校园物业投标文件范本

校园物业投标文件范本（共2篇）

校园物业投标文件范本 篇1

第一章 整体思路及物业管理方案

第一节 项目整体思路

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

六、学生公寓的管理措施

公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

七、图书馆管理

从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。

学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。

总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。

第二节 物业管理方案

一、服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到洛阳市物业管理优秀示范项目考评水平。

2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。

消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 有效投诉率低于0.5%。 有效投诉处理率达100%。 环境卫生、消杀达标率为98%以上。

3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、管理项目内容

（一）安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二）消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理

车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四）物业配套设施、水电设备的管理 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五）课室管理

1、主要工作内容

（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。

（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。

（3）工作时间：7：00－22：30

2、课室物业管理的基本数据

教室合计约8000平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。

3、课室管理工作细则及标准

（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《教室管理规定》对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。

（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。

（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。

（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。

（六）卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（七）绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（八）会务服务

负责各个会议室的会务服务。

1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。

2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。

3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。

4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；

5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。

6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。

7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。

（九）接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（十）档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类

规划建设资料、图纸（复印件）验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料

各项管理服务合同 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考核制度

机电设备运行、检查、保养、维修记录

供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录 市政绿化、环境、检查维护记录 治安、车辆管理记录 社会文化活动资料 管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（十一）学生公寓管理服务

（一）管理范围和主要设施

1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。

2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。

（二）管理服务的分项指标

1、住宿生的管理和服务。

2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。

3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。

4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。

（三）管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

1、具体管理内容： 根据学校的安排承担：

（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。

（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。

（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：

a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照《关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。

（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。

（十二）其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服务方案

1、保安部架构

2、岗位设置及工作范围

岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人

1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑 情况即使处理并向当班主管报告。

2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡逻岗（机动）X人 负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡逻岗：X名 消防监控岗： X名

动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防监 控 X人 24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人 员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处 理，并做好记录。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 计 X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

4、职责范围

1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。

5、工作内容

1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。

2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。

6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。

8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。

9）其他安全保卫有关事项。

6、服务细则

1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍 A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。

C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。

D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。

E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。

F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；

B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围； C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。

D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。

E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。

A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

7、保安主管职责

①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；

②负责监督落实消防工作；

③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；

④消防演习结束后完成《消防演习报告》；

⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。

8、保安人员责任描述 1）门岗执勤 ①大门岗。②岗位目的：

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；

B、守护管理学院内公共设施及附属设备； C、查询进入学院的外来人员与物品； D、为出入学院的人员提供服务。③工作内容：

A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。

C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。

请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。

遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。

若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。

大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。

若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。

D、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。

E、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。F、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。G、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。H、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

2）巡逻岗

①巡逻岗：学院内巡逻岗。②岗位目的：

A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况； B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境； C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；

D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。③巡逻内容：

A、检查大堂秩序及人员、物品状况；

B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。④巡逻要求：

A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。

B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。

C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

3）交接班规定

①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；

②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。

③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。

④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。

⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。

⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理

⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完

毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。

4）来访登记

①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。

②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。

③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。

④若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行

培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

1）各责任人及各级人员消防责任 ①火安全责任人——管理处项目主任

②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；

A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢

救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

3）从技术上以及管理上进行防范

①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，36 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。

（三）停车场管理服务

1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ① 车辆管理员的岗位职责

A、负责对停车场（库）的车辆管理。

B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。

E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。

F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

② 车辆管理员的纪律

A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守《交接班制度》。

D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

F、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。③ 车辆管理人员工作程序

门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

④ 车辆管理员交接班制度

A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员

未到达前，当班人员不能离岗。

B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。

2）停车场管理规定

管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

①停车场车辆的管理规定

A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。

B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃

置废杂物，禁止在场内吸烟。

F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。

H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。②停车场管理要求

A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。

B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。

（四）物业配套设备设施维护与保养方案

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保

养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

1、工程部架构

2、人员配置及工作安排 岗位 人数 负责内容 工作时间 日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点 中班：16点—22点 晚班：22点—明早7点 工程部 供 电系统管理 排水系统管理 空调系统管理 运输系统管理 消防系统管理 智能系统管理 综合维修管理 供水系统管理 等的管理工作。轮休 1 合计 X

3、物业共用部位的管理 1）维修及养护方案

维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂； 每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用； 日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维 护 a、检查门窗有无

开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿； 工程人员及工程主管每天巡查一 次 同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时 进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触； d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患； 工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无 损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失； 工程人员及工程主管日常巡查维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面； 工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补； 定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨 有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有 无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 8 幕墙玻 璃 安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象； 工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维 护 地基浸水会使地基基础的工作 条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象； 工程人员及工程师负责日常巡视 维修

42）维修养护标准及相关制度 

墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落

①将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

③恢复勒脚饰面。

如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ①如不严重，应做好巡查和记录。

②如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

梁、柱、板主体 ①露筋

A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。

C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。②有裂缝 参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。

③有孔、洞

A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。

D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

E、按原标准做好饰面。

F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）

①裂墙

A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，44 凿槽成外八字形。

B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。

D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

②砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

B、充分喷水湿润破损面。

C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。

③墙体室外饰面缺损。

A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。

E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。④墙体室内饰面缺损

A、同⑬（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步

骤。

B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。⑤外墙渗水

A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。

D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-

346 道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。

顶棚

参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

楼梯间 ①踏步缺损

A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。

D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。②栏板缺损

如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：

A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。

C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）③扶手

A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。

C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。

门、窗 参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。

屋面避雷设施 ①锈蚀

A、用砂纸除锈。

B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

②连接部位断开

A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层

② 热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。

②屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。

B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

屋面水池（箱）①渗漏

A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。

B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。

②水池（箱）检查口盖缺损 A、应立即维修，并加锁。B、刷两道防锈漆，并定期检查。③楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏

A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。

B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。

E、用1：3水泥砂浆做好基层。

F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。

室外共用设施维修工作规程 ①学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。

B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。

C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。

F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将

校园物业投标文件范本 篇2

无论是居住物业还是商业物业亦或是公众物业,按照当下中国大陆物业服务市场的游戏规则,首先要出具招标文件和服务需求文件,在通过邀标或者公开招标的办法选聘物业公司,物业公司在受到邀请或在公开市场获悉物业服务项目招标之后,做出是否参与的评估,应标后落实物业服务成本测算和市场推演,再决定是否参与投标,一旦决定投标,就必须编撰投标文件。一般而言,市面上绝大多数物业公司的市场部与项目部都是分离的,也就是说写标书的人一般不会是项目经理或未来驻场项目部团队的核心成员,有些物业公司甚至没有写剧本的人,除了聘请外援,就是在网络上东拼西凑,这么做后果就是很难接到生意,除非走偏门。

在中国大陆物业服务市场尚未充分发育或者因为政府鼓励全民创业创新的现在,一些规模相对比较小的物业公司里,

写投标文件的,也不一定就是市场部里的人,或者压根儿还没有组建市场部,于是,雇佣写手来写投标文件就成为一种常态。雇人写投标文件,物业公司或将受制于人,聪明的物业公司老总也是会算计一下,派一些有一定写作能力的员工跟写手学习一下,总归总结出一点写投标文件的套路,可惜的是,很多物业公司既没有能力也没有朝这个方向上思考,短视造就了一些物业公司恶性循环。其中也不乏有物业服务经验但不会写,能写一些的却没有物业服务现场经验的情况,但更多的是物业公司没能建立起一套选人用人和激励人的机制。

其实,就像编剧所写的剧本,原本就来自于生活本身,投标文件中的服务方案、管理措施、应急预案、服务流程、岗位职责等等,都来源于既有项目的服务与管理经验,只要有心人深入基层,就能归纳总结出一套又一套针对不同业态的物业服务方案。分析一些在影视圈内有功力的编剧,我们不难看出,但凡没有多少生活阅历、没有多少影视实践和年岁的人成为编剧的可能性较小,不像制片人、导演或者演员。

有了能够让制片人满意的剧本,接下来就看导演和演员的功力了。然而,或许企业乃至整个行业对从业人员的专业培训不到位,从而形成了现在这种局面,有些导演既没有做过演员,也不懂编剧,有些编剧不仅没有做过演员而且也没有当过导演,比如让一些刚从学校毕业的大学生来写投标文件,所写的方案自然可以想见了。现在,拿到剧本就能导戏且能导得好的导演不多了,同样能演戏的好演员也是凤毛麟角了。有些演员,还没怎么着呢!就漫天要价,都把自己当成腕儿了,就像一些大龄剩人,明明自己的质地不怎么样,却偏要找有房有车事业有成的人结婚一样。

很多物业公司,不是从注重人力资源的年龄结构和专业构成上来适应市场需求,而是闭门造车,自娱自乐,以至于员工在知识结构、服务水平和专业门类等各方面存在严重不足,更不用说什么复合型人才了,于是就出现了为了投标而投标,用人就是拉到篮子里就是菜,有些物业公司甚至出现一个项目经理就像头牌明星一样,在公司所有的投标文件里都是项目经理这个角色,而实际上,根本做不到,接下了生意之后,再通过流行的潜规则偷梁换柱。

尽管物业服务并不是什么高大上的行业,作为一个社会最基础的服务行业,每一位从业者,无论在企业内还是行业内,都扮演着一个相对比较固定的角色,这种角色定位很重要,必须让每一位员工充分认识到角色分工和定位,分工就意味着专业和岗位上的区别,定位就是在同样一个工作岗位有着不同的等级差异,企业的管理层就是要让手底下的员工充分理解和明白这种差异的存在,并通过考核激励等手段,让每一位员工根据自身所长发挥各自的聪明才能,不断地从基层一线走上专业技术和管理层级,从一人一岗转变为一人多岗、一岗多能,成为一个复合型人才,这种激励机制将使得员工和企业都能在经济利益、职业经历以及运营成本上获得好处。