和农业用地这四个数据集。

在此次估算中,最重要的是估算广州市海珠区城中村的住宅建筑面积,城中村宅基地区域在SPOT影像中表现为紫白灰色混杂、杂乱无序的密集型小方块集合,比较容易判断。

当上述五个数据集的轮廓图绘制完毕后,要把原来的“线数据集”转化为“面数据集”,操作步骤为在菜单栏上选择“数据处理”下的“类型转换”,并选择“线数据集->面数据集”,在弹出的对话框内添加要转换的线数据集,然后点击“转换”键,上述操作后,所有的线数据就能够转换为面数据,然后按需要调整各图层的顺序。

为方便辨别海珠区内的各个城中村,需要在地图上标示各个村的名称,这样就需要编辑文本数据集,具体操作如下:新建一个文本数据集,并命名为“村名”;选择“村名”这一图层为编辑图层;在菜单栏上选择“对象”下的“绘制对象”选项,并选择“普通文本”;在地图的相对应位置输入各个村的名称,并调整大小。完成以上所有操作,绘制地图完成。

4. 计算面积

在Supermap Deskpro6.0软件中,面数据集的面积能够从其属性中得到,只要查看其属性中的空间信息,就可以得到其面积数据。将所有同类别的数据分析、整理后,可以得到有关数据,详细数据见表1,其中各村与海珠城区的距离为城市边缘到主要宅基地聚集区的直线距离。

(四)估算结果分析

通过分析,我们可以得到以下结论:海珠区现有城中村控制面积为26.1平方公里,其中12.9平方公里、49.43%的土地具有改造利用潜力。

联星、五凤、凤和和桂田这4个城中村在城市的包围中,零散分布,难以划分其行政边界,只能从卫星影像图中大概判断其宅基地区域,而且其区域内已完全没有农业用地,这类型城中村租金较为高昂,租户多为在中心城区工作的人员;这些村可以宅基地代替其总面积。由于区位好,该类城中村的改造可能需要采取猎德村的模式。

第二类城中村距城市区域有一定距离,边界比较容易确定,宅基地较为集中,且分布在工业用地附近,为工厂里的工作人员及城市中、低收入者提供租住的地方,只存在少量农业用地,村民收入大多靠出租房屋,只有极少数村民继续从事农业生产。由于海珠区位于广州市区的中心区域,四面皆与广州其他行政区接壤,所以并没有位于远郊的第三类城中村。

在目前城中村控制范围内,宅基地、农用地和其他用地这三大类型土地中,农用地的面积所占比例最大,约为50.57%,原因是海珠区有“南肺”万某果园,农业用地保护较好。城中村内,宅基地约占1/4,为村民提供了自住和出租的房屋。在城中村控制范围内23.72%为其他用地,基础设施的建设和绿化用地并不需要如此大量的土地。由此可知,城中村土地并非只用于保障村民居住的宅基地建设和农业生产,更多的是用于集体物业的建设。通过将这些物业出租,村民每年能够得到一定数目的分红。2010年琶洲村改造启动,直至现时,琶洲村基本拆迁完毕,村内已经不存在宅基地,只存在一片待开发的土地。

广州市政府今年大量投入保障房建设,可以通过改造城中村这一措施满足需要。城中村改造主要是改造宅基地部分,根据此次估算结果,海珠区共有宅基地6.71平方千米,若全部改造为容积率为2的居住小区,则共可建住宅1342万平方米,按户均80平方米算,可安置16.78万户,按户均3人算,安置50.34万人,而户籍总人口只有92.31万人。加之,如果将其他用地的一半用来建设住宅,则将能提供住宅619万平方米,可再安置23.21万人,完全能够满足户籍人口居住的需要。

(五)误差原因分析

1. 因遥感影像性质所产生的误差

遥感影像具有一定的误差。遥感技术系统是一个从地面到空中直到空间,从信息收集、存贮、传输处理到分析判读,应用的完整技术体系。导致遥感影像具有一定误差的主要原因是校正误差,影像图中有某些部分的绿地呈现灰色,而某些建筑呈现绿色,难以判断其真实情况。遥感影像与实际地貌存在时间差距。本文所使用的SPOT影像图为2007年的数据,而Google earth软件的卫星图片数据也是近几年的影像数据,反映的也是当时的城市状况,海珠区的现实情况可能已发生变化,因此会存在误差。遥感影像的空间分辨率,本文所使用的SPOT影像图分辨率为2.5米,即能在影像图上用肉眼辨认的最小距离为2.5米,当图片放大到一定程度后,影像会模糊不清,影响对地物的判断,从而出现误差。

2. 因人为因素产生的误差

具体边界难以判断:因为所准备的资料中并没有广州市海珠区城中村行政区域的具体数据,所以勾画的边界并不准确;城中村的宅基地与周边的工业用地混杂在一起,难以准确划分;第一类城中村被城市完全包围,只通过遥感影像难以区分其土地权归属。在Supermap Deskpro6.0软件中两幅底图的配准也存在误差,配准使用的是多项式配准,在两幅图片中选取了相对应的7个点进行配准,可配准后,由于选取的样点存在偏差,两幅地图中的具体地物并不是完全吻合,存在一定的误差。

四、结论和政策建议

在对广州城中村估算这一过程中,使用以城市电子地图和遥感影像图为基础,利用Supermap软件绘制城中村轮廓图并计算其面积这一方法切实可行,若能得到更为具体的广州市电子地图和空间辨析率更高的遥感影像图即能够提高估算的精确度,从而获得准确的城中村数据。本研究采用的城中村面积估算方法所获得的数据,可用于政府对城中村土地情况的掌握,并依据各村实际,用于测算土地价值、制定改造方案、选择改造模式、确定规划指标(如容积率)等,将有助于提高城中村改造的效果。

可以将限价房的建设与城中村改造项目联系在一起,对于已被城市包围的第一类城中村项目改造,可采取招标方式将其出让给具有资质的地产商实施城中村改造,一部分土地建设住宅用于安置原住民,一部分用于开发商的物业开发,满足千米,559万平方米)相当,具有相当大的潜力。这无疑为城中村居民的原地安置、资金平衡、降低改造后地块的平均容积率提供了良好的条件。

对第二类城中村做一个粗略的资金平衡估算:全部可改造土地总面积为1178万平方米,按照3的平均容积率,楼面地价4000元/平方米估算,土地总市场价值为1413亿元。改造成本中拆迁安置成本:按559万平方米宅基地面积,平均现状容积率3,“拆一还一”,重置成本2000元/平方米计算,总计为335.4亿元,毛利润为1077.6亿元。

如果新的居住区依旧按3的容积率来建设(建设高层建筑,抽疏密度,增加绿地和公共设施),则需要使用土地559万平方米,但是619万平方米的其他土地可以通过土地整理的方式,变为政府掌控的建设用地,获得释放。这是政府通过城中村改造可以实实在在获得的收益,这种收益可以是土地,也可以是变现后的货币。当然,其中一部分土地要让利给参与改造的开发商,让他们获得合理的利润;一部分土地留给原村集体建设商业物业或工业物业,用于长远经济发展。对这619万平方米的土地可以实行“三三制”,即政府、开发商、村集体各获得1/3。政府获得的1/3主要用于建设配套的公共设施,从而不仅为改造后的地段,而且为整个城市提供诸如绿地、文化设施等公共产品。

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[7].汪艳红何世杰陈永.应用SuperMap制作数字地图的方法.地理空间信息.2010.10

兰州市城中村改造 篇10

郑州市是河南省省会, 位置处于中华腹地, 古称商都, 今为绿城。1928 年3 月建市, 现辖6 区5 市1 县 ( 其中, 巩义为河南省直管县行政体制改革试点市) 及郑东新区、郑州高新技术产业开发区、郑州经济技术 ( 郑州新郑综合保税区) 。目前, 郑州市全市总面积7446 平方公里, 人口919. 12 万人, 市区面积1020 多平方公里, 建成区面积382. 7 平方公里, 城镇化率67% (1) 。

二、郑州市“城中村”改造土地征收补偿存在的问题

结合以上对郑州市“城中村”改造情况的分析和笔者的实地走访调研情况, 郑州市“城中村”改造中土地征收补偿制度的弊端大体有四个方面: 一是征地范围过宽; 二是补偿标准过低; 三是安置途径过窄, 就是征了村民的地后, 对失地村民的安置途径过窄; 四是土地征收补偿程序不透明、不规范, 公众参与度低。

( 一) 征地范围过宽

根据《中华人民共和国宪法》第十条规定: “国家为了公共利益的需要, 可以依照法律的规定对土地实行征收或征用并给以补偿。”目前, 我国法律对公共利益的界定不清, 地方政府大都以公共利益的口号对“城中村”土地进行征收补偿, 但土地被征收后却用于商业开发和建设。在笔者实地调研中发现, 好多村民认为自己被欺骗了, 但由于已经与政府达成了征收补偿协议, 已很难改变既成的事实, 且目前我国法律对村民在土地征收补偿中权力受损的救济程序不完善, 村民诉求无门, 进而造成了政府与村民的对立。

( 二) 补偿标准过低

依据我国现有法律规定, 政府对“城中村”土地进行征收补偿时, 是以土地和房屋的原有用途为依据进行补偿的, 而不是以土地现有价值为根据, 也没考虑到土地和房屋将会带来的预期收益, 所以, 这种制度决定了“城中村”村民获得的补偿款较低。目前, 在我国经济发达地区, 由于政府的资金比较充足, 在对“城中村”村民进行补偿时, 一般会高于按现有法律规定“城中村”村民应该获得的补偿款。中共中央在十八届三中全会决议中提出要完善被征地农民的多元保障机制, 其中就包括要增加对“城中村”村民补偿款的额度。

( 三) 安置途径过窄

目前, 我国城市化飞速发展, 政府征收了“城中村”村民的土地, 给予村民的补偿款低, 同时没有考虑到对“城中村”进行充分的安置, 给社会带来了不稳定的风险。根据法律规定, 我国征地补偿方式主要有货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合等形式, 政府却没有充分对村民进行就业和社保安置。目前, 郑州市所实行的土地征收的补偿标准是与市场无关的政策价格, 且政府对被征收人的补偿价格远远低于郑州市土地招拍挂的出让土地的价格。由此可以看出, 以货币为主要的补偿方式, 由于金额偏低, 对被征收人安置不到位。

三、土地征收补偿制度的法律应对

我国已明确土地征收补偿制度改革的方向, 即缩小征地范围, 提高补偿标准, 构建城乡统一的土地市场。笔者认为, 完善“城中村”土地征收补偿制度可以成为我们转变整个“城中村”改造的突破口。下面笔者将从三个方面出发进行论述, 期待对完善我国现行的土地征收补偿制度有所裨益。

( 一) 完善现行的土地征收制度

笔者认为, 现行的土地征收制度是存在缺陷的, 我国在进行“城中村”改造时, 要对土地进行征收, 仅仅依靠现行的土地征收制度还是不够的, 必须要对现行的征地制度进行适当的改革。笔者看来, 改革应当以下两个方面入手, 首先要赋予被征地村民“谈判者”的地位。其次是要允许农村集体建设用地进入市场进行交易。允许集体建设用地进入市场, 不仅可以使土地得到“恰如其分”的利用, 也可以让村民自主参与工业化、城市化进程, 村民就可以借此机会, 分享城市化进程所带的各种收益, 增加收入, 拓宽收入渠道。

( 二) 建立集体产权平等保护制度

笔者认为, 我国目前的土地制度明显存在缺陷, 为了弥补和改善土地制度的不足, 保护集体土地产权, 建议从以下三点对其进行改革: 一是我国宪法第十条规定城市的土地国家所有, 笔者认为应当在城市中允许集体所有制的存在, 城市的开发和建设, 在城市的国有土地上或集体所有土地上都可以进行。二是建议赋予“城中村”村民更多产权权利, 允许城市规划行政单位对“城中村”集体土地进行规划指导, 这样更能节约利用土地, 也能保障村民的合法权益, 维护城市的整体形象。

( 三) 建立城乡统一的建设用地市场

中共十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》, 该《决定》第十一条规定: “建立城乡统一的建设用地市场, 在符合政府规划和用途管制前提下, 允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股, 实行与国有土地同等入市、同权同价。”经济的发展和城镇化的进程必然使得城市的范围不断向外扩张, 带来了巨大的经济利益, 与此同时这些被征地的农民也应享有同样的利益, 被征地的农民要求提高补偿标准是相当合理的。因此, 需要建立统一的城乡建设用地市场, 规范政府的行为, 防止职权的滥用。

四、结语

我国提出要完善基本经济制度, 坚持平等保护物权, 形成各种所有制经济平等竞争、相互促进的新格局。对“城中村”存在的土地征收补偿问题的研究可以为我国发展各类生产要素市场, 提高城中村土地的生产率和利用率提供帮助。同时, 通过对“城中村”改造土地征收补偿现状进行实证研究, 对其反应出来的法律规定的弊端和形成动因进行分析, 希望能为立法和政府部门决策提供有益的参考。

参考文献

[1]潘嘉玮.城市化进程中土地征收法律问题研究[M].北京:人民出版社, 2009.

“城中村”改造规划设计初探 篇11

摘要：“城中村改造设计研究”主要目的是提高人类的生活居住环境。城中村发展是城市化过程中的一个重要现象，城中村涉及到失地农民出路及改造现实性的问题，它是在城市化过程中，由于城市建成区面积的扩张而形成的一些不断被包围的特殊聚落。这里的人文景观，经济体制，社会管理不协调，有别于传统的农村和现代化城市形态和本质。

本文系统认识了昆明市“城中村”产生的原因、经济社会现状以及现有改造过程中存在的问题，试图从多方面阐述改造的思路和对策。

关键字：城中村；特色；建筑景观设计；调查研究；发展

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）02-0154-01

“绿色家园”的概念越来越深入人心。各大城市中也掀起了一股“城中村”改造的热流，改造为规范的城市住宅小区，在里面形成居住，上学，就医，饮食，购物，全方位人性化的服务，方便人们的日常生活。

现在，随着社会的迅速发展和人类生活水平的急速提高，“绿色家园”的概念也越来越深入人心。同时也掀起了城中村改造的热潮。良好的生活空间环境不仅能使人们心身健康，满足人们对居住环境的要求，对城市的发展也有潜移默化的作用。

城中村是在我国特有的土地制度和文化背景下，随着城市化进程而出现的一种特有的城市化问题。城中村不仅仅是居住形态也是一种社会形态，城中村是指那些位于城市规划范围内或城乡结合部的，被城市建成区包围、半包围或邻近的没有或仅有少量农用地的村庄。耕地被征收建起了高楼，当地的农民依然留在原住地。论文研究的主要内容包括城中村改造的特色景观设计和建筑设计，重点涉及到以下几点，历史文化遗产的存留；历史文化风俗的探索，挖掘；村民对景观和建筑设计的精神需求，生活习惯的满足、场所记忆的延续。

现在城市发展迅速，城中村的规划，绿化功能等很明显已经不符合当代可持续发展的要求，其中的一些不合理的规划已经不能满足人们对环境优美，居住舒适的居住生活空间的要求。本文选择德州城中村进行建筑及景观的改造设计，以它为例对城中村景观设计进行初步的构思与探讨。

首先城中村普遍存在的问题有五个方面，第一，人口密度大。这主要是因为在房屋结构上多为单间或者一室一厅，屋内设施简单，房屋租赁价格远远低于周边的商品房，因此吸引了大量的外来务工人员和高校学生，长此以往，人口流动大，外来人口多，暂住人口多，人口密度大。第二，建筑密度过大。城中村村民为了个人利益，最大化的征用土地，无限制的搭建房屋，因此城中村建筑楼高而密，再加上监督管理措施缺位，整个村落的房屋建筑形状各异、空间布局混乱、高矮不齐。“室内现代化，室外脏乱差”第三，市政设施缺乏，公共服务设施欠缺。因为城中村建筑密度大，很多道路狭窄，根本不能满足消防、急救、环卫车辆的通行，同时，水、电管线混乱。此外，公共服务也非常欠缺，缺少学校，医务室等基本公共设施。第四，绿化系统不完善。由于受用地条件的限制，建筑密度大，城中村的绿化基本以见缝插针的形式分布，多以点状分布为主，很多城中村根本无绿化。其次，由于树种单一，花卉少，灌木少，种植凌乱，没有形成立体的绿化体系。第五，环境卫生条件脏乱差。于缺乏统一的规划和管理的缺失，排水排污、垃圾处理等市政设施不足，各种生活污水就会随意排到路上，个别村民将固体废弃物随意堆放在路边，使周围环境恶气熏天、苍蝇满天飞，严重影响了居住环境。

近些年来，城中村的改造成为了时代的趋势，很多城中村看到的是现代化的繁荣，感受到的是城市历史的沧桑变迁。很多村民也感受到，在城市面向现代化发展的浪潮中，成中旬通过改造变身城市社区已经成为时代发展的趋势。城中村改造之后的特点：一、村庄变身现代社区。二、昔日农民变身市民。三、新环境带来新收益。在城中村改造方案中运用土地集约利用开发的绿色城市设计策略，加强管理，禁止村民非法乱搭建建筑，贯彻可持续发展的方针，提倡绿色出行。根据所研究此地的地形地貌，温度和降水。体现“三国文化”为主题的城市景观风貌。充分利用漳卫新河河流，结合公园，道路绿带等提高绿化覆盖率，形成完善的城市绿地水系系统。我们综上认为，该小区设计以住宅区为中心，在里面形成居住，上学，就医，饮食，购物，全方位人性化的服务。方便人们的日常生活。

对城中村改造要按照步骤分为调查研究、设计思考与方法研究三个步骤。首先通过对城中村的物理环境、主体需求、历史文化进行调研，其次结合所获得的资料进行设计思考，对设计进行整体地位与分析，最后针对不同的城中村的特点进行特色景观设计。对于城中村改造特色景观设计的方法，既要经历从调研到思考到实际方法的过程，也要针对不同城中村的需求采用不同方法。本着突出特色性、体现时代性、立足民族性的原则，为城中村改造工程设计出有特色的建筑景观而努力。所以城中村改造设计需要注意以下几点问题：一、景观的可持续发展。二、景观材料的选用。三、解决城中村原有的问题。四、与城市发展的协调性。

以“德州城中村建筑及景观方案改造”为例，此次的设计以保持人，建筑，环境的和谐发展相统一为根本思想。整个小区能满足人们各类的需求，从衣食住行等各方面进行完善。根据整体景观布局以及局部景观设计的要求，先整体后局部，逐步设计，形成独特的景观效果。整体设计主要包括道路设计、植物景观设计、居民楼设计、商业楼设计。在在德州城中村设计方案中，这份方案技能满足村民功能的需求，又能美化小区，使小区形成一种具有文化特征的建筑风格。

坚持以人为本的设计理念和设计原则，在设计中考虑到小区作为居住功能，为主体的区域，应力求从建筑外观体现小区特征。总的来说，通过在环境中体现小区风格，给村民提供一个环境优美适宜居住的空间，来满足了代人们对生活居住的要求。

结语：在本案例德州城中村建筑及景观方案改造设计中，尽量本着人，建筑，环境相统一和谐发展的原则，方案既能满足小区人们的使用，又能改善原本校区脏乱的环境卫生，提高了小区人们的生活质量，充分利用了绿色能源太阳能，使小区成为了一个现代化以人为本的小区。从宏观角度来说，城中村改造涉及到城市的整体面貌问题，对城中村进行特色景观设计必然会对城市整体面貌有所改观。从微观角度来说，城中村改造关乎城中村民的利益，对城中村新型有特色的建筑景观设计可以为城中村民提供舒适的生活环境、良好的归属感和精神寄托，为社会稳定繁荣发展做贡献。

城中村改造研究 篇12

自上世纪末以来, 济宁市充分利用和发挥自身优势, 为了提升旧城的功能, 加快城市现代化建设的步伐, 实施了“绿、亮、清”工程, 近几年, 围绕塑造城市特色, 提高城市综合竞争力制定实施了一系列行之有效的政策, 有力地推动了旧城的发展。济宁市的旧城改造启动较早, 旧城区内的城中村存量一般, 但受当时社会经济环境的影响, 济宁旧城区的发展同样也存在着很多的问题。

近年来, 我院一直积极投身于城中村的改造步伐中, 先后参与了后铺、东红庙、东孟、八铺社区居委南片区、三义庙片区、皇营润景园片区、运河佳园一期片区、姜楼曹营、满庄、杜庙、张营、三贾、济北片区、常利村、李集村等60多个城中村的规划建设服务, 从前期的调研、踏勘, 到后期的规划建设管理跟踪, 积极配合服从管理, 科学编制房地产建设规划和旧城改造实施方案, 做好政府的参谋和助手, 使济宁“城中村”改造驶稳妥地驶上快车道。

2 城中村产生的根源

城中村问题是我国城市化进程中所独有的一种现象。主要是我国现有的城乡二元结构模式所导致。随着经济的不断发展, 城市的用地不断扩展, 原来的一些村庄被纳入城市范围, 但其土地仍保有其原有集体属性。这些村庄虽位于城市之中, 但其建设管理方法仍延续原有农村宅基地管理模式, 即由村集体进行宅基地分配, 村民在其上自行进行建设。由于建设管理及建设方式仍延续原有农村的习惯, 与周边的城市环境格格不入, 村民仍沿袭原有的乡土、亲缘和地缘关系。脱胎于农民的城中村非农化群体, 比较其他社会群体而言, 这一群体对社会保障有着更为独特而强烈的需求。随着耕地的全部被征用, 城中村民被迫突然地进入了城市生活, 但就适应城市生活的技能而言, 这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势, 是一个注定要在城市中被边缘化的社会群体。

中山大学周大鸣认为, 世界上所有大城市都有贫民窟, 这是正常现象, 不必将它看作城市之“瘤”。他认为城中村已经具有贫民窟的特征, 他称之为城市贫困社区。他认为城市贫困社区目前有三种类型, 一种是由旧村演变过来的城中村;一种是由老城区延续下来的低收入人群聚集区;还有一种是效益不好的传统大型厂矿宿舍区, 那里集中了很多下岗待业的人。

3 充分把握“城中村”改革改造的重要意义

3.1 有利于拓展城市空间, 优化资源配置

“城中村”土地利用率低, 通过改造, 有利于优化土地资源配置, 为城市发展腾出新的空间。

3.2 有利于改变城市面貌, 提升城市品位

“城中村”布局杂乱, 建设无序, 形式土而单调。通过改造可重塑形象, 提高城市品位和竞争力。

3.3 有利于改善生活环境, 提高居民素质

“城中村”相对封闭, 基本保持农村传统生活方式, 观念陈旧, 管理滞后, 环境脏乱差, 通过改造, 促其向现代城市方式转变, 居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。

3.4 有利于统筹城乡发展, 加快城市化进程

伴随着城市外延式扩张的深入, 内涵式城市化被提到议事日程, 对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节, 加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键, 与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关, 有利于“城中村”村民真正融入城市, 享受城市化的美好生活。

4 积极稳妥有序推进济宁的城中村进程

城中村改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则, 城中村改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调, 努力做到“成熟一个改造一个, 改造一个成功一个”。

5 开展多种规划模式改造, 形成全面的示范效应

城中村改造必须坚持“区别对待、分类指导”的原则, 针对不同区域、不同类型城中村的具体情况, 分别采取全面改造或综合整治等不同的改造模式, 解决特定城中村的实际问题。

6 充分认识城中村改造是承载济宁发展现代服务业、进行二次开发的机遇所在, 是提升空间环境品质的重大机遇

“城中村”改造成为城区二次开发的成本“洼地”和发展潜力所在, 城中村将成为未来济宁空间发展和建设的主要土地供给来源, 也是疏解老城区建设密度、提升城市建设品质的空间机遇所在。

6.1 “城中村”改造, 必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则

规划要与城市化水平相适应, 高起点、高标准地完善市政公用设施, 完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调, 营造高质量的生活环境, 避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色, 有品味, 成为城市的一道亮丽风景线。

6.2 坚持规划引导, 积极推动成熟项目

城中村 (旧村) 改造必须坚持符合城市规划的要求, 在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上, 积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务, 在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业, 引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展, 避免一味地要求高容积率, 严格控制人口和住宅规模, 完善市政和公共配套设施。

6.3 “城中村”改造, 必须依靠政府领导, 各专业设计部门必须统一思想、密切配合

以科学发展观重要思想为指导, 大胆解放思想, 不断更新观念。由于各个“城中村”的状况不同, 干部群众的思想水平、物质基础不一样, 解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事, 必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外, “城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造, 触及到群众的既得利益。要从实际出发, 在不损害国家利益、集体利益的前提下, 给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持, 使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时, 充分发挥”城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用, 用干部、党员的模范行动, 调动群众参与“城中村”改造的积极性。

6.4 “城中村”改造, 必须与加强城市社区建设相结合

撤村建居后, 农民变成了居民, 成为城市社区的一员, 要针对农民变成市民这类人群的特点, 最大限度地发挥社区管理和服务的功能。规划设计中要着重考虑到开展社区文化、社区教育、社区服务等工作, 从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式, 使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式, 走进现代城市文明社区, 成为真正的城市人。

6.5 “城中村”改造, 必须实行政府调控与市场运作相结合的手段

“城中村”改造是推进城市化的大事, 也是城市化进程中的一件难事。前期调研中既了解群众思想工作的意识, 又要考虑政策制定的深度和力度。

7 结语