城中村改造报告

2024-10-28

城中村改造报告（通用8篇）

城中村改造报告篇1

关于城中村改造的调研报告

城中村是指在城市发展过积中。因为种种原因没有被纳入城市规划建设。至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地。这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。现在我们以胜利村为例。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题。现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法。我国也没有相关系统的政策来指异城中村的改造，所以“城中村“改造是一个特殊性极强的问越。我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发。因地制宜。找出问匙的特殊规律所在。

一、现状。

梅州市兴宁县（市、区）胜利村位于大坪镇圩镇中部。我村辖29个村民小组，在册户数293户，人口1505人；全村总面积2。37平方公里，耕地面积418亩。我村年平均气温为21.，年降雨量约为1227.毫米，气候特征亚热带季风气候。村特色经济收入有桑蚕，上一年我村农村经济总收入为754.万元。近年来，我村发展经济的措施以及成果：

1、筑水泥路约2.公里；

2、路灯3公里；

3、胜利小学球场。

对“城中村改造的意见:

1、过程中让村民自主开发。政府提供政策和资金支持。

2、造过程中相关手续能快速办理。且相关税费能得到减免。

3、将改造后的村集体土地转为田有建设用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿开展改造为主。政府给予政策支持和规划指导的改造。

“城中村“改造不同于征地拆迁。它是村民自愿对所居住的地区进行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江风光带所包贫贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周边的城市建筑形成了鲜明的对比，所以居民强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。

(二)是利益主体由政府到农民的转变。_

“城中村“改造实际上是政府让利于民的一个方式。通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不能改变村容村貌，更可以从中获利。进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里。政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的钱返还给农民的宅基地和集体经济发展月地。通过建设小产权房再出租，不们解决了农民的生活来源问题解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。

(三)是对村集体土地自主开发的一个探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地in途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转讨、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路了。是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问越，也是必须解决的问题。

(四)是胜利村打造低成木生活区的重要方式。

低成本生活区指的足“城中村”改造后，可以容纳大最外来务工人员的安置和管理。根据调查，附近工业园内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置r人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大最的密集型产业落户到附近

工业园，所带来的低成本务工人的安置问题，必然要在胜利村得到解决。据调查，上灶坪41陈家湾旧尽出租的月租金不过30元，大最的务工人员和小商贩就仄住在这里。所以，鲤负江的“城中村”改造，必须为附近工业园的长期发展做好准备。将“城中村”改造为千净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管理和约束。

(五)是一项基础性改造工积，不是点利性质工积。

“城中村“改造是一项政府让利，群众受益的公益性荃础I程，所以无论是41民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造。农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决。开发A赢在一定的利润的多A模式，大家多方共赢，们是ip部不能赢太多。找到一个平衡的契合点。

三、为什么要开展“城中村”改造。

(一)城中村地处城市中心，被城市功能区所环绕，其地理位置A性唯一且尚定，要统一规划城镇，只能选择对城中村进行改造。

(二)城中村是和谐社会裕建的苹本前提。

解决三农问题的根木出路就是减少农民。让农民进城。那么巨大的城乡差距如何得到弥补，城中村改造就是一个契机和示范，他们是否在城市受到公平正义的对待。是和谐社会的基本判据。

(三)庞大的边缘人群和外来人群的需要合理妥善的安置。

胜利村的特殊地理位置决定了胜利村有着庞大的流动人口。随着企业的发展，务工人员也会大量的涌入到江，如果胜利没有足够合适的房源来安置他们，因素激增，报告中说:他们是社会的弱势群体。在杜会生活中处于“失语状态”必将导致杜会的不稳定。一位北大学生在调查“他们唯一可以显示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造势在必行。

(四)对推进城乡一体化。整合上次源、集约、节约的利用土地。有非常重大的意义。在处于黄金地段的城中村中，大最土地资源被浪费使用，通过城中村改造将有限的土地资源进行统一规划开发，使其发挥出更大的经济效益。

(五)提高村民素质，改变胜利村精神面貌的根本途径。

发展的问题。归根结底就是人的问题，作为胜利村刀镇居民主休的村民。却一直处r-闭置落后的状态。在原村民的新生代中。除部分年青人通过上学当兵走出传统社会外，仍然以强大的惯性复制杆上一代人的生活方式。只有通过城中村的改造，才能从根本上改变这一现状。

四、采取何种模式进行“城中村”改造。

(一)采取政府主异，集中安置。整体规划。整体开发。

该种模式是指由政府牵头，多个职能部门共同参与。采取征地拆迁的方式将帷个集休土地征收为有建设用地。对农民采取补偿安置的方式。征收的土地转为国有建设用地，规划部门进行整体规划后。将土地通过招拍挂方式转让给开发商，由政府负责改造后的城中村草础设施建设，抓一将日常管理纳入到城,管理中来。

利：

1、符合现行政策法规，操作得当，后遗症少。按照征地拆迁的方式无疑是最稳当的方式。上有政策可依，有实践经验可用，无论如何都不会出现原则性错误。

2、政府主导改造工程。有利于整体规划和开发。

3、土地通过招面挂，政府从中获利。

弊:

1、大规模的征地难度大，群众要求多。意见大，工作非常困难。胜利村多次征地，农民对政策法规熟悉，对征地工作作经验丰富。抵触情绪较为严重，若依征地拆迁方式征收土

地。所需付出的行政成木较高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的资金多。若通过该模式进护村中村”改造，市政府总共需要投入万元，仅前其一次性投入就达万元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通过正规手段开发的“城中村’土地，仍然会受到市场的影响，较过高的开发成木。必然易致该地区较高的生活成本，所以只能容纳有一定经济实力的人落户，收入水平低的务工人员和小商贩连和赁都无法承受。这等于将“城中村”改造向他们关死了大门。

(二)采取村民自建、自主开发，政府提供政策支持。

该种模式是指由村支两委牵头，村民参与。组建开发公司，对集体土地进行4体开发。村民在现有土地内。选择部分土地进行核体安置，不改变土地性质。剩余土地或者转为国有建设用地，或仍然为集体土地，进行整体开，政府加以规划和控制。

利:

1、村民自主开发，积极性高，群众阻力小。

2、村民通过自主开发获利。且能通过开发过程解决日后的生活来源问跌，甚至，可以找到一条致富之路。

3、城中村改造后。可以委托村民自我管理，减少管理成木。

弊:

1、村民缺少足够的知识和素质来进行公司组建以及后期的市场运作。现阶段，栗脚村和上灶坪的农民多为普通农民民工和小商贩，无论从基本素质还是相关经验来看。他们都很难具备从组建公司，到土地开发，再到后期的市场运作的能力。

2、村民缺少足够的资金。农民大都属于贫困人群。根木无法独立筹集到足够的资金，即使通过贷款也不可能达到。

3、大多数村民对城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在两种认识。一是等I司于拆迁安置，要求政府承诺各种条件和补偿。二是认为是一个赚钱的好机会，尤其以部分年青人为主，力主由村民自建，以图丰厚的回报。

4、政府对村民自建缺乏足够的控制力。出现问题后，容易产生半拉子工程。村民大部缺乏足够的责任心。逐利性使他们力求自建自改，们是可以预见自建过程决不是一帆风顺的。是一个涉及到各方利益博弈。政策与实际摩擦的复杂过程，甚至会出现反复和倒退的现象。一旦出现问题最先选择逃避的也许就是发现无利可图的村民。

5、背集体土地使用的政策。

城中村改造报告篇2

然而, 城中村改造要怎么改, 要改成什么样子?这无疑也是一个复杂的涉及方方面面的协调与考量的问题。目前, 在进一步的城市化的推动下, 国内一些城市已经启动了城中村改造的步伐。在这里, 本刊记者对这些城市的改造经验作了一个整理和总结, 希望以此对后来者有所借鉴或启示。

广州“猎德模式”:“都市病”的止痛片

2010年, 广州经济总量突破1万亿元, 成为继上海、北京之后第三个进入GDP“万亿元俱乐部”的城市。但同时广州市又是城中村问题最突出的代表性城市之一, 在其385平方公里的市区内, 分布着139个城中村, 并且以处于发达市区, 且已经完全没有农业用地的城中村为主。

猎德村位于珠江新城南部, 南临珠江, 是一个具有900多年历史的村庄。而从90年代开始, 当珠江三角洲的经济得到了空前的发展, 珠江新城核心区域的楼盘均价也随之达到3万元/平方米时, 彼时猎德村内人均年收入只有5000多元, 其中74.8%来自集体经济分配, 25.1%来自于出租屋收益。猎德村改造前租金大体上仅为10—20元/平方米, 基本未出现租金高于800元的住房。由此大量的外来务工者开始竞相入住猎德村。村域土地被大量征用, 村民将征用土地的补偿款进一步用于改建房屋, 为了争取更大的建筑面积, 原有的天井和院落被新房子填满, 原来两三层的房屋进一步改建成五六层甚至更多层数的住宅, 以此满足廉价住房的广泛需求。但由于村民对集体土地进行无规划、超负荷的无序开发, 脏乱差成为猎德村的典型特征, 一些专家把它看作广州“都市病”的典型病症之一。

2008年, 广州开始筹办亚运会, 城中村改造成为其中的一个重要内容。此次改造, 给猎德村带来了意想不到的效果, 甚或形成猎德模式, 成为广州城中村改造的一套可推广使用的有效方法。

猎德村的相关做法如下:

1.政府主导, 开发商参与的改造模式。猎德村将土地出售给开发商, 资金用于改造旧村, 而政府不出资。通过引入市场参与主体“卖地筹钱”的“猎德”模式, 解决了广州城中村改造的资金难题;同时拆迁由政府完成, 又避免了在开发商直接介入的情况下, 难以建立与村民的合理的协调机制, 使改造不能继续。

2.猎德村的改造按“拆一补一”的原则进行。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法, 以四层为界限, 四层以上的按证内合法面积安置回迁。方案还对一些特殊情况进行了规定, 一是村民需要增加安置面积, 将按3500元/平方米的计算标准来购买;二是村民也可以选择放弃部分或者全部安置面积, 村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。此外, 针对城中村存在大量的违章建筑的特殊情况, 虽然按现行的法律法规的规定和区政府的批示, 违章建筑的拆除均不予补偿, 但是猎德经济发展公司对于违章建筑中的超建房屋仍然给予1000元/平方米的补偿, 超建面积每月还有10元/平方米的临时安置补偿。

3.实现集体经济的成功转型。农村集体经济是加快城乡一体化进程的物质基础和实现村民共同富裕的有效途径, 为此, 就要不断进行体制和机制的创新, 强化经营管理, 实现集体经济的保值增值和集体经济的跨越式发展。对于猎德村而言, 为了稳定物业经营, 防止产业空心化, 在猎德村的规划中, 进行土地功能的置换, 预留出桥西南地块用于建设星级酒店并安排部分物业, 并通过改善物业结构, 提升物业经营档次, 提高集体资产增值能力。

尽管猎德村的改造也遇到了非常重大的问题, 猎德村的拆迁并没有在保留城市记忆和获得新的发展空间之间取得平衡, 但是它的模式却为农村的改革与城市化的进程提供了一个双赢的可行性。

杭州梅花坞村:让传统在城市中延续

杭州市地处长江三角洲南翼, 被国务院确定为全国重点风景旅游城市和历史文化名城。自1998年起实施撤村建居改造试点以来, 杭州城中村的改造主要坚持以点、线、面相结合的改造模式, 通过民生项目的建设带动整个城中村的改造。

梅花坞村位于杭州西湖国家级风景名胜区内, 距今已有600多年的历史。梅家坞村的区位优势明显, 是杭州城郊最富茶乡特色的农家自然村落和休闲旅游区。由于梅花坞村丰富的历史文化保护价值, 加上它地处偏远, 与城市用地发展并未构成显著矛盾, 在改造模式上便采用了就地综合整治的模式。即在保留大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造、对村庄道路两侧的主要建筑进行整体的改造, 完善公共设施的配套。梅花坞村的改造主体以政府为主, 在政府提供资金和政策扶持的情况下, 由村集体采用自主的方式进行改造。梅家坞村这种具有一定地域特色和历史文脉的“景中村”不应推倒重来, 而应在保持其村落原有空间形态的基础上对其局部不合理部分进行改造。这种改造模式的优点是, 它能保留村民原有的邻里关系, 同时又注入了城市社区建设的新文化, 表现出一种既有历史演变的足迹又赋有时代特征的新景象, 并使城市传统文脉在地域上得以延伸。

西安李家村:将“村”改建成“城”

处于经济欠发达地区的西安, 城中村的数量在全国副省级以上的城市中属于较多的城市之一。近年来, 随着城市化的不断深入, 西安城中村与城市的矛盾日益突出, 对城市的持续发展和社会进步带来的不良影响越来越严重, 尤其是西安提出构建“世界历史文化名城”的战略定位以后, 西安城中村的改造再次步入快车道。据资料显示, 西安目前共计有326个城中村, 人口约有46万, 各类土地21.6万亩。西安市住房保障“十二五”规划期间, 将再建16.65万套经济适用住房, 建设公共租赁住房9.95万套, 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务, 拆除面积1610万平方米, 涉及4万户、15万人, 土地18000亩。

改革开放以来, 碑林区的发展一直走在西安市前列。但是, 由于经济发展以及历史的原因, 城中村成为碑林区经济社会进一步发展的桎梏。碑林区需要改造的城中村有22个, 涉及16579多户村民, 5.3万多人, 流动人口多达30余万人。2005年12月6日, 作为国务院和省、市挂牌督办的重点安全隐患单位——碑林区开始了对李家村的改造。李家村占地88亩, 是一个服装制作、批发和零售集散地, 流动人口特别多, 加盖起的违章建筑达到了25万平方米, 平均高度为5.5层, 被公安部列为全国十大消防安全隐患市场, 也成为了碑林区城中村改造的重点。

对于李家村的改造, 改建者采取了综合改造、有形改造与无形改造相结合。综合改造中李家村实行改制先行、改建跟上的原则, 首先实现把失地农民转为城市居民, 将农村集体经济转为混合经济或股份经济;在顺利完成改制的基础上, 城市建设加步推进。2008年5月16日, 在拆迁后的李家村建起一座35万平方米的城市综合体——集大型百货、超级市场、国际影院、数码城、电玩城、高档公寓和写字楼等诸多功能为一体的万达广场。在碑林区22个城中村改造后, 也配备了设施齐全的社区办公室、现代化的学校以及固体垃圾流动站等, 现在的李家村已完全是现代化都市的模样。

昆明郑家河村:市场为城中村“做东”

昆明被称作“春城”, 但是也有人称其为“村城”。作为西部经济比较发达的城市之一, 相比其他同等级的城市, 昆明的城中村问题显得尤为突出, 不仅数量大、分布广, 而且承载的人口众多。据调查, 截至2007年底, 昆明市主城规划区内共有城中村336个, 总人口约76万、城中村居住用地面积19.5平方公里, 占主城建成区249平方公里的7.8%, 人口密度约为3.9万人/平方米, 城中村居住建筑的平均容积率为1.59%。昆明市的城中村大多位于二环内, 地段优良, 土地升值空间很大。2008年, 昆明城中村拉开序幕, 提出用5年的时间完成城中村的重建改造。

以村集体与开发商合作的郑家河村改造为代表。郑家河村位于昆明主城草海东区内, 地处昆明市南郊与滇池旅游度假区结合部。有人口678人, 老村房屋占地及宅基地面积为124亩。在“开发商+村集体”共同开发模式下, 让一方出资一方出地, 参股经营的方式取得共赢。村委会通过国土资源局将土地招拍, 选定取得旧村土地使用权的开发商, 并捆绑运作新村建设和旧村开发, 即用拆迁后土地的实际价值等价交换开发商对新村建设资金的投入。村民并不需要资金的投入, 利用市场运作便可以通过城中村的改造获得巨大的利益。

昆明宏仁新村:把城中村改建成保障房

2010年, 昆明官渡区宏仁新村出现在央视《焦点访谈》的报道上, 这源自其在城中村改造方面的独特做法。据称在改造中, 该村村民自发向政府提出, 可以将宏仁新村村民多余房屋以“趸租”或群租等方式纳入国家的保障房系统, 以村民们自愿参与的形式, 登记将自己的空余房屋纳入保障房 (公租房) 范围。事实上仅宏仁新村一处就能够提供近2600间条件良好、设施齐全、防火防震和安全可靠的廉租住房。基于村里住房的原有条件, 政府只需很少的资金投入, 就可以使宏仁新村达到公租房的标准。在昆明类似宏仁新村的地方还有不少, 如滇池沿岸的洪家大村、九甲村的新村等。此外, 该市还有形态完好的城中村, 例如北郊的王家桥等。对这些地方的改造和更新也可以采用类似的方法进行。

城中村不是保障性住房, 但却一直担当着障性住房的作用。早在国家障性住房相关政策、举措没有出笼之前, 城中村就一直在为广大的中下层城市移民提供着最基本的住房保障。以深圳为例, 深圳世联地产董事长陈劲松先生撰文称:“在整个深圳崛起过程中, 最大的秘密就是农民村。政府不用花一分钱, 就能提供低廉劳动力的居所, 政府还不用管理。农民自发地就管这事儿。农民一看, 需求巨大, 就开始加建, 越来越高, 有的农民房建到了12层, 带电梯。整个深圳就是这么逐步走过来的。”而今城中村面临改造, 城市又普遍要面对巨大的住房保障等民生压力, 如何通过改造使城中村成为更好、更完美的城市保障性住房, 无疑是城市建设者、领导者们值得动脑筋的问题。

当前, 国家不断强调保障房建设乃民生之重, 而过去多年以拆平房屋和征地—卖地为主的城中村改造已越来越难推行。以现存城中村为基础, 以村民自主改造为路径, 引入“区段征收”等办法, 积极探索城市更新中政府和村民 (居民) 双赢的道路, 利用城中村之便加大保障房建设, 既能完成改造, 同时也可解决民生问题, 这无疑是走出城市改造和城市化困境的一个新选择。由北京、深圳和昆明的现实状况我们可以乐观预计, 这一尝试将是中国城市城中村改造模式的一个新起点。

城中村改造问题之复杂, 难度之大, 绝对不是推倒重建那么简单。正如中国社会科学院社会学研究所所长李培林所说, 城中村的改造和重建涉及的是产权的重新界定和社会关系网络的重组问题。特别是产权问题, 是政府在改造中首先面临的要妥当处理的关键, 这关系到种种政策的制定和财富资源的再分配的问题。所以说, 城中村改造的大问题不是房子怎么改造、街道怎么建的硬件建设事务, 更多的应该是政策制定、文化梳理等软性的现实问题。

在很多人眼里, 城中村充斥着一线天、握手楼、贴面房之类的建筑, 是脏、乱、差的象征, 治安状况恶劣, 人员素质低下, 是落后生产力的象征, 与现代化都市高楼林立、光鲜亮丽的形象和区域分工明确的规划太不相称, 必欲拆之而后快。但这其实是种不健康不科学的“城市洁癖”心理在作怪, 是在用静态的阳光看城市。

正如前面所说, 城中村一直在城市化的初始阶段发挥着重要的作用, 它为广大的中下层城市移民提供了最基本的住房保障, 使他们得以在城市里立足, 城市的发展也因此得以注入力量, 形成源源不断的发展动力。城中村改造不可忽视它的这个贡献, 反之, 如何通过改造更好更大化地发挥它的这一作用, 才是城中村改造应该走的正道之途。

视点链接

专家谈城中村改造:没有灵丹妙药, 只能因地制宜

【专家档案】

彭澎:广州市社会科学院科研处处长, 长期关注城市化进程研究。

蓝宇蕴:广东技术师范学院副教授, 多年实地研究城中村, 著有《都市里的村庄》, 发表城中村相关论文30余篇。

问:广州的城中村改造提出了多种模式, 你是否是某种模式的支持者?

蓝宇蕴:我觉得可以分两大类, 一个是渐进式的, 一个是激进式的, 猎德村的改造就是激进式的, 整个推倒重建, 渐进式的就是哪部分条件成熟就改哪部分。我觉得这两种当中, 渐进式的会好一点。为什么呢?因为它是以遵从市场规律的角度来做的, 政府投入的成本也相对小一点, 也容易平衡各方的利益。

彭澎:最先是忽略、放任;后来是尽量保留原状, 不让其恶性膨胀, 让后代来解决;现在则是不能拖下去了, 硬着头皮也要上, 利用亚运会举办之机, 在猎德村改造试点的基础上准备大兴土木, 实施攻坚战。广州的显著特点就是要么犹豫不决, 要么一旦下定决心, 全力以赴, 显然优点与局限都与现阶段中国式政府行为方式有关, 慢则拖拖拉拉, 快则雷厉风行。我个人认为, 现在既然决心已下, 就应该利用亚运会之机, 彻底解决城中村问题, 起码把中心城区的几个主要城中村改造整治好。

问:“一村一策”的改造计划是最合理的吗?在每“一策”上面, 是否需要一个更为宏观、更为基本的计划, 来保证城中村改造中各种问题的基本处理依据以及底线?

彭澎:“一村一策”是早就定下来的城中村改造的基本思路。猎德村改造时, 政府就表示其经验不可复制, 关键是政府在其中发挥了很大作用, 而且该村地理位置好, 改造又正值房地产发展高峰期, 土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备, 但我认为其“三三制”的内核是可以借鉴的—一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。“三三制”让集体经济、居民、开发商、政府等各方都取得了利益平衡, 这是最关键的一点。具体如何平衡, 就要“一村一策”去研究、商讨、谈判了。

蓝宇蕴:我觉得“一村一策”特别好, 我们国家的体制背景还是大一统的色彩比较重, 而“一村一策”则尊重多样性, 城市社区本身的性质就是多样化的, 因为广州尊重这种渐进式的改造路径, 所以它能比较充分地考虑市场的灵活性, 另外, 这样做也能考虑基层甚至是弱势群体的利益和村民的群体利益。

问:城中村改造中受影响最大的还是原住民。城中村里的大部分原住民, 靠自建房屋收租为生。一旦城中村被拆建, 这部分人群的生活方式面临哪些改变?广州的几百万外来者中, 有70%居住在城中村, 拆迁之后, 这些租客该如何容纳?

彭澎:城中村改造目前是改造和整治并行的两种思路。就整治来讲, 原住民的生活方式改变不大, 还是靠集体经济的物业出租为主, 自己宅基地住房出租为辅。就改造来讲, 以猎德村为例, 实行“三三制”, 一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。他们的生活不会发生太大变化, 关键是第二代要转变身份, 通过受教育来实现城市化的就业。

如何改造城中村篇3

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

街道城中村改造的调查报告篇4

一、为什么要开展城中村改造

任何政党的兴衰存亡，归根结底取决于它在推动历史前进中的作用，取决于人民群众对这种作用的认可程度。人民总是从历史活动的实践和比较中，不断寻找能够带领自己前进的领路人。坚持权为民所用、情为民所系、利为民所谋，实现好、维护好、发展好最广大人民群众的根本利益，保证人民群众共享改革发展的成果。这是中国共产党做出的政治承诺。城中村改造是新形势下坚持三个代表重要思想、坚持科学发展观、坚持和谐发展的重要战略;是改善广大群众人居环境、推动北仑临港大工业发展、展示北仑滨海XX区形象的实事工程。

1、实施城中村改造符合人民的最终利益，符合国家的城市化发展方向。

当前，我国特别是东部较发达地区的改革进入攻坚阶段，城市化和工业化进程不断加速，加快城市化是新时期经济发展的客观要求。当前我国经济发展已开始向第三步战略目标迈进，这一目标的核心是使我国进入中等发达国家行列，实现现代化。从实现第三步战略目标的要求和我国当前经济社会发展的客观实际分析，我国已进入以城市经济为主的发展阶段，加快城市化是解决市场需求不足、就业和农村劳动力转移、农业和农村经济发展模式转变、与国际经济接轨等一系列迫切问题的一项非常重要的选择。城市化推进过程中，城中村的问题逐步出现，进入20世纪90年代，这一问题随着城市化的高速推进而变得更加突出。城中村是城市高速发展的必然产物，城中村改造是城市建设的重要组成部分，是任何一个大城市在推进城市化和大力发展经济过程中绕不开的难题。搞好“城中村”改造，可以缓解城乡矛盾，有利于城市总体规划的实施和城市土地资源的合理利用;有利于改善城中村原村民的生活环境、提高生活质量;有利于改善城市面貌、改变城市形象、提升城市价值。从以来，广东、浙江、北京、山东、江苏等较发达地区的城中村问题突出显现，全国人大、全国政协关于城中村的提案数量逐年增多， 206月XX市政府召开非成套房和城中村改造工作动员大会，随即颁布《XX市市区城中村改造工作的实施意见》，城中村改造被列入XX市“解难创优” 内容，成为和谐社会和“平安宁波”建设的主要任务。到年底XX市将实施城中村改造31个，完成XX区城中村改造任务的55%。城中村改造和城市化进程，已经成为摆在我们党面前的新的历史任务。如果中国的城中村问题无法解决或者解决的不好，城市化进程就无法继续推进，中国的下一步发展也会受到很大影响。

2、实施城中村改造符合北仑发展方向，符合新碶人民的根本利益。

近年来，北仑以“建成东北亚国际航运中心重要组成部分、先进制造业基地、现代化滨海XX区”为发展目标，坚定不移地发展临港大工业，引进了一批关系区域长远发展和全市、全省产业调整的重大项目，全力推动产业集群化发展。临港大工业的发展，促进了社会就业和财政收入的增长，拉动了物流业、商贸业、旅游业等现代服务业的发展，使我区的综合经济实力在XX市乃至浙江省名列前茅，长江三角洲南翼经济强区的地位基本确定。

随着北仑新区工业化进程的加快，区港联动发展成为推动工业化的重要推动力量，北仑城区已经难以满足工业化发展的需要，相比于工业化的进程，北仑城市化发展相对来说比较滞后，高速城市化进程带来了城乡二元体制的矛盾，也带来了城中村这一特定历史时期的特定产物。新碶作为北仑中心城区的核心，虽然亮点不少，但整体城市品位仍然不高，尤其是大量“城中村”的存在，不仅使城市宝贵的土地资源未能发挥其应有的`价值，而且影响了城市景观风貌，加大了城市管理的难度，现代化滨海XX区的建设亟需对中心城区的“城中村”进行改造。我们要想改变这一状况，取得新的成就，道路只有一条，那就是实现区港联动，实施“以港兴区”战略，城区的发展必须紧紧围绕服务临港大工业这一中心工作，而开展城中村改造、加快城市化进程是我们发展的必经之路，是摆在我们新碶所有人面前的历史任务。

(1)通过城中村改造，改善中心城区核心区的人居环境。

中心城区的城中村毗邻宽广整洁的马路与现代化的街区，村内却杂乱地分布着缺乏规划甚至是乱搭乱建的平房和楼房，街巷狭窄、地势低洼，过量的外来低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在较大的安全和治安隐患，基础设施很不配套，人居环境相对较差，城中村的存在已经越来越影响到城区的卫生、治安等人居环境。

(2)通过城中村改造，改善中心城区核心区的交通条件。

历史上自发形成的城中村缺乏规划，使得村内交通混乱，应急车辆无法通行，已对村民的生活安全构成了威胁。与此同时，中心城区的交通瓶颈日显突出，规划道路遇到城中村几乎都成了“断头路”，如辽河路、淮河路、太河路、凤一路、嵩山路等都是如此，极大地影响了城市交通功能。尤其是老菜场等旧城区地块，交通堵塞现象已经触目惊心。通过城中村的改造，将有力改善中心城区核心区的交通条件。(3)通过城中村改造，改善中心城区核心区的窗口形象。

(3)通过城中村改造，改善中心城区核心区的窗口形象。

中心公园、行政中心周边已是北仑的核心区块，是展示北仑形象的重要窗口，而位于该地段的隆顺村严重影响北仑的对外形象。与此同时，高速公路出口的千丈村(含邱家、朱家)形象极其不佳，严重影响北仑入口形象;横浦村附近是海上进入北仑的窗口，规划已限制20余年，土地闲置严重，且规划中滨海休闲公园、邮轮码头、杂货码头均在此地，如不加以改造也影响城市的整体形象。通过改造，可以完善中心城区核心区的窗口形象，充分展示XX区域的特色和品位

二、如何开展城中村改造

1、指导思想

突出以人为本理念，把城中村改造作为实现北仑“中提升”战略的一项重点工程，从大部分群众的利益出发，围绕改善中心城区的人居环境、改善人民群众的生产条件、改善中心城区的交通设施三个基本目标，分类有序稳步推进城中村改造，力争通过五年时间的努力，使城中村人居环境得到明显改善、核心区窗口形象得到明显提升，提升北仑城区的品位，塑造北仑城区的特色。

2、改造原则

城中村改造总原则是总体规划、力求平衡;分类改造、稳步实施;突出重点、系统考虑;注重品位、关注长远;积累经验、有所创新。

城中村改造报告篇5

一、柳州市“城中村”的现状

“城中村”是城市快速发展过程中，城乡二元结构没有及时得到调整而形成的独特现象。目前，柳州市（建成区内）共有“城中村”19个，农业人口约74867人。其中柳北区辖6个乡镇41个村委会（包括4个居委会），而属“城中村”范畴的有黄村乡下辖的雅莲村、黄村村与白沙村3个，共有农业人口2236人。柳南区辖一乡一镇共有新云、竹鹅、磨滩、渡口、基隆、门头、帽合7个“城中村”，共有农业人口约52000人。城中区下辖窑埠、河东、静兰、牛车坪、柳东、环江6个行政村，农业人口14677人，而窑埠、河东、静兰3村属“城中村”。鱼峰区下辖1镇，有水南村、驾鹤村、鸡喇村、阳和村、社湾村5个“城中村“，农业人口5954人。

（一）“城中村”的定义及其分类

“城中村”是指在城市快速发展的进程中，①由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变的居民区；②在城市化的进程中，农村大部分土地被征用，而管理和发展滞后于城市化进程，仍旧保持原来的居住村落和管理制度，游离于城市管理之外的“都市村庄”；③位于城区边缘的农村，已被规划入城区建设但在土地权属、户籍行政管理上仍然保留着农村模式的村落。从柳州市实际出发，从近期来看，柳州市城市建成区范围内仍保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的居住村落定义为“城中村”。从长远来看柳州市城市规划区域内的成建制的农村也可定为“城中村”。

在柳州市的“城中村”中，大部分村仅有少量耕地面积，少数村为无地村，郊区村尚存较多耕地面积，具体可分为三类：

一是完全没有农用地的农村，已经完全被城市包围的，如柳北区的雅莲村是典型的无地村，全村没有一分耕地，但还有农业人口90人。

二是有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村，这部分“城中村”，不仅耕地量少，而且被分割成大小不一的地块，零星散落在“插花地带”，人均耕地少，耕作的价值已经不大。如柳北区黄村村有耕地350亩，农业人口1135人，人均耕地只有0.31亩，白沙村有耕地245亩，农业人口998人，人均耕地只有0.25亩。城中区的静兰村，2000年以来被征地3000余亩，而且今年还准备再征约1000亩，全村耕地仅剩1000多亩，目前该村无地户近600户；此外，还有窑埠村、河东村。柳南区的磨滩村、竹鹅村、渡口村与新云村。鱼峰区的水南村、驾鹤村、鸡喇村。这些村都属于存有少量农用地的村。

三是有较多农用地的农村和近期不列入重点建设区域但已作为柳州市城市规划区域内的农村，如柳南区的基隆村、门头村与帽合村；鱼峰区的阳和村与社湾村；以及柳北区北部的城乡结合部的大部分行政村。

（二）集体经济有了一定的发展，农民收入有了一定的保障

目前各“城中村”不同程度办有村、组集体经济，以二、三产业为主。柳北区有村集体企业19家，其中二产15家、三产4家；鱼峰区有村集体企业125家，其中二产55家、三产33家、股份合作制企业37家，柳南区有村集体企业19家，其中二产15家、三产1家、股份合作制企业3家。这些企业虽然发展水平不一，但是为农民收入的增加做出了不小的贡献。如柳北区的雅莲村集体经济年收入达105万元左右，白沙村村、组集体经济年收入达145万元，黄村村、组集体经济年收入达400万；柳南区的磨滩村村集体建了鹅山大厦、磨滩村市场等，并在村内建有厂房，集体经济颇具规模，现已积累集体资产约4000万元，集体经济年收入达410万元。集体经济的发展为村民提供了相对稳定的收入和生活来源，如磨滩村农民年人均集体经济收入就达4000元。

（三）农村社会保障有一定的基础

伴随着农村集体经济的发展，柳州市的不少“城中村”逐步建立具有社会保障性质的福利制度。如柳南区磨滩村探索建立了养老金制度，对于年满60周岁的男性村民和年满55周岁的女性村民、农龄（从1956年农业合作化运动开始计算）年满20年以上的每人每月发放100元的养老金；磨滩村还按照个人、生产队、村按比例缴纳合作医疗费的形式建立了初步的合作医疗制度，凡在规定的医院住院治疗，医药费报销50%，而且村民有小病在村卫生室看病，免收医药费。大部分村还建立了五保户的低保差额补助以及村民去世后的丧葬费制度。这些制度虽然水平不一但各具特色，为村民提供了基本的社会保障。

（四）集体经济股份制改革开始启动

集体经济股份制改革是“城中村”改造的关键环节，柳州市部分“城中村”已经对此进行了有益的探索。柳南区磨滩村是较早探索集体经济股份制改革的“城中村”，他们通过明晰资产、量化标准、界定股民、“买断农龄”等一系列措施，较好地解决了集体经济股权分配问题。该村集体经济成立了以村委会为主，五个村民小组为股东的“柳州农友企业策划有限公司”；在此基础上各村民小组也参照村委的改革方案逐步对组集体经济进行股份制改革。通过改革使农村集体资产变成了股权，农民变成了股东，建立起了股份合作企业，解放了生产力，推动了农村经济的发展；另一方面通过建立股东大会、董事会、监事会等现代企业制度，实现了对农村集体资产的民主、科学管理，有效遏制了腐败；第三，从体制上最大限度地维护了农村集体经济组织及其成员的合法权益。

（五）“城中村”家庭经济收入主要来源

“城中村”家庭的经济收入主要依靠：①劳务输出，一部分中青年劳动力外出打工；②集体收入分配，主要厂房、门面、鱼塘等出租承包费的收入；③村民出租房屋收入；④部分有地村民从事种植、养殖业经营收入；⑤部分村民的经商收益。

二、柳州市“城中村”存在的问题

（一）村镇建设缺乏规划，基础设施配套不全

“城中村”是城市周边农村地区在城市化迅速扩张过程中演变而形成的特定产物，由于城乡二元结构的存在，使“城中村”的发展没有纳入城市的统一规划、建设和管理，造成其发展具有很大的自发性和盲目性。（1）居住环境差。由于缺少规划，柳州市部分“城中村”内楼房建筑密集、零乱无序，加之人口稠密，使居住空间显得更加拥挤散乱，容易形成安全隐患。（2）违章搭建现象严重。由于对农民建房的监管不到位，加之对城郊农民建房的管理体制尚未理顺，农民为了多建房用于出租牟利或是多得拆迁补偿，置国家法律法规于不顾，违法搭建诸多，导致“城中村”内非法建筑众多，增加了拆迁改造难度，而且这些违章建造的民房很多是“六无工程”，存在质量安全隐患。（3）公共配套设施不足。目前柳州市大多“城中村”与城市在供水、排水、道路、有线电视等基础设施建设上不同步。如柳南区新云村两个小组的95%，约500人尚未用上自来水，靠打井取水，水质难以保证，而且该村的排水系统由于年久失修，存在严重的排水不畅的问题；城中区静兰村至今没有接通有线电视。大部分城中村道路不平、狭窄，没有路灯，与邻近广阔平坦的灯火通明的城市干道成鲜明对比。（4）未纳入城市公共服务体系，无法享受城市发展带来的公共服务。如在卫生管理方面，不少“城中村”没有被划入城市环卫保洁范围，导致垃圾清运困难，环境卫生状况差，成为柳州市环境卫生的死角。以上种种问题与城市景观极不协调。

（二）外来流动人口增多，社会治安状况较差

当前，柳州市“城中村”居住的人口主要由当地原有的农民、租用“城中村”农民住宅的城市居民以及外来流动人口三部分组成。随着城市的发展，外来流动人口增多，由于“城中村”的住房租金低廉，容易吸引外来流动人口，一些村镇的外来流动人口已经是本地人口的数倍。如磨滩村流动人口达9184人，是本村人口的10倍，新云村流动人口达7900多人，是本村人口的5倍。由于外来人口流动性强，职业身份复杂，加之只能按农村模式配置警力，而不纳入城市模式配置警力，往往形成治安死角，缺乏有效的监管，给日常治安管理带来极大的不便，成了城市“治安死角”。

（三）征地与安置衔接不够，失地农民经济来源不稳

长期以来，土地作为农民生存的主要载体，承担着为农民提供基本生活来源的重要使命。近年来随着城市建设力度加大，“城中村”的大量农业用地被征用，“无地户”、“无地组”、“无地村”增多，根据初步统计，市区“城中村”失地农民约占农村人口的30%。如城中区静兰村有“无地户”近600户，9个村民小组就有3个属于“无地组”；磨滩村共有89户成了“无地户”。这些失地农民的生活出路问题摆在各级政府面前。一方面村、组的集体资产（门面、市场、厂房等）被征用后，并没有相应的安排三产用地，致使集体经济受到严重影响，原来用于补贴农民生活来源的集体经济收入也减少或没有了。如磨滩村三队，2003年福德房地产开发公司征用该队土地110亩，门面43间，导致该队集体经济收入下降20多万元；新云村2000年以来被征地209亩，门面几十间，导致该村集体经济收入由120万/年下降到40余万/年。另一方面由于缺乏必要的组织、引导，部分失地农民的征地补偿金没有得到合理利用。近年来，随着柳州市征地拆迁力度加大，每年大量征地补偿款流入农民手中，一些村所得补偿款多则上亿，少则也有上千万。有的农民由于缺乏好的投资指导，完全不顾自身条件，将补偿款用于购买小车等高档消费品，甚至用来购买六合彩，补偿款一旦用完，基本生活来源缺乏长远、稳定保障。第三，由于柳州市大多采取以村民小组甚至单个农户为单位进行征地，不经过村委，这虽然加快了征地进度，但是本该用于集体事业发展的土地费也随同青苗费和安置费发到村民手上，或留存给村民小组，导致村委对土地费的使用缺乏必要监督，不当使用现象经常存在。

（四）社会保障体系不健全，村民的社会保障无着落

虽然柳州市一些“城中村”建立了初步的社会福利制度，但是与城镇社会保障体系相比，这种福利制度覆盖范围小、水平低、不系统、欠稳定，不能满足在“城中村”改造的过程中失地农民的社会保障的要求，因此必须将失地农民纳入到城镇社会保障范围。但是由于城乡二元分割，根据现行的劳动保障政策规定，农业户口人员有单位的，才可以参加社会保险；没有单位的，就不能参加社会保险。所以“城中村”大部分村民不能参加社会保险，也不能享受城镇居民失业人员就业的有关优惠政策。尽管目前领取补偿费后生活暂时有着落，但土地被征用后，村民失去了自己及子孙后代赖以生存的生活来源，村民难以实现可持续地生存与发展。

（五）政企不分的集体经济发展模式，影响了村委处理行政事务的职能

柳州市“城中村”村集体经济大多是由村委会代表全体村民将征地过程中留存在村集体的土地费的全部或部分，以及村民所得的安置费、青苗费的一部分通过入股的形式逐步发展而成的，组集体经济的发展模式也大同小异。在这种模式下，村委会既是一级群众自治组织，承担着全村行政事务的管理职能，同时又是村集体经济的管理者，村集体经济隶属村委管理，经济管理由村财务统一管理，这种政企不分的发展模式，有其有利的一面，可以更好地用村集体经济所得发展公用事业，如修路等；同时也可以节约运行成本。但是如果制度安排不当，就有可能产生腐败或投资决策失误，影响村委会的公信力，给行政事务的管理带来不利影响。如城中区静兰村在发展集体经济过程中由于不当担保和借款，造成350万元债权无法收回，集体经济蒙受重大损失，影响了村委会在村民中的形象，其他村也或多或少存在类似问题。

（六）户籍与计划生育是“城中村”改造必须解决的两个问题

按现在的户籍管理政策，本市“农业人口”变更为“非农业人口”，由本人自愿，提出申请，社区出具证明，复印本人户口本，身份证即可办理就地“农转非”。但“城中村”改造涉及“农转非”的人数众多，由于“非农业户”的地址栏上必须规范填写“街、路、巷”的门牌码，而现在“农业户”使用的门牌、地址是都是“村、乡、队”，因此要变更地址需要很多部门的协调、配合。如原来办理的房产证、土地证上的地址会与户口本上的地址不一致，需要各部门有效协调，对所需费用加以减免。

而“城中村”的计划生育问题，在村委会改为居委会（社区）后，农民的身份发生了变化，在执行计划生育政策过程中，“城中村”的居民按何种身份执行的问题需要妥善解决。如妇检问题，是按城市居民（一年两次）还是按农村村民（一年四次）；农民家庭奖励扶助政策（60周岁—72周岁农村计划生育家庭每人每月奖励50元）的执行问题，二孩生育指标发放问题等，按村民与居民两种不同身份执行有两种不同的做法。“城中村”改造后，这些问题是否马上按居民身份执行，还是制定过渡期执行，有待出台相关规定、文件来进行规定。

（七）历史遗留问题较多，影响城市发展

在各村发展过程中，因种种原因产生的历史遗留问题是“城中村”改造必须要解决的。如一些村的集体资产，如门面、楼房宾馆未办手续或手续不全，需要及时补办有关手续，否则将影响到集体资产的评估，也将影响到“城中村”的改造；不少村民的房产由于种种原因也未办有相关证照，需要及时补办；乡镇、村的集体债务、债权处置问题；征地过程中少征多用、土地权属纠纷问题等。

三、柳州市“城中村”改造的若干对策和建议

（一）“城中村”改造首先要对“城中村”集体资产进行股份制改革，做到政经分离

目前，柳州市“城中村”的农村集体经济组织与村委会及村民小组是政经合一的，所以“城中村”改造的第一步必须是对村里的集体资产进行股份制改造，保证村民在“城中村”改造中的正当经济权益。

1、尽快开展“城中村”集体资产清产核资工作。清产核资是农村集体资产股份制改革的基础。清产核资工作由农村集体经济组织负责，组成清产核资小组，其组成人员须经村民大会通过；清产核资结果须经村民会议确认，必要时可进行资产评估，评估所需费用由村集体经济组织负责；市、城区及乡镇的农业、财政等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。

2、做好集体资产确权和补证工作。确认集体经济组织的资产为集体经济组织所有，不划给社区。确认村集体资产的土地权归属村集体经济组织所有，并以国有土地手续给予办证，对于手续不全的房产给予补办房产证。

3、做好集体资产股份量化工作。首先，量化股份合作资产。农村集体经济组织转制中，要正确界定集体股与个人股。个人股的收益归个人所有；在“城中村”改造完成前，集体股的收益，除了扩大再生产外，主要用于社区管理和公共福利事业建设。转制时，一些可量化到个人的存款或用征地款集中购置的物业，可量化到个人，按股兑现，也可继续集中经营，按股分红。其次，细化集体资产的管理。原则上村级集体资产不得量化到个人。可以按照《公司法》的要求，组建集体资产管理公司，负责集体资产的管理和运营。由于柳州市现有村及管理区的集体经济组织的运作、分配情况差异较大，在市国资委指导下可由各城区有关主管部门根据各城区情况，尽快制订相应的集体经济组织转制及转制后集体资产的管理规定，对现有的和今后新增的集体资产及新设社区居委会管辖的居民人数和户数可根据实际情况而定。撤村后增设的社区居委会的日常办公经费和居委会专职人员的工资、补贴按现行的规定和标准，由城区财政承担。

4、组建股份合作制经济组织。“城中村”村委会撤销的同时，改变原村集体经济组织政企不分的状态，转制成为由集体法人股东或个人股东持股的股份制公司（企业）。转制中必须依法进行清产核资、资产评估。资产数额巨大、产权关系比较复杂的村集体经济组织，原则上应该经社会上有资质的资产评估中介机构来评估。城区政府可委托有关主管部门组织有资质的专业人员成立资产评估机构，对村集体经济组织的资产进行评估，经村民大会确认。资产评估后，各村可根据自己的实际情况制订具体的转制方案，经村民大会通过后，报城区政府备案。

（二）“城中村”的改造，土地处置是关键

1、农村集体土地的处置

撤村建居后，根据各地经验，大多数是将“土地集体所有转为国家所有”。依法按有关程序和规定将原村、组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。原“城中村”的其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。“城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。

在“城中村”集体土地变为国有土地的作法上必须走相应的程序，即由政府“为公共利益的需要”进行征用。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，在征用前，由农村集体解除与农民农村土地承包合同，并给予相应的补偿，土地使用权由集体收回后，政府依法征用为国家土地，给村集体相应补偿。

“城中村”集体土地变为国有土地后，国有土地的使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规办理手续。“城中村”异地建设需使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出来的土地以及 “城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按柳州市征用集体土地补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

2、调整自留地

村委会撤销后，今后不再配给自留用地。市政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的地上建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。

3、宅基地处置

“城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完成后，根据相关规定给宅基地使用人核发国有土地使用权证。经市国土局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《柳州市农村房地产权登记规定》换发《房地产证》。城中村改造范围的土地，属国有土地，今后不再配给村民宅基地。

（三）关于“城中村”改造的规划和建设问题

1、“城中村”建设改造应在柳州市城市总体规划指导下进行，同时由政府组织有关部门在城市总体规划、分区规划指导下编制“城中村”改造总体规划，报市规划委员会讨论并经市政府批准后作为指导全市“城中村”改造的依据。其中的用地规划，建设规划均统一于城市规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市政府会同相关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目或工程，属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。

2、“城中村”的改造和小区建设，可采用多种方式，兼顾村民、投资者、政府三方利益，实现“三赢”。（1）各城区政府在“城中村”改造规划方案指导下，以村庄为单位，组织编制改造控制性详细规划，经市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村指导实施的依据。在建设新村新区上，统一标准，统一要求，形成特色与规范。（2）在改造中留出部分村（小区）集体和村民（居民）发展三产用地，保证他们有赖以生存和可持续发展的土地空间。（3）在安置“城中村”改造居民（原村民）住宅的基础上，适当留出部分用地，允许在“城中村”撤迁改造中和二、三产建设中，以村（社区）的股份制经济实体和村民（居民）招商引资或与开发商共同开发、开发商单独开发，利益共享。（4）对于城市规划区中的农村（社区）宅基地建设，应当集体兴建农民住宅小区。

3、改制后的“城中村”，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行，不再执行村镇规则标准。改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由区市政维护费承担，由于管护面积的增加，需要增加的管护经费，按市、区两级使用城市建设维护经费的办法在新的财政年度根据实际予以调整。原“城中村”转制的社居委会要加强社区建设，社区建设的经费（包括小街、小巷的修整、美化、净化），除市、区已明确负责的以外。在“城中村”改造完毕之前，依然从转制的股份制企业（公司）集体股收益中支付。

（四）妥善处理好“城中村”改造的房屋权属登记管理

1、“城中村”改制后的原村集体经济组织的房产，由改制后的股份合作经济组织持《国有土地使用权证》、原《房屋所有权证》或房产权属证明文件、村集体经济组织改制为股份合作经济组织的批准文件。工商登记文件等材料到市房产管理部门办理房产变更登记，领取《房屋所有权证》

2、对于“城中村”改制前，已办理原集体土地《房屋所有权证》的房产，改制后房屋状况没有变化的，权利人应持原《房屋所有权证》等材料到市房产管理部门换领国有土地《房屋所有权证》。房屋所有权主、客体已发生变化的，权利人应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门申请办理房产转移、变更登记。换领国有房地产证，暂缓缴纳国有土地使用权出让金，若该房地产进入市场交易，须补交国有土地使用权出让金。

3、对于“城中村”改制后，已向市房产管理部门办理变更登记的房屋需上市交易的，应当按照现行城市房屋权属登记的有关规定向市房产管理部门办理房产转移登记。自然人、法人或其他组织在“城中村”改制后的国有土地上新建房屋的，权利申请人应当按照现行城市房屋权属登记的有关的规定，向市房产管理部门申请办理房产初始登记。

4、未办理集体土地《房屋所有权证》的房屋，权利申请人应当向房屋所在市房管部门申请补办集体土地房屋权属初始登记。

5、1978年1月1日（《土地管理法》实施之日）起至1998年12月31日（《土地管理法》修订后实施之日前）止，原村民经批准使用原农民集体所有的土地兴建房屋，超过规定标准（包括一户多宅和一宅超面积）的，由建房者对超出标准部分按历史用地补缴国有土地使用权出让金后，予以确认土地使用权和房屋所有权，核发国有房地产权证。

6、1987年1月1日起至1998年12月31日止，原村民未经批准或超过批准面积的（包括一户多宅和一宅超面积）占有用农民集体所有土地建设的房屋，其中依照城市规划和土地管理的有关规定处理后允许保留使用的房屋，在申请补缴国有土地使用权出让金后可办理国有房地产权登记，其他房屋不予办理房地产权登记。

7、1999年1月1日起，原村民未经批准或者超过批准的面积（包括一户多宅和一宅超面积）占用农民集体所有土地建设的房屋，按修订后《土地管理法》及其相关法规的规定执行。

8、离婚后返村的村民及其子女，回原籍的职工、复员退伍军人和离退休干部，在2001年9月1日（《广西壮族自治区实施<中华人民共和国土地管理法>办法》施行之日）前回乡定居的华侨和港澳台同胞使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋的标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权。

9、“城中村”内的非村民使用集体土地兴建的房屋，参照原村民房屋标准和办理程序予以确认其土地使用权和房屋所有权，但应先补缴国有土地使用权出让金。

10、“城中村”内占用集体土地建设的农村“集资房”，按照市政府有关规定处理。

（五）“城中村”改造中必须同期进行社会保障体系建设

“城中村”社会保障体系建设应当与撤村建居工作同步开展，建立和完善农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现与城镇职工社会保险接轨。“城中村”改革中应当从集体资产中预留农转非人员社会保障经费。农转非劳动力和村集体经济组织应当按照国家和本市规定参加社会保险。男年满60周岁、女年满55周岁的农转非人员，则由政府和村集体经济组织解决部分基本生活费；将符合城市低保条件的农转非人员全部纳入城市最低生活保障体系，尽量做到应保尽保。

（六）“城中村”改造后的计划生育政策

农业人口成建制转为居民户口的，从转为之时起五周年内执行农业人口生育政策，满五周年执行非农业人口生育政策。在计划生育服务管理上，实行“属地管理，单位负责，村（居）民自治，社区服务”的管理体制，按辖区管理。有以下情况的，不得享受本政策：村委会改为社区居委会之前，已外嫁到其他城镇居住满5年，户口仍未迁出的已婚育龄妇女；非农户口嫁入，在村委会改为居委会前仍保留非农业户口的；农转非后户口迁出本社区居委会，虽已持有二孩生育证，但未怀孕的(城市改造拆迁迁出除外)。

（七）“城中村”改造后教育管理体制的改革

“城中村”改制以后，原“城中村”学校转为公办学校的，资产所有权转为法人产权，由学校管理使用，教育用地、校舍及教学设施设备不得挪做它用。校区集体土地转为国有土地，校区土地、校舍、教学设施等资产，由于城市建设需要撤迁的，由政府以同等价值的土地就近置换等方式进行补偿。学校归由城区教育行政部门管理，学校建设纳入城市教育发展总体规划，其办学经费参照现行中小学管理体制执行。学校“普九”的合理负债由城区人民政府纳入财政预算逐年偿还。“城中村”的适龄儿童、少年，由城区教育行政主管部门负责安排，按学生家庭住址就近分配入学接受义务教育。“城中村”学校学生享受市区学生同等待遇。

（八）“城中村”改造中农转非人员的就业安置

1、要建立“城中村”农转非人员失业登记和就业服务制度。在撤村建居的同时，建立完善劳动社会保障服务体系，负责做好“城中村”农转非人员的失业登记、就业登记和就业推荐工作。

2、坚持征地单位优先招用、劳动者自主择业、政府促进就业的方针，解决好农转非人员的就业问题。要鼓励各类企业、农村集体经济组织和其他用人单位吸纳或招用农转非劳动力。各类企业招用农转非劳动力参照企业招用下岗职工的奖励政策进行奖励

3、鼓励农转非人员自主创业。农转非人员自主创办民营企业或从事个体工商经营的，可享受民营企业优惠政策和城镇下岗职工自主创业同等优惠政策。

4、多渠道筹措农转非劳动力职业技能培训和就业补助资金。在征地安置补偿费中提取一部分用于农转非劳动力职业技能培训和就业援助；市政府、城区政府分别从本级财政安排专项资金用于农转非劳动力的职业技能培训和就业援助，市、城区政府安排的职业技能培训和就业援助资金，每年列入财政预算，实行专款专用，不足部分由城区给予补足。

（九）关于“城中村”撤村建居。

1、撤村与建居要衔接，防止出现管理空白。原则上应该拆一村建一居，但对于无地村和仅有少量土地，但管辖区域不足以设立新的社区的村庄，则不再新建社区居委会，将其合并或调整到就近社区即可；原“城中村”管辖区域达到新建社区居委会条件的，可以新设社区居委会，管辖范围与原村委会管辖区域一致。撤村建居要征求多数村民同意，在完成集体资产股份制改革的基础上进行，报城区人民政府批准。

2、妥善安置原村委会委员和处置村办公场所和公共设施。“村改居”后，若为新建社区，则原村民委成员直接过渡为社区居民委员会成员，任期届满后依法参加社区居民委员会选举，原村委会办公场所和公共设施，按有关规定全部或部分由新建社区居委会继续使用，产权归股份合作经济组织所有。如属调整合并到其他社区，则通过政府补助原村委委员一定资金的形式，解除村委委员职务，原村委会办公场所和公共设施，归股份合作经济组织所有。

城中村改造报告篇6

大科办事处周文韬

近年来在市委、政府的正确领导下，我市城市建设日新月异，先后被评为省级文明城市，全国绿化模范城市，全国宜居城市等，而城中村虽地处城市腹地，却因地势低洼，未能与城市建设同步改造，成了城市的死角，白天一身灰，下雨一洼水，垃圾满天飞，臭气熏死人，与“三创”工作的要求极不相称，严重地影响了城市形象。同时城中村危房比较多，今年3—6月大科居委会倒房九栋，居民曾就改善居住环境多次上访，尽管居支两委做了大量的说服教育工作，然不安定因素不容忽视，维稳压力大，改造大科居委会城中村很有必要。

一、基本概况

大科居委会位于新老市政府交接地段，紧邻湖南人文科技学院，是娄底的南大门。城中村共有300多户，1000多人，安置区占地面积306.7亩，从1978年开始，大科居委会被人文科技学院、工贸中专等单位共计征用土地三千多亩，现在社区面临人多地少，房多空间少的困境。三十多年来，大科居民会为支持国家建设和娄底后发赶超，各单位和企业只廉价征用土地，很少搭征房屋，从未按照国家征地土地之政策妥善安置居民。尤其是育才路连接的接通，该社区居民处在四周高的“盘底”，夏秋季臭气冲天，气味令人作呕，生活垃圾漫天飞舞，蚊虫叮咬浑身奇痒，稍遇下雨许多居民家被淹，家什用具遭浸泡，春天房屋地面潮湿，光线昏暗。居民常见病多发，居住环境十分恶劣，人口的增长居住十分拥挤，根据市政府市 1

规划，该社区是征用红线，又不允许居民房屋翻新和改建，居民生活年年下降，已到了举步维艰的地步。

前几年该居委会曾多次向政府书面报告，2008年王副市长曾实地察看，组织有关职能部门30多人成立了调研组，对该社区的人口、测验、规划、设计和预算进行了广泛细致的调查，制订了城中村改造方案，前后花费三十多万元，该方案也报到了市人民政府，但一直没有启动，今年以来由于几次强降大雨造成居民房屋倒塌六栋，危房十多栋，居民怨声载道，他们自发组织群体上访，居委干部耐心细致做居民思想工作才得以平息，现居民群情激愤，已到一即触发的地步，启动城中村改造已是迫在眉睫。

二、改造城中村的重要意义

城中村是城市飞速发展过程中留下的产物。城中村的人们为飞速发展的城市作出了巨大的贡献和牺牲，尽管街头流光溢彩，而城中村的居民在恶劣的生存环境中忍辱负重。现在土地没了、人口密集了，不但没有人来开发，而且失地居民连生计都有困难。因此改造城中村，改善当地居民的生活环境与生存条件，就成了坚持以人为本，落实科学发展观的重要举措。改造好城中村，能从根本上改善娄底形象，提高城市品位，清除城市死角，改善治安环境，建设和谐娄底；改造城中村，对于拉动区域经济增长，促进房地产市场健康发展，都有着十分重要的意义。

三、城中村改造方案

（一）成立机构，明确责任

建议参照外地的成功经验，市、区、处、居各级成立城中村改造领导小组，由相应的主要领导任组长，市里主要负责制定政策，土地出让、方

案审批等。由娄星区具体负责项目的实施统筹，办事处、居委会负责宣传发动，拆迁安置等，明确各自责任，确保城中村改造顺利实施。

（二）制定政策

政府应该就土地出让，费税减免，安置补偿，征地拆迁等方面制定相关的优惠政策，因城中村屋多地少，按照以往惯例没有哪一个投资商和开发商愿意投资，故政府要制订出相关的优惠政策以吸引开发商投资，参考珠海、昆明等外地的成功经验，政策上基本上是减免土地出让金、税费等。建议结合我市实际制定出更加优惠的政策。

（三）宣传发动

要保证城中村改造的顺利进行，就必须造就强大的宣传舆论攻势，建议以娄星区、大科街道办事处、居委会为主进行广泛宣传，利用各种媒体，使城中村改造家喻户晓，干部分户包干，责任到人，确保城中村改造顺利进行。

（四）招商引资，确定开发企业

居委会城中村改造领导小组对各报名参与城中村改造的开发企业进行综合考察，然后召开居民代表会议由居民自主确定实力强、信誉好的开发企业来开发城中村项目，由居委会与开发企业签订联合开发合同书，并报市相关部门备案。

（五）制订建设改造方案

以开发商为主，综合居民意见，制订城中村建设改造方案，方案要适度超前，充分考虑各种配套设计和公益设施，方案既要统筹布局，优化空间，又要营造景观、完善功能，同时要突出特色，改善民生，使城中村改

造与重大基础设施建设，产业布局调整，推进城中村社会和经济形态再造结合起来。方案须经社区居委会90％以上居民和政府相关部门同意方可实施。

（六）确定安置办法

城中村屋多地少，拆迁安置是重中之重，城中村的改造只有达到政府、居民、开发商三赢，才有可能顺利实施，而我市的拆迁安置历来是以宅基地形式为主，拆迁安置方案须经90％以上居民同意方可实施。

（七）土地的前期开发

城中村房屋密度大，容积率高，不拆除其土地上的原有房屋与其他附着物，土地就无法挂牌转让，建议整个城中村的改造分两步进行，第一步为前期开发，第二步为后期开发。

所谓前期开发，就是由中标的开发商投资建设好宅基地，支付拆迁户的过度安置费(或建设过度安置房)、搬家费及各种土地使用过程中的费用，拆除项目用地上的全部建筑物和附着物，修建好各种市政设施、道路等，使土地完全具备开发条件。安置基地上的土地手续和各种市政设施的用地手续，应该边建设、边办手续，确保安置优先原则的顺利贯彻执行。

（八）土地的挂牌与转让

城中村改造模式探讨篇7

一、城中村改造模式分析

(一)五种典型的城中村改造模式。

城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式:广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是:改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等,而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。(表1)

(二)城中村改造模式异同点分析。

通过对表1进行分析,可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处,但更多的则是不同做法。

1、改造模式中的类似做法

(1)土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例,涉及土地权属问题的改制,其做法完全一致,“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”,但是具体操作方法有细微差别:杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备,而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后,由原承包经营人继续承包经营;深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。

(2)管理权属变更方面。各地区的城中村改造,都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会,村民转为市民,户籍“农转非”,可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。

2、改造模式中的不同做法

(1)改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式,可以总结出三种改造主体:一是政府主导城中村改造,政府直接作为改造主体(如杭州市);二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体(如珠海市);三是村集体和村民自行改造,不允许开发商介入(如广州市)。

(2)政府作用略有不同。在城中村改造中,不同地区的市政府所起的作用多是引导,制定改造政策,出台扶持和优惠措施,然而在杭州模式中,政府则直接进行城中村改造,这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。

(3)改造方式不同。城中村的改造方式包括三类:彻底重建,局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中,各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路,而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。

(4)拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题,处理不好会引起村民的反对,阻碍城中村改造的进程,因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同,但政府必须介入协调各方利益,以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类:一类是实物补偿和货币补偿相结合(如郑州),这类方式是全国多数地区普遍采取的;另一类是“政府直接改造,根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”(如杭州)。

二、不同改造主体主导模式优缺点分析

分析表1的改造主体一栏,可以得出城中村改造的分类模式,即按照改造主体的不同,城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。

(一)政府主导型模式。

就是指政府作为城中村改造的主体,统筹协调各个方面和改造全过程,典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为:政府作为改造主体,可以统一筹划,把握全局,减小改造的阻力,有效避免流血事件发生;政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益,更加全面、集约、高效地利用土地;政府坚持“以民为本”的执政理念,会始终心系人民群众的利益。缺点为:政府资金短缺,难以支撑起整个城中村改造的重担;政府直接干预改造过程,不免会使群众产生抵触心理;某些官员难抵金钱诱惑,易滋生贪污受贿等腐败现象,损害广大村民的利益。

(二)开发商主导型模式。

又称为“市场化改造模式”,它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案,凭借自身的雄厚资金实力,独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为:开发商资金雄厚、经验丰富,可解决城中村改造总的资金短缺问题,提高工作效率;市场化运作符合我国社会主义市场经济规律,更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为:开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化,可能会损害村民的利益;某些城中村地理位置优越,可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率,而减少配备基础设施;开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象,使得改造陷入进退两难的境地。

(三)村集体主导型模式。

村集体主导型模式中,市政府起引导作用,制定城中村改造规划,出台优惠措施,改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发,后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为:村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造,有利于调动村民参与改造的积极性,同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为:村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验;文化素质较低,可能其主导的改造与城市总体规划有所出入;村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾;加上资金短缺的问题,会阻碍城中村改造的进行。

对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析,可以知利弊,扬长避短,探索出更加合理的城中村改造新模式,为我国的城中村改造工作提供借鉴,进而加速我国的城市化进程。

三、城中村改造新模式探索

城中村改造模式众多,但每一模式都有自身难以规避的不足,探索出城中村改造的新模式,扬长避短,使上述模式中的优势得以充分发挥,其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式:政府主导+村民提议+开发商融资,这一模式可以取三方之长处,更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。

在这一新模式中,政府引导、协调改造工作,公开征询改造方案,听取村民、开发商的意见来进行修改,不直接参与改造工作,可以防止政府官员腐败行为的发生;开发商在新模式中是筹资的主要部分,也是改造的主力,担任改造中的大部分工作,此时的开发商是政府和村民共同商定确认的,有利于实现三方共赢;村民在该模式中是城中村改造的积极参与者,村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见,发出村民的利益诉求,这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性,同时可以规避村集体主导的弊端。

城中村改造模式不是从来就有的,也不是固化不变的,是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结,旧的模式在不断消失,新的模式层出不穷,没有最完美的模式,只有更符合客观实际,更能满足人民群众利益的模式。

参考文献

[1]罗欢,陈晖,周各峰等.我国城中村改造的现状及对策——以珠海市为例[R].珠海:暨南大学珠海学院,2008.

[2]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010.24.1.

浅析“城中村”改造的效益篇8

【关键词】城中村；改造；效益

“城中村”，狭义上指在农村村落城市化的进程中，农民土地大部分或全部被征用后，农民的身份转变为居民并仍然在原村落居住而演变成的居民区；广义上指在城市高速化发展的进程中，滞后于时代发展的步伐、游离于现代城市管理门外、生活水平低下的居民区。在通常的认识观念里，“城中村”即“都市里的村庄”。

为了促进城市的建设发展，政府大力征收城区周围的农村土地，以获得更大的城市扩展空间。但是，被征用土地的农民没有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐渐发展成为“村庄进入城市，城市包围农村”的景象。同时，我国的二元所有制结构使得村民能够用低廉的价格获得土地的使用权，有的甚至是无偿地获得，各家各户自行搭建出租，谋求土地和住房租金的最大化收益，这更进一步促使城中村形成的加剧。在这些主客观作用的共同影响下，我国“城中村”便应运而生了。

“城中村”的存在带来了一系列的社会问题，如：治安形势严峻，违法建设集中，环境卫生质量低下，消防隐患严重，土地的使用、管理极为混乱等等，严重阻碍了社会的发展和进步，对城中村进行改造将会带来很大程度的经济、环境以及参与者效益，促进社会的进步和发展。

一、经济效益

（一）提高土地利用率，优化资源配置

目前，国家对房价的调控日益严格，土地也因此变得更为稀贵。但是城中村的土地资源管理相对滞后，致使土地利用率很低。通过对城中村进行改造，盘活存量土地资产，提高城市的土地利用率，促进城市经济的快速发展，全面提升和加快城市化进程，更好的实现社会主义现代化。

（二）改善城市投资环境，拉动相关产业发展

随着经济的持续增长和社会的持续发展，投资者对投资环境的要求也愈见愈高。通过城中村的改造，城市环境质量可以获得极大提高，使得土地的相对价值更为提升，也使得城市投资环境得到改善，同时拉动相关产业发展，促使二、三产业的比重大大提升，提高了城市的核心竞争力，增加了对投资商的吸引力，促进城市经济持续快速的发展起来。

（三）增加对人才的吸引力，促进经济增长

现阶段，人们的经济收入逐渐提高，生活水平也日益改善，对居住质量的要求也大大提升。人们在注重发展的同时，也更加注重自身的生活环境，越来越多的人在选择自身发展地区的时候会把目光投放到生态环境较好的地区。改善居民的居住环境，在某种程度上为城市的可持续发展提供了更多人力资源，使得城市的发展有强大的人才军做保障。

二、环境效益

（一）改善生态环境，促进可持续发展

城中村基础设施薄弱，排污相对集中，另外，依托区位优势而建设起来的小企业和加工业众多，这些小企业、加工业排放大量没有经过处理的废气、废水和固体废弃物，严重造成了城区的污染。通过城中村的改造，改善城中村基础设施建设，解决废弃物的乱排乱放的问题，规范小企业的运行模式，对资源环境优化配置，合理开发、节约利用，将改善城市生态环境，推动可持续发展。

（二）美化城市景观，提升城市形象

随处可见的城中村景观，导致城市的整体形象受到严重影响。在建成区，随处可见的是整齐的楼房、宽阔的道路，而在没有改造的地段则是破旧低矮的窝棚，杂乱无章的线路，影响了城市的总体环境。经过改造，政府拥有了更多的空间实施规划项目，按照现代标准建设的建筑物、公共设施使城市的总体景观得到了改善，提升了城市整体的形象。

（三）完善基础设施，改善居住环境

城中村的改造，根本目的是想要居民的生活的更好，想要改变城市的总体环境，提高城市的整体形象，使社会更和谐地发展。在这之中，环境的改善也是改造中的成效最为明显的。经过改造后城中村基础设施完善，居住环境适宜。村民们利用新配备的活动设施，培育健康积极的社会文化，促进社区治安的稳定，使新建设的社区成为符合现代社会要求的新型社区，大幅度提升了整个城市的居住环境质量。

三、参与者效益

（一）政府效益

在条件适宜的村庄投入人力、物力资源进行改造，统一建造规范的住房小区，可以有效吸引各界投资，带动相关产业发展，一定程度上可以增加就业，稳定社会治安，实现政府的宏观调控。伴随城中村治安状况的改善，城市治安也将得到大规模的提升，这一改变一定程度上提高了政府的公信度。此外，改善了城市“脏、乱、差”的景象，改善了城市建筑景观和居住环境，推动绿色城市的发展。

（二）村民效益

对城中村进行改造，把城中村归入城市统一的规划管理中，采取强有力的措施对其进行综合整治，完善区内基础设施建设，建立健全社会保障制度，有利于改善人民的生活质量，提高的人民生活水平，切实解决村民在生活质量方面的需要。同时，城中村的改造解决了城中村居民长期出路的现象，增加了就业机会，减少了社会犯罪率，使得社区的综合建设得到，推进了科教文卫的发展，同时也更新了居民的思想观念，提高了居民的素质，使城中村居民跟上了城市化进程的脚步。

（三）开发商效益

无论是从当下来看还是从长远来看，对城中村进行改造都是一项极其艰巨且复杂的大工程，开发商介入城中村的改造工程，很大程度的缓解了仅由政府投资或者村民出资改造时的财政紧张和困难，解决村民的安置补偿问题，最重要的是锻炼了企业的运营能力以及承担风险的能力，实现了企业利润，提高了企业的竞争力。城中村改造工程的顺利完成，对开发商知名度的提升将会有一个质的飞跃。知名度的提高，对企业的综合实力给予了极大肯定，也对企业吸引各界投资打下了坚实的基础，在同行业里得到的机会也大大增加，这一系列的效益都将推动企业更好的发展。

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