郑州市城中村改造流程

郑州市城中村改造流程（精选8篇）

郑州市城中村改造流程 篇1

郑州市城中村改造主要工作流程

（暂定）

一、城中村改造项目申报

二、区政府审核、完善资料、上报市村改办

三、区政府组织招商、选商

四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作

五、区政府组织实施拆迁

六、市政府批准列入市城中村改造计划

七、国土部门组织土地征收报批

八、编制改造方案上报市政府审批

九、国土部门组织土地招拍挂

十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策

十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明

第一步：城中村改造项目申报

（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。

（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；

2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；

3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；

4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。

第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办 区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民

大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。

第三步：区政府组织招商、选商

1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。

2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：

（1）申报意向书；

（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；

（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；

（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；

（5）可行性论证分析报告；

（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。

3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。

4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。

5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作

（一）区土地局对地籍调查定界

（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划 1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。

2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。

3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。

4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。

5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。

6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。

8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。

9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。

10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。

11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。

12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。

13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。

（三）编制修建性详细规划并报批

城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。

第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地

（一）安置基数“1”的认定

郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）

1.村民安置基数

3层以下合法住宅按以下标准认定：

村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。

村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。

2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定： 村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标

准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。

3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。

5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。

（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：

1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。

2.控规批复。

3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。

5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改

造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第六步：市政府批准列入市城中村改造计划

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。

第七步：国土部门组织土地征收报批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。

（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。

（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批； 第八步：编制改造方案上报市政府审批

城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改

造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准

第九步：国土部门组织土地招拍挂

市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：

（一）控规批复

市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。

（二）土地转性

（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。

（四）市规划局下发出让设计条件。

（五）市房管局下发设计前置条件。

（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。

（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。

（八）土地挂牌公示

根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。

（九）竞得土地及成交确认

受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设

用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

（十）土地使用权交付

区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。

区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。

第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策

（一）建设安置房享受以下优惠政策：

1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。

2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。

（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：

１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余

部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。

2.建设安置房的规费减、免政策。

十一、安置区交房、办理房产证等手续

2011年5月

郑州市城中村改造流程 篇2

一、城中村改造原因分析

城中村虽然位于城市内部, 但是城市规划管理方面比较薄弱, 有些区域难以管理, 严重影响了城市的进一步发展和居民生活水平的提高, 所以城中村改造成为了必然趋势。

(一) 城中村治安混乱。郑州市是我国人口第一大省河南省的省会, 其人口至2015 年近1, 000 万, 大部分为外来人口, 这些人中很多工作不稳定、流动性强, 导致犯罪分子作案的频率加大, 成为了城市中治安管理薄弱的典型地方。

(二) 违章建筑物随处可见。郑州市的城中村是由村民自主建设的, 很多楼房普遍高达7 层、8 层或者更高, 楼间距不达标, 导致房间采光不足、通风效果差, 这些都不符合城建部门的规定, 而且也失去了城市社区性视景。这些现象严重制约了城市整体质量的提高也阻碍了城市化进程。

(三) 基础设施建设落后。城中村是城市化不完全下的现象, 其形成没有经过合理的城市规划, 基础设施的建设也没有跟上城市化的步伐。目前, 城中村是城市中卫生环境、居住环境比较差的集中区域, 这都极大地降低了居民的生活质量, 也影响了郑州市的整体面貌。

以上三点是改造城中村的主要因素, 改造城中村是改善居民的生活环境、提升城市品位、提升城市化进程的必由之路, 也是构建社会主义和谐社会的伟大工程。

二、郑州市城中村改造融资模式分析

(一) 郑州市城中村改造现状。2003 年, 西史赵村打响城中村改造的第一枪, 并建成了普罗旺世社区, 形成“西史赵模式”。2015 年9 月, 郑州市提出城中村改造的扫尾阶段, 年底前要完成四环内所有村庄的改造拆迁工作。2016 年郑州市对城中村改造的安置政策将予以调整, 货币化安置将进一步加大比例。

(二) 郑州市城中村改造融资模式

1、村集体自行融资改造模式。村集体自行融资改造模式主要是指以村集体或村集体经济组织为改造主体, 自行融资、自行开发, 村民共同参与城中村改造, 共担风险、共享收益, 由村集体独立完成土地整理、村民安置等一系列工作。这种模式要求村集体不仅要拥有雄厚的经济实力, 还要有较强的项目经营能力。由于村民收入来源单一, 经济实力不强, 金融机构贷款具有一定的难度。此融资有风险。

2、合作开发融资模式。由于政府财政无力承担, 引入社会开发商成为了郑州市城中村改造的一条有效途径。社会开发商的参与, 能集中社会闲散资金, 加上社会开发商具有丰富的房地产开发经验, 一方面解决了城中村改造资金短缺的难题;另一方面也能提升城中村改造的质量和档次。所以, 此种模式正运用于郑州市城中村改造工作中。

3、政府直接投资融资模式。政府直接投资的融资模式是指政府成为了改造主体, 城中村改造的资金全部来源于政府财政。此模式容易优化城市布局, 完善城市的基础设施。而政府的财政有限, 会难以承担。政府直接投资的融资模式, 会消耗政府大量的人力物力和财力, 且若不能妥善处理好与村民直接的利益纠纷关系, 会很容易产生严重的后果, 所以也要慎重使用。

(三) 郑州市城中村改造融资模式存在的问题。郑州市城中村改造工作中的关键因素在于融资问题, 其改造融资存在的问题主要有:

1、融资模式选择不当。在实践中, 许多地区的城中村改造都如火如荼地进行着, 有的地区处于摸索阶段, 有的地区已经进入成熟阶段, 无论处于哪种程度, 我们都需要做到具体问题具体分析, 选择合适的融资模式, 不能因为融资模式的选择不合理而阻碍城中村改造的进程。

2、融资方式单一。就目前郑州市融资现状来看, 银行贷款是常见的融资方式。城中村改造是一项长期项目, 仅仅依赖银行贷款的风险较大, 无法满足改造项目的顺利进行, 改造项目由于受到融资难题导致项目进程缓慢。

3、法律法规制度不健全。郑州市城中村改造主要是以政府为主导、社会开发商合作的改造模式, 但是对开发商筹措的拆迁补偿安置资金、安置房未竣工而出售的商品房销售款, 由区人民政府严格进行监管, 缺乏上位法的支持。很容易出现项目利益的纠纷以及村民利益受损或者风险的转嫁问题。

三、郑州市城中村改造融资问题成因分析

(一) 市场不稳定加大融资模式的运行风险。资本市场的运行对融资模式的选择和融资方式的选择产生重大影响, 郑州市城中村改造主要采用以政府为主导、社会开发商合作的改造模式, 很容易受到资本市场波动的影响。一旦市场发生波动, 则政府对项目的评估将会失效, 也会影响开发商对项目的盈利情况的评估。当上述情况发生时, 会出现风险转嫁的情形, 最终受伤害的是村民。所以应构建郑州市城中村改造风险共担的融资模式, 降低资本市场的波动带来的不利影响。

(二) 经济发展水平低导致融资渠道狭窄。郑州市虽然为河南省的省会城市, 但其人口众多, 发展水平比较低, 所以银行贷款成为了城中村改造融资的主要方式, 融资方式比较单一。由于经济发展水平不高, 不利于优秀人才的招揽, 会导致项目融资的模式难以创新, 而且郑州市的各类金融机构也比较被动, 很少有金融机构积极主动地投身于城中村的改造项目中。所以要想降低对银行的依赖性, 政府应该加大政策力度, 鼓励各类金融机构参与到城市改造项目中来, 从而实现融资渠道的多样化。

(三) 政策不完善产生多种社会问题。城中村的居民主要依靠房屋出租作为收入来源, 城中村改造导致居民失去自身的生活来源, 所以政府和社会开发商要做好前期的拆迁补偿以及后期的福利费用上。然而, 事实上郑州市对城中村拆迁政策并没有落实到位, 或者有些政策触犯了居民的核心利益而使城中村改造工作受阻, 这给郑州市城中村改造带来了重重困难, 特别是拆迁补偿工作不到位给改造工作造成的严重影响。

四、郑州市城中村改造融资问题解决对策

(一) 拓宽融资渠道。在郑州市城中村改造过程中, 政府财政支持和银行贷款是城中村改造工作顺利进行的重要的融资渠道, 然而资本市场中金融机构多种多样, 比如证券公司、保险公司、基金公司、投资公司等, 与各种金融机构合作的方式也有很多, 郑州市城中村改造的过程中, 应寻求与这些金融机构合作的机会, 构建新的融资渠道。

(二) 构建多种融资渠道。郑州市人民政府选取了三种城中村改造的融资模式, 但是理论上的项目融资模式有六种:“移交—经营—移交” (TOT) 、公共部门与私人企业合作 (PPP) 、民间主动融资 (PFI) 、“建设—经营—转让” (BOT) 、资产证券化 (ABS) 、“资源—补偿—项目” (RCP) 等模式。每种融资模式都有自己的优缺点, 郑州市可以根据自身实际情况选择适当的融资模式, 并分析其可行性。

(三) 健全城中村改造相关法规政策。前面已提及政策法规的不健全、落实不到位限制了城中村改造工作的顺利进行。随着郑州市城中村改造工作的加快, 政府应加大力度完善城中村改造的配套政策。比如政府应该制定完善的拆迁补偿政策, 妥善处理城中村居民居住问题, 有效地解决郑州市城中村改造中政策跟不上步伐的问题。

参考文献

[1]Jacob O duor, Stephen Karingi, Stephen Mwaura.Efficiency of financial market intermediation in Kenya:A comparative analysis[J].Journal of Policy Modeling, 2011.33.

[2]刘慧.武汉市城中村改造融资模式及评价研究[D].武汉理工大学管理学院, 2012.11.

[3]张红美.中原经济区新型城镇化建设研究[D].河南工业大学, 2013.5.

郑州市城中村改造问题研究 篇3

关键词：郑州市;城中村改造

随着郑州社会经济的发展，城市化进程也日益加快，在城市化过程中，城中村也逐渐形成，城中村的外来人口不断增多，这些人的身份、背景、职业比较复杂，社会治安等问题日益突出，严重影响了郑州城市的发展与社会文明的进步。因此应加强城中村的改造问题，为郑州人民提供良好的生活环境，从而更好地提升郑州的文明程度。

一、郑州市城中村改造中存在的问题

（一）改造进行比较缓慢。要进行城中村改造，需要发挥政府的作用，政府应制定完善的改造措施和法律法规，然而在实际的改造过程中，郑州市政府对城中村改造问题缺乏统一的管理，没有完善的改造规划和方案，而且各部门之间的协调、分工也不明确，使得城中村改造缺乏明确的政策指导，给城中村改造工作带来了一定的影响，阻碍了改造的进程。

（二）各方利益关系协调比较困难。城中村的改造牵扯到政府、开发商、村民三方的利益，要想完成城中村改造必须由三方共同协调和努力，然而三方之间复杂的关系使得改造工作受到影响。政府作为城市的管理者，在城中村改造过程中主要是资金和基础设施的投入，在城中村改造过程中，由于改造需要的资金过大，所以需要向吸引投资者前来投资解决资金问题，此外，城中村的改造主要是为了使城市建设更加和谐，所以在改造过程中要对各方的利益分配进行有效的管理，然而在实际的监管过程中，政府的监管力度并不强，改造过程中出现的村民反抗事件比较多。[1]

作为村民，他们是城中村改造中主要的利益者，在改造过程中，村民主要关心的是土地的拆迁以及补偿为题，他们希望改造城中村，改善原来的生活环境，但又害怕改造完成后，各种补偿措施不到位，自己房子被拆，又得不到经济利益。而且城中村外来人口众多，他们的居住生活问题也是一大难题。这些导致在改造过程中，村民会极力捍卫自己的权利，甚至出现反抗等行为，给改造带来了一定的阻力。

开发商作为改造投资者，自然关心投资的风险与收益，而城市改造的要求更加严格，城中村内部环境复杂，而且改造工作是一项长期的任务，因此吸引开发商投资，保证其经济利益也是比较困难的问题

二、郑州市城中村改造的有效途径

（一）充分发挥政府的作用。政府在城中村改造过程中发挥着重要的作用，应坚持以政府为主导，由政府策划、出台各种改造政策和法律法规，为城中村改造提供依据和保障。还可以由政府出面，与相关部门共同拆迁和改造城中村，给村民以信任感，减少反抗事件的发生。

（二）提高村民的思想观念。在城中村改造过程中，郑州市政府应努力转变城中村村民的思想观念，使他们改变传统的小农思想，逐步树立市场意识，行为方式也朝着现代化的方向转变，对村民进行城市化教育，使城中村的村民掌握科学文化知识和技术，使他们摆脱对土地和房屋的依赖，真正与城市融合，只有这样才能够真正使城中村改造得以落实和推进。

（三）完善就业机制。要使城中村改造顺利进行，也需要为城中村村民提供一定的就业保障，即使他们失去了房屋、土地，要能够很好的生活。这就需要政府建立完善的就业机制，为村民提供就业保障，对城中村的村民实行就业优先的原则，为他们提供就业指导和帮助，不断拓宽村民的就业渠道，使他们具备一定的就业能力，从而减少阻碍城中村改造的力量。[2]

（四）着力解决外来人口居住问题。郑州市作为省会城市，也是人口大省，外来务工人员也比较多，他们的经济条件有限，只能在城中村租住一些旧房子，这些外来务工人员为郑州市各个行业的发展做出了巨大的贡献。因此在城中村改造时，也应考虑外来人员的生活居住问题，城中村改造后，能够为他们寻得安身之处。城中村的建设中有建设廉租房的职责，政府可以做好廉租房的建设，为外来人员提供一个生活居住的地方，不至于让他们流离失所。

结束语：城中村是城市化进程中的产物，是每个城市都会出现，郑州市在城市发展进程中，也出现了城中村，由此出现的一系列问题严重阻碍了郑州市的和谐发展，因此必须造好城中村改造工作，协调各方利益关系，建立完善的改造政策和方案，为城中村的村民提供就业指导，强化就业能力，保障外来务工人员的基本生存权利，使城中村 改造顺利进行，并取得好的效果。

参考文献：

[1] 袁伟.郑州市城中村改造模式研究[J].中州大学学报.2010.27（1）：12-13.

郑州城中村改造势在必行 篇4

《城市规划》课程论文

题

目

郑州城中村改造势在必行

指导教师 xx

学生姓名

韩xx

学号 2010xxxxxxxxx 专

业

房地产开发与管理 班级 房产1班 院（系）商学院工商管理系

完成时间

2013年6月15日

目录

中文摘要 城中村与城中村改造 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.1 城中村 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.1.1中村的出现 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.1.2 城中村存在的问题

„„„„„„„„„„„„„„„„„„1 1.2 城中村改造 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.2.1 对城中村改造的认识 „„„„„„„„„„„„„„„„„1

1.2.2 城中村改造管理 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2 郑州城中村改造势在必行 „„„„„„„„„„„„„„„„„„2

2.1 郑州城中村改造的成绩 „„„„„„„„„„„„„„„„„„2 2.2 郑州城中村改造的必然性 „„„„„„„„„„„„„„„„„2

2.3 郑州城中村改造的困难„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

2.4 郑州城中村改造的反思„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 致谢„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6 参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7

郑州城中村改造势在必行

摘 要

城中村是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题。大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。城市化的浪潮愈演愈烈，郑州也不例外。西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，之后的几年郑州的都市村庄改造也在轰轰烈烈的进行。尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，都市村庄的消失是城市化进程的必然。政府要采取有效措施，解决补偿款与大量外来人口的问题，促进郑州未来更快更好地发展。

关键词

城中村/城市化/陈砦/西史赵村

1.城中村与城中村改造

1.1城中村

1.1.1城中村的出现

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。

1.1.2城中村存在的问题

“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：（1）人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。（3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

1.2 城中村改造

1.2.1对城中村改造的认识

城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。

1.2.2城中村改造管理

城市化进程的加快，使一些处于城乡结合部的村庄，融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区，严重地阻碍了城市精神文明建设的普及与发展；不利于城市整体规划和建设。在其从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。

2.郑州城中村改造势在必行

2.1郑州城中村改造的成绩

2003年西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，现在，西史赵村的土地上的这片楼盘，名字叫做普罗旺世。西史赵村的改造拉开了郑州城中村改造的序幕，在随后的数年间，郑州城中村改造进行的轰轰烈烈，其中具有影响意义的是西关虎屯和眼庄的改造。改造后的西关虎屯成为了现在的郑州国贸大厦，融进并促进了郑州市花园路商圈的发展；燕庄则成为了现在的曼哈顿广场，高层住宅，底层商业的模式，为后来的房地产开发提供了参考。除此之外，升龙城、中原新城、郑州中原万达广场、郑州二七万达广场、锦绣山河等现在郑州炙手可热的楼盘，都是在城中村的基础上开发而来，甚至可以说，现在郑州的房地产项目，大部分都是在城中村改造的基础上而来。

借助郑州市城中村改造进行房地产开发的房地产集团多不胜数，其中，正商集团是最具有代表性的公司。目前正商集团开发的钻系列，大多都是城中村改造项目。这些项目在郑州南区抱团而立，吸引了许多购房者的目光，同时间接地促进了南区周边配套的发展，对郑州的区域发展功不可没。

2.2郑州城中村改造的必然性

城市化的浪潮愈演愈烈，郑州也不例外。涌入郑州的人越来越多，在郑州安家落户的人也越来越多，原有的老城区已经无法满足人们的需求，向周边村子扩张在所难免。现在的郑州周边，已经找不到旧时那种单纯的村庄，村民多已在自己原有住房的基础上改建楼房，用来容纳从四面八方到郑州寻求工作的人。市场的需求促使了村子的转变：与城区相比，它们柔软而充满温情；与传统的村子相

比，它们连接着繁华与便利。

城中村的改造，一方面是城市化的必然阶段，另一方面，也是村民自身对利益的追求。东赵是文化路北边的一个村子，几年前，这里还是一个传统意义的村子，村民的房子仅用来自住，这几年，随着涌入郑州的人越来越多，靠南的陈砦等城中村已经无法满足所需，于是，城市框架向北不断延伸，东赵也纳入了外来人员的考虑范围，村民抓住这个机遇，纷纷翻建自己房屋，用来出租，做生意。村民们打得算盘并不止这些“郑州的这些村子迟早是要改造的，陈砦、张家村，都是要被拆了重建的，东赵也不例外，现在房子能建多高就建多高，不拆了可以收房租，现在房租涨得厉害，别看东赵这么靠北，房子也很紧张呢，万一拆了，国家给的赔偿可不是小数目”话糙理不糙，从村民的话中，也能了解到现在郑州城中村改造的困难。

2.3郑州城中村改造的困难

城中村的改造远不止拆与建这么简单，其中牵扯到的利益纠纷三言两语说不清楚。陈砦是郑州市亟待改造的城中村之一，但是却迟迟难以落实，为什么，成本太高。以郑州当前的地价，陈砦就是一块让人垂涎但又难以消化的美食，除了地价，还有村民的补偿费，此外，拆了陈砦，现在住在里面的数万人又该安置在哪里？

尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，不仅要走完，还要走的精彩。在过去的9年里，郑州积累了许多改造城中村的经验，形成了独具特色的“郑州模式”，而现在，城中村改造的热潮再次涌来，作为历史的必然，郑州的未来没有城中村。

2.4郑州城中村改造的反思

繁华而混乱、简单而卑微，城中村接纳了大部分外来人，村里的便利生活，为外来者提供了在这个繁华城市中生存下来的可能。

随着城市的变迁，城中村也渐渐被改造，变得繁华瑰丽。对于本地人来说城中村是家乡；对于外来者，城中村是这个城市曾经最柔软的接纳和腹地。城中村，都是他们生活和成长过程中，一截永难忘记的回忆。它是阶段性的存在，是过渡期的选择，也是城市发展过程中必经之旅。

城中村的存在是本地居民的心灵寄托，也是许许多多外来者进入都市舞台前 的经验与实践的积淀。城中村正走向城中城，外来者的生活境况又要面临严峻的问题，他们到哪里安身，再度高涨的生活成本，他们何以承担。但这番规模性的村城蜕变，带给他们的不仅仅是一段艰辛历程，这让他们也有了更加努力的方向，他们中的很多人还是愿意选择奔向城中城。

城中村的改造，有关部门应采取有效的措施，去解决不管是钱的问题还是人的问题。保障房与廉租房是切实可行的方案，虽有房妹的出现，但不能因噎废食，政府应加大监管力度，保证其实施，这可以很好地解决住房问题，同时推动城中村改造的进行，推动城市化的进行。

郑州城中村的改造势在必行，它是城市化进程的必然。

结束语

城中村是一种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题。大量的城中村存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造城中村的难度极大，如何改造城中村，是全国几乎所有城市都正在面临的重大课题。城市化的浪潮愈演愈烈，郑州的城中村改造也在积极的进行，西史赵村的改造，打响了城中村改造的第一枪，之后的几年郑州的都市村庄改造也在轰轰烈烈的进行。尽管城中村的改造面临着重重困难，但是这是一个必将走完的步骤，都市村庄的消失是城市化进程的必然。政府要采取有效措施，解决补偿款与大量外来人口的问题，促进郑州未来更快更好地发展。

致 谢

在此论文完成之际，谨此向我的任课老师徐雅老师致以衷心的感谢和崇高的敬意，本论文的工作是在老徐师的悉心指导下完成的。徐老师以她敏锐的洞察力、渊博的知识、严谨的治学态度、精益求精的工作作风给我留下了刻骨铭心的印象，这些使我受益匪浅，并成为我学习的动力。

参考文献

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陈湛.城市化进程中城中村问题的研究.云南大学出版社，2009，5 [4]

周素红.快速城市化下的城中村改造与村社转型.中山大学出版社，2011，10 [5]

刘琴琴.村庄终结.中国农业出版社，2010，5 [6]

建设部课题组.城中村规划问题研究.中国建筑工业出版社，2007，12 [7]

郑州市城中村改造流程 篇5

城中村改造的报告

为提升我区城区建设水平，加快城中村改造步伐，8月30日至9月6日，区委常委、区纪委书记**带领**改造工程项目部、**街道、**村委会以及区国土分局、区社保局、区农水局、区医保局等部门领导及工作人员共计13人赴西安市未央区、郑州市二七区考察城中村改造工作。西安市未央区位于西安市的西北部，是西安市正在建设的城市中心。郑州市二七区位于郑州市的西南部，是郑州市的商贸中心。两区均位于城市未来发展的黄金地段，随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。近年来，未央区和二七区，积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力抓好城中村改造工作，吸引省内外投资分别达360亿元和410亿元，较好地解决了城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决了城区经济发展中的土地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展，做法和经验值得我们学习借鉴。

一、未央区、二七区城中村改造的主要做法

（一）痛下改造决心，理清工作思路。未央区位于即将对外办公的西安新的行政中心所在地，全区总面积262平方公里，辖10个街道办事处，194个自然村，69个城市社区，其中列入城中村改造计划的村有67个，且多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。郑州市二七区辖区总面积为156平方公里，辖1乡1镇13个街道办事 处，15个行政村，122个社区；2007年城中村改造工作启动以来，共有11个行政村列入改造计划，且在郑州市三环以内，中心区位优势明显。随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。如郑州市二七区改造前的小李庄、佛岗村管理难、乱、差，严重影响了城市形象。如何主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在二七区区委、区政府面前的难题。为解决制约城区经济发展的瓶颈，二七区区委、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出了“集全区之力推动城中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开了城中村改造局面。一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。三是坚持突出重点、分类推进。对于严重影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不 留后遗症。目前，城中村改造在该区全面展开，鹿砦、佛岗、小李庄等8个城中村顺利完成拆迁，占城中村总数的73%。

（二）深入调查研究，科学制定政策。搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保城中村改造成功推进，二七区深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为郑州市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。2007年，郑州市人民政府下发了《关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号），明确了城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使二七区城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格城中村改造土地供应方式。要求城中村改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。二是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。三是严格确定城中村安置开发比例。经过认真调查研究，科学设定1：2的安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。四是严格制定城中村整体发展规 划。努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。

（三）强化组织领导，形成改造合力。良好的工作机制是干好工作的重要保证。为强力实施城中村改造，未央区、二七区都成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任总指挥长；区四大班子领导担任各改造村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确1至3名区领导负责，明确了城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作职责，形成了推动城中村改造的强大合力。为协调城中村改造的日常工作，还专门成立了城中村改造办公室（为常设机构），主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍挂。各改造村项目部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。在实际工作中，区城中村改造总指挥部与各拆迁村项目部建立了工作联动机制、项目联络员制度和工作例会制度，每个项目指挥部都设立一名专职联络员，负责上下沟通联系，定期召开工作例会，及时掌握工作进展情况，发现解决存在问题，保证了全区城中村改造稳步推进。同时，将城中村改造工作列入市区经济社会发展计划，实行目标管理，纳入市区重点目标任务督查考核体系，接受督查了 4 落实管理机构的监督检查，并与领导责任挂钩，对完成好的区、街道、部门和表现突出的个人，进行表彰奖励，与个人升迁挂钩。

（四）建立三种机制，破解拆迁难题。拆迁工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。在推进城中村改造过程中，未央区、二七区结合实际建立了三种机制，努力破解改造拆迁难题。一是建立市场补偿机制。通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。未央区的二府庄村、薛家寨村和二七区的小李庄村、佛岗村在拆迁前期，村组与开发商都进行了充分的市场评估，制订了科学、合理的拆迁安置补偿标准，达到了村民满意、开发商乐意的目的。二是建立科学安置机制。在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，居住舒适。在户型确定上，根据国家相关建筑设计规范要求，按照多数群众意愿，设计多种户型，征求群众意见后由开发商制定出安置房规划方案及沙盘模型、效果图，供群众自由选择。三是建立人性化拆迁机制。坚持以人为本的拆迁理念，通过深入细致的思想工作，广泛动员群众积极参与，实现“无情拆迁，有情操作”。深入宣传发动，使改造政策、补偿标准、安置办法等内容家喻户晓，赢得群众信任和支持。干部带头拆迁，充分发挥村（组）干部和党员的带头作用，使其带头签订拆迁协议、带头搬迁、带头拆除房屋，进而以村组干部的亲属、党员和已做通思想工作的村民群众为突破口，积极督促已签订协议的村民尽快搬迁。严格拆迁程序，所有拆迁项目都按 照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律公开透明，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到阳光作业、依法拆迁。

二七区的小李庄，是一个拥有1566户村民的大村。改造之初，签约消息一经媒体曝光，情绪激烈的小李庄村民就聚众围堵了区政府和交通要道。面对村民对城中村改造的误解，该区委、区政府派出经验丰富的区领导为指挥长，同时抽调区市政局、行政执法局、建设局、拆迁办和办事处的精兵强将近300人，组建4个工作组进驻小李庄，通过开展宣传发动和思想教育工作，统一了村民的思想，安定了村民的情绪，争取到村民的最大理解和信任。小李庄在不足两个月的时间内顺利搬迁完毕，创造了“小李庄速度”。两个月后，占地1716亩，村民937户、人口2450多人的佛岗村，拆迁工作从召开动员大会、房屋面积丈量、登记、兑付到居民搬迁等环节，总共用了20天时间，创造了郑州市拆迁改造史上的神奇速度，被誉为“佛岗村速度”。

（五）培育产业支撑，繁荣城区经济。二七区实施城中村改造不是就改造论改造，而是把城中村改造与培育产业支撑有机结合，实现了改变城区面积和繁荣城区经济双赢的目标。二七区明确提出将城中村改造与产业发展规划相结合，以城中村、老城区、老市场、老企业“四个改造”为依托，强化规划引导，积极培育新兴产业，促进区域经济跨越式发展。一是提前谋划产业定位。在每个城中村改造项目前期，组织开发商和有关专家，根据城中村的位置研究、选择适宜发展的优势产业，引导开发商根据产业定位进行商业地产的建筑设计，尽可能多地扩大商业地产面积，以商品房开发促产业发展。该区召开小李庄村和佛岗村产业规划研讨会时，广泛听取有关专家和部门的意见，确立了打造全新的大型现代化商业中心的发展定位。二是着力培育产业支撑。把城中村改造与发展现代服务业相结合，积极引进符合改造项目产业定位的企业入驻。佛岗村改造与郑州亚新房地产开发有限公司和河南中联创房地产开发有限公司联合体签约、小李庄村改造与香港升龙国际投资有限公司签约，两村通过城中村改造共吸引省内外投资102.56亿元。三是积极推动发展转型。面对城中村改造带来的投资热潮，二七区提出大力发展楼宇经济、商圈经济和街区经济，努力推动土地招商向楼宇招商转变，推动商业经济向商务经济转变，推动经济增长以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，形成了城区经济发展的新动力，创造了区域经济发展的新优势。二七区通过成功实施城中村改造，在辖区发展空间三年减少一半的情况下，不仅保持了每年GDP增长13％、财政收入增长18%的经济增速，而且为今后几年全区投资扩张和经济增长积蓄了后劲，有力地支撑了持续性跨越发展。

二、加快我区城中村改造的对策建议

与西安市未央区和郑州市二七区相比，我区城中村（棚户区）改造工作还存在一些差距和不足：一是机制不够健全。缺乏强有力的组织推进机构，配套的动员拆迁、补偿安置、产业招商、政策扶持等机制还没有形成。市、区两级政府未出台较完善的城中村（棚户区）改造相关制度，各城中村改造项目没有统一的政策标准，各自摸着石 头过河。二是改造的前期宣传工作不到位。百姓对城中村改造的目的、意义及改造后自身利益保障不了解，参与城中村改造的积极性不高，导致我区的城改工作出现“领导急，群众不急，多数干部一边看”的被动局面。三是产业带动效果不明显。城区改造缺乏有实力的大企业集团入驻，没有骨干的大建设项目推动，对区域经济的辐射带动作用有限。

加快城中村（棚户区）改造，是今后一个时期我区城区建设的重点。我们要紧紧抓住省、市强力推进城中村（棚户区）改造的难得机遇，认真学习借鉴未央区、二七区城中村改造的先进理念，坚持科学规划、合理布局、完善设施、培育产业的原则，强力实施城中村改造，努力为我区经济发展提速增效做出新贡献。

（一）解放思想，更新干群观念。思想解放的程度，决定着工作的力度。首先要解放干部职工的思想，组织城建、发改、国土、规划等与城中村（棚户区）改造密切相关的单位干部职工开展“解放思想，更新观念，推进城中村改造”大讨论，认真学习借鉴外地城中村改造的新经验，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在规划、建设、用地、拆迁等方面敢于创新、敢于超越，为城中村（棚户区）改造创造良好的政务环境。可以借鉴西安、郑州两市的成功经验，出台《行政审批思想的工作意见》，建议市政府明确市发改、规划、国土、建设、环保、公安、消防等部门在依法办理城中村改造项目所涉及的行政许可事项的同时，应为城中村（棚户区）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务，在具体操作上，上述相关部门应在区级设有派 出机构，原则上由其派出机构负责办理城中村（棚户区）改造项目所涉及的行政许可事项。其次要解放城中村（棚户区）居民的思想，及时召开区、街道、村三级参加的城中村（棚户区）改造动员大会，坚决克服小农意识，牢固树立建设现代城市、打造新型社区的理念，鼓励城中村居民通过各种途径参与城中村（棚户区）改造，为城中村（棚户区）改造营造良好的舆论氛围，提高城区居民对开展城中村改造重要性、必要性和紧迫性的认识，激发调动群众参与城中村（棚户区）改造的内在动力和积极性。

（二）统筹规划，提高建设水平。科学规划对优化布局和资源配置至关重要。抓紧完善三江口的控规编制，科学界定城中村（棚户区）改造的发展方向、建筑风格、功能分区，从源头上提高中心城区建设的科学性、合理性和前瞻性。坚决实行土地集中供给，实现政府对土地收益的高度控制，利用土地收益置换更多的基础建设资金。强化规划监管，对规划执行、变更进行科学的监审和论证，对正在制定的控制性规划和修建性规划进行论证和评审，坚决维护规划的权威性和严肃性。

（三）健全机制，加快改造步伐。城中村改（棚户区）造涉及单位多、工作难度大、协调任务重，必须成立高规格的指挥机构，强力推进城中村改造。借鉴未央区、二七区城中村改造的成功经验，实行区领导分包项目负责制，建立项目联络员制度，在指挥机构的强有力领导下，科学制定我区城中村（棚户区）改造实施方案，结合实际制定拆迁动员、补偿安置、项目招商、施工协调等方面政策，为实施 城中村（棚户区）改造提供有力的制度保障。坚持突出重点、分步实施、辐射带动的原则，以***棚户区改造一期项目建设为契机，以露天剧场、城市广场、科技馆、湿地公园及安置房等项目建设为示范，以大容量的商务功能区开发改造为重点，全面掀起城中村改造高潮。

城中村改造 篇6

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

兰州市城中村改造难点及破解思路 篇7

1 兰州市城中村概况

1.1 现状分析

城中村是指在城市建成区范围内,仍然保留农村体制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落。兰州市城市建成区主要沿黄河两岸呈东西向扩展,其城中村的空间分布也主要集中在城关、安宁、七里河和西固4区组成的带状区域内。根据《兰州市城市总体规划(2000-2010)》,兰州市城中村的大致分布范围如下:城关区主要集中于“雁滩乡-城关乡-拱星墩”一带;七里河区主要集中于“阿干镇-西果园-花寨子-崔家崖”一带;安宁区主要集中在“十里店-安宁堡-沙井驿”沿线;西固区主要集中于“金沟乡-柳泉乡-东川乡-新城镇-河口镇-达川乡”一带[2]。兰州市城中村涉及61村,其中,城关区22个、七里河区7个、安宁区21个、西固区8个、高新区3个。就数量而言,以城关区和安宁区最为集中,涉及2.8万余户,9.7万余人,改造规模达720万m3。

1.2 改造现状

兰州市城中村改造共分三个阶段。第一阶段是2006年4月底以前,为准备阶段。第二阶段是2006年5月至2006年底,为试点阶段。第三阶段是2007年1月至2008年底,为全面推进阶段。2005年12月,兰州市政府出台了《关于加快实施城中村改造的决定》,基本确定了城中村改造的大政方针;2006年5月兰州市城中村改造工作正式启动,经过深入细致的摸底调查,编制完成了城中村改造《总体规划编制办法》和《项目用地规划》,并在《兰州市国民经济和社会发展第十一个五年规划(纲要)》中指出:“兰州市计划用三年时间,集中解决位于规划区内的61个城中村”。截止到2011年6月,兰州市城中村无形改造已经基本完成,全市61个城中村的户籍转性工作全部完成,共审批“农转非”32207户,93932人;61个城中村的撤村建居工作全部结束,村委会全部转为社区居委会,已正式运行;全市61个城中村的集体经济全部进行了股份改制。与此同时,有形改造全面启动,共引进投资商33家,已开工建设村民安置房206万m2。在社会保障方面,全市共筹措资金34422万元[3]。

2 兰州市城中村改造难点

城关区是兰州市城中村数量最多的地区,特别是雁滩暴露出的问题更为明显,因此,笔者对兰州市城关区22个城中村进行了实地调查,发现兰州市城中村改造面临以下4个方面的难点,需要下大力气予以解决。

1)改造资金筹集困难。

城中村改造中最大的难题是改造资金的筹集,特别对欠发达地区更为明显。像兰州市城关区按现行政策平均每户补偿保守估计需20万元左右,安置房建设的成本价和安置对象购房款的差价每人补贴5万元左右,匡算每拆迁安置1户,需支付50万元左右。目前的经济形式,兰州市政府也不可能负担如此庞大的费用,在缺少利益驱动的前提下,不可能吸引资本的大量投入,虽然通过城中村改造可节约建设用地,用土地置换取得资金平衡,但土地收储出让有一个过程,势必出现平衡资金滞后,需要通过融资来解决,何况其资金涉及量大,按规模300户居民的自然村计算,改造村的项目需融资1.5亿元左右。因此,如何降低城中村改造的成本,保证合理的改造模式,解决资金问题是推进城中村改造诸项工作的基本保障。

2)拆迁补偿问题。

城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入,改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍[4],同样也是兰州市城中村改造的难点之一。随着兰州市城市化进程的进一步加快,外地打工就业的人员有增无减,出现了较大的租房需求,这给村集体和农民带来了巨大的经济收益,但也导致违章建筑屡禁不止的现象出现,甚至使部分村民把“既得利益”当作“合法利益”、“应得利益”,无形中提高了被拆迁户的心理预期和补偿要求,这将导致在拆迁中 “拆不动”和“拆不起”的现状,使得征地拆迁成为改造中的头等难事。

另外,补偿资金的使用包括村民的补偿资金及村集体经济补偿资金的使用和管理问题。 应该说,村民的补偿资金如何使用完全属于个人的事情,城中村管理部门不宜多加干涉。村集体经济补偿资金的使用和管理问题直接涉及村民的安置问题,从长远看,直接关系着村民转换身份后的生存和发展问题,不仅仅是个经济问题,而且是个政治问题。处理不好,往往引起群体上访事件的发生,造成社会的不稳定。所以,如何建立一套村集体经济资产所有、占有、使用和分配的运行体制和机制,是解决这一问题的难点。

3)土地产权不清,盘活成本高。

城乡土地的不同产权制度是造成城中村的根本原因[5],因此,现有土地产权不合理是城中村问题的根源所在,也是改造工作的一大障碍。对于城关区来说,由于地少、人多,土地资源严重稀缺,被城关区视为主导产业的商贸业发展缺乏足够的空间,一些好的项目无法很好落地,制约了城关区成为西北现代商贸中心的尽快形成。城关区政府有关负责人也表示,目前,城关区的很多工作也是集中在向城中村要土地,“抓好庙滩子整体改造、黄河北新区建设、东部市场改造等工程,通过向城市中的这些‘硬伤’开刀,城关区还是有许多潜力可以挖掘。”那么如何盘活城中村的存量土地,可以说这是兰州市城中村改造的核心问题。难点在于如何将兰州市城关区城中村支离破碎的闲置土地利用起来,盘活现有的存量土地是启动城中村改造的关键环节。因此,如何根据新的区域定位,调整规划布局,利用收回、合并、征用、租赁等多种形式,盘活存量土地,发挥出土地的规模效益,是城中村改造的一个难题。

4)政策执行难。

一些村民仍思想保守,比较注重实惠,看重眼前利益,担心城中村改造之后失去赖以生存的土地和房屋,极力抵制政府的各项政策,使政策的执行受到巨大的阻力。同时,政府对城中村改造的工作人员缺乏必要的激励机制,有些基层干部没有把城中村改造工作上升到事关推进兰州城市化进程,加快兰州中心区建设、优化环境、促进经济发展的高度来理解,而是片面的理解城中村的改造问题,有些城中村拥有较强的经济实力,由村干部掌握村里的集体资产不少,他们不愿失去已有的权力和利益,村干部积极性不高也影响了政策的执行。

3 兰州市城中村改造难点破解思路

兰州市城中村的改造,面临着资金匮乏、政策滞后等问题,不能简单的照搬沿海一些发达城市的城中村改造模式。因此,笔者根据国内其他城市城中村问题解决的思路、经验教训、政策与方法,以及研究人员在兰州市城关区所进行的实地调查结果,建议应采取政府、村民、开发商三方结合的改造模式,走自筹+招商的途径,提出了下列解决问题的思路。

3.1 科学规划先行

城中村各类闲置土地应及早纳入村庄改造和城市建设的整备用地中,预防和控制继续被出租屋和不合理用地占据,防止无序建设活动的蔓延。编制控制性详细规划和修建性详细规划,打破目前一户一块地一幢房的土地利用模式,按照城市居住区的规划设计规范来做,多方案的比较,并要把最终成果制成模型和挂图在村中广泛宣传,使村民对其未来家园有一个深刻印象。

3.2 产权是关键

土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在,只有在转变产权归属的前提下,城中村问题才能得到根本的解决。因此,尽快将集体土地全部收归国有是十分关键的,这是城中村问题的难点。

3.3 政策是保障

对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽;对统建改造房屋减免部分税费;同时政府提供适当的启动资金和低息贷款,并为改造划拨改造配套用地,用于居民临时安置。

3.4 资金是难点

对没有外资投入和集体经济不发达的兰州市城中村,资金匮乏依然是“城中村”整治改造的主要障碍。怎样有效地融资是改造的主要问题,政府必须有效地让利,即政府通过降低土地出让费及其他相应的扩建费,让开发商看到较大的利润空间,开发商自带资金开发将成为可能。最终在更新改造过程中,经济利益在政府、社会、开发商、村民等各方之间

得到较好的而又公平的分配。

摘要：城中村改造是一项复杂的系统工程,是政府、村民、房地产开发商三方利益博弈的过程,涉及多个领域。针对兰州市近几年出台的一系列城中村改造的相关政策、改造计划及实施办法,从兰州市“城中村”改造现状出发,揭示了兰州市城中村改造过程中主要存在改造资金筹集难、拆迁补偿利益均衡难、土地产权不清、政策执行难等难题,最后结合兰州区域经济发展情况提出破解思路。

关键词：城中村,改造,难点,破解思路,兰州市

参考文献

[1]王宁.如何防止新“城中村”产生[J].国土与自然资源研究,2008,19(10):25-27.

[2]张小平.西部中心城市城中村形成机制及改造策略——以兰州市为例[J].甘肃社会科学,2010,20(11):22-23.

[3]兰州市城关区城中村摸底情况汇总表[R].兰州市城关区城中村改造办公室,2006.

[4]曾学龙.城中村改造的难点及破解对策——以广州市荔湾区为例[J].城市问题,2011,22(9):14-17.

三问城中村改造 篇8

改造城中村，确是城市化进程中一道绕不开的坎，改造的关键在“人”不在“城”：城中村的村民，城中村的打工者，城中村的小商小贩、出卖身体者、贩毒造假者……他们是城市的伤口。正如一位专栏作家所言：“城中村考验政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并驱逐这群人?”

——题记

近年来，关于城中村改造有一个似乎已经格式化的现象，即每次政府痛下改造决心之时，媒体往往会默契配合，掀起一轮改造话题的放量宣传。而一旦在运作过程遇到重重制约，改造热情又复归平静。这种现象在全国许多城市不断再现，形成城中村改造的一个“怪圈”。“怪圈”的存在表明城中村改造牵涉方方面面的利益，要谨慎对待。

城中村改造必须关注城中村赖以形成和维系的社会因素，这些因素主要包括：流动人口的居住问题、城中村村民的利益机制、“民间经济”的发展空间。如果这些问题不能妥善处理，改造充其量只能是治表之策，最终难免陷入困境。

流动人口的居住问题如何解决?

大凡发展比较成熟的城中村，都已成为城市廉租屋的集中供应区，成为外来流动人口的聚居区。而实际上，保持一定数量规模的廉租屋，让流动人口有个临时的栖身之所，正是现代城市发展不可缺少的“硬件”。因此，城中村改造的成功与否，就要看城市廉租屋的供给问题是否能得到解决。这是治理现有城中村和预防新城中村形成的一个基本立足点。

80年代末以来，城市的发展吸引了大量外来流动人口，流动人口的居住需求拉动了廉租屋市场的发展。但如果这一需求依赖于市场化运作的房地产公司，则往往由于诸多局限而难以见效。一般说来，廉租屋是一种微利或者无利产品，即使开发成本低于普通住宅小区，但由于管理成本高，资金回收的周期长，赢利空间十分有限，绝大多数房产商都不愿介入。也因此，许多发达国家的廉租屋供应主要依赖政府操纵和解决。但现阶段的我国，由于政府财力及能力的局限，往往难以及时进入这一领域，因此，在廉租屋的需求和供给出现巨大供需脱节时，村民抓住了利用自己宅基地实现利益的“机会”。

城中村宅基地上的房屋建设，除建房本身的造价和需缴纳少量手续费外，几乎不存在其他成本，特别是节省了昂贵的地价、房屋开发公司和销售公司的利润等。以广州中心地带的城中村石牌为例，其周边商品房，每平方米市场均价都在5000元以上，而村里的出租屋，每平方米造价仅在千元上下。宅基地上房屋的成本低，租金自然也低，这满足了村民和求租者双方的利益要求。于是，在生存理性和经济理性的共同驱动下，几乎所有村民家庭都投入了轰轰烈烈的“造房运动”中，其热情之高丝毫不亚于当年的“农业学大寨”运动。1994年到1998年间，整个石牌村成为一个大“工地”，村民家庭往往倾其所有，在各自宅基地上进行房屋重建、改建和翻修。

但城中村“握手楼”景观的形成，不仅是因为农民的急功近利，更主要的还是政府的责任。在现有制度条件下，政府推动和提供廉租屋的速度和规模落后于农民争取城市化利益的效率和能力。如果可以假设，至少有两条途径完全可以避免城中村建筑景观“问题”的产生：一是异处择地，整体规划，统一布局；二是本社区范围内重新规划建设。但无论是前者还是后者，都有两个因素至为关键：第一，具有城市规划权和执行权的相关政府部门是现有体制下制订方案并使之落到实处的主角；第二，两种选择都有极强的时间性，越是在早期，成本和代价才会越低，效果才会越明显。总之，现有条件约束下，城中村问题的形成，主要责任还在政府本身。解铃还需系铃人，及时提供足量的、适合流动人口居住的廉租屋，是化解城中村问题的重要途径。

有没有关注和尊重村民利益?

城中村“景观”的形成，至大责任者是政府本身，但它又是村民争取自身利益最大化的结果。因此，不能简单地把城中村“景观”看成是一堆“建筑垃圾”，恨不能彻底“消灭”之，而应该看到，它是村民利益的凝聚。城中村改造，必须充分关注这一点，并在改造举措中体现这一点。

尊重村民的利益，首先应关注和尊重村民经济方式的转型。作为对农耕时期家庭承包制经济的替代，廉租屋租赁成为村民家庭最主要的经营方式和经济来源。对他们来说，廉租屋投入成本低，经营管理相对简单，在租出去、收回来的循环中，不需要太高的文化和技术。得益于此，这些弱势的非农化村民能够借助已有资源实现经济生存和发展方式的转型。这些刚刚非农化的农民群体，在城市市场竞争中是一个最为脆弱的社会群体，普遍没有适应市场竞争的本领。如果按照市场经济的一般生存逻辑，加之我国社会保障体系及其相关配套机制的缺陷，这几乎是一个必然要陷入边缘化的群体。城中村村民经济方式的转型，理性地回避了这一“厄运”。基于此，城中村的改造思路，完全可以考虑把“村”改善或者改造为城市廉租屋供给区，让城市化农民成为改造后的廉租屋主，以便在更高水平上实现城市化农民的利益。

尊重村民的利益，还反映在关注城市化中具有过渡性特点的、与城中村相伴随的村社型共同体。土地非农转化后，失地农民对未来生活保障提出了强烈需求，而社区共同体实现的社区保障，则解决了失地农民面临的最大现实问题。这在政府未承接起失地农民社会保障主要成本之时，意义不同寻常。共同体组织还同时承载着城市化农民精神寻求的实现。这些因城市扩展而卷入城市生活的村民，面临的文化和社会心理变化是巨大的，但由于具有相对完整组织网络的庇护，使之在由“村民”向“市民”的转型中有了“缓冲地带”。正是得益于村社型共同体的生成和存续，城市化农民有条件以自己的方式去实现多层面利益。基于此，特别是面对城市化农民组织资源极度匮乏的现实，在城中村的改造思路中，完全可以考虑有意识地保护城中村组织网络的完整性，使之继续成为城市化农民利益实现的后盾。

城中村的平民化繁荣给我们什么启示?

大凡到过城中村的人，除了对密密麻麻、杂乱无序的建筑景观印象深刻外，恐怕还有一个场面同样令人印象深刻，那就是村里充满浓郁市井风情的繁荣。发育比较成熟的城中村，一般都会发展出一个同样成熟的中低档工商服务业市场，这样就形成了一个城中村廉租屋经济体系。城中村里的街街巷巷始终洋溢着一股喧闹与嘈杂融合而成的繁荣，一种不折不扣的平民化的繁荣，这里连空气里都有机会的味道。这种平民化与民间化的繁荣，与人住此处的流动人口形成天然的和谐，与世世代代居住在这里的主人们形成天然的和谐，甚至与这里犬牙交错的建筑景观形成了天然的和谐。

城中村以特殊方式造就的民间经济繁荣，其中包含的道理值得我们深思。社会保障是一种公共产品，主要由政府供给。但在我国社会保障资源有限，覆盖面仍然狭窄的背景下，城中村改造如果能为这种民间生存型的经济方式及其发展留下足够的空间，如果政府有意识地保护与尽可能地减免税费，将对增加就业、实现社会和谐发展具有非同一般的意义。

城中村改造应该转换视角，只有充分考虑城中村赖以存在发展的种种社会因素，才能形成比较客观的认识，才能制订出切实可行的改造对策，实践中也才会产生预期的效果。