业务介绍协议书（共7篇）
业务介绍协议书 篇1
介绍业务合作协议
对病人调治方（称甲方）：
介绍业务方（称乙方）：
经甲乙双方协商，特制定介绍业务合作协议如下：
一、甲方委托乙方介绍病人前来调治，甲方按每次收费额的35%，给乙方及时提取业务介绍费。两天内必须打到乙方银行账户上，每推迟一天按提高1%结算给乙方。乙方介绍的病人在调治中或调治后，又介绍了第二代病人，第二代病人又介绍了第三代病人，第三代病人又介绍了第四代病人前来调治，以此类推下去。同样按每次收费额，及时给乙方提35%的业务费。每推迟一天按提高1%结算给乙方。甲方必须做好收治病人记录和收费记录，不得错漏，乙方有权查看记录和核实情况，甲方必须真诚与乙方合作，才能愉快双赢。
二、乙方和甲方不是经营合作关系，更不是上下级工作关系，纯粹是平等业务合作关系，所以乙方不参加甲方培训、调治体验、医术宣传和服务工作。乙方对甲方的经营不作任何投入，也不承担经营中的任何费用（成本费、调治纠纷费等等）。甲方的经营盈亏与乙方毫无关系。
三、乙方向甲方介绍病人，乙方对病人没有详细了解病情的义务，也没有和病人谈调治价格的权力和义务，甲方必须对病人作详细的了解和诊断。并立好病案，拟定调治计划，与病人协商调治收费价格，及时收费。
四、甲方必须崇尚医德，精心为病人调治，要对病人调治效果负责，不得夸大医术和夸大调治效果来诱惑病人调治，甲方收治病人要谨慎，对没有把握调治的病人不能收治，如造成调治纠纷和赔偿，概由甲方负责，与乙方毫无责任关系。对调治无效的病人，病人不愿继续调治下去，要求退款的，经核实后，乙方可退还其业务介绍费。
五、本协议从2011年9月1日起执行。本协议一式三份，甲乙双方各一份，中间人一份，签字生效，具法律效力。
六、本协议的修改和终止，必须甲乙双方和中间人协商确定才有效。
甲方签字：
乙方签字：
中间人签字：
年月日
业务介绍协议书 篇2
关键词：铁通IP VPN,业务,介绍
IP VPN业务是铁通公司“商务新动力”旗下的一项新业务。目前, 铁通在全国与深圳奥联公司合作开展了此项业务, 业务至开展以来, 迅速的在铁通路内及路外发展了很多的用户, 其中包括:路内的西铁、三门峡医保, 路外知名吉林大药房、汉中环保局等用户。
中国铁通拥有丰富的客户资源、强大的品牌效应加之深圳奥联拥有优秀的产品、先进的技术、专业技术支撑平台, 业务开展取得良好的效果:丰富了远程联网业务模式、增加了运营收入、建立了可以在他网用户开展业务的基础平台等等。
为贯彻落实铁通公司关于加大增值业务发展力度, 努力实现增值业务的规模发展, 铁通蚌埠分公司一直在探索关于IP VPN业务的发展之路。下面, 笔者将IP VPN产生的原因、业务概念、业务定位及业务推广方面内容分享给大家, 希望能够给同仁们一定的帮助。
IP VPN产生的原因
IP VPN产生的原因有两点:一是远程联网的需求, 例如:企业信息化, ERP/OA/CRM…所有这些应用, 都离不开一个基本条件就是需要一个网络平台;通过DDN/FR/SDH, 线路成本高, 受运营商网络覆盖范围的制约, 需要专业人员维护;通过拨号, ISDN, 没有加密措施, 长途成本高, 带宽低;二是INTERNET技术的发展环境, 如遍布任何一个角落, 带宽高, 速度快;越来越多的人都喜欢和习惯使用INTERNET作为交流和工作的必备工具等等。随之便产生了IP VPN业务。
IP VPN的产生不仅解决了安全问题, 可以采用IPSEC/GRE/PPTP/L2TP、加密、数据验证、IKE等技术, 解决数据在INTERNET上传输的时候安全问题;而且解决了节约成本问题, 因为架构在公共网络平台上, 不用铺设专用线路, 所以成本相对降低。
IP VPN业务介绍
IP VPN是指通过共享的IP网络上建立私有的数据通道, 将分布在不同地域的网络或终端连接起来, 构成一个专用的、具有一定安全性和服务质量保证的网络。
IP VPN是通过隧道机制实现的, 隧道机制可以提供一定的安全性, 并且使VPN中分组的封装方式、地址信息与承载网络的封装方式、地址信息无关。目前常见的IP VPN技术有第二层隧道协议 (L2TP) 、IP安全协议 (IPSec) 、多协议标签交换 (MPLS) 协议等。
1 IPSec VPN业务
IPSec (Internet Protocol Security) 即Intenet安全协议, 是IETF提供Internet安全通信的一系列规范, 它提供私有信息通过公用网的安全保障。
IPSec规范相当复杂, 规范中包含大量的文档。由于IPSec在TCP/IP协议的核心层———IP层实现, 因此可以有效地保护各种上层协议, 并为各种安全服务提供一个统一的平台。IPSec也是被下一代Internet所采用的网络安全协议。IPSec协议是现在VPN开发中使用的最广泛的一种协议。 (见图1)
2 SSL VPN业务
SSL的英文全称是“Secure Sockets Layer”, 中文名为“安全套接层”, 它是网景 (Netscape) 公司提出的基于Web应用的安全协议。SSL协议指定了一种在应用程序协议 (如HTTP、Telenet、NMTP和FTP等) 和TCP/IP协议之间提供数据安全性分层的机制, 它为TCP/IP连接提供数据加密、服务器认证、消息完整性以及可选的客户机认证。
SSL VPN业务就是利用SSL VPN相关设备, 实现用户移动办公、SOHO办公, 除总部采用一台设备外, 用户端无需硬件设备, 只用浏览器即可完成, 具备灵活部署、使用要求低、安全方便等特点。
SSL VPN的组网十分简单, 只需在企业的内网部署一台SSL VPN网关设备。通过在网关上配置用户可访问的服务器的资源, 并在防火墙或路由器上开启相应的端口映射到SSL VPN网关即可。 (见图2)
业务定位和业务推广
IPsec VPN业务主要定位于那些对实时性、安全稳定性要求低, 接入带宽低、价格敏感型的一系列中低端客户, 以及我们接入不了的客户, 采用IPsec VPN的方式可为用户提供物美价廉的服务。例如:商业连锁店、小企业、小公司等等。
IPsec VPN业务的市场定位
a.DDN专线用户
通信市场上存在着大量的DDN数据专线用户, 这类用户通常对DDN专线的价格、组网方式、灵活性等并不满意, 而在这些方面恰好是IPsec VPN的优势, 所以他网DDN专线用户是铁通IPsec VPN的首选目标客户。
b.连锁企业
连锁企业的发展势头正猛, 加强企业信息化建设, 也被广大连锁企业主重视和关注。这些企业对带宽需求低, 主要用于数据传送, 是IPsec VPN的主要目标客户。
c.铁路客户
要高度重视和开发铁路客户, 引导那些对带宽需求低的中低端客户使用IPsec VPN业务。例如:网络售票、铁路医保系统、社保系统、财务系统等。
d.其他行业客户
对于中国铁通不能直接接入的行业客户, 可以利用IPsec VPN为其提供服务。如:物流、家电、酒店、传媒、通讯、报关、医药卫生等行业。
SSL VPN业务主要定位于有B/S应用;有安全/管理要求;个人用户终端多/有移动接入需求;需要较强的身份认证机制诸如这样的客户。
结束语
IP VPN是基于互联网上的虚拟专用网络, 对于网络提供商和企业都蕴含着极大的商机, 已经成为提供新一代电信业务的基石。随着IP VPN的新功能不断增加, 针对大型企业的应用开发, 既有利于VPN市场在未来两三年内迎来蓬勃发展的机遇, 同时也会对其他技术市场造成一定的冲击, 例如帧中继市场。网络连接技术更新的时代已经到来。
针对企业客户, 特别是大型企业客户的业务, 在各个运营商内部都得到了更加的重视, 特别是完全针对企业客户的VPN业务, 从尝试到推广, 乃至到现在已经取得了初步规模应用, 无论是中国网通、中国电信, 还是中国联通和中国移动, 都获得了相当的市场。
参考文献
[1]IP VPN技术培训教材.
业务介绍协议书 篇3
关键词：标准债券远期 利率衍生品 银行间市场 创新
标准债券远期业务介绍
标准债券远期是指在银行间市场交易的，标的债券、交割日等产品要素标准化的债券远期合约。2015年4月7日，中国外汇交易中心和上海清算所正式推出人民币标准债券远期业务，该业务通过外汇交易中心交易处理平台达成；2015年11月30日，外汇交易中心和上海清算所开始通过X-Swap系统提供标准债券远期交易服务。
在标准债券远期上市之前，中国市场上的利率衍生品主要包括国债期货、利率互换、债券远期和远期利率协议等，其中国债期货属于场内衍生品，由中国金融期货交易所提供集中交易服务，其余三类属于场外衍生品，在中国外汇交易中心银行间本币交易系统达成交易，标准债券远期上市进一步丰富了场外衍生交易产品。
与之前已经推出的人民币债券远期和远期利率协议（FRA）相比，标准债券远期通过产品的标准化设计主要解决了交易的可执行性问题。债券远期和FRA因为较难找到首期交易时间、到期交割时间和标的物完全一样的交易对手而成交稀少，即使首期成交，如果期间因策略调整而需要平仓或者加仓，一般也较难实现。标准债券远期通过产品的标准化设计解决了上述问题。
目前市场上与标准债券远期较为类似的产品是国债期货，表1对两个产品进行了比较。
从表1的比较结果来看，标准债券远期增加了3年期品种，从而实现了2～10年的几乎全部利率曲线的覆盖；由国债期货的三个合约增加至四个，增加了一个上市合约；同时在价格波动限制上更少。
标准债券远期市场运行情况
（一）市场基本情况与运行机制
市场方面，自2015年11月30日标准债券远期X-Swap系统上线，截至2015年12月18日，市场成交59笔，金额17.2亿元，CDB3、CDB5、CDB10品种分别成交1.7亿元、5.4亿元和10.1亿元。
参与主体方面，目前银行间债券市场成员均可参与标准债券远期交易，其中上海清算所的清算会员（综合清算会员和普通清算会员）可以直接参与交易，非清算会员通过综合清算会员基于代理清算间接参与本业务。
运行机制方面，每日市场参与者在交易时间正常进行买卖报价与交易，每日结算价报价团（共12家，工行、农行、中行、交行、兴业银行、招行、上海银行、广发银行、中信证券、宁波银行、平安银行、东方证券）在日终向外汇交易中心报送当日结算价。36家到期交割价报价团成员负责在最后外汇交易日向交易中心报送价格。
（二）现货与标准债券远期的价格关系分析
目前，报价团成员主要采取两种方式进行结算价报价，第一种是比照国开债现券的涨跌幅度确定标准债券远期的价格变化幅度，第二种是参照每日国债期货的隐含收益率和国开债现货价格倒算出标准债券远期的价格。在这两种报价方式下，现货与标准债券远期的价格之间均应存在较大的相关关系。
下面选取11月30日以来3年、5年和10年期标准债券远期的每日结算价（合约均为CDB_1603）作为期货价格，现货价格选取市场上相应期限成交最活跃的两只债券取结算价的算术平均值。
从图1至图3来看，现货价格与标准债券远期价格之间存在较强的相关关系，尤其是现货市场成交最活跃的10年期品种。目前国债期货期现之间价格相关系数约为0.8，标准债券远期5年和10年期期现之间价格相关性均高于国债期货（见表2）。
同时，我们也看到目前标准债券远期价格趋势性走势较强，在现货价格出现较大变化时期现之间的相关性减弱，这主要与标准债券远期每日结算价的确定方式有关。目前每日远期合约成交笔数如果大于等于5笔，将通过成交价格按照成交量加权平均计算结算价，否则，将由外汇交易中心组织报价团报价。在现在合约每日成交数量还不大的情况下，大多数结算价格将由报价团成员报价确定。对于成交不甚活跃甚至日间没有成交的3年期和5年期国开债现货，个别时点的价格波动或者非活跃债券的成交对于投资人趋势判断影响不大，对于整体报价团的报价影响也有限，因此体现出标准债券远期价格的趋势性表现情况。
标准债券远期的应用分析
（一）替代现货投资，获取市场利率下行收益
标准债券远期具有占用资金少、与现货联动性高的特点。目前占用资金主要是保证金，最低保证金由清算限额（多仓+空仓）和保证金率共同确定。目前外汇交易中心规定部分机构的清算限额为0，同时对某些机构的限额也没有进行控制，这些机构可以超限进行交易，因此占用的资金是0。目前市场投资机构多有投资额度限制或者收益率指标要求，在现货收益率不断下降的情况下，机构可能会受投资额度和收益率指标所限而不能参与现券投资，因而也就无法享受利率下行的收益。但通过参与标准债券远期，在不占用债券额度的情况，却可以获得市场收益率下行的收益。如2015年四季度，政策金融债收益率下行近60bp，通过参与远期，在不影响投资额度和收益率目标情况下，可获得这部分价差收入。即使期间没有机会平仓，到期交割是现金交割，机构也不会获得额外的债券，不会占用投资额度。
（二）节约交易成本，获得市场利率反弹收益
与国债期货业务相比，现阶段标准债券远期交易的结算采取现金交割，因此当出现利率上行机会时，做远期的空头不需要担心到期交割而事先买入交割债券，节约了交易成本并在一定程度防范了交割风险，在到期时正常交割即可获得市场利率上行的收益。
（三）增加套期保值工具，丰富期货现货组合策略
目前，国开债的市场交易活跃度越来越高，但之前市场上并没有针对国开债的衍生对冲工具，市场上已有的使用较多的是利率互换和国债期货，其中利率互换主要用于锁定融资成本，国债期货则与政策金融债之间还有品种的差别，均与精确套保有一定的差距。标准债券远期推出以来，期货与现货之间的价格联动性和关联度均较好，为国开债现货交易提供了良好的套期保值工具，进一步丰富了期货现货组合策略。
下一阶段市场展望
从标准债券远期上线X-Swap系统至今，市场的主要关注点还是参与机构与交割方式两方面。参与机构方面，目前市场上能自主交易的机构仅限于上清所的清算会员，目前综合清算会员3家，普通清算会员46家，数目较少，限制了市场的参与热情。交割方式方面，标准债券远期支持现金交割，还不支持实物交割，现金交割中交割价格是根据一篮子可交割券现货市场成交价或者上清所组织报价团报价（如果现货市场最后交易日没有成交）通过成交数量加权后得到。考虑到期交易当日不同债券成交数量不稳定，最后的交割价格可能出现不稳定的情况，因此这种交割方式对于交易双方盈亏预期会产生影响。而在国债期货中，最后交割的时候空头可将债券以交割价格卖给多头，因此期货与现货价格之间存在一定的收敛性，最后交割价格的可预测性相比标准债券远期要强。预计下一步在各方努力下，参与机构和交割方式方面将有所改进，标准债券远期市场发展空间也将得到进一步释放。
总结
整体来看，标准债券远期的推出填补了银行间市场银行、保险类机构无法参与国债期货的空白，目前与现券之间已经有了较强的价格关联性。受制于参与机构还不多、交割方式仅为现金交割，目前市场发展还不大，如这些问题能解决，市场的潜力将得到进一步释放。对于机构而言，这项业务有助于在多目标限制下获得利率波动时的收益并节约资金占用、降低操作风险，并进一步丰富期货现货之间的组合策略。（感谢陈志明、李雪婷对本文的贡献，亦感谢与唐薇之间的业务讨论）
作者单位：中国工商银行
责任编辑：刘颖 罗邦敏
评估业务介绍 篇4
一、评估在公司业务经营中的地位与作用
（一）评估是不良资产收购和处置定价的基础 金融资产管理公司处置金融不良资产涉及到不同的经济主体，处置过程实质上是一个不同经济主体间利益分割的过程，利益分割量的计量就要依据价值评估。金融不良资产的处置方式主要有追偿债务、转让、重组、债权转股权等四种。根据财政部《金融资产管理公司资产处置管理办法》（修订稿）的规定，资产公司在资产处置过程中，根据每一个资产处置项目的具体情况，按照公正合理原则、成本效益原则和效率原则确定是否评估和具体评估方式。资产公司应参照评估价值或内部估值确定拟处置资产的折股价或底价。由此可见，在整个不良资产的处置过程中，评估工作是前提条件和基础，是资产处置程序中不可或缺的重要基础环节。
（二）评估是防范道德风险的重要屏障
资产管理公司资产处置金融不良资产时经常会面临市场风险和道德风险。同时由于我国资产管理公司的任务和地位特殊、缺少健全的法律和市场环境等因素的影响，导致资产管理公司防范道德风险高于其他一切风险。为此，财政部要求资产管理公司资产处置应坚持公平、公开、公正和择优、竞争的原则。《金融资产管理公司资产处置管理办法》（修订稿）规定，资产公司资产处置应遵循“评处分离、审处分离、集体审查、分级批准，上报备案”的原则和办法，评估与处置必须是相互独立的，资产公司内部也建立起了人员隔离机制，目的就是防范资产处置过程中的道德风险，这其中评估起到了重要作用。
（三）评估是防范经营风险的重要手段
近年来四大资产管理公司陆续完成了政策性处置任务，相继开始商业化转型，我们公司自2011年初以来，资产收购、投资以及中小企业综合金融服务等新业务蓬勃发展，经营风险防控问题日益突出，对评估的要求与处置评估截然不同，需要更为关注项目经营风险，要确保投资能保本盈利。因此，为适应公司发展的新形势，公司调整评估工作重心，从服务于资产处置转移到支持收购、投资等新业务上来，充分发挥评估定价和评估咨询功能，为资产收购、项目投资以及信用担保等新业务的经营决策提供支持，为公司防范项目经营风险服务，进而促进公司整体经营水平的提升。
二、公司开展的特色评估业务
自1999年成立以来，公司就十分重视评估工作，在公司不同的历史发展时期，我们的评估工作始终坚持服务公司主营业务，在历任领导的大力支持下，在广大评估工作人员的共同努力下，不断地开拓创新，开创了金融不良资产评估的理论和实践，推动了金融不良资产评估行业标准的制定，开展了内部估值业务，建立了专业的评估咨询公司，构建了金融不良资产估值模型，尝试开展了企业信用评级，精心打造了以金融不良资产评估、投融资项目评估咨询、企业信用评级业务为核心的特色业务。
（一）建立资格准入制度，培养了专业化的估值团队 2008年底评估业务部独立设立，体现了公司党委评估改革的决心和战略意图，目标就是要培养公司自己的专业团体，打造核心竞争力，为实行公司整体商业化转型服务。2009年初公司决定建立内部估值资格准入制，为此，评估业务部制定和发布了《内部估值人员资格管理规范》，下发了《关于加强异地内部估值服务方管理工作的意见》，在武汉、北京、合肥等地举办了多期内部估值业务培训班，并举行了多次资格考试，共颁发了391份资格证书，建立起了具有一定技术水准和规模的内部估值团队。
（二）重组金融咨询公司，搭建了专业化的平台公司 为适应公司商业化转型的需要，建立专业的评估公司，打造金融评估咨询业务平台，公司于2010年1月决定收回公司管理权，并规划以公司为平台进行业务创新。按照公司工作部署，评估部具体负责金融咨询公司（以下简称公司）的收回工作，专门成立工作小组，迅速开展评估、审计、变更登记等相关工作，按时收回公司管理权并完成了新公司的组建工作，并根据公司党委的起草完成了其发展规划，顺利整合了内部估值业务，为公司下一步的发展奠定了基础。近两年来，在公司的大力支持下，公司人才队伍不断壮大，逐步承担了公司内部估值、项目评估咨询任务，探索开展了企业信用评级业务，同时积极向国家有关主管部门申请其他的评估咨询牌照。作为公司独特的业务平台和重要的战略布局，公司对于公司实现差异化发展和多元化经营战略，推动各办事处业务拓展和转型发展具有十分重要的意义。
（三）打造专业技术，成功构建了金融资产估值模型系统
从2009年开始，我们联合大公国际资信评估公司，借助我公司庞大的数据库，深入研究不良资产价值的影响因素，投入大量精力，历时近两年，从3万多户的数据库中提取了9000户样本数据开发构建了金融不良资产估值模型，模型先后通过了公司内部专家组和外部行业专家组的评审，得到了中国资产评估协会的积极肯定，认为模型研究过程规范，采用的建模方法和技术科学合理，并通过实证方式对各个模型的精度进行对比，具有一定的学术和应用价值。金融不良资产估值模型项目是公司定位于单户资产价值估值技术，也可以应用于批量估算资产包价值、预测可回收价值、并以此为基础考虑成本和利润，推算收购价值，从而用于资产收购业务。这项工作对公司提升不良资产经营能力有着重要的积极意义，不仅是一种先进的技术手段，更是一种先进的经营理念。
（四）通过了ISO9001质量管理体系认证，建立了完整的评估管理体系文件
公司2008年通过了ISO90001质量管理认证，按照ISO90001质量管理体系的理念和要求，公司设计了完整的评估管理体系文件，2008年5月8日首次颁布了《资产评估管理规则》等11个A版体系文件，2008年10月份对其中的8个文件发布了B版。此后又分别在2009年、2011年、2012年根据执行情况和业务需要，对体系文件进行了精简和补充，以服务公司主要业务为宗旨，形成了《资产定价工作规范》、《内部估值工作规程》、《外部评估工作规程》等5个成熟的管理文件，为全公司评估工作的管理提供了制度保障。
（五）开展项目评估咨询业务，防范新业务经营风险近年公司不断加快商业化转型步伐，特别是2011年下半年以来，公司资产收购、投资、中小企业综合金融服务等业务蓬勃开展，传统意义上的资产评估和债权估值已经不能适应风险防范的需要。新业务属于投融资业务，更为关注项目的安全性，关注企业还款能力，关注担保能力和抵押物的保障程度。因此，从2011年开始，公司评估部和公司积极开展评估咨询业务，并加强对评估咨询业务的管理，于2012年4月1日正式发布了《关于规范收购、投资、中小企业综合金融服务等业务评估咨询工作的指导意见》，公司评估咨询业务逐步得到规范和发展。
（六）探索企业信用评级，建立分级制客户管理制度 根据公司的工作安排，为客观评价客户信用质量，揭示评价对象信用风险，建立公司“分级制”客户管理制度，确定对客户的信用政策（包括信用形式、期限金额等），为公司各项业务科学决策提供依据。公司从4月份组织起草企业信用评级工作指导意见，6月份正式发布，为下一步企业信用评级工作顺利开展打下了基础。与此同时评估部和公司积极组织试点，先后在长沙、呼和浩特、石家庄、沈阳等办事处开展评级试点，一方面进一步完善技术方法、积累工作经验，另一方面培养专业人员，为下一步大规模开展评级工作做好了准备。
三、国家有关评估的重要政策规定
（一）财政部《金融资产管理公司资产处置管理办法（修订）>》（财金[2008]85号）
第十八条 资产公司在资产处置过程中，根据每一个资产处置项目的具体情况，按照公正合理原则、成本效益原则和效率原则确定是否评估和具体评估方式。
资产公司对债权资产进行处置时，可由外部独立评估机构进行偿债能力分析，或采取尽职调查、内部估值方式确定资产价值，不需向财政部办理资产评估的备案手续。
资产公司以债转股、出售股权资产（含国务院批准的债转股项目股权资产，下同）或出售不动产的方式处置资产时，除上市公司可流通股权资产外，均应由外部独立评估机构对资产进行评估。国务院批准的债转股项目股权资产，按照国家国有资产评估项目管理的有关规定进行备案；其他股权资产和不动产处置项目不需报财政部备案，由资产公司办理内部备案手续。
资产公司应参照评估价值或内部估值确定拟处置资产的折股价或底价。
第二十七条 资产公司可按资产处置程序自行确定打包转让资产。对于打包处置项目，可采用抽样方式，通过对抽样项目的评估或内部估值，推断资产包的总体价值，确定打包转让的底价。
（二）财政部《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（中华人民共和国财政部令第47号）
第二条 在中华人民共和国境内依法设立，并占有国有资产的金融企业、金融控股公司、担保公司（以下简称金融企业）的资产评估，适用本办法。金融资产管理公司不良资产处置评估另有规定的从其规定。
第六条 金融企业有下列情形之一的，应当委托资产评估机构进行资产评估：
1、整体或者部分改制为有限责任公司或者股份有限公司的；
2、以非货币性资产对外投资的；
3、合并、分立、清算的；
3、非上市金融企业国有股东股权比例变动的；
4、产权转让的；
5、资产转让、置换、拍卖的；
6、债权转股权的；
7、债务重组的；
8、接受非货币性资产抵押或者质押的；
9、处置不良资产的；
10、以非货币性资产抵债或者接受抵债的；
11、收购非国有单位资产的；
12、接受非国有单位以非货币性资产出资的；
13、确定涉讼资产价值的；
14法律、行政法规规定的应当进行评估的其他情形。第七条 金融企业有下列情形之一的，对相关的资产可以不进行资产评估：
1、县级以上人民政府或者其授权部门批准其所属企业或者企业的部分资产实施无偿划转的；
2、国有独资企业与其下属的独资企业之间，或者其下属独资企业之间的合并，以及资产或者产权置换、转让和无偿划转的；
3、发生多次同类型的经济行为时，同一资产在评估报告使用有效期内，并且资产、市场状况未发生重大变化的；
4、上市公司可流通的股权转让。
第八条 需要资产评估时，应当按照下列情况进行委托：
1、经济行为涉及的评估对象属于金融企业法人财产权的，或者金融企业接受非国有资产的，资产评估由金融企业委托；
2、经济行为涉及的评估对象属于金融企业出资人权利的，资产评估由金融企业出资人或者其上级单位委托。
第九条 金融企业有关经济行为的资产评估报告，自评估基准日起1年内有效。
第十条 金融企业资产评估项目实行核准制和备案制。第十一条 金融企业下列经济行为涉及资产评估的，资产评估项目实行核准：
1、经批准进行改组改制、拟在境内或者境外上市、以非货币性资产与外商合资经营或者合作经营的经济行为；
2、经县级以上人民政府批准的其他涉及国有资产产权变动的经济行为。
第十七条 除本办法第十一条第一款规定的经济行为以外的其他经济行为，应当进行资产评估的，资产评估项目实行备案。
第十八条 中央直接管理的金融企业资产评估项目报财政部备案。中央直接管理的金融企业子公司、省级分公司或分行、金融资产管理公司办事处账面资产总额大于或者等于5000万元人民币的资产评估项目，由中央直接管理的金融企业审核后报财政部备案。中央直接管理的金融企业子公司、省级分公司或分行、金融资产管理公司办事处账面资产总额小于5000万元人民币的资产评估项目，以及下属公司、银行地（市、县）级支行的资产评估项目，报中央直接管理的金融企业备案。
四、公司评估体系文件
（一）内部估值工作规范
1、内部估值的定义：公司内部估值人员对拟估值项目进行分析、估算并形成独立意见与报告的过程，分为本办事处内部估值和委托金融咨询有限公司（下简称公司）内部估值。本办事处内部估值指办事处组织本办事处内部估值人员开展的内部估值活动；委托公司内部估值指公司为办事处开展的内部估值活动。
2、内部估值人员实行资格准入制，内部估值人员资格管理
具有下列国家主管部门颁发的评估相关资质之一的人员，可以直接申请内部估值资格证书。
1）注册资产评估师； 2）房地产估价师； 3）土地估价师； 4）价格鉴证师； 5）工程造价师；
6）其他经过国家主管部门认定的与价值评估相关的资质。
公司其他人员申请内部估值资格，必须具备下列三个条件：
1）具有大专以上学历；
2）具有1年以上（含）资产评估或估值工作经历，或2年以上（含）资产处置工作经历；
3）经公司组织考试及格。
3、内部估值工作程序（1）提交估值申请
办事处估值需求部门将 “估值立项审批表”(下简称立项表)、内部估值基础资料及“资料交接清单”一并提交本办事处评估部门审核。内部估值基础资料的提交以电子资料为主。
（2）立项审批
办事处评估部门审核岗对资料进行初审，选择估值方式并在立项表上签署初审意见，根据项目状况，办事处评估部门选择操作流程：
对债权中含不动产、非上市公司股权等抵、质押物的拟估值项目，办事处可委托公司内部估值，也可委托外部评估机构在对抵、质押物进行评估后组织本办事处内部估值，也可委托外部评估机构进行整体资产评估。
估值人员应对接受的估值申请逐户出具估值报告。因批量收购等原因需出具整体估值报告的，应以单户估值过程及结果为支撑依据。
（3）委托公司内部估值
若债权所含抵、质押物为不动产、非上市公司股权，公司应在总部评估中介机构备案库内选择具备相应资质的评估中介机构。
公司与选定的评估中介机构签订项目委托协议，交接评估相关资料，保持交接记录。公司应对评估中介机构出具的资产评估报告进行审核。
公司应按照《内部估值报告基本内容和格式》要求编制并提交内部估值报告。公司应建立和完善严格的审核制度，并切实履行，接收报告的办事处可不对报告进行再次审核。
（4）本办事处内部估值
办事处评估部门拟定内部估值小组人选初步名单，报办事处分管领导。内部估值小组应确定项目负责人。办事处分管领导对内部估值小组人员名单进行审批。
若选择在委托外部机构对抵、质押物进行评估后出具内部估值报告，外部评估工作应执行《外部评估工作规程》。办事处和评估中介机构签订委托评估合同后，与评估中介机构交接评估相关资料，保持交接记录。办事处内部估值小组对评估中介机构出具的资产评估报告进行审核。
办事处估值小组编写并提交内部估值报告，报告的格式和内容按照《内部估值报告报告基本内容和格式》编制。办事处评估部门对估值报告进行审核。
办事处分管领导对评估部门审核通过的内部估值报告进行签发。
4、内部估值业务类型
估值业务类型分为价值评估业务和价值分析业务。1）价值评估业务是指估值人员对不良资产在基准日的价值进行分析、估算并形成估值结果的行为或过程。估值人员在未受到限制、能够履行必要评估程序的情况下，通常考虑执行价值评估业务。
2）价值分析业务是指估值人员对无法实施必要评估程序的不良资产在基准日的价值或价值可实现程度进行分析、估算并形成估值结果的行为或过程。估值人员在受到限制、无法履行必要评估程序的情况下，可以执行价值分析业务。估值人员执行价值分析业务，应当确信受到的限制不会影响其独立性、公正性和价值分析结论的合理性。
5、价值类型的选择和使用
估值人员执行不良资产内部估值业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑估值目的、市场条件、估值对象自身条件等因素。估值人员应根据企业经营情况不同和估值目的不同，相应选择采取强制清算价值、有序清算价值和续用清算价值作为估值结论的价值类型。
6、估值方法和适用范围
估值人员执行资产收购、管理和处置涉及的债权估值业务时，可以采用假设清算法、综合因素分析法、现金流偿债法、交易案例比较法、债项评级法。
（1）假设清算法
假设对企业（债务人或债务责任关联方）进行清算偿债的情况下，基于企业的整体资产，从总资产中剔除不能用于偿债的无效资产，从总负债中剔除实际不必偿还的无效负债，按照企业清算过程中的偿债顺序，考虑债权的优先受偿，以分析债权资产在某一时点从债务人或债务责任关联方所能获得的受偿程度。
适用范围：假设清算法主要适用于非持续经营条件下的企业以及仍在持续经营但不具有稳定净现金流或净现金流很小的企业。企业资产庞大或分布广泛的项目和不良资产与企业总资产的比率相对较小的项目，不宜采用假设清算法。
（2）综合因素分析法
综合因素分析法是通过调阅剥离收购资料，剖析债务人信贷档案，结合调查情况及搜集的材料综合确定债权潜在价值的方法。
适用范围：综合因素分析法适用于能够取得部分财务资料和经营资料，但不够齐全，不适用于假设清算法的情形。
（3）现金流偿债法
现金流偿债法是指依据企业近几年的经营和财务状况，考虑行业、产品、市场、企业管理等因素的影响，对企业未来一定年限内可偿债现金流和经营成本进行合理预测分析，考察企业以未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务的一种方法。
适用范围：现金流偿债法主要适用于有持续经营能力并能产生稳定可偿债现金流量的企业，而且企业经营、财务资料规范，估值人员能够依据前三年财务报表对未来经营情况进行合理分析预测。
（4）交易案例比较法
交易案例比较法是首先通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息，确定影响债权资产价值的各种因素，然后选取若干近期已经发生的与被分析债权资产类似的处置案例，对影响债权资产处置价值的各种因素进行量化分析，必要时可通过适当方法选取主要影响因素作为比较因素，与被分析债权资产进行比较并确定比较因素修正系数，对交易案例的处置价值进行修正并综合修正结果得出被分析债权资产价值的一种分析方法。当可获取的样本量足够大时，可以运用数理统计的方法对样本进行回归分析，以此为基础测算债权资产价值。
适用范围：交易案例比较法主要适用于可以对债权资产进行因素定性分析以及有可供比较的债权资产交易案例的情形。若不良资产含有抵（质）押物的，不允许单独采用该种方法。
（5）债项评级法
债项评级法是根据中国人民银行《不良贷款分类指导原则》和相关政策法规，结合公司处置实际，以债务人信用质量为基础，并考虑担保人代偿能力、抵(质)押物价值，以每笔贷款为基本计量单位逐一估值，得出债务人的还款能力，对资产质量进行分类评级估值的方法。
适用范围：债项评级法可用于不良资产收购及收购后的日常管理。当估值过程中存在诸多不确定性因素，采用其它估值方法难以进行定量分析的情况下，可以采用债项评级法用于不良资产处置的估值，估值结论应为可变现价值。
（二）外部评估工作规范
1、外部评估的定义
总部、办事处、子公司委托外部评估中介机构，按照法律法规、行业准则和合同要求，对受托项目在基准日特定目的下的价值进行评估并形成报告的过程。
2、适用范围 公司以债转股、出售股权资产（含国务院批准的债转股项目股权资产，下同）或出售不动产的方式处置资产时，除上市公司可流通股权资产外，均应由外部独立评估机构对资产进行评估；国家规定需要外部评估的其他情形；公司因业务需要进行外部评估的情形。
3、工作程序（1）评估立项
1）总部直接委托项目：由评估业务部根据总部直接安排或由评估需求部门申请，经公司领导审批后立项。
2）办事处委托项目：办事处评估需求部门将经部门高级经理审核的“评估立项审批表”(下简称立项表)、资产评估基础资料及“资料交接清单”一并提交本办事处评估管理部门审核。
办事处评估部门审核岗对资料进行初审，选择评估方式并在立项表上签署初审意见；办事处评估部门高级经理在立项表上签署核准意见，即正式立项。
（2）选聘评估中介机构
总部、办事处评估管理部门选聘评估中介机构，执行《评估中介机构管理规范》。
本办事处内部估值涉及到外部评估的，由办事处委托，执行《评估中介机构管理规范》；委托金融咨询有限公司（以下简称公司）内部估值涉及到外部评估的，由公司在总部评估中介机构备案库中选聘评估中介机构。
对拟评估项目中需单独处置且无相应报告的物权、股权，由办事处根据《评估中介机构管理规范》，在评估中介机构备案库中选聘评估中介机构，组织外部评估。
（3）签订委托评估协议
总部、办事处与外部评估机构签订委托评估合同，明确双方权利和义务，对特别关注事项进行约定。
公司参照执行。（4）组织及配合评估
总部直接委托项目，由总部相关部门与相关办事处配合评估中介机构开展评估工作。
办事处或公司委托项目，由办事处评估需求部门配合评估中介机构开展评估工作。
（5）审核评估报告
总部直接委托项目，由总部评估业务部组织审核，或委托评估中介机构审核，并出具审核意见。
办事处委托项目，由办事处评估部门对资产评估报告进行审核，填制“评估报告审核表”。评估报告审核要点如下:（6）提交评估报告
总部、办事处评估管理部门在报告审核通过后，将评估报告提交评估需求部门。
（三）关于规范收购、投资、中小企业综合金融服务等业务评估咨询工作的意见
1、文件适用范围
本文件适用于收购、投资、中小企业综合金融服务等业务中的评估咨询工作。
2、报告类型
评估咨询报告类型包括：
（1）资产收购类评估咨询报告（包括收购商业银行贷款、信托公司贷款等）；
（2）中小企业综合金融服务类评估咨询报告（包括财务顾问、集合票据、集合债券等）；
（3）投资投行类评估咨询报告（包括认购信托、基金产品、不良资产收购并追加投资、股权投资等）。
3、评估咨询分析过程
（1）资产收购类评估咨询报告评估咨询分析过程包括： 1）主债务人偿款能力分析； 2）压力测试分析；
3）待估债权抵、质押资产价值分析及变现能力分析； 4）担保人(如有)偿债能力分析等。
（2）中小企业综合金融服务类评估咨询报告评估咨询分析过程包括：
1）第一还款来源分析;2）压力测试分析； 3）拟抵、质押资产价值分析及变现能力分析;4）担保人(如有)偿债能力分析等。
（3）投资投行类评估咨询报告评估咨询分析过程包括： 1）拟投资项目概况； 2）项目合法性分析；
3）项目可行性分析（含行业背景、市场分析）； 4）项目融资主体财务分析（含被投资项目主体及其相关企业诚信调查）；
5）担保人代偿能力分析（如有）；
6）项目财务效益分析（含现金流量分析）； 7）拟抵、质押资产价值分析及变现能力分析等； 8）压力测试分析。
4、评估咨询工作要求（1）对办事处的要求：
1）办事处评估咨询需求部门应按照《资产买方尽职调查规程》要求进行详实尽职调查。
2）办事处评估咨询需求部门应对相关评估资料进行核对并对所提供资料的真实性、有效性和完整性负责。
3）项目方案与评估咨询报告的相关描述须保持一致。4）金融不良资产收购类项目须用金融不良资产估值模型系统进行估值，并在项目方案中进行描述。
5）上报方案时，附件中须附评估咨询报告电子版，并附评估咨询报告摘要扫描件。
6）办事处应建立业务评估咨询项目台账，并按月上报总部评估业务部。
7）股权资产和不动产处置项目，应按照《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（中华人民共和国财政部令第47号）要求将评估报告上报备案。
8）收购非国有单位非股权类资产，确定涉讼资产价值，或进行资产转让、置换和拍卖的，应对所涉及的资产进行评估。
9）办事处不得干预评估咨询机构独立作业。10）委托外部评估机构或组织本办事处内部估值人员进行评估咨询的，评估咨询报告质量和真实性出现问题的，由办事处承担责任。
11）委托公司评估咨询的项目，办理抵押登记时，若当地登记机构对评估机构有范围和资质要求，由办事处和项目企业协商解决。
（2）对评估咨询机构的要求：
1）在收到评估咨询需求后，及时组织评估咨询人员进场作业。
2）坚持独立、客观、公正的工作原则，对所出具的评估咨询报告的质量和真实性负责。
3）评估咨询机构在评估咨询工作中要严守商业秘密，未经公司同意，不得以任何形式对外披露有关信息。公司聘请的行业专家和中介机构，必须在协议中承诺不得为其他潜在收购方、借款人、担保人或其他债务关联方提供任何与资产包内资产有关的服务。
4）评估咨询人员应保证在评估咨询报告中对可能影响到资产价值判断的重要事项不存在虚假记载、重大遗漏和误导性陈述，并对所获信息资料的置信程度进行充分说明。
5、评估审核（1）报告审核
委托公司进行评估咨询的，由公司对报告进行审核并出具审核意见；办事处权限内委托外部机构或经批准组织内部估值人员进行评估咨询的，应在提交方案前对报告进行审核，并在《评估报告审核表》中出具审核意见。
（2）项目审核
1）总部及办事处评估管理部门应结合项目方案对权限内项目的评估咨询报告进行专业审核；
2）总部审核执行三级审核，由评估审核岗进行审核，负责评估审核工作的高级经理岗（或高级副经理岗）进行复核，评估业务部总经理进行审定，审核意见表使用《初审及专业审核意见表》（附件3）；
3）办事处审核执行两级审核，由评估审核岗进行审核，负责评估审核工作的高级经理岗（或高级副经理岗）签署部门审核意见，审核意见表使用《初审及专业审核意见表》
（四）企业信用评级工作指导意见
1、文件适用范围
适用于公司系统企业信用评级工作，评级结果仅限于公司内部使用。
2、企业信用评级的定义
由公司专门机构，按照一定的方法和程序，在对公司业务客户进行全面了解、考察调研和分析的基础上，做出有关其信用的可靠性、安全性程度的评价，并且用简单明了的符号或文字表达出来，以满足公司需要的行为。
3、企业信用等级及含义
按照中国人民银行相关规定，企业信用等级划分为三等九级，符号表示为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。
4、企业信用评级等级评定方法（1）专家打分法
信用评级机构评审委员凭借自身的专业经验和判断能力，对影响在评企业信用级别的定性和定量因素依据权重进行评分，对大量难以采用技术方法进行定量分析的因素做出合理估值，经过多轮意见征询、反馈和调整后，依据估值区间与企业级别的对应关系对企业级别做出判定的方法。
（2）专家经验法（排序法）
专家经验法是在信用评级机构发展到一定阶段后，在建立自有数据库的基础上，由评审委员依据历史评级情况和数据库信息做相应分析，分行业将历史所评企业选择AAA—A/BBB--B/CCC—C各十家，依据公司评级体系中选择一定数量的核心指标的数值，将在评企业数据对应指标数值纳入该体系进行对比排序，确定企业级别区间，然后依据具体情况进行微调，初步确定企业级别；同时对给出级别与数据库相应行业、企业数据进行反向检验，最终确定企业信用等级。
（3）数据模型法
数据模型法是指在评级机构发展到一定阶段并建立完善数据库的基础上，由专业人员考虑违约率与企业级别的统计关系，并结合相关决定因素建立可对企业信用级别进行判定的数量化模型，依据此模型确定企业信用等级。
5、企业信用评级工作流程（1）签订委托合同
总部评估业务部与信用评级机构签订《委托企业信用评级协议》。
（2）提交《企业信用评级需求申请及立项审批表》 总部需求部门、办事处或控股公司根据业务需要，填制《企业信用评级需求申请及立项审批表》（下简称申请表），经部门总经理或单位负责人签字并盖章后，提交总部评估业务部。
（3）企业信用评级立项审批 总部评估业务部对申请表进行审核确认。经总部评估业务部审核岗初审、高级经理复审、评估业务部总经理审批同意后即正式立项。
（4）评级实施
总部评估业务部审核岗按照审批意见，委托信用评级机构开展企业信用评级工作。
（5）提交报告
信用评级机构向总部评估业务部提交企业信用评级报告。
（6）通知结果
总部评估业务部向总部需求部门、办事处或控股公司通知企业信用评级结果。
6、企业信用评级工作要求（1）总部评估业务部
1）总部评估业务部应指定处室和人员负责企业信用评级管理工作。
2）总部评估业务部应不断加强和完善企业信用评级管理制度，推动公司企业信用评级业务发展。
（2）总部需求部门、办事处或控股公司
1）总部需求部门、办事处或控股公司应指定处室或部门、人员负责企业信用评级管理工作，配合收集企业信用评级工作相关资料。2）总部需求部门、办事处或控股公司应随时关注评级对象经营状况，配合信用评级机构做好跟踪评级工作，若在时效限定期内出现可能影响企业信用评定结果的突发情况或重大事件，应及时通知信用评级机构跟踪评级。
3）总部需求部门、办事处或控股公司应合理、科学使用评级结果。总部需求部门、办事处或控股公司要根据实际业务发展需要，在信用等级评定结果基础上设计业务合作模式，确定对客户的信用政策（包括信用形式、期限金额等），要在业务合作模式准入门槛、融资额度、服务收费、风险控制等方面区别对待。
（3）公司
1）按照国家有关法律、法规、政策及本意见要求，严格依据在总部备案的评级方法和程序，独立地开展信用评级工作，保证评级的公正性、一致性、完整性，确保信用评级结果不受任何单位和个人的影响。
2）根据本指导意见要求制定企业信用评级工作制度和内部管理制度，并上报总部评估业务部备案：
3）公司应选配有一定经验的金融、会计、证券、投资、评估等专业知识的专业评级人员组建企业信用评级团队，从事企业信用评级工作，并选配专家组成信用评审委员会。
4）公司应建立企业信用评级资料数据库，并指定专人进行管理。5）公司应研发、建立企业信用评级模型。
6）公司应不断学习和研究企业信用评级等级评定方法，业务开展初期可单独使用专家打分法，条件成熟后应主要使用具有数据库支持的专家经验法及数据模型法。
托管业务介绍 篇5
名词解释：房屋托管（Housing trust）是新兴崛起的房产旅游类行业，相当于房屋管家的升级，业务范围主要是针对空置房产，广泛用于空置不动产的保值、增值,业主方更实际的达到，省心，省时，省事优势。
概念;房屋托管是房屋产权所有者对房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位，房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理,招租，承担房屋中途空置期风险等。业主(或委托人)将房屋委托给受托方并签订委托合同,受托方将按照业主的协议为其寻找租客。合同期内,由房屋经营单位代收房租,水电费,煤气费,物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主或业主指定银行帐户,受托方承担中途租客退租风险.受托方靠收取业主的管理服务费和经营中的增值盈利,依靠自身的专业房屋管理经验来抵抗各种风险.从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的。
前景：房屋托管，不仅解决了空置房产的维护和管理问题，还充分利用了空置房产，确保了空置房产的保值、增值。同时，对资源的合理利用以及旅游业的发展都起到了重要作用。
服务对象：
1、平时工作繁忙的人士。
此类房东的年龄介乎于30至45岁间，正处于事业的打拼期，时间对他们尤为宝贵，平时少有空闲，而将空闲时间留给家人才最有意义。
2、常期在外的离岸人士。
此类房东多因工作暂时离开房屋所在地在外工作。房子可以选择交给亲戚朋友代为打理，选择亲朋一看对方有没有时间，再看对方是否善长打理，打理不好留下手尾双方情面上都过不去，请亲朋打理还须附欠一份人情。
3、不想受租房琐碎滋扰，重在生活质量的人士。
此类房东的基业已稳，平时多有空闲时间，但都多少有过不太愉快的出租房打理经历，有的甚至宁愿空着也不愿出租。他们更注重心情，不想受租房的事打扰，愿意把时间花在健身、旅游、陪家人享受生活上。
4、不善长打理出租房的人士。
此类房东多属第一次出租，不了解租房相关注意事项，不太懂挑选房客。对于一些装修好、配置新的物业错选房客会带有无法估量的损失。
管理成本：
1、多次看房：调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费路费;
2、筛选客户：租房人群形形色色，很难辨认谁比较可靠，他们是否会对房屋设施造成损坏等等，费时、费心;
3、追讨租金：客户不按时支付租金，就需要您多次上门催缴，再加上人口流动性强的因素，就更会增加上的风险，费时、费心、费力;
4、次招租：现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内可能需要2—3次招租，而每次招租，都会导致您成本的增加，且费时、费心、费力;
5、维修繁琐：小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会浪费您宝贵的时间和精力，烦;
6、承租期间的纠纷与邻里间的纠纷等，同样会占用您宝贵的时间，还有可能给您带来更多的麻烦;
7、承租期满时各项费用结算：由于一些小区水、电费半年才收，以上费用可能在合同期满一个月后才能结清。
以上所有情况都需要花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本，而托管后，您的烦恼和成本全都没有了。
房租收入
出租房屋一般是委托中介或在媒体上发布广告，无论哪种方法，都不可避免出现一段空置期和费用，空置就意味着房租白白流失，而我们一旦与您签定托管协议，由我们定期支付给您房租，您将获得长期、稳定的房租收入。
房产保值增值
房屋的日常打扫和维护均由我方代为处理。我们将定期对您的房屋进行专业维护，因为房屋整洁、设备完好、温馨舒适，这是我们为客人提供的核心服务。由于我们的专业维护，您的房产不仅折旧最低，还会有增值的惊喜。
专业化管理
我们与您签订托管合同，再由我方转租，在法律上您无需再为房客纠纷承担责任。您只需定期收取房租，其他一切都不用操心了。
托管服务内容
1、代委托方出租，代办租赁登记手续;
2、代收代付租金/水、电、煤气、网、电话、有线电视/物业管理费
3、代办完成租客入住/搬迁/退租交接手续;
4、代委托方查验清理退租房屋;
5、代委托方维修家用电器、居室保洁;
6、合同约定的其他委托事项。
托管条件
1、托管范围 高档新小区。
2、托管户型 以中小户型为主，一室一厅、二房两厅、三房两厅。房子为装修过的或者毛坯。
3、房屋设施 沙发、床、餐桌、组合衣厨等成套家具、标准卫浴设施及标准装修;家具齐全。
4、家用电器 彩电、空调、冰箱、洗衣机、热水器、饮水机;厨房设施 家电齐全。
5、有些公司也托管毛坯房，装修后在对外出租。
托管好处
1、避免空置每年只需要一次招租，中途退房多次招租的风险我们替您承担
2、收入可观每期准时获得稳定的租金收入，而且全年纯收入一般不低于您亲自管理的全年纯收入
3减少风险避免了按时收不到租金，家具家电遭到破坏等非正常损失，同时还节省了正常的管理成本
4、灵活理财您可以以租代售，既能收到房租，又能不紧不慢的卖个好价钱，租售两便
5、省时不用再花大量时间和精力，发布信息，约见客户，多次带客户看房，6、省心不用操心，不用自己管理，不论您在何地，出差或学习或者是旅游，您不用任何担忧，只需要查收租金即可
7、省力不用自己收租，设施的频繁损坏不用自己维修，小维修我们免费出工出力，大维修我们免费为您跑腿办事
8、放心把您的房子交给我们来管理，把个人和个人的关系，变成了个人和组织的关系，让您更加放心。
租赁托管 实现房屋
“保值、增值”最有效的手段，借助于中国房地产业的迅猛发展，来投资房产者多可获得丰厚回报。因此，选择投资房地产业的投资者也越来越多，许多投资者选择买房出租、以租待售谋利。但自营出租牵扯房主的时间和精力过多，也不易获得很好的收益。同时，单个房屋的管理维护成本远高于托管机构的统一管理和统一维护。两相比较，与其自己经营出租，不如放手托管。
有利于整合
有利于盘活整个城市存量闲置房产，使闲置房产得到科学有效的再分配再利用。房产属于稀缺资源，房产的闲置，是社会财富的巨大浪费。“房屋租赁托管”模式的出现帮助房主出租房产、打理房屋，让房主轻松收益，无后顾之忧，而承租者也能“居者有其屋”，避免了房产闲置的巨大浪费，更加合理有效地利用了社会资源。同时，“房屋租赁托管”模式也有助于形成一个有效的房产流通渠道，因为租房的人才是最直接的潜在购房群体，有些闲置房产很可能在租赁的过程中就销售出去了。
对于业主而言
最大的好处是收益稳定，省心、省力、省时间！自营出租很麻烦：找房客要一次次带人开门看房子；求租者形形色色，良莠不齐，难以挑选合适的房客；房客中途退租，房屋空置期遥遥无期，白白损失租金，让人无可奈何；租客拖欠房租、水电费用、损毁房屋，大烦恼！……而这一切繁琐与托管业主是没有任何关系的。一旦把房屋授权租赁托管机构代管，就可以不再过问出租房屋和后期管理的相关事宜，从此轻轻松松，坐收租金。同时，租赁托管机构还要确保房主稳定的租金收益，无论合作的房屋出租与否，都要按合同规定为房主划转租金。对房主而言，真正是实实在在的收益保障，省心、省力、省时的理财方式。
对承租者而言
租赁托管机构有大量优质房源，可以按需选择；合同做保障，居住安心，不必担心房东随意提价或赶人；还可得到方便、快捷、专业的后续服务。租房子最怕的就是遇上房东随意提价、赶人，当然，如果遇上“假房东”、“二房东”更糟糕。在租赁托管机构托管的房源都经过专业的权属核实，不必担心“假房东”、“二房东”问题；每套托管房源都与租赁托管机构签订了托管协议，托管期限至少三年，而且托管协议中对承租者租期超出托管期限有专门的条款予以说明，不存在突然赶人或提价的问题，可以放心使用；租赁托管机构对托管房源有方便、快捷、专业的后期维护、管理服务，房客居住时受益匪浅。业务渊源
房屋托管业务的渊源是20世纪初上海、广州、香港等地的房屋包租业务，即：包租人从业主手中将房子包租过来，包租期限视情况从1年至3年不等，包租人与业主签订包租合同，并按合同规定向业主分期或一次性支付房租。一般情况下，包租人向业主支付的房租比包租人向承租人收取的租金略少，而包租人的收益恰恰是这“一包一租”之间的差价。这种差价既符合罗马法系、又符合大陆法系、更符合英美法系规定的商业收益，其实质是业主通过包租规避了空租的风险，从而将空租的风险转嫁给包租人，而包租人在承担这种风险的前提下，依靠广泛的信息收集渠道和对租赁市场的深入了解，最大限度地压缩自身风险，从而将包租与出租之间的利益最大化，这部分利益就是各法系所共同承认的商业风险收益，而包租人所扮演的角色就是现在的托管公司。即使从当今中国大陆法系和日本法系的角度进行评判，包租人的这种商业收益也是无可质疑的。市场上的房屋托管业务的核心内容与早期的包租业务并无不同。
对于租客的优势：1.无中介费2.付款方式押一付一3.日后维修 有保障4.不随意涨价 不随意解约5.配备专业保洁 维修 搬家团队对于租房后服务有保障6.拎包入住 家具家电齐全生活品质有保障
目标房源：1.交通方便 生活配套齐全2.房龄不要太久 最好带电梯3.一室两室最好4.托管价格低于市场价80% 5.租期能接受最短三年 毛坯房最短五年（每年有一个月免租期）原则上租期越长越好
获取房源方法：1身边亲戚朋友介绍2.网络端口3.中介介绍4.物业推荐5.客户转介绍
签约流程：1.和房主讲明运营模式 托管给我们的优势 租期 价格 免租期等细节
2.约到公司或其他地点签订合同
3.与房东做好 煤水电交接（钥匙 卡）物业暖气交接 家具家电交接
4.交接装修部门 开始进行装修装配
业务介绍协议书 篇6
关键词：应收账款,无追索权保理业务,附追索权保理业务
市场经济条件下, 面临激烈的市场竞争, 企业在提高产品质量、降低产品价格、提供良好的售后服务的同时, 也依赖建立在商业信用上的赊销方式扩大企业销售, 从而形成企业的应收账款投资。
应收账款在减少库存、增强企业竞争力、扩大销售规模的同时, 也增加了企业的信用管理成本、机会成本和坏账成本, 带来了虚增企业经营效益、降低资金流动性、影响资金使用效益、增加赊销信用成本等一系列问题, 从而又反过来对企业的经营造成负面影响。因此, 企业必须加强企业应收账款的管理和控制, 以提高经济效益。本文认为利用商业银行提供的应收账款保理业务, 企业能够加强应收账款管理、加快应收账款变现、融通流动资金。
一、应收账款保理业务的功能
所谓应收账款保理业务, 是指企业与保理商签订保理协议, 将赊销方式下销售商品或提供劳务所形成的应收账款, 有条件地转让给保理商, 由保理商为企业提供集融资、销售分账户管理及应收账款催收等业务于一体的综合性金融服务。
保理业务最早出现于18世纪的英国, 并在20世纪50年代的美国和西欧国家逐渐发展起来。近年来, 保理业务在世界各国的国际贸易和国内贸易中都得到了广泛运用。我国的保理业务起步较晚, 发展也较慢。2002年, 南京爱立信熊猫通信公司因为交通银行等中资银行无法提供无追索权保理业务, 而转向与外资银行签订贷款协议, 提前偿还了从几家银行贷出的近20亿元人民币的款项, 保理业务在应收账款管理中的首次应用引起了国内金融机构的强烈反响。目前, 我国已有11家银行加入国际保理商联合会 (FCI) , 应收账款保理业务在我国也得以逐步发展起来。
1. 应收账款保理业务的种类。应收账款保理业务有不同的操作方式可供选择, 形成多种保理业务种类。
(1) 明保理和暗保理。按保理商是否将保理协议通知购货方 (债务人) , 可分为明保理和暗保理。明保理就是将保理协议通知给购货方 (债务人) 。暗保理则是企业为了避免让购货方 (债务人) 知道企业因流动资金不足而转让应收账款, 并不将保理协议通知给购货方 (债务人) , 应收账款到期时仍由企业出面催款, 再向保理商偿还保理预付款。
(2) 附追索权的保理和无追索权的保理。按保理商是否保留对企业的追索权, 可分为附追索权的保理和无追索权的保理。附追索权的保理是指企业将应收账款转让给保理商, 企业向保理商融通货币资金后, 如果购货方 (债务人) 拒绝付款或无力付款, 保理商有权向企业要求偿还预付的货币资金。无追索权保理是指企业将应收账款转让给保理商, 企业向保理商融通货币资金后, 如果购货方 (债务人) 拒绝付款或无力付款, 保理商放弃向企业追索预付的货币资金的权利, 保理商独自承担购货方 (债务人) 拒绝付款或无力付款的风险。
(3) 融资型保理和非融资型保理。根据保理商是否向企业提供融资款项, 可分为融资保理和非融资保理。若企业的流动资金有限, 急需资金投入生产, 可要求保理商提供最高达货款金额80%的融资, 这种为融资型保理;若保理商不提供融资, 只办理销售分账户管理, 催收货款, 收取管理费, 则为非融资型保理业务。
2. 应收账款保理业务的功能。
利用应收账款保理业务, 企业可以有效加强应收账款管理、加速资金的流动、提高经济效益。
(1) 获得保理商的专业信用服务。保理商有专业技术人员和完善的业务运行机制, 能够有效地对销售客户的资信状况进行调查, 并建立起一套有效的收款政策。因而企业应收账款回收的业务由专门的保理公司去完成, 可以在很大程度上降低坏账发生的可能性, 保证企业及时收回应收账款, 有效控制信用风险。
(2) 专业化分工, 增强销售能力。保理业务能使企业通过专业化分工, 把应收账款让与专门的保理商进行管理, 使企业从应收账款的管理之中解脱出来, 把时间和精力更多地用于应对激烈的市场竞争及拓展市场份额上。
(3) 降低信用销售风险, 稳定赊销关系。保理业务的应用, 使企业能够放心地以赊销的方式销售, 使购货方能够避免开具银行承兑汇票、申请贷款的费用及相关担保问题, 减少资金积压, 降低成本。并且保理方提供了一定期限融资给企业 (销货方) , 缓解了企业的流动资金压力, 从而使企业 (销货方) 能够给予购货方更优惠的信用销售条件, 使购货方在现有支付能力下的购买力得以提高。开展保理业务, 大大增加了销售合同成功签订的可能性, 稳定赊销关系, 拓宽了企业的销售渠道, 提高了企业的销售能力。
(4) 融通资金。企业一般通过自有资金和银行贷款来保证资金的顺利运转。但是对于中小企业来说, 自身的原始积累不足以支撑企业的高速发展, 向银行贷款又受到很大限制。这种情况下, 企业可以与保理商签订保理协议, 通过保理业务进行融资。通过保理商管理企业的应收账款, 并预先付给企业资金, 为企业的发展提供资金的支持。
(5) 降低融资成本。一般来说, 保理业务的成本要明显低于短期银行贷款的利息成本, 在保理业务中保理商只收取相应的手续费用, 企业能够以较低的融资成本融通资金, 并得到保理商所提供的专业信用服务。
(6) 改善企业反映营运能力的指标。在无追索权保理方式下, 企业实质上已将该应收账款转让给了保理商, 企业可以从账面上注销该应收账款, 从而使应收账款账户余额降低, 加快应收账款的周转速度, 改善财务报表分析中反映企业营运能力的指标。
二、应收账款保理业务的会计处理
应收账款保理业务的会计处理要视应收账款保理协议是否附有追索权而区别对待。
1. 无追索权保理业务的会计处理。
无追索权的保理业务, 实质上企业在签订保理协议时已将应收账款资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了保理商, 此时企业应当终止确认该项应收账款资产。
(1) 企业签订保理协议时的会计处理。借:银行存款 (企业从保理商实际取得的款项) , 其他应收款———银行 (预计将发生的销售退回、销售折让和现金折扣) , 坏账准备 (应收账款已提的坏账准备) , 财务费用 (支付的保理手续费) ;贷:应收账款——××单位。
贷方大于借方的差额, 应该确认为保理融资损失, 借记“营业外支出———保理融资损失”科目;贷方小于借方的差额, 确认为保理融资收益, 贷记“营业外收入———保理融资收益”科目。
(2) 发生销售退回、销售折让和现金折扣时的会计处理。实际发生的销售退回、销售折让和现金折扣可能会与应收账款保理协议中预计金额不符, 因此要区分以下情况进行账务处理:
首先, 实际发生的销售退回、销售折让和现金折扣等于保理协议中预计金额的, 借:主营业务收入 (销售退回及折让) , 财务费用 (现金折扣) , 应交税费———应交增值税 (销项税额) (销售退回企业按规定出具的红字增值税专用发票上所列税额) ;贷:其他应收款———银行。
其次, 实际发生的销售退回、销售折让和现金折扣大于应收账款保理协议中预计金额的, 企业应将高于应收账款保理协议中预计金额的部分补偿给保理商。借:主营业务收入, 财务费用, 应交税费——应交增值税 (销项税额) ;贷:其他应收款———银行 (实际发生的销售退回、销售折让或现金折扣) 。借:其他应收款———银行 (实际发生金额高于原预计金额的部分) ;贷:银行存款。
再次, 实际发生的销售退回、销售折让和现金折扣小于应收账款保理协议中预计金额的, 保理商应将多收回的部分归还给企业。借:主营业务收入, 财务费用, 应交税费———应交增值税 (销项税额) ;贷:其他应收款———银行 (实际发生的销售退回、销售折让或现金折扣) 。借:银行存款;贷:其他应收款———银行 (实际发生金额小于原预计部分) 。
2. 附追索权保理业务的会计处理。
在附追索权保理业务中, 企业在与保理商签订应收账款保理协议出售应收账款时, 应收账款资产所有权上的风险和报酬并没有转移给保理商, 根据实质重于形式原则, 只是相当于企业以应收债权为质押向保理商取得借款, 此时企业不应该终止确认该项应收账款资产。
(1) 企业签订应收账款保理协议时的会计处理。借:银行存款 (企业从银行实际取得的款项) , 财务费用 (支付的保理手续费) ;贷:短期借款。
企业此时不冲减应收账款, 而应设置备查簿, 详细记录该项应收账款的账面金额、收款期限及回款情况。
(2) 发生销售退回、销售折让和现金折扣时的会计处理, 借:主营业务收入, 财务费用, 应交税费———应交增值税 (销项税额) ;贷:应收账款。
(3) 保理商收回应收账款时的会计处理, 保理商收回应收账款时, 收回应收账款可能大于、等于或小于原短期借款, 应分别情况处理: (1) 如果保理商收回的应收账款等于原短期借款金额, 会计处理为:借:短期借款;贷:应收账款。 (2) 如果保理商收回的应收账款大于原短期借款金额, 会计处理为:借:短期借款, 银行存款;贷:应收账款。 (3) 如果保理商收回的应收账款小于原短期借款金额, 会计处理为:借:短期借款;贷:应收账款, 银行存款。
(4) 到期保理商无法收回应收账款的会计处理, 如果应收账款到期, 保理商无法收回应收账款, 企业有义务按照应收账款保理协议约定金额从保理商回购应收账款。借:短期借款;贷:银行存款。
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