城中村改造规划（精选12篇）
城中村改造规划 篇1
1 “城中村”的概念
目前,对城中村的概念,还存在种种不一致的认识。有的认为城中村是城市化过程中原农村区域形成的杂乱无序的建筑群落;有的认为城中村是指在城市总体规划区内仍然保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区;有的认为城中村是指在城市化快速推进过程中,被纳入城市建设用地的村庄,等等。这些概念都只是从一个角度揭示城中村的特征,没有全面地揭示城中村作为一种居住形态和社会形态的本质特征。
所谓“城中村”,是指在城市高速发展的进程中,由于农村土地全部被征用,农村集体成员由农民身份转变为居民身份后,仍居住在由原村改造而演变成的居民区,或是指在农村村落城市化进程中,由于农村土地大部分被征用,滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落,亦称为“都市里的村庄”。
2 “城中村”的成因分析
“城中村”作为厦门城市的一个独特现象,其产生的原因是多方面的,主要有以下四个因素:
(1)特有的城乡二元管理体制。
在厦门城市化过程中,尽管许多村庄早已进入城区范畴,农用地被征用殆尽,村民收入也主要转向二、三产业,但这部分“农村”仍然保留着“村建制”,实行着村的行政管理,整个村庄以村籍为边界形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”,并与其强烈而盲目的牟利动机相结合,不断背离着城市化的目标和要求。其中,尤以农村土地集体所有制和宅基地政策为核心,是城中村土地利用出现无序化的最大源头,形成城中村的重要制度条件。
(2)“不彻底”的城市化政策。
在厦门城市化初期,为尽力降低城市发展成本,政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略:其一,“征地不管人”的城市化政策。在以国家征用方式逐步将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地的同时,多数村民并无同步转为市民而游离于城市体制之外,村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担,村民的生计仍主要固化在剩余集体土地上。其二,“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面,政府对农村土地一般采取“分次征用”方式,同时,为解决征地后农民的经济出路,又采取“征十留一”的政策,希求安抚农民,使之能够分享土地增值的收益又无需增加政府短期的财政压力,正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使,激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情。由于征地时序不一、自留用地分布零乱以及政府规划滞后及监管措施不到位,大片稠密、杂乱、低矮的“城中村”就不可避免地出现了。
(3)不断膨胀的“地下经济”。
所谓地下经济,即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势,城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。加之基于土地集体所有制而导致的管理“失灵”,许多在城市管理中被排斥和打击的经济活动纷纷汇聚到城中村当中,以出租屋为“据点”,不断扩大其规模,也成为村民经济收益的一个重要来源。这样,在巨大共同利益的驱动下,“地下经济”为城中村带来了丰厚租金,城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。
(4)规划滞后及对农村违法批地批建的纵容与默许。
在厦门城市化过程中,规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况,因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制;而当混乱情况出现后,又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。纵容了城中村的违法批建行为,导致村落建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。
可见,厦门城中村问题是传统体制性因素和政策性因素综合作用的结果,是农村城市化进程中出现的一种独特现象,集中反映了城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾,反映了城市化进程的不彻底性。因此,城中村的演变与改造,是城市化向纵深发展或向高级阶段推进的结果,是城市由初期的外延式扩张向中后期内涵式发展转变的必然趋势,其实质属于“内涵式城市化”或“城市的城市化”。
3 “城中村”存在的问题
“城中村”作为厦门城市化中一种独特的现象,在管理体制上,一方面它作为城市社区的组成部分,必须接受城市政府的领导,应当在城市社区管理体制下运行;另一方面它属于农村社区,在土地制度、户籍管理制度等方面必须执行农村社区管理体制,从而构成了管理体制的交叉性。城市与农村“二元管理体制”并行存在、共同发挥作用,构成了其“边缘社区”的特征。在人口构成上,由于村民、市民和流动人口(暂住人口)的混合构成,形成了界限分明的社会群体,不仅不同的社会地位使其出现了社会分层现象,而且高度集中的流动人口因为地缘、血缘、职业不同等原因,又造成了社会群体细分现象,出现了不同的“亚群体”。如以职业划分的垃圾村、网吧村、民工村等等。
“城中村”这种独特的地位和现象,必然会带来一系列的社会问题:
(1)城市规划滞后,建筑密度太大。
有的“城中村”建筑密度达到70%,甚至达到90%,形成“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等独特风景。
(2)村民居住环境差。
由于房屋密度高、采光通风条件差、违法违章搭建与乱倒垃圾等脏乱现象突出,村容村貌普遍较差。
(3)用地管理混乱。
“城中村”居住用地、工业用地、商业用地相互交织,宅基地、集体用地管理与建设混乱,违法违章建筑相当集中,住宅多以独家独户的传统家庭模式建筑而成,造成土地资源的严重浪费。
(4)基础设施不完善。
“城中村”的道路、供水、供电、电讯、排水、垃圾处理一般都不配套,各种管道、电线杂乱无章,排水排污不畅、内涝时有发生、垃圾成灾,卫生死角多,并且缺乏公共绿地与体育等设施。
(5)消防隐患严重。
“城中村”内街巷狭窄弯曲。消防通道严重不足或堵塞,外围道路又往往被店铺挤占,造成消防车难以进入。
(6)不正之风盛行。
制假售假、偷漏税、无证经营人员在“城中村”聚集现象较为突出,对正常的市场生产经营秩序冲击严重。
(7)治安形势严峻。
“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外来人口,成为滋生“黄赌毒”的温床,恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂,甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子,流动人口成为主要犯罪群体,造成犯罪率迅速上升,严重污染了社会环境。
4 “城中村”改造安置的规划措施
“城中村”问题是一个复杂的社会问题,不能单纯地把“城中村”村民的户籍从农业户口转为城市居民户口,而是事关城市化进程、“城中村”农民切身利益和社会稳定大局。按照城市功能统一规划,对“城中村”进行彻底改造,使之尽快融入城市成为许多地方城市建设的重点工作。笔者认为,厦门“城中村”改造应做好以下四个方面的工作:
(1)以规划为龙头,加强土地规划、利用管理。规划是改造建设的龙头,要以城市总体规划,总体设计为基础,把“城中村”纳入城市规划管理之中,加大城市规划宣传力度。要利用电视、广播等媒体,张贴城中村规划图,召开村小组会、村民代表会、村民大会等多种形式,广泛宣传城中村改造的重大意义及城中村改造的方案、政策、规划等内容,做到家喻户晓、人人皆知,强化村民自觉改造意识,为城中村改造营造良好的舆论氛围,使市民(包括“城中村”农民)支持城市规划和城市建设。“城中村是城市的一部分,其规划设计理应按照城市总体规划和城市设计的要求进行,科学地编制城中村改造总体规划,同时要保障规划的效果和质量。
(2)”城中村“居民住房改造的统一化和产权的明确化,加强交流沟通,在不违反规范、规定的前提下,最大限度地满足村民的要求:(1)”城中村“的住房必须按城市规划统一改造,但”城中村“村民的安置不能等同于一般城市建设中的拆迁户,随意安置到城郊交通不便的边远地区,应尽可能就近建造农民公寓进行安置。否则,由于安置地点过远,新区设施不配套,容易引起各种各样的矛盾,造成村民与政府的对立;(2)多次调查摸底,分析比较,征求村民代表的意见,对安置房户型设计,既充分考虑到安置户居住需求,又兼顾到其居住习惯、经济能力、今后用途及各级部门的安置房建设标准,做到大中小户型齐备,功能布局合理;(3)小区楼房朝向请村民代表根据安置房地块周边今后的发展规划及原村庄居住地习俗确认;(4)充分考虑到村民集群而居、交流沟通的需求,大部分楼房底层除部分管理用房外均架空,作为邻里交流活动的空间;(5)充分考虑到小车进家逐年递增的趋势,将安置房用地的地下空间基本用足,多设置停车位,能基本满足村民停车需要;(6)物业公司提前介入,在小区监控安防及地下室停车系统设置等方面提出较合理建议,作为小区配套设计的参照,使今后物业管理的硬件趋于合理;(7)注重小区整体景观设计,不管是楼房的装饰立面效果,还是小区园林景观配套设计均能多方案比较确认;(8)在村庄拆迁启动时,编制内容较为详实、图片精美的户型图册,注明每套户型相应的面积指标,通俗易懂,易于村民对照比较挑选。
(3)妥善解决”城中村“居民的就业和出路。”城中村“居民的就业,必须突破货币安置和招工安置的旧框框,实施开发性安置。开发性安置,是通过开放性项目的建设,增强社区居委会的经济造血功能来解决”城中村“村民的生产和生活出路。这种安置方式,将农民置换”城中村“土地使用权获得的安置费,通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本,使”城中村“村民通过与生产性物资资本结合实现再就业,它兼顾了村民就业和长远的生活保障,能够弥补货币安置的某些缺陷,可以打消”城中村“村民转籍即失业的忧虑,使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。
(4)妥善解决”城中村“村民的养老保障问题。可以参照国外和国内发达地区的经验,建立面向”城中村“转籍农民的养老保障体系,彻底解决他们的后顾之忧。其具体做法是,通过村级集体经济提取部分土地补偿金和村办企业收入,用作养老保险基金,将该养老保险基金交给实力和信誉具佳的商业保险公司托管。商业保险公司为每个村民建立个人账户,该账户所有权归村民自己所有。村民达到规定年龄后,由保险公司负责养老金的给付,提倡以年金方式领取。该项做法已在厦门市”城中村“社区居委会中推广执行,效果显著。
5 结语
总之,对”城中村“改造,是城市建设的需要,是社会发展的必然。总结目前城中村改造的做法,要特别注意防止将城中村改造仅仅局限于房屋形态的改造,忽视城中村社会形态的改造。有的地方城中村改造仅仅实现了统建,改变了一户一栋的建筑模式,但社区的封闭性仍然没有改变,依然是过去那个村,依然是过去那些村民,依然是一户村民拥有多套出租屋,租住房屋的依然是原来那些人。其结果是,房屋变漂亮了,基础设施也完善了,但居住结构和社会结构依然未变,社会面貌和社会问题可能依然如故。 因此,城中村改造要树立长远眼光,注意在进行房屋改造的同时,尽可能实现社会形态的改造,使城中村更好地融入到城市整体中去,以实现城中村彻底地城市化。
在快速推进城市化的过程中,城中村问题也日益凸显。在繁华的都市里,在鳞次栉比的高楼大厦边,不时地兀立着一个个布局凌乱、拥挤不堪的建筑群落,极大地影响了城市的外观,也影响了城市管理。城中村里环境脏乱、市政设施不配套、治安混乱,造成了诸多的社会隐患和城市问题,构成了城市现代化发展的严重障碍。有人说它是”毒瘤“,有人形容它是定时炸弹,也有人认为它是城市化进程中农民最后的港湾和堡垒。因此,城中村问题已经成为困扰城市建设的一大难题。
摘要：通过对"城中村"成因及存在问题的调研,提出相应的改造安置规划措施,可供"城中村"改造决策参考。
关键词：城中村,经济现状,改造安置规划
城中村改造规划 篇2
目 录
第一章 设计总说明 第二章 第三章 第四章 第五章
总平面设计说明 建筑设计说明 消防设计专篇 节能设计专篇 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
第一章 设计总说明
一、设计依据 1.有关文件
（1）现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定。
《民用建筑设计通则》(GB 50352-2005)、《工程建设标准强制条文-房屋建筑部分》（2009年版）、《高层民用建筑设计防火规范》(GB 50045-95)、《住宅设计规范》(GB 50096-1999）、《住宅建筑规范》(GB 50368-2005)、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001、J114-2001）《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2009）、《屋面工程技术规范》(GB 50345-2004)、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2003）、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 现行国家有关规范、规定、标准。
（2）昆明市规划局相关批文。
（3）建设单位与云南省设计院签订的建筑工程设计合同、委托书。（4）建设方—官渡区加快城中村改造推进办公室提供的宗地图及界址点成果表。
（5）官渡区加快城中村改造推进办公室对方案深化后的确认函及设计原则。
2.气象资料（昆明）
日照：平均日照率56%，平均日照小时2070.3h/年。
风向及风速：全年主导风向为西南风，夏季风速1.9m/s，冬季风速2.5m/s。
3．建设场地工程地质条件
场地土类别为Ⅱ类。水质对建筑物影响小，可不考虑。4．能源供应及公用设施条件 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
（1）供水：小区用水由市政给水干管引入的小区给水管供给，水质需符合国家现行生活饮用水水质标准；绿化及水景补充水可由小区中水回用系统供给，水质需符合GB/T18920-2002《城市污水在生利用城市杂用水水质》标准。
（2）排水：采用雨污分流制排水系统，住宅的污水可经化粪池进行初步处理后排入小区中水处理设施，将小区生活污废水收集后送至各地块分设的中水处理站先进行二级生化处理，再进行过滤、消毒处理后作为中水回用于小区绿化浇灌、道路、广场浇洒。多余部分排入市政排水管网。
（3）供电：由城市电网引入本工程的两回独立10KV电源电缆，一用一备，作为所有负荷的正常供电电源和第一备用电源；设置柴油发电机组作为消防负荷的第二备用电源。
二、设计规模以及设计范围 1.设计规模
官渡区广卫片区城中村改造项目工程，主要包括：住宅、住宅底商、集中商业、综合办公楼、总计54班幼儿园及30班小学,36班中学等，共分为十个地块。其中地块一、二、三、七、八地块为居住用地，地块三部分及地块四、五、六为教育用地，地块九、十位商业用地。项目净用地面积639335㎡（约959亩），总建筑面积为2470183.22㎡。2.设计范围
本工程的设计范围为：总平面设计、建筑设计、结构设计、建筑电气设计、给排水设计、消防设计。
三、设计指导思想
理念 —— 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
贯彻昆明市整体城市发展思想，在官渡区广卫片区打造城市次中心商务生活综合体，从绿色生态理念出发，采用节能环保的先进技术，规划崭新的融合综合办公，城市商业，居住社区及教育等配套于一体的城市新片区，树立城市新形象，一改往日旧城区不合理的格局现状，为当地居民以及新昆明的明天添姿增彩。
定位——
官渡区广卫片区城中村改造项目紧临广福路及新螺蛳湾国际商贸城，在该项目方案设计中，充分利用这一区位优势，塑造具有鲜明特色的城市中央文化主题社区。设计以点式与板式住宅相结合，突破目前城中村改造项目同质化的现状，提高城市建设的内在品质。
规划——
整合地块周边教育资源，新建54班幼儿园，30班小学,36班中学；与高层住宅楼有机结合布置约95000万平米的配套商业设施，临近广福路一侧布置约45万平米的商业办公区，创建一个文化昌盛、商业繁荣、生活便利的现代都市标志性综合体。形成融汇了文化展示、旅游观光、休闲购物、商务办公、酒店、生态居住等优质城市配套在内的中央文化主题社区。
途径——
１、贯彻“以人为本、因地制宜、合理布局”的设计原则，设计讲求功能的合理性、景观的多样性、设计尺度的宜人性，提高居住品质。
２、通过科学的规划设计理念和技术，将建筑设计与景观设计有机结合，实现城市的不断创新和可持续发展。
3、创建符合现代人居要求、生态化、花园化的，并节能、节地、节水、节材的可持续发展的居住小区。
4、尊重规划设计定位，结合社会及环境要素，合理设计，以达到根高的社会效益，经济效益、环境效益、生活效益的高度统一。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
四、主要技术经济指标 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
第二章 总平面设计说明
一、场地概述
本项目用地属于昆明市官渡区广卫村改造范围，用地东至老昆洛路，南至广福路，西至子君村经济实用房，北至广普大沟。毗邻螺丝湾国际商贸城、新亚洲体育城、世纪城等多个成熟小区，城市地段优越，具有极高的商业价值和居住品质。
二、总平面布置
本项目总改造范围占地约959亩，项目净用地为635.12亩。本项目用地由广福路、老昆洛路、广普大沟及与子君村经济适用房市政路来界定。通过用地范围内的三条东西向规划路，及一条南北向规划道路，将地块划分为十块。其中地块一、二、三、七、八地块为居住用地，地块四、五、六为教育用地，地块九、十位商业用地。
区内总平面布置依据地形，周围道路和环境等条件，将小区的建筑物，地下车库及区内道路有机的联系起来，在保证区内建筑物布局合理，满足日照及间距的基本原则下，做到美观、大方、实用、经济。住宅共41栋，高度在70~100m之间，局部住宅带有2~3层的配套商业裙楼。地块
一、地块五与地块八内分别布置了15班、21班、18班幼儿园，地块四与地块六分别布置了30班小学和36班中学，地块
九、地块十共布置了11栋办公楼，其中地块九内布置了200m的超高层办公楼，其余办公楼均在80~100m之间。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
三、竖向设计
1、道路竖向设计结合自然地形及交通运输要求，统一考虑，力求线性平顺，尽量减少起伏变化，以保证行车平稳、迅速、经济、舒适。
2、道路高程及纵坡设计满足控制因素的要求，适应所处的自然条件，同时局部服从全局。
3、道路竖向设计符合城市竖向规划，与周围地块标高、相交道路路口的竖向设计相协调。
4．道路竖向设计在满足规范和使用要求的前提下，尽量考虑土石方挖填平衡，避免大量借方，降低工程造价，减少对环境带来的不利影响。
5、结合该片区的整体地势走向、排水方向、接入点标高等确定场地内道路高程、坡度、坡向等控制指标，使道路竖向标高满足防洪、排水要求。
四、交通组织
场地四周均有规划市政道路，东面道路为老昆洛路，宽40米；南面道路为广福路，宽60米；西面、北面均为25m宽的市政规划道路。
小区主要道路宽7m，消防支路宽4m，将场地内各个功能不同的区块分开，在满足消防要求的同时减少了相互间的影响
道路与构筑物之间用人行步道相连，人行道宽3.5m。
主道路采用混凝土路面，人行道路面材料采用铺预制混凝土块。场区内硬质场地根据用途不同可采用与路面采用相同材料、混凝土预制方砖或植草砖。
五、绿化与美化
本项目的设计从整体布局出发，采用多元化、立体化的设计手法，注 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
重环境的开放性、植物层次的搭配，力争有限的地域空间内营造出布局合理、尺度宜人、优雅舒适、特色鲜明的景观环境。区内设立连贯流畅的中心主景观带，硬地广场与柔性结合，通过小品、坐椅及各种种植池、坐墙及灵活多样的休息、停留空间，使路过或停留其中充满趣味。由铺装材料的质感与色彩的变化，配合景观种植，形成规则的、有韵律的景观布局，以满足区内人们的各种文化，社交活动，是给人们留下深刻印象的场所。
绿化除考虑隔音降噪外，还应考虑景观环境，除建筑造型和装潢外，对场地周围和空地进行充分绿化，场地绿化率为39.52%。
区内绿化做到点面结合，错落有致，与各建筑物、广场、路面、小品协调搭配，力求创造出一个优美的小环境，住宅区的绿化则根据构筑物的道路的几何形状，进行规则的绿化，并适当的配以花坛、草地、绿篱、隔离绿地。
植物种类的选用，根据不同区域的功能进行恰当的选择，紧邻市政道路的位置可种植高大常绿乔木，灌木植物及花卉，并辅以小面积草地衬托，在校区广场上，可以大面积草坪为主辅以常绿乔木和低矮灌木为边界，并适当配以小型花坛等点缀。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
第三章 建筑设计说明
一、设计依据
建筑设计依据的文件、资料名称见第一章设计总说明。
二、设计要求
项目地上建筑及地下车库耐火等级均为一级，地下车库的防火分类为 I 类，设计合理使用年限为50年，抗震设防烈度8度(0.20g)，屋面防水等级为 II 级，防水层合理使用年限为15年。
本工程所在地为昆明市官渡区，城市气候分区为温和地区南区（区属号为VB.6）。参照《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003和《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005进行设计。
三、建筑物概述（1）、建筑组成
本项目由高层住宅、办公、沿街商业、地下车库组成，高层住宅，住宅为70~100m，22~34层，局部高层住宅包含2~3层配套商业裙楼；幼儿园、小学、中学为1-5层。地块九、十内包含3~7层的商业裙楼。
（2）、交通组织
高层住宅设有的三~四部客梯，均为有机房电梯。其中有一部为消防电梯，其余为普通客梯。其中一部普通客梯载重量为1.35吨，消防电梯及其余普通客梯每部载重量均为1.0吨，电梯速度不小于2.0m/s。
带裙房高层住宅的一层、二层基本为一层套二层的小商铺，每套商铺有各自独立的楼梯或可直接对外，部分为集中式商业，独立设置垂直交通，均满足疏散要求。
中小学教学实验楼及风雨操场均独立设置封闭楼梯间，满足疏散要求。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
四、建筑风格
本工程设计造型上结合传统的浅欧式风格，强调整体简洁具有时代气息的大气风格，提炼、抽象传统风格的符号，融合现代手法，丰富了建筑的第五立面，使建筑与城市、环境形成协调统一的整体。
具体在设计中沿街商业以暖色石材作为墙体主要材质，结合玻璃幕墙的运用，体现现代商业建筑的快捷与高效。高层建筑通过对玻璃封闭阳台整合，形成单元化的统一建筑符号，结合第五立面即屋顶的处理，运用传统的坡屋顶，贯通的竖向线条强调出建筑的挺拔感。高层塔楼部分，仅在下部五至六层运用石材饰面，上部均为仿石涂料，在强调建筑材质的统一性的同时兼顾其经济性。整体建筑风格明快，色彩温暖，尺度宜人，削弱高层的生硬冰冷，同时又不乏高贵典雅。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
第四章 消防设计专篇
一、消防措施（1）设计依据
a、建筑设计防火规范（GB50016-2006）
b、建筑灭火器配置设计规范（GBJ140-2005）（2）消防通道
本工程四周均可通行消防车，硬质人行步道广场可兼作为紧急消防车通道，建筑发生火灾时消防车可通过车行系统道路、步行系统道路等进入火灾现场进行灭火救援工作，并保证消防车的停靠、登高要求。高层建筑与周边其他民用建筑的防火距离均大于9m，满足规范有关防火要求。因有围合内院，总图设计中内院内有消防环道，保证消防扑救需要。
二、防火分区与安全疏散（1）防火分区：
高层住宅部分本工程每单元每层一个防火分区，设两部疏散梯（剪刀梯），一部消防电梯，满足规范要求。高层住宅的一二层商业网点，每单元为一个单独的分区，沿街商业每层一个放火分区，均可满足规范要求。
中小学教学实验楼每层为一个防火分区，设有2部疏散楼梯； 疏散楼梯均为封闭楼梯。风雨操场(含多功能教室)为一个防火分区。（2）每栋住宅设有两座剪刀楼梯、一部消防电梯和两
（三）部普通客梯，所有楼梯间均出屋面。楼梯净宽大于1.1米，楼梯平台净宽大于1.2米，满足疏散要求。
（3）高层办公设有两部双跑楼梯、一部消防电梯和若干部普通客梯，所有楼梯间均出屋面。楼梯净宽大于1.2米，楼梯平台净宽大于1.2米，满足疏散要求。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
三、水消防系统
1、消防系统（1）消防用水量表
根据规范要求，本项目中高层住宅和办公（含超高层）为一类高层建筑，中、小学及幼儿园为多层公共建筑，地下一层、地下二层为设备房及停车库，根据规范的规定，须设置室内、室外消火栓系统及自动喷淋系统。
（2）消火栓系统
根据《高层民用建筑设计防火设计规范》GB50045－95（2005年版），本项目需设置室内、外消火栓消防系统。
A、室外消火栓系统
根据《高层民用建筑设计防火设计规范》GB50045－95（2005年版）的规定，商住楼建筑物高度>50m，根据规范，同一时间内火灾次数为1次，室外消火栓用水量为30L/s，火灾延续时间为3h。室外消防采用低压给水系统，即满足最不利点处室外消火栓供水压力不低于0.10Mpa的要求。由市政给水管网直接供给，室外消火栓布置间距不大于100m，满足各单体的室外消防要求。
B、室内消火栓系统
采用临时高压系统。根据《高层民用建筑设计防火设计规范》GB50045－95（2005年版）的规定，室内消火栓用水量为40L/s，火灾延续时间为3h，每根竖管最小流量15L/S，每支水枪最小流量为5L/s，室内消火栓选用DN65栓口，ф19水枪，25m麻制水龙带的室内消火栓箱，按二支水枪充实水柱同时达到室内任何部位布置，设计采用高、低区消防环网，在地下车库内消防水池，内存3h室内消防用水量及1h喷淋消防用水量，每个消防水池旁设置水泵房一座，内设室内消火栓泵三台，二用一备，Q=72m3/h，官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
H=160m，型号XBD16/20-55-HY，N=55KW/台。10分钟预消防用水存于屋顶消防水箱内，消防时由消火栓消防水泵供应室内外消防用水。
供水流程:
高位消防水箱及消防增压稳压设施
↓平时及火灾前期10min 室外给水管网→ 消防水池→ 消火栓泵→ 室内消防环网 ↑
消防水泵结合器←室外消火栓
（3）自动喷水灭火系统
根据《高层民用建筑设计防火设计规范》GB50045－95（2005年版）、《建筑设计防火规范》GB50016－2006及《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）的规定，商住楼、高层普通住宅走道、及地下停车场需设置闭式自动喷水灭火系统，火灾危险等级为中危险级Ⅱ级（地下车库及商场）、中危险级Ⅰ级（一类高层商住楼）、轻危险级（一类高层普通住宅），设计用水量为30L/s（地下车库及商场）、20.8L/s（一类高层商住楼）、13.9L/s（一类高层普通住宅），火灾延续时间1小时。设计采用高、低区喷淋消防环网，在地下车库内设置消防水池，内存3h室内消防用水量及1h喷淋消防用水量，每个消防水池旁设置水泵房一座，内设喷淋栓泵二台，一用一备，Q=108m3/h，H=155m，型号XBD15.5/30-75-HY，N=75KW/台。10分钟预消防用水存于屋顶消防水箱内，消防时由喷淋消防水泵供应喷淋消防用水。喷淋设置位置为地下车库、高层住宅走道、电梯前室、楼梯间、商场等。
供水流程： 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
高位消防水箱及消防增压稳压设施
↓平时及火灾前期10min 室外给水管网→消防水池→自动喷淋泵→湿式报警阀→水流指示器→各单体喷淋管网
↑
消防水泵结合器←室外消火栓
（4）手提式灭火器配置
各单体均按《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)配置磷酸铵盐干粉灭火器。危险等级：轻危险级及中危险级。灭火器最小配置级别为1A及2A，最大保护面积100m2/A及75m2/A。
（5）气体灭火系统
根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95（2005年版））要求，地下车库内的高低压配电室、柴油发电机房等需设置气体灭火系统；根据《气体灭火系统设计规范》（GB50370-2005）的规定，本项目设置七氟丙烷气体灭火系统。
系统选用设计参数：柴油发电机房、变配电室灭火设计浓度为9%，设计喷放时间≤10s,灭火浸渍时间5min。所设的七氟丙烷气体灭火系统，采用预制灭火系统方式。
各防护区为相对独立的封闭空间，防护区需设置泄压口，泄压口位于防护区净高的2/3以上部位；系统喷放灭火剂前，防护区内除泄压口外的开口应能自动关闭，且防护区的门应向疏散方向开启（能够从防护区内打开），同时关闭空调系统通风管道上的防火阀；灭火后，防护区应进行通风换气（≥5次/h），排风口设在防护区的下部，并直通室外（不应与空调系统通风管道连接）。
七氟丙烷灭火系统防护区的疏散通道及出口，设置应急照明、疏散指 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
示标志、火灾声光报警器、灭火剂喷放指示灯、气体灭火系统标志牌、空气呼吸器等，灭火剂喷放指示灯信号，应保持到防护区良好通风换气后，以手动方式解除。
七氟丙烷灭火系统，设置自动控制、手动控制、机械应急操作三种控制方式。在工作时间、值班时间，采用手动控制；无人状态采用自动控制方式。在灭火控制器上，可调整自动、手动控制方式，在各防护区门外均设置手动控制盒，手动控制盒内设有紧急停止和紧急启动按钮。
自动控制状态时，当防护区域内空气采样早期烟雾探测报警系统和感温探测器的任一组火灾探测器报警后，系统进入报警状态，警铃鸣响，警灯亮；当两组火灾探测器都报警后，防护区域内外的蜂鸣器及闪灯将动作，广播指导防护区内人员疏散，关闭空调系统通风管道上的防火阀；经过30S延迟，灭火控制器将自动启动对应防护区域的氮气启动钢瓶上电磁瓶头阀，气体释放，压力开关将灭火剂已经释放的信号反馈灭火控制器和消防控制中心。
手动控制状态时，火灾探测器发出火灾声光报警信号，不自动启动灭火装置，由手动直接拉动拉杆或用远距离手动拉盒拉动缆绳来启动手动拉杆释放启动器，以实现钢瓶启动。
机械应急操作状态时，当自动控制和手动控制失去效用，火灾时，通知并指导防护区内人员疏散，人员撤离后，通过钢瓶释放阀上的手动启动器和区域选择阀上的手动启动器，手动启动气体灭火系统。
气体灭火储存容器，采用焊接容器或无缝容器。
气体灭火系统需定期检查各组件的运行情况，并有故障显示功能。
四、电消防系统
本工程按火灾自动报警系统一级保护对象的要求进行设计。消防控制 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
中心可直接通向室外。
1．火灾自动报警系统：
采用控制中心报警系统,由楼层区域火灾显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。集中火灾报警控制器选用智能型控制器，能显示各报警点的位置，并根据报警信号发出联动控制指令。
2．火灾探测器类型的选择原则如下：
走道、楼梯间、电梯机房、设备机房等场所选用感烟探测器；柴油发电机房、地下车库等场所选用感温探测器；每个防火分区应至少设置一个手动报警按钮,并且尽量设置在公共活动场所的出入口。
3．消防联动控制系统：
在消防安保中心内设置消防联动控制屏,对各消防设备进行监视和控制：
接到火灾报警时,停止有关部位的空调送风，并接收其反馈信号；启动有关部位的防、排烟风机及排烟阀，并接收其反馈信号；确认火灾发生时,接通着火的防火分区及其水平，上下相邻的防火分区的警铃,消防广播，并切断有关部位的非消防电源；确认火灾发生时,或消火栓按钮动作时,启动消火栓泵；消火栓按钮设有地址编码,并设直接启泵控制线及返回信号线,能将启泵按钮位置报至消防控制中心；确认火灾发生时,或湿式报警阀压力开关动作时,启动喷淋水泵；确认火灾发生时,控制所有电梯迫降至底层后, 切断普通电梯的电源，并接收其反馈信号；用作防火分隔的防火卷帘当消防控制装置发出第一次指令时或防火卷帘附近感烟探测器动作时,防火卷帘门下降到底；接通火灾应急照明和疏散指示灯。
4．火灾紧急广播系统：
本工程火灾应急广播与公共广播合用,平时可分区域按需要播放背景音乐或业务性广播，火灾时在消防控制中心能将着火的防火分区及其水 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
平、上下相邻的防火分区的扬声器和公共广播扩音机强制切换转入火灾应急广播状态。
5.气体灭火：设置气体灭火的变配电室着火时，火警系统联控气体灭火控制盘发出预警，放气声光报警，关闭变配电室所有门窗，停排风机，打开气体钢瓶头阀，气体灭火各阶段声光信号送至消控中心显示，消控中心可手动消除以上信号。
6．消防专用电话：
本工程设置独立的消防专用电话网络,在消防控制室设置消防专用电话总机和“119”报警直线电话。消防泵房、高低压变配电室、柴油发电机房、主要通风机房、排烟机房、电梯机房等均设置消防专用电话分机。
7.漏电火灾报警系统
按规范设置漏电火灾报警系统。
7.1.漏电火灾报警控制主机设在消防控制中心内；
7.2.各防火分区/楼层配电箱内设漏电火灾报警模块,各模块间采用总线联动.8．消防照明设计：
高低压变配电室、柴油发电机房、消防泵房、消防控制室等重要场所设置应急照明;疏散走道、疏散楼梯间及电梯前厅、安全出口、室内人员密集的公共场所、地下停车库等设置应急照明和灯光疏散指示标志。
9．消防电源系统：
为保证消防电源的可靠性,本工程按一级负荷要求供电（由2路独立10KV市政电源供电，且设置柴油发电机）。消防泵、消防控制室等消防设备的供电均设置末端双电源自动切换设备,消防设备配电装置均设置明显的消防标志。引至消防设备的配电电缆主干线采用NH-YJV-0.6/1KV耐火型交联聚氯乙烯电力电缆，分支线采用ZR-YJV-0.6/1kV阻燃型交联聚氯乙烯 官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
电力电缆，引至消防设备的配电方式采用放射式。
五、暖通消防系统
1、地下车库按防火分区及防烟分区分别设置的机械排风兼消防排烟系统，排烟量按换气次数不小于6次/h设计；平时送风系统兼消防排烟的补风用，补风量按不小于排烟量的50％设计。排风（排烟）风机采用通风消防两用的离心风机箱，布置在风机房内。防烟分区利用高度≥500mm的结构梁进行划分，排烟口距该防烟分区内最远点的距离≤30m。排烟主管上设有烟气温度超过280℃时能自行关闭的排烟防火阀，并能联锁关闭相应的排烟风机、补风机（送风机）。
2、防烟楼梯间及其前室、合用前室设置防烟措施。对于不满足自然排烟的防烟楼梯间及其前室、合用前室设置机械加压送风系统。系统纵向设置，加压送风风机设置在屋顶。防烟楼梯间加压送风口隔层设置；前室、合用前室加压送风口选用电控加压送风口，电控加压送风口每层均设。建筑楼层超过32层时，正压送风防烟系统分段设置，正压送风风机布置在屋面或地下室风机房内。
3、消防控制说明
1）设置机械通风兼排烟系统的场所
机械排风兼排烟风机与排烟防火阀及消防补风风机与送风主管上的防火阀电控联动控制，由消防控制中心统一控制。平时机械排风兼排烟风机和排烟防火阀常开，当火灾发生时，机械排风兼排烟风机和排烟防火阀继续开启（担负多个防烟分区排烟时，应关闭非火灾防烟分区排烟支管上的排烟防火阀），当排烟风管内的烟气温度超过280℃时，排烟防火阀关闭，同时返信号回消防中心，关闭机械排风兼排烟风机及送风（补风）风机与送风主管上的防火阀。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
2）设置机械排烟系统的场所
机械排烟风机与排烟阀（排烟口）电控联动控制，由消防控制中心统一控制。火灾发生时，机械排烟风机和排烟阀（排烟口）开启（担负多个防烟分区排烟时，仅开启发生火灾防烟分区的排烟风机和排烟阀或排烟口），当排烟风管内的烟气温度超过280℃时，排烟防火阀关闭，同时返信号回消防中心，关闭机械排烟风机及补风风机。3）防烟楼梯间及合用前室机械加压送风系统
机械加压送风风机与电控加压送风口电控联动控制，由消防控制中心统一控制。火灾发生时，开启相应加压送风风机和火灾层及相邻楼层的电控加压送风口。当某层加压送风口被手动打开时，也应执行上述动作。4）本工程的通风系统主管上均设置防火阀，并与消防控制中心联动，当某一防火分区内发生火灾时，由消防控制中心控制关闭该防火分区内的非消防系统主风管上的防火阀，同时切断非消防设备电源。
4、本工程通风管道穿越防火分区处、穿越通风机房及重要的或火灾危险性大的房间隔墙和楼板处、垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上、穿越变形缝处的两侧均设置防火阀。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
第五章 节能设计专篇
一、建筑节能
1.本工程所在地为昆明市官渡区，城市气候分区为温和地区南区（区属号为VB.6）。参照《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003和《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005进行设计 建筑布局使居住区具有良好的自然通风和充足的日照。建筑体型系数满足要求。
3.本工程绿化规划采用集中绿地布置和建筑周边环形绿化带布置相结合，整个地块的绿地率约为40%。大面积的绿化带可以有效减少城市及展区室外气温逐渐升高和气候干燥情况，降低热岛效应，调节微气候。室外绿化物种注重选择适宜云南地区气候和土壤条件的乡土植物，且采用包含乔、灌木的复层绿化
二、围护结构热工设计
1.填充墙采用自保温性能良好的200mm蒸压加气混凝土砌块，外墙平均传热系数为K=1.431W/㎡· K。
2.屋面采用40厚聚苯乙烯保温板为保温材料，传热系数为K=0.80 W/㎡· K。
3.所有外窗采用普通铝合金窗框，确保气密性不低于《建筑外窗气密性能及其检测方法》GB 7107规定的4级；透明幕墙的气密性不低于《建筑幕墙物理性能分级》GB/T15225规定的3级。
三、给排水环保措施 1 节能措施
1.给水系统充分考虑利用城市管网压力，地下一层至地上三层商业用水由城市管网直接供给，给水泵采用恒压变流量变频控制技术，降低电耗。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
2.给水支管采用给水塑料管，排水支管采用排水塑料管。排水检查井采用塑料检查井。
3.热水采用太阳能和热泵供给以节省能源。2 节水措施
1）选用节水型卫生洁具及配水件。公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀。大便器采用脚踏式自闭冲洗阀。座式大便器水箱小于6L。
2）室外设集中计量水表一只。
3）绿化浇洒用水采用中水，提高水的利用率。
4）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。
5）加强管理，及时检查并维修供水设施和供水系统，最大限度的减少水量流失。环境保护措施 建筑物内的给水支管的水流速度不超过1.0m/s，并在直线管段设置可曲挠橡胶接头。减少管道运行的噪声。2 水泵防噪隔振 1）泵组采用隔振基础；
2）水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。
3）水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。3.3 本工程排水采用雨污分流。生活污水经化粪池处理后排入排水管道，厨房污水经隔油沉淀池处理后排入排水道，生活污废水送室外设置的污水处理站处理，达到回用标准后回用，降低污染物的排放。官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明 环境保护措施
（1）建筑物内的给水支管的水流速度不超过1.0m/s，并在直线管段设置可曲挠橡胶接头。减少管道运行的噪声。
（2）水泵防噪隔振 1）泵组采用隔振基础；
2）水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。
3）水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。（3）本工程排水采用雨污分流。生活污水经化粪池处理后排入排水管道，厨房污水经隔油沉淀池处理后排入排水道，生活污废水送室外设置的污水处理站处理，达到回用标准后回用，降低污染物的排放。
三、电气节能措施
1.选用SCB10节能型干式变压器，有效降低变压器自身损耗，采用低压 进行无功功率自动补偿，降低了变压器视在容量,既降低了变压器损耗，又改善了电能质量。经补偿后，变电所低压侧的功率因数可达0.93以上。2.各10KV变电所尽量深入负荷中心，缩短低压供电距离，减少传输线路上电能损失。
3.各建筑电能分别计量，以便于能源管理和节能考核。4.生活水泵采用变频控制，以利于节约日常运行能耗。5.照明灯具采用高反射率灯具，提高照明效率。
6.照明光源采用高效金属卤化物灯、高效荧光灯及节能灯等节能型光源，在满足照度要求的同时，降低照明功率。
7.主要照明灯具电子镇流器，具有低损耗、功率因数高的特点（COSφ>0.9），官渡区广卫片区城中村改造项目设计说明
节约了电能。
8.设计照明功率密度值不超过<
五、暖通节能措施
1平时所有的风机均选用单位风量耗功率Ws满足《公共建筑节能设计标准》GB50189—2005要求的节能产品。
城中村改造专家谈 篇3
——李培林教授认为广州城中村不需大规模拆迁改造
现在的地成中村被一些城市政府部门视为“城市毒瘤”。与此对应的潜台词是：坏人大多住在城中村。城中村最重要的人不是可转为城市居民的农民。而是租屋而居的外地人。他们是为城市带来发达服务业和制造的人，也是没有筹码与政府谈改造补偿、谈利益分成的弱势群体。但令人惊奇的是，城市政府在改造城中村的利益博弈中，从来就置居住生活其间的外地人于度外。城中村考验正政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并“驱逐”这群人？
——著名专栏作家何树青在《新周刊》呼吁：“消灭了城中村，不等于就此消灭了贫富差距。”
解决城村落问题的关键是，在保障村民利益的同时，把村民对土地的所有权和使用权分开，让村民融入到城市生活中去。
改变征牧土地一次性赔偿的做法，建立政府和村民共同管理的村民工发展基金，让村民分享土地开发的利润。另外，城中村的确良外来人口应该得到妥善安置，否则他们可能工巧匠聚居到城市某些适合区城而再度形成新的城中村。
——中山大学人类系主任周大鸣教授建议这样改造城中村
征地如何补偿，首先政府应该选好立场。被征地的村民生活水平普遍降低了，而不是提高了。建议不要“一次性了断”，支付一笔补偿金完事，而应该让村民参与每年的利益分成，比如这块地被征用建造发电厂了，发电厂每年盈利中应有属于村民的部分。
城中村改造规划 篇4
1. 项目概况
(1) 建设单位:本项目是由武汉市万科鲩子湖房地产有限公司开发的房地产项目。
(2) 土地性质:本项目的用地分类K2为居住用地。
(3) 用地范围与现状:
本项目位于武汉汉口核心区内, 建设大道两侧, 大汉口金融区内。距徐东商圈20 分钟, 离武广商圈10 分钟车程内, 是武汉市无法复制的金融核心地段。紧邻建设大道金融一条街, 周边高端建筑鳞次栉比。同时地段彰显、湖水景观资源丰富;随着金融街的发展, 建设大道与新华路交汇处周边5 公里范围内, 俨然已经成为都市新贵的聚集区。
本项目K2 地块, 东临投资大厦以及25 米宽解放日报路, 南侧80 米外为建设大道, 西侧为待建城市绿地, 北侧为规划道路。规划净用地面积10025.35m2, 建筑面积68974m2, 总容积率6.88, 建筑密度30%。
(4) 设计范围:地块用地范围内的总体、建筑单体、公建配套设施、地下车库、设备辅助用房以及商业服务设施。
2. 总体规划及布局
K2 地块是武汉城市发展进程中典型的城中村改造项目。基地不规则, 周边现状建筑混杂。根据用地容积率要求, 地块规划2 栋100 米高层以及1 栋170 米超高层为主的产品类型。2 栋百米高层布置在用地南侧, 呈双子形态;170 米超高层布置在用地北侧, 独栋超高层冷峻挺拔, 自成气势。地块规划利用滨湖景观资源与地理位置优势, 户型面积段为105 和170 平方米;主要布置改善型住宅, 满足部分追求小康生活品质人群。用地北侧沿街设置公共配套设施。
本方案设计着重考虑场地环境的新塑造, 以及对周边环境带来的影响。对于场地新的使用者来说, 创造优雅舒适的生活体验以及高品质的居住空间是其主要需求;而对于混杂的城市现状来说, 旧区域的改造需要建立起富有凝聚力的形象界面, 唤起城市中心文化的复兴, 给整体城市环境带来积极的信号。因此, 本方案设计从场所使用者的居住体验以及城市环境场所再生这两方面出发, 积极探索二者之间的辩证关系, 希望能够实现共赢。
3. 交通组织
3.1 外部交通
K2 地块主要人行及车行出入口设置在北侧规划路, 次要车行出入口设置在长江日报路。居住组团设置两级入口, 其中开放街道入口设置一级入口, 对进入的车辆进行管理, 允许社区居民和来访车辆进入。在每个居住组团设置设施二级入口, 对进入的车辆和人员进行管理, 为组团创造一个安全的居住庭院奠定基础。此外对每个组团还保留一个紧急出入口, 保证发生突发事件时, 车辆能进入组团内部。
3.2 内部交通
由于地块用地条件复杂, 车流沿着公共街道进入社区, 在组团外部设置了组团的地下车库入口, 使机动车可就近进入各组团车库。组团内部道路结合内部硬质场地设置形成消防车道环路。
这种交通模式的优点在于可以最大限度地避免车辆对庭院生活的干扰, 保证组团环境的完整, 最大化形成组团内部的步行空间, 易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。
4. 单体建筑设计
4.1 住宅建筑
K2 地块规划设计为1 栋170 米超高层住宅和2 栋100 米高层住宅, 沿北侧规划路设置配套用房、住宅联合大堂, 地下一、二层为住宅地下室及汽车库。
户型设计以改善型大户型为主, 105 平方米的两室两厅两卫及170 平方米的三室两厅三卫, 为不同需要的家庭提供多元化选择。房型中考虑了居民的实际使用需要设置了洗衣机位置、储藏空间、阳台等, 以进一步适应住宅房型的发展趋势, 满足都市居民的生活习惯和美满住家的追求。
4.2 住宅地下车库
K2 号地块地下车库, 停车340 辆, 设两个出入口;设计为地下两层。
4.3 配套服务
在地块北侧超高层住宅底部设置公建配套, 综合布置了大部分公共配套设施。公建配套以简约的平面布局为主导, 紧凑实用。设置以下功能:居委会、物业管理、服务站功能房间, 以及便民服务网点。
5. 建筑外观
K2 地块住宅小区立面采用Art-Deco建筑风格。强调竖向挺拔感, 一方面使人可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴, 同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰, 简化了线条, 兼容华贵典雅与时尚现代。
建筑采用竖向三段式, 以艺术装饰风格为基调, 加以提炼、创新, 在强调体积感挺拔沉着的基础上, 运用玻璃、金属装饰线条等强调时代感和创新性。整个建筑群体高低错落, 天际线变化有致, 立面上凹凸变化及窗的不同比例, 表现了建筑外观变化和丰富的一面。入夜, 顶部的天际线以泛光照明照亮, 形成优美的沿街夜景效果, 从而塑造出一个非同凡响的现代化高级城市公寓的形象。
高层住宅上部采用仿石涂料饰面, 下部基座局部饰以石材, 色彩以暖调的浅褐色为基调, 突出端庄、高雅的风范。在栏杆、门窗框等细部采用比较简洁的设计, 采用一些现代的设计语汇, 在经典建筑上增加现代时尚元素, 增加城市生活气息。
6. 小结
城中村改造规划 篇5
各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位: 现将《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》印发给你们，望遵照执行。
二○○四年四月五日
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法
（试行）
为积极推进城中村改造建设工作，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知》（郑政〔2003〕32号）等有关法律、法规规定，结合我市城中村改造的实际情况，特定本办法。
一、规划管理
（一）城中村改造范围
郑州市区建成区内的城中村，包括中心组团、西部组团、东南部组团、北部组团。具体范围由市人民政府公告。
（二）城中村改造规划管理原则
坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则。
（三）城中村改造规划的编制和审批 1．城中村改造总体规划的编制及审批
市城市规划行政主管部门应会同市国土资源、建设、市政
等部门及区人民政府，依据城市总体规划、分区规划编制城中村改造总体规划，并报经市人民政府批准后，作为指导全市城中村改造工作的依据。
2．改造详细规划编制及审批
（1）各区人民政府应依据城市总体规划和城中村控制性规划设计条件，以村庄为单位，组织编制控制性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村改造分期实施的依据。
（2）由转制后组建的股份制公司或村集体经济组织或参与城中村改造建设的房地产开发商委托规划设计单位，以城中村改造控制性详细规划为依据编制城中村改造修建性详细规划，报市城市规划行政主管部门审核批准后实施。
（四）城中村改造规划编制的要求
1．规划的编制应按照《城市规划编制单位资质管理规定》委托具有相应资质的规划设计单位进行。
2．总体规划的编制必须从实际出发，根据郑州市城市发展的需要，对城中村的布局进行合理的安排。其主要内容包括：城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。
3．控制性详细规划应按照《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》要求的内容进行编制，除依据国家规定的强制性内容外，还必须明确以下内容：
（1）城中村改造的用地范围；（2）根据拆迁安置人口、户数以及该城中村在城市中的区位等因素，合理确定的拆迁安置用地性质和规模；
（3）根据城市总体规划要求，合理确定的其余用地性质和规模。（4）根据城市总体规划、分区规划确定的城市公共设施、公共绿地、公共停车场等基础设施布局。
4．城中村修建性详细规划的编制，应以控制性详细规划为依据，注意与开发建设项目相结合，要达到国家规定的规划编制深度要求。
（五）城中村改造居住区的规划设计应按照《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容应严格按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）》的有关规定执行。同时，应合理规划停车场、公共绿地以及中小学、托儿所、幼儿园、社区服务中心等公共服务设施。
（六）城中村改造过程中的新建、改建、扩建项目，应严格按照经批准的城中村改造详细规划进行。对未编制城中村改造详细规划的村庄，城市规划行政主管部门不得为其办理规划审批手续，土地、房管部门不得为其办理土地使用、房产登记手续。
（七）市城市规划行政主管部门应当加强城中村改造建设的统一规划管理，严格按法定程序办理“一书两证”规划审批手续，要对规划实施情况进行监督和定期检查。
（八）未列入改造范围的市区其他村镇的规划建设用地，应按照有关法律、法规规定办理手续。
（九）城市综合行政执法部门应加大对城中村和规划控制区域内违法建设的查处力度，保证城中村改造规划和城市整体规划的实施。
二、土地管理
（一）市人民政府公告界定的市区范围内列入改造的城中村的土地按国有土地进行管理。
城中村国有土地利用要符合城中村改造总体规划。
（二）村集体经济组织兴办的二、三产业等工商企业生产用地，土地使用权依法按现状用途确认给城中村转制后组建的股份制公司或现村集体经济组织。
该类土地使用权需要补办土地出让手续的，经市人民政府批准，可按协议出让方式办理。土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政部门收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（三）村集体经济组织兴办的学校、基础设施、公益事业等公益性用地，其土地使用权按划拨方式依法确认给该公益性或事业性单位。
（四）符合城中村改造总体规划的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用权按划拨方式确认给合法使用人。需要按出让方式处置的，可以按协议出让方式办理，土地出让金经市土地行政主管部门核定后，由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（五）已被其他单位和非本村村民个人使用的村集体经济组织的土地，符合城中村改造总体规划要求的，由土地行政主管部门依法办理用地手续。不符合城中村改造总体规划要求的，应予拆迁，房屋由拆迁人按重置建安价结合成新给予补偿，土地退还原村集体经济组织。
（六）非村集体经济组织投资参与实施城中村改造，符合总体规划的经营性用地，按招标、拍卖、挂牌出让方式办理，土地出让金由市财政局收取，全额用于城中村基础设施建设和村民社会保障。
（七）城中村改造异地建设需要的土地，由市土地储备库统一供应，也可采取置换方式予以保障。该类土地应当采取招标、拍卖、挂牌方式供地的，由市土地交易中心按招标、拍卖或挂牌方式出让。
（八）城中村改造涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。
三、拆迁管理
（一）依照市人民政府公告，转按国有土地管理的城中村，其拆迁管理以《郑州市城市建设拆迁管理条例》及有关政策规定为依据。
（二）拆迁人与被拆迁人在正式签订拆迁补偿安置协议前，其拆迁补偿安置方案必须由村集体经济组织或转制后组建的股份制公司召集村民大会或股东大会，按照民主集中制的原则讨论通过。拆迁补偿安置方案应该在村内公示。
（三）城中村的拆迁补偿安置方案应载明货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供被拆迁人自由选择。
（四）村集体经济组织或转制后组建的股份制公司可以选择自行筹集资金改造建设城中村，也可以选择房地产开发商参与投资改造建设城中村。采取自行改造建设的城中村，可在符合城中村改造建设规划要求的前提下，结合本村实际，自主确定和实施其拆迁补偿安置方案。
采取房地产开发商参与投资改造建设的城中村，房地产开发商可以根据本企业的承受能力，按照自愿互利的原则，同村集体经济组织或改制后组建的股份制公司协商确定和实施其拆迁补偿安置方案。
（五）参与城中村改造建设的房地产开发商，在与村集体经济组织或转制后组建的股份制公司商议城中村改造建设拆迁补偿安置标准时，可以参照下列原则确定其拆迁补偿安置方案： 1．被拆迁人选择货币补偿方式时，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面积，228平方米以内按房地产市场评估价给予货币补偿；超过228平方米的部分按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
2．被拆迁人选择产权调换补偿方式时，每处合法宅基地按228平方米的新建住宅面积予以安置；实际拆除面积不足228平方米的部分，由被拆迁人按照新建住宅建筑安装造价补齐差价；实际拆除面积超过228平方米的部分，由拆迁人按照建筑安装造价结合成新给予货币补偿。
被拆迁人如果不同意上述产权调换办法，可以选择按实拆房屋的市场评估价计算购置新建住宅面积的办法。
3．每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
4．拆迁补偿安置方案中，应明确要求安置房的集中安置和楼层差价计算办法等项内容。
5．拆除城中村集体经济组织的商业用房、办公用房、生产用房和其他用房，拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。
6．改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准按照郑州市人民政府城市建设拆迁管理办公室和郑州市物价局《关于郑州市城市建设拆迁搬迁补助费和临时安置补助费等标准的通知》（郑拆管字〔2003〕12号）执行。
7．拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿办法，拆迁人和被拆迁人可以按照《河南省实施（土地管理法）办法》（1999年9月24日河南省第九届人大常委会第十一次会议修订）的有关规定，由拆迁人与被拆迁人协议约定。8．2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
（六）城中村的改造建设必须依法办理拆迁许可证手续。
（七）拆迁人和被拆迁人可以委托有专业资质的估价机构对拆除房屋及其用地进行价格评估，其评估结果可以作为分析拆迁补偿安置成本的依据。
（八）拆迁人或被拆迁人对估价机构的估价结果有异义时，可以按照建设部建住房〔2003〕234号文印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定程序申请复核、鉴定。
拆迁人、被拆迁人就拆迁安置补偿标准达不成协议的，可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。
（九）拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议的，经双方协商仍不能达成一致意见时，有争议一方可以向人民法院提起诉讼。
关于“城中村”改造的思考 篇6
关键词：城中村 建设 改造 问题
1 “城中村”的由来
城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。
城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。
2“城中村”的特征
从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。
3“城中村”改造存在的问题
3.1基础设施薄弱，安全隐患较多
在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。
3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重
随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。
3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高
由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。
4“城中村”改造中采取的措施
4.1加强组织领导
村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。
4.2坚持科学规划
“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。
4.3加强土地管理
按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。
4.4制定工作方案
根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。
4.5做好保障工作
“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。
4.6制定扶持政策
财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。
5 结论
城中村改造规划 篇7
然而, 城中村改造要怎么改, 要改成什么样子?这无疑也是一个复杂的涉及方方面面的协调与考量的问题。目前, 在进一步的城市化的推动下, 国内一些城市已经启动了城中村改造的步伐。在这里, 本刊记者对这些城市的改造经验作了一个整理和总结, 希望以此对后来者有所借鉴或启示。
广州“猎德模式”:“都市病”的止痛片
2010年, 广州经济总量突破1万亿元, 成为继上海、北京之后第三个进入GDP“万亿元俱乐部”的城市。但同时广州市又是城中村问题最突出的代表性城市之一, 在其385平方公里的市区内, 分布着139个城中村, 并且以处于发达市区, 且已经完全没有农业用地的城中村为主。
猎德村位于珠江新城南部, 南临珠江, 是一个具有900多年历史的村庄。而从90年代开始, 当珠江三角洲的经济得到了空前的发展, 珠江新城核心区域的楼盘均价也随之达到3万元/平方米时, 彼时猎德村内人均年收入只有5000多元, 其中74.8%来自集体经济分配, 25.1%来自于出租屋收益。猎德村改造前租金大体上仅为10—20元/平方米, 基本未出现租金高于800元的住房。由此大量的外来务工者开始竞相入住猎德村。村域土地被大量征用, 村民将征用土地的补偿款进一步用于改建房屋, 为了争取更大的建筑面积, 原有的天井和院落被新房子填满, 原来两三层的房屋进一步改建成五六层甚至更多层数的住宅, 以此满足廉价住房的广泛需求。但由于村民对集体土地进行无规划、超负荷的无序开发, 脏乱差成为猎德村的典型特征, 一些专家把它看作广州“都市病”的典型病症之一。
2008年, 广州开始筹办亚运会, 城中村改造成为其中的一个重要内容。此次改造, 给猎德村带来了意想不到的效果, 甚或形成猎德模式, 成为广州城中村改造的一套可推广使用的有效方法。
猎德村的相关做法如下:
1.政府主导, 开发商参与的改造模式。猎德村将土地出售给开发商, 资金用于改造旧村, 而政府不出资。通过引入市场参与主体“卖地筹钱”的“猎德”模式, 解决了广州城中村改造的资金难题;同时拆迁由政府完成, 又避免了在开发商直接介入的情况下, 难以建立与村民的合理的协调机制, 使改造不能继续。
2.猎德村的改造按“拆一补一”的原则进行。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法, 以四层为界限, 四层以上的按证内合法面积安置回迁。方案还对一些特殊情况进行了规定, 一是村民需要增加安置面积, 将按3500元/平方米的计算标准来购买;二是村民也可以选择放弃部分或者全部安置面积, 村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。此外, 针对城中村存在大量的违章建筑的特殊情况, 虽然按现行的法律法规的规定和区政府的批示, 违章建筑的拆除均不予补偿, 但是猎德经济发展公司对于违章建筑中的超建房屋仍然给予1000元/平方米的补偿, 超建面积每月还有10元/平方米的临时安置补偿。
3.实现集体经济的成功转型。农村集体经济是加快城乡一体化进程的物质基础和实现村民共同富裕的有效途径, 为此, 就要不断进行体制和机制的创新, 强化经营管理, 实现集体经济的保值增值和集体经济的跨越式发展。对于猎德村而言, 为了稳定物业经营, 防止产业空心化, 在猎德村的规划中, 进行土地功能的置换, 预留出桥西南地块用于建设星级酒店并安排部分物业, 并通过改善物业结构, 提升物业经营档次, 提高集体资产增值能力。
尽管猎德村的改造也遇到了非常重大的问题, 猎德村的拆迁并没有在保留城市记忆和获得新的发展空间之间取得平衡, 但是它的模式却为农村的改革与城市化的进程提供了一个双赢的可行性。
杭州梅花坞村:让传统在城市中延续
杭州市地处长江三角洲南翼, 被国务院确定为全国重点风景旅游城市和历史文化名城。自1998年起实施撤村建居改造试点以来, 杭州城中村的改造主要坚持以点、线、面相结合的改造模式, 通过民生项目的建设带动整个城中村的改造。
梅花坞村位于杭州西湖国家级风景名胜区内, 距今已有600多年的历史。梅家坞村的区位优势明显, 是杭州城郊最富茶乡特色的农家自然村落和休闲旅游区。由于梅花坞村丰富的历史文化保护价值, 加上它地处偏远, 与城市用地发展并未构成显著矛盾, 在改造模式上便采用了就地综合整治的模式。即在保留大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造、对村庄道路两侧的主要建筑进行整体的改造, 完善公共设施的配套。梅花坞村的改造主体以政府为主, 在政府提供资金和政策扶持的情况下, 由村集体采用自主的方式进行改造。梅家坞村这种具有一定地域特色和历史文脉的“景中村”不应推倒重来, 而应在保持其村落原有空间形态的基础上对其局部不合理部分进行改造。这种改造模式的优点是, 它能保留村民原有的邻里关系, 同时又注入了城市社区建设的新文化, 表现出一种既有历史演变的足迹又赋有时代特征的新景象, 并使城市传统文脉在地域上得以延伸。
西安李家村:将“村”改建成“城”
处于经济欠发达地区的西安, 城中村的数量在全国副省级以上的城市中属于较多的城市之一。近年来, 随着城市化的不断深入, 西安城中村与城市的矛盾日益突出, 对城市的持续发展和社会进步带来的不良影响越来越严重, 尤其是西安提出构建“世界历史文化名城”的战略定位以后, 西安城中村的改造再次步入快车道。据资料显示, 西安目前共计有326个城中村, 人口约有46万, 各类土地21.6万亩。西安市住房保障“十二五”规划期间, 将再建16.65万套经济适用住房, 建设公共租赁住房9.95万套, 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务, 拆除面积1610万平方米, 涉及4万户、15万人, 土地18000亩。
改革开放以来, 碑林区的发展一直走在西安市前列。但是, 由于经济发展以及历史的原因, 城中村成为碑林区经济社会进一步发展的桎梏。碑林区需要改造的城中村有22个, 涉及16579多户村民, 5.3万多人, 流动人口多达30余万人。2005年12月6日, 作为国务院和省、市挂牌督办的重点安全隐患单位——碑林区开始了对李家村的改造。李家村占地88亩, 是一个服装制作、批发和零售集散地, 流动人口特别多, 加盖起的违章建筑达到了25万平方米, 平均高度为5.5层, 被公安部列为全国十大消防安全隐患市场, 也成为了碑林区城中村改造的重点。
对于李家村的改造, 改建者采取了综合改造、有形改造与无形改造相结合。综合改造中李家村实行改制先行、改建跟上的原则, 首先实现把失地农民转为城市居民, 将农村集体经济转为混合经济或股份经济;在顺利完成改制的基础上, 城市建设加步推进。2008年5月16日, 在拆迁后的李家村建起一座35万平方米的城市综合体——集大型百货、超级市场、国际影院、数码城、电玩城、高档公寓和写字楼等诸多功能为一体的万达广场。在碑林区22个城中村改造后, 也配备了设施齐全的社区办公室、现代化的学校以及固体垃圾流动站等, 现在的李家村已完全是现代化都市的模样。
昆明郑家河村:市场为城中村“做东”
昆明被称作“春城”, 但是也有人称其为“村城”。作为西部经济比较发达的城市之一, 相比其他同等级的城市, 昆明的城中村问题显得尤为突出, 不仅数量大、分布广, 而且承载的人口众多。据调查, 截至2007年底, 昆明市主城规划区内共有城中村336个, 总人口约76万、城中村居住用地面积19.5平方公里, 占主城建成区249平方公里的7.8%, 人口密度约为3.9万人/平方米, 城中村居住建筑的平均容积率为1.59%。昆明市的城中村大多位于二环内, 地段优良, 土地升值空间很大。2008年, 昆明城中村拉开序幕, 提出用5年的时间完成城中村的重建改造。
以村集体与开发商合作的郑家河村改造为代表。郑家河村位于昆明主城草海东区内, 地处昆明市南郊与滇池旅游度假区结合部。有人口678人, 老村房屋占地及宅基地面积为124亩。在“开发商+村集体”共同开发模式下, 让一方出资一方出地, 参股经营的方式取得共赢。村委会通过国土资源局将土地招拍, 选定取得旧村土地使用权的开发商, 并捆绑运作新村建设和旧村开发, 即用拆迁后土地的实际价值等价交换开发商对新村建设资金的投入。村民并不需要资金的投入, 利用市场运作便可以通过城中村的改造获得巨大的利益。
昆明宏仁新村:把城中村改建成保障房
2010年, 昆明官渡区宏仁新村出现在央视《焦点访谈》的报道上, 这源自其在城中村改造方面的独特做法。据称在改造中, 该村村民自发向政府提出, 可以将宏仁新村村民多余房屋以“趸租”或群租等方式纳入国家的保障房系统, 以村民们自愿参与的形式, 登记将自己的空余房屋纳入保障房 (公租房) 范围。事实上仅宏仁新村一处就能够提供近2600间条件良好、设施齐全、防火防震和安全可靠的廉租住房。基于村里住房的原有条件, 政府只需很少的资金投入, 就可以使宏仁新村达到公租房的标准。在昆明类似宏仁新村的地方还有不少, 如滇池沿岸的洪家大村、九甲村的新村等。此外, 该市还有形态完好的城中村, 例如北郊的王家桥等。对这些地方的改造和更新也可以采用类似的方法进行。
城中村不是保障性住房, 但却一直担当着障性住房的作用。早在国家障性住房相关政策、举措没有出笼之前, 城中村就一直在为广大的中下层城市移民提供着最基本的住房保障。以深圳为例, 深圳世联地产董事长陈劲松先生撰文称:“在整个深圳崛起过程中, 最大的秘密就是农民村。政府不用花一分钱, 就能提供低廉劳动力的居所, 政府还不用管理。农民自发地就管这事儿。农民一看, 需求巨大, 就开始加建, 越来越高, 有的农民房建到了12层, 带电梯。整个深圳就是这么逐步走过来的。”而今城中村面临改造, 城市又普遍要面对巨大的住房保障等民生压力, 如何通过改造使城中村成为更好、更完美的城市保障性住房, 无疑是城市建设者、领导者们值得动脑筋的问题。
当前, 国家不断强调保障房建设乃民生之重, 而过去多年以拆平房屋和征地—卖地为主的城中村改造已越来越难推行。以现存城中村为基础, 以村民自主改造为路径, 引入“区段征收”等办法, 积极探索城市更新中政府和村民 (居民) 双赢的道路, 利用城中村之便加大保障房建设, 既能完成改造, 同时也可解决民生问题, 这无疑是走出城市改造和城市化困境的一个新选择。由北京、深圳和昆明的现实状况我们可以乐观预计, 这一尝试将是中国城市城中村改造模式的一个新起点。
城中村改造问题之复杂, 难度之大, 绝对不是推倒重建那么简单。正如中国社会科学院社会学研究所所长李培林所说, 城中村的改造和重建涉及的是产权的重新界定和社会关系网络的重组问题。特别是产权问题, 是政府在改造中首先面临的要妥当处理的关键, 这关系到种种政策的制定和财富资源的再分配的问题。所以说, 城中村改造的大问题不是房子怎么改造、街道怎么建的硬件建设事务, 更多的应该是政策制定、文化梳理等软性的现实问题。
在很多人眼里, 城中村充斥着一线天、握手楼、贴面房之类的建筑, 是脏、乱、差的象征, 治安状况恶劣, 人员素质低下, 是落后生产力的象征, 与现代化都市高楼林立、光鲜亮丽的形象和区域分工明确的规划太不相称, 必欲拆之而后快。但这其实是种不健康不科学的“城市洁癖”心理在作怪, 是在用静态的阳光看城市。
正如前面所说, 城中村一直在城市化的初始阶段发挥着重要的作用, 它为广大的中下层城市移民提供了最基本的住房保障, 使他们得以在城市里立足, 城市的发展也因此得以注入力量, 形成源源不断的发展动力。城中村改造不可忽视它的这个贡献, 反之, 如何通过改造更好更大化地发挥它的这一作用, 才是城中村改造应该走的正道之途。
视点链接
专家谈城中村改造:没有灵丹妙药, 只能因地制宜
【专家档案】
彭澎:广州市社会科学院科研处处长, 长期关注城市化进程研究。
蓝宇蕴:广东技术师范学院副教授, 多年实地研究城中村, 著有《都市里的村庄》, 发表城中村相关论文30余篇。
问:广州的城中村改造提出了多种模式, 你是否是某种模式的支持者?
蓝宇蕴:我觉得可以分两大类, 一个是渐进式的, 一个是激进式的, 猎德村的改造就是激进式的, 整个推倒重建, 渐进式的就是哪部分条件成熟就改哪部分。我觉得这两种当中, 渐进式的会好一点。为什么呢?因为它是以遵从市场规律的角度来做的, 政府投入的成本也相对小一点, 也容易平衡各方的利益。
彭澎:最先是忽略、放任;后来是尽量保留原状, 不让其恶性膨胀, 让后代来解决;现在则是不能拖下去了, 硬着头皮也要上, 利用亚运会举办之机, 在猎德村改造试点的基础上准备大兴土木, 实施攻坚战。广州的显著特点就是要么犹豫不决, 要么一旦下定决心, 全力以赴, 显然优点与局限都与现阶段中国式政府行为方式有关, 慢则拖拖拉拉, 快则雷厉风行。我个人认为, 现在既然决心已下, 就应该利用亚运会之机, 彻底解决城中村问题, 起码把中心城区的几个主要城中村改造整治好。
问:“一村一策”的改造计划是最合理的吗?在每“一策”上面, 是否需要一个更为宏观、更为基本的计划, 来保证城中村改造中各种问题的基本处理依据以及底线?
彭澎:“一村一策”是早就定下来的城中村改造的基本思路。猎德村改造时, 政府就表示其经验不可复制, 关键是政府在其中发挥了很大作用, 而且该村地理位置好, 改造又正值房地产发展高峰期, 土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备, 但我认为其“三三制”的内核是可以借鉴的—一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。“三三制”让集体经济、居民、开发商、政府等各方都取得了利益平衡, 这是最关键的一点。具体如何平衡, 就要“一村一策”去研究、商讨、谈判了。
蓝宇蕴:我觉得“一村一策”特别好, 我们国家的体制背景还是大一统的色彩比较重, 而“一村一策”则尊重多样性, 城市社区本身的性质就是多样化的, 因为广州尊重这种渐进式的改造路径, 所以它能比较充分地考虑市场的灵活性, 另外, 这样做也能考虑基层甚至是弱势群体的利益和村民的群体利益。
问:城中村改造中受影响最大的还是原住民。城中村里的大部分原住民, 靠自建房屋收租为生。一旦城中村被拆建, 这部分人群的生活方式面临哪些改变?广州的几百万外来者中, 有70%居住在城中村, 拆迁之后, 这些租客该如何容纳?
彭澎:城中村改造目前是改造和整治并行的两种思路。就整治来讲, 原住民的生活方式改变不大, 还是靠集体经济的物业出租为主, 自己宅基地住房出租为辅。就改造来讲, 以猎德村为例, 实行“三三制”, 一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。他们的生活不会发生太大变化, 关键是第二代要转变身份, 通过受教育来实现城市化的就业。
城中村改造研究 篇8
自上世纪末以来, 济宁市充分利用和发挥自身优势, 为了提升旧城的功能, 加快城市现代化建设的步伐, 实施了“绿、亮、清”工程, 近几年, 围绕塑造城市特色, 提高城市综合竞争力制定实施了一系列行之有效的政策, 有力地推动了旧城的发展。济宁市的旧城改造启动较早, 旧城区内的城中村存量一般, 但受当时社会经济环境的影响, 济宁旧城区的发展同样也存在着很多的问题。
近年来, 我院一直积极投身于城中村的改造步伐中, 先后参与了后铺、东红庙、东孟、八铺社区居委南片区、三义庙片区、皇营润景园片区、运河佳园一期片区、姜楼曹营、满庄、杜庙、张营、三贾、济北片区、常利村、李集村等60多个城中村的规划建设服务, 从前期的调研、踏勘, 到后期的规划建设管理跟踪, 积极配合服从管理, 科学编制房地产建设规划和旧城改造实施方案, 做好政府的参谋和助手, 使济宁“城中村”改造驶稳妥地驶上快车道。
2 城中村产生的根源
城中村问题是我国城市化进程中所独有的一种现象。主要是我国现有的城乡二元结构模式所导致。随着经济的不断发展, 城市的用地不断扩展, 原来的一些村庄被纳入城市范围, 但其土地仍保有其原有集体属性。这些村庄虽位于城市之中, 但其建设管理方法仍延续原有农村宅基地管理模式, 即由村集体进行宅基地分配, 村民在其上自行进行建设。由于建设管理及建设方式仍延续原有农村的习惯, 与周边的城市环境格格不入, 村民仍沿袭原有的乡土、亲缘和地缘关系。脱胎于农民的城中村非农化群体, 比较其他社会群体而言, 这一群体对社会保障有着更为独特而强烈的需求。随着耕地的全部被征用, 城中村民被迫突然地进入了城市生活, 但就适应城市生活的技能而言, 这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势, 是一个注定要在城市中被边缘化的社会群体。
中山大学周大鸣认为, 世界上所有大城市都有贫民窟, 这是正常现象, 不必将它看作城市之“瘤”。他认为城中村已经具有贫民窟的特征, 他称之为城市贫困社区。他认为城市贫困社区目前有三种类型, 一种是由旧村演变过来的城中村;一种是由老城区延续下来的低收入人群聚集区;还有一种是效益不好的传统大型厂矿宿舍区, 那里集中了很多下岗待业的人。
3 充分把握“城中村”改革改造的重要意义
3.1 有利于拓展城市空间, 优化资源配置
“城中村”土地利用率低, 通过改造, 有利于优化土地资源配置, 为城市发展腾出新的空间。
3.2 有利于改变城市面貌, 提升城市品位
“城中村”布局杂乱, 建设无序, 形式土而单调。通过改造可重塑形象, 提高城市品位和竞争力。
3.3 有利于改善生活环境, 提高居民素质
“城中村”相对封闭, 基本保持农村传统生活方式, 观念陈旧, 管理滞后, 环境脏乱差, 通过改造, 促其向现代城市方式转变, 居住环境、思想观念、行为方式、整体素质得到提高。
3.4 有利于统筹城乡发展, 加快城市化进程
伴随着城市外延式扩张的深入, 内涵式城市化被提到议事日程, 对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”改造成为推进城市化的重要环节, 加快“城中村”的城市化是统筹城乡发展、真正实现城市一元发展的关键, 与实现农村城市化和城市现代化的战略目标紧密相关, 有利于“城中村”村民真正融入城市, 享受城市化的美好生活。
4 积极稳妥有序推进济宁的城中村进程
城中村改造工作必须遵循“积极稳妥、有序推进”的原则, 城中村改造的计划必须与城市的经济社会发展计划、城市近期建设规划、土地供应计划及城市建设用地计划等相协调, 努力做到“成熟一个改造一个, 改造一个成功一个”。
5 开展多种规划模式改造, 形成全面的示范效应
城中村改造必须坚持“区别对待、分类指导”的原则, 针对不同区域、不同类型城中村的具体情况, 分别采取全面改造或综合整治等不同的改造模式, 解决特定城中村的实际问题。
6 充分认识城中村改造是承载济宁发展现代服务业、进行二次开发的机遇所在, 是提升空间环境品质的重大机遇
“城中村”改造成为城区二次开发的成本“洼地”和发展潜力所在, 城中村将成为未来济宁空间发展和建设的主要土地供给来源, 也是疏解老城区建设密度、提升城市建设品质的空间机遇所在。
6.1 “城中村”改造, 必须遵循科学规划、合理布局、统一建设的原则
规划要与城市化水平相适应, 高起点、高标准地完善市政公用设施, 完善环境规划和空间设计。充分兼顾经济功能和其他社会服务功能的协调, 营造高质量的生活环境, 避免低水平重复建设。建筑设计要有民俗特色, 有品味, 成为城市的一道亮丽风景线。
6.2 坚持规划引导, 积极推动成熟项目
城中村 (旧村) 改造必须坚持符合城市规划的要求, 在整体合理维持和有序过渡现有廉租屋及低端都市加工业、服务业功能的基础上, 积极为城市支柱产业和优势传统产业发展提供配套服务, 在优势区位条件下积极发展商业办公、信息服务、旅游服务等高附加值产业, 引导村民和村集体经济通过与城市产业融合来实现发展, 避免一味地要求高容积率, 严格控制人口和住宅规模, 完善市政和公共配套设施。
6.3 “城中村”改造, 必须依靠政府领导, 各专业设计部门必须统一思想、密切配合
以科学发展观重要思想为指导, 大胆解放思想, 不断更新观念。由于各个“城中村”的状况不同, 干部群众的思想水平、物质基础不一样, 解放思想、更新观念的任务各有侧重。必须以改革的思路正确处理国家、集体和个人利益关系。“城中村”改造是事关社会稳定、经济发展的大事, 必须加强领导、精心组织、稳妥推进。此外, “城中村”改造还必须调动村民参与改造的积极性。“城中村”改造, 触及到群众的既得利益。要从实际出发, 在不损害国家利益、集体利益的前提下, 给群众一些政策性的补偿和一定的资金扶持, 使群众得到实实在在的好处。在正确制定和运用政策的同时, 充分发挥”城中村”党组织、群众自治组织、股份经济组织的作用, 用干部、党员的模范行动, 调动群众参与“城中村”改造的积极性。
6.4 “城中村”改造, 必须与加强城市社区建设相结合
撤村建居后, 农民变成了居民, 成为城市社区的一员, 要针对农民变成市民这类人群的特点, 最大限度地发挥社区管理和服务的功能。规划设计中要着重考虑到开展社区文化、社区教育、社区服务等工作, 从思想观念、行为方式、社区管理方面彻底把“城中村”居民的传统农村生活方式转变为现代化城市生活方式, 使“城中村”居民彻底告别旧有的生活方式, 走进现代城市文明社区, 成为真正的城市人。
6.5 “城中村”改造, 必须实行政府调控与市场运作相结合的手段
“城中村”改造是推进城市化的大事, 也是城市化进程中的一件难事。前期调研中既了解群众思想工作的意识, 又要考虑政策制定的深度和力度。
7 结语
城中村改造模式探讨 篇9
一、城中村改造模式分析
(一)五种典型的城中村改造模式。
城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式:广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是:改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等,而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。(表1)
(二)城中村改造模式异同点分析。
通过对表1进行分析,可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处,但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
(1)土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例,涉及土地权属问题的改制,其做法完全一致,“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”,但是具体操作方法有细微差别:杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备,而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后,由原承包经营人继续承包经营;深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
(2)管理权属变更方面。各地区的城中村改造,都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会,村民转为市民,户籍“农转非”,可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
(1)改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式,可以总结出三种改造主体:一是政府主导城中村改造,政府直接作为改造主体(如杭州市);二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体(如珠海市);三是村集体和村民自行改造,不允许开发商介入(如广州市)。
(2)政府作用略有不同。在城中村改造中,不同地区的市政府所起的作用多是引导,制定改造政策,出台扶持和优惠措施,然而在杭州模式中,政府则直接进行城中村改造,这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
(3)改造方式不同。城中村的改造方式包括三类:彻底重建,局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中,各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路,而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
(4)拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题,处理不好会引起村民的反对,阻碍城中村改造的进程,因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同,但政府必须介入协调各方利益,以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类:一类是实物补偿和货币补偿相结合(如郑州),这类方式是全国多数地区普遍采取的;另一类是“政府直接改造,根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”(如杭州)。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏,可以得出城中村改造的分类模式,即按照改造主体的不同,城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
(一)政府主导型模式。
就是指政府作为城中村改造的主体,统筹协调各个方面和改造全过程,典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为:政府作为改造主体,可以统一筹划,把握全局,减小改造的阻力,有效避免流血事件发生;政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益,更加全面、集约、高效地利用土地;政府坚持“以民为本”的执政理念,会始终心系人民群众的利益。缺点为:政府资金短缺,难以支撑起整个城中村改造的重担;政府直接干预改造过程,不免会使群众产生抵触心理;某些官员难抵金钱诱惑,易滋生贪污受贿等腐败现象,损害广大村民的利益。
(二)开发商主导型模式。
又称为“市场化改造模式”,它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案,凭借自身的雄厚资金实力,独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为:开发商资金雄厚、经验丰富,可解决城中村改造总的资金短缺问题,提高工作效率;市场化运作符合我国社会主义市场经济规律,更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为:开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化,可能会损害村民的利益;某些城中村地理位置优越,可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率,而减少配备基础设施;开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象,使得改造陷入进退两难的境地。
(三)村集体主导型模式。
村集体主导型模式中,市政府起引导作用,制定城中村改造规划,出台优惠措施,改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发,后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为:村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造,有利于调动村民参与改造的积极性,同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为:村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验;文化素质较低,可能其主导的改造与城市总体规划有所出入;村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾;加上资金短缺的问题,会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析,可以知利弊,扬长避短,探索出更加合理的城中村改造新模式,为我国的城中村改造工作提供借鉴,进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多,但每一模式都有自身难以规避的不足,探索出城中村改造的新模式,扬长避短,使上述模式中的优势得以充分发挥,其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式:政府主导+村民提议+开发商融资,这一模式可以取三方之长处,更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中,政府引导、协调改造工作,公开征询改造方案,听取村民、开发商的意见来进行修改,不直接参与改造工作,可以防止政府官员腐败行为的发生;开发商在新模式中是筹资的主要部分,也是改造的主力,担任改造中的大部分工作,此时的开发商是政府和村民共同商定确认的,有利于实现三方共赢;村民在该模式中是城中村改造的积极参与者,村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见,发出村民的利益诉求,这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性,同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的,也不是固化不变的,是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结,旧的模式在不断消失,新的模式层出不穷,没有最完美的模式,只有更符合客观实际,更能满足人民群众利益的模式。
参考文献
[1]罗欢,陈晖,周各峰等.我国城中村改造的现状及对策——以珠海市为例[R].珠海:暨南大学珠海学院,2008.
[2]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010.24.1.
城中村改造的博弈分析 篇10
随着我国城市化进程的日益加快，城中村问题逐渐凸现。它不仅影响城市景观，而且阻碍城市发展，还在一定程度上影响了城市居民的生活质量。因此，研究城中村问题对我国城市发展和建设有较为重要的意义。其意义表现在：一是有利于改善人居环境，消除安全隐患;二是有利于完善城市功能，提升城市现代化形象;三是有利于消除城乡二元管理体制，推进城市社会综合改革;四是有利于提升城市生态文明建设水平，加快环境的综合治理。
本文研究的城中村是指位于繁华的市区中、被城市建筑所包围、已经没有农用耕地、且大多数农民已经转变为城市居民的一块设施简陋的居住地。学术界以往对城中村的研究多是从历史和地理角度出发，研究其成形原因，然后从这些原因出发，寻找解决措施。而本文是从博弈论的角度对城中村问题展开讨论，研究政府和城中村农民之间的对抗关系，建立城中村改造的非合作模型，得出博弈的结论。
二、城中村改造的非合作博弈模型
在城中村改造的非合作博弈模型中，博弈的双方是地方政府和城中村农民。关于政府是否对城中村进行改造，政府可采取的行动为：改造或不改造;而对于政府的行动，农民可采取的行动为：接受(改造)或不接受(改造)。
这里首先对模型的建立作一些假设：一是政府改造意味着政府急需使用城中村土地用于开发和建设，且城中村严重影响了城市的环境，政府到了非改不可的地步，一旦改造成功，政府将会从中得到巨额的收益。这种收益一方面是由于开发建设带来的经济效益;另一方面是由于环境改善带来的社会效益。二是政府不改造意味着政府并不急需城中村土地用于开发和建设，且城中村对环境的影响较小，政府并不是急切地想收回城中村土地，一旦收回土地，政府只能从中获得经济效益。当政府急切地想改造城中村时，政府为此会付出的成本包括两个部分：一是支付给农民土地的价值;二是对农民进行补偿，包括提供给农民一些保障以及补偿农民原来靠出租其住所获得的租金。当政府不是急切地想改造城中村时，政府只愿意为农民支付土地价值。
因此，当政府采取改造行动时，如果农民接受，则农民得到的收益为：土地价值+补偿-租金;而政府得到的收益为：经济效益+社会效益-土地价值-补偿。如果农民不接受，则农民能够获得的收益为租金;而政府得到的收益为零。
当政府不打算对城中村进行改造时，如果农民接受，则农民得到的收益为：土地价值-租金;而政府将得到的收益为：经济效益-土地价值。如果农民也不接受，则农民得到的收益为租金;而政府得到的收益同样为零。
因此，通过以上的分析，可建立城中村改造的非合作博弈模型见表1。
根据此模型，进行纳什均衡的求解，过程如表2所示。
从求解的过程来看，当土地价值-租金≥租金，即土地价值≥2租金时，对于农民来说，无论政府怎样行动，农民接受会获得最好的结果。当土地价值+补偿-租金≤租金时，即土地价值+补偿≤2租金时，对于农民来说，无论政府怎样行动，农民选择不接受会获得最好的结果。
当经济效益+社会效益-土地价值-补偿≥经济效益-土地价值，即当社会效益≥补偿时，对于政府来说，无论农民怎样行动，政府采取改造行为是最好的结果。当社会效益≤补偿时，对于政府来说，无论农民怎样行动，政府采取不改造行为是最好的结果。
因此，综上所述，会出现四种博弈结果：
当社会效益≥补偿，且土地价格≥2租金时，最优解位于表1的左上角，即政府对城中村改造，而农民接受改造;
当社会效益≤补偿，且土地价格≥2租金时，最优解位于表1的右上角，即政府不对城中村改造，而农民接受改造;
当社会效益≥补偿，且土地价格≤2租金时，最优解位于表1的左下角，即政府对城中村改造，而农民不接受改造;
当社会效益≤补偿，且土地价格≤2租金时，最优解位于表1的右下角，即政府对城中村不改造，而农民也不接受改造。
三、城中村改造的非合作博弈的结论
根据对多个城市的了解，对城中村，政府肯定是采取改造行动的。根据判别标准，农民采取的相应对策需要比较土地价值和两倍租金之间的大小关系。通常从调查的数据结论来看，土地的价值要远大于两倍的租金价值。而且，统计的数据过程中我们假设的是每户农民可以出租两套住所，且每年的12个月里不间断的出租。而实际情况可能不会像假设一样乐观，即每户农民只可能出租一套住所，并且是间断出租。如果是这样，土地的价值更要远远大于两倍的租金价值。因此，对于占据城中村土地农民来说，出让其土地是值得的。
因此，从博弈论的角度讲，在政府与农民的博弈中，最佳的结果是，政府对城中村改造，而城中村农民要出让土地接受改造。
摘要：文章首先介绍城中村现象及其发展动态, 提出城中村改造的非合作博弈模型, 并进行求解, 得出相应的博弈结论。
关键词：城中村,改造,博弈论
参考文献
[1]李俊夫.城中村的改造[M.]北京:科学出版社, 2004.
[2][美]平狄克, 鲁宾费尔德.微观经济学 (第四版) [M.]北京:中国人民大学出版社, 2000.
城中村的民主改造模式 篇11
一、何为城中村
根据百度百科对城中村的界定，城中村从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。城中村的内部通常没有统一的规划和管理，以低矮拥挤的违章建筑为主、环境脏乱、人流混杂、治安混乱、基础设施不配套、游离于城市管理体制之外，成为了都市的“癌症”。从地域角度上讲，它属于城市的范畴。从社会性质的角度上说，仍保留了传统农村的因素。具有城市与农村双重特征的城中村究其产生原因，同中国的城乡二元体制、以及土地所有制度等多种因素有关。同时，城中村也被许多学者认为是具有中国特色的贫民窟的表现形式。
二、以协商民主理论构建城中村改造的民主模式
在民主理论发展的两千年历史中，学者们发现民主、解释民主并推翻民主。所以我们必须在构建城中村改造的民主模式中找到适合城中村，适合中国国情的民主理论。
赫尔德认为民主观念中“各种不同的观点相互冲突的历史内容包含着这样一种斗争：民主究竟意味着人民的某种权利（即公民从事自我管理和自我约束的一种生活方式），还是意味着一种决策的手段（即一种使通过选举而掌握了权力的代表们所做的决定合法化的手段）。”①赫尔德更直接的对民主进行了划分，“民主的不同模式可以被合理的划分为两大形式：即直接地或参与地民主（一种公民可以直接参与公共事务决策的制度）和自由的或代議的民主（一种在”法治“的框架之内通过选任的“官员”来“代表”公民的利益或观点而实行统治的制度。”②在这种民主的发展历程中，共和主义民主和自由主义民主的分歧和争论成为民主理论演化和发展的主线，是近代以来民族理论分化的两大基本流派。但是，随着全球化的深入，社会复杂性增多和大规模社会不平等的存在，自由主义取向的代议制民主在实践中不断受到挑战，并逐渐与其所坚守的民主理念相悖。比如，政治代表的活动与决策逐渐远离公民的生活和视线，边缘权利的利益得不到反映，经济生活的不平等削弱了平等原则在政治生活中的运用。行政领域或治理领域的民主化的发展倾向，也激起了公民自治的理想。人们开始重新认识和反思自由主义民主模式，特别是那种通过投票和聚合公民利益和偏好的选举民主是否是民主的唯一合法模式。在此背景下，20世纪后期，协商民主成为超越两种传统民主理论的新范式。
协商民主是指聚集或组织起来进行协商、辩论、商量、商议。其基本含义是指自由和平等的公民通过公共协商进行决策。③根据对协商民主的概念模式分析，以及协商民主与自由主义民主和共和主义民主的区别，可以得出协商民主具有以下几种基本特征：
1.多元性。多元性是协商民主的重要前提，也是协商民主的关键特征，它规定了协商民主的问题特质和主要任务。协商民主承认差异和多元，通过对话和交流促进文化间关于冲突的而不是特殊文化的集体目标的共同协商。这种对话和交流可以产生不同程度的一致或共识。用瓦拉德兹的话讲，“协商民主作为一种有巨大潜能的民主治理形式，能够有效回应文化间的对话和多元文化社会认识的某些核心问题，它尤其强调对公共利益的责任，促进政治话语的相互理解，辨别所有政治意愿，以及支持那些重视所有人需求与利益的具有集体约束力的政策。”④
2.包容性。从主体角度看，包容性是指所有的公民或者说政治共同体的每个成员都具有平等参与决策的权利。在协商过程中，不存在协商机构中某些成员不重要的假设。从协商决策程序上看，每个公民都可参与到政治对话中，并有表达和被倾听的平等权利。
3.理性。理性是协商民主的核心特征。与建立在讨价还价和投票遮上大部分民主系统相比，协商民主更强调辩论的重要性。协商民主所得出的决议是由在协商过程中的理由决定的。而不是依赖社会经济资源或者政治权力所产生的非对称性，而是依赖哈贝马斯所说的“更好的观点的力量”。
4.程序性。协商民主的程序性特征是指任何以达到理解为目的的交往行动能个都包括潜在的、不受语境制约的、要求迫切的社会标准。
5.公共性。瓦拉雷兹认为“公共协商的主要目标不是狭隘的追求个人利益，二是利用公共理性寻求能够最大限度地满足所有人需求和利益的政策，协商过程的参与者表达了他们对所有公民政治平等信念。”⑤
6.共识性。达成某种程度的共识对协商民主来说是个必然性的要求。因为公共协商是一种多元的而非集体的或个人性的主体的合作性的活动，它的目标是那些有着不同视角和利益的人们一起来解决某个问题，这是一个必须以对问题的一致理解为起点的过程。公共协商过程是的每个人都从他或她自身的看法中提炼理性并吸收他人的观点，或者，每个人都根据正在提出的新的理性修正在共有的信念。理性协商受公共性引导的事实能够导致对实质性观点的修正，从而使某种道德妥协成为可能。
根据上述对协商民主概念及其特征的分析可以发现，这种具有超越性的民主理论，为城中村的改造难问题提供一种解决模式。协商民主与中国城中村的契合点在于：
1.城中村的改造涉及的利益主体复杂多样，各个主体之间的矛盾与差异很大，传统城中村的改造模式往往偏于一方而忽视另外一方，尤其是弱势群体受到不公正的对待。而协商民主的多元性特征承认差异和多元，通过对话和交流促进文化间关于冲突的而不是特殊文化的集体目标的共同协商。所以协商民主理论能够解决城中村改造的主体间不平等的问题。
2.为城中村的改造必然涉及到集体利益和个人利益的纷争问题，并且城中村内村民的利益损耗又是很多改造无法顺利进行的重要因素。而协商民主的包容性特征使每个公民都可参与到政治对话中，并有表达和被倾听的平等权利。并且能够平等对待他人的利益，还要求提出他人和政治上可接受的各种观点和理由，试图包容公民的希望、计划和愿望，并找到恰当的解决办法。
3.传统城中村的改造过程中很多决议的形成是依赖社会经济资源或者政治权力得出的，这种决议由于缺少理性的辩论往往在合法性和合理性上存在相当大的问题。而且一旦在具体的实践中出现争议，做出决议的主体就当然成为城中村改造的其他主体所诘难的对象。
4.城中村的改造过程中出现很有由于各方面利益未得到解决或者在各方面意见差异很小的情形下，使得决议出现无法通过，改造方案无法执行，耽误了大量的时间和金钱。而协商民主的共识性能够使理性协商受公共性引导的事实导致对实质性观点的修正，从而使某种道德妥协成为可能。在明显的道德妥协中，参与者并不会修正共同框架以获得全体一致，所以这种妥协在很多情形下能够成为改造顺利的进行的关键因素。
5. 协商民主对于欧美来讲，是正在讨论和研究的一种新的民主形式。对中国来讲，恰恰相反，中国人学会选举（票决）民主是近代以来的事情，而且现在我们还不是很成熟，还在继续完善。而协商民主对中国人是有悠久传统的，如建国初期我国就形成了中国共产党领导的多党合作和政治协商制度，又如如浙江温岭、河北邯郸的民主恳谈会，人民代表大会常委会或者人民政府召开公共政策听证会等等。
三、结语
只有走“民主化”的城中村改造道路，才能使拆迁安置的矛盾减少到最小，才能得到住户的支持，进而使城中村改造的速度加快。只有坚持民主的改造模式才能最终在减少政府压力，缓解政府与居民矛盾，提高开发商利润，降低改造成本与保障居民利益之间求得真正的平衡。
注释：
①戴维赫尔德著,继荣译.民主的模式.央编译出版社.2004.4。
②戴维赫尔德著,继荣译. 民主的模式.央编译出版社.2004.6。
③韩冬梅.西方协商理论研究.中国社会科学出版社.2008.2。
④转引自韩冬梅.西方协商理论研究.中国社会科学出版社.2008.44。
广州城中村改造思路与对策 篇12
目前, 广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”, 但同时它也是一块“难啃的骨头”。本文将透视目前广州城中村改造的状态, 分析实施改造规划的困境与对策。
1. 广州城中村改造思路的转变
截至2006年9月底, 广州有外来暂住人员364万, 其中大部分都分散在广州市385k㎡老八区内的138个城中村里。此前广州市城中村改造的模式是坚持“两项原则”和实行“四项转制”。“两项原则”即“市政府不直接投资”和“不进行商业性房地产开发”;“四项转制”即:农民转为居民;村委会转为居委会;集体土地转为国有土地, 村民宅基地房屋权属转为城镇房地产权属;原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司, 将原农村管理纳入城市一体化管理。然而, 城中村改造的步伐一直停滞不前, 政府不得不转变思路, 为了解决改造的资金缺口与利益纠纷, 政府默许了开发商的进驻, 并逐步健全管理体制, 成立了广州市“三旧”改造办公室, 为城中村改造提供了强有力的政策支持。
城中村的改造已成为广州市未来几年推进城市化进程的重要内容, 政府计划分期分批, 按不同类型逐步改造。改造策略是按照“先行试点, 积极稳妥”的原则, 选择位于中心城区的9条城中村作为改造试点, 采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。
2. 实施改造面临的问题
虽然城中村改造好几年前就已经提到广州市政府的议程里, 但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈。笔者认为, 阻碍城中村改造主要有三个因素:庞大的改造资金、复杂的利益分配、滞后的政策跟进。
2.1 庞大的改造资金
其实, 许多村集体和政府都意识到城中村改造的迫切性, 但面对着庞大的改造资金, 都显得有心无力。目前广州城中村集体的收入主要来源于物业的租金, 但大部分都用于分红, 集体所剩资金远不足以支持庞大的改造资金。许多村集体也坦承自身无论在资金还是开发能力上都无法支撑。对政府而言, 庞大资金投入后是否能收到预期成效, 心理也没底, 因此不愿冒这个风险。由此看来, 引入既拥有足量资金又具备良好开发能力的开发商是必然的选择, 但出于公共利益与城市发展容量的考虑, 政府会对开发商的开发行为有诸多限制。因而, 在保证公共利益的前提下引入优质开发商进驻是广州城中村改造的一大出路, 也是一大难题。
2.2 复杂的利益分配
参与利益分配的有三方:村民、政府、开发商。作为土地投入方的村民, 希望在改造中补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失, 为其今后生活提供出路和保障;作为主要协调及引导方的政府, 则希望在减少财政压力、保证市场和社会稳定的情况下进一步改善城市功能, 促进城市发展, 提高居民生活质量;作为主要资金投入方的开发商则希望获得最大利润。
这种复杂的利益关系中, 改造规划并不只是技术上的问题了, 改造方案做得再出色也会因为三方在利益上无法达成共识而流产。
2.3 滞后的政策跟进
城中村问题是由于相对稳定的城乡土地二元所有制结构不能适应快速城市化发展的要求而产生的。出于对农地的控制和保护, 集体用地不能在市场上流转, 从而导致了村集体只能以物业出租的形式吸引投资者和使用者, 这虽然能够限制了村集体的无序开发, 但另一方面却阻碍了高品质的投资进入。虽然集体土地国有化能解决这一问题, 但对于集体用地所剩无几的广州各城中村来说, 其手中的土地已是最后的资本, 因而会对集体土地的国有化更加谨慎。清晰的产权与边界能够使交易更有效。如果政府不制定一些相关的政策, 村民也会在私底下按照自己的“原则”流转土地, 这样只会在改造中产生更多的纠纷。
另一方面, 针对城中村改造的政策体系相对滞后, 管理制度与监管机制的不完善使得城中村改造在许多问题上都缺乏政策依据与支持, 政府不得不采取“一村一策”的方针来应对138条各具特色的城中村, 许多政策不得不在改造推进的过程中逐步完善。这种先遇问题再出政策的状态必然使得广州城中村改造步伐缓慢。
3. 改造思路的再思考
从上面的分析可以看出, 在城中村改造问题上, 政府的态度都是非常谨慎的, 既苦恼于庞大的改造资金, 又担心引入过多市场资金的改造会损害公共利益;既看到了政策对城中村改造的限制, 又不敢贸然突破。此外, 在中国这样一个以经济建设为中心以及快速城市化的背景下, 城市的再开发基本上都默许这样的观点:只要经济利益问题解决了, 其他一切问题都不是大问题了。而且, 在技术层面上, 相对于社会利益和环境利益而言, 经济利益更加容易量化。因此, 从经济利益着眼去实现城中村的改造是现阶段比较现实可行的一种策略。尽管在欧洲, 强调社会及历史人文关怀的城市复兴运动非常值得我们学习, 但对于现阶段的中国, 过分强调社会利益和文化利益的思路反而会使改造举步维艰。
3.1 改造原则
3.1.1 尊重利益、改变状态
城中村改造是农村及农民的“深度城市化”, 让农村、农民融入城市发展的洪流之中, 改变其自足、缺乏竞争意识的生存状态, “尊重利益, 改变状态”成为城中村改造的基本思路。城中村改造要切实尊重村集体乃至每个村民利益, 保证村民的生存权和发展权, 并最终实现村集体、政府、开发商等利益群体的共赢局面。另外, 城中村改造, 不但要改造城中村房屋, 更重要的是还要最终有利于突破现有的地缘、血缘结构;既实现村民居住形态的变革, 也实现村民生存状态的彻底革新。
3.1.2 获得增量, 公平分配
城中村抵制政府改造的主要焦点是, 城中村改造使村民丧失了赖以生存的土地及来源于土地的经济收入等, 因而城中村改造首先是做出足够多的增量, 村民获取的增量应超过改造之前, 并且这一增量具有很好的经济预期。经济增量的获取, 然后公平地在政府、村民、集体经济组织、开发商之间进行再分配是城中村改造的第一要务。
3.1.3 试点先行、政策创新
政府制定的政策可以制造良好的社会氛围。然而, 广州城中村是千差万别的, 不能一概而论, 可采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。既然是试点, 政策应当敢于创新。
3.2 改造思路
基于以上分析, 笔者认为, 广州的城中村改造可以有两条思路:
3.2.1 第一种思路—激进路线
面对一些问题日益凸显的城中村, 改造时间越晚, 改造成本将越高。为了防止城中村问题继续恶化而需采取的“先发制人”的改造策略, 是一种经济利益优先的改造模式, 强调的是一步到位。第一种思路是防微杜渐的思路, 目前已具备较成熟的实践条件, 更考验政府的决策与执行力度。
3.2.2 第二种思路—渐进路线
面对一些问题复杂的城中村, 改造往往举步维艰。面对此类城中村, 可采取先控制城中村的发展、改善和抑制城中村问题, 待改造时机成熟后再进行全方位改造的思路。此思路是一种的经济、社会、文化等利益综合的改造模式, 更强调城中村改造是一个长期的渐进的过程, 是对现状妥协的结果, 目前尚在探索阶段, 其重点是对城中村发展的控制以及对改造时机的把握。
4. 总结