土地流转模式介绍,常见方式和注意问题（通用7篇）
土地流转模式介绍,常见方式和注意问题 篇1
土地流转模式介绍（大全）
土地流转模式介绍
1.概念、定义、研究对象
农村集体土地按照用途可以分为农业用地（农村土地承包经营权）、宅基地（宅基地使用权）、其它农村建设用地（农村建设用地使用权）及农村未开发利用土地。农民集体所有制是指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地制度。我国《宪法》第 10 条规定：我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。
在建设社会主义新农村的背景下，我国各地相继开展了农村土地流转改革、农村土地产权制度改革、土地综合整治、户籍制度改革等一系列改革创新，农村土地流转改革试点是农村制度改革系统中的一部分。根据现有法律规定，我国土地所有权不能流转，农村土地流转实质上是指土地利用权利的流转，包括土地承包经营权、宅基地使用权、乡镇建设用地使用权三类用益物权的流转。
2.基本流转模式
农村集体建设用地流转定义为农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过转包、转让、出租、抵押、入股等多种方式,将集体建设用地的使用权有偿交付给其他经济主体使用的行为。
我国目前在实践中探索的农村土地流转模式主要有以土地承包经营权合作经营为特征的土地合作经营土地流转模式、宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式三种。本文集中研究宅基地换房、土地承包经营权换社保模式和城镇建设用地增减挂钩流转模式。
3.宅基地流转模式
宅基地置换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲臵、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设用地的减少相挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解决农村宅基地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和利用率。
3.1.按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导
宅基地臵换的方式主要有政府主导、征地方式；市场主导、出租方式；农民主导、农业产业化方式。
3.2.按臵换对象分：货币、异地房产、异地宅基地
宅基地的置换方法可以根据各地的情况以及臵换对象的具体情况不同分为以下三种：货币臵换、异地房产臵换、异地宅基地臵换。
3.3.实践中的地方典型模式
我国宅基地流转处于试点探索阶段，由于农村土地产权的多层次性和各地经济发展水平、地理条件的差异性，形成了多种多样的流转模式。主要案例有：天津、成都温江和浙江嘉兴、重庆九龙坡等地区。
4.城乡建设用地增减挂钩流转模式
在进行新农村建设的实践中，一些地区在探索农村土地流转模式中，实施农村农业用地和农村宅基地等建设用地一体化的流转模式。
这种模式主要是依据2008年6月国土资源部发布的《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，该办法规定在符合土地利用总体规划的前提下，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块（即拆旧地块）和拟用于城镇建设的地块（即建新地块）等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。目前，主要在山东、重庆等地展开。
4.1.山东“城乡建设用地增减挂钩”土地流转模式
“城乡用地增减挂钩”，就是在保证耕地保护红线不被突破的前提下，减少农民用地，增加城市开发用地。城乡用地增减挂钩是一项系统工程，长期以来农村宅基地实行的是无偿无限期使用制度，容易造成农村建房只增不减、农民建新不拆旧的现象，土地资源浪费严重。根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》文件规定“对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，当地政府可给予奖励或补助”，政府通过制定农村宅基地有偿退出奖励或补助办法，设立专项奖励或补助资金，用于农民自愿退出闲置宅基地的奖励或补助。
城乡建设用地增减挂钩政策解决的是城市发展用地不足和耕地减少的矛盾，对农村大量闲臵的宅基地等农村建设用地进行整理，在符合土地利用总体规划和村庄建设规划的前提下，先整理复垦、后建新使用。
山东潍坊、枣庄、青岛等地进行了试点，该模式坚持了农村集体土地所有制度，将原有的乡村管理归于社区化管理，即将原来农村散居的居住模式改变为集中居住的社区化模式，在村民自愿的原则下，将自己居住的宅基地转让出来，政府统一组织开垦、整理，除留作社区建设用地，剩余部分通过臵换其它农村建设用地换取收益。政府将复垦土地流转所获得收益，通过政府财政给予宅基地流转农民一定份额的安臵补贴。
“城乡建设用地增减挂钩”模式的优点：推动了宅基地等农村建设用地的流转，解决了城镇建设用地不足，改善了农民居住环境，但这种模式没有解决农民深层次的生存就业问题，社区化管理将劳作在土地上的农民转成劳作在土地上的“城镇居民”。
“城乡建设用地增减挂钩”模式的缺点：但在一些农业用地碎化、交通不便，不适用大规模机械耕作的地区行不通。
4.2.重庆的“地票制”土地交易模式
重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策实施的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。
重庆探索的“地票制”农村集体建设用地流转模式超越了“城乡建设用地增减挂钩”关于城乡行政分立影响土地价格的限制，在一定程度上突破了城乡土地市场的分割状态，它将远郊区农村土地统一纳入到“挂钩”试验的范畴中。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目区无关，与级地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。
“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。
“地票制”将土地的交易转化为票据化交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。
“地票制”的交易模式优点；（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进入城镇生活提供了可靠的资金保障。（2）突破了城乡土地市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进入城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。
土地流转模式介绍,常见方式和注意问题 篇2
农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使用权在不同的主体之间的流动和转移，分为农用地使用权和非农用地使用权。现状：近几年，随着我国经济的发展推动产业结构的不断升级转换，及城镇化水平的不断提高，出现了大量的农村集体土地使用权流转现象。从流转的情况来看，主要有转包、租赁、“四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股等形式。
存在问题：
1)存在土地强制流转损坏农民利益的现象。随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿，损坏农民利益的问题。
2)土地流转机制不健全。一是目前的土地流转大多处于自发和无序状态，缺乏必要的引导。二是土地流转不规范，缺乏契约约束，农户委托集体经济组织缺少农户委托书，统一发包中由于对预期增值认知不清或漠视，造成对农民、集体利益的损坏，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。
3)农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地。
4)土地流转市场化程度低，缺少中介服务机构。土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏一个由上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面狭小，土地流动渠道不畅，范围窄。改革建议：
1)加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。一是考虑到不同地区之间存在的差异，因地制宜，灵活掌握；二是明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价，确保农村社会的稳定；三是考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏。同时，摸索建立一套完整规范的农村集体土地使用权流转程序，做到职责明确，手续完备，合同规范。
2)土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先是群众自愿的原则；再次是依法有序的原则；最后是规范操作的原则。
3)加强政府引导和服务。第一，适当进行宣传引导。第二，努力引导土地使用权的流转方向。土地流转的方向应尽量与土地利用规划相一致。第三，发挥政府的服务职能。第四，加强对市场机制的培育和监督。
4)建立土地流转管理机构。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构，并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。
积极探索农村土地流转新模式 篇3
此次十七大报告中关于“土地经营权流转”的论述，虽然不是首次提出，但由于当前新农村建设的整体语境，以及涉及亿万农民的切身利益，这一论述引起了公众舆论和专家学者的高度关注。很多人认为，中央坚持这一改革思路，将为农民带来实惠，有助于社会公平；中央党校经济学部主任王东京教授更是提出大胆创意——应建立全国性土地指标流转中心，以更好发挥东西部各自的比较优势。
使用权流转有何实惠？农民增收入耕地得保护
国家农业部农村改革试验区办公室综合处处长朱守银研究员在接受专访时表示，土地承包经营权流转，实际上是不改变耕地性质的条件下，农民土地承包经营权在农村区域的经营权转让行为。随着农民工进城规模的逐渐扩大，拥有土地使用权的农民和农户主要劳动力因外出务工而荒废土地现象日渐严峻，而一些致力发展农业经济的农户或商人却没有足够可使用的土地。正是在这一矛盾的前提下，中央提出健全市场促进承包经营权的流转。
健全土地承包经营权的流转能给农民带来什么利益呢？朱守银说，土地承包经营权流转市场化，并且是按照依法自愿的有偿原则，对于农民工而言，无疑意味着收入增加。首先，进城务工的农民工除了能够得到城镇打工收入，还能从自留耕地中取得经营权收益，对于改善农民收入水平和生活状况有很大帮助；同时，耕地长期不开发很容易贫瘠退化，从保护耕地角度，承包经营权市场化改革也有利于农业经济发展和耕地的有效利用。
朱守银表示，当前尽管在一些地方存在土地承包经营权的流转，但主要还是局限在亲戚、朋友和熟悉人群，往往很少甚至没有收取报酬。另有的情况是，许多时候，某户农民家庭劳动力外出务工，土地往往就被其他农户占据，导致一些纠纷，需要重视。
对报告中“有条件的地方可以发展多种形式的适度规模经营”的表述，朱守银表示，我们要因地制宜考虑，对于适合发展农业的地区，承包经营权的集中并按照市场经济手段，才会有利于扩大农业经济规模。他还提到，土地承包经营权流转在现实中应注意防范一些风险和问题。首先，不能强迫农民交出土地；第二，要避免土地性质发生转变，将农业用地私自转为建设用地，导致违法事件出现。
农民致富慢如何解决？转向土地规模化经营
中央党校经济学教研部主任王东京教授在接受采访时表示，如何解决农民致富慢、农业水平低的难题？就是要由家庭联产承包制逐步转向土地的规模经营，即通过健全土地承包经营权的自由流转制度，实现部分农民从土地上解脱出来，另外一部分农民则实现规模种植。毕竟一亩几分地，农民怎么种都难富。他认为，农民的文章一定要做在农转非上，农业的文章一定要做在工业上，农村的文章一定要做在城镇化上。
值得一提的是，刚成为全国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市，今年7月便开始试行农村土地流转新模式——该市出台新政，规定在农村土地承包期限内和不改变土地用途的前提下，允许以农村土地承包经营权出资入股设立农民专业合作社；经区县人民政府批准，在条件成熟的地区开展农村土地承包经营权出资入股设立有限责任公司和独资、合伙等企业的试点工作，积极推进土地集约、规模经营，提高农民组织化程度，加快发展现代农业。
目前的《农村土地承包法》承认“农地转让权”，但《土地管理法》又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，由此造成征地补偿不公平等问题。“重庆新政”有望探索出一条农村土地流转新模式，在保证土地总面积、耕地性质和粮食产量不变的前提下，提高土地利用效率，把土地流动起来。因此，这些改革举措被一些专家称为“将带来新中国成立以来第三次土地革命”。
何为全国性指标流转？省级平衡调配东西部土地
王东京教授还提出了一个大胆的设想：建立全国性土地指标流转中心，以更好发挥东西部各自的比较优势。
他谈到，目前东西部的发展差距正在扩大，这种差距从某种意义上说就是工业和农业的差距。在短期内，西部要想在工业上赶上东部，基本上不可能；西部土地资源丰富，东部土地资源在“红线”控制下，非常紧缺。而中央在耕地面积上，规定了不低于18亿亩的“红线”；这个数字又被分解为不同指标，分摊到各省区市，成为各省区市的“红线”。尤其是东部地区，受到制约更大。
因此，他提议用“省级平衡”的新思路来解决这个问题。他建议，中央成立土地指标流转中心，挂牌拍卖土地指标。这样东部就可以通过购买用地指标，继续发展工业、充分发挥比较优势；而西部可以通过卖出用地指标，获得收益，进而把这些钱拿到比较优势更强的东部地区投资工业。从而第一，确保了土地“红线”；第二，更有利于发挥东部工业、西部农业各自的比较优势。
他表示，自己就曾经“撮合”中央党校省部级班中来自东西部地区的领导干部学员坐到一起，商谈土地指标交易问题，双方都觉得这是个值得尝试的好办法。但在目前的政策限制下，这种讨论还不可能变成现实。他希望自己的想法未来能够得到尝试。
财政政策应以公共消费为重心
党的十七大明确提出了要不断扩大消费需求，提高消费率。这是解决一系列民生问题，实现发展成果人民共享，促进社会公平与正义的基础。
作为重要的政策手段，财政政策既可以通过公共投资来刺激经济增长，也可以通过公共消费来带动内需，扩大消费对经济增长的拉动力。在社会学的意义上，向以消费为主要增长动力的转变，同时也意味着增长成果将会被更多的社会成员分享，改变高投资下形成的过分向资本倾斜的初次分配格局，提高劳动报酬的比重，并通过公共消费直接调整第二次分配结构，可以优化社会结构，有利于协调生产与消费、经济与社会、效率与公平之间的矛盾。
公共消费的实现形式是财政支出，在调整支出结构过程中，应以公共消费为导向，以社会性公共消费为重点，不断提高教育、医疗、社保等领域的即期消费支出和相关的消费性投资，压缩政府自身消费引致的过高行政运行成本，尽力提高公共消费对居民消费的带动作用。
这需要从三个层次入手来进行调整：一是调整公共投资与公共消费的比例关系，逐步提高后者的比重；二是调整公共投资中生产性投资与消费性投资的比例关系，也就是在传统体制下我们常讲的“骨头与肉”的比例关系，适当提高消费性投资的比重。三是调整公共消费结构，逐步降低政府自身消费，也就是行政运行成本，同时提高社会性消费在公共支出中的比重。
与此同时，还需要进一步调整公共消费的社会结构和区域结构，依然要向农村倾斜，向中西部倾斜。
扩大公共消费，不止是一个量的概念，更重要的是通过公共消费规模的扩大来推进基本消费的平等化。基本消费的平等化至少包括基本营养、基本住房、基本教育和基本保健四方面，公共消费的作用最终要体现到这四个方面来。社会的“公平”有很多种，可以从财富、收入、消费多个角度进行衡量和测度，其中最重要的是基本消费的平等化。促进基本消费的平等化，对于财政政策而言，就是要通过扩大公共消费来实现。就此而言，平等化是目标，扩大公共消费不过是手段。
土地流转相关问题 篇4
主要汇报内容：完成农村土地承包经营权流转的社会问题分析——对红塔区土地承包经营权流转的社会问题进行分析，发现红塔区土地承包经营权流转的社会问题主要是政策风险、法律风险、经济风险。在分析的基础上，提出减少合作社土地流转风险的对策：流地农民的自我风险规避;政府对风险的调制与化解;农地流转流程的优化设计;负面流转的止损措施。
参考资料
1.2 红塔区土地承包经营权流转的社会问题分析
在农村土地流转实践中，作为集体土地所有权代表村支两委和社干部有时并不代表“村民集体”行使土地所有权职能，而是贯彻执行乡镇意图，在农村土地流转中政府管理“越位”现象时有发生，并因此导致农村土地流转难以真正按效率优先的原则优化组合，并面临着政策、法律、经济等风险。
1.2.1土地承包经营权流转的政策风险
虽然2004年出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,其中提出了“对有稳定收益的项目,农民可以经依法批准的建设用地土地使用权入股。”但这个规定是针对农村建设用地的,而不是鼓励在农业生产领域搞“股田制”。国务院研究室叶兴庆司长说,“我们目前农业的基本经营制度是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,符合中国人多地少的国情,总体框架和合理内核不能变,因为土地在中国具有农村社会保障的功能。” 另外,依据现有的法律政策,农村土地承包经营权保持30年不变。但合同期满之后农村土地经营权将会发生怎样的变化,谁都无法预料,至于之后是否续签,那也要看实际情况。如果允许土地承包经营权流转,一旦土地承包经营期限届满,土地使用权的存续就成了问题。因国家土地政策的原因导致家庭承包经营权终止,这一政策风险也是烟草公司及烤烟合作社必须考虑的。
1.2.2 土地承包经营权流转的法律风险
（1）土地承包经营权流转后,农民的权利义务不对等,违背了法律的公平正义原则。根据法律的公平正义原则,法律关系主体的权利义务必须对等。在土地承包经营权流转的实践中,为了确保土地保障功能不因流转而受到影响,多数合作社在与农户签订投资流转协议时约定了特别保底条款,即在土地承包经营权入股以后,烟农可以拿到固定的分红,该固定股利与合作社经营业绩无关。“根据最初签订的框架协议,我们合作社要负责保底分红的,不管今后的项目有没有盈利。”一家试点合作社的负责人这样说。这种“保底分红”的数额虽然不可能太高,但确实能给农民提供最低的物质生活保障。如果从本质上分析,人们就会发现股农的这种收入分配实际上是基于债的法律关系而获得的一种收入,即基于土地出租而获得的租金,而并非基于股权获得的收入,因而也就不能看作是土地承包经营权流转的“股利”。因为只有土地租金才可以作固定不变的约定,且租金收益与合作社经营业绩无需挂钩,而股利却是随着合作社经营业绩不断变化而变化的,合作社的经营业绩直接决定着股利分配。所以,保底分红的性质应是土地租金而非股利；再从股东的成员权角度来看,在合作社中,一方面人数众多的股农因各自在合作社中的股份小得微不足道而无法参与管理,另一方面合作社现金资本的强大自然也会把股农排斥在合作社之外(这一点从合作社理事会成员安排上即可看出,只有少数村干部才能成为合作社理事,普通农民是没有资格当选理事的),股东参与合作社经营管理的权利落空。股利少得可怜,又没有实质上的经营管理权,虽然从表面上看农民和合作社之间是投资流转关系,但实际上二者之间只能算作土地租赁关系。然而,在权利义务设置上,股农享有的只是租赁关系上的权利,而却要承担投资流转方面的义务和风险,为了获取少得可怜的“股利”,却要承担失去土地承包经营权的风险,权利义务明显不对等,对股农来说这是最大的不公平。因此,土地承包经营权流转违反了法律的公平正义原则。
（2）以土地承包经营权入股的出资形式与相关法律规定不符。公司法第二十七条第一款规定,股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。从本条规定中可以看出,作为股东出资的非货币财产必须符合以下两大条件:一是可估价性,即用于出资的非货币财产不但应具有财产价值,而且这种财产价值必须能够用货币来确定或评估；二是可转让性,指用于出资的非货币财产应当可以依法在不同的法律主体之间进行财产或者财产性权利的转移。公司资本不仅是为了公司存续所用,而且应当对公司的债务起最起码的担保作用。因此,股东的出资应当不仅可以由股东交付给公司,为公司经营所用,而且应当在公司对外清偿债务时,可以有效地从公司转移给公司的债权人,并由债权人予以有效的财产利用。农村承包经营权是以土地使用为客体的权利,具有财产属性不言而喻,但在目前情况下,对集体土地承包经营权如何定价评估,法律上则是一片空白,以至于有的注册会计师事务所无法办理 ,如果不能评估作价,公司的注册资本难以确定,公司成立就成了问题,实践中,有的地方政府为了尽快促使公司成立,通过行政手段对土地随意折算股份了事。这种简单粗暴的做法,不仅缺乏法律依据,而且因折算过低损害了农民的利益。即便是土地评估作价科学,农村承包经营权的可转让性又成了问题。我国《土地管理法》、《农村土地承包法》对承包经营权的流转问题作了明确规定。土地流转条件规定较为严格,一般情况下,只允许在集体组织成员内部之间流转,对集体组织之外的主体流转规定了严格的程序。而土地承包经营权入股导致承包经营权主体发生变化,主体由原来的农户变成现在的公司,土地承包经营权已经不在集体组织成员内部之间流转了,如果这种流转没有经过严格的程序,就可能与《土地管理法》、《农村土地承包法》规定不相符合。2007年生效的《物权法》也对土地流转方式作了列举规定,明确地将土地承包经营权入股这种土地流转形式排斥在外。因此,土地承包经营权入股也与《物权法》规定的法定流转方式不一致。所以,对《公司法》第二十七条第一款规定的“土地使用权”应作狭义的解释,即不包括农村土地承包经营权。
（3）土地承包经营权入股的保底约定违反《公司法》关于公司利润分配的规定。《公司法》第一百六十七条对公司利润分配作出规定,“同股同利”、“无盈不分”是公司利润分配应遵循的基本原则,且公司利润必须是在上交税收、弥补亏损和提取法定公积金、任意公积金以后的剩余部分经股东会、股东大会或董事会作出决议后方可分配。从性质上看,该条属于公司法的强制性规定,股东会、股东大会及董事会所作出的决议不得违反该条规定,否则依据该决议所进行的分配无效,股东必须将违反本规定分配的利润退还给公司。即便投资入股时有特别约定,该约定也因违反这一条规定而无效。实践中,如果是在公司有盈利的情况下按保底条款约定进行分配,这当然不存在法律问题,但如果公司没有盈利而仍然按保底条款进行分配,就明显违背了该条规定的“无盈不分”原则,股农的这一保底收入实际上是一种违法所得,股农面临着随时被要求退回已分配的股利的危险。
（4）土地承包经营权入股与股权转让、股东退出公司、公司清算等规定相矛盾。就股权转让制度而言,根据公司法的一般原理,股东财产一旦投入到公司里就成为公司的法人财产,股东退出公司时无法收回出资部分。股东只能通过转让股份方可退出公司。由于公司法作出了强制性规定,一旦将土地承包经营权投入到公司,股农要么因其没有其他选择只得终身成为公司的股东,分取固定股利;要么一次性转让公司股份,退出公司,告别土地。前者在提高土地利用率的同时却无法让农民致富,后者让农民彻底失去土地。在社会保障制度不健全的情况下,这两种结果都令人堪忧。
1.2.3、土地承包经营权流转的经济风险
首先,我国土地的社会保障功能突出,在农村社会保障问题没有解决好之前,农村土地承包经营权流转将给农村稳定带来巨大的冲击。在我国,由于农村的社会保障程度不高,对于农民来说,土地无疑是他们的“命根子”,是惟一的生活来源与基本的社会保障。在经济欠发达地区,土地的这两大功能则表现得更为突出,虽然不少农民选择外出打工,但他们当中的很多人往往是离家不离地。“将来在外面要是找不到活做,还不得回来靠这十几亩地过日子?”湖北的一位农民道出了他们的共同心声。即使在经济发达地区,农民在非农产业获取较好的经济效益的情况下,也仍然把土地作为他们最后的保障,一旦非农产业失利,他们还能够享有最低的社会生存保障。而今,土地承包经营权入股的出现势必会加速土地的流转,也必然会对农村土地的社会保障功能带来冲击。在农村社会保障问题没有得到彻底解决之前,大力推行土地承包经营权入股未免有些操之过急。
其次,土地规模化经营带来的风险远大于家庭承包经营。也许有人会认为,农民自己承包经营土地不也存在着风险吗?但我们认为,第一,农业生产过程的风险一般多来自于自然灾害,市场对农业生产带来的风险主要发生在交易环节上。以入股方式实现土地规模经营,虽从一定程度上能增强农民抗风险能力,但由于农业生产规模化与生产过程中的风险联系并不十分密切,以此来增强农民抗风险的能力实在有限。要想真正增强农民抗风险的能力,还应在生产资料的采购和农产品的销售等交易环节上做文章。在农业发达的国家,就是通过建立专业合作社来增强农民抗风险能力的,而专业合作社主要由农户联合起来抵御市场上大资本的一种经济组织形式。但专业合作社并不是以土地入股方式建立的,在直接生产环节上,发达国家的农业生产仍采用以家庭为主的生产经营方式;第二,公司对土地实行规模化经营使农民面临的风险更多、更大。不仅有来自自然灾害的风险,更多的是来自市场的风险。如果农民将其赖以生存的土地投资入股,就等于将其生活保障的最后希望也托付给了高风险的公司,公司经营过程中任何风吹草动都会使入股的农民担心受怕。在目前农村社会保障制度不健全的情况下,入股农民能承受的起吗?曾经备受人们关注的“蓝田模式”应该说是一个很好的教训。
所以有人说,也正是这“一亩三分地”才能使中国在城镇化进程中始终保持稳定,从而避免拉美模式在中国的发生。因此,社会保障程度低、公司的风险大提醒着我们,对土地承包经营权入股的前景不能过于乐观。
1.3 减少合作社土地流转风险的对策
1.3.1 流地农民的自我风险规避
以河南省为例,河南的农地流转始于上世纪90年代，其直接原因是，农村劳力大批外出打工，农地经营主体大量减少与变化。但是，随着外出人数的相对稳定，回流问题的不时出现，农民固有的恋土爱乡情结，以及流转中受到权益侵害等因素的影响，使土地流转呈现流转量小、流转率低、流转形式较单一的特点。除了客观因素，流转风险的考虑是主因，表现为：一是农民流转土地的能力不大。不愿或不敢接受别人的土地，是由于自己规模经营的技能不高，缺少驾驭现代农业和现代市场的能力，经营农业的收益比较低，难以在土地的集约经营中实现土地增值和个人盈利。不愿或不敢转出土地，是因为自己工作不稳，收入较低，并且没有失业、医疗、养老等社会保障，离乡不离土成为普遍选择。而全国耕地面积的逐年减少，更加深了农民对土地的依赖，土地成了广大农民天然的现实的避风港。农地流转本身也内含不流转和非流转，这也是流转风险规避的一种必然选择。二是农民流转土地的成本复杂不定。现阶段，我国农地流转主要是在亲戚、同村家族和邻里间，以户对户的转包代耕方式进行，零星而分散，规模流转土地、集约使用土地的农业大户和农业企业并不多见。至于用入股等现代市场方式流转土地经营农业的，更是少之又少，原因是怕流转后产生纠纷、出现麻烦、留下隐患等风险。
1.3.2 政府对风险的调制与化解
各级政府在农民流转土地的风险问题上，有所作为，其主要职责是发挥流转主导作用，在地价评估、产权登记等方面进行科学的制度设计，系统的体系建构，成为流地农民利益的切实维护者。尤其是地方政府要尽量建立自我约束的科学机制，逐渐习惯于接受他方监督，尽早学会让利于民，还利于民，使自身利益从农地流转主体中剥离出来，尽力协调与流地农民权益相涉的各种关系，建立能监管、会调控、以市场为导向的独立的农地流转服务中介机构，为农地流转的健康有序创造一个好环境。
1.3.3 农地流转流程的优化设计
农地流转，包括人流、信息流、资金流和土地上的产品流的流动与传递。流程的实现应以农民权益为原点和终点，以土地流转为路径和载体，排除流转流程内信息流、资金流、人流等的时间滞后、信息失真和行为失控等阻碍因素，通过流转竞争、均衡和协调来降低流转成本，建立良好的农地关系及高效、灵活、良性的农地流转机制。农地流转，涉及规模、速度、形式、来源、用途和途径诸多复杂难题，既不能完全靠市场自然起用，也不可人为随意流动，像一阵风，如一窝蜂，遍地开花。应按科学的程序、有多种预案，在可预可控的范围内积极引导，稳妥推进。特别注意的是，需要防止流动性不足与过剩，避免流动性陷阱。在鼓励土地科学流转的同时，根据流转过程出现的新情况、新问题制定出刚性的政策，约束性的法规，在多方共赢的前提下，用强大的制度体系，支撑流转，实现流转流程的改进、优化、农地关系的良性互动，提高流转的公平、效益与效率。
1.3.4 负面流转的止损措施
土地流转模式介绍,常见方式和注意问题 篇5
摘要：加快农村土地承包经营权流转，增强信贷支持农业规模经营是进一步优化农村资源配置和推进农村金融创新，促进现代农业发展的必然选择。本文以湖南省益阳市为案例，深入分析了农村土地流转的现状和作用、金融部门创新农村土地流转抵押贷款的做法和成效及农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素，在此基础上提出了加快农村土地流转和土地流转抵押贷款的对策和建议。
农村土地流转抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、稳定农村土地承包关系和加快农村土地承包经营权流转等方面有着积极的作用。中国人民银行益阳市中心支行在湖南益阳市南县开展了涉农金融机构农村土地流转抵押贷款的创新试点工作，创新“公司（农户或农合组织）+土地经营权抵押（产品预期收入质押）+信贷”的贷款模式，对促进农业适度规模经营和农民增收起到了积极作用。
一、农村土地流转贷款管理模式的创新举措
（一）明确流转主体对象
在保障农民基本生活的前提下，选择“抛荒”地、城镇一体化土地和开发成本核算低或增值潜力大的土地作为抵押土地。以流转土地使用权作抵押向取得土地使用权的个体承包户、家庭农场和土地合作社等发放贷款。涉农金融机构有权根据贷款合同，监督项目资金运行，到期偿还有困难的，可依法对土地使用权及地面作物进行
拍卖。
（二）政策措施配套支持到位
当地政府对办理土地流转贷款实行“三优”：即政策优先。当地政府明确提出所有相关政策均依据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》的相关精神，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。
1.抵押便利。鉴于目前农民土地流转抵押登记无相关法律规定，当地政府积极支持由村委会及村民代表与信用社签订“土地流转使用权抵押协议”，无需到土地、房产部门办理抵押登记，缴纳相关费用。
2.处置便利。当土地流转受让大户、企业或公司由于经营管理不善出现不能按期归还信用社贷款时，当地政府积极支持并协调流转土地使用权的处置拍卖，拍卖所得优先偿还农信部门贷款本息，农民土地转让费由土地再次受让方支付。
3.信用社则实行流转贷款“三优”政策，即资金计划优先，在考虑全年信贷计划时优先
做好流转贷款资金计划安排。资金安排优先，在贷款投放上优先安排并尽量满足流转贷款资金。贷款利率优惠，流转贷款利率优惠于其他贷款利率。
（三）流转模式因地而异
根据流转土地的属性以及要求，明确了可供选择的“三种”流转模式。一是和谐互利模式。该模式先由村支两委与企业洽谈意向，再由村委会向农民发放土地流转意见征求书，农民在自愿的前提下跟村委会签订合同，农信社凭合同办理抵押贷款。二是价格引导模式。该模式先由村委会垫资，按市场价格从农户手中收购土地种植权，进行规模整合后，对外招商承包。如浪拨湖农村信用社以土地经营权为抵押，对8户承包户的600亩土地发放了土地流转贷款60万元。三是能人经济模式。该模式将土地流转给长期从事规模种养殖经营的本村或外地种植大户[1]。
农村土地经营权抵（质）押贷款模式的创新延伸，不仅有效保证了农村规模经营主体的资金需求，有效促进了农村土地经营权的合理流转，实现了政、银、企、农村规模经营业主等多方共赢。通过土地流转，一方面，使农民自愿将无力经营或不愿经营的土地及时转让出去。另一方面，使部分经营有方、有能力扩大经营规模的农民能及时获得相应的土地，解决“有人无田种、有田无人种”，“多种不能、少种不行”的人地矛盾，为土地规模化经营创造了有利条件，如南县低洼土地开发后其收益助长了20倍，土地流转加快提高了农村土地的规模化经营水平。通过土地流转，探索出三种流转农民利益保障机制。一是建立了粮食收购及土地租金价格浮动机制。如大通湖粮食加工企业每年每亩以300元的保底价格受让农民水田的种植权，国家粮食补贴由农户享受。当粮食价格超过100元／50公斤时，粮食企业按每亩150公斤稻谷总价计付给农户，而土地租金随粮价的上涨而浮动。二是建立了价格协商机制。以“公司+农户+基地”的生产模式为基础，打破垄断经营，由当地政府及有关部门引进多家
粮食加工企业参与价格竞争，保障农民利益。三是建立了价格联动机制。如大通湖新裕村，每亩粮食加工企业付农户租金400元，种粮补贴由企业享受。每两年由企业、村委会及村民代表根据市场和国家粮食补贴政策变化情况，共同确定价格补偿办法。
二、农村土地流转和土地流转抵押贷款的制约因素
（一）农村土地承包经营权主体不明确
益阳市在1998年开始农村土地二轮延包工作。过去，由于种田负担过重，比较效益低，农民承包积极性不高，有的自愿放弃承包土地，不愿签订二轮土地延包合同。近年来，承包土地有补贴，农户又要求土地承包经营权，加之有的地方新增人口承包土地无着落，导致人
地矛盾日益突出，确权发证工作难度很大。尤其是部分村组实行“三年小调整，五年大调整”的“土政策”，确权确地向农户颁发土地承包经营权证的少。以南县为例，由于前些年许多农户弃耕抛荒外出务工等特定原因的影响，该县确权确地向农户颁发土地承包经营权证的比例不到30%。目前，益阳市农用地中，新签农村二轮土地承包合同802145份，签订率86.1%，换发新经营权证书706510份,到户率76%。由于土地权属不确定，致使外来承包者的投资安全和投资利益缺乏强有力的法律保障，制约了土地的顺利流转。由于土地承包经营权证发放不到位，导致农村土地流转纠纷不断，以土地承包经营权作为抵押的信贷业务就失去了存在的基础。
（二）农村土地流转手续不完备
调查发现，农村土地流转呈以下“三多三少”的现象：即集中流转的少，零星流转的多；合同流转的少，口头流转的多；长期流转的少，短期流转的多。农户与农户之间、农户与经营承包大户之间的土地流转大多是采用“田头协议”或“委托村组协议”的方式，无合同或合同不规范现象较为普遍。即使部分农户采用“签订合同”的形式进行流转，也无任何签证手续。截至2009年6月末，以书面合同形式进行土地流转的农户为1252户，仅占涉及农户的4.1%；面积9736亩，仅占流转面积的5.9%，且大多数流转合同不规范。流转土地约定期限短，在两年以内达到67.9%，且一般规定为一年。由于农村土地流转手续不完备，零星流转且期限短，农村土地经营权的法律效用不强，导致农村土地承包经营权抵押贷款失去推广应用的条件，大多涉农金融机构也不敢以土地承包经营权作为抵押物。
（三）农村土地流转操作不规范
尽管各级对农村土地基本政策是稳定明确的，但由于基层在土地流转操作过程中存在不规范行为，导致流转权益难以得到保障。如安化县CT镇HZ村村委会将该村265户农户经国土整理后的1600亩水田出租给资阳区8位农民种粮，按每年每亩400斤稻谷的条件承租期限三年。目前，承租农民已经开始耕作，并已交村上24.8万元租金,但该村迟迟不能与承租农民签订有流转农户签名认可的租赁合同，承租农民权益得不到保障。
（四）农村土地流转信息网络和渠道不畅
《农村土地承包法》明确规定，“农村土地承包权证的发放和管理机关是农业主管部门”；《关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）中明确，“农村土地承包经营权流转双方要签订规范的流转合同，到乡（镇）农村经营管理机构办理流转合同签证手续。”但据调查，目前基层土地流转信息网络和流转渠道不畅，甚至部分乡（镇）还没有明确土地流转和纠纷仲裁机构。有的土地流转即使通过了合同签证，而一旦发生纠纷，大多农户根本不予认可。
（五）缺乏专业的土地评估机构
由于目前尚无具备专业资质的土地经营权价值评估机构和评估人员，没有相对独立的评估价值作参照，金融机构开办农村土地承包经营权抵押贷款，如果仅以土地租金及地上种养物价值来确定抵押物的评估价值，主观意愿成份较大，实际价值难以合理确定。
（六）缺乏土地流转市场要素
由于没有建立土地流转市场，土地流转大多由农户私下进行，流转对象也仅限于亲朋好友之间。由于流转市场发育缓慢，缺少有权威的流转中介，流转信息不畅，无法对农村土地经营权进行公开竞标，无法对林权、“四荒”资源、水面等使用权进行公开拍卖，一旦经营户出现贷款违约，农信社处置抵押物难度较大，土地经营权难以
变现。由于农村土地承包经营权变现能力差，较大程度上制约了金融机构开展农村土地承包经营权抵押贷款的积极性，影响了农村土地承包经营权抵押贷款业务的推广步伐。
（七）风险保障机制缺失
因农业抵御自然灾害或市场风险的能力较弱，存在不可预知的风险。一旦承包经营户遇到自然灾害，造成地上附着物重大损失；或因市场形势变化导致地上附着物价值大幅降低，都会直接影响土地流转价值。贷款人对这些因素难以有效掌控，也缺乏应对措施，导致信贷风险防范困难加大，金融机构的积极性不高。
（八）相关法律法规制约
《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”；《农村土地承包法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，但没有明确土地承包经营权可以抵押，农村土地经营权抵押贷款操作难度较大。
三、对策建议
（一）加大《农村土地承包法》的宣传力度
有关部门要采取贴近农村、贴近农民等多种方式，通过宣传教育提高广大农村干部的法律水平，增强依法行政、依法维护农民土地承包权益的主动性和自觉性，增强广大农民群众依法维护自身合法土地承包权益的意识和能力，以稳定农村土地承包关系，为农村土地承包经营权合理、合法流转提供坚实基础。
（二）建立农村土地价值评估专业机构
制定《农村土地经营权价值评估管理办法》，引入中介机构对农村土地经营权抵押价值
进行评估。土地管理部门也可组建成立独立的土地流转评估中心，自主经营，自负盈亏，培养专业资质评估人员，规范土地承包经营权价值的评估，为金融机构开展农村土地承包权抵押贷款创造有利条件。同时，建立科学的农村土地资产评估体系，合理评价农村土地价值。
（三）加快推进农村土地流转市场建设
建立健全土地流转管理和服务中介机构以及土地经营权争议仲裁机制，为农村土地经营权流转提供服务，并明确其相关法定职责。即土地流转供求登记和信息发布，接受供求双方质询；协调供求双方有关事宜，落实契约关系，办理合同签证手续；对土地流转跟踪服务，调节纠纷，协调供求关系，维护土地所有者、承包者和经营者三方的合法权益。
（四）逐步建立农业保障机制
加快成立农业信贷担保机构和发展农业保险，降低土地经营权抵押贷款的信贷风险。鼓励和支持保险公司开办农业保险业务，对农业保险的亏损进行适当的补偿。农村信用社要积极探索多种担保方式，对额度较大的农村土地承包经营权抵押贷款，推行“农村土地经营权抵押+公司担保”、“农村土地经营权抵押+基金担保”和“农村土地经营权抵押+经营户担保”等方式，进一步防范信贷风险。
（五）修订和完善农村土地相关法律制度
农村土地承包经营权既然被定义为农民的“用益物权”，就属于农民的“财产权”，应该允许土地承包经营权抵押。建议修改和完善《农村土地承包法》、《担保法》等相关法律，明确规定土地承包经营权可以抵押，为开办土地承包经营权抵押贷款提供法律支持。
（六）建立农村土地流转长效机制
农村土地流转在很大程度上取决于当地经济发展水平和农业产业化程度的高低。依托特色产业，抓好产业培育，加大农业项目招商引资力度，用大项目和农业产业化龙头企业带动土地规模化经营，提高农业经济效益，努力推进由农业大市向农业强市的发展转变。坚持走“公司+科技+基地+农户”的现代农业发展模式,稳妥推进流转土地使用权逐步向具有较高生产技术的专业化公司、协会、经纪人集中，建立土地流转长效机制，实现土地规模化、集约化、专业化经营，不断提升土地综合经济效益，促进农业增效、农民增收。
（七）着力推进农民素质技能培训
大力扶持农村教育事业发展，在巩固九年制义务教育基础上，努力发展高中阶段教育和职业技术教育培训体系，扩大农民子弟就学面。继续实施“阳光工程”，抓好
农村转移劳动力就业技能培训，把传统农民改造培养成为能适应时代发展需要的新型农民，为农村劳动力转移创造条件。抓住国家实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策、扩
土地流转模式介绍,常见方式和注意问题 篇6
式 促进农民持续增收
摘 要：阐述了以目前发展较快的现代农机合作社为代表的新型农业经营主体，如何加快推进农村土地流转进程，促进农村劳动力转移，使广大农民真正从土地中解放出来，离土创业、离乡打工，增加农民收入；以及土地流转的前提、遵循的原则、方式方法等；在土地流转中，必须充分发挥农业机械化在发展现代农业、推进土地规模经营的作用，深化农机经营体制；并以双城区大宏现代农机合作社为例，如何调结构转方式，促进农民持续增收。
关键词：农机合作社；引领；推进；土地流转；调结构；转方式；促进增收
中图分类号：F324.2 文献标识码：A doi：10.14031/j.cnki.njwx.2016.07.027
“十二五”以来，哈尔滨市双城区以现代化大农业建设为中心，紧紧围绕加快转变农业发展方式，积极培育新型农业经营主体，紧紧抓住国家不断加大对“三农”投入的有利时机和历史机遇，加快推进现代农机合作社建设。随着全省现代农机合作社建设步伐的加快以及规范化建设，离土离乡创业和外出务工的人员会越来越多，这些农民在获得可观收入的同时，思想更加解放，视野更加宽阔，素质更加提高，因此，土地已不再是农民收入的唯一渠道和来源，目前，已有部分农民举家到城里定居，彻底脱离了土地。在新的形势下，如何保持农业稳定发展和农民持续增收，如何依靠现代农机合作社为代表的新型农业经营主体，加快推进土地流转进程，实现土地规模经营，进一步促进农村劳动力转移，加快推进城镇化进程，保持农民持续增收是摆在我们面前值得进一步探讨和研究的现实问题。以现代农机合作社为引领，积极稳妥地推进农民承包地经营权向新型农业经营主体有效流转
随着以现代农机合作社为代表的新型农业经营主体的大力建设，农民承包地经营权向新型农业经营主体流转是农村经济发展、现代化大农业建设、土地规模经营、保持农民持续增收、推进城镇化进程的必然结果。稳定农村土地承包关系、落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权，明确农村土地承包关系长久不变并确权登记颁证，是党在农村政策的基石，是保障农民权益，促进农业发展农民增收，保持农村稳定的制度基础，给农民吃下了定心丸。在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许农民承包地经营权向新型农业经营主体合理流转，是现代农业发展的客观要求，也符合中央一号文件“积极培育家庭农场、专业大户、农民合作社、农业企业化龙头企业等新型农业经营主体。支持多种类型的新型农业服务主体开展代耕代收、联耕联种、土地托管等专业化规模化服务”的政策要求，走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。
1.1 土地流转的前提
农民承包地经营权向新型农业经营主体流转，一要稳定农村土地承包关系，保持土地承包关系长久不变并确权登记领证；二要土地流转后，必须保证农民土地流转后的收入与自主经营收入保持一致或稍高一些，农民才愿意把土地流转出去；三要土地流转时，流转双方要签订土地流转协议，明确双方责、权、利，流转土地价格、面积、时限等具体事项。
1.2 土地流转原则
农民承包地经营权向新型农业经营主体流转，必须坚持依法、自愿、有偿的原则。土地流转要按照国家有关法律、法规和政策进行，村集体经济组织以及其他社会组织无权强迫农民土地流转。在自主承包经营时，村集体经济组织无权单方面除去或撕毁土地承包合同，也不能用少数服从多数的办法强迫农户放弃承包权或改变承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包。
土地流转的主体是农户，土地承包经营权流转必须建立在农户自愿的基础上，农户对自己承包的土地享有自主的经营权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包地是否流转和流转形式。土地承包经营权的流转是有偿的，土地流转的转包费、转让费和租金等，应由农户与受让方协商确定。
1.3 土地流转方式方法
目前，土地流转方式已发生了深刻的变化。在土地流转初期，主要在农户间进行，流转的土地主要由从事农业生产的种粮大户、农机专业户来经营，使土地向种田大户、农机专业户、种田能手集中，以扩大规模经营，产生规模效益，增加务农收入，缓解人地矛盾。而现阶段土地流转主要在农户与家庭农场、专业大户、农民合作社（包括农机合作社）、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体之间进行，还有的采取公司加农户加订单的方式实行产业化经营，实现公司和农户双赢。
目前，土地流转的具体方式方法主要以下几种：一是农民带地入社。即农民把土地交给合作社经营，合作社采取保底分红或以土地分配占60%、资金投入分配40%的分配方式实行二次分配；二是农民将土地租赁给合作社。即农民与合作社签订租赁协议，明确租赁土地面积、价格、年限，交款方式等，农民不享受合作社利润收益分配；三是合作社代耕代收。即农民把土地耕、中、管、收环节交给合作社作业，合作社只收取农户代耕代收作业服务费，土地收益交给农户与合作社无关。
1.4 土地流转需要注意的问题
一是不得随意改变土地承包关系，搞强迫流转，侵犯农民的承包经营权，也不能阻碍农户依法流转土地，否则，不利于农村社会稳定；二是乡镇、村级组织不得出面租赁农户的承包地后再进行转租或发包；三是农业产业化经营应当是公司带动农户，而不是公司替代农户，流转年限由双方协商确定；四是要加强对土地流转工作的领导，健全县乡村农村经营管理体制，加强对土地流转和规模经营的管理服务。加快推进土地流转，必须充分发挥农机化在土地流转中的作用
随着新型农业经营主体的快速发展和农村城镇化步伐的加快，离开土地的农民会越来越多，土地流转进程势必加快，各级政府必须做好土地流转的指导和管理工作，在大力推进的同时，必须充分发挥农业机械化的作用，要以农机化为载体，加快土地流转机制的建立和发展，实现农村劳动力转移，增加农民收入，保持农村稳定。
2.1 农机化在土地流转中的作用
农业机械化是农业现代化的主要标志，它不仅是旱作农业、节水农业、精准农业、设施农业、可持续农业和生态农业的主要生产力，而且更是农村各业发展的载体和重要力量。解放和发展生产力，尤其是发展农村生产力，就必须发展农业机械化，才能解放农村劳动力。现代农机合作社作为新兴农业经营主体的代表，已在解放生产力提高农村生产力上先行一步。一是现代农机合作社装备的现代农机装备代表着现代农业的发展方向，它不仅可以实现土地规模化经营，还能降低生产作业成本，提高规模经营效益；二是现代农机合作社配备的大型农机具在农业生产中发挥着先进生产力的作用，从整体农机装备结构看，可以说是应有尽有，从整地、播种、田间管理到收获等作业环节，不论从作业质量还是作业效率、作业效益等都优于传统的一家一户的小农经济。实践证明，近几年发展起来的现代农机合作社在推进土地流转中已发挥了重要作用，目前，双城全区36个现代农机合作社已流转土地30多万亩，占双城区土地流转面积四分之一。因此，农机化尤其是现代农机合作社在土地流转中具有不可替代的重要作用，是农村土地流转的重要载体。
2.2 深化农机经营体制，健全土地流转机制
土地经营权流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置。为保证土地流转健康发展，作为主要生产力的农业机械也应做相应调整，以适应和满足农机生产的要求才能充分发挥作用。
首先要进行农机经营体制改革。目前情况下，农机要从传统经营体制中解放出来，推动多种经营成分共同发展，实行以股份合作为主，农机专业户、农机大户为辅的多种经营管理体制，协调发展，无论采取哪种经营形式，都要向土地规模经营方向发展。
其次要完善农机管理体制与机制。不论现代农机合作社，还是农机专业户、农机大户都要做到规范化经营、科学化管理。从长远发展的角度看，现代农机合作社必将成为新型农业经营主体的重要力量，必须充分调动全体入社成员的参与意识、竞争意识、风险意识、市场意识、效益意识，充分发挥合作社生产要素的积极作用，合理优化配置，做到人尽其才，物尽其用，实现共同富裕。
总之，在现阶段，无论采取哪种农机经营形式，都要根据各自的特点和需要，加快推进土地流转，实现规模生产，解放劳动力，实现劳动力转移，增加农民收入为目的。调结构转方式，促进农民持续增收
双城区大现代农机合作社是在原农机专业合作社（成立于2009年，农机装备规模100万元）基础上，于2014年承接双城区单城现代农机专业合作社组建的，合作社注册资金800万元，占地面积1万m2，建筑面积1650 m2，其中：办公室350 m2，车库500 m2，农具棚800 m2，现固定资产总值1560万元，拥有各种农机局68台套，入社成员532户，入社土地1.2万亩。2015年，入社成员人均收入13 600元，比未入社成员人均多收入3200元。
3.1 抓住机遇，乘势而上
2014年，双城区政府对全区现代农机合作社进行清理整顿，对管理不规范、经营效益差、拖欠银行贷款长期不能偿还的合作社给予有偿收回，面对农机装备已不能满足土地流转面积逐年扩大的实际情况，该社紧紧抓住这一有利时机，积极与区农机主管部门请示沟通，要求承接区政府收回的现代农机合作社，最后在区农机主管部门的协调下，该社承接了单城现代农机合作社，成立了大宏现代农机合作社，并承担原合作社所有债权债务，目前合作社配套机具完全可以满足该社今后几年的发展需求。
3.2 调结构转方式，实行订单农业
中国加入世贸组织以后，我国大宗农产品玉米受国际粮价冲击，价格下调幅度较大，种植玉米同比收益降低，入社农民收入将会受到一定影响，面对这一实际情况，为确保合作社社员收益不降低，该社召开社员大会，集思广益研究对策和解决办法。
双城区不仅是粮食生产大县，同时也是畜牧业生产大县，农作物种植结构主要以玉米为主，玉米秸秆是养牛业的主要饲料来源。近几年，随着玉米收获机大幅度增加，玉米机收水平快速增长，2015年全区玉米机收水平已达90%，随之带来的问题凸显。一是玉米采用机械收获，玉米秸秆粉碎后全部田间焚烧，不但污染了环境，造成了有效资源的极大浪费，而且给道路交通带来了极大的安全隐患；二是玉米秸秆作为养牛业的主要饲料来源，由于经玉米收获机粉碎后全部抛洒在田间又无力回收，给养牛业饲料来源造成匮乏，养牛小区及养牛户都到外地购买牧草，价格高，养牛成本增加。为解决这一问题，该社积极寻求与当地牧业小区合作，寻找合作伙伴，发展青贮饲料产业。2015年，在区政府牵头下，该社与当地庆源牧业签订青贮玉米种植收购合同3870亩，由区农业和农机部门负责全程技术指导，一举获得成功。2015年亩产青贮玉米4.5 t，收购价格每吨400元，亩产值达1800元，去掉亩生产成本400元，亩获纯收益1400元。农民自行种植普通玉米，平均亩产1500斤，每斤价格0.8元，亩产值1200元，去掉亩生产成本380元，亩纯收益820元，相比之下，种植青贮玉米比种植普通玉米多收入580元。2015年，合作社种植青贮玉米3870亩，总增收224.5万元，户均增收4220元。
调整产业结构，种植青贮玉米，不仅给合作社带来了可观的经济效益，而且为养牛产业提供了优质的饲料，保障了养牛产业饲料安全，可为一举双赢。另外，该社在与庆源牧业进行青贮玉米种植收购合作的同时，还负责解决庆源牧业所产生的牲畜粪便堆放难、处理难、污染环境问题，将畜牧粪便由该社堆沤发酵制成有机肥，再施到地里，既培肥了地力，又改良了土壤，为该社今后发展绿色有机农业奠定基础。因此，调结构转方式，保证了该社农民持续增收，为今后发展趟出了一条新路。
法律思考农村土地的流转问题 篇7
刘成江
在我处理的法律事务中，有不少是涉及到农利集体土地流转的案件。特别是近儿年来，我国农村集体土地流转己初具规模，形式多样，如何加强管理和引导，使之走向法制化的轨道，已成为亟待解决的问题。农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三农”问题的核心所在，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。
土地是农业生产最重要的生产资料，在我国，农村实行的是家庭联产承包责任制的基本经营制度，通过集体土地的承包以及承包的延长，稳定了地承包关系，农民对土地投资的积极性大大提高，进一步加快了我国农村生产力的向前发展。与此同时，随着我国城乡三，三产业的发展和农村城市化的进程加快，农村剩余劳动力大范围的转移，农村集体土地价在不同主体之间开始转移，通过农集体土地的流转，提高了土地资源的利用率和出产率，带动了农村土地市场的发肓和农村经济的更快发展。
首先，当前我国农村土地承包的现状和发展，十一届三中全会以来，实行家庭联产承包责任制，使农村土地的经营权从所有权中分离出来，曾极大地促进了农业和农村经济的发展，解决了十几亿人口的粮食问题，成为当时农村土地改革的一项创举。但是，随着市场经济深入发展和农村城镇化建设进程的进一步加快，整个农村的产业结构、农民就业结构和农村生产力水平与80年代相比已发生了很大变化。土地联产承包责任制在其实行过程中，一些深层次的矛盾也日益暴露出来。一是，一家一户的小规模经营，不便耕作，农业科学技术推广受到限制，又不容易掌握市场信息和合理销售，农产品价格不高，农民卖粮难，均使得农民种粮的积极性有所下降。再就是，土地在农民家庭经营中的地位发生了变化，一些农村劳动力自愿摆脱土地的羁绊，或远离家乡外出打工，或到城镇经商置业，或就近服务于第二、三产业，再加上生老病死、升学、当兵、迁徙等因素，部分地方出现了农民少种或不种粮田的现象。土地的抛荒成为一种很无奈的现实，即便剩下艰难维持着农作物耕种的农民们也是苦不堪言。一家一户的小规模经营，解决了中国农村人口的温饱问题，但在这一体制下，农村人民却很难富裕起来。这种情况下，家庭承包经营制度受到了挑战，农村土地经营方式面临改革，而在改革方法中，土地流转制度不失为一计良策。
其次，农村集体土地流转的类型。1、农村土也的流转，(1)未承包集体的荒山、荒地的流转。指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别农户或本村以外的人员进行农业开发的;(2)、已承包的集体荒山、荒地的流转。指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的;(3)已承包的集体农业用地的流转。由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人员。 2、农村集体建设用地的流转，近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃，在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡(镇)政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为：(1)农民宅基地使用权流转。宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流转的主要原因为：一是一户二宅转让;二是原有宅基地超占较多，将其中超占部分转让;三是用以换取城镇中心地段商品房，四是已进城农户转让其在农村的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将路边的房屋出租用于商业;(2)乡(镇)村企业建设用地作用权流转。对转制的乡(镇)村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一、对转制的乡(镇)村企业用地不予评估作价，使个体私营企业列偿使用集体土地。乡(镇)村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。二、一些乡镇政府在乡镇改制是时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年限甚至无使用期限限制。三、转让乡(镇)村企业建设用地使用权。转让的形式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多发生在城郊结合部，后一种情形包括乡(镇)政府转让、或征用后转让和企业为牟取暴利转让等多种形式。四、出租乡(镇)村企业建设用地使用权。有以厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五、以地入股兴办联营企业。这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路，或直接收取入股的土地收益。六、名为入股，实为出租。如一些私营企业，村与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七、农村集体建设用地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。
再次，农村土地流转的分析，在实行农村土地改革的进程中，我国有条件的地方已大胆的实行了许多实践，取得了很好的成绩，掌握了许多先进了经验。下面我们来看几个例子：
1.北京市通州区截至2009年6月底，通州区农村集体土地承包经营权流转面积累计24万亩，其中规模化流转土地为四万余亩，为该区农业产业结构的调整发挥了重要作用，先后吸引近300家农业产业或种田能手到该区投资兴业，累计吸引社会投资10余亿元。近几年来，通州区通过持续创新的服务手段极大促进了农村土地流转工作，取得了显着的`经济效益和社会效益。该区土地亩流转收益明显增加，由20的867元增加到2009年的911元，最高每亩年收益达到了2500元以上。年底全区土地流转总金额为2.2亿元，土地流转户每年增收2400元。同时，规模化土地流转引入农业产业化经营解决了广大农民的就业问题，截止到2009年，通州区通过土地流转解放农村劳动力10000余人，其中就地安置劳动力6000余人，从事二三产业就业的有4000余人。
2.广西省贺州市八步区总人口63万人(其中农业人口52.7万人)，行政村186个，农户11.46万户，耕地39.02万亩。目前共流转土地83.05万亩，促进了土地资源配置优化，加快了农村土地规模化、集约化进程;促进了农村劳动力转移，增加了农民收入;促进了农业结构的调整，加快了农业产业化进程;促进了社会资本投入多元化，加快了农村经济的发展。
3.钦州市钦南区推行农村土地合法流转，按照“明确所有权，放开使用权，搞活经营权”的原则，在不改变土地使用性质和尊重农民意愿的前提下，鼓励农民有偿流转土地，使土地向大户、基地、企业流转，实行集约化经营，促进了农业产业向特色化、规模化、专业化方向发展。有效流转土地3.73万亩，成功打造了辣椒、黄瓜、火龙果、莲雾、百香果、无核荔枝等20多个特色品牌农作物基地，形成了以蔬菜、辣椒、鸡骨草等为主导的专业示范村。
取以往之经验，流转的主要形式包括：土地置换、承包户自主有偿或无偿转包、租赁、股份合作等。通过流转，把农民手中零星分散的土地使用权集中到专业合作社、种田能手或农业企业手中，实现了适度规模经营，有效克服了农户分散生产的局限性，有利于统一良种、统一栽种、统一生产管理，为实现农业标准化生产，提高农产品质量创造了条件。土地的大量流转，也使一大批农村富余劳动力从土地解放出来发展城镇二三产业，投资创办加工、商业、运输等方面的各类经济实体近千家，增加了他们的非农收入。
第四，农村集体土地流转的法制管理，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。”这就形成了我国农村集体土地流转法制管理的基本框架。
集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转也的施工问题，如果不加以引导，就不利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时，造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利，把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的有机组成部分。
1、农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前提下进行。以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。
2、农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。(1)土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行。在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农户的承包地搞招标承包;不准将农户的承包地收回抵顶欠款;不准借土地流转改变土地所有权和农业用途;流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。(2)农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上。土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包”，不符合家庭承包经营制度，应矛制止。(3)土地使用权的流转应当是有偿的。农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。
3、规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地。农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位不准租凭经营农户承包地;已经租凭承包地的，要进行清理规范。
4、加强对农户承包地使用权流困局工作的领导。(1)土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党委和政府要按照“三个代表”的要求，正确引导和规范农村土地流转工作，保护农民的长远利益。(2)地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流转的指导和管理工作要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态;指导农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以及合同鉴证;建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。(3)土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名，擅自改变土地农业用途。
5、农村集体建设用地的流转应当遵循《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关的规定，在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手续，进行土地使用要变更登记;土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变，必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土地。
最后，土地流转制度的建立和完善，从农村经济发展的现状和前景看，实现土地流转，让农民把土地承包经营权这一主要资本变为更大财富，发挥土地的最佳效益，确是势在必行。但要解决土地流转中存在的问题的关键是完善土地承包经营制度，加强农村土地流转法制建设，使土地流转规范化、制度化。本人认为，目前应该从以下几方面着手：
(一)、规范土地登记制度，明确土地产权，落实对农村现有土地、农民承包土地产权证书颁发。 在坚持现有农村土地产权制度的条件下，首先对农村集体土地发放农村集体土地所有权证书。《土地管理法》第十一条规定，“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”所以根据这一规定，对于农民集体所有的土地，如果农村集体(包括屯集体、村集体或乡集体)向县级人民政府提出领取集体土地所有权证的申请，则土地所有权证书就应发放给农民集体所有者。颁发农村集体土地所有者权证，才能从根本上体现农村土地所有权主体法律地位，也为农村土地出让、出租、入股等经济行为提供了法律依据，更为相关利益分割提供了合法产权依据。其次，对农民承包地发放农户承包权证书。颁发农户对农村集体土地承包权证书，才能真正保护农户对集体土地长久不变的承包权，也为农民在土地流转中确保转出经营权而又保留承包权提供产权依据。对农村现有土地、农民承包土地产权证书的颁发，明确土地产权，减少产权纠纷，可以部分地变农村土地资源为土地资本，大力度地促进农村经济繁荣。
(二)、科学进行土地规划。土地是生存与发展的基础，十分珍惜土地、合理利用土地和切实保护耕地，是我国的基本国策。农村土地流转，应建立在土地总体规划的基础上，以保护耕地和控制非农业建设用地为重点，加强土地利用宏观调控，合理调整土地利用结构和布局，确定土地利用的目标、方针，协调各类用地矛盾。首先、科学规划农用地。要加强农用地保护、整治和开发，保证农用地面积有较大幅度加，合理调整农用地结构和布局，因地制宜发展农林牧副渔各业;其次、合理安排建设用地。确保重点建设项目的用地需求，其他种类建设用地应当以内涵挖潜为主，尽可能利用非耕地，严格控制非农业建设用地规模。根据占补平衡原则，切实落实建设占用耕地与开发、复垦相挂钩的政策。控制城乡居民点用地，建立合理的城乡居民点体系。
(三)、加快土地整理、复垦和开发。1.土地整理。土地整理的重点应是村庄和农田整理。我认为可通过村庄缩并、搬迁和调整改造，增加耕地面积，通过平整土地、归并地块及综合建设农田道路、沟渠等，增加耕地。采取积极措施开展田、水、路、林、村综合整治及不同形式、不同规模的土地整理。同时，土地整理要与村庄改造、乡(镇)村企业建设、小城镇建设、农田水利基本建设待村结合。注重提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。2.土地复垦。按照“谁破坏、谁复垦”的原则，驾驶各类工矿废充地的复垦管理。土地复垦与生产建设必须统一规划、同步进行。要及时复垦工矿建设新增的废弃地，努力做到新增废弃地全部得到复垦。复垦土地优先作为耕地，同时遵循适宜性和经济合理性原则，宜林则林、宜渔则渔、宜牧则牧。3.土地开发。土地开发必须以保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化为前提，因地制宜，适度开发。宜耕地的开发要把重点放在条件较好、投资效益较高的地区，与农田基本建设和水利建设同步进行。大面积开发荒地和围垦滩涂必须进行可行性论证，搞好规划设计。鼓励宜农土地后备资源不足的地区与宜农土地后备资源丰富的地区合作开发荒地和其他农用地，但异地开发必须纳入资源所在地的土地开发规划。
(四)、加强村庄和集镇规划建设管理，集约用地，()保护耕地。各地应抓紧完善乡(镇)土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模，从严控制村镇建设用地，加强农村宅基地用地计划管理。同时积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用。
(五)准确定位乡村组织在推进土地流转中的角色。乡村组织是农村土地的管理者，它监督土地资源的合理运用，监督农户土地使用权的流动，监控土地供需总量的动态平衡，而不应用行政手段去调整土地资源， 去干预甚至取代农户对土地的使用权。因此，乡村组织在土地流转中的定位应该是加强管理和搞好服务。要做好涉及土地流转的资格审查、合同鉴证、档案管理和动态监测等工作;要为土地流转提供信息、中介、组织、协调等服务工作;要制定土地利用与流转的长远规划，做好土地的集中连片和整理工作，改善农田基础设施建设，为农地流转创造良好的环境。