物业承接项目（精选8篇）
物业承接项目 篇1
物业承接项目报告
尊敬的中国人民银行大庆中心支行领导：
关于中晟汇裕科技服务有限公司，承接贵行物业客房、食堂一事已进入最后阶段。现在把我公司对承接物业客房、食堂的一切有关管理模式及标准向行领导做以说明，希望情领导给予批示！
物业承接项目
一、物业
二、保安
三、保洁
四、客房
五、食堂
注解：
1、物业计划实施物业员工上下班打卡制，主要是监督鼓励员工的工作积极性。
2、员工用餐实施用打卡制，为了更好的节省员工用餐和提高卫生条件，早、午餐打卡形式，用餐卡由银行统一充值。
3、制定物业员工手册，奖惩条例。
4、规范化管理制度，为银行员工提供更好的服务质量。
5、欢迎行领导和员工提出整改意见。
中晟汇浴科技服务有限公司物业部
2014/1/7
物业承接项目 篇2
一、新建物业项目承接查验风险剖析
正确认识承接查验中的风险,对物业服务工作的顺利开展具有重要意义。承接查验风险主要源于以下几方面:
( 一) 承接查验条件不到位
根据国家住房和城乡建设部颁发的《物业承接查验办法》相关规定,承接查验的物业必须具备工程竣工验收合格、公共设施设备、配套设施按规划设计要求建成,取得使用合格证书、技术资料完整齐全及法律法规规定的其他条件等七项。这是硬性规定,不能讨价还价。但在实践中,一些物业企业片面追求扩大规模,获得项目管理权,或面对较强势的项目建设单位,对不符合查验条件的项目草草进行查验,即使发现问题也不敢理直气壮地主张权利,更有甚者直接接管未经查验项目,导致后续服务中出现种种被动局面。对一些质量问题和缺陷,如果承接查验不认真,不能及时发现,在业主入住后才逐渐暴露出来,产生的质量责任、施工安装责任、管理维护责任不清,致使业主和物业企业间的纠纷增多,各自权益均得不到有效保护,给业主造成损害,物业企业也需承担赔偿责任。
( 二) 承接查验资料不到位
《物业承接查验办法》中明确规定 :现场查验20日前 ,建设单位应当向物业企业移交竣工图等验收资料、设施设备的技术资料、市政公用设施设备准许使用文件、物业质量保修和使用说明文件等。 但由于责任心不强等原因,建设单位往往向物业企业移交的资料不全,也未按规定列出未移交资料明细和补交时间。有的物业企业虽然承接了建设单位移交的资料,但未安排专人进行清点核查,更未按照即将进行的承接查验工作要求,列出重点设施设备出厂、安装、试验和运行的合格文件,导致现场查验准备不充分,造成查验流于形式或干脆忽略查验环节,给后续的设施设备管理和安全使用带来较大隐患。
( 三) 承接查验组织和参与人不到位
承接查验是细致而繁杂的工作,作为项目承接方需要精心严密组织,制订承接查验的方案、程序和内容,组建承接查验小组。但是,在物业承接查验实践中,有些物业服务企业忽视接管方案制订,迷信建设单位提供的竣工验收报告,认为既然项目都经过了验收,承接查验的组织和人员配备差不多就行。其实,竣工验收和承接查验有着截然不同的内涵。承接方在承接查验中没有主动与项目建设单位及时沟通、协调, 共同制订物业承接查验方案;没有抽调过硬的项目查验负责人、工程技术等关键人员组成承接查验小组;没有邀请建设、施工、监理、设备厂家以及业主代表和房地产行政主管部门共同参与查验。承接查验组织和验收人员不到位,形成了承接查验的硬伤,承接查验的效果和面临的风险可想而知。
( 四) 查验发现的问题解决不到位
现场查验是承接查验工作的中心环节,在查验过程中会发现一些问题。这些问题有的可以立即解决,对于不能立即解决的问题,需由物业企业和建设单位协商解决方案,并书面确认限时解决。但在实际操作过程中,有些物业企业为了尽快完成查验,往往只注重实际问题解决,而忽视书面文件的签字确认,导致后续纠纷不断。大量事实证明,物业项目开发建设过程中的遗留问题对物业服务和管理影响巨大,物业服务中的很多纠纷都是因为开发遗留问题得不到及时解决而引起的。查验发现的问题不能及时解决,或没有形成相关文字资料,这将给后续的管理和服务带来不利影响。
( 五) 管理配套 、产权界定不到位
承接查验工作开始时,一些项目的相关设施没有按照要求最终完成,如岗亭、围栏设施、停车位等,以及小区的公共设施设备、停车位、会所等产权不明晰,建设单位未提供产权界定证明,这些问题将影响后续的物业工作。但很多物业企业为了加快查验接收进度,对此类问题重视不够,对存在的问题没有提出明确的主张,这给后续物业工作的开展带来了极大的隐患,业主的投诉纠纷也会因此而增多。
此外新建物业项目承接查验中还存在查验现场安全措施不力、查验方法不当等风险。
二、新建物业项目承接查验风险防控
做好物业承接查验的风险防控,可为物业工作的顺利开展提供保障。
( 一) 依据相关法律法规 ,维护各方合法权益
实施物业承接查验主要依据《物业管理条例》、《 物业承接查验办法》、前期物业服务合同等法律性文件,物业企业要充分认识到查验工作是有章可循的,在实际操作过程中,要坚持原则,据理力争。在确定查验方案、移交图纸资料、查验实施、签订协议和最后办理物业交接手续过程中,物业企业既要从日后物业维修养护管理的角度进行验收,也要站在业主的立场上,对承接查验各个环节严格把关,严格验收,对不符合验收条件或验收资料不全的查验项目,要敢于主张权利,提出要求。明确各方的责任和义务,维护各方合法权益,从思想认识、查验立场的源头上堵塞各种风险因素。
( 二) 积极协调调动各方力量 ,充分考虑设备运行阶段可 能面临的问题
承接查验条件具备后,物业企业应组织经验丰富的管理和工程技术人员参与项目查验。主动联系建设单位,统一思想、统一查验标准,明确查验程序及双方的责权利,就物业的承接查验进行协商,确定查验方案。与建设单位共同组成承接查验小组,由建设单位指派工程总包、设备厂家、监理单位,及邀请业主代表、社区街道、房地产行政主管部门参加查验,也可聘请第三方专业机构协助进行,注重现场查验的安全防控。通过精细的工作准备,杜绝组织不严密、管理技术人员力量不足带来的验收难题。邀请第三方参与验收,增加验收结果的权威性和公信力。还可聘请公证机构参与物业承接查验过程,对查验结果进行公证。
为保证接收后设施设备的正常运行,在现场对设施设备进行测试试运行。逐步由承接查验交接向正常运行、保养及维修转移,注意物业企业技术人员与设备安装调试单位人员的技术衔接和技术操作培训,最大限度减少和杜绝设备正常使用和维修保养中的风险。
( 三) 做好书面备案 ,并签订相关协议
在承接查验的每一个环节,除了应具备有力的组织,精干专业的人员,还应有各专业人员形成的书面记录和问题反馈制度。将查验进度、存在问题及时在查验小组中进行通报, 明确下一环节的工作内容,做到小组成员人人心中有数。对查验中发现的问题,属于必须改正的,应书面报请建设施工单位返修;暂时无法返修的项目要确定维修期限;属于无法返修的项目,应与建设单位协商达成一致意见,形成备忘录, 明确记录在案。物业企业应当将承接查验有关的文件资料建立档案并长期妥善保管,做到有据可查,避免因权责不明、问题不清而发生纠纷。承接查验符合要求后,物业企业应与建设单位共同确认现场查验结果,签订物业承接查验协议。协议中应对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法和时限及双方的权利义务、违约责任等事项做出明确约定。
( 四) 注重配套设施的承接查验 ,明晰共有部分产权
俗话说:无配套,无安居;即没有完善的配套,业主入住后的生活将受到一定的影响。由于业主和物业企业接触紧密,因配套不完善造成的生活不便,业主自然会迁怒于物业企业,势必给物业服务工作的开展造成阻碍,影响物业在业主中的形象。在接管验收中,一定要足够关注与物业服务密切相关的设施和管线有无按要求做好。未完善的设施和管线,一定要及时督促建设单位限时完善,保证在业主大批入住前得到解决。此外,对小区的公共设备设施、辅助场所、停车位、会所等部位的产权问题要明确界定,督促建设单位提供相关证明。
( 五) 拒接不符合条件或未经查验的物业项目
在物业承接查验实践中,常常不能引起物业企业足够的重视,要么没有经过承接查验就接管物业,要么承接查验流于形式,留下很多隐患和问题。事实上,拒接未经查验的物业,是物业企业自我保护的最基本、也是最有效的手段。在承接查验中,物业企业不能因为任何缘由,承接不符合交用条件或者未经查验的物业,这是物业企业接管项目的底线,必须严守。
三、结论
承接查验是物业服务企业接管物业的重要环节,做好承接查验是保证物业企业后期服务和管理工作顺利开展的基础,也是物业企业规避服务风险的重要前提。作为承接方,要未雨绸缪,仔细分析承接查验中风险所在,逐一化解,为物业服务和经营开好头。
摘要：物业服务和管理的风险来自物业实践中的各个环节,风险分析和防控对物业工作的顺利开展有着重要意义。物业承接查验是实施物业管理的关键环节,它关系到物业服务企业自身的利益和品牌的树立。在承接查验实践中,一些物业服务企业往往重视不够,造成后续的物业实践中纠纷不断,给物业工作带来严重的不利影响。正确认识新建物业项目承接查验的风险,并加以有效防控,是物业服务企业实现可持续发展的前提。
物业承接项目 篇3
商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。
商用地产发展概况
2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。
商用物业抵押贷款主要风险特征
商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：
项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。
项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。
租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。
贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。
银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。
商用物业抵押贷款风险防范建议
商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：
设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。
区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。
客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。
项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。
合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。
落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。
物业承接验收的程序 篇4
一）书面通知验收
1、新建物业具备承接验收条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，以书面形式通知物业服务企业，进行物业承接验收工作；
2、物业服务合同生效3日内，业主委员会应当书面通知原物业服务企业办理承接验收手续；
3、物业服务企业接到通知后5日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会）书面约定承接验收时间。
（二）成立验收小组
承接验收前，物业服务企业可以成立验收小组，根据项目实际情况，作好承接验收的相关工作；
1、小组的组成：管理人员和不同专业的技术人员；
2、小组的工作：
A、与对方联系好接管验收的日期、验收标准、进度安排； B、要求对方在验收之前提供详细清单和建筑图纸；
C、派先头技术人员前往项目摸底，并据此制定好验收计划； D、准备好各种承接验收表格； 《房屋承接验收表》、《公共配套设施承接验收表》、《机电设备承接验收表》、《室内承接验收遗留问题统计表》、《机电设备承接验收遗留问题统计表》、《承接验收问题整改表》。
（三）移交物业资料
验收小组应当对有关资料进行查验，资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业服务企业应当书面说明情况，并明确移交时间和地点，待资料齐全后办理移交手续，确实无法弥补的，应当在承接验收协议中注明。
（四）查验物业共用部位、共用设施设备
验收小组要按照国家、省、市建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验记录。
（五）解决验收遗留问题
查验中，发现房屋及其他配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商订时间复验。
（六）签订承接验收协议
验收小组对验收内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接验收协议，并在7日内签署验收合格凭证。
承接验收协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
（七）资料保管
交接双方办理完承接验收手续后，物业管理企业应当妥善保管承接
验收的所有资料。
（八）移交相关费用
原物业管理企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业管理企业。
物业管理前期介入与承接查验方案 篇5
××物业管理有限公司
二〇一三年一月
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目录
第一节 管理人员的招聘...........................................................3 第二节 前期介入的主要内容...................................................6 第三节 项目的筹备................................................................14 第四节 承接查验....................................................................15
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第一节 管理人员的招聘
物业服务前期介入需要的主要人员是工程技术人员和项目经理。以上人员的入职日期应在物业服务合同签订后尽快入职，其中项目经理应在项目交付前半年入职，工程主管最好在项目设计阶段入职，最迟不应超过交房前半年。项目经理的岗位职责：
1、制订经营管理服务计划、编制费用预算，并带领下属开展各项经营管理服务工作，完成经营指标；
2、负责前期介入阶段的人员招聘、项目筹备、配合销售等工作；
3、负责项目承接查验的组织工作；
4、负责交房的组织工作；
5、制订符合项目情况的物业服务方案，并控制其有效实施，保证满足顾客需求；
6、严格执行公司质量体系文件，做好项目质量管理、监督、提高工作；
7、制订楼宇、绿化、工程验收接管方案、开荒清洁方案，报上级领导审批后，带领相关部门做好验收接管工作，并建立档案；
8、组织并监督管理处顾客服务、工程服务、秩序服务、保洁服务、园艺服务等日常服务工作，确保服务品质；
9、组织开展项目行政、人事、公共关系等综合事务的管理工作，满足服务提供的需要；
10、组织开展项目日常培训工作，提升员工服务水平；
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11、物业项目公共能耗统计和分析，组织开展节能降耗工作；
12、做好辖区内政府部门以及物业管理各主管部门等相关单位的联系沟通工作；
13、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施；
14、组织开展项目区域内危险源识别、评估、预防及改进工作；
15、编制物业管理报告，并向公司领导、业主委员会或建设单位汇报；
16、接受政府相关部门、公司职能部门的监督、检查与指导；
17、组织开展创新服务活动，不断提升服务品质项目经理入职要求。项目经理任职要求：
1、30-45岁，性别不限，大学专科以上文化程度；
2、物业管理及相关专业；五年以上相关工作经验，其中担任项目经理3年以上；
3、协作性、积极性、行动力、责任感、自我管理、成本意识。
4、熟悉物业公司的运作方式及管理服务的各项工作及操作规范，掌握客户服务技巧；
5、熟悉物业相关政策法规并具有作业任务和经营管理知识；
6、了解掌握ISO9001：2000和ISO14001：2004体系；
7、具有较强的沟通协调能力；
8、良好的人力资源管理能力。工程主管的岗位职责：
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1、在项目部副经理的直接领导及品质部的监督指导下，负责工程管理部的日常管理事务工作。
2、在前期介入阶段，负责图纸审核、施工质量控制、与开发商、施工单位的沟通协调等工作；
3、担任承接查验小组负责人，负责分户验收、图纸资料交接、承接查验工作；
4、负责小区工程部的日常管理，拟定工程设施、设备的管理规章，检查每日设备、设施运行记录，了解设施、设备工作状况，合理安排各项工作；
5、全面负责房屋及设施、设备的正常运行与维保服务，包括房屋设施、设备运行的应急处理；
6、制订系统设备、设施的保养、维修计划，审核统计月度能耗及材料消耗，报请上级领导审批，按计划组织员工具体落实，并指导监督计划的完成情况；
7、熟练掌握各项设备的操作技能和维修技术，制定员工技术培训计划，定期组织员工进行技术练兵，并经常检查员工的技能状况；
8、组织员工进行突发事件预演，制定断电、断水、突发性设备故障应急措施，并落实到岗；
9、编制设备技术档案卡，督促员工学习图纸与掌握设备功能、特性；
10、负责编制设备检查巡视表，并监督设备巡视工作；
11、经常检查交接班日记、巡视记录，并定期实地抽样检查；
12、定期抽样检查报修单完成情况，经常与客户沟通听取反馈意见；
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13、完成项目经理布置的其他任务。工程主管的任职要求：
1、28-45岁，性别男，中专以上学历；
2、工程建筑、电气、强弱电、暖通空调等工程类专业，五年以上相关工作经验，其中担任主管3年以上；
3、品行端正，工作认真负责，具备良好的服务意识与强烈的责任心；
4、精通电工技术和电气操作规程以及电气工艺技术规程。
第二节 前期介入的主要内容
一、工程技术方面
1、设计优化
根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的项目，开发商／设计单位需要由更加专业的顾问参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用达到最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家规范与开发商提出的要求进行设计。
但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的服务不仅仅是限于纯建筑技术及相关规范方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及项目最终使用者（国际用户及本地用户）等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合 使设计达到最优化，使开发商的回报实现最大化。
根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设
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计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念, 优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划计划等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，物业公司还将在配套商业上做出预留设计。
在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑项目的充分了解，提交专业分项建议，使建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。
在管理者的角度上，物业公司将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选择、物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。
2、隐蔽工程的记录和施工工艺的建议
在项目的施工阶段，物业公司主要对施工工艺和隐蔽工程进行重点关注。隐蔽工程对日后的物业管理维修和维护有重大的影响，物业工程主管应对隐蔽工程进行验收、记录，了解隐蔽的管线位置、敷设方向，为日后的维修养护提供准确像是的信息支持。
施工工艺是房屋建设过程中的细节之一，但是小小的问题多次重复出现，必定会带来不可估计的损失。例如，卫生间、阳台地面坡度的控制，水泥混凝土标号的控制，抹灰的平整度等待。这些细小的问题可能会给日后业主的使用带来极大的不便，甚至造成无法修复。物业公司在前期介入阶段应密切关注施工工艺，做好细节关注。
3、设备选型建议
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设备选型主要包括电梯、扶梯，空调的选择，选择的依据主要是节约投资，方便日后的使用、管理，节能降耗，提高建筑无的品质、档次。
4、参与设备安装调试
设备安装方面主要是电梯、锅炉、变配电设备、换热设备、道闸系统、监控系统、消防系统等等。设备安装调试阶段对日后的使用和管理有着重要的影响，在此期间物业工程主管应积极参与设备的安装调试，记录设备安装调试过程，收集相关的设备出厂文件、安装说明书、使用说明书、随机附件等。
二、前期介入的工作重点
物业管理的角度对项目各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；
依据对楼宇机电设备等的了解，结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；
从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议； 建筑外墙的选材和设计提供专业建议；
具体研究项目总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约成本；
提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等。
对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量避免与物业出入口交叉等。
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就发展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。
配合发展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。
三、前期介入的工作内容
1）对物业各业态的建筑提出意见和建议 建筑结构及功能设计（包括但不限于：）
物业内功能整体布局； 交通道路分布； 绿化景观等。
停车系统及交通路线规划（包括但不限于）： 人流和车流导向；
停车场出入与计费管理系统； 行车路线； 停车标识；
停车场的分配与规划等。消防系统
监控和消防中心 消防中心位置； 消防水池、水箱位置； 消防通道设计； 消防栓接合器位置；
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消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。公共区域装饰装修 土建装饰装修审图；
土建装饰装修符合项目建设特点与档次； 土建装饰装修便于运营后的检修保养； 土建装饰装修便于运行后的清洁工作； 土建装饰装修与其它专业的施工配合。管理用房
管理用房的数量、位置、面积； 管理用房的功能、平面布置； 管理用房的装饰标准和装饰风格建议； 管理用房的附属设备配备标准。会所
会所面积、位置建议； 会所装修档次、风格建议； 会所水、电、气供应建议； 会所功能分区建议； 会所停车区域； 垃圾处理
垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准。 垃圾桶位置预留建议；
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垃圾房设备配备标准； 垃圾分类。电梯系统
电梯配备数量；
电梯档次、品牌的选择建议； 电梯装饰建议； 电梯梯速的选择。
2）对物业各业态的机电设施提出意见和建议
各系统设计参数及配制建议
在符合设计规范的情况下，提出市场经验调整参数。
空调系统
空调系统设计审图建议； 空调设备的区域控制； 空调设备选型的经济评价； 空调系统设计便于物业运行管理； 空调阀门的安装位置； 空调能源费用的分摊方法。配电系统
配电系统设计审图建议； 住宅电力负荷参数；
住宅区域末端点位配备建议标准； 配电系统的分界；
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配电设备选型和经济评价。给排水系统
给排水系统设计审图建议； 给排水阀门位置补充建议；
雨水篦子、雨水、污水检查井的分布建议； 雨水管的流向组织建议； 给排水系统计量； 中水系统的建议；
给排水系统设备的选型和经济评价。消防系统
消防系统设计审图建议； 消防电、水系统物业补充建议； 消防末端阀门位置；
消防中控室的位置、面积、装修建议； 消防系统设备的选型和经济评价。安防系统
安防系统设计审图建议； 安防系统末端点位的物业建议； 安防系统分区和门禁控制； 安防系统设备的选型和经济评价。公共照明系统
公共照明系统审图建议；
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照明运行分区节能控制； 公共照明能耗计量； 公共照明运行模式；
公共照明系统设备的选型和经济评价。3）对物业各业态的智能系统提出意见和建议 智能化建筑的概念和标准； 智能化的硬件配备和扩展要求； 智能化设备的软件功能； 智能化操作的分级职能； 智能化运行的经济性分析； 智能化运行的可靠性能分析； 智能化控制末端点位的补充； 智能化控制系统的完善；
智能化系统在各专业系统工程中的体现； 4）跟进物业建筑施工和设备安装过程 了解施工进度 了解隐蔽工程
公共区域合理尺寸及使用材料建议 车场合理建议
5）能源收缴与计量控制建议
物业主体部分及相关配套设施各功能部分之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。
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物业主体部分及相关配套设施各功能组合部分内公共区域各地段、照明用电、动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。 计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求； 通过计量，达到能源系统平衡控制。6）装修管理建议
物业公司将向书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。
向开发商提供成品保护方案； 装修现场消防安全管理方案； 装修现场施工安全管理方案； 装修现场临时用电管理方案
第三节 项目的筹备
筹备的内容
1、人员招聘，包含但不限于组织架构的确定、工资福利标准的确定、14 / 20
招聘途径的选择、认识制度的编写；
2、办公室的选址、装修，主要内容有装修公司的选择、图纸的审查、装修风格的确定、装修预算的申请、装修过程的控制；
3、行政性事务，包含但不限于工服厂家的选择、办公家具的采购、工程设备、工具的采购，保洁机器、用品的采购；
4、物业管理方案的编制；
5、项目服务预算及开办费的编制；
6、协助开发商编制《临时管理公约》、《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；
7、交房资料的准备及印刷工作；包含单不限于《业主手册》、《装修手册》、《交房通知书》等；
8、评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理服务之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议。
第四节 承接查验
一、分户验收
住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
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分户验收内容主要包括：
1）地面、墙面和顶棚质量；
2）门窗质量；
3）栏杆、护栏质量；
4）防水工程质量；
5）室内主要空间尺寸；
6）给水排水系统安装质量；
7）室内电气工程安装质量；
8）采暖工程安装质量；
9）建筑节能工程质量；
10）有关合同中约定的其他内容。
住宅工程分户验收的程序
（一）分户验收内容完成后，施工单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向建设单位提出住宅工程分户质量验收书面申请。
（二）建设单位组织监理、施工、物业管理等单位的有关人员按照国家工程质量验收标准的要求，逐户按照本办法要求的分户验收内容确定检查部位、数量并适时进行检查验收；分包单位项目经理、项目技术负责人也应参加分包项目的分户验收；已选定物业公司的，物业公司应当参加分户验收工作。
（三）参加分户验收的人员应具备相应的技术能力和资格，并经当地监督机构认可与备案。
（四）分户质量验收前，施工单位应在建筑物相应部位标识好暗
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埋水、电管线的走向，分户验收应配备必要的检测仪器；建设单位应提前5个工作日向当地工程质量监督机构进行告知。
（五）分户验收应逐户、逐间检查，并做好记录。分户质量验收不合格的，须经整改符合要求后重新组织验收。
（六）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（见附表一），由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，不得简化分户验收程序。对于经检查不符合要求的，施工单位应及时进行返修，监理单位负责复查。返修完成后由建设单位重新组织分户验收。
二、资料档案交接
在物业交付前，物业公司应与开发商进行资料档案的交接，资料档案的交接应该在综合验收合格后，房屋交付前进行。最迟不得超过房屋交付前5日，以便给承接验收留出充足的时间。资料档案的内容： 第一类、基础资料 1.竣工图——原件一套
包括：总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、17 / 20
消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图
2.工程及隐蔽管线的全套图纸——原件一套
3.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）——复印件一套 4.生活供水设施清洗消毒合格报告——复印件一套
5.设备出厂合格证、技术资料、使用说明书——复印件一套，6.各类能源供应合同（电、水、热力、天然气）——复印件一套 7.排污协议（污水排放、垃圾排放）——复印件一套
第二类、工程技术资料
1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、智能系统等各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)； 2)工程及隐蔽管线的全套图纸； 3)地质勘察报告；
4)工程合同及开、竣工报告； 5)图纸会审记录；
6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）； 7)隐蔽工程验收签证； 8)沉降观察记录； 9)竣工验收证明书；
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10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；
11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录； 12)管道系统试压、冲洗试验报告； 13)生活供水设施清洗消毒合格报告。
第三类、设备设施资料
1)设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等； 2)发电机安装、调试记录； 3)消防系统安装、调试记录；
4)监控、门禁、对讲系统安装、调试记录； 5)中央空调系统安装、调试记录； 6)广播、智能系统安装、调试记录； 7)电梯安装、调试记录； 8)变压器的安装调试纪录
第四类、施工、供货合同、协议 1）施工总承包合同； 2）分包合同；
3）建筑材料供货合同、协议； 4）产品检验报告、合格证；
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5）混凝土试压报告、钢筋检测报告等； 6）施工总承包单位、分包单位、供货商资料；
物业公司接收以上档案资料时，应仔细清点、查验，发现有缺失、损坏，应请开发商补充，图纸、资料应妥善保存，建立档案室，钥匙由专人保管。以上资料保存年限为永久保存。
三、物业交接
物业资料档案交接完毕后，房屋交付前，开发商应与物业公司进行物业交接，并签订交接协议。交接的主要内容包括：共用部位和共用设备设施的交接；园区绿化交接；业主资料交接。
交接时应对以上内容进行及认真查验，发现问题应请开发商进行整改。整改完毕再签订交接协议。
具体交接程序见：园区绿化交接方案、保洁交接方案。
对外承接项目管理办法(暂行) 篇6
一、目的
为了贯彻落实“走出去战略”，在保证公司生产经营任务正常完成的前提下，激励员工积极参与公司对外承接的技术、管理或劳务输出项目，特制订本办法。
二、适用范围
公司的各项规章制度适用于对外承接项目的管理。本办法适用于公司同意并授权某一部门牵头组织实施、以公司名义外出承揽的各类项目，我公司在合同中为乙方。
三、职责分工
1、项目承接部门（项目经理所在部门）负责组建项目团队，负责对外承接项目实施的日常管理、费用管理及人员管理。
2、财务管理部负责项目费用的审核、差旅费报销、补助及奖金发放工作。
3、经营策划部参与承揽项目的商务谈判工作。
4、人力资源部协助项目承接部门建立项目组，审核项目组的用工管理及项目组制定的奖惩方案。
5、党群工作部负责监督审核费用使用情况及宣传报道工作。
四、项目管理
1、对外承接项目根据项目大小、涉及的范围等情况成立项目组，项目组团队由项目经理提名组建。如果项目组成员需要跨部门组合，相关部门经理应无条件支持项目组的工作。如果确实困难较大，人力资源部参与协调。
2、为了了解承接项目的具体情况，在掌握甲方单位需求的情况下，项目经理应组织人员到甲方单位进行前期调研，进一步挖掘客户需求，掌握项目内容的关键细节，为其后的商务谈判工作做好准备。
3、商务谈判过程中，项目组应确定承接项目的工作内容、工作范围、完成期限、验收标准、项目合同总金额、食宿安排、差旅费用归属等内容，并依据项目费用预算及项目盈余（项目盈余=项目合同总金额-项目费用，项目费用包括项目实施期间需要花费的代开发票应缴税金、外部劳动用工费用、差旅费、业务招待费、出勤补助等）确定项目合同报价。
4、在签订项目合同过程中，按照公司内部商务谈判的有关规定进行，主要条款应经过我公司合同管理人员的审核、把关。
5、在对外承揽项目实施前，项目经理应根据本办法制定出符合所承揽项目的具体实施管理办法，包括项目组成员分工、劳动用工、安全、劳动保护用品、工器具及材料、办公用品、费用预算等管理内容，由公司相关专业技术人员、安全管理人员、财务、经营、纪检监察、人力资源等人员组成项目评审小组进行评审，针对评审小组提出的问题要进行整改。
6、项目组应采取有效的措施控制项目工作进度、成本和质量，项目结束后进行总结和评估。
五、项目费用管理
1、为了顺利完成对外承接项目，项目组在完成项目过程中会发生代开发票应缴税金、外部用工费用、设备租赁费用、材料费、差旅费、业务招待费、劳动保护用品以及必要的办公用品等费用，项目经理应对项目费用进行有效管理（费用规划、估算、预算、控制、统计分析等），以便保证能在项目费用预算内完成项目。
2、项目费用的支配使用按照《差旅费管理制度》等相关规定执行，项目经理对项目费用的使用负有完全责任，应制定科学合理的费用预算，从严控制各项项目费用。
3、因完成对外承接项目而发生的差旅费，原则上从项目费用中列支。差旅费用一律按照公司规定的最高限额包干使用（比如一般职工出差按照硬卧火车票的标准进行报销），超支不补，节余100%返回。
4、如果难以从项目费用中列支的差旅费用，由项目经理提出申请，经公司总经理批准后从项目经理所在部门或项目主要承揽部门的差旅费用中列支。
5、如果在承揽外部项目的前期商务活动中发生差旅费用，而最终项目未能承揽，则这部分差旅费用从出差人员所在部门的差旅费用中列支。
6、项目业务招待费报销应不超过承揽项目合同总金额的2%，超出标准部分由项目经理自行解决，节余部分的80%返还项目组自行支配。
7、办公费用（包括电话费、复印、打印费用、笔、文件夹、工作笔记本、稿纸、邮寄费等费用）应不超过承揽项目合同总金额的1%，超出标准部分由项目经理自行解决，节余部分的80%返还项目组自行支配。本条规定不适用于管理咨询项目，管理咨询项目的打印费用实报实销。
六、补助发放办法
1、在外工作条件一般较差，项目组成员需要克服各种困难，项目组成员在甲方单位工作期间，公司为项目组成员发放出差补助，补助从项目费用中列支。
2、在甲方单位的正常出勤天数作为补助发放的依据，加班时间按照正常出勤时间（每个工作日的出勤时间为8小时）的2倍进行折算，休息日出勤按照正常出勤的2.5倍进行折算，法定节假日（宜尽量安排员工休息）按照正常出勤的3倍进行折算，补助标准为120元/天，差旅费补助不再另行发放。
七、奖励办法
1、项目组作为公司外派的工作小组，利用公司提供的资源完成承揽项目，因此对项目盈余的产生负有直接责任。项目完成后，承揽项目合同总金额作为公司经济效益的来源之一，不低于承揽项目合同总金额30%的部分直接归属公司所有，不高于承揽项目合同总金额的70%作为项目费用、项目组成员补助及奖励的列支渠道。
2、项目合同总金额扣除归属公司部分和项目费用部分，剩余部分作为项目组成员及其他参与项目员工的奖励基金，项目经理应努力控制项目费用，以保证有足够的奖励基金奖励项目组成员及其他参与项目的员工。
3、为了激发员工完成公司对外承接项目的积极性，公司对参与项目的员工进行奖励；项目组成员在负责对外承接项目时，需要其他部门或岗位提供必要的帮助，在公司内应承担的工作一般应移交他人。在完成承揽项目后，公司应对提供支持和帮助的人员进行适当奖励（由提供支持和帮助的人员的部门经理提供名单及奖励方案，提供给项目经理）；奖励方案及标准由项目经理提出，由人力资源部、总经理依次审批后执行。
4、对项目组成员及相关人员的奖励标准根据项目盈余情况和项目组成员对项目的贡献程度及表现进行确定，但提供支持的人员所得最高奖励不得超过项目组成员（包括项目经理）所得最高奖励的60%。
5、因甲方单位付款滞后于我方的项目实施时间，对项目组成员的奖励宜延迟发放或分批发放。如果项目实施过程较长，时间跨度大，中期可考虑适当为项目组成员发放补助或奖励，但奖励金额不得超过项目合同金额的10%。
6、若非我方项目组原因，在项目实施后（包括全部完成和部分完成两种情况），甲方单位违约未足额支付或拒不支付项目费用，公司通过友好协商、法律手段等措施仍未能追回者，公司从工资总额中为项目组成员及其他相关人员列支项目奖励，奖励金额应不低于项目盈余（依据合同金额计算得出，非实际项目盈余）的20%；若因我公司出现难以克服的客观困难而造成违约者，亦参照执行。
7、为了贯彻股东方的指示（如支援国投其它成员企业）、提高公司知名度或者开拓外部市场，部分对外承接项目的项目盈余可能为零或负数，公司将按照项目合同金额的一定比例给予项目组及其他相关人员适当奖励。
8、用于发放项目成员奖励的项目盈余一般不高于承揽项目合同总金额的40%，部分技术输出项目、管理输出项目可能会出现这种情况，项目组是在充分利用公司资源的情况下完成项目，因此超过承揽项目合同总金额40%的项目盈余部分应归属公司。
七、考核办法
1、为了加强外出员工的管理，根据公司的相关制度，外出承揽项目必须保证安全、质量及工期，不得出现损害公司形象和利益的事情，如果出现，按照公司的相关规章制度及承揽项目管理办法进行考核，考核部分从补助和奖励中直接扣除，扣完为止。
2、在项目实施过程中，若出现安全、质量、工期拖延等问题，考核项目经理500元以上（含500元，下同），其他相关责任人200元以上。若因安全、质量、工期拖延等问题造成严重违约，公司需要支付违约金者，按损失金额的数量考核项目经理10%，项目主要管理人员6%，项目次要管理人员4%，其他施工人员2%，主要责任者20%，次要责任者15%。
3、项目组成员外出期间应严格遵守劳动纪律，按时出勤，外出按照规定履行请假手续，否则每次扣200元，造成后果者每次考核400元以上；未经项目组或甲方批准擅自离开者，交通费自理，并处部门内部待岗3个月以上。
4、项目组成员外出期间不遵守社会公德和职业道德、做出有损企业形象、不尊重与当地人以致发生冲突、不利于内部团结的事情者，每次考核500元以上。
5、服从工作安排、不听从指挥（冒险作业指令除外）者，每次考核100元以上；影响工作质量或进度者，考核500元以上。
6、夜间休息时，大声喧哗影响他人休息或饮酒者，考
核300元/人次。
7、在工作过程中，与甲方配合人员或其他方发生矛盾时，未及时汇报项目组联系甲方领导出面协调解决，与其发生争吵者，考核200元/人次。
8、员工在外工作期间，违反安全管理的有关规定，按公司和部门的安全奖惩规定执行。
9、在承揽项目实施过程中，发生其他违章、违纪现象者，按照公司相关考核标准进行考核。
八、其它
1、因不同项目的合同总金额及项目费用不同，各项目组成员所能得到的奖励也会有所差别，项目经理有责任向项目组成员解释和说明。
2、项目组成员及参与项目的其他员工所获得的补助、奖励必须依法缴纳个人所得税。
3、项目组成员外出完成项目工作期间，其薪酬福利待遇按照在公司在岗情形计发。
4、项目奖励方案一旦批准实施，不得更改，项目经理或项目组成员所在部门不得以各种理由进行二次分配或截留；
5、对项目奖励方案的执行情况，人力资源部有权监督检查；
商用物业项目的广告策划 篇7
人们通常认为广告不是产品本身, 广告重要却不必要。就连我国的广告法中对商业广告的定义也似乎可以得出广告只是一种信息传递手段的结论。但是现代商品经济的发展, 已使广告不仅仅起到广而告之的作用, 实际上它已成为产品本身的一个构成要素。
广告预算策划
当前, 不同的行业和商品, 用于广告促销上的费用差距很大, 比如化妆品类商品, 其广告预算可能达到销售额的30%～50%, 而机械设备类产品则可能只有销售额的10%左右。其实不管比例具体是多少, 如何使用有限的广告支出, 达到最大的广告效益, 才是广告预算编制的最终准则。
1. 广告预算的方法在房地产市场, 运用最多的是销量比例法和竞争对等法这两种广告预算方法。
(1) 销量比例法。这是以企业或相关商品的销售量的一定百分比来预算广告开支的一种方法。通常做法是, 根据前期销售额来计算本期广告投入, 具体比例根据各个行业或产品有所不同。这种预算方法简单可行, 可使广告开支与企业销售活动密切相关, 促使管理人员正确处理促销成本、销售收入与利润之间的关系。但销售比例法也存在缺点, 它以计算上期销售额为基础, 当销量降低时, 依此计算的广告预算也减少, 其结果将导致销量进一步降低, 颠倒了广告促销与市场销售的关系。
(2) 竞争对等法。这是指在广告预算时主要考虑如何与竞争对手拥有同等的媒体话语权, 因此需要拥有与竞争对手相同或略高的广告开支, 才能在市场竞争中获胜。出于这种认识, 广告预算根据目标市场主要竞争对手的广告费用水平来编排。
2.广告预算的分配
广告预算的分配一般包括预算的时间分配和媒介分配两个方面。时间分配是指按照商品的营销周期, 将广告预算合理地分布在各个周期内;媒介分配则是指企业根据产品、消费者和媒体的发行量、广告效果、广告成本等特点将广告预算分配至各个媒体, 以达到最佳的媒体组合效果。一般来说, 如果广告预算较紧张时, 可多选择成本较低的广告媒体, 如广告路牌或条幅等;如果广告预算较宽松时, 可多选择主流平面媒体或视听媒体等。
商用物业项目的广告策划
1.安排广告的周期
一个楼盘的广告周期是根据它的营销周期来安排的。通常一个完整的营销周期包括内部认购和认租期、公开招租期、热租期、公开发售期、热销期、招商销售持续期等六个阶段。在内部认购和认租期, 主要是销售和招商前的准备工作, 同时也通过接受预订诚意金的形式来试探市场的反应, 及时调整正式发售和招商时的策略。在该阶段, 广告主要是采用软性新闻炒作及直观的户外广告牌等形式。在公开招租期和公开发售期, 开始发布正式的招商、销售广告, 公开宣示楼盘的招商范围、招商政策、优惠条件和销售策略等, 并在现场配合适量的推广活动。当进入热租期和热销期, 应以大量的招商广告、报纸广告和电视广告, 并结合强有力的业务推广, 如人员拜访、电话跟踪、直邮函件等, 展开立体促销攻势。在招商销售持续期, 主要是对前期积累客户的消化吸收, 由于工作平稳, 广告量也相对不大。
广告周期立足于营销周期。确定营销周期除了企业内部自身的因素和市场认知状况外, 往往还依据楼盘的工程进度和预售条件的限制, 并时常以工程进度的某个时点, 如结构封顶、拿到预售许可证、楼盘竣工等为营销的切入点。营销周期的长短没有严格限制, 根据楼盘的招商租赁状况、销售状况及楼盘的规模, 通常会存在几个独立的营销周期, 从而也就存在几个独立的广告周期。
2. 确定广告的主题
(1) 广告主题的选择。选择广告诉求点实际上就是对自身与竞争者比较优势的选择, 也是最有效的同时也应该是目标客户最关心的内容, 如价格、周边环境、交通条件等, 这些都应是广告的宣传主题。
(2) 广告主题的安排。安排广告主题并不是随机的广告诉求点的轮换, 它与广告周期和诉求点的实际内容有密切的关系。在广告的内部认购和认租期, 广告主题一般以介绍发展商和商铺经营为主;在公开发售和招商期, 广告的主题以突出楼盘特点的诉求点为主;到了热销和热租期, 广告的主题应以价格优势或优惠租赁条件为主。
3. 选择广告的媒体
(1) 广告媒体的选择。商用物业项目, 在选择广告媒体时应针对其不同的类型, 采取不同的方法。户外媒体类:如路、灯条幅等引人注目, 对客户的引导作用较大;大型路牌广告的效果持续时间长;售楼海报和宣传单页便于携带、发放。印刷媒体类:如楼盘物业的详细介绍, 客户可带回家仔细研究;邮局的直邮函件对目标客户具有很强的诱导性。公共传播媒体:如广播、电视、互联网、杂志等广告大都持续时间长、覆盖面广、权威性高, 但短时间效果不明显。
(2) 广告媒体的组合安排。广告媒体的组合安排应与广告周期相结合:在内部认购和认租期, 以户外媒体和印刷媒体为主, 如售楼处、楼体广告、宣传单张、看板及销售说明书等;在公开发售和招商期, 以报纸和广播电视为主;在热销期, 除了报纸、视讯广告外, 还包括直邮函件、派发单页等, 同时户外广告也应分布完善, 形成一个立体的广告组合;进入持续期后, 报纸和视讯广告停止, 主要选择户外广告和印刷媒体。
4. 编排广告的预算
(1) 广告预算的费用标准。广告预算大致应控制在楼盘销售总额的1%～3%。租赁招商的商用物业, 除了销售广告外, 还有招商广告的投入, 根据商用物业招商工作的经验, 招商广告的支出应占楼盘销售总额的0.5%左右。
承接还是修饰 篇8
首先看承接关系与修饰关系的区别：承接关系是指前后的动作行为在时间、空间、程序或逻辑上有先后关系，修饰关系是指前一动作行为是后一动作行为的手段或方式。也就是说构成承接关系的两种动作行为之间有先后关系，而构成修饰关系的两种动作行为是同时进行的，“以”字前面的动作行为是状语，后面的动作行为是中心语，它们之间没有先后关系。
然后看“余与四人拥火以入”的意思：“我跟（同游的）四个人举着火把进去”。（粤教版《语文》必修五课文注释及教参译文）“举着火把”与“进去”是同时进行的，没有先后关系，“举着火把”是“进去”时的手段方式，意为怎样进去，是状语，“进去”是中心语。句中的“以”与“吾尝跂而望矣”（《劝学》）的“而” 用法相同，它们前后的动作行为是修饰与被修饰的关系。
最后再看《高中语文基础手册》和《中学生古汉语常用字字典》中对此句的说明：“表示承接关系，‘以’前的动作行为，往往是后一动作行为的手段或方式，可译为‘而’或省去。”“‘以’前的动作行为，往往是后一动作行为的手段或方式”，那不就是修饰关系吗？
因此，本人认为“余与四人拥火以入”的“以”表示修饰关系。
家的呼唤———班集体建设的心得体会浙江苍南县金乡高级中学郑彩燕
2008年7月份由于工作的需要我在半途中接下了高三10班的班主任工作。
三10班在一般的老师眼睛里是个很难讨人喜欢的班级，学生个性鲜明，而且有很大一部分学生以自我为中心，不考虑别人的感受，比较自私，所以很多时候不不太容易和他们沟通。但这一班级也有几个很优秀的同学，比如吴小春等人，他们有着较强的自律力，也有着忧班级所忧，乐班级所乐的精神，但由于对班级现状的一种无奈和失望，很多时候他们也采取独善其身的做法。
为了加强班级管理的广度和力度，首先我召唤这一部分学生，向他们解说了“班级优秀个人发展，班级糟糕，个人难以发展”的道理，激起了他们的工作热情。其次我利用班会课，或者我上课的内容，有机地联系德育内容，进行德育教育或德育渗透教育工作，并反复强调一个是非准则：上课捣乱不是光荣的事情，这其实是对同学生命的一种扼杀，我们应该鄙视他，痛恨他。久而久之，同学逐渐明白这一说法，在有人故意在课堂上捣乱时，跟着起哄的同学变少了，甚至到了后来，还有其他班委和一些正义感较强的同学主动来协助老师管理纪律。不仅仅如此，我还会身体力行的去做班级日常事务，比如说，捡教室纸屑，整理讲台，拖地，整理教室电线等等，尽量营造一种集体的氛围，让同学们感觉我们是一体的，让人欣喜的是我的示范行为起了作用，没过多久，部分同学也自觉参加班级修整工作。在师生共同努力下，三10班呈现出一片整洁的状态。
同时我也不忘对学生的关心爱护，因为学生虽自己感觉良好，但他们毕竟还是孩子心态，是受教育者，所以在对待学生上，我尽可能地做到了公平和公正，不去鄙视任何一个学生，让他们感觉到老师没有忽略他们，都是关爱他们的，这样做之后，我进一步获得了学生的认可，使他们在心理上真正接受了我是他们头儿的事实。
接受管理班级大约一个月左右，我发现了10班学生对爱有着深深的渴望，而个别同学的捣乱正是他们对爱的一种深深的渴求的外显，他们希望能制造些事情，让老师来关注他们，时间处久了之后，我发现了班级同学越来越多的优点，比如说心态的乐观，对人的坦诚，心胸的宽广等，十分有趣的是我还发现了十班的同学还有些许江湖的义气。所以我尽可能地利用一些有利的教育契机，关爱他们，感化他们，同时要求他们学会自我的反省，躬自厚薄责于人。
比如说棱角分明的杨明明，这学生个性强，而且口齿伶俐，反应快，但有一致命弱点，傲慢，唯我独尊，喜欢顶嘴，喜欢成为焦点人物，针对他这一特性，我利用上课机会，让他尽展语文优势才能，另外，在他身体不舒服的时候及时慰问，还带他外出就医，并利用机会向他灌输一些正面的积极向上的一些人生道理，慢慢地感化他，到后来他自愿成为我们班的饮水机保护员，工作积极，没有怨言，最难得的是他学会了对他人的尊重。
制服了班级的像杨明明这类的“突出”人物以后，其他人员的管理也就有了突破性的进展，轻而易举地一一击破，班级同学有了一种较强的集体意识，进了教室，有了一种家的的温馨，同学们也从心底里确立了家的概念，真正爱班爱校。