物业现场安全管理（共10篇）
物业现场安全管理 篇1
公共物业现场安全会议
2012年2月3日上午十一点在公共物业销售会馆，由总经理助理刘树清召集秩序维护部、工程中心和公共物业项目各主管参加的公共物业销售会馆现场安全会议，主要议题为：昨日会馆空调自燃，原因查找及后期整改措施。
2012年2月2日晚18:20，会馆后门南侧空调突然冒烟，然后自燃，当班秩序维护员及时发现和扑救，将火势扑灭，未造成其他财产和人员损失及伤亡。会议开始，刘总首先向大家介绍昨晚空调自燃的情况及扑救情况，以及昨晚火灾后，维修人员对会馆用电设施全面排查，未发现异常，并将会馆空调全部关闭，在清楚起火原因后再行开启，避免再次发生意外；还有，布置秩序维护员夜间巡查及注意事项，以及对公司领导张总、徐总亲临现场表示感谢，对秩序维护员朱逸凡遇事不惊不慌，能够关闭电源、通知其他队员支持等冷静处理的行为提出表扬，对保洁人员从早上七点开始上班突击会馆卫生，保证会馆销售工作正常进行提出表扬；其次，对发生此次事件，项目要及时查找原因，发现漏洞并改进，避免发生由于管理责任造成的火灾事件，刘总指出，项目要从以下几方面着手工作： 1.细化和完善空调管理规定，涵盖开启时间、温度设定要求以及正常工作时间之外具体使用空调要求，保证空调安全运行，避免疲劳、长期运行，保证空调安全；
2.对会馆所有工作人员进行空调管理规定培训；
3.将空调设备编号及对应控制电源开关编号、控制开关具体位置列明，保证出现问题及时关闭电源；
4.跟踪落实早上对美的空调售后服务热线反映此情况结果，避免地产和物业公司损失；
5.维修人员对会馆老旧设施设备进行盘查，及时发现类似问题，避免出现类似事件。
秩序维护部经理权怀俊讲话要求项目落实空调责任人，专人管理，以及对会馆工作人员进行电气火灾扑救方法培训；工程中心经理助理董利才提出，除落实空调日常项目自行维护外，应该与空调厂家联系，对空调内部设备进行保养，保证空调安全使用，以及工程中心组织人员配合项目进行设施设备安全检查。
刘总最后指出，请项目主管人员认真落实会议精神，举一反三，将安全隐患发现在先、处理在前，规避项目及公司管理风险。
会议结束后，美的空调售后服务人员来到会馆，对空调进行实地查看，经初步判断为空调自身原因导致空调自燃，待与总部汇报后，将结果及时通知我方。2月5日美的空调售后服务人员通知我方，将免费更换一台同样空调。
（当晚火灾扑灭后，此情况已经上报物业公司季总和销售负责人魏经理）
公共物业服务中心 2012年2月6日
物业现场安全管理 篇2
无论是居住物业还是商业物业亦或是公众物业,按照当下中国大陆物业服务市场的游戏规则,首先要出具招标文件和服务需求文件,在通过邀标或者公开招标的办法选聘物业公司,物业公司在受到邀请或在公开市场获悉物业服务项目招标之后,做出是否参与的评估,应标后落实物业服务成本测算和市场推演,再决定是否参与投标,一旦决定投标,就必须编撰投标文件。一般而言,市面上绝大多数物业公司的市场部与项目部都是分离的,也就是说写标书的人一般不会是项目经理或未来驻场项目部团队的核心成员,有些物业公司甚至没有写剧本的人,除了聘请外援,就是在网络上东拼西凑,这么做后果就是很难接到生意,除非走偏门。
在中国大陆物业服务市场尚未充分发育或者因为政府鼓励全民创业创新的现在,一些规模相对比较小的物业公司里,
写投标文件的,也不一定就是市场部里的人,或者压根儿还没有组建市场部,于是,雇佣写手来写投标文件就成为一种常态。雇人写投标文件,物业公司或将受制于人,聪明的物业公司老总也是会算计一下,派一些有一定写作能力的员工跟写手学习一下,总归总结出一点写投标文件的套路,可惜的是,很多物业公司既没有能力也没有朝这个方向上思考,短视造就了一些物业公司恶性循环。其中也不乏有物业服务经验但不会写,能写一些的却没有物业服务现场经验的情况,但更多的是物业公司没能建立起一套选人用人和激励人的机制。
其实,就像编剧所写的剧本,原本就来自于生活本身,投标文件中的服务方案、管理措施、应急预案、服务流程、岗位职责等等,都来源于既有项目的服务与管理经验,只要有心人深入基层,就能归纳总结出一套又一套针对不同业态的物业服务方案。分析一些在影视圈内有功力的编剧,我们不难看出,但凡没有多少生活阅历、没有多少影视实践和年岁的人成为编剧的可能性较小,不像制片人、导演或者演员。
有了能够让制片人满意的剧本,接下来就看导演和演员的功力了。然而,或许企业乃至整个行业对从业人员的专业培训不到位,从而形成了现在这种局面,有些导演既没有做过演员,也不懂编剧,有些编剧不仅没有做过演员而且也没有当过导演,比如让一些刚从学校毕业的大学生来写投标文件,所写的方案自然可以想见了。现在,拿到剧本就能导戏且能导得好的导演不多了,同样能演戏的好演员也是凤毛麟角了。有些演员,还没怎么着呢!就漫天要价,都把自己当成腕儿了,就像一些大龄剩人,明明自己的质地不怎么样,却偏要找有房有车事业有成的人结婚一样。
很多物业公司,不是从注重人力资源的年龄结构和专业构成上来适应市场需求,而是闭门造车,自娱自乐,以至于员工在知识结构、服务水平和专业门类等各方面存在严重不足,更不用说什么复合型人才了,于是就出现了为了投标而投标,用人就是拉到篮子里就是菜,有些物业公司甚至出现一个项目经理就像头牌明星一样,在公司所有的投标文件里都是项目经理这个角色,而实际上,根本做不到,接下了生意之后,再通过流行的潜规则偷梁换柱。
尽管物业服务并不是什么高大上的行业,作为一个社会最基础的服务行业,每一位从业者,无论在企业内还是行业内,都扮演着一个相对比较固定的角色,这种角色定位很重要,必须让每一位员工充分认识到角色分工和定位,分工就意味着专业和岗位上的区别,定位就是在同样一个工作岗位有着不同的等级差异,企业的管理层就是要让手底下的员工充分理解和明白这种差异的存在,并通过考核激励等手段,让每一位员工根据自身所长发挥各自的聪明才能,不断地从基层一线走上专业技术和管理层级,从一人一岗转变为一人多岗、一岗多能,成为一个复合型人才,这种激励机制将使得员工和企业都能在经济利益、职业经历以及运营成本上获得好处。
索克物业:物业管理的行业标杆 篇3
索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。
经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。
索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。
物业现场安全管理 篇4
固定资产投资管理部分
1、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目申报的要求：下一年度改建大修项目投资计划于每年10月30日前申报。
2、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，关于改建大修项目竣工结算管理内容，工程竣工验收合格2个月内，项目实施单位向规划建设部提交竣工结算资料。
3、根据总公司固定资产投资管理办法规定，项目单位投资总额30万元(含)以上的项目，须编制并上报以下立项申请文件，经总公司审批后方可进行。
4、根据总公司固定资产投资管理办法，企业自有资金出资改造、投资额30万元以下的项目，需履行备案手续，项目单位应在项目实施前10个工作日内报总公司备案。
经营管理
5、物业集团所属分公司有权审批或订立租期1年以内(包括1年)且年租金30万元以下(含30万元)且租赁面积100平方米以内(包含100平方米)的房屋租赁合同、房屋使用协议。
6、须上报总公司进行会审合同年限在3年(不含3年)至(含10年)之间或者年标的额在50万元(不含50万元)至200万元(含200万元)之间的，分公司应于合同签订前将拟签合同文本上报集团进行会审并上报总公司经营管理部。
7、各所属企业不允许签订对方有中介转租、转包行为、任何形式的土地租赁的房屋租赁或使用合同。
8、限制签订合同企业：印刷厂、幼儿园、市场等有安全隐患的承租单位和构成竞争威胁的行业如物业出租、旅店等行业。
9、分公司根据审核意见修改合同，如分公司对审核意见有异议，需一个工作日内将理由上报集团，集团一个工作日内进行复核并回复分公司意见。
10、对于经总公司批准订立的合同，应在合同签订之日起5个工作日内将所签合同及相关附件的副本上报总公司经营管理部。
11、签订合同时，应充分考虑我方的经营能力和履约能力，合同中对我方履行义务的约定不得超出我方的履约能力。
物业管理实务之物业环境管理概述 篇5
物业环境概述：
（一）物业环境的含义物业环境是城市环境的一部分。城市环境是城市范围内的大环境；物业环境则是某个 物业区域内的环境，即与业主、使用人生活和工作密切相关的、直接影响其生存、发展和 享受的各种必须条件和外部变量因素的综合。
（二）物业环境的类型
1.居住环境居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方 面。影响居住建筑内部环境的因素主要是住宅标准、住宅类型、隔声、隔热和保温、光照、通风、室内小气候、室内空气量和二氧化碳的含量等。影响外部居住环境的因素主要是居住密度、公共建筑、绿化、室外庭院和各类活动场所、室外环境小品、大气环境、声环境和视觉环境、小气候环境、邻里和社会环境、环境卫生状况等等。
2.生产环境生产环境是指提供给企业及其生产者，即工人们进行生产时相关的设施和条件。具体 来说，包括物业用途及类型、隔声、隔热和保温、光照和通风、绿化、环境卫生状况、交通条件、基础设施、行政服务条件等等。
3.商业环境商业环境是指提供给商业企业及其经营者从事商业活动的物业环境，主要包括以下几 个方面：物业类型和档次、隔声、光照和通风、室内小气候、绿化、环境卫生状况、环境小品、商业设施、交通条件、服务态度和服务水平等等。4.办公环境办公环境是指用于行政办公目的的物业环境。办公环境主要包括办公室内环境和办公 室外环境。影响办公室内的环境，主要包括办公室的标准、隔音效果、隔热与保温、光照和日照、室内小气候，室内景观布置和办公设备的完善程度等。影响办公室外的环境，主要包括室外绿化、室外环境小品、大气环境质量、声觉环境和视觉环境、环境卫生状况、治安状况以及工作人员的思想文化素养、艺术修养和人际关系等等。
（三）物业环境的特点
1.物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体内部居住环境和外部居住环境，虽然它们是各自独立、自成系统的，但它们又是相互影响、相互作用的。内部居住环境离不开外部居住环境，外部居住环境的好坏也离不开内部居住环境。
2.物业环境是硬环境与软环境的统一体硬环境是指与业主和使用人有关或所处的外部物质要素的总和，是生活和工作必要的物质条件，即房屋建筑、附属设备、公共设施和相关场地。软环境是指与业主和使用人有关或所处的外部精神要素的总和。它是无形的、人际的、文化的，能对人们的生活和工作施加一定的影响。这两种环境是相互影响、相互作用的。硬环境的建设离不开软环境的支持，软环境的建设也离不开硬环境的物质基础。
3.物业环境是自然环境与社会环境的统一体物业环境不仅包括自然物质要素，如空气、水、树木花草等。同时也包括社会物质要素，如环境管理、宣传教育、执法监督等。这两种环境要素也是相辅相成的。自然环境离不开社会的经济、政治和文化的发展，离不开社会的环境管理、宣传教育、执法监督；社会环境的发展要以自然环境为基础。物业环境管理的基本原则和内容：
（一）物业环境管理的含义物业环境管理，是指物业管理企业通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制可能发生的物业区域环境污染（如大气污染、水体污染、固体废物污染、噪声污染、“黑色污染”等），以及通过建立日常的环境管理机构，做好日常的物业环境管理工作（如物业区域内的卫生保洁、绿化等方面的维护和监督等），使物业区域的环境得到经常性的净化、美化和绿化，给业主和非业主使用人提供一个清洁宜人的工作和生活环境。
物业环境管理是整个社会环境管理的一个重要组成部分，也是物业管理中一项经常性的管理服务工作。物业管理企业要通过此项工作，力求业主和非业主使用人的素质与环境质量两者的高度协调、统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活和工作环境。物业环境虽然只是一个局部区域的环境，但它密切关系着一个城市、一个地区的整体环境。现代工业文明的发展，大量消耗资源，不仅使环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类和平带来威胁。由此可见，增强环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成自觉遵守的行为准则和道德规范，是做好物业环境管理工作的根本和基础。
（二）物业环境管理的基本原则
1.以防为主，防治结合的原则加强管理，控制污染源，防止新污染，并对已经发生的污染采取有效的措施进行治理。
2.专业管理与业主和使用自觉维护相结合的原则业主和使用人有享受良好环境的权利，也有保护环境的义务。因此，要力求做到管理者与业主和使用人的相互调适。
3.环境保护与资源利用相结合的原则如：前面所提到的利用工业废渣做建筑材料；利用固体废弃物做农业肥料；回收固体废弃物中的可用资源和能源：还有余热的再次利用、水的再次利用等等。
4.污染者要承担相应责任的原则如：治理责任、损害补偿责任、法律责任等。
5.环境管理与精神文明建设相结合的原则以加强社会主义精神文明建设为契机，才能收到预期的管理效果。
（三）物业环境管理的主要内容一般来说，物业区域环境管理主要从以下三个方面抓起：物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理。
1.环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业管理企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。
2.环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用。
3.环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的。
4.各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业管理企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用。物业环境质量管理：
（一）对物业环境质量的监控对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测，就是监视、检测并及时分析和处理代表环境质量的各种数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制，就是根据环境质量的现状及变化发展趋势，特别是超标排放和严重污染事故要及时反馈给有关部门，通过有关部门采取具体措施，遏制并改善物业区域内的环境质量。
对物业环境质量的监控，主要有3种类型：
（1）区域环境监控。所谓区域环境监控，就是对整个物业区域内的环境质量进行监控，这是全方位的监控，包括大气、水、土壤等环境质量的监控。
（2）污染源的监控。所谓污染源的监控，就是对造成环境污染源头的监控，包括工业污染源的监控、交通污染源的监控、城市生活垃圾、生活污水的监控等等。
（3）污染事故的监控。所谓污染事故的监控，就是对突然发生的一些污染事故的监控，要及时确定污染事故的范围和程度、检查分析污染事故的原因，并提出挽救的措施，避免类似事故的再次发生。
（二）对物业环境质量的评价对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定和预测。
1988年，我国发布了《关于城市环境综合整治定量考核的决定》，提出5个方面、20项指标。5个方面是指大气环境保护、水环境保护、噪声控制、固体废弃物的处置和绿化。
（三）编写物业环境质量报告书编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域的环境质量进行检测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。
1.编写物业环境质量报告书应遵守的原则：
（1）要着眼于“人类一环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不仅要认真对待“三废”及噪声的问题，还要考虑其他影响环境质量的因素。
（2）在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环境特征，有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据。
（3）分|考试大|析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害，包括经济损失、人身伤害及其产生的原因等，要有确切的分析，不能似是而非，模棱两可。
（4）对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。
2.物业环境质量报告书的内容（特别是初始物业环境质量报告书）：
（1）物业区域的基本情况，特别是介绍有关影响物业环境质量的基本情况。
（2）介绍物业区域环境质量调查的结果，特别是通过物业环境质量评价的结果，分析物业区域环境质量的总体评价、主要问题以及造成环境污染的原因。
物业现场安全管理 篇6
你好，耽误你宝贵时间了，我来自．．．．．．谢谢！
2、你觉得你个性上最大的优点是什么？
我是一个生性善良，勇敢，很友好的人。我的一贯宗旨就是踏实做人，刻苦工作。我经过4年的锻炼。4年的物业管理经历，使我热爱这一职业。
谢谢！
3、说说你最大的缺点？
我要实现的目标我就会努力争取，恨不的我的努力立竿见影。后来觉得急于求成要诀不能揠苗助长。还是要现实.踏实.诚实.做实.这样才会有更好的成绩。
谢谢！
4、你对加班的看法？
加班是工作需要无可厚非。但我会注重工作方法，努力提高工作效率！减少不必要的加班！谢谢！
5、你对薪资的要求？
我对工资没有硬性要求，我相信贵公司在处理我的问题上会科学合理。虽然我以前底薪2600元，加上其他将近3000元，在这里我目标是2000以上。不过说句实在话目前我注重的是找对工作机会，也就是有发展空间平台是我最注重的。所以只要条件公平，我则不会计较太多。谢谢！
6、在五年的时间内，你的职业规划？
谁不想有更好的职位和丰厚的待遇。在5年内我会不断钻研学习专业知识。如果我机会在这个物业管理平台发展，我将按公司的发展思路努力。将量力而行。当然我不放弃有潜力职位。谢谢！
7、你朋友对你的评价？
我的朋友都说我是一个可以信赖的人。因为，我一旦答应别人的事情，就一定会做到。如果我做不到，我就不会轻易许诺。
我觉的我是一个比较随和的人，与不同的人都可以友好相处。在我与人相处时，我总是能站在别人的角度考虑问题。谢谢！
8、你还有什么问题要问吗？
贵公司对新入公司的员工有没有什么培训项目，我可以参加吗？贵公司的晋升机制是什么样的？谢谢！
9、如果通过这次面试我们单位录用了你，但工作一段时间却发现你根本不适合这个职位，你怎么办？
我确实热爱这个职业，那我就要不断学习，虚心向领导和同事学习业务知识和处事经验，进一步了解这个职业的精神内涵和职业要求，力争减少差距；谢谢
10、在完成某项工作时，你认为领导要求的方式不是最好的，自己还有更好的方法，你应该怎么做？
原则上我会尊重和服从领导的工作安排，同时私底下找机会以请教的口吻，婉转地表达自己的想法，看看领导是否能改变想法。
如果领导没有采纳我的建议，我也同样会按领导的要求认真地去完成这项工作。
【还有一种情况，假如领导要求的方式违背原则，我会坚决提出反对意见，如领导仍固执己见，我会毫不犹豫地再向上级领导反映，
当然是单独说出来】
11、如果你的工作出现失误，给本公司造成经济损失，你认为该怎么办？
我本意是为公司努力工作，如果造成经济损失，我认为首要的问题是想方设法去弥补或挽回经济损失。如果我无能力负责，希望单位帮助解决。
分清责任，各负其责，如果是我的责任，我甘愿受罚；如果是一个我负责的团队中别人的失误，也不能幸灾乐祸，作为一个团队，需要互相提携共同完成工作，安慰同事并且帮助同事查找原因总结经验。
总结经验教训，一个人的一生不可能不犯错误，重要的是能从自己的或者是别人的错误中吸取经验教训，并在今后的工作中避免发生同类的错误。检讨自己的工作方法、分析问题的深度和力度是否不够，以致出现了本可以避免的错误。
12、如果你做的一项工作受到上级领导的表扬，但你主管领导却说是他做的，你该怎样？
我首先不会找那位上级领导说明这件事，我会主动找我的主管领导来沟通，因为沟通是解决人际关系的最好办法，但结果会有两种：
我的主管领导认识到自己的错误，我想我会视具体情况决定是否原谅他。
他更加变本加厉的来威胁我，那我会毫不犹豫地找我的上级领导反映此事，因为他这样做会造成负面影响，对今后的工作不利。
13、谈谈你对跳槽的看法？
正常的“跳槽”能促进人才合理流动，应该支持。
频繁的跳槽对单位和个人双方都不利，应该反对。
14、工作中你难以和同事、上司相处，你该怎么办？
我会服从领导的指挥，配合同事的工作。
我会从自身找原因，仔细分析是不是自己工作做得不好让领导不满意，同事看不惯。还要看看是不是为人处世方面做得不好，如果是这样的话我会努力改正。
如果我找不到原因，我会找机会跟他们沟通，请他们指出我的不足，有问题就及时改正。
作为优秀的员工，应该时刻以大局为重，即使在一段时间内，领导和同事对我不理解，我也会做好本职工作，虚心向他们学习，我相信，他们会看见我在努力，总有一天会对我微笑的。
15、假设你在某单位工作，成绩比较突出，得到领导的肯定。但同时你发现同事们越来越孤立你，你怎么看这个问题？你准备怎么办？
成绩比较突出，得到领导的肯定是件好事情，以后更加努力。检讨一下自己是不是对工作的热心度超过同事间交往的热心了，加强同事间的交往及共同的兴趣爱好。工作中，切勿伤害别人的自尊心，不在领导前拨弄是非。
16、你最近是否参加了培训课程？谈谈培训课程的内容。是公司资助还是自费参加？
自费参加
物业现场安全管理 篇7
系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。
1 物业设备的分类
现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。
关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。
2 物业设备管理中存在的问题
2.1 设备维护成本高
物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。
例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。
设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。
2.2 故障损失比较大
高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。
2.3 物业设备管理体制不健全
在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。
3 提高物业设备管理水平的对策
3.1 增强物业设备管理观念
在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。
3.2 建立健全物业设备管理体制
为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。
3.3 提高物业设备管理工作人员的素质
物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。
4 结语
总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。
参考文献
[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).
[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).
[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).
物业管理新明星 篇8
上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。
物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。
新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。
物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。
物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园 ，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。
5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。
物业现场安全管理 篇9
一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复
属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修
编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全
合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好 因房制宜，有计划地安排保养维修任务
完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度 完善的管理、检查、考核制度
给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 建立和贯彻各项规章制度及各项标准 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度
二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 【房屋、建筑设施】 建物维修工
a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；
b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；
c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内； d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管
a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；
b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》； c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督； d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；
e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据
日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门；
【供配电设备】 电工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；
b.配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；
c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【消防设备】 日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；
定期检查
a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；
b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养
a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；
b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；
c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。 设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；
e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门
【给排水设备】 管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内； 设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【弱电设备】 分承包方维保人员
a.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》；
b.信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；
c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员
a.负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》；
b.发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；
e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门； f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件；
【电梯设备】 分承包方电梯维保人员
a.每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》；
c.设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。 电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；
b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证； d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；
e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
【水泵设备】 管道工
a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》；
b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；
c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；
d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；
e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 设备主管
a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；
g.每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；
i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】
对楼底层大厅的玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养 护：每周一次
落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象； 落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；
落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。 对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次
对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次
a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动； b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；
c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大
理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；
楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡查： 每季一次 a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好；
b.各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
【雨污水总管及屋面外墙】
对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落
每季一次 对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次
对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次
对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次
【小区内道路、侧石、围墙】
对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次 a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊
脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象； b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂； c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。
对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。
每年二次 油漆铁栅栏。每年一次
【雨污水窨井、下水道】
对区内雨、污水管进行检查、清捞。每季二次 雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。每年一次
疏通小区内污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。每季二次
汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。汛期前一个月
【屋顶避雷带】
对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。每年一次
对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次
【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。每日一次
检查照明供电线路绝缘状况是否达标。每年一次 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。每周一次
【雕塑景观、喷水池】
对雕塑、景观检查保养，发现问题及时处理。每季一次 喷水池检查保养内容：
a.巡视喷水池，损坏部位及时修复； 每周一次 b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；
每月一次 c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常； 每月一次 d.检测潜水泵绝缘； 每年一次
检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。每年两次
【儿童娱乐设施】
对儿童娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。每月一次
对设施油漆作防锈保养。每年一次
【健身设施】
检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次 对设施油漆作防锈保养。每年一次
【围墙大门及电动大门】
检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。每年两次 大门除锈、油漆。每年一次 检查保养电动大门,应开启灵活。每月一次
【地面停车位】
检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。每季一次
【地下车库】
检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常； 每月一次 保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置； 每年一次 巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好； 每季一次 检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活； 每季一次 巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠； 每周一次 保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次
【楼道、室外消防栓】
检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。每月一次 油漆室外消防栓。每年一次 检查消防带完好无损。每年二次 检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。每年二次 检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。每月一次
【清洗水箱（蓄水池）】
水箱（蓄水池）清洗、消毒。每季一次
水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。
检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次
【无障碍通道】
物业现场安全管理 篇10
关键词:物业;消防安全管理
中图分类号:F239文献标识码:A文章编号:1000-8136(2010)11-0101-02
随着房地产业的不断发展和住房制度改革的深入推進,物业管理作为一种和现代化房产开发相配套的综合管理体系,日益受到政府各部门及社会各界的广泛关注。物业小区已逐步成为城市社会的重要组成部分,就山西省物业管理现状而言,虽然经过了多年的实践和摸索,取得了许多可喜的经验和成绩,初显现代物业管理的规模和发展方向,但在不少方面仍存在大量的矛盾和问题亟待解决。众所周知,物业建筑的使用年限,短有几十年,长则上百年,作为消防安全的一个重要组成部分——消防设施设备的维修、使用、保养、更新和改造将经受时间的严峻考验。另外,随着时间的推移,目前已投入使用的物业建筑的业主住房日趋老龄化。基于这两点认识,在物业管理行业兴起之初,就着眼于探索适应市场经济条件下运作的现代物业消防安全管理,避免形成“历史遗留问题”,重复“先发展,后整改”的老路,具有鲜明的现实意义。
1 物业管理消防安全现状
近年来,物业管理蓬勃兴起,物业管理的内涵愈加丰富,涉及内容包括商业楼、综合楼、民用住宅等等。确保管理区域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本内容和工作,而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地位和分量又是重中之重,以太原当前物业管理消防安全现状为例,情况已不容乐观,主要存在以下问题:
1.1 消防设施和设备损坏、故障、丢失、挪用的现象比较普遍
防火分区被破坏、公共通道被占用等情况也较常见。究其原因,有以下几点:
(1)工程建设、施工违规进行,缺乏有效地管理监督,使消防工程质量得不到保证。
(2)消防产品更新换代快(个别产品由于市场竞争激烈已经退出市场),加之平时的维修、保养不善,致使一些消防设施(特别是消防自动系统)在安装后得不到及时的维修、更换和改造。
(3)管理者或业主消防意识淡薄,擅自挪用、拆移消防设施,占用、堵塞消防通道。个别业主为装修、通风、采光之便,拆卸防火门或者由于整个楼层买楼后,为了防盗和使用的方便,而在公共通道上装设防盗门,致使楼层疏散线路受阻。
(4)物业管理保安力量不强、防盗措施不得力,常有消防器材被盗。这是几年来物业管理中较为头疼的事情,原因众多,但也不排除内外勾结,从中谋利的行为。
1.2 物业管理公司未能形成规模经营
物业管理公司往往由房地产开发单位自行组建,很少将房产管理推向市场,以致形成物业管理行为不规范。作为专业技术性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏,面对物业管理中设置的现代消防设施,物业管理人员往往知之甚少。
1.3 物业管理的消防法规建设有待加强
对物业管理中出现的消防安全问题的整改缺乏有效的法律依据,不能从根本上扭转消防工作在物业管理中的被动局面。具体表现为:消防执法难度大,缺乏具体的操作性条文,诸如物业管理公司无力整改火灾隐患,消防部门该怎么办?对于物业管理公司而言,可以抽身退出,可业主又很难出资整改,至于关停整个物业建筑所造成的影响将使作出的此决定变得不可能。
1.4 消防安全责任不明确
目前,物业的服务合同中存在着对消防设施的管理没有明晰的合同约定,如何管理、管理到什么程度,均不明确。
1.5 没有建立起良好的物业管理运行监督机制
在物业管理公司的资质选聘,资金管理等方面缺乏法律法规的具体规定,特别在物业管理的资金管理上存在较大的缺陷。主要体现为:
对物业的公共设施设备的专项维修基金的管理缺乏透明度。没有相关的听证会制度保证和没有指定具体的、严格的资金使用标准。这种情况可以使得基金被各种名目透支运作或私自挪用。如果这个问题得不到很好的解决,若干年后,消防设施设备更新、改造,这笔经费该由谁出?
1.6 消防安全管理也没有纳入委托管理的范畴
新老物业交接时就会出现遗留的火灾隐患问题不能得到妥善解决,整改也陷入到推诿扯皮的问题当中。
2 解决措施及思路
由于物业管理属于市场经济综合管理范畴,设计的内容比较广泛,也比较复杂。而消防安全管理作为物业管理的一个子系统,它的完善和加强应在整个市场经济管理系统中综合给予考虑。消防机构作为政府行政职能部门,应努力实现从行政指导到行政服务的转变。从以上的物业消防安全管理现状分析来看,文章将主要从以下6个方面指出加强物业消防管理的措施和方法:
2.1 加强消防管理在物业管理法规中的地位
消防安全管理和建筑构造质量在物业安全使用中应占有同样的地位。以《山西省城镇住宅区物业管理规定》为例,其中关于消防安全的措辞很少,这个规定对重点单位而言,由于消防部门列入经济性管理,问题不是很大,但是对于一般的物业管理单位,日常的管理依据就是这个规定,而消防安全管理却很少提及。这样的规定是不能满足日益增强的消防安全管理需要的。另外,在消防法规中,应加强对物业管理方面的规定,特别要在一些消防经济责任方面制定出一个可操作性的管理措施。
2.2 加强消防工程的“源头”管理
从建筑工程申报公安消防机构开始,公安消防机构就应对建筑工程的设计从严把关,严格按照国家有关建筑设计防火规范审核,并在消防工程施工过程中仔细监督,不留先天的火灾隐患。
2.3 建立规范化物业管理市场,使物业公司逐步实现规模化经营,专业化管理
(1)公安消防机构通过严格的管理监督。科学的评估考核从中发挥作用,积极建立考核登记制度和市场准入消防安全标准,使物业管理市场更趋规范化。
(2)由于物业收费的复杂性,往往使基金得不到公平、有效的解决。为了保证这部分基金,国外发达国家和发达地区通行的做法是:建立各种政府管理的贷款保险基金和政府财政、税收补贴等。对此,消防机构可以通过与保险公司协调,共同探讨建立消防设施维修、保养保险基金的有效途径。
2.4 加强物业中消防设施维修、更新资金的管理
确保这些设施设备在使用年限内能够得到正常的维修、更新和改造,这就要求公安消防机构参与建立完善的、有效的、透明的资金使用监督体系。具体的做法可包括:①建立消防设施、设备维护专项基金;②维修基金的使用,物业管理公司应向消防部门提出使用报告;③建立评估考核和听证会制度,确保维修基金得到科学、合理的使用;④加强和其他物业管理行政主管部门的协调。
2.5 提高物业管理人员和业主的消防安全意识,确保消防设施设备完好无损
公安消防机构应当定期举行物业管理人员培训班,对从事物业管理的人员定期进行消防安全培训,增强他们的消防安全意识。另外,物业管理人员培训后应当有的放矢对业主开展形式多样的消防宣传,如在物业区内出黑板报、发消防知识传单等,不断提高业主的消防安全意识,杜绝消防违章行为。
公安机关消防机构应加强对物业服务企业的监督和指导,定期实施防火监督检查,为物业服务企业提供法律法规、消防技术方面的支持和服务,促进物业服务企业消防安全管理水平不断提升。
About Property Fire Prevention Safety Control Related Question Discussion
Liu Yimin
Abstract: The estate management is one kind the integrated management which forms a complete set with the modernization housing development way,it and the socialist market economic system adapts.Guarantees manages in the region the owner and when the property commuter’s personal safety and property an estate management basic content and work,but the fire safety control occupies in the personal safety and property management the status and the component are also the most important.In the estate management the fire safety control’s goal,lies in fire preventing’s occurrence,on maximum limit reduces the fire damage,for the owner and inhabitant’s work,the life provides the security environment.