房地产经纪运作模式

房地产经纪运作模式（精选5篇）

房地产经纪运作模式 篇1

摘要：本篇论文主要对中国和美国两国的房地产经纪运作模式进行对比研究, 意图通过不断的思索与对比研究去发现我国房地产经纪运作模式的现状与存在的问题并且吸收美国作为房地产业发展较为成熟稳定的代表而实行的房地产经纪运作模式的一些优点, 来改进国内房地产经纪运作模式或者是对房地产经纪的运作起到一定的指导作用。

关键词：房地产经纪运作模式,对比研究

0 引言

我国房地产经纪业最近几年来发展迅速, 但是在其迅猛成长的过程中, 也出现了很多问题, 譬如我国房地产经纪机构的规模小、实力偏弱, 由此造成信息和信息流通的范围及其有限, 成交效率和经济效益低下, 经纪机构没有一定的资本作后盾, 地铺式经营, 销售能力欠佳, 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理, 导致房地产经纪在中国无法成熟生长。本文将从四个方面的内容经纪业务的信息共享模式、经纪活动的方式、经纪人员管理模式及经纪机构的经营模式对目前中美房地产经纪运作模式进行对比分析。

1 中美房地产经纪运作模式对比分析

1.1 中美房地产经纪信息共享模式的对比分析

美国经纪信息共享主要就是依托MLS系统 (多重上市服务体系, Multiple Listing Service) 。它是以会员联盟的形式, 将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系, 体系中成员的房源和求购信息集合在一个共享数据库中, 加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后, 将此信息输入系统, 由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者, 实现交易。MLS系统具有以下优点:

(1) 公开程度较大, 有利于经纪人以及经纪行业内部的充分竞争, 促进房地产经纪行业的快速健康发展。

(2) 鼓励广泛协作。避免了房地产经纪人之间的恶性竞争, 也较好地解决了不动产商品销售的局限性。

(3) 缩短交易时间, 提高交易效率。客户得到的是系统中所有经纪人的服务, 根据顾客的需要, 寻找合适的房源, 从而大大缩短了匹配交易双方所需要的时间, 提高了市场交易效率。

(4) 房地产经纪人比较全面地了解有关待售或待租房屋的详细信息。同时, 由于MLS系统日常维护和及时更新, 确保了相关信息的实效性, 使得信息更为准确, 可利用性得到了进一步提高。

我国的房地产经纪信息共享模式不同于美国的MLS系统, 虽然也是共享, 但是共享的方式、范围等都有一定的局限性, 主要可以区分为两个方面:内部式经纪信息共享和网站式信息共享。内部式经纪信息共享是指房地产商、业主等拥有房源的客户端将其所持有的房地产信息委托于代理商、中介商进行交易。网站式信息共享与内部式的原理相同, 但信息共享范围是整个地区或全国, 因为房源信息是显示在某家网站上的, 只要登录该网站, 就可以查询相应的信息, 并与经纪人联系, 进行合作事宜。

1.2 中美房地产经纪活动方式的对比分析

在美国, 随着MLS信息集成系统的产生, 在信息共享的基础上, 独家代理模式渐渐代替了其他传统方式, 这种代理模式又使得经纪人更加依赖MLS系统的大量信息资源, 这种循环促进了经纪市场的高效运行和经纪机构间的良性竞争;而中国的房地产经纪业一直处在自由竞争状态, 每个经纪机构和经纪人都从自利的角度出发进行经营, 这使他们不可能把自己得到的房源或客源信息与他人共享, 经纪人为了保证业务量和经济收入, 自然选择居间模式, 而卖方为了保证客源的充足, 又有强烈的动机进行多方代理, 相应的信息的共享和有效集成也无法真正实现, 由居间性质带来的一系列房地产经纪业问题也无法得到根本的解决。

1.3 中美房地产经纪人员管理模式的对比分析

美国房地产经纪人与经纪机构的关系是独立合同制关系, 经纪人不是公司的雇员, 经纪人可以自由选择经纪公司, 加之房源与客源信息都掌握在经纪人手中, 经纪机构对信息资源无法有效控制, 所以只能用最好的服务和最佳的佣金分配制度的方法来留住经纪人。经纪人在赚取高佣金的同时, 还能获得经纪机构的服务支持, 必然有动力和能力进行自我完善和自我提高, 为交易双方提供最好的经纪服务, 进而成为一个被社会认可和尊重的专业人士, 并把经纪服务作为一种长久职业, 其从业状态自然稳定, 消费者对经纪人的信任度也随之提高, 这种良性循环更加奠定了房地产经纪业在美国的稳定发展。

中国的房地产经纪市场还不成熟, 房地产经纪机构资质参差不齐, 经纪人员素质不高, 即使没有房地产经纪执业资格, 简单培训之后就可以从事与房地产经纪相关的业务, 其人员培养成本和行业进入门槛较低, 再加上经纪机构与经纪人之间的关系是雇佣关系以及居间形态和多方委托模式的存在, 使得经纪机构之间、经纪人之间的竞争激烈, 经纪机构为了获得较高的利润进行快速扩张, 自然就会压低经纪人的佣金比例。由于国内经纪市场的信息分割, 其信息分享范围往往只局限于同一家经纪机构内部, 所以经纪人不得不依赖经纪公司的房源和客源信息, 接受较低的佣金率, 其职业忠诚度很低。

1.4 中美房地产经纪机构经营模式的对比分析

中美房地产经纪机构的经营模式大致相同, 都存在着单店、直营和特许经营模式。美国经纪机构, 以“无店铺的特许经营模式”为主, 以“无店铺的单店”为辅。我国房地产经纪机构的主流经营模式是直营模式, 大约占65%左右, 单店和特许加盟模式所占比例较少。

2 结束语

本文只研究了中美经纪业的信息共享模式、经纪活动方式、经纪人员管理和经纪机构经营模式四方面内容, 而其他方面没有过多涉及。文章主要针对的是中美两国房地产的住宅市场, 对商业等其他房地产的研究缺乏;缺乏一定的定量分析等, 在以后的研究中需要对以上问题做更加深入的探讨。

参考文献

[1]袁俊.美国房地产经纪运作模式浅析, 2012年;

[2]刘薇.房地产经纪[M].化学工业出版社, 2010年。

房地产经纪运作模式 篇2

第一部分

指导准则

一、指导准则

第二部分

部门职责

一、说明

二、职能部门工作职责

三、项目公司（部）工作职责

第三部分

项目开发工作流程

一、工作流程示意图

(一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责

(二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责

(三)设计管理工作流程及各相关部门工作职责

(四)工程管理工作流程及各相关部门工作职责

(五)营销管理工作流程及各相关部门工作职责

(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责

二、项目开发关键节点控制表

第四部分

项目管理办法及审批权限

一、项目管理办法

二、重大业务评审规定

三、本地项目管理审批权限表

四、异地项目管理审批权限表

第一部分

指导准则

一、深圳市中航地产发展有限公司是由原深圳中航地产公司整体平移形成的专业地产开发公司，全面负责原中航地产中航苑外地产业务及南光地产业务的经营管理工作。

二、公司实行以项目公司（部）制为管理主线的运作模式，强调高

效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的增值过程。

三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三就是开发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作，并在项目前期策划阶段对工作成果进行控制和评审，保证项目运作水平。

四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。

五、职能部门是公司重要的专业服务力量，负责在设计、工程管理、营销等工作中提供专业技术支持服务，加强对项目运作过程中安全、进度、质量和成本的控制，规避经营风险，发挥服务和监督的作用。

第二部分

部门职责

一、说明

（一）术语解释：

1．负责：属于本部门事务，由本部门承担责任，可请求其他部门配合；

2．主持：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门牵头并承担相关责任；

3．组织：需要与其他部门配合完成的工作，由本部门承担协调责任；

4．配合：不承担主要责任，但必须在负责者领导下参与此项工作并承担相关责任；

5．参与：参加相关工作过程，本部门不承担责任。

（二）公司委员会定义：

1．投资咨询委员会：

u

负责公司项目投资方面的评审和决策。

2．策划、方案评审委员会：

u

负责对项目的定位进行专业评审；

u

负责对项目前期策划成果进行专业评审；

u

负责对项目方案设计成果进行专业评审。

3．招标委员会：

u

负责公司招标项目的确定，保证招标的合理性；

u

负责招标过程中的开标、评标、定标的决策性工作；

4．定价咨询委员会：

u

负责对项目销售定价及其他相关指标进行专业评审。

二、职能部门职责

（一）运营管理部：

部门使命：以前瞻性视野，完善、提升和创新管理理念和管理方法，不断提高公司管理水平，推进公司各项经营目标的实现。

部门职责：综合计划管理、部门绩效考核、流程管理、公共关系管理、统计信息管理

．综合计划管理

u

负责落实董事会下发的综合计划；

u

负责制定公司综合计划，并分解到各项目公司（部）及各职能部门；

u

主持编制公司与各项目公司（部）、职能部门的目标责任书，并组织签订；

u

负责跟踪、调整及协调各项目公司（部）季度计划、职能部门月度计划以及项目总体计划；

u

负责设计及收集整理各项目公司（部）月度综合报表。

2．部门绩效考核

u

负责制定各项目公司（部）和职能部门的绩效考核方案；

u

负责收集各职能部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门进行绩效考核；

u

根据项目节点完成情况，按季度组织对项目公司（部）的绩效考核。

3．流程管理

u

负责建立、实施、完善公司流程管理体系；

u

主持公司定期和不定期的流程修订工作。

4．公共关系管理

u

负责项目拓展过程中从政府部门收集项目相关背景资料；

u

配合报批报建工作；

u

配合办理项目开发相关政府批文及许可证；

u

负责公司对外公共关系的日常维护；

u

负责公司与政府机关之间的危机公关处理。

5．知识管理

u

负责督促各相关部门进行基础研究知识库分类，并协助建立相关知识库；

u

负责建立知识管理的配套管理措施，设立知识贡献奖励制度，激励知识贡献和知识创新；

u

负责公司统计报表的编制和报送。

（二）投资拓展部

部门使命：获取和储备公司重要的战略资源-土地，做好房地产开发资源准备和前期工作。

部门职能：土地信息收集及评估、可行性研究分析、项目土地获取、战略管理、政策研究及市场研究

．土地信息收集及评估 u

负责收集目标地块信息，建立土地信息库；

u

负责建立土地信息选择标准体系；

u

负责评估并初步确定拓展目标。

2．可行性研究分析

u 主持制订可行性研究计划；

u 组织进行项目可行性分析；

u 主持编制《项目可行性研究报告》；

u 组织可行性研究报告评审。

3．项目土地获取

u

负责确定商务条件，提出商务谈判方案；

u

负责与相关各方的商务谈判工作；

u

负责签订土地使用合同；

u

负责办理《土地证》等相关手续。

4．战略管理

u

负责研究地产板块发展战略，并就公司战略调整给予提议；

u

负责制定中长期发展目标和战略规划。

5．政策研究及市场研究

u

参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；

u

负责研究国内外房地产相关政策，并分析由此产生的影响；

u

负责研究目标开发区域的宏观环境和城市总体规划等信息；

（三）合约成本部 部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新成本控制理念和方法，以前瞻性视野提升公司成本管理水平。

部门职能：成本管理体系、成本规划、成本动态管理、项目预结算、采购管理、工程合同管理、成本分析及效益评价

．成本管理体系

u

负责建立和完善公司成本控制体系；

u

负责编制咨询合同标准化体系；

u

负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；

u

负责落实项目总体目标成本；

u

配合项目公司（部）进行责任成本的分解与考核；

u

负责建立成本监控预警机制。

2．成本规划

u

配合编制《项目可行性研究报告》；

u

配合进行产品方案比选，提交不同设计方案的《方案甄选成本测算报告》；

u

配合编制《项目开发纲要》；

u

主持编制《项目目标成本》；

u

主持编制《项目限额设计标准》。

3．成本动态管理

u

配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；

u

负责定期对项目成本进行监控，审核各项目公司（部）每月提供的动态成本报告，对可能超出目标成本的情况进行预警；

u

负责收集、整理各项目公司（部）的有关成本信息，并对成本信息进行汇总及甄别。

4．项目预结算

u

负责造价咨询公司评标选定工作；

u

负责编制各项目的《项目结算计划》；

u

负责各项目结算工作；

u

负责对各项目预算实行备案抽查；

u

负责编制《工程结算分析报告》。

5．采购管理

u

负责管理战略供应商信息库，主持供应商的资质预审及评价；

u

负责维护和完善造价咨询类战略供应商信息库；

u

负责审核项目公司（部）提供的《项目设备及材料采购总体计划》；

u

根据项目公司（部）提供的《材料设备采购配合计划》，主持公司权限范围内的招标工作；

u

负责跟踪市场材料价格，建立和维护材料价格信息库；

u

负责编制公司招标的经济标书，并对各投标单位的经济标书进行评价；

u

主持公司招标项目合同洽谈。

6．工程合同管理

u

负责建立和完善标准化工程合同体系。

7．成本分析及效益评估

u

参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；

u

负责收集、整理各项目的效益评价报告，编制《项目效益评价报告》。

（四）工程技术部：

部门使命：跟踪当今世界建筑技术潮流，研究和创新工程技术管理理念和方法，以前瞻性视野提升公司工程管理水平。

部门职能：采购管理配合、工程过程管理配合、设计管理配合、工程技术支持、技术资料管理、工程管理指引制订及维护 ．采购管理配合

u

配合进行公司权限范围内的招标。

2．工程过程管理配合

u

负责定期对各项目工程进度、质量、安全文明施工情况进行督察，并督促项目公司（部）进行整改；

u

配合项目各阶段的工程验收；

u

负责收集总结工程信息，建立和完善工程案例信息库。

3．设计管理配合

u

配合对建筑方案进行结构选型；

u

配合编制《项目限额设计标准》；

u

配合对设计单位的结构方案、设备选型等进行优化；

u

配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核；

u

配合完成图纸内部审查；

u

配合完成施工图的图纸会审和技术交底。

5．工程技术支持

u

配合编制《项目可行性研究报告》；

u

配合编制《项目开发纲要》；

u

参与完成大型设备或主要材料的现场验收工作；

u

配合进行《施工组织设计》评审；

u

配合完成对重大的或超出限额的设计变更的评审工作；

u

负责在工程全过程中对工程重大技术问题提供专业支持；

u

参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；

u

负责新技术、新工艺在实际工程中的推广和应用；

u

配合处理重大投诉，提供工程技术解决方案。

u

负责更新维护工程类供应商信息数据；

u

负责提出新材料、新技术、新工艺、新设备选用的建议。

6．技术资料管理

u

负责对项目工程技术、施工资料管理的督促、检查；

u

配合项目公司（部）完成工程竣工后的档案资料移交。

7．工程管理指引制订及维护

u

负责施工图设计指引（建筑专业除外）的制订及维护；

u

负责工程管理指引的制订及维护。

（五）产品研究部

部门使命：跟踪当今世界建筑潮流，研究和创新满足市场需求的产品，以前瞻性视野，创造最具价值的生活空间。

部门职能：项目规划、设计配合、设计研究、标准化设计合同体系及供应商管理

．项目规划

u

配合编制《项目可行性研究报告》；

u

配合编制《项目开发纲要》；

u 配合编制《项目限额设计标准》。

2．设计配合

u

配合对设计各阶段的阶段性成果进行审核。

3．设计研究

u

负责施工图设计标准体系中建筑专业相关内容的制订；

u

负责联系相关专业人士，与营销策划部一起建立并完善专家人才库； u

参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；

u

负责建立设计案例信息库，并进行分析整理；

u

负责跟踪国内外建筑规划动态，进行研究及创新。

4．标准化设计合同体系及供应商管理

u

负责建立和完善标准化设计合同体系；

u

负责维护和完善设计类战略供应商信息库。

（六）营销策划部

部门使命：以前瞻性视野，提升和创新市场营销策划理念和策划水平，引领市场潮流，极大地满足客户需求。

部门职能：项目策划、项目营销、市场研究、品牌策划及建设、标准化营销合同体系管理

．项目策划

u

配合编制《项目可行性研究报告》；

u

配合编制《项目开发纲要》；

2．项目营销

u 配合完成《营销推广策划方案》的制定及评审工作；

u 配合完成营销策划公司的选择评审工作；

u 配合完成广告策划公司的选择评审工作；

u 配合完成《营销费用预算》的制定及评审工作。

3．市场研究

u

负责维护和完善营销类战略供应商信息库；

u

负责联系相关专业人士，与产品研究部一起建立并完善专家人才库；

u

参与项目公司组织的各重要节点的汇报会议，积累相关专业经验；

u

负责市场调研及政策研究，定期形成《市场分析报告》；

u

负责各项目相关营销负责人交流总结，提高营销专业水平；

u

负责制订科学的营销管理体制，推进营销职能创新。

4．品牌策划及建设

u

负责公司品牌规划战略的制定和实施；

u

负责公司品牌宣传标准件体系的建立和落实；

u

组织各项目参加大型房地产展会。

5．标准化营销合同体系管理

u

负责建立和完善标准化营销合同体系。

（七）财务部：

部门使命：以前瞻性视野，研究和创新房地产开发资本运营理念和方法，构建和完善满足公司项目需求的资金运作平台。

部门职能：财务管理制度管理、会计核算、融资管理、全面预算管理、财务分析与公司决策支持、税务管理、权益性投资管理和审计、财务档案与内部管理

．财务管理制度管理

u

负责根据国家财会法律法规，结合公司管理需要，建立和完善公司各种财务管理制度。

2．会计核算

u

负责办理日常核算业务；

u

负责办理日常出纳业务；

u

负责财务会计报告的编制和报送；

u

负责公司财务报告社会审计工作。

3．融资管理

u

负责制定并平衡公司资金计划；

u

负责公司日常资金调度，确保公司营运资金需求；

u

负责项目开发的各项融资业务；

u

负责金融机构关系维护；

u

负责资本市场及融资创新的研究管理；

u

负责项目按揭银行的选择与业务合作。

4．全面预算管理

u

负责公司全面预算的编制与控制；

u

配合确定公司经营目标；

u

配合编制经营计划；

u

负责动态跟踪调整资金计划。

5．财务分析与公司决策支持

u

负责公司财务状况分析，提供管理报表；

u

负责审核各类经济合同，提供战术性决策支持，对经济合同的财务条款提出建议，把控财务风险；

u

配合编制《项目可行性研究报告》；

u

配合编制《项目开发纲要》。

6．税务管理

u

负责办理公司日常纳税业务以及其他税务事项；

u

负责公司税务筹划；

u

负责开发项目税务筹划；

u

负责项目公司税务工作。

7．权益性投资管理和审计

u

负责收集整理投资企业财务数据和信息； u

负责为公司向投资企业派出董事提供财务资料；

u

负责指导及检查投资企业的财务工作；

u

配合上级单位对本公司及投资企业的日常审计和检查；

u

负责监控公司内控制度的实施。

8．财务档案与内部管理

u

负责公司会计档案管理，确保档案的完整与安全；

u

负责维护财务软件的正常运行及数据安全；

u

负责公司财务印章、有价证券、票据及贷款等经济合同的管理。

（八）客户服务部

部门使命：以前瞻性视野构建以客户为中心的客户服务平台，努力提升公司市场中的信誉度和美誉度。

部门职能：项目策划配合、销售事务管理、投诉处理、客户关系管理、中航会管理、客户服务体系、客服信息分析、法务管理、客户危机管理

．项目策划配合

u

配合编制《项目开发纲要》；

u 配合完成营销推广策划方案的制定工作。

2．销售事务管理

u 配合完成物业管理公司的选定工作；

u

与项目公司（部）共同负责销售代理公司的管理和评估；

u

负责有关销售信息系统初始数据的录入；

u

配合进行按揭银行的选择；

u

负责认购书、销售合同等法律文件的准备工作；

u

配合进行营销推广客户活动； u

配合完成签订相关认购协议工作；

u

负责与客户签订销售合同，并负责销售回款；

u

配合完成客户资料移交工作；

u

负责客户资料及销售合同管理；

u

负责销售数据统计分析、汇总分析；

u

负责销售后的相关产权办理工作，包括：面积补差、初始登记、转移登记并协助监管银行或业主办理《房产证》；

u

负责组织项目入伙策划并组织落实；

u

负责项目尾盘销售及资产管理。

3．投诉处理

u

负责与项目公司（部）进行对接，参与工程竣工验收；

u

成立项目售后维修小组，负责售后维修工作；

u

配合完成物业管理方案的审核工作；

u

负责受理客户投诉；

u

负责与客户洽谈解决方案，并组织协调相关专业部门进行处理；

u

负责项目公司（部）解散后，维修工程款项的管理；

u

组织各部门使用客户服务软件；

u

负责对客户投诉处理的结果进行回访；

u

负责记录客户投诉信息，并管理客户投诉档案；

u

负责定期对客户投诉进行分析。

4．客户关系管理

u

负责进行客户满意度调查；

u

负责对客户满意度调查结果进行分析，并形成报告。

5．中航会管理

u

负责中航会的策划、设立及后期会务工作；

u

负责中航会的推广工作；

u

负责中航会会刊的策划及出版工作；

u

负责中航会会员活动的策划及实施；

u

负责中航会运作过程中与中航系统其他单位的协调工作。

u

负责公司网站、内刊中关于客户信息的发布及客户论坛的维护；

u

负责收集、输入和维护客户信息资料，并进行分类管理。

6．客户服务体系

u

负责编制销售合同补充条款；

u

负责制定客户满意度调查标准；

u

负责制定售后管理制度及客户服务标准。

7．客服信息分析

u

负责统计分析客服信息，形成客服案例库。

8．法务管理

u

负责为公司提供各类法律支持服务；

u

负责对公司业务合同的法律审核；

u

负责编制和修改企业的格式化合同；

u

负责法律知识培训工作；

u

负责提供商务谈判中的法律咨询服务；

u

负责对项目公司（部）权限外的合同进行审核；

u

负责对项目公司（部）权限内的合同进行定期检查，法律指导；

u

负责处理包含项目公司在内的公司所有法律纠纷处理；

u

负责外聘律师的选择、聘用合同订立、管理和服务评价。

9．客户危机管理

u

负责建立客户危机管理风险防范制度；

u

负责策划有关客户危机处理方案。

（九）行政人事部：

部门使命：根据企业发展战略需要，提供人力资源、后勤服务等方面的有效支持，在企业内部创造良好的管理机制，营造高效和谐的职场氛围。

部门职能：人力资源规划、员工招聘和选派、员工培训、员工薪酬和绩效考核、企业文化建设、行政事务管理、资产管理、IT信息管理、档案管理

．人力资源规划

u

负责制定人力资源规划，并组织实施；

u

负责完善人力资源管理体系，研究、设计人力资源管理模式（包含招聘、绩效、培训、薪酬及员工发展等体系的全面建设），制定和完善人力资源管理制度；

u

负责向公司高层决策者提供有关人力资源战略、组织建设等方面的建议；

u

负责审批项目公司（部）的管理架构和人员配置计划；

u

负责进行项目公司（部）关键岗位聘任的审核。

2．员工招聘和选派

u

负责制定招聘计划和实施招聘，为公司和项目公司（部）供给人才；

u

配合完成项目公司（部）高层管理人员的聘任工作。

3．员工培训

u

负责公司员工的培训管理工作； u

负责拟定并执行培训计划；

u

负责评价培训效果和督促各部门、各项目公司（部）内部培训工作。

4．员工薪酬和绩效考核

u

负责职能部门经理级以下员工绩效考核管理及汇总整理公司绩效考核结果；

u

负责管理公司员工薪酬事务，负责审核项目公司（部）薪酬制度；

u

负责办理员工调动、离职、入职、考勤、保险和医疗等手续；

u

负责建立公司员工福利制度。

5．企业文化建设

u

负责公司企业文化建设。

6．行政事务管理

u

负责建立、维护及推广企业形象识别系统(CIS)；

u

负责拟写公司工作总结；

u

负责公司各类公文处理与文件流转控制；

u

负责公司级会议的会务管理与会务服务以及会议纪要的整理与发放；

u

负责管理公司印章；

u

负责公司办公设备、用品管理；

u

负责公司公务车辆调配、维护、年审、税费缴纳、驾驶员管理；

u

负责公司前台接待、公司安全保卫管理、办公环境管理；

u

负责公司有关对外行政、工商手续办理、公司证照年检、章程变更等；

u

负责管理公司书刊、报纸订购；

u

负责其他后勤服务。

7．资产管理 u

负责办理公司固定资产的采购审批手续、采购以及登记建档工作；

u

负责办理各部门的固定资产转移、报废手续；

u

主持盘点固定资产工作；

u

负责固定资产日常维护和台帐管理；

u

配合完成项目公司清算及固定资产处置工作。

8．IT信息管理

u

负责制订并实施公司信息化建设战略规划及信息系统改进方案；

u

负责企业计算机信息管理系统开发、维护、更新、使用管理以及网络安全维护；

u

负责计算机及相关设备的购置、调配、维修、维护保养；

u

负责公司网站信息内容日常维护更新；

u

负责处理公司日常电脑和网络故障，提供IT服务。

9．档案管理

u

负责档案管理、档案信息化管理及维护；

u

负责各投资企业重要资料的收集和整理；

u

负责指导项目公司（部）档案工作；

u

负责接收项目公司（部）工程竣工后的档案资料。

三、项目公司（部）职责

使命：项目公司（部）为公司发展的重要战略经营单元，按照直线式业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营管理，实现经营目标。

职能：项目立项后组织制定《项目开发纲要》，并在《项目开发纲要》指导下主持项目全过程开发工作。

说明：确定项目拓展意向后，由公司指定人员牵头成立项目前期策划小组进行项目前期策划工作，至项目公司（部）成立。

．项目前期准备

u

负责制定管理架构及人员配置计划，交由行政人事部审核。

2．项目策划

u

组织编制《项目开发纲要》，并组织阶段性评审及最终评审。

3．设计管理）方案设计

u

负责编制方案设计任务书；

u

负责从战略供应商信息库中选择方案设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成方案设计，组织项目方案设计的评审；

u

负责办理相关报批报建工作。

2）初步设计及施工图设计

u

组织相关部门对建筑功能、结构方案、设备选型等进行设计优化并落实；

u

负责施工图审查单位的考察和确定；

u

在建筑专业初步设计完成后，负责聘请专业测量公司进行查丈咨询；

u

负责编制初步设计任务书及施工图设计任务书；

u

配合编制《项目限额设计标准》并负责落实；

u

负责从战略供应商信息库中选择初步设计及施工图设计单位，与设计单位进行沟通联系，完成初步设计及施工图设计，组织对阶段性及最终的设计成果进行审核；

u

组织相关部门对设计单位的设计质量提出明确目标，并确定主要设计参数；

u

负责协调设计单位与相关职能部门之间的配合关系，控制设计进度、质量、建安成本等；

u

主持图纸内部审查；

u

主持施工图的图纸会审和技术交底；

u

负责办理相关报批报建工作。

4．工程管理）施工准备

u

负责工程施工现场场地准备；

u

负责获得项目政府相关许可证；

u

主持《施工组织设计》的评审工作。

2）进度管理

u

负责根据《项目总体开发计划》制定《施工总体进度计划》；

u

负责审核监理规划及实施细则，落实计划执行；

u

负责落实项目施工进度计划，并及时进行调整；

u

负责跟踪、协调相关部门与项目有关的工作计划（例如主要设备及主要专业分包等）的制定及执行等工作。

3）质量管理

u

负责落实施工质量监控，达到验收规范标准；

u

负责审核关键工序、关键部位的施工方案；

u

主持各阶段的工程验收；

房地产经纪运作模式 篇3

关键词：互联网+；房地产经纪；教学改革

TP393.092；F713.36

在”互联网+”背景下，房地产行业出现了很多新的发展和变化，O2O营销模式已经在房地产经纪业务中广泛展开。

一、O2O营销模式下房地产经纪活动的新发展

1.通过互联网发布楼盘广告与房屋信息

对于一手房，大中型的房地产项目除了常规的楼书、展板、围墙、道旗、报纸广告等宣传途径外，网络广告是必不可少的，对于二手房也是如此。房地产经纪企业（或房地产开发企业）通常通过各大综合性网站、房地产专业服务网站、公司自建网站、论坛等PC端口等网络途径发布房源信息已是中介公司的重要内容。

随着移动互联网的快速发展和智能手机的普及，微信、APP、微博等渠道也成了房地产经纪活动的重要营销渠道。不少置业顾问个人使用微信进行营销，许多房地产公司也建立了微信公众号，通过客户对公司微信公众号关注，就定期推送的促销优惠、品牌推广、营销活动等信息，及时发布企业或行业最新动态。

2.利用网络进行房地产需求调查

传统的市场调查更多的是线下方式，比如说问卷调查和客户访谈等。在O2O营销模式下，网络问卷和APP问卷调查大量出现，通过对网络问卷进行线上调查，再通过大数据和云计算，进一步分析解消费者的需求偏好、消费习惯等内容，从而来进行项目定位，打造更符合市场需求的房地产产品。除了一手房的项目定位之外，很多二手房中介公司也推出了自己的APP平台，在APP上发布房源信息，通过对客户的浏览与反馈情况进行大数据分析，可以快速找准消费者的需求。

另外，物业管理、智能家居、房地产金融、设计、建造、装修、交易等房地产活动方面在“互联网+”的背景下都有了新的发展。

二、O2O营销模式下对房地产经纪人才的要求

随着互联网的发展，“互联网+房地产”的融合的营销理念也有了发展，在此背景下培养的人才不能再单一专注于房地产本行业技能，而要培养跨专业复合型的人才。

这样要求我们培养的学生，在房地产经纪方面不仅要掌握房地产经纪相关理论知识，更要学习信息技术处理、大数据分析、网络PC与移动终端应用等知识，只有掌握多学科领域知识，才能具备更高专业能力、应用技能、解决复杂问题的能力和创新能力。在实践教学中中加入新媒体操作实践，让学生利用移动手机和电脑，分别进行房地产经纪网店、房地产市场调查、房地产客户管理等互联网模块操作。

三、O2O营销模式下房地产经纪课程教学改革设想

1.构建具有互联网思维的房地产经纪课程

培养适应“互联网+”的房地产经纪人才，不只是在传统的课程体系（如：英语、应用文写作、经济学基础、管理学基础、建筑识图与建筑构造、房地产法规、房地产金融、房地产开发与经营管理、房地产经纪实务、房地产估价理论与实务、房地产投资分析、物业管理）的基础上简单增加一门“互联网课程（如大數据分析、房地产经纪信息分析、计算机应用等）”，而应该将“互联网思维”把传统课程和信息类课程进行融合。

比如说房地产经纪课程增加微信营销模块，充分融入移动营销的内容，使学生熟练掌握微信公众号的操作与运营等；学习如何在APP上发布房源信息，如何利用新媒体使自己的房源信息更吸引人等。

2.建设具有互联网思维的房地产经纪师资队伍

“互联网+房地产”背景下师资队伍应该是掌握多学科知识的复合型人才，而现有的师资队伍往往只具备房地产类专业知识，因此要通过：①送培，就是校内老师要走出学校，到企业进行挂职锻炼，特别是一些走在行业前端的大型房地产经纪企业，加深教师对“互联网+”的理解和学习，并通过企业实战，增加自己专业知识和互联网技术的融合，尽快掌握互联网技术在房地产业的相关技能运用；②外引，就是聘请有有互联网思维和丰富网络实战经验的优秀人才，特别是熟悉“互联网+房地产”新发展模式的企业专家，可以聘请这些专家作为兼职教师，不仅对学生进行信息化教学，也可以对本校老师加以培训。通过“送培与外引”，不断提高师资队伍教学水平，从而为培养适应“互联网+”所需的复合型房地产人才做准备。

另外，需要提升或建设具有互联网思维的房地产经纪实训条件。比如说销售综合实训室，利用互联网和仿真技术，打造虚拟样板间，能让学生身临其境，开展销售实务技能实训；房地产经纪实训室，要求学生利用实训网络平台，进行经纪类APP的运营和使用，包括房地产照片拍摄与处理、信息编辑、关键词设置、搜索引擎、位置地图、线上销售沟通、客户维护等多个环节的操作；建立网络信息资源库和房地产网上交易与交流平台，组织学生进行网上房产业务操作。

四、结束语

在O2O营销模式下，物联网、云计算、大数据、移动互联等新兴信息技术的快速发展使得房地产业日新月异，为了更好培养出新时代下的房地产经纪技能人才，我们必须紧跟时代步伐，积极探索和创新教学模式与方法。

参考文献：

[1]第38次中国互联网络发展状况统计报告[EB/OL].2016-08-03

[2]张真.互联网+房地产的新模式研究[J].中国房地产业，2016（3）

[3]廖俊平. 再论房地产经纪与互联网 [J]. 中国房地产，2014（11）

房地产经纪运作模式 篇4

2009年3月, 罗先生陆续找了包括AB置业公司在内的多家二手房中介公司看了某楼盘的好几套房子。某天, AB置业的陈小姐带罗先生看了三四套某楼盘的房子, 罗先生想看看这些房子晚上吵不吵, 当天晚上看房子的时候, 陈小姐要罗先生给她签个字, 说明她带罗先生看过房子了, 她好跟公司交差。罗先生当时也没有多想, 就在中介服务确认书上签下自己名字。

罗先生最终看中了一套房子, 并选择了一家大中介公司购买这套房产。据罗先生介绍, 当时AB置业给的价格是120万元, 最后经这家大中介公司促成交易的价格是114.2万元。

2010年7月中旬, AB置业起诉罗先生, 要求他赔付3.6万元的违约金, 主要证据就是罗先生签名的那份中介服务确认书复印件。

中介服务确认书的第二条第三点显示, “基于AB置业提供相关服务, 在本确认书签订之日起六个月内, 本人保证不会通过第三方与AB置业所介绍之物业业主进行交易, 或者直接与业主私下交易……否则, 本人须向AB置业公司支付人民币36000元作为违约金”。并且有手写的备注:“因本确认书的内容及履行引起争议的, 本人与AB置业均同意, 将争议提请本确认书项下介绍物业所在地法院进行诉讼解决。”

罗先生认为AB置业的确认书明显是“霸王条款”, 按照确认书, “在他们那里看过的房, 如果以后买了的话, 不是要交3%的中介费, 就是要交3%违约金”。这个案件发生争议的实质, 根源并不在于作为买方的罗先生和AB置业签订的所谓“霸王条款”, 而在于:一是业主同时委托了多家中介公司代理其售出物业, 二是买方经纪人可以从买方直接获取佣金收入。

试想, 如果业主只委托一家中介公司放盘, 并且规定:在三个月内只要该物业售出, 该中介公司就能获得合同规定的佣金。如果另外有一个规定:要求买方经纪人 (即本案例中的AB置业, 它为业主寻找到了作为买方的罗先生) 不得从买方那里获得佣金, 只能从卖方经纪人那里分配佣金, 那么所有问题就迎刃而解了。这也就是美国、加拿大等国广泛采用的所谓独权代理方式及与之配套的MLS系统的规定。

为什么在本文案例中业主要委托多家公司放盘呢?当然是为了让待售房产的信息更广泛地传播, 从而更快地找到买家。如果按照上述方式只委托一家中介, 是不是就限制了待售房产信息的广泛快速传播呢?

解决这个问题的办法就是MLS系统 (Multiple Listing Service) , 按照这个系统的规则规定, 业主只能委托一家经纪人放盘, 而这家经纪人必须立即将房源公示到MLS系统上, 使得所有加入了这个系统的经纪人都能看到, 而所有经纪人 (包括卖方经纪人) 都可以去寻找买家, 谁先促成买家和卖家达成交易, 谁就能作为买方经纪人与卖方经纪人分享业主支付给卖方经纪人的佣金, 除此之外买方不必支付佣金。

MLS的核心是独权代理。我们平时所说的独家代理实际上包含了两种有所区别的代理形式:独家代理和独权代理。在美国, 卖方可以选择的代理契约形式主要有独权代理 (Exclusive right to sell listing) 、独家代理 (Exclusive agency listing) 与开放性代理 (Open listing) , 开放性代理也是我国目前最常见的代理形式。

在独权代理形式下, 卖方赋予特定经纪人在特定时期内 (通常为60天或者90天) 寻找买方的专有权。只要房产在独权代理合同所规定的时期内成功售出, 卖方就要向接受委托的经纪人支付全部佣金。不管房产最后由谁出售, 即便是由卖方自己卖出, 与卖方签署了独权代理合同的经纪人都可以获得合同规定的佣金。

在独家代理形式下, 虽然卖方同样不得在独家代理合同规定的期限内再委托其他任何经纪人为其寻找买方, 但是卖方可以自己寻找买方并自行售出房产。如果最后房产是由卖方成功售出, 那么卖方将无需向接受委托的经纪人支付报酬。

在开放性代理服务方式下, 卖方可以同时邀请数个经纪人为其代售房产, 卖方将向率先成功售出房产的经纪人支付所有事先约定的佣金报酬。值得注意的是, 在开放性代理服务方式下, 卖方也可以自己寻找有意向的买方并自行出售房产, 如果该房产最后是由卖方自己售出, 那么卖方将无需向经纪人支付佣金报酬。

显然, 在法律规定齐备的情况下, 开放性代理服务方式对经纪人是缺乏吸引力的, 甚至连独家代理方式对经纪人的吸引力都不够。

经纪人没有积极性, 其实就意味着待售房产很难快速售出。由于大多数经纪人都加入了MLS系统, 都会从MLS上获取房源信息并根据自己的情况积极推售这些房源, 所以能够在MLS系统上展示的房源可以很快售出。不过, 要想让待售房产能够利用MLS系统快速成交, 就必须和经纪人签订独权代理合约, 这是MLS的核心规则, 目的就是为了避免本文开始所提到的纠纷, 而且也可以避免目前我国房地产经纪行业所发生的大部分纠纷。

房地产经纪运作模式 篇5

[摘要] 网上证券经纪公司是一个动态的概念。因此有的观点认为，针对传统证券经纪公司的管理办法只须稍作调整，完全可以适用于网上证券经纪公司，并不需要专门出台针对网上证券经纪公司的管理办法。鉴于我国的国情，我们认为出台专门的网上证券经纪公司管理办法还是必要的，但我们在制订相关的管理办法和对网上证券经纪公司实施监管的过程中，需要充分认识到网上证券经纪公司是动态概念这一点。与此同时，在对网上证券经纪公司和非网上证券经纪公司实施监督和管理方面，如何真正实现公平、公开和公正，在两者之间求得很好的平衡，从而促进我国证券业的持续、快速发展，是摆在监管者面前的一大挑战。

网上证券交易方式正逐渐为广大投资者认同和接受，网上证券交易呈现可喜的发展态势。国内的证券公司纷纷投入巨资拓展网上证券交易，IT公司等进入网上证券交易市场的意愿日益高涨，网上证券经纪公司呼之欲出。

有几项政策信息值得关注，一是中国证监会于月28日公布的《证券公司管理办法》明确提出，可设立专门从事网上证券经纪业务的证券公司，同时证券公司可向中国证监会申请设立专门从事某一证券业务的子公司；二是年7月30日中国证监会主席周小川在“中国证券业电子商务研讨会”上指出，将允许IT公司发起设立网上证券经纪公司；三是《网上证券经纪公司管理办法》（征求意见稿）已起草完毕，并多次征求业内人士的意见和建议；四是2001年10月出台的《证券营业部审批规则》（征求意见稿）明确提出了“技术服务站点”的概念，这将为我国网上证券经纪公司的设立和发展创造十分有利的条件。所有这些都预示着我国将出现真正意义上的网上证券经纪公司。

网上证券经纪公司的`界定

从美国、韩国、日本、香港、台湾等海外国家和地区的情况看，开展网上证券交易的证券经纪公司主要可以分为两大类，一类是传统的证券经纪公司，另一类就是所谓的网上证券经纪公司。既然两者都为客户提供网上证券经纪服务，那么划分传统的非网上证券经纪公司与网上证券经纪公司的标准和依据是什么呢？

传统证券经纪公司在为客户提供电话委托、柜台委托、磁卡委托等交易方式的同时，也为客户提供网上交易方式；网上证券经纪公司在为客户提供网上交易方式的同时，也为客户提供电话委托等其他替代交易方式。两者的区别在于，后者以电子信息交换网络为主要手段。简单地说，如果一家证券经纪公司以电子交换信息网络为主要手段向客户提供证券经纪服务及相关业务，则其就归入网上证券经纪公司范畴，

需要指出的是，在美国、韩国、台湾等海外的证券界，由于发展历史等方面的原因，人们习惯于将那些一开始主要借助互联网络拓展市场的证券经纪公司界定为网上证券经纪公司。但随着时间的推移，网上证券经纪公司与传统证券公司日益融合，两者之间的界限趋于模糊。

那么，网上交易所占比例不到20％的台湾网路证券究竟应归入网上证券经纪公司还是传统证券公司范畴呢？网上交易所占比例超出60％的金华信银和数位公诚证券究竟应归入传统证券公司还是网上证券经纪公司呢？按照不同的划分方法，就会得出不同的结论，因此我们在分析网上证券经纪公司时需要注意这一点。

由此可见，网上证券经纪公司是一个动态的概念。因此有的观点认为，针对传统证券经纪公司的管理办法只须稍作调整，完全可以适用于网上证券经纪公司，并不需要专门出台针对网上证券经纪公司的管理办法。鉴于我国的国情，我们认为出台专门的网上证券经纪公司管理办法还是必要的，但