房产中介市场

房产中介市场（共12篇）

房产中介市场 篇1

房地产测绘工作是房产业产权交易的物权确认环节中的一个十分重要的组成部分。随着我国房产业房屋商品化的迅速发展, 房产测绘任务无论是在数量上还是技术要求上都在增加, 在原有的计划经济体制下留存下来的房屋测绘部门难以适应过大的需求, 伴随着各种矛盾大量出现, 加速了房产测绘由垄断转向开放, 多种性质的房产测绘部门也应运而来。在此情况下, 太原市于2003年开放了房产测绘市场, 在市场不断运行中, 在解决了原有矛盾的同时, 市场本身不成熟的问题也凸显出来, 如原有的房产测绘队伍在作业方法、手段、精度、质量等方面的水平有待进一步提高, 新队伍对于国家和地方关于房屋测绘方面的法律、规章在理解和执行中如何统一, 市场上的参与者如何能够以统一的方式进一步满足产权产籍管理的需要等等。因此, 为了适应新的市场的需要, 规范房产测绘队伍, 加强行业管理显得前所未有的重要。太原市言道勘察测绘所受市建委委托肩负起了太原市房产测绘市场的监督管理工作, 在加强行政管理, 提高服务质量方面做了有益的探索和尝试。

1 房产测绘市场的规范与管理

1.1 房产测绘市场

房产测绘市场, 就是指房产测绘服务的供需双方进行交易的场所和活动。尽管房产测绘服务提供的最终产品, 往往是有形的成果, 但是从房产测绘供需双方交易时间和空间的非特定性、服务过程的非有形性分析, 房产测绘服务市场主要是一个无形的市场。因此, 我们在针对房产测绘市场进行研究和管理时, 应把握其无形市场的本质。

1.2 房产测绘的特点

随着房产市场的发展, 房产测绘市场与房产测绘的内容与服务出现多样化, 房产测绘服务已具有以下鲜明的特点:1) 专业性。房产测绘要应用到大量的测绘技术和建筑设计等知识, 具有较强的专业性。2) 政策性。房产测绘受房产的政策和相关的法律法规政策性影响非常大, 建筑面积计算规则的变化、分摊内容、分摊方法的变化、不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。3) 法律性。房产测绘涉及到千家万户的利益, 其测绘成果将用于房产的确权和权属的转移和变更登记, 因此具有很强的法律效力。4) 唯一性。房产的测绘成果作为权属登记发证服务的基础, 必须有唯一性。5) 广泛性。房产测绘成果除了进行房屋产权登记适用之外, 还常常涉及到不同个人和集体之间的争议问题的确认, 并且房产测绘成果也同时应用于越来越多的土地部门地价核准与城市规划等方面, 成果应用有广泛性。6) 标准性与统一性。未来在城市的广大范围内建立GIS地理信息系统是房产发展的必然趋势, 为了更好的向未来GIS系统过渡, 现在就必须为房产测绘数据建立统一的数据格式和结构, 使得房产测绘服务必须具有标准性和统一性。7) 时效性。房产测绘不仅为房产登记发证提供产权图件资料, 而且必须为产权产籍管理提供同步的服务, 具有很强的时效性。

1.3 房产测绘的重要作用

1) 房产测绘所产生的成果, 除为委托方做测绘成果报告之外, 目前更主要的作用是其成果用来进行商品房的销售 (预售和现房销售) 以及房产产权的确认。测绘的水平直接影响到政府商品房预售许可行为和权属登记行政确认行为。2) 与百姓生活息息相关, 因而更为群众所关注。因为房产测绘出来的成果涉及到每一位住房的使用者, 目前在我国绝大多数地区已经实现了住宅商品化, 在商品房主要依据房屋面积的情况下, 房产测绘的成果无论委托人是谁, 广大群众都极为关注。3) 房产测绘成果是城市GIS系统的基础数据的一部分, 对于城市建设、规划、管理具有重要的数据价值。4) 测绘成果作为档案资料反映出若干个历史时期城市建设的发展变化, 具有很强的历史价值。房产测绘的以上特点和作用, 就决定了在房产测绘市场的管理过程中, 必须针对这些特点和作用, 因地制宜的确定我们的政策。以下关于房产测绘市场体系的讨论都是以太原市房产测绘市场管理机构的现实工作为基础, 但由于太原市房产测绘市场无论从开放时间上、规模上、复杂程度上, 都居于全国的后列, 因此, 在建立房产测绘市场管理体系的研究中, 主要是以太原的房产测绘市场作为研究对象, 对于全国的房产测绘市场管理体系的建立, 各地根据实际情况予以逐步放开和建立本地区的市场体系。

1.4 房产测绘市场体系

房产测绘市场管理体系的建立, 主要从两个方面来进行:一是对于市场的开放, 通过行政市场监管, 为测绘市场提供制度保障和公平竞争的平台, 另一方面, 通过市场对资源的配置, 通过充分竞争对于各种关系的协调, 最终形成一个反映市场规律的市场自律机制, 使房产测绘市场沿着市场化、规范化、专业化的发展方向健康发展。

2 行政管理体系的建立

1) 资质管理。法律依据:《中华人民共和国测绘法》第四条“国务院测绘行政主管部门负责全国测绘工作的统一监督管理。国务院其他有关部门按照国务院规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。县级以上地方人民政府负责管理测绘工作的行政部门 (以下简称测绘行政主管部门) 负责本行政区域测绘工作的统一监督管理。县级以上地方人民政府其他有关部门按照本级人民政府规定的职责分工, 负责本部门有关的测绘工作。”太原市建设委员会目前把“房产测绘的资质初审 (乙、丙、丁级资质) ”作为建委22项行政许可之一, 资质管理在房产测绘管理过程中起到非常重要的作用。市场的准入、问题相关责任的落实, 最终都要与资质相联系。掌握了房产测绘的资质管理, 等于抓住了房产测绘从业单位的要害。结合其他房产测绘市场的管理政策, 将会使房地产行政主管部门对于房产测绘市场的监管力度能有效达到最优。太原目前实行的市规委测绘行政主管部门审批, 太原市建设委员会进行初作法, 我们通过两部门的合作, 两部门的联合监管, 有效地强化了房产主管部门对于房产测绘机构的资质管理。在市场开放以来通过太原市建设委员会初审进入房产测绘市场的机构达到70多家。2) 测绘成果管理。太原市建设委员会把“房产测绘成果备案”作为建委19项行政管理事项之一。成果管理是房产测绘管理中最繁杂也是最重要的工作。成果管理有着其他管理工作不能替代的作用。它是保证房产测绘成果正常、正确使用、保证房产测绘市场安全运行的重要方面。房产测绘机构的各种活动和服务, 最终通过其成果的应用体现出来。在目前房产市场复杂的情况下, 一是要防止房产测绘机构质量采用不过关的测绘成果以及对于这种成果的及时纠正;二是要防止房产测绘市场的管理者。房产测绘成果的备案审查, 能有效地防止这类事件的出现, 最大限度地防范房产测绘市场的风险。

3 房产测绘市场主体及其风险防范

3.1 房产测绘单位风险防范

1) 认真理解国标, 严格按照国标规定的内容进行作业。房产测绘矛盾最集中的两个问题, 一个是各种情况下建筑面积如何计算, 另一个就是分摊。在建筑面积如何计算上, 目前全国通行的标准就是国标。这是全国目前房产测绘最权威的技术规范。因此, 对于国标, 我们要仔细的学习、理解。在具体进行面积测算时, 决不能因为个人的好恶或者单凭习惯或经验去判定或者计入或不计入建筑面积。只有符合国标的标准, 我们才能最大限度的降低房产测绘机构的技术风险。

2) 加强对于各时期、各地区房产政策的学习和掌握。我们前面已经讲过, 房产测绘的一个重要特点就是政策性极强。不同时期、不同性质房屋土地的处理方式, 直接影响到最终的测绘成果。如房改房分摊系数的确定、人防工程的土地分摊政策等;我们在测量同一个目标时, 应用不同时期的政策, 可能出具的测绘成果大相径庭。因此, 我们一定要注意房产测绘目的所决定的不同时期、不同性质的房屋土地政策应用。降低房产测绘机构的政策风险。

3) 加强各种制度建设、规范作业流程。各种制度的建立是保证测绘成果质量的重要屏障。对于房产测绘机构来说, 各项工作没有制度的约束, 没有规矩用来遵循, 是不会有高质量的成果产生的。我们应当建立外业制度以保证我们获取外业数据的准确性, 保证我们外业时测量人员的安全;我们应当建立内业制度以保证我们内业工作的井然有序、有条不紊, 防止各种疏忽和遗漏;我们还应当建立完善的档案制度, 以备成果资料的复查、再利用等等。

4) 严格房产测绘成果的检查验收制度。房产测绘成果资料的检查验收, 遵照《房产测量规范》的规定进行, 即实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查, 在全面自检、互检的基础上, 由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。检查验收工作在二级检查合格后由房产测绘单位实施。二级检查和验收工作完成后分别写出检查、验收报告。

5) 认清房产测绘工作。在房产开发的流程中房产测绘工作一般在两个环节起作用:一是办理商品房预售许可之前, 需要对房屋进行预测;二是商品房竣工之后, 需要对商品房进行现房面积确认。无论哪一个环节, 房产测绘机构都是在扮演一个运用房产测绘知识提供房产测绘服务的角色。我们的角色要求我们要对事实认定清楚, 计量准确。如果我们测量的房屋、土地的大小形状出现了问题, 我们难辞其咎。而除此之外, 如房产公用面积分摊方案在规则允许条件下的变化、房产营销方案等问题, 则房产测绘机构应尽量回避, 以免出现问题, 责任纠缠不清。

6) 认真阅读开发单位提供的各类房产资料。开发单位在委托我们进行测绘之前, 一般都会根据作业的要求向我们提供所需的各类文件。对于这类文件, 我们应当仔细审核。确认文件内容与我们的测绘成果相互对应, 如房屋坐落、房屋属性、规划条件、人防建设情况等等, 以免出现因房产信息填写错误给委托人带来损失。

7) 重视房产测绘合同的签订。在房产测绘市场上, 房产测绘服务需求双方作为交易的双方, 应当签订房产测绘合同, 使得交易受到法律的保护。而在签订房产测绘合同时, 应当注意合同的内容, 以免出现意外情况时, 房产测绘单位无法有效保护自己的利益。太原市在2003年出台了房产测绘合同 (实预测) 的范本, 从目前使用情况来看, 收到了较好的效果。

8) 围绕测绘开展多种经营, 不同业务之间的知识往往互补, 有助于更深入理解测绘内容。房产测绘作为房产开发服务链条上的一环, 与其他环节有着千丝万缕的联系。它所涉及到的知识也与其房产知识息息相关。因此, 依托房产测绘开展诸如房产评估、代理等业务的经营, 有助于拓展房产测绘机构的业务覆盖面, 提高机构生存能力。同时, 对于其他知识的熟练运用和其他流程的熟练掌握, 可以帮助房产测绘机构更加明确房产测绘工作在房产开发流程中的作用和意义, 促进测绘工作的提高。

3.2 关于测绘纠纷处理的多种方式

随着房产市场的发展, 测绘市场的放开, 开发单位与购房人之间的房产测绘纠纷越来越多, 作为房产测绘的主管部门, 对这些纠纷应当予以重视并予以解决。根据《房产测绘管理办法》房产行政主管部门应当成立专门的管理机构负责房产测绘纠纷的处理, 在其组织下建立纠纷处理的制度, 一般有以下几种处理方式:1) 建立测绘纠纷的调解制度。如购房人与开发单位之间就房产测绘成果存在纠纷, 经购房人与开发单位同意并共同申请, 管理机构可以介入纠纷并进行调解, 如调解成功, 则主持达成调解协议, 调解结案;如调解不成功, 则告知应通过司法程序解决。2) 建立共同委托复测制度。在管理机构调解过程中, 如开发单位和购房人协商同意, 在管理机构的主持下, 双方可以共同选定一家具有房产测绘资质的测绘单位 (选定办法有:a.双方协商选定一家;b.双方背靠背地选3家~5家, 双方均选中的单位为双方共同选定单位;c.由管理机构推荐并由双方共同认可;d.摇号或抽签选定一家) 。协议中应明确约定开发单位和购房人无条件接受该复测单位出具的测绘结果, 不得提出任何异议。3) 建立测绘的司法鉴定制度。由于开发单位与购房人之间的测绘纠纷越来越多地进入司法诉讼阶段, 为了便于司法机关处理这些纠纷, 配合司法机关的工作, 可以从现有的测绘单位中选出信誉和技术均较强的3家~5家作为测绘纠纷的鉴定单位, 推荐给司法机关, 由司法机关委托进行测绘鉴定。4) 建立房产测绘专家委员会鉴定制度。由房协房产测绘专业委员建立相应的专家库, 专家库成员由各单位推荐产生, 也可由相关专业的专家参加组成并经专业委员认可后, 纳入专家库。专业委员会可组织相关专家对有争议的房屋面积进行房产测量专业技术鉴定工作。人民法院、仲裁机构、政府主管部门在处理房产测绘面积纠纷时, 认为需要进行技术鉴定的, 可从专家库中随机抽取专家组成鉴定组, 进行房产测绘技术鉴定工作。对于重大测绘纠纷可委托全国房产测绘专业委员会专家鉴定。

房产中介市场 篇2

一、澳洲房产租赁市场的公平公正

澳洲房产租赁市场的公平公正意味着不仅要维护租户们的利益，也应维护那些年迈房东们的切身利益。大多数情况下，澳洲的房东们是由那些想在房产投资上小试牛刀的父母们组成的，而不是那些富得流油的银行家们。因此，澳洲有必要摆脱从英国和美国那里借鉴来的只保护租户的运行模式，转而在各州出台一条维护租赁双方利益的专门法规，从而实现租赁市场的公正公平。

二、出台一条专门规范澳洲房产市场的法律法规

澳洲是一个地广人稀的国家，总人口数只有2200万左右。正因如此，如果能出台一条专门规范澳洲房产市场的法律法规，将全澳各州的房产王牌重新整合的话，澳洲将成为世界地产交易业的领军者。这样一条法规的出台既是时代的产物也是澳洲房产市场得以高效、公开以及有序发展的保障。同时，买卖双方都应受到法规的约束与保护。

三、房屋设计创意无限

房子面积小并不一定就多么的不堪；房子设计精妙并不一定要价就高。2013年，让我们将注意力从房子中的“高富帅”转向充满设计感的“小精尖”上来。

四、基准利率应再次下调

毋庸置疑，澳洲目前的基准利率已经达到了澳洲历史上的最低值了。若放眼全球，这一数值却是高的惊人，美国、英国甚至是日本的基准利率都远低于澳洲现有水平。

五、人人都能成富翁只是以讹传讹

过去只要你有足够的胆量，再加上一位可靠的经纪人就能创造出让世人眼红的巨大财富。但这样的时代显然已经不复存在了。现在是讲求长远投资的时代，你的投资已不是短期内就能成倍收回的了。因此，人人都能一夜暴富只是以讹传讹。大家应将目光放得更远。

六、走出天价售房的怪圈

卖家们盲目地喊出天价的这种营销行为是不可能让买家心甘情愿的完成交易的，他们应该更实际一点，给双方一点谈判的空间。另外，大家还应意识到这样一个问题，卖家谈判时给出的价格底线并非就是房产的真正价值，因此聪明的代理商们应摸准形势，在卖家诚心谈判时出手。

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房产市场回暖昙花一现？ 篇3

市场真的回暖了？

一些专家表示，这些只是“刚需”刺激下的正常反映，不具有2009年房地产市场持续繁荣的特征。一向“看空”的中国社科学院金融研究中心教授易宪容表示，尽管看似新一轮的住房市场繁荣又要开始，尽管某些地方政府接连推出一些软性托市政策，但只要差别化的住房信贷政策不变，投机者不可能再在中国住房市场有大作为。

另一种声音也不弱，对外经济贸易大学国际商学院教授张建平在一次公开论坛上表示，房地产调控成效有限。

市场微升

自年内两次降息后，民众购房热情明显增高，成交量持续走高，各大房地产商竞相购地的积极性也明显增高。

搜房网数据显示，6月重点城市住宅销售量持续升高，与上月比，北京成交面积环比增长19.6%；上海为14.3%；深圳也有5.6%的增幅。

随着房屋成交量的提高，土地购买量也随之上升。这源于两个举措：地方银行鼓励民众消费，地方政府也在尽量推出土地。这似乎透出明房地产复苏的迹象。然而，中国房地产指数系统（CREIS）《2012上半年中国房地产市场研究数据报告》称，6月全国300个城市土地购买量的提升只是暂时转好，总体的土地购买趋势仍呈下行状态。

尽管近两个月来住宅的销售情况持续见好，但价格并未出现2009年连续增长的情况，只是微小的升高。CREIS的统计结果显示，对于新房，百城价格指数在连续下滑9个月后首次止跌，住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05%。

7月18日，国家统计局公布了《2012年6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，其中有如下表述，“与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%”。国家统计局发言人盛来运说：“房地产价格上半年延续了去年以来稳中有降的态势，开发商以价换量，刚需得到一定程度的释放，但是实际上销售面积还是在下降。”

对于市场的表现，中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国博士表示，地产市场回升的特征有二，一是“刚需”下首套房购买需求的有效释放；二是从4月份开始，中高端住房的“改善性需求”开始增多。上海证券研究所首席宏观分析师胡月晓曾发表相同观点，楼市小幅回暖是降息激发出过去两年积累的“刚需”效应，销售量的增长受益于很多楼盘的价格下降。

“繁荣论”为时尚早

频繁出现“地王”，其效应是否会带动一个区域的房价、地价，牵动整个市场走势？至少从目前的相关数据分析看，“地王”能量有限，尽管带动了周围的房价，但并没有波及整个行业，它似乎是一个地区的特别产物，类似人们对奢侈品的需求。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，市场供需存在严重失衡。以北京为例，保守估计库存有13万套，新增商品房7万套，保障性住房10万套，二手房20万套，共50万套，目前能达到的最高销售量为25万套，这个数字相对于50万套的供应，房价怎么可能持续走高？万柳地块只是个例，带动周围房地产走势也是正常现象，但不应该将点状信息扩大化。

虽然近期的数据显示某些地方房价提高，但幅度并不大。这说明并没有形成恐慌性购房，同时政策依然强制控制对房地产投机性投资。7月份已经来临，如果前期回暖得益于“刚需”和“改善性需求”，这两层需求在时间和数量上终究有限。

胡景辉表示，按照之前的数据分析，由于供需之间的严重失衡，价格不会走高，甚至有下降的可能。国家推出保障性住房的措施，“认房不认贷”的举措使得“改善性需求”的限制性进入，而“刚需”很难再维持到半年以上。房地产市场的进一步发展还要看政策导向。

高和资本金融分析师李慧忠认为，随着货币政策的宽松以及政府对首套房的全力支持，目前捆绑楼市的70%枷锁已经打开。对于改善型的二套房，未来一段时间将会成为市场的热点。至于投资，国家未来或许会引导向当铺、写字楼等方面发展。

社科院财经战略研究院最新发布的“住房问题研究”报告认为，首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求，建议取消个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍，提升至基准利率，二套房贷款利率上浮20%；同时继续限制二套房贷款，其首付比例定位60%，贷款利率升至1.3%；停止三套房贷，继续实施“认房又认贷”。并建议更大范围地完善差别化信贷政策。

不愿意透露姓名的某证券公司地产分析师则持谨慎乐观意见，他认为整体房市的回暖和两个条件息息相关：一是购房者的预期，如果购房者预期会涨价，那么现在进入就是合适的时机；二是购买者的能力，首套房贷款打折、央行两次降息的利好政策，都在变相提高购买者的能力。如果政策不变，目前的回暖形式还会持续下去。

对政策走向有着同样判断的是张建平，他认为，9月前后，多个部委会推出振兴经济的政策。因为经济再继续低迷下去，房地产商虽然难受，但总体能扛得住。实际情况是，大部分房地产企业已经绑架了银行。很多中小房地产企业资金链已经断了，但破产的例子不多，因为银行替它们拿资金。

经济学家许小年也在其微博上称，一项政策的效果取决于政策的公信力，即人们的相信程度。坚持调控不动摇，地方政府的资金链断了怎么办？没钱又拿什么去稳增长？不解决地方政府的土地财政问题，不放弃稳增长的目标，楼市调控政策就缺乏公信力。预期调控放松，人们就去买房，楼价于是反弹。

持续一年多的调控是否会以失败告终，还是市场说了算。

政府严控房价反弹

7月19日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的，要立即纠正。

7月5日，中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，同时强调个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

国务院总理温家宝7月6日至8日在江苏调研时指出，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策，毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。

6月5日，住房与城乡建设部新闻发言人强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。有关城市要严格按照政策要求，执行好限购措施。

发展车险市场中介机构 篇4

然而,对于一些自身资金实力不够雄厚的新公司,占有市场份额小,开发新产品困难,并很难形成规模效益,要想在市场中占有一席之地,分得一杯羹,就只能把竞争重点放在降低价格上。但由于我国不成熟不完善的车险市场,在很多方面还存在问题,如居高不下的赔付率等,使得车险反而会成为利润漏洞。

对于造成保险公司利润率低位徘徊的原因我认为主要有以下几方面:

首先是高额的代理费用。车险的中介机构中,汽车保险代理人这个角色在车险市场中扮演了一个非常重要的角色,他们在车险市场的拓展、车险产品的销售环节发挥了至关重要的作用,绝大多数保险公司的保费收入中有很大比例就是源自于此,但同时保险公司也为此付出了高昂的代价———高额的手续费。有时车险中介机构销售车险的手续费可以达到总保费收入的两成甚至三成,而这无疑使得本身背负沉重压力的保险公司的经营状况雪上加霜。目前行业内保险公司众多,多数保险公司都希望通过中介机构提高车险产品的销售量,从而加快抢占市场份额,代理费用也因此水涨船高,以至于达到保险公司无力承受的水平。因此这项开支已经成为了保险公司的一项主要负担。然而,另一方面,车险代理业务的过快发展、代理费用过高也使得从事车险代理业务的人员和机构迅速扩张而专业水平良莠不齐,不利于车险市场的健康发展。

其次是由于降低保费所造成的恶性竞争。不管是国内一些规模较大的保险公司还是一些新成立的保险公司,其经营理念皆是以保费收入高低和市场占有率作为衡量公司经营状况是否良好的唯一标准,因此为达到这一目标,绝大多数公司纷纷打响“价格战”,以频频降价作为取得胜利的杀手锏,乃至不考虑保险公司的经营成本与偿付能力,这使得车险费率的实际水平逐步下降。由于保费收入相对减少,被保险人出险比例不断增加,因此保险的赔付金额没有相应下降,以至于给保险公司带来极大的经营压力并挤占了利润空间。但同时由于竞争的日渐激烈,使保险公司还要继续承受降费这一竞争成本。但我认为,这无异于饮鸩止渴。

第三是由于居高不下的赔付率,使得保险公司的成本很难控制。保险公司的车险赔付比率一般能达到40%以上,有时甚至能达到60%到70%,且有逐步升高的趋势,由于理赔这个环节并没有被控制好,直接导致了保险赔付金额的增加。在迅速扩张的车险市场中,保险公司的理赔环节表现得很薄弱,突出体现在理赔的人员不足、理赔人员素质及专业能力良莠不齐上。此外,由于保险公司需要汽车维修部门如4S店代为销售大量保单,故势必要下放一些权利如定损权,这意味着保险公司向4S店让渡一些利润。

可见,居高不下的成本是影响经营车险公司提高竞争力的主要原因。而降低成本,扩大市场占有率,就要解决:高额的保险代理费用;高额的竞争成本以及高额的赔付率这三方面问题。而参照国外市场经验可见,我国在保险市场中介机构方面还有很大空缺。

发展车险市场的中介机构将会是保险公司降低成本的一个有效途径。

目前我国国内的保险中介机构主要包括但不限于保险经纪人、保险代理人和保险公估人以及以律师事务所为代表的一系列为保险行业提供技术支持与服务的中介组织与公司。代理人通常代表保险公司利益,保险经纪人通常代表被保险人利益,而公估则具有中立性,是站在独立立场为保险当事人提供保险理赔及风险评估服务,而这恰恰是车险中介机构亟待发展的领域。独立的第三方公估机构的出现对于消费者和保险公司而言都有着重大意义。

中介对于一个行业而言,最大的价值和必要性体现在联系和匹配。对于广大汽车保险的消费者而言,车险中介机构的主要作用在于提供从保险公司获得的准确报价,而目前保险公司开通的电销、网销等直销渠道已在慢慢取代车险中介机构的联系作用。车险的定价往往由车辆的历史赔付和交通违法记录决定,因此价格因车而异。车险中介机构的佣金以保费为计算基础,这一结算方式决定了车险的中介立场将与消费者的利益背道而驰。

保险公司的直销渠道的发展已经压缩了中介机构的生存空间,而目前第三方平台的发展将使传统中介雪上加霜。仅靠信息不对称而生存发展的日子终结了。车险中介机构也将迎来重大变革,站在消费者角度,通过自身的专业能力,为消费者提供服务,才能体现专业价值,激发行业发展的动力,迎来行业发展的春天。

越发达的车险市场,车险中介机构在其中扮演的角色越是举足轻重。德国和美国等发达国家通常依靠车险中介机构来完成车险销售工作,其总保费收入中有至少七成到八成源自中介机构的经纪人和代理人取得。而目前,车险的销售渠道正向纵深发展,互联网的出现更是极大拓宽了车险市场的范围,带动了车险向更深更广的空间不断延伸。

汽车保险中介机构所提供的服务具有效率较高,成本低,专业技术水平高等优势,可以在提高市场交易效率的同时降低市场交易费用。

发展保险代理机构可有效的降低高额的保险代理费用;而完善的保险经纪公司在提供保险营销服务的同时能够研发保险产品、提供保费融资。保险经纪公司通过定制保险产品为客户提供“个性化”的服务。降低保险公司经营成本的最关键的问题在于降低保险赔付比率,减少道德风险的发生。专业的保险公估公司可有效的规避保险理赔环节所面临的道德风险。目前国际通行的作法是专业的车险公估公司负责对出险的车辆进行定损、理赔等工作,这有别于国内保险公司自己全权负责定损勘察和理赔。由于第三方的介入使定损、理赔工作在更具公平性的同时极大地降低了自身的理赔成本。德国、法国将事故救援、车辆定损、理赔等一系列工作交由国内较权威的几家服务公司负责。日本、新加坡和香港等发达国家和地区也同样选择专业的保险公估公司进行出险车辆定损、理赔等一系列事宜;韩国更是通过立法认可并确立了专业的公估人员在车险事故、定损理赔等一系列环节所扮演的不可或缺的重要角色。以上举措在为客户提供了优质、高效、公平及个性化的服务的同时也在一定程度上有效地控制了保险公司的理赔成本,从而从根本上保障了保险公司的偿付能力。因此利用专业保险公估公司将是降低赔付率减少不合理赔款的有效方法。

目前国内市场存在众多车险中介机构,这些机构的存在,不仅为车险市场拓宽了销售渠道,同时也满足了广大车主们多样化的车险需求,进而为其提供了便利的服务。保监会也出台了一系列政策大力支持发展车险中介机构。例如,保监会通过关于深化车险中介市场改革意见,加快落实《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(国发〔2014〕29号),提出了“简政放权,放管结合,统筹谋划,分步实施,鼓励创新”的基本原则,推动车险中介机构改革创新,提升车险中介机构服务能力,从而进一步促进行业转型升级。与此同时,保监会出台了一系列措施,通过内部与外部协调共同保障保险市场的改革工作。

日后应提高保险中介市场的对外开放水平,同时引进管理经验丰富、经营记录良好、资金实力较强的外资保险中介机构,提高车险中介市场专业化水平;进一步完善保险中介机构从业人员的专业教育培训制度,同时尝试建立“保险公估师”、“保险经纪师”等资格认证考试制度。在更高层次发展车险中介机构是车险市场降低经营成本提高自身竞争力的必然选择。

摘要：私家车,已经成为我们生活中不可或缺的一部分。随着私家车保有量的不断攀升,与车辆相关的事故也在增加。为了转移风险,维护车主利益,每位车主都会主动投保车险,为了方便私家车车主投保车险,许多车险中介机构应运而生。车险中介机构作为一个新兴行业,在车险市场中发挥了怎样的作用又扮演了何种重要角色值得研究,而发展车险中介机构对于整个行业有哪些重大而深远的意义也同样值得思考。

关键词：中介机构,车险,保险代理人,保险经纪人,保险公估人

参考文献

[1]陈端计.论中国保险业的信用整饬[J].保险研究,2004年(4).

[2]李扬,李光荣.2007中国保险前沿问题研究[M].经济科学出版社,2007年12月第一版.

[3]吴定富.保险基础知识[M].北京:中国财政经济出版社,2005年.

2010年保险中介市场报告 篇5

2011-03-02

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一、保险中介市场运行情况

截至2010年底，全国共有保险专业中介机构2550家，兼业代理机构18.99万家，营销员329万余人。全国保险公司通过保险中介渠道实现保费收入10941.25亿元，同比增长19.43%，占全国总保费收入的75.46%。全国中介共实现业务收入971.62亿元，同比增长10.17%。

（一）保险专业中介机构

1．基本情况

截至2010年底，全国共有保险专业中介机构2550家，比上季度末增加4家。其中，保险代理公司1853家，保险经纪公司392家，保险公估公司305家，分别占72.67%、15.37%和11.96%。全国保险专业中介机构注册资本达到90.80亿元,同比增长24.33％；总资产达到135.91亿元，同比增长26.77%。

2．业务情况

截至2010年底，全国保险代理公司和保险经纪公司实现保费收入794.75亿元，同比增长38.57%；占全国总保费收入5.48%，同比上升0.33个百分点。

保险代理公司实现代理保费收入481.68亿元，同比增长46.50%。其中，实现财产险保费收入342.80亿元，人身险保费收入138.88亿元，分别占全部代理保费收入的71.20%和28.80%。

保险经纪公司实现保费收入313.07亿元，同比增长27.96%。其中，实现财产险保费收入261.58亿元，占全部经纪保费收入的83.55%；实现人身险保费收入43.02亿元，占全部经纪保费收入的13.74%。同时，实现再保险业务类经纪保费收入8.47亿元。

保险公估公司实现评估估损金额195.41亿元，同比减少12.52%。

3．经营情况

截至2010年底，保险专业中介机构实现业务收入119.21亿元，同比增长33.60%；实现净利润8.15亿元，同比增长71.94%。

保险代理公司实现佣金收入63.09亿元，同比增长40.76%。其中，实现财产险佣

金收入42.57亿元，同比增长70.14％，占全部代理佣金收入的67.48%；实现人身险佣金收入20.52亿元，同比增长50.33％，占全部代理佣金收入的32.52%。保险代理公司实现净利润1.99亿元，同比增长134.12%。

保险经纪公司实现业务收入43.96亿元，同比增长32.81%。其中，实现财产险佣金收入34.10亿元，同比增长36.29%,占全部经纪业务收入的77.57%;实现人身险佣金收入4.77亿元，同比增长25.53%，占经纪业务收入的10.85%；实现再保险佣金收入6332万元、咨询费收入4.46亿元，占经纪业务收入的11.58%。保险经纪公司实现净利润5.71亿元，同比增长62.22%。

保险公估公司实现业务收入12.16亿元，同比增长7.52%。实现财产险公估服务费收入11.74亿元，其中，机动车辆险6.37亿元，占财产险公估服务费的54.26%;企业财产险2.36亿元，占财产险公估服务费的20.10%；家庭财产保险315.71万元，占财产险公估服务费的0.27%；货运、船舶险1.48亿元，占财产险公估服务费的12.61%；工程险8248.48万元，约占财产险公估服务费的7.03%，其他险种占财产险公估服务费的5.73%。人身险公估服务费收入约877.41万元，其他收入3309.25万元。保险公估公司实现净利润0.45亿元，同比增长18.42%。

（二）保险兼业代理机构

1．基本情况

截至2010年底，全国共有保险兼业代理机构189877家，比上季度末减少9564家。

表1 截至2010年底保险兼业代理机构数量情况

类型

银行

邮政

铁路

航空

车商

其他

合计

数量(家)

1136

2484435

2171

23859

24935

189877

占比（％）

59.85

13.08

0.23

1.14

12.57

13.13

100.00

2．业务情况

截至2010年底，保险兼业代理机构实现保费收入5464.42亿元，同比增长22.50%；

占全国总保费收入的37.68%，同比下降2.37个百分点。

表2截至2010年底保险兼业代理机构业务情况

类型

银行

邮政

铁路

航空

车商

其他

合计

保费收入（亿元）

3503.79

895.99

3.07

7.18

424.82

629.57

5464.42

占比（％）

64.12

16.40

0.06

0.13

7.77

11.52

100.00

3．经营情况

截至2010年底，保险兼业代理机构实现佣金收入283.45亿元，同比增长27.61%。

表3截至2010年底保险兼业代理机构经营情况

类型

银行

邮政

铁路

航空

车商

其他

合计

佣金收入（亿元）

149.87

34.30.36

4.28

51.80

42.80

283.45

占比（％）

52.87

12.12

0.13

1.518.27

15.10

100.00

（三）保险营销员

1．基本情况

截至2010年底，全国共有保险营销员3297786人，比上季度末增加了15.13万人。其中寿险险营销员2879040人，产险营销员418746人。

2．业务情况

截至2010年底，保险营销员实现保费收入4682.08亿元，同比增长13.45%；占全

国总保费收入的32.29%，同比下降4.77个百分点。其中，实现人身险保费收入3587.52亿元，实现财产险保费收入1094.56亿元，分别占同期全国人身险保费和财产险保费收入的33.84%和28.10%。

3．经营情况

截至2010年底，保险营销员实现佣金收入568.96亿元，同比微降0.29%。其中，寿险营销员佣金收入为471.48亿元；产险营销员佣金收入为97.48亿元。

二、2010年保险中介监管工作情况及2011年监管工作重点

（一）2010年监管工作情况

一是保险公司中介业务检查成效初现。2009年保险公司中介业务专项检查已经表明，保险公司是保险中介业务违法违规行为的最大受益者，是保险中介市场秩序混乱的源头。为从根本上规范保险中介市场秩序、维护被保险人利益，2010年1月1日保监会印发《关于开展保险公司中介业务现场检查工作的通知》，部署在全国范围内开展保险公司中介业务检查工作。通过对21家保险法人的58个基层机构进行检查，查明保险公司利用中介业务、中介渠道、虚增成本、非法套取资金1.4亿元，保险公司与中介机构的业务关系不合法、不真实、不透明情况较为严重。同时，依法对检查中发现的严重违法违规的保险机构及其高管人员进行了严肃处理，处罚保险公司及保险中介机构117家，向15家保险总公司下发监管函，吊销1家省级公司营业部经营保险业务许可证，罚款合计1323万元；处理责任人员138名，行业终身禁入2人；向税务、公安、司法等部门移送违法犯罪线索15起。这次检查通过严查重处、责任追究、媒体监督等多种方式，在全国范围内营造了监管的高压态势，树立了监管权威，不但对被检查公司震动很大，在保险业内也引起了连锁反应，公司自查自纠和加强内控管理的意识有所增强。

二是保险营销员体制改革取得突破。在确立了“稳定队伍、提升素质、创新模式，防范风险”的改革目标后，保监会商人力资源和社会保障部、国家工商行政管理总局，下发了《关于改革完善保险营销员管理体制的意见》，明确改革的方向、目标和总体思路，表明监管部门的态度和决心，向全行业提出原则性要求，引导市场稳步推进各项改革工作。改革正式启动后，社会各方高度关注、积极反应。金融时报、上海证券报等主流媒体纷纷报道，均对改革持肯定和支持态度，同时也表现出通过改革逐步解决现有营销体制中存在问题的期望。各保险机构表示，要主动把握好改革的有利时机，调整发展战略，未来发展要与改革方向保持一致，要积极探索新的保险营销模式和营销渠道。

三是市场风险得到及时化解。根据保险风险的特点，建立覆盖风险发生和蔓延全过程的风险防范机制。密切关注相关信息，掌握风险的发展动向。完善风险排查和预警监测机制，下发《关于防范和打击保险专业中介机构涉嫌传销行为的通知》，部署在全国范围内排查保险专业中介机构涉嫌传销案件；下发《关于严格规范保险专业中介机构激

励行为的通知》，高度重视辖区内保险专业中介机构实施激励机制过程中的潜在风险，加强监测预警，完善应急预案，及时跟进处置。此外，对国有及国有控股保险中介机构“小金库”情况进行专项治理。

四是制度建设逐步完备。起草《保险销售从业人员监管规定》、《保险经纪、保险公估从业人员监管规定》，理顺监管定位、坚持从业公平性、提高准入门槛、尊重各地实际，进一步加强从业人员管理；起草《保险公司委托金融机构代理保险业务监管规定》，强化保险公司的管控责任，明确金融机构代理保险业务的有关要求，细化法律责任；起草《互联网保险业务监管规定》，努力防范网络欺诈风险，对互联网保险业务进行依法、科学、有效监管，切实维护投保人或被保险人合法权益；下发《关于保险公司中介业务检查中代理人、经纪人佣金监管有关问题的通知》，明确保险公司中介业务检查中代理人、经纪人佣金监管政策；下发《关于规范保险公司相互代理业务有关事项的通知》，明确保险公司相互代理的监管要求和标准。

五是行政许可工作进一步规范。根据《行政许可法》及三部监管规定，建立分级审核制度，严把准入关，做好行政许可工作。明确保监会和保监局之间的行政许可职责分工，强化了保监局属地监管职能和责任。

六是工作透明度进一步提升。采取召开情况通报会、媒体通气会、发布新闻通稿、邀请媒体记者实地调查查处情况等多种方式，主动向媒体公开监管信息，加大信息披露力度，掌握工作主动权，提高公众知情权，一年来共组织召开1次媒体通气会，发布新闻通稿10篇。大力加强信息化建设，通过保险中介监管信息系统全面推广上线，实现了全国范围内的数据集中和信息共享；通过在线处理行政许可事项，有效提高了工作效率，增强了行政许可工作的透明度。经过不断地努力，2010年保险中介监管信息化水平有了质的提高，监管基础进一步夯实。

（二）2011年监管工作重点

1.求真务实履行监管职责

一是进一步强化保险公司中介业务查处力度。针对中介业务检查揭示出的问题，继续按照逐步深入、稳步推进、严查重处的思路，扎实开展现场检查。主要是继续围绕保险公司与中介机构合作关系是否真实、合法等内容开展检查；继续依法从重处罚违法违规行为，对涉嫌行贿、职务侵占、贪污、商业贿赂、非法集资、传销、洗钱、逃避纳税义务等案件和线索，严格依法移送相关执法部门；继续加强通报披露，及时在辖区内通报检查结果，及时向新闻媒体宣传披露违法案件处理情况。通过严查重处，增强保险公司自查自纠和加强内控管理的意识，使行业逐步形成自觉依法合规经营、自觉抵制违法违规行为的风气，推动保险中介市场秩序不断好转。

二是坚决清理整顿代理市场。在目前保险代理机构多、业务规模小、市场格局比较

混乱的状况下，结合近年来专项检查工作情况，针对保险代理机构与保险公司相互勾结、违法违规普遍而严重等突出问题，集中力量对保险代理市场开展清理整顿，依法将一批严重违法违规、经营管理混乱的代理机构清理出市场，推动保险代理市场走向规范化、专业化。同时，针对保险公司利用部分党政机关、社会团体和事业单位代理保险业务存在的种种问题，联合相关部门开展调研。

三是积极推动保险营销员体制改革。在落实有关政策文件精神的基础上，按照既定的改革方向、目标和思路，逐步完善改革的配套措施，推动保险营销员管理体制改革。要求各保险公司和保险中介机构按照体制更顺、管控更严、素质更高、队伍更稳的发展方向，全面梳理本公司保险营销员管理体制，切实转换经营理念，保护保险营销员的合法权益，促进保险营销队伍稳定发展。同时，鼓励改革创新模式，充分发挥市场主体的积极作用，大力推动建立新型保险销售体系。

四是有效防范和化解风险。高度关注市场动向，及时分析市场出现的新情况新问题以及潜在的风险点，科学预测风险带来的后果，有针对性地研究制定应急预案；继续对常规违法违规行为保持高压态势，从严从快查处，及时化解风险，防止风险蔓延；完善风险防范机制，加大协调和指导力度；研究加强保险专业中介机构内部管理，提出明确的监管要求，促使保险专业中介机构提升内控意识、提高内控水平、增强防范化解风险能力，努力从源头上遏制风险。

五是进一步完善规章制度。适时启动《保险中介集团监管办法》、《保险公司委托汽车销售商代理保险业务监管规定》、《保险公司相互代理保险业务监管办法》的起草工作；抓紧制定《保险销售从业人员监管规定》、《保险经纪、公估从业人员监管规定》、《保险公司委托金融机构代理保险业务监管规定》、《互联网保险业务监管规定》实施后的具体配套办法；研究保险代理、经纪、公估机构兼业开展相关业务等问题，并出台配套规定；进一步研究完善保险中介机构市场退出制度。

六是继续加强基础性工作。围绕“十二五”规划，就如何进一步加强市场监管、如何做好保险中介市场的环境培育和结构调整、如何进一步提升监管干部业务能力等问题深入开展调研。进一步加强行政许可工作，继续实施行政许可通报制度。完善保险中介监管信息系统建设，提高使用效率。关注和支持新闻媒体曝光违法违规行为和报道保险监管举措，继续加强对外宣传，发挥舆论的监督作用。

2.鼓励创新引导培育市场

当前，保险中介市场正处于从数量增加到质量提升的转变过程中，保险经纪、公估机构总体发展趋势良好，社会认可度不断提高，品牌优势初步显现，保险代理机构全国性保险销售网络初步形成。为更好地促进保险中介市场持续健康发展，保险中介监管要牢牢把握工作主动权，在依法严处违法违规行为、规范市场秩序的同时，还要做好保险中介市场的环境培育和结构调整工作，促进行业形成科学发展的内在动力。一要推动我

国保险中介市场对外开放。只有深入推进保险中介市场对外开放，充分利用国外的资本优势，借鉴国外先进发展经验，才能快速提高我国保险中介行业的整体经营水平，加快保险中介市场走市场化、规范化、职业化和国际化步伐，稳步提高承接保险销售职能的能力。二要鼓励兼并重组。出台具体政策措施，鼓励和支持有发展空间和发展潜力的中介机构，进行机构间的兼并重组，鼓励建立全国性服务网络，逐步将现有保险中介机构培育成优势互补的大型保险中介公司。三要鼓励上市融资，壮大资本实力。鼓励自身发展条件成熟的专业中介机构，在市场环境允许的前提下上市融资，突破资本“瓶颈”，提高自身的综合竞争力，走专业化、集约化发展道路，努力提升自身的专业化程度和服务水平，以适应保险市场发展的需要。四要鼓励保险公司提高创新意识，加大对新型营销模式的创新力度，通过发展专属代理公司、网络销售、电话销售等多元销售渠道，促进保险产业升级，实现专业化经营，促进可持续发展。五要鼓励保险公司充分利用保险中介渠道，采取销售服务外包、引入经纪人制度等多种方式，逐步形成保险公司与保险中介机构专业分工、稳定合作、互利共赢的全新市场格局和良性互动机制。

附件1：2010年保险代理公司业务收入前20名排名情况

附件2：2010年保险经纪公司业务收入前20名排名情况

附件3：2010年保险公估公司业务收入前20名排名情况

附件1：2010年保险代理公司业务收入前20名排名情况

排名

机构名称

华康保险代理有限公司

大童保险销售服务有限公司【1】

河北盛安保险代理有限公司

广东泛华南枫保险代理有限公司

四川泛华保险代理有限公司

东莞市南枫佳誉保险代理有限公司

四川泰源保险代理有限公司

河北泛联保险代理有限公司

广州市泛华益安保险代理有限公司

广州辉信保险代理有限公司

广州市隆昊保险代理有限公司

长沙育才保险代理有限公司

广东神华保险代理有限公司

河北圣源祥保险代理有限公司

业务收入（万元）

45176.57

20496.50

12473.94

10659.50

9567.58

7891.92

7534.73

7434.71

7219.00

5032.10

4885.33

4874.43

4710.36

4704.70

占比(%)

7.16

3.25

1.98

1.70

1.52

1.25

1.19

1.18

1.14

0.80

0.78

0.77

0.75

0.74

广州均邦保险代理有限公司

河北泛华安信保险代理有限公司

广州市宏诚保险代理有限公司

福建泛华信恒保险代理有限公司

四川嘉诚保险代理有限公司

北京泛联保险代理有限公司

合计

4435.20

4395.89

4222.65

3959.81

3850.56

3731.89

177257.37

0.70

0.70

0.67

0.63

0.61

0.59

28.10

附件2：2010年保险经纪公司业务收入前20名排名情况

排名

机构名称

长安保险经纪有限公司

北京联合保险经纪有限公司

江泰保险经纪股份有限公司

中怡保险经纪有限责任公司

韦莱保险经纪有限公司

达信（北京）保险经纪有限公司

竞盛保险经纪股份有限公司

华泰保险经纪有限公司

中盛国际保险经纪有限责任公司

中人保险经纪有限公司

航联保险经纪有限公司

长城保险经纪有限公司

华信保险经纪有限公司

中电投保险经纪有限公司

北京中汇国际保险经纪有限公司

北京金诚国际保险经纪有限公司

上海环亚保险经纪有限公司

上海东大保险经纪有限责任公司

广东泛华卡富斯保险经纪有限公司

怡和立信保险经纪有限责任公司

合计

业务收入（万元）

46666.63

34701.38

22369.52

20052.00

18530.24

18306.85

14939.57

10663.77

9211.90

9063.53

9021.32

8326.06

7167.45

5798.55

5652.22

5388.75

4678.09

4403.22

3940.21

3903.84

262785.10

占比(%)

10.60

7.89

5.10

4.57

4.21

4.16

3.39

2.43

2.09

2.06

2.05

1.93

1.66

1.32

1.29

1.23

1.06

1.00

0.90

0.89

59.78

附件3：2010年保险公估公司业务收入前20名排名情况

排名

机构名称

民太安保险公估股份有限公司

泛华保险公估有限公司 业务收入（万元）

21244.30

13927.80

占比(%)

18.24

11.96

深圳市联胜保险公估有限公司

上海恒量保险公估有限公司

深圳市智信达保险公估有限公司

根宁翰保险公估（中国）有限公司

上海泛华天衡保险公估有限公司

北京华泰保险公估有限公司

广东衡量行保险公估有限公司

广州市汇中保险公估有限公司

广州天信保险公估有限公司

竞胜保险公估有限公司

上海悦之保险公估有限公司

大连衡信哲保险公估有限公司

平量行保险公估（上海）有限公司

深圳俊通保险公估有限公司

北京天诺嘉福保险公估有限公司

广州正商保险公估有限公司

深圳市万宜麦理伦保险公估有限公司

上海东太保险公估有限公司

4454.26

4168.47

4003.46

3739.01

3458.41

2554.10

2352.30

2159.14

2086.50

1829.74

1803.00

1728.71

1568.96

1539.90

1426.05

1303.54

1282.26

1174.83

3.83

3.59

3.44

3.22

2.98

2.19

2.02

1.86

1.80

1.57

1.54

1.49

1.35

1.33

1.23

1.12

1.10

1.01

合计

77804.74

66.95

移民中介市场:让诚信不再稀缺 篇6

大众眼中移民中介的“黑”

一说到中介——无论是房产中介、留学中介还是移民中介,大家脑海里联想到的几乎都只有一个字,那就是“黑”。一颗老鼠屎坏了一锅粥。尽管绝大多数的移民中介都是规范经营的,但是总有个别中介并不是以为申请人提供服务为目的,本身就是一个皮包公司,夸夸其谈,设置陷阱,骗取钱财,从而损坏了整个行业的形象。申请人一旦误选了黑中介,那么,损失钱财事小,耽误了移民进程事大。现实生活当中此类案件屡见报端。前一段时间据新闻报道,一位在北京做生意的大陆居民,为移民加拿大向香港某公司设在北京的移民顾问代理机构交纳了250多万人民币,钱交完后该机构便神秘消失了。该居民在多方寻找未果的情况下,不得不另起炉灶,又花了同样多的钱才终于移民到了加拿大。这位居民可以说是遇到了最“黑”的一种情况,在整个移民办理的过程中,“黑”中介还设置了许许多多的陷阱来坑害申请人。

陷阱一,个个都是业务全能型。黑中介的一大特点是只要你要求没有什么我不能做的。一些移民中介机构为了吸引广泛的客源,大肆鼓吹自己能“包办热门国家”,无论是美国、澳大利亚、加拿大,还是德国、新西兰、马来西亚,只要客户有需求,这些移民中介都承诺可以办理。事实上,公安部门对批准的移民机构每家都作了国别限制。在每年公布的年检审核结果上,没有一家中介的营业范围可以是全球任何国家。陷阱二,业务收费没标准。移民业务收费往往是中介机构大做手脚的地方,在办理过程中,往往会有事先根本没有说明的收费项目杀出来。理由让申请者根本无法拒绝:这些费用是国外政府收的或者此项服务费用你不交给我也行,那你自己搞定好了。此时大多处于办理过程中,申请者已上贼船,无奈只好委曲求全,多花点钱只求事情能办成。此类名目通常有翻译费、商业计划书制作费、境外服务费、考察费,等等。陷阱三,鼓励你先上船,再想办法买票。在你前期咨询自己条件是否足够时,中介往往会告诉你没问题,即使略有欠缺,在办理过程中也有充足的时间搞定一切。但是等到几乎所有材料都齐备,过程进展到不可放弃的时候,他们会告诉你,你有某项资质证明是不具备的。此时他们会提出要么你放弃,中介费当然不退,要么你同他们一起造假,当然,被发现结果自负。陷阱四,退款难讨。在经历种种屈辱后,申请者决定解除合同,另寻出路。结果跟中介一摊牌,发现早已签了“卖身契”,自己作为受害者反而一身不是。想要追回款项,中介公司就先会把责任推到你身上,实在不行他们就百般抵赖或者拖欠。而诉诸法律,很难得到满意的结果,但是身心俱疲是一定的。所以,申请人在签合同前一定要看清楚条款,准备好退路。

在整个移民过程中,普通申请人和移民中介相比处在严重的信息不对称地位,选择一家规范的中介来帮助自己办理手续显得十分重要。专家建议可以从以下几个方面对移民中介进行考察:一,严格审查公司资质。合法的移民中介机构需要拥有公安部出入境管理局颁发的移民中介资质,并且该资质要进行年检,申请人要注意公司的资质是否超期。另外,因私出入境服务机构资质的经营范围也有国别限制。二,考察移民公司实力。公司的存续时间是一个重要考量,因为移民申请是一个较长周期的活动,所以至少一年以上的公司才能积累较为丰富的办理经验。申请人也可从公司的经营指导思想、日常管理、过去办理移民的成功率等方面对公司的实力进行了解。三,注意所签订合同中的每一项条款,特别是有关办理费用和退款的约定。一家诚信的中介服务公司提供给申请者的应该是一份公平、清晰的服务合同。在合同中列明了需要收取的所有费用,对双方规定了对等的责任和义务,对争议也提供了合理的解决办法,不存在霸王条款。四,要理性看待中介公司的口头承诺。“包办热门国家”、“短期内实现移民”、“百分之百签证”、“不成功零收费”……这些只是中介用来招徕客户的噱头。移民过程是一项法律程序,移民目的地国家拥有健全的移民法律及审核机制,而中介是无法对一国的政府行为做出保证的。

中介在进行自我救赎

目前在中国境内有合法的移民公司1000多家,市场竞争尤为激烈。在这样一个乱象丛生的市场环境中,总有一些公司坚持诚信为本、合法经营,他们在用自己的实际行动为整个移民中介行业正名。

伊恩投资公司是国内首批获公安部批准成立的合法公司,并在国内有三十家分支机构,是国内最大的移民公司之一。在服务中,伊恩投资公司坚持走出适合自己的发展道路——注重申请人的个人条件,注重移民申请的成功率,注重移民后的安家服务。伊恩投资公司还开国内之先河,在国内首推移民面试未通过之前,不收取任何费用,其中包括申请费、公证费、评估费、审计费、翻译费等。一般的移民公司从签约开始到面试未通过之前,就要收取申请人的定金、申请费、公证费、评估费及翻译费达七八万元之多,如果申请人移民面试被拒,这些费用都不能退回,申请人不但损失了金钱也耽误了宝贵的时间,可以说整个移民办理过程中的风险全部由申请人自己承担。而伊恩公司的做法有效地分担了申请人的风险。这一尝试在得到广大申请人认可的同时,也受到了同行的质疑和不理解,甚至有人进行谩骂和攻击。但是伊恩公司顶住了压力,最终获得了良好的效果。伊恩投资公司以信誉、服务、成功率为宗旨,赢得全国众多申请人的认可,伊恩投资公司连续三年被浙江省公安厅所属的出国行业协会评为“信得过移民机构”,并得到国家有关部门及十几家媒体评为“最佳移民机构”及“最为申请人信赖的移民公司”。

总部位于北京的侨外集团成立于1999年,经过十几年的成功发展,已经成为出国移民的知名品牌,为客户所信赖,为业界所关注。侨外拥有强大的高素质专家团队,谙熟各国移民法案,可根据每个客户的不同情况和不同需求,为每个客户制订个性化的最佳移民留学申请方案,确保客户签证成功率。侨外目前已帮助成千上万个家庭及个人成功移民海外,留学他国,客户遍及世界许多国家和地区。庞大的成功案例系统、多年的成功经验、高素质的专业团队和实力雄厚的合作伙伴积淀了侨外的核心竞争力,其“专业、诚信、高效、无忧”的品牌理念,深深影响了客户。侨外集团2010年荣获由中国产业报协会与全国服务业满意度调查活动组委会颁发的《全国公众满意最值得信赖出国移民中介机构》称号。

浅议房产测绘市场化 篇7

二、房产测绘市场化的提出。

2003年, 建设部要求房产测绘单位或部门从房产行政主管部门分离, 成为具有独立法人资格的专业服务机构。在这种大环境下全国各城市各房产测绘单位均根据自己的实际情况进行改组改制。相继有一些大城市像北京、上海等房产测绘已经放开。建设部提出全国各地房产测绘走向市场是一种大势所趋。

三、房产测绘市场化可能面临的问题。

1.目前尚无专门的房产测绘市场管理的法律法规, 难以营造一个公平、公正、公开的竞争环境。目前, 房产测绘市场化尚无正式的专门文件, 只是在《测绘法》和建设部的一些文件中提及。作为测绘体制改革, 使测绘监督管理与经营行为分离后如何实施、如何管理, 各地正处在探索阶段。房产测绘一旦市场化, 势必产生各式各样的测绘公司, 这必然导致激烈的竞争。有的测绘公司为了拉拢客户, 为了自己的利益, 答应开发单位的不合理要求, 以至于出假测绘报告、假结果, 严重损害买房人的利益, 影响测绘市场的正常运行, 为房产权属登记工作带来极大的不便。2.测绘水平不高、各地测绘机构参差不齐。一旦房产测绘走向市场化, 全国各地就会出现大批的房产测绘公司, 然而有些测绘公司没有经过严格正规的审核, 对公司人员也没有进行系统的培训;有些测绘公司纯专业房产测绘人员所占比例很小, 往往仅有一两名经验丰富的房产测绘人员, 大部分测绘人员没有实际经验, 一旦遇到较复杂的情况, 对哪些该算建筑面积哪些不该算建筑面积模棱两可, 因此其出具的测绘成果报告很难保证它的正确性。而且各个测绘公司使用的“房产面积测算软件”不统一, 有的测绘软件在市场上运行时间短, 考虑特殊情况不周全, 对一些特殊房屋的计算没有涉及。由于各家测绘公司的测算方法不同, 技术上也各有差异, 也就是同一幢房屋不同测绘公司测算, 多少都有误差, 这样就给房产管理工作带来很多后遗症。3.成果精度不一。由于《房产测量规范》中存在模棱两可的地方, 各地出现的房屋种类繁多, 对一些特殊房屋的计算并没有一一做出明确的指示, 所以在实际操作中就很不方便, 而许多行政管理部门又未能及时制定出适合本地的《房产测量规范实施规定》, 或者是没有及时进行补充, 且不使用统一的测绘软件, 这必然导致同一项目的成果精度不统一, 造成房产纠纷。各房产机构的成果五花八门, 没有统一的标准, 不能很好地为房产管理部门开展“数字房产工程”和建造“数字房产城市”积累宝贵数据。4.房产与地籍测绘不同时实行市场化, 势必引起新的管理体制之间的矛盾。目前, 房产测绘市场化的呼声很高, 而地籍测绘市场化悄无声息。房地产都是不动产, 两者密不可分。按照房地权利一致的原则, 市场化也应共同实施。然而由于管理体制的不同及经济利益的驱动, 造成房地产测绘市场化的不一致性。房产测绘市场化而地籍测绘非市场化, 这将对今后房地产一体化管理的体制造成新的障碍。市场主体不平等, 就不是完整意义上的市场化。

四、对房产测绘市场化的建议。

1.加强房产测绘资质管理。房产测绘市场化之前一定要制定一套行之有效的房产测绘资质管理办法, 建议由资质申请人首先向当地市级以上人民政府所属的房产管理部门提出申请, 由当地房产管理部门进行初审, 初审合格后交当地测绘主管部门按测绘资质管理有关规定复审办理资质。2.加强测绘产品管理与质量监督。各地应根据当地的实际情况, 制定一套房产测绘产品管理和质量监督办法。成立房产测绘成果审查验收机构, 由该机构负责城市房地产测绘成果的质量检查, 对房产测绘成果的准确性、面积测算依据与测算方法等内容进行审核, 要求只有经过审核、认证合格的成果才能用于确权发证。在房屋预售或房屋权属登记前, 对房产测绘成果进行严格把关。尽快建立房产测绘成果质量鉴定监督机构, 明确其法律地位, 对鉴定工作进行技术指导监督, 协调解决房产测绘成果所发生的纠纷和争议。3.加强培养人才, 促进房产测绘技术现代化。就全国范围来讲, 房产测绘技术含量不高, 人员技术素质偏低, 房产测绘企业应该因地制宜地制定一系列房产测量技术管理规定及现代化的企业规章制度, 统一规定房产测绘单位在实际作业中该如何测绘和计算, 规范房地产开发商、权利利害人、房产测绘单位应该如何各司其责。应当定期组织测绘人员培训, 实行持证上岗, 尽快制定一套行之有效的测绘执业资格管理办法, 加快测绘执业资格考试与测绘执业师注册制度的进程。

五、结束语。

房产测绘是一项新兴的、特殊的测绘行业。它不仅是传统意义上的测绘技术与规范操作, 而且和国家政策、法律、地方法规及城镇建设规划紧密相结合。房产测绘盲目地走向市场化必然导致传统意义上的测绘技术与理念及商业性行为占绝对比例, 由此而带来的后果必然是房产测绘技术后退、发展迟缓、相互压价, 出现房产测绘市场的不正当竞争局面。强化房产测绘管理是房产测绘市场化运行的前提条件, 我们应加强建章立制和对房产测绘工作的监督管理, 保障房产测绘市场正常、有序地发展。

西安房地产中介市场现状 篇8

房地产中介指, 在房地产市场中专门提供房地产信息, 进行技术和政策法规咨询服务, 从事房地产策划、评估、代理业务, 为房地产交易双方牵线搭桥, 促成交易, 并协助办理有关手续从而收取佣金的行为。狭义理解是房地产商品成交的媒介, 广义上则包括资金市场中介、实物市场中介和其他中介 (策划、广告、测量、估价、咨询、法律、仲裁、经营、劳务等) 。我国房地产中介主要表现分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪三种形式。从学者视角的归纳, 房地产中介涵盖了房地产生产、经营、交易、消费等全过程存在的中间经济活动, 比较全面笼统。

我国房地产中介正处于快速发展阶段。经过十多年的发展和残酷的市场竞争, 房地产中介涌现出了一大批诚信规范经营的品牌企业, 如香港中原、美联、天津顺驰、深圳世联等连锁知名企业, 以其雄厚的规模实力, 先进完善的管理经验及专业化、高素质的服务水平, 赢得了消费者的普遍好评与信任, 扩大了中介的影响力。在北京、上海、深圳、广州等经济发达城市, 房地产中介发展势头较为迅猛, 房地产中介行业基本制度已逐步建立, 企业和从业人员都有了较大数量的增长, 行业规模也在不断扩大。房地产中介业呈现出一片欣欣向荣的景象。但从客观整体角度来看, 一定意义上讲, 房地产中介仍然属于改革开放的新生事物, 行业整体发展水平评估与发达国家的成熟市场仍有一段距离, 还有许多有待于我们完善的方面。

目前, 西安的房产中介机构也在空前活跃地发展着。经过短短几年的时间, 西安大大小小的房地产中介机构也随处可见。其中有比较成熟的品牌中介机构, 如21世纪不动产、玛雅房屋中介、天地源不动产、圣安置业。同时, 也有很多不规范的小型中介机构存在于市场上。这种现象的存在是由于行业准入门槛低、市场竞争混乱无序、政府主管部门缺乏经验、监管不力等多方面的原因, 从而导致这个行业充斥了一大批唯利是图的“黑心企业”, “一个门面、一张桌子、一部电话、两三个人、几条房源信息, 再挂靠别人的营业执照”便堂而皇之办起了公司。品牌中介少、规模小、数量多、从业人员素质普遍不高、诚信问题凸显等, 造成了大多数人对房地产中介持不信任的态度, 严重影响了中介市场的健康发展。

总体来说, 目前中介市场存在的问题主要集中在以下几点:

(一) 房地产经纪从业人员整体素质不高。目前, 市场上从事房地产经纪行业的人员有相当一部分学历并不高, 从技能方面来看, 缺乏房地产行业的基本知识, 只是经过简单的培训就匆匆上岗;从职业道德方面来看, 有很多是浑水摸鱼, 唯利是图, 严重缺乏公开、公平、公正的市场意识和符合市场经济发展规律的行为规范, 一定程度上侵害了消费者的权益。

(二) 房地产经纪企业不规范经营、暗箱操作赚取中间差价, 交易资金安全得不到保障。

(三) 商品房本身属性的信息不对称造成的交易纠纷。缺乏专业知识和购房经验的普通消费者在房地产经纪人员面前始终处于较强的信息弱势地位。如果经纪人对房产的信息有所隐瞒的话, 那么当房屋销售出去后, 对于经纪人的口头承诺, 消费者将无从投诉。

(四) 政府监管缺乏完善法律法规体系的支撑。面对这些问题, 我们应该推行房地产经纪人执业资格制度, 把素质不高的人员严格剔除掉;提高市场准入标准;积极响应国家建设部、央行联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》, 规定房地产中介机构不准代收、代付交易资金, 要求必须通过银行专用账户结算交易资金, 以保障买卖双方资金安全, 提倡由银行作为第三方, 实行资金监管制度;政府方面严格进行宏观指导和监管, 并尽可能地为中介市场提供方便的服务。

对此, 西安市政府成立了“西安二手房交易市场”。这是为了搞活房屋二级市场、引导住房消费, 更大限度的满足广大市民不同层次的购房需求, 推动全市经济健康、持续发展而创建的具有综合服务功能的房地产交易专业化有形市场。通过规范化管理、信息化建设, 搭建二手房信息平台, 实现二手房交易过户一厅式办公、一条龙服务, 提高办事效率。同时, 通过加强房屋中介管理, 大力开展二手房信贷业务等多种措施, 积极推动住房二级市场活跃、健康发展。另外, 《西安市人民政府关于加快办理房屋权属登记的实施方案》的实施, 使多年不能进入市场进行流通的“无证”老房开始陆续进入二手房流通领域, 通过降低房屋权属登记门槛、简化登记手续、加大办证力度, 对于激活二手房存量市场无疑具有重大意义, 为西安今后二手房市场的健康、快速发展起到了积极的推动作用。

摘要：本文通过对西安市房地产中介市场现状的调查, 针对当前市场上存在的问题, 提出一些可供参考的建议。

新时期房产市场交易营销战略分析 篇9

我国房产市场经过近些年的高速发展, 已经逐步迈入稳定阶段, 特别是国家为了稳定经济发展秩序采取了一系列措施予以宏观调控, 在此作用下, 房产市场逐步成熟, 交易额增幅下降但总体规模仍然在增加。与此同时, 成熟的房产市场也提高了房产营销的困难程度, 房产营销领域竞争日渐白热化。新的形势下, 房产市场交易营销工作面临着新的考验, 由于房产交易所具有的房产物业具有不可转移、随意移动性、房产的自身价值具有保值与增值性、房产生产周期较长、消费者对房产的需求具有多样性、多层次性等特点, 使得房产产品和一般市场上的商品存在很大差异, 房产交易销售情况也受其影响, 特别是在房产企业经济效益方面体现的较为明显。

1 现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题

1.1 部分房产企业营销方式落后, 房产定价单一

我国房产开发企业在房产营销活动中, 通常采用低价开盘的营销方式, 这种方式的优点是为后续提价营造了较为宽阔的空间。但由于开盘后房价持续提升, 缺乏合理的升降价机制, 与市场经济体制相矛盾, 不利于房产经济的健康发展。同时, 通过对大量房产营销案例的分析可以知道, 当前在个别时期, 比如节假日等略微进行价格调整或者是采取折扣的方式进行的营销策略本质上都是一样的。虽然房地产企业都已经就房价和开盘时间二者间的关系达成了共识, 部分楼盘还甚至推出房产价格的个案变动营销策略, 但其本质并没有改变, 多数房产营销都是在具体营销过程中根据实际情况进行价格调整, 缺乏在营销工作开始前的精准定位, 使得整个营销过程及手段缺乏变化, 价格调整单一, 无法适应当前激烈变化的市场需求。

1.2 对缺乏市场前期调研, 企业自身实际情况掌握不到位

房产企业开展营销活动, 销售产品, 必须要做好前期市场调研, 系统、全面、详细的收集市场信息, 同时要对企业自身情况有着一个明确和清晰的认识, 只有在这二者基础上, 针对性的制定销售策略, 才能满足消费者的需求, 才能适应房产市场的变化, 才能充分发挥企业自身的特点和长处。当前许多房产企业盲目开展房产营销, 缺乏必要的市场调研, 对自身情况也掌握不准, 在制定营销策略时, 往往采用跟风的方式, 模仿其他企业的营销方法, 而不考虑其方法是否适合自己。有的房产企业在制定营销策略时也会采集一些信息, 但这些信息来源渠道单一, 即时性差, 有的还与实际情况差距很大。据此制定出来的营销策略自然也就谈不上科学与适用。也有的房产企业会进行一些市场调研, 但由于缺乏专业性, 也不够深入, 从而使得调研活动的作用没有充分发挥出来。比如对消费者的购房心理、购房需求了解、分析不准确, 对企业自身的优势、特点等没有充分把握等, 这些都会成为房产企业制定营销策略的阻碍, 在一定程度上降低了房产企业市场营销水平, 从而直接影响到房产企业自身的经济效益。

1.3 营销方式单调, 缺乏灵活性

房产行业作为我国国民经济中的主导产业之一, 经历了极为繁荣的发展阶段, 时至今日, 房产行业已经形成了种类繁多的产品。但其营销方式并没有随之发生多大改变, 一直采用较为传统的营销策略, 由于方式单一, 以至于不能很好的适应当前房产市场的多样化需求。许多房产企业的促销广告, 指仅限于对房产一般信息发布简要广告, 重在用价格或房屋表面吸引购房者, 而对于房屋结构、布局等细节方面的内容没有投入精力进行宣传。在实际生活中, 购房者除了价格本身外, 对于房屋细节方面的东西更加关注, 由于房产企业营销工作中缺乏这方面内容的介绍, 从而失去了对于消费者来说最重要的吸引力。使得营销工作的根本作用不能发挥出来。整个营销策划从理念、方针、到文案设计乃至具体执行层面都缺乏系统性, 严重滞后于市场需求。

2 关于妥善解决房产市场交易过程中营销问题的相关建议

切实做好营销活动前期的市场调研工作, 全面了解、把握市场变化, 在此基础上围绕本企业本次销售的产品进行专门定价, 所定价格要符合企业产品实际情况, 避免模仿其他企业营销定价的跟风情况出现。同时, 政府有关部门要加大宏观调控力度, 防止部分房产企业受经济利益驱使, 片面变动价格, 欺瞒、损害消费者合法权益行为的发生。在避免单一定价的前提下要对自身的房产进行细致接受, 给购房消费者以心理上的充实感。

针对房产企业自身特点, 开展人性化房产营销模式。每一个企业都有其自身特点, 在进行房产市场营销时, 房产企业要充分认识到自身的特点, 针对性地制定营销策略。要充分考虑到购房者的心理需求, 务必要让企业的营销活动最大限度的吸引购房者, 既要让消费者如实、全面的了解产品的情况, 又要突出产品的优势和特点。

采取多样化的房产营销形式。市场营销是房产企业销售产品的方法和途径, 时代在变, 营销形式也要随之变化。特别是现代社会, 人们对于房屋的需求呈现出多样化的趋势, 房产营销必须要随之调整, 发展出形式各异, 更有针对性的营销形式。房产企业可以借助互联网、移动终端等现代化信息手段, 缩短企业和购房者间的距离, 加强沟通、联系, 让购房者充分了解到本企业产品的特点、优势和细节。

3 结束语

房产市场是国民经济建设的重要领域, 也是我国经济体制机制改革调整的重点环节, 房产企业的健康发展对于产业结构调整过程中我国经济整体性过渡有着极为重要的积极作用。我国经济正处于高速发展阶段, 房产市场发展空间极为广阔, 市场竞争白热化, 对于房产企业来说, 既是压力也是促进, 激烈的市场竞争固然给企业经营发展带来沉重的压力, 但也会激发企业发展、创造的热情, 从而促进企业综合实力的提升。此外, 市场竞争也有利于房产行业去腐存精, 淘汰一批规模小、层次低、经济贡献弱的企业, 有利于我国房产市场的规范化、法制化和集约化水平的提升。房产企业要牢牢把握这一有利时机, 认真分析自身存在的问题和不足, 积极谋求办法妥善解决, 为企业实现可持续发展夯实基础。

摘要：作为我国经济中的龙头产业, 房产行业在拉动经济, 促进消费和提升经济总量方面发挥了巨大作用。随着我国市场经济体制改革的不断深入, 房产市场日渐成熟, 在经过初期的高速增长后, 我国房产行业进入了平稳发展阶段, 许多原来被掩盖的问题逐渐凸显出来。作为房产企业开展经营销售活动的重要手段, 房产市场营销工作存在着大量问题, 不能很好的适应当前房产市场的激烈变化, 在加上经济总体趋向平稳, 发展速度降低等因素的影响, 房产市场有所回落, 这就进一步加剧了房产企业营销工作难度。要保障房产企业实现健康发展, 必须妥善处理当前房产市场营销工作中存在的问题。文章围绕现阶段房产市场交易营销有关问题进行分析, 分析了现阶段我国房产市场交易营销方面发展状况及存在的主要问题, 并就如何妥善解决处理房产市场交易过程中的营销问题, 提高房产企业市场竞争力水平提出建议和对策。

关键词：房产,市场交易,营销策略

参考文献

[1]刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊, 2005.

建筑设计对房产市场的影响 篇10

1 建筑设计

1.1 建筑设计的定义

建筑设计的定义如下:在准备建造建筑物的过程中, 设计者们根据下发的建设任务, 将在施工过程的需求及可能会出现的问题, 提前做出规划与设想, 并列出解决问题的多种方案, 用具体的文件表达出来。这些文件的作用有以下几个:一是用作准备材料和建造中工人团结协作的依据;二是有利于整个工程在进行前, 可以根据这些周密考虑拟定巧妙的预定方案, 从而使投资有依据, 不会超过预算, 进一步促进施工的顺利进行;三是有利于建成符合用户及社会发展需求的建筑物。

1.2 建筑设计的应用领域

建筑设计的应用领域:在城市规划、建筑设计等众多领域涉及“虚拟现实”技术。有专家分析:最近几年, 我国城市的漫游动画不仅在国内受到了追捧, 而且在国外也受到广大外国人的拥护与喜爱。与传统方式相比, 它具有的特色有以下几点:人机交互、真切的空间感、大规模运用三维仿真技术。城市漫游动画的原理如下:在一个仿真的三维空间里, 人们在虚拟的情况下, 既可以感受未来建筑的美观, 也可以从不同的方向和不同的距离观察, 还可以运动, 或走或跑或骑车或开车。真切的感受、逼真的环境效果、仿佛身临其境的体验让用户非常满意。

2 建筑设计对房产市场的影响

2.1 建筑设计与房产市场的关系

建筑设计不仅要注重建筑外观美, 还要有实用价值。设计的关键点是建筑质量必须有保障, 必须耐用。但是, 目前许多开发商或者设计者, 把工作重心转移至建筑外观是否美观、建筑工程审批是否达标。实际上, 建筑设计工程不仅外观要引人注目、结构要坚固、布局要合理, 还要有科学依据。科学性, 一方面要求合理运用建筑方面的专业知识, 另一方面, 还要求考虑到市场需求, 高度重视建筑的质量, 要有长远打算。倘若没有长久打算, 则会缺乏对市场的充分认识及对未来工程的准备, 会因为思想落后导致设计不时尚、不新颖、落伍, 会因为思虑不周到导致建筑功能缺失, 更严重者则会造成房屋倒塌。以上的众多问题都是由于设计环节准备不充分导致的。当然, 还有其它因素:如技术问题、经济问题、人为问题、材料问题等。因此, 设计的建筑会因为种种原因出现差强人意的结果。设计的建筑物不仅要经得住灾难的检验, 而且要经得住时间的检验, 只有这样才能更好的推动房产市场的发展。

2.2 建筑设计对房产市场带来的效益

对于开发商而言, 一项设计成果必须具有以下特点:科学性、合理性、符合市场需求。不管是使用者的使用后建议, 还是旁观者的观摩欣赏都是对设计人员的最好奖励和认可。曾有一段时间, 在市场上房地产的设计者们为迎合使用者的爱美心理, 设计的房产有以下的几个缺陷:布局不合理、使用不便捷、结构不恰当、好看不实用。部分客户当时敲定的房子, 过后由于种种原因后悔, 然后卖房买新的;部分客户因为缺乏专业知识购买设计不合理的房子, 然后不得不改变个人的生活方式。这些因素都成为购房者公开评价设计质量的重要参考物。一个受到好评的建筑物, 一定可以在市场长期生存, 这是显而易见的。特别是房地产市场的制度不断健全, 买家卖家的利益不冲突的时候, 设计对用户及开发商的作用就体现而出。符合市场的标准、具有巧妙的设计、拥有合理的布局, 这一类建筑物一定会受到广大购房者的追捧。作为耐用的商品——房产, 在评价它的质量时, 可以将价值和使用价值作为衡量的标准。因此, 优质的建筑设计就会让消费者更加喜欢, 扩大对房屋的需求, 从而推动房产市场的发展。

2.3 建筑设计对房产市场至关重要

众所周知, 灾难不可避免, 灾难同时也可以检验出建筑设计的质量。因此, 设计不仅要有雅致的外观, 而且要有优质的内在品质。但是, 目前部分的开发商和买房者却目光短浅, 急功近利, 没有长远意识。当供需不协调时, 设计的建筑具有独特的特征, 如:当供不应求的时候, 设计形式古板、规格简单、布局不合理、使用功能不健全, 与营销人员相比, 开发商不需要了解更多的专业技能知识;当供过于求的时候, 设计形式丰富多彩、规格各式各样、使用功能基本健全, 与营销人员相比, 开发商则需要了解更多的专业技能知识。这种现象是市场上长久以来的一种自然规律, 是供需平衡的结果。通常情况下, 一个好的建筑设计可以反映出工作人员的工作素质与设计者的专业技能。好的建筑设计会受到广大用户的欢迎与认可、可以在市场上成为不败的神话、可以经受时间的检验、可以承受灾难的检验。对于优秀的建筑设计, 社会会大力弘扬它, 人民会广泛认可它。设计既是建筑建好的第一步, 也是开发市场的重要一步, 它甚至可以影响用户的生活方式与生活的心境。

3 结束语

综上所述, 一方面, 设计不仅是生产力, 而且是开发商运营过程中的重要一环, 在开发中占据重要的地位;另一方面, 作为社会生产力的一部分——设计, 它需要被长期的关注和考察。所以, 国家、社会、企业和受益者应该予以高度重视。如今, 房地产拥有成熟的市场, 且处于飞速发展的时期。社会经济飞速发展, “以人为本”的理念渐渐深入骨髓, 建筑设计的构思渐渐体现这一理念。完美的结构、巧妙的布局、健全的功能, 不仅可以带来最佳的经济利益和社会效益, 而且可以推动房产市场的快速发展、促进房产市场不断的完善。

参考文献

[1]严金海.中国的房价与地价:理论, 实证与政策分析[J].技术经济数量经济研究, 2006, (3) :05.

[2]王学发.我国建筑设计对房产市场的影响及对策研究[J].价格理论与实践, 2007, (8) :10.

[3]汤炎非, 杨青著.可行性研究与投资决策[J].武汉大学出版社, 1998, (8) :11.

房产市场的疯狂时代已经成为历史 篇11

中国房地产市场，一直都受着政策面很大的影响，可以说房地产能走到今天这个产能过剩的局面，地方政府是要承担一部分责任的，截止2014年11月统计局的数据前11个月累计开售的面积为8.9亿平方米，实际去化率不足50%，截止12月底笔者估计在开发商手里积压待售的房子应该超过5亿平方米，这一惊人存库，地方政府在其中是最大的推手，为什么要这样说呢？没有多少财权的地方政府要发展，除了不断推高地价来弥补财政赤字以外，好像并没有特别好而又直接有效的方式，只有不停的推高地价。在市场供应小于需求的时候，这个方法看起来没有多大的问题，但是随着城市化进程的峰值期过去，市场趋于饱和甚至于供大于求的情况下，市场选择面又不断趋大，购房者将会非常理性，购房者综合考虑的因素也将很多，交通、学校、购物、环境等等，整个市场不会整体好卖或者不好卖，市场将失去平衡，优质楼盘仍然会保持较好的销售业绩，而那些地段配套都不怎么好的楼盘在将市场中失去竞争力。

土地市场，2013年下半年，随着房价的上扬，土地市场也跟着上扬，北京、杭州、武汉、天津频频爆出地王，楼面地价节节攀升，可是好景不长，火热的销售局面在2014年春节后开始慢慢降温，降温降到6.7月份的时候，這个寒流开始影响到土地市场了，各地的土地市场纷纷流拍，以笔者所在的四川为例，成都市国土资源局挂出来的土地招拍挂结果，下半年的流拍明显增多，成交的地宗也溢价非常低或者直接就以挂拍价成交。

不动产实名登记的执政意图越来越明显，中央有部门也发了相关的文件，这次玩的是真的，不动产实名登记对那些“低调”的炒房者关上了最后一扇门，虽然这个数据无法统计出来到底对整个市场有多大影响，但是毕竟这群人是有购买能力的人，但是他们买来是炒房，是收租，是为资产保值，虽然他们的离开给这个市场活跃度降低了，但是这群人的离去或许对于房地产市场的健康来说更加有利，让买房的群体更纯粹的是需要房子住的人。

随着反腐力度的加大，雅居乐、佳兆业、花样年都纷纷爆出被查，各地方的房地产商也频频被纪委召见，此时的地产商更是惊弓之鸟，政府在反腐时候打虎拍蝇过程中他们也害怕被擦挂误伤。反腐将为中国冲动型的投资过热降温，而在市场上首先表现出来的自然就是房地产市场，中庸和谐的为官理念会让地方政府官员在风口浪尖时刻保持低调，多一事不如少一事自然是他们的首要选择，地方政府推动的投资会在不同程度上的缩小规模，尤其是反腐重灾的省份。

有很多不明真相的网友发帖说道，地价不降叫房价怎么跌？这确实是一个问题，政府不停的调控，不停的调控，可是地价却一直坚挺，调控是要挤出泡沫把市场还给真正的需要住房的人群，地价坚挺那是因为地方债务过大，地方举债过重。地方政府之前的投资权限，举债权限都过大，地方政府招商引资，融资借贷，过度投资，各个地方的新区，工业园区遍地开花，可是进驻率却不高，造成了很多行业产能过剩，具体数据就不在这里列举了，如果有兴趣的话，你可以上网搜索一下。

《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发【2014】43号），这个文件在笔者所在的房地产圈子里居然很少被人提起，当然完全有可能是因为笔者圈子里的人政治敏感程度不够，也或者说这样的文件大家看得多了，无关痛痒，但是此次的文件还是有很多值得深思的地方，此届政府对整个国家方方面面控制，看起来都是胸有成竹的，一上来就是大手笔的改革，没有因为GDP下滑有所松动，甚至于说 要取消GDP这种考核模式。地方政府的举债权限在43号文件里被明确规定了，以后省级以下的地方政府不能直接举债，以前的那种城投公司贷款建设，地方政府买单的模式将从43号文件执行开始被取消，省级以下的地方政府举债都必须通过省级政府部门，这表明了中央政府对于地方债务问题将采取措施，地方政府的财权将逐渐被削弱。现在地方政府的主要收入来自卖地，土地市场在房产市场销售不好的情况下也将受到影响，在前面也提到过这个问题，土地市场不好那么地方政府的债务偿还势必遇到很大的危机，对于财政收入主要靠土地，又自行举债的情况，其中的不可控因素无对于中央政府来说都太多，政策遭遇地方政府抵制，有意曲解也是常常发生的事情，政策意图很伟大落实起来就变得很猥琐了，以后由省级政府举债，一个县市财政出问题，还可以由省级政府在省内自行协调，相互消化，这样一来省级部门的经济责任将更大，县市级政府的经济责任要由省级部门来担，要有省级政府总的来调剂把控，这也是中央宏观把控的一个总方针，在这种情况下就催生了43号文件，至于以后省级以下政府的财权被收归省级政府，这样一来，地方政府的财权与省级部门的财权平衡笔者估计中央还会出一系列的措施。43号文件一执行对三四线城市的投资建设将被规范起来，受此政策的影响，以后省级以下政府的BT与BOT项目或者会增加，大的房地产公司会去资源环境好的三四线城市找到好的BT项目，但是还得去找省级部门单位拿钱，这样一来，审批过程必将加长，投资风险也更大，回报周期长不可控因素大，还受政府类似43号这样的文件影响。

在销售遭遇如此大压力的2014年，中央政府仍然没有松口不动产登记，而明确表示这政策是一定会执行下去的，这样做本就是给房地产市场雪上加霜，持有房产征收物业税，按照“国际惯例”这个税看来也是迟早要收的，目前世界上发达国家基本都有这个税，但是这个税除了增加财政收入外会起到抑制投资性购买的作用吗？这个问题还得分开来看，对于一线城市，还有一些大中型城市，这个税的征收不会影响到购房者的购房热情，因为这里的房子都是租客抢着租的，而且出手变现也是极其方便的事情，所以在这些一线城市大中型城市，完全不会有影响，有也小到可以忽略不计；另一方面，那些三四线小城市，出租市场本来就不好，会在一定程度上抑制购房者购买欲望，最重要的是那些“低调”的官员悄悄买房收租的情况会消失。这个税的征收意图也很明显，土地卖得少了，征收物业税，一个是帮补地方财政，另一方面也是以此来促进房地产市场健康发展。但是这个会不会达到预期的效果或者到底会起到多大的作用，还得看执行以后的实际效果，而且这个落实下来，想必也还有一段时间。

降准会对房地产市场起到多大的作用？前几年央行都是降息加息来平衡市场，这两年开始不停的采用降准来杠杆调节了，降准会增加流通，降准后这些钱是怎么流向社会的呢？流向社会必须是通过贷款然后流入市场，目前占市场95%的小微企业，能在降准中申请到贷款的比例非常的小，因为对于银行来说那不安全，这些钱应该会有很大一部分流入房地产，会让购房者的贷款申请难度降低，对于房地产市场来说这是好事。

2015年及其以后的房地产市场会在政府的引导下，趋于平稳与理性，任志强最近发言说房价上涨还得9到12个月，根据土地市场的盘面看，还有库存情况来看，这个还是比较靠谱，至于会不会疯涨，个人认为可能性不大，还是那句话市场会趋于理性与平稳，那种排队抢房，黄牛卖号的时代终究是历史，对于房地产公司来说，减小负债率，处理库存才是他们目前最重要的事情，经过这两年的洗礼，能坚持下来的房产企业才可能走得更远更稳。

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房产测绘市场化的探索与思考 篇12

近年来, 我市建委通过不断实践, 出台了多项举措, 完善制度建设。起草制定了《柳州市房产面积测算细则》;对原房产测绘报告的审核方式进行了改变, 设立了专门的房产测绘成果报告审核部门;统一推行使用同一套epcad房产测绘软件系统;指导成立了房产中介行业协会, 强化房产测绘行业监督管理体系。历经半年多的筹备, 经过细致的调研考察, 并经多次讨论研究, 2010年9月, 我市建委正式下发了《关于加强房产测绘管理的通知》, 针对我市房产测绘中出现的问题, 结合我市房产测绘市场实际情况, 出台了一系列房产测绘市场化举措。

二、深化房产测绘市场化的主要做法

(一) 严格房产测绘市场的准入和退出

房产测绘的专业性和重要性决定了出具房产测绘成果报告的房产测绘单位必须是专业性强、诚实守信、有健全的技术、质量保证体系和测绘成果及资料档案管理制度的企业。为保证房产测绘市场竞争的公平有序, 在结合本市房产测绘市场容量、需求的前提下, 择优准入的房产测绘单位是有限度的, 不应超越市场需求。对准入的房产测绘单位也建立了市场退出机制, 使获得准入的房产测绘单位始终保持忧患意识。

(二) 全面提高房产测绘队伍素质

一方面, 企业内部要自觉组织人员培训;另一方面, 实行房产测绘专业技术人员培训认证制度。房产中介行业协会定期组织房产测绘专业技术人员上岗培训和继续教育培训并颁发合格证书, 不断更新房产测绘知识。同时要求房产测绘单位内部从技术和业务管理上严格把关, 加强测绘工作透明度, 接受社会监督。

(三) 完善房产测绘监管机制

1. 规范化管理, 严把质量关

房产测绘单位在承接房产测绘任务时必须按照统一规程受理, 签订统一格式的房产测绘合同, 出具统一格式的房产测绘成果报告。同时, 应依照规定, 对房产测绘成果严格实行“二级检查、一签字、一验收”制度。

实行房产测绘成果质量评定制度。房屋登记管理中心在审核房产测绘成果的同时进行质量评定, 并及时将评定结果上报。质量评定为不合格的, 相关测绘单位应针对所存在的问题书面上报和说明。

2. 实行房产测绘成果公示制度、信用档案制度

由于信息不对等, 有关商品房销售合同的纠纷时有发生。因此, 我们在房产测绘成果审核完成后, 将房地产项目名称、坐落、开发建设单位、测绘责任单位、房屋面积等信息在网站上予以公示, 让老百姓明明白白消费。另外, 制定测绘信用体系的各项指标, 房产测绘单位和房产测绘专业人员在测绘中的违规、奖励等行为计入信用档案, 并公示信用信息。

3. 实行房产测绘委托合同风险保证金担保制度

建立房产测绘风险保障基金, 确保房产测绘企业因工作失误所承担的赔偿责任, 并保障当事人的合法权益不受侵犯。接受委托的房产测绘单位应缴纳一定数量的房产测绘风险保证金, 专项用于因测绘质量问题而导致的经济赔偿。

4. 强化行业自律监管体系