物业投标管理规定

物业投标管理规定（精选7篇）

物业投标管理规定 篇1

物业管理招投标与物业管理合同

一、物业管理招标

（一）物业管理招投标的概念

物业管理招投标是物业管理服务的供求双方，通过招投标的方式确定物业管理权的活动。

物业管理招标是物业管理服务的需方——物业的业主大会或建设单位，采取市场竞争手段找到自己满意的物业管理服务的供方——物业管理企业。

物业管理投标是物业管理企业通过参与市场竞争获得自己需要的物业管理权。

（二）物业管理招标的方式

物业管理招标方式主要有公开招标、邀请招标和协议招标三种。

1.公开招标。招标人（物业的业主委员会或建设单位）通过报纸、电视及其他新闻渠道，公开发布招标信息，邀请愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的优点是最大限度地体现了招标的公平、公正、合理原则。招标单位可以通过市场竞争找到自己满意的物业管理企业。不过，公开招标方式也有招标时间长、招标投标成本较高的不足之处。

2.邀请招标。由招标单位向预先选择的有管理能力的若干物业管理企业（一般邀请不超过10家，通常在3～8家之间）发出邀请书，让它们各自报价和分别议标，最后授标的招标方式。其优点是可以保证投标的物业管理企业有相关的资质条件和足够的管理经验，信誉可靠；缺点是由于招标范围的局限性，有可能漏掉一些有竞争力的物业管理企业参与投标。

3.协议招标。招标单位直接邀请其认为资信可靠和能力相适应的一家或几家物业管理企业参加投标，与它们分别协商谈判，确定物业管理的有关事项，最后达成协议的招标方式。这实际上是一种合同谈判的方式。其优点是可以节省时问和招标费用，双方容易达成协议。这种招标方式一般适用于与被邀请方具有一定业务联系、比较熟悉的物业管理企业，或具有特殊管理要求的物业（如保密要求）。上述招标方式通常由物业的业主委员会或建设单位来执行。随着物业管理市场的成熟，业主委员会或建设单位可以委托专业的物业管理中介咨询机构代理主持物业管理的招标。由于物业管理中介咨询机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招投标工作的效率和质量，能够选择到最符合要求的物业管理企业。

（三）物业管理招标的一般程序 物业管理招标的程序主要有以下步骤。

1.成立招标机构。招标单位在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。其主要任务是：负责招标的整个活动；编制招标文件；组织投标、开标、评标和决标；与中标企业签订物业管理合同。2.编制招标文件。招标文件包括：《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业管理合同》等。

3.发布招标消息。招标单位可以根据招标方式的不同，采片{不同的途竹发布招标消息，如召开招标的新闻发布会、公布招标公告（广告）或寄发招标邀请书（邀请函）等。

4.投标单位的资格审查。公开招标的资格审查须在发售标书之前进行，审查合格的才允许购买标书，故称资格预审。资格审查的主要内容有：企业营业执照；财务状况；社会信誉；资质等级证书；技术人员数；技术装备；有无投标保证书；管理经验及以往业绩；已承担的项目；主要负责人的经历及企业背景情况等。5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等。招标单位应在招标通告（广告）规定的时间内，向符合条件的物业管理投标单位发售标书，并根据实际情况，尽可能地向它们提供有关的设计图纸、技术资料等等，以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。

6.召开标前会议及组织投标单位现场勘察答疑。投标单位在准备投标文件时，可能会向招标单位提出一些问题，要求招标单位给予澄清或解释。招标单位应根据具体情况，尽快安排有关工作人员，在指定的时间和地点召开标前会议，或安排投标单位到实地去勘察物业现场，由招标单位负责对投标单位提出的问题予以解答或澄清。

7.接受和收存投标书。招标单位要按招标文件中规定的时间、地点在有效期内接收投标单位的投标文件。经审查，如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定，即可收存起来。对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的（如没有提交投标保证金），招标单位可以一律拒收，并原封不动地退回投标单位。

8.组织开标答辩会。招标单位开标的时间、地点都要在招标文件中明确规定，并应按规定的时间和地点，公开召开物业管理招标开标答辩会，邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加。

9.进行评标和确定中标单位。招标单位应在确定投标有效的前提下，逐一对投标书、现场答辩和招标书规定的其他要素进行比较和评价。评定投标书的标准要尽可能量化，评审可综合各种因素，采用综合评议法或定量评分法，列出各项因素比较一览表，排列名次，最后确定中标单位。

10.发出中标或未中标通知书。确定中标企业后，招标单位应在规定的时问内发出中标或未中标通知书，同时也应将未中标单位的投标保证函退还投标单位。11.与中标单位签订物业管理合同。招标单位在通知投标单位中标时，应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标单位签订物业管理合同。如果投标单位在期限内拒不签约，则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。

12.招标结束。对招标活动进行总结，结算招标的有关费用，对招标资料进行整理、归档。

（四）物业管理招标书

物业管理招标书是物业管理招标文件中最重要的文件，既是投标单位编制投标文件、进行投标的依据，又是招标单位与中标单位签订物业管理合同的基础。它在一定程度上决定了今后该物业的管理经营水平及品位高低。物业管理招标书一般包括下列几个主要方面。

1.物业项目的基本情况。物业管理招标书对物业项目基本情况的介绍包括：（1）物业概况，包括总建筑面积和占地面积、功能分布、物业栋数与楼层、地下室布局、环境规划、容积率、绿化面积、业主情况、配套设施情况等。（2）主要设备设施，包括配电系统（总安装容量、高低压配电柜、变压器、备用发电机数据）、给排水系统（蓄水池、泵类、消防喷淋、化粪池、污水井、雨水井等）、电梯系统、空调系统、通风系统、消防控制系统、楼宇自动化系统等。（3）提供的物业设计图纸情况。对于新建物业，需要提供规划设计方案；若是已有物业，则需要提供详细的规划设计图纸，以便投标单位正确计算管理费标价。

2.确定物业管理的范围与内容。在物业管理招标书内明确是物业管理项目的整体招标，还是部分招标；对分阶段建设的物业是否包括后续建设物业的管理；对新建物业的前期介入的安排。在确定物业管理的具体内容时，应根据招标物业的需要详细列明。

3.对投标书编制的要求。投标单位编制投标书一般是根据招标书的要求来编制的，招标单位应根据招标项目的需要在招标书中尽量详细列明对投标单位编制标书的要求，物业管理招标对投标书的主要要求有：投标单位情况；物业的管理模式和服务理念；组织结构设置；人、财、物等资源配备；人力资源的管理；总体工作策划（计划）和分项工作计划；需要提供的管理规章制度；日常物业管理，如入住期管理、装修管理、物业档案资料的管理、安全防范、共用设备、设施管理等；各项管理指标的承诺及相关措施；经费收支预算、管理费；便民服务和社区文化活动等。

4.对物业管理质量的要求。招标方可在参考国家建设部《全国城市物业管理优秀示范住宅小区评分标准》和所在城市规定的有关优秀物业管理小区（大厦）评比标准的基础上，制定适合自己要求的物业管理质量标准。

5.提供的物业管理条件。招标单位提供的物业管理用房（办公、仓库、宿舍等）、商业用房、物业管理维修基金、物业管理启动资金等物业管理条件及提供方式和步骤在招标书中给予明确。

6.考核标准与奖惩办法。参照国家或地方有关物业管理的规定制定考核标准与奖惩办法。

二、物业管理投标

（一）物业管理投标的程序与过程

一般来说，物业管理投标的程序与过程包括以下步骤。

1.获取招标信息。物业管理企业可以通过新闻媒体（如报纸、杂志、电视等）、招标公告、收到投标邀请函或从同行了解等方式获得物业管理项目的招标信息。2.组建投标领导小组。当物业管理企业决定参加投标后，应迅速组成物业管理项目的投标领导小组，小组成员应考虑有综合性经营管理人员、专业性工程技术人员、商务性财务会计人员。

3.送投标申请书。在初步决定参与投标后，物业管理企业应在招标规定的时间内送达投标申请书，接受招标单位的资格预审。

4.取得招标文件。获得参加投标预审资格的企业，可以按规定程序到招标单位指定的地点购买招标文件。

5.熟悉招标文件。招标文件是投标单位投标报价的主要依据材料，因此，投标物业管理企业取得招标文件后，在作价投标之前，首要的工作是逐字逐句地仔细研究招标文件，充分了解其内容和要求，弄清招标文件内容的确切含义，并理解招标单位的意图，发现并提出请招标单位予以澄清的疑点，以便部署投标工作。6.调查投标环境与条件。投标环境是中标后实施物业管理服务的自然、经济和社会条件。这些条件是进行物业管理的约束因素，关系到能否开展有效的物业管理，能否取得好的管理效果，即较大的利润和较高的社会声誉；同时，它也牵涉到了物业管理的成本与投标报价。所以在投标之前，对投标环境必须尽可能地了解清楚。

7.投标决策。参加投标竞争的目的在于得到有利于本公司的物业管理权，从而获得尽可能多的利润或争取最大的发展机会。物业管理企业在投标过程中，应当全面考虑项目特点、风险及企业自身人、财、物等资源情况，谨慎决策。如果项目类型既非企业目标客户，又无法反映企业的核心专长或人力资源无法支持时，则无论项目多么诱人都应果断放弃。企业考虑的决策因素有：（1）项目区域、规模要符合企业发展规划。（2）项目类型符合企业确定的目标客户。（3）常规预测盈利。（4）项目风险控制在企业可以承受的范围内。在投标过程中要考虑一些直接影响项目成败的不确定因素，如管理费标准、空置房管理费收取、工程遗留问题之责任划分、管理过程中的奖罚条件以及投标书中的服务承诺等。（5）项目招标方诚意合作并具备履行合同的实力。（6）投标企业现有的人、财、物等资源条件满足物业管理项目的能力。

8.编制投标书。编制投标书是投标工作的一项最重要内容。因为物业管理投标书既是投标物业管理企业中标后参与物业管理的计划书或未来管理的安排，也是招标单位定标的重要参考文件。一个物业管理投标书是否优秀，往往直接影响物业管理企业投标能否成功。因此，投标单位一定要高度重视投标书的编制，要在仔细研究招标文件和调查投标环境与条件的基础上，根据招标文件的要求或精神，以及本企业投标决策的意向来编制投标书。

9.投标书的封装及送达。全部投标文件编制好以后，投标单位就应按招标文件要求进行封装，并送达到招标单位。

10.参加开标会议及招标答辩。投标物业管理单位在接到开标通知或等到开标日期时，应主动在规定的时间内，到开标地点参加开标会议。同时，答辩人要做好答辩的思想和资料准备，答辩时要积极、流畅地应对招标单位的询问，在有限的时间内把本单位的基本情况、参加投标的意图、投标的措施、投标的想法等告之于招标单位，以获得一个良好的印象分或答辩分，为成功中标打下基础。11.中标及签订物业管理合同。物业管理企业在收到中标通知书后，应在规定的时间内，办妥履约保证书和各项保证手续，以便送交招标单位，及时与招标单位签订物业管理合同。同时，投标单位还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施物业管理的有关问题。

12.投标结束。对投标活动进行总结分析，结算投标的有关费用，对投标的资料进行整理、归档。

（二）投标活动应把握的主要环节

1.确定管理项目的整体思路。包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施。

2.确定物业管理费标准及物业管理费年度收支测算。管理费标准在投标活动中是个至关重要的因素，要综合考虑标的物业的档次、业主和物业使用人情况以及当地政府对管理费指导标准等，一般可以先确定2～3个方案，反复核算、比照后确定物业管理费价位。财务年度核算中，要特别注意对能源费、设备维修费及分包业务费用的把握。

3.慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。比如管辖区域刑事案件的发生不是仅靠物业管理可以杜绝的，当业主、非业主使用人发生人身和财产安全损失时，不能随意承诺物业管理企业给予赔偿，而应根据有关法律、法规结合实际情况予以处理。

4.确定管理机制、管理机构和拟选项目经理，明确服务流程、管理流程和信息流程。5.加强平日练兵，保持良好的业主满意率，提高评标因素中企业信誉得分率。6.正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。演讲陈述一般要求在规定时间内，完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出、难点讲透、特色鲜明、充满激情，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动评委。准备现场答辩最有效的办法是提前进行模拟训练，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。现场发挥时要果断、明确，切勿匆忙回答，拖泥带水。

三、物业管理合同概述

（一）物业管理合同的概念

物业管理合同是房地产开发商或业主大会与物业管理企业所签订的，由物业管理企业提供物业管理服务的合同。

物业管理合同有两种情况：一是新建物业的房地产开发商与物业管理企业签订的前期物业管理合同；二是业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同。

（二）物业管理合同的特征

1.物业管理企业以房地产开发商或业主委员会的名义和费用处理物业管理事务。因此，物业管理企业因处理物业管理事务（如房屋维修、设备保养、治安保卫、消防安全、清洁卫生、园庭绿化等）所支出的必要费用，应由房地产开发商或业主承担。

2.物业管理合同是有偿的。也就是说，房地产开发商或业主不但要支付物业管理企业在处理委托事务中的必要费用，还应支付物业管理企业一定的酬金。3.物业管理合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。4.物业管理合同的内容必须是合法的，应体现当事人双方的权利、义务的平等，不得与现行物业管理法规相抵触，否则，合同将不受法律保护。

5.物业管理合同既是诺成性合同又是双务合同。物业管理合同自双方达成协议时成立，故为诺成性合同；合同的双方都负有义务，故为双务合同。

四、物业管理合同的主要内容 物业管理合同应当载明下列主要内容：（1）合同双方当事人的名称、住所；（2）物业管理区域的范围和管理项目；（3）物业管理服务的事项；（4）物业管理服务的要求和标准；（5）物业管理服务的费用；（6）物业管理服务的期限；（7）违约责任；（8）合同终止和解除的约定；（9）当事人双方约定的其他事项。前期物业管理合同的聘请人是房地产开发商。一般物业管理合同的聘请人是业主委员会，业主委员会作为业主大会的执行机构，经业主大会授权，与物业管理企业签订物业管理合同。业主委员会的住所是业主委员会所使用的办公场所。受聘人是物业管理企业，物业管理企业经工商行政登记后经物业管理的行政主管部门核准取得从事物业管理的资质证书，得以在资质证书的核准范围内接受聘请。物业管理企业的住所，应当是物业管理企业经工商核准登记时的住所。物业管理的区域一般与组成业主大会拥有的物业的范围相一致。一个业主委员会所属的物业一般只能聘请一个物业管理企业进行管理。

物业管理合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括：（1）物业共用部位共用设备的使用、管理、维修和更新；（2）物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新；（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的账务管理；（7）物业档案资料保管。

物业管理合同除了应当约定的管理服务事项，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主大会授权的其他物业管理事项。

物业管理的要求和标准主要可以通过以下方式确立：（1）应当符合政府物业主管部门和专业部门（消防、劳动保护、市政、环卫）确定的标准；（2）应当达到合同所约定的要求。

物业管理的费用按公共性服务收费、公共性代办性收费、特约服务收费而有不同的收取方式。公共性服务收费、公共代办性收费实行政府定价或政府指导价，特约服务收费实行经营者定价。物业管理合同约定的收费，不能违反法律、法规的强制性规定。

物业管理期限由双方约定，但一些地方对物业管理的期限也作出了明确的规定。物业管理合同中约定的违约责任主要有以下几个方面。1.物业管理企业的违约责任：（1）物业管理企业没有达到合同约定或法律、法规规定的物业管理要求，业主委员会可以要求物业管理企业限期整改或一并要求物业管理企业赔偿损失；逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同，并要求物业管理企业赔偿损失。（2）物业管理企业擅自提高收费标准的，业主方面（包括业主委员会和单个的业主、非业主使用人）可以要求物业管理企业清退。（3）物业管理企业使用或保管的业主财产不当，给业主造成损失的，物业管理企业应当承担赔偿责任。（4）物业管理企业无正当理由，提前终止合同的，应当赔偿业主的损失。

2.业主方面的违约责任：（1）业主无法定理由，没有依照合同支付物业管理费用的，应当支付物业管理费用及其滞纳金，业主委员会也应当根据合同的约定，负责催交或以其他合同约定的方式偿付。（2）业主委员会没有按合同约定归集并向物业管理企业提供物业管理所需的图纸、档案、资料的，如果因此给物业管理带来不利的，物业管理企业不承担责任，如果因此给物业管理企业带来其他损失的，业主委员会应当承担赔偿责任。

五、物业管理合同的签订与终止

（一）物业管理合同的签订

1.订立物业管理合同应遵循的基本原则：（1）平等原则。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。（2）合同自由原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。（3）公平原则。物业管理合同属双务合同，任何一方当事人都是既要享有权利，也要承担相应义务，权利义务要对等。（4）诚实信用原则。该原则体现了社会主义精神文明和道德规范的要求。当事人在订立物业管理合同时，不得有任何欺诈行为。（5）合法性原则。当事人订立物业管理合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

2.订立物业管理合同的程序。订立物业管理合同的过程包含要约与承诺两个阶段。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应具体明确，即必须包含将来合同的主要条款和让一般人理解其真实含义，同时要表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。合格的物业管理企业、特定的业主（开发建设方、公房出售单位）、业主委员会都可以提出要约。承诺是受要约人同意要约的意思表示。承诺是以接受要约的全部条件为内容，一般不得对要约内容再作限制、扩张、变更的意思表示。但因要约中的合同条款分为实质性条款和非实质性条款，如果在承诺的同时，更改要约的条款属于实质性条款，则视为对要约的拒绝并发出了新的要约；如果更改要约内容的条款属于非实质性条款，是对要约的非实质性变更，除非要约人及时反对，则该项承诺为合格承诺。

3.物业管理合同的成立。物业管理合同是法定应当采用书面形式并在签约后报行政主管部门备案的，因此，它不是在承诺生效时成立，而是在当事人双方签字或盖章时成立。双方当事人签字或盖章的地点为合同成立的地点。

4.有关解决争议条款的选择。在签订物业管理合同时，对双方当事人在履行合同中可能发生争议的解决方法进行明确的约定，是非常必要的。通常解决争议的方法有协商、调解、仲裁或诉讼。协商、调解与仲裁或诉讼可以并用，但仲裁与诉讼是相互排斥的，不可以同时约定。

在解决合同争议方面，仲裁比诉讼具有更多优点，表现在：（1）自愿性。当事人之间的纠纷，是否将其提交仲裁、交与谁仲裁、仲裁庭的组成人员如何产生、仲裁适用何种程序规则，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁充分体现当事人意思自治的原则。（2）专业性。各种仲裁机构大都具有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行各业的专家。（3）灵活性。仲裁的灵活性很大，在程序上不像诉讼那样严格，程序灵活。（4）保密性。仲裁一般以不公开审理为原则，并且各国有关的仲裁法律规则都规定了仲裁员及仲裁秘书的保密义务，具有极强的保密性。（5）快捷性。由于仲裁实行一裁终局制，不像诉讼那样实行两审制，这样就有利于当事人之间纠纷的迅速解决。（6）经济性。由于时间上的快捷性，费用也就相应地节省了。其次，仲裁的收费一般要比诉讼费低一些。

（二）物业管理合同的终止 物业管理合同因下列原因而终止。

1.物业管理合同约定的物业管理服务期限届满，双方又没有续签合同的。2.物业管理企业或业主委员会解除合同的。物业管理企业或业主委员会在下列条件下可以解除合同：（1）双方协商一致；（2）物业管理合同中约定了一方解除合同的条件，当解除合同的条件具备时，解除权人有权解除合同。

3.物业管理企业没有达到物业管理要求，经限期整改逾期仍未达到要求，业主委员会有权终止合同。

4.业主委员会严重违反合同约定，致使物业管理企业无法对物业进行有效管理的，物业管理企业有权解除合同，如：众多业主拒不支付物业管理费用，业主委员会不予协助解决，物业管理企业有权解除合同；业主委员会没有按合同提供进行物业管理的必要条件，致使物业管理企业无法接管物业的，物业管理企业有权解除合同。

5.因不可抗力致使物业管理合同的目的无法实现的。如合同约定的物业管理区域因战争、地震、火灾等原因失去使用功能的，物业管理合同自然终止。6.其他法律、法规规定当事人一方有权解除合同的情形。

此外，物业管理企业如果被宣告破产，物业管理合同自然无法继续履行，业主委员会可以终止合同的履行，要求物业管理企业的破产清算小组移交物业管理的有关资料、基金、财产，业主应支付而尚未支付的物业管理费用扣除有关费用后，也应当向物业管理企业的破产清算小组清偿。

业主转移物业的所有权、业主委员会的改选都不影响物业管理合同的效力。业主转移物业的所有权时，应当将物业管理合同作为房屋转让合同的一个附件，出让者应告诉受让者有关物业管理费用的支付情况和其他相关物业管理情况。

六、前期物业管理合同与物业管理合同

前期物业管理合同是物业区域内的业主委员会成立之前，物业的房地产开发商选聘物业管理企业管理物业，并与物业管理企业签订的物业管理合同。与一般的物业管理合同相比，前期物业管理合同具有以下特征。

（一）合同主体不同

前期物业管理合同由物业区域的房地产开发单位与物业管理企业签订，一般的物业管理合同由业主委员会与物业管理企业签订。物业竣工之后，由于出售率或入住率未达到法定成立业主大会条件，只能由房地产开发单位选聘物业管理企业管理。

（二）合同期限不同

一般而言，前期物业管理合同的期限不长，而一般物业管理合同期限较长，并且约定了延展期限。其次，如果在前期物业管理合同约定的物业管理期限内，业主委员会成立了，而业主委员会对前期物业管理合同中约定的物业管理公司的管理不满，并有充足理由，可以提前解除合同。

实践中在前期物业管理合同中出现的问题主要是，前期物业管理合同由房地产开发商和物业管理企业签订，业主对这一合同无法表达意见，而当业主陆续入住，业主大会、业主委员会等业主自治机构却没有运转起来，原来进行前期物业管理的物业管理企业继续对物业管理进行管理，如果前期物业管理合同约定的物业管理费用较高，或物业管理企业的物业管理服务不佳，则业主和使用人的利益就将受损。当前，政府主管部门应当加强对前期物业管理合同的审查，并对前期物业管理费用的期限、费用支付方等作出明确规定，并监督实施，同时对前期物业管理合同向一般物业管理合同的转化过程予以监督，支持业主自治的落实。

物业投标管理规定 篇2

目前,国外物业管理招投标办法相对比较成熟,国内部分一线城市也相继推出了物业管理招投标的暂行办法或相关规定,广东虽然是国内物业管理较早实施的地方,但是却在物业管理招投标方面相对滞后,只是在2008年修订的现行《广东省物业管理条例》第三十六条简单提及。

河源作为广东的二线城市,物业管理基本上是在2000年前后相继注册成立,发展至今,本土注册的52家物业管理公司还没有一家具备一级资质。但是近年来河源市房地产发展迅猛,新的楼盘如雨后春笋,吸引了雅居乐等知名开发商、物业管理公司进驻河源,带动河源的物业管理快速发展,同时,也引发了招投标方面在内的不少问题。所以,培育和完善河源物业管理招投标市场,是加快河源物业管理行业市场化进程的关键,是目前亟待解决的问题。

1 河源市物业管理招投标现状

日前从市居住小区管理办公室了解到,近两年本市新建小区30多个,但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的只有6家,绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍,相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念,在项目开发完毕后,为安置自己的项目开发人员,自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低,专业性不强,服务意识差,管理水平低,造成业主和使用人满意率不高,投诉较多。还有少部分开发商为了避开政府监控,实行假招投标,搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人,只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩,结果是给人做嫁衣,广大业主和善意投标人的利益受到损害。

2 河源市物业管理招投标不能落实的原因

鉴于这种情况,我们在调查的基础上对此进行初步的分析,认为物业管理招投标不能实行到位的原因有三:

2.1 物业管理招投标法律法规不到位

招投标选择物管企业,为何有令难行呢?有关业内人士认为,造成这种情况的主要原因之一是目前物业管理招投标法律法规不到位。虽然我国已有招投标法,但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动,所以对物业管理的招投标活动指导性较差,适用程度有限。另外,目前我国乃至广东省颁布《物业管理条例》中,也只是以一条内容来粗略规定物业管理招投标规则,造成物业管理招投标在操作中法律依据不足,问题较多且难以处理。

2.2 传统的谁开发谁管理的垄断经营模式仍未打破

之前房地产市场不成熟,竞争压力不大,致使部分开发商认识不到与物业管理企业固步自封,没有深切体会到“父子”关系会给自己带来无穷后患,而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。

2.3 招标主体业主委员会力不从心

业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构,代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项,重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差,对公共事务不甚关心,使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊,落实中标结果更是难上加难。更甚者,河源市的很多小区根本没有成立业主委员会。

3 河源市物业管理落实招投标的对策

怎样才能改变目前“纸上谈兵”这种状况呢?业内人士建议:首先,立法部门应尽快制定和颁布《物业管理招标投标管理办法》,对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二,有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程,优质的物业管理,不但可以吸引业主,更可以帮助开发商免除后患。第三,小区业主应积极参与小区的管理和监督,支持物业管理的招投标工作。广大业主要更多了解物业管理,保障自己的合法权益,自觉配合业主委员会的日常工作。同时政府房管与政法也应加强对物业管理纠纷的审理力度,明确业主委员会的法律地位,采取强制措施落实中标结果。

对于物业管理发展相对滞后的河源,要改变目前物业管理招投标“纸上谈兵”的状况,要抓住以下几个方面:

3.1 完善物业招投标市场机制

物业管理的招投标需要培育规范诚信的招标方、成熟的投标方、健全的中间服务体系和良好的市场环境,建立和完善物业仲裁机构,同时政府部门应制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则,多进行政策指导、少行政干预。在各方条件都比较成熟与完善的情况下,物业管理招投标处于公开、公平、公正的竞争环境,将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道,保证物业管理招投标的顺利进行,平衡兼顾各方利益。

3.2 提高对招投标的认识

早些年房地产市场还处于快速发展阶段,相关的法律法规不甚健全,致使开发商、物业公司竞争压力不大,加之业主专业知识匾乏,维权意识淡薄等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会,这是目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微的重要原因。如今的房地产市场,竞争的主体已逐渐从价格转变为相关的配套设施及售后服务,那么谁能解决业主的后顾之忧谁就能在竞争中取胜,所以开发商必须重新认识招投标;其次,物管单位也必须加强人力资源开发,提高管理水平;而作为物业直接使用人的业主方,要正确认识招投标带来的好处;当然,政府应主动为招投标明确方向、规范程序,并制订具体的法规法则引导招投标顺利进行。

3.3 完善招投标规则

为了规范招投标市场秩序,政府部门要设定招投标市场的准入条件,同时限定一定条件下的物业必须实行招投标。其次,物业管理行政主管部门应明确规定哪种情况下由谁来进行招标,确定公开招标、邀请招标及议标的条件,积极创造公开、公平公正的招投标环境。最后,应设立权威的中间机构负责指导和监督物业管理招投标工作,要求招投标须先备案并得到认可方可进行,且由中间机构负责管理招投标书并推荐合格物管企业参加招投标,同时开标和决策须有监督机构的参与。

物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物,既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境,又可以提高业主自治能力,最大程度保证各方的权益。近几年河源的房地产开发突飞猛进,良好的招投标秩序将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制,加速物业行业的持续、快速、健康发展起到重要的推进作用。所以,完善和培育物业管理招投标市场势在必行。

摘要：物业管理招投标是物业管理市场化进程的关键。本文针对当前河源房地产市场快速发展过程中暴露出的招投标问题,分析了物业管理招投标不能落实的原因,并提出了相应的对策。

关键词：物业管理,招投标,原因,对策

参考文献

[1]孙兰,白丽华主编.物业管理实务与典型案例分析[M].北京市:中国物资出版社,2002:67-69.

[2]汪海菁.我看物业管理招投标[J}.现代物业,2004,(3):3.

[3]孙耀.商场现代化,2008,(5).

物业投标管理规定 篇3

【关键词】 投标保证金 实施条例

1. 实施条例出台的背景

招投标制度是社会主义市场经济体制的重要組成部分。《招标投标法》颁布12年来，我国招投标事业取得了长足发展，招投标市场不断壮大，行政监督管理体制逐步完善，招投标制度日趋完备，对规范招标投标活动，优化资源配置，提高采购质量效益，预防惩治腐败，发挥了重要作用。随着实践的不断发展，招投标领域出现了许多新情况、新问题。一些依法必须招标的项目规避招标或者搞“明招暗定”的虚假招标；有的领导干部利用权力插手干预招标投标活动，搞权钱交易，使公共采购领域成为腐败现象易发、多发的重灾区；一些招标投标活动当事人相互串通，围标串标，严重扰乱招标投标活动正常秩序，破坏公平竞争；有的专家评标不公正。

党中央、国务院对解决当前招投标领域突出问题高度重视，要求完善政策措施，堵塞制度漏洞。2006年启动《中华人民共和国招标投标法实施条例》的立法调研，起草，论证，历时6年，国务院2011年11月30号审查通过，第613号令发布，2012年2月1日起施行。这是落实中央部署、完善社会主义市场经济体制、促进公平竞争、预防和惩治腐败的一项重要举措。

2. 《招标投标法实施条例》对投标保证金的规定

《招标投标法实施条例》第二十六条：

招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%。

投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

依法必须进行招标的项目的境内投标单位，以现金或者支票形式提交的投标保证金应当从其基本账户转出。 招标人不得挪用投标保证金。

3. 相关法规对投标保证金的规定

《工程建设项目施工招标投标办法》（七部委30号令）第三十七条规定：招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票。

投标保证金一般不得超过投标总价的百分之二，但最高不得超过八十万元人民币。投标保证金有效期应当超出投标有效期三十天。

《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（八部委2号令）第二十四条规定：招标文件要求投标人提交投标保证金的，保证金数额一般不超过勘察设计费投标报价的2%，最多不超过10万元人民币。

《工程建设项目货物招标投标办法》（八部委27号令）第二十七条规定：招标人可以在招标文件中要求投标人以自己的名义提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或现金支票，也可以是招标人认可的其他合法担保形式。

投标保证金一般不得超过投标总价的百分之二，但最高不得超过八十万元人民币。投标保证金有效期应当与投标有效期一致。

投标人应当按照招标文件要求的方式和金额，在提交投标文件截止之日前将投标保证金提交给招标人或其招标代理机构。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，该投标文件作废标处理。

4. 《招标投标法实施条例》规定解析

投标保证金作为投标人随投标文件一同递交给招标人的一定形式、一定金额的投标责任担保，对于约束投标人随意撤回投标文件、中标后不签约合同，防止投标人为了中标弄虚作假、串标围标，保障招投标活动的市场秩序具有积极的意义，但实践中投标保证金还存在许多问题，

条例在第二十六条、第三十条、第三十一条、第三十五条、第四十条、第五十七条、第六十六条、第七十四条共八条体现了投标保证金的规定，其中对限额、有效期、转出帐户、利息返还、中途退出投标的投标人的保证金返还等作出了新的规定。

相对本条的规定，《招标投标法》并未作出任何关于投标保证金的规定，而是由部门规章作出了补充性的规定。

从上可以看出条例本条的规定对于投标保证金带来了以下一些变化：

（1）取消了上限的限制

相对部门规章中规定的工程施工、货物80万元，勘察设计10万元投标保证金的上限，条例没有设置，且保证金收取的基准价即项目估算价一般本身高于投标人的投标价，今后，上不封顶的几百万元、上千万元的投标保证金将合法出现，投标人的负担和风险将增加许多。

（2）计算基准价发生了变化并更具有实践操作性

条例以招标人的项目估算价的2%计取上限，而部门规章以投标的投标报价的2%计取，这种计算方法更加具有实践操作性，因为项目估算价本身是一个较为固定的值，比如以概算为依据，招标前的初步设计中就已经确定了，而投标报价因投标人不同而不同，且数值往往在临近开标才能确定，如果投标人以报价的2%作为投标保证金提交的数值会造成各个投标人提交的保证金数值不一样，也容易从保证金的数额反算到投标人的报价，而保证金本身在投标文件之前到达，不利于投标报价在开标前的保密。

（3）投标保证金有效期发生了变化

工程建设项目施工招标投标办法》（七部委30号令）将投标保证金有效期规定为超出投标有效期三十天，《工程建设项目货物招标投标办法》（八部委27号令）将投标保证金有效期规定为与投标有效期一致，《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（八部委2号令）未作规定，而条例统一为与投标有效期一致。

（4）投标保证金转出帐户作出了基本帐户的限制性规定

根据《人民币银行结算账户管理办法》的规定，单位银行结算账户按用途分为基本存款账户、一般存款账户、专用存款账户、临时存款账户。其中基本存款账户是存款人的主办账户，一个单位只能开立一个，用于存款人日常经营活动的资金收付及其工资、奖金和现金的支取；一般存款账户用于办理存款人借款转存、借款归还和其他结算的资金收付，该账户可以办理现金缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户用于办理各项专用资金的收付；临时存款账户用于办理临时机构以及存款人临时经营活动发生的资金收付。

根据上述办法规定和投标保证金可以看出，投标保证金从哪个帐户转出该办法并未作出限制性规定，正是因为如此，投标保证金可以不受限制地从基本帐户以外的帐户转出，在一定程度为串标围标提供了可乘之机，因为相比基本存款帐户（一个单位仅有一个，帐户所在地一般为公司法定住所即公司主要办事机构所在地，公司总部直接监管），一般存款账户、专用存款账户、临时存款账户来说，更容易开具，更不容易监管。

条例对投标保证金必须从基本帐户转出的规定更加真实体现投标人的投标意图，对于减少串标围标的可能具有积极的意义，但需要注意的是，本条仅对现金或者支票形式提交的投标保证金要求从基本账户转出，这就意味着以银行保函形式提交的投标保证金可以从其他帐户办理；另外，投标保证金从基本帐户转出仅限境内投标单位，考虑到与国际接轨，境外单位银行帐户并无基本帐户之规定，条例未作出限制性规定。

（5）对挪用投标保证金作出了限制性规定

投标保证金作出为每一个投标人在递交投标文件前提交的责任担保，动辄以每一标段几十万元、合计金额上亿元，期限一般短则二三个月，长则半年以上，投标保证金常被招标人挪作定期存款、当作开工预付款付给中标人，甚至被抽逃用作其他非法目的，这一限制性规定对于限制招标人挪用投标保证金具有积极的意义，但遗憾的是，条例并没有对挪用投标保证金的行为作出处罚的规定。

小结

实施条例对实践中投标保证金存在的问题做了有针对性规定，解决了，投标保证金制度执行中存在的问题，值得推广宣传学习。

参考文献：

[1] 陈天福.浅析建设工程投标保证金制度[J], 建筑市场与招标投标,2011(04).

[2] 田文水,杨志勇,王志磊,王锋.工程招投标过程中保证金提交形式的探讨[J],水利经济,2005(04).

物业管理招投标方式浅议 篇4

从90年代后期起,中国的物业管理开始进入市场运作阶段,，为了使新兴的物业管理市场逐步规范成熟起来，必须尽快引入竞争机制，物业管理项目的招标则是促进良性竞争的有效手段。

1996年12月，深圳市率先尝试了由行业主管部门组织的公开物业管理招投标，鹿丹村小区通过公开招投标方式选聘物业管理企业的成功创全国之先河，物业管理开始走出“谁开发、谁管理”的初级发展阶段，由于全国各地的物业管理市场发展参差不齐，直到3年后的1999年，物业管理招投标的试点工作才在全国各大城市兴起，成为本行业的一大热点话题。

物业管理招投标从1999年下半年开始出现的这一个小高潮并非出于偶然。其中一个因素自然是1999年5月23-24日全国物业管理工作会议在深圳召开，建设部副部长宋春华在会上明确指出：“各地要在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。并希望“在以后的工作中，必须彻底改变‘谁开发、谁管理’的垄断经营局面。凡是10万平方米以上的新建商品住宅小区的物业管理，开发企业应当在主管部门的指导与监督下，在商品房预售前面向社会招标。”而我们认为物业管理公开招投标的推出是行业自身发展到一定阶段后的必然产物。通过投标，物业管理企业可以在平等竞争的前提下开拓业务，扩大市场份额，实现规模化经营，提高管理水平，树立企业形象。因此随着物业管理企业参与招投标活动的积极性的提高，物管市场的竞争也越发激烈。

虽然所说目前全国各地物业管理公开招投标仍旧处于起步和尝试阶段，但其之所以引起业内人士的广泛关注，是因为大家对于打破垄断、真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

一、物业管理行业的健康发展需要推行招投标

（一）物业管理招标方的逐步成熟。

招标方包括房地产开发建设单位和物业业主，前者往往是政府投资部门、事业单位和房地产开发企业，一般具有招标的经验和能力。后者则往往面临缺乏经验、无完善的操作规范可以依据的问题，因此，业主委员会需要有一个提高自律意识、努力掌握招投标相关政策、规则和学习成功经验的过程。

总体来看，物业管理招投标方正在逐步走向成熟。房地产开发商意识到，本着对今后管理负责的态度，打破地区界限，放眼社会，一步到位选聘社会上有实力、有经验、有品牌的专业物业管理公司，负责起物业售后服务工作，既符合社会分工的专业要求，顺应物业管理市场竞争的发展潮流，也摆脱了自己做管理又不懂管理，以致被投诉甚至被炒“鱿鱼”的窘境，使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，与管理公司建立起信任合作的关系。

业主对物业管理公司的取舍支配着竞争的走向。业主们对物业管理公司的判断逐渐摆脱“费用决定论，”即并不是谁报价低就选择谁，而是依据投标企业的管理水平、管理业绩、管理风格等因素综合考虑。

（二）物业管理投标方的逐步成熟。

投标企业一般均具有公平竞争的意识，试图通过投标，抢占市场份额，扩大企业影响，走规模化经营道路。特别是一些跨区投标的物业管理公司，往往具有良好的资质，较为丰富的管理经验和专业知识，以优质的服务在物业管理市场上取得了一定的信誉，无论是硬件还是软件方面，均有一定的优势。

在投标过程中，投标企业越发注重前期的市场调研，对招标物业的市场状况，有关的政策、法规，居民对物业管理的认知程度等展开全面了解，精心准备，做到有备而来。

通过竞争，投标企业认识到，不仅要善于理财，为业主精打细算，更要凭借全新的理念和举措，突出自身的管理风格和品牌形象，赢得物业管理权。

目前，也还存在个别投标企业采取非正当竞争性手段，钻政策、法规的空子，干扰招投标活动的现象。有的投标企业脱离实际，作出种种过高承诺，也影响到评标工作的顺利进行。

（三）物业管理招投标应打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。

在物业管理自身作为一个行业存在的初期，发展商别无选择地自组物业管理公司，但是随着行业自身的发展需要，物业开发和管理不进行分离，会造成许多难以调和的矛盾。尤其在各种法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营中发生困难的前提下，将最终损害业主（客户）的切身利益。举一个最简单的例子：发展商拖欠、挪用或不按规定金额缴纳维修基金并不是个别现象，相当一部分就发生在开发和管理为同一家公司的情况下。一旦发展商资金运作困难，直接导致的结果就是业主委员会成立之后不能获得足额的维修基金，甚至失去大部分基金，包括业主（客户）自己所缴纳的部分。物业管理招投标工作的开展将促使物业开发和物业管理分离，最大程度上保障业主（客户）的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。

（四）推行物业管理招投标，通过竞争机制，加速推进全行业市场化进程。经过几年的发展，全国各地目前已形成了许多有较强市场意识的专业化物业管理企业，迫切希望扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。只有在公开、公平、公正的竞争机制影响下，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。与其它行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其它企业的共同进步和提高。而物业管理招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了便利条件。

（五）确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主（客户）三者利益的规范机制。

不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业企业吸纳一些自身难以消化的人员；减免空房管理费；为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于进退两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主（客户）三者之间的权利义务没有得到相应的保障。

以招投标方式选聘物业管理企业就可以解决这些问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程是公开、透明的，交易条件也公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件，有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。

二、招投标过程中急需解决的一些问题

由于物业管理招投标尚处于起步和尝试阶段，不可避免地存在着一些不尽如人意的问题。我们就招标过程中尚需完善之处谈几点看法。

（一）规则有待完善

物业管理招投标活动涉及诸多的权利义务关系，包括物业的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间，也包括业主委员会与物业管理公司、与全体业主之间以及全体

业主与物业管理公司之间等，需要相应的法律依据做为保障。

政府部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，同时对参与竞争的物业管理公司提出资质要求，提高参赛者的标准，都有利于物业管理招投标市场的发展。

（二）对一定条件下的物业必须实行招投标。

现在发展商和业委会在选择物业管理公司的过程中，可以自主决定选择的方式。以“公开、公平、公正”原则为前提的招投标方式无疑是最合理的选聘方式，政府部门应当采取一些强制措施。如对于新建物业，达到一定的规模的，发展商必须采用招投标方式。而业委会选聘物业公司更是必须坚持招投标。

（三）设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。

目前许多招投标因缺少监管而偏离了正确的轨道，未达到满意的结果。因此建议设立非官方的、权威的物业管理招投标机构。有以下几点建议可供参考：

1、设立权威的物业管理招投标机构，专门负责指导和监督物业管理招投标的工作。但不宜由政府主管部门直接参与，把政府行为与市场行为连在一起不合理。

2、物业管理招投标事先必须到专门机构备案，取得专门机构的认可方可进行。

3、专门机构应就个案指定专人负责，并帮助招标方制定招投标的方案，编写招标书，推荐合格的物业管理公司参加招投标。

4、专门机构应协助招标方分析投标公司的标书，选择最适合该物业的管理方案。或者可由物业管理专家组成评审小组受业委会委托进行标书的评审工作。

5、招投标的开标和决标等重大事件的进行必须由专门机构的参与，并受到其监督，以维护“公开、公平、公正”和诚实信用的原则。

关于评审小组的人员组成问题。《中华人民共和国招投标法》第三十七条规定：“依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之一”。

虽然目前物业管理非“依法必须进行招标的项目”，但亦可参照此条款执行。各地招投标机构可考虑认定一批物业管理专家，建立一个专家名册或专家库，主要参与本地的物业管理招投标的评标工作。某个物业管理招投标项目在确定评标委员会专家的数量后，在确保专家与投标企业无任何利害关系的前提下，可由招投标机构从专家名册中随机抽取专家进入评标委员会，以体现“公开、公平、公正”的原则。同时，发展商代表在评标委员会中的比例不宜过多，一般以一至两人为宜，既可保证发展商参与选聘物业企业的权利，又能避免发展商的意志左右最终评标结果，以确保为了打破垄断经营而进行招投标的初衷。

（四）设定招投标市场的准入条件。

为了减少对投标人的初审工作量，对于有较高管理要求的物业项目（可通过物业类型或面积加以限定）应限定只有达到一定资质等级的企业才能参与招投标。目前深圳有40余家甲级资质企业，可以代表深圳物业管理行业的最高水平。建设部也即将评选全国一级资质企业的才具备投标资格，以引导市场资源向优势企业集中。

（五）市场信息网络还不通畅

由于物业管理行业在我国还是较为新兴的行业，市场信息网络的建立还不够完善。一方面，招标方对投标企业的情况，如资质状况，经营业绩、企业实力等，缺乏可靠、完整的信息来源；另一方面，想参与竞争的物业管理企业对市场信息的获取渠道较少，特别是要跨区参与投标，及时掌握有关信息更难。市场信息网络的不完善，一定程度上制约了招标活动公平竞争的开展。

物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现。它标志着发展商和业主（客户）物业管理意识的提高，标志着物业管理企业市场竞争意识的增强，标志着物业管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更具活力、更

物业投标管理规定 篇5

2005-11-17 14:26:56

沈阳市前期物业管理招投标管理规定

第一条 为进一步规范我市前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，依据国家建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 前期物业管理，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

第三条 沈阳市房产局负责本市前期物业管理招投标活动的监督管理。各区（开发区）、县（市）房产行政管理部门负责本辖区内的物业管理招投标活动日常管理工作。

第四条 本规定所称招标人，是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位。

本规定所称投标人，是指响应前期物业管理招标、参与投标竞争的物业管理企业。

第五条 凡新建住宅物业必须通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

其他物业也应通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 在招标文件规定的投标期限内，投标人少于3个的，招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，对符合规定条件的，予以批准。

住宅物业建筑面积小于5万平方米的，建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区（开发区）、县（市）房产行政管理部门应在受理申请后的5日内，依照物业管理区域的划分情况予以核实，对符合规定条件的，予以批准。

第七条 前期物业管理招投标工作的完成时限；

（一）新建现售商品房，应在现售前30日完成；

（二）预售商品房，应在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建住宅物业，应在交付使用前90日完成。

第八条 招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜。

第九条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等；

（二）物业管理用房的配备情况；

（三）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的编制要求等；

（五）评标标准和评标方法；

（六）招标活动方案，包括招标组织机构，开标时间、地点、方法与程序等；

（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）其他事项的说明。

第十条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书前，提交以下材料报物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件。

区（开发区）、县（市）房产行政管理部门对备案材料有异议的，应在受理之日起的5日内向招标人提出。

第十一条招标人采取公开招标方式的，应同时在沈阳市房产信息网上发布免费招标公告。招标公告应包括以下内容：

（一）招标人的名称、地址和联系方式；

（二）招标物业的名称、地址、使用性质、建筑面积、实施管理的时间；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下主要内容：

（一）投标函及投标人的基本情况；

（二）投标报价，包括物业管理费用的收支预算方案；

（三）物业管理方案；

（四）招标文件要求提供的其他材料。

第十三条 招标人应于开标前的3日内，从市房产局建立的物业管理评标专家库中，采取随机抽取的方式一次性确定评标委员会。

物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门派人监督确定评标委员会工作，并做好记录，于当天向确定的评标委员会成员送达《评标邀请函》。

与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会。

第十四条市房产局每年对物业管理评标专家进行资格确定，及时取消不称职或者违法违规人员的专家评委资格。被取消专家评委资格的人员，不得再参加任何物业管理评标活动。

市房产局定期对物业管理评委专家进行有关法律法规、政策和业务培

训。

第十五条招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业所在地的区（开发区）、县（市）房产行政管理部门备案。

物业投标管理规定 篇6

《物业管理招投标》课程是物业管理专业的一门核心专业基础课, 也是物业管理专业的必修课, 具有基础性和影响面广的特点。但在实际教学过程中教学效果不理想, 突出表现在大部分学生理论知识学习不扎实, 对知识的运用能力较差, 归纳总结, 主要存在以下几方面的问题。

1. 教学方法单一。

现阶段《物业管理招投标》课程教学方法较为单一, 理论课程教学多是采用教师台上讲课、学生台下听讲记忆的形式。从对实践课程的实施形式来看, 实践内容主要包括招标文件编写、投标文件编写、开标会情景演练等环节, 从表面上看, 似乎包括各个实践环节, 但是在实际教学中无法真正落实到位, 实训操作多是在教室内进行, 学生只是根据教师提供的要求完成各项工作, 不能体验真正的职业情景, 实践过程很难与实际工作相联系。另外, 对学生实践环节缺乏真正的监督机制, 学校无法有效评价学生的实践效果, 不能有效地锻炼学生的实践能力。

2. 课程评价方式不够合理。

学生最终成绩的评定主要以卷面成绩为准, 多侧重对理论知识的掌握, 较少关注学生学习过程的行为表现, 不能考察学生职业技能的提高, 这同高职教育的本质相违背。这种评价方式较易于挫败学生的积极性, 对培养适合市场需求的应用型人才是极为不利的。

3. 教学内容构成不能匹配实际工作需要。

《物业管理招投标》课程内容多是从招投标法律法规的角度出发, 强调学生应掌握的基本程序和编写招投标文件应遵守的标准示范文本, 但没有根据实际工作情境对学生职业能力的需要安排课程内容。课程开发设计缺少对物业管理企业招投标工作的实际了解, 没有对岗位能力进行分析, 使教学内容构成不能匹配实际工作需要。

二、《物业管理招投标》课程“项目化教学”改革思路

项目化教学是以建构主义等理论为指导, 根据区域产业发展对职业能力、岗位能力培养的需要, 以学生为主体, 以素质为基础, 将部分专业基础课程和专业课程的教学内容设计成训练具体技能的项目, 以项目为载体, 实现项目驱动、任务引领, 并根据项目组织原则实施教学与考核, 从而将理论与实践有机结合, 使学生在完成任务的过程中掌握知识、训练专业能力并提高综合技能的一种教学方式。

“项目化教学”的本质就是让学生独立完成一个任务或者试验方案, 从方案的起草到数据排序的操作全部由学生独立完成, 以实践带动理论, 教师在此过程当中主要作用在于负责解答项目实施过程中发生的困难和问题。在“项目化教学”中, 学生可以纯熟掌握完成项目每一个环节的实际操作技能和基本要求。

三、《物业管理招投标》课程“项目化教学”改革实践

1. 确定参与主体。

高等职业院校的课程的项目化开发除需要一线任课教师参与外, 还应选聘来自行业、企业一线从事具体相关工作和管理工作的优秀人员, 即行业、企业专家组成课程项目化教学开发小组。另外, 在项目化教学中首要的工作内容是进行工作任务分析, 因此还应包括工作任务分析专家。概括来说, 进行“项目化教学”实践的主体应包括三部分人员:行业、企业专家、工作任务分析专家、一线任课教师。

2. 具体实践过程。

“项目化教学”改革实施分为三个步骤:工作项目分析、工作任务分析和职业能力分析。

工作项目是一组具有相对独立性的工作任务, 它可能与工作岗位相对应, 也可能不对应, 这取决于不同职业的劳动组织方式。工作任务是指工作过程中需要完成的单件任务。工作项目及工作任务分析就是依赖于行业、企业专家同工作任务分析专家的密切合作, 弄清楚某一职业或职业群包含哪些工作项目, 以及完成这些项目需要哪些步骤。职业能力是指完成工作任务需要采取的动作、行为和所需要的知识。

3. 教学内容的项目化整合。

高职院校培养的是技术技能人才, 这就要求各院校在教学过程中重点培养学生的专业技能。传统的以知识点为序进行编排教学内容的做法已不符合高职院校的培养目标, 解决方法是进行项目化的知识重构, 以项目为载体, 将物业管理招投标所需要的专业实战技能融入到每一个工作任务中, 学生通过完成具体工作任务达到掌握课程基本知识、方法和技能的目的。

项目的设计应遵循以下原则:第一, 项目设计应循序渐进, 由简单到复杂, 降低操作上手的难度;第二, 各项目应注意覆盖全部专业技能, 课程知识点是服务于项目的, 不必全部讲授, 而是根据各项目的要求有选择性地选取各个知识点, 故项目要兼顾全面性;第三, 项目设计应难易适中。难度太大, 易挫伤学生的学习积极性, 不能善始善终;相反, 如果难度过易, 学生觉得缺乏挑战性, 不够重视, 就容易形成散漫的学习风气。

综合以上内容, 结合《物业管理招投标》课程内容及专业技能要求, 对课程进行了如下项目设计:

物业管理招标工作→物业管理投标工作→物业管理开标、评标、定标, 签订合同

4. 课程典型工作任务、职业能力分解。

我们所说的工作任务不是实际工作任务, 而是用于学习的工作任务, 是根据工作情况有意设计的全仿真工作任务。物业管理的招投标包括多种专项工作任务, 这些实际工作任务是行业、企业专家及工作任务分析专家结合一线任课教师按照行业和企业发展需要以及完成职业岗位实际工作任务所需要的知识、能力、素质要求, 以真实工作任务及其工作过程为依据整合、序化教学内容, 科学设计典型的工作任务。

为了满足工作任务对知识、能力、素质的需要, 同时又要在教学中可能实现, 在选取内容时要求将繁杂的招投标内容浓缩为有代表性的主要工作。

5. 项目评价。

项目评价是课程项目化教学改革的最后步骤, 任何的改革都需要从实践中进行检验。对本门课程的改革成果需要在教师教学、学生实践中得到反馈, 并不断改进完善。对于实践的效果最直接的体现在学生的工作任务完成质量评价上, 为此, 我们应从以下几方面评价学生的学习效果, 对各小组普遍完成情况不理想的项目, 分析问题的产生原因, 及时修正项目内容设计。

四、结语

项目化教学实施的主要目的是给学生提供一套完整的项目, 希望能够改善传统的理论与实际脱节的问题, 并且改善课程教学方式, 提高学生的学习兴趣、动手能力, 最大程度地挖掘出学生的学习潜能, 最终提高高职学生分析问题和解决问题的能力。对《物业管理招投标》课程进行项目化教学的探索正是基于这样一种理念, 全面贯彻落实提高现代化教育的目标。

参考文献

[1]李耀中.高等职业院校项目化课程设计选编[M].北京:化学工业出版社, 2010.

[2]刘佳坤.谈项目教学法在高职数控实践教学中的应用[J].教育探索, 2013, (5) :55-56.

论高校招投标档案管理 篇7

关键词： 高校设备 招标采购 档案管理

高校招投标档案是在招投标活动中有价值的原始记录，是在教学设备和基础建设工程等招投标活动中直接形成的具有一定保存价值的数字、文字、图表等各种原始记录。招投标档案对监察审计、投诉处理、竣工结算等方面都具有重要作用，招投标档案管理的规范化，对招投标活动具有重要意义。

一、招投标档案管理的现状分析

1.高校招投标档案工作重视度不够

我院招投标采购过程由后勤管理处（招投标办公室）主要负责牵头实施，由于招投标工作参与者众多，包括招标部门、投标商、负责监管审批的职能部门、负责评标的专家评审委员会，以及负责提供技术支持的使用部门。一套完整的招投标档案应包括以上各部门在参与招投标活动中行使其各自职能所形成的全部文件。招投标过程中形成的档案资料最终都保存于学院档案室，且招投标办公室极少会配置专业的管理人员负责归档、整理这些档案资料。

2.招投标档案资料不够规范化

招标采购的方式一般有公开招标、询价采购、竞争性谈判、单一来源采购和邀请招标。这就导致档案资料的多样性，缺乏规范统一的标准。目前出台的招投标资料存档目录，大多是基于《江苏省政府采购档案管理制度》，不够细化，属于大体结构框架，导致采购单位按照采购项目自行需求选择文件资料的存档。由于材料不统一，管理起来十分复杂，这就要求档案管理人员不仅要掌握档案的收集、保管、整理，还要分门别类、顺序排列、文字说明。

3招投标档案管理人员专业性不强

招投标档案的管理没有建立相应的规章制度，缺乏招投标档案专人管理，这直接影响招投标档案的质量，更无法保证在招投标工作中其完整性、系统性和准确性。此外，还要求招投标档案管理人员既熟悉档案管理知识，又了解招投标法律法规和相关专业知识。缺乏规范的管理模式和操作模式在档案管理方面，一般前期档案材料收集工作都由招投标过程中采购经办人员直接收集，他们属于兼职档案人员未能明确兼职档案人员对招投标档案的收集职责。兼职档案人员只懂采购项目业务不懂档案，专职档案人员只懂档案不懂采购项目业务，缺乏实际指导力。

二、高校招投标档案管理具体对策

1.建立专门的招标档案

为确保整个招投标过程及其重要文件作为档案长期保存，所以高校招投标工作必须建立高效并严格的档案管理制度，既可以保证高校招投标工作符合符合相关法律法规，又可以确保详细记录招标工作情况，丰富和完善高校的档案工作，建立专门的招标档案，将学院其他档案与招投标档案区分开来，因为招投标档案还具有保密性特征。由于招投标档案的重要价值，以及每年增速较快的特性，这就要求达到专门的保管环境需求，避免与其他教学档案或资料共同存放，为招投标档案的安全提供保障。

2.建立完整的招投标采购档案管理目录

高校招投标采购活动从立项到开标、签订合同、验收付款等有较长的时间周期，必须及时建立一个资料齐全的采购档案管理目录，各种档案资料产生后及时地放入该项目档案盒中。常州轻工职业技术学院招投标档案管理目录是基于《江苏省政府采购》和《政府采购继续教育》下制定的。如下表所示（以公开招标方式为例）：

3.培养建立专业的档案人员队伍

培养专业的招投标档案队伍，既要加强现有相关业务人员和专兼职档案人员的培训，又要积极引进档案管理相关专业人才。应在招投标职能部门内建立专门的招投标档案管理人员。招投标档案工作主要是整理和收集招投标工作过程中有价值的文档，具有较强的档案专业性，一般招投标工作人员不具备胜任招标档案管理工作的能力。配备专职的招标档案管理人员既拓宽了档案人员工作范围，又提高了招标档案工作的效率，使得招标档案工作人员能够提高自身工作能力，为其自身职务晋升和职称打下坚实的基础。

三、结语

高校招投标档案是高校档案的重要组成部分，一旦发生经济纠纷，招投标档案就可以提供最有价值的原始证据。并且为以后的招投标项目提供良好的借鉴，对推进高校的院务公开、廉政建设等都有重要的促进作用。

参考文献：

[1]王世海.浅谈高校仪器设备招投标档案资料管理.实验科学与技术，2015.6.

[2]毕霞，徐一平.浅谈医院招投标档案管理.浙江档案，2005.7.

[3]李惠红.完善高校招标档案管理的探讨.兰台世界，2014.3月中旬.