徐州地产swot分析（通用6篇）
徐州地产swot分析 篇1
地产项目SWOT分析
优势 Strength
片区价值: 新城区中心位置，已在市场上得到较高认同
先天可开发素质较好，土地平整方正，地势平坦，易于项目产品规划
品牌优势。开发商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户;前期形象高企，广泛被客户认同
项目位于梅林关以外，高端客户的心理障碍。（利用市场空档 开发优势:高水准的开发供方团队:武汉成熟开发商、加拿大B+H建筑中建五局的施工建设等; 规模优势:占地660亩，总建72万平方; 产品优势:产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。 人文氛围:近周总理纪念馆和外国语学校等，人文底蕴丰厚
交通优势: 项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；项目三面环路，加之汽车站旁，交通极其便捷
区域环境:项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居住。与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资源比较丰富; 周边社区:片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与城市未来高档居住区为邻。
项目周边己有多个小区入住，人流增加不断提升项目潜在价值；项目周边有多个成熟小区，居住氛围良好。
快速建立高端项目社区形象。提升产品价值感营梢引导，样析房、下程样析房）
地块所处地段较差。临近主干道，紧邻长途汽车站，部分临街住宅将受到噪音干扰、空气污染，治安环境受影响。工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造成负面影响；另有地块上存有高压线，西北角的气象站等，对项目后期销售带来制约，影响项目品质
周边欠缺成熟的生活环境;本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气不足，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会有明显的改善。
基础配套设施极不完善，生活便利性不强;周边生活配套设施目前品质不高，居民生活品质受一定影响（项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。） 项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺 项目规模比较小，难于形成体量优势
区域交通较差，出行不够便利;公交路线少，辐射范围小 开发商开发经验不足，品牌知名度不高。企业缺乏操作经验。
劣势 Weakness
地块狭长: 地块狭长，建筑格局摆布受到限制
项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划
户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难。 户型设置跨度大，造成客户群定位不清晰 本项目为本地发展商，具有多个本地项目的开发经验，己积累一定的客户资源基础。
项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显; 周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。
地势高差。项目拥有25米的高差，适宜打造台地住宅，更易突出的空间感。
景观视野项目周边无高大建筑物遮挡，东北面有脸面山体资源，景观及视野良好。
整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。
认筹期长达8个月，不利于客户维系，项目等待期长，客源流失机会大
机会 Opportunity
区域升温:楚州区房地产市场持续升温、区域发展空间大，价值将得到进一步提升
配套完善:项目自身建有幼儿园和大量商业配套，充分满足相关
需求市场空白:区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势
本项目所在区域地产发展蓬勃，近年招商力度不断加大，项目目标客户群体不断涌入，外来客户区域认同感逐渐渐增强;
威胁 Threaten
盛世豪庭:一期已经交房入住，形成区域内住宅标杆作用 未来供应:板块内未来住宅供应量较大，竞争激烈。区域市场供应量较大。（扩展产品线，合理分配各类产品开发时机） 宏观政策:国家不断出台严厉的房地产相关政策，未来影响加剧，目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁; 帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手己分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。
国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素 普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量
城市规划发展使片区获得巨大的发展契机;
产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患;外来打工人群的 肇庆的旅游业发展相当迅速，由此带来的观光投资客逐年增加。体闲旅游:龙泉区有丰富自然资源和人文资源，体闲旅游资源丰富。（通过体闲旅游，整合城市高端消费人群的消费，提升项目的生活品质档次）
区域内居民收入稳定，经济发展迅速:市场需求可挖掘空间巨大。
成都房地产开发水半较高，市场竞争激烈，无论是着眼城东 普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的分流其他片区:随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。
增多，导致区域人员复杂，对本项目形象造成不利影响 区位:项目处产业集群的带动机会:项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晨通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。
项目位于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。区域发展:城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。（突出区域的发展现状和前景提高项目价值，并可增加对投资型客户的吸引力）
外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间; 随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升; 未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售 普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率
8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。说明：
还是放眼整个成都，从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手。（采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势） 高层住宅认可度尚未得到市场检验 产品创新带来的市场风险较大
1.项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。
2.针对不同购买源及消费目标，寻求项目优势因素并转换成营销推广优势策略及其卖点。但在产品规划设计过程中，应将项目弱势及威胁因素力争规避，产品设计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。3.通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。
4.发挥优势、抢占机会。依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户；充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点
5.发挥优势、转化威胁。依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户
6.减少劣势、避免威胁。挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区；高服务+高形象+高品质 7.抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场 8.赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响 9.项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼 10项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端精品社区的方向发展;11.项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形象塑造上予以弥补;12.高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买，并通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心;13.强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业对居住环境的影响;14.建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学，使其成功运作，增加教育配套竞争优势。
住宅项目
内部因素关注点〔优势、劣势)竟争优势:指一个项目超越其克争对手的方而，或者指所特有的能提高项目克争力的条件 竟争劣势:指某种项目缺少或做的不好的东西，或指某种会使项目处一于劣势的条件 1.地理交通优劣势分析
公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决;2.配套设施优劣势分析
教育 大中小学及教育质量情况
医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场 文化、体育、娱乐设施 公园、银行 邮局 其他
3.开发商优劣势分析
开发商实力
政府对开发商的支持
4.产品优劣势分析
景观规划 外立面 户型设计 自身配套 外部因素关注点(机会、威胁)机会：公司而临的潜在机遇，米来可转变为提高项目竟争力的条件。威胁：危及公司的外部因素未来可转变为使项目处于劣势的条件。
机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、政府的税收优惠政策、上地审批政策所带来的机会、政府市政规划带来的机会等方而分析。
威胁通常主要从市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和上地获取难度的高低等方而分析
商业项目
内部因素关注点(优势、劣势)1.地理交通优劣势分析
公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发班车;
2.区域优劣势分析
是否己有成熟商圈
周边政府机关办公、星级酒店、餐饮、娱乐等配套
3.开发商优劣势分析
开发商实力
政府对开发商的支持 规划管理、运营能力
4.产品优劣势分析
临街性、展示性 层高、进深、开间等
外部因素关注点(优势、劣势)机会通常指近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程、区域发展潜 力、政府的税收优惠政策、土地审批政策、政府市政规划带来的机会等方而分析
威胁通常主要市场竞争的激烈程度、客户群购买力水平的高低和上地获取难度的高低等方而分析
徐州地产swot分析 篇2
关键词：物流,区域中心,SWOT分析,对策
江苏省物流发展规划纲要提出建设南京、徐州、苏锡常三大物流区域中心, 依靠现代物流技术和物流组织方式, 通过整合现有物流资源, 构建社会化、专业化、现代化的物流服务体系。徐州是京沪和陇海铁路交汇点, 在西部大开发战略中具有重要地位, 徐州区域生产资料市场已成为淮海经济区最大的物资集散地之一。在此背景下, 本文认为有必要运用企业战略管理的一种分析方法———SWOT分析方法对徐州建设物流区域中心的内部条件之优势与劣势和外部环境之机会与威胁进行客观系统的分析, 并在此基础上提出发展对策。
一、S (Strengths) ——优势分析
1、优越的区位环境
徐州地处黄淮海平原中部, 东临黄海, 西靠中原, 南襟江淮, 北接齐鲁, 是新亚欧大陆桥中国段和淮海经济区区域性中心城市之一, 具有独特的商贸区位优势, 是人流、物流的重要的聚散地, 从而也引发商流、资金流和信息流的聚集。徐州在全国生产力布局中始终处于承东启西、南北对接的枢纽地位。新亚欧大陆桥贯通后, 徐州成为西货东出的咽喉通道;长江三角洲、环渤海湾两大城市圈的崛起和西部大开发战略的实施, 其相互辐射和共同作用的效应, 使徐州区位优势更加突出。
2、良好的交通优势
徐州交通便捷发达, 陇海、京沪两大铁路干线纵横交会, 即将建设的京沪高速铁路在徐州贯通。铁路营业里程1602.7公里, 铁路正线延展长度2301.1公里。作为“中国铁路之咽喉”, 南来北往徐州, 乘火车极为方便。
公路方面拥有5条国道、20条省道、5条高速公路, 在徐州纵横成网。高速公路通车里程达350公里;22条主干、四环线和90条县乡公路格局在中国地级市中位居前列;市区距离连云港国际港口只有200公里, 并与高速公路相连, 海上运输均较为便利。
徐州京杭大运河港口是全国内河十大港口之一, 万寨港是国家级内港, 邳州港、双楼港、孟家沟港担负国家北煤南运的中转重任, 是华东能源的重要集散地, 年吞吐能力为2000万吨。
徐州观音机场是淮海经济区最大的民用机场。在全国142个营运机场中, 可起降747大型客机以上的空港只有17个, 观音机场就是其中之一, 排名约12位。观音机场现已开通北京、上海、香港、深圳、广州、昆明、海口、成都、大连、厦门、温州等城市的航班。
鲁宁地下输油管道纵贯境内, 徐州市区内的华东输油管理局是鲁宁石油管道的经由地, 管道运输在徐州境内长128公里, 是国家石油命脉组成部分。
独特的区位优势、货运站点布局优势、水运港口优势, 使徐州成了辐射淮海、沟通全国、连接国际的商贸大都会, 发达兴旺的商贸流通业为徐州提供了巨大的物流发展空间。
3、政策优势
为加快经济发展, 充分发挥徐州市地理位置的优势, 徐州市政府制定了《徐州市现代物流发展规划》。为保证其顺利实施, 徐州市经贸委等11个政府部门联合出台了一系列鼓励现代物流业发展的优惠政策。这些政策包括:消除物流市场准入障碍、优先安排物流园区和物流项目建设用地、优先安排技改贴息资金、免征或减征所得税、享受快速通关政策、加强从业人员在职培训、优化物流配送车辆交通管理等。
4、资源优势
徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地, 拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产, 储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上, 预测储量69亿吨, 年产量2500多万吨;井盐储量为220亿吨、且品位很高, 发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越;石膏年开采能力500万吨, 为华东地区之首。丰富的资源优势为徐州市形成以现代制造业和现代服务业为主的产业结构提供了有利的保障。
5、产业优势
近年来, 徐州市充分利用江苏省加快苏北振兴和开发建设沿东陇海线产业带的有利时机, 按照“点线面推进、大项目带动、城市间协调发展”的思路, 着力实施“大工业支撑、大项目带动、大商贸流通、大城市建设”四大战略, 使全市经济社会快速发展。徐州目前已基本形成了以工程机械、建材、化工、食品为支柱产业, 新医药、电子信息、环保设备为新兴产业, 煤炭、电力、建材、轻纺、冶金等传统产业加快发展的具有比较鲜明特色的产业体系。其中, 3家企业名列中国最大500家企业, 10家企业进入全国同行业百强, 50余种产品产量位居中国或江苏省第一, 徐工集团、天宝集团、维维集团是中国同行业生产规模最大的企业。
二、W (Weaknesses) ——劣势分析
虽然徐州市政府已将建设物流区域中心城市作为今后城市发展的重要方向之一, 也存在着许多优势, 但在发展与运作过程中, 尚存在一些问题, 主要表现在:
1、物流业务需求量小, 尚未达到规模效益的要求
我国企业长期受“大而全”、“小而全”的经营战略的影响, 大多数企业奉行肥水不留外人田, 采取物流自营, 现有的主要物流企业的业务量仍不饱满。
2、物流企业规模小, 技术落后, 服务单一
目前, 徐州市场上的物流公司提供的物流产品几乎全部是仓储、运输、装卸、搬运这些基础性服务, 机械化程度不高。即使现有的较大物流企业如徐州储运公司, 现代物流服务也只是刚刚涉足, 处于向现代物流转变的起步阶段, 其在人才、管理、技术、经营理念及设备等方面与现代化物流企业存在着较大的距离。
3、物流信息化程度不高
徐州市还没有统一的物流公共信息平台, 使得各类物流信息得不到整合, 造成物流资源浪费, 效率低下。工商企业无法借助网络信息掌控货物流动过程的实时信息, 致使工商企业对物流企业缺乏信任, 推动企业物流业务分离工作开展较慢, 以信息技术为支持的现代物流业缺乏生长的外部环境。
4、缺乏现代物流管理人才
徐州科教实力较为雄厚, 专业技术人员众多, 并且现有高等院校12所、高中级职业技术院校40余所。近年来, 这些高校紧随时代步伐, 大力发展物流专业, 虽然为社会培养了一批物流管理人才, 但是由于地域和经济发展的原因, 许多人才流到苏南和沿海地区, 造成物流管理人才严重匮乏的局面。
三、O (Opportunities) ——机遇分析
1、区域经济发展态势良好
徐州市抓住国际资本向中国转移、沿海资本向内地转移和徐州大都市圈建设等新一轮经济发展机遇, 按照工业兴市的要求, 加快徐州工业化进程, 促进全市经济腾飞。2007年, 全市GDP达到1700亿元, 比上年增长15.2%, 增幅高于全国, 五年来年均递增14.2%。经济的稳定发展, 促进了制造业、服务业以及国内国外贸易长足持续的发展, 为未来几年区域物流业的平稳增长创造了良好的外部环境。
2、先进的物流管理技术和经验进入国门
根据我国加入WTO的承诺, 我国在2004年底取消了对物流的全部限制, 这标志着物流业这个有着“第三利润源泉”之称的行业正式对外开放, 几年来, 国外物流企业将挟其雄厚的资金、先进的信息技术、完善的管理及丰富的经验, 抢滩中国物流市场。国内物流企业在与其竞争的过程中, 势必会借鉴国外大型物流企业先进的管理技术和组织模式, 提高自身的综合竞争能力, 加快产业结构调整和升级的步伐, 推动传统物流向现代物流业的转型。
四、T (Threats) ——威胁分析
1、国内外物流企业带来的冲击
外资物流企业进入中国市场, 不仅带来了先进的物流技术和物流管理经验, 同时也对国内物流企业形成了威胁, 一些世界著名的物流企业已先期进入, 参与国内市场的竞争, 如快递业巨头UPS、DHL和TNT, 运输物流公司马士其、美国总统班轮等。同时, 国内一些新兴内资物流企业如宝供集团, 无论是在业务规模、设备投资上, 还是在价格上已具备与大型的外资物流服务商竞争的能力, 其服务能力和水平与大型的外资物流服务商相近, 但服务地域更广, 不仅仅限于大城市和沿海地区。因此, 本土物流企业面临着内外强有力的竞争, 发展受到严峻挑战。
2、物流过程中存在大量非绿色因素, 对环境造
成不利影响
徐州在建设区域物流中心城市的过程中, 存在着大量非绿色因素, 加重了环境污染, 解决这些问题势必加重物流企业运营成本。
3、对物流服务的要求越来越高
随着竞争的日益加剧, 客户对物流服务的要求在深度和广度上都将更高。只提供传统物流服务已不能满足当今市场的需要, 客户会要求物流企业参与到其供应链管理当中, 提供个性化服务。
五、徐州建设区域物流中心的建议
1、加强组织领导, 引导和扶持行业发展
尽管市场和企业是物流发展的主要力量, 但政府的扶持和引导作用对现代物流业的发展具有不可替代的作用, 特别是在开始阶段, 政府的推动作用至关重要。
徐州物流业的发展需要组织形成交通运输、贸易、海关、工商、税务等政府职能部门和行政管理部门参加的协调和统一管理机构, 研究制定有利于物流发展的支持措施和具有前瞻性的现代物流发展专项规划, 并与城市规划、土地利用规划、交通规划等结合起来考虑, 纳入国民经济和社会发展的总体规划之中。
2、培育现代物流主体, 推进物流产业化
选择有实力的传统仓储企业, 发展专业化物流, 积极向现代物流转型, 尽快建立以第三方物流企业为主导的社会化、专业化的物流服务体系。重点引导规模大、效益好的重型机械、食品、烟草等大型生产企业剥离自营物流功能, 实现物流业务外包, 实现物流活动社会化和物流服务的高效、优质和柔性化。积极引进国内外知名的第三方物流企业和物流中介服务机构与本地传统物流企业嫁接和联合, 打造一批国内有影响、有规模、有实力的现代物流企业。
3、积极推进信息化建设
为适应物流信息化、自动化的发展趋势, 徐州应加快建立一个完善的物流信息平台, 增强物流信息的搜集和处理能力。大力提升物流企业的信息化水平, 鼓励应用信息技术改造传统物流, 推广条形码、RFID、EOS、EDI、DRP (配送需求计划) 、自动分拣系统等先进物流技术, 提高服务效率和质量。
4、加强物流人才的引进和培养
政府应重视物流人才的培养和引进, 通过长期培养和短期培训、学校培养和在职培训相结合, 推动物流工程师继续教育和物流上岗资格培训教育。注重对现有物流从业人员的培训, 建立、健全激励政策和机制, 培养人才、引进人才、留住人才。
5、大力倡导绿色物流
21世纪提出了绿色物流的要求, 即对物流系统污染进行控制。在物流系统和物流活动的规划和决策中尽量采用对环境污染小的方案, 如采用排污量小的货运车辆、近距离配送、夜间运货等。徐州物流业的发展应高瞻远瞩, 在规划、发展初期就制定相关环保措施及绿色激励政策, 大力倡导绿色物流, 减小对环境的负面影响, 实现可持续发展。
六、结束语
徐州建设区域物流中心, 应根据本地的实际情况, 统筹考虑区域经济发展、可持续发展和人才培养等方面的因素, 充分借鉴和吸收各国家和地区的成功经验, 将徐州打造成具有强大竞争力的区域物流中心。
参考文献
[1]杨建, 叶平.基于SWOT分析的江苏绿色物流发展研究[J].价值工程, 2008, (6) .
[2]王培良.中心城市发展成为区域物流中心应具备的环境条件分析[J].综合运输, 2002, (1) :23-25.
[3]徐州市统计局.徐州统计年鉴2007[M].北京:中国统计出版社, 2008.
[4]郑成武, 姜乃植.天津滨海新区建立国际物流中心的战略分析[J].物流技术与应用, 2007, (8) :94-98.
徐州市场分析 篇3
徐州市场分析
一、徐州市概况
徐州，古称彭城，地处苏鲁豫皖四省交界，为东部沿海与中部地带、长江三角洲经济开发区与环渤海经济圈结合部，是淮海经济区内最大的中心城市和江苏省全力打造的“三大都市圈”之一。
徐州地理位置优越，交通便利，京沪高速、京福高速、连霍高速贯穿境内，航班、高铁可直达上海北京广州及世界各地20多个国家和地区，乘坐高铁到上海北京等城市2.5小时路程。
2011年，徐州市社会消费品零售总额达1140亿元，同比增长17.9%，增幅全省第一。
去年，该市重点建设了彭城广场、新城区、高铁商务区三大商业中心和老东门时尚街区、创意文化街区等一批功能性街区；引进了香港德客乐、万达集团等一批国内外知名商贸企业；加快建设了苏宁商务广场、中央国际广场、高铁生态商务区核心区、新城区总部经济园、八里国际家居交易博览中心等一批重大商贸项目；启动了生产资料、农副产品、宣武等一批专业批发市场的提档升级工作。全年仅列入全市“三重一大”盘子的重点商贸流通项目投资总额就达104亿元。一大批商贸重点项目建成营业，极大地增强了徐州商圈的消费集聚能力，2011年，市区高档消费品零售额的40%来源于周边城市。
（徐州市场分析）
二、徐州市灯饰商圈概况
1、徐州市商圈规划
从2007年开始，为整体提升徐州中心区域功能配置与城市形象，快速发展徐州的商业经济，徐州开始积极构建“一主、四副”的大商贸格局。
一主即中心商圈。即将中心商圈打造成面向徐州都市圈、辐射淮海经济区的区域性恢复和多功能综合中心商业区。四副即四个市级副商圈。淮海广场商圈、人民广场商圈、东部商圈、新城区商业中心。
2、商圈介绍 1）人民广场商圈 功能定位：
城市商业副中心和片区商业中心 基本情况：
人民广场商圈发展的核心位于三条城市主干道---二环西路、淮海西路和建国西路的交叉口处，该区域周围已经形成了成熟的居住区域，总辐射人口能够达到50万人。这些居住小区的建成，为人民广场商圈凝聚了人气，为商圈的进一步
（徐州市场分析）
发展提供了保障。2）淮海广场商圈 功能定位：
徐州市总部经济、楼宇经济集聚区 基本情况：
淮海广场商圈是目前主城区仅次于中心商圈的一个副商圈，地处徐州火车站和徐州汽车总站周边，是徐州的窗口商贸区。淮海广场商圈的形成与发展，宏观优势在于徐州的区位基础和交通基础，微观优势在于地处火车站和汽车站这两大“出入口”。3）东部商圈 功能定位：
城市的门户、城市的配属中心 基本情况：
东部商圈是根据徐州未来城市居住格局和交通发展趋势，利用京福高速、连霍高速出入口及京沪高铁吸引具有较高消费能力的高端商务人群进驻的机遇，形成以站前商业广场、专业交易市场、服务于商务人士的高端商业设施为主导，（徐州市场分析）
形成较高等级的城市商圈，和主城区中心商圈、新城市商圈形成错位发展的格局。同时根据人口配套基本商业服务设施，形成片区商业中心。4）新城区商圈 功能定位：
徐州市商务政务创新区 基本情况：
新城区商圈规划总面积60平方公里，目前已基本建成。新城区规划布局以順堤河为界，分为南北两区、11片功能组团结构。北侧规划核心区，集中布置商业、办公、市级综合文化建筑；南侧规划为大型城市居住社区。行政办公中心、滨水生态公园、体育中心、新闻中心、图书馆、影剧院、科技研发及产业园区以及5个居住组团将承托起新城区的整体架构。
3、灯饰市场商圈介绍 1）灯饰市场商圈图解
（徐州市场分析）
2）徐州灯饰市场介绍 香港德克乐国际家居广场
香港德客乐国际家居广场位于徐州市（鼓楼区）解放北路殷庄段，德客乐国际家居广场由徐州华夏地产投资有限公
（徐州市场分析）
司投资12亿元人民币建设，于2010年12月30日正式开业。项目占地153亩，一期规模约10万平方米，是融家装设计、家具建材品牌专卖、各类家饰家具样板房等多业态为一体，定位高档、品牌集中的“一站式”大型建材家具商场。
德客乐国际家居广场主要经营中高档绿色环保家居。德客乐所经营的商品有陶瓷卫浴、橱柜厨电、地板楼梯、灯具壁纸、木门家电、家纺家居、松木家具、工艺品、沙发、藤艺、套房以及办公家具等家居用品。
根据调查我们发现，其实际经营面积约10万平方，一共有五层，平均每层有2万平方。其中灯饰经营商户共计5家，调研商户3家，另外两家处于关门歇业的状态，灯饰经营面积1200平方米，占总经营面积的1.2%，由于是新兴市场，所以租金低至每平方每月30元左右，另外，空铺率高达55%，这是比较致命的，我想，导致空铺的原因可能是受到红星美凯龙的压制。东兴物资局
徐州扼守南北经济联通的十字路口，位于苏鲁豫皖四省交界处，素有“五省通衢”之称，为淮海经济区的中心。其铁路、公路、运河水路和航空运输遍及全国，形成了发达的水陆空立体交通网络。如今，徐州已然成为淮海经济区辐射和集聚作用最强的城市，物流汇集的繁华之地。淮海经济区内的二十个地市、17.6万平方公里土地区内拥有着众多的工程机械制造、铸造、加工业、煤碳的开采、运输和利用、以及电力、冶金、纺织、水泥建材、石油化工、食品生产等企业，是我国重要的重工业生产基地之一，机电、建材等产品的消费需求较大，无疑更加快了市场成熟。
（徐州市场分析）
东兴物资市场建立的主要原因，是由于徐州原有的物资市场（庆云桥物资局）处于闹市中，因而交通拥塞，经营环境差，并且存在商户分散、规模小、配套设施不完善，交易服务功能弱等弊端。因此，在徐州市云龙区党委、区政府的支持下，东兴物资市场建立了。
市场坐落在徐州市三环东路上，5W 60W 72W 91W 92W 93W等公交从门前经过，距离徐州汽车南站仅500米，交通便利。
市场经营面积约20万平方。目前市场已经完成升级扩建，正经营业主约1300户，有停车位500个。形成了以五金机电、钢材、化工、建材、建材机械、食品机械、厨房用具等为主营产品的大型综合性生产物资市场。东兴物资市场汇集物资品类全面，与市政、工程建筑、装饰、房地产开发等相关行业都形成了产业链，在淮海经济区具有相当大的影响。
整个东兴物资市场的建材部分，有灯具、开关、油漆、陶瓷卫浴等装潢材料约400余家商铺。其中灯饰经营面积约3000平方，占总经营面积的1.5%。租金约50.84元每月每平。
根据现场调查，我们发现，东兴物资市场并没有根据商品种类对经营场地进行规划，各类商铺错综分布，较为杂乱。另外，根据我们在其招商部的了解，整个市场的招商工作已经基本完成且运营良好。市场商铺分上下两层，单层面积30--40平方，市场根据一层面积收费，二层附送作为仓储使用。
徐州红星美凯龙地处徐州市鼓楼区复兴北路188号，经营总面积360000平米，多条交通运输渠道，市内外可乘
12、（徐州市场分析）34、36、602、607、609、821路到达，商场内外600余个停车位为客户和消费者提供方便，这无疑为红星美凯龙打开了人流大门。此外，其以“中高档家居，一站式建材”为主题定位，经营品类主要有家居，建材，灯饰，家具，家饰，布艺，软体，工艺品，沙发，陶瓷，卫浴，地板，木门，楼梯等。在其优良的管理模式和市政的大力支持下，商场聚集了很高的人气，出租率在90%以上，很快成了徐州家居行业的领头兵。红星美凯龙家居
红星美凯龙地处位置是近年来徐州市重点规划建设的商贸集中发展区和现代服务业集聚区之一，为产品交易市场类现代服务业集聚区，旁边建有徐州八里国际家具装饰城、华隆家具批发市场、淮东家具城、德客乐国际家居广场等10余家较大规模的专业市场，共有经营业户3000余家，从业人员1万余人，年客流量达40万人次，实现年销售额约15亿元，是目前苏北和淮海经济区规模最大的家具建材市场。
徐州红星美凯龙是由红星美凯龙家居集团股份有限公司开发、经营和管理。开发项目分三期实施，一期和二期主营家居，三期主营建材。一期家居生活广场经营总面积4.5万平方米，主营中高档家具。二期是以家居生活馆定位，建设面积10万有余，经营工艺品、实木家具等。三期是以“家”为主题，集家居建材及休闲、服务等综合服务为一体的建材装饰建材广场。目前，红星美凯龙已在北京、上海、天津、南京、徐州、长沙、重庆、成都、济南、郑州和沈阳等城市开办了48家商场，市场总规模超过350万平方米，2007年销售总额突破153亿元人民币。
（徐州市场分析）
红星美凯龙三期经营灯饰，卫浴、吊顶、陶瓷、地板、木门、楼梯、橱柜厨具之类，总面积10万平米左右，大概有200余家，一楼租金80—110元/㎡、二楼：50—90元/㎡，三楼：45—65元 /㎡、四楼：40—50元三楼：45—65元/㎡、五楼：35-45元/㎡，其中灯饰经营共有16家左右，经营面积不足5%，由于红星美凯龙在装饰、建材、灯具等方面不是很专业，很多商户已经撤场，出现了的空铺现象。另外，在二期和三期中间，有一个面积约为60000平米的小产权房，主要经营建材、油漆吊顶之类，但是由于红星美凯龙对建材管理和经营方面的匮乏，使之面临全部空铺的局面，目前的空铺率已达到70%，我想红星美凯龙除了要保持良好的家居经营外，还要在建材、装饰方面更加一把力气。
总的来说，红星美凯龙家居广场在徐州家居行业是出类拔萃的，它确实以自身独有的专业光环掩盖了它四周的家具商场，在一定程度上吸引了中高层人士的眼球，但是未来的发展是无限的，更应该去提高其他方面的不足，补充对建材经营的匮乏，只有这样，才能更好的、全面的为消费者提供一站式的家具建材服务。升辉装饰城
升辉装饰城位于徐州市东郊，三环东路和和平路交叉口。项目南邻徐州新城区及名胜古迹楚王陵，交通便利，有多条公交线路经过（5w、50w、52w、60w、91w、92w、93w、612w、608w）。
升辉装饰城由江苏生辉装饰建材实业有限公司开发、经营和管理，项目总规划面积约460亩，规划总建筑面积达16
（徐州市场分析）
万平米，总投资近2.5亿元人民币，项目分四期实施。项目建成后，市场年成交额将逾50亿元，提供就业岗位上万个。目前已发展用地260亩，建筑面积约10万平方。约有1500家商户在场，停车位约700个。生辉装饰广场着力于发展成为淮海地区规模最大、品种最全、服务功能最完善的装饰材料批发零售基地之一。
在升辉装饰城的四周有居住小区30多个，其中民安、民建、民强、狮子山、金骆驼、民怡园、民祥园、民富园、绿地、康馨园、新锐园、世贸等都是近期新建成的小区，人口众多，建筑材料需求很大。另外，由于新城区的开发和城市向东发展，在和平路延长段和新104国道两端正在开发的小区也很多，也是升辉市场繁荣的因素之一。
升辉装饰城经营建材品类较全、品牌较多。主要以中档产品为主，高档产品为辅。装饰城有十余个分类专业区：陶瓷洁具类、五金类、灯具类、地板类、木业类、地毯布艺类、油漆涂料类、厨房厨具类、吊顶材料类、工艺礼品类。
根据调查我们发现，其实际经营面积约6.5万平方，其中灯饰在2#楼的二楼。总面积约为5000㎡，占总经营面积的11.76%，大概有40家商铺，其租金为每月39.17元/㎡。建材在外面07# 08# 11# 12# 13# 14# 大棚和新大板材区，约有2.2万平方米，租金约每月55元/㎡。五金在1#楼和03# 04#大棚里，面积约9000平方米，租金为每月70元/㎡。陶瓷卫浴分布较多，在1#楼一楼、B厅、新七厅一楼和05# 06# 09# 10#大棚里。地板门类主要分布在新七厅的二楼、三楼、四楼和五楼,03# 04#大棚里也有一部分，面积约1.2万平方米，租金为每月70元/㎡。布艺饰品在2#楼的三楼里
（徐州市场分析）
面，面积约3000平方米，租金为每月35元/㎡。
为顺应消费环境及城市发展，升辉国际装饰城还对原市场进行升级改造，第一期成果为新七厅。新七厅处升辉市场的北端，建设有现代服务业功能性配套项目。新七号展厅经营面积约2万余平方米，划为地下一层和地上五层。内设观光电梯5部、自动扶梯12部，中央空调、消防自动报警装置、无障碍通道等现代商场所必须的设施。新七号展厅在整体规模、硬件设施、品牌升级等方面均迈上了新的台阶。同时，升辉装饰城还建立了商户网上评估系统，售后监督机制，投诉处理机制，升辉饰材尊荣会等一系列软性品牌建设工作。
同时，生活装饰城的新五号展厅已完成建筑施工招标，并将于今年10月30日开工建设。新五号展厅总建筑面积达6.3万平米，预计于2013年年初完工。届时，升辉老市场剩余业户将全部搬至新五号展厅经营。下淀装饰城
徐州下淀装饰城位于下淀路与广山路交叉口,原木材市场,市内可乘3路33路55路73路610路到达。下淀装饰城是由原来的大沙河装饰城一部分商户迁移到这的,已经有一年半的时间了,租的是原木材市场的房屋门面,面积只有1900平方米,共28家商户。
下淀装饰城主要经营五金水暖,木门地板,陶瓷卫浴,灯饰及辅料,已低端家居建材批发零售为主。其中五金水暖4家,木门地板11家,陶瓷卫浴9家,灯饰4家,每家电大约60余平方,没平方每月也就在20元左右。
（徐州市场分析）
由于下淀装饰城位置偏僻,规模较小,商品品类不全,如果买家真是要装修房屋,在这买商品肯定不全,同时下淀装饰城距升辉装饰城和红星美凯龙不是很远,买家最有可能去这两个市场采购。
总的来说,下淀装饰城位置偏僻,市场无人管理,秩序混乱，又无优惠政策,没有停车位,只能停在路边,造成这个市场人气不旺,生意不景气,面临着消亡的危险。
新世纪建材装饰城
江苏省徐州市新世纪建材装饰城创建于一九九八年，位于徐州南郊七里沟，104国道附近。主营陶瓷洁具、水暖石材、橱柜厨具、地板门类、五金灯具等十二大类产品，年交易额逾20亿元。
市场以“绿色装饰，关爱家居”为理念，以“诚信经营，精诚服务”为目标。总投资1．2亿元，分设灯具、油漆、五金电料、水暖洁具、木业板材、精品家具六大专业区，业户入场率已达85％。新世纪建材城将成为立足徐州，面向全国的规模化、专业化的综合建筑装饰材料大市场。
2005年，在当地政府的支持下，市场进行升级改造。改造后的新世纪占地270亩，总建面30万方，停车位近500个。新世纪共分四期。一期主营五金机电、灯具。一层五金机电区入驻率达到90%，五金商铺500余家，每月每平方租金60余元。二层灯具区招商入住率75%，灯饰商铺300余家，占总经营面积的7.27%，租金为每个月每平方30.78元。
（徐州市场分析）
三层目前为仓储。二期主营建材装饰、家具，一层陶瓷卫浴，出租率100%，目前商铺100余家，租金为每个月每平方80元，二楼门类、地板类，出租率为95%，有个别空铺现象，租金为每个月每平方35元。三楼为家具广场，出租率为75%，空铺较为严重，租金相对便宜，为每个月每平方20元。二期是新世纪近两年主推的项目。目前三期、四期正在进行改造。
新世纪作为一个有十四年历史的老市场，必然有它的自身优势，首先它自身的经营经验丰富，同时周边有丰富且良好的贸易配套设施，其位于徐州市城南贸易圈的中央位置，紧邻长途汽车南站，淮海食品城等，交通便利，乘坐20路、60路、66路、72路、专1路、90路、91路、92路、93路、公交车直达。这都给它带来了得天独厚的优势。其次新世纪建材装饰城是徐州市南区独一拥有自主产权的市场，仅此一点，就促使众多海内外一线品牌决定将总部旗舰店设立在新世纪装饰城。
但是，任何一个市场都有相对来说的劣势，第一，市场内陶瓷类以外的产品过于低端，因为新世纪建材城之前是“徐州七里沟陶瓷市场”，其在陶瓷经营和品种上有优势，但是其余品类商户质量不高，鱼龙混杂，拿灯饰这一块讲，在其市场内没有领头羊的产品和商铺，这也是致命的一点原因，因为这点原因，所以市民心中对新世纪的定位偏低端。其余在运营方面，运营管理团队缺少创新精神，宣传策划也是一头雾水。
总的讲，新世纪在徐州市民心目中也是根深蒂固的，目前，新世纪、升辉、红星美凯龙，这三个市场占据着徐州装饰家居建材行业，所以新世纪的实力不可小。
（徐州市场分析）
宣武小商品城
徐州市宣武小商品批发市场坐落在“有五省通衢”之称的 江苏省徐州市繁华商业地带，位于徐州市宣武路与建国东路的交汇处。市场创建于1985年间，经过20余年的艰苦创业，已由一个地摊市场发展成占地近200余亩，建筑面积15 万平方米，有商铺6000余个的大型小商品批发市场。日均客流量6万余人 次，辐射淮海经济区。
宣武市场分为东市场、西市场和南市场三个经营区域。市场建有宣武客运站、大型停车场、宣武物流配送中心、运输等。宣武市场名列全国百强市场第六位、江苏省十大市场第二位，荣获江苏省样板市场、文明市场等称号。
市场经营品类有服装、鞋帽、针织、百货、箱包、家具、灯具、眼镜、玩具、化妆品、电子电器、文体用品、厨卫用品、洗涤用品、床上用品、窗帘布艺、五金交电、装饰装潢材料等18类商品。以批发为主，批零兼营。
市场灯饰、五金、建材、陶瓷卫浴、布艺饰品主要在东市场的一楼和四楼。灯具约有1000平方，占总经营面积的0.6%，租金107.76元每月每平。五金约500平方，租金90元每平每月。建材约有1000平方，租金100元每平每月。陶瓷卫浴约200平方，租金80元每平每月。布艺饰品约1500平方，租金80元每平每月。
由于宣武市场在徐州本地及周边地区的知名度和美誉度比较高，加之市场定位符合徐州的消费水平，所以在几乎不需要花费宣传成本的情况下，依然可以吸引众多消费者和商家前来。
（徐州市场分析）
三、项目概况
欧蓓莎国际商城是徐州市重点招商引资项目，徐州2011“三重一大”工程，由徐州欧蓓莎置业有限公司投资开发。项目地处徐州市重点开发的东部(位于东部商圈)，毗邻京沪高铁徐州东站，总规模78万平米，总投资50亿元，集“产品交易、展览、物流仓储、商务办公、产业服务”等服务功能于一体；涵盖“高端写字楼、星级宾馆、高档公寓、餐饮娱乐”等休闲配套的一站式建材博览交易中心。项目依托徐州繁荣发达的商贸物流基础和京沪高铁的绝对优势，将打造成为淮海经济圈最具影响力的建材一级批发总站。
徐州未来城市居住格局和交通发展趋势
东部商圈
新城区
（徐州市场分析）
三大经济圈结合部
（徐州市场分析）
徐州市对外辐射图
（徐州市场分析）
徐州市交通规划图
（徐州市场分析）
四、徐州市场分析
图解：
新世纪建材家居广场和红星美凯龙所占面积较其他市场较大，但其经营品类新世纪以现代灯商业照明为主比较低档。而红星美凯龙与升辉装饰城经营品类档次较高以水晶灯、花灯为主。
图解：
下淀装饰城较高是因为面积总体量较少总经营面积1900㎡经营灯饰仅有4家，从此图看升辉装饰城是比较突出的。
（徐州市场分析）
图解：
徐州总体是以批发兼零售为主，大部分是在新世纪和升辉两个市场当中。
（徐州市场分析）
五、徐州市场调查结论
随着中国商业市场的快速发展，并且随着一线城市竞争的白热化，更多的商业企业将积极向中国的二线城市扩张。徐州作为淮海经济区重要的中心城市，日益受到越来越多的商业投资者的青睐。因此，在综合考察徐州商业环境和市场竞争分析后得出基本结论如下：
1、目前徐州地区还没有一个专业的灯饰市场，相对体量来讲徐州市区所有经营灯饰的卖场全部加起来还没有我们的项目大。诚然，我们的市场如果开设的话是具有一定的未来发展潜力和竞争力的。
2、从本次调研的364个商户的情况来看，特别是市区的客户有意向的占到了总体有意向的客户的52.38%，而这些客户相对于郊县的有意向客户要来的真实的多，正是因为他们了解我们项目的实际情况-主要是项目的地理位置，后期再招商的过程中可以利用这部分客户再进一步拉升徐州市区其他市场的商户，提升的空间可达30%，那样的话我们的市区有意向客户可达100个商家左右。
3、依据对商户的供货方式调查的数据结果反映，在调查的364家商户中有28家专门的批发、157家专门的零售和179家批发兼零售，这说明了徐州本地的需求和市场拓展空间-辐射的区域较大，再加上我们项目所处的地理位置，因此在我们后期的招商中市场商户的比例应为3:7，也就是说有30%的商户是从事零售的，剩下的70%的商户是做批发的或是批发兼零售的。只有采用这样的市场模式才能让我们的商户生存及发展。
（徐州市场分析）
4、从我们市调的另一个命题-供货方式来讲，采用货品代理的商家为194家、厂家直销的为60家以及货品分销的为108家，而这些数据正是说明了，目前在徐州区灯饰市场中，厂家的直销模式相对较少，如果我们在商户的选择上多为厂家，利用厂家的分销货代理管理网来拉动市场的经营能力，可能会是比较事半功倍的事。这也就是我们的项目区别于徐州目前相对比较成熟的新世纪和升辉市场。同样也可以弥补我们市场的缺点—位置较差，诚然也能发挥我们项目的优势：交通方便、周边的物流仓储价格便宜。
5、而对于商户的选择来讲，目前徐州区域灯饰商户的货品来源主要是：广州（占比52%）、山东临沂（占比26%）、常州（占比19%）、上海（占比2%），但是这样的供应链存在的问题有如下几个方面：
（1）物流成本大
（2）发货不及时、不方便
（3）新品更新速度较慢
（4）价格没有太多的优势
（5）产品无太多的差异化
正是上述的问题存在，直接导致了本地市场的商户在经营上采用了多种品类经营，这就是为什们上述的图表中各品类在商户运营中经营的频次较高的真正原因。
（徐州市场分析）
6、从下表市调的有意向商户在经营面积上所体现的数据来看，在现有的有意向客户全部进驻情况下、以及在租赁面积和意向客户深入拉升30%的情况下：
徐州地产swot分析 篇4
基于空间分析的徐州市居民点分布模式研究
居民点空间分布的研究是聚落地理学的主要内容之一,运用空间分析的`方法研究居民点的分布能更准确地刻画出其空间分布的本质规律.本文根据TM遥感图像和城市地图得到徐州市城乡居民点空间分布的信息,继而运用样方分析(QA)法、最近邻距离指数(NNI)、K(d)函数、热点探测技术(NNH)研究了徐州市居民点空间分布格局与模式.结果显示:徐州市居民点的空间分布具有明显的空间依赖性,总体上呈现出集聚分布的特点;随着研究尺度的变大,居民点空间分布的集聚性指数也增大;居民点空间分布的热点区域在微观尺度上具有空间随机性、在中观尺度上具有轴带延伸性、宏观尺度上具有面状集中性的特点.
作 者：闫庆武 卞正富 王桢 YAN Qing-wu BIAN Zheng-fu WANG Zhen 作者单位：闫庆武,卞正富,YAN Qing-wu,BIAN Zheng-fu(中国矿业大学环境与测绘学院,江苏徐州,221008)王桢,WANG Zhen(连云港市规划市政设计研究院有限责任公司,江苏连云港,22)
刊 名：测绘科学 ISTIC PKU英文刊名：SCIENCE OF SURVEYING AND MAPPING 年，卷(期)： 34(5) 分类号：P282 P208 关键词：点模式分析 热点分析 空间数据分析 徐州市 居民点SWOT分析 篇5
中国邮政快递正遭受外资巨头、非邮政国营企业、民营企业的重重夹击，邮政快递的市场份额在不断下降。本文通过对邮政快递（EMS）外部营销环境和内部资源条件进行分析，使用SWOT分析法指出邮政快递内部的优势与劣势和外部机会与威胁，并提出相应的发展战略。随着中国快递市场的对外开放，市场竞争日趋激烈，中国邮政快递正遭受外资巨头、非邮政国营企业、民营企业的重重夹击。在快递市场规模快速扩大的情况下，邮政快递的所占的市场份额却在不断下降。邮政快递有必要分析内外部环境，把握机遇、避开威胁、发挥优势、弥补劣势，制定合理的发展战略，从而在激烈的竞争中生存和发展。
一、邮政快递发展现状
快递业务是一项高资费、高速度、高服务水平的新型的信息、实物传递业务。中国邮政快递(EMS)自1980年开办以来, 就以较快的速度发展。随着对外开放力度加大和国际贸易增长, 中国邮政快递步入快速发展的黄金时期。
快递市场竞争激烈，邮政快递份额下降。中国加入WTO后，2005年底允许外国快递公司进入中国快递市场。联邦快递（FedEx）、敦豪快递(DHL)、天地环球快递(TNT)和美国联合包裹快递公司(UPS)四大国际快递巨头, 凭借其雄厚资金、先进技术以及人才优势, 还有灵活的运营机制和个性化的优质服务，争夺中国快递市场份额。从1995年起，其在国内的营业额增长率都保持在20%以上。[1]国内民航快递、中铁快运、中外运等公司, 以他们自身交通运输优势不断完善网络, 欲分快递市场一杯羹。民营快递则依靠其灵活的经营模式，行业规模和市场份额日渐增大，特别是1998年以来，每年都以120%~200%的速度递增。[2]而邮政EMS从1995年起，年均增长率只有2%，市场份额也从最高峰时的97%下跌到如今的33%左右。
二、邮政快递（EMS）的SWOT分析
本文根据邮政快递（EMS）的外部环境和内部条件，利用SWOT分析法，对邮政快递（EMS）面临的机会与挑战，存在的优势与劣势分别分析如下：
1.机会（Opportunity）
（1）国内经济的高速增长对国内快递市场有着强大的拉动作用，快递市场是与全社会商品交易总量、国内生产总值等宏观指标存在着高度正相关关系，国内快递市场规模的增长与GDP的增长密切相关，增长比例约为2.93:1。即:如果GDP增长1%，快递市场规模增长2.93%。[3]根据国家统计局网站公布的数据表明，2003年、2004年、2005年、2006年、2007年中国经济增长为9.1%、9.5%、9.9%、10.7%、11.4%。
（2）外贸进出口的增长促进了国际快递业务的发展。十多年来，我国进出口总额一直以世界平均增长率两倍以上的速度增长，由2000年的4742.9亿美元到2007年2.17万亿美元，由世界第8位上升到第3位。
（3）交通运输条件改善为我国快递业的网络编织提供了最基础的条件。1990年～2004年，全国铁路里程增长速度为1.8%；公路里程增长速度为4.4%，其中高速公路里程增长速度为35.2%；民用航空航线里程增长速度为10.5%；民用汽车拥有量增长速度为23.7%。[4]
（4）全球信息技术(IT)发展迅速，尤其是电子数据交换(EDI)和互联网的出现、应用和普及，促进了电子商务的发展。在运输领域，电子商务的兴起促进了快递市场的进一步繁荣，同时也改变了快递行业的运作模式，传递的作业手段向现代化、信息化的管理方式迈进。
（5）国家政策和邮政体制改革促进快递业发展。2006年国家通过的十一五规划第一次提出推广快递服务，2007年3月国务院通过颁布加快服务业发展的议程，对于快递业的发展是场及时雨。邮政体制改革有利于EMS经营方式向市场化和企业化方向转变。
2.威胁(Threat)
（1）专营权遭到削弱，国内快递行业反垄断的呼声越来越高，很多快递公司都提议修改《邮政法》中关于“信件和其他具有信件性质的物品的寄递业务由邮政企业专营”的规定。
（2）外资准入屏障消失。按照中国2001年11月11日加入WTO的相关承诺，2005年12月11日，国外快递公司可以在中国全资设立分支机构或经营机构。于是，强大的外国公司以其资本、技术和效率等优势更多更快地进入中国快递市场领域，邮政快递（EMS）面临着日趋激烈的市场竞争。
（3）国家扶持、鼓励“非公经济”发展的政策，为民营快递企业和“非公经济”所有制体制的改革发展开拓了更加广阔的空间。这一政策的落实将在一定程度上促进民营、国际快递公司的发展，从而加剧市场竞争。
（4）替代服务的质量提高
除了实物传递，用户使用邮政快递业务传递的主要内容是重要文件、资料、单据类物品。随着互联网的发展，电子商务技术不断提高，延伸出的替代服务为那些有特殊要求的客户提供了更多选择的空间，对实物传递的威胁越来越大。
3.优势（Strength）
（1）中国邮政EMS的实物运递网络十分发达。中国邮政EMS通过与各国邮政合作，与世界200多个国家和地区建立了业务关系。国内通达城市近2000个，“全夜航”飞机组成的邮政航空快速网连接了全国各大城市，实现国内200多个城市次日递。拥有 6万多个营业服务网点、200个快件处理中心，8个海关监管中心。全国邮路总长度达到340万公里，形成了航空、铁路、公路、水路等立体运输体系和独立的快递邮政运输网络。
（2）中国邮政的信誉与品牌是邮政快递拥有的一笔最大的财富。2005年5月，在中国货运质量跟踪查询调查暨第四届中国货运业大奖评选活动中，中国邮政EMS四项指标进入快递行业前三甲之列；2005年7月，中国邮政EMS被评选为“中国消费者（用户）十大最满意品牌之一”。2006年，中国邮政EMS获得美国《读者文摘》评选的快递行业“信誉品牌奖”和“中国最具影响力十大品牌”奖。
(3）中国邮政EMS具有较强的通关能力，邮件享有优先通关权。海关在邮政派驻专门的人员进行快件监管，加快了快件的运输效率；而海关对邮政快件的的抽检比例要远远低于其他私营快递公司，使邮政快件的通关速度大大加快。除通关速度优势外，邮政EMS不仅能够为客户提供出口快件业务报关，也能够在进口快件的报送和清关方面给客户以帮助，满足“一站式”服务需求。
（4）20多年的快递经营经验，使EMS在从收寄到投递各个环节紧紧相扣、严密作业，保证了快件的安全传递，这也是一些国内私营快递公司所无法比拟的。
4.劣势（Weakness）
（1）营销观念陈旧是制约邮政快递发展的一个重要原因。主要体现在老大自居，重自身而忽视了竞争对手，市场意识淡薄，忽视消费者需求分析，没有认识到市场细分和定位的重要性，营销手段单一等方面。
（2）技术相对落后造成邮政快递快件处理速度缓慢，目前我国大部分地区EMS邮件在分拣和封发两个环节仍基本依靠手工作业完成，既容易产生差错，工作效率也比较低。其次，中国邮政EMS邮件只能在收寄、较大中转站和投递端能够监控信息，信息反馈还主要靠在每个环节半人工录入，在邮件量高峰期很容易出错。
（3）邮政EMS在网络控制能力方面仍存在隐患。对于国际快递服务，中国邮政EMS是通过万国邮联与各国邮政的合作而实现的，对方邮政水平、合作情况无法完全控制。在国内市场，由于主要运输渠道航空和铁路行业自身都从事快递业务，所以邮政与两家的关系是既合作又竞争，在运输高峰期间，运输质量往往不尽人意。
（4）组织结构不合理，缺乏真正的公司运行体制
作为邮政快递（EMS）的专门管理机构——中国速递服务公司是中国邮政集团的下属机构，对各省市分公司没有直接考核权，对有关快递业务的财务、人事管理权及价格、宣传等方面只有建议权而没有最后的决策权，实际上许多职能与中国邮政集团公司下属的职能部门相互重合，不仅没有起到专业化管理的作用，反而人为地增加了一个管理层次，使决策的效率大大降低。组织结构不合理是影响邮政快递业务进一步发展的重要障碍，邮政快递在面临市场竞争时时常出现反应慢、适应能力差、缺乏竞争力的现象。
EMS的SWOT分析表
三、结论
徐州地产swot分析 篇6
1.1 外部分析-机会与威胁同在
1.1.1 机会 (Opportunities)
(1) 市场潜力庞大, 前景广阔。
近期密集的房地产调控政策使市场得到一定的抑制, 房屋交易量和价格均出现一定程度的下滑, 但刚性需求仍然非常之大。
①从数量上分析, 住房需求量有增无减。一方面, 武汉市正处在城市化进程不断加速的阶段, 随着旧城改造与“武汉1+8城市圈”的获批, 武汉市人口进一步增加, 新增住房需求随之增加。另一方面, 随着武汉市市民收入的增加, 人们对于住房的改善性需求也逐步上升。
②从价格上分析, 过高的房价让不少中低收入阶层市民转向二手房市场。2009年, 武汉市商品住房销售均价为5265.91元/平方米, 存量住房成交均价为3965.47元/平方米, 相应二手房的销售价格相比商品住房也低得多。考虑到数量庞大的中低收入阶层与如今不合理的住房供应结构, 二手房市场的需求潜力是巨大的。
③从一手房市场和二手房市场的比例分析, 发达国家的比例通常为1.5〯8.5到2〯8左右, 而目前我国远高于1:1, 武汉主城区住宅中, 新房与二手房的比例达到3〯1, 市场空间很可观。
综合以上几点来看, 武汉市房地产中介行业无疑拥有庞大的市场潜力和广阔的发展前景。
(2) 品牌集中度提高。
全球金融激荡加上近期不断出台的房地产调控政策, 使房地产市场陷入僵持之中, 这种局势将加速房地产中介行业的优胜劣汰。一批业务单一、规模不大的中小房地产中介因实力不济可能撑不过观望期。一批诚信度高、实力强、有远见的大型品牌企业逆势而动, 采取引资、并购、加盟、直营等手段大举扩张, 从而加快了市场品牌的集中。
(3) 法律法规逐渐健全。
2011年4月1日起正式实施的《房地产经纪管理办法》规定, 对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为, 将采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。随着房地产市场秩序的整顿和规范, 各地中介信用档案制度的建立, 行业管理的加强和完善, 市场将得以净化, 行业形象将得到好转。
(4) 网络信息技术的普及。
随着网络信息技术普及, 房地产中介行业进入了一个全新的信息化、网络化时代, 互联网成为了房地产中介机构的重要营销手段, 使房地产中介的营销得以低成本大范围地全方位推广, 很多大型连锁房地产中介机构建立了专属于自己的网站, 如百居易网、全房网。网络信息技术的普及一定程度上解决了传统组织结构机构臃肿、纵向沟通困难、对外界变化反应缓慢等问题, 便于信息交换与交流、机构的统一管理、机构的宣传与介绍等。然而, 网络信息技术的普及也会给房地产中介行业带来一些不利的影响。例如, 进一步降低了行业门槛, 一些不法份子利用网络进行诈骗等。
1.1.2 威胁 (Threats)
(1) 市场空间暂时收缩。
自2010年1月以来, 各项房地产调控政策陆续袭来, 从开发环节到购房环节的信贷收紧, 从交易环节税费优惠取消到购房销售首付成数的不断提高, 再到销售监管的严格与完善, 再加上房产税的试点、保障房建设的大干快上, 住房投资和投机性需求得到遏制。另一方面, 受到购房者买涨不买跌的情绪影响, 卖房者在价格上“硬撑”, 不愿轻易降价;购房者在限购、限贷等严厉的调控政策下要求降价的意愿更加强烈, 于是楼市陷入了买卖僵持的局面。武汉二手房市场成交量呈现出下滑趋势, 上半年武汉市二手住宅成交12748套, 比去年同期下降近四成, 不少小型房地产中介机构纷纷关门。
(2) 国外品牌大举扩张。
自我国加入WTO以后, 不少国外房地产中介企业开始进驻中国, 以抢占我国国内市场。不论是品牌、资金、技术、实力, 相比仅仅发展10来年的本土企业, 他们都具有很大优势。反观我国本土企业, 由于业务单一、资金短缺等问题, 不少面临关门歇业的风险。
1.2 内部分析——优势与劣势并存
1.2.1 优势 (Strengths)
(1) 高成长性与连锁经营方式。
自2000年以来, 武汉市房地产中介机构在短短十年间飞速发展到2000多家, 这说明房地产中介行业具有极高的成长性。与此同时, 房地产中介连锁经营的方式为其快速发展创造了条件。大型房地产中介多采用加盟连锁或直营连锁的经营方式, 这无疑有利于房地产经纪企业的规模化。统一店面形象、统一服务标准的连锁化经营方式扩大了服务范围, 提高了信息收集量、流通速度及流通范围, 从而明显提高成交效率, 提高信息服务质量, 能有效建立起品牌形象, 并有利于房地产中介行业更好地抵御房地产市场中的各种风险。因此, 连锁化经营亦成为许多房地产中介企业由小做大的首选方式。
(2) 行业专业性、技术性强。
房地产中介主要包括房地产咨询、房地产经纪、房地产估价, 然而, 无论哪项业务, 都需要极强的专业知识, 不具备相关专业知识和技术技能者, 根本无法从事相关业务。正是因为房地产中介在房地产业的不可替代的重要作用以及其极强的专业性与技术性, 使社会分工进一步细化, 房地产中介行业成为独立的、具有广阔发展前景的行业。
(3) 市场占有率较高, 发展空间大。
据有关部门不完全统计, 2003年武汉市通过房地产中介交易的二手房占总二手房交易量的不到30%, 2004年超过50%, 之后几年基本维持50%的比例。而在房地产市场较为发达的深圳市, 发展商越来越依赖地产中介, 2003年发展商自销项目全年仅有77个, 较2002年下降了46%, 而由代理商代销项目占整体推售项目的77%。三级市场上, 消费者愿意选择中介提供居间服务的高达93%。由此看来, 目前武汉市房地产中介行业的市场占有率比较高, 对比房地产中介发展相对成熟的深圳市, 仍有不小发展空间。
(4) 已形成一批区域性品牌。
以武汉市百居易房屋超市和华明达房地产中介两家本土甲级资质企业为例, 百居易房屋超市成立于2002年8月, 至今已有100余家连锁店和自己的网站, 多次荣获武汉市“诚信房地产中介企业”、“诚信示范房地中介连锁机构”等称号。华明达房地产中介成立于2000年10月, 现拥有20多家连锁店和自己的网站, 荣获过武汉市“达标房地产中介连锁企业”、“守合同重信用企业”等称号。这些区域性品牌在行业中起到领头羊的作用, 势必将带领行业走向更加成熟、规范的未来。
1.2.2 劣势 (Weaknesses)
(1) 武汉市房地产中介行业起步晚。
以21世纪不动产为例, 1971年在美国加州创办, 2000年3月进入中国, 2004年入驻武汉市, 从这几个时间我们可以看出中国房地产中介行业较美国晚了近30年时间。武汉市本土企业多为2000年以后成立, 这相比房地产市场发展较早的北京、上海、深圳等一线城市起步又晚了一些。正是因为起步晚, 武汉市房地产中介行业的发展才极不成熟。
(2) 房地产中介行业准入门槛低。
武汉市房地产中介行业准入门槛低, 一方面是由于房地产中介机构的设立要求本身不高, 按《武汉市房地产中介服务机构资质暂行管理办法》规定, 房地产中介服务机构硬件要求只需具备建筑面积在10平方米以上的固定场所、10万元以上的注册资金以及3名以上取得房地产中介服务资格证书的人员。
另一方面, 由于房地产热, 许多没有中介资质的小门店开始加入到房地产中介行业。截止2010年末, 武汉市街头巷尾无资质门店高达数千家。许多没有资质的小门店业务操作不规范、法律道德意识缺失, 极易引发业务纠纷。甚至有不法份子趁机混入其中, 骗取消费者资金后携款逃跑。
(3) 房地产中介从业人员良莠不齐。
房地产经纪人根据职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种。目前武汉市房地产中介从业人员大部分并无相关资质, 许多人员没有相关专业知识就直接上岗。网络上、中介门店上各种房地产经纪人员的招聘信息中很少有相关的资质要求和经验要求。这直接导致房地产中介从业人员良莠不齐, 行业中操作不规范、道德缺失导致的违法违规行为不断。
(4) 违规操作现象频出, 行业道德普遍缺失。
部分房地产中介机构利用虚假信息骗取定金、中介服务费, 在代理买卖过程中赚取差价和乱收费, 不按规定使用房产居间买卖合同等违规操作行为, 无疑是行业不成熟的表现。目前武汉市房地产中介行业监管不严, 责任追究、行政处罚、从业人员信用档案等相关制度还不健全, 房地产中介从业人员的职业道德的提高将会是一个漫长的过程。
(5) 对政策敏感性高, 过分依赖于二手房交易。
由于武汉市房地产中介行业发展历程短, 除房地产经纪外其他业务的发展还不成熟, 业务范围单一。一旦政策调控频繁, 楼市进入冷冻期, 房地产中介尤其是一些中小机构就无单可接、难以生存。
2 基于SWOT分析的战略定位
2.1 房地产中介行业层面
2.1.1 从短期来看, 武汉市房地产中介行业应选择多种经营战略
外部环境方面, 房地产市场暂时处于观望期, 市场成交量有下降趋势, 这对武汉市房地产中介行业构成直接威胁;内部情况方面, 武汉市房地产中介行业处于成长期, 优势突出。因此应该选择多种经营战略, 即尽量拓展自己的业务范围及业务领域。
2.1.2 从长期来看, 武汉市房地产中介行业应选择增长型战略
外部环境方面, 房地产市场在武汉还有很大的发展空间, 暂时性的收缩不会影响房地产中介行业大的发展趋势, 并且这对于处在成长期的武汉市房地产中介行业未尝不是一次机会, 它有助于淘汰一些实力差的、不规范的小型房地产中介机构, 使行业得到重新整合。因此, 从长期来看, 房地产中介行业应该选择增长型战略, 即扩大企业经营规模, 可以采用集中成长战略或多元化战略。
2.2 房地产中介企业层面
(1) 从短期来看, 大、中型房地产中介机构应选择多种经营战略, 小型房地产中介机构应选择防御型战略。
短期来看, 目前房地产市场威胁大于机会, 大、中型房地产中介机构由于管理得当、资金实力强, 能够抵御暂时的风险, 因此应选择多种经营战略;而小型房地产中介机构, 自身实力弱, 内部环境处于劣势, 目前应选择防御型战略。
(2) 从长期来看, 大、中型房地产中介机构应选择增长型战略, 小型房地产中介机构应选择扭转型战略。
长期来看, 由于武汉市房地产市场刚性需求大, 房地产中介行业发展空间大, 机会大于威胁, 大、中型房地产中介机构应当保持自身优势, 充分把握发展机会;小型房地产中介机构则应当把握住大的发展趋势, 不断克服自身的弱点, 逐渐发展壮大。
摘要：近来, 一系列房地产调控政策的出台开始从房地产业波及到房地产中介行业, 整个中介行业面临着新的挑战。运用SWOT模型系统地分析了武汉市房地产中介行业所面临的机遇与威胁, 自身的优势与劣势, 并从长期与短期两个层面分析了其应该选择的发展战略。
关键词：房地产中介,SWOT模型,战略定位
参考文献
[1]刘薇, 李成刚.房地产经纪[M].北京:化学工业出版社, 2005.
[2]周三多, 陈传明, 鲁明泓.管理学——原理与方法[M].上海:复旦大学出版社, 2008, 5.
[3]徐小丽, 吴敏洁.网络信息技术对房地产中介行业发展的影响[J].今日南国, 2008, 94.