物业资料

2024-09-19

物业资料（共4篇）

物业资料篇1

物业移交资料目录

一项目建设资料征地批文、协议书（合同书）、项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件

2工程招、投、定标书、同意使用土地通知书 3 建设用地批准书、建设许可证、工程建筑报建表

4上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件 5 固定资产投资许可证 6 建设工程规划许可证

7初步设计方案、设计鉴定审批文件、市规划局《建设工程报建审核书》 8 规划报建图建筑设计防火审核意见书 10物业各分项工程设计方案 11 建设工程规划验收合格证 12建设工程竣工验收质量认定书 13建筑工程竣工消防审核意见书

14单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书、单位工程质量综合评定表施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、工程建筑埋放线、验线、验收意见书

16工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料 17 公共安全技术防范工程设施使用证

18竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书/验收报告供水协议书 20 供用电合同 21 同意供电通知 22申请门牌呈批表 23 通邮申报表 24 其它相关资料二物业产权资料 1 拆迁资料销售资料（业主、产权、位置、建筑面积等）3 其它相关资料三建筑工程技术资料 1 地质勘察报告工程合同及开、竣工报告

3施工许可证或开工许可证、施工执照、合同建筑施工图（结构、建施、水施、电施、防雷、弱电等）5施工组织设计及施工技术交底、测量放线记录、施工总结 6桩基础技术材料、回填夯实检验报告 7基础、主体中间验收证书 8 图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)10 隐蔽工程验收签证 11事故处理记录

12建筑物、构筑物及重要设备安装商量定位记录及各种观测记录 13原材料产品及重要构件出厂证明

14原材料试化验单及材料代换审批单试件试验 15 竣工验收证明书主要建筑材料质量保证书（钢材、水泥等）17 新材料、构配件的鉴定合格证书 18 砂浆、混凝土试块试压报告

19建筑竣工图（包括总平面图、建筑、结构、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等）其它项目竣工图（绿化、景观、二次装修等）21 各分项工程施工单位资料

22各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告（注单项工程除上述各项外还应包涵以下几项：竣工工程项目一览表、设备清单、设备材料证明、施工记录、设备安装调试记录、建（构）筑物记录）23其它相关资料四设备资料---供电系统 1 供电系统设备购买、安装合同供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 供电系统设备产权所有者及用户的名称和地址高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备参数（型号、数量、重量、额定电压、电流、频等）高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备随机资料（安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等）高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备主要配件资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）高低压配电柜、变压器、直流控制屏等设备试运行检验记录、运行许可证配电箱、电缆、插接母线、电表等资料（生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等）灯具、末端用电器具资料（生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等）配套装置、仪表、电度表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）11 其它相关资料

五设备资料---给排水系统 1 给排水系统设备购买、安装合同给排水系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 给排水系统设备产权所有者及用户的名称和地址 4 水泵等配套设备参数（型号、额定功率、扬程、编号等）设备随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录主要材料和制品的合格证或试验记录配套装置、仪表、水表资料（检验记录、测试报告、原始数据记录等）水、暖、卫生器具检验合格证书；其它相关资料供水系统

1)计划批文； 2)建设许可证；

3)工程开工申请表、报建表； 4)建筑许可证；

5)工程招、投、中标通知书；

6)征用土地批文、协议书以及红线图； 7)设计审批文件及地质资料； 8)工程质量检查监督报告；

9)验收会议纪要及质量评审材料； 10)工程预决算书； 11)施工许可证；

12)施工执照（影印件）； 13)施工合同，工程任务书； 14)开工，竣工报告；

15)施工组织设计及施工技术交底； 16)施工测量放线图表及记录； 17)施工技术总结；

18)工程竣工验收合格证；

19)图纸会审记录及设计变更通知单、联系单； 20)地基处理资料；

21)事故处理及遗留问题处理意见；

22)隐蔽工程验收记录（包括沟槽验收记录，钢管焊接及防腐检查验收记录，管道接口检查记录）；

23)材料，构件出厂合格证；

24)原材料试验报告及材料代换审批单；

25)试件试验报告（含数理统计、配合比报告）； 26)管道水压试验、渗水量试验记录；

27)设备系统调试记录（包括供水加压泵房调试记等）； 28)供水管道冲洗、消毒记录及水质分析报告； 29)回填土夯实检验记录；

30)工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）； 31)工程质量评定表； 32)给水工程技术要素表；

33)工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）； 34)其它。

排水系统

1)施工许可证；

2)施工执照（影印件）； 3)施工合同，工程任务书； 4)开工，竣工报告；

5)施工组织设计及施工技术交底； 6)施工测量放线图表及记录； 7)施工技术总结；

8)工程竣工验收证明书；

9)图纸会审记录及设计变更通知单、联系单；

10)地基处理资料(软基处理、桩基、混凝土施工记录等)； 11)事故处理及遗留问题处理意见； 12)隐蔽工程验收记录； 13)材料，构件出厂合格证；

14)原材料试验报告及材料代换审批单；

15)试件试验报告（含数理统计、配合比报告）； 16)污水闭水试验记录； 17)机泵安装记录；

18)设备试运转记录（包括污水提升设备）； 19)回填土夯实检验记录；

20)工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）； 21)工程质量评定表；

22)（雨、污）水工程技术要素表；

23)工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）；

24)其它。

六设备资料---电梯系统 1 电梯设备购买、安装合同电梯制造、安装单位、维护单位资料维保人员技术证件 3 电梯产权所有者及用户的名称和地址电梯设备参数（型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等）随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）设备安装调试记录电梯设备检验记录、运行许可证国家特种设备档案（特种设备（普查）注册登记表、特种设备使用登记证、电梯监督检验报告（首次检验报告）、电梯验收运行记录表）9隐蔽工程检查验收记录 10 其它相关资料七设备资料---消防系统 1 消防设备购买安装合同消防设备制造、安装单位、维护单位资料消防设备产权所有者及用户的名称和地址消防自动报警、消防广播、消防栓、消防喷淋等设备参数（型号、数量、水泵额定功率、扬程等）随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验检验记录消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录消防验收合格证书其它相关资料八设备资料---弱电系统 1 弱电系统设备购买、安装合同弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料 3 弱电系统设备参数（系统、型号、规格、数量）弱电系统随机资料（安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等）弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明宽频接入协议有线电视及电话协议其它相关资料九设备资料---柴发机组 1柴油发电机组销售安装合同书 2施工、维保单位资质、营业执照 3发动机零件图册

4柴油机使用说明书及保养手册、发电机组安装使用维护手册 5柴油发电机组产品合格证 6发动机出厂试验数据记录 7柴油机组技术参数资料 8电机组测试数据记录 9专用工具清册 10其它相关资料十

声像资料

1建筑前后的现状、侧、立面照片 2内外景观照片 3建筑小品 4工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像 5工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像

十一其它相关资料

1相关主管部门专项验收（备案）合格文件：规划、消防、园林、人防、环保、质监、民政、综治主管部门出具的规划、消防设施、绿化、人防工程、环境保护设施、电梯、房屋幢户号编排、安全防范设施验收合格证明文件；建设主管部门出具的房屋建筑、供水（含二次供水设施）、排水、道路、燃气工程竣工验收备案等证明文件，以及按规定落实到位的建设工程质量保证金证明文件；供电、通信、广电等部门或单位出具的供电、电话、宽带、有线电视等工程设施合格证明文件；法律、法规、规章规定的其他文件；

2产权资料：项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证等相关资料；

3技术资料：物业区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4专项维修资金缴纳资料；

5开发建设单位与物业服务单位签定的物业服务协议、与业主在房屋买卖合同中签定的物业服务协议，业主临时公约和业主承诺书； 6物业质量保修书和物业使用说明书；

7物业管理所必需的其它资料（注：绿化所需资料前期已提供目录）。

物业资料篇2

（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。

与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

物业与物业管理的概念

（一）物业的概念

“物业”一词来自于香港方言。它评自 Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管物业词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。

1．物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。

（2）耐久性。表现于长久的使用寿命期。

（3）多样性。表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。

2．物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：

（1）经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。

（2）法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。

（二）物业管理

物业管理的英文表示有很多形式，诸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多种解释。目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。

1．广义的物业管理，是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。

2．狭义的物业管理，是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁

卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。

从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。

物业管理消费的特征和功能

一、物业管理费的支出是一种消费性支出

消费是作为社会成员的人们为满足个人物质和文化生活需要对各种产品和劳务的使用。消费性支出是货币的持有者购买最终产品或服务来满足自身的需求或获得某种满意而发生的支出。而投资性支出是为了实现资本的增值，实现资本的积累。很显然，在目前的物业管理市场，大部分业主的物业管理支出为消费性支出，享受物业管理的过程也是一种消费行为。附着在居住消费之上的物业管理服务是大部分业主作为住房消费的一部分来获得的。在现代消费理念中，业主购买了房产，实际上只完成了住房消费的一部分，物业管理消费才刚开始。这一消费是一个持续而漫长的过程，直至发生产权转移和产权自然终止为止。因此，对于大部分业主而言，物业管理的消费属性是十分确定的。然而由于目前我国的绝大部分物业管理公司是从过去的“房管所”衍生出来的，加之政府的“福利”观念、“福利面前人人平等”的观念等的影响，致使业主的消费意识、消费理念迟迟不能完整树立起来，消费行为也被严重扭曲。这样既打击了物业管理企业的经营积极性，也湮灭了业主的许多消费欲望，从而严重阻碍了物业管理市场的发展。因此，明确物业管理的业主消费属性，具有十分重要的意义。

1、有助于物业管理企业提高服务水平和服务质量。明确了业主的消费者地位和消费者行为，则意味着物业管理企业的收入来源是消费者的消费。而不同的消费群体或物业小区，其消费理念、消费能力、消费行为、消费心理、消费要求差异很大，则要求物业管理企业必须更加贴近消费者，不断挖掘业主的潜在需求，为业主提供更全面、及时、周到和细致的服务，特别注重“个性化服务”的提供。

2、有助于业主理性地消费。只有树立了业主的消费意识，业主才能根据自己所支付的价格来定位自己的物业管理消费层次，而不是攀比。并对物业管理公司的服务质量的好坏，质价比的合理度以及在物业管理中出现的各种问题提出相应的意见、建议，行使自己的权力，积极参加管理。

3、有助于政府制定积极的物业管理消费政策。明确了物业管理的消费属性，有助于政府根据居民的消费水平、消费结构、消费方式和消费趋势制定出意在使物业管理消费机制正常运行、物业管理消费顺利实现的各项方针、制度、规定及具体措拖，并使消费模式与消费政策相匹配，从而促进物业管理消费的健康发展。

二、物业管理消费的特征

1、物业管理消费的高消费性。物业管理消费不是一种本能性消费，而是一种社会性消费。物业管理消费和单纯的物质消费相比，消费支出明显偏高。物业管理行业是建设于良好的社会再生产能力之上的，经济发展水平制约着物业管理行业繁荣兴旺的水平。目前，物业管理服务除了深圳、广州、上海、北京等经济发达城市和中心城市发展良好以外，在相当多的内地城市遇到了阻滞，这除了体制和观念的因素以外，起决定作用的是经济发展水平的制约。深圳的人均收入水平居全国前列，现有住宅小区的物业管理费按平均每平方米3元、月

支出300元计算，也只占到其家庭收入的3％左右。而这一比例到内地，则可能上升到30％。即便按大大低于这一收费标准的低成本运作模式来计算，其物业管理费支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了业主的承受能力。因此，对大多数人而言物业管理消费是一种高消费的支出。将物业管理消费定位于高消费意在将之区别于传统的“房屋管理”。传统的“房屋管理”只是从生理上维持居民作为自然人的最低生存的消费。明确物业管理的高消费特性，有利于各级政府立足于国情、省清、市情，考虑居民消费水平的差异，来定位物业管理消费的时间和空间及“房屋管理”消费的时间和空间；有利于提高物业管理的行业壁垒，从而提升整个行业的档次；有利于业主进行正确的消费定位，采取正确的消费行为，避免出现目前许多人有意无意排斥物业管理消费的现象。只有当社会发展到一定程度后，物业管理消费才会成为人们的内在需求。

2、物业管理消费的发展性。即物业管理消费的深度和广度随社会经济的发展而发展。在经济欠发达的地区或时期，也存在所谓的物业管理，但那里（时）的物业管理内容单

一、功能单

一、层次较低。即使个别地区（时期）具有现代意义的物业管理，但能有资格享受这一消费的也只是个别群体。尽管大部分人或群体客观上有此需求，但也无法得到满足。随着经济的发展和物质财富的丰富，物业管理消费将递进增长。

3、物业管理消费的层次性和群体性。不同文化层次、不同收入水平、不同职业阶层，由于其价值观、审美观的不同，对物业管理消费的要求也不一样。一般而言，收入较低、文化层次不高的群体或小区，偏重于对物业管理硬件消费的要求。而收入较高、文化层次较高的消费群体或业主，既重视对物业管理硬件的消费，更重视对物业管理软件的消费。

4、物业管理消费的可塑性。物业管理消费的可塑性表现为消费空间和容量的弹性。从空间上讲，物业管理消费的空间可大可小，小到业主自己的家庭，大到整个社区，甚至整个城市，到处都有物业管理消费的内容。物业管理的消费容量也是如此。物业管理消费不同于物质消费那样，不享受物业管理的某些内容，不会对业主产生某些身心影响或严重影响。

5、物业管理消费的公共性。物业管理消费是一种公共消费。因为，其有两个基本特性。一是非他性。物业管理公共服务一旦提供了，便会有众多的受益者，业主将共同消费这一服务，不可能将其中任何人排斥在外，每个人也不可能拒绝消费。二是非竞争性。物业管理公共服务一旦提供了，在达到充分消费之前，多一个业主的加入或少一个业主的加入并不影响他人的消费。为消费某一公共服务，业主之间不必开展竞争或争夺。

三、物业管理消费的功能

物业管理消费具有许多其他消费不可替代的功能。“有限的价格，无限的享受”为物业管理的基本功能。

一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准能达到相当的广度和深度。在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业能提供规范、完善、人性化的高质量服务，实现物业使用的便利性、舒适性，延长物业的使用寿命，实现保值增值；在基本服务范围之内，一个优秀的物业管理企业更能将服务提升到文化的层面，尽可能地赋予物业以附加值。社区文化、社区经济概念的引入，使得物业管理的功能有了更加广阔的发挥空间。

具体而言，现代物业管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。现代物业管理的重心已不再是在清洁、绿化、房管、保安等四大传统项目的经营和服务上了。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化，使业主肩一种情感的归属。这样的物业管理消费，能增长消费者的见识，开阔视野，陶冶情操，在潜移默化中提高业主的素养。

2、促进身心健康的功能。在衣食无忧的现代都市人群中，越来越多的人已不再满足于偏居一隅，追求舒适、个性的生活小区正成为人们更高层次需求的集中表现，“买房买环境，买房买享受”的理念也为越来越多的现代人所接受。因为人的一生大部分时间将在小区度过。生活在高档小区，享受着高档物业管理，能产生“物我两忘”的高度体验。这样人就会心情舒畅，心胸开阔，身心健康，生活质量提高。

3、社交和繁荣文化的功能。物业管理消费与其他消费一样，存在着循序渐进、由低层次向高层次螺旋式上升运动的规律。物业管理消费的层次越高，越表现出对高品位服务、高品位文化和精神服务的需求，以满足其自身高层次的需求。而现代物业管理则能通过建立多种平台或采取多种形式，来促进业主的交流，繁荣社区文化。而社区文化的振兴和繁荣将推动人与人之间的信息和情感交流。因此，从这个意义上讲，物业管理消费促进了人们的社会交流和情感的交融。

4、具有净化社会空气、促进社会和谐发展的功能。营造文明、安怡、祥和的家园氛围，使业主的思想道德水平和文化素质有明显而易见提高，是现代物业管理的基本目标之一。高质量的物业管理消费可以提高人的整体素质，从而促进整个社会的和谐发展。

恩格尔定律显示，随着人们生活水平的日益提高，人们花在基本生活消费上的支出比例不断下降，花在物业管理等社会性消费上的支出比例将不断上涨。根据这种社会发展趋势，物业管理这一消费市场将越来越巨大。

物业管理公司类型划分

随着房改的逐步深入，物业管理公司应运而生，据统计全市已达959家注册经营，但是许多人对它还是肤浅的认识，感兴趣的是成立业主委员会，有权选择物业管理公司为业主服务，如管理服务不尽人意，有权中止合同，炒物业管理公司的“鱿鱼”，选择大家满意的物业公司上岗。而实际情况远非想象的那么简单。

在新旧矛盾交错、类型复杂的情况下，物业管理公司严格规范住宅小区管理制度，提供方便快捷的优质服务，赢得业主的满意，是占领市场的首要选择。况且类型繁多，有必要对各种类型的物业管理公司有初步的认识，相互了解，勤于沟通，共建美好家园才是物业公司与业主的共同心愿。

第一，由商品房开发商组建的物业管理公司，由于硬件环境优越，人员素质高，各种服务设施齐备，商业娱乐休闲场所全都具备，再加上有千亩森林，百亩水面，自然环境优越，使小区物业管理水平能很快向智能化管理迈进，这是很大优势，但也存在管理脱节，计划经济体制下“官商”意识，服务质量不高的问题，提高“软件”水平是当务之急。

第二，是中央国家机关、企事业单位委托市房管部门管理的住宅小区，由于双方有几十年的良好合作基础，资金充足，即便国家机关进行调整，人员分流，给物业管理带来一定困难，但经过沟通，达成共识。委托管理改为物业管理后，良好的合作基础，经费到位。使住宅小区维护修缮，设施改造逐步完善，物业管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制为物业管理公司，经费短缺严重，由于小区内住宅建设年代长，设施改造项目过多，无资金保障，运行最为困难。

由于接收建设单位遗留下的问题，一直没予解决，住户以拒交各种费用为报复手段，多年积累，成了这些公司很大的亏损黑洞。再加上许多设施的强制更新，为提高首都大气质量，供暖燃料改为油料和天然气。成本不断上涨，供暖费收缴由于计划经济体制下福利怪圈没有改革，成了老大难问题，多年未果。在这种情况下，房管所改为物业管理公司，难度之大可想而知。况且改制难，生存更难。在这种情况下轻管理、重开发经营，餐馆扰民事件屡有发生。求生存如此之难，哪里有什么精力提高物业管理水平。据一家媒体报道，西郊一住宅小区垃圾成堆，环卫部门不予清运，原因是小区物业公司拒交清运费，而物业小区则辩称，我们是房管所改制的，奉上级领导之命改的，既不可能，又无能力交纳垃圾清运费，而环卫部

门反驳说：既挂牌改制，就应按章交费。双方争执不休，遭殃自然是小区的居民。这样无能力交纳费用的物业公司，何必挂牌改制呢？

第四，是企事业单位行政房管部门改为的物业公司，由于历史原因和各种因素，企事业单位盖职工宿舍，社会化问题的矛盾越来越突出，成了阻碍企事业经济发展的巨大包袱。如何让行政房管部门分离出去，减轻企事业负担成了企事业领导头痛的问题，而让行政后勤分离，成立物业公司，扶持几年后，完全断奶，成了最好的选择。但人员素质低，住宅设施老化，急待修缮的房产居多，资金短缺就更让物业管理公司领导头痛的首要问题，求生存发展，广拓门路，增加员工凝聚力，尽管保证员工收入不低于过去水平。这一切一切都需要资金支持，而企事业领导恨不得立竿见影，改制后减少投入，直到逐年递减，最后能够反过来上交企事业利润，这种急功近利的做法，很难让物业公司有什么发展前景，提高物业管理水平，让物业公司健康发展。

一轮又一轮的讨价还价的资金投入讨论，双方绞尽脑汁，衡量轻重，员工生存成了首要选择。多开商业网点增加服务种类，这种不顾具体情况的经营方式很难奏效。面对大型超市以连锁方式，步步紧追的扩大服务范围，除了交通干道附近和繁华路口外，小而全的服务经营小店只能惨淡经营。

第五，也是几种物业公司里最为复杂的类型，就是企事业单位过去相互委托管理的住宅小区和宿舍楼，由于过去的历史原因和各种因素，住宅楼产权分属几个单位，然而委托其中一个单位管理，每年按分摊面积，交纳费用。这种情况实际很复杂，这里有过去年代，由于经费不足，几个单位分别购买一栋楼，有上下级单位合盖的宿舍楼，有出卖地皮和出资金共建的房子，一个单位分成几个小单位，产权变更的宿舍，中央和本市企事业单位合盖的住宅，在改制前，许多单位由于关停并转，人员分流遗留下的矛盾令人挥之不去，资金缺口严重妨碍了对住宅楼日常管理修缮。你中有我，我中有你的房产关系，互相拖欠经费，形成三角债。锅炉改造、一户一表改造工程都需要资金实施。你急他不急的策略，令改制后的物业公司束手无策。怎么办？

让人着急，却暂无良策，但有一点却令物业管理公司领导马虎不得，那就是改为物业管理公司就要在国家主管部门统一规范下按照物业管理标准，进行资格审核认证合格后，合法经营。逐年检验发现违反规定取消你的经营资格。

内地的物业管理主要存在三种管理模式

1、专业物业管理模式

管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。

2、专业化与行政性相结合的管理模式

大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。

3、传统行政性福利管理模式

物业人员培训资料篇3

物业管理的物业是什么？

答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共实施，公用设施物业管理是指什么？

答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护，维修管理和业主，房屋使用人提供的服务，3

为什么要物业管理？

答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与物业管理相结合的物业管理新体制，闺房物业管理行为，提高城市住宅物业管理水平，为小区具名创造和保持政界，文明，安全方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值，增值。

4.业管理的‘业主’和房屋使用人‘是指什么？

答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人；房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人

5，物业管理企业的作用是什么？为业主创造一个安全，舒适，文明，和谐的生活与工作环境提高城市管理的社会化，专业化能力延长物业使用年限确保其功能的正常发挥；使业主的物业保值，增值 6，保安的职责是；

A, 保安员上岗必须穿制服，佩戴装备

（对讲机），严整易容，纠正违章是先敬礼，必须做到以理服人，B 作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。

C 值班保安人员要认真做好防火，防盗，防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班及部门领导，确保管区的安全，D 执勤过程中要勤检查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人，事，物，预防案情，事故的发生，力争做到万无一失，E 爱护设施设备，公共财物，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做到详细的记载。

G 对业主及访客进出机动车辆应打军礼放行。

F 严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位上发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载，H 严格执行交换办制度，按时按规定交接班。

对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫宣传工作。7

有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。

8，发生案件，应采取一些列步骤以协助破案

立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达切勿移动或允许他人移动，触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作

禁止任何人在现场走动，并礼貌的劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

向公安人员提供相关案件详情

小区对装修施工单位有哪些规定？答：进入小区的施工单位必须有装修企业的（营业执照）资质证书和装饰装修图纸与物业管理公司签订（装修安全责任书）（装修施工承诺表）并领取（施工许可证）办理（临时出入证）交身份证复印件两张，申报工种，人数（暂住人员），装修时间，须向公司交纳工本费N元人，保证公共设施完好，保持住宅，绿地，道里政界，美观，不乱贴，不乱画，不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须装袋，定时堆放指定地点。保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工对负一切经济损失和法律责任。装修时间为8:00-12：00 14:00-20:00非此时间段，不得装修。装修施工人员的车辆一律不得进入小区。10.什么是业主人会？什么是业主委员会？

答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织，业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理部门登记确认批准成立后维护全体业主的物业管理权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

11.物业管理公司和业主委员会的关系是什么？

答：两者共同管理一定范围的物业，是平等的，双方存在着一定的法律关系和经济关系。

法律关系是：两者是委托和受托，聘用和受聘的关系。经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬，同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。12．日常工作中常遇问题及解答。

1）如有业主想装有限电视，找我们代为办理，如何解释？

答：如是初装户，代办费为N元，请住户交纳初装费N元，将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。

2）如果业主家户外水表爆裂，找到我们如何解释？

答：由于水表产权隶属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己联系自来水公司，反应情况，也可以我们代为反应情况。3）春节期间，如业主家水电出现问题，到门卫处保修，如何解释？答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话….反应情况，或直接拨打手机……找。。（水电维修工）问清何时能来后向业主解释。4）如有访客来访，如何接待？答：当值保安应敬礼，并说您好，请问你找那一位，那一栋。如果对方准确说出姓名，位置，应询问是否以联系过，如已联系过，应敬礼放行；如没联系应让对方车辆靠边到值班室登记，并联系对方要找到住户，如业主确认，可礼貌放行，如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说；对不起，你要找的住户暂时不在家，请你下次再来。如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。

如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话。。领班应在五分中内到达现场。如果来人是装修施工人员，应核对有无有效地临时出入证，如有，严证后，应登记后放行。

如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。

如果来访人员携带有易燃，易爆，剧毒等危险物品时，当之保安应礼貌的拒绝物品带入小区，13，如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释？

答：如果寄存普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不超过三天，如超期未取，应将物品上交领班，做好详细的值班记录。如果为贵重物品，应委婉拒绝：如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认，如超期未取，应立刻将物品上交领班，做好详细的领班记录。大宗物件出小区，应如何处理？

答：应确认对方身份，如对方为业主，应请业主填写物品放行登记表，填写无误后礼貌放行：如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认，确认无误后，礼貌放行，如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。15 突发事件处理程序：快速放映原则：

正门当值保安一名三分钟内赶到现场：保安领班三分钟内赶到现场。

统一指挥原则：处理突发事件由主管经理负责统一指挥特殊情况下，由保安领班负责统一指挥。服从命令原则》

-----任何工作人员须无条件服从主管经理的命令，保安领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。团伙协作原则：盗窃。

当保安员，保安领班发现有盗窃现象后接到盗窃报案时，立刻用通讯器材向保安领班主管经理报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶到被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场。

保安员到达现场后立刻了解被盗的具体地点，时间及情况

保安员到达现场前，案犯以逃离现场时，可用电话对讲机报告，但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄露案件的性质。正确呼叫对讲机语，队长请你速到。位置：

保安员到达现场时，案犯仍没逃跑或已被抓，可使用通讯器材汇报。保安领班街道报告后立即用通讯器材交代前后门卫，并迅速赶赴现场指挥：

a 对案发现场进行保护

b 领班到达现场立即了解案情及相关资料，根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。打架斗殴

当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或街道打架斗殴保安应/ a 应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数，参与打架的人数，b 将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场，保安领班接到报告后，3分钟内赶到现场，领班到达后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置，-------对事态轻微的事件进行调节，事后向公安机关报案：--------对事态严重的，应立即报告公安机关。抢劫

当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案后：

a 应立即制止或感到现场制止，就现场进行保护，同时向领导汇报： b 向事主了解抢劫过程中人身是否收到损伤及财务损失的情况，如事主受伤则应视伤势的情况送医院救治：

c 在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络，的方法，等支援的保安或公安人员感到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。

（四）凶杀

当值保安巡逻中

发现凶杀行为或街道凶杀报案时：

a 立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护

b 封锁案发现场，在公安机关到达前，坚决禁止任何人进出现场，c 对伤者应立即报救护车送往医院抢救

d 公安人员到达时，立即向公安机关报告

（五）中毒（如住户煤气，食物中毒等）

当值保安巡逻中发现有人中毒情况或接到中毒办案时

a 立即向保安领班汇报，并留在现场或感到现场切断毒源，使毒物不在扩散，疏散现场周围的围观者

b 对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，将中毒者移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快报救护车送往医院抢救：

c 对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，清除口腔异味，维持呼吸道，注意保温并立即报救护车送往医院抢救：

d 将中毒人数，地点及抢救措施报告给领班，领班接到报告后，立即赶赴现场抢救：

a 维护现场，疏散人群及抢救中毒人员：

b 调查中毒原因，核准毒源是否已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要地伤亡：

（六）可疑爆炸物品

a 迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护，控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。

b 各部门到场后的职责：布置以可疑爆炸物为中心的警戒线，控制现场，同时报告公安机关。

c 工程部立即关闭可能引起的恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。

d 总经理，副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作统一指令采取扑救，布置善后工作

e 值班经理，客务经理传达指挥部指示，协助工作，记录现场处理经过，安定客人情绪。

f 办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着，冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。

16，我国消防管理的方针是，预防为主，防消结合，消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理呢？

答：消防设备维修管理：1，对于室内消防设备与室内排水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作：2，对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查，保养及实验工作，不合格的应及时更换，3，储水池应存足够的水量，并随时补足：离心泵及其点击，定时检查保养并设置备用水泵。

17.门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗/

答：门卫的工作出治安管理职能外，更重要的事为用户及客人提供各种服务，1，提供引导服务及简单咨询服务，2帮助用户及客人有秩序的乘电梯出入 3 当大堂人流过度拥挤时，引导部分客人从消防电梯进出 4，客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助

5，为老弱病残及需要帮助的用户提供必要的可行的服务

巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？

答：巡逻治安管理：1巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区，公共走廊，电梯厅，通道，洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内，2 巡逻方式主要有定时和不定时巡逻，穿制服和着便衣巡逻，白天和夜间巡逻方式。

19，我国消费管理的方针，预防为主，防消结合，一旦要发生火警时知道应急措施吗？

答：发生火警时的应急措施：1，打119 并报告上级 2组织人员抢救，并查找原因，3 控制火热：4。组织群众撤离危险区，5，严防坏人趁火打劫：6，协助有关部门做好善后处理工作，火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？

答：灭火通常有四种方法：1，冷却法 2，窒息法 3隔离法 4，抑制法

21.噪音污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗/并说出物业环境噪声污染的控制方法?

答：噪声污染的产生：1，车辆交通噪声 2建筑工程噪声 3 社会生活噪声。噪声污染的控制：1 禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产，经营项目：2.禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10:00----次日晨6:00）内从事施工作业：3 禁止机动车，船在禁止鸣笛区域内鸣笛 4 从事娱乐性文化娱乐活动，应采取有效措施控制音响。

22.礼仪规范

礼仪的含义是：礼的本意是敬神，泛指特定民族，人群或国家基于历史传统而形成的，以确立，维护社会等级秩序为核心内容的价值观念，道德规范以及与之相适应的规章制度，行为方式，规范自身行使的礼。称为礼仪规范对他人态度和行为的礼，称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。

物业管理工作中礼仪接待服务工作务必注意的问题。注意礼节，讲究原则：一视同仁，举止得当，言语立己，宽于待人。

礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类：一类是体现在语言上的礼节，问候礼节，有称呼礼节，应答礼节。另一类是体现在行为举止上的礼节，有迎送礼节，操作礼节和次序礼节。仪表，易容街基本要求是，仪容的基本要求是：仪表即人的外表，他包括容貌，姿态，服饰三个方面，仪容主要是指人的容貌。

23.仪态的具体要求有：站姿，坐姿，步姿，手势，表情。

物业管理礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表仪容端庄，整洁，热情问候，一视同仁，一次接待，让人感到你是乐于助人的，做到百问不厌，有问必答。

25.治安管理主要是：必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各中先进设备与工具，防止和终止任何危机后影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产安全与身心健康的行为因素，电线短路，煤气泄漏，电梯加人，水管破裂，火警，偷盗，滋扰以及噪音。还有如自然灾害，人为事故，流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使人人不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。

治安管理的主要内容是：放扰乱秩序，防盗，防破坏，防流氓活动，防火灾事故，治安管理的目的是人生不受伤害，财物不受损失，工作，生活秩序正常。

物业公司的管理队伍可采用委托保安队伍实施安保服务，普法学习，职业道德教育，军训

保安人员的岗位培训主要内容包括：安保操作规程：队列训练，擒拿格斗，消防灭火，交通指挥训练等。31.保安守护工作的含义是指保安人员根据有特别服务的协议（委托管理合同、业主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或者一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

32.保安守护工作主要有：保护人身安全、保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。在守护过程中可能遇到的主要问题事：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。33.巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序：预防、发现、制止、各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒保护刑事案件、治安事件和治安火灾事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。

34.遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。

35.遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。

36.遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属单位及公安机关实施控制和监护。37.守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

38.发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

39.遇有守护范围突然听到情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

40.遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。

41.保安巡逻工作的主要方法是：采取定线，不定线相组合的巡逻路线。采取点与线结合的方法。

42.保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注意系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，你忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光灯。

43.违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全的行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小的不同；应当受到的处罚不同。

44.正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真是存在的不法侵害行为，才恩那个进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实现正当防卫。2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。45.真实存在的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。

46.正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把正当防卫与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

47.正当防卫的性质：属于不法行为。

48.常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不是时防卫；局外防伪、拒绝防卫、互殴防卫；防伪过当。

49.防伪过当：指行为人的防伪行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。50.紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭受损害而实施；避险行为避险是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；避险行为必须是实际存在的，不能是假想的或者推断的；避险行为不能超过必要的限度。

51.保安处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。

52.保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要事分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大去时代饿问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如不需治安处罚的，交公安机关处理，违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。、、保洁班长

1、接受保洁主管的督导，向清洁主管负责。

2、熟知工作区域内的各项工作，掌握紧急或突发事件的处理方法，负责管理区域内清洁卫生方面工作的安排。

3、组织员工进行业务知识培训考核，提高员工的业务水平、服务质

量。

4、关心爱护员工，帮助员工及时解决工作中遇到的疑难问题。

5、每日深入到个区域全面巡查清洁成效，发现问题及时处理，对解

决不了的要及时向主管领导反映。

6、观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工

作质量。

7、尊重他人，讲礼貌、虚心听取各方的意见，认真记录。

8、员工的病假、事假需事先向分公司主管领导说明情况。

9、完成分公司领导交办的突击性工作。

二十二、保洁员

１、熟悉本岗位工作的范围和内容，熟悉掌握本职工作所需的业务知

识和技能，按规定标准和操作程序保质保量完成所管辖区域内的清洁工作并经常进行清洁。

２、负责所管辖区域内生活垃圾的收集，并协助清运工作。３、完成管理处领导饿保洁班长交办的其他工作和突击性工作。４、积极参与分公司组织的各项活动。

二十三、绿化班长岗位职责

1、认真学习公司各种规章制度，熟悉绿化养护管理标准和作业指导

书，熟悉掌握绿化养护管理各种操作技术，对绿化养护分公司领导及养护技师负责。

2、按主管领导工作计划及每周工作安排，带班保质保量完成养护。

3、做好本班肥料、农药等物料领用登记和管理工作。

4、公正合理做好本班工人每日出勤、早退、矿工、请假等考勤工作，违章行为及时制止并向主管领导报告。

5、发现病虫害或绿地被侵占以及设施损坏等情况及时向主管领导报告。

6、完成领导交办其他工作。

二十四、绿化养护人员职责

1、负责管辖区内的绿地、花木的养护和管理。一切花木要生长旺盛，无病虫害、无枯枝黄叶，树形美观。对绿化养护技师及绿化班长负责。

2、每天上岗前应首先巡查管辖群所有绿化布置及设施时候正常，发

现问题技师纠正排除，如有特殊情况上报主管领导。

3、负责具体实施绿化养护每月及每周工作计划，做好日常花木养护

管理，包括绿地、花木的浇水、施肥、松土、除病虫、喷药、修剪整形、防护等工作。

4、配合主管领导做好室内、室外庭院景点布置，及时更新花草工作。

5、妥善保管、使用号各种工具和肥料，对于每次使用过的机械工具及时进行检查、清洁，保证其处于正常的使用状态。

6、按时修剪寻药修剪的灌木，为保持良好树形每年大剪一次，每季

度小剪一次。

7、按养护标准做好草地的修剪养护管理工作，确保平整、常绿。无黄土裸露。

8、发现有树木枯死、发黄、病虫害的，及时向领导报告，并按要求打药、喷杀。

9、在日常工作中及时拾除草地、灌木丛内的砖头、石块、纸屑等杂物。

10、对损坏花木、践踏草坪者要劝阻、教育。

11、按要求对室内外植物进行保洁工作。

12、积极学习园林知识，不断提高自身业务水平。

13、完成领导交办的其他工作。

小区内车辆管理：参照物业小区管理规定执行

物业门卫工资参考资料篇4

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加班工资

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关于门卫、保安的加班工资计发问题，一直以来是用人单位比较头痛的事情。最高人民法院关于审理劳动争议的司法解释三中关于加班工资的举证责任的分担作了明确的说明，但我们说门卫的加班事实显而易见，是明摆着的事实。实践中怎么样来处理和认定？

关于门卫和保安的加班工资支付，目前我所能了解的只有苏劳仲委2006年1号文江苏省劳动争议仲裁委员会会议纪要。该纪要这样规定：用人单位的门卫、保安等岗位的工作人员的工作时间，如未经劳动保障部门审批实行综合计算工时制度，其工作时间应实行标准工时制，超过法定工作时间的部分应计算了加班加点时间，用人单位应支付其加班工资。但从公平合理的原则出发，门卫、保安的睡班时间虽需履行一定的工作职责，却无需时刻处于工作状态，如睡班时间全部计算为工作时间，则不尽公平合理，故应允许用人单位与劳动者在劳动合同中约定睡班时间可折算为一定的有效工作时间（最低不低于50%），如无合同约定，则睡班时间仍应全部计算为工作时间。纪要这样规定，但基本上是没有多少单位知道的，更没有多少单位是按这个执行的。根据这个规定，用人单位就应对签订劳动合同更加重视，一定要在劳动合同中对此有约定。南京市中级人民法院南京劳动争议仲裁委员会关于加班工资纠纷审理的若干法律适用意见（宁中法

[2009]213号）也对加班情况作出了规定，该意见规定，对于特殊工作岗位，如睡班等，劳动仲裁委员会、人民法院可酌情扣除生理必需的合理的休息时间，但扣除时间最长不宜超过8小时。对于连续工作6小时以上，根据岗位性质，劳动者能够暂时离开工作岗位的，可酌情扣除相应的用餐时间。双方有约定的，从其约定。实际上关于门卫和保安等特殊人员的加班工资的计发，有关部门是抱着从严来控制的，同时也给予仲裁机构和法院一定的合理认定以及自由裁量。但作为用人单位还是要对此有清醒地认识，不能因

为事小而不为，在劳动合同中要有约定。

综合计算工时工作制的认定和处理

来源：chenlinglvshi：日期：2012-09-23

【案情概要】施某在某船舶公司工作，双方签订劳动合同约定期限为自2010年3月24日起至2013年4月23日止，施某在驾驶员岗位工作，每月工资为1200元，实行每周六日工作制和综合计算工时工作制，某船舶公司每月向施某支付的工资中均包括按双方约定标准计算的周六加班工资。某船舶公司制定的《员工守则》第二十二条规定：当月连续旷工3天或年度内累计旷工达3天者视作自动离职，公司立即解除劳动合同关系。且不支付经济补偿金。第三十条规定：月工资按每周六日工作计算，每月发放给员工的工资中均包括当月全部加班加点(含周六)工资。另规定，驾驶员工作岗位实行工时折算，每日上班12小时折算8小时，超过12小时部分，每超过2小时折算0.5小时。该《员工守则》由某船舶公司职工代表大会讨论通过。某船舶公司对施某工作期间的加点、星期日加班和法定节假日加班均进行了详细记载。施某于2010年12月21日以书面形式向某船舶公司提出辞职申请，在未得某船舶公司同意的情况下，施某再未到某船舶公司报到上班，某船舶公司于2010年12月31日书面以施某连续旷工达11天严重违反用人单位规章制度为由，解除与施某的劳动合同。某船舶公司支付给施某的工资均高于合同约定的1200元。施某申请仲裁，请求某船舶公司支付其加班加点工资。仲裁委作出裁决后双方均不服诉至法院。

【法官寄语】因生产特点、工作性质特殊等原因无法按标准工作时间衡量的职工，用人单位可以实行不定时工作制和综合计算工时工作制，但是必须经过劳动行政部门的审批。对于实行不定时工作制和综合计算工时工作制的员工，用人单位应当在保障职工身体健康并充分听取职工意见的基础上，采用集中工作、集中休息、轮休调休、弹性工作时间等适当方式，确保职工的休息休假权利和生产、工作任务的完成。实行综合计算工时工作制的员工，其平均日工作时间和平均周工作时间应与法定标准工作时间基本相同。

企业申请实行综合计算工时工作制办理程序

一、核准依据

一《劳动法》第39条；

二原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工

时工作制的审批办法》（劳部发[1994]503号）。

二、申办条件

一企业因生产特点，或对因工作特殊，需要连续作业的职工，或者受季节和自然条件限制的行业的部分职工，不能实行《中华人民共和国劳动法》第三十六条、第三十八条规定的，可以实行综合计算工时工作制；

二企业所申请实行综合计算工时工作制的职工，必须符合原劳动部《关于企业实行不定时工作制和综合计算工时工作制的审批办法》（劳部发[1994]503号）第五条规定条件。

三、提交材料

一由企业填报的综合计算工时工作制申请表；

二企业工商登记资料（营业执照副本复印件1份）；

三符合申请综合计算工时工作制条件的有关依据，如项目订单、交货合同等复印件；

四有关情况报告，包括企业申请综合计算工时工作制的理由、企业的生产情况和特点，劳动合同签订情况以及与工会或职工协商情况等；

五经向职工公示后的企业实行综合计算工时工作制的具体方案（一式两份），内容包括企业的工作和休息制度（即企业在申请实行综合计算工时工作制周期内具体集中工作的时段和日工作时间安排、具体集体休息的时段和安排等），如何进行考勤记录，如何计算法定标准工作时间的工资、如何在实行综合计算工时工作制周期结束后计算延长工作时间的工资、工资支付制度、周期内终止或解除劳动合同的职工工资及加班费计算办法等。方案须经企业工会加具意见确认，如企业没有成立工会组织的，则须经企业过半以上职工签名确认；

六拟申请实行综合计算工时工作制的在册职工花名册（包括序号、部门、岗位（工种）、姓名、入职情况、劳动合同期限）；

七曾获准实行综合计算工时工作制现再次申请的企业，除应提交上述材料外，还应提交如下材料：

1、上期实行综合计算工时工作制核准意见书复印件；

2、上期实行综合计算工时工作制周期结束后的综合情况报告，包括上期实行综合计算工时工作制周期的具体工作和休息安排情况、考勤制度执行情况、计算延长工作工资情况、工资支付情况等。其中包括周期内职工总人数、职工周期内累计工时、职工周期内累计加班时数、周期内职工工资数额等数据的分析汇报。

3、上期实行综合计算工时工作制的职工工作时间及工资明细表（1000人以上可提供电子版）。

4、上期实行综合计算工时工作制有关原始资料。包括企业抽样提交实行周期内综合计算工时工作制3至5名职工的考勤记录、工资表等原始资料复印件。

四、办理程序

一企业将填写好的申请表连同其它须提供的材料一并送市劳动保障局对外办事窗口；

二市劳动保障部门对提出申请综合计算工时工作制的企业进行资料审查和实地考察后，出具意见书。

三核准手续自受理之日起20个工作日内办结。

办理程序从2008年8月1日起施行。

申请不定时和综合计算工时工作制审批程序<上海>