个人信息权利研究

个人信息权利研究（共3篇）

个人信息权利研究 篇1

(一) 引言

土地登记, 在我国俗称为土地权利登记, 在法律的范畴内是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度, 是地籍信息管理系统的核心组成部分。它的根本目的是对土地权利的公示[1], 即向社会公众公开表达与土地直接相关的物权变动。

在实行土地私有制度的日本与欧美发达国家, 土地登记属于不动产登记的一部分, 不仅包括了对土地权属的登记, 还包括了对房屋等土地附着物的登记。历经数十年甚至上百年的发展, 这些国家不仅土地登记制度相当成熟, 成为促进国家经济发展和稳定国民日常生活的基本保障;而且信息化建设起步早, 历届政府重视土地登记信息化管理, 其中加拿大、澳大利亚、德国等国在上个世纪的八十年代就已经建立了全国性的土地登记信息系统[2,3]。

我国的土地登记制度仍不完善, 信息化起步也较晚, 部分地区甚至尚未建立起基础地籍电子数据库, 土地登记信息化工作任重道远。按照国家信息化领导小组在2002年提出的指导意见, 电子政务建设将成为我国当前和今后信息化工作的重点[4]。地籍业务信息化办公系统建设是电子政务建设的重要组成部分, 地籍管理信息系统是地籍业务信息化办公系统的核心, 而宗地权利人表设计是其中的基本问题, 科学合理地解决该问题具有重要的现实意义。

(二) 土地登记业务的基本内容

按照2007年10月开始实施的《物权法》和2008年2月开始实施的《土地登记办法》, 我国的土地登记业务分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记与其他登记五个大类。各项土地登记业务的具体含义如下[5]:

土地总登记:是指在一定时期内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记, 具有阶段性、区域性与集中性的特点。

初始登记:是指在土地总登记范畴之外对设立的土地权利进行的登记。登记的对象是土地权利, 可以发生在土地总登记之前, 也可以发生在土地总登记之后, 具有经常性和分散性的特点。

变更登记:是指因土地权利人、权利人姓名、土地名称、地址与用途等内容发生变更而进行的登记。该项登记必须以土地总登记或初始登记为基础, 因此总是发生在土地总登记或初始登记之后。

注销登记:是指因土地权利的消灭而进行的登记。该项登记以土地权利产生为基础, 发生在初始登记之后, 包括使用权注销与抵押注销。

其他登记:是指除了上述四种登记以外的土地登记项目, 包括:更正登记、查封登记、解封登记等。

(三) 宗地权利人表的关联要素与内容

土地登记是将土地的空间信息 (宗地的界址点、界址线、宗地面等) 、属性信息 (宗地属性、权利人属性、土地权利) 以及它们之间的关系存储到数据库中, 生成地籍管理所需要的各种业务数据 (包括文字、表格和图形) 。宗地和权利人是土地登记中的核心内容, 宗地权利人表使得两大主体间的复杂关系变得清晰, 是联系二者的纽带 (图1) 。

能否快速、便捷地完成图属互查、历史回溯与统计分析是评价一个地籍管理信息系统的重要因素, 而实现这些功能必须使用地籍数据库中一张重要的表——宗地和权利人的关系表, 宗地和权利人在土地登记业务中存在各种复杂的关系, 如何设计这张表成为地籍业务能否顺利运行的关键。图2是作者借鉴国内外有关地籍管理信息系统中宗地和权利人关系表设计的成功经验, 结合某市地籍管理信息系统建设的具体背景, 同时考虑到要适应城乡一体化地籍管理的进程, 设计完成的宗地权利人表等土地登记所涉关系表的结果。

其中, 宗地权利人表 (ZDQLR) 包括宗地标识 (ZDID) 、权利人标识 (QLRID) 、宗地属性标识 (ZDSID) 、土地证书标识 (TDZSID) 、主键 (ZDQLRID) 与办理时间 (SJ) 。由于宗地与权利人的关系在法律上是由土地证书关联的, 土地证书与权利人之间只能够形成一对一的关系 (一个权利人可能对应多个自然人) , 为了节省字段, 可以将宗地权利人表 (ZDQLR) 的主键ZDQLRID等同于TDZSID字段。

(四) 宗地权利人表在土地登记业务中的作用

由于土地总登记未涉及到具体的权利, 本节对其不作具体说明, 以下只考虑土地登记业务中的初始登记、变更登记、注销登记与其它登记。

1. 初始登记

按照TGIS (Temporal GIS) 的视角, 初始登记是宗地实体与权利人实体生命周期诞生的标志。初始登记需将宗地的空间信息和属性信息录入数据库, 二者在系统中通过宗地权利人表 (ZDQLR) 发生关联 (图3) , 具体过程为:宗地空间信息根据SuperMap Objects组件

自带的一个宗地空间标识 (SMID) 与SMID对应数据库中的宗地空间标识 (ZDID) , 通过宗地权利人表 (ZDQLR) 查询得到宗地属性信息标识符 (ZDSID) 和权利人信息标识符 (QLRID) 后进行关联, 采用SQL语句这种关系可表示为:

SELECT ZDSID FROM宗地权利人表WHERE ZDID IN (SELECT ZDID FROM宗地空间信息表WHERE SMID=宗地空间图上获得;

SELECT QLRID FROM宗地权利人表WHERE ZDID (SELECT ZDID FROM宗地空间信息表WHERE SMID=宗地空间图上获得;同理, 只要知道权利人信息或宗地属性信息就可以通过宗地权利人表关联到其余的信息。

2. 变更登记

变更登记包括界址不变和界址变化两种情形, 二者的区别在于变更前后宗地界址点是否发生变化。前者是在同一宗地上进行了权利的转让, 同时改变转让人的数据状态, 标志着转让权利人实体生命周期的消亡和受让权利人实体生命周期的诞生。后者相当于初始登记了一新宗地, 同时改变了变更前宗地和权利人的数据状态, 标志着变更前宗地实体、权利人实体的生命周期的消亡, 变更后宗地实体、权利人实体的生命周期的诞生, 并且存储了宗地、权利人的历史回溯关系。

(1) 界址不变的变更

界址不变的变更登记是权利的转让, 是权利人的变更, 其业务过程如图4所示:

在同一块宗地上, 转让人和受让人进行了宗地权利的变更, 同时将转让人对应的ZDQLRID和受让人对应的ZDQLRID作为父子关系存储在对应的历史回溯关系表中。

(2) 界址变化的变更

界址变化的变更包括宗地空间信息与属性信息 (包括权利人) 的变更, 其中宗地空间信息的变更分为宗地空间形变、宗地合并与宗地分割三种情况 (图5) 。

图6为界址变化变更登记的业务过程。随着时间轴的推移, 变更前的宗地、权利人的数据变成历史状态, 同时生成变更后的宗地、权利人, 且将变更前的宗地标识 (ZDID) 、土地证书标识 (ZDQLRID) 和变更后的宗地标识 (ZDID) 、土地证书标识 (ZDQLRID) 作为父子关系存储在对应的历史回溯关系表中。

3. 注销登记

注销登记是因土地权利消失而引起的登记, 最常见的一类为抵押注销 (可视为抵押的逆过程) , 其业务过程方式如图7所示。

抵押注销发生在抵押登记之后, 完成抵押注销需要在数据库中改变抵押表的有效标识 (由抵押状态改成注销状态) , 同时在抵押注销表中保存一条抵押注销记录, 采用SQL语句该过程可表示为:

SELECT*FROM抵押注销表WHERE ZDQLRID IN (SELECT ZDQLRID FROM抵押表WHERE查询条件) ;

4. 其他登记

其他登记业务中的更正登记与界址不变的变更登记相同, 以下说明查封登记和解封登记。查封、解封的过程分别如图8和图9所示。查封、解封都是对宗地上的权利人进行的, 进行查封后, 将被查封权利人的土地证书标识ZDQLRID存储在查封表中, 同时更改权利人的有效标识为“查封”, 在未解封前限制其他业务操作。解封就是查封的逆过程, 根据被解封权利人的土地证书标识ZDQLRID更新在查封解封表中的查封记录, 同时更改权利人的有效标识为“正常”, 解除其他业务的限制。

(五) 宗地权利人表的其它作用

宗地权利人表贯穿宗地实体和权利人实体的整个生命周期, 除了上文提及的土地登记外, 其作用还体现在图属互查、历史回溯、图表输出、统计分析等方面。

1. 图属互查

图属互查是指通过宗地的空间信息查找其属性信息或者通过宗地的属性信息查找其空间信息, 它是土地登记信息系统中的重要功能, 其过程如图10所示。

据ZDID到宗地权利人表中查找对应的ZDSID和QLRID, 然后分别在宗地属性表和权利人表中找到相应记录;属性查图是图查属性的一个逆过程, 根据属性条件, 得到ZDSID或QLRID, 再到宗地权利人表中查找ZDID, 根据ZDID进行图形定位。

2. 历史回溯

历史回溯能够从现状数据追溯到历史数据, 显示宗地、权利人从过去到现在的演变历史, 在处理地籍纠纷中具有不可替代的地位, 该功能是通过宗地权利人表实现的, 实现途径如图11所示。

3. 图表输出

图表输出是根据业务需求输出相关的图形和表格, 其中图形就是宗地图, 表格包括登记卡、归户卡、土地证书、地籍调查表、审批表等。这些相关的数据必须使用到宗地权利人表和与之相关的其他业务表, 以下以输出宗地图为例予以说明。

输出满足特定要求的宗地图首先要根据要求 (一般是宗地的属性) 确定查询条件, 从宗地属性表中读取ZDSID, 再根据ZDSID到宗地权利人表中读取对应的ZDID, 接着根据ZDID到宗地表中读取SMID, 然后由SuperMap Objects组件在地籍图中空间定位、预览该宗地图, 最后打印输出。查询SMID的过程可用SQL语句表示为:

SELECT SMID FROM宗地表WHERE ZDID IN (SELECT ZDID FROM宗地权利人表WHERE QLRID IN (SELECT QLRID FROM权利人表WHERE条件=查询条件) ) 。

4. 统计分析

统计分析是对某地某一时间段的土地登记业务或土地用途进行统计, 目的是根据统计结果确定该地土地利用现状的评价参数, 对土地利用进行监督。如对某时间段城镇住宅进行统计即属于统计分析功能, 实现该功能的SQL语句为:

SELECT COUNT (ZDSID) , SUM (宗地面积) FROM宗地属性表WHERE土地用途=’071城镇住宅’AND ZDSID IN (SELECT ZDSID FROM宗地权利人表WHERE时间=>’开始时间’AND时间<=’结束时间’) 。

输出的统计表中包含用于城镇住宅的宗地数目和总宗地面积, 同理可得到其余用途的宗地数目和总宗地面积, 为土地利用现状评价等提供科学依据。

(六) 结论

随着物权法的落实与城市房地产业的发展, 不断递增的房地产交易量与单纯依靠人力投入的地籍管理方式之间的矛盾越来越尖锐。地籍管理业务信息化是解决这一矛盾的基本策略, 地籍管理信息系统建设是其中的核心内容。

宗地权利人表贯穿宗地实体和权利人实体整个生命周期, 它关联着时间、空间和属性间的三维关系, 在整个地籍管理信息系统中起着不可替代的作用, 如何科学合理地设计宗地权利人表是该领域目前的热点问题。本文在前人的工作基础上提出一种宗地权利人表的设计方案, 并以土地登记等业务为例阐述了该方案的作用。

目前我国城乡地籍管理工作中仍然大量地保留着历史遗留的二元格局, 即城镇按资产要求组织实施, 农村按资源要求组织实施。国土资源部在“十五”计划纲要中曾经提出要将地籍信息化和城乡地籍一体化作为奋斗目标, 并颁布了新的城乡一体化土地分类标准, 本文参照该标准所设计的宗地权利人表 (ZDQLR) 对地籍管理工作的城乡一体化进程具有促进作用。

摘要：地籍管理业务信息化是电子政务建设中的热点问题, 土地登记是地籍管理的基本内容。文章分析了宗地、权利人、土地登记业务之间复杂的相互关系, 针对土地登记业务的特点, 提出宗地权利人表的一种设计方案并研究了宗地权利人表在土地登记基本业务以及图属互查、历史回溯、统计分析等其他业务中的作用。

关键词：土地登记,宗地,权利人,生命周期,历史回溯,时态GIS

参考文献

[1]国土资源部地籍司.土地登记代理实务 (第二版) [M].中国农业出版社, 2005.

[2]袭燕燕, 李晓妹.澳大利亚土地登记制度[J].中国学术电子杂志出版社, 2003 (1) :54-55.

[3]许坚.日本、香港等国家和地区土地登记制度及其启示[J].中国学术电子杂志出版社, 2004 (3) :44-46.

[4]周晓光, 陈军.地籍信息系统综述[J].地理信息世界, 2006 (6) , 35-39.

[5]国土资源部.土地登办法[M].中国法制出版社, 2008.

个人信息权利研究 篇2

为了进一步落实房地产市场宏观调控政策, 尤其是差别化信贷、税收政策, 房屋登记信息查询尤其是个人住房信息查询已成为我国房屋登记机构一项重要的日常业务。但是随着个人住房信息泄漏事件频频发生, 在提供房屋登记信息查询服务的同时, 如何实现个人隐私有效保护成为亟待解决的重要问题。

一、房屋登记信息查询的法律依据

2007年1月1日, 建设部颁布实施了《房屋权属登记信息查询暂行办法》 (下称《办法》) , 对房屋权属登记信息查询的内容、权限、程序等进行了具体规定, 使房屋登记信息查询有了全国统一适用的规范。房屋权属登记信息, 包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。《办法》第11条规定, 查询房屋权属登记信息, 应填写《房屋权属登记信息查询申请表》, 明确房屋坐落 (室号、部位) 或权属证书编号, 以及需要查询的事项, 并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的, 房屋权利人应提交其权利凭证;继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料;国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件;公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明, 以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

2007年10月1日施行的《物权法》以法律的形式规定了房屋登记信息的查询主体和查询范围。其第18条规定, 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。

2008年5月6日颁布施行的《房屋登记簿管理试行办法》进一步对房屋登记簿信息查询做了详细规定。其第14条规定, 个人和单位提供身份证明材料, 可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况;权利人提供身份证明材料、利害关系人提供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等, 可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

据此, 我国可以向社会公开查询的房屋登记信息仅限于房屋登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况, 而房屋登记原始资料和其他权利信息则需由权利人、利害关系人或者有关部门提供相应证明文件方能查询, 并对不同查询主体需要提交的申请材料做了详细规定。

2012年6月1日施行的《房地产登记技术规程》第6.1.4条还明确规定, 登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询, 即以行业标准的方式明令禁止“以人查房”。

二、官员财产公示与个人隐私保护的关系

对于近期社会上出现的“房叔”、“房姐”等个人住房信息泄漏的事件, 各方反应不一, 又由于近期部分城市出台房屋权属登记信息查询的相关规定, 导致舆论焦点纷纷集中指向了房管部门、房屋信息查询的制度和官员财产。有人认为严控“以人查房”会成为某些利益群体的“保护伞”, 不利于“反腐”;更有人把“房多多”事件归功于房屋登记信息的公开查询;有人呼吁房屋登记信息的公开是加大反腐力度, 实现官员财产公示的有效途径;也有人提出, 严格的房屋信息查询规定是出于对官员的保护, 等等, 众说纷纭。

笔者认为, 规范公民房屋信息查询与官员财产公示是两个概念。信息查询更不能混同于财产公示。反腐无疑是维护公平的重要手段, 其折射出民间希望加大反腐力度的心愿, 更透露出对官员财产公开制度缺失的不满, 但任何制度的建立和实践都必须以依法并尊重个人隐私为前提, 由于中国官员财产申报和公开制度尚未建立和实行, 所以目前官员财产仍然与普通公民一样受《物权法》等法律保护。

《物权法》第4条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护, 任何单位和个人不得侵犯。”房屋登记机构是房屋权属登记和管理的专门机构, 作为房屋权利人, 无论其身份是官员还是普通公民, 房屋登记信息均应依法得到同样的保护;其次, 根据法律法规的规定, 房管部门、房屋登记机构无从也无权对房屋来源及权利人身份进行筛选和认定, 只对物权进行依法登记和管理, 只具有依法保护好房屋权利人物权及相关当事人合法权益和信息安全的义务。

房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况作为权属交易和登记管理中的基本信息, 应向社会公众提供查询服务, 而权利人的房屋权利状况、个人信息 (如姓名、身份证号码等) 并不属于房屋登记机构的管理对象, 登记机构必须依法给予充分保护。

如果权利人的隐私得不到合法保护而被他人随意泄露, 势必造成对个人的伤害;如果权力的滥用得不到及时制约, 也会造成行政秩序的紊乱和社会的动荡。毫无疑问, 这一系列事件也是推动规范公民房屋信息制度完善的动力。

三、规范房屋登记信息查询的措施

当前, 我国公民财产和隐私的保护尚待加强。在国家、住建部出台一系列规范房屋登记信息查询的相关法律法规和规定以后, 部分城市没有重视和加强房屋登记信息查询的管理, 没有建立规范、完善、制度化的管理措施和手段, 从而使“房叔”、“房姐”等一系列事件的发生成为必然, 这也不同程度反映出房屋登记机构在管理方面存在的漏洞, 以及在提供信息查询工作中存在的问题, 更有甚者存在以钱财换取隐私信息的情况, 这些均是导致相关信息泄露的根本原因。

房屋登记机构要以加强信息安全意识、完善制度建设和加大监控力度为重点, 不断提升信息安全保护水平。以常州为例, 常州市房产登记中心在行业内较早建立行政管理区域内唯一的、以活页形式表达的电子登记簿。依据《房屋登记簿管理试行办法》中“个人和单位提供身份证明材料, 可以查询登记簿中的房屋基本状况及查封、抵押等权利限制状况”的规定, 采用分层设计, 实现针对不同的对象开放相应查阅范围的登记簿查阅和社会化利用需求。

房屋登记簿中“房屋基本状况”部分可以全部向社会开放查询, 任何个人或单位只要出具其有效身份证明和提供需查询房屋的坐落, 便可以查询该房屋的基本状况, 例如:房屋坐落、建筑面积、总层数、所在层、房屋结构、规划用途及建造年代等相关内容以及房屋权利限制状况等;房屋权利状况, 例如:权利人、共有人、所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制状况等, 以及登记机关记载的其他必要信息, 则需要权利人、利害关系人提供身份证件及相关证明材料, 才可以按照姓名、身份信息、房屋坐落及产权号等多条件查询, 即便是国家公、检、法等部门也需要提交工作人员的工作证及相关证明材料才可以查询房屋登记权利信息。常州市房产登记中心依托自主研发的《常州市房地产地理信息管理系统———档案管理子系统》, 建立严格的受理、审核、出具查询结果和归档的流程化查询服务制度, 实现业务办理和交叉监督并举, 采用无纸化业务操作管理系统, 在提供高效、准确的对外利用服务基础上, 有效地保护了权利人的信息安全和个人隐私。

不动产登记信息承载之权利 篇3

我国《不动产登记暂行条例》(以下简称《暂行条例》)及《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)从查询主体、查询内容、查询流程等方面对不动产登记信息查询制度作了原则性规定,对登记信息查询行为的规范化起到了一定的积极作用。但2015年首例利害关系人要求以姓名查房案的胜诉,使现行法对不动产登记信息查询权的理解、查询权与其他权利的关系、不动产登记信息所负载的权利及与登记信息查询权之间的权利协调,甚至不动产登记信息查询与“反腐败”的关系等问题引起广泛关注。

该案中,原告刘磊是其父刘大海的独子,刘磊10岁时其父母离异,刘磊随母亲生活;刘大海一直单身,2014年5月突发脑出血去世,临终未留遗嘱。因刘大海的父母早已去世,刘磊就成为其财产的惟一法定继承人。为了顺利继承遗产,刘磊需要查明父亲名下的房产状况。在准备好刘大海及刘磊本人出生证、家庭户籍资料、父母亲已离婚证明文件、财产分割证明及爷爷、奶奶和父亲的死亡证明材料、继承公证书后,刘磊向南京市住建委下辖的南京市房产局档案馆申请查询父亲名下房产信息,以便依法继承父亲遗产。但档案馆以“房屋信息是个人隐私或商业秘密,按照市住建委的要求,房产登记人名下的房产资料,他人不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”为由,认为只有持公安局或检察院、法院的相关法律文书,才能查询刘大海的不动产登记信息。无奈,刘磊诉至南京市鼓楼区人民法院。南京市鼓楼区人民法院经审理认为,刘磊作为第一顺位继承人与其父名下登记的房产存在利害关系,享有查询刘大海名下房屋登记信息的主体资格;且房屋登记信息查询条件的设置不应限制查询人获取信息的权利,在无法提供房屋坐落、权属证书编号等检索条件的客观不能情况下,南京市住建委应依法履行提供刘大海名下房屋登记信息的法定职责。

该案突破了《房地产登记技术规程》第6.1.4条中规定的不得以姓名为查询条件提供权利人名下房产登记信息的限制,明确了利害关系人可仅以人名查询房屋登记信息。那么,如何妥当协调不动产登记信息查询与不动产权利人财产隐私权保护之间的关系?不动产信息查询的法律边界如何界定?这些问题均有待研究。

2 不动产登记信息及其承载的权利

2.1 不动产登记信息的界定及构成

在规范层面,不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利人及其上所承载的权利义务负担与变动记载造册。所谓不动产登记信息(或称不动产登记资料),根据《实施细则》第九十四条的规定,是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集到的一系列文字、图件、电子信息等资料,既包括不动产登记簿等登记结果,也包括不动产登记原始资料。在《物权法》和《暂行条例》颁布前,《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》也对这两类登记信息进行了区分,并制定了不同的适用规则。

在性质上,不动产登记信息是由行政机关依法履行登记职责获取,并以电子或纸质介质记录、保存的信息,符合《政府信息公开条例》第二条的规定,属于政府信息所界定的范畴。政府信息的公开方式因其记载内容而不同,包括涉及公众利益信息的主动公开,根据生产、生活需要依申请公开的信息以及涉及个人隐私等需要保密的豁免公开信息。因信息所记载的内容不同,不动产登记信息在公开程度上亦有所区别。以不动产登记簿为代表的不动产登记结果主要记载不动产的客观状态,如不动产权利人的姓名或名称、不动产坐落、面积、用途、权利类型等,其是物权归属的依据和表彰,应属于依申请而公开的不动产登记资料。不动产登记原始资料因涉及申请人的基本情况、证明材料、不动产取得价格等信息,该类信息构成登记权利人的个人隐私或企业商业秘密,应属于豁免公开的政府信息,只有权利人及其授权之人、有关国家机关才能查询上述信息,《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》也针对不同的主体规定了不同的查询内容。

2.2 不动产登记信息承载的权利

从功能角度而言,不动产登记信息自身承担着多重含义和意义。以自然人不动产登记信息为例,一方面,其作为政府信息具有一定的公示功能,应在不动产交易等社会活动或者司法执法实践中为当事人及有关国家机关提供参考数据;另一方面,不动产登记原始资料及其他属于自然人特征的信息属于个人隐私,反映了登记主体不动产财产的真实情况,应受法律保护。在不同功能指引下,权利人不动产登记信息所承载的权利亦是多样的、并存的且互有交锋。

2.2.1 财产权

财产权,是指与人身权相对的,以财产利益为内容以及原则上具有可转让性的一种民事权利,既包括有体物也包括如知识产权等无体物,是一种较为抽象的概念。此处所涉及的财产权,主要是指不动产登记权利人对其不动产所享有的所有权、他物权等民事权利,具有排他性、绝对性。

根据《暂行条例》第二条第二款、第三条、第五条的规定,凡涉及土地、房屋等不动产上的土地承包经营权、建筑物所有权、宅基地使用权、不动产抵押权等权利信息,以及这些不动产因交易、继承等行为发生的物权变动、查封等权属变更信息,均需依法登记。以上自然人、法人的不动产登记信息记载了权利人及其不动产权利得丧变更的客观状态,反映了不动产权利人财产信息的归属和变动情况,承载了其重要的不动产财产权利。民事主体的合法财产神圣不可侵犯,尊重不动产登记信息亦是对权利人财产权的保护。

2.2.2 隐私权

隐私权,是指私人生活安宁保持不受他人非法干扰的状态,私人信息、秘密不受他人非法搜集、刺探和公开等的权利。根据《实施细则》第九条、第二十六条第一款、第九十四条第二款的规定,除不动产登记簿上公示的权利人姓名或名称、不动产坐落等信息外,不动产登记信息还包括权利人的个人身份材料、登记申请书、该不动产的权属来源等内容。无论是不动产登记原始资料中涉及的申请人个人信息,还是登记权利主体的不动产财产情况,都不是日常不动产交易行为中必须获取的信息,属于个人隐私范畴,应予以尊重和保护。权利人所申请的登记行为只是将其不动产得丧变更的事实予以登记,并非是对其财产隐私的披露,更没有当然地授权登记机构予以披露。因此,承载着财产权的不动产登记信息也承载了权利人的隐私权。

财产权、隐私权系不动产登记信息上所承载的两项主要权利,保护不动产登记信息可以归为对这两项权利的保护,任何未经本人许可或者未按法定程序查询权利人不动产信息的行为都可能造成对其权利的损害。

3 不动产登记信息上的权利冲突

现实生活中,围绕民事主体不动产登记信息产生的纠纷,大多系因查询权无法正常行使或者行使查询权过度所致。目前,境外对于登记结果的查询方式主要有两种模式:完全公开模式与有限公开模式。前者对查询主体不设限制,任何人对登记簿的任何内容都可以自由阅读、复制、摘录,或者向登记机构提出查阅请求,采此模式的有俄罗斯、英国、新西兰、爱尔兰、我国香港地区等国家和地区,如俄罗斯《不动产权利及其法律行为登记法》第七条第一款即规定任何人都能对不动产登记簿提出查询申请,且其信息都可以被查询。有限公开模式的查询则以利害关系为限,无利害关系之人不得查询登记簿,采此模式的包括德国和我国台湾地区等国家和地区,如德国《土地登记条例》第十二条第一款规定,任何合法利益的人都有权查阅土地登记簿。两种公开模式各有利弊,完全公开为民众查询登记信息提供了最大程度的便利,但不能有效控制权利人的不动产信息被传播的路径;而有限公开则通过登记机构筛选的方式将查询人限定在一定范围之内,有效保护了权利人的登记信息,但其弊端则在于登记机构只能对申请查询人的资格进行形式审查,不能实质性地判断是否存在利害关系。因此,采取何种公开模式,如何更好地协调查询权与财产权、隐私权之间的关系显得尤为重要。实践中,不动产登记信息的权利冲突主要表现为隐私权的过度保护导致查询权无法正常行使,以及查询权的过度行使导致权利人的财产隐私权受到侵犯。

3.1 查询权的过度行使

3.1.1 不动产登记信息的查询权

为了彰显不动产登记信息的公示功能,现行法赋予了当事人查询不动产信息的权利。查询权,是法律赋予权利人、利害关系人以及国家机关依法定程序,了解不动产权利状况的一项权利。因其查询对象为政府信息,而记载的内容又是不涉及社会公共利益的私人财产信息,因此查询权应被界定为以公法权利为主兼具私法权利特征的信息知情权。《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人有权查询不动产登记信息,登记机构有义务提供相关资料。《暂行条例》第二十七条、《实施细则》第九十七条、《不动产登记操作规范(试行)》第20.1条进一步赋予了权利人、利害关系人及国家机关查询不动产登记信息的权利。上述规范条款明确肯定了两类主体享有查询权:一是民事主体,即权利人本人、利害关系人;二是有关国家机关,《实施细则》第九十七条第五款规定,法院、检察院等国家机关可以查询与处理事项有关的不动产登记信息。此外,为了给未来法律的规定预留空间,《实施细则》第九十七条第六款规定,其他国家机关需按本条的规定依法查询不动产登记信息。《不动产登记操作规范(试行)》第20.1条则是以“法律、行政法规规定的其他情形”做兜底性规定,比《实施细则》更具有灵活性、开放性。这两类查询主体中,前者是私法中的民事主体,后者是依法履行公权力的公法主体。

3.1.2 不动产登记的功能与查询权的行使

在物权法上,公示功能是不动产登记的重要功能。该功能是指将不动产所承载的权利得丧变更的事实向社会公开,以标示不动产的流转状况。公示功能的目的在于维护不动产交易“动的安全”,以公开交易时必要信息的方式来保护不动产权利人及善意第三人的合法权益。就不动产交易而言,查询登记信息的基本功能在于促进交易信息在交易双方间的流通并降低交易成本,使得与不动产存在交易或其他潜在利害关系之人能有效了解不动产的权属状况,并避免因信息不对称而遭到不利益。因不动产的高价值属性、信息流通不畅造成的交易损失过高,才有必要在政府主导下进行登记,并由登记机构向交易者提供查询服务。但这并不能掩盖不动产登记信息查询实为私人之间交易行为的组成部分、交易的核心是特定的不动产这一行为性质。不动产登记信息查询原则上属于当事人之间的一种私行为,只不过需要借助于政府的登记机构提供服务。同时,权利人和利害关系人只能将查询获得的不动产登记信息用于特定目的,如果擅自泄露、公开登记信息,则构成对他人隐私权等民事权利的侵犯。在便利民众查询不动产登记信息的同时,也要防范查询权过度行使带来的法律风险。

不动产登记制度具有整合不动产登记信息,协调不动产登记机构登记职能的作用,但不具有反腐、窥探不动产权利人财产状况的溢出功能。《暂行条例》出台后,仍有部分民众期待通过查询不动产信息的方式为反腐反贪工作提供帮助;还有人基于好奇、探秘等心理试图以各种途径去了解他人的不动产信息;而个别不动产登记机构工作人员将自身查询权与工作职责混淆,出现泄漏他人登记信息的情况。如2016年3月14日,某关注娱乐新闻的微信公众号发文曝光了演员范冰冰、李晨二人“在青岛购置近千万豪宅”的消息,随后还有网友晒出房屋产权信息图片,显示了该房产的房屋产权编号、产权价值等信息。事后证实,该不动产登记信息泄漏是因青岛市国土资源和房屋管理局的工作人员擅自查询当事人购房信息并发送到其个人微信亲友群导致的。尽管有观点认为,官员、明星等公众人物由于其身份特殊性,应对隐私权保护范围作出一定“让渡”,但无论我国是否已经对“公众人物”这一名词做出具体定义,也无论某人从事何种职业,只要是无关社会公共利益的隐私都应受到保护。我国不动产统一登记制度设立的初衷是整合行政机关职责、建立全国统一的不动产信息档案、方便各地区各部门间的信息共享,而非反腐或者满足部分民众的窥探、猎奇心理。因此,需对查询权的主体、查询目的、程序、行使方式等制定明确可行的依据,防止查询权的过度行使侵犯他人的隐私权。

3.2 隐私权的过度保护

为了保护权利人的隐私权,防止不动产登记权利人财产信息泄露和不当使用,我国制定了较为严密、详细的不动产登记信息查询规则,如《暂行条例》第二十八条限定了查询目的;《实施细则》第九十八条、《房屋权属登记信息查询暂行办法》第十一条等设置了查询时所需提交的材料,特别是要求查询人提供房屋坐落或权属证书编号,在实操层面与此相呼应的是《房地产登记技术规程条文说明》第6.1.4条,其强调“本条从保护所有权人隐私权的角度,规定了登记资料不能仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”的限制,意即禁止“以人查房”情形的出现。可见,我国立法机关和行政机关已经认识到不动产登记信息上承载的个人隐私不能因查询行为被侵犯。所以,《暂行条例》明确规定,查询不动产登记信息需要具备三个要件:一是具备主体资格。只有不动产的权利人、利害关系人,以及有关国家机关可以依照法定流程及职权查询信息,其他主体不能获得不动产登记信息。二是申请材料合格。查询人需依照法提交申请书、个人身份材料等信息,并具有合理的查询目的。三是查询依据合法。我国不动产登记簿是以不动产单元为基本单位进行登记的,每个不动产单元都有唯一的编码,只有持有该不动产的证书编号、编码或是房屋坐落的任一信息方可查询登记信息。我国现行法的这种做法,在立法例上属于有限公开查询模式,而异于完全公开查询模式。有限公开查询将查询人限定在一定主体范围之内,对于维护交易安全,保护不动产权利人的权利大有助益;也方便登记机构依法行政,避免不动产登记信息的泄露与滥用。但这种有限查询规则,是否有过度保护隐私权之嫌?

3.2.1 对查询主体的范围限定是否属于过度保护隐私权

当查询主体为民事主体时,享有查询权之人即权利人本人和利害关系人。这里的“权利人”,应指在不动产登记簿上记载的不动产物权人,包括不动产所有权人、他物权人,而不包括债权人。利害关系人,则指与被登记的不动产存在利害关系的主体,而非任意第三人或者仅与权利人存在利害关系的主体。至于那些不涉及不动产交易之人,与不动产权利无利害关系之人,无必要知悉权利人的不动产登记信息,亦无必要赋予其查询权利。不动产登记簿的公开,是相对于利害关系人而言的公开,而非针对社会大众;基于交易安全的必要,与交易无关之人,自然也不应知悉他人不动产信息。因此,现行法规定的有限公开原则符合物权法的公示原则,应是在不动产登记信息查询的现实需求与不动产登记信息的保护之间所形成的较合理的平衡支点。

3.2.2 利害关系人的主体范围限定是否周延

何为“利害关系人”?《暂行条例》未明确规定,理论与实践中对此争议较大,有人认为利害关系人应限定在与不动产具有法律上的利害关系的主体,如不动产交易相对人、与权利人存在法律纠纷的主体;也有人认为利害关系人还应包括与不动产具有事实上的利害关系的主体,即潜在交易相对人,权利人陷入破产后的所有债权人也与不动产存在间接利害关系。对此,《实施细则》第九十七条第四款规定,“因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况”。可见,实定法层面的利害关系人,包括交易当事人及与登记权利人发生其他有关该不动产法律纠纷之人。但实践中,由于不动产登记机构很难对利害关系人进行有效判断,只能在形式上审查申请人是否是利害关系人,意即申请人只要能提供与不动产登记事项存在法律上的利害关系证明材料,就可认定其系利害关系人。

那么,《实施细则》限定的利害关系人的主体范围是否周延?如果基于不动产登记功能的考量,依据《实施细则》第九十七条第四款的规定,对“利害关系人”的范围进行限缩解释,将其限定于具有法律上的利害关系,则不能灵活应对复杂的社会生活以及多样的查询需求,从而可能导致权利人以外的与不动产权利存在利害关系之人无法查询获悉相关的不动产登记信息,进而损害其合法权益,不利于交易发展。以不动产交易为例,尚未确定交易意向的潜在利害关系人,已经发出要约尚未承诺形成债权交易合同的缔约过程中的当事人等,均难以证明其与不动产存在利害关系,进而不能被纳入利害关系人之内,其只能在取得权利人的同意后才能查询,这不仅增加了权利人与潜在利害关系人的交易成本负担,也未能真正发挥不动产登记信息应有的功能。因此,《实施细则》第九十七条除了列举“不动产交易、继承、诉讼”三种常见情况以外,还规定了“等涉及的利害关系人”的概括规定,进而为扩张“利害关系人”的范围预留法律空间。可见,无论立法还是司法层面,如何更好地诠释与适用“利害关系人”,避免以保护隐私权为由,将“利害关系人”排除在查询主体范围之内,尚需在不动产查询的实操层面深入研究。

另须讨论的是:不动产权利人的近亲属是否是利害关系人?有的地方法规,如《广州市妇女权益保障规定》第二十三条第一款规定,“夫妻一方持身份证、户口本和结婚证等证明夫妻关系的有效证件,可以向工商行政管理部门、房地产行政管理部门、车辆管理部门等机构申请查询另一方的财产状况,有关行政管理部门或者单位应当受理,并且为其出具相应的书面材料”。该地方规定,赋予了配偶的查询权。那么,与不动产权利人之间存在利害关系的近亲属,尤其是一等血亲姻亲的近亲属,如父母、配偶、子女是否属于利害关系人?有学者持否定态度。该地方法规的规定违反了遵循法律效力位阶的原则,《物权法》《暂行条例》《实施细则》并未将近亲属纳入利害关系人的范围,该规定实际上扩大了利害关系人的范围。近亲属是基于血缘、婚姻关系产生的身份类别,不一定必然与权利人的不动产财产存在法律上的利害关系。任何人均应尊重不动产权利人登记信息上负载的权利,近亲属也只能与不动产权利存在利害关系之场合,才享有查询的权利。因此,现行法对于利害关系人范围的规定符合实际需求,既满足了有查询必要之人获取不动产登记信息之权利,又将与不动产不存在任何利害关系之人排除在查询范围之外。

此外,申请材料合格、查询依据合格,此两要件应与查询主体适格是相呼应的,即主体适格的查询目的自然是由交易、继承或其他法律纠纷引起,有相应的证明材料;查询时也当然地以特定不动产为查询对象,而非“以人查房”。

综上,对隐私的过度保护会限制不动产登记信息查询权的行使,影响登记制度功能的彰显;过于强调查询权,则会给不动产权利人的财产私密造成侵扰。无论是查询权还是财产隐私权,都需要明确权利界限,以合法适当的方式予以保护协调。

4 结语

随着《不动产登记操作规范(试行)》的颁布,我国的不动产登记制度愈加完善,查询制度作为登记制度的重要组成部分也在日趋成熟。但应当看到,我国现行的不动产登记查询制度在对不同类别的不动产登记信息进行类型化查询与保护方面尚存需要进一步细化与周延之处。一方面,物权的公示原则,需要对不动产登记簿记载的信息予以适度公开;另一方面,更要防止利用不动产登记簿公开扰乱甚至侵害不动产权利人的财产隐私权。协调好查询权与不动产登记信息承载的财产隐私权之间的关系,是更好发挥不动产登记制度功效的重要举措。

参考文献

[1].王利明.物权立法若干问题新思考.法学.2004.07

[2] .张新宝.侵权责任法原理.中国人民大学出版社.2005

[3] .王利明.人格权法论.中国人民大学出版社.2005

[4] .孙宪忠.德国当代物权法.北京大学出版社.1997

[5] .陈耀东.登记信息查询与不动产权利保护.中国不动产.2015.08

[6] .志灵.隐私权受保护,但公众人物要受限.潇湘晨报.2013.08.07

[7] .程啸.不动产登记法研究.法律出版社.2011

[8] .王利明.物权法研究(上卷).中国人民大学出版社.2013

[9] .朱岩高圣平陈鑫.中国物权法评论.北京大学出版社2007

[10] .程啸尹飞常鹏翱著.不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用.法律出版社.2016

[11] .国土资源部政策法规司国土资源部不动产登记中心编著.不动产登记暂行条例释义.中国法制出版社.2015