新小区的物业服务特点

新小区的物业服务特点（共11篇）

新小区的物业服务特点 篇1

住宅小区物业管理之小区的特点

住宅小区的特点很多，由于它是物业的表现形式，因此它与物业的特点在某种程度上是一致的，但是由于它专指住宅，因此就有它的个性：由于它强调一定区域多栋住宅的联合，因此更注重物业的整体性、相关性。概括而言，住宅小区的特点如下：

(1)集中规划建设，使用功能多样随着城市建设的发展和居住水平的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化。原先分散的、功能单一的传统方式的住宅小区，逐步向集中化、综合化和现代化方向发展：

而在使用功能上，新建的住宅小区大多建有商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生、办公用房、住宅及其配套建筑和设旖，它们之间相互协调，有机结合，共同组成了一个完整的、功能齐全的多功能区。住宅小区的这种建设统一化和功能多样化特点，就要求住宅小区管理既要实行统一管理，又要开展多样化服务。

(2)规划布局合理，配套设施齐全住宅小区的地上建筑和地下设施是一个不可分割的整体，地下各种管道设施，如上下水、煤气、热力、电缆等组成一个“网络体系”。地上的建筑也不是只有住宅，还包括与之相配套的各类服务用房、建筑小品、道路、绿化等配套建筑组成的统一整体，从而使住宅小区的各类房屋、各种专业设备和设旆形成了一个多层次多功能的大系统。同一幢房屋，尽管有若干个使用单位且使用性质和产权都不同，但房屋建筑结构是相连的、无法分割的，各种地上地下公用共同设施如供电、供暖、供气、上下水管道等，又是紧密连结的系统，贯穿于各家各户更是无法分割。因此，一个系统或一个部位出现了问题，就会影响住宅的全面运作和使用。这一特点就要求住宅小区必须实行统一管理。如大连市某小区，总建筑面积12万平方米，共有居民楼18栋，全部是多层楼房。小区采用组团式布置，在设计上浑然一体。每个组团内都设有街心公园。干路上彩砖铺装，十分漂亮。小区内建有幼儿园、美食城、托儿所、粮店、副食店、存车处、房管站、居委会、人防工程等配套设旆。

(3)产权多元，管理复杂随着住房体制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的产权结构发生了重大变化。

由单一的全民所有制变为多种所有制并存，一个住宅小区可以分属国家、集体和个人等不同的产权所有人。产权多元化格局在今后相当长时期会存在的，这是住宅小区突出的特点。这样，在管理上便产生了一个统一管理与按产权或使用权分散管理的基本矛盾。

即住宅小区的整体性要求统一管理，产权的多元化则自然地形成分散管理，业主各自选择物业管理公司管理的情况很多。这导致住宅小区各项管理工作的复杂化。

(4)社会化的特点明显住宅小区建设的集中化、综合化、现代化，加上小区功能的多样化和产权的多样化，使住宅小区成为一个“微型社会”。住宅小区不仅仅是人们的生活、学习、工作的环境，而且是整个社会的组成部分。一方面住宅小区的许多公用设旆、绿化等，都是为全小区服务的，已全部“社会化”；另一方面由于产权多样化，使居住人口十分复杂，各行各业各阶层的人员都有，也产生了社会化现象。住宅小区的社会化也给小区管理带来了较为复杂的问题。如大连开发区的红梅小区，分为红梅南和红梅北两个大区，区内常住人口近7千人，小区内建筑大部分为普通住宅。还有中小学校、三星级酒店、外销写字楼、公寓、超市等。又如广州五羊村用地31.4万平方米，总建筑面积66.6万平方米，规划人口3万人。建筑中住宅有44万平方米，其中24-25层商住大厦13幢，8-9层住宅楼宇87栋，3-4层别墅90余座，6万平方米商务大厦，(32层)l栋，还有10万多平方米的百货公司、超级市场、酒楼、电影院等配套设旌，社会化的特点十分明显。

(5)环境优雅、整洁美观住宅小区都是新建设的，在它们的建设过程中，加强了规划，并注意了经济效益、社会效益和环境效益的统一，因此，各小区普遍环境优雅、整洁美观。如北京清源西里住宅小区由“春玫苑、夏槐苑、秋菊苑、冬柏苑”四个景致各异的组团所组成。每个组团从建筑物外观装饰、颜色到绿化种植的不同树木花卉，各具特色。四个中心绿地花园各有不同的风格。整个小区的绿化率达49.8%，人均占有绿地2.41平方米以上，实现了家家推窗见绿，户户出门有荫，使清源西里小区形成了不是公园胜似公园的景观。

新小区的物业服务特点 篇2

1 建设规模实现新突破

阜新市累计建设畜禽标准化养殖小区2800个, 带动基地养殖大户1.5万户, 全市畜禽规模化饲养水平由2007年的60%提高到70%以上。充分发挥各乡镇、村的畜禽资源优势, 因地制宜推进畜禽标准化养殖小区建设, 全力打造“一乡一业”、“一村一品”的产业格局, 形成规模效应。阜蒙县福兴地镇新建肉羊标准化养殖小区16个, 实现全镇规模饲养基地年提供肉羊2万只以上。彰武县东六镇新建奶牛标准化养殖小区5个, 平均每个小区饲养规模奶牛300头以上。累计建成奶牛小区10个, 带动全镇奶牛饲养户165户, 全镇奶牛存栏量达到4050头, 年鲜奶产量达2.03万吨, 奶牛存栏量由2008年全市第7位一跃上升至第3位。

2 品种改良实现新突破

在畜禽标准化养殖小区品种定位上实行“三个优化”, 即优化种源、优化杂交组合和优化饲养方法。阜新市政府2002年以来累计投资2000多万元用于新建养猪小区购买种猪补贴, 对于商品猪饲养小区推广采取“杜×长×大”或“杜×大×长”杂交组合进行育肥猪生产。全市二元母猪覆盖率由2001年的15%上升到85%, 生猪平均瘦肉率也由47%上升到60%以上, 仅品种改良一项带动养殖户累计增收15亿元以上。全市累计扶持建设肉羊改良站点477个, 通过利用夏洛莱、道赛特、萨福克等优质种羊对本地绵羊及小尾寒羊进行改良, 育肥羔羊60日龄体重达到40kg, 比改良前缩短20天。从2007年开始, 阜新市实施奶牛良种工程, 由业务部门统一引进优质荷斯坦奶牛冻精, 每个奶牛小区安排一名改良员具体负责奶牛的人工授精工作, 逐步提高奶牛生产水平。阜新市目前奶牛单产水平由2006年的4.5吨提高到5.5吨。

3 产业化经营实现新突破

到2012年底, 阜新市规模以上畜产品加工企业达到46个, 从业人员近万人, 主导产品为肉制品、乳制品和皮革等, 带动农户15万户, 初步形成了生猪、奶牛、肉牛、肉羊、白鹅、肉鸡、肉驴和肉鸭等8个比较完善的畜牧产业化链条。依托畜产品加工龙头企业带动畜禽标准化养殖小区建设, 形成利益共同体, 推动畜牧产业化进程。在阜新双汇的带动下, 阜新市已建成生猪规模饲养场 (小区) 677个, 全市规模饲养基地年提供优质瘦肉型商品猪能力占全市总量的比例由2001年的20%上升到75%以上。阜新伊利带动阜新市450个奶牛小区建设, 平均每个小区存栏规模达100头以上, 并与小区签订了订单合同;沈阳辉山乳业在彰武县已建奶牛基地场8个, 每个饲养规模为2800头;彰武县围绕辽宁福元公司2012年新建饲养规模200头的肉牛养殖小区100个, 促使企业2012年底实现屠宰肉牛5万头。

4 环境控制水平实现新突破

从2008年开始, 阜新市要求新建畜禽标准化养殖小区要按标准配套建设沼气池、多级沉淀池等设施, 已建的养殖小区要搞好改造配套粪污处理设施。对养殖大户推行“四位一体”和“三位一体”技术, 通过建设户用沼气池进行废弃物处理。同时, 积极推广发酵床养殖技术, 阜新市目前已建发酵床面积达24万多平方米。通过建设化粪池、沼气池等排污设施, 大大提高了粪便的利用处理率, 养殖环境明显改善。

5 合作组织化程度实现新突破

畜禽标准化养殖小区的建设, 提高了养殖业集约化水平。为了更好地与龙头企业对接, 架起基地与企业之间的桥梁, 一大批畜牧专业合作组织纷纷成立。据统计, 阜新市已成立畜牧专业合作社218个, 规模饲养基地的80%的畜产品通过合作社销售。阜蒙县七家子乡宝珠养羊小区建于2008年, 入住养羊户15户, 年可出栏育肥羊2万多只。为了实现小区规范化管理, 由乡政府扶持成立了宝珠养羊专业合作社, 负责小区的技能培训、防疫消毒、饲料购买和市场营销等服务。目前, 合作社已发展社员153户, 资产达300余万元。

6 畜牧业收入实现新突破

2012年阜新市畜牧业一、二次产值实现240亿元, 增加值76亿元。畜牧业增加值约占全市GDP总量的14%, 成为全市经济的重要组成部分。畜牧业一次产值占农业总产值的50%, 成为农业的半壁江山。全市建成的2800个养殖小区, 按每个小区平均年可获纯收入30万元计算, 共计年可获纯收入8.4亿元, 仅此项即使全市农民人均增收700多元。

7 疫病防控实现新突破

国际服务贸易发展的新特点 篇3

关键词：国际服务贸易；新趋势；对策

一、国际服务贸易发展的新趋势

1.技术、知识密集化趋势日益明显，新的服务业不断涌现

二战前，国际服务贸易主要是劳动力的输入输出，而二战后，由于新的科学技术革命的迅猛发展，以旅游、运输、银行、建筑和承包市场为代表的服务贸易逐步走向国际市场。到了20世紀80年代末至20世纪90年代初，美国率先提出信息高速公路计划，标志着世界经济进一步趋向于信息经济，以国际贸易信息化、国际金融信息化、生产管理信息化为主的信息产业发展迅速，不但欧洲、日本、美国等发达国家加入其中，而且中国、东南亚等一些发展中国家也逐渐参与信息产业，促进了国际服务贸易进一步发展。

2.发达国家在国际服务贸易中仍占有主导地位

国际服务贸易一直是以发达国家为中心而发展的，从整体上看，发达国家具有巨额的服务贸易顺差。据统计，2012年在全球近200个国家和地区中，在国际服务贸易中居前20名的国家和地区主要是发达国家。从国家分布看，美国、英国、法国、意大利、奥地利、比利时等国长期以来都是服务贸易的净出口国。其服务贸易出口额已占国民生产总值的10%以上，其中丹麦、奥地利、荷兰三国高达20%以上。美国是当今世界最大的服务贸易国，2000年其服务贸易出口额达3118亿美元，进口额达2408亿美元，顺差710亿美元。

3.大多数发展中国家的服务产品主要是劳动密集型的

发达国家和新兴工业国家与地区出口的则主要是知识、技术和资本密集型的服务产品。这类产品的技术含量高、附加值高、更新速度快，因而在国际服务贸易中发达国家能获得顺差。同时，发达国家不断把高污染、高耗能的制造业转移到劳动力成本较低的发展中国家。这样的循环使得服务贸易在结构、产品和地域上的不平衡性更加加剧，难以获得均衡发展。

国际服务贸易的发展逐步趋于扩大化、自由化。但从现阶段来看，包括发达国家在内都不可能无条件开放国内服务市场，各国适度保护国内服务市场是必要的。所以，在知识经济时代，如何促进我国服务贸易的稳步发展关系到我国的国民经济能否继续增长。对我国国民经济的发展而言，风险与利益同在，挑战与机遇共存。

二、我国服务贸易发展存在的问题

（1）服务业总体规模小，发展水平落后，国际竞争力不足。2012年服务贸易出口额为1471亿美元，进口额为1589亿美元，进、出口额都位居全球第五位，中国服务贸易出口占全球服务贸易出口总额的比重为3.9%，而美国占全球的比重为14%，是中国的3.6倍；英国为7.6%，德国为6.3%，法国为4.1%。说明中国的服务贸易虽然在总量规模上有所增长，但无论从数量上还是从质量上来说，与发达国家相比还存在很大差距，服务贸易整体的国际竞争力还处于劣势。

（2）服务贸易长期以来处于逆差水平，自由化程度不高。从进出口结构看，随着经济的发展，与其他发展中国家一样，中国服务贸易已从20世纪80年代的顺差转为90年代的逆差，并且有逐步扩大的趋势。近年来，中国服务贸易逆差呈逐步扩大趋势，但服务贸易的逆差说明中国只是一个贸易大国，还不是贸易强国。

（3）服务贸易结构不合理，企业竞争力不足。

目前，我国服务贸易主要集中于远洋运输、旅游、建筑等传统产业和部门，而在全球服务贸易量最大的金融、保险、通信、咨询等技术密集和知识密集的行业，仍处于初级发展阶段。同时，我国服务贸易结构单一，传统服务行业仍占主导地位。

三、服务贸易发展的应对策略

1.制定适度的服务贸易保护政策

世界上没有一个国家是一步开放服务业的，也没有一个国家是毫不保留地开放所有服务部门的。因此，面对外国高水平服务业的冲击，我们必须制定适度的服务贸易保护政策。在这方面，要区别不同情况采取不自由、半自由、全自由三类不同的政策：①凡涉及国家主权、国家安全和国家机密的极少数部门或项目，应采取明令禁止的政策，不开放，不允许外资进入；②凡关系国民经济命脉和人民生活安稳的重要部门或项目，允许开放，允许外资进入，但不允许外商独资或控股，要规定其股价的最高界限；③除以上二者外的绝大多数，一般部分和项目，要完全开放，实行自由化的政策。

2.由注重吸引资金转变为注重引进技术

随着我国经济的快速发展，原来困扰我国的资金短缺约束得到不断缓解。国内资金短缺的问题已得到根本解决，换言之，通过引进外资弥补资金不足的目标已不复存在。利用外资的指导思想必须做出相应的调整，由利用外资弥补资金不足和通过外资引进技术两个并行的指导思想，转变为利用外资首先引进技术这样的战略主题。目前，跨国公司掌握着全球85%以上的技术开发能力，并且成为世界范围内技术流动的主要载体。我们应把利用外国直接投资，特别是吸引那些技术实力强的大跨国公司，作为加快我国经济发展和技术进步的重要手段。

3.完善服务业的市场体系和竞争机制，打破行业垄断，以适应未来服务业发展开放的大环境

中国的某些服务行业（如电信、金融、保险等）垄断性很强，不仅破坏了正常的公平竞争秩序，而且还导致了服务业创新动力的缺乏利效率的低下。为了提高中国服务业的国际地位，必须从提高行业中的竞争程度入手，完善服务业的市场体系，通过竞争机制和市场机制的调节作用来刺激这些行业的发展，提高中国服务业参与国际竞争的能力。

参考文献：

[1]贾继锋.重构优势：入世后中国外贸的国际竞争力[M].北京：高等教育出版社，2001

[2]王粤.服务贸易——自由化与竞争[M].北京：中国人民大学出版社，2002

新小区的物业服务特点 篇4

全面提升安置小区物业服务工作新水平

——堰桥街道拆迁安置小区管理服务工作情况汇报

一、我街道拆迁安置小区基本情况

我街道自2005年起建设拆迁安置小区，目前已建成交付使用四个小区，分别是林陆苑、天润园、新盛苑和堰新苑，总建筑面积28万平米，其中住宅面积25.8万平米，总户数2314套，累计安置拆迁户数2128套，入住比例92%。小区公建配套面积共2.2万平米，占总建筑面积7.9%，包括店面房43间，面积2056平米，全部出租；专用汽车库630只，出租率23%；摩托车、电动车、自行车等有专用大车库（物业派专业看管，按成本价收取电动（瓶）车充电费），四个小区均建有老年活动室，并为小区居民配备适当的健身器材、场地等公益设施。

今年以来，我街道按照区委、区政府工作要求，以前所未有的工作力度加快推进“大拆迁、大建设”进程，启动建设堰新苑三期、长馨、长丰3个安置小区，规划建设面积91.7万平米；去年开始建设的寺头家园安置小区一期21万平米将于10月份交付使用，可安置户数1775套，均为小高层及高层电梯房。因此，今后几年我街道拆迁安置小区的规模迅速扩大，对小区管理服务工作也将提出更高的目标要求。

二、现行管理模式及服务标准

目前我街道拆迁安置小区管理服务的模式是：由街道出资组建物业公司，明确为街道直属管理单位，统一各安置小区物业管理；安置户行政管理仍归属户籍所在地社区。我们于2007年7月注册成立无锡新堰物业管理有限公司，各安置小区设物业管理处，按小区规模大小核定聘用物管、保安、保洁、车管等工作人员，招聘对象由社区推荐，以“4050”失地农民和就业困难人员为主，既有利于推进拆迁工作，又有利于促进就业和社会稳定。物业公司现有工作人员70名，其中10名主要管理人员持有物业管理上岗证，去年9月获市房管局核准物业管理暂三级资质。

我街道拆迁安置小区物业服务，主要参照《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》中的三级管理服务标准实施。近年来，围绕构建“幸福堰桥、和谐小区”的总体要求，以建设平安有序、文明整洁和谐小区为目标，以“制度创新、文明创建、服务创优”为工作主线，以全面提升管理服务水平为要务，严格规范物业管理行为，努力开创物业工作新局面。

在制度创新方面，重点规范实施五项制度：即工作责任状制度、民主评议制度、督查考核制度、办公会议制度、统一维（报）修制度。每年组织开展物业管理服务工作“争先创优”活动，去年表彰奖励一个优秀集体、九名优秀工作人员，年终开展一次居民意见（建议）征集活动。

在平安创建方面，一是加强宣传工作，争取广大居民的支持与配合；二是加强技防设施建设，街道在安置小区逐年投入建设智能监控系统；三是加强保安职业培训和消防培训，强化督查考核力度，通过健全工作台帐，实施小区自查和对口检查、常规检查和突击督查相结合，采取督查通报、奖惩结合、异地上岗等有效措施，严格保安和车管人员工作规范，增强他们的工作责任性，基本做到人车进出有序，确保一方平安。

在卫生创建方面，一方面抓好卫生宣传教育，提高广大居民讲究卫生，爱护环境的自觉性；另一方面明晰管理机制，小区绿化通过招标，与专业公司签订养护合同，物业公司做好监督工作，实践效果较好。小区日常生活垃圾及装潢垃圾与环卫部门挂钩，签订清运协议，做到生活垃圾日日清，装潢垃圾随叫随清。小区公共部位由保洁员包干负责，物业处每天巡查考核，遇重要节日，各小区组织员工进行大扫除，为广大居民创造优美的居家生活环境。

在服务创优方面，物业公司专门成立物业维修组，定期做好物业共用设施设备检查维护工作，各小区做好报修工作台帐，分类处理，在保修期内的由建设施工单位承担维修责任，保修期外由小区填写报修申请表，维修组提出具体维修方案和经费预算，报公司或街道逐级审批后实施，统一（定点）购买材料，统一安排落实（特约）维修单位，统一结算维修费用。基本做到小事不过夜，大事不超过一周。

三、经费保障及有偿服务试行情况

目前，我街道拆迁安置小区物业管理运作资金主要依靠财政承担，实行收支两条线管理。各小区集体资产由物业公司统一管理，建立台帐，做好店面房、汽车库、停车位等租赁工作，租金按时足额上交财政，去年物业公司上交各项收入67.6万元，全年各项费用支出180万元，扣除上交收入，实际财政补贴112.4万元，占比62%，平均每月每平米为0.53元。

根据区政府有关工作要求，我街道在建立有偿服务市场化机制方面进行了初步探索。今年春节前，街道四个安置小区向物价局递交了前期物业公共服务收费申请，并得到批复，同意新堰物业公司按三级物业管理服务标准，对物业产权人（或使用人）可收取每月每平方米建筑面积0.5元的公共物业服务费；春节后我街道办研究决定对安置小区内租住户和购房户先行实施有偿服务收费工作；之后我们按有关规定将物价局批复文件、物业管理（三级）服务标准、物业管理制度、车辆出入管理和停车收费规定等全部进行公示，对小区各租住户和购房户专门发放告知书，各小区成立收费工作小组，统一收费办法和要求，考虑到第一年实施，同时参照开发区收费标准，今年我们暂按每月每平米0.25元收取。目前首先实施的堰新苑和新盛苑收缴率分别为93% 和86%。

四、下一步物业管理服务工作思路

按照惠山区政府《关于加强拆迁安置小区管理服务的实施意见》有关工作要求，对照先进单位成功经验和飞速发展的形势，我们街道还有很多工作要做，下一步主要考虑抓好以下几个方面：

1、制订工作计划。根据本街道实际情况，我们将全面修订全街道拆迁安置房小区管理服务工作计划，以“安全、文明、整洁、舒适”为指导方针，进一步强化“住户至上，服务第一”的管理意识，牢固确立“以住户为中心、以流程为向导、以质量为保证、以满意为目标”的服务理念，以积极热情的实际行动为全体业主提供满意的物业服务。

2、加强组织领导。成立拆迁安置小区管理服务工作领导小组，街道办主任任组长，分管副主任任副组长，成员包括村建、房管、城管、财政、物业等相关职能部门负责人，领导小组下设办公室，主任由物业部门负责人兼任。对重要问题注重各部门协调配合，注重发挥社区管理的优势作用，建立物业与社区联席会议制度，协调处理小区管理服务中的矛盾纠纷，实现和谐小区目标。

3、加强收费工作。通过大力宣传，引导广大居民逐步树立正确的物业服务消费意识，以全面提升物业管理服务水平和耐心慎密的工作，促进有偿服务全面推进，取得实效。

新小区的物业服务特点 篇5

生活在不断提高，总是在不断的追求的生活的档次，从这样的条件之下就会最自己居住的房子要求要档次高，出现这样的情况当然是少不了沙盘制作的这一行业的支持，虽然说沙盘制作已经在我们的生活中已经比较普遍的了，但是它已经在我们中不可缺少的一部分。

沙盘模型是以微缩实体的方式来表示建筑艺术的，无论是单体的造型、还是群体的组合都是如实地表达建筑思想的构造，将建筑师的意图转化成具体的形象。对于当今日益火爆的商品住宅小区开发而言，沙盘模型的制作也是越来越关键，沙盘模型这一古老而又新颖的三维立体地图的制作已显得越来越重要。

小区沙盘模型是满足房地产开发商需要而制作的，毋庸置疑，当今激烈竞争的市场是靠营销策划、产告策划“创”出来的。小区沙盘模型可被看成为利益相关者们提供创新思维和广泛参与的最佳平台。小区沙盘模型更是一个系统性强的高信息量载体，身上着经济信息所具有的基本特征，包括信息的社会性、经济性、分享性、扩散性、伸缩性等。

关于住宅小区物业服务创新的思考 篇6

一、提升物业服务品质

目前, 物业管理行业进入了新的发展时期, 即行业的转型升级时期, 这对物业企业的服务提出了更高要求。物业企业要想在激烈的竞争中处于优势地位, 必须在服务上有所突破, 全面提高物业服务品质。物业企业的服务要以业主需求为导向, 主动服务, 服务标准始终高于业主的需求标准。根据业主的需求变化调整服务内容, 始终以顾客满意为宗旨, 想业主之所想, 急业主之所急, 以专业的服务水平让业主信服, 以亲切的服务态度、高度的责任心和良好的敬业精神感化业主。对此一些物业企业提出了全新的服务理念, 如碧桂园物业首先提出了高端物业服务的理念:承诺以客户高兴为中心, 全程做到跑步服务、微笑服务、马上服务, 从业主满意、品牌、经营方面不断提升和发展;让业主能充分感受到尊重和愉悦, 在园区享受到专业、体贴的精细服务;将业主放在心上, 充满自豪感和满足感, 愿意自觉、长期、稳定地提供服务。一些物业企业以客户满意为导向, 在提高客户满意度的基础上, 创新管理机制, 依托服务平台, 以为业主的衣食住行服务为核心, 构筑社区服务体系, 使业主的生活品质得到了提升, 树立了物业服务在业主心中的良好形象, 让业主愿意接纳物业。关注业主的生活品质, 多角度、全方位进行物业服务, 注重人文关怀、文化建设和情感交流, 全面提升物业服务品质, 使业主逐渐理解物业、认可物业并积极配合物业的工作, 从而改善物业企业的生存环境。

二、拓展物业服务范围

目前, 住宅的物业服务多数靠简单的手工操作完成。近年来, 随着人工和物料成本的上升, 物业服务成本不断提高, 而物业费十几年没有变化, 尽管各部门对物业费的上调做了相关的努力, 但由于种种原因, 物业费全面上调仍是难题。成本上升, 服务费收入不变, 物业企业的生存和发展变得越来越艰难。对于物业企业而言, 仅依靠物业费为主营收入已经很难维持企业的正常运营。多数物业项目在经营上没有突破, 成本增长迅速, 盈利能力提升缓慢, 大大降低了物业企业的利润, 增加了企业经营运作的困难, 狭窄的运营和盈利空间极大地影响了物业企业的发展, 从而使住宅物业的生存面临巨大的挑战。一些企业主动退出物业管理小区, 从而带来了很多社会问题。不论从行业企业的发展或社会影响而言, 解决物业管理的现有难题都是至关重要的。一方面应呼吁出台相关政策, 另一方面企业应通过各种途径, 拓宽物业经营范围, 进行企业的自救, 改善其艰难的生存现状。物业企业要在做好物业保洁、绿化、安全、设备维修四项基础服务的同时, 将业务范围纵向延伸至房地产开发前期、中期和后期的各项业务, 如规划前期的设备选用顾问、项目中期的招商营销策划、项目后期的尾盘销售等。随着人们生活水平的不断提高, 业主对物业的需求也不断提高, 物业除了基础服务外, 可横向延伸涵盖家政服务、商品零售服务、养老服务、电子商务、房屋中介服务及旅游、教育、金融、保险等日常生活的便捷服务需求领域, 为业主提供个性化的服务。物业可以为业主提供一站式的周到、细致、全方位的服务, 做业主的生活管家, 让业主感受到物业服务所带来的安全、便捷和舒适, 同时可增加物业企业的收入。

三、在物业服务中注入科技力量

近年来, 物业服务工作中引入了一些现代化设备, 部分工作采用机器劳动代替手工操作, 但在住宅物业上并没有实质性的突破。住宅物业服务很大程度上仍依靠手工操作完成, 如住宅物业保洁工作, 较少采用现代化的清扫设备, 多靠大量的人工手工操作完成;一些普通住宅的保安工作也是多依靠人力来完成巡逻和执勤;小区的车辆管理、收费管理、环境绿化、垃圾清理等也多是手工操作。住宅物业服务技术含量不高, 手工操作较多, 劳动耗时较长, 效率偏低。大量人工成本的支出使物业企业利润极低, 这无疑增加了企业生存和发展的压力。为了改变物业服务现状, 减少人员成本支出, 提高物业服务的整体收入, 需要在传统的物业服务中增加技术含量, 从而提高物业服务水平, 减少物业服务时间, 为企业创造更多的利润。随着智能建筑的发展, 应逐步引进高科技产品来进行技术改造和物业设备的更新, 如采用先进的设备设施自动控制系统、区域的安全监控系统、车辆识别系统等, 物业人员只需在中控室就可完成相关管理;还可采用刷卡计费、电子巡更、门禁系统等设备代替人工服务, 以减少人员成本支出, 同时提高服务效率;在设备维修方面采用环保材料, 在垃圾分类、废弃物排放处理方面采用无污染技术等。在物业服务中注入科技力量, 不仅可以节约人工成本, 还可提高工作效率和工作质量, 同时能保护环境, 节能减排, 对物业的可持续发展具有重要意义。

四、采用现代化的物业管理手段

物业管理经历了从无到有的初级发展阶段, 现正处于从传统的服务业向现代服务业转型升级阶段。现代服务业是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑, 建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。对于现代服务业来说, 重要的是信息技术的应用。随着物业行业的发展及人们对生活环境和设施要求的不断提高, 一些物业日常的服务和管理已经明显落后。在物业服务中注入科技力量、采用新的服务方式的同时, 还应根据企业自身发展的需要, 运用信息技术进行现代化的管理。一方面是设备设施管理现代化, 采用先进的监控设备和控制系统, 进行设备的运营管理及小区的环境管理;另一方面是人员管理现代化, 利用物业管理信息系统, 对小区业主的信息、相关服务及企业自身的人员进行管理。还应充分利用网络平台对物业的各方面工作进行管理, 为业主提供及时周到、快捷高效的物业服务。此外, 物业企业可以把所需人数最多的保安保洁绿化工作交由专业性服务企业来完成, 物业企业只负责各方面关系的协调整合管理。专业队伍能提供高水平的专业化服务, 减少物业服务人工成本支出, 在一定程度上提高物业企业的收益。

物业服务创新是物业企业摆脱生存困境的重要手段, 能够促进物业行业向现代服务业的转型升级, 从而实现物业服务业的健康可持续发展。

参考文献

[1]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题, 2013 (07) .

[2]柳易林.浅谈住宅小区物业服务创新[J].现代物业, 2013 (01) .

小区物业管理系统的实现 篇7

关键词：小区物业管理；VB6.0；数据库；信息；用户

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0075-01

迄今为止，中国的物业管理行业已经走过了二十几年的时间，已经具备了一定的规模和形态。随着经济体制的改革发展、城市的现代化、人们对居住空间的可持续发展的要求，伴随房地产商品经济发展的必然产物——物业管理要得到迫切的改变，已成为一种必然的趋势。本文通过用VB 6.0编写小区物业管理系统，利用软件工程原理，采用生命周期方法学，其开发主要包含建立和维护后台数据库以及前端应用程序的开发两个方面，用来实现小区信息数据库的创建和各种费用的统计、收取和汇总。

一、系统需求分析

（一）系统要解决的问题

作为更适用于现代化小区的物业管理系统，本系统应实现的功能：信息化，方便业务处理，方便灵活的查询功能，清晰明确的权限管理。

（二）系统需求问题描述

小区物业管理系统由资料管理、基本管理、数据统计、系统管理、帮助、退出功能模块六大子系统组成。本系统的主要参与者有：普通工作人员、公司财务人员、公司系统管理员、公司领导和业主。他们参与以上模块中其中一种或几种工作活动。

（三）系统的非功能性需求

系统结构合理，人机界面友好，系统反应速度快，系统的开放性和可维护性。

二、数据库设计

系统的E-R图设计

数据库设计就是将现实世界的数据组织成数据库管理系统所采用的数据模型。实体联系方法简单、实用，通常使用它的工具—E-R图。下面给出系统部分E-R图（因为各个实体属性较多，简洁起见，在每个 图中只给出了相关的属性）

三、系统设计

基本资料管理模块

四、总结

在本系统的开发过程中，由于本人是初次开发软件，在知识、经验方面都存在着不足。另外，在整个开发的过程中，时间也比较仓促。因此，该系统也会存在一些缺陷和不足。由于对物业管理的整个流程不够熟悉，在需求分析时未能做到完全满足用户的需求。因为本系统是一个通用的小区物业管理系统，所以在需求分析阶段做得不是很深入，以后应对物业管理企业及物业管理进行详细的需求分析和业务流程分析从而更合理更科学地设计系统功能模块和数据库。

参考文献

[1]林陈雷,郭安源,葛晓东.教育信息化系统开发实例导航.人民邮电出版社,2003

[2]张立科.数据库开发技术与工程实践.人民邮电出版社,2004

创建物业示范小区的内容 篇8

(二)公共秩序。对私搭乱建、乱围乱种、乱堆乱放等行为 要履行告知、规劝义务，动员相关居民自行解决。对不能按要求 拆除或处理的居民户，要动员街道和社区力量，充分利用辖区城 管执法队伍，依法予以强制拆除。对存在于小区及居民楼楼道内 部的小广告，要及时组织人员粉刷清除。车辆停放井然有序，公 建出租房屋管理秩序良好，不影响小区整体环境。

(三)设施维护。定期修补小区内破损的主路、甬路及便道，彻底消除小区黄土裸露现象。对车行道塌陷、破损、龟裂路面进 行统一修补，做到路面无坑槽。对破损、塌陷、缺失的便道、沿§女的黄±裸露路面全部进行硬化。对小区配套的雕塑、座椅、宣传传栏等设施加强检查，发现问题及时修复。粉刷楼道，修补楼道窗及破损玻璃。

（四）绿化养护。对绿化带的缺株断垄进行补植，及时清除 绿化带和道路两侧枯树、残枝、杂草污物等；完善绿化，合理配 植树木、低灌木、花卉、草地，增加小区绿化的立体感、艺术性； 加强修剪维护，使树冠基本完整；对小区内现有草坪进行补栽补植，草坪无斑秃、无枯黄、无断垄。

(五)修缮服务。严格值班制度，按照维修承诺认真做好维修工作，水电小修24小时内做出处理，紧急情况立即出现场抢修。收费项目、标准、依据上墙公示，统一着装，挂牌服务，做到用语文明，服务规范。认真做好投诉接待工作，推行首问责任制，做到投诉有答复有回访，有登记台账，并做好各项服务记录。

(六)制度建设。有较规范的各项管理、收费和服务制度，有切实可行的管理奖罚措施，有齐全的财务、统计帐册及收费台账，制定日常防范和应急预案，且定期组织开展房屋安全防范知识培训和处置突发事件的实战演练。

(七)抽样调查满意率和曾获表彰。小区保洁、绿化、交通、维修服务等业主满意率80％以上。各级物业管理相关表彰。

破解住宅小区物业管理困局的思考 篇9

百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。

一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。

二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。

三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。

四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。

二、当前物业管理工作的几点思考

为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。

1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理

房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。

物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。

住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。

政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。

城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。

2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展

百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。

基于JSP的小区物业管理系统 篇10

如今的社会是信息和科技的社会,各个产业都在自己的领域中不同深度的融入了计算机及网络技术。随着社会经济的发展和生活质量的水平不断提高,人们对住宅的需求逐渐增大,住宅小区成为广大人群安家置业的首选,人们对小区的物业管理要求也越来越高[1]。利用JSP技术的小区物业管理系统克服了传统交流方式时所带来的人力、物力以及时间上的浪费和交流影响深度的限制,彻底解放了物业工作人员繁重的工作量和不必要的工作。将网络技术引入物业管理行业,充分发挥了计算机的存储和读取优势,也保证了交流过程中的科学化、高效化,使居民和物业之间的沟通更加方便、准确、快捷、深入人心【2】。物业作为房地产开发商的附属单位,担负这整个住宅小区的各家各户的日常繁杂事务和楼房开发商的信誉和口碑重任。作为计算机应用的一部分,使用计算机对企业单位的各项信息进行管理,具有着手工管理所无法比拟的优点。例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作的效率,也是小区物业的管理与世界先进管理水平的一次接轨,迈向世界信息化和科技化的一大步,是符合和紧跟计算机时代发展潮流的体现[3,4,5,6]。

1 系统功能分析

本系统实现的主要功能如下:

物业管理人员登录;

添加新住户信息和显示当前住户信息;

添加新楼房信息和显示当前楼房信息;

小区物业设备管理:对每个住户和房间的设备维修和保养记录备注。

物业费信息管理:设定每月的收费标准,统计当月各项费用信息和全部费用信息。各项相关费用明细的查看、添加、删除、修改,最终结果将保存到用户数据库中。显示和存储每位住户的缴费情况。

小区物业管理员公告的发布和修改,管理员的留言添加和删除。

2 数据库设计

数据库设计的首要任务便是E-R图的设计,根据本系统的模块所实现的功能进行划分,系统的E-R具有以下实体,主要包含小区管理员,房间,业主,设备,费用,缴费。小区管理员数据实体由用户名和密码这两个数据组成;房间信息实体由房间号,产权号,户型,楼层单元,面积,地址这六个数据项组成;业主信息实体由姓名,身份证,电话,性别,入住时间五个数据项组成;设备信息实体由设备名称,购入编号,购买时间,负责人,购买价格六个数据项组成;费用信息实体由水费,电费,物业费,煤气费四个数据项组成;缴费信息由业主,房号,水费,电费,物业费,煤气费,总计,月份,出账时间,应缴费时间,未交费,已交费,欠费,总计十三个数据项组成。

数据库表设计如图1所示:

3 系统模块设计

本系统的小区物业管理设计的主要功能有:房屋信息管理(包含对小区内所有房屋资料的录入、修改、删除、查询等功能的实现),住户信息管理(对住户的详细个人信息进行添加、更新、删除等),物业信息的管理(物业设备维修和保养记录,住户费用缴纳情况等),系统总体结构分模块设计如下:

3.1 管理员登录模块

管理员打开系统登录界面输入用户名、密码以及随机验证码进入系统,进行下一步操作。如图2所示。

3.2 系统主界面

进入系统后,根据主界面左边的导航栏点击相应功能模块进行操作。如图3所示。

3.3 基础管理模块

基础管理模块包含修改管理员密码,住房管理模块,业主管理模块。住房管理模块主要包括住房房间查询,住房房间信息添加。业主管理模块主要包括业主信息查询,新增入住业主,业主验房记录,住房报修记录,住房投诉记录,住房回访记录。在这里,我们主要介绍住房管理功能模块和业主管理功能模块的实现。

住房管理模块:

一个住宅小区里每一间住房都有特定的产权编号和楼宇信息。本模块主要实现的功能是将现有的住房信息全部集中统计存档,而对在建或已建成的住房信息进行添加或删除,使得管理人员更便捷的了解当前住房信息和状态,方便物业管理员可以对所要查询的房间进行操作。房间查询如图4所示。

住房房间添加功能如图5所示。

物业管理员可以对新开发的住宅房屋进行添加操作,新添加的房间数据会存入系统数据库,方便以后的查询使用。

业主管理模块:

业主是住房的合法所有者,所以业主的信息对于物业管理人员来说是非常重要的,将业主的信息进行整理和保存就显得尤为重要。对于新增业主,需要进行业主信息的添加,存入系统数据库。输入业主姓名、身份证、性别和联系方式即可完成添加。如图6所示。

物业管理人员只需在业主信息查询界面输入业主姓名便可查看所有的业主信息,还可以进一步添加业主的验房时间、住房报修、住房投诉、住房回访的详细情况,对业主信息修改和删除操作。功能效果如图7所示。

3.4 物业管理模块

本系统的物业管理模块是核心功能模块,包含设备管理和费用管理。管理员对该模块主要是进行增、删、查、改等操作。

设备管理模块主要由设备的基本信息、设备添加、设备故障维修和保养记录组成。进入设备管理模块,管理员对该模块具有添加、删除、查找、修改的权限。点击设备基本添加即可添加新增的设备信息。界面如图8所示。

点击添加后,提示操作成功便添加设备完成。点击设备基本信息查看当前所有设备的详细信息,界面如图9所示。

在设备基本信息界面,点击具体设备的故障维修和保养记录,便可添加该设备的故障维修记录和保养记录,如图10所示。

点击确定,便添加了该设备故障的维修记录。效果如图11所示。

设备故障维修和保养记录添加功能,使得物业管理人员应对故障的解决能力提高。管理员可以单击故障维修记录来查看设备发生故障的详细情况,方便维修人员进行针对性的定期检查和设备保养,大大降低了设备故障率,提高了物业的对外知名度和工作能力,为自己今后的发展赢得良好口碑。

费用管理模块主要由费用设置、费用录入、本月费用生成、缴费情况组成。管理员对该模块具有添加、删除、查找、修改等权限。点击费用设置对当前的物业费、煤气费、水费、电费进行每月收费标准规定设置。界面如图12所示。

管理员点击确定便生成当月的资费收费标准。点击费用录入,将显示所有住户的基本信息和费用生成按钮界面。如图13所示。

点击费用可生成本月的资费缴费信息,通过本月用水量止码和上月用水量的止码的差值计算产生费用。电费与煤气费的产生缴费相同。效果界面如图14所示。

本月费用生成是管理员设定本月具体的出账日期,设置完毕产生每位业主详细的应缴纳的费用信息,如图15所示。

物业管理员确定本月物业缴费的出账日期后,点击确定按钮,便出现住户当月的缴费情况。如图16所示。

3.5 社区信息管理模块

社区管理模块由公告和留言组成。物业人员可以对社区公告和留言进行添加、删除、修改等操作。如图17所示为小区公告添加功能。

4 总结

本文设计的小区物业管理系统已基本完成一般小区所需要的主要功能模块,将理论内容同系统实践结合,叙述理论的同时配合系统各个功能的实现和操作,力求更好的将系统的设计变的更加简单和高效,让系统的使用者更加直接、轻松的熟悉并熟练对系统的操作。

摘要：本文采用JSP的WEB技术,设计开发小区物业管理系统,实现的主要功能有物业管理员密码修改,房间查询与添加,业主信息查询和添加,住户验房、报修、投诉记录,住户住宅设备信息添加、维修、保养,小区物业收费管理,住户公告和留言等功能。

关键词：管理系统,数据库,模块

参考文献

[1]余明敢.一个企业物业管理系统的设计与实施[J].北京邮电大学,2011.

[2]刘亚臣,张长胜,郑谋等.城市住宅小区物业管理系统设计[N].辽宁经济,2001.

[3]杨帆.住宅小区物业管理信息系统设计[J].武汉化工学院报,2002.

[4]Abraham Silberschatz,Henry F.Korth,S.Sudarshan.Dat abase System concepts[M],2011.

[5]吕璐.基于JSP技术某公司物业管理系统设计[J].黄石理工学院,2009.

某小区物业服务方案 篇11

根据“御华学苑”的设计特点，现拟出“御华学苑小区”物业管理方案。我们真诚希望在为业主提供优质服务过程中，能使业主能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“御华学苑小区”物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区。

一、御华学苑小区概况

华盈尚景小区位于金城路435号、项目总占地面积36万㎡，总建筑面积60万㎡，住宅户数4800余户，远市华盈尚景小区1.1期和2.1期项目位于招远市梦芝街道办事处北岭村，由烟台华盈房地产开发有限公司开发建设，该项目用地面积10.1759万平方米，总建筑面积20.373202万平方米，房屋总套数1314套。绿地面积35615.65平方米。交通便捷，银行、学校、超市、酒店、邮局等生活设施齐全，是居家置业的理想物业。

二、公司接管后服务标准

根据御华学苑小区实况，我司确定御华学苑小区为高档管理。其服务标准如下参照山东省住宅小区三星级物业服务标准：三星级物业服务标准

1.1 硬件设施要求

1.1.1 小区内地面停车位数量不少于小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/3户。

1.1.2 住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施。

1.1.3 小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。

1.1.4 新建小区绿地率不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。

1.1.5 住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

1.2 综合管理服务

1.2.1 业主入住时物业服务企业应提供全面、详细的业主公约、房屋使用手册等。

1.2.2 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

1.2.3 客户服务场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。

1.2.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修服务15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。

1.2.5 对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。

1.2.6 小区项目经理应具有物业管理师资质，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上小区项目经理任职经历。

1.2.7 至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。

1.2.8 能提供六种以上便民（无偿）服务，如代购飞机票、火车票、代收邮件、电瓶车接送、配置服务手推车、短时间内存放物品等。

1.2.9 每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。

1.2.10 每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

1.3 房屋管理与维修养护服务

1.3.1 房屋管理1.3.1.1 制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度。1.3.1.2 每年第四季度制定下一维修养护计划。1.3.1.3 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。1.3.1.4 房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。1.3.1.5 楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部分牢固、无裂缝、无破损、无明显污渍，使用安全。1.3.1.6 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。1.3.1.7 封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。1.3.1.8 建筑设计有要求外不应安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。1.3.1.9 空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。1.3.1.10 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。1.3.2 维修养护1.3.2.1 巡查物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每季检查1次墙体、墙面；——每季检查1次顶棚；——每季检查1次楼梯、扶手；——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每季全面检查1次楼板、地面砖；——每季度检查1次通风口；——每半月巡查1次小区各标识；——每周全面检查1次公共门窗；——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；——每周巡查1次围墙；——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。1.3.2.2 维修养护在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理，属小修范围的应在24小时内组织修复；属于管理方面的应于2日内采取措施恢复正常；属大中修范围的及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并于24小时内向业主委员会提出书面报告，根据业主大会的决定组织维修。

1.3.3 装饰装修管理

1.3.3.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知业主或物业使用人装修须知和注意事项。1.3.3.2 装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示。1.3.3.3 装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。1.3.3.4 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

1.4 共用设备设施运行、维修、保养服务

1.4.1 供配电

1.4.1.1 总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。1.4.1.2 高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。1.4.1.3 配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。1.4.1.4 无自身系统故障引起的计划外大面积停电。

1.4.2 公共照明

1.4.2.1 院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。1.4.2.2 保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。1.4.2.3 公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。

1.4.3 电梯

1.4.3.1 配备专业管理人员，电梯设备运行情况每天巡查2次。1.4.3.2 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。1.4.3.3 委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，《年检合格证》在轿厢内张贴，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。1.4.3.4 电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理圈。物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

1.4.4 给排水

1.4.4.1 生活供水1.4.4.1.1 泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。1.4.4.1.2 水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。1.4.4.1.3 水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。1.4.4.1.4 水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。1.4.4.1.5 泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

1.4.4.2 雨污水排放

1.4.4.2.1 公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。1.4.4.2.2 雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。1.4.4.2.3 污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。1.4.4.2.4 雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。1.4.4.2.5 不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。

1.4.5 供热设施

1.4.5.1 采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等的维护和管理。1.4.5.2 每年在供热开始前完成采暖供热系统的检修保养工作。1.4.5.3 供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备一次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。1.4.5.4 维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。1.4.5.5 对业主提出报修申请的，维修人员应及时对其室内供热设施进行维修，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

1.4.6 安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：

——监控系统，做到：

· 设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

· 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

· 设备出现故障，能及时修复。

——门禁系统，做到：

· 每周巡视1次，保证系统工作正常；

· 门锁、对讲主机检查保养每季1次；

· 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。

——电子巡更，做到：

· 调试保养每季1次，保证正常运行；

· 保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

——周界防范系统，做到：

· 主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；

· 报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

· 系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

1.4.7 防雷接地系统

1.4.7.1 每年2次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。1.4.7.2 高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。

1.4.8 景观配套附属设施设备

1.4.8.1 每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。1.4.8.2 重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

1.5 协助公共秩序维护服务

1.5.1 人员要求

1.5.1.1 专职公共秩序维护人员，以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。

1.5.1.2 能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

1.5.1.3 配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

1.5.2 门岗

1.5.2.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。1.5.2.2 保障值班电话畅通，接听及时。1.5.2.3 各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。1.5.2.4 对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。1.5.2.5 对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问。1.5.2.6 保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。

1.5.3 巡逻

1.5.3.1 制定详细的巡查方案。公共秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2小时巡查一次，重点部位增加巡查频次。1.5.3.2 每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。1.5.3.3 巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。

1.5.4 车辆管理

1.5.4.1 按车辆行驶要求设立标识牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。有条件住宅小区宜设立临时停车位。1.5.4.2 按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。1.5.4.3 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。1.5.4.4 收取车辆看管费的车场、车库设专人24小时值班，车辆出入记录规范、详实。1.5.4.5 有条件的住宅小区宜建设立体化停车设施。1.5.4.6 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。1.5.4.7 住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。1.5.4.8 非机动车应定点停放。

1.5.5 监控

1.5.5.1 设有监控室的应有专人24小时值班，交接班记录规范、详实。

1.5.5.2 监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在5分钟内赶到现场进行处理。

1.5.5.3 监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

1.5.6 紧急事故防范

1.5.6.1 对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。1.5.6.2 对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。1.5.6.3 每年组织1次以上应急预案演习。

1.6 保洁服务

1.6.1 楼内保洁

1.6.1.1 楼层通道和楼梯台阶，每日清洁3次。地面每日湿拖1次，干净整洁。1.6.1.2 楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次，栏杆每周清洁1次。1.6.1.3 天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次，目视无积尘、无蜘蛛网。1.6.1.4 共用门窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目视干净。1.6.1.5 电梯轿厢地面每日清洁2次，干净、整洁。1.6.1.6 灯饰、轿厢四壁及顶部每月清洁2次，目视干净。

1.6.2 外围保洁

1.6.2.1 道路：每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。1.6.2.2 绿化带：每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。花坛表面洁净，外观整洁。1.6.2.3 水景：开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。1.6.2.4 休闲娱乐、健身设施：每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。1.6.2.5 3m以下庭院灯、草坪灯：每周清洁1次，目视干净。1.6.2.6 标识、宣传牌、信报箱、景观小品：每周清洁1次，目视干净。1.6.2.7 天台、明沟、上人屋面：每月清洁1次，排水顺畅、无垃圾堆放。

1.6.3 车库、车棚

1.6.3.1 地面每日清洁1次，每月冲刷2次。保持空气流通，地面无垃圾和杂物。1.6.3.2 天花板、墙面每月清洁1次，目视无积尘、蜘蛛网。1.6.3.3 门窗、消防箱、防火门、箱柜等公共设施每月清洁1次，目视无积尘。1.6.3.4 指示牌、指示灯保持整洁。

1.6.4 垃圾收集与处理

1.6.4.1 垃圾桶布局合理，楼道内每一层宜设置一个垃圾投掷点，方便业主使用。1.6.4.2 垃圾日产日清，周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味。1.6.4.3 建筑垃圾设置临时垃圾池，集中存放，及时外运。1.6.4.4 垃圾桶、果皮箱每日清洁1次。1.6.4.5 能正常使用、维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等。

1.6.5 卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。

1.6.6 动物管理

物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物、家禽、家畜等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。

1.7 绿化服务

1.7.1 绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：

——对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率大于95%，行道树缺株率小于3%，土地裸露面积小于5%；——绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；——树木每年修剪1次以上，树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦；——定期喷洒药物，预防病虫害；——定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。

1.7.2 环境布置

1.7.2.1 绿化总体布局合理，乔、灌、花、草配置得当、层次丰富，视觉效果良好，满足居住环境需要，无侵占现象。1.7.2.2 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象。1.7.2.3 设有景观湖的，保持三季有水，每年春季投放观赏鱼苗，水质良好，每月至少补水1次，每年清淤1次。1.7.2.4 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木装饰。1.7.2.5 加强绿化宣传，对古树名木，保护措施到位，使其生长正常；对稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等。

1.8 特约服务

物业服务企业为满足部分业主或物业使用人的需求，可根据住宅小区的实际条件及其自身的能力，经双方特别约定，有偿提供但不限于以下服务活动：

——家庭安装、维修服务；——家庭保洁服务；——家庭餐饮服务；——钟点工服务；——洗衣服务；——商务（打字、复印等）服务；——房屋租赁、出售等中介代理服务；——老年人陪聊服务；——小家电维修服务；——搬运服务等。监督与投诉

2.1 信息收集

物业服务企业应以各种方式收集业主及物业使用人对物业服务质量的信息，及时分析这些信息，不断改进服务的内容和质量。业主及物业使用人对物业服务满意度信息的收集可以采用以下方式：

——直接与业主沟通；——向业主发放调查问卷；——来自各种媒体的报道；——收集各种渠道的业主投诉。

2.2 投诉处理

2.2.1 物业服务企业应主动接受业主的监督，建立投诉处理机构，明确责任人，对外公布监督、投诉电话。2.2.2 积极配合有关部门做好投诉处理工作，对投诉处理结果进行回访。2.2.3 认真及时地处理业主的意见和建议，并将处理结果及时通知投诉者。

三、公司采取的管理方式

“对物业进行严格管理，为业主、开发商提供优质服务”是本公司的根本理念，规范化管理，贴心服务，维持品牌物业公司的信誉与形象。

（一）标准化管理

本公司从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理，使本公司物业管理行为符合规范化的国际惯例，在内部管理上自律、制度上创新，以达到管理严格有序、服务质量高的管理目标，使开发商放心、业主满意、公司信誉度进一步得到提高。

（二）沟通服务至上

组织、沟通、协调能力是物业企业的一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。目前大多数物业公司受投诉主要在于沟通不畅所致。

为此，本公司专门设置业主联络处，通过礼貌走访、接待业主投诉、较好解决业主提出的问题（合理要求）、答复业主疑问、设置业主交流箱、公示栏、宣传栏等方式，发展与业主的良好关系。

同时，鉴于物业管理是一项具体、繁琐的业务，公司要求管理人员亲力亲为，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解业主需求，认真负责，讲道德，重诚实，对业主有求必应，保证服务质量。

凡是业主对入伙交房时提出的涉及与开发商有关的问题，我们将利用规范物业公司的耐心、亲切的服务优势对业主进行沟通、疏导和抚慰，有效化解部分业主似懂非懂的怨气、误解或投诉，并按物业管理的规范要求登记下来，书面呈报开发商。绝对禁止加剧业主与开发商、开发商与物业公司、物业公司与业主之间错综复杂矛盾的做法与行为。

（三）缔造亲善的社区文化

创造一个和谐、文明、舒适、优美的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。因此，本公司提倡文明、礼貌、亲善的社区文化，与业主共建共荣、友好相处、相互信任，主导公司员工发展与业主、派出所、社区居民委员会以及政府部门的友好协作关系。不论员工在工作期间或在工作区域之外，业主或员工的难处是否关系到本人，都要热心助人、温善相待，主动构架良好的关系。

四、为开展华盈尚景小区物业管理所配置的人力及服务收费情况

（一）人员设置

根据所确定的管理档次及实地考察，按物业管理面积203732.02平方米计算，本公司“华盈尚景小区”管理处拟设置工作人员48人。

（二）服务收费标准

华盈尚景小区服务费收费标准如下：

多层住宅（不带电梯）物业费：1.20 元/建筑平米·月；

多层住宅（带电梯）物业费： 1.50 元/建筑平米·月（含电梯费）；

高层住宅物业费： 1.50元 /建筑平方·月（含电梯费）；

商业用房物业费： 2.20 元/建筑平方·月；

五、华盈尚景小区物业管理的具体操作

公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。

（一）前期准备

公司派出专业人员对待承接项目进行深入研究，了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况，结合本方案拟定特定物业项目的管理方案；进驻前一个月开始筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训，针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主规约及前期物业服务协议；进驻前一个月必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接。

1．内部机构的设置与拟定人员编制

2．物业管理人员的选聘和培训

开展管理工作前1个月，培训内容为：专业管理概念，紧急应变的处置，业主及用户投诉的处理，特别电梯配电应取得上岗证方可上岗。

3．规章制度制定1）根据政府有关部门的法律、法令、文件和示范文体，编写《业主规约》、《用户手册》并在入伙时发放。2）制定严谨、科学的管理文件（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序）并在入伙前完成。

（二）物业管理的启动

1．物业的接管验收（承接查验）

1）产权资料（项目批准文件、用地批准文件、建筑执照）。

2）技术资料（竣工图、设备的检验合格证书等）

2．入伙管理

1）房屋验收、交接执行公司严谨、科学的“入伙管理系统”。发放入伙通知书、住户手册，明确入伙验收手续、收费标准，签署“业主规约”，礼貌、热情接待业主，主动解释有关疑问；签订物业服务协议、业主规约；通过宣传使用户了解和配合物业管理工作；物业管理圈。向用户发放《业主须知》、《业主手册》；配合用户搬迁，应打扫好室内外卫生、清扫进出道路、协助用户搬迁以及交通指挥等；做好用户搬迁阶段的安全工作，合理协调保安人员值班、巡逻，适当增加保安力量。

2）建立业主档案和产权备案。在办理移交手续中，系统了解业主相关资料，建立顾客档案，界定每个产权人拥有产权的范围和比例，建立产权备案制度，为今后顺利管理打好基础。

3．二次装修施工全过程监控

二次装修管理关系楼宇的建筑风格、品质，因此，为了保证楼房长期正常使用，公司将依《山东物业管理条例》、建设部第46号令《建筑装饰装修管理规定》等有关法规以及《前期物业服务协议》、《业主手册》、《业主公约》执行管理。

作业现场管理时，管理处将采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和相邻居民的安全，控制现场的各种粉类、废气、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害，减轻或避免对相邻居民的日常生活造成影响。

安全防范管理。二次装修施工人员须按政府规定办理证件，接受管理处管理，留宿施工人员由业主或代理人书面担保，防范治安事件发生；进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理，消除消防隐患；二次装修与入住并存期间，加强安全防范重点宣传，有针对性地采取措施，确保不遗留安全隐患。

环境卫生管理。规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放，严禁投入下水道，确保楼宇内道路通畅及环境整洁；加强噪声控制，限定二次装修施工时间或进行噪声隔离，最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响，控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。

共用设备设施管理。确保二次装修水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏，严禁任意动用消防设施，使其正常运行。

二次装修管理。严禁破坏外墙整体美观，不得在外墙凿洞；禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭；窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧；公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物，尤其是私自在楼梯口加装铁门。

土建二次装修管理。不得用重磅大锤进行野蛮施工，以防止破坏楼板结构；不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水；外墙体埋设管线，须进行防水处理，以防止外墙渗水；不得在无梁板上砌筑樯体。

水电设施二次装修管理。严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管；厨卫下水主管检查口不得封死；二次装修前堵塞好下水口，以防止二次装修杂物造成堵塞；墙体及吊顶内埋设电线应使用套管；要求业主在进行吊顶装饰时留出检查口。

装修工程完工后，由装修户通知管理处工程部对工程进行验收，出具竣工验收单并办理相关手续。

（三）完善的日常物业管理服务

A、安全保卫系统

1、总体安全环境管理

在社区四周、车库进出口、社区出入口，电梯轿厢内设置闭路监控系统，建立24小时不间断监控资料；结合公安110报警系统，对突发安全事件及时解决，依法办事。

培训专业保安巡查员队伍，保安巡查员统一着装、佩戴明显标志，文明值勤，言语规范，认真负责，对社区进行24小时值班及巡逻，制定详尽巡逻路线及频次；对危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患。

在出入口处对来访客人进行登记，控制楼宇内流动人员数量，防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜；建立我公司覆盖的物业保安呼叫系统，遇有突发事态，可以立即调配全公司人力和物力集中支援；制定应急准备和应急措施，如防台风、防地震方案等。

2、对出租户管理

租户的社区角色不同，人员流动性大，社会背景、身份也极为复杂，因此，出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。我公司将从提倡亲和社区文化入手，对租户进行分类拜访与重点关注；配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。3、车辆交通及道路管理

楼宇停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐，机动车辆出入有登记；非机动车车辆按规定位置停放；每天巡查楼宇内道路，确保道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。4、科学管理记录全面的事件日志，针对事故多发地加强巡逻及监控，消灭安全隐患。

B、设备设施维护系统

1．房屋管理与维修养护

主出入口设楼宇平面示意图，幢、单元（门）、户标号标志明显；定期检查外墙，发现破损及时修补，确保房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹；空调安装位置统一，冷凝水集中收集；设立小告示板，开展与业主交流，及时通报相关事项。

2．共用设备管理

本公司设备保养与维修：

一是以预防为主，坚持日常保养与计划维修并重，使设备始终处于良好状态；

二是对房屋设备做到“三好”，“四会”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋设备。“四会”是指物业维修人员对房屋设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是对房屋主要设备的清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时和定质；

三是实行专业人员修理与使用操作人员修理相结合。以专业修理为主，同时设备的使用操作人员参加日常的维护保养和进行部分的小型维修；

四是完善设备管理和定期维修制度。制度科学的保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制定定期维修计划。

1）给排水设备管理管理目标：细心保养，确保给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏，方便住用户生活。

供水设备（包括供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等）。对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养，确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染；每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱；水泵、水池、水箱有严格管理措施，无污染隐患；生活用水的水质符合卫生标准。

排水管理。每天巡视排水管道等设施，确保排水、排污管理通畅，无堵塞、外溢现象；汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生；每年一次清理化粪池、污水井；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

2）供电设备管理

供电设备（变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等）。建立24小时运行和维修值班制度，及时排除故障；每天检查供电线路，确保正常供电，道路、楼道等公共照明完好；建立配电室巡查制度（每班巡查一次，每月细查一次，半年大检修一次），并做好运行记录；停电提前一天通知各用户；临时施工及住（用）户装修制定临时用电管理措施；发生地震、火灾、水灾等情况及时切断电源；备用应急发电机随时起用。

配电房管理。由机电技术人员管理和值班，无关人员禁止入内；建立配电运行记录，每班巡查1次，每月细查1次，半年大检修1次，查出问题及时处理，并做好记录；室内照明、通风保持良好；操作开头的标志明显，停电拉闸要挂标志牌，检修停电，更应挂牌；操作及检验时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

供电设备的正常维护和保养。观察种类仪表、电压是否正常，使用电流的变化情况，高峰用电时的电流数值，三相电流是否平衡，对照值班记录检查分析有关差异；核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合；配电箱固定是否牢固，箱内器件是否完好无损，各闸具的接头有无松动，操作是否灵活，刀刃及接点有无烧伤，导线绝缘是否老化、变脆、熔断器有无焦痕；导线绝缘是否良好，各类绝缘导线的绝缘是否老化，各接头处无烧焦、变脆、绝缘包布有无失效，接头之间有无腐蚀现象；金属管连接的地线是否良好，有无虚脱或腐蚀，各种管路固定是否牢固。管子接头有无脱扣拔节现象，管路有无塌腰变形；各用电器具是否牢固；各种地板的接地电阻是否符合规定。

3）弱电设备管理每天对门禁对讲系统进行维修保养，确保故障能及时排除。4）消防管理

消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用；制订突发事件应急方案；消防管理员接受严格正规的培训。

建立日常防火检查制度，每周一次检查消防系统设施设备，每月全部检查一次，及时发现并消除火灾安全隐患，确保消防设施齐全、完好，标识完整，可随时起用；在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻；全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；建立义务消防队，制订突发火灾应急方案；每年举行一次消防演习，增强应急技能、提高业主消防意识。

C、环境保结系统

环境卫生管理的目的是净化环境，给住用人提供一个清洁宜人的工作、生活环境。我司对清洁卫生工作将严格“五定”管理，即定人、定地点、定时间、定任务、定质量。

管理标准：垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备；标准化保洁（专职人员及清洁卫生责任制）；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；房屋公共部门共用设施无蚁害；楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

1、日常保洁

2、四害消灭

在楼道、道路、绿地等公共区域，每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂，二次消灭蚊子、苍蝇，配合周围区域对四害滋生地消毒处理。

D、绿化维护系统

制定绿化管理标准，定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作；对楼宇绿化进行改进、栽种；绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损、无斑秃；绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。

E、共用设施管理系统

制定共用设施管理标准，对业主的共用设施制定相应的管理办法，定期对共用设施进行维护保养；开发收益性服务项目，借助专业的物业管理服务对共用设施进行有效管理，并引入良好的运营机制充分发挥物业的使用价值，为业主及开发商获取收益也为良好的物业管理注入动力。

F、社区文化活动组织系统

1、社区文化建设

创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。在一年里，特别是节日，如春节、中秋节等，管理处组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动，使住用户拥有一份归属感；各项活动事先计划，争取政府有关部门支持，并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系；在楼宇告示栏上设立学习宣传园地；配合、支持、参与社区文化建设，提倡高雅的社区文化。

2、便民服务

“不出社区门，照样过日子”是本公司服务的一项重要目标，当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时，全公司员工都能够有求必应地提供服务，主动为住户排忧解难，积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。

1）日常服务

设置业主服务中心、服务专线，开辟为业主沟通交流场所，不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修，要求公司员工必须热情相待，及时处理和反馈住户的各种要求；建立回访制度并记录，定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理化建议及时整改；每半年公开一次物业管理服务费用收支情况；代定报刊，邮件报刊代收代发。

2）特约服务