借款费用核算举例

2024-09-13

借款费用核算举例（通用6篇）

借款费用核算举例篇1

房地产公司销售费用

一、房地产公司销售费用内容：

销售前期费、销售推广费、合同交易费等、销售代理费和其他费用。单独设立销售机构的销售机构的费用也计入销售费用。

1、销售前期费：核算与销售相关的一些前期费用，主要分不能出售的样板房装饰费用（包括硬装饰和软装饰）、售楼处建造与装饰和其他。售楼处建造与装饰费用分为两块，售楼处建造部分指的是临时搭建的售楼处，在房屋销售完毕后要拆除的那种建筑所需花费的建造费用，如果利用会所、商场或住宅来暂做售楼处用的，其建造费用在开发成本中反映，不在此处反映。售楼处装饰部分为售楼处的内部装修工程费用。其他为和房屋销售相关的一些其他前期费用，如样板房、售楼处的物业维护费等。

2、销售推广费：主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等。

3、合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。

4、销售代理费：该项费用是销售费用中的主要费用之一，是开发公司委托代理公司进行销售所支付的佣金，一般开发商均和所指定的代理公司签订相关代理协议，根据合同上的有关条款支付销售代理费，该科目核算按代理合同计算的应付代理费，包括已付和已计提尚未支付的部分。

二、XX公司营销费用管理举例

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一、xx营销成本构成

营销成本指项目销售过程中发生的全部推广成本，包括服务及代理费用、广告设计费用、各种广告制作发布费用、现场包装及各种活动费用、售楼处及样板房装修费用。1.广告类营销费用

包括定点长效广告，如户外广告牌、电梯、灯杆旗、车体广告等；媒体广告如电视、电台、报纸等；投放类广告如短信、直邮等；制作类广告如喷绘、印刷品、工艺品、纸杯、手提袋、现场包装、礼品、模型等。2.消耗采购类费用

包括售楼处日常消耗品；电话费、网络费、水电费、办公用品、物料、花卉等。3.活动类营销费用

包括旺场活动、大型的营销推广活动、房展会等。4.服务及代理费用

包括代理公司的销售前期的策划顾问费、销售过程中的销售代理费、奖励费等。5.样板房费用

主要是样板房的装修、装饰、家私购买等费用，但不冲减因样板房出售的收入。▌

二、前期服务及销售代理成本管理

服务及代理单位的工作质量对于项目的定位、商品房的销售起着非常关键的作用，因此在单位选择上应非常慎重。

项目建设初期，营销策划部应在充分调研的基础上，以报告的形式进行前期服务及销售代理单位的推荐，推荐的单位应有在项目所在地或相邻城市销售经验，深入了解项目所在地的市场情况，包括项目所在城市、区域的现有产品供应及需求情况等。

销售费用由财务部根据合同规定条款并安排专人对已销售商品房数量、面积、销售收入等情况进行复核，避免超付。

合同执行完毕后，营销策划部、成本管理部及财务部应以其进行合同情况的总结，重点是合作单位的服务意识、服务质量及其合同执行过程中表现的诚信度。评价较高的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位以后的项目中必须经过严格考察慎重合作。▌

三、广告设计成本管理

广告设计成本包括年服务费、单项设计服务费两种形式成本。

项目建设初期，营销策划部负责提出潜在设计单位名单，并组织策划设计部、成本管理部、财务部一起进行考察。在考察的基础上，营销策划部编写招标文件，组织邀请赛招标，邀请单位应不少于4家。招标文件应包括：（1）项目基本情况

（2）广告设计服务内容及期限（3）服务质量要求（4）投标文件构成

（5）招投标工作时间安排及评标方法等。

合同执行过程中，营销策划部应及时安排设计任务，并跟踪完成，重点广告画面设计稿应与策划设计部沟通，确认以保证广告效果、避免浪费。避免因涉及不及时，导致其他制作、安装或印刷工作无法招标，临时委托，造成成本增加。

合同期满，营销策划部应对合作单位已完成的工作进行逐项清点，对于未完成的单项设计应告知成本管理部，相关费用从合同总价中扣除。另外还应对设计单位的服务态度、服务质量进行总体评价，评价较好的单位列入常用合作单位数据库，评价不高的单位到以后项目中必须经过严格考察后慎重合作。▌

四、广告成本管理

广告类别包括定点长效广告、媒体广告、投放类广告及制作广告等多种类别。1.定点长效广告

定点长效广告投入大（灯杆旗广告除外），选用得当效果明显，但资源往往处于垄断状态，且受到市场影响大，成本不易控制。因此营销策划各应根据项目所处区域、特点、销售阶段、销售对象以及定点广告资源情况等，进行整体方案设计，并进行多方案性价比分析，以书面报告代理商资质，证实其确实拥有该定点广告资源的合法使用权。

根据经管会批复意见，营销策划部组织成本管理部及财务部一起进行询价和商务谈判工作，并形成工作纪要，报公司经管会批准。

经公司经管会批准后，营销策划部负责起草广告发布合同，合同中应详细约定广告发布合同金额、广告发布期限、换画费用、亮灯时间、维修时间要求、付款条件等条款，并按公司审批流程，分别进行价格审核单和合同审定会签单的审核和签署。

合同签订后，营销策划部应密切跟踪合同执行情况，严格按合同约定进行广告验收及合同款的支付。为保证广告效果，定期检查画面完好程度及照度情况，如发现问题，及时通知单位维护、修补。为降低成本、应尽量控制换画次数。

合同执行后期，营销策划部应该进行广告效果、广告商工作分析、评价，如果广告效果较好，公司又有宣传方面的需求需要续约，宜尽早与合作单位进行商务谈判。2.网络广告

营销策划部应在经过市场调研的基础上，提出潜在网络设计、维护单位名单，详细罗列这些单位的主要业绩、设计实力等情况，备选单位就不低于 3 家；网络设计单位应通过邀请招标确定。投标文件分技术标（方案标）及商务标两部分（商务标部分队总报价外，还应有各单项设计服务详细报价），并按招标文件规定的方法分别进行评审，其中营销策划部和策划设计部主要对方案标进行评审，成本管理部和财务部主要对商务标进行评审，汇总各单位得分情况后，形成纪要，向经管会推荐中标候选人顺序。

经管会讨论确定中标人后，营销策划部起草合同文件，并按公司现有流程，分别进行价格审核单和合同审批会签单的审核、签署。

合同执行过程中，营销策划部应定期检查网站（或网页）运行、点击率等情况，并要求合作单位根据项目进民展，更新广告内容。

合同期满，营销策划部应对合作单位服务态度、服务质量进行客观评价，评价较好的单位列入常用合作单位数据库。3.媒体广告

媒体广告具有资源垄断的特点。

营销策划部提出媒体广告整体需求，并与各种媒体协商折扣比例，并按公司流程进行价格审核单、合同审定会签单的审批、签署。4.投放类广告

投放类广告包括手机短信、直邮及商住小区、写字楼、社团组织等发布渠道，成本较低，但种类较多，应区别对待。5.手机短信

营销策划部应根据地区、受众区别，选择几家资源较丰富的投放单位，通过招标确定投放单位（可以选择多家投放单位），签订批量投放合同，以降低投放成本。实际投放时，宜分期、分批投放，并按实际投放量进行结算。6.直邮广告

直邮广告由营销策划部联系邮局进行投放，按公司流程分别进行价格审核单、合同审定会签单及付款审批单的审批、签署即可。7.制作类广告

制作类广告又分为喷绘、印刷、现场包装等

营销策划部在及时安排广告设计单位完成设计的前提下，应划分制作类广告类别，组织招标。营销策划部负责提出拟邀请单位名单，其中施工单位资质必须满足制作、安装工程要求，尤其是高空作业施工单位必须有安全许可证，成本管理部和财务部参与招标及评审工作。

招评标工作结束后，选择两家长期合作单位，以招标纪要的形式向项目领导管理小组汇报，得到批准后，营销策划部起草合同文件，按公司审批流程分别进行价格审核单和合同审定会签单的审批、签署，分别签订年度制作类合同。合同签订后，营销策划部根据需要，安排制作类广告的实施，并及时组织成本管理部、财务部一起进行验收、结算和付款审批。

合同执行过程中，营销策划部应客观评价合作单位的服务态度、服务质量情况，评价较高的单位可列入长期合作单位数据库。制作类广告总成本应受年度及项目制作类广告总成本控制。

▌

五、消耗物品采购成本管理

消耗物品条购成本包括售楼处、样板房日常消耗品的采购，以及电话费用、网络费用、水电费、办公用品费、花卉及其他物料消耗等。

消耗物品由营销策划根据实际需要自行采购，并按公司付款审批流程审批，据实报销，为降低成本，营销策划部应加强管理，建立消耗物品管理台帐，并定期不定期检查领用情况，发现问题督促整改。

电话费、网络费、办公用品费等费用，据实报销 ▌

六、活动类营销成本管理

活动类营销成本为大型销活动和经常活动成本，其中又包含仪服务成本。1.礼仪服务单位的选择及成本控制

活动过程中负责提供礼仪服务的单位通过招标确定2家，每次活动前通过其中的一家进行活动场地的布置、搭设、物料的准备及其他礼仪服务配合。

营俏策划部组织统计活动中礼仪公司投入的各种物料数理及各种服务情况，按招投标及合同谈判过程中确定的单价进行结算和付款。2.大型营销活动成本管理细则

营销策划部应提前15天，以专题报告的形式，就活动目的、规模、内容及预算等向公司经管会报告，得到批准后方可实施。

活动过程中，要严格按公司经管会批准的预算，控制各项开支，总额不得突破。

活动结束后，营销策划部按公司审批流程及实际支出情况，进行付款审核。部分成本需要签订合同的可以补签合同。3.经常性活动成本管理细则

对于经常性活动安排，每次活动费用且低于4000元，营销策划部应有统一的计划及布署，并于每月初向成本管理部及财务部知会本月活动安排情况。

可直接按公司流程进行付款审批；超过4000元的，营销策划部应在活动前向成本管理部及财务部特别说明，征得同意，否则两个部门可不在付款审批单上签字。▌

七、售楼处、样板房成本管理

售楼处、样板房费用应由营销策划部牵头，按照年度、项目预算全程控制成本总额。

首先由营销策划部提出样板房的需求，包括但不限于风格、装饰、装璜以及时间要求，策划设计部委托方案及施工图设计，报公司领导审批后执行；

成本管理部根据审批后确定的图纸编制或委托编制工程量清单及标底，进行预算与标底的对比分析，并将对比情况及时反馈给营销策划部及策划设计部，必要时进行调整，确认后的清单供招标、评标使用；

同期工程部/项目部、成本管理部一起进行招标文件夹的编制和审核工作，通过邀请招标确定装修施工单位，并监控装修全程，施工完毕营销策划部、策划设计部及工程部/项目部共同进行竣工验收；

施工同期营销策划部应及组织策划设计部、工程部/项目部及成本管理部进行样板房家私、家电及装饰、装潢物品的采购工作，营销策划部和成本管理部共同做好采购成本的控制工作。

八、供应商及合同管理

营销策划部负责管理公司营销类供应商（包括但不限于广告费、布展制作公司、印刷公司、礼仪公司），并建立供应商资料库，资料库内容包括但不限于，供应商名称，财务状况、付款方式、报价单等。供应商必须由成本管理部和财务部共同考察后方可引入。

营销策划部负责起草营销类合同，成本管理部及财务部应负责审核合同条款，重要合同应由公司行政部委托法律顾问进行审核，规避法律风险，确保公司利益。

借款费用核算举例篇2

[例]A企业于2008年2月1日正式动工兴建一办公楼,2009年6月30日建造完成,达到预定可使用状态,工期17个月。与该建造工程有关的资产支出如下:(1)2008年1月1日,支出600万元。(2)2008年2月1日,支出400万元。(3)2008年7月1日,支出500万元。(4) 2008年12月1日,支出300万元。(5)2009年4月1日,支出200万元。A企业为建造该办公楼占用了四笔借款(前两笔为专门借款,后两笔为一般借款):(1)2008年1月1日发行债券,面值500万元,票面利率8%,发行价格550万元,债券承销商按发行价格的2%收取发行费。此外,债券发行期间冻结资金利息收入5.2万元,发生其他与发行债券相关的直接费用2.6万元,发行价款和发行费用均已通过银行存款收付。期限3年,每年末付息、到期一次还本。(2)2008年1月1日向银行借款,借款本金800万元,年利率6%,期限3年,到期一次还本付息。(3)2008年1月1日发行债券,面值600万元,票面利率7%,发行价格601万元,债券承销商按发行价格的2%收取发行费。此外,债券发行期间冻结资金利息收入2.8万元,发生其他与发行债券相关的直接费用3.2万元,发行价款和发行费用均已通过银行存款收付。期限3年,到期一次还本付息。(4)2008年1月1日向银行借款,借款本金700万元,年利率5%,期限3年,每年末付息、到期一次还本。闲置专门借款资金在银行的存款利息收入共5.5万元,其中2008年1月利息收入1.75万元,2008年2月至6月利息收入为3.75万元。由于建筑材料供应不及时,该工程项目于2008年8月至2008年11月发生中断,时间共4个月。

一、实际利率计算及计息调整表编制

第1笔借款:

债券发行价款净额=5500000×(1-2%)+52000-26000=5416000(元)

5416000=5000000×8%×{[1-(1+r)-3]/r}+5000000×(1+r)-3

通过内插法可计算出实际利率r=4.95%

第2笔借款:

到期一次还本付息金额=8000000×(1+6%×3)=9440000 (元)

8000000=9440000×(1+r)-3

通过内插法可以计算出实际利率r=5.71%

第3笔借款:

债券发行价款净额=6010000×(1-2%)+28000-32000=5885800 (元)

注:254345=400000+(-145655);计算关系式中④*、⑤*分别表示④栏、⑤栏上一期的数据。

注:500317=9440000-8939683;计算关系式中④*、⑤*分别表示④栏、⑤栏上一期的数据。

到期一次还本付息金额=600×(1+7%×3)=7260000 (元)

5885800=7260000×(1+r)-3

通过内插法可计算出实际利率r=7.23%

注:492347=7260000-6767653;计算关系式中④*、⑤*分别表示④栏、⑤栏上一期的数据。

第4笔借款:

7000000=7000000×5%×{[1-(1+r)-3]/r}+7000000×(1+r)-3

通过内插法可以计算出实际利率r=5%

注:计算关系式中④*、⑤*分别表示④栏、⑤栏上一期的数据。

二、借款费用资本化金额计算

经分析确定,借款费用资本化期间为:2008年2月至2008年7月和2008年12月至2009年6月,共计13个月(其中2008年有7个月,2009年有6个月)。

(1)专门借款的相关数据计算如下(参看表1和表2):

2008年:

费用总额=26.8092+45.6800=72.4892 (万元)

资本化期间费用=72.4892÷12×7=42.2854(万元)

2009年:

费用总额=26.1563+48.2883=74.4446 (万元)

资本化期间费用=74.4446÷12×6=37.2223 (万元)

(2)—般借款的相关数据计算如下(参看表3、表4和表5):

2008年:

费用总额=42.5543+35=77.5543 (万元)

平均占用额=(158.4×1+458.4×1)÷12=51.4(万元)

资本化率=(588.58×7.23%+700×5%)÷(588.58+700)=6.02%

资本化金额=51.4×6.02%=3.0943 (万元)

2009年:

费用总额=45.6310+35=80.631 (万元)

平均占用额=(458.4×3+658.4×3)÷12=279.2 (万元)

资本化率=(631.1343×7.23%+700×5%)÷(631.1343+700)=6.06%

资本化金额=279.2×6.06%=16.9195 (万元)

(3)借款费用资本化金额计算表

根据上述有关专门借款和一般借款的计算结果汇总如表6:

注:表中第③栏与第④栏的关系为④≤③。当④>③时,以③为标准,取④=③。

三、借款及借款费用的核算

先根据各借款的“计息调整表”(表1至表4),编制相关会计分录,将所有“实际利息”费用全部计入财务费用;再根据“借款费用资本化金额计算表”(表6),确认借款费用资本化金额,同时调整财务费用。

(1)2008年1月1日

(2)2008年末

计息调整时,

(3)2009年末

计息调整时,

(4)2010年末

计息调整时,

支付当期应付利息和到期本息时,

四、借款及借款费用处理程序

在取得借款时,借款的溢价折价和借款辅助费用应计入借款的初始确认金额(即借款净额),计算该借款的实际利率,根据实际利率确定每期的“实际利息”(即当期应确认的借款费用总额);计算“累计占用一般借款数额”时,应以累计资产支出额减去专门借款实际借款净额(如果其实际借款净额与名义借款额差别不大,也可以累计资产支出额减去名义借款额);计算一般借款的资本化率时,应以该借款的年初(即上年年末)借款余额作为借款本金,因此每年计算资本化率时,同一借款的本金数额可能是变化的。

借款及借款费用的核算程序分为三个步骤:第一步,分别计算各笔借款的实际利率并编制该借款的“计息调整表”。第二步,计算借款费用的资本化金额,编制“借款费用资本化金额计算表”。第三步,编制会计分录,包括两个环节:(1)根据各借款的“计息调整表”,编制相关的会计分录,实际利息全部计入“财务费用”科目。(2)根据“借款费用资本化金额计算表”中“资本化金额合计”栏的数据,借记“在建工程”等,贷记“财务费用”;根据该表中“专门借款收益总额”栏的数据,借记“银行存款”等,贷记“财务费用”。上述核算程序适用于任何借款及借款费用的核算,是借款费用处理的一般程序。

参考文献

[1]陈杰：《企业发行债券初始直接费用的处理》，《财会通讯》(综合)2008年第3期。

公司借款及费用报销管理制度篇3

为加强公司财务管理，规范费用开支，使各项开支合法、真实、准确、完整，根据《会计法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》、结合本公司实际情况，对借款及费用报销程序制定以下办法。

一、借款及费用报销

（一）审批权限

1、费用报销实行总经理和财务经理审批。（壹千元以上需上报董事长由董事长裁定）。

2、公司借付款、固定资产购置及对外投资，对外借贷需董事长签批。

（二）审批程序

1、公司报销实行谁经办谁报销，财务人员负责审核单据，总经理负责审批报销。

2、经办人的借款报销单据由财务人员审查核实，票据无误后，按程序报批。

（三）具体规定

直接经办资金的“经办人”需为公司正式员工。

1、借款

①借款经办人规范填写《领（借）款申请单》，并注明付款方式及付款帐户资料（一般情况为转帐支付）；

②《领（借）款申请单》要明确领、借、付款用途，便于报帐时对费用票据的核实；

③《领（借）款申请单》按审批流程签署完毕后，交财务人员办理领、借、付款，经办人同时提供相应的付款依据（合同协议，报价单或费用

清单等）；

④经办人原则上在5个工作日内，凭正式发票办理借款冲销手续； ⑤现金借款当日未用应于次日退回财务部，付款时重新办理借款手续。

2、备用金

本公司一般情况不允许借备用金，特殊需要要由总经理和财务人员批准。

3、差旅费

（1）差旅费以个人形式借出，二人以上共同出差的，可由一个人负责借用差旅费；

（2）差旅费借支限额标准，省外（）元/天/人，省内（）元/天/人；

（3）市内各区县或市外出差，交通费凭票实报实销，打出租车注明事由及来去地点；

（4）出差归来2个工作日内报销，未按规定取得发票的费用报销，其相应费用由经办人承担；

（5）住宿费按规定标准（？？？金额）内凭据报销，超过限额标准部分不予核销；

（6）出差发生的各类无单位、无内容、无日期、无财务专用印章或发票专用章的发票，不得作为报销凭据；火车票发生的代办手续费不得超过10元/张；

（7）差旅费必须当月发生当月完成费用报销。因故不能报销者必须经总经理签字批准后于次月十日内报销；逾期票据作废，费用自理；

（8）公司人员出差，未经公司同意私自采用飞机形式出行，费用一律不予以报销；

注：出差由对方负责接待或缴纳餐饮、住宿费的不得再次报销相关费用；

4、车辆使用费

公司车辆由公司统一管理，车辆费用应严格控制，据实报销

（1）车辆加油费财务人员负责审批报销，因私使用公车产生的油费由实际驾驶人承担。

（2）车辆通行费按实际产生费用报销。

（3）车辆正常保险费、维修、保养费实行先申请后发生，据实报销，在报销单上要注明车辆牌号；

（4）车辆违章处罚金由驾驶员个人承担并从其工资中扣发

（5）公司车辆事故及维修费用由公司垫付，待查明原因保险公司赔付后由总经理提出处理意见，费用由相关人员及部门自行承担并予以相应处罚。

5、业务招待费

（1）业务招待费开支实行总额控制，限额管理；

（2）业务招待费实行“先申请，后执行”的原则，发生后5日内报帐；未经批准擅自产生的业务招待费一律不得报销；使用超过批准限额的，必须注明原因经总经理批准后方可报销。

（3）需要开支的业务招待费，由经办人申请按标准由财务人员、总经理审批后执行。

6、通讯费

公用座机电话：

公用座机电话费用管理由财务部门监督，无正当理由发生的不正常长话及声讯费用由个人自行承担。

二、要求规定

1、借款人员逾期不冲帐或借款未用不退回，无正当理由的，视情节轻重收取日息5‰的滞纳金，或处以30元/天的罚款，并在次月的工资中予以扣回；

2、大额借款（5000元及以上）无正当理由一个月未冲帐者，停发其工资，待账款冲抵后再予以工资发放。

3、在费用报销中有弄虚作假的行为，除对该行为人处以收缴虚报部分费用外，并按虚报部分费用的两倍金额给予罚款。对各级签批的领导予以同等的经济处罚并通报；

4、除董事长特别安排，严禁代借代领款，所有领、借、付款必须由经办人本人办理；违者将从本人和经办人次月起的工资中全数扣回报销款项（各承担50%）；

5、不得以任何理由越权或越级报批，否则，财务人员有权不予受理。

6、在票据粘贴方面

（1）、票据粘贴时要沿着粘贴单的上边缘，从左至右粘贴，原始单据不能超出粘贴单，每张粘贴单可均匀粘贴二至三排发票。

（2）、将发生的费用发票按照日期顺序整理，严格按发票的先后时间顺序自左向右依次粘贴(对于过路过桥费、差旅费发票更应如此），对于发票上无日期的按金额大小进行粘贴。便于审核。

（3）、用胶水粘贴附件，千万不要用订书针装订。

借款费用核算举例篇4

日前，我们在对某一房地产企业的纳税检查中，发现企业的“管理费用”项目下包含有大量的资金监管咨询服务费、财务顾问费等费用支出，于是，对企业提供的相关协议逐条进行了审查。我们发现这几项费用支出都与一份“借款合同”有着密切关联，如果没有该项专门借款的客观存在，企业是不会向贷款人支付这几项费用的。可以明确，上述几项费用支出都属于企业为取得该项专门借款而支付的相关成本，都应该予以资本化。同时，我们在“财务费用”项目下发现了企业为“贴现”所支付的费用明细，这些费用支出也应予以资本化。

这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析

近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化；票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。

由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。

政策建议

现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。

“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。

“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。

同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例（税收上称为资本化率）予以资本化。

综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。

借款费用核算举例篇5

2010-08-04 11:30:37 清华大学领导力培训互联网

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房地产开发企业的资产负债率高是一个普遍的现象。由于房地产开发企业经营周期长，投资回收期长，而资金投入相对集中，利用债务资本筹集开发资金，通过运用财务杠杆达到投资效益最大化的目标就成为开发商的热衷。由于我国房地产行业的平均利润率高于社会平均利润率，“借鸡生蛋”的现象更为突出。借款费用的会计问题也就倍受人们的关注。本文在介绍国外会计准则关于房地产开发的借款费用会计处理方法的基础上，分析了我国会计规范关于房地产开发企业借款费用的会计处理规定中存在的问题，提出了改进的建议，并对会计处理中的具体问题进行了探讨。

一、各国会计准则关于房地产开发企业借款费用的处理原则

国际会计准则第23号“借款费用的资本化”明确指出了适合采取借款费用资本化的范围。该准则第8条和第11条分别规定“采用借款费用资本化方针的企业，是在借款费用对企业具有重大意义时，而且是在须经较长时间的准备才能按预定用途使用或销售的资产上发生支出时，才将借款费用列为资本支出”。显然，房地产开发企业是符合其关于借款费用资本化的资产条件的。

美国财务会计准则第34号“利息费用资本化”明确将房地产开发企业列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产开发）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）。”

日本的会计准则在借款费用的处理原则上主要采取的是费用化原则，但房地产开发是唯一的例外。其准则规定，如果企业所借人的款项是专门为了用于房地产开发企业，则企业应将相应的借款利息予以资本化，计入该资产的成本。

可见，国际会计准则、美国财务会计准则和日本的会计准则都是将房地产开发企业thldl.org.cn明确列入适合于借款费用资本化的范围的。区别在于：国际会计准则第23号修订后借款费用费用化的趋势取代资本化而占了上峰；而美国财务会计准则委员会则一直将借款费用资本化作为基准处理方法，并体现在房地产开发项目借款费用的处理上。

二、我国会计规范中关于房地产开发中借款费用的处理原则

我国的会计规范体系比较复杂，各相关规范在房地产开发企业项目的借款费用处理上也各有不同：

（1）我国《房地产开发企业会计制度》规定，“企业长期负债的应计利息支出，„„生产期间的，计入财务费用„„”。

（2）我国《企业会计制度》规定，“除为构建固定资产的专门借款所发生的借款费用外，其他借款费用均应于发生当期确认为费用，直接计入当期财务费用。”由于对于房地产公司而言，所开发的房地产不属于固定资产，而是存货，因此根据《企业会计制度》，相关的借款费用应采取计入财务费用的做法。

（3）我国财政部于2001年1月颁布了《企业会计准则——借款费用》，该准则首次就借款费用资本化的条件、资本化的方法作出了明确规定，即“因专门借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在符合本准则规定的资本化条件的情况下，应当予以资本化。”但遗憾的是，不知出于何种考虑，该准则并未将房地产商品开发中发生的借款费用列入准则的涉及范围。该准则第2条称：“本准则不涉及：（1）与融资租赁有关的融资费用；（2）房地产商品开发过程中发生的借款费用。”

（4）《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》（以下简称《附件三》）规定：“公司为开发房地产而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”由于这一文件仍然有效，因此房地产上市公司对借款费用的处理虽然不受《企业会计准则——借款费用》的规范，但实际上也采取了资本化的处理原则。

综合以上规定和不同规范的适用范围，我国目前房地产开发中的借款费用的处理原则是：非上市的房地产开发公司按照《企业会计制度》和《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产开发公司按照《附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法。

三、笔者的观点及建议

笔者赞同将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发企业过程中发生的借款费用予以资本化处理。这是因为：房地产开发企业商品虽然不是固定资产，但由于为特定房地产项目开发而发生的借款费用虽然是一种理财费用，但它的使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并构成房地产项目成本的一部分。

笔者认为，我国关于房地产开发企业项目的借款费用处理的会计规范存在如下问题：

（1）各规范目前都在一定范围内适用，甚至针对同一适用对象的规范（如企业会计制度、《附件三》都适用于上市公司）之间处理方法互相冲突，不利于公司选择适当的会计政策。

（2）《企业会计准则——借款费用》所规定的符合借款费用资本化的对象仅限于“构建固定资产而专门借人的款项”。这一范围过于狭窄，将其他非构建固定资产而形成的资本性资产排除在外，如造船、房地产开发等等。笔者认为没有必要将房地产开发排除在该准则之外，因为对于房地产开发企业而言，作为开发经营对象的房地产的性质属于资本性资产，符合借款费用资本化的条件。同时，房地产上市公司实际上一直在采用借款费用资本化的处理方法。因此将房地产开发项目的借款费用排除在准则之外，没有实际意义，与国际准则之间也缺乏协调。

（3）目前的制度安排将导致上市的房地产公司和非上市的房地产公司在借款费用处理上的又一个“双轨制”。由于借款费用在房地产公司经营活动中的重要性和普遍性，不同的处理方法将导致企业经营业绩和财务状况的重大差异。

因此，笔者建议，应明确将房地产开发企业的借款费用在符合条件时采用资本化的处理方法，并纳入《企业会计准则——借款费用》的规范范围内。

四、房地产商品开发借款费用资本化会计处理中的两个问题

1.尚未开发的土地是否纳入资本化的资产范围？

购入土地（或土地使用权，以下统称土地）是房地产开发企业的第一步，而且获取土地的费用往往占开发项目成本的很大比重。尚未开发的土地是否纳入资本化的范围值得我们讨论。美国有关会计准则规定，没有进行开发的土地不应将其纳入资本化的资产范围。如果为了特定用途而开发土地的工作正在进行，则取得土地的利息费用支出可资本化。可见美国是将在土地上的开发活动的进行作为资本化的必要条件之一。而其他大多数国家的会计准则在这个问题上未作明确规定。

笔者认为，这个问题实际上是房地产开发企业项目借款费用何时开始资本化的问题。我国《企业会计准则——借款费用》规定以下三个条件同时具备时开始借款费用资本化：“（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始。”这与国际会计准则第23号以及美国财务会计准则有关规定是基本相同的。

根据以上原则，笔者认为，对尚未开发的土地所发生的借款费用的处理应具体分析：（1）如果该土地是用于特定房地产项目的土地，则为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化。因为虽然在该土地上的建筑施工活动尚未进行，但获取该土地实际上也是房地产项目开发活动的重要环节之一。总之，购入土地和后续的建筑施工活动一样，也属于为使资产达到预定可使用状态所必需的购建活动或准备活动。因此，在土地的使用方向已经明确的情况下，在购入之时应该将其纳入资本化的资产范围。（2）如果该土地的使用方向尚不明确，例如很多房地产公司购入土地仅仅是为了作为土地储备，则暂时不宜将其纳入资本化资产范围。因为谈不上为实现资产预定用途所必需的购建活动或准备活动正在进行，因此不符合资本化资产的条件，只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范围。

2.关于房地产开发企业项目借款费用资本化的停止时间。

关于借款费用资本化的停止时间，各国会计准则也有具体规定。我国《企业会计准则——借款费用》规定：“当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，应停止其借款费用的资本化。”这也与国际会计准则和其他一些国家的准则关于借款费用资本化的停止时间的规定基本相同的。

关于房地产开发企业项目借款费用资本化的停止时间，我国《股份有限公司会计制度附件三：房地产开发业务会计处理规定》：“公司为开发房地产企业而借人的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。”笔者认为，这一规定有一定的缺陷。原因在于：

（1）将开发产品销售作为资本化停止的时间不符合国际会计惯例和我国的会计准则。因为房地产开发项目销售与开发项目完工是两个时间概念。根据我国目前的有关规定，对现售的房地产项目而言，在竣工之后至销售之前，还要经过一系列程序，包括：质量验收、面积测绘以及最关键的申报销售许可证等。因此，房地产项目竣工并不意味着该项目能够马上投入销售。而预售的房地产项目又有所不同，销售往往始于项目开发前期的某一时间，在我国是完成项目总投资的30%即可申请预售许可证，因此销售开始之时远远早于项目竣工之时。所以无论在哪种情况下，以开发产品销售作为资本化停止的时间是很不合理的。

（2）由于房地产项目的销售方式不同，以开始销售作为资本化停止的时点会导致销售方式不同的房地产项目在会计处理上的不一致，有违实质重于形式原则和一致性原则。如果以销售开始作为资本化结束的时间，将使预售的房地产项目的资本化期间大大短于现房销售的房地产项目，使预售房地产项目承担的借款费用更多地被费用化处理，从而降低不同企业经营业绩和财务状况的可比性。

借款费用资本化会计核算例解篇6

财政部出版的《企业会计准则讲解2008》中明确了企业发生的符合资本化条件的借款费用应予以资本化, 计入相关资产成本, 不符合条件的应确认为费用, 计入当期损益, 并举例说明了其会计处理。但所做的会计分录却存在一些需改进之处, 现举例说明如下。

例1:文昌公司于2008年初筹集3年期专门借款300万元购建固定资产, 年利率6%, 于2008年1月1日支出280万元, 余20万元存于银行, 按活期存款计息 (年利率0.6%) , 截至3月31日未发生其他支出, 工程仍在进行中。

2008年3月31日计息:季末确定的资本化利息=280×6%×3/12-20×0.6%×3/12=4.2-0.03=4.17 (万元) 。发生时:借:在建工程4.17万元, 应收利息0.03万元;贷:应付利息4.2万元。

《企业会计准则讲解2008》中注明应借记“应收利息”或“银行存款”科目。但这样处理使企业以收抵支反而违背了会计原则中的收付实现制原则, 且不能如实反映企业经济活动的来龙去脉。笔者认为相关会计分录可改为:计息时, 借:在建工程4.17万元, 应收利息0.03万元;贷:应付利息4.2万元。然后, 将这部分短期投资收益转入投资收益, 借:应收利息0.03万元;贷:投资收益0.03万元。

二、借款费用资本化金额的计量

《企业会计准则讲解2008》明确规定了借款费用资本化金额的确认、计量和相关信息披露要求, 但对企业发行债券筹集资金所产生借款费用的资本化金额的确认问题, 并未详加说明。企业为降低融资成本和加速资金周转, 一般更愿意折价或溢价发行公司债券并为此承担一定利息。因此发行债券等所发生的折价或者溢价及其摊销, 作为对债券票面利息的调整也属于借款费用的范畴。下面举例详述较复杂的借款费用资本化问题。

例2:南湖公司于2009年1月1日起采用出包方式建造自用办公楼, 预计工程于2010年6月30日完工。有关支出和资金筹措情况见右表。

其中, 南湖公司平价发行3年期票面利率为5%的公司债券9 000万元 (票面利率与实际利率相同) , 专门借款未使用部分按存款利率1.98%计息。

单位:万元

(1) 计算专门借款的资本化利息。

2009年12月31日计算专门借款的资本化利息:

专门借款的资本化利息=2 000×5.76%-500×1.98%×190/360=109.975 (万元)

2010年6月30日计算专门借款的资本化利息:

专门借款的资本化利息=2 000×5.76%×180/360=57.6 (万元)

(2) 计算占用一般借款的资本化利息。

2009年12月31日计算占用一般借款的资本化率:

加权平均资本化率= (2 200×5.4%+9 000×5%) ÷ (2 200+9 000) ×100%=5.079%

2009年12月31日计算占用一般借款2 000万元 (1 500+2 500-2 000) 的资本化利息 (从7月11日起占用到12月31日, 共170天) :

占用一般借款的资本化利息=2 000×5.079%×170/360=47.97 (万元)

2010年6月30日工程完工时, 由于除继续占用一般借款2 000万元外, 2010年1月1日又占用一般借款4 600万元, 故需要计算两笔资金的资本化利息 (从1月1日起占用到6月30日, 共180天) :

加权平均资本化率= (2 200×5.4%+9 000×5%+5 600×8%) ÷ (2 200+9 000+5 600) ×100%=6.052%

占用一般借款的资本化利息= (2 000+4 600) ×6.052%×180/360=199.716 (万元)

借款费用资本化金额的确定, 主要是要考虑合理性并结合实质重于形式原则。占用多笔一般借款, 首先要计算加权平均资本化率, 然后计算资产支出加权平均数, 最后计算占用多笔一般借款的资本化利息。

例3:南湖公司为筹集流动资金发行5年期债券, 面值为2 000万元, 票面利率5%, 每年年末支付利息, 到期还本。该债券发行时市场利率 (实际利率) 为5.973%, 该公司发行价格为1 918万元 (不考虑发行债券的辅助费用) , 折价82万元。折价采用实际利率法摊销, 每年末分别摊销14.55万元、15.42万元、16.34万元、17.32万元、18.36万元。该资金到第3年初被用于在建工程, 工程建设期2年。该工程于第3年1月11日支付工程款800万元、10月21日支付工程款300万元;于第4年3月1日支付工程款500万元、12月21日工程完工支付工程款300万元, 该公司按天数计算工程累计支出加权平均数 (每月计30天, 一年计360天) , 按年计算资本化利息。

(1) 第3年工程占用债券资金资本化利息的计算。

第3年工程累计支出=800+300=1 100 (万元) (占用债券资金的比例=1 100/1 918×100%=57.351 4%)

第3年占用债券资金实际发生的利息=债券利息+摊销的折价分配额=1 100×5%+16.34×57.351 4%=64.371 2 (万元)

第3年占用债券资金加权平均数=800×350/360+300×70/360=836.111 1 (万元)

第3年占用债券资金的资本化率=64.371 2/836.111 1×100%=7.698 9%

第3年工程累计支出加权平均数=800×350/360+300×70/360=836.111 1 (万元)

第3年末工程占用债券资金的资本化利息=836.111 1×7.698 9%=64.371 2 (万元)

第3年末确定计入财务费用的金额=2 000×5%+16.34-64.371 2=51.968 8 (万元)

从上述计算结果可见, 按一般借款资本化率公式计算的结果是:占用债券资金的资本化利息就是占用债券资金实际发生的利息。

(2) 第4年工程占用债券资金资本化利息的计算。

第4年工程累计支出=800+300+500+300=1 900 (万元) (占用债券资金的比例=1 900/1 918×100%=99.061 5%)

第4年占用债券资金的资本化利息=1 900×5%+17.32×99.061 5%=112.157 5 (万元)

第4年末确定计入财务费用的金额=2 000×5%+17.32-112.157 5=5.162 5 (万元)

例4:南湖公司溢价发行面值为2 000万元的5年期债券, 票面利率8%, 每年年末支付利息, 到期还本。发行价格2 150万元 (不考虑发行债券的辅助费用) , 溢价150万元。溢价采用实际利率法摊销, 每年末分别摊销26.50万元、28.14万元、29.89万元、31.75万元、33.72万元。其余条件同例3, 按年计算资本化利息。

(1) 第3年工程占用债券资金资本化利息的计算。

第3年工程累计支出=800+300=1 100 (万元) (占用债券资金的比例=1 100/2 150×100%=51.162 8%)

第3年占用债券资金实际发生的利息=债券利息-摊销的溢价分配额=1 100×8%-29.89×51.162 8%=72.707 4 (万元)

第3年占用债券资金加权平均数=800×350/360+300×70/360=836.111 1 (万元)

第3年占用债券资金的资本化率=72.707 4/836.111 1×100%=8.695 9%

第3年工程累计支出加权平均数=800×350/360+300×70/360=836.111 1 (万元)

第3年末工程占用债券资金的资本化利息=836.111 1×8.695 9%=72.707 4 (万元)

第3年末确定计入财务费用的金额=2 000×8%-29.89-72.707 4=57.402 6 (万元)

从上述计算结果可见, 按一般借款资本化率公式计算的结果是:占用债券资金的资本化利息就是占用债券资金实际发生的利息。

(2) 第4年工程占用债券资金资本化利息的计算。

第4年工程累计支出=800+300+500+300=1 900 (万元) (占用债券资金的比例=1 900/2 150×100%=88.372 1%)

第4年占用债券资金的资本化利息=1 900×8%-31.75×88.372 1%=123.941 9 (万元)