加快推进城中村改造

2024-07-18

加快推进城中村改造（精选6篇）

加快推进城中村改造篇1

关于加快推进“城中村”改造促进海珠科学协调发展的建议案

海珠区政协常委会

推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽海珠发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，也是改善城市整体形象、提高群众生活质量、创建全国文明城市的迫切要求。但是，“城中村”改造又是一项复杂的系统工程，面临问题很多，工作难度大，难以在短期内取得成效。对此，区政协常委会于今年上半年围绕“如何加快推进‘城中村’改造”开展重点调研和专题议政，为促进海珠科学协调发展建言献策。

为做好调研工作，区政协成立了专题调研组。调研组先后组织了下辖有经济联社的街道座谈会、经济联社代表座谈会、相关职能部门座谈会，深入到一些有代表性的经济联社调研，实地视察了农民公寓和“城中村”改造试点项目，详细了解了我区“城中村”改造进展情况以及当中遇到的问题和困难。同时，调研组成员还分赴佛山市南海区和顺德区、深圳市宝安区、东莞市长安镇和河南省郑州市考察，学习和借鉴外地在“城中村”改造方面的做法和经验。在此基础上，调研组就如何解决我区“城中村”改造遇到的困难和问题进行深入的分析和探讨。现将有关调研和专题议政的情况综述如下：

一、我区“城中村”改造的现状

（一）“城中村”基本情况

海珠区有20个“城中村”（即原新滘镇下辖的20个行政村）。

根据区委办、有关职能部门和街道提供的数据显示，我区“城中村”的基本情况如下：

1.占地：村域面积约3110万平方米，其中宅基地面积约747万平方米、经济发展用地面积约639万平方米、农用地面积约1725万平方米。

2.建筑面积：“城中村”总建筑面积约2223万平方米，其中有国有房产证、集体房产证、宅基地证共约为1874万平方米，历史用房约349万平方米（其中部分为学校、祠堂）。

3.人口：“城中村”现居住人口约46.6万人，其中“农转居”户数3.72万户，户籍人口7.7万人，居住半年以上的流动人口38.9万人。

4.农用地：全区共有农用地1725万平方米，其中官洲、桂田两个村无农用地；联星、五凤、凤和、石溪等4个村有少量农用地；农用地面积在10万-100万平方米的村有红卫、瑞宝、沥滘等6个；农用地面积在100万平方米以上的村有8个，其中小洲村农用地最多，达325万平方米。

5.集体经济：村社主要通过建厂房、商铺出租发展经济，缺少自有产业项目。村社集体物业多为简易工业厂房、旧仓库和旧工业小区，土地的利用效益较低，不少厂房每平方米月租金在几元至十几元之间。据初步统计，经济联社、经济社集体资产总额44.98亿元，平均每个经济联社资产约2.2亿元；债权总额7.32亿元；负债总额15.85亿元。

（二）“城中村”改造工作开展概况

近年来，我区“城中村”改造工作做了许多工作，一些局部改造项目已完成或正在实施，部分村正在编制整村改造规划。但总体

而言，我区“城中村”改造进展较为缓慢，仍处于起步和探索阶段。

1.“城中村”改造规划编制情况

一是编制“城中村”改造控制性规划或“城中村”整治规划8个。近年来，区规划分局先后编制了《沥滘村旧村改造控制性详细规划》、《龙潭村中约、南约改造规划》、《凤和康乐地区城中村改造规划》等8个规划项目，为“城中村”改造提供了指引。二是编制整村改造规划5个。一些改造条件比较成熟的“城中村”积极性较高，目前有5个村在编制整村改造规划。如琶洲村、红卫村改造规划初步方案已出，正在审批中；沥滘村、东风村、瑞宝村的改造规划正在编制中。这些“城中村”的改造规划都是村社委托专业规划设计单位编制的。编制规划的资金来源于村社或开发商。

2.“城中村”改造方式和改造主体

在“城中村”改造方式上，有的是整村改造，有的是局部拆建改造。“城中村”改造的主体主要有两类：

第一，政府主导，表现为政府投入并组织推动。主要有官洲岛整岛搬迁以及结合道路建设、河涌整治进行的局部改造，总共改造了约200万平方米。如在开发官洲国际生物岛中，政府组织对182万平方米的官洲岛进行征地拆迁，拆除房屋18.62万平方米，并在北山、仑头为村民建设了复建房，基本完成了整岛搬迁。同时，结合市政道路建设、河涌整治等工程的实施，推动“城中村”改造和整治。如南洲路建设征地11.5万平方米，拆除了路边旧商铺、旧厂房6.97万平方米；瑞康路建设征地4.4万平方米，拆除商铺6.27万平方米；在黄埔涌等河涌整治中拆除河涌沿岸破旧房屋7万多平方米。

第二，在政府指导下由村社组织推动。主要有仑头、红卫、沥滘三个村进行了局部拆建改造，改造面积共约14万平方米，所建成的农民新村改善了社员居住条件。一是仑头村在上个世纪90年代建设了农民新村。农民新村占地2万平方米，有61栋多层公寓，共600多套房屋。产权为宅基地证，一户一证。二是红卫村2003年利用1.9万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“六福华庭”。“六福华庭”共492套房屋，为集体房产证，且只有一个大证，产权不能落到每家每户。三是沥滘村2004年利用10万平方米的经济发展留用地，将土地性质从工业用地转为商住用地后，集资建设了农民新村“星晖园”。“星晖园”共1058套房屋，目前正在办理集体房产证。

二、我区“城中村”改造中存在的主要问题

（一）土地“瓶颈”问题难以突破

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。一是留用地指标难以落实。由于留用地申请审批难、选址难，我区目前仍有历史留用地欠账455亩，这在很大程度上制约了村社集体经济的发展。二是征地的货币补偿标准不统一，且补偿标准偏低。三是处于万亩果林保护带的村社根本就“无地可留”。像小洲、土华、龙潭、仑头等联社受到万亩果林保护政策的限制，10%的留用地更成了一句空话。据仑头村反映其一块留用地被划在高压线下，结果无法使用。而这些村社的集体经济原本就相当薄弱，村民生计受到较大影响。据统计，2007、2008年土华部分社员的人均月收入约为250元（集体分红及果树收入），小洲部分社员更低，人均月收入仅100多元（集体分红及果树收入），远远低于广州市的最低保障线。对

于这些集体经济落后的村社而言，当务之急是解决果林出路和社员的温饱问题。四是“农转居”土地和房屋难以确权。宅基地证问题较多、集体土地房产如何流转、村社集资建设的农民新居如何明晰产权，由于政策不明，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。五是用地性质难以变更，难以统一进行规划改造。

（二）规划编制工作滞后

我区目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划（控制性详细规划和修建性详细规划），尚未出台具体的“城中村”改造方案。而我区“城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾不少。由于缺乏总体规划指引，一些村社原本积极编制改造规划，上报后却往往容易与市、区的规划控制要点产生矛盾，只能反复修改，加上工作流程不够明确、手续繁多且耗费大量时间、人力和资金。如红卫村编制下辖石榴岗村、台涌村、新村和大塘村等四个自然村的整村改造规划，三易其稿仍未获审批通过。就连市规划部门亲自抓的《广州市海珠区小洲村历史文化保护区保护规划》，历时5年也没组织公示，仍未能上报市规委会审议。对此，村民觉得不可思议。在调研中村社反映，编制改造规划不仅任务繁重，而且还要经全体社员民主决策才能通过，一届联社班子在三年的任期内基本上很难完成改造规划编制工作。而联社一旦换届，之前的改造规划工作很可能就被搁置或推倒重来，造成资源浪费。

（三）政策意见的可操作性不强

“城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的模式和完备的法规可循。虽然广州市委、市政府于2002年、2008年先后出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（以下简称《若

干意见》）和《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（以下简称《意见》），但有的部门认为“意见”不是法规，不具备法律作用，难以实施。在“城中村”改造的具体实践中，街道、村社普遍反映这两个《意见》的可操作性不强，对如何规划、如何报批、如何报建、如何办理确权、如何进行筹资或市场化运作等重要环节都不明确，没有具体的实施细则和操作办法来指导工作。如《意见》第（十二）条指出：“为提高用地效益，‘城中村’改造范围内集体经济发展用地上的集体厂房、商铺、仓储用房等集体物业房屋可与‘城中村’一并改造，其使用功能和容积率可按所在区域控制性详细规划要求予以调整优化，不要求按原状改造。”但在调研过程中，村社普遍反映在申报厂房、商铺等集体物业房屋升级改造时，往往得到的答复就是“原状维修或整饰”，毫无商量余地，更谈不上“调整优化”。此外，大多村社还认为《意见》关于“城中村”改造的政策支持仍不够到位。如“容积率过低”是村社多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次之，“城中村”改造项目则最低。目前，我市关于“城中村”改造规划规定一般是2.5容积率以下，这样的容积率对开发商参与“城中村”改造没有吸引力，村社难以筹措改造资金，也达不到改造后节约、集约用地的目的。村民感觉政府对“城中村”改造项目有失公允。

（四）“农转居”改制遗留问题较多

虽然我区“撤镇建街”、“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌换了、户口变了、实质未变”，“城中村”在土地权属、经济组织和行政管理体制上仍保留农村的旧模式。“城中村”村民被“边缘化”，他们既享受不到农业政策，也享受不到城市居民的待遇，“农不农、居

不居”。改制后，村社集体经济组织缺少了以往的自主权，还要按企业模式纳税，完全享受不到税收减免或返还，导致村社经济发展缓慢，尤其果树村的村社集体经济逐年下滑，陷入贫困状态。同时，村社集体经济组织还要继续承担城市社区的管理和建设，环卫、治安、公共配套设施等费用负担很重。例如，各村每年仅在治安维护方面就开支100多万元，一些新建视频监控系统的村更是超过200多万元。对此村社普遍慨叹道“一样收入百样支出”，实在是不堪重负。虽然《意见》第（十九）条要求“市、区政府要根据‘农转居’社区基础设施薄弱的实际，加大财政资金投入，逐步改善基础设施条件，使其逐步达到与城市社区同等建设水平”，但大部分村社则认为这项工作至今都没有实质性的进展，“城中村”已日益边缘化。就现状而言，占据我区三分之一的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，基础设施薄弱，环境脏、乱、差，消防和安全生产隐患多，社会治安问题较为突出，亟待整治和综合改造。

（五）统筹协调力度和财政投入不足

在调研时，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，市、区也没有制定统一的“城中村”改造工作流程，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，“六福华庭”和“星晖园”只能办理集体大产权。国土房管部门表示，按照现有税收政策，若将集体产权细分到户，则视同房产交易行为要缴纳契税和营业税。有关村社对于这种答复感到难以接受，也无力承担。产权问题如不解决，势必影响“城中村”改造，且也容易激发社会不

稳定因素。此外，市、区财政没有设立专项资金用于“城中村”改造工作，在编制改造规划、政策宣传等方面的投入甚少。

三、对我区“城中村”改造工作的几点建议

“城中村”改造是挖掘海珠发展潜力、造福于民的必由之路，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上向村社倾斜，充分调动村社支持和各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议归纳综合如下：

（一）着重研究解决土地问题 1.切实落实历史留用地

一是按个案处理2005年前遗留的留用地问题。二是积极试行《广州市农村集体经济发展留用地管理办法》，采取货币补偿优先，安排留用地、指标抵扣、等价置换和房屋等不动产兑现等多种方式，妥善解决留用地问题。三是鼓励村社利用“三旧”改造契机，采取抵扣留用地指标的方式解决历史用地问题。四是建立留用地指标台账管理系统。五是对留用地流转和收益进行监督管理。

2.切实解决万亩果林地区村社的改造与发展问题

一方面，万亩果林长期以来处于“保而不护”的状态，生态环境受到较大破坏，日渐衰败；另一方面，辖内村社集体经济发展受到限制，保住了万亩果林这片“南肺”却保不住村民的“胃”。为此，希望市、区政府将这一问题作为当务之急予以研究，着眼于村民的生计和集体经济的长远发展制定政策和措施，向万亩果林地区的“城中村”倾斜，让村社切实感受到“农转居”改制和“城中村”改造所带来的实惠。

建议：一是政府全面征用万亩果林的土地，系统规划，集中

管理，科学护林，统一经营，确保果林得到长期有效的保护；二是切实落实10%的经济发展留用地，让村社集体经济得以持续发展；三是仿效黄埔区长洲的做法，研究制定《生态农业用地补偿办法》，尽快启动补偿机制，每年向万亩果林保护区内的集体经济组织划拨补偿款，弥补因保护生态环境而在经济方面所做出的牺牲，增加村民收入。

3.明确土地转性的政策依据和操作流程

一是出台切实可行的操作办法，保障“城中村”土地房屋确认产权落到实处，做到权属明确、手续完备、不留“手尾”。如郑州市的做法是经村民代表大会表决同意并提出申请后，对“城中村”集体土地进行确权、登记并办理有关手续转为国有。逐步使“城中村”土地成为真正意义上有偿的、有限期使用的、可进入商品房市场的国有土地。二是结合实际，尽快解决农用地、集体用地、宅基地等分类变性的政策规定和具体操作办法，使区、街道、村社在实施中有章可循，切实做好土地及房产确权工作。三是明确划定土地转性中市、区、街三级的职责权限，做到事权统一、各负其责，充分发挥三级政府的组织协调功能。

（二）加强规划引导和服务 4.尽快制定“城中村”改造总体规划

政府要把“城中村”建设改造纳入国民经济和社会发展计划、纳入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制定全区的“城中村”改造总体规划，以形成各村编制改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。

如东莞市长安镇“城中村”改造的所有工作都按照“先规划后建设”的原则，统一规划，分步实施。从1995年起，长安镇就开展了“城中村”的控制性详细规划，在总体规划不变的基础上,先后六次修编和完善规划方案。根据各村社的经济状况分类改造，量力而行，制定不同的改造和整治方案。规划目标不变，经济好、条件成熟的村，一步到位；经济差、条件不成熟的村，就从改善村容村貌开始，逐年推进。

5.加强规划指导，提高工作效率

按照城市总体规划和土地利用规划要求，明确“城中村”用地布局、功能分区，把改造工作与城市基础设施和社区公共配套设施建设、产业升级改造、生态环境保护等方面有机结合起来。在规划编制过程中，要加强规划的前期研究，在现有“城中村”改造规划编制办法的基础上，兼顾政府自上而下的改造规划和村集体自身的改造计划，同时考虑城市发展的目标和村集体的发展需求，在宏观的层面上编制“城中村”规划技术指引，具体指导“城中村”改造规划项目的编制和实施。

编制改造规划动辄三五年，甚至时间更长，这样的工作效率对于改造工作的落实相当不利。郑州市关于“城中村”改造的规划编制加上审批手续，一般在7至10个月可全部完成。建议市、区规划部门在做好指导的同时，进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾。

（三）完善政策配套，落实改造措施 6.制定具体可行的实施细则

市有关部门要根据市委、市政府的政策文件精神，结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，指导村社

做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城中村”改造扫除障碍。如切实加大对“农转居”社区公共管理和配套建设的投入；积极推动农村集体经济组织向股份制公司转变，等等。

7.适当提高“城中村”改造建筑物的容积率

容积率太低是村社反映意见最多的问题。郑州市对于“城中村”改造给予了相当大的优惠政策，例如拆1后可建2.5-3，容积率一般规定3-5，高的可达7左右；深圳、佛山、东莞等城市也有类似的优惠政策，“城中村”改造的容积率一般在3.5以上，改造之后全部是商品房。

因此，建议在容积率方面，一是“城中村”改造项目的容积率不低于所在区域的平均容积率；二是可利用基准容积率和地价杠杆对“城中村”改造实行双重调节，即政府针对辖区内“城中村”的实际制定一个统一的基准容积率，就具体的改造项目而言，对规划容积率低于基准容积率的那部分项目用地实行优惠地价，对高出基准容积率的那部分项目用地收取完全的甚至更高的地价。这样不仅有利于将辖区内所有改造项目的整体开发强度控制在可接受的水平，而且还有助于消除各“城中村”之间的不公平，可有效避免违法滥建行为的发生。

8.大力推进“三旧”改造

建议政府相关职能部门如规划、建设、国土等部门，充分利用“三旧”改造试点地区的优势，研究制定配套政策，开通“绿色通道”，加快行政审批进度，使村社升级改造后的集体物业能够尽快建设、使用和收益，提高村社参与改造的积极性。要大胆先行先试，在区内选定赤沙和土华的两块有较合适条件的历史用地作为

试点，以带动其他村社积极推进工作。建议充分考虑村集体的经济利益，保留作为抵扣欠帐留用地指标的旧厂房等村的物业，先完善用地手续，视各经济联合社的经济状况，有经济实力的拆除旧厂房进行升级改造，无经济实力改造的按照省有关“三旧”改造文件办理国有建设用地确权登记发证手续。

9.鼓励社会力量参与“城中村”改造

外地有许多成功经验。如佛山市南海区按照“区级统筹、政策扶持、镇街组织、市场运作、村居实施、各方受益”的工作思路，结合“三旧”改造，创新了“拆旧建新、传统产业区提升、整合土地、连片开发、以地换物业”等改造模式进行“城中村”改造。南海区夏西村对原有低层高密度的“城中村”实施拆旧建新，腾出村内住宅用地，为第三产业发展提供用地。当地政府引导夏西村采取“旧厂房翻新”的模式，把原来的旧厂房改造成饮食之都——紫金城，结果使经济效益翻了十倍，该村的人居环境也得到了极大的改善。

（四）政府主导，各方支持，街、村抓落实 10.加强领导，明确目标

一是充分发挥我区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究，制定工作计划。二是街道、村社也要相应成立“城中村”改造工作机构，以理顺市、区、街、村四级的职责，进一步提高改造工作指挥体系运转的效率。三是从战略发展的角度出发，明确我区“城中村”改造的近期目标和中、长期目标，并分步落实。四是将我区在“城中村”改造过程中遇到的困难和问题积极向上反映，争取省、市的政策支持。如解决“六福华庭”等农民公寓的集体产权细分到户问题，以增强村

民对于“城中村”改造的信心。

11.以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系旧村居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。建议市、区政府及各职能部门在充分调查研究的基础上，配套出台有关拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

12.加强法规宣传，明确办事流程

一是尽快梳理相关法律法规和省、市、区的政策意见并汇编成册，加大宣传力度，使村社在具体操作中有法可依，有章可循。二是市、区统筹，各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能按图索骥，高效、顺畅地完成各项审批手续。

13.设立“城中村”改造专项资金

建议参照郑州、深圳等地的做法，由市统筹设立“城中村”改造专项资金，用于扶持编制改造规划、启动资金、综合整治、政策宣传等方面。资金可主要来源于有关地价收益、土地使用费、财政专项补贴以及其它方面。专项资金宜从今年起筹集，并逐年积累、增大，以加快改造工作的启动和推进。

14.加强村社领导班子建设，保证工作连续性

“城中村”改造的难度大，所需时间长，改造规划还需要村民投票通过，这就决定了必须要有一个强有力的村社领导班子，以保证改造工作得以连贯、顺利地进行下去。因此，要着力加强村社领导班子建设。一是完善村社民主决策制度建设，保证“城中村”改造工作的连续性；二是村社干部要以身作则，秉公办事，积极发挥带头作用，树立村社在群众中的威信，努力做好群众工作；三是加强村社干部的法纪观念，加强自身修养，带头遵章守法，在经济交往、工程发包、土地使用等方面，坚决抵制不正当利益的诱惑。通过领导重视和各方配合，切实注重提高村民的法制观念、城市意识和文明素质，加快“城中村”改造步伐，为促进海珠科学协调发展作出贡献。

2009年6月

加快推进城中村改造篇2

一、我国其他城市“城中村”规划改造的模式

“城中村”规划改造是城市土地高效利用、加快城市化进程、城市社区建设发展和城中村自身发展的需要, 因此, “城中村”的规划改造必须以此为出发点开展工作。目前我国城中村改造的模式有很多:

1. 土地产权确认的征地补偿方式

根据“城中村”在改造建设中出现的违法搭建、扩建等复杂问题, 对于房屋产权确认问题就变得非常复杂, 由政府牵头, 采取明确的产权确认标准, 消除改造障碍, 将应补地价款与征地补偿费相抵的方式, 重新确认产权, 规定房屋补偿标准限额, 使“城中村”土地成为可进入商品房市场的国有土地, 确保“城中村”改造能够在合理的市场机制下运作。

2. 完全市场化运作模式

这种开发模式是以开发商为主导的“城中村”改造模式, 政府不需进行投资, 但需要进行合理监管与引导, 例如珠海的“拆一免二至三”引导政策, 即在城中村改造时根据旧村的区位、拆迁量, 规定每拆1平方米的房屋, 可免交2~3平方米建筑面积的地价, 并免减相应的报建等费用, 确保开发商的合理利润。可以通过招投标市场运作进行开发商的引进, 提升“城中村”改造的规划标准。

3. 政府买单的独立运作模式

由政府承担政策制定、土地规划、居民安置和资金投入的所有程序, 这包括政府与村集体以股份合作机制进行改造的模式, 是通过将集体土地直接转化为国有土地, 对居民进行原地安置和旧村改造的一种规划方式。

4.“撤村建居”城中村改造模式

按照政府统一规划, 村民就地转为城市居民, 纳入居委会管理, 原集体土地划拨一定比例作为社区, 其余归为国有, 村民获得一次性补贴和社会养老保险等福利, 土地利用包括居民返回安置居住和开发商商品房开发, 撤村建居后原村集体行使居委会职权, 管理村集体资产和经营管理权。这种模式是一种“城中村”自行改造模式, “城中村”对于改造规划的自主性空间大, 有利于资金筹集, 但是不一定有利于长期收益。

5. 由政府主导的土地储备模式改造

以土地储备模式开展城中村改造, 是由政府主导和强力推动的“城中村”改造模式, 一般是实行的拆建分离的模式在一定政策和补偿标准的基础上, 将城中村整体迁移安置, 将原有土地作为收购储备, 有计划地公开出让开发。

上述模式的规划改造各有利弊, 济南市在过去的城中村改造中也采取过不同方式, 但有些项目存在在实际运作中没有很好地贯彻“以区为主”的政策精神, 以村为主体进行单村改造, 无法解决布点零散、不成规模、融资困难等问题, 难以平衡各方利益、完善基础设施配套和有效落实城市规划, 导致改造基本无法顺利进行。

二、济南市“城中村”改造规划创新模式

1. 济南市“城中村”现状

济南“城中村”改造自2009年省政府出台《关于推进农村住房建设和危房改造的意见》以来, 按照“统一规划、集约用地、规模开发、配套建设”的要求, 制定和实施了一系列引导农村住房建设与危房改造的相关政策, 根据城市发展需要, 积极进行整体拆迁、整合改造。据不完全统计, 自棚户区和城中村改造以来, 济南共释放出城市建设用地20多万亩, 促进了老城区“腾笼换鸟”。济南市现有城中村 (规划城市建设用地内的村庄) 309个, 人口约54.9万、村居住宅占地7660公顷、人均约140平方米, 大致可划分为两类:一类是位于建成区内或边缘, 多数已没有农村户口和农业用地, 人员构成和就业状况复杂, 违法违章建设普遍, 尚未完全纳入统一的城市规划、建设和管理体制, 整体环境滞后于城市发展。另一类是分布在建成区外, 处于城市远期发展潜在区域, 预计十年左右土地将被城市建设征占。土地产权多属农村集体所有, 土地价值没有得到充分体现。

2.“城中村”改造的目标

城中村改造是特殊意义上的农村住房建设, 与外围村住房建设有很大区别。根据“城中村”改造计划, 坚持以科学发展观为指导, 全面贯彻“拓展城市发展空间, 打造现代产业体系”的总体要求, 推动城中村改造科学有序进行。采取“政府主导、市场运作, 市区联动、以区为主”的办法统筹推进, 整体拆迁, 整合改造, 完善区域配套, 集中建设现代化新型居住社区;实施“征地统一补偿、农民集中安置、土地集约利用、区域持续发展”的综合补偿安置机制, 统一组织建设集中居住区。充分发挥各投融资平台的统筹协调作用, 结合城中村改造, 促进商务办公、商业服务、文化休闲和配套居住等产业发展, 扩大聚集效应, 增强综合服务功能和辐射带动能力。

3. 济南市城中村改造的原则

根据济南市城市发展和“城中村”的实际情况, “城中村”改造必须坚持的原则是:

(1) 政府进行宏观指导的原则

“城中村”改造是一项政策性公益工程, 采取“政府主导、市场运作, 市区联动、以区为主”的办法统筹推进。

(2) 实践操作的原则

在推进改造规划工作中, 提出了“政府统筹、市场运作, 政策扶持、循序渐进, 群众自愿、积极稳妥”的原则和“摸清底数、制定计划, 科学规划、统筹安排, 规范运作、加强监管”的工作方法, 保障规划改造的顺利进行。

4.“城中村”规划改造模式创新

(1) 确立“实现四个转变, 突出三个带动, 落实五个统一”的指导思想和基本思路, 开展济南市“城中村”改造工作。四个转变是:由“单纯改造城中村”向“推动城市化进程”的转变、由“单纯村 (居) 分散改造”向“推动区域整体协调发展”的转变、由“单纯的安置村民”向“推动综合性社区建设”的转变、由“单纯房地产开发”向“推动城市功能产业统筹发展”的转变;三个带动是指:突出重点区域和重要功能片区的带动作用, 突出城市综合体和重点工程的带动作用, 突出铁路、轨道交通、主要道路等重大基础设施建设的带动作用;五个统一是指:统一思想, 政府主导、统一组织, 明确主体、统一规划, 成片改造、统一政策, 保障民生、统一标准, 整体配套。

(2) 规划管理政策上, 调整政策思路, 明确责任主体, 实行市、区及乡镇、村分级管理, 规划设计统一管理, 加强土地审批和改造策划, 应充分考虑与环境的协调, 遵循宜改则改、宜迁则迁、宜并则并的原则确定社区规划, 对于达不到规模要求的, 可采取“迁村并点”集中新建, 实行连片开发, 避免低水平重复建设, 确保城市形态和城市景观的一致性, 强化审批手续。

(3) 土地产权管理政策上, 要以土地国有为原则, 合理土地流转和审批手续, 结合具体情况, 采用一事一议的方式处理。土地资源分三类统筹策划:居住用地、生活保障用地和政府统征储备用地。做好土地征收补偿和居民安置以及生活保障等社会问题, 进一步调动原村民申请土地改变性质办理确权登记的积极性。

(4) 土地征用与拆迁安置要对集体经济组织成员和非集体组织成员区别对待, 做好政策宣传和制度实施, 消除村民思想顾虑和土地制度障碍, 采取房屋置换和货币补偿的方式, 严格按照政策执行。

(5) “城中村”改造的设施配套与维护管养政策, 根据城市建设维护政策, 加强基础设施和配套公共设施的管理, 以完善区域内基础设施配套建设与城市基础设施相衔接, 同步组织实施, 才能够真正保障“城中村”改造顺利实施。

(6) 对于符合拆迁安置标准的安置房和保障用地的建筑, 进行税费减免和改造激励政策, 并给出低息贷款和政府贴息贷款的优惠政策, 对于基础设施中的供水、供气、热源管网建设费之外的城市建设综合配套费减半征收, 促进“城中村”的改造实施。

三、结语

中国城中村的社区改造研究篇3

【关键词】城中村；社区改造；政府参与

0.引言

城中村是存在于城市中或城市边缘特殊的社区，首先，它受城乡二元结构的制约，属于“传统农村”，由于外来人口多所造成的鱼龙混杂的情况、耕地流失及由于文化知识水平较低等原因造成的就业质量差和就业率低等原因，需要对城中村进行现代化的社区改造。

另一方面，2008年的世界性经济危机，让国家发起4万亿的经济刺激计划。这项计划使国内土地价格的飞涨，从而引起蝴蝶效应，带动其他各个领域产品价格的急速上涨，因而才能够促进内需，拉动经济发展，保证一定的经济增长率，稳定就业。

而当下由于国内主要省会及其他中心城市主市区土地买卖市场已经或几近饱和，政府不得已只能向城市边缘及其他中小城市的土地买卖市场转移来强行拉动内需的增加。

1.郑州市高新区S、G两办事处的社区化改造情况分析

1.1郑州市高新区城中村的社区化改造背景

根据有关法律、法规和郑州市人民政府《郑州高新区管委会关于印发城中村改造若干规定的通知》[1]，依据“加快高新区城市化进程，改善城市形象，提升城市品位；稳定农村，富裕农民，拓宽失地农民就业渠道，解决失地群众的居住之忧，生活之忧；打造亮点，以点带面，发挥示范引导作用，带动其它行政村的土地征迁和项目入住；拓展发展空间，科学集约用地”的目标[2]，对S、G两个办事处的D、X、N、W等18个村进行社区化[3]改造。

1.2郑州市关于对S、G两个办事处城中村的社区化改造的补偿协议

郑州市高新区管委会枫杨办事处和大里村村干部共同商讨的拆迁安置办法是：对本村现有合法宅基地按每证（宅）400平方米予以安置；家有两个以上（含两个）男孩的家庭，按应分户数予以400平方米安置房；家有两个以上（含两个）子女家庭，在每证享受400平方米安置面积基础上，再分配150平方米安置房；以上每个合法宅基户只享受一种，不得重复享受；以上安置房均按每平方米600元的标准缴纳安置房房款。[4]（以下简称《通告》）

但是按照郑州市所发的《郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造管理办法的通知》（郑政文[2011]258号）（以下简称《通知》）的规定，“被拆遷人选择产权调换的，原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置”这一赔偿措施与上述《通告》中的赔偿措施不符。

1.3被社区化改造的S办事处中D村实况

D村目前常住村民2500多人，拥有超过600户村民，分为5个组，设村长一名，副村长两名，村委5名，村支书一名。其中除了村子里一组中他姓较多、及其他几组中有几户姓郑以外，大部分为金姓。

目前D村只剩下30多户村民没有与政府提出的合约达成一致，还在于政府交涉，并有一些村民采取了上访的方法来维护上述《通知》中所规定的合法权益。而其他超过600户村民已经与政府达成一致，搬离了D村。

2.政府在城中村的社区化改造过程中的作用

2.1政府在城中村的社区化改造过程中应起的作用

2.1.1政府应该成为城中村社区建设制度的设计者[5]

（1）政府必须提出社区建设的总体思路和发展规划。

（2）政府是社区法制建设的倡导者和实施者。

2.1.2政府是“城中村”社区建设的引导者[6]

（1）引导各种经济主体积极参与城中村基础设施建设。

（2）政府是“城中村”社区文化建设的导航员。

（3）政府是“城中村”社区建设的协调者。

2.2现实中政府在城中村的社区化改造过程中发挥的角色

在D村的改造过程中，在开发商与村民谈判时，政府利用中间角色，通过分别与双方各自谈判的方式，向房地产商要高价——即按照国家定的条款来收取房地产商的赔偿（如《通知》）；再重新制定一个新的赔偿办法——即以一个较低的赔偿价格和产权置换方式征用集体用地赔偿给农民（如《通告》）。这样，地方政府就能依靠开发商和村民之间的信息不对称从众获利。

而在W村内，开发商开始在政府村民谈判赔偿、村民迁出过后，开发商发现当地政府征收了W村1/5的集体用地，而且是临街、临路的地理位置较好的用地，这便使得W村改造无法正常下去，目前这件事还在协商当中。

3.政府这一系列行为的原因及后果

3.1政府为什么这么做

（1）政府通过卖地，通过蝴蝶效应拉动经济增长；卖地，可以促进房地产产业的增长，伴随着房地产的建造、出售、维护、后期管理等一系列行为，将带动一大批农民工就业，原料生产商、销售部门等的增长和发展，从而从多方面拉动经济增长。

（2）政府通过卖地增加地方财政收入；政府通过卖地可以直接获取收入。而且伴随着卖地之后一系列的刺激，其可以通过税收间接增加政府收入。

（3）城中村现代化改造的需要；现阶段的城中村确实存在“脏、乱、差”的现象，因而对于农村的改造迫在眉睫，刻不容缓。这不仅可以改善农村的社会文化面貌，而且可以提高农村的集体价值观、集体意识以及共同的集体统一性。

4.总结

政府不仅仅应该担任一个牟利者的角色，更是一个服务者的角色，这样，才能更加促进城镇化的发展和建设。

【参考文献】

[1][2][3]《郑州高新区管委会关于印发城中村改造若干规定的通知》（郑开管[2007]21号），2007（08）.

[4]《关于大里村各类附着物搬迁补偿方案的通告（第1号）》及《关于大里村城中村改造安置方案的通告（第2号）》，2013（6）.

加快推进城中村改造篇4

随着城市的快速发展，洛阳加快了城市发展，在洛阳城中村的改造进程中，越来越多的老旧建筑被拆除。在改造的过程中产生的建筑垃圾也越来越多。这些建筑垃圾的大量堆积，不但严重影响了洛阳市古城的改造进程，而且还给洛阳市民的生活带来了巨大的不便，建筑垃圾问题成为了洛阳市城中村改造进程中所必须要克服的一大难题。

目前，洛阳市已经建起了一条建筑垃圾处理生产线，年处理建筑垃圾能力达100 万吨。中意矿机具有专业的建筑垃圾处理设备，建筑垃圾经过分选、粉碎、筛分成粗细骨料，代替天然骨料来配制混凝土、建筑用砖和道路基层材料，这使得建筑垃圾再生具有利用率高、生产成本低、使用范围广、环境与经济效益好的突出优势，在节省天然矿物资源的同时，可减轻固体废物对环境的污染，做到建筑垃圾进行资源化利用。

加快推进城中村改造篇5

为支持云岩区建设棚户区改造创新区，根据xx工作方案，政研室组成联合调研组，实地调研云岩区棚户区改造现状，查找和分析存在的问题，结合贯彻落实国家有关政策提出对策建议，形成如下调研报告。

一、云岩区棚户区现状

云岩区是贵阳市的中心城区和老城区，建成区面积45平方公里，其中在城市一环路周边10平方公里内居住约50万人，人口密度每平方公里约5万人。伴随着工业化和城镇化快速发展，“城中村”“城边村”“城郊结合部”问题逐步突出，低标准低水平规划、建设、管理形成的棚户区问题逐步凸显。经调查测算，目前云岩区范围内各类需要改造的棚户区、城中村现状建筑面积约1000万平方米、涉及居民约9万户。其中，城市棚户区约5万户，现状建筑面积约300万平方米；城中村现状建筑面积约450万平方米，约2.5万户；工矿棚户区总面积约250万平方米，约1.5万户。

云岩区高度重视棚户区改造工作，按照省、市“疏老城、建新城”要求，加强项目统筹，引进社会资金，积极争取贷款支持，创新方式加快征收进程，强力推进集中成片和非集中成片棚户区改造，着力改善人居生活环境、完善城市基础设施、化解房地产库存、提升城市功能和品位、促进经济社会协调发展，取得了较好的社会效益、经济效益、生态效益和环境效益。云岩区棚户区改造大致分为两个阶段，第一个阶段是2013年以前，主要以社会资金为主，推动20宗土地完成挂牌。其中，大营坡、万科城、老百货大楼及周边棚户区改造等项目已开工建设；第二个阶段是2014年以后，因房地产市场不景气，拆迁费用比较高，土地政策调整等原因，主要以政府投资的国家开发银行贷款项目为主。国家开发银行一期贷款项目包括公园路2、3号地块和新建厂项目，共获得贷款67.48亿元；二期贷款项目包括非集中成片改造项目和雅关、偏坡、杨惠三个集中成片棚户区改造项目，共获得贷款43.01亿元；专项贷款项目三马工矿棚户区改造项目获得贷款86亿元。

“十二五”期间，云岩区积极争取国家支持，大力引进社会资金实施棚户区改造，五年共实施棚户区改造项目31个，完成棚户区改造450万平方米，惠及群众9万余人。2016年完成棚户区改造49万平方米，纳入保障性安居项目4个，完成开工任务541户。

二、影响云岩区棚户区改造的主要问题

云岩区棚户区改造取得了一定成效，也存在一些问题，亟待认真研究、采取措施加以解决。

（一）拆迁成本高，房屋征收难度大。调研发现，近年来云岩区范围内“钉子户”呈扩大蔓延趋势，征收难、拆不动已成为棚户区改造顺利推进的最大障碍和关键制约因素。中心城区棚改项目涉及的房屋征收量大，搬迁人口多，大部分被征收对象拆迁补偿期望值过高，攀比心理重，对回迁安置房区位条件要求十分苛刻，对货币补偿金额要求过高，造成安置成本高，开发、建设资金难以平衡。由于位于老城区，无证房、住改非、拆迁不合理等历史遗留问题突出。不少群众提出对历史遗留问题一并解决，导致征收工作阻力加大，完成时限无法掌控，使得改造项目难以按照计划推进。

（二）资金缺口大，融资渠道窄。资金缺口大、落实速度慢是棚户区改造的关键难题。云岩区地处贵阳市中心城区，对棚户区项目改造后开发用地的容积率有严格的控制，拆迁成本高，部分项目“倒挂”现象严重，开发商无法通过提高建筑容积率来获取商业利润，因而不愿意将资金投入到棚户区改造项目中来，存在项目难以落地的情况。目前棚户区改造资金主要来源于中央财政补贴和国家开发银行的专项贷款，远远不能满足棚户区改造的推进需要，区级政府负担重，融资能力十分有限，资金缺口无法弥补。如何调动社会力量的积极性，建立新的棚改资金供给模式，是棚户区改造的又一难点。

（三）政策不完善，鼓励支持力度弱。棚户区改造涉及政府、居民、开发商三方利益，既要保证居民、开发商的利益，还要保障棚户区改造符合城市发展的要求，现有的融资、税收优惠、土地供应、安置补偿等政策还不够完善。如现有土地出让分配机制（区县级分配65%）难以覆盖土地一级开发成本，存在成本“倒挂”问题。

（四）空间布局乱，基础设施欠账多。云岩区的棚户区主要位于城市核心区的周围，具有分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征，基本公共服务基础设施欠账多。道路交通问题严重，由于道路狭窄、停车设施不足，压力外溢到主城区道路，加剧城区交通拥堵。如纳入城市规划统筹，进行土地出让、拆迁安置等不确定因素多，改造难度大。

三、加快推进云岩区棚户区改造工作的建议

棚户区的大量存在，严重影响市民的幸福感和获得感，影响着云岩区现代化建设，加快推进云岩区棚户区改造势在必行。必须深入学习贯彻总书记系列重要讲话精神特别是关于城市建设发展的重要论述，统筹生产、生活、生态三大布局，坚持把棚改工作放到经济新常态中来审视，坚持问题导向和发展导向，注重整体改造与局部改造、长远发展与近期突破相结合，找准“症结点”和“成长点”。将云岩区纳入“贵阳市棚户区改造创新试验区”，优化城市规划、创新资金投入、创新土地出让、完善配套政策，本着“公平共享”原则，深化体制机制改革，激活内生动力，强力推动云岩区的棚户区改造，提高城市的宜居性、持续性和创新性。

（一）贯彻充分认识和自觉顺应城市发展规律这个“大思路”。认识、尊重、顺应城市发展规律，尊重城市发展的自然历史过程，把棚户区改造纳入城市发展大局统筹安排。顺应城市和经济发展相辅相成、相互促进的要求，培育发展具有特色的城市产业体系，增强产业承接能力，特别是着力提高服务业比重，营造良好就业和生活环境，才能增加就业岗位和吸纳城市人口。经济发展和劳动生产率提高之后，增加居民收入，可以扩大消费和投资需求，反过来促进城市建设和改造步伐。顺应资源要素从农业部门向非农部门转移的趋势，深刻认识城市发展是农村人口向城市集聚、农业用地按相应规模转化为城市建设用地的过程，自觉把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。在注重接收高素质人才进城定居的同时，发挥省会城市中心城区优势，主动承接进城务工农民就业、居住，逐步融入城市、实现市民化，增进城市人口结构的协调性。城市规模要同资源环境承载能力相适应，坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量，立足区情，尊重自然、顺应自然、保护自然，改善城市生态环境。要深着力在改造中增强城市功能，提高土地和空间资源利用效率，发挥人口高密度城区的优势，努力解决人口高密度带来的城市问题，推动“精明增长”，实现紧凑集约、绿色高效发展。

（二）优化顶层设计，统筹绘制规划这张“大蓝图”。针对云岩区棚户区功能性衰落的现实，统筹规划、建设、管理三大环节，提高城市发展的系统性。规划要从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城市功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。进一步细化棚户区改造规划。围绕彰显城市特色、完善城市功能、提升城市形象、理清发展思路，高起点、高水平、高质量做好新一轮城市规划，构建以总体规划和专业专项规划为主体、控制性详细规划和街区立面规划为保障的城市改造规划体系。棚户区改造规划指标根据整个片区综合测算，整体平衡改造成本，针对重要城市节点、轨道交通沿线等重点区域，适当放宽容积率、绿地率等相关指标，吸引社会资本投资。丰富和繁荣老城核心区商圈建设，积极打造中央商务区；在东线片区、西线片区、北线片区结合临空经济区、综合保税区建设，不断优化产业空间布局，大力推动片区开发建设。实施棚户区改造项目，将周边老旧小区纳入统一规划改造。对于年代久远、改造成本高、具有开发价值的区域，采取整体征收补偿安置后开发建设；对于建设年限不长、房屋征收成本高的区域，只进行屋顶、立面整治和配套设施升级改造。既促进棚户区改造大规模开展，又避免大拆大建的“浪费性建设”。进一步优化城市功能布局。立足老城区历史文化资源禀赋和商贸要素聚集的优势，认真谋划市西河、贯城河、文昌阁、阳明祠“两河一阁一祠”项目，着力打造一批特色鲜明、底蕴丰富的历史文化商业街区，再现老贵阳风貌；积极谋划老客车站地块、友谊路新印厂地块、上河坎街地块改造建设工作，提升中心城区商业聚集度。加强对城市的空间立体性、平面协调性、风貌整体性、文脉延续性等方面的规划和管控，保护好前人留下的文化遗产，留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等“基因”，保护好城市文脉，打造自己的城市精神，对外树立形象，对内凝聚人心。加强规划的执行管理，完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更安全、更方便、更舒心、更美好。

（三）创新融资方式，抓住资金保障这个“牛鼻子”。更大规模推进云岩区棚改，必须抓住资金保障这个“牛鼻子”，把政策性项目资金和市场机制有效结合，尤其要发挥好开发性金融的“供血”作用，不断拓宽资金筹集渠道。鼓励省级平台公司参与云岩区的重大棚户区改造，如阳明历史文化街区建设、贯城河沿线开发等，为云岩区棚户区改造项目提供资金支持。市级平台公司进一步统筹“疏老城”和中心区棚户区改造的融资工作，切实推进土地一级开发，合理控制土地出让节奏，提高土地使用率，提升土地出让价值，逐步实现经济收益的综合平衡。着力打造财政资金引导、政策性金融支持、社会资本广泛参与的多元化融资模式，保证棚改任务的资金需要。适当降低棚改项目地方政府资本金的比例，减轻地方政府承担的债务，将土地出让金100%返还给云岩区。根据筑府发〔2014〕48号文件精神，对云岩区出让地块的成本返还为地块出让起始价扣除基础设施配套建设基金和轨道基金后按照65%作为预估成本拨付云岩区。由于云岩区收储地块普遍成本较高，按当前政策返还成本多数地块仍存在成本“倒挂”，不能覆盖土地整理开发成本，建议省市加大对云岩区扶持力度，收储地块出让后，出让金扣除中央、省市计提部分后全额返还云岩区用于区域内地块成本平衡。市级政府性基金预算安排土储资金向云岩区倾斜，市级通过国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金统筹安排用于土地储备的资金，优先考虑安排给云岩区。

（四）创新土地出让方式，牢牢把握经营城市这个“核心点”。学习借鉴土地资源节约、集约利用的“深圳模式”，率先在云岩区开展试点，重点在老城区土地二次开发和存量用地开发上狠下功夫。坚持市场化运作，激发城市更新活力。城中村改造项目可由权利人自行实施，也可由市场主体实施，对于“城中村”“城边村”“城郊结合部”改造项目，还可以由原农村集体经济组织继受单位与市场主体合作实施。拆迁、补偿等问题由开发主体与原权利主体遵循市场原则平等协调解决。政府部门主要做好规划统筹、法规保障和监管服务等工作。创新土地政策，优化城市结构。改造用地可以协议方式出让给原权利人或参与改造的市场主体；未建设用地可通过城市更新的规划整合进行腾挪、置换，零星用地可以协议出让给开发企业；区分城中村、旧屋村、旧工业区和其他旧区等不同类型，运用差异化的地价标准；建立地价与容积率的联动机制。在非农建设用地和征地返还用地指标落地、历史用地处置方面，充分发挥城市更新消化历史欠账、激发政策创新的作用。多措并举，因地制宜推进改造。按照“节约集约是目标、利益共享是核心、市场化是方向”的原则，通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”拉动城市更新驶入快车道。出台加建扩建、功能改变和土地延期等一系列激励政策，提倡以综合整治和功能改变为主的改造方式，鼓励按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理，尽量避免大拆大建。对拆除重建类项目进行细分，划定一些现状保留和整治维护区域，重点有效保护一批历史建筑、传统世居和工业遗存。

（五）落实主体责任，提高土地房屋征收的“加速度”。严格落实主体责任，加大对云岩区棚户区改造工作的统筹力度。进一步加强对棚改工作的领导，探索建立市抓总、区落实、省支持的管理体制，形成齐抓共管格局。加强干部培训，提升城市建设和管理工作能力，增强协作合力。进一步完善协调推进机制。建议建立省、市、区三级联动推动棚改工作的机制，各级各部门提前介入，强化监控，严防死守，坚决制止抢修强建。依法加强规划、建设、管理，规范司法介入程序和办法，在司法强制执行方面予以大力支持，营造依法征收的良好氛围，促进征收工作进入规范化和法治化轨道。强化因户因人施策，定期召开征收工作协调调度会，通报进度、分析问题、交流经验、提出要求，组织、指导、协调征收全过程。进一步强化调度考核。明确各征收片区单位的责任和时限要求，加大对项目的督促检查力度，采取跟踪督查、现场督办等形式，及时掌握情况，解决具体问题，层层传导压力，加快工作进度，推动任务落实。进一步加大舆论宣传力度。通过广播电视、宣传手册、手机短信、微信等方式和上门做工作、耐心讲政策、反复讲道理等方法，大力提升群众支持、参与棚改工作的主体意识和责任意识。

加快推进城中村改造篇6

穗府〔2009〕56号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

为深入贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》，着力推进我市旧城镇、旧村庄、旧厂房(以下简称“三旧”)改造工作，加快建设现代化宜居城市和国家中心城市，现根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》)有关精神，结合我市实际，提出如下意见。

一、深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，认真抓好贯彻落实

“三旧”改造是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。为推进该项工作，省政府专门下发文件，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，为我市推进“三旧”改造工作提供了历史性契机。对此，各级、各部门要认真组织学习《若干意见》，深刻领会省“三旧”改造工作指示精神，进一步提高对推进“三旧”改造的思想认识，增强抓好“三旧”改造的责任感和紧迫感，掌握“三旧”改造工作目标、原则和总体要求，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。

二、严格掌握好“三旧”改造政策范围，坚持依法依规办事

“三旧”改造政策性强、影响面广，涉及诸多方面的利益。为此，省政府文件对“三旧”改造的范围及享有的政策条件作了明确规定，这是各级、各部门推进“三旧”改造的依据。各级、各部门要严格依法依规办事，科学制订出台符合广州实际的“三旧”改造专项政策，合理确定“三旧”改造范围，紧紧围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡人居环境改善、社会主义新农村建设等战略部署，进一步提高土地节约集约利用水平和产出效益，加快推进“三旧”改造工作。对申请列入“三旧”改造范围的项目，要严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入，对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保省“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。

三、科学编制改造规划和实施计划，加快完成改造任务

由各区政府牵头，会同相关主体，立即着手开展“三旧”用地的调查摸底，全面掌握每宗“三旧”用地的土地、房屋、人口等现状情况，并分类列表造册、落图标注。继续发挥好土地利用总体规划、城乡规划和主体功能区规划的引领作用，按照经济社会发展战略要求，以“结构升级、集聚发展、分类引导、节约集约”为导向，对“三旧”改造项目进行统一规划，尽快编制完成区域内所有“三旧”改造项目的规划和实施方案，科学合理地确定改造范围、规划功能和具体设计条件，促进现代产业发展和公益事业建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境，提高用地产出效益。依据“三旧”改造规划，制订全市“三旧”改造近、中、远期目标任务和实施计划，力争用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作，用3年至5年时间基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改造工作、“城中村”全面改造工作，以及不符合城乡规划的旧厂房搬迁改造工作。

四、遵循政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作

“三旧”改造是一项复杂的社会系统工程，需要动员各方力量共同参与。政府是“三旧”改造的责任主体，应切实加强在规划、计划等方面的统筹引导，统一组织、加强监管、严格执法，确保“三旧”改造计划的顺利实施。要坚持市场运作、多方共赢的方针，积极用足用好政策，在市的权限范围内实行税费减免和返还优惠政策，营造富有吸引力的经济条件和政策环境。要拓宽融资渠道，以土地有形市场为平台，公开吸引市场主体全面投资“三旧”改造项目。要积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目。要建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，激励原用地主体参与改造，在符合政策法规和一定条件的前提下，允许“三旧”改造项目的原用地主体采取合作合资等方式自主实施改造。

五、充分发挥各区在“三旧”改造中的主体作用，调动各级积极性

各区政府是“三旧”改造的第一责任主体，各区党委应切实加强组织领导。市有关部门应积极支持区加快推进“三旧”改造工作，大力推进事权下放。在集中审批的前提下，将控制性详细规划范围内推进“三旧”改造的决策权、市政府储备土地以外的改造收益权、维护稳定实行行政强制的决定权等依法委托或授权各区，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。要按照集中、高效、简化、优化的原则，加快制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项实行并联办理，尽量缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。

六、切实加强组织领导，确保“三旧”改造各项工作顺利推进

为加强“三旧”改造工作的组织领导，市成立“三旧”改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，各区政府和各相关部门为成员单位。成立市“三旧”改造办公室(正局级)，作为市“三旧”改造工作领导小组日常性工作机构，以及统筹全市“三旧”改造工作的常设性工作部门，负责集中办理“三旧”改造项目市级权限范围内的立项、国土房管、规划、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务。有关区应相应成立“三旧”改造机构，负责本区域“三旧”改造组织实施工作，并组织各有关街、镇协同推进。要严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依规问责。要加强宣传引导，按照团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主的方针，利用多种形式，加大对“三旧”改造工作的宣传力度，不断提高各级各部门对“三旧”改造工作重大意义的认识，激发社会各界对“三旧”改造的关注和参与热情，营造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。

广州市人民政府

二○○九年十二月三十一日

附件1

关于广州市推进旧城更新改造的实施意见

为积极实施“中调”战略，加快推进我市旧城更新改造工作，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区政府应当从实际出发，抓紧对本区域的旧城区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，在会商市“三旧”改造办公室意见的基础上，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确拆(成片重建模式)、改(零散改造模式)、留(历史文化保护性整治模式)的选址范围和更新改造方案，尽快组织编制完成本区旧城更新改造规划和计划，并将改造规划和计划提交市“三旧”改造工作领导小组审定后执行。

各区政府、各有关部门应当严格按照市“三旧”改造工作领导小组批准的改造规划和计划推进各项工作，争取用3年至5年时间，基本完成越秀、海珠、荔湾区等重点区域的重点成片重建改造项目的动迁工作，使旧城更新改造工作初见成效。

(二)市、区分工。旧城更新改造工作实行政府主导、以区为主、部门服务、属地负责。有关区政府是本区旧城更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、行政强拆、建设本区就近安置房、土地储备整理、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。有关区政府主要领导是本区旧城更新改造工作的第一责任人，改造工作情况实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。

市“三旧”改造办公室负责制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，负责编制各区“三旧”改造计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，负责集中办理“三旧”改造项目涉及市级权限范围内的立项、规划、国土房管、建设等各项审批、审核事项，实行“一站式”服务，负责指导、协调和监督各区“三旧”改造工作，负责办理市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

市、区各有关部门应根据市“三旧”改造工作领导小组确定的工作分工，在各自职责范围内，做好旧城更新改造的各项工作。

二、旧城更新改造模式

(三)成片重建改造模式。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。

(四)零散改造模式。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造、高层房屋加装电梯、立面整饰等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

(五)历史文化保护性整治模式。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照“修旧如旧、建新如故”的原则进行保护性整治更新，按照“重在保护、弱化居住”的原则，参照拆迁管理法律法规，合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机制。

(六)旧城更新改造项目公共服务设施建设。结合“五个一”工程，加快改善旧城更新改造项目范围内路、水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。公共服务设施建设计划应优先安排，并与更新改造同步建设、同步配套。

三、旧城更新改造资金筹措方式

(七)成片重建改造项目的资金筹措。成片重建改造项目由区政府为主体，建立投融资平台，采取市场开发方式进行运作。成片重建改造项目原则上由区政府组织拆迁补偿完毕后，通过土地公开出让回笼资金。在确定开发建设条件和有效控制拆迁、开发风险的前提下，鼓励各区探索采取将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并通过公开出让的方式，确定开发建设单位。

(八)零散改造项目的资金筹措。零散改造项目原则上由业主负责修缮改造，其中直管房修缮改造和街区公共设施整治费用由区政府出资，与直管房难以分割的私房修缮改造费用区政府可给予一定补贴。

零散改造项目的私房业主愿意搬迁的，可适用旧城更新改造拆迁补偿安置政策。

(九)历史文化保护性整治项目的资金筹措。历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新项目中，已纳入成片重建改造项目的，按照本意见第七条规定筹措改造资金，其余项目按本意见第八条规定筹措改造资金。

(十)财政资金扶持和资金平衡政策。

成片重建改造项目土地公开出让收入扣除按规定计提、上缴的专项资金后，将土地储备成本先行拨付给区政府。

除市政府土地储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区未来5年的旧城更新改造项目的增值收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)按8：2的比例由市、区分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。旧城更新改造项目由各区政府在本区域内实现改造资金统筹平衡。

各区在编制财政预算时，应安排旧城更新改造资金投入。

(十一)更新改造税费优惠政策。按照“拆一免一”的原则，在市的权限范围内，对成片重建改造项目实行税费减免和返还优惠政策，充分发挥各区政府的积极性和主动性，吸引社会资金参与改造。

四、旧城更新改造拆迁补偿安置政策

(十二)完善旧城更新改造拆迁补偿安置办法。旧城更新改造范围内住宅房屋的拆迁补偿安置，试行以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可优先申请保障性住宅解决居住困难。

全市旧城更新改造拆迁补偿安置指导政策由市国土房管局另行制订。

(十三)实行多种补偿安置方式。旧城更新改造范围内的住宅房屋，被拆迁人可以选择货币补偿、本区域就近安置和跨区域异地安置3种补偿安置方式。货币补偿、本区域就近安置、跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。

(十四)多渠道筹措动迁安置房源。市、区政府和各相关部门应当按照“先安置、后改造”的原则，根据旧城更新改造计划和动迁房源需求情况，多渠道筹措动迁安置房源。

市政府结合中心镇建设，抓紧选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区，加大、加快配套安置商品房建设。

异地安置社区建设过渡期内，市、区各部门应统筹使用好各种政府存量房源，调整限价商品住房现行销售范围，将适配的房源优先用于旧城更新改造拆迁安置。各区政府可以根据房地产市场发展情况和动迁居民的实际需求，收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安置。

各区政府应当在本区域范围内，选址建设适配、紧凑、节地型的就近安置社区。

异地安置房和就近安置房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

(十五)实行“阳光动迁”。试行旧城更新改造事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权和知情权，使其真正成为旧城更新改造的主导者和推动者。

第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%以上(含90%)的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续，第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上(含2/3)的，方可具体实施拆迁。

(十六)明确动迁实施主体。各区政府可以成立区属国有动迁公司，承担旧城更新改造项目的动迁工作，着力提高动迁队伍服务水平和动迁效率，建立科学动迁机制，规范动迁工作。

(十七)多渠道保障安置房用地供应。市、区国土房管和规划部门应进一步落实异地安置房和就近安置房用地，纳入土地供应计划优先保障。

鼓励企业提供存量土地建设就近安置房。闲置土地、“烂尾地”、前置审批用地、划拨用地等存量土地(纳入全市“退二进三”计划的用地除外)的用地单位愿意配合建设就近安置房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度，减免土地闲置费等相关税费，并可采取招标方式确定建设单位。

(十八)完善异地安置房配套建设。在抓紧推进异地安置房建设的同时，同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安置居民的后顾之忧。

(十九)行政裁决和行政强制。对于两轮征询后少数未签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织采取行政强制执行依法生效的行政裁决决定，切实维护社会公共利益和最广大群众的合法权益。

(二十)加强动迁监督管理。积极探索第三方参与房屋拆迁监督的新方法，可邀请人大代表、政协委员、社会工作者、法律界人士和被拆迁人代表，参与房屋拆迁全过程监督。监察部门要加大对动迁工作的监督检查力度，对在动迁工作中存在的滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等损害被拆迁人合法权益的违纪违法行为，依纪依法予以查处。

五、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关旧城更新改造的规定和政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件2

关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1．市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2．区整治改造领导和工作机构。

“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式

(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。

(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安置用房。

(八)土地利用政策。

1．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法

(十七)补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：全市52条全面改造“城中村”名单

附件2之附件

全市52条全面改造“城中村”名单

越秀区：杨箕、登峰、西坑、瑶台(4条)，海珠区：官洲、琶洲、沥滘、红卫、东风、三滘(6条)，荔湾区：花地、茶滘、东漖、西塱、坑口、坦尾、河沙、五眼桥、西郊、东塱、南漖、沙洛、海南、海中、海北、增滘、龙溪、葵蓬(18条)，天河区：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘(8条)，白云区：三元里、萧岗、江夏、陈田、棠下(5条)，黄埔区：文冲、横沙、下沙、长洲、深井、茅岗、南岗(7条)，萝岗区：黄陂、玉树、暹岗、华沙(4条)。

附件3

关于广州市旧厂房改造土地处置实施意见

为进一步加大市区产业结构调整力度，更好调动原土地使用人实施旧厂房改造的积极性和主动性，根据《若干意见》和市政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》(穗府〔2008〕8号)精神，按照尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正、促进改造的原则，对市辖区内“退二”企业用地及国有和集体低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等(以下统称旧厂房)产业用地，提出如下处置意见。

一、国有用地的处置

(一)处置方式。

经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地、符合登记确权条件(含1987年1月1日前已使用)的历史国有土地，可按以下方式进行处置：

1．自行改造，补交地价。

依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造(商品住宅除外)，并按规定补交土地出让金。原址建筑经文化部门认定属工业遗产的，应按规划要求成片保留使用。

改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等非经营性用途和创意产业等，不符合划拨用地目录的，按综合办公用途基准地价30%计收土地出让金，改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等经营性用途的，按新旧用途基准地价的差价补交土地出让金。

2．公开出让，收益支持。

具备开发经营条件的原址用地，可由土地储备机构收购，也可由企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让。原土地使用权人可选择以下一种收益支持方式计算补偿款：

方式一：规划(毛)容积率在3．5以内(包括3．5，下同)的，按土地出让成交价的60%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按(毛)容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价不再计算补偿款。

方式二：规划(毛)容积率在3．5以内的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出规划(毛)容积率3．5的，按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上(毛)容积率3．5以内部分用地产生的土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款，超出部分产生的土地纯收益不再计算补偿款。

补偿给原土地使用权人的土地收益包含土地整理、修复费用，由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

纳入政府收购储备，选择方式一的，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣，选择方式二的，由土地储备机构按原用途土地、房屋和设备的评估价格预支补偿款。

旧厂房在2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例，在2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

3．公益征收，合理补偿。

原址用地中规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件的，由政府依法收回并给予合理补偿。原土地使用权人可选择以下一种方式计算补偿款：

方式一：按同地段1．8(毛)容积率商业基准地价的60%计算补偿款。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述基准地价的10%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述基准地价的5%追加补偿。

方式二：按原用途评估价加工业基准地价奖励计算补偿款。土地及地上建(构)筑物收购价格按照工业用途进行评估，不可搬迁的机器设备按资产折旧评估价格进行评估。对于异地搬迁重建企业，机器设备拆卸、运输、安装、管理费用等纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%的奖励。另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价60%追加补偿，在2012年前完成搬迁的，按上述工业基准地价30%追加补偿。

(二)原址用地性质不符合规划控制要求，但近期内未纳入储备计划或实施规划建设的，经批准可临时用作除商品房开发建设以外的第三产业，并按规定补交临时使用年期的土地出让金。将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按自行改造、补交地价和公开出让、收益支持的方式进行处置。因规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施等原因需征收企业土地时，可按公益征收、合理补偿方式进行处置，企业应当配合政府开展征收工作。

(三)纳入旧城区成片改造范围、且不具备独立开发的旧厂房用地，由政府依法收回，并按照处置方式中的公益用地标准予以补偿。

(四)无合法用地手续，用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前(不符合历史用地登记确权)，且土地实际使用人已与村集体或农户签订了征地补偿协议并进行补偿，符合土地利用总体规划和改造规划的，按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理(处罚)后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条的有关规定先行完善用地手续后，按上述(一)的3种方式进行处置。

二、村集体用地的处置

(一)处置方式。

用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地，可按以下方式处置：

1．自行改造。

(1)村集体经济组织可依规划自行改造用作除商品住宅开发以外的经营性开发项目。村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金。发生转让的，转让前须按规定计收土地出让金。

(2)集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应当转为国有土地。其中连同旧村一并改造的，可补办协议出让手续，并按规定计收土地出让金。

2．公开出让，收益支持。

集体旧厂房用地转为国有用地后，商品住宅以外的经营性项目用地，村集体经济组织可申请交由政府组织公开出让。用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须由政府统一组织公开出让。

土地公开出让后按照出让成交价格的60%补偿给村集体经济组织，用于“城中村”改造、村庄整治、村内基础设施和公益事业项目建设。

土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整。

3．依法流转改造。

集体旧厂房用地可依法流转后由其他主体进行改造。保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理，转为国有土地后转让的，转让前须按规定计收土地出让金。