城中村改造专家谈

城中村改造专家谈（通用12篇）

城中村改造专家谈 篇1

繁华的闹市里, 纵横的道路边排列着一幢幢漂亮气派的新现代建筑, 在现代建筑的背后却往往有一大群坐落无序、高低不齐、新旧不一的农舍。整座昔日的农庄被包裹在现代城市建筑中。真正的农庄是农舍加周围的田园, 充满宜人的乡土气息和田园风光。而城中村却是农舍加周围的水泥高楼, 充满了城乡间的不协调。城中村里的许多农舍建设也挺豪华, 但往往华堂与陋室并存, 杂乱无章的建筑挤成一片, 只见新屋不见新村, 只见新房不见新街。楼与楼之间没有合理的空间布局, 没有合理的间距, 道路狭窄甚至污水乱流。这里没有农村的清新, 也没有城市的整洁。城中村内部看不到多少城市功能的痕迹, 缺少给水和排污管道, 缺少公共垃圾堆放与处理场所, 偶尔还可以看到鸡或猪在城中村里散步。农村的气息在这里窒息了, 城市的气息在这里全然不见。以上描述就是我们在城中村所见到的景象。

1 城中村的概念, 表现特征及其负面影响

城中村, 从狭义上说, 是指农村村落在城市化进程中, 由于全部或大部分耕地被征用, 农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区, 亦称为“都市里的村庄”。从广义上说, 是指在城市高速发展的进程中, 滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村所具有的城市特征表现在: (1) 城中村的居民居住在市区, 乃至中心市区; (2) 与城市居民一样, 主要从事第二、第三产业; (3) 城中村居民的生活方式逐步城市化。

城中村所具有的村落特征表现在: (1) 作为生产资料或生活资料的土地, 其产权归村落集体所有; (2) 其所属社区由作为村民自治组织的村民委员会管理; (3) 城中村的村民保留比城市户籍更为重要的村籍, 由于拥有村籍使得他们的经济收入不仅超越于农民工, 甚至超越于一般市民。

城中村的负面影响表现在:

1.1 居住条件差, 居住混乱, 治安不好, 影响市容市貌

城中村里的房屋一般建筑等级比较低, 房屋质量较差, 由于发展受到限制, 更使其在空间的利用上不合理。如房屋建筑距离不能满足日照要求, 有的地方甚至是连排建筑, 加之其中居民对土地的不合理占有, 随意扩建, 延伸建筑体量。使其间道路更加拥挤, 严重影响交通环境。同时也影响了城市的市容市貌。因此, 导致治安混乱, 从而引发刑事案件, 如偷盗、抢劫时有发生。这些都是不利于形成良好社会治安和社区的和谐发展。

1.2 城中村的居民靠租赁房屋为生, 较高的生活租赁报酬, 生活方式简单, 没有积极的价值观

居民房屋的地理位置特殊, 使其房屋的租赁顺理成章的成为生活衣食的丰厚来源, 这同时也更加诱使居民对房屋土地的占有, 增加房屋的建筑层数来牟取更高的利益。尤其是地理位置特殊的一些城中村, 如离学校较近的地方, 更是学生们青睐的位置选择, 一方面的确是带来了学生租赁房屋的需求, 但同时不可忽视其产生的负面影响。

从租赁中获得的高额利润, 使城中村里的居民在思想意识上普遍安于现状, 文化素质与周边城市居民存在一定的差距, 其不好的负面效益, 更会给周边地区带来影响, 从而影响了整个城市的社会竞争意识和城市的社会吸引力。因此, 提高城中村里居民的思想意识, 更是社会主义精神文明建设不可忽视的问题。

1.3 城中村地理位置条件好, 经济地段好, 但发展受到地块的限制

城中村特殊的地理位置, 使其在经济, 文化发展中具备了很好的发展条件, 但因环境, 土地利用和公共用地的不合理布局, 使其在城市中的地价被降低。如私人作坊的随处可见, 闲散土地的浪费, 以及乱搭乱建后房屋的随意布局, 这些都是影响经济发展的重要因素。

1.4 城中村改造的资金困难, 开发商投资的利益关系影响其良好的改善

对于城中村的改造, 目前很多地方政府通过引进开发商来改善现状, 但从现实情况来看, 还存在很多问题。首先, 开发商对城中村改造过程中, 利益永远是开发商追求的主要目的, 改造过程必然会带来土地的征用和房屋拆迁, 但是现行的很多补偿标准难以符合村民的期望值, 补偿过高, 开发商自然不愿意, 过低村民又不会同意。于是改造过程就在此产生了矛盾, 加之城中村里的居民的房屋建筑的土地使用不规范, 改造和补偿就更是困难。其次, 改造过程中, 政府的投入压力相对过大, 由于长时间的混乱状态, 城中村的自由发展模式使得其市政等各方面条件十分薄弱。政府出资改造必然要改善其相应的市政基础设施, 自然是一笔沉重的“负担”。再次, 招商引资后, 开发商的回报很难预测, 城中村的情况复杂, 开发商投资建设, 既要满足自己的利益, 又要符合政府对改造的相关要求, 对开发来说, 并不是一件容易的事。

2 改造城中村的有效措施

2.1 法律是前提条件, 应严格依法行事

法律是行使一切事务的基础前提条件, 没有法律就没有依据, 城中村的改造更是离不开法律依据, 只有很好建立完善的法律基础, 才能保证下一步的具体实施。在城中村的改造过程中, 建立好相应的档案资料和档案管理制度, 这是实施改造时最好的依据。由于城中村里的居民大多文化素质不高, 生活习惯落后, 乱搭滥建随处可见, 对其居民土地的原有归属和土地面积建立档案依据, 更是在改造过程中相当重要的一个前提条件, 分清土地的归属问题, 有法律的依据, 改造过程中就会减少土地的纠纷, 避免不必要的摩擦。

2.2 改善环境质量, 适当建立廉租房, 缓解用房压力

由于城中村里的基础设施条件不完善, 自然环境条件差, 加之人口的过度聚集, 居住人口来源各不相同, 因此, 改造建设过程中, 可以适当建立廉租房, 解决当前的住房压力, 同时廉租房, 既解决了邻近地块高地价的房屋租赁, 又适当解决了原来城中村里其他外来人员租用房屋的居住问题, 从而缓解了用房压力。

2.3 合理招商引资, 进行适度开发

城中村的改造, 光靠政府是完全不够的, 政府财力有限, 因此, 对于可更新开发利用的城中村地块, 可以合理的招商引资, 进行适度开发, 利用开发商的资金来解决一些政府无法解决的困难。同时加以鼓励和支持, 从而引导开发商对城中村的投资意愿, 但开发过程中政府应进行开发监督和控制, 保证开发地块的合理建设, 更好的实行城中村改造。

3 结束语

推进城中村的改造是一项复杂艰巨的系统工程, 需要政府的有力支持, 高效的领导, 开发商的积极参与以及村居民的理解, 支持和配合。只有三方面的共同努力, 克服困难, 才能使得政府、社会、村居民的利益共赢。随着城市化发展的日新月异, 城市的建设将进入一个崭新的时期, 对城中村的改造将是一个城市不可忽视的问题。在城中村改造的过程中, 政府要坚持公正、公平、公开的原则, 充分发挥其对市场机制的调节和监督作用, 合理引导开发商的市场竞争, 通过合理开发, 合理回报, 做到相互利益的最大化与最优化的平衡。同时满足居民的要求, 做到以人为本, 着眼未来。另外, 我们应积极整治和改善城市物质与文化生活环境, 增强城市功能, 优化投资环境, 提高城市品位和竞争力, 提升城市规划和建设管理水平, 促进城市的健康及可持续发展。●

摘要：随着社会的发展, 城市化水平的不断提高, 城市建设日新月异, 城中村作为城市发展中的一个问题被越来越多的人所关注, 城中村一般处于城市发展的重要地理位置, 但由于发展的相对滞后, 使得城市的整体形象受到严重影响。因此, 改造城中村的现状成为当前一个刻不容缓的关键问题。分析城中村产生的原因及其特征, 探索城中村的改造有效措施, 对城市的健康发展及社会的和谐进步, 具有十分重要的意义。

关键词：城中村,特征,改造,有效措施

参考文献

[1]李天方、薛园媛, 推进城中村改造加快城市化发展[S], 杭州市国土资源局

[2]李俊夫, 城中村的改造[M], 科学出版社, 2004.7.27

[3]杨安, “城中村”的防治, 城乡建设[J], 1996.8

城中村改造专家谈 篇2

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

如何改造城中村 篇3

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）

城中村改造专家谈 篇4

然而, 城中村改造要怎么改, 要改成什么样子?这无疑也是一个复杂的涉及方方面面的协调与考量的问题。目前, 在进一步的城市化的推动下, 国内一些城市已经启动了城中村改造的步伐。在这里, 本刊记者对这些城市的改造经验作了一个整理和总结, 希望以此对后来者有所借鉴或启示。

广州“猎德模式”:“都市病”的止痛片

2010年, 广州经济总量突破1万亿元, 成为继上海、北京之后第三个进入GDP“万亿元俱乐部”的城市。但同时广州市又是城中村问题最突出的代表性城市之一, 在其385平方公里的市区内, 分布着139个城中村, 并且以处于发达市区, 且已经完全没有农业用地的城中村为主。

猎德村位于珠江新城南部, 南临珠江, 是一个具有900多年历史的村庄。而从90年代开始, 当珠江三角洲的经济得到了空前的发展, 珠江新城核心区域的楼盘均价也随之达到3万元/平方米时, 彼时猎德村内人均年收入只有5000多元, 其中74.8%来自集体经济分配, 25.1%来自于出租屋收益。猎德村改造前租金大体上仅为10—20元/平方米, 基本未出现租金高于800元的住房。由此大量的外来务工者开始竞相入住猎德村。村域土地被大量征用, 村民将征用土地的补偿款进一步用于改建房屋, 为了争取更大的建筑面积, 原有的天井和院落被新房子填满, 原来两三层的房屋进一步改建成五六层甚至更多层数的住宅, 以此满足廉价住房的广泛需求。但由于村民对集体土地进行无规划、超负荷的无序开发, 脏乱差成为猎德村的典型特征, 一些专家把它看作广州“都市病”的典型病症之一。

2008年, 广州开始筹办亚运会, 城中村改造成为其中的一个重要内容。此次改造, 给猎德村带来了意想不到的效果, 甚或形成猎德模式, 成为广州城中村改造的一套可推广使用的有效方法。

猎德村的相关做法如下:

1.政府主导, 开发商参与的改造模式。猎德村将土地出售给开发商, 资金用于改造旧村, 而政府不出资。通过引入市场参与主体“卖地筹钱”的“猎德”模式, 解决了广州城中村改造的资金难题;同时拆迁由政府完成, 又避免了在开发商直接介入的情况下, 难以建立与村民的合理的协调机制, 使改造不能继续。

2.猎德村的改造按“拆一补一”的原则进行。村民房屋回迁安置原则上采用阶梯式安置方法, 以四层为界限, 四层以上的按证内合法面积安置回迁。方案还对一些特殊情况进行了规定, 一是村民需要增加安置面积, 将按3500元/平方米的计算标准来购买;二是村民也可以选择放弃部分或者全部安置面积, 村集体将按1000元/平方米的标准给予补偿。此外, 针对城中村存在大量的违章建筑的特殊情况, 虽然按现行的法律法规的规定和区政府的批示, 违章建筑的拆除均不予补偿, 但是猎德经济发展公司对于违章建筑中的超建房屋仍然给予1000元/平方米的补偿, 超建面积每月还有10元/平方米的临时安置补偿。

3.实现集体经济的成功转型。农村集体经济是加快城乡一体化进程的物质基础和实现村民共同富裕的有效途径, 为此, 就要不断进行体制和机制的创新, 强化经营管理, 实现集体经济的保值增值和集体经济的跨越式发展。对于猎德村而言, 为了稳定物业经营, 防止产业空心化, 在猎德村的规划中, 进行土地功能的置换, 预留出桥西南地块用于建设星级酒店并安排部分物业, 并通过改善物业结构, 提升物业经营档次, 提高集体资产增值能力。

尽管猎德村的改造也遇到了非常重大的问题, 猎德村的拆迁并没有在保留城市记忆和获得新的发展空间之间取得平衡, 但是它的模式却为农村的改革与城市化的进程提供了一个双赢的可行性。

杭州梅花坞村:让传统在城市中延续

杭州市地处长江三角洲南翼, 被国务院确定为全国重点风景旅游城市和历史文化名城。自1998年起实施撤村建居改造试点以来, 杭州城中村的改造主要坚持以点、线、面相结合的改造模式, 通过民生项目的建设带动整个城中村的改造。

梅花坞村位于杭州西湖国家级风景名胜区内, 距今已有600多年的历史。梅家坞村的区位优势明显, 是杭州城郊最富茶乡特色的农家自然村落和休闲旅游区。由于梅花坞村丰富的历史文化保护价值, 加上它地处偏远, 与城市用地发展并未构成显著矛盾, 在改造模式上便采用了就地综合整治的模式。即在保留大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造、对村庄道路两侧的主要建筑进行整体的改造, 完善公共设施的配套。梅花坞村的改造主体以政府为主, 在政府提供资金和政策扶持的情况下, 由村集体采用自主的方式进行改造。梅家坞村这种具有一定地域特色和历史文脉的“景中村”不应推倒重来, 而应在保持其村落原有空间形态的基础上对其局部不合理部分进行改造。这种改造模式的优点是, 它能保留村民原有的邻里关系, 同时又注入了城市社区建设的新文化, 表现出一种既有历史演变的足迹又赋有时代特征的新景象, 并使城市传统文脉在地域上得以延伸。

西安李家村:将“村”改建成“城”

处于经济欠发达地区的西安, 城中村的数量在全国副省级以上的城市中属于较多的城市之一。近年来, 随着城市化的不断深入, 西安城中村与城市的矛盾日益突出, 对城市的持续发展和社会进步带来的不良影响越来越严重, 尤其是西安提出构建“世界历史文化名城”的战略定位以后, 西安城中村的改造再次步入快车道。据资料显示, 西安目前共计有326个城中村, 人口约有46万, 各类土地21.6万亩。西安市住房保障“十二五”规划期间, 将再建16.65万套经济适用住房, 建设公共租赁住房9.95万套, 同时完成二环以内85个城中村的整村拆除改造任务, 拆除面积1610万平方米, 涉及4万户、15万人, 土地18000亩。

改革开放以来, 碑林区的发展一直走在西安市前列。但是, 由于经济发展以及历史的原因, 城中村成为碑林区经济社会进一步发展的桎梏。碑林区需要改造的城中村有22个, 涉及16579多户村民, 5.3万多人, 流动人口多达30余万人。2005年12月6日, 作为国务院和省、市挂牌督办的重点安全隐患单位——碑林区开始了对李家村的改造。李家村占地88亩, 是一个服装制作、批发和零售集散地, 流动人口特别多, 加盖起的违章建筑达到了25万平方米, 平均高度为5.5层, 被公安部列为全国十大消防安全隐患市场, 也成为了碑林区城中村改造的重点。

对于李家村的改造, 改建者采取了综合改造、有形改造与无形改造相结合。综合改造中李家村实行改制先行、改建跟上的原则, 首先实现把失地农民转为城市居民, 将农村集体经济转为混合经济或股份经济;在顺利完成改制的基础上, 城市建设加步推进。2008年5月16日, 在拆迁后的李家村建起一座35万平方米的城市综合体——集大型百货、超级市场、国际影院、数码城、电玩城、高档公寓和写字楼等诸多功能为一体的万达广场。在碑林区22个城中村改造后, 也配备了设施齐全的社区办公室、现代化的学校以及固体垃圾流动站等, 现在的李家村已完全是现代化都市的模样。

昆明郑家河村:市场为城中村“做东”

昆明被称作“春城”, 但是也有人称其为“村城”。作为西部经济比较发达的城市之一, 相比其他同等级的城市, 昆明的城中村问题显得尤为突出, 不仅数量大、分布广, 而且承载的人口众多。据调查, 截至2007年底, 昆明市主城规划区内共有城中村336个, 总人口约76万、城中村居住用地面积19.5平方公里, 占主城建成区249平方公里的7.8%, 人口密度约为3.9万人/平方米, 城中村居住建筑的平均容积率为1.59%。昆明市的城中村大多位于二环内, 地段优良, 土地升值空间很大。2008年, 昆明城中村拉开序幕, 提出用5年的时间完成城中村的重建改造。

以村集体与开发商合作的郑家河村改造为代表。郑家河村位于昆明主城草海东区内, 地处昆明市南郊与滇池旅游度假区结合部。有人口678人, 老村房屋占地及宅基地面积为124亩。在“开发商+村集体”共同开发模式下, 让一方出资一方出地, 参股经营的方式取得共赢。村委会通过国土资源局将土地招拍, 选定取得旧村土地使用权的开发商, 并捆绑运作新村建设和旧村开发, 即用拆迁后土地的实际价值等价交换开发商对新村建设资金的投入。村民并不需要资金的投入, 利用市场运作便可以通过城中村的改造获得巨大的利益。

昆明宏仁新村:把城中村改建成保障房

2010年, 昆明官渡区宏仁新村出现在央视《焦点访谈》的报道上, 这源自其在城中村改造方面的独特做法。据称在改造中, 该村村民自发向政府提出, 可以将宏仁新村村民多余房屋以“趸租”或群租等方式纳入国家的保障房系统, 以村民们自愿参与的形式, 登记将自己的空余房屋纳入保障房 (公租房) 范围。事实上仅宏仁新村一处就能够提供近2600间条件良好、设施齐全、防火防震和安全可靠的廉租住房。基于村里住房的原有条件, 政府只需很少的资金投入, 就可以使宏仁新村达到公租房的标准。在昆明类似宏仁新村的地方还有不少, 如滇池沿岸的洪家大村、九甲村的新村等。此外, 该市还有形态完好的城中村, 例如北郊的王家桥等。对这些地方的改造和更新也可以采用类似的方法进行。

城中村不是保障性住房, 但却一直担当着障性住房的作用。早在国家障性住房相关政策、举措没有出笼之前, 城中村就一直在为广大的中下层城市移民提供着最基本的住房保障。以深圳为例, 深圳世联地产董事长陈劲松先生撰文称:“在整个深圳崛起过程中, 最大的秘密就是农民村。政府不用花一分钱, 就能提供低廉劳动力的居所, 政府还不用管理。农民自发地就管这事儿。农民一看, 需求巨大, 就开始加建, 越来越高, 有的农民房建到了12层, 带电梯。整个深圳就是这么逐步走过来的。”而今城中村面临改造, 城市又普遍要面对巨大的住房保障等民生压力, 如何通过改造使城中村成为更好、更完美的城市保障性住房, 无疑是城市建设者、领导者们值得动脑筋的问题。

当前, 国家不断强调保障房建设乃民生之重, 而过去多年以拆平房屋和征地—卖地为主的城中村改造已越来越难推行。以现存城中村为基础, 以村民自主改造为路径, 引入“区段征收”等办法, 积极探索城市更新中政府和村民 (居民) 双赢的道路, 利用城中村之便加大保障房建设, 既能完成改造, 同时也可解决民生问题, 这无疑是走出城市改造和城市化困境的一个新选择。由北京、深圳和昆明的现实状况我们可以乐观预计, 这一尝试将是中国城市城中村改造模式的一个新起点。

城中村改造问题之复杂, 难度之大, 绝对不是推倒重建那么简单。正如中国社会科学院社会学研究所所长李培林所说, 城中村的改造和重建涉及的是产权的重新界定和社会关系网络的重组问题。特别是产权问题, 是政府在改造中首先面临的要妥当处理的关键, 这关系到种种政策的制定和财富资源的再分配的问题。所以说, 城中村改造的大问题不是房子怎么改造、街道怎么建的硬件建设事务, 更多的应该是政策制定、文化梳理等软性的现实问题。

在很多人眼里, 城中村充斥着一线天、握手楼、贴面房之类的建筑, 是脏、乱、差的象征, 治安状况恶劣, 人员素质低下, 是落后生产力的象征, 与现代化都市高楼林立、光鲜亮丽的形象和区域分工明确的规划太不相称, 必欲拆之而后快。但这其实是种不健康不科学的“城市洁癖”心理在作怪, 是在用静态的阳光看城市。

正如前面所说, 城中村一直在城市化的初始阶段发挥着重要的作用, 它为广大的中下层城市移民提供了最基本的住房保障, 使他们得以在城市里立足, 城市的发展也因此得以注入力量, 形成源源不断的发展动力。城中村改造不可忽视它的这个贡献, 反之, 如何通过改造更好更大化地发挥它的这一作用, 才是城中村改造应该走的正道之途。

视点链接

专家谈城中村改造:没有灵丹妙药, 只能因地制宜

【专家档案】

彭澎:广州市社会科学院科研处处长, 长期关注城市化进程研究。

蓝宇蕴:广东技术师范学院副教授, 多年实地研究城中村, 著有《都市里的村庄》, 发表城中村相关论文30余篇。

问:广州的城中村改造提出了多种模式, 你是否是某种模式的支持者?

蓝宇蕴:我觉得可以分两大类, 一个是渐进式的, 一个是激进式的, 猎德村的改造就是激进式的, 整个推倒重建, 渐进式的就是哪部分条件成熟就改哪部分。我觉得这两种当中, 渐进式的会好一点。为什么呢?因为它是以遵从市场规律的角度来做的, 政府投入的成本也相对小一点, 也容易平衡各方的利益。

彭澎:最先是忽略、放任;后来是尽量保留原状, 不让其恶性膨胀, 让后代来解决;现在则是不能拖下去了, 硬着头皮也要上, 利用亚运会举办之机, 在猎德村改造试点的基础上准备大兴土木, 实施攻坚战。广州的显著特点就是要么犹豫不决, 要么一旦下定决心, 全力以赴, 显然优点与局限都与现阶段中国式政府行为方式有关, 慢则拖拖拉拉, 快则雷厉风行。我个人认为, 现在既然决心已下, 就应该利用亚运会之机, 彻底解决城中村问题, 起码把中心城区的几个主要城中村改造整治好。

问:“一村一策”的改造计划是最合理的吗?在每“一策”上面, 是否需要一个更为宏观、更为基本的计划, 来保证城中村改造中各种问题的基本处理依据以及底线?

彭澎:“一村一策”是早就定下来的城中村改造的基本思路。猎德村改造时, 政府就表示其经验不可复制, 关键是政府在其中发挥了很大作用, 而且该村地理位置好, 改造又正值房地产发展高峰期, 土地出让收入高。这些因素显然很多城中村并不具备, 但我认为其“三三制”的内核是可以借鉴的—一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。“三三制”让集体经济、居民、开发商、政府等各方都取得了利益平衡, 这是最关键的一点。具体如何平衡, 就要“一村一策”去研究、商讨、谈判了。

蓝宇蕴:我觉得“一村一策”特别好, 我们国家的体制背景还是大一统的色彩比较重, 而“一村一策”则尊重多样性, 城市社区本身的性质就是多样化的, 因为广州尊重这种渐进式的改造路径, 所以它能比较充分地考虑市场的灵活性, 另外, 这样做也能考虑基层甚至是弱势群体的利益和村民的群体利益。

问:城中村改造中受影响最大的还是原住民。城中村里的大部分原住民, 靠自建房屋收租为生。一旦城中村被拆建, 这部分人群的生活方式面临哪些改变?广州的几百万外来者中, 有70%居住在城中村, 拆迁之后, 这些租客该如何容纳?

彭澎:城中村改造目前是改造和整治并行的两种思路。就整治来讲, 原住民的生活方式改变不大, 还是靠集体经济的物业出租为主, 自己宅基地住房出租为辅。就改造来讲, 以猎德村为例, 实行“三三制”, 一部分给了开发商, 换取部分补偿;一部分分回住房, 可自住可出租;一部分建设酒店商场等物业, 成为集体经济收入依托, 为居民提供生活保障。他们的生活不会发生太大变化, 关键是第二代要转变身份, 通过受教育来实现城市化的就业。

城中村改造论文 篇5

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

但是在城中村的改造中，依旧存在不少的问题。

关于拆迁政策方面：

一、是拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。需对现有的住房困难家庭政策进行修正，与宁波宅基地管理政策保持一致。

二、同区不同街道（镇）补偿办法的冲突。同在江北区，在同一时段各街道往往会有不同的拆迁补偿办法。老百姓会有互相的比较，认为拆迁补偿吃亏了，就会造成拆迁难度，有的甚至不同街道，但相邻的两个村，拆迁补偿标准不同，造成拆迁部门也难以向拆迁户解释，造成拆迁的被动。

三、政策的合理性值得商権。按照法律规定，村民应该享受同等的宅基地使用权，但目前往往是有一定关系的，活动力强的，早早享受了足额的宅基地使用面积，而那些经济困难、老实巴交的或是因为规划限制没有享受应有的宅基地面积的，在拆迁中往往享受不到应有的权利。如无房户拆迁时最多享受人均30平方，然而他可能就永远丧失宅基地申请权，同样的村民，只是因为政策，而不能享受同等的权利，这显然是不公平的。因此，在制定政策中，要兼顾合法性和合理性，如可以规定每个村民应享受多少面积，对意见建房投入给予评估，给予补偿，这样应该更合理一点。

四、政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

关于安臵方面：

一、安臵滞后引发不少矛盾。征地拆迁安臵在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安臵机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

二、拆迁过渡期过长（往往耗上好几年时间）。过渡期过长导致农民失业的情况增加，被拆迁农民无法正常的经商、打工、务农，政府虽然补偿农民这部分损失，但不补偿其他可得利益损失。如孔浦朱家安臵房地块共有128户，自2004年7月26日开始签订房屋拆迁安臵协议以来，绝大部分住户积极配合拆迁工作，签订了房屋拆迁协议，但至今尚有11户村民因各种原因尚未签订协议，成为“钉子户”，村集体仓库因集体仓库补偿价格严重偏低，未能及时签约。针对朱家地块安臵房迟迟未开工的现状，市，区在2007年8月出台了货币回购政策，但至今尚有11户钉子户和集体仓库尚未签约，因间隔时间长达5年，导致拆迁主体，过渡费不明确，引发群众上访，严重影响了拆迁工作正常开展。

三、房屋安臵（或者叫产权交换）适应性不够。经调查分析：并不是所有农民都愿意住进公寓小区，甚至可以说大多数农民不愿意住进小区，他们更倾向于自己再要一份地建房而不是商品房。问及原因，他们谈到住进公寓邻里关系就冷淡了，锄头、钉耙带进去也觉得别扭，种田也不方便，住着觉得不自在。原来自己种菜，用井水，生活开销少，现在要买菜，用水，用电都需要钱，另外还要支付一笔不少的物业费，原有的传统生活行为模式、人际关系被打破，感到生活无所适从。

四、安臵房小区物业管理缺失。安臵房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安臵房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安臵房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

队伍建设方面：

据调查涉农街道（镇）拆迁办现在工作人员除了少量同志有编制外，大多数人员均为临时聘用人员，显然于所承担的工作量不相适应。今后随着重点项目的不断推进和拆迁建设任务日益繁重，拆迁量和难度都将不断增加，更需要大批热爱拆迁建设工作的人员长期从事。因此建议各街道抽调一部分懂法律政策，善于做群众工作的人员充实到拆迁办。以便于拆迁队伍的稳定性，更有利于拆迁工作的连续性。

在城中村改造的过程中，现有如下几点思考：

1、加强学习，提高素质是做好城中村改造工作的首要前提。由于改造工作政策性非常强又错综复杂，政府从实际出发对政策常有调整，这就要求对参与拆迁安臵工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训。通过不断的学习和培训，锻炼能力，提高工作效率。

2、坚持原则，依法征拆是做好城中村改造工作的重要基础。在拆迁安臵工作中严格执行法律、法规和有关的安臵与补偿政策，坚持一个尺度，保持拆迁补偿、安臵政策的连贯性、一致性和严肃性，减少拆迁工作中的随意性和盲目性，倡导“无情拆迁，有情操作”，切实保护拆迁安臵当事人的合法权益。在拆迁工作程序上，坚持依法、公开、公正、透明的原则，让普通百姓参与拆迁全过程，接受群众监督，尤其对涉及农民切身利益的环节，让群众参与决策，实施阳光拆迁。如对拆迁区域规划方案、拆迁补偿方案，要征求被拆迁农民的意见；根据被拆迁农民投票表决的选择意见通过公证摇号选定拆迁评估机构；聘请被拆迁人代表，参与拆迁全过程的监督，使被拆迁农民从被动拆迁转化为主动参与配合拆迁，使拆迁安臵工作做到文明拆迁，阳光拆迁。

3、关注民生，依靠群众是做好城中村改造工作的关键环节。工程动工前期，要由街道（镇）分管城建的领导、干部牵头，分别召开村民代表、户主代表会议，统一思想，对征地拆迁补偿标准达成共识，把民主管理体现到征地拆迁和安臵工作中去，体现到城市化推进中去，以此为突破口使工作取得实质性进展。同时，在拆迁安臵工作中，因为利益的牵动，总有部分村民会提出一些过高的要求，从而与拆迁人产生纠纷，如果解决不好就会影响拆迁安臵工作的顺利进行。对此，要遵循“宜调不宜裁，宜解不宜结”的原则，太慎用、少用或不用强硬和强制手段，充分发挥人大代表、政协委员、被拆迁代表、专家、联村干部、村民代表的作用，在重大决策、重要环节上广泛发表意见，并在处理纠纷召开的听证会上进行说服、动员工作，以达到完成拆迁安臵工作的目的。

4、开拓思路，力求创新是做好城中村改造工作的有效途径。农村土地对于

关于“城中村”改造的思考 篇6

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论

城中村改造对策研究 篇7

城中村可以理解为城市建成区范围内仍保留和实行农村集体所有制、农村经营体制的农村社区。城中村在户籍、行政、规划、市政配套及教育、环卫、计划生育等方面管理制度与城市相应的制度存在差异。城中村是城市化进程的产物, 是当前许多城市的共性问题, 它的存在不仅严重影响城市的景观风貌和居住环境, 而且使城市宝贵的土地资源未能实现其应有的价值, 造成土地利用率低下和社会公共资源的浪费与分配不公。

先行者实践证实, 城中村改造并非易事, 城中村农民的房屋建造在城区稀缺宝贵的集体土地上, 即所谓的“有天有地”, 他们的主要收益往往来源于房屋租赁, 短期内改变或削弱其既得利益, 并要使其转变原有生活方式, 不是一蹴而就的事情, 因此不能盲目地进行单纯的物质层面改造。要一揽子解决城中村的各种问题, 根本办法应从土地制度和二元管理体制入手, 在符合城市土地利用规划的前提下, 高效发挥土地资源的效应, 妥善安置和保护村民的同城权益, 解决村民社会保障等问题是城中村改造的前提。只有制定相应的政策和具体措施, 才能扎实稳步、循序渐进地确保城中村改造工作的有力推进。

城中村改造是一个全新的课题, 各个城市面临的城中村问题也不尽相同, 许多城市都在针对自身实际在城中村改造方面积极觅求办法, 探索尝试。本文结合临安市城中村现状, 就相关问题进行阐述。

二、临安市城中村的概况及特点

随着城市化进程的加速, 现在临安市建成区面积已经由老城区以太庙山为中心的4.5km2扩展到目前的42km2 (东至望湖路、南至吴越街、西至临西路、北至环北路) 的范围, 城市规模框架基本形成。城市建成区范围在锦城街道辖区内共有人口9.6万 (不包括外来务工人员) , 有12个行政村星罗棋布地分布其中, 分别为新民、竹林、横潭、西墅、东门、胜利、平山、回龙、马溪、青龙、锦桥、西瓜村, 合计农业人口14427人, 总户数6307户。上述村现有耕地604亩, 三产用地901亩, 人均可支配用地仅0.1亩。资产量化有4个村, 分别为新民、胜利、西瓜、东门村。由于土地、户籍、人口、行政管理存在城乡二元体制, 城中村没有真正意义上纳入城市统一规划建设管理中来, 在生产生活、公共管理上有其自身的特征:一是城中村依旧实行农村集体所有制, 农村管理体制;二是城中村缺乏规划, 空间拥挤, 功能紊乱;三是土地大部分征为国有, 村民基本丧失土地, 村民不以务农为生, 村民依赖房屋租赁或集体收益分红生活;四是城中村均衡分布在城区的各个功能区, 人口相对集中;五是城中村居住房屋杂乱无章, 建筑超高, 环境脏乱, 设施不全。临安市城中村的现状特征可以简要概括为“空间布局分散、人口集居复杂、功能配套紊乱、建筑容积率低、环境脏暗乱差、土地效益低下、财产权属模糊、区位要素显著”。

三、临安市城中村改造的必要性

城中村的存在造成土地利用的盲目被动, 土地利用率下降, 影响了城市的区块地产整体价值。外来人口引起的社会治安问题, 村民社会养老保障问题, 所谓第二代滋生的不劳而获安逸思想问题, 无序的居住环境质量问题等对城市和社会的稳定都造成了一定的负面影响。实施城中村改造, 一是城市土地有效利用的需要。临安市建成区内12个城中村, 可以说都占据了城市最显要的位置。从城市的宏观发展而言, 城中村的存在导致了城市中最宝贵的土地资源未能实现其最大的经济、社会和环境效益。在城市从外延式扩张走向内涵式集约发展的现实情况下, 改造城中村, 盘活效益低下的城中村土地是当前城市有机更新的必然要求。二是加快城市化进程的需要。临安市城区是一个沿路围裹村庄式发展的城市, 城中村改造对提高城镇化水平, 改变城乡二元体制, 妥善解决城中村经济制度和社会管理体制, 形成城乡同步发展以及加快城市化进程具有举足轻重的作用。三是城市社区建设发展的需要。城中村是城市一种特殊的社区, 有其特殊性和复杂性, 如果能从根本上向社区居委会转变, 将会促进整个城市的社区建设, 这是社会公共管理制度的形势发展需要。四是城中村自身发展的需要。城中村改造是城中村自身经济和社会发展的需要, 是进一步发展其经济组织形式和缓解当前城中村公共资源分配不均矛盾的需要, 城中村的改造迫在眉睫。

四、临安市城中村改造的路径选择

(一) 改造方式

从临安城市的土地储备和财政实际出发, 可以从两个层面进行改造, 即城中村管理制度改变和物质硬件层面的改变。一是管理制度的改变。包括城中村集体土地改为国有土地, 即集体所有制改为国家所有制;村民由农业户口改为城市居民户口, 村委会改为社区居委会, 城中村村民转为市民后, 其就业统一纳入城市就业管理, 从土地出让效益中让原城中村村民享受城镇居民养老医疗保障;村集体经济改组建为股份制企业, 集体资产量化转化为股份制企业资产。二是物质硬件层面的改变。目前临安市的城中村集体经济, 区位要素和土地储备情况各异, 根据村情实际采用三种方式进行改造:1.拆除旧村建新村, 所谓的重建型。主要指相对集中、又处于城市重点开发区或核心区块的采取这种方法。如临安城区钱王陵区块, 可以将该区块整体拆迁后实行异地安置;2.局部改造, 所谓的调整型, 主要指结合城市公共建设项目的改造同步进行。如横潭村, 根据规划实行新民街西延路侧退建控制, 留足道路建设用地, 路侧地块以村集体为主体, 依据建筑规划需要由村主体动迁建设, 严格控制村规模的发展。3.基本保留, 所谓的控制型。指基本保留建筑和基础设施的城中村, 如东门村、胜利村, 该村的农民居住点设施功能和建筑外观整体良好, 村内不足之处由村或村民自筹资金局部维护改造。物质层面的改变同时需要深入探讨相关问题:一是在改造过程中要变被动拆迁为主动拆迁;二是制定城区拆屋异地新建政策;三是改造中的村要以“疏”为主, 分流聚居, 避免新的城中村的出现;四是为缓解行政管理压力, 现有建成区行政区划规模可作适当调整。

实施以上措施都会面临两个问题:一是资金筹措。资金是城中村改造顺利进行的重要保障, 以目前城市的财政状况不可能对城中村改造工作大动干戈, 所以必须找出城中村改造的最佳路径。当前城中村改造主体模式有:一是村集体经济主导, 非市场化的社区改造模式。二是政府主导, 半市场化的旧村重建模式。三是开发商主导, 市场化的综合开发模式。应该说这三种模式发挥的作用都不同, 适应的范围和对象不同。二是思想观念的改变。虽然城中村农民基本丧失了土地, 但农民对地的依赖依旧强烈, 由于城市在前一阶段的土地征用过程中没有为失地农民妥善解决养老保障问题, 使农民对当前的土地征用和房屋拆迁工作在思想上存在抵触和怀疑, 这里需要政府全方位耐心做好村民的思想工作, 让其认识到改造的必然和好处。

(二) 改造的切入点

城中村问题是当前和今后城市管理的头等大事、难事。如果不制定政策、研究对策, 困扰城市的不利因素会继续蔓延到城市的各个方面。目前临安市城中村改造面临着两个障碍:一是资金缺乏。如果对城市12个城中村270万平方米城中村建筑面积进行拆除, 就需要80个亿, 令人咋舌的庞大资金使政府望而生畏, 所以必须在资金问题上探求新的筹措办法。二是村民阻碍。可以说城中村村民很少有贫穷的, 村民的经济来源大大超过城市居民的收入, 如果在改造过程中中断他们的房租收入, 剥夺其既得利益, 城中村改造将困难重重。

研究认为, 破解这两个难题的根本办法是要做好土地文章, 充分发掘村级土地的储备, 包括三产用地。通过盘活土地, 提高土地利用率, 改变土地利用结构, 让村集体经济壮大, 让老百姓受益, 城中村改造才能顺利进行。

本研究以临安市马溪村旧村建设为例, 佐证临安市是否可以走这条城中村改造的路子。马溪村在2007年通过实施马溪苑安居工程和建设科技产业基地, 自筹资金进行旧村改造, 项目的实施不仅改变了村容村貌, 而且多有盈余, 为村下一步改造积累了原始资金;通过开发三产用地, 建设科技孵化基地, 以租赁形式吸引企业落户创业, 做活做强村集体经济文章, 带动循环经济, 盘活资源, 使村集体经济得到了可持续发展。从中可以借鉴的经验:一是要靠村集体主导。在二元体制下, 城中村实际与城市管理相脱节, 所以确定城中村改造的主体非常重要, 如果由开发商主导城中村的改造, 其矛盾会变得非常尖锐, 改造工作会变得非常被动。若由村集体充当改造主体, 村民的障碍问题可以迎刃而解, 村集体代表村民利益, 改造之后村民是最大收益者, 村民就会有动机参与和出谋划策, 有利于改造工作的推进和项目实施的合理化, 所以“坐地主体”在城中村改造中有其社会必要。二是要靠土地资产经营。在城中村改造中, 拆迁安置补偿, 改造工程实施都需要资金支撑。实践证明, 当前最可行的办法是利用村集体土地发展村集体经济, 由政府出台政策, 置换土地或变换集体土地为国有土地, 用土地和房屋抵押贷款, 以土地换资金的方式进行城中村改造, 从土地运营中解决村民的社会保障和村集体经济发展的资金困惑, 又以集体经济的收益解决村民的生存生活问题。三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依赖政府是不现实的, 只能出台相应的优惠政策, 如土地性质变换、产权确认、拆迁安置、社会保障、审批税费、土地出让等政策, 只有政策出台了, 改造的主体才会变得多元化, 村民的参与热情和市场的投资热情才会与日俱增。

五、临安市城中村改造的基本思路和目标

(一) 基本思路

城中村改造应遵循“试点先行、逐步推进、一改到底、确保稳定”的原则, 本着“谁开发、谁受益”的指导思想, 主体确定, 资金自筹, 根据城中村现状的土地利用、住户、人口、区位优势、硬件配套, 明确村的改造类型和新建住宅、产业、开发等用地的建设规模, 按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局, 最后组织实施。改造的前提保障:一是先改制, 后改造。以改制为前提和突破口, 对城中村的户籍、土地、集体资产、规划和市政管理、社会保障等方面提出一揽子解决意见, 实行村民改为居民, 村委会改为居委会, 集体土地改为国有土地, 集体经济改为股份公司的“四大改变”。通过改制将城中村纳入城市一体化管理。二是“一村一策”。可以说城中村改造是一次利益的再分配, 势必会影响一些村民或村集体利益, 以政府的行政命令干预或强制实行是行不通的, 必须以村集体组织为主体, 村集体经济为主导, 依据城市规划的要求以及村情实际和村民意见, 制订相应的政策, 因地制宜地进行改造。

(二) 目标计划

城中村改造要按照“规划统一、政策保障、综合开发、分步实施”的原则, 依法保护集体经济和村民的合法权益, 统筹兼顾村民、村集体、街道、市政府四方利益, 有计划、有步骤地将城中村改造成现代化的文明社区。通过城中村的改造, 解决城中村历史遗留问题, 完成农村城市化的最后一个步骤, 使其融入城市, 彻底完成农村的城市化过程, 完善城市结构形态, 提升城市功能, 提高城市建设总体水平, 改善人居环境, 使村民感到改造后的生活质量比原来好。基于上述要求和临安市城中村现状实际, 建议将钱王陵园周遍区块、横潭村新民街西延和沿苕溪区块、西墅村万马路北延区块、平山村大学路北延区块的城中村改造列入计划。横潭村改造可以列为重点, 建议该村先行试点。如果跳出建成区范围, 可以将城市规划区范围内的锦南新城区块也列入计划, 后者区块是城市新的功能区, 区位优势明显, 规模开发余地大, 土地利用率较高, 改造前期成本较低, 部分基础工作已经完成, 所以建议政府牵头协调实施上述城中村的改造与建设。

六、结语

城中村的问题是多方面造成的, 其改造的必要性和紧迫性是不容置疑的, 而改造涉及的问题也是不争的事实, 所以城中村改造既势在必行, 又任重道远。其改造工作是一项政策性强、工作量大的系统工程, 涉及国土、建设、财政、发改、民政、公安、社保、街道等部门, 必须统一思想, 统一认识, 在政府指导下结合村情民情实际, 制订具体的改造方案和工作进度, 按照职责分工, 明确责任, 密切配合, 克难攻坚, 才能确保城中村改造工作的顺利完成。

注:文中城中村改造后的新貌照片由董立新拍摄。

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[8].刘卫东等.城市化地区土地非农开发.科学出版社.1999

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[10].张建明.广东城中村研究.广东人民出版社.2003

[11].周柏华.城市经营——城市规划建设的理念创新.规划师.2001/2

城中村改造模式探讨 篇8

一、城中村改造模式分析

(一)五种典型的城中村改造模式。

城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式:广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是:改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等,而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。(表1)

(二)城中村改造模式异同点分析。

通过对表1进行分析,可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处,但更多的则是不同做法。

1、改造模式中的类似做法

(1)土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例,涉及土地权属问题的改制,其做法完全一致,“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”,但是具体操作方法有细微差别:杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备,而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后,由原承包经营人继续承包经营;深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。

(2)管理权属变更方面。各地区的城中村改造,都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会,村民转为市民,户籍“农转非”,可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。

2、改造模式中的不同做法

(1)改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式,可以总结出三种改造主体:一是政府主导城中村改造,政府直接作为改造主体(如杭州市);二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体(如珠海市);三是村集体和村民自行改造,不允许开发商介入(如广州市)。

(2)政府作用略有不同。在城中村改造中,不同地区的市政府所起的作用多是引导,制定改造政策,出台扶持和优惠措施,然而在杭州模式中,政府则直接进行城中村改造,这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。

(3)改造方式不同。城中村的改造方式包括三类:彻底重建,局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中,各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路,而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。

(4)拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题,处理不好会引起村民的反对,阻碍城中村改造的进程,因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同,但政府必须介入协调各方利益,以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类:一类是实物补偿和货币补偿相结合(如郑州),这类方式是全国多数地区普遍采取的;另一类是“政府直接改造,根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”(如杭州)。

二、不同改造主体主导模式优缺点分析

分析表1的改造主体一栏,可以得出城中村改造的分类模式,即按照改造主体的不同,城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。

(一)政府主导型模式。

就是指政府作为城中村改造的主体,统筹协调各个方面和改造全过程,典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为:政府作为改造主体,可以统一筹划,把握全局,减小改造的阻力,有效避免流血事件发生;政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益,更加全面、集约、高效地利用土地;政府坚持“以民为本”的执政理念,会始终心系人民群众的利益。缺点为:政府资金短缺,难以支撑起整个城中村改造的重担;政府直接干预改造过程,不免会使群众产生抵触心理;某些官员难抵金钱诱惑,易滋生贪污受贿等腐败现象,损害广大村民的利益。

(二)开发商主导型模式。

又称为“市场化改造模式”,它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案,凭借自身的雄厚资金实力,独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为:开发商资金雄厚、经验丰富,可解决城中村改造总的资金短缺问题,提高工作效率;市场化运作符合我国社会主义市场经济规律,更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为:开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化,可能会损害村民的利益;某些城中村地理位置优越,可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率,而减少配备基础设施;开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象,使得改造陷入进退两难的境地。

(三)村集体主导型模式。

村集体主导型模式中,市政府起引导作用,制定城中村改造规划,出台优惠措施,改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发,后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为:村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造,有利于调动村民参与改造的积极性,同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为:村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验;文化素质较低,可能其主导的改造与城市总体规划有所出入;村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾;加上资金短缺的问题,会阻碍城中村改造的进行。

对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析,可以知利弊,扬长避短,探索出更加合理的城中村改造新模式,为我国的城中村改造工作提供借鉴,进而加速我国的城市化进程。

三、城中村改造新模式探索

城中村改造模式众多,但每一模式都有自身难以规避的不足,探索出城中村改造的新模式,扬长避短,使上述模式中的优势得以充分发挥,其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式:政府主导+村民提议+开发商融资,这一模式可以取三方之长处,更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。

在这一新模式中,政府引导、协调改造工作,公开征询改造方案,听取村民、开发商的意见来进行修改,不直接参与改造工作,可以防止政府官员腐败行为的发生;开发商在新模式中是筹资的主要部分,也是改造的主力,担任改造中的大部分工作,此时的开发商是政府和村民共同商定确认的,有利于实现三方共赢;村民在该模式中是城中村改造的积极参与者,村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见,发出村民的利益诉求,这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性,同时可以规避村集体主导的弊端。

城中村改造模式不是从来就有的,也不是固化不变的,是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结,旧的模式在不断消失,新的模式层出不穷,没有最完美的模式,只有更符合客观实际,更能满足人民群众利益的模式。

参考文献

[1]罗欢,陈晖,周各峰等.我国城中村改造的现状及对策——以珠海市为例[R].珠海:暨南大学珠海学院,2008.

[2]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010.24.1.

城中村现状及改造模式研究 篇9

城中村产生的根源, 一部分学者归之于土地和房屋租金收益的刺激。一部分则进一步强调了政府在外来人口廉租房建设上的缺位与城中村提供廉租房的天然成本优势。还有很多研究者归之于城乡二元土地制度, 认为“土地未能及时收归国有, 宅基地制度的存在”, 是造成城中村问题的根本原因。

实际上, 城中村现象的产生, 是内外因综合作用的结果。集体土地制度的缺陷, 是其内在的制度根源, 即产权主体与产权内涵界定不清晰, 导致了围绕集体土地增值利益分配的博弈;快速城市化进程、大量外来人口带来的低端住房市场需求、政府在任期制下的短期行为与法治管理能力的缺陷, 是城中村现象产生的外部具体条件。内因与外部条件的结合, 导致了城中村的产生。其中, 政府在城市化进程中应尽职责的缺位, 对城中村问题的产生负有不可推卸的责任。

二、城中村的主要问题

总结城中村现状的主要问题, 可概括为以下五个方面:

一是, 居住条件非常恶劣。

主要是居住拥挤, 房屋建筑密度过大, 导致缺乏充分的日照、通风、采光等卫生条件, 缺少排水、燃气、供热、路灯等必要的市政设施及绿地等公共空间。人均居住面积 (特别是外来居住者) 非常狭小。

二是, 存在重大安全隐患。

房屋密集, 排水不畅, 消防设施与通道匮乏, 导致城中村面临严重的水患与火灾的危险, 很多房屋还存在结构隐患。此外, 城中村处于政府管理的薄弱环节, 容易滋生、藏匿犯罪, 治安安全问题比较严重。

三是, 土地效益没有得到充分发挥。

虽然许多城中村的房屋建筑密度已经很高, 但是由于村民是在分散的宅基地上自行建房, 所建房屋只有通过出租获取收益一条途径, 从用地性质、建筑层数与建设规模上都很难真正实现土地的充分整合利用。此外, 仍有许多城中村建筑容量较低, 有较大的再开发潜力。

四是, 数量庞大的外来人口的管理处于失控状态。

城中村成为容纳众多外来人口的栖身之地, 但大量外来人口的居住、生活问题长期被政府忽视, 包括子女教育、社会治安、计划生育等问题, 仅靠村庄管理难以胜任要求。

五是, 放任违法建设的后果非常严重。

违法建设是城中村里一个非常普遍的现象, 对违法建设产生的原因前文已作阐述, 但是无论如何, 政府对村民违章建房的放任, 既加剧了前述居住环境与安全问题, 又严重削弱了政府的权威和法律的尊严。

三、现阶段城中村存在的意义

如前所述, 在政府放任下自发建设形成的城中村, 存有大量的环境与社会问题。然而, 现阶段城中村的存在, 亦必有一定的现实合理性。事实上, 政府在廉租房建设上的缺位、不负责任的征地政策及对村民生活出路的忽视所造成的问题矛盾, 由于城中村的存在而得到部分缓解。

1. 对外来人口的意义——进入城市的跳板

——房地产市场与城市政府均未解决外来人口的廉租房需求

面对众多农民工进入城市所带来的对廉租房屋的巨大需求, 无论是正规的房地产市场还是城市政府在供给方面却出现了脱节。而城中村在满足这一市场需求方面却表现出了天然的优势, 填补了巨大的市场空白, 成为天然的廉租房供应地, 化解了快速城市化进程的压力。面对城市大量新建的所谓的CBD、Townhouse、空中花园、高档社区, 城中村自身默默地为更为需要城市的人们提供着那一片真正自由的天地。

——城中村的土地优势弥补了廉租房需求的缺口

那么, 廉租房需求和供给之间的巨大缺口, 必定需要一个替代性解决渠道, 在西方国家普遍表现为贫民区的出现。而中国特殊的城乡二元土地制度, 恰好为村民利用宅基地实现自身利益创造了机会。

房屋造价的低廉决定了城中村村民可以向市场推出廉租屋, 并且有利可图。由于盖房出租既不用承担风险, 收益又高, 除建房时的一次性低档次、低成本投资外, 房东只负责打扫卫生和收房租, 其他物业管理根本不用涉及, 无需再有其它投资, 就可以坐等收入。

通过对广州市石牌村的调查分析, 社会学家蓝宇蕴指出, 尽管廉租房对开发商而言是无利或微利产品, 但无论从理论还是实际看, 农民宅基地上的廉租屋, 其获利空间仍然可观。蓝宇蕴进一步指出:“城中村为流动人口的城市生活提供了居住及生活平台这一事实, 可以毫不夸张地说, 在解决流动人口进入城市生活的问题上, 农民比政府更及时、更高效。它同时表明, 城中村不只是农民急功近利的结果, 更主要的还是, 在现有制度条件约束下, 政府推动和提供城市廉租屋及流动人口生活便利的速度落后于农民争取城市化利益的效率和能力。”

然而从蓝宇蕴的分析中恰恰可以看出, 石牌村之所以能够在提供廉租房上具有成本优势, 并非是因为村民比房地产商更富有经济效率, 而是因为节省了土地成本;村民获取的利益差额, 其实质是城中村的土地增值。换言之, 城中村村民建房替代廉租房, 从本质上看, 问题的关键并非是由于村民的自发建设行动的效率高于政府行为或市场行为 (即建设成本低于政府或市场行为) , 而是由于其土地早已蕴含的潜在增值借机得以实现罢了。

2. 对城市经济的意义——提供劳动力资源和小企业孵化基地

城中村对城市经济的直接意义, 在于提供丰富的劳动力资源和为小型企业提供孵化基地。

首先, 在政府与正规房地产市场均未能为外来人口提供廉租空间时, 城中村通过解决廉租房供求缺口, 促进了外来人口到城市就业, 为城市发展提供了充足的廉价劳动力资源, 对促进城市经济发展具有重要意义。

其次, 城中村大量的旧建筑及闲置院落空间, 由于区位好而租金相对低廉, 可以为小型企业提供孵化基地, 对促进民营企业的发展具有重要意义。关于旧建筑的价值, 加拿大建筑学家雅各布斯指出:“很多后来成为城市的重要经济资源的企业一开始都是既小又穷, 后来才变得强大, 能够有力量去重整居于其中的旧建筑物, 或另建一个新的。但是如果在刚起步时没有产出收益小的地方容纳它们, 这个过程就不可能发生。”

3. 对保护多样性的意义——保留历史信息与促进多样性生活

从人的需求角度, 城市需要多样性的空间。然而, 由于城市的快速发展, 大量具有历史价值的建筑被拆毁, 有地方特色的传统街区不断消亡, 城市形象愈来愈单一、趋同。

城中村的空间景观与城市完全不同。在快速城市化过程中, 它可能是城市中除了法律规定予以保护的文物建筑、历史街区之外, 最大限度地保留历史信息的地段。除了可能直接保留了一些祠堂、故居之外, 城中村中一般至少会保留下一些古树、老屋以及多年形成的道路格局等空间形态, 成为丰富城市生活多样性的空间媒介。此外, 城中村吸引了大量的外地人口居住, 来自不同地方、从事不同工作的人们的相互交往, 促进了生活的多样性。

四、城中村改造模式探析

由于各城中村以及“城边村”的各自特点和区位条件不同, 存在问题也不尽相同, 武断地采取一种形式进行全部推倒重建是不切合实际的。因此, 本文结合城中村问题分析提出四种改造模式。

——基础设施带动模式

政府通过多方融资进行城市市政基础设施建设、社会服务设施建设以及城市环境的美化亮化来带动城中村改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市近期开发建设用地范围内, 绝大多数村庄村民已经完全失去土地, 生活方式已经被城市化, 如不及时改造, 将会增大未来改造成本和难度, 增加政府投资和百姓损失。

——整体搬迁改造模式

通过政府统一建设农村村民公寓式住宅小区, 村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区, 实现旧村整体搬迁改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市中期开发建设用地范围内。村庄村民的集体土地正逐步被转化为国有土地, 村民还没有完全脱离固有的劳作和生活方式, 存在农资、农具和农产品的存放问题, 是这类村庄村民不愿意改变现有居住生活方式的主要原因。政府可以结合村民公寓建设配建相应规模的“农资、农具和农产品”的仓储设施, 委托村民公寓物业公司一并管理, 随着集体土地完全转化为国有土地, 这些仓储设施拆建为其它城市建设用地。

——周转地块启动改造模式

该改造模式主要是针对中远期内需要拆迁改造的“城边村”。为解决政府控制民房建设、村民需要危房改建、置办新房等急需的住宅建设之间的矛盾, 规划建议将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中, 然后再对旧村进行拆迁建设。同时, 这一模式也适合由于基础设施和社会服务设施建设引起的少量拆迁安置, 避免沿街就地安置的情况出现。

——滚动开发改造模式

广州城中村改造思路与对策 篇10

目前, 广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”, 但同时它也是一块“难啃的骨头”。本文将透视目前广州城中村改造的状态, 分析实施改造规划的困境与对策。

1. 广州城中村改造思路的转变

截至2006年9月底, 广州有外来暂住人员364万, 其中大部分都分散在广州市385k㎡老八区内的138个城中村里。此前广州市城中村改造的模式是坚持“两项原则”和实行“四项转制”。“两项原则”即“市政府不直接投资”和“不进行商业性房地产开发”;“四项转制”即:农民转为居民;村委会转为居委会;集体土地转为国有土地, 村民宅基地房屋权属转为城镇房地产权属;原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司, 将原农村管理纳入城市一体化管理。然而, 城中村改造的步伐一直停滞不前, 政府不得不转变思路, 为了解决改造的资金缺口与利益纠纷, 政府默许了开发商的进驻, 并逐步健全管理体制, 成立了广州市“三旧”改造办公室, 为城中村改造提供了强有力的政策支持。

城中村的改造已成为广州市未来几年推进城市化进程的重要内容, 政府计划分期分批, 按不同类型逐步改造。改造策略是按照“先行试点, 积极稳妥”的原则, 选择位于中心城区的9条城中村作为改造试点, 采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。

2. 实施改造面临的问题

虽然城中村改造好几年前就已经提到广州市政府的议程里, 但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈。笔者认为, 阻碍城中村改造主要有三个因素:庞大的改造资金、复杂的利益分配、滞后的政策跟进。

2.1 庞大的改造资金

其实, 许多村集体和政府都意识到城中村改造的迫切性, 但面对着庞大的改造资金, 都显得有心无力。目前广州城中村集体的收入主要来源于物业的租金, 但大部分都用于分红, 集体所剩资金远不足以支持庞大的改造资金。许多村集体也坦承自身无论在资金还是开发能力上都无法支撑。对政府而言, 庞大资金投入后是否能收到预期成效, 心理也没底, 因此不愿冒这个风险。由此看来, 引入既拥有足量资金又具备良好开发能力的开发商是必然的选择, 但出于公共利益与城市发展容量的考虑, 政府会对开发商的开发行为有诸多限制。因而, 在保证公共利益的前提下引入优质开发商进驻是广州城中村改造的一大出路, 也是一大难题。

2.2 复杂的利益分配

参与利益分配的有三方:村民、政府、开发商。作为土地投入方的村民, 希望在改造中补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失, 为其今后生活提供出路和保障;作为主要协调及引导方的政府, 则希望在减少财政压力、保证市场和社会稳定的情况下进一步改善城市功能, 促进城市发展, 提高居民生活质量;作为主要资金投入方的开发商则希望获得最大利润。

这种复杂的利益关系中, 改造规划并不只是技术上的问题了, 改造方案做得再出色也会因为三方在利益上无法达成共识而流产。

2.3 滞后的政策跟进

城中村问题是由于相对稳定的城乡土地二元所有制结构不能适应快速城市化发展的要求而产生的。出于对农地的控制和保护, 集体用地不能在市场上流转, 从而导致了村集体只能以物业出租的形式吸引投资者和使用者, 这虽然能够限制了村集体的无序开发, 但另一方面却阻碍了高品质的投资进入。虽然集体土地国有化能解决这一问题, 但对于集体用地所剩无几的广州各城中村来说, 其手中的土地已是最后的资本, 因而会对集体土地的国有化更加谨慎。清晰的产权与边界能够使交易更有效。如果政府不制定一些相关的政策, 村民也会在私底下按照自己的“原则”流转土地, 这样只会在改造中产生更多的纠纷。

另一方面, 针对城中村改造的政策体系相对滞后, 管理制度与监管机制的不完善使得城中村改造在许多问题上都缺乏政策依据与支持, 政府不得不采取“一村一策”的方针来应对138条各具特色的城中村, 许多政策不得不在改造推进的过程中逐步完善。这种先遇问题再出政策的状态必然使得广州城中村改造步伐缓慢。

3. 改造思路的再思考

从上面的分析可以看出, 在城中村改造问题上, 政府的态度都是非常谨慎的, 既苦恼于庞大的改造资金, 又担心引入过多市场资金的改造会损害公共利益;既看到了政策对城中村改造的限制, 又不敢贸然突破。此外, 在中国这样一个以经济建设为中心以及快速城市化的背景下, 城市的再开发基本上都默许这样的观点:只要经济利益问题解决了, 其他一切问题都不是大问题了。而且, 在技术层面上, 相对于社会利益和环境利益而言, 经济利益更加容易量化。因此, 从经济利益着眼去实现城中村的改造是现阶段比较现实可行的一种策略。尽管在欧洲, 强调社会及历史人文关怀的城市复兴运动非常值得我们学习, 但对于现阶段的中国, 过分强调社会利益和文化利益的思路反而会使改造举步维艰。

3.1 改造原则

3.1.1 尊重利益、改变状态

城中村改造是农村及农民的“深度城市化”, 让农村、农民融入城市发展的洪流之中, 改变其自足、缺乏竞争意识的生存状态, “尊重利益, 改变状态”成为城中村改造的基本思路。城中村改造要切实尊重村集体乃至每个村民利益, 保证村民的生存权和发展权, 并最终实现村集体、政府、开发商等利益群体的共赢局面。另外, 城中村改造, 不但要改造城中村房屋, 更重要的是还要最终有利于突破现有的地缘、血缘结构;既实现村民居住形态的变革, 也实现村民生存状态的彻底革新。

3.1.2 获得增量, 公平分配

城中村抵制政府改造的主要焦点是, 城中村改造使村民丧失了赖以生存的土地及来源于土地的经济收入等, 因而城中村改造首先是做出足够多的增量, 村民获取的增量应超过改造之前, 并且这一增量具有很好的经济预期。经济增量的获取, 然后公平地在政府、村民、集体经济组织、开发商之间进行再分配是城中村改造的第一要务。

3.1.3 试点先行、政策创新

政府制定的政策可以制造良好的社会氛围。然而, 广州城中村是千差万别的, 不能一概而论, 可采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。既然是试点, 政策应当敢于创新。

3.2 改造思路

基于以上分析, 笔者认为, 广州的城中村改造可以有两条思路:

3.2.1 第一种思路—激进路线

面对一些问题日益凸显的城中村, 改造时间越晚, 改造成本将越高。为了防止城中村问题继续恶化而需采取的“先发制人”的改造策略, 是一种经济利益优先的改造模式, 强调的是一步到位。第一种思路是防微杜渐的思路, 目前已具备较成熟的实践条件, 更考验政府的决策与执行力度。

3.2.2 第二种思路—渐进路线

面对一些问题复杂的城中村, 改造往往举步维艰。面对此类城中村, 可采取先控制城中村的发展、改善和抑制城中村问题, 待改造时机成熟后再进行全方位改造的思路。此思路是一种的经济、社会、文化等利益综合的改造模式, 更强调城中村改造是一个长期的渐进的过程, 是对现状妥协的结果, 目前尚在探索阶段, 其重点是对城中村发展的控制以及对改造时机的把握。

4. 总结

“城中村”改造规划设计初探 篇11

摘要：“城中村改造设计研究”主要目的是提高人类的生活居住环境。城中村发展是城市化过程中的一个重要现象，城中村涉及到失地农民出路及改造现实性的问题，它是在城市化过程中，由于城市建成区面积的扩张而形成的一些不断被包围的特殊聚落。这里的人文景观，经济体制，社会管理不协调，有别于传统的农村和现代化城市形态和本质。

本文系统认识了昆明市“城中村”产生的原因、经济社会现状以及现有改造过程中存在的问题，试图从多方面阐述改造的思路和对策。

关键字：城中村；特色；建筑景观设计；调查研究；发展

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）02-0154-01

“绿色家园”的概念越来越深入人心。各大城市中也掀起了一股“城中村”改造的热流，改造为规范的城市住宅小区，在里面形成居住，上学，就医，饮食，购物，全方位人性化的服务，方便人们的日常生活。

现在，随着社会的迅速发展和人类生活水平的急速提高，“绿色家园”的概念也越来越深入人心。同时也掀起了城中村改造的热潮。良好的生活空间环境不仅能使人们心身健康，满足人们对居住环境的要求，对城市的发展也有潜移默化的作用。

城中村是在我国特有的土地制度和文化背景下，随着城市化进程而出现的一种特有的城市化问题。城中村不仅仅是居住形态也是一种社会形态，城中村是指那些位于城市规划范围内或城乡结合部的，被城市建成区包围、半包围或邻近的没有或仅有少量农用地的村庄。耕地被征收建起了高楼，当地的农民依然留在原住地。论文研究的主要内容包括城中村改造的特色景观设计和建筑设计，重点涉及到以下几点，历史文化遗产的存留；历史文化风俗的探索，挖掘；村民对景观和建筑设计的精神需求，生活习惯的满足、场所记忆的延续。

现在城市发展迅速，城中村的规划，绿化功能等很明显已经不符合当代可持续发展的要求，其中的一些不合理的规划已经不能满足人们对环境优美，居住舒适的居住生活空间的要求。本文选择德州城中村进行建筑及景观的改造设计，以它为例对城中村景观设计进行初步的构思与探讨。

首先城中村普遍存在的问题有五个方面，第一，人口密度大。这主要是因为在房屋结构上多为单间或者一室一厅，屋内设施简单，房屋租赁价格远远低于周边的商品房，因此吸引了大量的外来务工人员和高校学生，长此以往，人口流动大，外来人口多，暂住人口多，人口密度大。第二，建筑密度过大。城中村村民为了个人利益，最大化的征用土地，无限制的搭建房屋，因此城中村建筑楼高而密，再加上监督管理措施缺位，整个村落的房屋建筑形状各异、空间布局混乱、高矮不齐。“室内现代化，室外脏乱差”第三，市政设施缺乏，公共服务设施欠缺。因为城中村建筑密度大，很多道路狭窄，根本不能满足消防、急救、环卫车辆的通行，同时，水、电管线混乱。此外，公共服务也非常欠缺，缺少学校，医务室等基本公共设施。第四，绿化系统不完善。由于受用地条件的限制，建筑密度大，城中村的绿化基本以见缝插针的形式分布，多以点状分布为主，很多城中村根本无绿化。其次，由于树种单一，花卉少，灌木少，种植凌乱，没有形成立体的绿化体系。第五，环境卫生条件脏乱差。于缺乏统一的规划和管理的缺失，排水排污、垃圾处理等市政设施不足，各种生活污水就会随意排到路上，个别村民将固体废弃物随意堆放在路边，使周围环境恶气熏天、苍蝇满天飞，严重影响了居住环境。

近些年来，城中村的改造成为了时代的趋势，很多城中村看到的是现代化的繁荣，感受到的是城市历史的沧桑变迁。很多村民也感受到，在城市面向现代化发展的浪潮中，成中旬通过改造变身城市社区已经成为时代发展的趋势。城中村改造之后的特点：一、村庄变身现代社区。二、昔日农民变身市民。三、新环境带来新收益。在城中村改造方案中运用土地集约利用开发的绿色城市设计策略，加强管理，禁止村民非法乱搭建建筑，贯彻可持续发展的方针，提倡绿色出行。根据所研究此地的地形地貌，温度和降水。体现“三国文化”为主题的城市景观风貌。充分利用漳卫新河河流，结合公园，道路绿带等提高绿化覆盖率，形成完善的城市绿地水系系统。我们综上认为，该小区设计以住宅区为中心，在里面形成居住，上学，就医，饮食，购物，全方位人性化的服务。方便人们的日常生活。

对城中村改造要按照步骤分为调查研究、设计思考与方法研究三个步骤。首先通过对城中村的物理环境、主体需求、历史文化进行调研，其次结合所获得的资料进行设计思考，对设计进行整体地位与分析，最后针对不同的城中村的特点进行特色景观设计。对于城中村改造特色景观设计的方法，既要经历从调研到思考到实际方法的过程，也要针对不同城中村的需求采用不同方法。本着突出特色性、体现时代性、立足民族性的原则，为城中村改造工程设计出有特色的建筑景观而努力。所以城中村改造设计需要注意以下几点问题：一、景观的可持续发展。二、景观材料的选用。三、解决城中村原有的问题。四、与城市发展的协调性。

以“德州城中村建筑及景观方案改造”为例，此次的设计以保持人，建筑，环境的和谐发展相统一为根本思想。整个小区能满足人们各类的需求，从衣食住行等各方面进行完善。根据整体景观布局以及局部景观设计的要求，先整体后局部，逐步设计，形成独特的景观效果。整体设计主要包括道路设计、植物景观设计、居民楼设计、商业楼设计。在在德州城中村设计方案中，这份方案技能满足村民功能的需求，又能美化小区，使小区形成一种具有文化特征的建筑风格。

坚持以人为本的设计理念和设计原则，在设计中考虑到小区作为居住功能，为主体的区域，应力求从建筑外观体现小区特征。总的来说，通过在环境中体现小区风格，给村民提供一个环境优美适宜居住的空间，来满足了代人们对生活居住的要求。

结语：在本案例德州城中村建筑及景观方案改造设计中，尽量本着人，建筑，环境相统一和谐发展的原则，方案既能满足小区人们的使用，又能改善原本校区脏乱的环境卫生，提高了小区人们的生活质量，充分利用了绿色能源太阳能，使小区成为了一个现代化以人为本的小区。从宏观角度来说，城中村改造涉及到城市的整体面貌问题，对城中村进行特色景观设计必然会对城市整体面貌有所改观。从微观角度来说，城中村改造关乎城中村民的利益，对城中村新型有特色的建筑景观设计可以为城中村民提供舒适的生活环境、良好的归属感和精神寄托，为社会稳定繁荣发展做贡献。

城中村环境更新改造问题初探 篇12

城中村是改革开放以来, 我国城市化进程中的一种产物, 是城镇发展到一定特殊阶段的特有现象, 是指在城市中仍然存在的一部分农村社区实行农村经营体制和集体所有制。城中村也就是指原来是农村, 随着城市的建设, 逐渐成为社区, 但是现在已基本不存在农民, 农业和农田, 但仍然是通过农村的行政管理体制来对城市特殊社区进行管理。“城中村”是存留在城市化进程中, 并将存在于城市周围的农村列入城市规划管理范围的, 产生于某种特定时期的城乡二元化状况。随着城市的快速发展, 城市的建设需要征用更多周边的农村农田以获得更多的扩展空间, 并提升城市的容量, 进而形成一种“城市—农村一城市—农村”交叉辐射的空间布局, 换言之就是农村包围着城市, 城市又包围着农村, 城村交替出现的现象[1]。

近年来, 随着中国经济的快速增长, 城市化进程加快, 城市的规模的逐渐扩大, 以围绕城市周边的部分村落、耕地逐步成为城中村, 并被纳入城市总体规划的发展区内。但由于行政管理、土地、人口、户籍等多方面的城乡二元体制, 城中村并没有真正被纳入城市的统一规划中, 其发展缺乏统一的建设和管理, 具有很强的自发性, 在组织、生产方式、生活方式和建设景观等方面, 更具有农村特征, 这就导致了这些社区在发展过程中与城市发展大相径庭, 进而形成了城市化进程中的城中村现象。

2 城中村的环境现状及问题分析

改革开放以来, 中国的城市化进程越来越快, 城市数量也越来越多, 无论是大城市还是小县城, 都存在着城中村的现象, 在一栋栋高楼林立的城市内, 却密密麻麻的分布着高矮不同的小楼、破楼、旧楼, 小区环境脏乱, 交通拥挤混乱, 区内基础设施破旧, 落后也不完善, 人民素质低下, 不文明现象严重。这些无不与城市环境格格不入, 严重制约着城市的发展, 影响着城市的形象。

2.1 建设布局不合理

城中村的由于建筑物无序、高低不同, 加之环境恶劣, 与城市里中摩天大厦及宽敞清洁的公路形成鲜明的对比, 被称之为城市的疤痕。城中村在城市建设是由农村发展起来的, 由于缺乏统一的整体规划和合理的建设布局, 造成农民自主搭盖建筑, 加之资金、技术的缺乏导致建筑物在建造风格、质量等方面存在着很大的差异。在大力建设城市之后, 城市土地价格猛升, 促使农民看到了利益所在, 并争相在宅基地上进行拆迁建设, 以图靠房屋赚钱, 依靠房租来赚取额外收入。导致随意搭建私房、私自增加楼层高度、违章搭建等现象严重, 形成了“接吻楼”、“贴面楼”、“握手楼”、“一线天”等城中村典型的建筑景观。而这些陈旧、高低不同、矮小、杂乱的建筑影响整个城市的生机活力和整齐美观, 更阻碍了城市现代化的发展。

2.2 道路交通拥挤混乱

由于城中村的道路年代已久, 经过多年使用, 又缺少维修导致道路狭隘, 崎岖不平, 并且居民占用道路现象严重, 人口流动性大, 加上建筑布局密集且不合理, 导致城中村的交通条件恶劣, 拥挤、混乱现象严重。

2.3 基础设施落后不完善

城中村的消防通道、排污管道、垃圾箱、公共厕所、地下管网、公共绿地等各种环境卫生的基础设施和配套建设都未列入城市建设的统一规划之中, 加上城中村与城市环卫的标准相差甚远, 资金投入不平衡, 导致城中村内公厕建造布局不合理、排污能力系统差, 城市路灯亮化率低、垃圾箱数量少且破损严重、社区道路坑洼不平、小区绿化覆盖率明显不足等现象。特别城中村有很大部分地区的排水设施不全、排水系统不够完善, 加之居民生活污水随便排放, 造成污水横溢、雨污合流, 化粪池粪水和生活污水直排就近河道、溪沟, 造成环境污染等更是无从谈起[8]。

2.4 村民素质文化水平

村民素质文化的高低直接影响城中村能否正常进行改善和改造。由于居住在城中村的村民人口流量大, 且多为外来人口, 平时忙于生计, 对环境保护认知度不高, 只求自己的经济收入, 导致乱扔垃圾、随地吐痰、随处小便等一些生活陋习、不文明的生活习惯普遍存在[3], 加上生活习惯的不同, 导致小区内嘈杂, 脏乱。这些现象严重阻碍了建设现代化城市的步伐。

3 城中村环境问题的对策建议

3.1 规划先行城市建设

统一规划是城市发展的根本所在, 它决定了城市的发展质量、水平、和速度。城中村的改善和改造无论是从哪个方面都要避免规划不统一、管理滞后、建设无序和停滞土地开发等现象。不仅是原地异地新建、拆除重建, 还是旧村整治, 都必须坚持城市规划先行这样才能具有科学性与前瞻性, 同时将土地开发与城市规划相衔接, 实现经济效益、社会效益与生态效益的协调统一共同发展[5]。

3.2 完善道路交通

城市交通不仅是城市的基础设施建设, 更是合理改善和改造城中村的必要因素之一。道路交通是发展的前提, 要跟上城市建设的步伐, 政府要加大资金投入, 严格监管, 确保道路交通按总体布局实施。

3.3 合理规划城中村布局

居住环境是城中村村民能否安家, 乐居的根本因素, 从根本入手合理统一规划城市布局, 合理利用有限土地建造合理的商业区、住宅区、城市中央商务区的要求已经成为建设现代化城市的主要目标, 分区分布建设, 最大化的实现各区的功能, 以减少生产生活交叉用地的现象出现。相对城中村的主要规划目标为村民安设住宅, 而住宅规划要首先要体现城中村住户的需求, 要选定多元化、多层次的住宅标准与类型, 以满足不同层次的居民的需求。

3.4 加强区内基础设施建设

改善基础设施建设, 基础设施建设是促进经济发展的要求, 城中村的基础设施建设相对城市还很薄弱, 很不平衡。城中村设施严重不足, 路灯稀缺, 道路崎岖, 生活娱乐设施短少, 这些都难于支撑农村经济的建设, 不利于农村的发展。对于这些问题, 要加快了对农村基础设施建设, 必须采取措施加强基础设施建设。居住条件的好坏直接影响农民的生活条件, 首先要加强农村村民生活的基础设施建设, 必须改善农民的居住生活条件, 包括建设现代化生态公园, 对房屋进行翻新整修, 增加路灯数量, 对路面进行改善整修。基础设施是城中村村民生活的基本条件之一, 要改善和改造城中村条件就必须从改善村民生活入手, 加强基础设施建设进而促进城中村的发展, 进而发展成为现代化城市。

3.5 加强精神文明建设丰富村民业余生活

村民作为城中村的主要生产和生活人员, 其素质对改善和改造城中村整体环境起着重要作用, 必须把加强思想道德建设作为精神文明建设的中心环节, 倡导文明、卫生、科学、健康向上的道德新风尚, 以“文明农户”、“文明家庭”、“文明单位”的评选活动为契机, 丰富村民业余生活, 增加小区娱乐设施建设, 增加娱乐活动室数量, 增强邻里关系。从改善村民素质的基础上, 根本解决城中村的问题。

4 结语

城中村建设是一项重大而长久的工程, 改造城中村过程中, 必须以解决环境污染为前提, 重视各项环境保护工作, 兼顾村民利益, 让城中村的村民和谐地融入到城市生活中, 并且根据当地城中村的实际情况, 综合开发和利用合理的资源, 建立城中村的可持续发展, 为城市建设、发展做出贡献。由于住房条件的改变、小区环境的改变、区域优势加上房产价值的提升、居住人群层次的提高, 将会使村民的经营方式、生活习惯、文化层次得到改变, 从而使村民的经济收入、生活质量、文明程度得到提高。

参考文献

[1]梁燕平.农民工居住问题现状及对策研究[J].广西师范大学, 2008, (05) .

[2]李培林.巨变:村落的终结--都市里的村庄研究[J].中国社会科学, 2002, (1) .