复合商业街区的打造

复合商业街区的打造（共6篇）

复合商业街区的打造 篇1

复合商业街区的打造

一、现代商业街的概念

商业街由众多零售商店、餐饮店、服务店等共同组成，按一定结构比例规律排列。商业街按不同规模来划分，可以为大型商业街、中型商业街和小型商业街，大型商业街的长度均在1000米的标准基础上进行有序分布。目前全国最长的步行商业街是武汉的江汉路商业街，全长1210米。中型商业街如深圳华强北路商业街和北京275米长的大栅栏商业街。商业街按功能来划分，可分为综合型商业街和专业型商业街，前者如南北总长约为1600米的北京西单商业街;后者如福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。

二、现代商业街的类型

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。

1、专业商业街

鉴于整个商业街商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，只要商业街的开发商/经营商对整个商业街恰当进行包装，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。另外，因为专业商业街经营商品的品种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，最终对整个项目的运营发生负面影响的情况。专业商业街的特点

商业街规模特点。首先，规模大小和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。北京的“女人街”属于典型的女性服装商业街，每个独立的“女人街”规模在一万多平米；而北京十里河建材街，建筑规模远远超过一万平米，达到近十万平方米。其次，和所在城市的经济规模与人口规模有关，同样是一条“女人街”，在北京的规模肯定可以做得比在厦门的大。总之，商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境。

专业商业街规划设计特点。沿街两侧布置商铺，单层建筑居多；商业街可以是一条街，也可以是一条主街、多条副街；商业街的长度不能太长，超过600米，消费者就可能产生疲劳、厌倦的感觉。一个商业街项目到底如何进行规划设计，如何把握规划设计准则，对于开发商来讲是一个重要的问题。

专业商业街名称特点。专业商业街的名称往往体现商业街所在的位置和所经营的商品类型两大要素。比如，“北京三里屯酒吧街”名称就准确包含了位置元素“三里屯”，和经营商品类型元素“酒吧”。正如我们在前文所谈到的，专业商业街会节省商铺经营者的市场成本，从北京三里屯酒吧街的例子不难理解，消费者从其名称就可以得到他们所需要的信息，便于消费决策。

专业商业街商铺特点。有些专业商业街完全采取铺面形式，如北京三里屯酒吧街；有些则完全采取铺位形式，如北京“女人街”；其他专业商业街采取铺位、铺面结合的方式，如北京十里河建材街。铺面形式对商铺投资者而言意味着高售价、高租金和高收益，但对于开发商来讲，却意味着可开发面积减少，零售业态商业街采取铺位形式更多；服务业态、体验业态商业街则主要采取铺面方式。需要关注的是，采取铺面形式的专业商业街，成功的比例很高。

2、复合商业街 的经营内容没有统一性、协调性，所以开发商/经营商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起的竞争力降低的情况。复合商业街在国内成功的案例很多，但基本上都属于经过几十年市场长期锤炼的品牌化商业房地产综合形式。北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，所以它们的成功是自然的，必然的，也是值得借鉴的。国内一些政府机构、投资商近年来试图通过运做，在大中城市打造复合商业街的形态，运做成功的几率比较小。运做成功的前提是不采取短期行为、采取适当的租售结合比例，接受相对于住宅地产项目长的投资回收周期。大城市往往已经有历史形成大型复合商业街的，市场竞争的压力很大，如果想新建同等规模的复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是当地第一个复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等。

复合商业街的特点

复合商业街规模特点。复合商业街大多数规模庞大。无论北京的王府井商业街，还是上海南京路，都是商业“巨无霸”，沿街商业房地产开发面积达几十万平方米。新开发复合商业街的规模决策对开发商是一个考验，如果开发面积太大，超过了市场需求，开发容易失败。

复合商业街规划设计特点。沿街两侧布置，大多数为多层建筑，长度往往比较长（有的复合商业街长度达到2-3公里）。复合商业街规模庞大，对规划设计的水平有较高要求。设计商必须合理、科学考虑交通组织、停车场规划、消防、环境、商业引导概念等问题，如果上述问题未予考虑，或考虑的不够充分，轻者影响项目功能，严重的话，会导致项目失败。以北京平安大街为例，这条街初始规划目标是建成一条老北京特色街，最终的发展情况令人失望。原因何在？该项目的规划设计问题比较大，首先是未充分考虑停车问题，没有足够的停车位，绝大多数商家都无法正常经营；另外这条街的宽度是按照交通干道的标准确定的，所以与商业经营的功能需求有很大冲突。以上两个原因中的任何一个都会直接导致项目失败。

复合商业街名称特点。复合商业街的名称主要体现其所在的位置。既然复合商业街的名称主要体现其所在位置的地名，那么这个地名的品牌价值需要很高，至少比较高，否则，开发商在项目运营过程中，将面临极大的难度。一个很陌生的、新开发的复合商业街，其市场前景值得商铺投资者谨慎考虑。

复合商业街商铺的特点。在运营成熟的复合商业街，主要是铺位，铺面商铺数量较少、价值极高，主要采取出租经营的方式。有些新建大规模的复合商业街往往将沿街的土地出让给不同的开发商，由不同的开发商各自开发，并且商铺主要采取出售的开发经营方式，如此一来，或许项目的建成并不困难，但是竣工交房开始营业后，项目整体营运成功的困难可能难以克服。如果商业街是一个没有商业历史积累的项目，风险更大。

3、复合商业街的类型

1.邻里型商业街。

此类商业街位置处于地方城镇几何中心，街区长度为100-200米，商业设施立面高度为1-2层，商店密度为50%-80%。这种商业街所处的城镇，自身人口为3000人，其商业区辐射人口为10000人。来此街消费者主要靠步行和骑自行车，其目的只是单纯的购物动机。由商业街构成形状为线状路线构造，商店数目为50家，设施构成为商业和风味小吃店，行业以生活日用品为中心，行业数目为20个，核心商店是副食品店或食品超级市场。来此街购物的主要顾客是家庭主妇或保姆，购买商品的数额小，但日频率高。此街给人的印象是随意、亲切和大众化。这种商业街只与交通网相连，但并非是客货流运动线上，因此，这种商业街方便了固定消费者而妨碍吸引流动顾客，其商业范围有限，盈利微薄。

2.地域型商业街。

此类商业街地处地域中的城市内，街区长度为500-700米，商业设施立面高度为2-4层，商店密度为70%-90%。这种商业街所处的中心城市人口规模为3万人，其商业辐射人口为10万人，来此街购物客流比例大于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为带状附以树枝状构造，商店数目为300-400家。设施构成为商业、饮食、双功能店，行业以常购买的中、低档日用品为中心，行业数目为100个，核心商店是粮油食品店和百货店。来此街的主要顾客是复合型阶层人口，购物的数额较大，而且周频率也较高。此街给人以大众化和个性化的印象。

3.地区型商业街。

此商业街地处中等城市中心区或大型城市副中心区，其城市人口规模为30万人，其商业区辐射人口为100万人，来此街的消费者主要是乘公共电汽车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，来此街购物客流比例小于闲逛商店客流比例。此商业街构成形态为环状或圈状构造，商店数目为1000-3000.家，设施构成为商业、饮食、娱乐、社会多功能营业点，行业以日常购物的中档商店为中心，行业数目为200个，核心商店是百货、服装、五金交电等专营商店。来此街的主要顾客是社会集团及复合阶层人口，购物日频率较大。日本东京都神乐坂商业街的典型的地区型商业街。此商业街是东京都“山手线”轨道电车环线内富有日本特色的商业街。店辅总数为248家。

4.大型商业街。

此类商业街地处大城市的几何中心或交通便捷处，街区长度为1000-5000米，商业设施立面高度为6层以上，商店密度为80%-100%。这种商业街所处的大城市人口为100万以上，其商业区辐射人口为300万人，来此街的消费者主要是通过汽车、火车等工具而至，其目的为休闲性购物。此商业街的形态为平面圈状构造，设施构成为观赏、服务、饮食、商业等综合方式；行业以高档商店、高档餐馆、高级娱乐中心、高级服务设施为中心，行业数目为300个，核心营业点是高级时装店、大型游乐场所、各类专业服务店，贸易洽谈场所、汽车商店等。来此街的消费者是复合阶层人口和外来流动人口，购买的频率小，但数额巨大。此街给人以豪华、舒适、个性、新潮的感觉。这种商业街与城市主体交通网应融为一体，各种城市机制与此不应造成人为矛盾。

三、一流商业街的特征

成功的商业步行街须具备以下条件：

1、准确的定位。现代商业街应该是多功能的，大型中央商业区步行街的功能甚至是完备的，具体有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等六个方面的功能。中小型的商业步行街根据具体条件进行功能取舍和组合，功能组合的一般原则：不同业态功能互补、各种业态的比例关系合理，同种业态的数量合理，避免恶性同质竞争。步行街具体案例策划必须先对目标消费群体做透彻的调查研究，根据消费群的大小规划步行街的规模，以及根据消费群的结构和市场的竞争状况规划步行街的行业构成，也就是哪些产品应该是主流，那些是次要但又应该有的，哪些是可有可无的。在此基础上确定步行街的商业布局，形成建筑规划。研究成果经过进一步的试水检测后应体现在步行街的规划设计上，使建筑环境与经营内容方式互相配合。

2、规模适中。经济决定商业，一个城市的经济状况和经济地位直接影响步行街的运营状况。以北京、上海和广州为例，北京是中国的首都，它对全国人们和世界旅游者都有强大的吸引力，因此王府井、西单步行街永远人海如潮，这是北京本身吸引力的表现。上海由1860第二次鸦片战争以来，南京路就一直是繁华的商业中心，它对整个长江三角洲、中国以至世界的旅客来说都具有一种非常大的吸引力，因此，南京路步行街依然是上海城市本身魅力的象征。广州作为南中国的大门，北京路和上下九路的步行街每天吸引着50、60万的旅客，北京路的商铺，平均月租金就能达到2000元/平方米。这种人潮和物业兴旺的情况也不是一朝一夕形成的，它是整个珠江三角洲城市群消费业态金字塔结构的顶尖。它反映的是整个珠江三角洲城市群落的魅力。反之，如果在常住人口只有几十万或一百来万的非旅游型中小城市里做步行街，就不能照搬照抄大城市的做法。因为，在中小城市的消费者，外来人口的比例一般情况下只占极小的比例，目标消费人群以本地居民为主，居民的消费水平有限，居民的购物习惯并没有因为步行街的出现而产生根本性的变化。因此步行街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。步行街的建设规模由所在城市的类型和商业容量所决定。

3、良好的交通条件。交通条件意味着可能到访客流量的潜力。步行街的成功与否，交通问题是关键。步行街的开发建设应考虑步行街所在的地段，全城的交通情况、停车的难易、路面的宽窄和居民意向等因素。资料表明，我国城市自行车出行率较高，故在规划停车场时须特别结合考虑自行车的停车设置，包括城市临街的一些建筑前空地和局部地下层群为停车场地，以解决自行车停车用地紧张的矛盾。在步行街旁边增加平行于步行街的城市支路，引导非浏览、非购物人流车流通过，增设和步行街垂直相交的城市支路作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为内核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，多功能一体化的现代城市新型商业步行街区。交通方便对形成一条好的商业街至关重要。决定着其能够辐射到的周边区域、客流量的大小，直接影响到整个商业街的发展。

4、规划设计的科学性。科学的规划设计是商业房地产项目成功的必要条件。项目的规划设计越多体现未来经营者和消费者的需求，项目成功的概率越高。对步行街的设计上要讲究以人为本，就是说街区的设计要符合消费者的行为习惯。消费者会通过在街区消费经历的舒适程度去决定是否再来或是日后再来的频率。这就要求按照消费群体的年龄结构和总的身体素质水平，科学的对包括步行区域、行走路线、游乐设施及休憩场所、人造景观等进行规划。例如，对于儿童和平民消费者的娱乐场所的建设，就是让人们能够产生反复来步行街的快乐和向往。怎么样步行则是科学规划步行区域的问题。步行街的一般长度是600米左右，超过这一长度，人们游 乐的时候就会有疲劳感。在步行街设计中必须考虑在那些人流相对少的地 方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，这样可以调节整个街区的氛围。必须研究出入口、停车场、以及重要的节点和黄金分割点的物态，尤其是高潮区的设计。只有从结构上把整个步行街的建设全面定位把握住，步行街的设计才能够比较科学、可持续的发展。

5、著名步行街具有较高的历史文化内涵与艺术品味。对步行街所在城市的历史、风俗、人文的研究,有助于确定步行街的主题，找到一个好的方向。步行街是一种商业形式，同时也可以是一个城市或城区的内在历史文化的体现和招牌。建设有风俗文化作铺垫的，有自身独特风格的步行街，便可以作为城市的旅游资源推向更大的市场。无论什么时候去北京王府井步行街，你都能看到在那口象征“王府井”的井边围着细读其上铭文的人群。文化景观其实已经成为各地步行街吸引人群的第一卖点。不仅可以了解当地的历史知识，人们还很喜欢在那精致的景观和门面前合影留念。据北京规划院城市设计所的石晓东介绍，王府井大街在地面文化景点上的建设投资约为7000万元人民币，事实证明是比较成功的。一方水土一方人，有主题的步行街也是外来游客认识一座城市的窗口。

6、硬件设施一流。步行街具有独特的构成因素，这些因素也是满足现代城市生活的需要，构成城市环境风貌和组成部分。步行街由两旁建筑立面和地面组合而成，故其要素有：地面铺砖、标志性景观(如雕塑、喷泉)、建筑立面、展示柜台、招牌广告、引导标识系统、游乐设施(空间足够时设置)；街道小品、街道照明、邮筒、休息座椅、绿化植物配置和其他公共活动空间步行街市民文化活动广场、儿童天地、街头献艺表演场所等，其设计繁杂程度决不亚于设施建筑，不过最关键的还是步行街环境的整体连续性、人性化、类型的选择和细部。

7、一流的管理水平，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。更重要的是，步行街还必须在形象宣传和整体推广方面有一个长远的安排和计划。

8、行政资源的支持。政府在步行街的旺场方面有很多优势，除了舆论导向以外，春节、元宵、中秋和当地其他重要节假日活动的举办，对人们认识步行街、并产生认同感有积极的效果。

四、现代城市商业布局原则

1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。

2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。

3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。

4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。

五、商业街的业态规划

王府井、南京路本以商品零售为主，可是随着时间的推移，却发现人们对休闲娱乐的需求日益超过了购物，如何让顾客在娱乐、休闲的同时又乐意掏腰包，是所有步行街走向赢利的过程中必须解决的问题。据王府井和南京路最新的一项统计数据表明，来步行街的人有60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来，同时，这个数字还在不断向前者倾斜。以娱乐化方式经营商业似乎成为步行街带给人们的最大商机与挑战--如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费。比如武汉江汉路改造成步行街后，虽然改造后人流量比以前上升30%-40%，但很多商店的销售情况甚至比改造前要差，当初市政府改造江汉路时，将其定位为购物、休闲、旅游三位一体的综合精品商业街，但改造后只达到休闲观光功能，是管理者没有料到的。同样的问题也影响着南京路和王府井步行街的财气。造成这种缺憾的主要原因：商业结构比较单一，百货商店太多，餐饮设施简单，而休闲娱乐的场所更是少之又少。随着生活水平的提高，消费者来到步行街已经不仅仅是因为需要某件物品而专程前来采购，逛商店成为一种休闲的方式，多数人是来寻找快乐，并愿意在这种快乐的心情中消费的。与时俱进，根据所在城市的发展状况适时调整商业街的业态比例，满足目标消费群体的不断升级和变化的综合需求是复合商业街的复兴之所在，复合商业街要为前来的顾客提供多层次的服务，把多层次餐饮、文化、休闲与购物立体结合，满足消费者步行街消费群体追求各种乐趣的需求。

六、商业街的规划布局

复合商业街是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、街道、公共活动空间和停车场等是它的基本组成要素。商业街建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，把各种不同要求和个性的承租户有机地组合成一个整体，合理布置承租户和组织人流，为各承租户最大限度地带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供便利的购物线路、舒适的购物环境和愉快的公共活动空间。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构可以用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱间距使平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一段时间之后，部分承租户可能需要扩大或者缩小营业面积。因此，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。

商业街的管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，形成焦点。次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整商业街。核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施（如理发、美容、修鞋、干洗等），它们主要是为了提供便利的服务，本身不具备引导人流的作用，但它们是商业街功能的重要补充，用于增加特色。

购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。

现代步行街由多层建筑构成。但要把购物者引到楼上并不容易，因此承租户经常不愿意租用二楼以上的铺面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，步行街的广场和垂直交通工具能够发挥重要的作用。广场是垂直交通组织的关键点，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在广场创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。广场的空间和步行街是一体的，围绕广场布置休息和餐饮座椅，广场举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些步行街的广场有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。步行街广场还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。

承租户商店。商业街的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及服务业态的店铺。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。

美食广场。如果想让购物者在商业街长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮娱乐设施。美食广场包括售卖厅和座椅区，由独立经营的售卖亭提供各种风味小吃及烹饪食品，售卖亭中间布置公用座椅。如今，在现代商业街，各种类型的美食广场都被视为一个有价值的锚固点，用于延长消费者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。美食广场在商业街的位置选择是商业街成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对街道，对消费者具有很强的诱惑力。

停车环境是商业街的重要参数。现代商业街需要设有停车场和相应的停车设备，其规模视商业街的规模和类型而定。

公共空间。商业街的公共空间包括步行街文化活动广场、儿童天地、街道、电梯和停车场以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于商业街获得商业利益。此外，商业街还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把消费者吸引到商业街来。

七、商业街的开发建设步骤（略）

八、现代商业街的管理

MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。

购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。

此外，购物中心需要设立由开发商领导，所有承租户参加的管理委员会，以维护消费者的权益，遵守国家的法律法规，为购物中心处理重大事件，协调购物中心内各承租户之间的关系。管理委员会定期如开会议，讨论研究解决出现的问题，保证购物中心高效运转。

复合商业街区的打造 篇2

商业不再是单一的一手交钱一手交货, 商业融入了地产业、金融业、信息业、物流业, 而变得那么神奇。

从上世纪九十年代起, 上海商业不断在打造商业经济的升级版, 如今更是多种升级版的复合使用, 在优势互补中形成新的升级版。

从中发出一个信号:莫负复合型商业升级新版本 , 享受乐活型消费升级新时代 。

1.0商业加地产:地产开发带来高大上的消费新时代。

1992年4月, 上海卢湾区斜三基地土地批租, 解决了钱从哪里来, 楼该怎么造, 掀起城市大改造。伴随商业地产发展大飞跃。

1992年初, 上海首幅旧区改造地块“斜三”基地批租成功, 随后批租数量猛增。1992—1996年, 上海共批租外资地块1301幅、9365公顷。1996年内资出让的面积开始超过外资批租面积, 经营性用地都纳入土地有偿使用的轨道。

1995年淮海路商业街市改造打响新淮海战役, 新世界、新宏基、九龙仓等一批港资地产商联动, 开发了淮海中路东段10多幢商业商务楼宇, 使淮海路商业商务面积增加到150万平方米。

打浦 桥从 1 9 9 2年土 地批租起, 建造了海星、海华、海丽楼宇, 开设裙房市场、逐步建设了金玉兰、五星级斯格威铂尔曼大酒店、日月光购物中心, 成了区级商业商务中心新地标。

2006年7月20日万达集团在上海投资的第一个项目上海万达商业广场, 总建筑面积33.43万平方米。大连万达地产集团2001年开始介入商业地产, 开创了中国的“订单式商业地产”, 与沃尔玛、欧倍德等国际连锁巨头签订联合发展合同, 共同选址万达开发建设、沃尔玛等租用卖场。

中原地产数据显示, 上海商业2014年供应达105万平方米, 人均商业面积已超过3平方米。未来3年, 上海商业地产市场将出现井喷, 预计新增商业面积超过330万平方米。

2.0商业加连锁:连锁经营带来日用消费认品牌新时代

1991年9月21日, 联华超市曲阳店的开张, 引领上海连锁超市发展, 拉开了上海商业革命的序幕。1993年1月9日, 华联超市赶在春节前开出了第一批6家门店, 华联超市成为中国第一家上市的连锁公司。1993年3月8日, 农工商超市开业, 发展成了集零售、电子商务、现代物流、酒店餐饮等多元化发展的大型连锁集团, 收款机由实时联网的POS机替代;冷机为冷链建设提供了设备保障。

1996年10月27日, 麦德龙设了第一家仓储业态现购自运商场。1993年3月开设了“百式便利”。1995年到2001年前后, 开出可的、罗森、联华快客、良友、85818、好德、21世纪、喜士多、西施地利、全家、7-11等便利店, 迪亚天天、伍缘等折扣便利店。

家电、服饰、建材、家居、医药、通讯、文具礼品、眼镜、休闲食品、餐饮、旅店、西点、美容美发、沐浴、健身、洗染, 以专业品牌为龙头连锁迅猛发展。

以品牌效应连锁的便利、超商、大卖场、购物中心, 及医药、餐饮、面包房、美容美发、沐浴、健身、洗染等业态的组合, 形成了社区商业, 让人生活消费就近购买认品牌。

品牌店在连锁中做大, 从上世纪90年代开始的连锁革命, 在各地布店, 如今在全国各地, 甚至在东南亚都能见到黄浦中华老字号的身影, 今年南翔馒头在日本东京开设1家新门店, 老凤祥在纽约第五大道也将开出旗舰店。其中老凤祥2013 年营销网络2624 家, 同比增加 323 家, 其中自营银楼及专柜数量达到 158 家 (含自营银楼 85家) , 连锁 (加盟) 专卖店数量达到916 家, 其它经销网点达到 1550家, 分别比上年增加 8 家、153家和 162 家。2013年实现销售额329.85亿元, 同比上升29.08%。黄浦区的中华老字号在市外开出网点数以万计, 其网点规模就相当于在市外再造一条南京路、一条淮海路、一个豫园商城。

3.0商业加开放:零售业开放带来商业文化包容交流消费新时代

1989年第一家肯德基快餐店在外滩开业, 1992年日本八佰伴公司与上海一百股份公司合资开出全国第一家中外合资的零售企业上海第一八佰伴有限公司,

淮海路1993年开出华亭依势丹、第一家麦当劳。1994年美美百货、1995年开出巴黎春天。

1994年, 首家百佳生鲜超市在卢湾区瞿溪路开出, 1995年12月31日, 第一家大型综合超市家乐福曲阳店开业。1998年7月 , 闸北区开设了第一家大润发超市 (RT-MART) 。

到2004年底前, 出现了正大广场、港汇广场、恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、南方商城、大上海时代广场等一批有影响力的购物中心;东方商厦、太平洋百货、中丝伊都锦、华亭伊势丹、美美百货、锦江迪生等一批有知名度百货商厦;家乐福、欧尚, 麦德龙、易初莲花、易卖得、百安居、欧倍德、宜家等大卖场。

按WTO时间表2004年底中国零售业全面开放, 也开始世界品牌新业态、新模式、新技术全面进入中国时代, 海外品牌不再只是以合资及代理代销作方式进入, 而是以独资及自营方式进入。淮海路2005年引进了历峰集团, 2008年开设了登喜路之家、江诗丹顿之家, 2009年引进巴比娃娃全球旗舰店、2010年开出LV、卡地亚、寇驰、迪芙尼、杰尼亚等一批一线品牌旗舰店, 引领了上海时尚, 带动了全区商业调整升级发展。

2005年7月28日首家沃尔玛购物广场在上海开业, 2006年开出首家开业的上海 (青浦) 奥特莱斯品牌折扣店, 实现“当年开业, 当年盈利”模式。2010年12月23日山姆会员商店在上海开出。

2014年南京东路引进玛氏巧克力旗舰店、ZARA旗舰店、三星手机体验店, 淮海路商区引进K11人文艺术购物中心、爱玛仕之家、“时堂”SHOWROOM、VERAWANG品牌店、LAFAYETTE艺术中心等。

4.0商业加金融:银联开发带来潇洒刷卡消费新时代

2002年3月26日中国银联在上海开业。2004年4月30日中银香港在香港发行第一张境外银联标准人民币卡, 成为银联卡海外发行的开端。

2004年5月9日招商银行作为全国性商业银行首家发行了中国大陆地区第一张“62”字头银联标准借记卡。

2012年9月19日, 花旗银行 (中国) 有限公司在上海发行银联人民币信用卡, 成为境内首家发行银联信用卡的外资银行。

2013年4月19日, 中国银联与中国移动宣布, 双方推出三星GALAXY S4"手机钱包", 可在全国超过120万台银联小额快速支付终端上实现快捷支付。

2013年6月9日, 中国银联与中国移动携手推出移动支付平台。用户通过该平台, 可在支持NFC (近距离无线通讯) 功能的手机SIM卡上下载银行卡, 实现电子现金充值、远程消费和商户现场小额快速交易, 未来还将支持现场大额交易。该平台支持通信运营商开拓增值服务, 让消费者拥有低成本、安全、便利和应用丰富的"手机钱包", 享受更贴心支付服务。

2014年7月29日中国银联发布消息, 银联在互联网与移动支付领域已接入超过255家发卡银行。截至2014年7月, 银联互联网与移动支付用户数突破1.5亿。

2013年, 上海共实现银行卡跨行交易9.89亿笔, 交易金额1.69万亿元, 分别是前10年的5倍和12倍, 刷卡消费占社会消费品零售总额的比例超过75%。

截至2013年, 上海地区累计发行银联卡 (卡号以62开头) 达1.27亿张刷卡消费占社会消费品零售总额的比例达70%, 高出全国平均水平20个百分点, 达到中国香港、新加坡等国际金融中心城市水平。

5.0商业加信息:电子商务带来全渠道商业消费新时代

1990-1993年, 电子数据交换时代, 成为中国电子商务的起步期。1997年4月, 中国商品订货系统 (CGOS) 开始运行。

1998年3月, 中国第一笔互联网网上交易成功。1999年3月8848等B2C网站正式开通, 网上购物进入实际应用阶段。

2000-2009年, 电子商务逐渐以传统产业B2B为主体, 标志着电子商务已经进入可持续性发展的稳定期。

到2013年底, 中国电子商务市场交易规模达10.2万亿, 同比增长29.9%。其中, B2B电子商务市场交易额达8.2万亿元, 同比增长31.2%。网络零售市场交易规模达18851亿元, 同比增长42.8%。上海排在前4位。

如今, 打开鼠标, 点击淘宝天猫、京东商城、1号店……每每可见“古今内衣”“老庙黄金”“亚一金店”“杏花楼食品”“新雅食 品 ” “ 沈 大 成 ” “ 上 海 大 药房”“童涵春堂”等。2014年6月26日由东方网独家运营的“京东上海馆” (ishanghai.jd.com) 正式启动, 黄浦区老城隍庙、功德林、王大隆、丽云阁等知名品牌, 纷纷加入。京东商城上海特产有“老城隍庙”“湖心亭”“邵万生”“杏花楼”“新雅”“功德林”, 京东商城大众化点心有“沈大成糕点”“稻香村点心”;上海新世界信息股份公司携手南京路老字号抱团开设网上南京路商城, 以线上线下融合, 等于在线上再造南京路、淮海路、豫园商城。

新世界商城从2012年上海购物节推出“实体商城、网络商城、移动商城”的三大联动, 到2013年上海购物节新世界商城开创“新支付、新合作、新体验、新渠道、新应用”五新互动, 上海新世界股份有限公司在互联网时代干出一个升级版新世界。让人刮目相看。

中国有超过6亿的网民, 电子商务的年增长率为120%, 使中国成为世界上电子商务发展最快的地区, 并即将成为全世界最大的电子商务市场。

6.0商业加全球:跨境通运行、阿里纽约上市, 开始了全球化消费时代

2013年7月, 国家发改委委托海关总署在5个城市实施跨境贸易电子商务服务试点。上海自由贸易试验区“跨境通”, 上线试运行可以直接购买到海外的商品, 而价格将比国内的实体店便宜。项目由东方支付有限公司承担建设运营, 上海海关完成与之配套的通关系统部分的建设。上海自贸试验区的设立, 涉及投资、创业、营运、金融、财税等方面的制度创新, 将推动上海贸易转型升级, 成为亚洲各国区域间转口贸易中心, 从而为跨境电商零售出口提供跨境结算、贸易便利、仓储物流等优势。

2014年9月阿里在纽交所上市, 2014年双十一着眼全球化, 10月底天猫已经吸引了来自20多个国家的2.7万备货。天猫国际、淘宝海外、速卖通、菜鸟跨境物流、国际支付宝等也将主打国际化业务。10月底阿里巴巴杭州和宁波两地的保税仓库里已经囤积了不少海外商品, 包括来自美国知名零售商Costco供应的蔓越莓干和坚果、韩国的化妆品、日本的纸尿裤等。这些都是天猫国际频道的畅销商品, 其中坚果预售量已经超过90吨。天猫国际还将通过保税模式, 引入更多还没进入中国市场的海外大牌以及优质中小品牌商;速卖通则主要面向全球消费者, 主打中国制造零售出口、帮助中国品牌出海, 目前已覆盖220个重点国家。

10月底亚马逊中国则宣布亚马逊美国、德国、西班牙、法国、英国和意大利六个海外站点开通直邮中国的服务, 亚马逊中国“海外购”服务也将开始试运营, 全面拉开“海淘”攻势。

数据显示, 到2013年底中国内地“海淘族”规模已达到1800万。预测到2018年, 中国的“海淘族”人数将达到3560万人, “海淘”规模将达到1万亿元人民币。前瞻产业研究院预测, 未来三年国内跨境电商规模增速有望达到28%。

蓝光耍街：打造街区商业新模式 篇3

9月23日， 蓝光地产以“让城市慢下来”为主题在江苏无锡发布了独创品牌商业地产产品——蓝光耍街。凭借着“耍街”概念，蓝光地产短时间内在全国布局了多个城市，其飞快发展的速度、对商业地产模式的改革与创新等，引发了业界的广泛关注。

自在慢耍 触手可及生活小确幸

在良好的人文地理环境的熏陶下，闲适、豁达的四川人形成了独具特色的“慢耍”文化，爱吃、爱玩、爱交朋友、随时随地享受生活，舒适从容。也正是如此，“天府之国”的慢生活正逐渐成为越来越多中国人向往的生活方式。

基于这样的群体性诉求，从四川成都走出的全国性上市房企蓝光发展从川蜀文化的普世价值中寻找答案，以“慢耍文化、自在生活”为核心理念的耍街应运而生。怀着“让城市慢下来”的美好愿望，蓝光将好吃、好玩、好耍的川派元素和品牌商家带到全国，通过成都、重庆、苏州、武汉、青岛等全国已布局的25条主题耍街，让“慢耍”文化成为一种新常态，让幸福触手可及。

相比传统的街区商业，蓝光“耍街”不仅以“慢耍文化、自在生活”为文化肌理，专注1-3公里范围邻里消费，集川派美食、休闲娱乐、亲子教育、生活配套四大体验式消费要素于一体。它更注重营建一个由小“家”到大“家”的氛围，释放出一个活力十足的蓝光式邻里社区文化中心，在提供多元消费的同时，也能让居民得到精神层面的满足。

“互联网+” 定义智慧耍街新业态

在实体商业饱受互联网冲击的今天，蓝光耍街另辟蹊径以更加开放的姿态拥抱互联网，并致力于打造智慧耍街。

一方面，蓝光耍街用互联网硬件对自身进行改造，全街覆盖高速WIFI，升级移动支付系统，商户管理系统，用互联网技术提升管理和经营。另一方面，蓝光耍街又积极与阿里巴巴、百度糯米、滴滴打车、同程旅游等知名互联网的公司进行战略型合作，联合打造互联网+的智慧街区，意在提升自升服务品质的同时，也满足消费者的新需求。

蓝竞耍街发布会现场。

蓝光耍街特色文化表演。

在耍街，我们很容易构建出这样的生活场景：用百度糯米查看本地耍街店铺团购优惠信息，用支付宝在线或当面支付，并为消费者发送电子交易凭证，外出旅游时还可以用同程旅游浏览异地耍街信息。互联网技术的运用，在为消费者提供便利的同时也大大降低了商户的运营成本，提升了经营效率。

尤为值得一提的是，根据新生代消费者的网络习惯，蓝光耍街联合互联网公司，在全国7个城市25条耍街同时互动，打造了一系列全国性线上线下特色活动，例如在嗨耍节，网红名星齐上阵，欢乐互动嗨翻天;在邻里节，邀亲朋好友逛吃狂欢，重温亲情美好。

文化融合 裂变特色耍街多趣味

慢耍是川蜀生活文化的核心，目前正在运营和筹备中的全国8个城市25个主题耍街都嵌入了川蜀的特色文化，但并不是成都模式的简单复制。而是在体现川蜀文化街区主题上，抓住符合当地文化价值的元素，将川派基因与当地文化特色进行有机融合，实现一街一特色，一项目一主题。

青岛耍街既有原汁原味的四川火锅和串串，也有青岛当地的特色餐饮;长沙的耍街上当然少不了正宗的长沙臭豆腐;武汉的耍街自然不缺江城招牌的热干面。而新近开业的无锡五彩城耍街以“川苏食尚新天地，人文休憩风情街”的主题定位，将川派慢耍生活与江苏格调人文完美融合，意为打造华东首条川苏食尚民国风情主题街。

“在耍街具体的业态设计和布局上，一方面会引入通用性的业态，另一方面也会引入外来特色业态，让每条商业街都与众不同。” 蓝光商业经营管理集团董事长刘侠表示。

中国步行商业街工作委员会主任、中国商旅文产业联盟主任韩建徽评价说：“蓝光耍街作为全国性上市房企蓝光发展旗下的商业之作，从项目规划开始就依照国家特色商业街的标准进行打造，将川派基因与地方文化特色完美融合、勇于创新，蓝光耍街已成为川派特色商街打造的优秀代表。”

巧辟蹊径 打造街区商业新模式

关于运营，刘侠有自己的见解，他认为综合体业态虽然全面，但易复制造成同质化。而街区商业则可呈现多样化的商业形态，其市场潜力较大，利于形成差异化。同时，街区商业拥有强大的业态整合力，填补着全新的消费需求空白。无论是业态规划，还是资源整合，街区商业都比传统商业模式更具优势，更加符合当前的消费习惯和需求。得益于得天独厚的川蜀文化基因，蓝光地产彻底打破传统商业格局，另辟蹊径地打造体验型消费需求更强的街区商业，并获得巨大成功。

继获得2016年中国商业地产百强峰会企业优秀产品线大奖之后，蓝光耍街于9月6日再度荣获2016中国房地产品牌发展高峰论坛中国商业地产项目品牌价值TOP10 大奖。短时间内斩获两大行业权威大奖，蓝光地产实力可见一斑。

深挖促成耍街成功的因素，离不开蓝光对消费者追求慢生活的洞察，蓝光深耕地产26年的经验，以及蓝光旗下的战略合作伙伴“四川商会”、成都餐饮协会、各互联网公司的通力支持，更值得一提的是蓝光自己的商业运营造活机制。

“如果把商业地产比喻成一场足球赛的话，那么，发展到今天的商业地产，其实已经进入下半场了。在上半场时代，商业的存量比较少，供不应求，不管是经营还是销售，都没有太多的困难。那个时候，商业地产是以开发为主导的。而在下半场，整个商业地产从开发端转到运营端了，运营成为了一个商业项目成败的关键。”谈及运营的重要性，刘侠深有感悟。

紧抓新生代消费者的情感诉求，顺应消费者消费习惯的变化，运用互联网思维进行技术改造，用文化融合打造特色，用专业团队整体运营，蓝光耍街的横空出世不仅赢得广大消费者的喜爱，其对商业地产模式的改革与创新更为行业树立了新标杆，值得业界深入探讨。

城市商业步行街区的设计思路探讨 篇4

摘要：商业步行街区的兴起和发展，为人们的日常生活带来了新的体验。但是，各地为了发展经济，盲目的开发与建设商业步行街区，往往会形成形式单

一、分布杂乱、没有特色的商业步行街区，甚至给整个城市的发展带来诸多问题。

针对此问题，地域文化与商业步行街区设计相结合，则为目前商业步行街区的建设开辟了新的道路。本文探讨地域文化与商业步行街区相结合的设计原则。关键词：地域文化；商业步行街区；设计原则

商业步行街区的地域文化性的塑造，能避免出现形式单

一、分布杂乱、没有特色的商业步行街区。通过对前人在相关理论研究的提取和解析，结合国内外具有地域文化性商业步行街区实践方面的一些经验、思路，本人对具有地域文化性商业步行街区普遍使用的设计原则进行提取，以期为地域文化性商业步行街区设计提供可借鉴的理论和经验指导。

商业步行街区地域文化性的塑造，首先要顺应地域的自然环境，因为地域文化是生长于地域自然环境之中的文化，什么样的自然环境决定了什么样的地域文化表现形式。其次要利用地域文化资源，一切能够凸显地域文化特色的资源都可以利用于商业步行街区的设计中，例如建筑文化、宗教文化、民俗文化等。第三，要使地域历史文脉得以延续，历史文脉是地域文化的灵魂，在对商业步行街区进行地域文化性设计时，只有延续了历史文脉才能抓住地域文化的本质，塑造地域特色的精髓。

1.顺应自然环境

地域文化的形成最重要的影响因素之一是自然环境，自然环境包括：气候条件、地形地貌、自然资源等。例如地域文化中的民居建筑，充分说明自然环境对地域文化的主导性影响。纵观中国，从南到北，建筑的地域特色截然不同，无一不是受到自然环境的影响。例如北方的四合院，是由于北方寒冷干旱的自然气候条件所决定的，南方的吊脚楼，是受南方炎热多雨的自然气候条件影响而形成的，是适应了当地自然环境而形成的独特建筑形式。

因此，商业步行街区的地域文化性设计首先应顺应自然环境。国内外很多设计师已经在这方面进行了探索与实践。例如在适应气候条件方面，加拿大的蒙特利尔、多伦多等城市，由于当地的冬天漫长而寒冷，为了抵御恶劣的气候环境，很多商业步行街区选择建立地下步行系统，在解决气候对使用需求影响的同时，使商业步行街区与地面交通相隔离，避免了交通的混杂使用。在顺应地形地貌方面，日本京都三年坂商业步行街区，顺应其坡地的地形地貌，充分结合场地进行商业步行街区的设计建造，不仅创造了独特的视觉效果及游览体验，而且自然而然的突显出了地域特色。

2.利用地域文化

文化导向下商业步行街区的设计，地域文化是灵魂，地域特色是表现，地域文化是地域特色的内在成因，地域特色是地域文化的外在体现。地域文化的种类繁多，例如民俗文化、建筑文化、宗教文化等，都可以进行借鉴和利用。各国设计师在凸显商业步行街区的地域特色时，地域文化的利用是常用的手法之一，对其利用从不同的角度和内容有不同的策略和手法。1）民俗文化的利用

民俗文化最能直接体现所属地域的风土民情和生活风貌，体现地域特色和地域情怀，因此给游人的感官感受最为直观。民俗文化可以是地域特有的生活方式，也可以是本土的表演艺术、手工技艺等。利用的方式可以是对其直接的展示，也可以是和商业步行街区的服务设施相结合并进行一定的创新。

例如北京前门大街在利用其地域民俗文化时主要采用民俗文化与商业步行街区中服务设施相结合的方式。商业步行街区中的街灯被设计成为鸟笼式、拨浪鼓式和宫灯等形象，这些元素都是来源于地域民俗文化，体现当地的生活风貌和风土人情。鸟笼代表的是老北京人的传统生活方式，这一设计使人很自然的联想到一位头发花白的老爷爷清晨右手提着鸟笼、左手拿着收音机悠闲的沿着河岸遇弯儿、锻炼身体的惬意画面。

2）建筑文化的利用

不同的地域自然环境造就了不同形式的地域建筑，建筑的地域特色反映是人们适应自然的结果，是劳动人民的智慧结晶。建筑是商业步行街区的重要组成部分，因此将地域特有的建筑形式应用于商业步行街区中，是体现商业步行街区地域文化性的常用手法之一。建筑文化的利用包括对建筑形式的模拟，对传统做法的利用，对建筑材料的应用，对建筑空间的借鉴等等。

例如由王小东院士设计的新疆国际大巴扎，是新疆一个综合性的商业步行街区，现已成为乌鲁木齐的地标性建筑和热门旅游景点，具有浓郁的伊斯兰建筑风格，集中体现了浓郁西域民族特色和地域文化内涵。在建筑材料的选择上，选择了当地常用的建筑材料“砖”，并使用当地伊斯兰人世代相传的做法。在建筑形 态的设计上，采取伊斯兰教建筑的典型形式，主要以简捷的几何造型来构筑建筑，在加上伊斯兰教地域风格突出的弯形拱顶、圆柱形塔楼等等，给人以强烈、直观的地域感受。

3）宗教文化的利用

宗教文化在地域文化中偏向于精神层面，是凝聚人们的内在力量。通过宗教文化来塑造商业步行街区的地域文化性在目前很多商业步行街区设计中都有利用。手法主要有依托宗教遗存和利用宗教文化影响两种方式。

依托宗教遗存的实例如苏州观前街商业步行街区，得名于街道中部的玄妙观，借助及利用玄妙观的影响，将商业步行街区打造成具有苏州地方特色并容商业、文化、宗教、旅游为一体的城市中心区。利用宗教文化影响的实例如新疆国际大巴扎，由于伊斯兰教对建筑的影响，使得伊斯兰教建筑表现出特有的建筑形式。新疆国际大巴扎商业步行街区的建筑形式就是以伊斯兰教建筑的传统形式为原型来进行设计。

3.延续历史文脉

历史文脉是受地域文化的影响长期凝练沉淀而形成的人们集体记忆的认同，是人们归属感和认同感的核心内容，只有延续了历史文脉的地域文化才是具有生命力的地域文化。历史文脉的延续使得地域文化走向更深的层次，更加深刻全面的表现出地域文化的精髓。城市机理、传统风格、空间布局、建筑类型等都是历史文脉的不同表现方面。国内外设计师在这方面已经进行了大量的探索实践，有很多成功的设计案例。

例如位于丹麦首都哥本哈根的斯特勒格街，在整体的建设过程中，最大改变是将原本拥挤的斯特勒格大街变成能惬意行走的步行街，尊重历史、尊重场所、尊重城市传统的生活。在改造之后的使用中，逐渐开辟了更多的步行街道与之衔接，也有更多的机动车停车场被改造成市民广场。有些道路和广场的铺地上有了新设计，但还是延续着传统风格，使地域的历史文脉得到很好的保存并延续下去（图2.16）。再例如邯郸回车巷串城商业步行街区，由于商业步行街区位于邯郸这座地域文化底蕴极其深厚且保存较为完整的历史街区，且区域内的建筑多为2—3层的民居，生活在此的居民对本地域有强烈的认同感。因此在商业步行街区在设计时没有对原地域进行大拆大建，而是保留城市原有路网、空间尺度以及院落格局，步行街区内的建筑高度控制在3层以内，与周围建筑、道路尺度以及整个区域的尺度相协调。此外，例如2001年竣工的上海新天地，采用上海近代的 石窟门里弄住宅为建筑原型，并结合使用需求进行了一定的创新设计。在这里石窟门里弄作为一种人们熟知并认同的符号元素，出现在新建的商业步行街区中，给人们以熟悉感和认同感，使得地域历史文脉得以延续和传承。

参考文献：

创意文化商业特色街区招商手册 篇5

南宋御街·xx创意街区

【导语】

2007年，xx市委、市政府提出把xx路打造成一流的“宜居、宜商、宜游、宜文”国际旅游综合体，充分展示“中国生活品质第一街”的风貌，并对xx路实施大规模的城市综合保护和有机更新改造，充分体现历史与未来、传统与现代、东方与西洋、经典与流行的高度融合。

2008年底，下城区委、区政府立足下城“繁华时尚之区”的定位，作出打造xx北路创意文化商业特色街区的重大决策。发挥主城区商业中心的优势，结合城市综合保护和有机更新，通过引入前沿的文创产业业态，实现产业转型升级和经济增长模式的转变，巩固和提升武林商圈的地位，增强区域综合竞争力。xx北路作为xx路南宋御街国际旅游综合体的重要组成部分，精心打造成新形态、新生态、新文化的创意文化商业特色街区，引西湖旅游东扩，成为新xx时尚旅游不夜城。

[区位优势]

襟带大运河，偎依xx湖

xx北路位于xx市下城区，地处xx市中心，坐拥京杭古运河，傍依秀丽的xx湖，是xx市核心城区和中央商务区，也是浙江省商贸、商务、金融、文化和会展中心。

城市中轴线，繁华都市圈

南宋御街·xx创意街区地处xx市主城区核心区域，与延安路、武林路并行，构成市中心南北向三大中轴线和人气密集的繁华都市圈。

凭借不可取代的区位优势，xx北路汇聚大量商贸、金融、美食、娱乐服务业。

xx北路交通便捷，建设中的地铁枢纽中心位于xx北路与环城北路交界处。

身居武林商圈，尽显黄金效应

xx北路身居xx市最繁华的商业中心——武林商圈内，周边有xx大厦、xx百货大楼、银泰百货三大知名商场，并与武林路时尚女装街、中国丝绸城相勾联，形成xx最具价值的商业地带。

车流量：

汽车

路段

时间

庆春路至凤起路/数量（辆）

凤起路至体育场路/数量（辆）

体育场路至环城北路/数量（辆）

工作日 7：00-9：00

3802

2829

4527 11：00-13：00

3399

2492

3380 16：00-18：00

3820

3074

4472

双休日 7：00-9：00

1342

1630

2180 11：00-13：00

2179

1517

3515 16：00-18：00

2040

1585

4244

自行车/电动车

工作日 7：00-9：00

2973

4019

6403 11：00-13：00

1625

2370

2577 16：00-18：00

3560

4080

4890

双休日 7：00-9：00

1536

1816

3226 11：00-13：00

2148

1821

2924 16：00-18：00

1710

1947

3536 人流量：

人流量

路段 时间

庆春路至凤起路/数量（人）

凤起路至体育场路/数量（人）

体育场路至环城北路/数量（人）

工作日 7：00-9：00

1598

2033

994 11：00-13：00

1501

2318

404 16：00-18：00

2443

2468

633

双休日 7：00-9：00

1922

628

992 11：00-13：00

1839

1409

2100 16：00-18：00

1662

1923

2194

[历史文化]

深含历史底蕴，遗传商业基因

xx北路是一条历史悠久的商业街。

南宋定都xx，人口骤增，经济十分繁荣，形成以御街为中心的商业街。

南宋御街，南自皇宫和宁门（今凤山门），北至天水桥，贯串杭城南北，长约10里，故称“十里天街”。御街两旁店铺林立，商家云集，市井稠密。

店铺林林总总，应有尽有。据《梦粱录》载：“处处各有茶坊、酒肆、面店、果子、彩帛、绒线、香烛、油酱、食米、下饭、鱼肉、鲞铺”等十余类。此外还有质铺（当铺），交引铺（票据交易）、金银铺等。

御街北端（今xx北路棚桥、众安桥、贯桥一带），聚集着书籍铺、勾栏（娱乐场所）、饮食店铺等，文化娱乐与餐饮业特别发达。

传承人文精神，融合中西文化

xx北路历史文化碎片俯身可拾：南宋著名爱国诗人陆游故居；始创于1805年，比胡庆余堂还早70年的“张同泰”；1946年美国驻华大使司徒雷登故居；xx第一座天主教圣堂。

陆游故居（照片）

“小楼昨夜听春雨，深巷明朝卖杏花。”这是南宋爱国诗人陆游寓居xx孩儿巷时写下的名句。陆游（1125-1210），字务观，号放翁，越州山阴（今浙江绍兴）人，他始终坚持抗金，在仕途上不断受到当权派排斥打击。中年入蜀抗金，军事生活丰富了他的文学内容，作品吐露出万丈光芒，成为杰出诗人。

张同泰（照片）

“张同泰”创始人张梅，浙江慈溪人。清嘉庆五年（1800年）在xx新宫桥下开设茂昌药号。嘉庆十年，盘进沈同泰药号而取名为张同泰。张同泰生产各种丸散、膏丹、药酒，在杭嘉湖一带享有盛名，和胡庆余堂，叶种德堂齐名号xx三大药堂。

天主教堂（照片）

明万历三十九年（公元1611年），意大利耶稣会神父应xx李之藻（时任工部员外郎）之邀，在其家中举行了第一台弥撒，这一天被后人称为xx天主教开教日。6月，杨廷筠（曾任监察御史）领洗入教。1627年（天启七年），杨廷筠出资在xx观巷建造教堂（今xx北路天主教堂前身），是xx第一座天主教圣堂。

天水堂

是xx最早的一所基督教教堂，始建于清咸丰十年（1860）。当时美国南长老会差谴第一批传教士胡思登、郝理美来xx传教，在天水桥建房二间作为布道所，后又正式命名为基督教天水堂。

司徒雷登故居（照片）

坐落在xx市天水桥耶稣堂弄1-3号，是一幢占地200多平方米的二层小楼。司徒雷登两岁时迁居此地。司徒雷登1876年出生于xx的一个美国传教士家庭，1919年创办燕京大学并任校长，1946年出任美国驻华大使。1949年离开中国。

[街区规划]

创意财富高地，时尚生活社区

规划中的南宋御街·xx创意街区，以xx北路为轴，南起庆春路、北至环城北路、东到中河路、西至延安路。xx北路全长1.86公里，街区区域面积1.2平方公里。

空间布局：强化“一轴三区”功能，辅以街巷互动、点线成坊。

在空间布局上，规划结合xx北路的历史与现状，提出了以街巷互动、点线成坊，种子植入、品牌拉动，产业扶植、商贸一体为策略，以创意商品引领创意产业发展，以创意交易拉动创意资本转换，以创意体验创造认同形成立体的创意交易空间，以御街为轴向周边坊巷延伸的“一轴三区”规划结构。

A区：庆春路—凤起路段。接轨xx中路老街段，延续北瓦传统风情，以创意市集与动漫衍生为主导业态,以“传统印记，坊巷穿行”为景观主题。

B区：凤起路—体育场路。再现北关夜市的昔日繁华和“两教堂一故居”的开放大气，以创意设计与休闲体验为主导业态,以“中西交融，广场街区”为景观主题。

C区：体育场路—环城北路。依托运河文化和城市中心广场，融汇钱塘灯会意象，以创意交易与媒体出版为主导业态，以“灯影辉映，天水都城”为景观主题。

业态定位：创意产业为先导，高度融合创意与生活、创意与社区、创意与互联网、创意与文化。

在业态定位上，规划以创意文化为先导，以营造创意体验为核心拓展创意商品与创意交易，在景观上以御街超时空串联起创意体验。通过“八节点、两广场、五坊、一片区”以及四条特色街巷的打造，拓展至街区内更多创意体验点的编织，将几近消逝的历史记忆跨时空串联起丰富多彩的创意体验。引入创意立体商业概念提升产业升级，将创意与生活、创意与社区、创意与互联网、创意与文化进行重新整合，融汇起富于内涵与活力的创意产业生态。同时，通过空中咖啡、创意楼道、loft商店等各种创意商业空间概念，促进都市立体商业的引力和规模，从而为现有业态转型升级提供租金成本优势，为实现业态规划的调整提供支撑。

景观提升：演绎御街记忆体和时尚橱窗相结合。

xx创意街区景观提升主要是通过建构小空间体系，营造漫城、雅街、幽巷的“非”字型空间结构，以御街记忆的基础上生长出创意时尚为基本理念，全线贯穿“南宋御街”统一的城市家具和形象系统，建筑物立面在保持历史生长多样性基础上，通过演绎御街记忆体和时尚橱窗相结合的手法提升改造。一方面，通过居民创意共同体延伸坊巷空间。规划提出了提高社区居民的参与度，整合社区和居民的多方合力，以构建居民创意共同体的方式，逐步将部分封闭的居民小区改造为各种层级的开放多元复合的城市坊巷创意休闲空间。另一方面，通过创意公共交通疏解交通瓶颈。以创意换乘中巴、创意电瓶游览车、公共自行车等多种富有吸引力的公共交通形式，鼓励使用全程公共交通或换乘公共交通，改善街区间交通的便捷性，以疏解创意街区的交通量增长问题，同时规划建设多个立体车库，缓解停车问题。

定位与目标

南宋御街·xx创意街区三大定位：

创意生活的展示体验街区；

创意产业的集成交易平台；

创意思想的荟萃辐射高地。

目标：将南宋御街xx创意街区打造成为中国独具特色最具活力的创意街区，成为xx创意中心城市的创意交易高地、生活品质之城的创意生活典范、国际旅游之城的都市时尚胜地、和谐创业之城的创意立业基地。

文化构建

优化街区的环境氛围——个性张扬，自由宽松的人文环境

提升街区的管理水平——以人为本，尊重创造的价值认同

塑造街区的品牌形象——思想新锐，品位高端的形象系统

[创意文化]

倾力打造创意文化CBD

○xx市委、市政府提出建立一个既与世界接轨又有xx特色的现代产业体系，出台了以创新性、知识性、开放性、融合性、集聚性、可持续为特征的xx模式的“3＋1”现代产业体系导向，其中“1”就是文化创意产业。

○xx凭借得天独厚的文化优势，着力打造全国文化创意产业中心，精心构建“西湖创意谷”、“白马湖生态创意城”等十大创意产业园区。

《xx北路业态导则》

文化创意产业：是指依靠创意人的智慧、技能和天赋，借助于高科技对文化资源进行创造与提升，通过知识产权的开发和运用，产生出高附加值产品，具有创造财富和就业潜力的产业。联合国教科文组织认为文化创意产业包含文化产品、文化服务与智能产权三项内容。

文化创意产业具有高知识性特征。以文化、创意理念为核心，文化创意产业与信息技术、传播技术和自动化技术等的广泛应用密切相关，呈现出高知识性、智能化的特征。文化创意产业具有高附加值特征。文化创意产业处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。文化创意产业具有强融合性特征。它是经济、文化、技术等相互融合的产物，具有高度的融合性、较强的渗透性和辐射力。文化创意产业在带动相关产业发展、推动区域经济发展的同时，还可以辐射到社会各个方面，全面提升人民群众的文化素质和生活品质。

创意产业环绕，良好环境烘托

xx北路周边集聚着xx日报集团、浙江日报集团、xx文化广播电视集团、体育场馆、出版大厦、工艺品公司等创意文化产业群，为南宋御街·xx创意街区的构建营造出良好环境氛围。

[知识产权]

打造全国第一个知识产权保护示范街区

○xx北路创意文化商业特色街区依托以创意文化为主导的中央商务区优势，服务于入驻街区的高端创意产业，开文化创意产业知识产权保护运营的先河，通过政府主导、社会化运营，形成一批知识产权代理机构和运作团队，保护、开发和运用好业已存在的大量知识产权产品，并推广至国内外市场，从而打造全球化的版权保护、管理、代理、交易中心。

○xx北路创意文化商业特色街区以尊重知识产权为宗旨，打造“正版正货一条街”。

○xx北路知识产权管理交易中心服务领域：

商标

国内外商标注册，商标变更注册，商标续展注册，商标转让注册，商标交易，商标保护等；

专利

代理专利申请(外观、使用、发明)，专利复审项目变更，专利授权后专利权的管理和维持 恢复权利请求，专利权转让等；

版权

计算机软件登记，版权登记，申请软件非卖品复制号，权利转让继承许可，申请司法行政保护，互联网知识产权纠纷、版权纠纷及诉讼等；

无形资产评估

代理专利权属纠纷、专利侵权，代理商标权属纠纷、商标侵权，代理版权侵权、知识产权不正当竞争、反倾销等各类知识产权诉讼、仲裁及调解案件，代理知识产权侵权监测，进行侵权调查取证，代理知识产权行政查处申请，代理侵权索赔、知识产权海关备案等；

反不正当竞争

假冒行为、虚假宣传行为、商业贿赂行为，侵犯商业秘密、技术秘密行为，降价销售排挤竞争行为、搭售(附条件交易)行为等；

[政策支撑]

政府主导，政策推进

xx北路创意文化商业特色街区建设，由xx市下城区委、区政府主导全力推进。

政策平台：

○提供种子基金，大力扶持创意文化产业；

○提供税收优惠；

○提供风险投资，助推企业成长；

○提供房产租金补贴。

服务平台：

高效率、低成本，“一站式”服务。

[政策支撑]

入驻xx北路创意文化商业特色街区的文创企业可享受以下优惠政策：

○对政府鼓励新办的报业、出版、发行、广电、电影、放映、演艺等文化企业，免征3年企业所得税。符合条件的文化集团可合并缴纳企业所得税。符合条件的连锁经营文化企业可统一缴纳增值税和所得税。

○对获国际性重大奖项的动漫游戏原创作品,一次性奖励100万元;获国家级、省级、市级重大奖项的动漫游戏原创作品,一次性分别奖励50万元、30万元、10万元;被国家广电总局推荐为优先播出的优秀动画片,一次性奖励10万元。对经国家文化部或信息产业部批准、正式上线运营的原创游戏,每款奖励5万元;获国家文化部或信息产业部认定并推广的益智类游戏,每款奖励10万元。获多次奖项的按从高不重复原则给予奖励。

○鼓励企业、院校设立或合作设立动漫游戏产业研发(技术、创作)中心,凡被认定为国家级、省级、市级的,一次性分别奖励30万元、20万元、10万元。

○企业因生产原创动漫游戏作品向银行借贷资金的,按照贷款利息给予50%的贴息补贴。

○政府鼓励的新办动漫游戏企业,免征3年企业所得税。

○对新引进的大型文创企业，引进当年实现的营业收入、利润总额等形成区地方财力达到50万元以上的，按企业当年实现的营业收入、利润总额等形成的区地方财力，第一年按50%、第二年和第三年按25%分别给予资助。对引进当年实现的营业收入、利润总额等形成区地方财力未达到50万元的，按企业当年实现的营业收入、利润总额等形成的区地方财力比上年（最高年份）增量部分，第一年按50%、第二年和第三年按25%分别给予资助。

○鼓励文创产业基地投资建设行业技术服务平台，对投入运行的平台按其设备投资额的8%给予资金资助。同一个基地该项目资助不超过30万元。

○特色街（区）和产业集聚区内企业，实施符合我区产业发展且实际投资额在100万元以上的建设项目，按照实际投资额的5%，给予100万元以内的资助。

○企业参加政府及其部门组织的展销活动，其摊位费给予50%补助。

复合商业街区的打造 篇6

和黄、国嘉、华润、中海、龙湖商街产品引发投资者关注

核心

提示

成都商报《内街走红》系列报道自6月推出以来，迅速点燃了成都投资者对街区商业的热情。据成都商报记者不完全统计，最近两个月，仅和黄、国嘉等一线开发商推出的商街产品就超过50万平米。据业内人士估算，当前成都市场上全部在售的街区商业体量或超过80万平米。

“去年开始，市场上就零星出现了一些独立商业街，但未能形成气候。到了今年下半年，商街产品开始井喷。”新港地产执行董事张红兵告诉成都商报记者，从新港地产监控数据看，“上客量多，实际成交少”，是当前成都商业市场的普遍现象。而其中，大部分的成交又集中在诸如和黄、龙湖、华润、国嘉等品牌商街项目中。

吉信行·方圆置业总经理潘海亦表示，当前，投资者在选购新型商街产品时已非常理性。除了区位地段、人口密集度等常规因素外，不少投资者甚至开始深度分析街道的特点和街道客流等非常细节的东西。“在这方面，品牌开发商打造的商街项目优势比较明显，很容易受到投资者的青睐。”潘海称。

标准1

成熟区域内稀缺无竞品

去年，位于城南桐梓林畔的独立商业街“和黄·新街里”面市。三个月时间，该项目便一举夺得当年成都商业销售面积及销售金额双项冠军。对于新街里的成功，不少业内人士及投资者将其总结为：成熟区域内的稀缺产品形态为项目打开了销路，这种差异化的商业投品给成都商业地产市场带来了很多启发。

依托光华逸家，今年，国嘉地产在城西光华新城打造了区域内收条商业街“光华汇”，2万余平米街区商业和光华中心写字楼以及周边大型集中式商业形成了良好互补和互动。首个报纸广告出街当天，光华汇便接到投资者电话咨询100余组，受追捧程度可见一斑。“成都人对街区商业有着先天的认可和喜爱，而市场上目前集中供应的是城市综合体、购物中心等商业形式。所以，当这种‘有天有地’的商业街重新回到人们视线时，无论投资者还是消费者，都被吊足了胃口。”四川省商业地产联盟会长冉立春在接受成都商报记

者采访时表示，最近两年，位于成熟区域内的全新商业街并不多，基本上是出来一条抢购一条。冉立春同时还提醒，一些生僻区域内的商业街尽管产品不落下风，但因为没有消费人群支撑，培育期较长，销售并不乐观。

标准2

两公里内辐射消费人群

“华润·万象润街、龙湖·天街里、和黄·新街里，这三个商街的销售都非常突出。”一位商业观察人士告诉成都商报记者，尤其是龙湖·天街里，5月份开始销售，当月就成为成都主城区商业销售金额冠军。华润·万象润街推出的19-88平米首层临街商铺和230-570平米独立铺王，也大受投资者欢迎。

“庞大的消费人群支撑，是他们成功的关键所在。”上述人士分析道，依托南城都汇，和黄·新街里自带8万业主人群，这股强大的消费力不容小觑。华润·万象润街依托万象城这个超级城市综合体，广义辐射人群超过百万之众。而位于外双楠的龙湖·天街里，弥补了西南2.5环大型商业街空白，有效地承载了内外双楠及新双楠片区的消费结构升级。

一位资深投资者也表示，通常情况下，大多数街铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、餐饮店等业态。

有商业地产专家指出，成都主城区人口密度约8300人/平方公里。业内一般认为，次级城市商业中心，也就是区域型商业街区，周边一平方公里内人口密度达到15000人，便能确保辖区内日常商业的正常运营。

标准3

主力店及业态配比合理

“根据北京、上海等一线城市的经验看，一条10万平米体量的商业街区，其营业面积比例的设置大致为：餐饮50%、服务20%、娱乐20%、购物10%。”新港地产执行董事张红兵在接受成都商报记者采访时表示，根据各业态比例，引进相应主力店，将成为商业街迅速走向兴盛的关键。

去年，和黄·新街里时，成都数家知名餐饮巨头均涉足其中。后来，包括港式茶餐厅、汽车销售连锁、银行金融机构等品牌商家也纷纷签约这条“城南第一街”。不少中型投资者正是看中了新街里在主力店引进方面的大手笔，才更加坚决地予以买进。

国嘉地产、中海地产、华润置地等数家品牌房企营销负责人均明确告诉成都商报记者，主力店引进是商业街区打造过程中非常重要的一环。但因为项目面市时间不久，有关主力店的招商成果，会选择在合适时机对社会公开发布。

值得注意的是，投资者也不能只将目光盯向主力店。一条街区会因为交通条件、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在“死胡同”里选铺。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流方向，在较多客流的一侧选址。

标准4

商街使用功能全面与否

“投资商业街前，了解商铺的使用功能至关重要。”一位资深商业地产人士表示，一般商铺的使用功能主要为经营、展厅甚至是车库用途。若只是经营普通的家居生活用品，如冲印、香薰、美容、文化用品等，投资者要看其临街的方位及现时租金的回报率；如投资经营餐饮类街铺就要快出手，因为通常对餐饮的经营限制较严格，很难取得执照，所以更显得物以稀为贵。

四川省商业地产联盟会长冉立春则认为，中小型商业街，经营内容应该以“便民”为主要准则。商铺经营者应该主要以百货、药房、餐饮、美容、咖啡店、服装等为经营内容，而不要一味追求个性和特色，脱离实际。他还格外提醒，假如街铺周边有不少新楼盘，可以在短期内经营些建材、饰材等商品，新房子需要装修，也会有不错的收益。