城中村改造策划方案（共8篇）
城中村改造策划方案 篇1
城中村改造项目建设方案构想
房地产开发有限公司注册资金万元。经营范围:房地产开发、物业管理。近年来，随着城市经济的快速发展，城中村改造和保障性住房项目开发加快，为落实《市人民政府办公会议纪要【20】第期》和《关于进一步加快推进保障性住房建设的实施意见》精神，改善村民居住条件，促进经济发展，提升城市品位，房地产开发有限公司拟对城中村改造项目投资开发建设。
一、工程简介
1、项目位置：城中村改造项目位于，建设用地东至、南至路、西靠路、北与相临。
2、项目规模及效益：整体建设规划总占地面积约亩，先期开发建设用地约亩，按容积率3，总建筑面积约㎡，其中安置面积㎡，建安成本元/㎡，需支出亿，拆迁时另需支出安置搬迁费、铁塔迁移费、青苗补偿费、村民安置过渡费等合计 万元，总支出达亿元。参考周边新开楼盘销售价格，本项目销售均价按 元/㎡计算，毛利润元/㎡，共计亿元，政府安置土地返还款约万元，总收入合计亿元。本项目盈亏基本持平。若容积率达不到3将使公司出现严重亏损。
二、规划方案
按照统一规划、合理布局、集约用地、配套建设的基本原则，严格规范执行市规划局规划，建设包括住宅、商业、绿化及配套工程项目工作；完成市政设施建设；配套公建幼儿园、社区医疗服务站、社区管理及沿街商业管理中心、老年活动中心等设施。
三、建筑方案
以高标准、高起点、高要求为宗旨。住宅建筑形式上以维也纳建筑风格为主基调，表现出建筑的高贵与典雅，以体现和周边楼盘的差异化，争取以崭新的建筑形象在周边脱颖而出。突出绿色生态住宅设计和康养宜居环境建设。将小区打造成一个安全、舒适、便捷、绿色、高效的生活环境，具有人文品质社区的典范之作。
四、实施计划与保障
1、对占地约亩的住户实施拆迁，腾出净地，由市政府进行收储，净地拍卖。同时对约户拆迁户实行一次性安置。
2、侧拆迁户占地为工业用地，紧邻工厂，环境差，村民对就地安置方案抵触。经与村民、村委会及乡政府协商，统一在西安置。
二、建设主要内容
按容积率为3构想建设主要内容包括住宅、商业、绿化及配套工程项目的建设工作；完成市政设施建设；配套公建幼儿园、社区医疗服务站、社区管理及沿街商业管理中心、老年活动中心等设施。
三、住宅（居住区）建设构想
1、住宅部分
（1）形成简洁、大方、错落有致的形体；立面设计以简洁大气明快为基本原则；建筑色彩采用整体沉稳、辅以清新的色调。整体表现出建筑的高贵与典雅，以体现和周边楼盘的差异化，争取以崭新的建筑形象在周边环境中脱引而出。
（2）户型设计上原则追求：功能科学性、合理性、阳光性、通风性、景观性、舒适性。
设计多种不同的户型平面供用户选择，而面积指标方面60-120平方米，适用于不同阶层的消费群体。做到户型构成比例适宜，重点突出。（3）户型布局上，根据大同的气候特点，并考虑节省用地，采用南北通透、方正实用的平面设计。
2、景观规划设计
整个小区的绿化景观环境本着生态的原则，挖掘用地特征和周边景观条件，用现代的生态环保型景观设计思想，充分发挥绿地效益，创造出一个优雅的环境，达到美化环境、陶冶情操的最终和目标。
利用道路绿化带等把小区院落空间及中心绿地的景观连为一体，互相渗透，从而形成小区点、线、面结合起来的完整绿化景观环境体系。形成一个整体高雅脱俗、舒适方便、富有情趣的现代居住社区。
内造景观以湖泉、绿草、水体和康体设施为主，配以颇具现代人文气息的灯饰、凉亭、雕塑等构成精致生活空间的艺术配置，烘托现代高品味文化社区的人居氛围。住区内部绿化景观以中心水系为核心，以环形道路绿化景观和大面积中心绿地为补充，形成开阔的视野及生态的绿色环境。配以儿童和老人游乐场地及设施等，力求营造出有文化底蕴、欢乐、温馨、优美的居住气氛。体现大同深厚的历史内涵、文化底蕴。
将小区打造成一个安全、舒适、便捷、绿色、高效的生活环境，具有人文品质社区的典范之作。
四、商业部分
由于居住区西、南两侧为主要道路，商业氛围浓厚，本着将商业及住宅相互融合又有机隔离的原则，为了充分利用地块的价值，沿路设置两层商业，为住户提供良好的休闲和购物环境。商业部分着眼于商业价值的提升和住区界面整体形象的营造，将外部人流吸引到商业区内部。除此之外，商业活动还要与城市道路的景观绿化、环境铺装等相结合，形成尺度宜人的空间。
新建项目将以维也纳建筑风格为建设主题，突出绿色生态住宅设计和康养宜居环境建设。秉承人本、诚信、责任地产的理念；建百姓新居、树百年精品的匠心。在各级政府支持下，定将十里铺村城中村改造项目打造成大同城西的地标建筑，为建设美丽的南郊，为十里铺村群众交出一份满意的精品工程，为乡区政府打造放心工程。公司将积极强化管理，以成为省市行业领跑者为目标，以质量、效益为中心，为大同经济发展和社会效益提高做出贡献。
地产开发有限公司
城中村改造策划方案 篇2
1. 项目概况
(1) 建设单位:本项目是由武汉市万科鲩子湖房地产有限公司开发的房地产项目。
(2) 土地性质:本项目的用地分类K2为居住用地。
(3) 用地范围与现状:
本项目位于武汉汉口核心区内, 建设大道两侧, 大汉口金融区内。距徐东商圈20 分钟, 离武广商圈10 分钟车程内, 是武汉市无法复制的金融核心地段。紧邻建设大道金融一条街, 周边高端建筑鳞次栉比。同时地段彰显、湖水景观资源丰富;随着金融街的发展, 建设大道与新华路交汇处周边5 公里范围内, 俨然已经成为都市新贵的聚集区。
本项目K2 地块, 东临投资大厦以及25 米宽解放日报路, 南侧80 米外为建设大道, 西侧为待建城市绿地, 北侧为规划道路。规划净用地面积10025.35m2, 建筑面积68974m2, 总容积率6.88, 建筑密度30%。
(4) 设计范围:地块用地范围内的总体、建筑单体、公建配套设施、地下车库、设备辅助用房以及商业服务设施。
2. 总体规划及布局
K2 地块是武汉城市发展进程中典型的城中村改造项目。基地不规则, 周边现状建筑混杂。根据用地容积率要求, 地块规划2 栋100 米高层以及1 栋170 米超高层为主的产品类型。2 栋百米高层布置在用地南侧, 呈双子形态;170 米超高层布置在用地北侧, 独栋超高层冷峻挺拔, 自成气势。地块规划利用滨湖景观资源与地理位置优势, 户型面积段为105 和170 平方米;主要布置改善型住宅, 满足部分追求小康生活品质人群。用地北侧沿街设置公共配套设施。
本方案设计着重考虑场地环境的新塑造, 以及对周边环境带来的影响。对于场地新的使用者来说, 创造优雅舒适的生活体验以及高品质的居住空间是其主要需求;而对于混杂的城市现状来说, 旧区域的改造需要建立起富有凝聚力的形象界面, 唤起城市中心文化的复兴, 给整体城市环境带来积极的信号。因此, 本方案设计从场所使用者的居住体验以及城市环境场所再生这两方面出发, 积极探索二者之间的辩证关系, 希望能够实现共赢。
3. 交通组织
3.1 外部交通
K2 地块主要人行及车行出入口设置在北侧规划路, 次要车行出入口设置在长江日报路。居住组团设置两级入口, 其中开放街道入口设置一级入口, 对进入的车辆进行管理, 允许社区居民和来访车辆进入。在每个居住组团设置设施二级入口, 对进入的车辆和人员进行管理, 为组团创造一个安全的居住庭院奠定基础。此外对每个组团还保留一个紧急出入口, 保证发生突发事件时, 车辆能进入组团内部。
3.2 内部交通
由于地块用地条件复杂, 车流沿着公共街道进入社区, 在组团外部设置了组团的地下车库入口, 使机动车可就近进入各组团车库。组团内部道路结合内部硬质场地设置形成消防车道环路。
这种交通模式的优点在于可以最大限度地避免车辆对庭院生活的干扰, 保证组团环境的完整, 最大化形成组团内部的步行空间, 易于创造和谐、融洽的邻里生活与文化。
4. 单体建筑设计
4.1 住宅建筑
K2 地块规划设计为1 栋170 米超高层住宅和2 栋100 米高层住宅, 沿北侧规划路设置配套用房、住宅联合大堂, 地下一、二层为住宅地下室及汽车库。
户型设计以改善型大户型为主, 105 平方米的两室两厅两卫及170 平方米的三室两厅三卫, 为不同需要的家庭提供多元化选择。房型中考虑了居民的实际使用需要设置了洗衣机位置、储藏空间、阳台等, 以进一步适应住宅房型的发展趋势, 满足都市居民的生活习惯和美满住家的追求。
4.2 住宅地下车库
K2 号地块地下车库, 停车340 辆, 设两个出入口;设计为地下两层。
4.3 配套服务
在地块北侧超高层住宅底部设置公建配套, 综合布置了大部分公共配套设施。公建配套以简约的平面布局为主导, 紧凑实用。设置以下功能:居委会、物业管理、服务站功能房间, 以及便民服务网点。
5. 建筑外观
K2 地块住宅小区立面采用Art-Deco建筑风格。强调竖向挺拔感, 一方面使人可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴, 同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰, 简化了线条, 兼容华贵典雅与时尚现代。
建筑采用竖向三段式, 以艺术装饰风格为基调, 加以提炼、创新, 在强调体积感挺拔沉着的基础上, 运用玻璃、金属装饰线条等强调时代感和创新性。整个建筑群体高低错落, 天际线变化有致, 立面上凹凸变化及窗的不同比例, 表现了建筑外观变化和丰富的一面。入夜, 顶部的天际线以泛光照明照亮, 形成优美的沿街夜景效果, 从而塑造出一个非同凡响的现代化高级城市公寓的形象。
高层住宅上部采用仿石涂料饰面, 下部基座局部饰以石材, 色彩以暖调的浅褐色为基调, 突出端庄、高雅的风范。在栏杆、门窗框等细部采用比较简洁的设计, 采用一些现代的设计语汇, 在经典建筑上增加现代时尚元素, 增加城市生活气息。
6. 小结
“城中村”改造难题及解决方案 篇3
一、政府在“城中村”改造中面临的难题
（一）多方利益主体参与，基层政府统筹难
在政府主导的“城中村”改造模式中，政府主要负责规划工作。在平衡村民和开发商之间利益时，既要让开发商获得一定的利润，又要对拆迁的村民进行合理安置，因而容易成为多种矛盾的焦点。从现实情况看，村民在得到赔偿后，为获取更多利益，往往寻求途径参与“城中村”改造项目。当诉求无法实现时，便会采取政府上访、阻拦施工等方式宣泄不满情绪。在开发商主导的“城中村”改造模式中，村民既不能从参与项目建设中获利，也不能参与住房建设的规划和设计，只能被动地选择开发商提供的若干方案。通常情况下，政府往往采取提高容积率的做法来平衡各方利益，但却带来土地开发强度过大、建筑密度过高、人居环境较差、基础设施承载过大和城市景观欠佳等问题，影响城市发展整体质量。
（二）改造现实困难多，政府后续监管扶持难
“城中村”居民在拆迁前每月均有较为稳定的房租收入，对他们而言，等待回迁时间越长，房租收入损失就越多。为了缩短回迁时间，政府允许开发商在建设安置房时在符合规划、消防要求的前提下，先行动工，后补手续。这一做法虽减少了部分安置压力，但却未能形成完整的审批监管程序，致使部分开发商擅自调整规划方案，造成住房品质难以保障、回迁时间无法确定等问题。另外，手续不全的改造项目因无法通过听证，享受不到商务部门政策上的扶持和优惠，给改造项目带来难题。
（三）开发企业融资渠道有限，政府融资平台搭建难
目前，国内“城中村”项目开发较为常见的融资渠道有银行贷款、信托融资“建设—移交”等方式。这些融资方式普遍存在融资平台较低、融资渠道较窄、融资成本较高且规模受限等问题。据调查，大部分开发企业的安置房建设资金较为紧张，随时可能出现资金断链的风险。实际操作中，部分开发商无法一次性向村民支付拆迁赔偿款，便以20%～30%的年利息向村民进行借贷，一旦开发商资金断链或信用失范，便会引发影响社会稳定的群体性事件。
（四）村民转变为市民，政府面临新难题
现行的“城中村”改造工作虽然坚持有形改造与无形改造相结合的方式，将村民纳入城市居民社会养老、医疗保障体系中，但因缺少相对稳定的收入来源，无法有效保障村民在拆迁后的生活。在现实工作中，政府较多关注的是补偿金是否偏低，是否准时足额发放到村民手中等问题，较少关注村民如何合理支配补偿金。据调查，部分村民在凭借拆迁补偿富起来后，抛弃了原有的致富模式和社会观念。“城中村”改造之后，如何转变村民身份，使其真正融入城市生活，成为政府面临的新难题。
二、“城中村”改造解决方案
（一）打破行政區划藩篱，实现多种安置并行
按照“政府主导、区域统筹”原则，建议在今后“城中村”改造建设中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。
（二）拓宽融资渠道，加大监管扶持力度
首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查；对部分高息借贷的房企，要跟踪调查；对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。
（三）村民有序参与建设，实现多方互惠共赢
有序引导村民参与“城中村”改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加“城中村”建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到“城中村”建设的意义；畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。
（四）大力加强教育引导，确保村民真正融入城市
积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济；给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能；通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。
城中村改造策划方案 篇4
启动地调整方案
为加快城中村改造步伐，改善村民生活环境，经村两委研究决定，对xxx庄村城中村启动地进行调整，特制定如下方案：
一、土地位置：位于xx以南，村东侧、xx路以西，村前东西路以北的地块。
二、土地调整时间:
2010年 9月7日——2010年 9月9 日，时间为三天。
三、土地调整办法：
1、口粮地：每亩补偿现金1.6万元（含地面附属物补偿），地亩数以本次核实签字为准，若地面附属物评估价值高于每亩1.6万元，则按实际评估价值据实补偿。
2、承包地：（指承包集体土地发展种、养殖业且有承包合同的）地面附属物按评估价据实补偿后，土地由村集体统一收回。
3、自留地（指各生产队村民自行分配的土地），每亩补偿现金8000元（含地面附属物补偿），（土地亩数以本次村委公布的人口数的人均亩数为准）。
4、调地范围内可利用的机井按实际评估价值据实补偿。
5、未与村委签定承包合同而占用集体耕地的户，其地面附属物据实补偿。
6、其它情况不再予以考虑。
四、奖励办法
1、口粮地：第一天（9月 7 日）签订调地协议的种植粮田的户，按每亩10000元给予奖励，蔬菜大棚、树木等按评估价值的30%给予奖励。
第二天（9月8日）签订调地协议的种植粮田的户，按每亩5000元给予奖励，蔬菜大棚、树木等按评估价值的15%给予奖励。
第三天（9月9日）签订调地协议的种植粮田的户，按每亩3000元给予奖励；蔬菜大棚、树木等按评估价值的10%给予奖励。
地面附属物的清除时间为三天，自2010年9月7日至9月9日下午5：00前为地面附属物清除截止时间，种植粮田的户每提前一天清除完毕地面附属物每亩再奖励1000元；种植蔬菜大棚、树木等的户每提前一天清理完地面附属物的再奖励评估价值的3%。
2、承包地：第一天（9月7日）签订调地协议的承包户，按评估价值的15%给予奖励。
第二天（9月8日）签订调地协议的承包户，按评估价值的10%给予奖励。
第三天（9月9日）签订调地协议的承包户，按评估价值的5%给予奖励。
地面附属物的清除时间为三天，自2010年9月7日至9月9日下午5：00前为地面附属物清除截止时间，承包户每提前一天清除完毕地面附属物奖励评估价值的1%。
3、自留地：第一天（9月7日）签订调地协议的户，按每亩5000元给予奖励。
第二天（9月8日）签订调地协议的户，按每亩3000元给予奖励。
第三天（9月9日）签订调地协议的户，按每亩1000元给予奖励。
地面附属物的清除时间为三天，自2010年9月7日至9月9日下午5：00前为地面附属物清除截止时间，自留地户每提前一天清除完毕地面附属物每亩再奖励1000元。
4、2010年9月9日以后签订调地协议的户，按评估价值给予补偿，不再享受任何奖励。
五、验收标准：以签订的完工证明所确定的时间为准。
六、违约责任
1、签订协议并倒地完毕的户，在规定的时间内地面附属物归本户所有，逾期则视为自动放弃，由上级部门协同村委依法强制清理。
2、对不签订调地协议的户村委将按有关程序强制执行，收回土地。
龙密街道xxx庄村民委员会
城中村改造 篇5
杨永梅段红平
摘要:城中村改造是21 世纪中国市长们经营城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。
关键词城中村补偿标准征地
作者简介：杨永梅，云南师范大学历史与行政学院；段红平，云南大学公共管理学院。中图分类号：D67 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)02-188-02 从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全
部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变
成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指
在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城
市管理之外、生活水平低下的居民区。
城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表公共利益，处于主导地位。但政府主导并不在于大
包大揽，而在于遵循市场经济规律，通过市场化运作，培育市场和 发现微观利益主体，促使市场主体自行组织资金力量来推动城中
村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案
件，明晰产权，理顺关系，化解各方矛盾，为城中村改造扫清障碍。昆明市委市政府在《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》中指出，在快速城市化的过程中，“城中村”普遍存在建 筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配
套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，已成为 城市现代化发展的严重障碍。从法律角度讲，“城中村”的改造也
是十分必要的。
一、昆明城中村拆迁改造的法律依据
昆明城中村改造的法律依据:（1）《土地管理法》——集体土
地上附着物的拆迁；（2）《城市房屋拆迁管理条例》——国有土地
上房屋拆迁；（3）《城乡规划法》——违章、违法建筑的拆除；（4）《物权法》——对于私有房产的保护。
城中村房屋拆迁中强制措施的法律依据:《土地管理法》：国
家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府
予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管
部门办理征地补偿登记；《实施条例》：违反土地管理法律、法规规 定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主
管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出。昆明市城中村改造的法律依据除了上述内容,还包括昆明市
已出台的相关政策: 一是市政府《关于加快推进城中村重建改造
工作的指导意见》；二是昆明市城中村征地拆迁补偿安置指导意
见；三是关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见；四是昆明市城中村改造项目管理办法；五是昆明市城中 村改造土地出让收支管理使用暂行办法；六是昆明市城中村改造 土地公开交易办法；七是五华区、西山区、官渡区重建改造实施办 法；八是具体村社拆迁安置补偿实施细则。
二、昆明城中村拆迁改造的流程
昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：（1）国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟 改造片区《城中村改造专项规划》；（2）在取得国土部门、规划部门 审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法 表决并出具承诺文件；（3）区（县）政府将《城中村改造专项规划》 上报市规委审批；（4）区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规 划》上报领导小组备案；（5）区（县）政府将拟改造片区用地报征收 回后报入市土地储备中心；（6）以《城中村专项规划》为条件进行 土地处置和公开交易；（7）中标企业按《城中村专项规划》完善项 目立项及相关行政许可；（8）进入正常项目运作程序实施建设。
三、昆明城中村拆迁改造中存在的问题
拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。拆迁的目的不是获得 房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用, 是另一个主体利 用政府权力征用,而不是政府征用。拆迁的结果是土地由一个民 事主体变更为另一个主体，这个主体可能是政府，也可能是另一 个民事主体。拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征 收、征用。
昆明市城中村拆迁改造中存在的问题主要表现在以下几个 方面:
(一)拆迁人的法律地位
拆迁人的法律地位有问题，赋予一个民事主体拆迁另一个民 事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行 为就应当遵循平等自愿原则，但是拆迁民事主体却能够借助行政 强制力完成拆迁。
(二)拆迁补偿的主体有误
承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺
序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家 土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经 出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因 此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他 人。
(三)拆迁补偿问题
政府为了获得更多的土地出让金，在开发商与被拆迁者利益 ◆社会观察
2011 · 02（中）
之间，会首选开发商，考虑和保护被拆迁者利益自然就少。昆明 市根据《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规 定，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区
城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500 元/平方米；一环至二环之间5500 元/平方米；二环至三环之间4500 元/平方米；北边片区4500 元/平方米；东边片区3500 元/平方米； 南边片区4500 元/平方米；西边片区4000 元/平方米。按这个补 偿标准，老百姓拿着这点钱在原来居住的房子周边再去买房子，根本就买不起。
作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保
护。《民法通则》第71 条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题 解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一 般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损 失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，《拆迁条例》要求兼 顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。
(四)政府角色错位
城市拆迁中提出的‘政府主导，企业参与，市场化运作’的口 号，本身就有问题。政府的职能或者角色应该是服务和指导，而 不应该是主导，城中村改造涉及已经取得的土地使用权和房屋所 有权，村民才应该是主体，应该由他们来主导才对。
政府既是强制拆迁的批准机关，又是拆迁纠纷的仲裁机关，既当运动员又当裁判员，这与基本的法制理念是有冲突的。老百 姓习惯听政府的话，相信政府。但在自己的利益受损时，政府支 持的却是开发商，加上被拆迁人的利益诉求渠道不畅通，法律的 救济途径不完善。面对法律的不公、开发商的强势，又没有政府 撑腰，被拆迁户感到十分无助。有些地方政府、拆迁公司和开发 商还合署办公，老百姓进拆迁指挥部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是开发商的人，哪些是拆迁公司的人。
政府的角色定位错位，凸显了开发商的强势和被拆迁人与开 发商之间利益的不平等，导致了城中村改造项目利益冲突事件屡 屡发生。
拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉法
律、政府职能、公众利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中，由于 拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的 原因，致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止，使相关当事人 的权益得不到相应的保护。
城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参 与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划 为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重 要的。
行政法是指调整行政法律关系的法律规范的总称。行政法的基本原则包括:行政合法性原则和行政合理性原则。行政合法 性原则的基本内容包括三项:（1）主体合法原则,即一切国家行政 主体必须严格执行行政法律规范,一切行政相对人应严格遵守并
执行行政法律规范；（2）职权合法原则,即任何行政职权的行使都 必须依据法律、遵守法律；（3）程序法定原则。行政合理性原则又 称为行政适当性原则,它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而 且同时要合理、适当。
昆明城中村拆迁改造过程中有相关法律为依据,昆明市城中
村改造项目有其运作的基本流程,虽然满足了程序合法原则,但在 昆明城中村拆迁改造中也存在问题: 比如拆迁人的法律地位；拆 迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位不满足行政行 为必须符合法律的原则,因此昆明城中村拆迁改造中不符合行政 法中的合法性原则,行政合理性原则它要求行政主体的行政行为 不仅要合法, 而且同时要合理、适当。因昆明市城中村拆迁改造 中行政主体的行政行为有些不符合法律,比如说拆迁人的法律地 位有问题；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位, 同时在拆迁赔偿中赔偿标准也不合理。因此昆明城中村拆迁改 造也不符合行政法中的合理性原则。
城中村改造过程中涉及的具体法律问题包括:（1）城中村改
造过程中土地使用权及地上附着物权属确认问题；（2）政府与城 中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地 位；（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实 体问题；（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合 作中的法律问题；（5）村外其他机构参加城中村改造竞拍过程中 的法律问题；（6）对违章建筑特殊处理的法律问题；（7）签订拆迁 补偿协议应注意的法律问题；（8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理；
（9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题；（10）拆迁过程 中的证据保全问题；（11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和 法律依据；（12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题。城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了
城中村改造探讨 篇6
若干问题的探讨
对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。
参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。
通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：
1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；
2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；
3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；
4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；
5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；
6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；
7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；
8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；
9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；
10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；
11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；
12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；
13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；
14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；
15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；
16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；
17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。
在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：
1、政策支持的合约化控制
基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。
2、拆迁补偿的规范化控制
包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。
在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难
以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。
3、开发盘量的分散化控制
包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。
房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。
因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。
当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。
4、专项报规的特殊化控制
根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规
划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。
房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。
因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。
5、土地摘牌的技术化控制
包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。
要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。
6、融资途径的多样化选择
包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。
但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要
大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。
房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。
7、对于土地竞拍情况做有关约定
与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；
与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。
与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。
8、对于特殊情况的处理
与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。
在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：
1、违法违章建设严重
根据郑州市有关规定，2000年8月9日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建筑处理，拆迁时一律不予安置补偿。
而且每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置，该处宅基地在268平方米以上，并且其家庭已经分户，可以按两个基准建筑面积安置。分户的有效时间应在2003年11月1日以前，分户家庭的户主应为原户主的直系亲属，同时不得小于18周岁。
2、村民对拆迁补偿安置的期望值增大
3、对于特殊所有权者的房屋设施和特殊主体的拆迁特殊对待
宗教团体、公益事业团体所有房屋设施，和低收入者、困难群众拆迁的房屋对于拆迁安置需特殊性对待
4、非住宅的拆迁补偿
对于集体经济组织的经济性用房可以和村集体经济组织进行协商解决，或者经济补偿，或者折算成安置房屋进行产权房的调换，或者进行拆迁安置区营业用房的调换等。
那么，房地产企业如何才能顺利完成拆迁补偿工作，降低拆迁补偿的法律风险？笔者认为，只要解决好利益平衡分配，这个问题就会迎刃而解。不应一味缩减对居民的拆迁补偿款，以减少成本支出。而应当做好拆迁准备工作，在拆迁补偿上适当给被拆迁人优惠。例如--
1、在拆迁前要做好合法建筑面积的测量确认工作，以防止村民在得知即将要拆迁的消息后，违章抢建、扩建、乱建以获得不合理的补偿。
2、通过“拆一补一” 的方式，对于合法宅基地，按照宅基地证上的面积实行1:1的回迁补偿，对于其他情况的房屋进行货币补偿。
3、由于城中村的管理混乱，除了合法的房屋建筑外，基本上每一户都会有违章建筑，这些违章建筑肯定不能作为回迁面积计算，若房地产企业以违章建筑为由而不做任何补偿，对村民来说也是难以接受的。房地产企业可以以一个合理的单价计算违章建筑赔偿额，作为一次性建筑价格补偿。
4、城中村存在大量的出租房屋，很多村民的主要收入来源就是房屋租赁，一旦房屋被拆迁，村民在获得回迁房之前，已无收入来源。因此，房地产企业应对被拆迁人的租赁损失作出合理的补偿。
5、村民在获得回迁房之前，需要解决临时住房问题，房地产企业应当支付一定数额的住房补贴。以上的支出成本，房地产企业可以计入未来商品房销售的价格中，还可以从法律允许的范围内提高项目建筑容积率。
城中村改造模式探讨 篇7
一、城中村改造模式分析
(一)五种典型的城中村改造模式。
城中村改造的十多年间形成了五种比较典型的模式:广州模式、珠海模式、深圳模式、杭州模式、郑州模式。城中村改造的主要内容是:改造主体、政府作用、改造方法、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更以及管理体制变更等,而不同的要素加以组合就形成了各具特色的改造模式。(表1)
(二)城中村改造模式异同点分析。
通过对表1进行分析,可以清晰地看出五种城中村改造模式的主要内容方面存在相似之处,但更多的则是不同做法。
1、改造模式中的类似做法
(1)土地权属变更方面。纵观我国城中村改造的诸多案例,涉及土地权属问题的改制,其做法完全一致,“原有的村集体土地性质都变更为国有土地”,但是具体操作方法有细微差别:杭州市将城中村的集体农用地统一收购以做储备,而广州则是将原村集体土地转为国有土地之后,由原承包经营人继续承包经营;深圳市则采取的是国有土地使用权出让给原来的使用者或房地产商的方式。
(2)管理权属变更方面。各地区的城中村改造,都采取的是撤掉原来的村委建设新的居委会,村民转为市民,户籍“农转非”,可以享有城市居民同等的社会保障、社会福利待遇等。
2、改造模式中的不同做法
(1)改造主体不同。通过分析以上五种典型改造模式,可以总结出三种改造主体:一是政府主导城中村改造,政府直接作为改造主体(如杭州市);二是以房地产开发商作为城中村改造的实施主体(如珠海市);三是村集体和村民自行改造,不允许开发商介入(如广州市)。
(2)政府作用略有不同。在城中村改造中,不同地区的市政府所起的作用多是引导,制定改造政策,出台扶持和优惠措施,然而在杭州模式中,政府则直接进行城中村改造,这与杭州市风景秀美的全国旅游城市不无关系。
(3)改造方式不同。城中村的改造方式包括三类:彻底重建,局部重建和综合整治。在各地区的城中村改造中,各市政府根据自身城市规划、城市功能定位、城市形象、当地的经济实力选择最适合该市城中村的改造方式。珠海市走的是拆掉旧村、彻底重建的道路,而广州、深圳则采取的是重建、改建和综合整治相结合的方式。
(4)拆迁补偿方式不同。拆迁补偿问题是城中村改造所有问题里最为复杂、最易引起纠纷的问题,处理不好会引起村民的反对,阻碍城中村改造的进程,因此尽管各城市的城中村拆迁补偿具体做法不同,但政府必须介入协调各方利益,以确保拆迁工作顺利进行。补偿方式分为两类:一类是实物补偿和货币补偿相结合(如郑州),这类方式是全国多数地区普遍采取的;另一类是“政府直接改造,根据住户原有的住房面积市场估价直接补偿一定面积住房”(如杭州)。
二、不同改造主体主导模式优缺点分析
分析表1的改造主体一栏,可以得出城中村改造的分类模式,即按照改造主体的不同,城中村改造可分为政府主导型模式、开发商主导型模式、村集体主导型模式三种。
(一)政府主导型模式。
就是指政府作为城中村改造的主体,统筹协调各个方面和改造全过程,典型的政府主导型模式是杭州模式。政府主导型模式有其自身的优点也有其缺点。优点为:政府作为改造主体,可以统一筹划,把握全局,减小改造的阻力,有效避免流血事件发生;政府会综合考虑本城市的经济效益、社会效益、生态效益,更加全面、集约、高效地利用土地;政府坚持“以民为本”的执政理念,会始终心系人民群众的利益。缺点为:政府资金短缺,难以支撑起整个城中村改造的重担;政府直接干预改造过程,不免会使群众产生抵触心理;某些官员难抵金钱诱惑,易滋生贪污受贿等腐败现象,损害广大村民的利益。
(二)开发商主导型模式。
又称为“市场化改造模式”,它是指开发商根据市政府所做的城中村改造方案,凭借自身的雄厚资金实力,独自完成城中村改造工作。采取开发商为主导模式的城市有珠海、郑州、昆明等。该种模式既有优点也有不足。优点为:开发商资金雄厚、经验丰富,可解决城中村改造总的资金短缺问题,提高工作效率;市场化运作符合我国社会主义市场经济规律,更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用。缺点为:开发商主导改造目的是追逐自身的利益最大化,可能会损害村民的利益;某些城中村地理位置优越,可能会刺激开发商盲目增加建筑密度和建筑容积率,而减少配备基础设施;开发商可能会出现半路撤资或卷款出逃的现象,使得改造陷入进退两难的境地。
(三)村集体主导型模式。
村集体主导型模式中,市政府起引导作用,制定城中村改造规划,出台优惠措施,改造所需资金在村集体经济的基础上由村集体引资开发,后续工作都由村集体自行完成。这种模式的典型代表有广州、深圳等。该种模式既有优点也有不足。优点为:村集体主导可以充分按照村民意愿进行改造,有利于调动村民参与改造的积极性,同时也可以最大限度地保护村民利益。不足为:村集体成立的改造开发建设公司缺乏相关的开发经验;文化素质较低,可能其主导的改造与城市总体规划有所出入;村民内部因补偿标准的不一致会引起矛盾;加上资金短缺的问题,会阻碍城中村改造的进行。
对这三种城中村改造模式的优缺点进行分析,可以知利弊,扬长避短,探索出更加合理的城中村改造新模式,为我国的城中村改造工作提供借鉴,进而加速我国的城市化进程。
三、城中村改造新模式探索
城中村改造模式众多,但每一模式都有自身难以规避的不足,探索出城中村改造的新模式,扬长避短,使上述模式中的优势得以充分发挥,其中的不足得到有效规避。我们可以建构这样一种新的城中村改造模式:政府主导+村民提议+开发商融资,这一模式可以取三方之长处,更好地实现政府、开发商、村民三方各自的利益。
在这一新模式中,政府引导、协调改造工作,公开征询改造方案,听取村民、开发商的意见来进行修改,不直接参与改造工作,可以防止政府官员腐败行为的发生;开发商在新模式中是筹资的主要部分,也是改造的主力,担任改造中的大部分工作,此时的开发商是政府和村民共同商定确认的,有利于实现三方共赢;村民在该模式中是城中村改造的积极参与者,村民代表由村委会选出负责向政府和开发商提出村民的意见,发出村民的利益诉求,这样做可以提高村民参与城中村改造的积极性,同时可以规避村集体主导的弊端。
城中村改造模式不是从来就有的,也不是固化不变的,是我国各大城市“摸着石头过河”的经验总结,旧的模式在不断消失,新的模式层出不穷,没有最完美的模式,只有更符合客观实际,更能满足人民群众利益的模式。
参考文献
[1]罗欢,陈晖,周各峰等.我国城中村改造的现状及对策——以珠海市为例[R].珠海:暨南大学珠海学院,2008.
[2]袁伟.我国城中村改造模式研究[J].华东经济管理,2010.24.1.
关于“城中村”改造的思考 篇8
关键词：城中村 建设 改造 问题
1 “城中村”的由来
城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。
城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。
2“城中村”的特征
从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。
3“城中村”改造存在的问题
3.1基础设施薄弱，安全隐患较多
在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。
3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重
随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。
3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高
由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。
4“城中村”改造中采取的措施
4.1加强组织领导
村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。
4.2坚持科学规划
“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。
4.3加强土地管理
按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。
4.4制定工作方案
根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。
4.5做好保障工作
“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。
4.6制定扶持政策
财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。
5 结论