物业区域安全防范管理规定

物业区域安全防范管理规定（共12篇）

物业区域安全防范管理规定 篇1

安全防范管理规定

一、为保障业主（使用人）的居住安全，物业服务企业协助公安机关提供24小时安全防范服务，各业主（使用人）有协助物业服务企业做好安全防范工作的义务。

二、施工装修公司对其属下员工的行为负全责，应教导其员工严格遵守本物业的各种管理制度，以维护本物业的安全、整洁环境。若装修工人发生违规行为，物业服务企业有权没收该违规人员的出入证并将其逐出该区域内，若给本物业造成损失的，还将扣除相应的装修保证金作为赔偿。

三、严禁任何机构或人士（包括各业主或使用人）进行上门推销活动、散发宣传品，若发现可疑人士或异常情况，请及时通知安全事务人员及物业服务企业。物业服务企业工作人员及安全事务人员有权对违反本物业管理规定的行为进行检查和纠正。

四、任何人搬运家具、物品进出，须由业主（使用人）提前到物业服务企业办理放行手续，否则秩序维护人员有权拒绝放行。此举目的是预防本物业业主（使用人）财物被盗，保障业主（使用人）自身利益，请自觉支持和维护。

五、本物业内严禁进行一切违反治安管理处罚条例和其他法律的行为。

六、特别指明：业主（使用人）的家庭财产、人身安全责任及保险等由业主自行负责和办理，物业服务企业所提供的秩序维护服务不含业主（使用人）人身及财产保护、保险和保管责任。如业主（使用人）需要物业服务企业提供专门的人身、财产保护、保险、保管的，则按与物业服务企业签订的专项服务合同执行。

物业区域安全防范管理规定 篇2

2012 年7 月1 日, 平阳县xx物业管理有限公司与平阳县某大厦业主委员会签订物业管理委托合同, 约定: 业委会将该大厦委托给xx物业公司实行统一、专业化物业管理; xx物业公司有权向业主、非业主使用人收取物业管理各项费用。合同签订后, xx物业公司于当天开始进驻某大厦小区提供物业管理服务。被告毛某某系某大厦x幢xx室业主, 尚未交纳2012 年7 月1 日至今的物业费。在2007 年平阳县xx物业管理有限公司管理小区期间, 毛某某的相邻业主将毛用于放置空调外机的地方进行封闭并搭建了阳台, 属违章建筑, 导致毛某某空调外机无处放置。毛某某等住户曾向物业公司反映过违章建筑问题, 但该公司不予处理。平阳县规划建设局向搭建违章建筑的业主发出责令改正通知书, xx物业公司也要求该业主拆除违章建筑, 但该违章建筑至今尚未拆除。

二、法院判决

平阳县人民法院经审理认为, 业主委员会与某物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力, xx物业公司作为物业服务企业, 已经按照合同约定进驻毛某某所居住的小区, 并提供了物业服务。作为业主及物业使用人, 毛某某理应依合同约定及法律规定交纳xx物业公司进驻小区以来的物业费用。虽然毛某某向xx物业公司反映过小区违章建筑问题, 该违章建筑至今也未拆除, 但违章建筑属相关行政管理部门的管理事项范围, xx物业公司无权径行拆除, 而相关部门也已作出处理决定。如果涉事业主未改正或未完全改正违章建筑, 毛某某作为相邻的受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。因此, 毛某某以此为由拒绝支付物业费, 于法无据。据此, 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定, 判决: 一、被告毛某某于本判决生效之日起十日内支付原告平阳县某物业管理有限公司2012 年7 月至2014 年9 月的物业管理综合服务费4050 元; 二、驳回原告平阳县xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。

一审宣判后, 毛某某不服判决, 提出上诉。浙江省温州市中级人民法院二审驳回毛某某的上诉, 维持原判。

三、案件评析

本案主要争议焦点在于物业服务企业未纠正违章建筑问题, 业主能否以此为由拒绝支付物业管理费或减少物业管理费。一种意见认为, 根据《合同法》第107 条规定, 物业公司履行合同义务不符合约定, 没有依法尽到物业管理职责, 也违反了《合同法》第60 条规定的协助、注意等从义务或附随义务, 属于管理不到位。另一种意见认为, 根据《物业管理条例》第46 条规定, 物业管理区域发生属于行政部门执法管理的不当行为, 物业公司对其无权自行处分时, 不应认定为违反合同义务。笔者同意第二种意见。

( 一) 物业管理区域内违章建筑属行政机关管理职责范围

本案涉事第三方业主违章建筑属擅自搭建型, 即在已有的建筑物基础上未经审批而搭建附属设施, 擅自改变建筑物的正常结构或者通常使用功能而形成的建筑。根据《城乡规划法》第66 条规定, 个人未经批准进行建设的违章建筑, 由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除。因此, 涉案第三方违章建筑虽位属于物业管理区域, 但物业管理企业本身没有违章建筑的处罚权和强制拆除权, 责令整改或限期拆除的决定依法应当由行政主管部门作出。

( 二) 物业管理公司行为不应认定违反合同义务

根据《物业管理条例》第46 条的规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当及时制止, 并及时向有关管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后, 应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。如果涉事业主仍未整改, 毛某某作为相邻受侵害住户可以直接向有关行政主管部门反映, 但行政主管部门的执法行为并不取决于xx物业公司。另外, 根据《物权法》第83 条的规定, 业主应当遵守法律、法规以及管理规约, 业主大会和业主委员会, 对违章搭建等损害他人合法权益的行为, 有权依照法律、法规以及管理规约, 要求行为人排除妨害。本案中毛某某对涉事第三方违章建筑侵害自己相邻权的行为, 除向有关行政主管部门举报要求处理外, 还可以通过向人民法院提起诉讼的方式救济。

摘要：物业服务企业进驻管理区域前已形成违章建筑, 处理该违章建筑属于有关行政机关的职责范围, 企业无权予以直接拆除, 但已向有关行政机关反映, 并且已要求违建人自行拆除, 应认为物业服务企业履行了合同义务, 业主不得以企业违约为由, 拒绝支付物业费。

关键词：物业,违章建筑,违约

参考文献

[1]王彦.如何规范物业企业在社区治安防范中的职责[J].河北法学, 2007 (12) .

[2]段辉.物业服务合同履行的相关法律问题研究[J].法律适用, 2010 (1) .

[3]徐梅.论物业纠纷中业主权利的立法保护[J].社会科学论坛, 2009 (12) .

物业区域安全防范管理规定 篇3

关键词：提升；物业管理；服务质量

中图分类号： D631 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）19-34-2

1 物业区域服务的现状

既然是“浅谈如何提升物业管理中的区域服务质量”，那么，我们首先应该了解的就是目前物业区域服务现状和存在的问题。矿区服务事业部下属的各个物业处其实就是一个个相对独立的物业管理企业，但是作为油田内部企业，他们与社会上的众多物业管理企业有很多区别：

第一，物业服务工作中存在有很多的局限性。作为油田内部企业，事业部下属的各物业处是面向整个油田服务的，同时也在管理上受制于油田，因此，他们没有一般的物业管理企业那样强烈的竞争意识，这就直接导致了各物业处之间提升服务质量的局限性。

第二，区域服务人员专业素养参差不齐。各物业处现有的区域服务人员大多是从各单位抽调组建而成的，没有接受过系统的物业管理知识培训，缺乏系统化、专业化的理论知识武装。尤其是个别区域服务人员本身对物业服务工作的认识就存在偏差，敬业精神不足，导致他们在实际工作中处理问题完全靠个人的主观意志，遇到困难时常会感觉到无处下手、无所适从。

第三，部分区域服务人员对物业服务存在误解。长期以来人们对服务业一直存在偏见，认为是“伺候人”，有一部分物业服务人员自己对物业服务也存在着误解，觉得物业服务又脏又累又没有什么技术含量，“是个人都可以干”，因此，在物业服务的过程中无论是服务手段还是服务理念都存在着较大差距。

第四，业主和区域服务人员之间缺乏理解和沟通。矿区服务的特殊性决定了我们所服务的对象基本上都是油田职工，长期艰苦的工作环境导致了一部分业主对在后勤工作的服务人员有一种本能的排斥，工作中经常会听到一些年纪大一点的业主说：“老子辛辛苦苦在油田干了一辈子，出了多少力，流了多少汗，你们现在干这点活算什么，一点都不辛苦，只是走走看看，有什么呀！”作为物业服务人员心里也很委屈：“我兢兢业业的干好我的本职工作，没白天没黑夜的为了你们服务，凭什么还要受你的气？你是油田职工，我也是油田职工，我干物业服务难道就低人一等了吗？”业主和区域服务人员之间缺乏互相理解和沟通，误解、矛盾就会愈演愈烈，必然会直接影响区域服务质量的提升。

正是由于以上诸多因素的存在，致使目前区域服务工作中存在着门难进、脸难看、事难办的现象，只有解决了这些问题，区域服务质量才会从根本上得到提升。

2 区域服务质量的提升

在以往的传统中，物业管理企业对区域服务质量的提升，往往比较注重于公共区域的管理服务，例如：公共设施建设、公共环境维护、公共绿化增加以及公共安全防范等“硬件设施”，而忽略了物业管理企业中中层管理人员和区域服务人员服务意识增强、服务理念更新以及服务文化建设等“软件的升级”。

正是因为我们的思维局限在“硬件升级”这个框好的圈子里，只看重了业主的“刚性需求”而忽略了他们的“弹性需求”，业主不满情绪有增无减，区域服务人员的工作得不到业主的理解，严重打击了他们的工作积极性，这样的恶性循环导致了区域服务工作开展难、提升难、改变难，要从根本上解决这“三难”，必须抓住业主的需求心理，一手抓“硬件升级”，一手抓“软件升级”，两手都要抓，两手都要硬！

2.1 加强区域管理的制度建设

2.1.1 权责分明

区域服务人员全权负责所属区域内公共设施、环境卫生、绿化监管等工作；负责区域内所有住户的信息采集、入户安全以及业主满意度调查；负责区域内所有住户的服务需求受理、传递、协调、跟进、督办、回访；负责加强与区域内所有住户的沟通，正确的引导社区居民良好的行为习惯。

2.1.2 严格考核

将区域服务人员的日常服务质量与个人考核相结合，促进物业服务标准、规范的落实和服务人员的岗位职责落实，实行服务质量与效益挂钩制度，更进一步的促进了小区内各项区域服务工作有效落实。

2.1.3 问题不过夜

区域服务人员严格执行“日检查、周对标、月考核”制度，以“日检查”代替过去的突击检查考核，使考核工作常态化，真正实现了“问题不过夜”。进一步固化“管家式服务”，加强了服务意识和服务习惯的养成，确保区域服务水平持续提升。

2.1.4 建立例会机制

坚持每天定时召开总结会总结当天工作，解决问题、沟通信息，及时处理区域服务过程中所遇到的各类问题； 并将一周的问题汇总在周生产例会进行通报，找出问题、总结经验、改进提高。通过建立这样的例会制度，不仅能第一时间了解各区域服务工作的进度和存在问题，同时也能更快的对于出现的问题进行协调、沟通、解决，大大提升了区域服务的效率。

2.2 加强区域服务人员的专业培训

所有的区域服务人员都应该接受专业、系统的专业知识培训，通过不断的学习，提高区域服务人员的专业素养。同时，要加强区域服务人员综合素养的提升，让她们保持高度的责任心，设身处地的为业主考虑，才能真正做到“用心做好

服务，服务体现价值”。

2.3 建立详细的住户档案

物业管理企业在接受小区之初，通过首次安全入户，采集业主信息，建立详细的住户档案。区域服务人员通过了解业主住户档案可以熟悉的掌握所属区域内业主各种情况，以及建筑物、公共设施等具体情况，便于日后的工作。

2.4 明确区域服务人员的职责范围

在日常的区域服务工作中，要明确区域服务人员的各项职责范围，严格遵守各项岗位、职责规定，权责分明、赏罚分明，增加区域服务人员与业主、相关职能部门以及各外包单位的沟通渠道，加强协调沟通力度，谁的问题谁受理谁跟踪谁负责。

2.5 区域服务人员自身能力的提升

2.5.1 发现问题及解决问题的能力

“没有最好，只有更好”，区域服务人员是区域内的一线服务人员，只有细心观察、主动服务，就能发现各类问题，第一时间进行跟进、解决、处理，确保工作的高效率。同时，也可以结合日常的实际工作，大胆创新，为提升区域服务工作质量提供各项合理化建议和意见。

2.5.2 管理与服务能力

区域服务包含了管理和服务两方面的含义，为能够更好的服务于业主，就要对区域内环境卫生、绿化、公共设施等进行有效的管理。

2.5.3 自控能力

区域服务人员在处理各种事件时，常会遇到业主蛮不讲理、拒不配合的情况。因此要善于控制自己情绪，保持平常心，切勿与业主发生争执，应耐心和业主解释，做到以理服人。处理好各种投诉，做好记录。

2.5.4 处理突发事件的能力

面对紧急突发事件，区域服务人员在第一时间做出正确的决策，从容应对，将事故的风险降到最低，要善于从突发事件中总结经验，在今后的工作中防患于未然。

2.6 用心做好服务

在区域服务工作中，我们把贴心服务理念融入到自己的日常工作中，从每一件小事做起，件件用心对待，将“被动式”服务转化成“主动式”服务，将业主视为我们的朋友、亲人、家人。因此，作为区域服务人员除了为业主提供日常的管理服务和维护之外，还应该更加注重服务细节。平时工作中对业主的接触较少，面对面的交流更是微乎其微，所以很难听取业户真实的想法和声音，为了与业主建立起和谐、友好的关系，就必须加强对细节的关注。如当在大风降温、大雨天气来临之前，提醒业主关好门窗；每逢节日放假前，张贴温馨提示，提醒客户休假前不要忘记关灯，切断屋内电源、管好门窗、锁好抽屉柜子等，以防可能造成的损失；同时配合做好防汛、扫雪铲冰及火灾，防盗等应急预案。每次下雪时，区域服务人员积极参与做好扫雪铲冰工作，保证广场、主要道路的积雪清扫完毕，方便客户行走。

物业区域安全防范管理规定 篇4

关于进一步加强物业管理区域消防

安全工作的通知

各物业企业：

为进一步加强我县物业管理区域消防安全，深化“平安物业”创建活动，打造和谐社区，构筑消防安全“防火墙”，现将有关事项通知如下：

一、全面检查消防设施设备。强化设施设备的维修、养护、管理、检查，及时排查隐患，重点加强对区域内消防泵系统、消防栓配置器材、手提式灭火器等设施设备的系统检查。对检查中发现的问题，要及时告知小区（大厦）业主、业主委员会，并向社区居委会、办事处和公安消防机关报告。对存在的问题，要及时进行全面细致的维修整改，以确保物业小区（大厦）消防设施设备正常的使用。

二、开展停车场地消防安全隐患排查。加强停车位的规范管理，对占道停车等情况及时加以制止，确保消防安全通道畅通。重点排查停车场地消防安全隐患，包括电动车充电线路是否老化、地面停车位上是否存在车辆高温日晒等情

况，指定专人负责巡视管理，防止因线路老化、高温自燃等引发火灾事故。

三、加强消防安全教育和管理。各物业企业要采取多种

形式广泛开展消防安全和消防政策法规宣传活动，认真贯彻落实《浙江省消防条例》，在小区（大厦）宣传栏等场所张贴安全告示，增强业主消防安全意识。同时，要做好“四个能力”建设，即提高检查和整改火灾隐患能力、扑救初期火灾能力、组织引导人员疏散逃生能力、消防知识宣传教育培训能力。通过对物业服务人员、业主和使用人开展学习、宣传、演练活动，增强火灾防控能力，保障业主生命财产安全。

四、深化“平安物业”创建活动。自觉落实“平安物业”

创建方案，严格履行有关消防安全管理职责，明确责任主体，指定专人负责，做到思想重视、组织有力。尤其是在台汛来临前，要增派人员负责防汛抗台工作，严格按照本单位预案做好防汛抗台准备工作。

各物业企业要严格按照通知要求，积极做好相关工作，切实开展自查自纠活动，并于7月底前将工作开展情况上报县房管局物业科。

二Ο一Ο年七月九日

主题词：物业管理消防安全通知

抄送：县府办、县安委办。苍南县房产管理局办公室2010年7月9日印发

天津市物业管理区域划分管理办法 篇5

第一条 为了加强我市物业管理区域划分的管理，规范物业管理服务活动，根据《物业管理条例》（国务院令第504号）和《天津市物业管理条例》的有关规定，制定本办法。

第二条 本市行政区域内，物业管理区域的划分适用本办法。

第三条 市国土房管局负责本市物业管理区域划分的监督管理和新建物业管理区域的划分工作。

区、县房地产管理局负责本辖区内物业管理区域划分的推动、协调和监督管理。

第四条 物业管理区域的划分，应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。

新建物业项目内有市区级规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域，规划行政主管部门有明确要求的除外。

同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域，由一个物业服务企业进行管理服务。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区物业划分为一个物业管理区域。

第五条 新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

第六条 单个新建住宅小区物业管理区域总体规模原则上建筑面积不超过30万平方米。

第七条 原有建筑规模较小的相邻物业项目，遵循规模经营、方便管理的原则，可以将几个物业项目整合为一个物业管理区域。

原有物业项目内，已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

第八条 同一个地基基础上的多业态物业，其共有的部位、设施设备和场地，应当由一个物业服务企业进行管理。

第九条 与住宅物业项目相邻的新建单幢商住楼宇或者非住宅物业，具有独立设施设备，并能够封闭管理的，可以单独划分为一个物业管理区域。

第十条 新建物业项目的物业管理区域划分，由市国土房管局在前期物业管理备案时最终认定。

原有物业项目规模较小的，有关单位要积极创造条件进行整合，物业项目所在地的区县房地产管理局负责推动、协调工作。

第十一条 本办法自2008年12月20日起施行。原市房管局印发的《天津市物业管理区域划分暂行办法》(津房物〔2003〕321号)同时废止。

天津市国土资源和房屋管理局

物业区域安全防范管理规定 篇6

2006年，我国经济增长由“投资主导工业拉动”转向“消费主导服务业拉动”模式。物业管理成为商业地产增值的主要手段，这使得物管企业获得向商业地产发展的机会，但同时会面临各种风险。

二、商用物管企业的风险来源

商用物管企业在经营中面临以下几方面的风险：

（一）设备设施

商用物业的设备设施具有高起点、高质量、高使用频率的特点。商用物业属于人流密集区，一旦某设备没有得到及时的维护，便会产生不良影响。

（二）外国企业强大的竞争力

国外物管企业的大举进入对国内物管业的格局造成冲击。欧美地区物管有上百年的历史，形成了成熟的法规环境、消费意识和管理技术，也有现代化的设施。因而国外品牌的物管企业，无论实力、规模和信誉，还是其它方面，都强于国内物管企业。国内企业面临巨大的生存压力。

（三）媒体

媒体在危机发生时充当了放大镜的作用，通过报纸、特别是互联网的传播，危机会成数倍的放大。在危机发生的初期，矛盾和纠纷只在物管企业和业主或租户等少数人之间发生。但如果纠纷没有得到妥善解决，就会扩散开来，媒体也会迅速卷入，危机就将升级。媒体的涉入使危机影响到政府机构和社会各层面，物管企业将受到多方的攻击和指责。

（四）客户关系

对于客户的投诉处理不当，就容易恶化成企业危机。在我国纠纷不断的物管业中，因客户关系处理不当而出现问题的不胜枚举。诸如保安打人事件，业主维权事件等，一经披露便引来口舌之战，各媒体争相报道，使企业形象和声誉受到损害。这些不当之举严重影响了企业和客户关系的和谐发展，导致客户关系恶化。

（五）服务质量

商用物业经营者一般都是专业零售人员，他们需要专业化、特色化的服务。而我国的物管企业之前都是从事住宅，特别是低端市场，普遍服务质量较低，人员素质低，不能满足高标准的服务要求。低下的管理水平严重影响我国商用物管行业健康发展。

（六）产权不清

商用物业开发资金需求量大，经常以抵押等多种方式筹集资金，导致物业所有权或债务形式多重性。从物管业的角度而言，意味着需求方主体不确定，必将导致物管企业因服务对象的不明确而陷入混乱无序。

三、商用物管企业的风险防范

物管企业需要全面提高风险防范能力，从内外两方面来考虑。从内部，提高经营管理能力;从外部，和各方建立良好的关系，以便在危机出现时得到各方的支持，度过难关。

（一）与媒体、政府、经营者、消费者等维持良好的关系

物管企业如果在危机出现后，才积极寻求与媒体、政府、经营者、消费者等建立良好关系，为时已晚。物管企业应在日常经营中一贯以积极的态度与各方沟通，树立良好形象。针对媒体，物管企业应该积极与媒体联系，体现高度的合作精神。在政府面前，物管企业需要体现出优秀企业公民的素质，如不拖欠税收等。物管企业也要积极与租户或经营者沟通，密切了解他们的动向，维护租户或经营者的利益。同时，物管企业还要保护消费者的利益，履行自己的社会责任。这种一贯、持续的态度才能在危机出现时，得到各方的支持，化解危机。

（二）提高物管企业日常管理能力

在内部管理上，物管企业应制订一套适合商用物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使商用物业始终保持清洁、文明、安全、舒适的状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。

正确地引导人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营，也是物管企业需注重的。在适当的位置(如出入口处、楼层梯间、扶梯等)设置明显的指示牌，方便消费者购物和出入。另外对于物业内租户或经营者的广告牌应妥善管理，保持物业外观整洁，避免因杂乱而影响商业气氛。

在设备管理能力方面，企业需要引进先进的设备管理方法，重点培训设备维护人员，建设一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设施等。且与设备生产厂商保持持续良好的关系，出现问题厂商能够及时指导和维修。

（三）明确产权关系

物管企业在前期就需要就产权关系订立明确的界限，包括所有权者、经营者的权利和责任分配等。同时，物管企业需要就产权关系与各方达成一致，让各方清楚而明确的知道自身所扮演的角色，以免因越权而造成纠纷，造成商业地产经营的不畅，导致各方利益得不到保护。只有明确的产权关系，才能营造出积极的经营氛围，提升商业地产的价值。

（四）提升企业知名度，建立品牌效应

各个行业都很注重品牌经营，品牌正成为通行市场的名片。物业管理也不例外。物管企业现在要走向品牌竞争的时代。有远见的物管企业会将品牌建设提升到战略的高度，注重品牌形象的维护。物管企业建立知名的品牌，不仅可以提高竞争力，而且还可以在大众、潜在消费者中提高声誉，从而受到潜在客户的青睐，扩大市场占有率，便于与国外物管企业对抗。

总之，我国物管企业不能将过去风险防范的经验照搬到商用物业管理中去，而需要针对其特殊性，提出防范措施并实施，降低风险发生的概率和危害程度，以在市场中站稳脚跟，谋求发展。

参考文献

[1]、王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社, 2004.

物业区域安全防范管理规定 篇7

公司各部门：

为认真贯彻落实玉林市住建委《关于加强城区物业管理区域环境综合整治工作的通知》（玉住建字[2011]91号）文件精神，结合迎市“两会”、庆国庆、迎第八届玉博会，并结合我公司的实际情况，经公司研究决定，对公司管理的物业区域环境进行一次综合整治，整治内容如下：

一、抓好各小区的日常清洁卫生工作，组织人员进一步清理卫

生死角，清理乱贴、乱画、乱挂现象，清除垃圾杂物，畅通小区内排水、人行道。

二、加强日常保洁工作，设置果皮箱、垃圾箱等设备，配合环

卫部门做到小区内生活垃圾日产日清，小区内装饰装修垃圾临时定点停放，及时清运，小区公共区域保持清洁。

三、抓好小区内及外围商铺门前环境整治，督促相关商铺做好

门前三包工作，重点整治商铺占道经营、门前车辆乱停放、门前卫生无人管的现象。

四、加强公司管理的物业区域公共秩序的维护，对物业管理区

域内车辆进行定点停放，引导有序摆放，疏通消防安全通道，清理乱堆、乱放现象。

五、维护基础设施，搞好绿化养护，保证各小区内路灯亮灯率，硬化、美化、亮化、净化小区环境。

希望公司相关部门针对管理的物业区域内业主反映存在的重点、热点、难点问题加强整治，抓好查缺补漏、整改工作，以整洁、美观 的环境迎接上级部门的检查。

特此通知

玉林市德信物业管理有限公司

物业区域安全防范管理规定 篇8

1辈缓瞎娣兜牟僮餍形

（1）不熟悉机器设备的操作方法；

（2）不按规定配置安全防护器具；

（3）体力或智力不足，仍勉强工作；

（4）不按安全工作方法工作；

（5）注意力不集中；

（6）工作中玩忽职守，

2辈话踩的工作场所

（1）设备未设安全防护装置；

（2）设备陈旧，未实施日常及定期维护与保养；

（3）未给操作人员提供个人防护用品；

（4）场所未设置适当的照明、通风、消防设备；

（5）场地不清洁，危险品乱堆放；

（6）安全设施失效，未作定期检查。

（二）运行安全管理

1备据劳动局规定，对技术工种的工人进行技术考核，持操作证才能上岗；

2惫こ滩扛骷际醢嘧樯栌邪踩员，负责检查安全运行情况；

3备据安全规程制定各工种的操作安全规程；

4奔忧堪踩教育，在处理危险设备检修时工程师应亲自到场；

5倍砸瞧鳌⒁潜怼⒈O辗У龋必须定期送有关部门校检；

6币兹家妆物品须妥善管理；

7敝匾机房、中控室应严禁非工作人员入内；

8奔际跎璞覆恪⒒房、配电室、中控室的钥匙应由专人保管；

9辈僮鞒∷严禁吸烟；

10倍ㄆ诙栽惫そ行安全考核；

11倍酝獾ノ还ぷ魅嗽币灿进行安全管理，签订安全协议书，在施工上进行检查、督导，以免事故的发生；

12倍愿呖兆饕导巴馇角逑此用吊架、吊篮要定期检查吊绳，确保安全；

13北芾鬃爸帽匦朐谟昙厩敖行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆；

14倍愿髋浔干枋┑慕拥厣枋┮定期检查保养，接地电阻值应符合规范的要求；

15甭ビ钅诮行电、气焊操作，必须取得动火证；

16蔽操作者提供完备的个人防护装备并督导其正确使用；

17惫ぷ鞒∷应随时清理以防止危害事故的发生；

18敝贫ò踩运行手册及奖惩规定；

19鼻炕对运行操作人员的技术培训，学习和掌握设备原理、结构、性能、使用、维护、修理及安全等方面的知识、技能；

20蹦舛ㄉ璞冈诵泄芾淼闹贫龋包括：设备运行操作规程、设备维护规程、岗位责任规程、交接班制度、运行巡检制度等，

物业区域安全防范管理规定 篇9

1 物业服务企业消防安全职责流于形式的主要原因

1.1 目前消防法律法规的软法性。

《中华人民共和国消防法》第十八条第二款、《浙江省消防条例》第十六条对物业小区的消防安全职责进行了明确的规定, 但对物业服务企业不履行相关职责的处理上都是规定责令限期改正, 逾期不改正的对有关责任人员依法给予处分或者给予警告处罚。由于对物业服务企业不落实消防安全管理处罚的弱化, 消防监督执法人员对物业服务企业不履行消防安全职责的情况也有些束手无策, 使消防监督人员对物业服务企业的检查流于形式。

1.2 物业服务企业消防安全管理能力参差不齐

消防安全服务只是物业服务的一部分内容, 从实际情况来看, 物业服务企业将工作重心放在水电、清洁、绿化等工作上。由于物业服务企业在我国起步较晚, 物业服务企业的水平参差不齐, 很多物业服务企业不具备消防安全管理能力, 在日常监督检查过程中发现, 物业消防安全管理人不知道自身消防安全职责, 消防控制室值班人员无证上岗, 不懂操作等现象十分突出。

1.3 消防安全管理经费难以落实

很多物业小区的消防设施损坏, 是因为维护经费无法落实而无法整改。在目前物业小区的消防安全管理体制下, 消防安全管理经费初期来自开发商提供的一定比例的物业管理维修资金, 后期由物业管理公司向业主或物业使用者收取物业管理费。开发商的维修期限期满后, 维修经费在物业管理经费中提取, 但由于业主和用户受传统住房消费观念的影响, 往往将物业管理理解为无偿服务或低偿服务, 拒缴或拖延现象严重, 物业运营几年后消防设施设备因缺少维护, 形同虚设。

2 解决物业服务企业消防安全管理的法律对策

2.1 发挥物业监管部门的主导作用, 形成部门联合执法的合力

法律能够有效运行, 很大程度上是因为法律制裁的威慑作用。因物业服务企业的特殊性, 目前消防法律法规体系内对单的罚款条款不适用于物业服务企业, 而责令改正、处分、警告的处罚不足以推动物业服务企业严格遵守消防法律法规。在物业小区消防安全管理问题上仅仅依靠消防部门很难解决问题。物业管理的行政主管部门应配合公安消防部门、公安派出所对物业服务企业消防安全行为进行监督检查和工作指导, 对于物业消防管理差、存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业, 依法取消其经营资格或及时向有关上级部门提出降低或取消经营资质及经营资格的建议, 并在物业服务合同备案时, 向聘用物业服务企业的单位提出警示或依法不予备案, 对违反相关规定, 不移交有关设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料的, 应当依法进行处罚。消防部门应建立物业服务企业消防工作档案, 对物业消防管理差, 存在消防安全隐患或造成消防事故的物业服务企业, 及时向物业管理的行政主管部门提出降低或者取消经营资质及经营资格的建议。

2.2 建立健全物业服务企业行业准入制度, 发展专业化的物业企业

物业服务企业在承接业务之前, 物业管理部门要联合消防部门对物业服务企业进行考核, 考核的内容主要为物业服务企业消防安全管理人、从业人员是否经过培训, 是否具备消防安全管理的能力, 消防控制室从业人员是否取得从业资格证, 消防安全管理经费是否落实等。对考核不达标的, 不准承接物业管理工作。通过行业准入制度, 发展扶持独立经营、拥有专业人才队伍、具备先进管理和服务经验的物业管理企业, 并引入市场公平竞争机制, 充分发挥行政监督职能, 引导其合法、规范经营。督促物业管理单位建立企业消防安全管理制度, 并通过一系列的学习和培训, 使物业管理人员增强消防安全观念, 树立起消防安全责任主体意识。消防部门要对物业服务企业的消防安全问题进行年度考核, 每年向物业主管部门通报, 对年度存在消防安全违法行为的物业服务企业给予扣分, 对本年度存在消防安全违法行为较多的物业服务企业, 物业管理部门要对相关物业服务企业降低资质等级或吊销从业资格。

2.3 严格落实经费制度, 做好物业服务企业消防安全管理的财务保障

维护经费是物业服务企业进行日常消防安全管理的保障。《浙江省消防条例》第三十二条规定物业服务企业管理区域内的共用消防设施和器材的维修、更新、改造所需经费, 保修期内由建设单位承担;保修期满后, 按照国家和省有关规定在物业专项维修资金中列支。未设立物业专项维修资金或者专项维修资金不足的, 前款规定的经费由业主按照约定承担;没有约定或者约定不明确的, 由业主按照房屋权属证书登记的面积占建筑物总面积的比例分摊。目前, 大部分物业服务企业是从房地产开发企业派生出来的, 这种体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商, 他们之间的诸多权利义务关系不清, 以及在经济利益的驱使下, 使得物业服务企业在接管建筑消防设施的时候把关不严。物业服务企业承接物业项目时, 应当查验共用消防设施的完好状况, 做好查验、交接记录, 并将查验结果书面告知业主委员会。物业服务企业一定要确保接手的消防设施完好有效, 对消防设施不符合要求应不予接手, 对物业服务企业不严格把关, 接手不符合要求的消防设施, 物业服务企业应承担由此而造成的维修费用。物业服务合同终止前, 物业服务企业应当在 (前期) 物业服务合同终止时将消防设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 (移交) 交还给业主委员会, 未成立业主委员会的, 应当向街道办事处或者小区所在地的社区居民委员会办理移交手续。业主委员会或街道办事处、小区所在地的社区居民委员会应认真检查消防设施的完好情况, 并对接手情况负责。

参考文献

[1]中华人民共和国消防法, 2009, 5, 1.

[2]物业管理条例, 2007, 10, 1.

[3]公安部消防监督检查规定, 2009, 5, 1.

物业安全管理职责 篇10

2.制定项目的工作计划，合理安排人员的日常工作，建立岗位责任制。

3.提升项目的管理服务质量，做好各项物业管理基础服务。

4.负责处理业主的重大投诉。

5.完成各项费用收缴，保证服务工作的客户满意度。

6.对项目经营成本进行预算和控制。

7.对项目及项目所负责的设备设施进行维护和保管。

8.领导和安排项目人员工作，并对其工作进行培训、检查和指导。

物业设备设施安全管理 篇11

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。

2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。

6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。

7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。

设备设施检查管理

1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

设备设施值班管理

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。

③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

设备设施维修保养管理

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。

4、保养

（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。

（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

设备资料管理

1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。

2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

发电机使用管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时处理。

7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。

3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。

3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。

高压运行工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。

努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。

认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。

工作票制度

在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。

低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正确完备；

工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。

工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。

操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。

进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。

操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保存。

工作间断、转移和终结制度

工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。

在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；

收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。

在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。

工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。

保证安全的技术措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。

电梯事故应急处理措施

一、当火灾发生时

维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站； 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。

二、当发生地震时

轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：

司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；

运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用； 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；

当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

三、当电梯进水时

底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

电梯紧急故障处理预案

如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。

维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。

如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。

电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。

水泵房停水及事故处理措施

1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。

2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。

4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急处理：

（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。

（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。

（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。

水泵房运行规程

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。

3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。

（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。

（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）

（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理措施

一、锅炉事故应急措施

锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。

2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。

3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。

4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。

5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。

6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。

二、电动葫芦事故应急措施

1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。

2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。

三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。

四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。

锅炉应急事故救援预案

为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：

一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。

二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。

三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。

四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。

五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。

六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。

七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。交换站操作规程

（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。

（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。

（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。

②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。

运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

（5）停止运行：

①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。

②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。

（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。锅炉运行规程

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。

2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：

锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。

3、巡检内容主要包括：

①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。

②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。

④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。

⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。

⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。

⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：

——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。

4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。锅炉操作规程

1、运行前准备

①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。

③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。

④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：

——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：

——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。

——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。

2、正常运行

①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。

②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

3、关机停炉 ①正常停炉

——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。

——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉

——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。

——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。锅炉维修保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。

（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。

（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。

（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。

物业区域安全防范管理规定 篇12

关键词：社区物业管理,消防安全,现状根源及对策

1 社区消防安全管理活动面对的具体状态

(1) 关注效益忽略安全。在具体的活动之中, 物业管理单位没有很好地将消防安全拿入日常管理工作去, 该项安全活动一般只是表面话的, 因此很多的区域之中经常性的会存在防火距离不合理, 相关的消防通道被使用等等的一些不利现象。有时候个别的物管机构为获取更多的利润, 忽略了相关的法规体系, 在消防通道等区域设置建筑体, 将其转租出去进而谋利。还有一些社区物管单位为了所谓的小区内环境安静, 在小区的一些主要消防车道上设置路障, 严禁任何车辆进入。试想如果小区一旦发生火灾, 这在很大程度上人为的导致消防活动无法有效的开展。

(2) 过分的关注防盗, 忽略了防火活动。很多的物管机构无法积极的将这两项活动放到一起来对待, 在管控的时候总是不能等同分析。个别物管机构把去之中的消防设备随便的停止, 把其中的水源等断开, 把消防设施拆掉, 此时就导致很多的不利要素存在了。

(3) 没有做好相关的维护活动, 随意其自认发展。很多的物管机构, 因为消防思想太差, 不具有最基础的设备的养护知识, 不在固定的时间之中对其开展养护活动。此时导致这些设备不能正常的使用, 这些现象在很多的高层等社区之中出现的频率非常高。

(4) 物管工作者的素养太差, 不能够及时的察觉存在的不利现象。在日常的消防安全监督检查中我们发现, 因为物管工作者并不是固定的, 很多都没有受到专门的培训, 而且相关的组织也未结合设定好的规定开展管控活动, 再加之一些物业管理人员由于年龄偏大、文化水平较低、接受能力差, 不能够对发生的不利现象积极的分析, 无法察觉存在的不利现象, 这样就往往导致小火酿成了大灾。

(5) 消防宣传教育力度不够, 安全隐患突出。由于小区业主在用火用电方面缺乏起码的安全常识, 违章用火和超负荷用电非常普遍, 家庭火灾发生的概率在不断增加。随着科学技术的高速前进, 此时群众对于物质生活的规定更为严苛, 而且家居活动的思想也出现了很大的转变, 很多有着较高的功率以及能耗的设备被大量的使用, 同时因为许多业主在装饰的时候对设备的能耗不了解, 导致其线路过载, 此时就会导致其因为使用不合理而引发火情。

(6) 火灾隐患整改难度大, 处罚执行难。由于社区整体消防意识淡薄, 对消防安全重视不够。一旦存在火灾隐患, 整改时需要多家单位配合, 整改资金有时也需要多家单位承担, 由于经济状况和消防安全意识不同, 虽然有的单位愿意承担, 但有的单位不愿意承担, 造成很难整改的局面。再加之社区房屋在最初开发建设时遗留下的许多问题得不到解决, 一部分建筑涉及多个产权, 物业管理单位又不能参与管理, 无人协调, 消防部门下发法律文书时, 无明确主体, 造成隐患整改难, 实施处罚时, 各产权单位互相推脱, 消防执法难以落实到位。召开协调会时, 因无法理清关系, 效果不明显, 以致于各产权单位均拖延整改。如果消防部门强制处理, 一旦措施不慎, 极有可能造成社会不稳定。

2 提高社区物业消防安全管理工作的措施

(1) 强化管理, 落实责任。《中华人民共和国消防法》第十八条明确指出:“住宅区的物业服务企业应当对公共区域内的共用消防设施进行维护管理, 提供消防安全防范服务”。由此可见, 社区物业管理单位不是无法可依, 国家已经从法律层面上赋予了物业管理服务企业在社区管理服务中应当承担的消防安全职能和责任。《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》也明确规定:居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行下列消防安全职责: (1) 制定消防安全制度, 落实消防安全责任, 开展消防安全宣传教育; (2) 开展防火检查, 消除火灾隐患; (3) 保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通; (4) 保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。其他物业管理单位应对受委托管理范围内的公共消防安全管理工作负责。这说明政府为规范消防安全管理, 实施社会消防监督, 最大限度的避免和减少火灾事故的发生, 已经将城市社区消防安全责任落实到了每一个物业管理单位, 物业管理单位也要将消防安全工作层层分解, 明确好各级人员的职责。

(2) 健全机制, 规范服务。社区物业管理服务企业要根据《中华人民共和国消防法》、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等法律法规, 建立健全消防安全管理制度, 加大宣传教育力度, 并通过组织一系列的消防安全知识教育和培训, 提高物业管理人员业务素质。

(3) 加大基础投入, 提高防控能力。今后, 城市规划开发、旧城改造和社区建设要与消防基础设施建设同步进行, 新建投入使用的社区必须严格按照国家消防技术规范要求验收达标。对短期内不能开发和改建的老城区、城乡结合部的平房区、棚户区等要加大消防投入, 要广泛开展以社区居民委员会为龙头, 物业管理单位和社区业主委员会为核心, 社区居民积极参与的群防群治消防安全管理模式, 真正形成“社区是我家, 消防靠大家”的管理氛围。必要时在一些没有物业管理的社区, 可以利用社区警务室设置社区消防服务网点, 推选一名思想觉悟高, 热爱公益事业, 责任心较强的业主确定为专 (兼) 职消防安全员, 配备最基本的灭火器等工具, 随时接受群众的求助。

(4) 加强宣传教育, 营造安全氛围。物业管理单位要加强对社区内消防安全宣传教育工作, 制定科学规范的宣传教育计划, 设置动态消防宣传栏、消防漫画, 利用社区文化站、社区楼宇电视和广播等手段, 建立社区消防文化阵地来宣传防火、灭火及火灾逃生、安全疏散等消防基本知识, 让居民意识到消防安全的重要性, 从而形成人人重视消防、家家关注消防的文化氛围。

物业管理单位消防管理工作牵系于千家万户, 是消防工作的重要组成部分, 只有政府、职能部门密切配合、协作, 共同努力, 物业管理单位充分认识到当前的火灾形势, 认真履行消防安全职责和义务, 为居民的安居乐业和城市的经济发展提供坚实的消防安全保证, 营造居民小区良好的消防安全环境。

参考文献

[1]机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定[S] (.公安部第61号令) , 2001.