稳定房地产市场的困境

稳定房地产市场的困境（共9篇）

稳定房地产市场的困境 篇1

房地产是关系到国计民生最重要的问题之一。房地产业的健康、稳定、可持续发展与整个国民经济发展和民生改善密切相关, 2003年以来, 房地产市场一直是宏观调控的切入点和着力点。如何从全局和长远出发, 根据我国房地产市场的基本特征, 确立房地产市场调控目标, 并为实现这些目标的采取适当的措施, 对我国经济持续又好又快发展, 进而促进和谐社会建设, 非常重要。

房地产实际供给与有效需求失衡是当前我国主要城市房地产市场的基本特征

与国外发达国家相比, 我国房地产市场既有共同特征, 也具有自身显著的独特的特点。中国房地产市场的独特性在于:长期以来, 中国房地产市场有效需求与实际供给存在较大的失衡。

在市场经济中, 价格是由需求和供给两方面力量决定的, 需求和供给的平衡才能体现出产品的真实市场价格, 房地产也不例外。而要认识当前我国房地产市场的真实状况并且正确分析其原因, 有效需求和实际供给是两个重要的出发点。有效需求是指消费者有购买意愿和购买能力, 并且正在或者即将实施购买行为的需要, 它包括居住消费需求, 但不包括投资需求和投机需求。投资性需求大多采用自有资金, 以资金的长期保值增值为目标, 住房持有时间较长;投机性需求则资金来源复杂, 住房持有时间短, 以短期挣取差价为出发点。房地产实际供给则包括三个方面:第一, 供给的用途是购房自住, 第二, 供给的用途用于投资, 第三, 供给的用途用于投机。而后两种供给都未能满足社会的有效需求。

1. 房地产有效需求“挤出效应”明显。当前的住房需求中, 投资性和投机性需求占房地产消费很大的比例, 造成房地产市场供给无法满足房地产市场有效需求, 从而产生较大的失衡, 推动房地产价格的上涨。造成投资性需求旺盛的主要原因在三个方面:首先, 随着我国30年的改革开放, 一部分人先富了起来, 个人资产存在较强的保值增值需要, 近十年来房地产市场的发展表明, 房地产投资是回报率较为稳定, 保值功能相对较好的投资手段, 能获得较为理想的财产性收入, 因此众多的社会资金流入了房地产市场。其次, 我国人口众多, 随着我国城市化进程的深入, 必将有大量的农村居民通过升学、就业等方式逐步进入城市。由于我国特殊的户籍管理制度和依附于户籍上的各项社会福利, 城镇居民一般都要购买一套自住型住房, 从而对住房刚性需求会长期存在, 因此房地产投资者对房地产市场长期看好。最后, 大中城市独特的资源优势使外地购房者投资性需求强劲, 不少来自于小城市的投资者出于对于大城市发展的信心和资源的利用出手在大城市投资, 这在一定程度上加大了大中城市房地产市场的失衡。投资性与投机性需求对房地产以自住为主体的有效需求出现了明显的“挤出效应”。

2.房地产市场实际供给相对不足加大供需矛盾。与需求结构不合理相对应, 我国房地产市场实际供给不充足。过去一段时间, 人们对房地产市场关注的重点在于需求方面, 而忽视了供给方面的因素, 以至于出台的调控政策在调节需求的同时, 也抑制了供给。主要集中在三个方面:

一是土地政策的“一刀切”对房地产供应出现抑制。房地产开发用地实行“招拍挂”后, 地价快速上涨, 进而转嫁在房价中。地价上涨必然推动房价上涨, 土地资源具有稀缺性, 土地的价格不断提高使房地产价格不断上涨。在部分房价居高不下的城市, 土地价格越拍越高, 当市场处于供不应求的状态时, 当期地价也会传导到前期开发商低位取得土地的楼盘价格上。地价的上涨使得开发商扩张能力和速度受到的较大抑制, 同时使中小开发商逐渐被挤出市场, 抑制了房地产供给的增加。此外, 部分开发商囤地现象明显, 使得土地供应没有形成有效供给;还有很多开发商采取分期开发方式, 部分地块总共开发时间甚至长达将近10年。这些都抑制了房地产市场供给。

二是部分货币政策调控政策影响。为了抑制房价过快上涨, 央行出台了多项货币政策措施, 这些措施取得了较好的效果。但是有的政策还需要商榷。央行抑制房地产开发贷款的行为的确使开发商资金链收紧, 待无法支撑之后不得不选择降价销售。但是, 这一政策的负面效应在于:由于资金紧张, 房地产开发投资随之出现减少, 造成未来时间房地产市场供给大幅减少。必须保证房地产市场资金的充裕性, 才能保证房地产市场的供给。

三是住房保障制度的相对不完善。2007年, 国务院制订了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 提出以加快建立健全廉租住房制度为重点, 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作目标和政策措施。2008年12月, 国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》, 要求进一步加大保障性住房建设力度。这些对于改进低收入家庭的住房条件起到了积极的作用。但是从目前的情况来看, 仅依靠保障性住房建设显然是不够的。最突出的矛盾在于地方财力与承担的责任不够匹配。从住房保障情况看, 越是经济财政发展水平低的地方, 城乡居民的收入越低, 住房条件越差, 政府保障任务越重, 承担的资金越多, 落实的困难就越大。2009年8月底, 在中央预算安排的重大公共投资项目中, 保障性住房建设进度缓慢, 完成率仅为23.6%。这些情况表明, 仅依靠政府的住房保障建设显然不足以解决全部住房保障问题。

采取多种措施促进房地产市场健康稳定发展

房地产市场健康稳定发展, 对实现我国经济又好又快发展, 改善民生, 全面建设小康社会, 解决经济社会发展中诸多矛盾和问题具有重要的作用。维护房地产市场健康发展一方面要抑制房地产市场投资性和投机性需求, 另一方面要着力增加房地产供给, 从而促进房地产市场实际供给予有效需求平衡, 实现“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效、人民各有所居”的目标。

1.统筹兼顾, 以供给予需求作为指引, 做好房地产市场发展规划。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。住房制度改革10年来的经验表明, 我国房地产市场改革的方向是正确的, 中国城镇80%左右的住房已经通过市场交易来进行配置, 较好地适应了不同家庭的多样化的住房需求, 提高资源配置的效率, 居民住房条件的普遍提高。但是房地产市场又具有其特殊性和必须性, 不应完全由市场解决。在房地产问题上, 政府应充分发挥调控的作用。地方政府要根据自身城市的人口变化情况, 特别是外来定居人口的变化情况, 原居民改善性住房需求情况, 城市中低收入人口的变化情况, 做出科学的房地产刚性需求预测, 进而出台指导性规划, 促进房地产供给适度增长的各项措施, 维护房地产市场的平稳发展。

2. 实行城市区域性购房差别政策, 采取直接措施限制房地产投资性和投机性需求。当前, 我国正处于快速城市化的发展阶段, 住房需求旺盛。在房地产市场实际供给有限的情况下, 满足有效需求就必须要在一定程度上限制房地产投资性和投机性需求。当前, 限制投资性和投机性需求主要依靠央行出台的“二套房贷”政策, 这只能对贷款买房的投资者产生抑制, 对以自有资金进行房地产投资的投资者无能为力。在我国当前富裕阶层逐步增加的情况下, 必须采取直接措施限制房地产投资范围。具体操作上, 可对城市区域进行划分。以天津市为例, 可将城内六区之外所有区域作为保障性住房区域, 在该区域内, 任何国内居民凭个人身份证件只能购买一套住房, 从而限制投资性资金在北京城内八区以外地区的投资。同时, 考虑到社会资金对房地产合理投资性需求, 将天津市城内六区作为投资性购房区域, 对居民购买北京市内城八区的住房不予以限制。从而既在一定程度上既保障居民房地产自主性需求, 又可以引导社会资金进行合理的房地产投资。

3. 改进土地政策, 建立完善的房地产价格-土地供应反馈机制, 促进房地产供给稳步增长。土地是资源之母, 当前是地方政府财政收入的主要来源。对于土地, 地方政府要根据城市商业和居住需求预测做出科学的规划。政府一方面要建立房地产价格变化的土地供应反应机制, 根据房地产价格变化情况及时调整土地供应的力度, 在房地产价格出现快速上涨时, 政府要通过增加土地供应来增加房地产市场供给, 以稳定市场供给预期, 稳定房地产市场需求;另一方面, 要在对房地产有效需求预测的基础上, 对以后5年的土地供应进行科学规划, 并进行公示, 解决房地产供给信息不对称现象。同时, 针对目前房地产商囤地和开发周期过长的情况, 首先要加强对房地产开发商囤地行为的惩处, 对于囤地行为严重的开发商实行一定时间内的市场禁入;其次要改变现在的房地产土地供应结构, 减小单个土地的供应规模, 禁止分期开发;最后, 对于保障性住房区域的房地产开发应实行土地敞开供应, 促进保障性住房区域房地产市场供给。

4. 完善房地产信贷与税收政策, 防范房地产市场投资风险。在实行区域差别购房政策的基础上, 完善居民购房信贷政策。一方面, 对于二套房贷应坚决执行利率上浮和首付比例提高的政策;另一方面, 对于在规划房地产投资区域内购房的居民同样可以考虑提高首付比例。这样既可以防范银行信贷风险, 也可以在一定程度上抑制房地产投资区域内房地产市场的过度炒作。与信贷政策相对应, 对城市投资性区域应征收较高的交易税, 并适时开始征收物业税, 将税收收入用于支持廉租房建设。

5. 拓宽房地产企业融资渠道, 促进房地产投资增长。房地产市场充足供应离不开房地产投资的快速增长。房地产业是资金密集型行业, 为促进房地产投资增长, 必须拓宽房地产企业融资渠道, 促进房地产企业进行多形式、多渠道融资。对于符合条件的房地产企业, 可以允许其发行企业债券和房地产信托, 引领社会资金进入房地产开发领域。同时, 鼓励中小房地产商发展, 支持其做大做强。

6. 完善社会住房保障体系, 满足低收入群体需求。多建造保障性住房是满足社会低收入群体的有效途径, 更是现阶段市场经济条件下政府应当承担的重要职责。政府应将社会保障性住房一定程度地从市场中剥离出来, 建立政府主导、政策扶持、价格控制、定向供给的新机制, 以解决低收入家庭住房问题。同时, 建立依据个人收入的动态调整机制, 以确保分层次定向供给, 并研究建立相应的退出机制和转让机制, 防止出现管理漏洞。现阶段, 对于那些确实无力购房的特困户, 继续执行政府发放租金补贴的方式解决困难。对那些既非特困户又暂时买不起房的进城务工者、刚就业者、新婚夫妻等住房消费需求者, 也要注意解决他们的临时住房问题。为解决保障性住房资金缺口问题, 要建立土地拍卖资金回流保障性住房机制, 土地拍卖市场的资金按一定比例用于保障性住房建设。

稳定房地产市场的困境 篇2

一、切实增加商品住房有效供应

(一)加快、加大商品住房土地供应。三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍。同时，加大土地储备力度，适当增加计划外年度土地供应量。

近期北京市公布了今年的土地供应计划，一些媒体和中介对供应计划有曲解和误读，称今年260公顷的商品住宅计划供应量比去年减少七成。这种拿今年的计划供应量和去年的计划相比是很不科学的，今年商品住房用地实际供应量将大大超过去年的实际供应量。

为进一步满足我市居民基本住房需求、改善居住条件，今年以来市规划国土委加大住宅用地特别是保障房、自住房、普通商品住房的土地供应力度，加快土地供应节奏，保障土地有效供给。目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，与去年同期相比，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。近期，将推出商品住宅用地52公顷，其中自住型商品房用地44公顷，一季度可完成自住型商品住房用地年度供应计划的60%，届时一季度商品住宅用地供应量将是去年全年实际供应量的1.5倍;三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。后续将加大土地储备开发力度，条件成熟地块将适时推向市场。加大住宅用地有效供给，对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。

(二)加强调度，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。

商品住宅的库存不只是已经办理了销售手续还没卖出的房子，还包括拿地未开工和开工未销售的房源，而且这些房源是距离实现市场供应最近的，对于市场预期的影响也最大。这两个阶段的房源，初步统计有20万套左右，是北京去年新建商品住房成交量的两倍多。一方面说明了北京商品住宅下一阶段的供应规模;另一方面，督促加快这20万套库存转变为实际供应，将能起到稳定和引导市场合理预期。

二、完善商品住房销售和差别化信贷政策

市住建委、人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。

去年930新政以来，北京市无论新建商品住房，还是二手住房的成交量，都持续下降，新建商品住房价格也趋稳、略降，二手房价格环比涨幅也明显回落但仍处于上涨通道，特别是近一个月来，涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情又现高涨迹象。

从其他一些重点城市来看，去年底实行“认房又认贷”，提高个人房贷门槛，目前取得了良好的二手房市场调控效果。此次北京借鉴这些城市的做法，强化差别化信贷政策，不但也实施了“认房又认贷”，而且还通过“一提一降”，适度降低金融杠杆效应，即进一步提高了二套房贷最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%;同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

此外，还明确规定企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房等。

本次新政以后，北京的商品住房限购、限贷措施将更加严格。

三、确保新建商品住房成交均价环比不增长

(一)在预售审批、现房销售备案环节，严控商品住房申报价格。

对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。

对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。

(二)大力整顿、规范房地产市场秩序。严肃查处房地产开发企业捂盘惜售以及中介机构哄抬房价、发布不实房源信息等违法违规行为，并给予公开曝光。

去年930以后，市住建委牵头建立了包括10个成员单位的加强房地产市场监管工作联席会，强化市区、部门联动，加大执法查处力度。出台《关于进一步加强存量房交易资金监管的通知》，在全市全面实施存量房资金监管，保障交易安全。转发了《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，大力整顿规范中介行业。

去年四季度，对全市199个在售项目和7171家中介机构门店进行拉网式全覆盖执法检查;停止了17家违规企业网签资格，对3家严重违法开发企业降低资质等级，立案处罚58起;开展房地产开发企业资质动态核查，注销了250家企业的资质。

稳定房地产市场的困境 篇3

为应对国际金融危机的不利影响, 政府实施的刺激政策给房地产市场的发展埋下了隐患, 2009年, 中国商品住房市场经历了一个急转向上的行情, 09年全年, 房价环比累计上涨7.75%, 同比上涨1.53%, 其中2009年第四季度更是实现同比上涨5.8%。到年末, 一些城市出现了恐慌性购房和“抢房”的局面, 进入2010年, 房地产业迎来了全面调整的时期, 中央政府不断地推出各种房贷政策遏制房价过快上涨。作为国民经济的主导和先导性产业, 研究房地产业如何健康稳定发展意义重大。在国务院加快调控房价的当口, 我们更应加强对住房问题的形成机理与对策的思考。

一、高房价原因

1、金融危机是造成高房价的直接原因。

随着其波及面的不断扩大, 政府执行了及时的振兴计划, 促使商业银行加快扩大信贷规模, 强烈的通货膨胀预期与银行信贷的冲击, 使得企业将投资于实体经济的资本转而投入股市、楼市等具有高风险高收益的投资渠道。

2、需求因素。

一方面, 房地产市场中高房价的超额利润使得住房的预期价格进一步上升, 使得对住房的需求不增反降。另一方面, 土地资源的有限及不可再生性、我国城市化进程的逐年加快, 加上投机者利用短期房价的推高牟取暴利、国外游资的大量流入等刚性需求以外的投机行为加剧了需求大于供给的现象, 造成房地产业短期地价、房价的非理性上涨。

3、政府与房地产业之间的利益机制。

我国实行土地集体所有制, 在房地产的利益链条中, 土地出让金是地方政府财政收入的主要来源, 现行的土地财税制度诱使一些政府依靠房地产追求G D P的短期快速增长而产生寻租行为, 从而不能以科学发展观为导向有力监控房地产商行为、维护房地产市场的秩序。

4、我国现行住房制度缺陷。

首先, 由于我国住房保障制度的不健全, 居民只能通过购买商品房满足需求, 对居民拥有多套住房的约束机制不完善会使少数人囤积居奇, 不断抬高房价。其次, 我国实施的商品房预售制度使得开发商与发放贷款的银行形成了利益共同体, 从而使政府下调房价的决心也受到影响。另外, 我国不允许自建房的建设是导致开发商肆意抬高房价的一个重要原因。

二、高房价的危害

1、对消费者。

由房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离, 使得市场价格脱离了实际的使用者。对于已经背上房贷的购房者, 长达几十年的分期付款会给生活带来沉重的负担。如果房价暴跌, 购房者的资产也将大幅缩水, 从而严重影响了消费能力, 这进一步会影响社会的稳定。

2、对商业银行。

从日本房地产泡沫的破灭到美国次贷危机的爆发, 都给世界经济造成了无法弥补的创伤。这两次危机的共同点之一就是银行信贷在房地产业的过度扩张。银行信贷在房地产的高度集中, 使得银行体系的稳定性与房地产市场的波动紧密地联系在一起。根据中国人民银行的估计, 我国有60%以上的房地产行业的资金来源于银行贷款。由于商业银行在房地产业发展过程中扮演的是一种助长助跌的角色, 一旦房价急剧下跌, 贷款违约率上升, 由于其缺乏流动性, 容易使银行体系出现经营状况恶化或出现支付危机, 造成严重的后果。

3、对房产市场乃至金融业。

高房价高利润吸引了更多的企业投身于房地产, 然而不是所有的企业都能获得采购、生产和管理等多方面的成本节约, 这造成了一定程度上企业运营效率、社会资源利用效率的低下。另外, 不少开发商为牟取暴利而采取的缩短工期、忽视房屋质量、私下勾结政府官员等行为严重地损害了市场竞争秩序。由于房地产市场对金融业的依赖性很高, 反过来房地产市场的问题也会影响整个金融市场的稳定。

4、对城市乃至国家经济发展。

对于城市内部, 高房价影响了城市规划, 城市规模的盲目扩张在一定程度上破坏了城市的原有风貌, 导致土地利用率低下。政府不得不投入大量资金到郊区的基础设施建设中, 使得政府的支出大大增加。对于城市之间, 高房价加剧了城市间发展的不平衡, 东部沿海发达城市凭借其活跃的房地产业与聚集增长的人才与资金, 使其发展与其他城市的差距进一步增大。

从国家经济发展来看, 虚拟市场的收益率过高会使资金大量逃离实体经济, 一旦过热的虚拟市场泡沫破裂, 又会再次对实体经济造成沉重的打击。我国正处于经济转型的时期, “十二五”经济转型的根本性任务仍是如何促进产业结构升级, 而虚拟资产的流动性过剩导致的高房价挤压了民众消费, 抑制了内需, 将对经济转型造成不小的阻碍。

三、如何促进房地产市场健康稳定发展

1、完善保障性住房体制, 抑制商品房价格。

国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的出现。这次出台的“新国十条”要求保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%, 并优先保证供应。确保在2010年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务, 这对打压房价起到了促进作用。然而与西方发达国家相对完善的住房保障制度相比, 我国的住房保障制度还有很大的不足。当务之急, 一是完善我们的审查机制, 做好居民家庭收入动态变化、财产和住房状况的调查、统计和管理工作, 为建立住房保障体系、制定住房保障政策提供依据。二是完善惩罚机制, 加大相关的处罚力度, 使那些不符合条件并弄虚作假的人无法通过审核。

2、调整土地资源供应量, 降低土地开发成本, 提高土地利用率

(1) 土地供应短缺是楼市调控的最短板, 因此, 政府首先应该切实完成每年度土地计划供应量。新国十条已对增加土地供给做出了明确规定。同时要限制各类用地的供应比例, 并严格监管取得土地使用权的过程。 (2) 创新土地的开发利用, 努力降低土地开发成本。老城城区拆迁改造的土地成本都很高, 应尽量减少对老城区的拆迁改造征地, 要尝试在不破坏生态环境的前提下开展围海填土, 开发非农用山丘荒地进行人工造地, 开发利用广场大厦等地下空间建设商业用房, 还可以利用宅基地流转等方式进行农村住宅改造, 并实现先储备土地, 再进行招拍挂的方式提供土地, 以降低土地的成本。 (3) 提高土地利用率。一是应坚决制止城市面子工程和高档住宅的盲目开发, 防止出现新的积压对土地的浪费;二是为城市制定有效率的规划, 尽量提高建筑容积率。

3、加强和完善宏观监测体系, 加强金融监管, 规范金融业务。

(1) 由于买者信息缺乏和信息的不对称, 政府相关部门应通过对全国房地产市场信息的及时归集、整理和分析, 就市场运行情况做出评价和预测, 定期发布市场分析报告, 这对于改变消费者的不利地位、合理引导市场、提高市场的运行效率都很有帮助。 (2) 应加快建立和完善房地产业的宏观监测体系, 通过土地供应、税收和改善预售管理等手段对房地产市场及时进行必要的干预和调控, 并强化个人住房贷款管理, 严格审查住房开发贷款发放条件。 (3) 随着楼市新政的深入, 一些既得利益集团, 会集体反扑, 面对这一系列乱象, 要想确保新政执行到位, 就必须强化监管, 督促地方政府、商业银行严格落实新政, 对违反法律法规的投资客毫不留情。

4、房地产业及房地产金融业务的发展要创新。

第一, 房地产企业要拓宽融资渠道。对于房地产企业, 私募或股权合作方式相对于银行贷款方式更为有利, 发行公司债券也是一种很好的创新途径。对于开发周期长、投资额度大的房地产企业, 相对于其他融资方式, 公司债融资不仅具有其独特的功能, 而且从发行到交易, 信息更透明, 监管更严格, 因而具有良好的安全性。

第二, 全面推进以节能为重点的绿色建筑体系。建立绿色建筑体系, 一是需要有大量的技术成果作为支撑, 随着建筑节能工作的深入, 现有建筑节能技术已经难以适应未来发展需要。二是建立示范创新, 以政府保障性住房建设带动产业节能发展。如今保障性住房在住房市场中已经占有相当比例, 政府应该充分利用在保障性住房建设中的自主权, 率先推广应用各种节能技术进行示范。三是经济机制创新, 鼓励建立节能建筑专项贷款和基金。节能建筑的建设、改造工作量大, 需要大量资金投入, 亟需政府出台相关的经济鼓励政策, 引导市场优化资源配置。

第三, 加强房地产金融业务的创新。十七大报告明确指出“建设创新型国家”和“住有所居”。这对房地产金融业提出了更高的要求, 也提供了更广阔的发展空间。房地产行业金融创新有着的积极意义, 不能因噎废食。首先, 商业银行等金融机构应加大金融创新的力度, 尽快推进住房抵押贷款证券化。这种以个人住房消费信贷为支持, 以债券融资为载体, 实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接, 不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源, 而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作, 推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。其次, 建立房地产投资信托基金。房地产投资信托基金将分散于公众的资金集中起来, 交由专业的基金管理人进行房地产投资, 进行投资物业的多样化, 对房地产投资风险实现有效分散, 有效保证了投资者的资产组合效益;另一方面通过开发企业获得投资信托基金, 拓宽了融资渠道, 减少了对银行贷款的依赖。

第四, 房地产企业的发展要创新。一, 优化房地产企业的资本结构。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证, 也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键, 对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。优化资本结构: (1) 通过上市融资优化资本结构。房地产企业上市后, 借助证券市场的筹资和机制灵活的优势, 可以为资本结构优化提供多种选择 (2) 房地产企业合作模式。房地产企业之间取长补短, 利用各自的优势, 从战略的高度在具体的项目上采用合作的模式进行开发 (3) 注重产品的创新。由于消费者正从追求“量”向“质”转变, 这就要求房地产企业应以市场为导向, 充分了解消费者的需求, 不断开发出适合市场需求的产品, 比如调查消费者的现实和潜在需求, 分析其购房的动机和行为、能力和水平, 研究他们的消费传统和习惯、兴趣和爱好, 并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。三, 房地产品牌的创新。品牌是房地产企业发展的最高境界, 现代房地产的市场运营中, 核心就是品牌, 品牌已经成为企业与消费者沟通的一个桥梁, 是企业市场竞争力的一个综合体现。

房地产业作为我国国民经济中重要的支柱产业, 对相关行业具有明显、持续的促进和带动作用, 是经济增长不可或缺的部分。作为国民的刚性需求, 过高的房价势必会给国民带来沉重的负担, 因此稳定房价是至关重要的。目前一系列政策密集作用于房地产市场, 已经使中国楼市出现了渐次“烧退”的迹象, 一些城市出现了价格横盘整理、成交量萎缩的局面。尽管已出台的调控政策对人们的心理预期起到了正面的引导, 也取得了一定成果, 但影响房价的因素仍然复杂。政府相关部门在遏制房价上涨走势进而解决居民的住房问题、密切关注调控政策在未来一段时间内对房价和交易量产生的影响、最终促进房产市场长期健康稳定发展的征程中仍然任重而道远。

摘要：2008年以来, 受国际金融危机的影响, 中国经济发展经历了最困难的一段时期, 而房地产业却提前“回暖”, 出现了量价齐涨的繁荣态势。进入2010年, 中国经济面临诸多两难选择, 如何促进房地产市场健康稳定发展成为一个亟待解决的问题。本文通过对08年以来中国房地产市场高房价的原因及危害的分析, 提出了完善保障性住房体制、强化土地资源管理、加强金融监管、房地产业务创新四条建议。

关键词：房地产市场,高房价,保障性住房,健康稳定发展,房地产创新

参考文献

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[2]、王盛勇, 对高房价的再思考天津市经理学院学报2009.12.6

[3]、杨俊, 中国保障性住房制度与房地产业的发展, 浙江社会科学, 2010.3

[4]、薄维, 简析房地产泡沫的成因, 危害及防范措施现代经济信息2010.2期

稳定房地产市场的困境 篇4

促进房地产市场健康稳定发展的若干意见 2010-01-10

杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费

促进房地产市场健康稳定发展的若干意见

杭政函〔2010〕3号

各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为认真贯彻落实国务院常务会议精神，进一步加强市区保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，改善广大市民居住条件，加强和改善对房地产市场的调控，进一步促进我市房地产市场健康稳定发展，提出如下意见：

一、加强保障性住房建设

（一）进一步加大保障性住房建设力度和规模。坚持“租、售、改”三位一体方针和“六房并举”的总体要求，全面推进廉租房、经济适用住房、拆迁安置房、经济租赁房、危改房和人才房等保障性住房的建设，加快实现拆迁安置房“房等人”目标，解决两个“夹心层”的住房困难问题。其中，主城区2010年开工建设经济适用住房 50 万平方米，竣工 50 万平方米；开工建设廉租房5万平方米；开工建设拆迁安置房400万平方米，竣工 300 万平方米；建设经济租赁房（含大学毕业生公寓、外来务工人员公寓9万平方米）42万平方米；开工建设人才专项用房50万平方米；完成180万平方米危旧房改善扫尾项目；通过收购、定向采购存量房以及普通商品房，增加保障性住房房源。

（二）进一步加大保障性住房供地和配套建设力度。确保主城区2010年经济适用房供地500亩，经济租赁房供地200亩，人才专项用房供地500亩，拆迁安置房供地2300亩。保证大型居住区公建配套建设与住宅同步设计、同步建设、同步交付使用。加快萧山区和余杭区两个两平方公里大型居住区的规划选

址和土地前期工作。

（三）进一步提高保障性住房品质。实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房的建设。

（四）扩大经济适用住房和廉租房保障覆盖面。根据实际情况，加大经济适用住房保障力度，逐步放宽经济适用住房准入条件；研究经济适用住房货币补贴政策，鼓励符合经济适用住房购置条件的住户直接通过市场购买住房。进一步放宽廉租住房的准入条件，对低保标准 2.5 倍（含）以下的住房困难家庭实现应保尽保。进一步推进经济租赁房配租工作，尽力解决“两个夹心层”住房困难问题。

（五）进一步加大对保障性住房建设资金的支持。拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。财政部门对经济适用住房项目建设资金给予适当补贴。

二、支持自住型和改善型住房消费

（六）支持自住型住房需求。在市区首次购买 140平方米以下的普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

（七）支持改善型住房需求。在市区仅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期间出售住房，并重新购买普通住房，给予房款总额1.3%的购房补贴。

（八）因房屋拆迁（含危旧房改造）选择货币安置的，在市区购买普通住房给予超过货币补偿款部分1.3%的购房补贴。

（九）上述住房消费享受购房补贴的时限为2010年1月1日至2010年12月31日，商品住房以合同备案日期为准，二手住房以产权登记受理日期为准。

上述购房补贴政策以家庭为单位认定，一户家庭只能享受一次。

（二十）进一步支持房地产企业健康发展。鼓励房地产开发企业和开发项目并购联合，引进投资、管理和品牌，通过加名、联建、转让等方式促进存量土地和在建项目的开发建设。

引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品房销售。鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目特别是中小套型、中低价位住宅在建项目的信贷支持力度，为有实力、有信誉的房地产开发企业兼并、重组及参与保障性住房建设提供融资和相关金融服务。

（二十一)鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。符合条件的房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家相关优惠目录的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备，可享

受相应的财税政策。

（二十二）提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的沟通联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真贯彻《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》（杭政函〔2008〕184号）、《杭州市人民政府办公厅关于贯彻落实国家、省涉及部分行政事业性收费政策有关事项的通知》（杭政办函〔2008〕432号）、《杭州市人民政府关于取消暂停征收部分行政事业性收费项目和降级部分收费标准的通知》（杭政函〔2009〕168号）精神，确保涉及房地产的取消、暂停征收项目和降低征收标准项目落实到位。

（二十三）加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将进行通报批评，必要时依法予以查处。

（二十四）建立房地产市场分析机制。市实施“居者有其屋”工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门，分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。

（二十五）建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。

（二十六）建立突发事件预案机制。针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件，制订应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。

（二十七）充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。

（二十八）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业违规囤地、捂盘惜售、虚假广告等行为。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

（二十九）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

上级有新政策出台，按新政策执行。《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》（杭政函〔2008〕211号）同时废止。

萧山区、余杭区可参照执行。

促进房地产市场健康稳定发展 篇5

房地产是一个关乎国计民生的重要行业, 是国民经济发展的支柱产业, 房地产业的健康稳定发展对维护国家的经济安全至关重要。而在许多行业都深受金融危机打激的情况下, 2009年我国的房地产业市场却迎来了一个爆发式增长的发展热潮, 这既有促进经济发展, 保持经济稳定增长的需要, 但也有积累“泡沫”, 产生风险的危险。在广东, 2009年的房地产持续高速增长, 市场泡沫不断积累, 房价的大幅上涨已经严重背离现实市场购买力, 如何寻找一个平衡点, 引导房价回归理性是当前政府工作的一个重点, 也是难点。

(一) 加强对保障性住房的扶持力度。

在新形势下, 要加快保障性住房的建设步伐, 不能停止, 经过30年的改革开放, 广东已积累了一定的财力物力, 通过加大公共财政的支持力度, 为没能力购买市场上中高档商品房的低收入群体解决居住问题, 让全社会共享经济发展的成果。

(二) 要防范房地产市场的金融风险。

美国因房地产泡沫的破灭而引起全球性的金融危机, 这个教训是惨痛的。房地产业与金融信贷高度关联, 房地产市场的健康稳定发展需要金融市场的强有力支持, 反过来, 金融市场在服务房地产业的同时, 必须防范和化解金融风险, 两者是紧密结合, 密不可分的。

(三) 科学合理地调控土地供给, 确保房地产市场供求平衡。

目前的珠三角地区, 土地资源越来越紧张, 必须坚持节约集约用地的原则, 科学合理地调控土地供给, 既要适度增加开发强度, 加快盘活存量土地, 努力增加中心城区的居住用地供应, 也要保持一定量商品住房用地的稳定供应, 确保住房市场的供求平衡。

(四) 引导房价回归理性, 扩大房地产市场需求。

要扩大房地产市场需求, 一方面要提高居民的收入水平, 逐步让目前的高房价回归理性;另一方面是要降房地产市场的交易成本, 减轻房产交易的税费负担。要逐步降低房价与收入之比, 培育居民提高住房需求。

论房地产经济面临的困境与突破 篇6

一、房地产经济面临的困境简析

笔者认为我国房地产经济之所以产生经济困境, 主要原因在于中国追求的房地产经济政策目标存在着从最初的定位不当到现今的目标缺失的问题。为了便于分析这一问题, 我们有必要对我国房地产经济存在问题进行分析研究。

(一) 操作问题造成的风险因素

第一, 银行不良贷款率处于偏高状态、脱离实际情况, 部分房地产公司通过贷款开发楼盘或进行新的贷款来清收不良贷款从而导致新的风险;第二, 在购房者中个人消费信贷业务没有依照规范进行操作, 随便置换其他银行贷款、不按规定发放贷款和贷后资金监控、回收不到位问题仍普遍存在;第三, 项目贷款的隐藏风险较大, 集团客户贷款风险聚集, 部分房地产基础设施项目贷款的财政还款缺少有效保障;第四, 金融资产管理公司资产评估不合理、评估没有按合理规范运行, 实物抵债资产底数不清、没有建立科学合理的现代房地产公司管理制度, 不合规处置资产、变相公开竞价;第五, 政策导向不利于房地产经济发展, 政府多次调控造成的困扰;第六, 房地产公司控制经济风险的能力有限, 财务收支核算和损益不科学, 不能建立有效地费用开支和固定资产管理制度, 账外资金清理滞后于实际;第七, 一些地区的资金盲目流动性、盲目投资房地产。

(二) 房地产贷款风险增加、偿还能力降低

即使在通货膨胀背景下, 从目前我国的市场分析, 贷款仍属稀缺资源, 调控手段的应用使得房地产公司贷款更加稀缺。因此基于贷款的稀缺性, 贷款的价格水平会随着央行的加息而提高。利率的提高, 使得房地产的财务费用成本上升。而物价的上涨使得房地产经济产品成本进一步增加。一旦房地产公司经营资金严重短缺, 房地产公司经营则难以维持, 房地产公司偿还银行贷款的能力也随之逐渐下降, 其贷款将面临巨大的风险。

二、房地产突破困境的策略研析

(一) 更新观念, 回避不良融资行为

根据当前法律制度的要求, 信贷房地产公司的违法违规行为, 如果相关务部门所发现, 则所遭受的会被有关部门实施罚款, 严重者会被相关司法部门进行刑事惩处, 同时有关部门还能对房地产公司实施无限期的核查追究。这也是许多房地产公司面临的困境。所以, 非法融资并无法切实的为房地产提供真正的利益。房地产要借助银行业务, 尤其是相当一部分由于在融资中有过违规的情况, 已经有过不良记录的房地产公司, 当被有关部门惩处之后进行了反醒, 银行可以帮助房地产公司树立积极的态度进行信贷业务, 并渐渐的促进其依法履行责任, 保障房地产公司不出现至少要少出现问题, 尽可能的避免信贷风险。如此一来, 不仅能够保障房地产公司的经济收益不受损害, 塑造了房地产公司素质高、遵纪守法的形象, 同时对银行的业务发展有利。

(二) 房地产公司要注意在正常信贷情况下规避风险

由于经济方面的法律法规的复杂性、信贷业务的繁琐性、国家财政政策和税收政策之间的分歧等情况, 同时, 由于通货膨胀, 所以在今后很长的时间中, 信贷如何保障效率、避免风险, 也是房地产公司想实现的目标。在这种情况下, 房地产公司要系统掌握新申报表的要求、含义、格式与相关政策, 适应新法律法规, 对房地产公司的收入、费用、收益等环节实施全面研究, 帮助自身规避信贷风险。

有条件的房地产公司可以采用房地产信托的形式, 以资金成本降低时间成本的新型融资方式。所谓房地产信托, 就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验, 通过实施信托计划, 将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来, 形成具有一定投资规模和实力的资金组合, 然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目, 为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%, 但相比之下, 信托计划可以大大节省“时间成本”, 许多资本金不够的开发商在拿到土地后, 在办理各项审批的“时间差”里, 通过信托计划可以很快筹集到资金, 进行拆迁等前期投入。

(三) 合理筹划经济来源, 提高经济收益

按照相关法律的规定进行信贷, 不出现问题、不造成各种经济风险, 这是银行的精神与要求, 然而这和房地产公司收益最大化的目标有着较大的距离。所以, 房地产公司在做好信贷业务时, 还要有一种更强的水平, 达到完成业务和房地产公司收益最大化的科学平衡。换句话说, 房地产公司信贷是需要达到的, 但房地产公司在信贷业务的时候可以切实、合法的根据法律的要求实施, 不但不出现问题、不造成各种法律风险, 并且还可以给房地产公司带来效益, 让房地产公司获得尽可能大的经济利益, 达到房地产公司信贷成本尽可能小, 而房地产公司利益尽可能大的效果, 这也是房地产经济得以发展的最有力保障。同时可以和社会各界协商合作, 有效吸引客户融资, 各级房地产公司合理确定信贷规模, 满足不同客户房源需求。另外, 还可加强与小额贷款公司、国外金融机构、正规担保公司的合作, 使信贷资金压力降低。

当前房地产公司常用的买壳上市是我国房地产房地产公司实现公司上市、突破困境的良好途径。同样是进入证券市场, 房地产公司与IPO上市的困难对比, 选择买壳上市的方式的优势在于:不因出身是“房企”而受法规歧视;避开IPO对产业政策的苛刻要求;不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产 (债务) 重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求;只要房地产公司从事的是合法业务, 有足够的经济实力, 符合《公司法》关于对外投资的比例限制, 就可以买别人的壳去上市。

(四) 争取政府的重视, 将政策调控与市场调节相结合, 充分调动政府、房地产公司、社团和公众四方面的积极性

验证去政府的支持, 让政府加大政策支持和投入, 掌控经济行情, 强化对房地产经济的扶持。需要注意的是, 政府部门要对房地产经济潜在发展潜力及时了解, 从而采取有效举措, 防止房地产经济起伏过大。同时政府职能部门要发挥自身监管和引导作用, 要对于房地产经济的经营情况进行充分了解, 以此采取相关措施, 提供良好的政策支持和公共环境, 充分运用各种调节机制, 调动房地产公司、社团和公众共同坚持可持续发展。

综上所述, 对房地产经济面临的困境进行分析, 并研究突破困境的策略, 对房地产业获得更多的利润、更好的促进经济发展起着重要的作用。合理恰当得策略筹划能够减轻房地产公司税负, 使房地产公司效益最大化。但是房地产公司应当明确经济运作必须在遵守我国法律的前提下进行, 房地产公司应当充分完整得理解税收政策, 以免发生违法经营行为。当前房地产业面临的困境也是是我国房地产公司逐渐成熟的标志之一, 房地产经济要在科学完善的环境下经营, 保障民生、促进经济, 对我国的经济增长、人民生活水平提高做出贡献。

参考文献

[1]杜悦.经济波动下的中国房地产经济风险防范[J].财经晚报, 2009 (6) :21.

[2]白钦先.一部富有真知灼见的力作——简评《开放进程中的中国货币政策研究基于“入世”背景》[J].当代财经, 2008 (11) .

稳定房地产市场的困境 篇7

关键词：吉林省,房地产,策略分析

吉林省房地产市场的整体发展事态与国家总体一直, 近年来从开发规模、投资规模等方面都是在不断增加。但是又具有本地区的特色, 由于吉林省是内陆城市东北老工业区, 经济结构呈现出不合理, 房地产发展结构不合理。所以落后与国内很多区域。在国家陆续出台宏观调控的影响下, 房地产发展也伴随着不少问题, 如在房地产市场的整体开发规模上不足, 在国内房地产投资开发力度上不大、其所占比例较小, 在结构上, 吉林省房地产开发主要集中在住宅方面且逐年增加, 而在商品房和办公写字楼投资额度不断减少。整体开发效率不高。

本文在立足吉林省房地产现状及问题的角度对房地产市场进行了分析, 总结在房地产发展方面应该注重投资规模的扩大、投资结构的优化及效率的提高。 通过房地产现状分析最后给出推动房地产市场稳定健康发展的对策。

一、吉林省房地产市场现状

(一) 规模现状

吉林省房地产发展规模不断发展, 主要体现在房地产投资开发额和投资建筑面积两个方面, 通过对吉林省2000 年到2009 年的投资额和建筑竣工面积统计分析出吉林省房地产发展总体水平。如表1 和图1。

通过表1 可以明显看到, 吉林省房地产发展规模从开发额和房屋建筑面积上都不断增加, 2000 年到2005 年平稳速度发展, 投资额从63.52 亿6 年增加到195增幅达到两倍以上, 房屋建筑竣工面积达到30 的增长速度, 从2000 年的464.81 万平方米增加到622.76 万平方米。 而在2005 以后房地产快速发展, 投资额也快速发展, 房地产投资额从195.73 亿到775566.67 亿, 增长速度达到近3倍, 竣工面积从622.76增加到1469.64万平方米, 增加达到1.3倍, 比前五年增长翻了近一翻, 房地产市场快速发展。但是图2-2可以看出虽然吉林省房地产快速发展, 投资开发额不断增加, 但是从其占全国的比例看, 还是比较小。发展相对缓慢。

(二) 结构现状与问题

房屋分类可以按照适用类型分为住宅、商业用房、办公楼和其他房屋四种房屋类型, 随着经济发展城镇化速度加快住宅的开发速度居首位, 开发面积也在快速增加, 住宅开发的随之带动的就是商业用地的开发, 因为只要人流量增加的地方必然带来商业开发如用于基础设施的超市休闲娱乐会所等。 吉林房地产市场快速发展跟国内一二线城市发展时间也是基本一至从2005 年以后快速发展。 房地产但是其房地产开发结构面临严重不合理, 住宅开发超过商业用地办公楼开发占吉林省整个开发的一半以上。 如表2和图3 所示。

从表2可以明显看出各个房屋类型的比重, 住宅所占比重最高, 且从2005年以后爆炸式增长, 从2000年到2005年住宅房屋建筑面积从从582.68增加到1525.21万平方米, 实现近两倍的增长, 从2005年到2009年住宅房屋建筑面积增加到4438.91万平方米, 呈现快速发展。在商业用地和办公楼及其他用地方面都从2000年到2009年实现不同程度的快速增加, 但是建筑面积总量偏小。开发速度虽然很快但是基数小, 所以从2005年以后住宅面建筑面积和其他建筑面积差距明显拉开。越来越呈现不合理状态。畸形发展, 这不利于城市合理规划。尤其在开发商的炒作下, 形成买房热的局面, 从图2可以看出, 房地产开发投资结构明显在住宅方面的投资远远高出其他方面投资, 尤其在2005年以后房地产如日中天投资开发在利益的诱导下飞速发展, 这与国家重视固定资产投资的政策分不开的, 国家共房地产政策刺激了2005到2009的飞速发展, 但是这样影响了吉林省房地产市场的平衡发展。这样容易出现房地产泡沫, 不利于房地产市场的健康稳定发展。

( 三) 效率现状及特征分析

分析房地产市场的效率现状文章选取了竣工效率和投入产出比两个方面来分析了房地产当前的现状, 通过分析竣工的面积与开发建筑面积比例的变化得出房地产建筑面积的发展速度, 通过卖出的房屋与全部的投资房屋比例变化看出产出效率。

通过图3 可以看出吉林省房屋的竣工率从2000 年到2009 年虽然以上分析开发建筑面积及投资额都在增加, 竣工比率却依然很过, 虽然在逐年降低, 2005 年之前比率减低较快, 但是随着2005 年以后房地产疯狂发展, 但是竣工率降低速度却在变慢。 2005 年以后竣工率从32.95 减低到27.37 虽然效率在提高, 但是速度没有与开发速度同步, 效率相对下降。

通过图4 可以看出来, 吉林省房地产开发额度产出在2005 年以前平稳发展, 在2003 年房地产市场不太景气, 随着国家房地产市场的宏观调控, 市场逐渐走热, 。 但是在2005 年以后随人开发的房屋比较多, 投资额度不较大, 但是产出比还是比较小, 说明国家刺激了房地产市场发展但是经济落后, 通过房地产等固定资产投资加速带动经济的发展, 人民生活水平提高, 房子的产出比才慢慢上升, 在2007年以后平稳上升, 产出-投入比不断增加在2009 年达到74.96%程增加趋势。

众所周知, 房地产市场与人们生活息息相关, 在我国市场中举足轻重, 随着社会经济不断发展, 我国居民生活水平不断发展。 房价也在不断上涨, 房价逐渐成为所以人们日益关注的问题, 当今市场经济竞争激烈, 在利益的诱导下难出现市场的盲目性, 此时单独考市场的自我调节是不能使得房地产健康活跃发展, 所以政府的监管是必须的, 市场的非理性行为需要国家宏观调控的职能介入, 当前吉林省房地产虽然总体上与中国经济发展趋势一致但是有着自己的一些市场特征。下面通过分析当前吉林省房地产存在的问题。最后给出一些建议。

二、吉林省房地产市场的不足

(一) 缺乏统一规范管理

市场拥有健全的管理制度是市场健康有序发展的前提, 一切社会活动正常有序进行的保障, 同理在房地产市场也是一样, 目前吉林省房地产市场缺乏统一有序管理, 造成资源不合理利用。 所以健全房地产市场的管理规范制度也是当务之急。目前吉林省房地产就是大规模开发, 房地产的有效率低, 所以粗放式发展。 主要表现在三个方面。 第一, 吉林省虽然耕地面积大, 但是大规模的浪费, 开发效率低造成严重的资源浪费。 第二, 房地产方面也出现不平衡现状, 对于发达的地方地价高, 房价高发开过度, 但是对以欠发达的地方来说开发缓慢, 不利于经济平衡发展。 第三, 在开发的房屋结构上出现畸形发展, 尤其对于住宅用地开发的较多。 在商业用地, 办公用地开发都比较慢。

(二) 只重经济利益忽视环境保护

吉利省经济发展有点偏离轨道, 出现先污染又不治理的局面, 在利益的诱导先房地产开发商只注重对房屋开发, 而忽略耕地面积, 环境污染, 生态平衡等方面问题。 所以这种环保意思不强是吉林省在开发房屋过程中缺乏的, 尤其对于开发商要严格受管制, 有节制的开发, 注重环保的社会效益, 不能只顾经济利益忽略社会利益。 结果, 吉林面临生态失衡, 长期以来造成经济损失。 不利于房地产市场的长远发展。

(三) 融资机制不健全

由于吉林是欠发达省份, 经济不发达, 相应金融不发达, 金融机制不健全, 同时制约了融资机制, 尤其房地产市场的快速发展, 房地产贷款增加但是融资不健全好多人没法贷款, 这样制约了一部分人购房, 使得房产市场的房屋产出投入比可能下降。同时又受到国家房地产市场的宏观调控政策影响, 住房公积金制度不健全影响了居民贷款和开发商贷款, 最终制约了房地产市场的健康稳定有序的快速发展制约经济发展。

三、解决对策

(一) 制度构建

随着房地产市场的发展, 制度的健全是房地产市场健康发展的重要保障。首先对整个房地产有个合理的制度规划, 防止不合理开发的出现, 尤其针对房地产市场的泡沫有所作为, 政府在房屋购置上必须有相关限购规定, 防止一人买多房的炒作行为。其次, 针对开发商方面明码标出合理开发地区, 合理规划, 不能出现强制拆迁扰乱居民生活, 胡乱定价谋取暴利。 最后, 加大对商用房, 经济适用房的开发, 避免畸形开发住宅用地, 使得房屋效率下降, 使得有人买不起有人买买起几套房的两极差距, 造成资源浪费。

(二) 拓宽融资渠道

中国金融市场的不发达直接影响房地产市场的健康发展, 因此融资拓宽融资渠道成为重要任务, 目前房地产市场发展速度尤其在住宅开发方面, 但是对于相对不发达的经济来说买起一套房子还是很多人所不能及的多说通过首付, 分期贷款购买房屋, 但是我国的金融市场贷款机制不健全, 使得贷款门槛高把许多想买房但达不到银行贷款条件的居民买不到房子, 房子的产出投入比又下降, 不利于房地产市场的发展。 所以发展二级市场, 健全贷款制度, 使得更多的人能买到房。 在规避风险情况下, 保证房地产市场健康发展。

(三) 加强市场监管与宏观调控。

针对当前中国的房地产市场很明显可以推测出, 市场机制不健全。 所以吉林省的房地产市场的健康发展需要政府的宏观调控辅助, 防止房地产市场的信息不透明。 防止搭便车寻租的发生, 健全房地产市场的法律制度, 住房公积金, 购房规定, 违规建筑等。 尤其对房地产市场的乱开发, 造成环境污染的给与严惩, 保证房地产市场开发经济利益与社会利益并重, 保证其可持续发展。

稳定房地产市场的困境 篇8

房地产法存在广义上与狭义上的区分。广义上的房地产法指的是对房地产关系进行调整、解释的所有的法律总称。包含了宪法、经济法、民法中所有关于房地产调整的的法律规定和行政规章等。而狭义上的房地产法是指全国人民代表大会立法的《中华人民共和国城市房地产管理法》。

从我国的房地产立法史上来看, 基本可以分为三个发展阶段:

1.雏形阶段:新中国成立至上世纪70年代末这一阶段, 是我国房地产法的立法的初级阶段, 其立法特点主要有: (1) 该时期的房地产立法主要以党的政策以及规章制度的形式出现。 (2) 消灭了土地私有制, 实现国有化。土地供给由行政划拨, 不承认土地的经济价值。城市住房实行非商品化。 (3) 立法数量少, 程序混乱, 缺乏民主;立法层次较低, 不科学, 不规范。

2.发展阶段:上世纪80年代初级—90年代中期, 该阶段房地产法呈现的特点具有: (1) 数量大, 特别是1986年《中华人民共和国民法通则》、以及《中华人民共和国土地管理法》的出现, 对使用权、土地所有权、农村建设用地、建设用地等诸多房地产关系做出了明确划分。 (2) 立法地位的提高。以前房地产的立法形式多以部门规章和政府政策为主, 该时期已被法律、法规替代。在立法地位上发生了质的转变。 (3) 房地产法调整的范围和对象进一步扩大。调整对象从最初的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到现在涵盖了房产开发、建设、交易、抵押以及使用和消费。

3.20世纪90年代中期至今, 自《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布至今, 房地产法的立法重点侧重于完善。大量细则、地方性法规相继出现。

二、当前房地产法律的薄弱之处

(一) 房地产开发管理的相关立法不足, 存在漏洞

第一, 房地产开发主谓不明, 导致纠纷不断、资源流失、腐败多生。而涉外房地产企业存在的问题更为突出。而《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定多为政策性规定, 在实际操作中界定不明, 约束力不够, 而执行过程中主观因素多, 理性依据少, 导致部分开发商钻法律空子;第二, 土地使用权出让公开程度不够, 透明度不高, 暗箱操作现象频繁发生。而《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定:“有条件的必须采取拍卖、招标方式;没有条件, 不能采取拍卖、招标方式的, 可以采取双方协议的方式。采用双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”但对于这个“条件”却没有实际的规范, 让有些人有机可乘, 绝大多数是协议出让。为暗箱操作提供了可能。

(二) 共有部分的所有权规定不明确

房产法律中专有部分较为混沌, 与共有部分的关系不够明确, 调整共有部分权属关系的法律规范尚不完善。物权法对建筑物的专有部分和共有部分的分界作了规定, 但建筑物以外的共有部分, 却没有进行完整的界定和规范。而现实中很多所有权纠纷都是围绕共有部分产生。如建筑区内的道路、绿化带等。

(三) 房地产相关立法相对滞后, 独立性差, 内容上操作性不足

在我们国家, 政策一般是我国房地产立法的主要基础, 部门规章、地方性保护条例在实际操作中居主导地位, 相关法律立法层次低。而在某些领域, 国家利益直接取代法律规定, 房产政策时常代替法律的作用, 降低了法律效力;从立法层面上看, 房地产立法层次较低, 质量不高, 体系不够严谨科学, 各种层次的法律规范穿插重复;制约我国房地产事业的健康发展。

三、完善我国现行房地产法律体系的建议

(一) 增强房地产法律的可操作性

在构建我国房地产法律体系时, 要立法明确, 法理依据充分, 严格遵从基本法纲领, 辅以各职能法为补充。我国房地产法律体系建设尚不完备, 发展滞后, 势必经历一定的曲折发展过程。而当前的基本法律已有用以解决我国土地管理问题的《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产法》等, 今后要进一步规范土地的操作流程, 规范销售行为, 健全担保、抵押登记、房地产保险、资产处置等配套制度, 推进我国房地产市场规范的进程。

(二) 凸显法制力量, 以法制的形式规范房地产市场

政府对房地产市场的宏观调控中, 房产法律和法规应发挥主导力量, 以更为明确的形式将法制的形式固定到房产市场的规范中去。促进有序、稳定的房地产市场健康运行, 而市场的秩序性是影响宏观调控效力的关键因素, 而这一因素是由法律掌控的, 法律对市场秩序的形成有主导力量, 无法可循的市场同时也是无法调控的。所以, 我国应以法制形式调控政策, 减少地方保护政策对法律的干扰, 以法律来规范市场秩序。

(三) 构建系统、科学、完备的房地产法律体系

我们国家的房地产法律尚不完备, 在当前阶段, 我们要注重房地产法与其他法规的协同, 充实有关房地产的法理内容, 完善我国房地产法律体系。我们也看到了房地产的内容复杂且具有多面性, 仅依靠房地产法律的建设是远远不够的, 需要宪法、民法、经济法等一整套法律系统的协同规范, 以此完善我国房地产法律体系。同时加强房地产法自身的修订、补充, 对重复累赘的、定义不明确的要认真校对重新编撰, 让法律依据更为清晰、明确。

参考文献

[1]贾培.关于我国房地产“政策”的法律思考[D].复旦大学2011

[2]刘菲.房地产投资信托法制规范研究[D].郑州大学2009

[3]刘加述.商品房销售法律研究[D].西南政法大学2010

稳定房地产市场的困境 篇9

自2011年新一轮楼市调控开始之后, 除极个别城市, 全国大多数城市商品房出售价格仍保持在稳中有升的状态。虽然政府以罕见强硬的姿态表示一定要将楼市调控进行到底, 并且派出督察组奔赴各地督查楼市调控政策执行情况, 各大城市楼市的成交量也处于同比的较低点, 但是各地楼市价格仍然没有松动的迹象, 甚至许多城市仍在缓慢上涨。纵观历次房地产调控, 结局都以楼市的报复性上涨结束。政府出台的政策一次比一次更加严厉, 同时房价的涨幅也一次比一次更加激烈, 中国楼市进入了一个越调越涨的怪圈。现如今房地产市场的走势已经对社会各个方面产生深远影响, 到了不得不调控的地步。同时, 影响楼市的各种因素错综复杂, 影响楼市走向的因素已经不仅仅局限于供求关系的范畴, 政府自身的决策已经成为更具有决定性的因素。

二、我国商品房价格失控的主要原因

(一) 供需关系失衡

从经济学角度来讲, 供需关系对产品价格的波动起到相当大的作用。当供给大于需求时, 市场趋于饱和, 产品价格下降。当供给小于需求时, 市场需求旺盛, 产品价格上升。我国房地产行业目前的状况是需求远远大于供给。为国民提供保障性住房是政府的基本责任之一, 但是1998年国务院颁布23号文, 即《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》, 提出停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。之后, 政府将商品房建设交给地产商, 在社会保障房方面投入过少, 直接导致了现在的保障房和廉租房的缺失, 进一步加大了供需间的失衡。并且随着住房改革以来, 我国城市化进程的空前加速, 适龄青年人口得增加使得刚性需求越来越大, 加上住房价格一涨再涨, 越来越多的人没有能力支付高额价款, 对住房的需求越攒越多, 供需间的矛盾进一步加深。

(二) 开发商的暴利

据《2010中国亿万富豪调查报告》, 报告对1999—2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。涉足房地产行业的富豪人数最多, 几乎占全部富豪的1/3, 有567人, 约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业, 占上榜企业总数的28.44%。另据国家税务总局对各行业平均利润率的测算, 工业:5%~13%;交通业:9%~14%;商业: (批发) 4%~7%、 (零售) 4%~-9%;餐饮业:8%~15%:服务业:9%~15%;娱乐业:15%~25%。而房地产行业利润可达20%~30%, 可见房地产行业的利润之巨。同时开发商的暴利成为影响房价居高不下的一个重要因素。并且各行业国企纷纷涉足房地产行业, 以其独特的身份优势和对土地资源的掌握牟取利益, 可见房地产行业的利润相当丰厚。

(三) 政府管理失误

1. 财政过度依赖土地出让

就国土部公布620个样本楼盘数据来看, 中国地价占房价的比例平均为23%。虽然各机构给出的数据不尽相同, 但是相信土地价格在项目总成本中的比例至少能占到20%~30%, 也就是说从拿地开始, 政府已经先得到了将近30%的利润。另根据财政部发布数据, 2010年全国财政收入83 080亿元, 而2010年我国全国国有土地使用权出让收入29 109.94亿元, 土地出让收入就占到全部财政收入的35%。政府已经过度依赖土地出让带来的财政收入。但是各地政府将土地出让视为增加财政收入的一大法宝, 在单一追求GDP政绩的影响下, 开发商的拿地成本越来越高。开发商解决这一问题的唯一出路就是将增加的成本转嫁到消费者身上。但是也就是在2010年, 各地地王频现, 土地成本的增加进一步助推了楼市价格的上涨。

2. 房地产行业过高的税费

房地产行业的税费项目之多, 税种之繁杂, 是助推房价高涨的另外一个重要原因。政府从房地产行业拿到税费又分为两阶段, 一是开发商开发阶段, 二是商品房买卖阶段。据不完全统计, 开发商需要缴纳的主要税费达到116种。商品房买卖阶段买卖双方又需要缴纳例如印花税、营业税、所得税、土地增值税、契税等等。目前房地产税收已经成为地方税收的主力税种, 占到地方税收的20%左右。

由以上数据可以看出, 房地产行业的大部分成本资金和税收都流向了政府。另据REICO在2009年发布的《我国房地产企业开发费用分析》专题报告显示, 在开发商的总费用支出中, 流向政府的份额为49.42%。可见政府在楼市成本中获得了过高的利润。

(四) 宏观经济形势不利

房地产的走势可以说与宏观经济形势的走势有相当大的联系。 (1) 2006—2008年房地产行业曾经遭遇小低谷, 但是2008年经济危机之后, 政府急于刺激国内需求与消费, 大力发展房地产, 甚至将其视为刺激经济复苏的支柱产业。从2008年地产业迅猛发展至今, 并且没有丝毫衰落的迹象。 (2) 经济危机之后, 政府为了刺激经济的复苏, 开始实行宽松的货币政策和财政政策:银行加大对地产业贷款扶持, 地产业反之绑架银行, 致使银行不良贷款、坏账呆账增多。同时货币超发严重, CPI连创新高, 流动性过剩, 在沪深两市持续低迷的情况下, 越来越多的人为了财富的升值甚至保值只能投资房地产, 进一步推动了楼市的走向。 (3) 国际经济环境持续恶化。美国次贷危机影响未了, 欧洲主权债务危机又发, 全球经济复苏缓慢。越来越多的热钱涌入国内, 先推高, 后做空。在引发房地产泡沫的同时, 严重影响我国的国家经济安全。

由以上可见, 我国的房地产行业目前的窘况已经不单单是房地产行业单方面的原因造成的, 还涉及到经济、民生、政府、国家经济安全等诸多方面, 已经成为一个诸多社会矛盾的集合体, 并且有越积越大的趋势, 如果不能得到妥善的解决, 将严重影响我国的社会主义现代化进程。而在市场调节完全失效的情况下, 我们只能寄希望于政府的适当干预。在房地产的开发, 买卖, 保有等各个阶段都有大量的环节可以限制, 但是政府历次干预的主要针对目标都仅仅着眼于商品房买卖中的一个小环节:限制炒房。笔者认为, 这是政府干预失效的关键。

三、针对房地产行业现状的建议

目前房地产行业已经严重影响了国民经济的良好有序运行, 并且市场调节已经失灵, 只有政府干预才能有效地解决问题。针对这一状况, 政府应该下决心用类似休克疗法彻底解决房地产行业的顽疾, 而不是一直束手任其发展。对于如何解决当前房地产行业调控局面的窘境, 除了当前政府正在进行的调控政策, 笔者给出以下建议。

(一) 减少对土地财政的依赖

政府应该进行适当的税费改革, 扩大税基, 实现政府财政收入的多元化, 在不明显减少财政收入的情况下减少对土地的依赖。并且应该建立全国统一可行的土地出让制度, 减少房地产买卖流通阶段之前的税收, 进而相对减少商品房的成本。

(二) 加大保障房的建设

为国民提供保障房是政府的责任和义务。在这方面我们可以参考香港、新加坡等国家和地区的做法, 制定适合我们国家的保障房政策。重点建设经济适用房和廉租房。中央和地方财政都要对保障房的建设负责, 在土地划拨、资金投入等方面做到协调统一, 最大限度的提供保障房以缓解商品房市场的压力。

(三) 改善经济环境与投资环境

受经济危机和全球经济衰退的影响, 国内经济增长出现了放缓的趋势。政府过于追求GDP的增长而采取各种方法。不重视实体经济的投入而导致制造业资金大量外逃炒楼炒股, 使虚拟经济的泡沫化更加严重。经济环境的恶化导致投资环境同样恶化, 大量资金没有投资效益, 只能投向房地产。国家应该重点扶持制造业的发展, 在税费以及政策上给予更大的优惠, 鼓励其发展。同时扩大内需, 刺激国内消费, 改变过去严重依赖出口的局面。并采取适当稳健的财政政策与货币政策, 治理通货膨胀, 创造一个稳定的投资环境, 引导社会资金有序良好的运行, 改变只能通过炒楼来实现资产保值的现状。

(四) 建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税

政府建立全国统一的房地产管理系统, 并且进行全国性的信息资源共享。对居民在实名制的基础上实行以家庭为单位的限购, 对已购的第二套以上商品房普遍开征高额房产税, 增加其持有成本, 迫使市场上的大量空置房加入到流通领域来, 相对缓解供需压力。政府要对开发商制定严格的房产开发程序, 防止其囤地以及捂盘惜售。

(五) 制定相应的法律法规

政府出台确实有效的法律法规约束。 (1) 对全国的房地产要有统一的行业标准、准入标准、开发标准等等, 并且限定地产商的利润。 (2) 对政府的自身行为要有法律的约束, 比如土地的出让、土地出让金的使用、土地划拨、保障房的建设等等都要有明确的法律法规进行限定。 (3) 对居民的投资进行法律的规范。在注重契约精神的前提下, 以法律去规范其市场行为。

房地产行业已经成为多种社会矛盾的集合点, 解决房地产行业的窘状是当下最为紧迫的任务。房地产行业对国民经济运行以及社会和谐产生的负面影响需要大刀阔斧的改革才能消除。虽然房地产行业的彻底改革会对经济增长产生不利影响, 导致经济增长的短暂减速甚至衰退, 但政府仍应该下定决心进行改革, 以经济暂时减速换取今后的可持续的发展, 只有这样我们才能实现国民经济更快更好的发展。这对构建社会主义和谐社会以及完成我国的社会主义现代化目标, 都有着极为深远的战略意义。

摘要：政府调控的高压政策以及低迷的成交量并没有抑制住房价的上涨。之所以中国楼市越调越涨, 其主要根源在于供需关系失衡、开发商的暴利、政府管理失误、宏观经济形势不利等因素。针对我国房地产行业现状, 提出完善相应制度, 减少对土地财政的依赖, 加大保障房的建设, 改善经济环境与投资环境, 建立全国统一的房产管理系统以及开征房产税等建议。

关键词：房地产,政府行为,成因,对策

参考文献

[1]中华人民共和国国家统计局.中华人民共和国2010年国民经济和社会发展统计公报[R].2011, (2) .

[2]我国房地产企业开发费用分析[R].REICO, 2009.