物业管理体系文件汇总

物业管理体系文件汇总（精选8篇）

物业管理体系文件汇总 篇1

物业管理体系文件汇总

xx物业管理体系文件整理汇总 xx物业管理体系文件的分类: Ⅰ职能管理类Z Ⅱ顾客关系类C Ⅲ设备与房屋本体类S Ⅳ安全管理类A Ⅴ环境管理类H Ⅵ经营管理类J Ⅰ职能管理类Z、一、文件管理

1、受控章在文件左上角的为体系文件正本，右上角为副本，公司受控章为红色印章，非受控章为蓝色印章。

2、动议编制/更改体系文件需填写《文件编制/更改申请表》，经部门负责人确认后，报品质管理部，经管理者代表或品质管理部经理审批。体系文件通过审批后，最迟自文件标明的生效日期开始生效执行。文件修改时，有更改的文字内容须加下划线标明（质量记录表格可不加下划线）。

3、新编体系文件，由品质管理部填写《文件发放签收表》，按《体系文件分类（发放）表》报部门负责人审核，片区分管领导审批，抄送人力资源部。

二、人事信息类

1、申诉处理：职员如认为部门管理中存在不合理时，可向人力资源部申诉，对职员的申诉须在三个工作日内予以回复。

2、正式职员离职和职员延期转正时，部门负责人或授权人事管理员必须与职员面谈并填写《面谈表》，每延期一次，需面谈一次。

3、信息分类：定期信息、即时信息、突发及预警信息。

定期信息：是指某一时间段内业务变化状况的周期性信息，是通过季报、月报或周报等定期流转形式的总 结性文件。如管理服务报告、新项目信息周报等。即时信息是指记录常规的动态业务变化状况的信息，是通过快报形式流转的信息类文件。如重要会议纪要、公司荣誉、入住快报等。突发及预警信息：是指描述或预警各类突发性事件的信息，它是通过快报形式流转的信息类文件。包括紧急法律事件诉讼、媒体负面曝光、重大/热点投诉、事故灾祸四种。

4、信息传递原则：及时性原则、真实性原则、完整性原则、扁平化原则、保密性原则。

5、各信息员岗位若发生变动，须提前2个工作日通报总经理办公，并完善各项交接手续，变动部门原信息员负责对新信息员进行必要培训。

6、公司各部门的信息管理工作考核由总经理办公室进行，并于每季度的首月10日前将上季度信息管理考核的综合结果公布于公司内网。

7、管理评审至少每半年进行一次，评审主要以会议方式进行。管理评审由管理者代表主持，各部门负责人及质量管理活动有关的人员参加。

8、公司人力资源部按照公司职位空缺情况与公司发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现公司人力资源的动态平衡。运营管理组负责根据所辖部门的职位空缺情况与发展需要，对人员进行合理调配与储备，实现片区内人力资源的动态平衡。

9、培训类别包括：岗前培训、新职员培训、在职培训、升职培训、特殊工作人员培训、外送培训、岗位轮换、双向交流等。岗前培训包括：业务实习、入职引导、岗前培训。部门入职引导人负责从新职员到岗至职员转正前的入职引导工作，内容包括公共部分、专业部分和生活部分。引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、沟通渠、部门组织架构、岗位职责、公司规章、职员手册、掌握专业技能等。

10、新职员在转正前参加新职员培训，并参加考试，考试未合格者，由部门视其前期表现情况，可提出申请补考；补考合格延期一个月转正，否则将解除劳动关系，新职员在转正前须填写《新职员试用情况反馈表》，并上交部门人事管理员并存档。

11、在职培训由部门培训负责人组织，每月至少组织一次在职培训，每季度每位职员参加各类形式培训不少于8小时，考核至少每半年一次，在职培训考核不合格者，由所在部门安排再次培训或做出其他处理。

12、部门业绩考核：公司年初与各部门签订《经营管理责任书》，内容包括：客户服务、经营管理、内部管理、重大疑难问题处理等内容，年终成立考核小组进行完成情况的考核。

13、部门负责人每年考核至少一次，综合类、维修类职员每季度考核一次，安排在每季度结束后的第一

个月进行。基层职员（适用于安全类、保洁类、绿化类、会所类等职员）

14、公司的沟通渠道 公司一贯提倡良好、融洽、简单的人际关系，重视信息沟通，强调资源共享。如有疑惑或认为问题未得到及时有效解决，可按如下顺序进行逐级沟通：

（1）、所在部门直属上级；（2）、主办/主管；（3）、部门人事管理员；（4）、部门负责人；（5）、公司人力资源部；（6）、分管领导；

（7）、每周二上午是总经理接待日，如有必要可同总经理直接沟通，但请事先作好预约（通过总办孙琳媛小姐）；

（8）、将个人意见或建议以书信形式投入公司本部和各部门所设立的内部顾问意见箱；（9）、拨打公司员工关系专员电话83901333联系；

（10）、各类座谈会及培训；（11）、网络BBS或电子邮件。

15、考核类型：部门业绩考核、各类职员考核、职员即时奖惩、中高级等级考核、见习经理竞争上岗、部门及个人评优工作。

16、人力资源开发程序包括：职业生涯规划、岗位轮换、双向交流。

三、基础设施管理程序：

1、基础设施包括：资产（办公设备设施以及提供服务时使用的非配套的设备、设施、工具、检测仪器仪

表）、公章证照、图纸资料等。维修材料、电脑零配件、服装不列为资产。

2、根据物资的价值和使用期限，资产分为：固定资产、低值易耗品。

3、固定资产：单位价值2000元及以上，使用年限超过1年的有形资产。

4、低值易耗品：单位价值在200元及以上2000元以下，使用期限超过一年的各种用具物品（包括工具、管理用具、玻璃器皿、包装容品等。）

5、各部门负责人为部门资产第一负责人，负责本部门资产管理的监督和执行；各部门资产管理员负责本

部门资产的日常管理。

6、资产来源分公司资产、捐赠资产、代管资产、其它资产。

7、报废资产需填写《资产情况审核单》，经部门负责人同意后，报房产后勤管理部审核，经总经理或总经 理授权人审批后方可报废。

8、资产报废经批准，资产管理员根据《资产情况审核单》在《资产管理软件》和《台帐》中进行销帐处理。

9、每年6月份和12月份，房产后勤管理部与财务管理部联合对各部门资产管理情况进行全面检查及盘点，并出书面报告。

10、在存放地点较为固定的资产上粘贴标识，标识上必须反映出资产名称、型号规格、资产编号、责任人。

电脑、打印机的标识由公司电脑工程师统一制作。使用责任人职责：负责相应资产的日常保养维护并保证其正常进行。

四、电脑及网络系统管理规定

11、电脑设备包括：电脑主机、外围设备（显示器、键盘、鼠标、打印机、UPS、扫描仪）

12、各部门须对本部门每台电脑、外围设备及网络设备指定责任人，多人共用一台电脑的责任人为相关主

管或主办，未经设备责任人或部门负责人同意，其他人不得使用相关设备

13、责任人在电脑操作方面要严格遵守开关机步骤：开机时，先开外设再开主机；关机时，先关主机再关

外设。部门所有办公电脑均须设臵开机密码及屏幕保护密码，报本部门负责人备案，尽量做到专人专用。公司办公电脑内的所有文件、数据、资料均属本公司所有，不得外传，以免造成数据泄露。禁止在上班时间进行大容量（100M以上）的信息资料下载，以免造成网络阻塞。

14、电脑操作人员每次以自己的账号登陆公司网络，账号信息要严格保密，不得泄露给他人，并至少每90 天更改一次密码。

15、各部门应注意保护电脑中的数据资料，重要文件应采用密码锁定，并将密码报部门负责人备案。

16、各部门须于每季度末将本部门当季重要电脑资料上传到公司服务器指定地址备份，确保资料完全。禁

止使用办公电脑访问任何与工作无关的网站。

五、办公环境

1、办公用品应摆放整齐、有序；垃圾、废纸应按规定入篓，不得随地抛弃；离开办公位或外出办事，应整理好自己的桌面，并将椅子归位。

2、办公区域内禁止吸烟、就餐；

3、办公区域内交谈须轻声细语，不准大声喧哗、聊天。未经允许不得在办公区域进行娱乐活动或接待私人

访客。

4、办公时间及参加各类会议、培训等应将手机、CALL机等通讯工具关闭或调至震动状态，以免影响其他

同事办公。

5、上班时间不允许看与工作无关的报刊杂志及书籍，浏览与工作无关的网站。

6、对来访人员做好引导工作，严禁各类推销人员、衣冠不整者进入办公区域。

7、严禁携带易燃、易爆、有毒等危险物品进入办公区域。

六、合同管理

1、公司合同分为A、B、C三类。A类合同：是指向外提供服务的合同，如物业委托合同、物业顾问合同

等； B类合同：是指为获取服务和物资合同，如各类物资采购合同、服务外包合同等； C类合同：除A、B类以外的合同，包括各部门与内部班组、与政府相关部门、与公司签订的各种管理责任书等。

七、采购管理

1、A类物资：由公司指定供方/品牌的物资；B类物资：由公司授权的部门评定指定供方的采购物资。服务项目外包：各部门将有关设备设施新（改）建工程、维修养护、清洁绿化等服务项目委托专业机构（含公司内部机构）实施的行为。

2、采购审批权：

八、招投标管理办法

1、招标工程程序：

（1）、招标文件、（2）招标信息发布及投标邀请、（3）、发标、（4）、开标（5）、评标和定标、（6）、签订合同

九、供方管理程序

1、合格物资（品牌）供方：由公司统一评估选择的物资（品牌）合格供方。

2、合格服务供方：由公司统一评估选择的各类服务/工程分包供方。

3、供方的选择：（1）供方的选择应遵循“质量第一、服务至上”的原则，选择有较高信誉的供方；（2）对代理供方的选择，应选择具备深圳区域性代理资格的供方，并应具备相应的售后服务和保修能力；（3）对生产型供方的选择，应遵循“就近原则”，保证产品和服务的及时性；（4）对服务性供方的选择，应参考行业内的使用情况，选择正规、有专业资质的供方。

十、环境外包监控管理办法

1、职责

十一、设备外包监控方法

1、职责

十二、参观交流接待工作程序

1、接待级别

接待级别分为一、二、三级。一级：各级政府重要官员、公司重要客户的主要负责人、集团高层领导、重要企业高层领导的接待、重要项目招标方组织的考察。二级：一般政府官员、同行企业领导、关联企业人员及其他社会团体的接待。三级：公司或各部门业务往来的日常接待。由总经理办公室确定接待级别。

十三、媒体采访沟通工作指引

1、新闻媒体发言人：是公司对外发言的统一出口，一般情况下，指定为总经理办公室负责人。

2、公司已实行新闻媒体发言人制度，除新闻媒体发言人外任何员工接到采访要求时，统一回复口径为：

“公司对媒体采访有规范的接待流程，请留下您的联系方式（包括：媒体的名称、记者的姓名、联系电话、所属部门或栏目等，并记录所采访的主题。）我公司会由相关部门回复您。并按《新闻媒体采访登记表》要求记录相关信息，即时知会公司总经理办公室主任。

十四、钥匙管理程序

1、部门负责人应指定专人负责管理用钥匙的配制、更换、保管工作。

2、任何人未经部门负责人许可不得私自配制钥匙，若因工作需要配制时，须由钥匙管理员填写《钥匙配

制申请表》，报部门负责人同意后方可配制。重点部位门锁的更换应在24小时之内完成。

3、因工作需要需要借用钥匙，须填写《钥匙使用登记表》，用后及时归还，不得过夜。钥匙遗失须即刻报

部门负责人或钥匙管理员，由部门负责人做出处理意见，钥匙管理员在《钥匙使用登记表》备注栏中说明。

十五、大气、水质、噪声污染防治管理程序

1、三同时制度：建设项目中的环境保护设施必须与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用的环保

法律制度。

2、本公司服务提供中大气污染的产生源：A、备用发电机运行过程中产生的废气；B、汽车美容中心烤漆

服务过程中产生的废气；C、内部食堂产生的油烟。

3、本公司管理服务范围内废水的产生

A、管理服务区域（住宅区及其他物业）内产生的生活废水 B、汽车美容中心洗车服务过程中产生的废水 C、中央空调制冷设备产生的空调制冷水； D、工业区内各工厂产生的工业废水。

4、本公司服务提供过程中噪声污染的产生源：A、备用发电机运行过程中产生的噪声；B、汽车美容中心

洗车与烤漆服务过程中产生的噪声；C、管理区域内因服务过程产生的各类的噪声；D、管理区域内非因本公司服务提供所产生但却是可进行控制的各类噪声。

十六、固体废弃物污染防治管理程序

1、固体废弃物分类：

A、可回收类的固体废弃物 B、不可回收类的固体废弃物C、特殊类固体废弃物

2、固体废弃物的处臵原则

A、优先考虑资源的再利用问题，减少对环境的污染； B、分类处理，处臵过程中，不应对环境造成二次污染； C、产生或处臵情况要建立台帐，分别加以记录和统计。

十七、资源能源使用管理程序

1、各部门要制定节能降耗的目标、指标，制定时考虑： A、节约用水、电、气、纸等资源，防止浪费；

B、提高材料及废旧物资的利用率，减少损耗和浪费，逐步实现产品及材料废弃后的能够得到重复循

环利用。

C、采用先进技术和设备对原有设备进行改造，淘汰能耗高，效率低的设备； D、对各部门办公、生活用品的领用数量、周期、计划进行严格审批。

十八、标识管理程序

1、标识的分类： A、警示类 B、图标警示类 C、设备物件类 D、提示类 E、温馨提示类 F、交通类

G、管理服务区域入口类 H、方向指示类 I、管理门牌类 J、其他类

2、CI产品设计必须符合公司CI手册的规定。该标识制作时由使用部门填写《CI产品制作申请表》，经部

门负责人审核后，报品质管理部审核中英文内容，总经理办公室审核CI标准后，方可制作。

十九、物资存储及管理程序

1、部门应编制《仓库管理规定》，并悬挂于仓库，内容包括： 物资区域、种类划分； 仓库的温度湿度要求； 防霉、防潮、防火要求； 物资出入库、领借用、盘点等管理

对待处理物资（报废物资、馈赠物资等）、危险品等管理办法。

2、仓库内至少配臵两个2KG及以上规格的灭火器，确保消防安全。

3、有毒物资须柜装、上锁并做好标识，非责任人未经许可不得动用。

4、除工作人员外，任何人未经允许不得进入仓库；

5、存放有爆炸或挥发性危险品的物资仓库必须装防爆灯，确保安全。

二十、危险品管理办法

1、MSDS： 全称为“材料安全数据表”。是为了安全而恰当地处理化学产品，而用来记载化学产品的危险、有害信息、处理时应注意事项、对环境的影响等信息的资料。

2、部门使用的化学品应有标识，危险品应有安全标签。安全标签若脱落或损坏，经检查确认后应补贴。

3、化学危险物品贮存于专用的仓库或区域内，悬挂或张贴“有毒物资及危险品区”或“危险品”标识，设专人负责。

二十一、职员满意度测评

1、人力资源部每年中期管理评审前，对公司各部门进行一次内部顾客满意度调查，调查采取抽查方

式，由人力资源部随机选取不少于30%的职员进行调查。

2、每年年终管理评审前，人力资源部负责或由集团统一组织对公司各部门进行一次全员内部顾客满

意度调查，调查采取书面意问卷形式，回收比例原则上不低于90%。各部门对于职员集中反映的问题，应填写《纠正/预防措施报告》，及时落实并报分管领导审批，人力资源部备案。

3、片区运营组负责检验各部门的纠正预防措施的落实情况（频度是持续），人力资源部负抽检验各部

门的纠正预防措施的落实情况频度是（每半年一次）。二

十二、内部审核程序

1、内审的目的：验证各部门质量/环境管理体系的符合性，指导各部门的质量/环境管理，现场管理和业

务管理工作。

2、审核范围：每次内审必须覆盖公司各部门全部质量/环境活动和过程，及GB/T19001-2000/ISO9001：

2000、ISO14001：1996标准、公司质量/环境管理体系文件、相关政策法规、合同等。

3、审核频次：至少每年对公司各部门进行一次审核。

4、例外内审：如某部门在一个月内连续发生多次不合格服务、重大质量/环境事故或重大人事调整，由管

理者代表确定是否需单独进行一次内部审核，报总经理批准后初施。二

十三、不合格的识别与处理程序

1、不合格包括：内部外部审核发现的问题、公司各类检查发现的问题、现场不符合公司各类要求的服务

行为、顾客有效投诉、各种有管理责任的突发事件、质量/环境事故、供方提供的不能满足要求的物资或服务、失效失准的检测仪器。

2、对以上不合格，各相关部门应按有关程序要求采取措施，必要时向上级报告，消除已发现的不合格。

3、在下列情况下，可以适当降低服务收费：A、因服务人员过失，导致顾客投诉，而顾客不接受返工时；

B、因家政服务或户内维修材料质量问题，导致服务质量达不到标准。

4、在下列情况下，经相关负责人同意，可以适当对顾客做出赔偿： A、因工程遗留问题，严重影响顾客入住或生活起居。B、损坏顾客物品 C、对顾客声誉造成影响

D、公开顾客隐私 E、因管理责任导致顾客直接经济损失 质量环境管理手册：

一、公司基本情况简介

深圳市万科物业管理有限公司成立于一九九二年初,为万科企业股份有限公司全资附属机构。公司现已发展为国内最具规模及极负盛誉的物业管理机构之一，专业提供全方位的物业管理服务、小区智能化工程服务、物业租售服务、绿化工程、汽车美容、物业管理顾问及会所经营等服务。秉承“全心全意全为您”的服务宗旨，通过多年来的实践和努力，公司在市场上取得了骄人的业绩，为中国物业管理行业的健康发展、物业管理市场化作出了积极贡献，在物业管理行业中奠定了坚实的地位，成为国家建设部首批认定的物业管理一级资质企业,在社会上树立了健康、完善的企业形象，创立了具有万科特色的物业管理模式。公司非常重视对员工进行系统的专业培训，并要求员工为顾客提供优质服务。同时，公司高瞻远瞩,为顾客长远之需求,持续进行物业管理专业研究与探索,藉此不断提高服务质素,以创造更好的经济效益及社会效益。1996年，万科物业在行业内首家顺利通过ISO9002：1994第三方国际质量认证，在规范化管理方面迈出了关键的一步。经过多年的管理实践，公司的质量体系及各项运作模式日趋完善，从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高，各方面均取得了优异的成绩。

在物业管理模式与制度创新方面，1991年，公司在天景花园首创“业主管理委员会”，开创了业主自治与专业化服务相结合的共管式模式，该模式于1994年被深圳市人大纳入《深圳经济特区住宅区物业管理条例》予以立法；1995年，公司在荔景大厦推出“酒店式管理模式”，将星级酒店规范细致的管理、热情周到的服务融入到物业管理服务中；1997年，公司又在万科城市花园率先推出“无人化管理”模式，标志着公司的物业管理水平及智能化应用达到一个全新的层次；1999年1月，公司开始在下属的各物业小区（大厦）推行季度“管理报告”制度，公司的规范化管理迈上了新的台阶；1999年12月，公司在万科俊园推出“个性化管理服务”模式，更好地满足了业主的个性化需求，强化了物业管理的服务理念；2001年，公司在四季花城推出了“邻里守望”的管理模式，力求在社区范围内营造一种融洽、和谐、温馨的亲情化管理氛围，将物业管理服务的内涵提升到一个新的境界。公司的这种持续创新与进取精神，多次被各大新闻媒体跟踪报道，并得到了同行业与顾客的广泛好评与一致肯定。

在物业管理市场化方面，1996年12月3日，公司在全国首次物业管理公开招标中，一举夺得鹿丹村住宅小区的物业管理权，从而打破了“谁开发，谁管理”的局面；1997年8月4日，公司在全国第二次物业管理公开招标中，再次获得全市最大的微利房住宅小区—“桃源村”的物业管理权。2000年1月，公司在拓展政府部门公共物业管理方面取得重大突破，受托为国家建设部大院写字楼、住宅楼提供物业管理服务，这是政府部门对公司物业管理服务水平的进一步肯定。2000年9月，公司又在市交通管理局的物业管理招标中一举中标，标志着公司在公共物业管理方面进入了一个新的发展阶段。

2001年9月，公司的质量管理体系完成了由GB/T19002-1994-ISO9002：1994向 GB/T19001-2000-ISO9001：2000的转版工作。2004年10月，公司顺利通过ISO14001:1996环境管理体系认证。公司将继续坚持以顾客为中心的指导思想，持续进取，使公司的管理服务水平再上一个新的台阶。

随着集团地产口业务的快速发展，物业管理面积也随之保持高速的增长，在未来几年将有更高速的增长，公司将持续超越顾客不断增长的期望，为广大顾客提供更加专业优质的物业管理服务！

二、公司组织架构 总经理：z 副总经理：z（兼管理者代表）总经理助理：z、z、z、z 罗湖管理中心经理：z（管理中心设于俊园管理处）福田管理中心经理：z（管理中心设于温馨家园管理处）写字楼管理中心经理：z（管理中心设于交警局管理处）

● 公司职能部门（办公地点：福田区莲花北村西吉莲大厦二栋三楼）： ● 经营部门（办公地点：福田区莲花北村东富莲大厦三栋三楼）： ● 业务部门：

● 公司正在输出顾问项目介绍 2）公司核心价值观 ① 全心全意全为您

持续满足顾客需求是我们的服务宗旨； 诚信、专业、高效地得提供顾客服务； 先有满意的员工再有满意的顾客。② 责任心与敬业精神是前进的基石

敬业精神使您与企业共同进步； 责任心使您不断进步、不断成长； ③ 德才兼备、以德为先

人才是企业的资本；

公司需要德才兼备的员工，品德是选拔人才的基础。④ 一言一行皆品质 说到要做到，做到要做好； 关注细节，追求完美。⑤ 团队精神、同心同行 公司目标需要团队协作来完成；

融入工作团队中，我们才会有更大的力量； 以工作为中心的简单的人际关系，保持开放的心态； 鼓励为公司长期服务，与企业共同进步、共同发展。⑥平平淡淡就是错，无功就是过

持续、认真做好每件工作，也是不平凡； 鼓励创新，持续超越每一天； 上进心成就您的未来。

3）公司五条禁令

① 严禁与顾客打架或发生言语上的冲突； ② 严禁轻视顾客需求或对顾客言而无信； ③ 严禁业主与非业主区分对待； ④ 严禁利用职务之便谋取私利； ⑤ 严禁窃取或泄露顾客隐私。（注：顾客包括外部顾客、内部顾客）违反禁令处罚规定：

以上五条禁令只是对部分严重违反公司行为规范的处理方法，对于《公司职员行为准则》与《员工手册》中其它方面的禁止行为，仍须公司全体职员工严格遵守。4）、公司战略目标：“高尚物业、精致管理”

5）、公司质量方针：“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”。环境方针的阐述：本公司对全体员工、广大顾客（业主）、社会做出郑重承诺：本公司秉着人与自然和谐发展的理念，遵守国际环保公约及国家环境法律法规，预防污染、持续改善环境行为，提供绿色服务。本方针对内传达至全体员工，对外可为公众所获取。6）、公司环境方针： 爱护自然，守法防污，持续为顾客、员工、社会营造绿色生活7）、公司质量目标：持续超越我们的顾客不断境长的期望 8）、企业愿景：成为华南地区物业管理行业第一品牌 9）、质量管理体系

质量体系:层次A : 质量手册,是按照质量方针和目标及ISO9002标准描述的质量体系(是属于纲领性文件)层次B:质量程序文件,描述为实施质量体系要素所涉及到的各职能部门的活动.(六本)层次C:其他质量文件,即各类详细作业文件.体系文件的分类: 职能管理类Z 顾客关系类C 设备与房屋本体类S 安全管理类A 环境管理类H 经营管理类J 10）、QCC PDCA循环 P-计划 D-执行 C-检查 A-处理 QC小组的性质和特点： 1）明显的自主性 2）广泛的群众性3）高度的民主性4）严密的科学性

QCC小组：是在生产或工作岗位上从事各种劳动的职工，围绕企业的经营战略，方针目标和现场存在的问题，以改进质量，降低消耗，提高人的素质和经济效益为目的组织起来，运用质量管理的理论和方法开展活动的小组。11）、5S 整理 要与不要分开，不用的东西丢弃

整顿 把要用的东西以最简单的办法放好，使大家明了 清扫 经常打扫，常保清洁 清洁 维持整理，整顿，清扫的3S。素养 养成遵守即定行为的习惯 12）、客户服务五要素

主动、亲切、诚信、专业、素养

13）、TCS 全面顾客满意 14）、火场避险三会

会报警，会使用简易灭火器材，扑灭初起火灾，会组织疏散撤离。15）、集团物业管理部“为您100％”

三、术语和定义

1、公司质量目标

2、一类质量事故： A、公共媒体负面报道； B、负有管理责任的火灾 C、员工盗窃客户财产 D、员工与客户打架 E、员工集体脱岗

F、负有管理责任的客户群诉 G、10000元以上的赔偿责任等。

3、二类质量事故：小区发生入室盗窃案（以户为单位）、汽车被盗等。

4、全心全意全为你：万科物业服务宗旨，展现万科物业人全力为客户服务的意识和理念，同时也向公司全体职员传递对其工作质量的要求和期望。

5、服务至诚、精益求精；管理规范，进取创新：万科物业质量方针，突出勾勒服务的精诚尽心的态度，细致入微的工作作风和精品意识，要求以建立现代化企业规范的管理机制为基础，营造创新环境，激励锐意进取的活力。公司质量方针：服务至诚，精益求精，管理规范，进取创新。

6、格曼黑度（ISO14001）：又称“烟气黑度”共分0-5级，是将烟色与林格曼浓度图对照而测量出来的

一种烟尘浓度表示法。林格曼图有6种，对应为6级，0级为全白，1级黑度为20%，2度为40%，3级为60%，4级为80%，5级为全黑。林格曼黑度的测量需由有资格的环境监测单位进行。

7、客户档案:包括客户基本资料,客户房屋资料,客户个性资料。客户基本资料:入伙通知书业主委托书业

主公约,住户登记资料,协议书。客户房屋资料:入住验收文件,装修申请文件,室内维修记录。客户个性资料：客户爱好、偏好、个性化需求。

8、工程资料：包括a总平面图，b位建筑、结构、设备安装、使用和维护保养技术资料，c物业质量证

明文件和物业使用说明文件，d房屋本体设备的改造变更资料。

9、物业资料：用地批文，项目批准文件，施工许可证，建筑执照，用电（水）指标批文、管理用房资料，商业用房资料、住宅区和分区基本资料，商业网点资料，娱乐设施资料，公用设施资料完整和园林绿化设施资料。

10、公司服务的实现过程：识别顾客需求-----策划服务过程----服务提供----过程或最终检验-----阶段性意见测评----分析和改进----标准化（P-D-C-A）

11、管理手册是公司体系文件的最高层文件。

12、公司各部门每半年需接受一次内部审核，在一年内审核必须覆盖ISO9001：2000和ISO14001：1996标准的全部要求及公司管理体系文件中规定的全部。

物业管理体系文件汇总 篇2

无论是居住物业还是商业物业亦或是公众物业,按照当下中国大陆物业服务市场的游戏规则,首先要出具招标文件和服务需求文件,在通过邀标或者公开招标的办法选聘物业公司,物业公司在受到邀请或在公开市场获悉物业服务项目招标之后,做出是否参与的评估,应标后落实物业服务成本测算和市场推演,再决定是否参与投标,一旦决定投标,就必须编撰投标文件。一般而言,市面上绝大多数物业公司的市场部与项目部都是分离的,也就是说写标书的人一般不会是项目经理或未来驻场项目部团队的核心成员,有些物业公司甚至没有写剧本的人,除了聘请外援,就是在网络上东拼西凑,这么做后果就是很难接到生意,除非走偏门。

在中国大陆物业服务市场尚未充分发育或者因为政府鼓励全民创业创新的现在,一些规模相对比较小的物业公司里,

写投标文件的,也不一定就是市场部里的人,或者压根儿还没有组建市场部,于是,雇佣写手来写投标文件就成为一种常态。雇人写投标文件,物业公司或将受制于人,聪明的物业公司老总也是会算计一下,派一些有一定写作能力的员工跟写手学习一下,总归总结出一点写投标文件的套路,可惜的是,很多物业公司既没有能力也没有朝这个方向上思考,短视造就了一些物业公司恶性循环。其中也不乏有物业服务经验但不会写,能写一些的却没有物业服务现场经验的情况,但更多的是物业公司没能建立起一套选人用人和激励人的机制。

其实,就像编剧所写的剧本,原本就来自于生活本身,投标文件中的服务方案、管理措施、应急预案、服务流程、岗位职责等等,都来源于既有项目的服务与管理经验,只要有心人深入基层,就能归纳总结出一套又一套针对不同业态的物业服务方案。分析一些在影视圈内有功力的编剧,我们不难看出,但凡没有多少生活阅历、没有多少影视实践和年岁的人成为编剧的可能性较小,不像制片人、导演或者演员。

有了能够让制片人满意的剧本,接下来就看导演和演员的功力了。然而,或许企业乃至整个行业对从业人员的专业培训不到位,从而形成了现在这种局面,有些导演既没有做过演员,也不懂编剧,有些编剧不仅没有做过演员而且也没有当过导演,比如让一些刚从学校毕业的大学生来写投标文件,所写的方案自然可以想见了。现在,拿到剧本就能导戏且能导得好的导演不多了,同样能演戏的好演员也是凤毛麟角了。有些演员,还没怎么着呢!就漫天要价,都把自己当成腕儿了,就像一些大龄剩人,明明自己的质地不怎么样,却偏要找有房有车事业有成的人结婚一样。

很多物业公司,不是从注重人力资源的年龄结构和专业构成上来适应市场需求,而是闭门造车,自娱自乐,以至于员工在知识结构、服务水平和专业门类等各方面存在严重不足,更不用说什么复合型人才了,于是就出现了为了投标而投标,用人就是拉到篮子里就是菜,有些物业公司甚至出现一个项目经理就像头牌明星一样,在公司所有的投标文件里都是项目经理这个角色,而实际上,根本做不到,接下了生意之后,再通过流行的潜规则偷梁换柱。

尽管物业服务并不是什么高大上的行业,作为一个社会最基础的服务行业,每一位从业者,无论在企业内还是行业内,都扮演着一个相对比较固定的角色,这种角色定位很重要,必须让每一位员工充分认识到角色分工和定位,分工就意味着专业和岗位上的区别,定位就是在同样一个工作岗位有着不同的等级差异,企业的管理层就是要让手底下的员工充分理解和明白这种差异的存在,并通过考核激励等手段,让每一位员工根据自身所长发挥各自的聪明才能,不断地从基层一线走上专业技术和管理层级,从一人一岗转变为一人多岗、一岗多能,成为一个复合型人才,这种激励机制将使得员工和企业都能在经济利益、职业经历以及运营成本上获得好处。

物业管理体系文件汇总 篇3

新颁发的《业主大会规程》规定，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会的主要职责是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

规定明确，业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。

物业管理体系文件汇总 篇4

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文件名称：灭火预案及人员疏散方案

第1页

共9页

1.指导思想：

贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，落实“谁主管，谁负责”的原则，火灾时能够安全疏散人员，迅速扑灭火灾，及时疏散物资、有效处置实发状况，保障人员生命和大厦的财产安全。

2.目的：

有效预防火灾时造成的重大人员伤亡和财产损失。

3.要求：

3.1本预案由大厦安保部具体负责落实和实施。

3.2本预案由大厦安保部组织各部门员工每年进行一次实地演练，并结合实际，不断完善预案。演练情况要存入消防方案。

3.3消防演练时，要设置明显标识并事先通知或告知演练范围内的人员。

3.4本预案组织机构人员必须熟知预案内容，全体员工必须做到心中有数。

4.基本情况：

4.1大厦基本情况：

建筑情况：大厦共20层，地上17层，地下3层，大厦东西长60米，南北宽56米，主体高度50米，一层通向室外共2个门，大厦内共设有2个防烟楼梯，7部电梯。

建筑结构：框剪结构

耐火等级：二级

建筑面积：4万平方米

方位：座东向西，东南为道路，西为裙楼，北为住宅小区。

4.2建筑内消防设施概况：

4.2.1消防控制中心在大厦一层。

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文件名称：灭火预案及人员疏散方案

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4.2.2大厦设有火灾自动报警系统消火栓系统、自动喷淋系统、消防广播、消防电话系统、火警时非消防电源强切、电梯强制归底、消防水泵远程启动及火灾应急照明和疏散指示标志。

4.2.3地下2层至地上16层共设有161个室内消火栓,共配有483具手提式4kg干粉灭火器，现开通使用的消火栓共81个，4㎏手提干粉灭火器共243具。

5.火灾时设立的安全区域：

5.1东南正门外的道路及停车场。

5.2

6层、7层、10层、13层、14层、16层的屋顶天台。

5.3西北、西南过道尽头的防烟封闭楼梯。

6.组织机构及职责：

6.1成立灭火、疏散应急指挥部

总指挥：

（总经理）

副总指挥：

（副总经理）

指挥部成员：

6.2指挥部职责：

6.2.1负责灭火、应急疏散的总体决策和实施，根据现场情况，适时调整预案，采取相应措施，保证灭火、应急疏散工作顺利进行。

6.2.2及时调配灭火、疏散、抢险力量，并做好与专职消防队的联络、配合及协调工作。

6.2.3根据现场情况，及时划定警戒区域，组织疏散区域内的人员和物资，禁止无关人员和车辆进入警戒区。

6.2.4组织调配灭火和疏散救生器材等。

6.2.5指挥部须设在便于联络、明显的地点，必要时可设明显的标志。在没有其它特殊情况下，指挥部地点定为消防控制中心。

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文件名称：灭火预案及人疏散方案

第3页

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6.3灭火行动组

组

长：

（安保部主管）

副组长：当班领班

成员：安保部所有人员

6.4灭火行动组的职责和任务：

6.4.1灭火工作必须坚持“先控制，后消灭；救人重于救火，先重点后一般”的原则。

6.4.2灭火时，应根据火灾情况和本身力量，灵活运用灭火原则，对于能扑灭的火灾，要抓住战机迅速消灭。如果火势较大，灭火力量相对薄弱或因其它原因不能立即扑灭火灾时，就要把主要力量放在控制火势发展或防止爆炸、泄漏等危险情况发生上，为防止火势扩大，彻底扑灭火灾创造有利条件。

6.4.3在灭火力量较强时，灭火和救人可同时进行。在灭火力量较弱时，要把疏散救人放在第一位。灭火行动组可以现场进行分工：主要力量是疏散救人，其它人员进行灭火。

6.4.4大厦二层入口岗在发生火灾时，阻止无关人员进入大厦，维持大堂治安秩序，保证出口畅通，防止群众围观或有人趁火打劫。

6.4.5及时将火场情况向指挥部报告。

6.4.6保护火灾现场，协助单位和公安消防机构调查火灾原因。、6.5疏散引导组

组

长：

（物管部主管）

副组长：

（客服领班）

成员：物管部所有人员

6.6疏散引导组的职责和任务：

6.6.1迅速、正确的引导业主和其它人员有序的向安全区域撤离。

6.6.2迅速的将火灾周围的贵重物品疏散到安全区域。

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6.6.3在疏散人员和物资时，若发现有易燃易爆物,要及时将其撤离危险区,并向指挥部报告。在自身安全的情况下要关闭所有门窗，对无人房门打“Ｖ”标记.6.7警戒、设备组

组

长：

（工程部主管）

副组长：

（部门领班）

成员：工程部门所有人员

6.8警戒组的职责和任务：

6.8.1划定火灾时的安全区域和警戒区域。

6.8.2负责现场和警戒区域的安全和警戒工作。

6.8.3在安全区域设立明显的救护标志。

6.8.4

稳定已疏散人员的情绪,并引导公安消防队员到火灾现场。

6.8.5

疏散围观群众,防止有人趁火打劫,禁止无关人员进入区域。

6.8.6安排相关电工和水工保证消防灭火的用电用水及设备系统正常运行。

6.8.7对火灾现场疏散出的物资，特别是贵重物品，负责守护和看管。

6.9防护、救护组

组长：

（行政部主管）

成员：部门所有人员

6.10防护、救护组职责和任务：

6.10.1为救护工作及灭火抢险需要，备好急用车辆，做到随时调动，随时使用。

6.10.2对所有受伤人员进行紧急救护的同时，要迅速拨打“120”急救电话，及时将危重伤员送往就近医院进行抢救和治疗。

6.10.3为灭火、抢险、疏散工作提供一切用具、用品。

7.各行动组的共同职责：

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7.1为了及时扑灭火灾和安全疏散的需要，有权破拆相连或相邻的建筑设施。

7.2在灭火过程中，为了灭火和疏散的需要，若发现门上锁，过道堵塞，以及其它影响灭火战斗的障碍物，有权破拆和清除。

7.3为了灭火和疏散的需要，有权利用现场及周围的一切设施、设备及工具。

7.4各行动组和参加灭火、疏散的人员，必须无条件的听从指挥部的指挥和调动。

8.火灾报警和接警处理程序：

火警等级：（分一、二两级）

一级火警：确定火灾现场火势较大，已难控制，且产生损失。

二级火警：消防中心接到报警信号后，经现场确认属误报，由安保部按程序复位。如确认发生火灾，无论大小可直接进入一级火警。

8.1当火灾判断为一级火警后，有关领导及操作人员接火警通知赶往消防中心待命，听取报警人员汇报火情后。组成指挥部，各部门按程序组成行动小组。

8.2发现起火时，无论火势大小均应报警主要报警的单位和电话号码如下：

大厦消防中心报警电话

:

大厦客服中心电话:

市公安消防支队报警电话：119

市急救中心报警电话：120

8.3报警应注意下列几点：

8.3.1向119、120直拨电话报警。

8.3.2报警后，如果火灾已被及时扑灭，应向原报警单位及时说明。

8.3.3报警时要沉着冷静，特别是向“119”报警时，要讲清楚本单位的名称、详细地址、门牌号码、起火部位和起火物、火势大小情况，报警人的姓名和电话号码。

8.4接警处理程序：

8.4.1消防中心及安保部接到报警后，本部全部力量必须迅速赶到现场，及时扑救火灾。同时，按照灭火预案及人员疏散方案的职责和任务，进行具体实施。

8.4.2当日值班经理接到报警后要迅速赶到现场，根据现场情况组织实施灭火.文件编号

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文件名称：灭火预案及人员疏散方案

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8.4.3消防中心接警后，按报警处理程序进行。

8.4.4接到和听到报警的所有人员，必须迅速赶赴火场，按照灭火预案及人员疏散方案的分工任务，积极扑救火灾，安全疏散人员和物资，并要服从指挥部和各行动组的统一指挥调动，保证灭火和疏散工作紧张有序的进行。

9.人员疏散的组织程序和措施

9.1人员疏散的基本原则：

9.1.1当有人员受到火灾威胁时，由总指挥下达疏散命令，进行人员疏散程序。

9.1.2现场如果有易燃易爆危险物品，要不惜一切代价，迅速将易燃易爆危险物品撤离到安全区域，并指定专人看管。

9.1.3在确认现场无人受到火灾威胁的情况下，要积极疏散物资。疏散物资必须坚持下列几条原则：

a.贵重物资和一般物资相比，保护和疏散贵重物资是重点。

b.重点部位和其它部位相比，保护重点部位是重点。

c.疏散那些可能扩大火势和有爆炸危险的物资。

d.影响灭火战斗的物资。

e.火场上的下风方向与上风方向相比，下风方向是重点。

9.1.4人员疏散工作必须在指挥部的统一指挥下，各负其责，各尽其职，紧张而有序地进行，坚决禁止一切盲目行动。

9.1.5在指挥部和各行动组成员未到现场之前，现场职务最高的人员担任临时指挥；在现场人员均无职务的情况下，义务消防员担任临时指挥。临时指挥有权

做出一切有利于安全疏散的决定。

9.1.6如果发现受到火灾威胁的人员惊慌，拥挤，要立即采取果断措施，打开一

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切能够通向室外的安全通道，积极地、正确地引导人员迅速撤离到安全区域。

9.1.7火灾时，人员疏散引导组或现场工作人员，要快速引导人员从疏散通道和安全出口迅速撤离，切勿盲目乱跑，切勿惊慌失措，严防一窝蜂的拥向出口，造成挤压、踩伤事故。

10.应急疏散的基本要求和措施

10.1.1安全疏散人员的基本顺序：首先疏散受到烟火威胁的人员。基本顺序是：着火层的人员，着火楼层的人员，着火楼层上层的人员，着火楼层下层的人员。人的疏散顺序是：儿童、孕妇、老、弱、病、残者。

10.1.2安全疏散的基本线路：室内（起火点）

房间门口

走道

楼梯

安全出口

室外安全区域。如果楼层东边着火，要迅速向西疏散，从楼梯向下撤离；如果楼层西边着火，要迅速向东疏散，从楼梯向下撤离；如果

楼层中间着火，要迅速向东西两边疏散，从楼梯撤离。

10.1.3人员疏散的基本方法：

a.对于远离火区，神志清醒，身体健康的人员，指明疏散方向和路线。

b.对于受重伤者和儿童、孕妇、老、弱、病、残者，应采取抬、背、抱等方法护送到安全区域。

c.当现场烟雾过大时，要引导人员用衣服、毛巾、手帕、口罩等捂住口鼻，采取弯腰、蹲姿、爬姿等低姿势匍匐向安全出口撤离。

d.要引导受到烟火威胁的人员充分利用起火建筑内部的固定消防设施，尽快安全疏散。这些设施主要有：室内外楼梯、阳台、通道、避难层等。

e.当确认走道已被烟火封锁，室内人员无法冲出房间时，要大声呼喊，提醒室

内人员关闭房门，封堵烟火侵入室内。同时，提醒室内人员可将窗帘、床单、被单等部位撕开，打成绳索（最好用水侵湿），牢固地系栓于暖气管或窗框等部

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文件名称：灭火预案及人员疏散方案

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位，顺绳滑下。

f.引导疏散时，严禁乘坐普通电梯。

g.现场工作人员要提醒受到烟火威胁的人员，不要朝床下、桌下、墙角、衣柜、壁柜里和无任何消防设施保护的走廊、楼梯间、电梯间等部位避难。

g.现场工作人员若发现任何影响安全疏散的异常情况，要及时向指挥部报告。

11.扑救初起火灾的程序和措施

11.1.1所有员工必须熟悉自己岗位的环境、操作的设备及物品情况,做到“三知”，即知道安全出口的数量和位置；知道消防器材的摆放位置；知道灭火器材的使用方法。

11.1.2灭火基本对策：①快攻进战，以快制快；②搬物破拆，隔离火源；③冷却降温，阻止蔓延；④四面夹击，消灭火灾。

11.1.3当听到异常声响、闻到异常气味，特别是焦糊气味时，要迅速检查原因，并及时向安保部和值班总经理报告。

11.1.4当发现配电室、总机房、电气设备、灯具等起火时，首先应切断电源，用二氧化碳，干粉灭火器，迅速扑灭火灾或控制火势。

11.1.5当发现厨房操作间的燃气、燃油设备、灶具、管道起火时，首先关闭总阀门，用干粉或1211灭火器，迅速扑灭火灾或控制火势。

11.1.6当发现房间、服务台、办公室等部位起火时，可用干粉灭火器或水等迅速扑灭火灾或控制火势。

11.1.7处置险情，灭火疏散，坚持统一指挥，科学决断，有效处置，确保安全的原则。管理中心内人员必须听从灭火现场指挥部的命令，不得擅自行动。

11.1.8全体员工要树立火光就是命令，火情就是敌情，火场就是战场的思想，遇到火灾和险情，要临危不惧、团结战斗，有效地保护业主的生命和大厦的财产安

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文件名称：灭火预案及人员疏散方案

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全。

11.1.9对于奋不顾身,英勇灭火抢险的人员,管理中心将给予奖励;对于临阵退缩,影响灭火抢险的人员,管理中心将严厉查处。

物业管理体系文件汇总 篇5

一． 处置偷窃抢劫事件原则：

自身安全第一，及时报警，保持冷静，沉着应对，机智勇敢。

二． 具体情况处置方法

1.若遇犯罪嫌疑尚未实施违法行为，只是想伺机作案时（踩点），应上前大声询问，劝说、督促和监督其离开小区。

2.若遇犯罪嫌疑正企图作案时，应上前制止其行为，告知其后果，规劝其放弃犯罪行为，并监督其离开小区。

3.若遇犯罪嫌疑正在作案时，应保持安全的间隔距离，暗中观察，不要惊动，并尽快设法报警和通知小区内其他人员布置合围，设法提拿罪犯。

4.若罪犯正在行凶时，需沉着冷静、智勇双全，应尽一切可能避免自身和侵犯对象的人身伤害，就近寻找防身器材，一方面尽量以正义感威慑和制止其不法行为，另一方面立即发出求救信号，呼叫小区内人员一起协同制止犯罪，并在最短时间内通知警方到场。

5.若罪犯正在逃跑时，应迅速报警，讲清罪犯的外貌，衣着、特征、人数和逃跑路线，如有凶器要特别提醒防备。

三． 千万注意保护犯罪现场，对现场和追捕过程中所留下的犯罪痕迹、遗物

不可自行处理，有条件可拍照、录像，以便保留线索提供给警方取证破案，XXX小区物业管理委员会

英国商务签证文件汇总 篇6

1.有效期在6个月以上的因私护照（自回国之日开始算，为6个月以上，护照信息页和签名页的复印件请用A4纸复印2份）

2.请在护照最后一页签名，中文姓名

3.持换发护照者，需同时提供所有旧护照原件

4.申请人护照首页即个人信息页及签证、印章的复印件（如有签证，A4复印）

5.白底彩色近照4张, 照片尺寸要求35×45MM照片必须是最近6个月拍摄的6.请在照片背面用铅笔写上自己的姓名

7.申请人及配偶户口本中所有成员页均用A4纸复印，无论是否直系亲属并需提供原件

8.英国公司的邀请函原件。请指明申请人的姓名、出生年月日、护照号。邀请函要写明此次商务访问的 性质 和预计停留的期限；并写明谁将承担申请人在英国期间的食宿等费用。此信还要提供英国公司的联系人和该公司的一些详细情况.双方公司以前进行商务往来的证明

9.如是提供配偶财产，而户口本又无法体现其夫妻关系的，需提供结婚证的原件、复印件及翻译件,如果夫妻同去，须提供结婚证原价及复印件，如丢失，请提供结婚证件丢失证明

10.如果提供存单，请持存单到银行开据相应的存款证明，冻结日期至少回国后一个月。存单和存款证明必须同一银行帐号,原件需要一同送入使馆,如果提供存折原件，请提供近期3-6个月多笔交易记录的存折,必须提供近6个月有效的工资对账单，如果不能提供，则提供银行借记卡或信用卡对帐单，请提供由银行出具近期3-6个月的银行借记卡或信用卡的对帐单原件。（要求对帐单上一定要体现申请人的姓名并且必须加盖银行的业务章,如对帐单不能体现您的姓名，请附上您本人银行卡的复印件，如18岁以下，可直接提供父母财产或本人名下财产；如18岁以上无个人财产的在校生，可提供父母财产

11.申请人所在单位或企业请提供组织机构代码证或营业执照副本的清晰复印件，用A4纸复印，有年检记录，并在复印件上加盖单位公章，如果申请人为公司法人代表，则需提供公司近6个月的账目明细单（银行开具）

12.申请人单位或企业开具在职证明;内容需包括：单位名称、地址、申请人职位及薪水、电话、传真、具体的商务行程起止时间、负责人职务、签字，需注明准许派遣申请人出国并担保申请人按期回国,使用公司正规抬头纸打印，内容全部为英文，并加盖公司红章(查询资料下载)

13.签证申请表(查询资料下载)

14.全程酒店确认单

15.往返机票预定单

16.境外保险，最低保额3万欧元（原件及复印件）

17.申请人或配偶名下房产证，车产证（复印件）原件,近3个月存折工资单（原件和复印件）

物业停电的通知汇总 篇7

在发展不断提速的社会中，我们使用上通知的情况与日俱增，通知具有使用范围的广泛性、文种使用的晓谕性和行文方向的不确定性等特点。你写通知时总是无从下笔？下面是小编为大家整理的物业停电的通知10篇，仅供参考，欢迎大家阅读。

物业停电的通知 篇1

海洋学院翔安校区的老师、学生们：

接电业局通知,因配电房检测拟定于20xx年3月23日（本周六）下午15点至晚上18点对我院翔安校区办公楼、实训楼、教学楼停电。敬请相互转告，并做好相关准备，不便之处敬请谅解。

温馨提示：停电时，请将使用中的电器具开关关闭或拔除，或将室内总开关关闭，以免恢复供电时，发生用电危险。

白士德楼宇管理有限公司

海洋学院物业管理处

20xx年3月21日

物业停电的通知 篇2

各相关单位：

为配合灵通公司热网改造，A区变电室设备将进行更新,定于xx月xx日8：00~13：00我校部分区域停电。停电范围包括主楼A、B、C、D座、1#、2#教学楼、实验楼、图书馆、文博馆、校医院、体育场、A区食堂，化学楼、化学实验楼、外事处、农学院、水囤、A区宿舍楼、A区浴池、A区洗衣房、车库、社科楼。停电期间，各相关单位不得实施与用电相关的工程，以免恢复供电造成事故。请各单位做好停电准备，由此给您带来的不便，敬请谅解。

特此通知

后勤管理处

20xx年xx月xx日

物业停电的通知 篇3

尊敬的业主：

您好!

接XX供电公司通知：“8月23日6：00-8：00左右瞬时停电，8月23日23时00分之前瞬时停电。”在瞬时停电期间xx家园物业提 醒各位业主：

一、停电瞬间电梯会出现“急停”，请大家尽量不要乘坐电梯;

二、停电时间不能确定的非常精准，请大家做好相应的准备;

三、停电前请关闭家用电器，以免给您造成损失;

届时给各位业主生活带来的不便，敬请谅解!

XX物业有限责任公司

xx目部

20xx年8月22日

物业停电的通知 篇4

尊敬的用电客户：

因z107楼（原803楼）配电室配电柜设备老化并存在安全隐患，我公司计划于4月22日起进行第一阶段施工改造，更换、调试配电室配电设备，需要进行相关的停电作业，请停电范围内的用户做好停电准备工作。具体安排如下：

停电范围：z107楼（原803楼）

停电时间：

4月22日8：30—11：30，14：00—17：00

4月23日8：30—11：30，14：00—17：00

4月24日8：30—11：30，14：00—17：00

在本次电力施工期间，如遇不可预见的特殊情况发生，需调整停电时间，将另行通知。

配电部门联系电话：

特此通知！

xx物业公司

xx月xx日

物业停电的通知 篇5

停电通知

x年x月x日因何原因停电，预计多长时间，请各位业主及时做好准备，以免影响正常生活。本公司对给各位带来的不便深表歉意。

望各位业主及时准备并互相转告，谢谢合作！

xx物业

x年x月x日

物业停电的通知 篇6

尊敬的S城业主(住户）：

接供电局线路检修通知，小区将于 20--年4月14日（周四）凌晨0：00至5:00临时停电，届时将暂停供水、供电。

在此，XX物业提示广大业主：

1、请您提前储备生活必须用水；

2、停电期间电梯停止运行，请住在高层的业主提前调整出入时间，不要在停电前后半小时内乘坐电梯；

3、为避免电器损坏，请您提前关闭电源；

4、停水电期间请您提前安置冰箱内的食物和家里的观赏鱼等。

望大家相互转告，提前做好相应准备。

由此给您和家人的生活带来不便，敬请谅解！

物业停电的通知 篇7

尊敬的各位业主/住户、装修单位：

您们好!

接供电公司通知，因高压线路需要检修，定于20xx年12月10日(星期四)早上06：00时至晚上08:00时整个小区将会停电。请广大业主/住户互相告知，并做好相应的停电准备。对您的生活造成不便之处，敬请见谅!若有任何疑问或咨询，欢迎致电住户服务中心：xx221xx315

XX物业有限责任公司

xx目部

20xx年8月22日

物业停电的通知 篇8

尊敬的.业户：

您好！

接电业局通知，8月18日对万达华城C区进行电路检修，预计停电停水时间：20xx年8月18日14:00—17;00，请大家提前做好停电及储水准备。

由此给您带来的不便，敬请谅解！

大连万达物业管理有限公司赤峰分公司

二〇**年八月十七日

物业停电的通知 篇9

尊敬的各位街坊邻里：

您好！

接供电所通知，因测试检测开关，届时与电房电线连接的业户将会出现停电现象，停电时间为：

xx月xx日上午9：00至12：00

xx月xx日下午2：00至5：00

停电区域：xx小区8至11座、以及5座1—2单元

请广大业主/住户互相告知，并做好相应的准备。

给您的生活带来不便之处，敬请见谅！

若有任何疑问或咨询，欢迎致电住户服务中心：XXxxxx

xx物业公司

xx月xx日

物业停电的通知 篇10

尊敬的业主（住户）：

您好！

按供电局工作要求，需对我小区供电设施、设备线路进行检修，届时我小区将停止供水、供电，预计检修时间为20xx年10月17日8:00至18:00。

各位业户请勿在停电前半小时及送电后半小时内乘坐电梯，并希望各位业户做好相关停水、停电准备，在停水的期间如家中无人，请您在外出时关闭室内阀门，以免造成不必要损失。

校园物业投标文件 篇8

第一节 项目整体思路

学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。

一、环境卫生服务

要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系（IS09001、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称），并严格参照标准进行规范化、程序化地实施；另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。

二、公共设施设备的维修和维护

公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。

三、教学服务及教学保障

根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。

四、楼宇管理及公共秩序维护

由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。

五、水电等能源的节约管理

为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：

1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。

2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。

3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。

六、学生公寓的管理措施

公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。

七、图书馆管理

从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。

学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。

总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。

第二节 物业管理方案

一、服务工作目标

1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到洛阳市物业管理优秀示范项目考评水平。

2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。

消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。

安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。

环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。

除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。

管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达100%。

管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。

业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 有效投诉率低于0.5%。 有效投诉处理率达100%。 环境卫生、消杀达标率为98%以上。

3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。

4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。

5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。

6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。

7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。

8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。

9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。

10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

二、管理项目内容

（一）安全保卫

负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。

1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。

2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。

3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。

4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。

5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。

6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。

7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。

8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。

9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。

10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。

11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。

12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。

13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。

14、负责校区辖内重大突发情况和事（案）件的报警及救助工作。

15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。

16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。

（二）消防管理

负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。

1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。

3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。

4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。

5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。

7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（三）停车场管理

车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。

1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。

2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。

3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。

4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。

（四）物业配套设施、水电设备的管理 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（1）给排水系统（大修除外）：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。（2）照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（3）空调系统：做好空调系统管理维护工作。

（4）电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（5）安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。

（6）会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。

（7）通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。

（8）外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。

5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督）。

6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。

8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。

9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。

（五）课室管理

1、主要工作内容

（1）负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。

（2）负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。

（3）工作时间：7：00－22：30

2、课室物业管理的基本数据

教室合计约8000平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。

3、课室管理工作细则及标准

（1）根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《教室管理规定》对教室进行管理。（2）搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。

（3）搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用；课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。

（4）为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。

（5）配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。

（六）卫生保洁

1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位（卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等）、停车场；各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。

（1）关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人跟进和监督质量。

（2）清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。

（3）清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精；⑥花岗石地面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮；⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。

2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。

4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘；洗手间空气清新、无异味；茶水间干净，无杂物、无尘；电梯内光亮、无手印，清洁无尘；地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥；墙身无尘，灯饰光亮、无尘；天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网；楼梯及扶手干净无尘；会议室、办公室整体干净，地毯无污渍无积尘；玻璃光亮无印、无污渍；定期消杀、消毒；无老鼠、无蟑螂、无白蚁。

（七）绿化管理

1、负责物业辖内（室外部分）公用绿地、植物的管理和养护。

2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。

3、定期施肥和防虫。

4、定期对绿化场地松土，割除杂草。

5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。

6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。

（八）会务服务

负责各个会议室的会务服务。

1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员；配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。

2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。

3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应；协助主办单位做好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。

4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等；

5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。

6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。

7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。

（九）接待咨询及信件收发保障服务

1、接待咨询服务保障

（1）负责来人、来电的接待咨询服务；

（2）熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码；

（3）值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。

（4）遵守纪律，认真做好保密工作。

2、报刊信件收发服务

（1）负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发；学校来信的签收和分发；（2）报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发；（3）收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记；并及时通知相关人员签收；

（4）做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票；

（5）严格执行保密制度。

（十）档案资料建立与管理

档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。

1、按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。

2、资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。

3、档案资料的分类

规划建设资料、图纸（复印件）验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料

各项管理服务合同 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考核制度

机电设备运行、检查、保养、维修记录

供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录 市政绿化、环境、检查维护记录 治安、车辆管理记录 社会文化活动资料 管理服务记录（巡视、投诉、回访、意见征询等）经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录

4、资料归档管理

归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记；管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失；

5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。

（十一）学生公寓管理服务

（一）管理范围和主要设施

1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。

2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。

（二）管理服务的分项指标

1、住宿生的管理和服务。

2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。

3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。

4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人；宿管人员X人。

（三）管理服务的内容及要求

严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定；自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导；积极配合学校做好各项活动的有关工作；认真做好与供水（含热水）、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内（经学校相关部门同意）增加设备设施等有关的业务联系和协调工作；及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班；我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。

1、具体管理内容： 根据学校的安排承担：

（1）我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。

（2）核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。

（3）做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：

a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序；

b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作；

c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。

（4）负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照《关于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。

（5）负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。（6）负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。

（7）配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。

（8）配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。

（9）做好学生公寓内各种设备设施的管理。（10）完成学校交办的其他临时性工作。

（十二）其他事项

1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及类似疫情）的各项防疫及应急工作。

2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水、暴雨）等及应急工作。

3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。

4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相关物品；按仓库管理要求制定相关管理制度；仓库物品存放分类、整齐；帐物相符。

5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程；掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。

6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。

三、管理方案

（一）安全防范服务方案

1、保安部架构

2、岗位设置及工作范围

岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全面负责学校安全及保安部管理工作。周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人

1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记；夜间做好安全防范工作发现可疑 情况即使处理并向当班主管报告。

2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡逻岗（机动）X人 负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡逻岗：X名 消防监控岗： X名

动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防监 控 X人 24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人 员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处 理，并做好记录。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 计 X人

3、安全管理方式

安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。

4、职责范围

1）负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。

2）在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。3）配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。4）与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。

5、工作内容

1）负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。

2）建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。4）熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

5）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。

6）组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。

7）全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。

8）对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。

9）其他安全保卫有关事项。

6、服务细则

1）组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍 A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。

C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。

D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。

E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。

F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。2）对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常；

B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围； C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学校和公司领导，必要时报警。

D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。

E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

3）对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。

A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

B、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。4）熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。

A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

7、保安主管职责

①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班；

②负责监督落实消防工作；

③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批；

④消防演习结束后完成《消防演习报告》；

⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划； ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用；

⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。

8、保安人员责任描述 1）门岗执勤 ①大门岗。②岗位目的：

A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。；

B、守护管理学院内公共设施及附属设备； C、查询进入学院的外来人员与物品； D、为出入学院的人员提供服务。③工作内容：

A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提（推）重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。

C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。

对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。

请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。

遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。

若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时立即向当班领导报告或报警处理。

大件物品必需按规定检查，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。

若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。

D、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。

E、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。F、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。G、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。H、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。

2）巡逻岗

①巡逻岗：学院内巡逻岗。②岗位目的：

A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况； B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境； C、清查管理服务责任区域无关人员及物品；

D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。③巡逻内容：

A、检查大堂秩序及人员、物品状况；

B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。

C、检查消防设备、设施（烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等）是否正常完好。

D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。

E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。④巡逻要求：

A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。

B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。

C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。

3）交接班规定

①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记；

②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。

③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查；车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。

④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。

⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。

⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理

⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完

毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。

4）来访登记

①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。

②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。

③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。

④若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。

（二）消防管理方案

搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。

按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行

培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施；三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材；三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识；以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。

1）各责任人及各级人员消防责任 ①火安全责任人——管理处项目主任

②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等；

A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报，并在10分钟内将原因知会管理处；若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢

救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。

B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报，并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。

3）从技术上以及管理上进行防范

①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。

②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。

③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，36 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。

④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。

⑤限制使用明火，禁止吸烟；对堆放物资处注意通风散热避免自燃。

⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。

（三）停车场管理服务

1）管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ① 车辆管理员的岗位职责

A、负责对停车场（库）的车辆管理。

B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。

C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。

D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。

E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。

F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。

② 车辆管理员的纪律

A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。

B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。C、严格遵守《交接班制度》。

D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食；不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。

E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

F、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。③ 车辆管理人员工作程序

门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行；对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。

④ 车辆管理员交接班制度

A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员

未到达前，当班人员不能离岗。

B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。

C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。

D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。

2）停车场管理规定

管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。

①停车场车辆的管理规定

A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。

B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。

C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。

D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。

E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃

置废杂物，禁止在场内吸烟。

F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。

G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。

H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。

I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。②停车场管理要求

A、机动车进场（库）时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。

B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。

C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。

D、在停车场出入口处设置垃圾桶（箱），在必要位置设路障和防护栏。

（四）物业配套设备设施维护与保养方案

设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保

养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求（属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督），同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。

1、工程部架构

2、人员配置及工作安排 岗位 人数 负责内容 工作时间 日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点 中班：16点—22点 晚班：22点—明早7点 工程部 供 电系统管理 排水系统管理 空调系统管理 运输系统管理 消防系统管理 智能系统管理 综合维修管理 供水系统管理 等的管理工作。轮休 1 合计 X

3、物业共用部位的管理 1）维修及养护方案

维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂； 每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大，影响使用； 日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维 护 a、检查门窗有无

开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿； 工程人员及工程主管每天巡查一 次 同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时 进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触； d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患； 工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无 损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失； 工程人员及工程主管日常巡查维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面； 工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补； 定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨 有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有 无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修； 工程人员及工程 主管每月巡查一次 8 幕墙玻 璃 安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象； 工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维 护 地基浸水会使地基基础的工作 条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象； 工程人员及工程师负责日常巡视 维修

42）维修养护标准及相关制度 

墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落

①将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。

②用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。

③恢复勒脚饰面。

如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ①如不严重，应做好巡查和记录。

②如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

梁、柱、板主体 ①露筋

A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。B、用钢丝刷清洁干净。

C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。

D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。②有裂缝 参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。

③有孔、洞

A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。C、充分喷水湿润孔、洞内壁。

D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。

E、按原标准做好饰面。

F、如破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。

墙体

墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。）

①裂墙

A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，44 凿槽成外八字形。

B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。C、均匀地涂刷一道素水泥浆。

D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。

②砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。

B、充分喷水湿润破损面。

C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。

③墙体室外饰面缺损。

A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。C、充分喷水湿润破损面。D、均匀地涂刷素水泥浆。

E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。④墙体室内饰面缺损

A、同⑬（墙体室外饰面缺损），墙体轻度划损时直接进行C步

骤。

B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。C、双飞粉调胶（或乳胶漆）后批灰1～2次。D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。⑤外墙渗水

A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。

B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。

C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工涂刷）1：0.5水泥砂浆面层。

D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。

E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-

346 道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。

G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班811、911、JS、硅丙胶等。

顶棚

参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。

楼梯间 ①踏步缺损

A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。B、用钢丝刷清扫干净浮土。C、充分喷水湿润。

D、均匀地涂刷一道素水泥浆。E、用1：3水泥砂浆做好基层。F、修复饰面。②栏板缺损

如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：

A、不能修复，应及时更换新配件。B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。

C、修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）③扶手

A、如不能修复，应及时更换新配件。B、使之与栏板连接牢固。

C、修复饰面（如油漆、乳胶漆等）。

门、窗 参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。

屋面避雷设施 ①锈蚀

A、用砂纸除锈。

B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。

C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。

②连接部位断开

A、除锈清洁后，焊接牢固。B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层

② 热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。

②屋面漏（渗）水（刚性屋面）：

A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。

B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。

C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。

D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。

屋面水池（箱）①渗漏

A、先将水池（或水箱）四壁清洗干净。

B、做一布四胶防水层（或其它材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。

②水池（箱）检查口盖缺损 A、应立即维修，并加锁。B、刷两道防锈漆，并定期检查。③楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏

A、测量尺寸、按损坏的地（瓷）砖样板购回相同砖材。

B、凿除缺损的地砖（墙砖）以及松动部分至结实层。C、用钢丝刷清扫干净浮土。D、充分喷水湿润。

E、用1：3水泥砂浆做好基层。

F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。

室外共用设施维修工作规程 ①学院道路（人行道和车道）A、修补损坏的砼路面。

B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。

C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。

D、用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。

E、将要修补的砼表面充分湿润（由表及里）。