无产权车位（通用3篇）
无产权车位 篇1
某市登记机构询问:
近年来,我市机械停车位逐渐增多。机械停车位具有占地面积小、空间利用率高等优势,是解决停车问题的有效手段,但与此同时,也带来了出售和产权登记的相关问题。机械停车位大多是在室内,建设成本高,如果不允许其销售,开发企业将无法承受;开发企业销售以后,如果不予登记,业主权利得不到保障,业主也无法接受。问:机械停车位是否可以申请不动产登记?如可以,应如何办理登记?
金绍达:机械停车位是通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位的使用目的,有的停车设备工作时要留有交换的空车位,因而可以停车的数量并不一定是一层停车位数量和车位层数的简单迭加。对于某一个个体车位来说,是一个移动的非独立空间。因其位置可以移动,又不是一个独立的空间,与不动产登记的基本要求并不吻合。
但是对于一个机械停车单元整体来说,其位置是可以具体确定即特定的,并且有明确的经界。载车板虽然可以移动,但犹如建筑物内电梯的轿箱,是机械停车单元整体的组成部分,因此,一个机械停车单元整体可以申请不动产登记。
机械停车位的个体用户一般只是购买1-2个车位,很难要求车位业主将机械停车单元整体购买或转让。因此,仅仅解决机械停车单元整体登记问题还无法解决个体买主的产权登记和日后的权利转让问题。考虑到机械停车单元只有作为整体时才是一个特定的空间,因此,只能将车位整体作为登记的基本单元,把个体买主作为按份共有的共有人,其份额以某一停车单元所能提供的实际停车位数量划分,有几个实际停车位就分为几份。这样,买主日后可以采用转让其共有份额的方法,来解决个体买主的登记和日后的转让问题。
开发企业在初始登记时,可以将机械停车单元作为整体登记。在机械停车位销售时,可按照按份共有的份额转让来处理。
对于个体买主的登记和转让,还要解决两个问题:一个是共有人共同申请问题,另一个是共有人的优先购买权问题。
一、共同申请问题
1. 在开发企业转让给业主时,可以在销售完毕或基本完毕时由业主共同申请或由开发企业接受业主委托代理申请,如果提出登记申请时车位尚有未销售的,未销售的份额由开发企业作为共有人申请。
2. 日后业主对车位转移时,极少是将全部份额一起整体转让,受让人也是如此。因此,当某一个业主转让其份额时,由于共有人较多,新的业主很难要求其他业主与其共同提出登记申请。这也是机械停车位登记中最难解决的一个问题。
我国台湾地区把这类共有关系称为“公同共有”,“依法律规定或依契约,成一公同关系之数人,基于其公同关系,而共有一物者,为公同共有人”(台湾地区《民法》第八百二十七条)。台湾地区《土地登记规则》第三十二条规定,“公同共有之土地,公同共有人中之一人或数人,为全体公同共有人之利益,得就公同共有土地之全部,申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后,应将登记结果通知其他公同共有人”,是以“代位申请”制度来解决这类问题。
代位申请是指当事人怠于申请登记时,利害关系人为了保全自己或者权利人的利益,以自己的名义代位登记权利人向登记机构申请登记。日本的《不动产登记法》也规定了代位申请权。
我国大陆现行规定中没有代位申请权的明确规定,应是“我国不动产登记立法的缺失”(《房屋登记办法释义》第50页),因此建议在今后立法中能予以完善,或是规定在对其他共有人没有不利影响时,按份共有人可以单方提出登记申请。《房屋登记办法》已规定部分共有人可以申请所有权的变更登记,主要原因是因为房屋所有权人的姓名或者名称、房屋坐落的街道、门牌号变更时,部分共有人申请不会对其他共有人产生不利影响。而因按份共有人将自己的份额转让所申请的登记也不会对其他共有人产生不利影响,所以,这一规定应是完全可行的。
当然,最好的方法是通过立法,完善“代位申请”制度,彻底解决现实生活中出现的这类问题(除了机械停车位以外,一些房屋共有人在不动产登记中有时也会遇到类似的问题)。目前,可以先对购买机械停车位的业主作为按份共有登记,对转移登记中的问题,各共有人之间可以以合同约定(负有互相协助申请登记的义务)的方式来解决。
二、优先购买权问题
在开发企业将机械停车位份额销售给业主时,买受人在转移登记完成前仍然只享有债权,因此在销售给业主时还不存在共有人的优先购买权问题。日后业主转移车位,一般是随其购买的住宅或其他房屋一并转让。在这种情况下,其他的车位共有人并不是同等条件,因此转让时不会受优先购买权的影响。倘若是单独转让车位的份额,除了当事人按照《物权法》第九十七条“共有人之间另有约定”以外,其他共有人在同等条件下应当有优先购买的权利。
无产权车位 篇2
乙方：
身份证号码：
住址：
电话：
依据国家相关法律法规的规定，甲方、乙方在平等自愿的基础上，就aaa购物广场地下车位使用权转让事宜，达成如下协议：
第一条 乙方自愿购买由甲方开发的位于益阳市桃花仑路 号aaa购物广场地下负 层第 号车位使用权。所转让车位具体位置见附图。
第二条 该车位使用权转让费为 元(小写： 元)。乙方在签订本协议时一次性付清。
第三条 甲方应于 年 月 日前将车位交付乙方使用。
第四条 双方明确，乙方仅享有该车位的使用权;乙方行使该使用权，不可违背国家防空方面的法律法规、物权法律法规的相关规定。
第五条 乙方不可改变车位用途，严格遵守aaa购物广场地下车位使用相关规定，服从aaa购物广场物业管理单位的.管理，并按照物价部门核定的标准，按时交纳车位物业管理费。
第六条 乙方应合理使用地下车位，因不当使用车位造成的人员、财产损失由乙方负责赔偿。
第七条 甲方收取的车位使用费，及今后物业管理单位收取的物业费，均不包含车辆保管费。甲方及物业管理单位对乙方的车辆保管不承担任何责任。
第八条 本协议由甲方代表签字并加盖公章、乙方签字后生效。本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一方，具备同等法律效力。
甲方(公章)
乙方签字：
代表签字：
无产权车位 篇3
商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院兰翔)
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：(1)立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必须具备以下的条件：1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后，具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。在理论上，属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下，要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断：
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”，第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。”土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。
综合以上三方面的内容可知，根据现行房地产法律，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》)，其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果，从现行的房地产法律制度出发，要判断不同类型停车位的产权归属，必须掌握理论与法律的两个标准：
(1)理论标准：属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准：计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准，以下将分析不同类型停车位的产权归属问题：
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。
因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的.产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，()有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位