上海投资情况

2024-06-10

上海投资情况（共4篇）

上海投资情况篇1

2010年上海第六次人口普查数据显示,上海常住的2301.91万人口中,60岁及以上人口为346.97万人,占15.07%。依据国际通用标准,上海已属于典型的“老年型地区”。在这一老年型地区中,老龄人手中的资金越来越充裕、理财目的越来越多样、投资理财意识越来越进步。随着利率市场化程度的加快,商业银行依靠传统的存贷款利差获得巨大收益的局面将被打破,而大力发展各项中间业务将是商业银行拓展收益渠道的必然选择。

因此,从现实角度看,商业银行从老龄人口的实际需求出发,有针对性提供创新性产品,拓宽老龄人口养老、防老渠道,提升老龄人口自身的养老、防老能力,在一定程度上将有助于家庭和社会的稳定;从战略角度看,占领更多的“银发市场”份额将是商业银行新的利润增长点。基于此,研究老龄人口的投资行为特征对商业银行的研发、行销和获得客户忠诚度都是必要的。

一、研究方法及样本选取

本文采用问卷调查方法,对上海地区60岁及以上的老龄人口的投资行为进行调查。该调查问卷包括个人基本信息、风险偏好、投资目的、投资产品以及政策对投资行为影响5部分。本调查主要对城镇、近郊、城乡结合部的商业银行网点的老龄人口进行了实地调查。本调查在20份试调查问卷基础上对原有问卷进行了修改,最后确定了正式调查问卷。本调查共发放了400份正式问卷,回收有效问卷374份。

二、上海老龄人口投资行为特征调查分析

(一)个人基本信息分析

从年龄看,60~65岁年龄段的受访者占到27.27%,66~70岁年龄段的受访者占到27.27%,71~75岁年龄段的受访者占到31.8%,年龄大于75岁的受访者占到13.65%。

在受访者中,女性占比较高。女性所占比例为71%,远高于男性的29%。这一调查结果与上海女性寿命长于男性寿命的情况基本吻合(上海男性平均年寿命是78.87岁,女性是82.29岁)。

从受教育程度上看,学历为小学、初中、高中的老龄受访者均占27.72%,13.46%的老龄受访者具有大专学历,4.54%的老龄受访者具有本科学历,且有13.64%的受访者归为文盲一列。从受教育程度看,老龄人口具有一定的学习能力,且具有丰富的社会经验,这都可为老龄人口自身的投资理财提供有力帮助。

从婚姻状况上看,受访者中共有68.18%的老龄人口处于已婚状态,丧偶的占27.27%;未婚的占4.55%;而374位受访者中无一人是离婚的。由此可见,老龄人在晚年一方面追求物质生活的稳定,同时也注重感情稳定。

从家庭成员数量上看,50%的受访者家庭成员为2人(本人,一子女或配偶),22.72%的受访者家庭成员为3人(本人,配偶,一子女),13.64%的受访者的家庭成员为4人(本人,配偶,2子女),1人独居或家庭成员超过4人(本人,配偶,多子女)的受访者占到13.64%。在调查中发现,受访者即使有子女,大多数也是与子女分开生活。由此可见,上海老龄人与子女相处的时间较少,绝大多数情况下都是与配偶共同或者自己做出投资决定。这也在一定程度上说明老龄人口投资理财的重要性。老龄人口自身良好的投资决策行为可为其带来稳定的收入,这对保证老龄人口晚年生活幸福尤为重要。

从职业上看,受访者退休前的职业集中于以下几类:普通员工、公务员、自由职业者、教师、专业技术人员(包括技术员、会计师、律师、建筑师、医护人员、记者等)及务农。从结构上看,40.91%为普通员工,22.73%为公务员,22.73%为教师,9.1%为专业技术人员,9.09%为自由职业者,9.09%为务农。从职业分布上看,无论其退休前为何种职业,其退休后的收入是固定的,或是有限的,这也同样说明维持晚年生活的稳定是老龄投资者要考虑的目标。

(二)风险偏好

依据分值计算方法,本调查将受访者的风险偏好分为极端保守型、保守型、中庸型、进取型、极端进取型五类。从调查数据看,79%的受访者属于极端保守型,19%的受访者属于保守型,仅仅2%的受访者属于中庸型,进取型与极端进取型均为0%。相对于青壮年投资者,老年人大多数是保守型的投资者,主要原因在于老龄人口晚年现金流收入的有限性,导致其具有较低的抗风险能力。为保证晚年平稳、安详的晚年生活,其风险厌恶心理会导致其采取保守型投资行为。

具体而言,有45.45%的受访老龄人会将每月家庭收入的10%~25%,用于投资,有9.09%的受访老龄人会将每月家庭收入的25%~50%用于投资。

而从资产分布上看,受访老龄人口中,有63.64%的老年人将个人资产的0~10%投资在风险产品上,有9.09%的老年人将个人资产的10%~25%投资在风险产品上,有9.09%的老年人将个人资产的25%~50%投资在风险产品上。这在一定程度上说明老龄投资者会承受一定的市场风险,对其进行风险教育是必要的。

但从投资经验上看,有59.09%的受访老龄者对投资风险产品是没有经验的,少于1年经验的占18.18%,有1~3年投资经验的占13.64%,有3~5年投资经验的占9.09%。这说明受访老龄者其投资经验欠缺。

按照大多数投资原则,投资者应保有适当的储备金以备不时之需,但从调查看,有59.09%的受访老龄人没有规划一定的储备金,有13.64%的受访老龄人保有3~6个月的储备金,有9.09%的受访老龄人保有9个月以上的储备金,有4.55%的受访老龄人保有少于3个月的储备金。从这一统计数据说明老龄投资者抗风险意识不强。

(三)投资目标

根据调查,上海地区老年人投资目标呈现出多样化。资产实现增值占比约为30%,这部分受访者对目前的资金状况并不满意,需要在短期内实现增值,为子女提供尽可能多的经济辅助。在相应投资工具的选择上股票证券占据着绝大多数。用于提升生活质量和保障家人生活的投资目标各占约20%,这部分老年人属于较为稳健的投资者,往往选择多个投资工具进行小额投资,在股票市场上亦是以长线为主。剩余约10%的老年人由于无需担忧子女经济生活,在资金运作上有较强的自主性、自由度。往往将资金投向债券,获得每年利息,合理安排退休后的生活。

(四)投资理财产品

从投资产品上看,按照选择人数占比从高到低进行排序,受访老年人喜欢的理财产品分别是:银行储蓄、股票、基金和保险(并列)、国债、信托产品和实业投资、人民币理财产品和外汇理财产品。

有50%的受访老龄人在选择理财产品时候主要关注产品的投资风险与收益、产品的起点金额和金融机构的品牌与信誉。有54.55%的受访老龄人主要是通过银行营业厅宣传和金融机构专家、亲朋好友的介绍而购买理财产品的。有36.36%的受访老龄人主要选择国内商业银行、外资银行和基金公司三类金融机构的理财产品或进行理财咨询。

就理财产品持有期限看,有9.09%受访老龄投资者持有期限为3个月以内,有68.18受访老龄投资者持有期限为6~12个月,有9.09%受访老龄投资者持有期限为1~3年,有9.09%受访老龄投资者持有期限为5年以上。

从投资产品选择上看,老年人虽然具有风险厌恶甚至极度厌恶风险的特征,但其选择的投资产品往往具有一定的风险性。这与老年人抗风险能力和其晚年收入的有限性这些事实是有出入的。这说明老年人的投资理财行为具有一定的非理性,也在一定程度上说明老年人需要加深对投资理财风险性及投资产品风险性的认识。尤其是在当前利率市场化和汇率市场化背景下,理财产品种类繁多,老年人需要谨慎做出投资决策。

(五)政策对投资行为影响分析

政策对投资行为影响分析主要是关注当前延长退休年龄这一热点问题而设计的。在受访老龄人口中,有40.91%的受访者认为延迟退休这一政策非常影响其个人投资行为,有31.82%的受访者认为可能影响其个人投资行为,有18.18%的受访者不清楚这一政策对个人投资行为的影响,有9.09%的受访者认为这一政策不影响其个人投资行为。

就整体宏观政策而言,有50%的受访老龄人认为当前的宏观政策对其个人投资行为比较不利,有22.73%的受访者认为当前的宏观政策对其个人投资行为严重不利,有18.18%的受访者不清楚当前宏观政策是否对其个人投资行为产生影响。

从以上分析看,受访老龄人口是非常关注宏观政策态势的,这对其投资行为会产生一定的影响。

三、结论与启示

上海作为现代化金融中心,老龄人口都有较强的理财意识。作为风险厌恶型与风险极端厌恶型人群,老龄人口首要考虑的问题是资产安全性,但其中60~70岁老人依旧希望通过晚年资产运作而实现资产增值,而70岁以上的老人则急于退出股市、基金等风险较大的投资项目。上海地区老龄人口一般会独自或与配偶一起做出理财决定,男性投资者投资理性普遍低于女性,他们所选择的理财工具较为单一,所承担的风险更大。上海的老龄人口受教育程度相较其他地区较高,但这并不意味着老龄人口能完全驾驭理财产品,因此他们选择的理财工具十分有限,主要为银行储蓄、股票、基金、保险。老龄人关注热点宏观政策,并认为宏观政策对其投资行为产生一定影响。

基于上述分析,金融机构尤其是商业银行应创新自身的中间理财业务,针对老龄投资者提供个性化服务。

首先,金融机构应该依据年龄和收入水平对老龄投资者进行细分。一般情况下可以60岁以上的老年人划分为一个群体,在收入方面,他们拥有较为可观的财产,在金融产品方面的需求有现金收入管理、信托服务、财务咨询等。以英国为例,多年来,尽管许多金融服务机构一直根据不同的人口统计标准细分市场,但是这个行业的竞争还是变得越来越激烈。许多保险公司为年老的客户提供特别的保险条款。许多金融服务机构将目光瞄准60岁以上的人,因为这部分人对他们家庭保险单的索赔要求会更少。平均来说,50岁以上的人中只有10%的人对其房屋内部保险提出理赔要求,而30岁以下的人中该比例大约为20%。

其次,开发针对老龄人口的金融产品。一是提供满足老年人提高生活水平需要的产品。可建立一套满足老年人的医疗需要的储蓄产品。例如商业银行与人寿保险公司的“福寿两全医疗保单”。二是将银行的储蓄产品与家庭财产的损失联系起来,满足老年人应付意外的需要。如为满足老年人提高住房条件和减免财产税。或者为老年人的分期贷款投保,以保证在投保人出现意外或无力还款时,由其投保的人寿保险公司来偿还银行贷款。银行也可有效地分散贷款风险,提高贷款的安全性。

最后,针对老龄投资者开展风险教育。从调查看,老龄投资者的投资决策具有一定的非理性行为。与其风险偏好不一致的是老龄投资者会购买和持有相当部分的高风险理财产品。这在一定程度上加大了老龄投资者面临的市场风险。因此,金融机构尤其是商业银行应针对老龄投资者开展风险教育,同时还要在理财产品销售过程中向广大老龄投资者详细揭示理财产品的各类风险,做到事前预防和规避市场风险。

金融机构针对老龄人口的风险教育应该深入社区,可采取门对门服务等;在具体风险揭示方面应深入浅出,切中要害,大量专业术语对老年人未必是有效的;对理财产品的介绍要符合老年人的实际需求,且对理财产品的风险提示是必不可少的。简单说要告知老龄投资者其投资资金的具体去向,其实际收益率是多少而不是年化收益率或者预期收益率。尽可能完备老龄投资者的投资信息,尤其是对宏观政策分析方面的信息,帮助其做出理性投资决策。

摘要：本文采用调查问卷方式,对上海地区60周岁及以上老龄人口的投资行为进行了调查分析。调查结果显示:上海地区的老龄投资者大多处于60~70岁间;女性投资者高于男性;大多数婚姻稳定,受教育程度主要集中于中等教育,高等教育占比较少;大多数家庭成员都是两个人;大多是风险偏好厌恶型人士;投资意愿较为强烈;投资目的以合理安排资金、资产升值为主;投资产品主要是银行储蓄、股票、基金和保险、国债等,此外也有部分老龄投资者选择信托产品和实业投资、人民币理财产品和外汇理财产品;投资行为具有一定的非理性,认为当前宏观政策会影响其投资行为。基于调查结果,文章揭示了其对商业银行的若干启示。

关键词：老龄人口,投资行为,理财产品,上海

上海投资情况篇2

五色土，房地产五类物权支持的、大额可转押资产，单笔50万至5000万，期限一年，基准收益率年10%； 50万起年收益率8%-12%，100万-5000万年收益率10%-15%，按季度收利息。

在房地产登记机关，借款人将房地产直接抵押登记到投资人名下，抵押比例50%左右（例如：100万投资理财，房地产价值在200万左右）。五色土的最大风险是房价暴跌五成。外地人在上海投资理财，房产可以抵押登记到投资人名下（只需要提供投资人一个人的身份证和一本户口簿，外籍人需要提供护照）。

五色土，中国第一家抵押借贷公司，2001年成立。

五色土，中国第一个抵押借贷行业的金融服务商标，2004年获得商标注册证。

五色土，中国第一家抵押借贷风险评级机构，首创“五W”风险分析法、“3A”风险评级体系、“3a”风险对冲资产。

上海工业地产投资指引篇3

不同类型工业物业发展趋势

工业地产涵盖了多种产品和物业类型，包括重工业厂房、轻工业厂房、仓库、研究与发展用房等。而对于不同类型的物业，今后的发展趋势也有差异，对于投资者来说，尤其应该引起重视。要明确的是，在工业用地上建造商品房属于违法用地，得不到法律保护，因此在工业用地上建造的写字楼、酒店、商铺在此不作讨论。

第一类是重工业厂房。从1990年代中后期开始，上海的工业发展重心开始以重工业为主，而也正是由于重工业的发展，才使得上海经济腾飞得以实现。上海所在的长三角目前处于由工业化中期向后期过渡的阶段，重点发展的6大行业中有5个属于重工业范畴，分别是石油化工、精细化工、精品钢材汽车和成套设备制造业，并且，这个转型期可能持续较长的时间。这表明，为这些产业提供配套服务的企业仍有较大的发展空间，但是，投资者应注意重工业在未来的规划布局，避免由于污染等原因而进行的规划调整。

第二类是轻工业厂房。目前市场上大量的标准厂房就是轻工业厂房，建筑标准较低，而且在行业上具有更强的通用性。上海的发展目标是成为全国轻工行业的物流中心、研发中心、检测中心、信息中心，成为运用新技术、新能源、新材料发展高技术轻工产业的新龙头，这也就意味着，传统的生产加工型厂房需求可能面临逐步缩减，而满足物流、研发性的厂房需求将逐步增长。

第三类是仓储设施。与仓储设施需求休戚相关的行业是物流和零售业。由于上海具有港口、机场等区位优势，加之政府将物流业作为优先发展的产业，促使物流设施在未来的供求增加，而近年来零售业的快速发展，也对仓储设施的需求不断提升。

从工业和服务业的发展趋势上看，上海未来的仓储需求将逐步转向以大型企业为主，仓储业面临向专业化、标准化发展的转型。那些靠近大型企业、规划合理、运作良好的仓储设施，将在未来的发展中占到优势。

第四类是带有研发性质的用房。这类物业在建筑形态上兼有写字楼和简单生产厂房的特点，其行业通用性更高，几乎所有的创意产业和部分的小型生产、测试企业都可能成为用户。上海的创意产业发展近年来已经成为热点，增长率连续几年超过10%，与此同时，市中心写字楼租金的快速攀升也使得一部分租户走向工业园区内的写字楼。未来的竞争将偏向于产品的独特性和入住企业的服务。不过，我们要再次提示投资者，纯写字楼项目属于违法用地，在购买时必须注意。

大开发企业的投资要领

目前，物流园区建设是全国的热点，全球最大物流配送设施网络的开发商和提供商美国普洛斯于2003年进军中国，陆续在苏州、上海、广州、大连、深圳、北京、天津等重要城市建设物流园，并且均受到好评。以大连普洛斯-集发大窑湾物流园为例，在选址上，大连拥有著名的天然良港，是我国北方重要的对外贸易港和东北地区最大的货物转运枢纽，区位优势明显。东北地区工业基础雄厚，重要资源对港口物流需求很大，过去由于物流设施的制约，大量的转运在韩国完成，于是普罗斯看到了巨大的物流需求潜力；并且，保税港区享有优惠政策，保税港是目前我国开放度最高的经济监管区，是我国目前港口与陆地区域相融合的，保税物流层次最高、政策最优惠、功能最齐全的监管区域；其次，普洛斯提供高标准的物流设施及开发和定制服务；此外，它能够运用本地与全球的资源，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间和地点提供合适的设施。

另一个以综合性园区开发管理见长的企业是新加坡腾飞，先后在苏州、天津、沈阳、杭州等城市打造先进工业园区。他们的成功之道在于利用腾飞园区和房地产管理系统，结合不同地区的特点，对规划予以严格管理和执行。比如苏州工业园以分等级商业中心取代商业街，城市秩序和交通因此相对稳定；园区内规划了“研究生城”，加强人才引入。而在杭州的新加坡杭州科技园，则利用杭州的人才和产业优势，打造班加罗尔式的软件外包基地。其工业园区的规划建设时间有些长达8年，在严格执行正确的规划思想的同时，也给调整预留了很大的空间。

对于企业或者工业地产的投资者而言，选址是一个复杂的过程，要考虑的问题包括确立物业的承租者或购买者的行业类别、判断某一地区的区位条件、交通是否能够满足这一产业的要求、在更大的区域内未来的产业发展将如何、是否有新的机遇出现、政府对于该区域的规划和扶持的产业类型及扶持的方式等。尤其对于投资者来说，好的工业物业归根结底是要有较高的回报率，一些物业看似非常优秀，但由于售价高昂等其他因素，使得回报率并不令人满意，那么对于投资品而言，这并不是好的选择。

工业物业的投资风险提示