地下商业

地下商业（通用12篇）

地下商业 篇1

伴随中国城镇化建设的不断深入与发展, 土地作为一种稀缺资源, 在我国各大城市, 特别是在北京、上海、天津、广州等特大城市的核心地段、中央商务区、主要商业区更显珍贵。如何进一步提升土地的使用价值, 更加合理有效的利用有限的土地资源, 日益成为大家普遍重视的一个既现实又迫切的问题, 而地下空间的开发利用, 正是解决这一难题卓有成效的手段之一。国外对地下空间的开发最早可追溯到1856年英国伦敦地铁的修建使用, 至今已有150多年的历史。当前, 世界发达国家的地下空间利用率已达40%~60%, 而在中国则刚刚起步, 方兴未艾。作为地下空间价值最大化的体现———地下商业的发展, 既是未来世界性的趋势, 更是大都市商业成熟、繁荣的标志之一。

由于工作原因, 我在中关村西区———北京高科技商务中心区负责管理30万平方米的地下空间已有六年, 其中15万平方米为商业经营面积, 即“中关村广场购物中心”, 5万平方米为大型地下停车场, 还有约10万平方米的集地下交通及市政于一体的地下综合管廊。几年来, 我对于地下商业的经营有一定的体会与思考, 无论是经验还是教训, 都希望与大家分享, 以使地下商业今后在国内有一个更加光明的前景, 更加美好的未来。

要做好地下商业, 需从宏观与微观的角度予以研究、把握, 关注并解决因位于地下所引发的一系列经营难点, 以比经营地面商业更多的耐心、更强的手段、更高的效率、更好的服务, 才可能有所创新和突破, 使我国地下商业摆脱早期多利用人防工事, 停留在小摊位家庭作坊式的低级阶段, 尽快向高层次转化, 追赶世界的潮流, 为城市的进步、区域的繁荣做出应有的贡献。

一、宏观方面

第一, 要注重城市规划与地下商业规划的有机结合。大规模地下商业要想成功, 规划需先行。城市建设必须要有主体规划的理念, 融区域全方位开发与商业设施于一体, 在此前提下, 地下商业经营才有可能有所保障, 进而走向成功。例如:日本东京八重洲地下商业、加拿大蒙特利尔地下城市、多伦多市政大厦核心区的地下商业群等, 都是这方面的先行者和成功的典范。

第二, 要注重地上建筑物与地下商业的和谐统一。总体规划明确后, 在实施过程中, 地上建筑与地下商业, 两者绝不可割裂开来, 而应形成互补、互动的关系, 无论是外部建筑规模、形态, 还是内部结构、动线, 均要充分加以考虑, 以实现资源共享, 各取所需。

第三, 要注重地下商业涉及的行业标准、法律法规研究。我国地下空间由于起步较晚、国情复杂, 相关的规范标准、法律法规要么没有, 要么不全、要么滞后, 极大地阻碍了地下空间的利用和地下商业的发展。一方面, 我们要呼吁国家在这方面加紧研究, 早日改变现状;另一方面, 通过实践, 积极探索, 发现困难, 找出问题, 提出具有建设性、前瞻性、针对性的意见和建议, 寻求突破, 以降低地下商业经营所带来的政策风险。

第四, 要注重地下商业项目所在区域的调查与分析。地下商业对于所处位置、地段、人文及地理环境等因素比之地面商业项目更为敏感。比如气候条件, 加拿大之所以较其他国家更多的建设了大规模的地下商业, 与它严寒的天气息息相关。所以, 项目前期, 对于区域乃至更大范围内的调查、分析与论证十分重要, 其研究成果直接关系到项目未来的命运、所开发地下商业的兴衰。

第五, 要注重高新技术在地下空间的应用。地下商业的经营面临许多特殊困难, 关注并及时应用如手机导航、智能化能源、光电控制、高新材料等最新科技, 将极大的弥补地下经营所带来的各种缺陷, 使商业经营更加灵活、便利。

二、微观方面

我作为地下商业的直接经营管理者, 相较宏观, 更多的体会源于微观, 源于细节, 源于项目的运行过程, 下面具体分析一下地下商业成功必须要关注的一些问题:

1. 软件部分

(1) 项目定位。地下商业需在前期充分调研的基础上, 明确项目定位。对于地下商业, 定位是否清晰, 是关系到消费者、商户能否走到地下来的重要因素, 所以, 在定位分析、判断研究上要舍得投入, 以期定位精准。

(2) 动线设计。由于地下商业主要为大平层, 一般是地下一层和地下二层, 不具备地面商业的多楼层概念, 所以动线设计更为复杂, 必须解决人流到地下后如何流动最合理的问题, 既要照顾消费者逛店便利, 又要兼顾店铺的可视可达率, 好的动线设计应满足这两方面的要求。

(3) 标识安排。在地下, 消费者的方向感普遍较差, 特别是作为消费主体的女性大众, 故地下商业对于商场内外、上下的标识设计、配置要尤为重视, 尽最大可能消除顾客的地下迷失感, 否则会极大影响消费者的购物热情。

(4) 品类分布。地下商业存在许多物理死角, 所以在商铺安排、品类分布上要多动脑筋, 精心布局, 利用商品的特性不同, 引导消费人群更加合理的流动, 以提高整场的利用率。

(5) 商户管理。地下商业要成功, 更需强调产权统一、管理一致, 加强对商户的管理与服务, 以根据经营状况、市场变化随时予以适当调整, 以确保地下商业的整体利益。

(6) 宣传推广与会员服务。地下商业, 宣传推广在项目前期是迅速吸引人流认知品牌、熟悉地下的重要手段, 之后要将重点逐步过渡到活动质量和效果上来, 以提升商户销售额为主要目的, 同时, 作为扩大会员数量的有效途径之一, 要与会员专项活动有机结合起来, 而忠实的会员对于地下商业是一笔不可或缺的宝贵财富。他们对项目具有引领及口碑传播的作用, 是地下商业发展的基础力量, 所以对于会员要提供更多更好的服务, 以使会员数量不断增长。

2. 硬件部分

(1) 轨道交通及停车场的结合。成功的地下商业几乎有着惊人的一致, 即与地铁、轻轨等轨道交通及停车场的无缝对接, 例如香港40多家购物中心, 70%左右是建立在地铁等轨道交通线之上, 所以, 在规划设计上若有条件结合, 则无论是对地下商业的运营, 还是对地下空间的综合利用, 均为一种最佳的选择。

(2) 地下采光与灯光设计。人类天生对于黑暗有恐惧感, 这就要求地下商业在采光及灯光设计上要加倍用心, 使来地下购物的消费者心理上不产生压迫感, 最好通过更多的自然采光设计和照明灯光的补充, 令地上地下浑然一体, 不产生在地下的感觉。

(3) 能源管理。大面积地下空间是蓄热的, 对于供暖需求较低, 但在供冷、用电等方面与地面建筑均有差异, 而地下商业比较重要的一点是要保持地下空气的清新、流畅, 所以能源管理无论从消费者对购物舒适环境的要求, 还是业主对成本的控制角度, 都必须加以重视与研究。

(4) 氛围营造。地下商业只有尽量营造与地上差异不大的购物氛围, 才能在当前激烈竞争的市场环境下争得一席之地, 并逐步体现出冬暖夏凉、遮风避雨等地下优势。除前面提到的灯光照明外, 地下商场内的绿植、喷泉、休闲小品等的设计与配置, 在地下商业公共区域里要重点考虑。

(5) 地下空间垂直交通设计。对于地下商业, 规模越大, 合理的垂直交通设置就越显重要, 亦将直接影响到商业的经营。一方面, 垂直交通方便吸引客流的导入;另一方面, 有助于消灭地下死角, 增强地下面积的有效使用率。另外, 运用得当还将起到地面标识、宣传导引作用。

(6) 地下空间的面积配置。简单的讲, 一是尽量减少地下二、三层的单体面积, 利用下沉广场等方法扩大地下一层规模, 并将商业面积重点安排于此;二是要精心设置用于推广活动的中心场地, 规模大的还需配置副场地, 以形成整场的互动效果。

以上从软件和硬件两部分简单论述了一些对于地下商业经营会产生不同影响的因素, 但经营地下商业还有一个共同的工作重点, 即地下安全控制。没有安全, 经营无从谈起, 而如何确保大面积地下商业的安全, 是各级领导、各个主管单位, 特别是消防部门所极为关心的。所以, 在管理过程中, 要针对地下空间的特点, 建立多层次防御体系, 加强软硬件设施的维修保养, 对于地下的防火、排烟、人员疏散等制订紧急预案, 措施到位, 责任到人, 进而保证广大消费者的人身安全, 保证地下商业正常的经营秩序与环境。

总之, 地下商业经营虽然难度大, 问题多, 要求高, 监管严, 但在城市发展进程中, 大家越来越重视土地的集约化、多层次利用, 开发地下商业成为一种必然, 尤其在中国更是潜力巨大, 前景无限, 上面的一点思考, 挂一漏万, 主要目的是抛砖引玉, 期望在今后城市中心区开发、城市综合体建设中, 有更多的人士关心地下商业的发展, 同时在地下商业的项目立项开发到经营管理的全过程中, 尽可能的少走弯路, 使有限的土地资源发挥出更大的作用, 也使我们的商业经营能力与水平随着地下商业项目的成功再上一个新的台阶。

地下商业 篇2

前 言

随着城市建设的快速发展和城市人口急剧增加，城市规模在不断地扩大，城市用地也日趋紧张，因此，合理开发和利用城市地下空间资源,解决城市人口密度与地面交通拥挤的矛盾,实现城市资源的优化配置是城市现代化建设可持续发展的必然要求。

而开发和利用城市地下空间资源与人防建设相结合，在提高城市总体防护功能的同时，拓宽了人们的生活空间，安排了富余人员就业，促进了城市经济的发展。是我国诸多城市建设行之有效的手段之一。

拟建项目是虎林市的重点人防工程，位于黑龙江省虎林市建设西路路段地下。

虎林市位于黑龙江省东部完达山南麓, 以乌苏里江为界与俄罗斯联邦隔水相望。虎林市地域辽阔，资源丰富，生态环境优越，战略地位十分重要。积极发展和建设人防工程，稳步推行“两防一体化”，符合虎林市城市总体规划和人防工程规划的要求。

黑龙江志城经济贸易有限公司是一家大型的，集人防平战结合工程开发建设、房地产开发、商场、酒店娱乐、物业管理、销售为一体的跨行业发展的集团公司，公司具有雄厚的资本实力与技术实力、先后开发建设了黑龙江省“动力”等三项地下人防工程。公司本着“求实，创新”精神。争取为虎林市的城

虎林市地下商业街项目建议书

市建设和地下空间开发贡献出了坚实的力量。概述

1.1项目提出的背景

(1)开发地下空间，发展城市建设。

开发地下空间把人防建设作为城市建设的一个组成部分，己经成为现代化城市的发展趋势。修建大型“平战结合”人防工程，实现战备效益、社会效益、环境效益、经济效益的统一，做到一笔投资，双重功能。既有利于城市建设，又增强了城市的防灾能力。开辟了城市建设的新领域。(2)符合城市总体规划及人防工程规划

把人防建设规划纳入城市建设总体规划。使人防建设在高技术战争和平时防灾救灾中都能发挥应有的作用是现代化城市规划建设的要求。地下人防工程的建设，可保护现有地面建筑，不占用有限的地面空间资源，为城市的规划布局留有足够的空间和余地。

(3)是贯彻落实法规和文件要求

《中华人民共和国人民防空法》、《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》东北三省及沈阳军区联合下发的[2004]18号文件都指出：我国面临着现代技术特别是高技术条件下局部战争的威胁。空袭与反空袭己成为现

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代战争的主要作战样式，城市特别是首都、省会城市和重点地区大、中城市及重要经济目标是空袭打击的重点。(4)招商引资是当今政策的重要步骤

地下人防工程建设投资大，施工难度高，往往由于资金不能落实而使建设不能实施。选择具有成熟的建设经验和雄厚的资本实力，建设资金及来源可靠的公司，建设人防工程，符合招商引资的政策要求。

1.2项目建设的必要性(1)项目综合效益突出

 发展和繁荣市场经济，增加就业机会，创建和谐社会。项目建成，可增加商业经营，地下人防商业街工程的建设 增加了商业设施，方便了人们的生活，同时增加就业机会，促进了第三产业的发展，对稳定社会具有很大贡献。

 缓解用地紧张，节省地面建设土地。

地下人防商业街建设在繁荣的商业中心，项目不占用地面 空间。

 提高通过能力，缓解交通，综合效益明显。

繁荣地带的特点是交通拥挤，人流多，而在交叉口可设置 人行过街，做到人车分流，交通安全得以保障，提高了车流量和车行速度，减少物流时间，减少沿途刹车次数，节省汽油用量，其社会效益也是突出的，符合国家“节能减排“的要求。

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 减少环境污染。

由于建设在地下，地下工程具有通风设备和消音介质，可 以减少噪声污染，有利于环境的保护，地下商业街工程为非生产建设项目，无“三废”排放，不影响城市环境。(2)战备的需求

加强人民防空建设，把国家的城市建设与人民防空建设相结合，提高城市的总体防护功能；增强地面建筑的抗震能力，减轻灾害破坏程度；事关国家安全和战略全局，地下商业街工程的建设，战时可以掩蔽人员，储备物资，增加城市综合配套能力，完善区域整体功能的具体措施；与相邻的其它人防工程相结合，可以提高工程的防护水平和防护效益。

地下人防商业街的建设是落实虎林市政策关于城市建设总体规划的精神，是加快虎林市建设小康社会步伐的需要；是实施虎林市地下空间与人防工程利用的规划的组成部分；是市政工程与人防工程同步建设的需要；该项目的建设符合地下人防工程建设的投资取向，能带动虎林市的建设及经济的发展，提升城市的整体形象。

1.3虎林市基本概况

虎林市位于黑龙江省东部的完达山南麓，以乌苏里江为界与俄罗斯联邦隔水相望。地理坐标处于北纬45°23′至46°36′，东经132°11′至133° 56′之间。总面积9330

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平方公里，人口31万，虎林段的边境线长达256公里。

虎林市地广人稀，是一个以农业、绿色食品产业、边境贸易、旅游业、等产业为主的新兴口岸城市。虎林市辖7个镇、4个乡：虎林镇、东方红镇、迎春镇、虎头镇、杨岗镇、忠诚镇、宝东镇、新乐乡、伟光乡、珍宝岛乡、阿北乡。市境内有：东方红林业局、迎春林业局、八五零农场、八五四农场、八五六农场等。

1.4项目初步定位

该项目拟建选址于虎林市建设西路路段之下，总开发面积约1.6万平方米，将分两期开发，工程总投资约1.2亿人民币。

一期工程位置：西起大众路东至邮政街，长约270米，宽约30米，总面积约8100平方米，工程总投资约5800万。

二期工程位置：西起邮政街东至红旗路，长约240米，宽约30米，总面积约7200平方米，工程总投资约5300万。

1.4.1项目初步定位

 项目经营定位规划设计总体概念

本项目所处地理位置优越，因此项目本身具有可塑性强的 优势。在总的战略地位上具有一定的档次。但由于市区商业中心大型商场项目较多，竞争激烈。因此，本项目与其他项目相比，不具备绝对的差异性优势，在经营定位上如不能“做大、虎林市地下商业街项目建议书

做细、做强”则目标客户对本项目难以了解，本项目就难以在整体市场上脱颖而出，也很难对虎林市的商业起到推动作用，从而对本项目的推广与经营造成影响。所以，我们都在市场、形象、主题和发展等定位似定了一个较高的起点。即走中档偏高普及型的综合路线，创造市场，距离竞争线。

 项目市场定位

项目市场定位决定了项目的发展方向，决定了项目所能够 形成的独特核心竞争力，通过对市场分析，我们选择了“目标分散战略”作为本项目市场定位原则，所谓“目标分散战略”就是以不同的产品品种档次，针对不同的目标消费客户群，打造可以满足相关市场需求的，具有特定的市场差异性的、长久的竞争能力的产品，最终使该项目成为虎林市商业的领跑者。

 项目发展定位

本项目拟发展定位为虎林市核心商圈的新锐商业推进平台和虎林市物流贸易区的商业前行者，引领虎林市商业发展，提升虎林市商业形象。以特色经营逐步扩大商业影响力。

1.4.2项目相关规划的设想

总原则：本工程是人防工程，在与经济建设协调发展的同时、与城市建设规划相结合。在平面布置、结构选型、通风防潮、采光照明和给水排水等方面，采取措施使工程充分发挥战备效益、社会效益和经济效益。

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 设计宗旨

改变人们心目中形成及对地下商场的认识和概念，使顾客 体会到方便、舒适、宜人休闲的购物环境。

 设计原则

1、配套化原则：从发挥商业街服务配套功能出发，有大 型的休息场所。

2、休闲化原则：强调开敞空间的设计与建设，使购物环境更开放，更自由。

3、环境化原则：以四季绿色植被美化环境，为购物者提供舒适宜人、休闲自然的购物环境。

4、高科技原则：配备中央空调、安防系统、防火系统、背景音乐。

5、平战结合原则：和平时期用于商业化、市场化的商业运行，战时用于人员的掩蔽及物资储备。

2、项目方案

2．1项目总体方案

1、总平面开敞式设计，呈“━”型。

2、功能分区：分四大主题：购物、休息、餐饮、观赏。

3、公共服务设施：配备大型休息座骑、现代化卫生间系统。

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4、项目出入口：根据本项目所处的地理位置，设有多部自动扶梯，达到购物和通行便利，并具备高档购物场所的设施和服务。

5、消防：按地下人防工程及商业用房设计消防设施及防范系统。

2．2项目的防护特征与标准

本工程遵循一述原则：

1、保证工程抗力等级，坚持平战结合的方针；

2、按现国家及地区的有关政策执行；

3、平时按使用功能设计，战时为掩蔽与贮存物资等。本工程为平战结合的人防工程，工程防核武器及常规武器 的整体抗力级别为6级，人员掩蔽部的防生化武器防护级别为丙级，物资库为丁级。

2．3项目工程类型及等级

根据《人民防空工程战术技术要求》、《人民防空工程设计规范》和《人民防空工程防化设计规范》

2．4项目规划依据（1）《人民防空法》；

（2）《人民防空工程战术技术要求》；

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（3）《关于加强人民防空工作的决定》；（4）《人民防空工程防倾设计规范》；（5）《人民防空工程设计防火规范》；（6）《人民防空工程设计防火规范》；（7）《建筑给排水设计规范》GB50015-2003；（8）《供电系统设计规范》GB50052-95；（9）《低压配电设计规范》GB50054-95；（10）《电力电缆设计规范》GB50217-94；（11）《建筑照明设计规范》GB50034-2004（12）《火灾自动报警系统设计规范》

2．5项目设计方案

2．5．1总图规划设计

该工程是平战结合人防工程，建筑设计在注重在平时使用功能要求的同时，应满足战时防护功能。建筑平面设计采用十字形布置，柱网尺寸横向7+6+7米，纵向为7.2米跨度，设备房间及附属房间主要布置在边跨部分和出入口附近，结合防护单元的划分。工程坚向设计为地下一层，顶板覆土为1.70m～2.96 m,平时净使用高度为3.0 m,设备层高度为1.2 m,工程总埋深为6.44 m～8.45m左右。

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2．5．2结构设计

本工程顶板采用现浇整体式无梁楼盖，主体部分柱距尺寸：横向7+6+7米，纵向跨度为7.2米。初步估算顶板厚度为350mm，外墙厚度为350mm，柱截面尺寸为500×500mm，基础采用独立基础加构底板。

2．5．3施工方案

考虑到工程所处的地理位置，我公司拟采用大开挖法施工方式。

 大开挖法施工

基坑采用大开挖法施工，各部位混凝土浇筑要密实保证质量，施工中应安排好施工顺序，采取措施降低水泥水化热，认真做好各处施工缝，保证顶板、底板、外墙不渗不漏。在工事主体设后浇带，带宽0.8米，此外钢筋不断开。当主体混凝土浇完毕后，采用比原主体混凝土强度等级提高一级的微膨胀混凝土浇筑。

大开挖的施工方法在不增加工期的同时，将最大程度的加快路面恢复的速度。

 资金来源及造价估算

经估算，工程总投资约为1.2亿人民币，全部资金由黑龙江志城经济贸易有限公司自筹解决。

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 施工周期

为减缓施工期间带来的交通不便的情况，我方将采用单幅人行通道通行，道路全封闭施工的方式。预计该工程总工期7-8个月。

3、项目建设计划

该项目建议列入虎林市建设计划。具体事宜有待于进一步研究确定。

结束语

本汇报内容有待于虎林市建设、规划、市政等相关政府部门提出进一步的意见。

为了使该工程能够早日落实。我公司恳请虎林市政府的全面支持：

1、把项目纳入我市重点建设项目。

2、按照中央和东北三省关于建设地下人防工程的优惠政策和虎林市对外投资者的优惠政策给予支持。

3、请求虎林市政府协调相关部门，减少审批程序，缩短审批时间，一事一议，特事特办。

我公司希望在虎林市政府各职能部门的大力支持下，为 我市人防工程建设事业和城市发展贡献出一份坚实的力量。

黑龙江志城经济贸易有限公司

2010年8月14日

地下商业建设渐入佳境? 篇3

“地下城市”蓝图诱人

春节前北京成立包括住建委、民防等部门参与的地下空间综合整治办公室。与此同时，北京市也开始全面布局地下经济。北京西城区将在沿复兴门至阜成门一线建设地下步廊，将西二环东侧一线的所有写字楼贯通，并将在步廊内引入餐饮、购物等商业业态。

事实上，围绕着北京东城、西城核心区，未来将有大量地下空间的建设项目启动。根据在各区县两会释放的信息，有近10个区县已经开始在“十二五”期间布局地下空间建设。

近来，国内各大城市地下空间开发的步伐很快。北京、天津、上海、广州等地已有若干地铁建成，目前有沈阳、杭州等20多个城市的地铁项目正在建设，而正在进行申报的则更多。

与地铁建设同步的是，一场地下商业建设热潮也在国内开启。地下街、地下娱乐中心、地下停车场等在各大中城市纷纷涌现，甚至数万平方米的大型地下建筑也在一些城市相继建成。这些工程的建设，不仅具有战时防空功能，而且解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。

目前上海正在致力于把地下“城市地图”构想变成现实一一将1600多万平方米的地下空间打通，从而形成一个“地下上海”。

在城市发展凸显土地资源短缺问题之后，地下空间开发越来越为人们所关注。今后上海地下城市规模庞大，浅层地下四通八达的地下街将各个街区、办公楼与地铁连接起来。而四五层甚至七八层的地下综合体，如地铁站、商场、大型超市、停车场甚至图书馆一应俱全。

随着广州地铁网络的逐步完善，也带旺了地下商业。广州目前已经完成开发的地下商业大部分都是沿地铁线路分布的，主要包括康王路板块、英雄广场板块、人民公园板块、站前路板块等。

在很长一段时间里，地下空间似乎被杭州人遗忘了!直到近两年，在寸土寸金的杭州空置商铺已基本难觅踪影，以及杭州市快速轨道交通建设进程的加快，地下空间综合利用又重新成为人们关注的热点。

在成都，“埋”在地下的商业街，正暗暗酝酿着一股不容小觑的新势力。据了解，从2005年起，成都市将加大城市地下空间资源的开发力度。此前，备受关注的天府广场改造工程亦充分利用了地下资源。

而目前厦门在建和已建的大型地下商业物业约有30多万平方米，其中明发商业广场地下商业部分就达10多万平方米，正在建设中的梧村汽车站也有4.5万平方米的地下商业，位于中山路的南中大地广场将有1.6万平方米的地下商业。应该说，在厦门几个重要的商圈内，都将有大量的地下商业出现。

地下经济商机巨大

近年来，国内零售业态快速发展，一扫往日单调局面，多种形态遍地开花，相继出现大型超市、仓储商店、专卖店、购物中心等十余种零售业态。而作为城市商业高度发展的最好补充，地下商业在国内发展较慢，尚处于起步阶段。

据了解，纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题，所以在建设地铁的同时也开发了大量的地下商业。如东京地下街遍布全城，面积在1万平方米以上的地下街就有17条，其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10 万平方米。相比之下，国内在地下商业的发展方面还存在很大的空间。

分析人士认为，在土地资源紧缺的情况下，向地下要空间必将成为商业经济发展的重要出路。依托人气十足的地上商圈，地下商业只要善于整合资源，就会与地上商业融为一体，形成能量强劲的磁场效应。

针对地下空间土地挂牌交易的现状，有关专家指出，对于开发商来说，现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为，目前地下空间开发不算容积率，也不收地下空间开发费，开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全，以后这些优惠条件可能不复存在。

素有“地下钱龙”之称的地下商业，已成为香港、北京、上海和广州老百姓生活的一部分。香港地铁人流造就购物天堂，香港地铁公司也被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然香港地铁总长只有43.2公里，但日客运量高达220万人次，地铁商铺带来的经济收入超过96亿港币。地铁带来川流不息的人流，也造就了时代广场、置地广场等购物天堂。

香港地铁物业通常分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对于租户比较精挑细选，对于过时或不适合的商家会下次将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营，以达到商城物业、租客和顾客三赢的局面。

而北京地铁运营线路总里程228公里，每天502万人的客流量带来了一个巨大的地下商机。目前北京地铁新的商铺主要定位为服务业、零售业，包括银行服务、自动售货机、便利店、冲印店、鲜花店等。但是，同广州、上海等其他城市及海外的地铁商业相比，北京地下商圈还蕴藏着巨大的商业空白有待开发。

目前廣州地铁商铺选择以连锁为主，行业设置力求照顾乘客的需要。据称，广州地铁商业物业的经验主要是，引进连锁经营和知名商家，区分商场、商铺的不同情况采用分别招商、整体招商相结合的方式，引导经营理念上有共识的商家进驻。从1999年地铁一号线开通至今，广州地铁与之合作的行业包括便利店、时尚产品专卖店、书报摊、服装店、食品店、饮用水店、餐饮、银行、冲印店、鞋店、药店等，市民上下班的路上顺便就可以完成许多生活任务。

上海地铁商圈引导时尚潮流上海的“地下经济”发源于1993年徐家汇地铁站。随着地铁一号线逐渐成为上海交通的主动脉，地下商业也沿着地铁站点的延伸向四处蔓延，并形成了“地下商圈”。

上海已在地铁一号线的16个车站和4个地下商场中，开设20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部、14 家风味快餐店、140部投币电话、30个自动饮料机和鞋类维修服务部。

由于地铁本身就是一个便利的配送网络，在许多发达国家，地铁甚至承担了社区便利店商品配送的任务以及代收各种费用等。

地下商业风险犹存

虽然地下商业看上去很美，但并不表明地下商业的果实就能轻易采摘。有关专家提醒，随着新一轮地铁商业的兴起，投资者要注意风险。同时，政府部门需要立法规范“地下土地”的利用问题。

重庆解放碑地区首个地下商业街丽岛春天近半年来已停业10次。经营户们表示，主要原因还是生意不好，一个月下来平均有20天以上不能开张，整个丽岛春天一天的人流量不足20人，其前景实在让人不乐观。

目前，重庆已建和即将推出的地下商业项目已达17个，总面积20万平方米。据悉，重庆市还将对解放碑等11个片区进行地下重点开发。有人发出警示，重庆地下商业正在步地上商业地产大量闲置的后尘。

而深圳的地铁商业一直将投资者的胃口吊得很高，深圳目前已经开始营业的地铁商业有位于东门站的金泰地铁商城及位于科学馆站的华联街。目前这两处地铁商业的运营情况一般，不禁使人对深圳地铁商业的未来多了几分忧虑。

近期，广州的整体地下商场人气相对不旺，商铺空置率比较高，个别地下商场空置率甚至高达15%以上。受整体经营环境不善的影响，商户的利润难保证，特别在销售淡季时，往往入不敷出。

不久前，南京市国土部门集中对外出让四处地下空间土地，面积达48000多平方米。如金陵中学地下停车场出让面积为2087.7平方米，平均地价将近720元/平方米。

地下商业设施为何比住宅用地拍卖要便宜呢？南京市国土局相关人士表示，现在地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的，因为国内还没有一个统一的规定。目前关键就是产权的问题，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公定的，为40年。

据称，中国现行法律仍未明确地下建筑物和构筑物的产权关系。国内现在大部分地下商铺或依托地铁，或庇护于人防工程，绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式。当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证，开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。因此，众多资本对地下建筑物的所有权要求就显得迫切起来。

而专家看待地下空间的土地交易，似乎并不乐观。有关专家表示，依据中国目前的法律，地下空间的产权问题属于法律盲点，地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据，投资商和开发商将无法明确获得地下空间的产权。

投资者投资开发地下空间，该不该享有地下建筑物的产权？虽然绝大部分声音倾向肯定，但争议仍然存在。

一些专家指出，地下空间的使用人是无法通过将原有地下建筑物拆除、新建一个建筑物来获得产权的。但实际上，原有建筑物要改造成商业设施几乎都必须对原有建筑物进行彻底的改造，对投资者来说，花下重大财力进行建设，却不能获得所有权，难免有些不甘心。也有业内人士认为，从提高开发、利用地下空间的效率的角度出发，投资者也应该可以有条件地获得地下建筑物的所有权。

地下商业 篇4

项目总用地64031.3m2, 总建筑面积113339m2, 其中地上建筑面积21531m2, 地下建筑面积91808m2。根据规划, 本项目由地下空间工程、地面商业建筑工程及地面景观工程三部分组合而成。

地下空间工程由D36、D38-1以北广场地块地下工程 (以下简称广场地下工程) 和D38-1地块地下工程组合而成。总建筑面积92810m2, 其中地上建筑面积1002m2, 地下建筑面积91808m2, 主要包括地下商业及地下机动车库两部分功能。地面商业建筑工程为D38-1地块上一栋四层条形商业建筑。总建筑面积20529m2, 建筑总高度21.35m~22.75m, 最高点高度25.05m。地面景观工程设计范围为以上两工程用地范围, 主要为人流集散、休息及地面临时停车功能。本项目的地面建筑工程与地下空间工程结合设计。

2 地上及其地下空间设计构思

针对项目所属区域为奥运主题特色区, 奥体中心即将承办新一届全运会, 且已规划建设包括万达广场、亿丰时代广场 (居然之家) 在内的大量住宅及商业综合体, 商业氛围初步形成。项目建设以服务奥运、补充区域业态、服务居民生活为目标, 以健康、绿色、环保为主题, 以期打造地下商业步行街与景观中庭相结合的“商业绿谷”空间体系。奥运作为地区突出特色, 项目除商业属性外, 可结合各中庭布置运动主题展览, 使得地下空间富文化内涵, 利用商业街带状空间形态形成互动展览流线。此外地下主题空间流线向四向辐射, 对北侧奥体中心和西侧酒店地块预留接口, 规划在未来实现地下空间无障碍连通。

本项目设计结合整体性原则, 整合地上地下空间, 使地面广场景观与商业绿谷成为完整有机的统一体。从地面广场至地下空间, 使得地下庭院成为地面广场的后花园。从地下空间至地面广场, 使地面广场成为地下娱乐休憩功能空间的外延。结合系统性原则, 梳理交通、市政等功能系统关系, 使得地上、地下各方面形成清晰合理的空间功能体系。结合经济性原则, 合理设置设计标准, 包括层高、柱网及设备设计等, 统筹设计, 节约投资, 充分考虑地方要求, 并充分考虑节能技术应用。结合以人为本原则, 以人的活动为出发点进行规划、建筑设计, 以舒适物理环境及视觉空间满足人的需求。

3 地下空间布置设计

地下空间工程四向退界线依照不同原则控制。北向退界以保护现状地下管线为原则, 退用地红线距离不小于1m;南向退界以保护现状建筑及管线安全为原则, 其中西侧为保护居然之家地下消防管线, 退居然之家地下建筑边线约16米, 东侧退亿丰南澳国际地下建筑边线约4米。东侧退富民街道路红线约15米, 西侧退天坛南街道路红线约10米。地下空间规划采用下沉式庭院为空间组织手法, 下沉庭院在用地范围内呈一字展开, 并以庭院为核心设计地下商业街。以D36及D38-1用地界线为界, 东西两侧分别规划了3个和4个下沉式庭院, 两侧的庭院布局分别与奥体中心轴线及南澳亿丰国际中轴线相呼应, 最终在商业街两端, 于道路交叉口及两轴线位置形成地下空间的四个广场入口。

庭院形态在基本规则基础上错落曲折, 端头部分作变异处理以示标识。货流设计以便捷高效、不影响地面景观交通为原则。货车可通过机动车坡道进入地下一层, 地下一层设有两处卸货平台及两部货梯, 供商业运营需要的大批量货物, 其余一般货物可在夜间利用庭院内自动扶梯运送。地面商业建筑位于D38-1地块, 功能为商业, 南邻亿丰南澳国际住宅小区, 与小区一层形成一条商业内街, 1层在中部设计架空中庭, 沟通北侧广场及南侧内街。总体平面形态呈南北宽约17m, 东西长约315m的矩形。

4 地下及其地面商业建筑设计

4.1 地下空间设计

设计以下沉式庭院作为地下空间人流主入口, 实现进入地下空间自然过渡。庭院设计与地面广场景观设计的结合, 进一步模糊了地下空间内外分界线。地下空间工程建筑平面设计根据用地矩形特征及商业街线形空间要求, 功能分区上将用地分为南北两部分, 北侧用于商业街功能, 南侧用于机动车库和设备用房。地下空间工程商业街部分的商业平面以下沉庭院形态为基础设计, 街道模式商业使得地下商业的沿街面达到最大。店铺外部空间平面形态局部打开, 收放结合。店铺形态以单元式布置为主, 在关键节点处设计主力店铺吸引人气。

4.2 地面商业建筑设计

本工程根据用地特征进行平面设计, 功能为商业。总体平面形态呈南北宽约17m, 东西长约315m的矩形。一层在中部设计架空中庭, 沟通北侧广场及南侧内街。中庭将平面分割成为东西两段。在东西两段端头共设计四部电梯及四个电梯厅。其余部分依据结构柱网分隔商铺, 其中北侧面向广场商铺通过内部楼梯与二层连接形成整体。三、四层平面为南侧通长走道, 北侧依据柱网分隔商铺单元。四部电梯前空间在通长走道上形成四个开放节点。各层设备用房及楼梯间围绕电梯井设置, 形成四个聚集点。

5 广场剖面设计

(1) 地下空间工程。基地西低东高, 高差3.3米, 西端场地标高相对黄海高程43.4m, 东端场地标高相对黄海高程46.7m。本工程顶板依场地地形坡度倾斜设计, 覆土1.5米, 保证防冻及一般管线敷设要求。地下一层、地下二层底板呈台阶式设计, 分为5段4阶梯, 由此地下一层层高每段西低东高, 5.5米-6.2米, 地下二层层高均为5.5米。充足的室内空间消除了一般地下商业空间的压抑感, 并由于带状共享庭院的设计, 使地下购物空间与地面无异。广场中部为保护现状消防管线, 局部降低层高为4.5米。车库部分层高5.5米的设计, 使室内净高达到3.6米, 满足机械式停车架安装和使用的要求。现状居然之家地下室标高相当于黄海高程为38.2m, 地下空间工程其预留通道处标高相对于黄海高程为37m, 高差为1.2m;亿丰南澳国际住宅小区地下室标高相当于黄海高程为40.9m, 地下空间工程其预留通道处标高相对于黄海高程为38.3m和39m, 相差2.6m和1.9m, 在连接通道内设计坡道及踏步解决。

(2) 地面商业建筑工程。本工程为多层, 地上共4层, 室内外高差为0.15m-0.5m。基地西低东高, 高差1.4m, 西端场地标高相对黄海高程45.3m, 东端场地标高相对黄海高程46.7m, 由此建筑主体部分设计首层层高西高东低, 二层以上层高设计一致, 建筑总高21.35m-22.75m。

另外, 地下空间工程竖向交通采用楼梯、电梯、自动扶梯三种方式, 电梯、自动扶梯主要服务于商业人流, 辅以部分货流。电梯结合地面商业建筑设计, 自动扶梯设于下沉庭院。楼梯分为开敞式楼梯及封闭式楼梯两种, 主要满足消防疏散要求, 其中开敞式楼梯结合庭院布置, 也可提供商业人流服务, 共设计封闭楼梯28部, 开敞式楼梯11部。

地面商业建筑工程竖向交通采用楼梯、电梯两种方式, 根据商铺分隔方式设置楼梯, 分为内部楼梯和公共楼梯两种, 都设计为封闭楼梯间。其中1、2层联体店铺采用内部楼梯作为竖向联系。在相邻两店铺之间有条件处将两部封闭楼梯间合并设计为剪刀梯。另外共设计公共楼梯6部, 沿建筑长向平均分布。2层中部商铺 (1层架空中庭上方) 及3、4层商铺利用公共楼梯疏散。6部楼梯中除中部有1部通往地下空间工程外, 其余5部均只用于地面商业工程。本工程设电梯4部, 作客货两用, 均做无障碍设计。其中2部电梯同时服务地下地上, 停靠-2层至4层;2部电梯只服务地上商业, 停靠1层至4层。

6 地下商业街立面设计

对于地下商业街立面设计追求统一中富于变化的整体效果, 不同区位营造其特殊的个性。地下空间工程建筑立面设计采用现代简约风格, 以中西结合、新旧融合为基调, 求得建筑整体与环境的协调, 将传统文化与充满现代感的新建筑融为一体, 使之成为领略商业文化与现代生活形态的最佳场所, 打造一条充满生机和韵味的情景商业街。总体立面设计采用节奏感强的连廊形式, 追求建筑的整体性和现代感。横向组织上结合空间定位采用不同块面的韵律组合, 中庭内部设置移动绿化和景观楼梯, 使建筑在700余米的横向展开过程中不觉乏味。

建筑立面材料以花岗岩、面砖、铝板和玻璃为主, 形成石材幕墙、纯玻璃幕墙和“仿自然砖贴面+玻璃”组合墙面三种元素。各种材料的组合, 实现了质感与纯净的碰撞, 表现出建筑稳重、大气、内涵的建筑性格。立面局部细部设计采用氟碳喷涂铝板构件, 表现精致。

地面商业建筑立面设计采用现代简约风格, 以精致的细部设计和比例关系, 求得建筑整体与环境的协调, 以及建筑尺度的人性化设计, 符合商业建筑的功能特征。总体立面设计采用线性设计元素, 追求建筑的挺拔感和时代精神。顶部设计三角锥组合体, 底部设计挑檐, 形成自下而上的三段式, 在竖向上富有韵律。横向组织上采用不同材质的韵律组合, 使建筑在300余米的横向展开过程中不觉乏味。建筑立面材料以玻璃和陶板为主, 形成纯玻璃幕墙和“玻璃+陶板”组合双层幕墙两种元素。两种材料的组合, 实现了质感与纯净的碰撞, 表现出建筑稳重、大气、内涵的建筑性格。顶部三角锥组合体采用轻钢结构及氟碳喷涂铝合金格栅制作, 立面局部细部设计采用氟碳喷涂铝合金构件, 表现精致。

7 结语

文章通过结合工程实例, 向大家展示出地下空间不是仅仅作为城市的二度空间存在。将地下商业设施建设在比较宽的广场、街道下面, 形成地下街道和广场, 并将周围高层建筑的地下部分联通在一起的商业开发模式已经成为必然趋势。城市地下空间的合理开发和利用, 对于节约用地、保护环境、提高人民生活质量是有着积极意义的。

参考文献

[1]袁廷朋, 姚坚.海口商业广场设计中有关城市环境的思考[J].建筑学报, 2012, (06) :95-182.[1]袁廷朋, 姚坚.海口商业广场设计中有关城市环境的思考[J].建筑学报, 2012, (06) :95-182.

凯里大十字地下商业街楼书文字 篇5

封面：

凯里大十字地下商业街

（要求：简洁大气，为了表现高档感，在设计时可以考虑使用特殊美化工艺：如UV、起凸等。在使用苗侗民族元素时也可使用烫银工艺）

P 扉页：

位置决定价值

成熟商圈，龙头地位无可取代

（画面：手绘钢笔画，一只硕大壮实的羊在前面引领羊群前行；或国王屹立中间，群臣下跪。）

P1-2：规模位置

黔东南州政治经济文化中心，620个风景不同的临街店铺。

○ 凯里大十字地下商业街，总长度1.2千米，总建筑面积44000平方米，销售面积32000平方米，位于凯里市大十字核心商圈。

○ 凯里市位于贵州东部，是贵州省东部区域性中心城市，黔中经济区五大主要城市中心，黔东南苗族侗族自治州首府。

（画面：商圈示意图，圈内密集标明现有市场、知名商店和即将进入的肯德基、沃尔玛等）

P3-4：商圈

去大十字购物，黔东南都知道！

凯里大十字商圈，黔东南州规模最大、成交额最高。一个城市„„只有一个领跑商业圈；

一个城市„„只有一个核心商业圈；

地段、地段、还是地段。

（画面：韶山南北路、北京东西路的繁荣景象）

P5-6：地下模式

从加拿大的蒙特利尔地下城到东京的银座，从台北地下街、香港地下钱龙到广州地一大道，只有最成熟的商圈，才有繁华的地下商业

○ 现代化城市空间发展的方向之一是向地下延伸，地面购物环境的恶化促生了地下商业，核心商圈地面车辆拥堵、噪音、粉尘、气候的变化都对消费者的出行购物带来不利的影响。而地下商业街无往来车辆干扰，街道两旁商店林立，和地面的街道完全一样。

○ 地下商业街光线充足柔和，新风系统带来充足的新鲜空气，适宜的温度和湿度，冬暖夏凉的空调，比地面更舒适、更安全，可以实现全天候一站式购物。

○“不允许行人从地面过街”的地下商业街，把大批过客揽入地下，激活他们的潜在消费欲，给商家带来无限商机。

○ 凯里大十字地下商业街，一个集地下人防、商贸休闲、市政设施为一体的经济综合体，正是凭借这独特的商业模式，创造着城市深度价值，引领黔东南地下商业街时代的到来！（画面：主画面为大十字地下商业街中心街区效果图，配以国内外著名地下商业街照片）

P7-8：客流商机

人潮就是钱潮

大十字10万 日客流量，强劲发展潜力！

地下街40多个客货出入口 贯通商圈，集聚购物人群！凯里市81万常住人口，25万流动人口；

黔东南州442万人口。

（画面：拥挤的人潮场景）

P9-12：经营街区

铺铺临街

完美的商业空间、规划布局及通达性，使商圈内各业态之间相互渗透、相互联动，为所有商户打造一个信息、资源、客流共享的绿色通道。

（画面：加长宽幅街场景效果图，铺位图）

P13-16：

以人为本的经营环境，国际化的配套设施 □ 打破凯里市原来“地下商业低档次”的观念，大十字地下商业街不仅是商品流通的场所、创富的中心，更是时尚演绎的载体。宽敞通道设计，便于客流的疏导和流通，确保视线通透，景观共享；服装服饰、数码电器、金银首饰、食品休闲、电子商务等一体化，带来国际化体

验。

□ 大十字地下商业街，以最具想象力的设计思维，在一个可以挡风遮雨四季恒温的地下商业街内，创造了更丰富生动的体验，将商业设施的价值内涵深度表现出来，让每一位消费者及经营者真正在买卖中享受以人为本的国际化环境。

（画面：大幅中庭效果图）

● 地下商业街设多处休闲区，供人休息、交流；

● 34台自动扶梯连接地下地上，国际化客流导引指示标志，客流顺畅无阻；

● 多部垂直客货梯，使货物运输更加便利；

● 24 小时智能监控系统、宽带、传真、WiFi、POS机、自动取款机等基础配套设施完备； ● 精美的广告位，满足品牌展示、新品发布等各类推广活动；

● 液晶电视全方位覆盖商业街，多角度立体视觉享受；

● 背景音乐优美动听，为整个商场注入时尚风；

● 智能型消防控制系统，自动喷淋灭火系统，保护您的财产安全；

● 富二层公共停车场，为您带来停车便利；

● 星级公共卫生间，轻轻松松方便；

● 双回路供电，保证负荷不间断。

（画面：主街道效果图，配以出入口、监控室、卫生间、保安执勤等图片）

P17-18：

以“品牌专营店”为核心，以综合性商业模式为主，兼顾专业性和主题性，构筑服装时尚区、数码风潮区、百货热淘区、女装韩风区、珠宝黄金区，点缀食品饮料店。在确保装修精美的情况下，允许业主自由确定商品种类。

（画面：业态分布图，配上与各区块相关的店铺照片）

P19-20：管理模式

“浙商”管理，业主参与

延伸财富巨大升值空间的“浙商精神”！

勤奋务实、敢为人先、抱团奋斗、恪守承诺、永不满足的浙商精神，为凯里大十字商圈注入的新鲜活力，无数个商户及品牌将在凯里大十字地下商业街开始财富故事，将证明这给大十字商圈经营方法、经营理念、环境配套带来一次提升。在更深层的层面，凯里大十字地下商业街想做的就是帮助商户获得更多更巨大的收益，一切有益于实现这个目标的理念与方法，都将不断地纳入到大十字地下商业街的管理体系中。

● 业主委员会；

● 浙商（开发商）主导的地下商业街管委会；

● 商户代表大会；

● 统一运营管理；

● 春季樱花节，金秋桂花节；

● “苗年”优惠季，“侗年”优惠季。

（画面：手书习近平对浙商的论述，及热闹的商业促销场面、会议表决场面）

P21-22：产权

商业用地，独立产权

国有出让，商业用地，40年产权；

允许依法自营、转让、互换、出资、赠与、租赁或抵押。

（画面：中华人民共和国土地证、房产证）

P23-24: 走向未来

大十字的明天会更好

一个成熟商圈的形成，都需要漫长的时间沉淀。凯里大十字商圈经过半个多世纪的商业氛围沉淀，才成为今天整座城市中商业最为成熟和繁华的核心地带。

大十字一直在前进，随着大十字地下商业街工程的启动，地面市政设施改造同步进行，地上商店外墙面装修设计也已展开，政府已对大十字区域作了中长期的规划，计划把凯里大十字打造成更加繁荣、更加亮丽的风景线。

（画面：六七十年代、拆除前和规划中的大十字照片或效果图，照片依次从小到大，从黑白、棕色到彩色）

封底：

2014年

夏天

我的投资

凯里大十字地下商业街√

开发商：凯里中大置业有限公司

财富热线：86（0）0855-8655888/8655999

地址：凯里市龙溪路10号

招商中心：凯里市北京西路71号（三中旁）

□ 本宣传品所有资料及图片仅供参考，以政府批文及实施结果为准

地下商业 篇6

摘要：给出面向繁华商业区地段的新型巷道堆垛式地下立体车库实现方案，探讨巷道堆垛式立体车库堆垛机测控方法，研究车库出入库车辆寻址定位方法，基于STC89C52单片机实现了堆垛小车测控定位及光电寻址.给出巷道堆垛式立体车库存取策略，采用叉梳式车辆存取方式实现车辆搬运，完成车库搬运机构结构设计并采用计算机辅助制图软件SolidWorks绘制相应结构图，该研究成果对于实现繁华商业街快速停车、解决商业区停车难问题具有重要现实意义.

关键词：商业区；立体车库；巷道堆垛式；堆垛机；寻址定位

DOI：10.15938/j.jhust.2015.05.017

中图分类号：TP273

文献标志码：A

文章编号：1007-2683（2015）05-0085-06

0 引言

随着社会经济的不断飞速发展，私家车数量日趋增长.机动车保有量的增长与泊车位的紧缺之间的矛盾日益凸显.针对传统车库车位少、费朋高、空间利用率低等弊端，十二五期间，国家大力倡导建设现代化的立体停车库，与之配套使用的立体车库测控技术则成为该领域中科研人员急需提升及发展的重中之重.目前，国内关于立体车库与立体车库测控系统的研究尚处于起步阶段，行业内没有统一的技术标准，多数产品靠引进或效仿国外技术制造，技术水平低、价格高昂.同时，由于缺少科研设计单位等的参与，立式停车测控技术研发能力严重不足，再加上政策不配套，造成了停车产业发展和管理的严重滞后.

上述问题的解决一方面需要国家给出政策，如尽快建立立体车库行业运行机制，运用价格杠杆调高占路停车收费标准、消除路边停车现象，鼓励按市场规则经营车库等，另一方面则需要鼓励高校、科研单位大力开展立式车库测控技术自主研发，研究适合国情的且具有本土化优势的立体车库测控系统，解决立体车库智能收费、车辆存取识别、车位调度及行程设计、堆垛定位及测速、智能安防报警以及车辆超限超重检测报警等系列关键技术问题.

本文研究适用于繁华商业区地段的新型巷道堆垛式地下立体车库测控系统，研究解决立式停车堆垛机堆垛寻址定位、行程控制、车辆存取策略等关键技术问题.课题研究对于实现解决立式车库车辆自动堆垛具有重要意义.

1 方案与方法研究

考虑到大型城市繁华商业区地段，车辆流动量大、可用空间有限、人员拥挤等特点，研究中选择巷道堆垛式立体车库结构型式，繁华商业区地下立体车库研究主要围绕车辆存取方法、入库引导测控和堆垛机寻址定位测控三部分内容展开.图1给出车辆存车入库堆垛控制方法流程图.

1.1 方案设计

结合图1所示存车流程说明车库设计总体方案.巷道堆垛式立体车库的测控主要通过入库引导和堆垛机测控来实现，堆垛机部分主要由提升搬移机构和堆垛机小车测控机构组成.

GB17907-1999《机械式停车设备通用安全要求》中，明确规定了立体车库停车位的长、宽、高等信息.所以，研究中，在车库入口处设置入库引导系统完成对入库车辆进行长宽高三维尺寸和车重等检测以及超限报警，以确定车辆是否符合该车库车辆入库要求.车辆入库后，通过入库引导提示系统，提示司机将车停放到规定位置，司机下车，司机离开车库后，库门关闭，主控单片机系统启动管理系统，根据车库车位实时监测结果给出空闲车位信息，根据调度最优策略计算确定停车泊位具体位置，并将控制信息通过无线通讯方式传输入堆垛机小车单片机控制系统，开启具体车位的寻址定位操作，

堆垛机小车单片机控制系统控制小车光电寻址，移动到规定的泊车位后，泊车位下方的堆垛机小车测控机构控制提升搬移机构中的移动叉梳板抬起车辆，同时堆垛机提升系统工作，使堆垛机小车垂直运动，待提升系统稳定后堆垛机水平移动.这样就实现了车辆的升降平移的运动，完成车辆入库寻址，堆垛机小车进入空泊车位时，泊车位处光电测位开关监控车辆停放泊车位是否超限，如果过位启动光电报警，泊车位单片机控制子系统控制停车中断并传输信息至小车控制单片机系统及主控单片机系统，控制堆垛机小车进行相应调整处理.如果具体车位停车到位，则堆垛机小车控制放下移动叉梳板，把车辆移动到泊车位的固定叉梳板上，完成车辆的存入，

取车过程与存车过程相反.车库框架的具体层数和每层容纳泊车位数量由相应建筑结构具体设定.

1.2 车辆存取策略研究

巷道堆垛式立体车库存取车辆可通过3种方式来实现：

1）原地待命策略.堆垛机完成存取操作后停在原地等待下次操作.

2）存车优先策略.当堆垛机完成存取操作后回到车库入口待命.

3）交叉存取策略.同时有几辆车需要存取时，对存取车辆进行存车和取车分组，对两组服务对象进行存取车交叉服务.

对于繁华商业区地下立体车库而言，存取车辆的时间长短直接反映了设备的利用率和效率.车库系统的存取车辆服务时间与车库中的位置有关，与车库出入口近的车位服务时间较短，反之时间则较久.因此研究中选择先近后远，先低层后高层的车辆存取方案，考虑到车库成本、繁华商业区拥堵实际情况等，最终确定存车优先的存取策略.

2 结构设计

2.1 结构型式选择

研究中，针对繁华商业区地段特点，选择地下巷道堆垛式结构型式架构车库，车库为三层，列数根据具体车库空间而定，整体而言，具备下述特色优势：①成本低、结构设计灵活.②具体实现安装时，既可以采用钢结构，也可以采用钢和混凝土的混合结构.③巷道堆垛机的存取方式易于实现自动化、智能化管理，系统灵活，安全性高.④适合解决繁华商业区地段车库入口处空间及面积等有限、寸土寸金等关键问题，提高地下土地面积利用率.

2.2 存取方式设置

立体车库存取车方式通常包括：三级滑叉式、链条传动式和叉梳式，三级滑叉式和链条传动式存取车方式中，每个停车位都有一个放置车辆的载车板，车辆的存取，实际上是通过对载车板的存取来实现的.每个车位都有一个载车板，因此，当连续存车或连续取车时，将会存在一个取空载车板或者存空载车板的空行程，这样就增加了存取车的时间，影响了存取车效率，考虑到存取车时间是一个影响立体车库使用的重要因素，而移动叉梳和搬运机构的连接系统结构简单，传动部件少，运行效率高，所以研究中选择叉梳式车辆存取方式.

移动叉梳结构设计如图2所示.

图2中移动叉梳长度为6000mm，前后轮支撑（叉齿）长度为550mm.堆垛机小车上设置移动叉梳，而每个泊车位上设置与之相互交错的固定叉梳.堆垛机小车到达指定位置后，通过堆垛机小车上的液压缸移动叉梳的升、降运动，实现汽车的存取，研究中采用计算机辅助制图软件SolidWorks绘制实现相应结构.

2.3 泊车位与固定叉梳

根据GB17907-1999《机械式停车设备通用安全要求》规定，研究确定车库所能容纳车辆最大参数：车长5000mm，车宽1900mm，车高l600mm，车辆轴距3000mm，车重2000kg.由此设计泊车位规格如下：库长7000mm，库宽2500mm，库高1800mm.泊车位与固定叉梳结构设计如图3所示.

为了实现前述车辆存取方案，车库结构设计时泊车位采用对称设计，中间留有堆垛小车行走的空间并且下方焊有小车行走轨道，方便堆垛机小车的行走，泊车位上方的固定又梳与上文介绍的移动又梳齿以相互交错的方式进行齿条啮合.

2.4 堆垛机小车结构设计

堆垛机小车由移动叉梳、液压缸、堆垛机行走小车组成，如图4所示.

堆垛机小车采用了对称结构，移动叉梳板由4个液压缸控制其升降，存车时，移动叉梳板升到最高位置，同时堆垛机小车沿着轨道进入泊车位下方，其叉齿与固定叉梳板上的叉齿错开，液压缸驱动移动叉梳板下降，使车辆从移动叉梳板向固定又梳板上转移，驱动堆垛机小车向堆垛机移动，完成存车过程，取车时各系统的运作与存车相反.

2.5 提升搬移机构

提升搬移机构采用框架结构，主要包括行车轮、拖车盘和钢筋框架.拖车盘的升降由链传动完成，提升链提升拖车盘的四角作垂直运动，由电动机提供动力，经减速器减速后，传动到驱动轮，驱动轮带动提升链使提升系统的拖车盘上下移动，实现运送车辆的目的，存车时，提升机沿巷道水平移动，拖车板垂直移动共同完成对准泊车位的运动，堆垛机小车沿着轨道进入泊车位，从而完成存取车的三维运动.

3 堆垛机测控系统设计

车辆存取寻址定位研究中，设计堆垛机水平移动与垂直移动测量定位方式相同.

小车水平定位由红外检测模块、单片机控制系统、电源模块、电机驱动模块、红外遥控模块组成，其组成框图如图5所示.

小车水平定位过程中：

1）首先把车库墙体涂成白色，再在每个泊车位的中间涂上宽为200mm的黑线.

2）车辆进入堆垛机司机下车后，通过红外发射器发送给单片机一个数字（即为车辆水平方向将要停泊的库位号，默认堆垛机起始由最左端0号泊车位，号数从左到右依次递增）.

3）小车每经过一次黑线，红外线就会返回给单片机一次中断，当中断次数与红外发射器所给数字相同时，即为所要存取的泊车位，从而完成定位寻址.

3.1 堆垛机小车单片机控制系统

目前控制系统中主要运用的控制单元为单片机和PLC两种.单片机具有结构简单、使用方便、价格便宜等优点.所以堆垛机小车控制系统采用STC89C52单片机作为核心控制单元.

STC89C52是STC公司生产的一种低功耗、高性能CMOS8位微控制器，具有8k的系统可编程Flash存储器，运算速度快等优点，堆垛机小车单片机控制系统主要包括单片机控制芯片、电源电路、复位电路、时钟电路等，控制系统原理图见图6.

3.2 红外检测模块

采用反射式光电开关LTH1550作为传感信息采集装置，其测试电路设计如图7所示，

红外发射管发射光线到墙面，红外光遇到白底就会发生漫反射，接收管接收到发射光，经施密特触发器整形后输出低电平；当红外线遇到黑色线时就会被吸收，接收管没有接收到反射光，经施密特触发器整形后输出高电平，同时反馈给单片机一个中断信号.

3.3 红外遥控模块

发射部分与接收部分构成了利用红外线原理的遥控模块.由红外遥控器上的红外发射电路发射红外信号，单片机通过中断来对红外接收头接收到的载波信号进行解码来确定是哪个按键被按下.

红外遥控器采用芯片NEC μPD6121实现，使用NEC码型.NEC协议根据脉冲时间长短解码.每个脉冲为560μs长的38kHz载波（约21个载波周期）.逻辑“1”脉冲时间为2.25ms，逻辑“0”脉冲时间为1.125ms.单片机通过计算相邻两个中断的间隔时间来判断信息位是“0”或“1”.如果单片机计算出的两次信息位的时间差值是1.125 ms说明接收到的为“0”，如果计算的两次时间差值是2.25ms则为“I”，信号码定义如图8.

协议的一帧编码由一段引导码，8位用于区分用户的不同类型的遥控装置的用户码和用于遥控器面板上的不同按键区分的8位数据码共同组成.并且完整两次发射，以提高应用的可靠性.如图9为NEC红外遥控器编码的结构图.

程序运行后，单片机首先要判断是否接收到脉冲，编码“0”和“1”拥有不同的脉冲时间，所以单片机一旦识别到脉冲信号，就利用计数器计算脉冲的长度，确定接收的是哪个编码.如果识别到的是头脉冲，单片机不做任何处理，每当识别到一个有效的信

号时，计数器的数值增加1，然后分析工作的完成情况，如果没完成，则直接结束程序，如果完成则进行下一步工作校验信号是否正确，如果校验错误，则直接结束程序，如果校验正确，则将键值进行保存并发送信息量，最后结束程序.图10是遥控解码程序的流程图，

为了提高运行可靠性，系统设计双重校验方法实现遥控方法.首先求出接收数据及其补码的和，若不为OxFF，则说明数据接收出现了错误，若为OxFF就说明接收了正确的数据.得到这个和之后，接下来使用这个用户码来滤除别的遥控器带来的干扰，从而确定了遥控器.这种双重校验的机制，有效的排除了外界的干扰，确保了接收编码的正确性.

3.4 电源模块与电机驱动模块

研究中采用L7805、L7806、L7812芯片设计电源电路，原理图如图11所示.

图11电路输出分别为SV、6V和12V，系统运行时可为单片机、红外探测模块、电机驱动模块和步进电机供电，由于单片机输出的步进信号电压偏低，而且负载能力不足，不能用来直接驱动电机，L298N驱动芯片是性能优越的小型直流电机驱动芯片之一，在4～6V的电压下，可以提供2A的驱动电流，符合电机驱动的要求，因此需要使用驱动芯片L298N，单片机输出的信号，经过L298N实现功率的放大，驱动电机工作.

4 试验及结果

研究中设计小型模拟堆垛机测试样机，采用VC++编程实现相应测量控制环节.在模拟黑白线轨道中进行整体的测试.模拟堆垛机实体图如图12所示.

经过50次反复功能验证，模拟堆垛机小车完全能够实现预期的测控定位要求.并且定位误差小，可以满足设计要求.

5 结语

地下商业建筑防火设计 篇7

1 地下商业建筑防火设计现状及难题

近年来我国许多大城市结合城市环境和城市地下交通设施的改造, 都进行了大规模地下空间的开发利用, 地下商业建筑的开发利用在空间形式上更加立体化, 在功能上更加复杂化。如无锡市火车站北广场综合交通枢纽项目,地下二层为汽车库、地下一层为集商业、地铁、城际铁路出站、车库等功能于一体的综合体。金太湖国际城分三期建设,地下空间各功能连接为一个商业综合体,其中地下一层一期为某超市及仓储卸货区、二三期为商店、餐饮、汽车库、电影院等。

地下商业建筑的规划建设不仅需要与其他建设项目有机结合起来,合理确定其位置、防火间距、消防车道、消防车与地下空间的接驳、独立式出入口等,而且其内部平面布置不同,空间导向性和识别性不同,空间布局不清晰容易使人们迷失方向,影响火灾时的疏散。由于对地下商业建筑的火灾危险性的认识尚未达到应有的高度,同时地下商业建筑没有相关的规范和标准, JGJ48-88《商店建筑设计规范》(以下简称“商规”)已明显不适应当前发展的需要,现行的GB50016-2006《建筑设计防火规范》(以下简称“建规”)中地下商业建筑部分也没有具体明确规定。地下商业建筑设计上普遍存在缺乏合理的平面布局和可靠的防火分隔措施、内部交通流线组织不流畅和出入口设计不合理等等问题。地下商业建筑的防火设计难点主要表现在以下几方面:

1.1 地下商业建筑的商业效果与防火设计

如何处理好地下商店建筑的商业效果和防火分隔措施的矛盾;下沉式广场和防火隔间的形式和面积如何确定;通向下沉广场及防火隔间的疏散楼梯如何设置;下沉广场是否可以设置风雨棚,如何设置风雨棚;防火隔间是否设置正压送风系统等等。

1.2 地下商业等开发区域与地铁的防火分隔

GB50157-2003《地铁设计规范》第19.1.9条规定:地铁与地下及地上商场等地下建筑物相连接时,必须采取防火分隔措施。是否可以大面积连通,并且采用防火卷帘门分隔;采用防火卷帘分隔时,属于地铁还是商业部分控制;商业等开发区域可否与地铁站厅层采用敞开楼梯、自动扶梯等上下连通的开口部位或中庭共享空间形式连通等等。如无锡市火车站北广场综合交通枢纽项目的地铁换乘站厅被包围在地下商业之中。

1.3 地下商店向综合性服务发展

目前商店已向综合性服务发展,有停车场,咖啡馆,健身俱乐部、美容美体、餐饮、电影院以及银行、邮政等各种服务设施,形成了较大规模的综合性商用地下建筑。增加餐饮、健身俱乐部等功能后,是否仍然能按照地下商店营业厅的要求划分防火分区;地下餐饮场所是否能够使用天然气;商店、电影院、停车场、办公附属用房等总建筑面积大于20 000 m2时,是否应采用不开设门窗洞口的防火墙分隔。

1.4 道道相通、四通八达的地下商业步行街

随着地铁、地下过街通道等地下交通功能的开发,同时具备过街通道和综合性商业服务功能的地下商业步行街迅速发展起来,地下商业步行街过街通道的最小净宽度、商铺的最大允许面积、商铺疏散门至安全出口的最大疏散距离、防火分区面积的计算等在现行设计规范中都未明确规定。

1.5 地下商业建筑疏散通道和出入口

地下商业建筑内部格局复杂,使购物、娱乐人员经常摸不清方向,特别是环型地下商城,给购物人员造成的方向性模糊程度更为严重。通道和出口设计为单向或尽端型,甚至在有些不该设置柜台的地方增设柜台或设临时促销货架,挤占通道或出口,严重影响安全疏散,这类问题如何解决。地下商业建筑出入口镶嵌在地面建筑内时,

如何解决疏散楼梯间在首层设置直通室外出口的问题。

2 地下商业建筑防火设计的研究

2.1 结合平面功能布局采取防火分隔措施

(1)分析商业功能和用途,尽可能在仓储、卸货、附属办公等其他功能和商业空间之间采取不开设门窗洞口的防火墙分隔,采用防烟楼梯间和防火隔间等形式局部连通。如某商城地下1层原设计一期的超市约20 500 m2,通过“瓶颈”空间与三期步行街区域连通,瓶颈约宽20 m,深15 m,左右两侧为防火墙。“瓶颈”不仅不能够满足规范要求,而且不利于商业效果,后续调整设计,把该超市的仓储区与营业区采用防烟楼梯间和防火隔间形式分隔,利用室外下沉广场作为一期与三期的局部连通。

(2)地下商业建筑相互贯通,纵深大,甚至各部分属于不同的业主开发,平面布局缺乏整体的规划和协调,容易造成防火分隔和出入口设计与商业效果之间的矛盾。整体分析地下建筑的使用功能,尽可能利用下沉广场、通道等容易采取防火分隔措施的部位,整体规划地下商业空间的防火分隔。如无锡市崇安寺二期2号地块地下商业设计,充分利用下沉广场的防火分隔优势,将地块分为2块,为后期地下商业开发提供连通的便利。

(3)确定地下商店超过20 000 m2的防火分隔措施时,应当计算商店、电影院、餐饮、地铁、商店辅助功能用房等的建筑面积总和。能够采用防火墙和少量的甲级防火门与地下商店区完全分隔,且疏散完全独立的车库、办公等区域建筑面积可不计算。这样能够更有效地控制火灾蔓延。

(4)地下商业建筑应当结合使用性质正确划分防火分区。健身房、美容院等非歌舞娱乐游艺放映场所性质的公共娱乐场所、无明火餐饮、茶室等可以与商店布置在同一防火分区内,歌舞娱乐场所、有明火的餐饮场所、电影院等应形成独立的防火分区,并应满足“建规”等相关规范的要求。餐饮等场所燃气的使用和燃气供给管道的敷设应符合现行国家标准GB50028《城镇燃气设计规范》的有关规定。

2.2 安全出口具有鲜明的标志性、可识别性

安全出口的形式和布局,在疏散导向、可识别性方面都起着无可替代的作用。人在火灾中存在紧张的心理,在觅路方式中喜欢“走原路”。所以地下商业建筑安全出口的分布应结合主导人流经常使用和行走的路线,做到简捷明了,具有鲜明的标志性、可识别性。在人流密集的区域多设置安全出口,设置环形通道,保证紧急情况下顺利疏散。尽量采用独立式安全出口,当镶嵌在地面建筑内时,疏散楼梯间在建筑首层应设置直通室外出口,确有困难时,可以通过短距离的门厅或安全走道,门厅或安全走道应采用耐火极限不低于2.00 h的不燃烧体隔墙与其余部位完全隔开。

2.3 正确设计下沉广场和防火隔间

“建规”、 GB50098-2009《人民防空工程设计防火规范》(以下简称“人防规范”)、沪消[2006]439号关于印发《上海市公共建筑防火分隔消防设计若干规定(暂行)》的通知(以下简称“上海规定”)、重庆市工程建设标准DBJ50-054-2006《大型商业建筑设计防火规范》(以下简称“重庆地标”)、江苏省工程建设标准DGJ32/J67-2008《商业建筑设计防火规范》(以下简称“江苏地标”)、对下沉广场及防火隔间设计都提出了要求,表1中列举了上述规范对下沉广场和防火隔间设计的具体要求。

通过比较,笔者对下沉广场和防火隔间设计提出几点看法。

(1)下沉广场。

一是下沉广场规定短边尺寸是必要的,但是圆形、月牙形等不规则的下沉广场很难把握其短边尺寸,可将圆直径,椭圆或月牙形的短轴等作为短边。二是规定了广场内疏散区的最小净面积,同时还应规定下沉空间疏散区净面积按5人/m2计算,人数按相邻最大防火分区1/2疏散人数计算,使得下沉广场能有足够的人员疏散和滞留的空间。三是规定不同防火分区通向下沉式广场安全出口最近边缘之间的水平距离不应小于13 m是十分必要的,能够有效地防止火灾的蔓延和人员疏散的相互干扰。四是下沉广场的顶部开口面积不得小于疏散区域净面积。通向下沉式广场安全出口或开向下沉广场的商铺疏散门,宜靠近广场顶部开口投影边界,确有困难,直线距离不宜大于15 m(参考4层以下建筑室外出口距离楼梯间的最小距离)。五是下沉广场不宜加设风雨棚,如确需加设雨棚,可按照“人防规范”第3.1.7条执行。

(2) 防火隔间。

防火隔间一般是用防火墙和火灾时能自行关闭的常开式甲级防火门构成的局部连通相邻区域的隔间,主要起防火分隔的作用,不具备安全疏散的功能。在通道或狭窄的连接部位使用防火隔间分隔较为有效。笔者认为:“人防规范”和“江苏地标”的防火隔间不具备疏散和安全避难空间的功能,仅作为两个区域连通空间的防火分隔。“上海规定”的防火隔间可以作为安全避难空间。“重庆地标”的封闭式防火隔离区具备安全避难和疏散功能。无论上述哪一种防火隔间都是解决地下商业建筑防火分隔或安全疏散较为有效的措施。此外,仅作为两个区域连通空间的防火隔间,由于这类隔间可不设置正压送风系统,不同防火分区开设在防火隔间墙上的防火门的宽度应受限制,如“江苏地标”规定常开式甲级防火门洞口宽度不应大于2.4 m。

2.4 商业开发区域和地铁站厅应以通道形式相连

地下商店等商业开发区域与地铁站厅(站台)层之间应采取防火分隔措施。一是地下商店等商业开发区域和地铁的疏散体系应分别独立设置,不得相互借用。地下商店等商业开发区域不得利用地铁疏散通道作为火灾情况下人员疏散的出口。二是地下商业开发区域与地铁站厅(站台)层应分隔成不同的防火分区,相连接处应以通道形式相连,通道内设两道防火卷帘,两道防火卷帘的距离不宜小于6 m,且分别由地铁与商业开发区域分别控制。三是与车站站厅公共区呈上、下层商业开发区域层时,严禁采用中庭形式相通,站厅与商业开发区域层之间的联络楼扶梯间应采取防火分隔措施,在上、下层梯洞口均设防火卷帘,且由地铁与商业开发区域分别控制。当站厅层到达站台层,穿越商业开发区域层的穿越空间应采用无门窗洞口的防火墙分隔。四是当开发空间与地下车站站厅公共区全长相接时,地下商店等商业开发区域与地铁站厅(台)层之间临界面应采取防火墙、防火卷帘、甲级防火门进行分隔。每档防火卷帘的宽度不宜超过8 m,每侧防火墙上相邻防火卷帘之间应设置宽度不小于24 m的防火墙。

2.5 地下商业步行街商铺防火分隔

地下商业步行街既要满足商业购物活动的需求,也要保证过街通道畅通,因此需要规定地下商业步行街过街通道的最小净宽度,限制商铺的面积,商铺之间采取必要的防火分隔措施,形成独立的防火单元,有效抑制火灾的蔓延。过街通道上不得设置固定或流动的货摊和货柜,不得堆放货物和其他与疏散无关的设施。

参考“上海规定”中地下商业街的要求,以及“江苏地标”第6.5.2和7.2.3条商铺式营业厅的相关规定。笔

者认为:一是地下商业步行街过街通道的最小净宽度、商铺的最大允许面积、商铺疏散门至安全出口的最大距离应符合表2的规定。净宽度小于6 m的过街通道内严禁设置任何固定或流动商业经营活动。二是商铺内任一点到最近疏散门的直线距离不应大于15 m,每个商铺的疏散门不应少于2个,建筑面积小于等于50 m2,且经常停留人数不超过15人时,可设置1个疏散门。三是商铺之间应设置耐火极限不低于2.00 h的不燃烧体隔墙,并应砌至楼板底部。过街通道与小商铺之间隔断应砌至楼板底并满足耐火极限不低于1.00 h的不燃烧体要求。四是地下商业步行街内部装修设计应符合现行国家标准GB 50222《建筑内部装修设计防火规范》的规定,过街通道的装修材料燃烧性能全部为A级。过街通道两侧的地面上应设置标明疏散通道的明显的固定标识。五是地下商业步行街安全出口前应设置集散区,其长度、宽度均不应小于3 m。六是商铺不得设置有明火的餐饮和歌舞娱乐游艺放映场所。七是设有自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统时,地下商业步行街防火分区面积不应大于2 000 m2,地下商业街的过街通道面积可不计入防火分区面积。

3 结 语

地下商业等的开发利用已成为城市建设发展的必然趋势,建设规模日趋庞大,同时不再是单一的购物场所,已经成为具备多元化功能,多样化体验和乐趣的现代商业综合体。这大大提升了人员的密集度和火灾危险性,给火灾扑救和人员疏散带来了许多的难题,有效的防火分隔、合理的布局、人性化的疏散设计、必要的消防设施,是地下商业建筑消防安全的有利保障。研究地下商业建筑防火设计的意义深远。

参考文献

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[3]俞翔、陈素娜、姚斌.中庭在大型地下商业建筑防火分隔中的应用[J].火灾科学,2010,(2):104-108.

地下商业建设渐入佳境? 篇8

长期以来,在房地产开发项目中的地下部分一般是大楼的辅助用房如车库,或单纯地作为人防设施。在土地资源紧缺的情况下,向地下要空间成为商业经济发展的重要出路。北京、上海、广州、深圳、南京、无锡等大中城市的商业地下空间开发已成为城市建设的新亮点。

地下商业建设有点热

5月12日,广州国际金融城起步区公共部分地下空间工程开始第一次环评公示。其中地下空间为5层,包括商业设施、人行通道、车行通道、地下车库等。根据规划,广州国际金融城起步区地下空间开发量为213.6万平方米,商业设施为47.4万平方米。其超过200万平方米的总建筑面积,使之成为广州最大的地下空间。

据称,广州已经启动开发地铁沿线地下空间的专题研究,打算近期在全城14个地块开发地下空间,总面积553万平方米。

其实,作为地上商业的延伸和补充,地下空间开发早已进入政府和开发商的视野。4月16日,深圳福田B302-0115地块开拍,起拍价为2.07亿,最终以4.58亿成交,溢价率达121%。深圳福田B302-0115地块面积6941.25平方米,规划总建筑面积5890平方米,其中地下商业5390平方米。靠近地铁站,未来这里将有1号、4号、7号、11号线穿行。

作为国内在建最长的地下商业街,深圳华强北地下商业空间项目一直备受关注。据悉,该项目将于今年下半年招商,计划明年底与地铁7号线同时投入运营。届时,4条地铁线路可在此换乘,华强北地下空间将集地铁换乘、地下商业于一体,有效推动地下空间与城市综合体的一体化发展。

近来,国内各大城市地下空间开发的步伐很快。北京、天津、上海、广州等地已有若干地铁建成,目前有沈阳、杭州等20多个城市的地铁项目正在建设,而正在进行申报的则更多。

与地铁建设同步的是,一场地下商业建设热潮也在国内开启。地下街、地下娱乐中心、地下停车场等在各大中城市纷纷涌现,甚至数万平方米的大型地下建筑也在一些城市相继建成。这些工程的建设,不仅具有战时防空功能,而且解决了城市发展进程中的许多瓶颈问题。

根据《北京中心城中心地区地下空间开发利用规划》,到2020年,北京市域地下空间开发利用规模将达到建筑面积约9000万平方米,中心城地下空间开发利用规模将达到约6000万平方米。

目前上海正在致力于把地下“城市地图”构想变成现实——将1600多万平方米的地下空间打通,从而形成一个“地下上海”。今后上海地下城市规模庞大,浅层地下四通八达的地下街将各个街区、办公楼与地铁连接起来。而四五层甚至七八层的地下综合体,如地铁站、商场、大型超市、停车场甚至图书馆一应俱全。

当虚高的地价、高涨的租金、有限的地上资源挤压着城市地上商业地产的时候,地下商业如雨后春笋般冒出。不仅仅是北上广,就连一些三四线城市甚至小县城,近年来也纷纷开始建设大型地下商业项目。哈尔滨、沈阳、郑州、石家庄、西安等地都有已建和在建的大型地下商业城项目。甚至有人预言,21世纪是地下空间的世纪。

地下商业成为新蓝海

据了解,纽约、东京等国际大都市普遍存在人口拥挤、土地资源稀缺等问题,所以在建设地铁的同时也开发了大量的地下商业。

如东京地下街遍布全城,面积在1万平方米以上的地下街就有17条,其中东京火车站前的八重洲地下街面积超过10万平方米。日本已经成为地下商业最发达的国家。其合理的地下空间规划、丰富的业态组合以及多元化的店铺促成了其地下商业的繁荣。

而香港地铁人流造就购物天堂。香港地铁公司被誉为“目前世界上惟一盈利的城市地铁”。虽然地铁总长只有43.2公里,但日客运量高达220万人次,最高时达到280万人次。香港地铁带来川流不息的人流,也造就了“时代广场”“置地广场”等一大批购物天堂。

对市场研究透彻,定位清晰,则是香港地铁商业的关键所在。地铁上盖商业都有着鲜明主题,从而抓住消费者的心。

近年来,国内零售业态快速发展,一扫往日单调局面,多种形态遍地开花,相继出现大型超市、仓储商店、专卖店、购物中心等十余种零售业态。而作为城市商业高度发展的最好补充,地下商业在国内发展较慢,尚处于起步阶段,还存在很大的空间。

国内地下空间日益受到重视,与高地价的催涨作用不无关系。分析人士认为,在土地资源紧缺的情况下,向地下要空间必将成为商业经济发展的重要出路。依托人气十足的地上商圈,地下商业只要善于整合资源,就会与地上商业融为一体,形成能量强劲的磁场效应。

在大中城市快速发展中,土地资源紧缺、价格高涨、环保压力加大,商业设施开发成本高,推动租金迅猛上涨,中小商户难以承受。而开发地下商业直接目的就是以求降低成本。

开发地下商业也可以与城市地铁对接。随着国内地铁快速发展,集聚大量人群,孕育了新的商机,带动了地下商业的开发。尤其在北方城市,四季温差大,气候多变,地下商业冬暖夏凉,无噪音,又无室外穿梭商店时的风吹日晒之苦,如果营造良好的商业环境,加之交通便捷,消费者是愿意逛的。所以商业地下空间开发将成为城市建设新的亮点和新的增长点。

事实上,国内城市对土地的开发利用已经提升到了立体空间范畴,城市功能形态的布局发生了变化,一些开发商青睐地下土地已不是秘密。

针对地下空间土地挂牌交易的现状,有关专家指出,对于开发商来说,现在是投资地下空间资源最有利的时机。因为,目前地下空间开发不算容积率,也不收地下空间开发费,开发商应该看到这方面的投资机会。而且随着法制的健全,以后这些优惠条件可能不复存在。也有专家指出,由于地铁本身就是一个便利的配送网络,在许多发达国家,地铁甚至承担了社区便利店商品配送的任务以及代收各种费用等。

地下商业建设待规范

当虚高的地价、高涨的租金、有限的地上资源挤压着城市地上商业的时候,地下商业如雨后春笋般冒出。与建设的热闹相比,一些定位准确,占据天时、地利、人和的地下商业街生意红火,而有些地下商业街因受到资源限制,经营惨淡。

有关专家提醒,随着新一轮地下商业建设的兴起,投资者要注意风险;同时,政府部门需要立法规范“地下土地”的利用问题。

近年来,地下商业建设之所以成为热点,因为地下商业用地比住宅用地要便宜。现在地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的,因为国内还没有一个统一的规定。目前关键就是产权的问题,地下空间拍卖的是使用权,使用年限是参照商业办公定的,为40年。

中国现行法律仍未明确地下建筑物和构筑物的产权关系。国内现在大部分地下商铺或依托地铁,或庇护于人防工程,绝大部分是采用租用地下建筑物的经营模式。

当前部分开发商开发地下空间后拿到的是使用权证而不是所有权证,开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。因此,众多资本对地下建筑物的所有权要求就显得迫切起来。依据中国目前的法律,地下空间的产权问题属于法律盲点,地下空间的使用权转让和收益尚缺少法律依据,开发商将无法明确获得地下空间的产权。

那么,地下空间的产权究竟归谁所有?产权有两个概念:一个是所有权,一个是所有权中的使用权。针对中国所有涉及土地的所有权都归国有,《宪法》里可以明确看出国家是城市土地的所有者,但是土地的使用权可以依法转让。通常理解土地使用权的转让只能是土地之上的使用权转让,地下空间的使用权可否转让是中国的立法空白,那么地下空间的产权也只能是国家所有。

投资者购买地下商铺,该不该享有地下建筑物的产权?有关专家指出,地下空间的使用人是无法通过将原有地下建筑物拆除、新建一个建筑物来获得产权的。也有业内人士认为,从提高开发、利用地下空间的效率的角度出发,投资者也应该可以有条件地获得地下建筑物的所有权。

另外,地下空间的建筑物层高怎么限制?是否可以转让或者抵押?是否和人防工程有冲突之处?有关专家指出,地下空间的开发毕竟是个新事物,牵涉面也很大,应该尽快出台相关的地下空间发展规划。专家建议加快制定地下空间建设用地审批和房地产登记规定,明确规定地下空间权属范围,规定地下空间建设用地申报项目由主管部门在建筑设计报建时进行审查,并进行统一规划。

商业中心广场地下环路的防火设计 篇9

某商业中心广场总建筑面积约112 hm2,地上部分约69 hm2、地下部分约43 hm2。整个项目包含7栋高层塔楼和内圈超大型购物中心,购物中心地下3层地上6层,建筑高度38.5 m,地下二、三层为汽车库,同时地下二层设了两条单向的环形通道(如图1所示),是介于市政道路与汽车库内部道路之间的汽车通道。

由于地下环路位于地块车库内部,又直接与城市道路和隧道连接,具有城市隧道和车库的双重特点。对于此类建筑的防火设计,国内尚无明确的防火设计规范予以指导。因此,地下环路的防火设计存在难点。

1 建筑定性

一是工程地下环路位于地块车库内部,连接各地下车库,但从车库和项目地下环路的使用特点看,车库内通常动态交通(车道行车)和静态交通(车位停车)并存,而地下环路则主要为单一的动态交通。从这点考虑,工程地下环路更接近于城市交通隧道。二是由于地下环路直接与城市道路和隧道连接,不以进入地下车库停车为目的的社会车辆同样可能进入地下环路行驶,道路具有更大程度开放性的特点也较接近于城市交通隧道。三是对于车库应具有划分防火分区的条件;但对于工程地下环路,由于隧道内发生火灾时车辆位置不确定,导致即使设置防火卷帘,其受停滞车辆影响无法降落的可能性也极大。

综上所述,设计中将项目地下环路定性为地下交通隧道,设计标准按照GB 50016-2006《建筑设计防火规范》有关城市交通隧道的规定执行。

2 烟气控制

GB 50016-2006、JTJ 026.1-1999《公路隧道通风照明设计规范》、JTG D70-2004《公路隧道设计规范》等均为公路及城市交通隧道的防火与疏散设计作了部分规定,对指导隧道设计起到积极的作用。但规定仅针对普通隧道,很难满足城市综合体中地下环路设计的实际需要。

隧道设计中通常采用多竖井送/排风加射流风机诱导的纵向通风方式达到控制烟气蔓延范围的目的。但一方面工程地下环路地面部分均为建筑主要的展示面,通风竖井的设置受到诸多限制;另一方面隧道本身高度较低,同时南北环路某些路段曲度过大,使用射流风机诱导烟气的效果无法得到保证。所以,设计中仍采用横向通风方式。结合现有设计,对地下环路烟气控制系统的设计要求如下。

(1)虽然地下环路无法划分防火分区,但为控制通道内的烟气,应划分烟气控制分区。结合项目南北两条地下环路各约8 000 m2面积的体量,要求每条环路应划分不少于4个烟气控制分区(如图2所示)。

(2)各烟气控制分区间应设置挡烟垂壁,有条件情况下最大限度地增加挡烟垂壁的高度,提高阻挡烟气蔓延的效果(如图3所示)。挡烟垂壁下沿距路面最大高度不得超过3.0 m,可采用火灾时联动降落的电动挡烟垂壁。

(3)环路内机械排烟口应尽量靠近环路顶部设置且每个烟气控制区内相邻排烟口距离不应超过60 m。

(4)参照国内类似项目排烟系统设计,项目地下环路每个烟气控制分区机械排烟系统排烟量应按照其体积换气次数不小于6次/h计算。

(5)地下环路可利用出入口匝道自然补风,其优点是在环路排烟时各出入口匝道可形成流向环路的补风气流,有利于控制烟气的蔓延范围。

(6)为防止环路火灾烟气进入车库,在环路通向车库的连接通道两端均应设置防火卷帘(如图4所示),由车库和环路消防控制中心分别控制。环路一侧卷帘采用两次落底方式,第一次由感烟探测器控制落至距地2.5 m处,第二次由感温探测器控制落至地面;车库一侧卷帘采用一次落底方式,一旦车库发生火灾随即降至地面,禁止环路内车辆进入车库。

(7)为方便车辆在火灾时疏散,环路在通往地面方向的匝道口位置不设防火卷帘。为防止火灾和烟气通过匝道口向上蔓延,在匝道口设置水幕分隔。

(8)地下环路的消防排烟风机房应与车库排烟风机房分开设置,风管穿越车库与地下环路分界位置应设置280 ℃熔断防火阀。

(9)机械排烟系统风管应采用不燃材料,且应保证耐火极限不低于1.0 h。

3 火灾风险控制

对环路内火灾荷载进行控制是主要的被动防火措施之一。由于地下环路为狭长状且相对封闭,一旦发生火灾,不但烟气排放困难,而且环路内起火点附近空间将在较短的时间内上升到极高的温度,严重影响地下环路内人员安全,所以地下环路防火设计时首要目标是降低火灾荷载,预防火灾发生。火灾风险控制方案如下。

(1)按照GB 50016-2006对城市交通隧道的要求,隧道内的装修材料除嵌缝材料外应采用不燃材料。

(2)环路内的电线电缆应为低烟无卤阻燃型,消防系统相关的电线电缆应为低烟无卤耐火型。

(3)车辆为地下环路最大的火灾荷载来源,要求项目环路日常运营中严格禁止载重量在1 t以上的货车以及装载易燃易爆物品的车辆进入。如确属必须穿行,应向物业部门事先提出申请,做出特殊调度安排。

(4)车祸是导致车辆发生火灾的主要原因之一,项目地下环路应设减速带并规定车辆时速在20 km/h之内。

4 灭火系统选型

(1)自动喷水灭火系统。

常规的自动喷水灭火系统在隧道内使用的有效性存在一定的缺陷:一是喷头安装在隧道内,无法及时扑灭或控制车辆内部火灾;二是耗水量大,容易造成隧道内路面湿滑,并促使液体火灾的扩大;三是需要固定的大量水源和排水系统以及其他管路设备,在隧道内安装维护具有一定的难度。认为由于在灭火有效性、系统灵动性、保障人员和财产的安全性以及用水量等方面存在的缺点,自动喷水灭火系统不适合隧道整体设计的要求。

(2)水喷淋-泡沫联用灭火系统。

水喷淋-泡沫联用灭火系统是在传统自动喷水灭火系统中配置可供泡沫混合液的设备,组成既可喷水又可喷泡沫的固定灭火系统,集自动喷水和泡沫喷淋系统于一体。该系统喷射的泡沫可附着在汽车表面,通过窒息达到灭火的目的,一定程度上改善了普通自动喷水灭火系统无法较好扑救汽车火灾的缺点。该系统加强了扑救B类火灾的能力,对车库等场所是一种有效的自动灭火系统。

(3)泡沫-水喷雾灭火系统。

水喷雾灭火系统通过使用特殊加工的喷嘴使水与不同雾化介质产生水微粒,达到汽化冷却、隔绝氧气和衰减辐射等机理复合作用的灭火效果。泡沫-水喷雾系统是一种同时具有水喷雾灭火和泡沫灭火双重效应的灭火系统,不但能有效对隧道内各种类型火灾进行扑救,还在扑救流淌火灾和降低隧

道内温度两方面有明显的优势。国内现有新建隧道多采用该系统,包括上海翔殷路隧道、上海上中路隧道、上海长江隧道、杭州市庆春路过江隧道、杭州市钱江通道、南京长江隧道等。

综上所述,项目设计中地下环路可根据需要选择水喷淋-泡沫联用灭火系统或泡沫-水喷雾灭火系统。

5 安全疏散

地下环路内的安全疏散包含人行疏散和车行疏散两个方面,根据起火位置的不同,环路内的疏散形式也不相同。由于烟气在水平方向蔓延的速度较车行速度低,所以位于起火点下游的人员可以采取车行疏散的方式较快远离起火区域并疏散出地下环路(如图5所示);位于起火点上游但与起火点之间有环路出口(通往车库或其他楼层)的人员,也可采用车行疏散的方式疏散;而位于起火点上游且与起火点之间无环路出口部分道路的人员则必须通过人行疏散的方式疏散。

鉴于火灾发生时起火地点的不可预知性,在地下环路的设计中需同时考虑设置车行疏散出口和人行疏散出口。其次,由于地下环路为环形,一旦发生火灾,距离起火点较远的车辆在通道内行驶时无法得到火灾发生的信息,所以在地下环路内应采取措施为通行车辆提供警示。

(1)地下环路内应设置疏散楼梯供人行疏散使用,疏散楼梯设置应保证环路内任何位置人员疏散时的行走距离不大于60 m,当确有困难时可以采用向车库设置人行出口的方式保证疏散距离。

(2)地下环路与疏散楼梯和通向车库的人行出口之间应设置前室,前室内应设置正压送风系统,余压值参照疏散楼梯间前室。

(3)虽然环路内人员疏散行进路线单一,寻找出口相对容易,但由于疏散人员对环路内疏散出口布局不熟悉,同时疏散出口之间间距较大,可能出现选择距离较远出口疏散的情况。为避免此类情况,要求地下环路内设置智能型疏散指示系统,辅助疏散人员选择最近出口疏散。

(4)地下环路内通向疏散楼梯和车库人行出口位除设置普通的紧急出口指示标志外,还应设闪光标志灯。

(5)环路内车行出口(包括通往车库和其他楼层出口)设置间距应不大于300 m。

(6)地下环路每个车辆入口位置均应设置电子信息牌,通道内发生火灾时通道入口处应显示“通道火警!禁止进入!”警示标语。

(7)地下环路内每200 m设置电子信息板,日常使用时可作为通告地下环路交通状况、提示安全驾车等使用,火灾时应与消防系统联动,根据火灾探测系统确定的火灾位置显示提示信息,起火点下游的信息板应提示“通道内火灾,请速驶离通道!”,起火点上游信息板应提示“通道内火灾,请速由就近出口疏散!”。显示以上信息时应辅以音量不低于85 dB的火警提示音。

6 消防扑救

地下建筑是消防扑救的难点,而且地下环路这类出入口数量有限、空间又极为狭长的隧道,消防扑救也由于场地、通信、水源等条件的限制变得极其困难。消防扑救设计应满足下列要求。

(1)通道内火灾在初期较好扑灭。为能在最短时间内对通道火灾进行控制,项目管理方应设置专职消防保卫队伍,委托消防部门进行专业培训,保证火灾发生后在消防救援部队到达之前作为有生救援力量,组织通道内人员疏散或到达起火现场进行火灾扑救。

(2)地下环路内两侧均应每隔40～50 m设置一个泡沫消火栓,以供进入通道的消防救援人员使用。

(3)考虑到地下环路在火灾时通信困难,通道内应组建独立的应急无线通信网络,采用专用通话频率,便于消防救援人员在通道内报告火场情况,为灭火指挥部的决策及时提供依据;由于需使用特殊的通信系统,项目管理方应配备专门用于隧道救援的通讯联络器材。

(4)消防控制室中电视监控系统应能观察地下环路各出入口处附近地面及通道内全线或任一部分的情况,同时应在明显位置悬挂通道平面示意图,并标示各出入口位置,便于火场指挥部制定营救和灭火方案。

(5)消防控制中心不但应设消防专线电话,同时应设置交管专线电话。消防控制中心监测到地下环路内发生火灾后联系消防救援部门的同时应联系交通管理部门对通道出入口进行交通管制,对车辆进行组织,如入口处禁止车辆进入、出口处疏导交通、避免地面道路发生堵塞影响环路内车辆正常疏散等。

7 结 论

文中地下环路在城市综合体的地下部分连接多个建筑组群的地下车库,并与城市道路和隧道连接,既有城市隧道的特点,又有车库的特点,国内尚无针对工程的明确的规范要求。在根据地下环路的建筑特点进行建筑定性后,对地下环路进行防火设计,提供相应的火灾风险分析、烟气控制、自动灭火设施等,保障火灾时地下环路的消防安全;并制定符合地下环路的人员疏散策略保障人员安全,为消防扑救提供建议,保证对火灾的控制和扑灭;从整体上制定地下环路的消防安全策略,指导地下环路的防火设计,达到针对地下环路的最佳水准的消防安全要求。

参考文献

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[2]JTG D70-2004,公路隧道设计规范[S].

[3]华高英.城市地下交通联系隧道性能化防火设计研究[D].北京:北京工业大学,2009.

[4]刘健,崔力明.泡沫-水喷雾联用系统在隧道工程中的应用[C]//地下工程施工与风险防范技术—2007第三届上海国际隧道工程研讨会文集,2007:713-720.

[5]李磊,刘文利,唐海,等.北京奥林匹克公园地下交通联系通道性能化防火设计研究[J].科技导报,2008,26(15):40-46.

某大型地下商业建筑消防设计探讨 篇10

因此,对地下空间消防设计进行研究变得尤为重要。笔者通过对苏州市太湖新城地下空间商业消防设计的分析和总结,对地下空间建筑的火灾危险性和消防设计谈几点意见。

1 地下空间火灾危险性的表现形式

由于空间的有限性,地下商业场所要比地上商业场所拥挤,而且地下商业场所的物品堆积密度比地上商业场所紧密得多。同时,由于地下商业场所采光功能不如地上商业场所,会采用大量的点灯照明设备,从而导致地下商业场所的用电负荷大大增加。因此,地下商业场所的火灾危险性要比地上商业场所大得多,火灾诱因也复杂得多。

(1)地下空间人员疏散困难。地下空间建筑内集商业、交通、车库等功能于一体,人流客流量大,特别是在人员极度密集的节假日和乘车高峰期间,如北京、上海、杭州等经济发达城市,人员密度指标远远超过了相关的规范设计,这种情况下如果发生火灾事故,原设计的疏散通道和安全出口无法满足人员快速疏散的要求,会造成人员逃生困难。

当地下空间发生火灾时,地下建筑内人员疏散的方向性和辨识度远远不及地上建筑清晰。在临时停留的地下空间,火灾发生时,不管是电源失效或消防系统自动切断电源,除少数应急 灯光外,整个地下 建筑内部 一团漆黑,人们的心理恐慌造成一时难以辨别方向,再者对疏散路线不熟悉延长了疏散时间,极易错过最佳逃生时间。

(2)地下空间照明设备可靠性低。由于地下空间没有自然采光,会大大增加点灯照明设备的数量,但是很多地下商业场所的业主在后期装修中为了减少成本,电线敷设不到位,后期使用过程中由于电线老化,胶皮脱落,而这些电线的电流量很大,碰到易燃物很容易引起火灾。

(3)空间的有限性给人员逃生造成障碍。由于地下空间有限,很多地下商业场所占用的面积也是有限的,因此在使用过程中很多商家的货物会密集堆放,甚至大批的货物直接摆在店面里,造成消防通道堵塞。一旦发生火灾,被堵塞的消防 通道会造 成人员拥 挤,影响人员 逃生,因而会带来巨大的人员伤亡和经济损失。

(4)火灾扑救困难。火灾发生时,消防人员因看不见明火,无法判断地下建筑内的火灾情况,如着火部位、燃烧物、火灾蔓延方向等,造成现场指挥员无法第一时间下达行之有效的灭火方案,延误战机。同时,由于建筑处于地下,救人和灭火均必须深入建筑内部,消防人员不能通过门、窗、洞口营救被困人员,也无法破开窗户和门进行通风或进入建筑物救人、灭火。而唯一能进入建筑的通道口处则有大量热气和烟雾排出,大大增加了灭火救援工作的困难。

(5)排烟和补风困难。由于地下建筑空间封闭,无直接对外的自然排烟口,只能通过机械设备排除火灾时燃烧生成的大量热量和烟雾,这种方法难以快速有效地排除烟雾;同时,由于火灾时地下建筑内无法及时补充新鲜空气,形成不完全燃烧,产生大量的有毒有害的烟雾,并迅速充斥整个地下空间,对人的生命构成极大的威胁。

2 工程案例分析

笔者以苏州太湖新城为例,对地下空间场所消防安全设计原则进行分析,同时对典型防火分区的火灾烟气蔓延与人员疏散情况进行计算机数值模拟。

2.1 工程概况

苏州市太湖新城核心区地下空间工程位于太湖新城中央商务区中轴大道、太湖大堤及绿化带下方。以地铁4号线溪霞路站为中心,北侧南侧均与溪霞路站相接,全长900m,该建筑地下3层,地下一层大部分区域是商业,最南端和地下二、三层是停车场。工程通过地下和地上建筑的完美融合,利用下沉式广场把周边地块形成一个有机整体。规划总 用地面积 为13.85万m2,总面积约 为30.9万m2(不含地面 大平台),其中商业 部分面积 约为68 783m2。

2.2 消防设计原则

(1)防火分区及疏散距离。地下商业营业厅防火分区面积≤2 000m2;明火餐饮防火分区面积≤1 000m2;集中布置轻餐饮(无明火)防火分区面积≤1 000 m2;柜架式营业厅疏散距离≤37.5m(设置隔断的区域充分考虑人员行走距离)。

(2)防火分隔。地下一层总建筑面积超过20 000m2的商业,按《江苏省商业建筑设计防火规范》,设置不开设门窗洞口的防火墙进行防火分隔。相邻区域确需局部连通时,采用了下沉广场等室外敞开空间、避难走道、防烟楼梯间及防火隔间等措施进行防火分隔。

(3)安全疏散。地下一层商业的疏散采用整层疏散总宽度与每个防火分区疏散宽度分别计算的原则。每个防火分区通向下沉广场解决的总疏散宽度不超过50%;借用相邻防火分区解决的宽度不超过20%;分区内直接解决疏散的楼梯均 匀布置,满足最短 距离疏散 的要求。地下房间建筑面积小于等于50m2且常停留人数不超过15人时,设置1个疏散门,超过50m2的房间设置两个疏散门。

(4)地下商业空间与轨道交通的连接。该地下空间作为交通枢纽连通地下轨道交通。轨道与商业开发的疏散系统分别独立设置,相连接处设置两道间隔大于6 m的防火卷帘,且由轨道和商业开发分别控制(延时迫降),同时设置甲级防火门用于人员疏散。

2.3 烟气运动分析

大水盘位于地上架空平台上。水盘下方至地下一层与室外空间连通,火灾发生时,烟气升至水盘下方通过架空层排到室外空间。笔者针对该特殊空间利用计算机数值模拟进行烟气运动分析,火灾场景设计,见表1所示。

利用FDS进行火灾模拟可以发现:当火源位于大水盘下方时,火灾产生的烟气将以轴对称烟羽流形式上升,达到大水盘顶部后向四周扩散,通过大水盘下面的架空层扩散至四周的洞口后排至室外。因为大水盘下方架空层的排烟效果较好,烟气得到有效排放,没有在地下一层聚集。

2.3下沉式广场人员疏散分析

下沉式广场除了可以解决疏散宽度、疏散距离、防火分隔外,也可供火灾时人员短暂停留,等待救援人员的救助,从而下沉式广场可以作为“准安全区”供人员疏散至室外安全区域。太湖新城地下空间有效地利用下沉式广场作为人员疏散“准安全区”,如图1所示。

大水盘相邻防火分区均布置下沉式广场,利用Path-finder进行人员疏散模 拟分析,人员疏散 模型如图2所示。由结果可知,下沉式广场可以有效地保证火灾时人员安全疏散。下沉式广场各安全出口人流量随时间的变化,如图3所示。人员疏散模拟结果,如图4所示。

3 地下商业场所防火措施及建议

3.1 结合平面功能布局分区设置业态空间

由于地下空间的封闭性和有限性,商业的业态丰富多彩。在同一空间内设置不同使用功能,应按照不同使用功能区或场所之间进行防火分隔的原则,以确保火灾危险源控制在一定范围,且火灾不易相互蔓延,如商业中设置餐饮、办公、影院、超市、设备区等。防火分隔要求应符合国家规范的相关规定。

3.2 合理设置疏散路径和安全出口

商业中为 了确保商 业区域或 商业主街 视野的开 阔性,目前存在一种“后方疏散”的设计模式。商业主街或通道与营业厅店铺 独立划分 防火分区,疏散各自 解决。面向商业主通道的一侧设置玻璃隔墙或橱窗,防火分隔主要通过店铺之间的隔墙或相对隐蔽的区域及防火卷帘进行分隔。商业店铺无需经过商业主通道疏散,而是通过店铺的后门进入一条很长的后勤通道到达楼梯间;大部分楼梯间集中布置在后勤通道内。笔者认为,这种疏散模式虽然不违反规范,但仍不建议采用,原因如下。

(1)疏散路径不合理。通常情况下,不熟悉场所的人比较习惯原路进原路出,一旦发生火灾,人员会往熟悉的路径逃离或者跑向人多的地方,而很少会跑向背后的疏散通道,该模式违背了人员逃生习惯,不利于人员逃生。

(2)楼梯布置不合理。按照疏散的原理,疏散楼梯和安全出口应均匀 布置,以确保人 员快速、合理 的疏散。“后方疏散”的模式大多数楼梯间都集中布置在后勤通道内,仅为了解决疏散宽度,不符合疏散的合理性。因此,笔者建议商业中疏散楼梯的分布原则上应满足同一方向的疏散不得超过该防火分区疏散总宽度的50%。

3.3 灵活运用下沉式广场

下沉式广场在江苏运用的非常广泛。江苏省消防总队曾经在2012年发布的14号文件中提出,大型商业建筑中每个防火分区宜设置不少于1个通向下沉式广场的安全出口。下沉式广场除了可以解决疏散宽度、疏散距离、防火分隔等问题外,也可供火灾时人员短暂停留,等待救援人员的救助;同时也作为灭火救援人员实施救援工作的出入口。如太湖新城地下空间项目中通过下沉式广场设计,减少了很大一部分建筑内楼梯的设置,增强了空间的利用率,也大大改善了地面景观的品质。笔者认为下沉式广场是地下空间人员疏散的很好选择。但新规范中并未明确下沉式广场能解决疏散宽度的比例。笔者认为,下沉式广场如果用于解决疏散宽度,应控制在50%以内。

3.4 严格控制餐饮的火灾危险源

餐饮目前占商业的比重很大,餐饮是带动人气最好的业态,但明火餐饮也是商业中火灾危险性最大的,尤其是地下餐饮,发生火灾时,烟气不易排除,因此在设计中应充分考虑控制餐饮的火灾危险源。

(1)采用集中布置的原则。餐饮应尽量设置独立的防火分区;厨房间的分隔也要到位,这样把可燃物或危险源控制在一定的空间范围内,防止火灾蔓延。

(2)设置专门的排烟管道。在大多数的火灾中,致人员伤亡最大的就是浓烟和有毒气体,设置专门的排烟管道,确保在发生意外的时候,及时地将浓烟和有毒气体排出地下空间,为人员的逃生和灭火救援争取时间,尽最大可能减少人员伤亡和财产损失。

3.5 严禁使用可燃装修材料

有效减少地下火灾发生频率的措施是地下商业场所的建筑材料都应该采用难燃或不燃材料。商家为了减少成本,选择易燃的硬质塑料等材料作为地下商业场所的装饰材料和建筑材料,但这些材料都属于易燃物或可燃物,无形中增加了地下空间内的火灾荷载和火灾危险性,一旦发生火灾,极易引起火灾蔓延,形成立体燃烧,给人员疏散和灭火救援带来极大的影响。因此,后期的装修管理非常重要。

3.6 穿管隐蔽处理电线电缆

地下商业场所发生火灾的其中一个重要原因是地下空间的电线电缆长 时间老化,接触易燃 物而发生 火灾。因此,应尽量将所有的电线电缆都穿管隐蔽在墙壁之中,一方面能保护电线电缆不被空气氧化、迅速老化;另一方面,也能够避免易燃物轻易接触到电线电缆,既能保证安全用电,也能减少火灾隐患。

4 结束语

随着大型地下商业的不断发展,建筑的功能和空间的要求越来越高,地下商业建筑的消防设计将会迎来更多新的挑战。而城市地下商业建筑合理、优质的消防设计理念成为整个项目的关键因素。其消防设计的复杂性要求我们对项目的审查不仅要符合国家规范,同时对其消防设计的可实施性进行科学分析和研究。对于消防规范未涵盖的部分,可充分利用专家论证、工程性能化消防安全评估、考察国内外消防案例及火灾案例等方式,提出科学合理的设计方案,有效地解决地下商业建筑中消防设计的难点,最大限度地增加建筑的安全性。相信城市地下空间的消防设计会越来越完善。

摘要：分析地下空间建筑的火灾危险性,结合某地下空间商业部分的消防设计原则,如防火分区、安全疏散的设置等,提出商业地下空间消防设计的防火措施和建议,如下沉式广场作为准安全区在人员疏散中的应用,控制可燃装修材料的使用、控制餐饮场所的火灾危险源等。对地下空间商业消防设计进行分析和总结,以期为今后地下空间的设计提供一定的指导和借鉴意义。

地下商业 篇11

【关键词】高层建筑；基础；地下室；混凝土；施工

近年来，商业建筑的发展十分迅速，高层超高层商务楼建设突飞猛进，在实际工程中，对于高层建筑基础大体积混凝土施工和地下室外墙混凝土施工，如何做到有效预防和控制混凝土变形裂缝的出现，就显得非常重要。本文结合某工程的基础地下室混凝土施工实例，介绍了在施工中通过浇筑、养护等一系列措施，有效地防止基础大体积混凝土和地下室外墙混凝土出现变形裂缝的经验，可供同类工程借鉴参考。

一、工程实例

本商务楼楼工程周边原有建筑密集，场地狭小。主楼地上15层，裙房地上4层，均设2层地下室。建筑面积26570m2，框架剪力墙结构。

1、基础底板大体积混凝土施工

工程采用上翻式承台、地梁的筏板基础，底板厚900mm，承台地梁高1800mm。平面形状近似为矩形，长54m×宽33m，主楼与裙房间设一条宽800mm后浇带。由于基础混凝土工程量大，基坑较深，为确保基础结构的整体性和安全性，考虑施工搭接和市区施工的困难，基础底板以后浇带为界分成A、B两段施工：A段为后浇带以西的裙房部分，混凝土量540立方；B段为后浇带以东的主楼部分，混凝土量1500立方。每段水平向不留施工缝，一次性浇筑；竖向在基础上翻梁以上500mm处设施工缝。

混凝土下料振捣时按“分层、分段、连续不断地薄层浇筑”的原则进行，由于基础为上翻式地梁，因此底板部分先浇筑并注意振捣密实，上翻梁部分在底板部分浇捣后2小时再行浇筑，使底板混凝土有一定的沉落时间，混凝土浇筑至设计标高后，用长刮尺刮平，清除残余浮浆后用木蟹铁板打光，混凝土收水后用铁板反复压光，压闭混凝土表面毛细孔，提高混凝土防水性能和表面平整。

2、地下室外墙板混凝土施工

地下室外墙墙厚500mm，总延长米为200m，混凝土C40，抗渗等级S8。与基础施工相同，以后浇带为界，分成A、B两段施工。由于设2层地下室，竖向共设4条施工缝，采用钢板止水带止水。为确保外墙混凝土浇筑的整体性、连贯性，防止出现施工冷缝，在外墙混凝土浇筑前，先将独立柱和内墙板混凝土预先浇完，以便集中力量进行外墙混凝土的连续浇捣。

外墙混凝土浇筑采用2台混凝土泵车，其中1台固定泵停放在基坑北侧，用硬管接入，另一台置于基坑南侧，为汽车移动泵，软管摆布。混凝土浇筑从后浇带开始，按斜面分层法振捣，根据当时的气温和混凝土的初凝时间，每浇筑一段长度，及时调整泵送管，循序循环推进，以避免出现施工冷缝。为避免外墙混凝土收缩裂缝（一般以竖向裂缝的方式出现）的产生，施工时要求在外墙外侧设水平温度钢筋，间距不大于150mm，且严格控制混凝土的保护层厚度严禁超厚。根据泵送工艺要求，混凝土坍落度在现场出料时严格控制为12±2cm，凡超出范围的，一律退场，专人负责此项工作，绝不允许在现场加水。

二、混凝土裂缝产生的原因分析

1、基础大体积混凝土裂缝产生的原因

基础大体积混凝土施工，由于混凝土內部与表面散热速率不一样，在其表面形成较大的温度梯度，从而引起较大的表面拉应力。同时，此时混凝土的龄期很短，抗拉强度很低，温差产生的表面拉应力，超过此时的混凝土极限抗拉强度，就会在混凝土表面产生表面裂缝。此种裂缝一般产生在混凝土浇筑后的第3天（升温阶段）。

混凝土降温阶段，由于逐渐降温而产生收缩，再加上混凝土硬化过程中，由于混凝土内部拌合水的水化和蒸发以及胶质体的胶凝等作用，促使混凝土硬化时收缩。这两种收缩由于受到基底或结构本身的约束，也会产生很大的拉应力，直至出现收缩裂缝。

2、地下室外墙混凝土裂缝产生的原因

地下室外墙混凝土裂缝主要是收缩裂缝。混凝土降温产生的收缩和硬化时的收缩，受到结构本身和基坑边壁等的约束，产生较大的拉应力，直至出现收缩裂缝。

三、混凝土的测温和养护

1、基础混凝土的测温和养护

为防止大体积混凝土内外温差超过限值而产生温度裂缝，在混凝土内布置测温点，掌握基础内部实际温度变化情况，监视温差波动，以指导养护工作。 基础浇捣时气温较高，在混凝土表面用木夯紧压整平后，覆盖一层塑料薄膜，两层麻袋布（草袋），并浇水湿润，此后根据温控数据确定覆盖材料的增减。

基础承台测温点共布置27点，另有薄膜下温度测点2个，大气温度和室内温度各1个测点，根据经验，大体积混凝土的温差变化在1～72h内波动最大，因此在这段时间现场值班不间断测量，测试频率为每2小时一次，测试时要求记录以下数据：①混凝土入模温度；②每次测温时间，各测点温度值；③各部位保温材料的覆盖和去除时间；④浇水养护或恢复保温时间；⑤异常情况如雨、风等发生的时间。

测温前确定混凝土内中心温度与表面薄膜下温差达到27℃时，必须采取保温应急措施，实测温度显示大多数测试点温差值在25℃以下，仅有2点一度温差值超过29℃，现场采取停止浇水养护和覆盖双层干麻袋后在1小时内即以提高表面温度来降低内外温差。

2、地下室外墙混凝土的养护

地下室外墙混凝土易出现收缩裂缝，除在配合比选定上采取积极的预防措施，在施工中采取外侧加密横向钢筋、严格控制坍落度等措施外，后期的养护也至关重要。本工程采取以下措施：

长期的带模养护：由于采用木模，故保持模板的完全湿润可以使得混凝土内部拌合水的水化过程中，保持湿润环境，补充水源。浇水养护基本上采取连续循环的方式，浇水面为外墙的内外侧面。在混凝土获得一定强度后，松开对销螺栓，使得模板与混凝土界面可以蓄水，带模养护，规定20天拆模。继续养护：模板拆除后，继续对外墙混凝土浇水养护15天。

总之在本次写字楼地下室工程完成后，基础大体积混凝土表面和外墙混凝土表面均无明显裂缝出现，达到了预期目的。虽然使用商品混凝土施工的地下室外墙易出现收缩裂缝，但只要措施得当，还是可以避免或得以控制的。关键在于尽可能将墙板的水平钢筋置于混凝土外侧，控制混凝土保护层厚度不得超厚，水平钢筋的间距尽可能小于150mm。严格控制混凝土坍落度，绝不允许现场加水。建议尽可能延长拆模时间，浇水养护时间应大于30天。同时对于此类基础大体积混凝土而言，养护措施极为重要，应根据施工时的气温、测温情况，采取相应的养护方法。布置合理的测温手段是必不可少的，可以为养护提供调整依据，同时掺加相应的高效微膨胀剂对混凝土能起到补偿收缩作用，也可以有效地提高混凝土的抗裂缝抗渗能力。

参考文献

[1] 余志成.高层建筑基础施工.北京：中国建筑工业出版社，2011.3

城市地下商业空间的开发与利用 篇12

关键词：现代城市,地下商业空间,开发与利用,可持续发展

城市地下空间开发利用是实现城市可持续发展的重要途径, 建立科学的城市地下空间规划理论是合理开发城市地下空间的重要保证。在今后通向未来城市的漫长进程中, 地下空间是否仍然应当而且能够起到举足轻重的作用, 对这一问题, 迄今还较少讨论。本文仅就现代城市地下商业空间开发与利用进行初步的探讨。

一、发展城市地下空间的动因

(一) 城市地上空间发展问题的出现

随着经济的发展和城市化水平的提高, 在20世纪, 生态失衡、资源耗竭、环境污染等问题相伴产生, 特别是城市化的快速粗放发展, 使许多城市产生了严重的“城市综合症”。如1.由超人口导致的环境绿化面积减少。2.交通问题。3.城市家具的不规范, 造成城市生活质量的恶化。4.城市基础的抗灾、防灾设施达不到城市化的标准。于是就产生了向城市地上垂直方向和水平方向的扩展的结果。

(二) 开发城市地下商业空间

现代城市呈立体化的组合, 它要求高空、地上、地下同步开发。我国不少城市即将进入大规模开发利用地下空间的新时期。面对这一新形势, 我们应当采取战略对策:开拓城市空间发展的新思路——城市空间发展要从过去主要向四周扩展和兴建大量高层建筑转到重点开发利用地下空间的轨道上来。因为城市地下商业空间能缓解城市空间发展的突出矛盾与问题, 可以为创造一个最适宜创业发展和居住生活的现代化中心城市提供良好条件, 能增强城市的总体防灾减灾能力。

二、开发地下商业空间要考虑的因素

(一) 不利因素

1. 工程方面

地下空间一经建成后, 对其再度改造与改建的难度是相当大的, 不可能恢复原样, 单就这一点, 它又远不如地面建筑容易改造与改建, 因此它有相当强的不可逆性。另外, 地下构筑物的建设成本高, 工期长。

2. 资源方面

难以利用太阳光及自然景观。由于地下空间的特殊地理位置, 导致处于地下空间的商业设施难以利用太阳光, 在自然采光方面有所局限, 但是这方面的障碍是能克服的, 可以利用电光源进行照明的弥补。至于自然景观的替代, 可将其转移到地下空间, 同样可以将地下商业空间改造成自然的现代化工业气息场所。

3. 人体功能学方面

方向性感观较差。由于地下空间难以利用自然光线, 加之其封闭性较强, 使得人们的活动较地上空间有些局限, 但是这种局部方面的问题是可以克服的, 即利用灯光指示引导线路的流动趋向, 最大限度上解决方向性感观差的因素。当然没有灯光设置的路径指示牌, 将使置于其中的人流失去导向行进的能力, 这是需要重要注意的问题之一。

(二) 有利因素

1. 自然条件优越

恒温性、恒湿性、隔热性、遮光性、气密性、隐蔽性、空间性、安全性等诸多方面远远优于地上空间。具有独特的抗震、抗风、抗爆及防化等防御功能, 是建设人防及防灾工程的优先选择。

2. 改善交通拥挤

有效利用地下空间, 疏散拥挤人流高峰期, 改善城市交通, 活跃市场, 繁荣了城市经济, 例如地下街的开发利用。除了作为大型商业、办公等功能外, 地下空间还能够缓解城市交通矛盾。如结合地铁修建的地下车库, 便于换乘地铁到达市中心区, 更有助于减轻城市中心区的交通压力。

3. 节省空间资源

将空间最大限度的节约, 用于开发其他项目, 例如地下车库的开发利用。“停车难“是城市交通中的一个突出难题, 利用地下空间修建地下停车库, 是解决这一问题的好办法。

三、城市地下商业空间开发与利用的原则

(一) 以人为本的原则

由于地下空间开发利用的不可逆转性, 地下项目的建设应在地下空间综合利用规划指导下有序进行, 并与地上空间的开发相结合, 保证功能与空间的连续性, 已建设施的安全性以及新旧设施的兼容性。上下空间结合, 有限合理地开发地下空间资源, 把“以人为本”作为根本前提, 服务于人们的生活。

(二) 法制的原则

要严格按照国家法律条款的规定, 在国家规定监督下合理开发地下空间资源。依法规划、依法实施、依法管理, 一切活动在法制的框架内有序发展。在中央统一制定的法规指导下, 各地还应紧密结合自己的实际制定实施细则。

(三) 科学性原则

地下空间开发持要依据科学原理, 有效开发地下空间资源, 用发展眼光看待问题。地下空间的开发利用要有利于保护和改善城市的生态环境。构筑地下空间省出了地表空间, 地面应尽可能多地植树、种草、布置水面等, 改善人们的生活环境和提高人们的生活质量。

(四) 分层分区利用原则

一是将不同功能或相互关联较少的设施置于不同的竖向层次和区域;二是根据城市不同时期对地下空间利用的不同需求, 将开发重点控制在不同的竖向层次。城市地下空间应坚持人、物分离, 由上至下的竖向分层次序为:有分配 (接纳) 功能的市政管线层;人员活动频繁的空间层 (商业、娱乐、轨道交通人员集散层和人行地道等) ;少人或无人的物用空间层 (存车、储物、物流及设备等) 。

(五) 综合利用原则

将同一地区地上地下空间的多种功能综合考虑, 整体开发, 有利于土地价值的充分体现, 实现地下商业空间的关联性。例如, 将地铁线站位选择在土地使用或商业发展上有潜力的区域, 使彼此客流相互利用, 既可以带动该地区土地的升值, 又有利于增加地铁车站的客流量, 促进二者的共同发展。

四、在设施上应该考虑的隐患

(一) 空气流通性

由于地下空间的气密性、隐蔽性相比地面空间较优越, 所以导致空气的流通性相对较差, 不利于身体健康等其他方面。这也是造成地下空间开发与利用的隐患, 应采取相应的工程措施, 使空气流通性得到改善。

(二) 防火性

同样由于气密性、隐蔽性的存在, 在防火措施方面应加强解决的对策, 保障人身与财产的损失。可以将水源与所要开发的地下空间结合在一起, 当然做好防水措施也是应该要考虑到的问题。这样在地下商业空间发生火灾时, 就可以快速有效地引用邻区水源进行防火救治的措施, 使防火性安全密度增大。

(三) 安全性

地下空间较地面空间相比, 在紧急出口、路径向导等方面有很大的弊端, 这就需要在开发利用的同时应该考虑如何去解决的问题。例如当火灾发生时, 密封性很好的地下空间不利于人流疏散;没有灯光设置的路径指示牌, 将使置于其中的人流失去导向行进的能力, 这些都是应该考虑的方面。

结论

在科学发展城市建设模式的今天, 大力开发城市地下空间新资源, 将其利用在商业性方面的措施, 将是一种有效节约土地资源的合理举措。我国现代城市的发展将进入一个更为完善的阶段, 这就要求我国在开发、利用地下商业空间的同时, 要跟上国外发达国家的水平, 坚持走长远、有效、科学的发展道路, 用发展眼光开发、利用地下商业空间资源, 造福于众, 缓解城市发展的空间矛盾, 为城市持续发展找到新的出路。

参考文献

[1]童林旭.地下建筑学[M].济南:山东科学技术出版社, 1994

[2]陈立道等.城市地下空间规划理论与实践[M].上海:同济大学出版社, 1997

[3]钱七虎.迎接我国城市地下空间开发高潮[J].岩土工程学报, 1998