新产品开发策划（精选11篇）
新产品开发策划 篇1
风水与房地产有一个共通点,这就是“以人为本”。
风水学是研究人与自然环境关系的一门学问。何时会出现贫富贵贱和寿夭善恶,如何在一定范围将人的生活方式和生活质量发挥到最好,从而更好地实现“和谐社会”,这都是风水所要研究的。
风水与房地产有共通点,就是都强调“以人为本”。房地产界有个说法,“一个项目成败的70%在于前期策划”。这个前期策划包括:项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位、风水整体策划等。而通过风水的整体策划,楼盘与自然达到和谐统一,房地产商的开发过程顺利进行,住户居住后就会平安吉祥如意。
风水与房地产策划开发巧融合
从现代房地产品牌策划角度来看,风水规划介入的阶段越早,对整个项目的品牌形象的提升效果越明显。房地产开发,在拿地阶段,只有通过前期的风水介入,才能使后期的规划和设计更具有风水学基础?
房地产商拿地要考虑楼盘选址和整盘布局。楼盘选址定位要依地取裁,首先要考察周边环境,审定来龙入势,排龙立向,确定分金坐向,然后依据元运审定大运的旺衰,化解周边形煞,力求达到“天人统一”。接着要看整个楼盘之大形势,要吉,所谓“百尺看形,千尺看势;势与形顺者,吉;势与形逆者,凶”。
一个楼盘就是一座小城,亭台楼阁、绿化花草等必须符合项目定位,不得偏离定位去追求不切合实际的东西。楼盘项目定位是根本大纲,框定了规划布局设计的方向,必须确立全局观念和局部相统一,只有大环境吉,才能各小家益。依据风水原理起运立极,催旺楼盘人气、名气、财气,新建楼盘乘旺当运、人财两旺才得以保证。
楼盘的规划,涉及到空间尺度,也关系到居住环境。要融入易学风水,让楼盘成为天人合一、风生水起、润泽一方的上居之地。
要达到这一目的,其一,大门方位、朝向的确定至关重要,这关系到整个楼盘的兴替。大门是楼盘的主气口,如同人之嘴,吉凶之气全从此入。要依据玄空飞星,定出各气口的方位,乘旺开门。常言道,“向首一星灾福柄”,可见大门之重要。
其二,楼盘各建筑物的坐山朝向,立旺山旺向之局,参考周边环境及道路位置进行合理规划,并考虑到整个楼盘的协调性、通气性,保证人财两旺,和谐共处。
其三,对楼盘景观进行符合风水原理的策划。周边标志性建筑,如水池、运动场、娱乐场所、酒吧、停车场、超市、学校、公园、地下车库、路气等,依据风水理气原理进行合理布局,进行催旺,动静相宜,阴阳平衡,五行相生。内外协调互补,力求达到整体统一,阴阳和谐。
其四,售楼处的选址、布局不容忽视,整个楼盘经营状况与之休戚相关。
其五,新楼盘的命名、标志设计融入五行属性,借之补足五行催旺运势,让客户第一时间了解到楼盘特点及优势。
好楼盘风水建筑设计要藏风聚气,地润天和
这涉及到建筑形状、户型风水设计等细节性,好的楼盘设计从风水的角度看,要运用传统风水理论,结合现代建筑学理论,使楼盘美观新颖、布局合理、藏风聚气、地润天和,既有山川的灵气,又有人文的灵性,还有时代的灵魂。
楼盘的建筑设计风水,要注重以下六点:
首先是楼盘的“文化内涵”。所选楼盘的具体位置在哪?它具有什么独特的文化内涵,其中人文文化的底蕴是什么?有何民俗特色?再比如这块地以前是做什么的?是用刑的,医院的?等等。这些都要了解清楚。
第二点,就是楼盘的外形要“彰显灵气”,显出神采。“万物皆有灵”,整个楼盘外形建设要美观新颖、山明水秀、富有时代特色。赋予其山川灵气、人文灵性的灵魂福地。使整个楼盘的布局能“养吾浩然正气”。
第三点,楼盘的外形布局要方正。“天圆地方”是我国传统文化根深蒂固的观念,楼盘与屋形以四平八稳、形状端方有力为佳。至于有些先天优势不足的楼盘,比如犯了路冲、角冲、门冲、反弓路等基本禁忌,只要在楼盘规划和户型设计上稍加注意,就可以完全避免。
第四点,是“藏风聚气”。风水文化讲究:气乘风则散,界水则止。俗称的“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”。前低后高要相配得当。所谓“青龙蜿蜒,白虎驯服,玄武垂头,朱雀翩翔”。气场的收聚就自然是内气不泄,当然就是大吉大利之盘。
第五点,楼盘外形设计要“自然和谐”。楼盘布局的景观包括假山、水景、泳场、塔楼、雕塑、长廊、碑林、运动场等,这些都要表现得自然和谐,还有楼座不要太闭塞。古人提出“地美则物茂,宅吉则人荣”,这就是构建生态和谐家园的要领。
最后一点是“潜质气旺”。俗话说“风水轮流转”,风水分为形势与数理二大部分,在哪一段时间内是旺宅,也就是说气旺,哪一段时间后就不是旺宅,也就是说气不旺,这就是数理推算元运旺衰的应用问题,要根据具体的楼盘项目来分析。
还有楼盘的地运旺不旺、人气旺不旺、水路是否有财气,这些潜质因素都必须通盘考虑,才能使整楼盘运久旺而不衰。
影响楼盘营销的因素——售楼处选址及布局
近年来,不少渗入了风水文化原则的现代建筑,因增加了风水文化附加值,对楼盘的营销起着很大的促进作用。这只是问题的一个方面,还有另一个十分重要的方面,就是售楼处的选址、布局。实际上,在营销中起着直接影响作用的就是售楼处的选址和布局,以及对销售人员进行风水知识的培训。同时,培训也可以用来普及风水知识,引导客户正确了解整个楼盘的风水布局与策划,让业主买得放心,住得安心。
这里说个题外话,笔者曾应客户之邀到某楼盘选房,在观察了该楼盘的售楼处后,对销售经理讲,今年要抓住时机,加大力度进行营销,明年将营销困难,并口舌是非重重,结果也都一一应验。
合理改造风水布局,使居住者称心如意
笔者曾应有些开发商的要求,参加过一些楼盘的风水改造。一般而言,楼盘要改变风水,可以从以下方面入手:
楼盘的易经风水策划,包括命名、标志设计、选址定位、大门的确定位置和朝向、各栋楼的坐向、户型的优化确定、园林景观的位置布局、化煞催旺布局、售楼处的选址和布局、开盘时间、营销方案等。另外还要考虑民俗活动,如:择日、奠基时间,奠基石的位置与朝向。除了从风水角度进行策划外,高管的招聘任职也很重要,要与董事长的命格相配。
笔者曾经参与或考察过多家企业、地产集团、上市公司,包括乐万邦地产、锦峰集团、建达地产、恒天地产、海博集团、龙光地产、华丰集团等比较知名的地产商。他们都有一个共同的看法,即楼盘名字与楼盘风水息息相关。
除了“楼盘命名”之外,还有很多细节也值得注意。如大门朝向的确定,定位朝向要旺山旺向。各栋楼的坐向也要旺山旺向,户型的优化要符合风水布局。附近有公安局,在一般人看来是“煞气”,在布局时要怎么“化煞为用”,使之吉祥。因为公安局是“权力、执法”,怎么布局让他来变成我们的权力呢?这就要进行合理的风水布局,变为吉祥,使居住者称心如意。
总之,成功的楼盘既是地产商的上乘经典之作,又是居家风水致富兴家、旺业造福的旺宅吉地。
新产品开发策划 篇2
产品背景(为什么要开发此产品，此产品有何卖点等.....)
产品定位(同类产品有什么竞争对手，开发的产品希望达到什么水平、产品目标市场、主要适用人群等......)
产品预期性能(新产品要达到的主要质量指标、产量指标及消费者使用指南等......)
成本预算
开发时间计划
人员安排
新产品开发策略市场研究方案
1. 定义
新产品至少可以有两种：
其一，它来源于某种现有产品线的延伸，譬如商家已经投放了普通洗衣粉，接着又进行香味的延伸，开发出新品带苹果香味的洗衣粉。这种新产品就是普通洗衣粉的延伸。
其二，它是一个全新的产品。
2. 新产品开发的基本步骤
思想库建立阶段
概念筛选阶段
概念测试阶段
产品测试阶段
3. 如何建立思想库
所谓思想就是能够形成文字描述的产品点子，许许多多的产品点子按照某种规范存放就形成了思想库。一般来说，企业的研发部(R&D)负责建立并维护产品思想库。对于商家来说，产品思想库的建立非常重要，因为它是企业源源不断推出新产品的源泉。
思想库中点子的来源包括：
①过去市场报告、研发报告等内部文档;
②内部员工不同时间段组织的头脑激荡讨论的结果;
③用户/客户的抱怨/投诉的结果;
④研发人员根据某种研发规律所做出的推导的结果;
⑤市场研究公司运用用户座谈会、U&A研究中用户unmet needs 的分析等。
思想库需要不断的更新，对每一个思想也需要定义与再定义的过程，只有这样才能够保证思想库是一个真正有用的.产品来源库。
4. 如何筛选概念
对于生产技术已经成熟的、或者看起来可能有市场的新思想进行规范的描述后，提供给用户进行评价，目的在于挑选出接受度、喜欢程度较高的思想，经过补充了营销的成分后，推进到概念测试、产品测试阶段、到最终推到市场。
概念筛选阶段经常是十几个概念进行评价，目的仅在于甄选出更高接受度的概念，不做其它营销成分的评价。
5. 如何测试概念
在甄选阶段从十几个概念中跳出2-5个接受度高的概念进行概念测试，目的在于估计每个概念的市场量、目标人群、价位接受度等，为是否进行产品测试阶段作支持作用。
6. 如何测试产品
对于通过产品测试的概念，商家或者产品出产品或者产品模型，进行产品测试。产品测试的目的只在于产品与概念的匹配程度、产品的属性评价等。
7. 新产品开发的市场研究中应注意的问题
中小学教材衍生产品的策划开发 篇3
课标教材的作者都是各学科的优秀人才，学科底蕴和实践能力兼具，将这些优秀作者充分利用起来，策划教材衍生产品，既可以为推广新版教材服务，又能丰富部门的产品结构。
1.策划介于“纯教材”和“纯课外读物”之间的课外衍生读物
目前，市场上的纯课外读物品目繁多，因此可以利用教材研发优势，转而开发依托教材、为教材服务的地方教材、校本教材，这类图书可以提供给实验学校的兴趣班使用，或者作为校本教材使用。如西南师范大学出版社语文教材编写组经多年潜心研究提出了国内首创的“批读文”，但因国标体例等原因，课标教材并没有对此进行系统讲解和学习指导，因此，可以策划一套“小学语文批读文解析”丛书，专门讲述与学生课堂学习配合的“批读文”范例，改进小学生语文阅读方法，提高其阅读能力。又如，为了进一步拓展数学教材中的“综合与实践”“你知道吗”两个栏目的知识，可以策划一套“小学数学文化”丛书，由教材主编领衔编写，依靠其影响力联合国内外数学文化方面的教育专家联合打造，探究历史、数学、游戏、生活、艺术、健康、环境、科学、自然、经济等10个细分学科中蕴含的数学文化知识，探秘生活与数学的关系，从而教给小学生有关数学文化的趣味知识。类似这样的介于“纯教材”和“纯课外读物”之间的选题，除了可以作为市场上零售的课外读物，还可以以相关课题研究为支撑，作为实验试点学校的课外活动、兴趣班使用的校本教材。
2.整合出版相关的科研理论成果
为配合教材修订，经常需要和教材编委一起组织有关教材修订的课题。课题结项后，其研究成果不仅可以作为教材编写的重要研究材料，同时也可以作为很有价值的选题，进一步开发出版后供广大一线教师、教育研究者学习使用。如，针对数学学科的“小学数学教材编写特色研究”课题，策划了“小学数学教学研究精编案例”“一线教师说教研”等选题，可供教师培训使用，虽然读者面不如教材、教辅广，但却是不可替代的服务型产品。
二、引进出版翻译教材
我国现行的国家课程标准教材，是义务教育法定许可使用的教材。随着人们生活水平的逐渐提高，教育与国际接轨的意识也越来越强。国外教材的优点，的确可以作为现行教材的良好借鉴，供教育研究者参考。新形势下，翻译教材主要有以下三种市场取向：一是满足城市高素质人群对孩子教育的需求，二是满足素质教育培训机构将翻译教材作为培训教材的市场需要，三是提供给高校教材研究机构研究人员借鉴使用。对出版社来说，做翻译教材虽然投入较大，但除了可以瞄准以上三类目标市场外，大型翻译教材的引进出版还可以提升出版社的形象，丰富产品线，增强竞争力。同时，这类大套系的图书在申请各类基金、奖项方面也很有优势。
三、开发市场类青少年读物
教材出版部门主要负责教材编写和出版，涉及的市场类选题较少。教材的开发是有阶段性的，阶段性地完成教材开发后，在比较长的一个时期内，教材的内容不太会有变化。这期间，编辑们就可以腾出手来，利用学科优势和作者资源，找准定位，多开发一些市场类的青少年读物。在选题的选择上，笔者建议，还是应以教材为依托，逐步策划和本社教材版本配套的青少年读物，做出特色。做教材配套版本的读物，一是可以发挥教材本身优势，体现核心竞争力，二是可以避免与市场上同质化严重的通用型教辅相竞争，三是可以依托教材使用地区的市场份额，盯准并优先占领这部分目标市场。
四、拓展出版相关的数字产品
近年来，数字出版发展迅速。教材因其特殊性、唯一性和资源的丰富性，在策划出版数字产品方面具有得天独厚的优势。围绕教材开发出的电子教材、电子教参、电子教辅、互动平台等一系列数字产品，也是教材出版部门应该重点考虑的教材衍生选题。
1.策划出版电子教材
21世纪的学生身处日新月异的数字时代，目前市场上各种集学习、游戏于一体的平板学习机比比皆是，但质量良莠不齐，很多甚至只是借用了数字出版这个时尚的外壳，内容并不是老师和学生真正需要的。作为教材数字产品的内容提供者，教材出版社必须承担起提供优质内容的社会责任。通过调研，笔者认为，电子教材应至少满足在以下四种情况下使用：教师上课直接使用；学生在家预习或者缺课时自学；家长辅导学生在家学习；教师备课时可以下载需要的资源。因此，策划电子教材时不仅要考虑教材资源的集合，为教学服务，还要考虑将电子教材做成有更多与学生互动功能的有声电子书。包括点读功能、习题提交及反馈功能、融游戏于一体的通关练习功能等，从而激发学生的学习兴趣，同时也给教师上课提供参考。为适应实际需求，在策划的时候可以同时考虑光盘版本、网页版本和App版本等多种版本形式，多种版本同时策划，分步实施。
2.策划出版和教材配套的数字化教辅产品
这类数字出版物是基于电子教材开发的外围衍生产品，包括包含游戏的互动式电子类习题产品、可以找出学生薄弱环节从而进行多次巩固练习的题库平台等。
3.整合提供付费型电子教参、教案等备课资料
开发各种使用方便的付费型电子教参和教案等教学资源用书，非常符合当代教师的迫切需求，既可以免去他们携带资料的困扰，又能方便他们“选择性阅读”，足不出户即可从浩瀚的资源中获得他们需要的教学参考资料。在资料的使用上，提供部分免费资源后，可以采用网上积分换资源、付费购买等方式实现增值。
4.策划搭建基础教育数字互动平台
生态旅游项目的开发与策划 篇4
一、生态旅游的开发原则
旅游资源开发作为一项经济活动, 只有按照旅游经济活动的规律进行, 才有可能获得成功。为此, 生态旅游的开发遵循一定的科学原则就显得尤为重要。
1. 永续利用原则。
“永续利用”是时代的产物, 它是一种使人类在开发旅游资源时不但顾及到当代人的经济需要, 而且还顾及到不对后代人的需要构成威胁和危害。它通过对经济效益、社会效益、生态效益三者的协调, 使当代人用最小的代价获取最大的旅游资源利用。
2. 保护性开发原则。
开发应服从保护, 在保护的前提下进行开发。资源得到妥善保护, 开发才能得到收益;开发取得收益, 反过来才可促进保护工作。
3. 特色性原则。
旅游资源贵在稀有, 其质量在很大程度上取决于它与众不同的独特程度。有特色, 才有吸引力;有特色, 才有竞争力。特色是生态旅游产品的灵魂。
4. 协调性原则。
生态旅游资源开发必须与整个生态区的环境相协调, 既有利于突出各旅游资源的特色, 又可以构成集聚旅游资源的整体美, 使游客观后感到舒适、自然。
5. 经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。
市场经济就是追求效益最大化, 生态旅游作为
旅游的一种形式, 也追求效益最大化, 但这个效益不仅是指经济效益, 还包括社会效益和生态效益, 三者必须高度地协调统一。
二、旅游产品开发与生态保护并重
我国拥有丰富的生态旅游资源。截至2005年底, 我国已建立起各类自然保护区2194个 (列为国家级的243个) , 被正式批准加入世界生物圈保护区的有26个。各类森林公园1900多处, 其中国家森林公园627处。这些保护区和森林公园集中了我国自然生态系统和自然景观中最精华的区域, 是生态旅游的理想场所。一些自然保护区已经成为带动当地旅游业发展的“龙头”。但人们那种“旅游业是无烟工业”的观念还较流行, 生态旅游的发展大多还停留在初级阶段, 强调到大自然中旅游, 强调对旅游资源的开发而忽视了旅游本身对环境的影响和资源的破坏。这与开展生态旅游的初衷是相悖的。要使生态旅游实现可持续发展, 在实践中要注意旅游开发与生态保护并重。
要在国家有关生态环境保护法规的指导下做好旅游开发规划, 贯彻资源和环境保护的思想, 这不仅是使开发取得成功的保障, 也是预防资源和环境遭到破坏的重要措施。因此, 在编制旅游区总体规划时, 必须对旅游区的地质资源、生物资源和涉及到环境质量的各类资源进行认真的调查, 以便针对开展旅游活动所带来的环境损害进行足够的准备, 并采取积极措施, 消除或减少污染源, 加强对环境质量的监测。此外, 旅游地规模设计应与资源的环境容量相适应。重点旅游项目必须先论证评估, 后开发建设, 不能超过其生态稳定性的界限, 以保持其有完全的自我更新和自我改善的能力。鉴于此, 在规划阶段还要科学分析旅游地的空间容量, 可以采取一些措施, 如预约制、票价调节制、增设配套景点、拓展新旅游景点和增设多类型旅游项目等, 限制游人数量或分流游客, 减轻对生态环境的压力, 维护生态平衡。
建立对生态旅游者环境行为的监控和奖惩机制。游客生态管治应与行为高度关联, 为达此目标, 有必要建立对旅游者环境行为的监控和奖惩机制。一方面, 根据景区环境特点和游客的行为特点, 设立必要的监控点, 配置必要的监控设施, 安排必要的监控人员, 对旅游者的环境行为进行及时的提醒和劝阻, 防止危害的发生。另一方面, 对旅游者的环境行为进行评比, 对环境友好型行为主体给予表彰和奖励, 对问题行为主体给予批评和罚款, 通过正强化和负强化使旅游者的环境行为得到优化, 生态意识得到增强。必须强调的是, 导游员在对旅游者的行为监控和行为评定方面负有特别重要的责任, 导游员自身要端正认识, 增强教育意识, 以身作则, 确立威信, 正确行使好管理者、服务者、教育者等多重角色使命, 敢于、勤于和善于监管。世界遗产厄瓜多尔加拉帕哥斯群岛的生态旅游中, 导游员有控制游客行为的绝对权力, 如导游有权将不按规定行事的游客限制在所乘游艇上。这种对导游员充分授权的做法值得研究借鉴。
三、产品策划要提高游客的参与性
生态旅游不但能饱览风光, 又能增进健康、增加知识。以走向保护区、亲近大自然为主题的生态旅游, 在森林游中进行健康的娱乐消遣、登山滑雪、游泳漂流、野营守猎、探险猎奇、科学研究等活动;在农业生态游中欣赏田园风光的同时还能体验到现代农业科技的魅力。
为了吸引游客, 在策划生态旅游产品时, 要注重提高游客的参与性。要通过体验营销来强化游客的参与。产品的设计要让游客完全融入旅游产品中, 与旅游景区和当地居民进行零距离的接触, 深刻体验景区的特色和文化。如像探险家一样去了解和征服自然景观, 像目的地居民一样生活, 通过完全融入到当地居民中来体验当地的文化。这种深度体验能超越自己的体力和智力, 尝试另一种生活方式, 在实现自我价值中获得成就感和快乐感。我国少数旅行社进行了初步的尝试, 深圳国旅推出了“沿着洛克的道路———最后的香格里拉”十天科考探险团项目, 由植物学家陪同, 沿途认知特殊的生态环境和采集绮丽的高山野生花卉制成标本带回, 团员们还像职业探险家一样, 要学会野营、登山、骑马、漂流及求生技巧等, 与旅游吸引物全方位地接触, 留下了终身难忘的体验。
制定明确的主题可以说是体验的第一步。主题是营造环境、制造气氛、聚焦顾客注意力, 使顾客在某一方面得到强烈印象、深刻感受的有效手段。主题是体验设计与传递的指导性纲领, 它将企业的产品和服务以及每个要素和细节有机地结合在一起, 企业的所有营销手段都必须支持体验的主题。在策划中, 可根据生态资源的不同, 设计不同的主题, 如草原生态景区可设计当一天牧民的主题活动;生态农业游可以满足体验型游客的要求, “住农家屋, 吃农家饭, 干农家活, 享农家乐”, 体验农事活动, 组织游客和农民一同采摘品尝, 或参加四时农事活动。如桂林阳朔一方面依托周边各镇的自然田园风光来满足游客回归自然、返璞归真的需求, 另一方面组织深入乡村, 使游客参和农耕活动、学习农作物的种植技术、农机具的使用技术、农产品加工技术以及农业经营管理等, 亲身体验农产品生产过程。
四、旅游过程要体现知识性
对于游客来说, 生态旅游除了欣赏大自然的风光外, 最重要的是增加对各种自然风光、自然现象的了解, 提高保护自然的意识。这样, 在产品策划中, 如何将知识性贯彻其中就是非常必要的了。
向游客传播知识, 要结合各类生态旅游的特点。从目前情况看, 我国生态旅游包括有:山岳生态景区, 以五岳、佛教名山、道教名山等为代表。湖泊生态景区, 以长白山天池、肇庆星湖、青海的青海湖等为代表。森林生态景区, 以吉林长白山、湖北神农架、云南西双版纳热带雨林等为代表。草原生态景区, 以内蒙古呼伦贝尔草原等为代表。海洋生态景区, 以广西北海及海南文昌的红树林海岸等为代表。观鸟生态景区, 以江西鄱阳湖越冬候鸟自然保护区、青海湖鸟岛等为代表。冰雪生态旅游区, 以云南丽江玉龙雪山、吉林延边长白山等为代表。还有各地各类农业生态游。这就要求导游人员不但具有与旅游资源相匹配的知识, 还要通过通俗、风趣的语言, 充满传播科学知识的热情, 向游客介绍相应的知识。旅游企业也可以结合自身的产品, 通过组织专家学者编撰科普性的书籍、画册、光盘, 向游客传播湖泊、宗教、冰雪、动植物等方面的知识。
游戏开发策划方案 篇5
首先声明，我就是一个游戏策划^^我们公司游戏策划是叫做游戏企划，在日本游戏公司和台湾游戏公司游戏策划都是叫做企划，项目经理被叫做制作人的。
从职能上讲，企划比策划更贴切，因为所谓的游戏策划的工作往往不是真正意义上的策划。策划一款游戏拿出最初的方案，真正能参与到职位最低都是主策划，一般都是公司投资人、决策者、制作人、主策划来确定，说话的分量也是投资人&决策者&制作人&主策划。（往往主策划就是做会议记录的^^）
那一般的游戏策划做什么呢？主要是是执行，所以不管是脚本策划、数值策划、关卡策划往往都被称为执行策划，他们的职责就是去执行别人的创意啦o_o 当制作人或者主策划将意图传达给执行策划，执行策划将他们需求的内容细化到每一个操作（例如按下什么按键出现什么变化）并写成正式的工作文档，经过制作人认可后，交给程序和美术实施。当然，这只是开始，最重要的就是执行策划还需要确保程序、美术做出来的东西跟你开立的需求要求是一致的，这一点很重要，不然程序美术做出来的东西可能完全让你跌破眼镜，根本不是那么回事情。
当然，策划还有很多其他的事情，比如脚本策划编辑任务、关卡策划利用地图编辑器字作地图等等，但是这些并不是公司看中的新人的素质，进入公司进行这方面的培养是容易的，以两个月足够（如果学不会就太......）
总的来讲，评价一个策划，或者说是企划，最关键是执行面和创意面两个方面去考评，创意很重要，这直接关系到未来的发展（潜质），但是执行面更重要，毕竟制作人、主策划是少数，大部分人需要踏踏实实做事情，一个逻辑清晰、注重细节、善于合作、能说会道（说服力）的新人才能够获得公司的青睐（这些都会极大的影响执行力，试想一个程序、美术都不买你帐，看你怎么混。这时候被赶出公司的绝对是策划，没有什么悬念的）。
各位想成为策划的朋友，除了写策划案以外，你有没有想过你的其他方面是否符合一个策划的基本要求呢？
[转]给想进入游戏业新人的八个忠告 by blacksteps
给想进入游戏业新人的八个忠告
在满怀希望的应聘某知名游戏公司之前，不少新人将游戏业想象成好玩的工作，只需要玩的技能就可以有前途的职业，也有人认为自己对于游戏有很多独特而伟大的想法。以上只是两种常有的认识误区，我和我的朋友见过更富浪漫精神和盲目自信的例子。因此，我认为很有必要在读者阅读完本章之后，给有心进入游戏业的年轻人一些忠告。如果您是未毕业的学生，如果您很想做游戏设计或者市场的工作，如果您很崇拜某些伟大的游戏公司，那么，请认真阅读这些忠告，以确认您没有对游戏公司抱有不切实际的期望，同时确保您在心态上已经做了必要的准备。另外，针对行业的不同环节，本书的其他章节也有针对性的描述。忠告一：游戏公司首先是公司，其次是游戏公司。
公司生存发展的前提是能够赚钱，没有人会开办不以赚钱为目的公司。游戏公司也是如此。游戏公司具备正规公司所有的通性，包括考勤制度、人事制度和公司结构，也会有特定性的规章制度，那种认为游戏公司可以上班可以很随意，不需要遵守严格纪律的想法过于天真。国内也有极个别游戏公司采用弹性工作制考勤，允许开发人员随意穿着（包括穿拖鞋、背心等等上班）。虽然这种环境看起来很为开发人员着想，但容易让工作人员产生惰性，无法严格遵守其他规定。到目前为止，这类公司没有开发出一个在大众软件topten排名前十的产品。您应该确认自己心态上准备进入的是正规公司，而不是可以随意工作的舒服环境。忠告二：创意人人都有，重要的是创意的实现和执行。我有个很好的创意，真奇怪为什么游戏公司的人想不到呢？这是有些玩家常有的想法。于是，有些人以游戏设计天才自居，认为自己的创意非常有价值，因此，在他们心目中，自己是游戏公司十分渴求的人才。
这种人往往忽视了一个问题，就是这些创意是否能够实现，或者实现的成本是否可以忍受。无法实现的创意就是不名一文的空想。而有些创意实现的成本远远超出可以忍受的范围，比如一位同行曾经提出一个伟大创意，就是要制作有生与死格斗感觉的网络游戏，但是3d格斗游戏所需要的即时碰撞检测，其计算负荷太大，现阶段根本不可能放在服务器上进行，如果完全放在客户端计算，则会导致外挂横行，游戏性完全被破坏。象上面这种创意，隐藏较深，不易发觉，往往在执行过程中才显现其隐患，其危害性和造成的破坏力也最大。
所以，在您有一个伟大创意的时候，请先考虑：您的创意是否真的没有别人想到过？还是别人也想到了但是无法做到？为什么他们做不到？他们做不到的原因是否也会阻碍您创意的执行呢？
忠告三：从事游戏行业需要会玩游戏，但会玩游戏未必能够从事游戏行业。
会玩游戏就能进游戏公司，是一种一厢情愿的想法。游戏行业的公司，不管是开发、发行，还是运营和渠道，除了会玩游戏，了解游戏之外都需要更多针对性的技能，比如市场人员需要行销的技能，程序人员需要技术能力等等。认为只要游戏玩的好，什么都不用学习就可以进游戏公司是十分危险的。
另外，一些业内人士指出，沉迷于游戏的人缺乏自制力，很难忍受游戏开发和发行过程中的压力。
新产品开发策划 篇6
关键词：电子商务专业 活动策划与执行课程 一体化教学
一、课程设计流程及内容
1.课程开发流程
按照“行业情况分析—岗位工作分析—专家座谈会—课程设计开发—教学大纲修订—学习材料编写—投入实施—效果评估”的流程开发课程。在确立综合职业能力发展为学生培养目标的基础上，对各个电子商务职业群进行职业分析，通过典型任务分析确定课程门类，按照工作过程系统化原则确定课程结构，依据职业成长逻辑规律排列课程系列。
2.课程内容
一体化课程的构建是在对电子商务活动策划与执行岗位进行分析的前提下，结合学生的学力，形成一体化课程的内容，如图1所示。
图1 课程结构
鱼骨图展示的是整个课程的理论知识以及相应理论知识对应的实践项目。理论知识包括：文案策划、商品特征学习、活动形式、品牌意识；实践项目包括：市场调查、活动策划、活动文案撰写、活动主题创作、单品活动策划与执行、选品、页面设计、节日策划线上活动、整点活动策划与执行。课程的设置是以点带面，学生的认知力以及动手能力的训练从易到难，循序渐进。
二、教学实施思路
1.学习的内容是工作，通过工作实现学习——定位、分工、整合
电子商务活动策划执行是一门技能训练课程，是通过企业真实的营销任务，让学生分析市场、制定战略、撰写策划案、整合企业内部资源、拟定执行方案等，让学生在企业运作中了解工作任务以及企业运营的全过程，从而了解电子商务活动的价值，领悟企业的管理真谛以及资源整合的重要性。
该课程以笔者学校校企合作项目为背景，把学生分为4～6组，每组4～5人，承接不同的项目。在实训过程中，每位学生将分别扮演创意策划专员、美工、选品专员、活动执行、客服专员等角色。该课程涉及整体战略、选品、活动内页制作、活动执行、客户维护等任务，因此学生需要更强的团队沟通能力，需要财务分析、客户维护、市场与营销、美工的多方面知识。
2.学习领域课程由工作领域转化而来，采用行动导向教学——了解、创新、融合
（1）第一个环节：在视频制作的环节，先从视频网站选取简易制作视频，让学生先模仿制作，并通过案例的分析讲解，让学生了解到把广告做成内容的重要性。
（2）第二个环节：为企业制作一段网络视频。视频的构思需要小组组员认真商讨得出创意，如有的小组想到了浪漫爱情故事，有的小组想到了女性独立自主，有的小组想到了文艺小清新。定位做好了，学生因为已经有了第一次的模仿训练，在制作视频的时候就顺利多了，流程也顺畅了，制作的专业性就更强了。不过，学生也容易因着重考虑视频的制作质量，而忘记了视频的功能性，于是需要进行下一步的教学。
（3）第三个环节：通过以上两个制作环节，学生基本上能了解网络视频的制作以及制作视频时应注意的问题，于是在第三个环节，教师应引导学生如何把视频广告做成视频内容，使学生对学习任务有全面、深刻的理解.
3.实行以学习任务为单位的过程性评价考核方式，实现对学生综合职业能力的培养
传统的考核方式是平时成绩占40%、期末测试占60%。而电子商务活动策划与执行课程的实施多以项目形式进行，因此可实施项目过程式评价。一个班级的人数多达40人左右，教师无法一对一教授，同时也不能很好地对学生实行动态考核及关注到每个学生的成长，同时在学生了解了某些活动的意义或者某个工具的用法以后如何实施考核等，这些问题都需要通过考核的实践来一一解决。
如在视频的制作过程中，每位组员在视频网站注册一个邮箱号，利用邮件建立小组的项目沟通关系，及时获取信息，同时在视频网站上分享小组制作成果。每位学生可以浏览别人上传的视频，可以进行评价、发表看法。教师可以通过邮件随时知道每个小组的项目进展情况，并在点击率不高或者评论回帖数过低时进行处理。这种方法不仅可以完整地记录整个学习的过程，学生在课程结束还能据此回顾自己的学习历程，更有利于教师对学生进行全面评价。
三、课程的实施要点
1.明确每一学习任务的目标
目标越明确，越接近实际，学生越能理解教学的目标。因此，在编制课程时，应考虑项目的延续性，也应考虑学生的学习能力以及对项目的接受程度。该课程从单品活动策划到店铺活动的策划依次递进，实现点到面的知识扩散，学生在学习的过程中会主动复习旧的知识，解决新的问题，同时在项目实施的过程中不断提高解决问题的能力（图2）。
图2
2.工作页内容及其引导性问题要有可接受性和可执行性
工作页内容必须与学生当前的知识水平相符，并能为学生提供较好的理解渠道。如案例学习，可先设定当前遇到的问题，让学生查找原因，提出解决问题的方案，见下表。
学生通过对问题的思考和分析，对问题的理解更加深入，同时对所学的知识如何解决问题也有较为深刻的理解。并且学生在执行的过程中，目标是明确的，制订的实施计划能得到有目标地推进。
3.学习任务实施不仅仅培养学生的专业能力，也注意学生社会能力和方法能力的培养
一体化课程的实施，必须建立在可认识、可理解、可执行的基础上。因此，学习任务的实施过程不仅是一个认识的过程，更是一个理解和执行的过程，同时也是一个社会能力和方法能力培养的过程。电子商务活动策划与执行课程从一开始就定位于学校签订校企合作项目，具有真实、可及时改进的特点。
（作者单位：广东省国防科技高级技工学校）endprint
摘 要：本文介绍了高职高专电子商务专业电子商务活动策划与执行一体化课程的设计，旨在通过电子商务活动策划专员岗位职业能力的培养，让学生的学习课程与岗位要求更好地衔接。
关键词：电子商务专业 活动策划与执行课程 一体化教学
一、课程设计流程及内容
1.课程开发流程
按照“行业情况分析—岗位工作分析—专家座谈会—课程设计开发—教学大纲修订—学习材料编写—投入实施—效果评估”的流程开发课程。在确立综合职业能力发展为学生培养目标的基础上，对各个电子商务职业群进行职业分析，通过典型任务分析确定课程门类，按照工作过程系统化原则确定课程结构，依据职业成长逻辑规律排列课程系列。
2.课程内容
一体化课程的构建是在对电子商务活动策划与执行岗位进行分析的前提下，结合学生的学力，形成一体化课程的内容，如图1所示。
图1 课程结构
鱼骨图展示的是整个课程的理论知识以及相应理论知识对应的实践项目。理论知识包括：文案策划、商品特征学习、活动形式、品牌意识；实践项目包括：市场调查、活动策划、活动文案撰写、活动主题创作、单品活动策划与执行、选品、页面设计、节日策划线上活动、整点活动策划与执行。课程的设置是以点带面，学生的认知力以及动手能力的训练从易到难，循序渐进。
二、教学实施思路
1.学习的内容是工作，通过工作实现学习——定位、分工、整合
电子商务活动策划执行是一门技能训练课程，是通过企业真实的营销任务，让学生分析市场、制定战略、撰写策划案、整合企业内部资源、拟定执行方案等，让学生在企业运作中了解工作任务以及企业运营的全过程，从而了解电子商务活动的价值，领悟企业的管理真谛以及资源整合的重要性。
该课程以笔者学校校企合作项目为背景，把学生分为4～6组，每组4～5人，承接不同的项目。在实训过程中，每位学生将分别扮演创意策划专员、美工、选品专员、活动执行、客服专员等角色。该课程涉及整体战略、选品、活动内页制作、活动执行、客户维护等任务，因此学生需要更强的团队沟通能力，需要财务分析、客户维护、市场与营销、美工的多方面知识。
2.学习领域课程由工作领域转化而来，采用行动导向教学——了解、创新、融合
（1）第一个环节：在视频制作的环节，先从视频网站选取简易制作视频，让学生先模仿制作，并通过案例的分析讲解，让学生了解到把广告做成内容的重要性。
（2）第二个环节：为企业制作一段网络视频。视频的构思需要小组组员认真商讨得出创意，如有的小组想到了浪漫爱情故事，有的小组想到了女性独立自主，有的小组想到了文艺小清新。定位做好了，学生因为已经有了第一次的模仿训练，在制作视频的时候就顺利多了，流程也顺畅了，制作的专业性就更强了。不过，学生也容易因着重考虑视频的制作质量，而忘记了视频的功能性，于是需要进行下一步的教学。
（3）第三个环节：通过以上两个制作环节，学生基本上能了解网络视频的制作以及制作视频时应注意的问题，于是在第三个环节，教师应引导学生如何把视频广告做成视频内容，使学生对学习任务有全面、深刻的理解.
3.实行以学习任务为单位的过程性评价考核方式，实现对学生综合职业能力的培养
传统的考核方式是平时成绩占40%、期末测试占60%。而电子商务活动策划与执行课程的实施多以项目形式进行，因此可实施项目过程式评价。一个班级的人数多达40人左右，教师无法一对一教授，同时也不能很好地对学生实行动态考核及关注到每个学生的成长，同时在学生了解了某些活动的意义或者某个工具的用法以后如何实施考核等，这些问题都需要通过考核的实践来一一解决。
如在视频的制作过程中，每位组员在视频网站注册一个邮箱号，利用邮件建立小组的项目沟通关系，及时获取信息，同时在视频网站上分享小组制作成果。每位学生可以浏览别人上传的视频，可以进行评价、发表看法。教师可以通过邮件随时知道每个小组的项目进展情况，并在点击率不高或者评论回帖数过低时进行处理。这种方法不仅可以完整地记录整个学习的过程，学生在课程结束还能据此回顾自己的学习历程，更有利于教师对学生进行全面评价。
三、课程的实施要点
1.明确每一学习任务的目标
目标越明确，越接近实际，学生越能理解教学的目标。因此，在编制课程时，应考虑项目的延续性，也应考虑学生的学习能力以及对项目的接受程度。该课程从单品活动策划到店铺活动的策划依次递进，实现点到面的知识扩散，学生在学习的过程中会主动复习旧的知识，解决新的问题，同时在项目实施的过程中不断提高解决问题的能力（图2）。
图2
2.工作页内容及其引导性问题要有可接受性和可执行性
工作页内容必须与学生当前的知识水平相符，并能为学生提供较好的理解渠道。如案例学习，可先设定当前遇到的问题，让学生查找原因，提出解决问题的方案，见下表。
学生通过对问题的思考和分析，对问题的理解更加深入，同时对所学的知识如何解决问题也有较为深刻的理解。并且学生在执行的过程中，目标是明确的，制订的实施计划能得到有目标地推进。
3.学习任务实施不仅仅培养学生的专业能力，也注意学生社会能力和方法能力的培养
一体化课程的实施，必须建立在可认识、可理解、可执行的基础上。因此，学习任务的实施过程不仅是一个认识的过程，更是一个理解和执行的过程，同时也是一个社会能力和方法能力培养的过程。电子商务活动策划与执行课程从一开始就定位于学校签订校企合作项目，具有真实、可及时改进的特点。
（作者单位：广东省国防科技高级技工学校）endprint
摘 要：本文介绍了高职高专电子商务专业电子商务活动策划与执行一体化课程的设计，旨在通过电子商务活动策划专员岗位职业能力的培养，让学生的学习课程与岗位要求更好地衔接。
关键词：电子商务专业 活动策划与执行课程 一体化教学
一、课程设计流程及内容
1.课程开发流程
按照“行业情况分析—岗位工作分析—专家座谈会—课程设计开发—教学大纲修订—学习材料编写—投入实施—效果评估”的流程开发课程。在确立综合职业能力发展为学生培养目标的基础上，对各个电子商务职业群进行职业分析，通过典型任务分析确定课程门类，按照工作过程系统化原则确定课程结构，依据职业成长逻辑规律排列课程系列。
2.课程内容
一体化课程的构建是在对电子商务活动策划与执行岗位进行分析的前提下，结合学生的学力，形成一体化课程的内容，如图1所示。
图1 课程结构
鱼骨图展示的是整个课程的理论知识以及相应理论知识对应的实践项目。理论知识包括：文案策划、商品特征学习、活动形式、品牌意识；实践项目包括：市场调查、活动策划、活动文案撰写、活动主题创作、单品活动策划与执行、选品、页面设计、节日策划线上活动、整点活动策划与执行。课程的设置是以点带面，学生的认知力以及动手能力的训练从易到难，循序渐进。
二、教学实施思路
1.学习的内容是工作，通过工作实现学习——定位、分工、整合
电子商务活动策划执行是一门技能训练课程，是通过企业真实的营销任务，让学生分析市场、制定战略、撰写策划案、整合企业内部资源、拟定执行方案等，让学生在企业运作中了解工作任务以及企业运营的全过程，从而了解电子商务活动的价值，领悟企业的管理真谛以及资源整合的重要性。
该课程以笔者学校校企合作项目为背景，把学生分为4～6组，每组4～5人，承接不同的项目。在实训过程中，每位学生将分别扮演创意策划专员、美工、选品专员、活动执行、客服专员等角色。该课程涉及整体战略、选品、活动内页制作、活动执行、客户维护等任务，因此学生需要更强的团队沟通能力，需要财务分析、客户维护、市场与营销、美工的多方面知识。
2.学习领域课程由工作领域转化而来，采用行动导向教学——了解、创新、融合
（1）第一个环节：在视频制作的环节，先从视频网站选取简易制作视频，让学生先模仿制作，并通过案例的分析讲解，让学生了解到把广告做成内容的重要性。
（2）第二个环节：为企业制作一段网络视频。视频的构思需要小组组员认真商讨得出创意，如有的小组想到了浪漫爱情故事，有的小组想到了女性独立自主，有的小组想到了文艺小清新。定位做好了，学生因为已经有了第一次的模仿训练，在制作视频的时候就顺利多了，流程也顺畅了，制作的专业性就更强了。不过，学生也容易因着重考虑视频的制作质量，而忘记了视频的功能性，于是需要进行下一步的教学。
（3）第三个环节：通过以上两个制作环节，学生基本上能了解网络视频的制作以及制作视频时应注意的问题，于是在第三个环节，教师应引导学生如何把视频广告做成视频内容，使学生对学习任务有全面、深刻的理解.
3.实行以学习任务为单位的过程性评价考核方式，实现对学生综合职业能力的培养
传统的考核方式是平时成绩占40%、期末测试占60%。而电子商务活动策划与执行课程的实施多以项目形式进行，因此可实施项目过程式评价。一个班级的人数多达40人左右，教师无法一对一教授，同时也不能很好地对学生实行动态考核及关注到每个学生的成长，同时在学生了解了某些活动的意义或者某个工具的用法以后如何实施考核等，这些问题都需要通过考核的实践来一一解决。
如在视频的制作过程中，每位组员在视频网站注册一个邮箱号，利用邮件建立小组的项目沟通关系，及时获取信息，同时在视频网站上分享小组制作成果。每位学生可以浏览别人上传的视频，可以进行评价、发表看法。教师可以通过邮件随时知道每个小组的项目进展情况，并在点击率不高或者评论回帖数过低时进行处理。这种方法不仅可以完整地记录整个学习的过程，学生在课程结束还能据此回顾自己的学习历程，更有利于教师对学生进行全面评价。
三、课程的实施要点
1.明确每一学习任务的目标
目标越明确，越接近实际，学生越能理解教学的目标。因此，在编制课程时，应考虑项目的延续性，也应考虑学生的学习能力以及对项目的接受程度。该课程从单品活动策划到店铺活动的策划依次递进，实现点到面的知识扩散，学生在学习的过程中会主动复习旧的知识，解决新的问题，同时在项目实施的过程中不断提高解决问题的能力（图2）。
图2
2.工作页内容及其引导性问题要有可接受性和可执行性
工作页内容必须与学生当前的知识水平相符，并能为学生提供较好的理解渠道。如案例学习，可先设定当前遇到的问题，让学生查找原因，提出解决问题的方案，见下表。
学生通过对问题的思考和分析，对问题的理解更加深入，同时对所学的知识如何解决问题也有较为深刻的理解。并且学生在执行的过程中，目标是明确的，制订的实施计划能得到有目标地推进。
3.学习任务实施不仅仅培养学生的专业能力，也注意学生社会能力和方法能力的培养
一体化课程的实施，必须建立在可认识、可理解、可执行的基础上。因此，学习任务的实施过程不仅是一个认识的过程，更是一个理解和执行的过程，同时也是一个社会能力和方法能力培养的过程。电子商务活动策划与执行课程从一开始就定位于学校签订校企合作项目，具有真实、可及时改进的特点。
老年住区的开发策划与规划设计 篇7
1. 中国社会的老龄化趋势
中国社会已快速进入老年化, 以下几个方面的指标突出显示了这方面的变化趋势
·老龄化速度快于全国总人口增长速度
·老龄化速度快于世界老龄化速度
·老年人绝对数量大
·我国老龄化速度快于经济发展速度
·经济发达地区和大城市均进入老龄化
2006年初, 中国60岁以上的老龄人口已达1.3亿, 恰好为人口总数的十分之一, 按照联合国标准, 也正式步入了老龄化社会。根据联合国在第二届老年大会上发布的数据显示, 到2025年, 中国老年人口将占总人口的20%, 到2050年, 甚至可能达到40%。 (见图1)
2、中国社会存在三种养老方式导致不同的养老住宅需求:
·子女赡养——多数农村地区的老人和少数城市老人没有固定收入和储蓄, 需要靠儿女提供住所、支付赡养费。过去父母完全依靠子女赡养的重要前提是多子女, 但是随着目前“421”或“422”的家庭结构趋势, 这样的赡养方式给儿女造成了很大的经济负担, 同时也难以保证老人的生活质量。
·社会赡养——政府有限的财力主要针对有困难的老人, 如“三无老人”。社会养老负担越来越重, 2004年中国养老保险达到3502亿, 比2000年增加65.5%。中国目前的经济发展水平无法实现完全的社会养老。
·自养。城市老人多为有固定收入的离退休职工, 这部分老人以自养为主。在大、中城市, 越来越多的老人需要也有能力依靠自己年轻时的积累安度晚年。尽管退休后的老年人收入逐渐下降, 但是他们多数拥有自己的房产。
3. 老年住宅的开发模式及目标客户群
西方国家是国先富人后老, 在人均GDP达3万元以后才步入老龄社会;中国国未富人先老, 人均G D P只有3000元, 就较早地步入了老龄社会。对此中国既无物质上的必要准备, 更缺乏心理上的准备, 突显了社会和家庭的养老压力。
对于低收入社会保障性老年住宅, 主要应由政府主导开发建设。而中高端养老住宅则应由市场, 房地产开发解决。
中高端老年住宅的目标客户应定位于以下三方面消费人群:
·拥有高收入的中年人
·年轻时财富积累丰富的退休老人
·以及有住房但有改善居住条件、养老条件愿望的老人
对于第一类潜在消费群, 他们的主要目的为给父母购房养老, 并且等老人去世后可以自己使用居住;而第二类人群为富裕的老人, 他们有条件多处置业, 所以对前两类人群以出售房屋所有权为主。对于第三类人群, 吸引他们购买老年住宅的是住区内集中完善又有针对性的助老服务, 所以产品的开发策划定位要准确把握客户需求。
4. 老年住宅的潜在商业价值与银龄产业
·住宅的耐久性为“以房养老”提供了物质基础
·家庭生命周期与住宅寿命周期的不一致为“以房养老”提供了可能性
·使用权和所有权分离为老年住宅提供了更大的价值利用空间
从国外发展经验看, 由于中高收入老年人具有的较高积累和消费能力, 老年住区相关的医疗, 保健, 保险, 文化, 社交, 学习, 娱乐, 休闲, 旅游等活动具有很高的潜在产业商机, 这一行业领域统称为银龄产业。
5. 购买力、消费水平分析
目标人群的购买能力
·据北京大学《市场与人口分析》报道:城市老人收入水平:截至目前, 全国离退休干部已超过6000万人, 每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助大概可以达到3000~4000亿, 预计到2025和2050年, 老人的潜在市场购买力将分别达到14000亿和50000亿。众多养老观念已发生明显改变的60~70岁的老人将会在社会养老模式由福利型向产业型过渡的过程中, 对老年住宅的市场起着强有力的支撑。
二、国外老年住宅开发经验
美国模式:美国养老主要依靠市场, 年轻及中年时期收入高, 贷款购买大房子, 年老时出售或以转按揭形式, 转让、出售所有权, 获得现金, 购买较小的老年住宅, 颐养晚年。对于高端客户, 形成专业化老年社区。
太阳城中心 (Sun City Center) 是美国较大的老年社区之一, 坐落在佛罗里达西海岸, 位于坦帕和萨拉苏达之间。太阳城中心从1961年开始开发建设, 从一开始就规划成为佛罗里达乃至全美最好的老年社区。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。整个社区内拥有“太阳城中心” (独立家庭别墅) 、“国王之殿” (连体别墅) 、“湖中之塔” (辅助照料式住宅和家庭护理机构) 、“庭院”和“阿斯顿花园” (出租的独立居住公寓) 以及“自由广场” (辅助照料式住宅和家庭护理机构) 六大居住社区, 并且共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。连体别墅中的一套住宅价位从9万美元到20万美元不等, 并且还可以选择全部、部分或不需公共维护保养的住宅。
社区有专为老年人考虑的建筑规划, 小区内实现无障碍设计:无障碍步行道、无障碍防滑坡道, 低按键、高插座设置, 社区住宅以低层建筑为主。同时, 社区内的空间导向性被强调:对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排, 实施严格的人车分流。有报道说, 老年社区中的老年人比美国平均人口寿命高10岁。
欧盟模式——社会养老为主, 子女不承担赡养老人的责任, 养老主要由年轻时工作期间交纳养老金承担, 西方国家高度发达的经济水平和长久以来巩固完善的社会保障福利体系, 为社会养老提供了基础。然而, 西方高标准的社会养老也造成习惯了高福利生活的人们很难将福利水平降下来, 因此老龄化也造成了很大的社会负担。近年来欧盟国家出现新的趋势:鼓励家居养老。
作者本人在德国参与过不少老年住区的开发设计工作, 国外在此类建筑设计过程中非常注重整体的规划, 和人性化细部设计, 从平面布局到构造细部, 注重老年人的使用特点, 安全性, 耐久性。
瑞典是世界上社会福利和公共保障系统最完善的国家之一, 瑞典老年住宅开发也有多年历史和成功的经验值得借鉴。
相比之下, 中国拥有传承千年的“尊老敬老”传统美德, 儿女在经济条件允许的情况下愿意为父母提供更好的养老环境, 希望老人老有所乐, 得到良好的照顾。独生子女夫妇子女少的状况也会使老年人更多地依赖社区服务和选择一种新的养老方式。同时, 随着老人消费观念的转变, 他们希望自己能在有生之年, 尤其是晚年有较高的生活质量, 这一系列因素的演变, 为养老房产的开发提供更多的商业空间。
三、老人住宅产品分类与特点
老年人需要的住宅, 可以有多种模式, 有多种投资主体, 并且各种模式之间, 还有一定的交叉。中国未来老年住宅开发有以下五种模式:
1) 新建适老化通用住宅 (Altengerechte Wohnungen)
2) 新建住区中开发部分老年住宅
3) 专门老年社区
4) 老年公寓
5) 养老院, 敬老院
1. 新建适老化通用住宅
适老化通用住宅是指在住宅开始设计和建造过程中通过潜伏性设计, 把老人的各种需要考虑进去, 贯彻老年住宅的必要技术措施, 使得居住者一旦变老, 各方面体力体能衰弱, 就能及时根据需要增加必要的设施和设备, 来提高老人的自主和自理能力, 让老人自己照顾自己。适老化住宅的主要消费群为尚未进入老年而具有购买能力的中、青年人。
·特点:
1) 至少可以使用40年以上, 即所谓的长效住宅
2) 可以满足所有居住者的需求, 无论是年轻人还是老人
3) 投入少量资金, 增加必要的设施和设备, 就可以适应改变的需求
·市场空间:
1) 为楼盘增加亮点, 做有责任的开发商
2) 满足父母与子女为邻的消费心理
3) 可以满足老人愿意在熟悉环境中生活得需要
2. 新建住区中开发部分老年住宅
新建住区中开发部分老年住宅, 有三种形式:
·在住区中开发1~2老年住宅
·部分楼栋设置部分单元的老年住宅
·“两代居”
3. 老年社区
老年住区是以老年人为主要服务对象, 符合老年人生理和心理特征, 成片开发, 建设的老年住宅楼栋的集合体, 配置有老年人辅助设施, 并应具备一定城市功能或配套机能。老年住宅的目标消费人群应定位于拥有高收入的中年人、富有的老人、以及有改善居住条件、养老条件愿望的离退休老人。
·特点
1) 老年人占主体地位, 主要以老年人为主的住区, 居家养老
2) 提供完善集中且有针对性地助老、护理服务
3) 其中有2~3栋以租赁形式经营的老年公寓.
·市场空间:
1) 住宅开发有特色, 有针对性, 区别于普通住宅, 有一定的公益意义。
2) 成片开发, 满足老人不愿脱离社会群体的心理。
3) 住宅的营销模式可以采用销售所有权和使用权两种形式, 有利于部分资金的回笼和循环。
4. 老年公寓
国外主要指城市中为老年人居住而开发建设公寓式产品, 居住在这里的老年人通常生活能够一定程度上自理。老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。
5. 养老院、敬老院
主要是由国家投资兴建的带有公益性质的老年居住设施, 用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人, 提供一定范围的医疗护理服务设施。
这五种产品中住宅适老化课题是所有目前房地产开发项目都应该重视的环节, 无论从社会意义以及客户需求及产品买点上都有非常重要意义.
老年社区开发, 是规模化地产开发的新领域和发展重点.
四、适合于中国的老年住区开发模式
1. 老年社区的开发要注重市场化特点
老年住区是一种专供老人居住的专用居住社区, 是一种居家养老与社区服务相结合的模式。
由于老年住区属于新兴事物, 它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体, 有关部门在政策制定和操作方面相对滞后, 所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠, 对于具有社会化养老性质的老年社区, 开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。老年社区运营需应遵循市场规律, 走“福利性事业、市场化经营”的道路。
老年社区项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年社区项目不同于一般房地产项目, 它不仅包括住宅本身, 还包括许多服务配套项目, 并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点, 总体造价要比普通房地产项目高许多。
老年社区的租售方式比一般住宅更为复杂, 一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的, 而老年社区则需要根据老年人市场需求的多种形式, 采取租、售结合的方式满足老年人入住, 其中一定比例的住宅面积可以实现销售, 另一部分须满足租用、度假等需求, 并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资, 因此老年社区的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。
2. 老年住区开发需要多种产品组合
老年住区中的住宅可以实现多种形式并存, 可接纳各种老人:花园式住宅、居家型住宅、连排别墅、老年公寓并存, 还可以设置养老院或者护理院, 为需要特殊照顾的老年人提供服务, 考虑公共文化设施建设, 营造适宜老人居住的“小型社会”。其中以专门老年住宅和适老化通用住宅为主, 适当分布高档别墅和2~3栋老年公寓。应具有适合现代老人需要的多功能住区特征, 不仅适于居住, 还应具有疗养、医疗、保健、学习、娱乐、交流、联谊、观光的特征。
3. 家庭式养老社区更适合中国国情
无论是老年住区还是老年公寓, 都应采取家庭式的居住形式。居住单元可以是一房一厅、两房一厅, 通过公共走道联系在一起的, 公共走道包含医疗保健、服务设施、庭院、公共服务机构管理。以家庭为主的, 而不是目前的老年公寓那样, 几个老人合住一间, 每个人一个床, 就成了老人的空间。
4. 注重社区公共空间建设
老年社区开发需要关注老年人的需求, 包括园区公共空间, 建筑内部空间, 也可以考虑采用公共起居厅的形式, 卧室、卫生间为单元型、家庭型的, 但是将起居厅建成公共式的, 两个、三个、四个家庭合用一个公共起居厅, 这样增加老年人之间的接触、交往, 形成比较好的大家庭气氛。
5. 高质量的服务提升住区品质
提高住区服务人员的素质, 包括专业护理知识和老年人心理关怀知识, 聘请专业的物业管理公司对社区服务进行管理。可以将老年社区的服务职责与志愿者服务联系起来, 提倡全社会的爱老敬老风尚。同时, 志愿者中的专业人士可以定期为老人带来健康保健, 心理咨询方面的帮助。
6. 高水平、高质量的社区医疗保健服务将大大增加养老社区的吸引力
目前, 国家正大力提倡、鼓励和推动社区医疗卫生建设, 大量的资金投入和政策扶持将会使社区医疗保健的质量和水平得到很大提高。对于一个多种老年住宅形式共存, 有一定规模的综合性老年住区, 一所设施完善且侧重老年人医疗保健的社区医院是非常重要的, 可以与当地政府协商将附近社区医院移至住区内。
五、老年住区规划与设计
老年住区的规划设计, 有别于一般居住区设计, 需要考虑老年人生理心理特点, 特别是无障碍设计和使用安全性问题.规划设计重点区域:
1) 园园区室外环境
2) 单元公共空间
3) 起居室
4) 卫生间
5) 厨房
1. 园园区室外环境
·住区要相对封闭, 避免人员嘈杂和道路混乱的交通;种植较大的树木, 形成具有年代感的绿化空间, 环境家具及装饰材料采用与城市居住环境类似的产品, 创造认同感, 创造能满足老年人“安定感”的生活氛围。
·交通设计力求简洁, 人车分流, 减少步行通道和车行道的交叉
·无障碍设施应无处不在, 路面防滑设计
·细节处体现人文关怀:采用温暖的有亲和力的木材制作座椅, 增加扶手和靠背
·交通设计力求简洁, 人车分流减少步行通道和车行道的交叉。
·小区内设置公用卫生间, 以方便老人在需要是就近如厕。
·专门老年住区要注重“绿视率”的创造。
·应具有专门针对老人的智能化硬件设备设施;如紧急电子呼叫系统、上门服务呼叫系统、电子门锁、摄像监控设施等。
2. 住宅单元公共空间设计
·相应的照明与标识系统
·入口无障碍设施
·高层住宅要设置担架上下的电梯等;
·地面要采用防滑设计, 使用有防滑功能的粗涩石材和防滑等级地砖。
3. 起居室设计
老人一天中大部分的时间是在起居室和阳台内度过的, 起居室的设计应满足老人多方面的生活需要。
·起居室内的采光面积要大, 开启扇应保证一定的数量和面积, 且布置位置应使气流均匀。老人需要晒太阳, 并且不喜欢空调, 所以保证起居室内的自然采光与通风非常重要。
·开窗大小和操作形式注重老年人力量极限和安全性。
·起居室的地面不应设置室内高差, 如台阶、较陡的坡道等。
·在老人经常活动的区域设置墙边扶手, 方便老人行走和适量的运动。
4. 卫生间设计
·卫生间设计应主要考虑空间尺寸的合理性, 卫浴设备的高度, 地面防滑以及紧急呼叫装置。
·设计要点:
·淋浴间的尺寸应考虑方便老人洗澡时有方便坐下的空间, 或可以放置小凳子的空间。
·调整卫浴设备的高度以适合老年人的需求。
·卫生洁具宜采用白色, 并做好防滑处理, 卫生间装饰颜色应以清淡、易清洁为主。
·卫生间内的暖气需要精心设计, 做好防护且不能影响通行, 放在门后、墙壁上等较为隐蔽、安全的地方, 以免老人被烫伤或碰伤。
·坐便器旁边应设置L形扶手及紧急呼叫装置。
·卫生间的灯光不宜过低, 除洗脸池上方设镜前灯外, 坐便器的上方也宜设灯, 便于检查老人的排泄物。
5、厨房设计
·厨房是具备生活自理能力的老年人经常出入的居室空间, 厨房的设计应考虑老人活动的方便性, 水池、炉具、橱柜等的位置应安排合理, 减少老人在厨房内的活动量。另外, 还应注意厨房设施的安全性。
·设计要点:
·厨房的煤气器具应选用可自动断气的安全装置。厨房应安装漏气检测器和火灾报警器。
·水池下部应留出老人坐轮椅操作的空间, 水池和灶具应当邻近不止, 或呈L形布置, 避免轮椅横向移动。
·厨房的吊柜以及操作台的高度设置应该根据老人的身高确定, 800~850mm高的地柜比较适合老人使用。中部柜的高度应在1400-1600mm之间, 可放置调料、杯、盘、碗筷等常用物品。
·厨房的插座应不少于五处, 电冰箱、抽油烟机、台面上的小电器各一处, 吊柜和低柜内还应各预留一处。
六、发展与展望
浅析房地产开发前期定位的策划 篇8
1.1 房地产前期策划定义
从理论上来说, 房地产前期定位策划是一种辅助决策的一项综合性活动。它的前期性可以从两个方面来理解:一方面, 前期定位策划行为的进行要先于实际的决策和项目产品的形成, 它是一种科学的预测活动;另一方面, 相对于全程策划来说, 前期定位策划主要研究的是项目有形产品建设实施以前的部分。房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标, 经过对市场的深入研究和分析, 整合各种资源, 达到帮助房地产开发企业决策的一项动态的系统性工程。
1.2 房地产前期定位策划的意义
(1) 为科学决策提供依据。房地产开发的前期定位策划, 离不开对市场状况的调查与分析, 对客群的特征与需求分析, 以及对市场的供需状况、竞争对手情况分析等, 而这些分析也是预测市场走势、项目产品定位等的关键。所以前期定位策划为企业确定今后经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额等都提供了可靠的依据。
(2) 降低产品开发的风险。随着市场状况的多变以及行业日趋激烈的市场竞争, 越来越多的发展商都迫切想了解在开发过程中可能遇到的市场风险、政策风险、金融风险, 以及项目整体的收益情况等。而房地产开发的前期定位策划有助于发展商在开发前期对风险与收益等做出评估, 从而制定正确的开发战略。
(3) 是房地产项目成败的关键。房地产开发的前期定位策划针对项目的开发模式、规划设计、客户群体定位等方面都进行了界定、初步定型。房地产项目进入到中后期的建设、销售环节, 其操作已被限定于前期定位策划制定的大框架内, 其他策划理念也服从于前期定位策划中所制定的总体思路。所以, 房地产开发的前期定位策划统领整个项目各阶段的工作。
如果没有认真做好项目的前期定位策划, 整个项目开发就难以成功。相关案例已数不胜数:1996年, 在我国的一些大城市, 投资商对整个经济环境过于乐观, 在没有做好前期策划的基础上, 盲目开发写字楼项目, 以至于规模过大, 形成了不少的“半拉子”工程。而在大量写字楼入市的萌芽期, 已有专家提出要警惕。但由于一些部门的急功近利, 着意宣传经济发展的前景空间如何大, 误导了发展商。最终, 在一些城市的主干道上, 不少写字楼变成冰冷的水泥框架。这是没有做好前期策划的典型例子。
所以, 优秀的发展商往往把前期定位策划工作做得越来越细致, 从市场调研、市场细分、项目选择、客户定位、项目设计等方面都用了相当大的功夫。特别是在项目设计方面, 针对市场需求, 不惜成本, 聘请国外著名的设计公司来担纲设计。还精益求精, 做了十多次修改才定稿。与此同时, 还引进世界先进的设计理念与项目的现实情况相结合, 创造了项目设计的经典作品, 赢得了市场, 这为项目的成功推广做出有力的保证。
2 房地产前期定位策划具体方法分析
房地产前期定位策划一般分为如下六个方面:
(1) 项目基本属性界定。在做房地产前期定位策划之前, 笔者建议, 要先了解到开发商对于这个项目的最核心的目标是什么, 因为项目目标的不同, 往往直接影响到策划的思路。
一般而言, 企业根据自身的企业战略, 对不同时期的项目开发也有着不同的要求, 而企业对项目的要求, 也就形成了一定的项目目标:最大的利润、最快的利润、内部收益率最大、最小的运作资金、品牌价值的体现、为另外一个项目做铺垫、获得管理运作经验等等。所以, 策划人员需要先通过和开发商的前提沟通, 分析确定最核心的目标。
(2) 市场研究。在实操过程中, 关于市场研究的作用主要体现在:评估项目所处的市场环境;寻找项目潜在的市场机会, 挖掘需求尚未被满足的市场;规避市场风险;制定项目的发展方向和市场定位;推荐最具竞争力的产品建议;评估开发商目标实现的可能性等。
而作为策划代理方, 在实操过程中可以体会到, 如果说:开发商是追逐利润的, 建筑师是唯美主义的, 那么, 市场研究就是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。而这也恰恰是作为房地产顾问存在的意义———我们提出的所有建议都是基于对市场的理性判断。
(3) 项目自身SWOT分析。SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况, 是市场竞争分析的常用方法。包括内部优势因素、劣势因素和外部市场环境中的机会因素、威胁因素。
就房地产项目而言, 内部优势因素, 是该项目与竞争对手相比在某方面所具有的独特能力;内部劣势因素, 是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足;外部市场环境中的机会因素, 是外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面, 若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势;威胁因素, 是外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的消极的方面, 若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。
找出本案客观存在的主要内部优势因素、劣势因素、以及外部市场环境中的机会因素、威胁因素, 运用SWOT分析法, 提出相应的市场对策, 能够提出更具有针对性的物业市场定位, 以及相对适合于此市场定位的产品营销方法、手段。
(4) 项目市场定位。房地产项目市场定位包含很多方面, 但主要包括以下三大内容:目标客群定位、产品定位、价格定位。其中, 产品定位, 业内有些观点认为:在做前期定位策划报告时, 应将“产品策划”部分单独列为一项内容;笔者较为赞同此观点, 但考虑到整体定位工作要素的内容系统性, 笔者在此依旧将“产品策划”列入到“产品定位”中去。
(5) 项目产品策划。笔者认为:项目前期定位策划是以市场需求为基础, 相对产品规划、设计等相关人员, 策划师更了解市场目标客群的喜好, 更容易分析出项目以何种产品入市, 更容易得到市场认可, 并达到最终的营销目标。所以, 作为策划师, 在前期定位策划中, 有必要提出相关产品策划, 以助于专业人员的规划、设计等, 并且保证了项目整体的调性统一。
(6) 价格定位。通常, 根据项目的目标不同, 定价策略也有所差别, 主要分为:低价策略、高价策略、中价策略。低价策略:以提高市场占有率为目标, 高价策略主要目的:是在短时间内赚取暴利, 而市场营销量与市场占有率可能无法相对提高, 中价策略:市场状况稳定的区域内的楼盘销售。
3 总结
对于实际操盘来说, 由于项目的不同, 开发商的企业背景不同, 策划目标的不同等, 策划报告的制作也是相对灵活的, 并不是要严格按照策划流程的模板进行。另外, 在做前期策划时候平日里要注重相关信息、资料的收集与积累, 并将资料分类管理;与房地产相关的各类知识、信息等, 尽可能的学习、吸收;平日里注重资源的积累与整合, 以备不时之需, 提高工作效率。
参考文献
[1]李颖.房地产策划行业现实问题及对策研究[D].重庆大学, 2013.
探讨房地产项目开发前期策划 篇9
1 策划的涵义
人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。
2 房地产项目开发前期策划的内容
2.1 开发项目的产品研发与设计
开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。
2.2 开发项目方案策划
(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。
(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。
2.3 目标客户群分析
市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。
2.4 开发项目的市场调查
房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。
2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案
开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。
3 房地产项目开发前期策划的方式
3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新
知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。
3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民
先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。
3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握
开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。
3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握
国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。
4 结语
随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。
摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。
新产品开发策划 篇10
1 科技馆教育项目的定义
科技馆教育项目是指以科普教育为手段和突破口, 带动科技馆事业发展的一系列活动和任务。因此, 我们策划和开发此类教育项目时应当立足于是否能够带动科技馆事业的发展, 是否能够赢得科技馆社会效益和经济效益的双丰收。
2 科技馆教育项目策划的特点
科技馆教育项目策划是一门新兴的策划学, 以具体的科普教育项目活动为对象, 体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的特点。
2.1 科技馆教育项目策划的功利性
科技馆教育项目策划的功利性是指策划能给科技馆带来社会效益与经济效益上的满足和愉悦。功利性也是项目策划要实现的目标, 是策划的基本功能之一。科技馆教育项目策划的一个重要的作用, 就是使科技馆更好地得到实际利益。
2.2 科技馆教育项目策划的社会性
科技馆教育项目策划要依据国家、地区的具体实情来进行, 它不仅注重本身的经济效益, 更应关注它的社会效益, 经济效益与社会效益两者的有机结合才是科技馆教育项目策划的功利性的真正意义所在, 因此说, 科技馆教育项目策划要体现相当的社会性, 只有这样, 才能为更多的受众所接受。
2.3 科技馆教育项目策划的创造性
科技馆教育项目策划作为一门新兴的策划学, 也应该具备策划学的共性——创造性。新旧的更替的行为本身就是一种发展, 因此策划要想达到策划客体的发展时, 必须要有创造性的新思路、新创意、新策划。《孙子兵法》中有言:“兵无常势, 水无常形。”科技馆教育项目的策划应随具体情况而发生改变。即使曾经成功的模式, 我们也不要生搬硬套, 要善于依据客观变化了的条件点来努力创新, 只有这样, 策划才能别具一格, 与众不同, 吸引人打动人, 更能取得成效。
2.4 科技馆教育项目策划的时效性
在人们的日常生活中, 有许多传统或新兴的节假日和纪念日。因此, 我们在进行科技馆教育项目策划时, 绝对不能不根据传统习惯盲目策划。而是要针对不同的特定时间能够策划出相应的科普教育项目如在儿童节时可以策划以亲子为主题的科普活动, 讲座等等。
3 科技馆教育项目开发的方向
科技馆教育项目按项目利用的资源不同, 可以分为立足科技馆内资源开发以及科技馆内资源与社会可利用资源相结合开发两类开发方向。
3.1 科技馆已有资源开发
科技馆已有资源包括科技馆的人员、展品、展项、场地等资源, 此类教育项目的开发简单易操作, 能够充分利用科技馆已经拥有的各种资源, 并加以整合。既可以充分有效的利用馆内资源, 又可以减轻项目运作的难度。以江苏科技馆为例, 该馆组织的立足现有展区的科普讲座、科普临时展览, 亲子活动都属于此类教育项目。此类项目以社会效益为主, 经济效益为辅。
3.2 科技馆已有资源与社会可利用资源相结合开发
科技馆已有资源与社会可利用资源相结合开发的教育项目是在科技馆已有资源开发的基础上, 充分考虑和吸收科技馆外的一切可利用资源 (如其他科普场馆, 学校, 旅社, 相关政府机构等等) , 加以整合, 从而使科技馆教育项目的形式更加多样。
4 科技馆教育项目管理思路
科技馆教育项目管理要求发挥自己的专长从事科技馆教育项目的规划、监控、跟踪, 并为科技馆教育项目组织人员、安排时间、做出预算及保证项目实施的质量。科技馆教育项目管理的风格是主动性强, 谈判技巧、善于沟通以及分析能力, 这是科技馆教育项目管理的风格不可或缺的组成部分。
4.1 科技馆教育项目管理
科技馆教育项目管理是科技馆为了有效地管理科技馆教育项目的策划、开发和实施而制定的一整套原则、方法、辅助手段和技巧。
科技馆教育项目管理全过程包括以下这些工作。
(1) 组建科技馆教育项目组, 该项目组必须具有实施项目的专长。
(2) 确定科技馆教育项目开发目标。
(3) 制订科技馆教育项目计划。
(4) 处理科技馆教育项目策划、开发中可能出现的变化。
(5) 控制教育项目策划开发的实际进展, 使之能按期完成。
科技馆教育项目管理工作是进展性的, 它将生产出最终教育项目的过程与计划。
4.2 科技馆教育项目管理与日常工作活动管理的区别
项目管理不是为科技馆内非教育项目的日常工作活动的管理而设计的。日常的计划、工作及人员管理是科技馆部门管理者 (部长) 的事, 是在现有规章制度下完成的。真正对科技馆教育项目管理负责的应是项目经理或项目主管, 他既是项目管理的负责人, 又是项目策划开发的组成部分, 因此, 教育项目有一个精于此类项目并能够统筹管理的项目主管是尤为重要的。
4.3 科技馆教育项目管理既是一门科学又是一门艺术
科技馆教育项目管理既是一门科学又是一门艺术。之所以被看作一门科学是因为科技馆教育项目管理是以精密的测算, 统筹规划为依据的。提供这些规划需要管理该项目的专业技能或特长。但是科技馆教育项目管理也受到政治因素、人际关系因素以及组织因素的制约, 因而就有项目管理的“艺术”。与科技馆内外相互沟通、协商谈判及解决矛盾等即为项目科技馆教育项目管理艺术所运用的一部分软技术。
5 结语
综上所述, 科技馆教育项目的策划、开发与管理是新型的策划学、管理学的综合产物。只有立足于科技馆科普教育, 并合理利用项目策划、开发和管理的相关理论, 才能产生化学效应, 生产出好的科技馆教育项目产品。
参考文献
[1]林永匡.弘扬优秀文化, 强化阵地意识[J].中国旅游报, 2000.
[2]马克义.再谈“管理”——“管理”是一种艺术——为什么管理学不是一门“科学”[J].论文网, 2003.
[3]王恒, 朱幼文.开展公益性科普活动是科技馆的方向[J].学会, 1998, 9.
新产品开发策划 篇11
关键词：旅游商品,开发,策划
旅游业是商品市场经济中十分重要的组成部分, 政府也对旅游事业的发展给予了充分的重视。同时, 旅游界内的竞争也日趋激烈, 各地区如何对本地旅游产品进行深层次的包装使其在竞争激烈的旅游市场上占有一席之地, 是各旅游行政部门以及旅游企业必须重视的问题。
当今社会已进入现代商品经济和科技高速发展的新阶段, 社会文化日趋多元化, 这就要求在包装旅游产品时, 不仅要注意它的审美性、功能性, 还应考虑它独特的地方特色魅力。对旅游产品包装在积极吸收借鉴外来文化的同时, 还应注重地方特色的表现。对于生产地方特色产品的企业来说, 虽然具有优越的先天条件, 但是只有对产品进行广泛和多层次的包装才能使产品的销售跨出区域性的限制, 走向最广阔的市场。
一、何为旅游商品
旅游购物是旅游者旅游活动中产生的相随行为。旅游商品就是特指旅游者为实现其旅游目的或在旅游过程中所购买的以物质形态存在的商品。它包含两个要素:其一必须是旅游者购买的;其二必须是有形的商品。只有同时具备这两个要素的商品, 才能称之为旅游商品。所以, 当旅游者的旅游行为结束后, 其购买行为与旅游无关, 其所购买的商品就不再是旅游商品了。
旅游商品是旅游商品的极为重要的组成部分, 旅游商品的生产和供应是旅游业中创汇和创收的一个极为重要的途径。我国发展旅游商品的空间很大。因此, 在旅游实践中, 增加旅游购物的收入就成为发展旅游经济的一个重点。
二、旅游商品的分类
旅游商品种类繁多, 大致可分为三大类:
其一, 旅游纪念品, 是指旅游者在旅游活动整个过程中购买的具有区域文化特征、富有民族特色、又有纪念性的一切物品。它多是以旅游景点的自然风光或文物古迹为题材, 体现当地传统工艺和风格, 且制作独特的商品。市旅游商品中最具特色的一类商品。
旅游纪念商品类型繁多, 可分为文物古董、书画金石、文房四宝、工艺美术品、土特产和药材、珠宝首饰、服装等几大类。比如民间工艺品, 是产生于民间并在民间广泛流传, 具有鲜明的民族风格和地方特色, 以及很强的装饰性和趣味性的手工工艺美术品。如山东菏泽艺人李俊善的面塑, 贵州、云南少数民族的蜡染, 民间妇女剪纸, 潍坊的风筝等。
其二, 旅游用品, 是旅游者为实现旅游目的的需要所购买的在旅游过程中使用的商品。主要有旅行车、游艇、旅行箱包、旅游鞋冒、手杖、风雨衣、太阳镜、摄像机、美容护肤品及常备急救药、帐篷等。随着旅游者旅游个性化的要求及各种新兴旅游项目的兴起, 这种旅游用品市场前景极为广阔, 与旅游纪念品具有同样的地位, 是旅游商品开发的一个新的方向。
其三, 旅游消耗品, 是指旅游中所消耗的商品。主要有食品、饮料, 以及盥洗用品、当地特色风味小吃、日常生活必需品等。旅游者在旅游过程中消耗的食品、饮料、日常生活用品, 基本上是按照平常的喜好来购买的, 这种支出是较稳定的和有限的。而对当地的特色产品的需求是有弹性的, 因此, 开发利用当地的特色产品及小吃就成为旅游创收的一个较好的途径。
中国饮食文化源远流长, 与法国、土耳其饮食并称为世界三大饮食体系, 中国饮食又以其独特的制作工艺而在世界各地广为流传。因此开发这种风味小吃也是旅游商品中的一个重点。
三、旅游商品的特性
旅游商品, 使旅游者购买的满足其各种物质需求可带走的商品, 因此它具有一般商品的属性, 又具备一般商品有时并不具备的特征和属性。这些特性主要表现在旅游商品的纪念性、艺术性、民族性、地方性、实用性等几个方面。
旅游者在旅游过程中购买商品, 就是让自己的旅游经历能够通过旅游商品有一定的纪念意义。通常旅游者所选择的商品大多是与特定文化环境氛围相一致的、具有明显的纪念性的商品。所以, 纪念性是指旅游商品所具有的能够显示旅游所在地的某种特点, 而在时过境迁之后又能够引起游客美好回忆的属性。几年形势旅游商品的一个最基本的特征。比如, 到桂林的旅游者, 一般喜欢买以桂林的山水为内容的山水画、工艺扇和文化衫等;到苏州的旅游者, 多会购买苏绣的代表作双面绣、手帕、枕套等;到西藏的旅游者, 会购买具有藏族文化特色的藏饰;到青岛的旅游者, 会购买一些贝壳等饰品等。旅游者购买这些商品的原因, 就在于它具有一定的纪念意义。
爱美、追求美是人的天性。美的商品能吸引人的目光勾起人的购买欲望。因此, 旅游商品的独特创意和美观的, 具有艺术性的包装, 也是旅游者购买的目的之一。为了获得美的感受, 具有美感的商品自然成为旅游者购买的首选对象。旅游商品愈具有艺术性, 感染力就愈强, 游客就愈喜爱。
旅游者在异域他乡旅游购物时, 总想买些该地富有民族性的商品。到中国的旅游者, 会购买中国的丝绸、年画、古董及印章、瓷器;去我国新疆的旅游者, 会选择购买维族的帽子和佩刀、葡萄干、哈密瓜;去广西的旅游者, 可以购买竹雕酒具、竹子工艺、竹画等富有民族特色的纪念品。之所以有这样的选择, 是因为这些商品均极富有浓郁的民族性, 令旅游者印象深刻。
旅游者在选购具有民族风格物品的同时, 也会选择具有突出反映地方文化的特点的商品。比如, 到中国来旅游的外国旅游者, 除了购买具有中国民族特色的商品——丝绸、茶叶等商品外, 还会选择具有浓郁地方特色的商品, 如安顺的蜡染、苏州的扇子、酒泉的夜光杯、张小泉的剪刀、潍坊的风筝、临沂的煎饼、全聚德烤鸭、云南的过桥米线、四川的麻婆豆腐等。体现民族特色和地方特点, 让旅游者能感受到旅游商品所蕴含的文化底蕴和美感。
大多旅游者很想购买具有一定使用价值的旅游商品, 作为玩赏、纪念和馈赠之用。因此, 旅游商品具有使用价值, 对于一般旅游者来说也是十分重要的。实用性强的旅游商品有很多, 如旅行包、旅游鞋帽、手杖、钱包、中药材、小玩具等。
旅游商品的这几个特性, 是相互联系、相互渗透的, 形成了一个整体, 并不是孤立存在的。只有具备这些特性的旅游商品, 才能受到广大游客的青睐。因此, 遵循这些特性的旅游商品, 才能具有永久的生命力, 不断创造新的商机。
三、旅游商品应重视包装策划
旅游商品大多是旅游者所购买的, 因此对于这种商品的包装我个人认为, 应该在遵循包装设计基本功能的基础上, 再加以地方特色的表现, 能更加突出旅游商品的价值和作用。商品的地方特色, 浅意上讲就是商品具有产地优势和特色, 如特产, 它的商品原料主要来自当地, 再如有些产品在当地具有悠久的生产历史, 还有些产品具有当地浓郁的风土人情等。这些产品在共同具有地方性的同时;还让购买者有一种“人是故乡亲, 货是当地好”的这么一个潜在的信誉感。所以对于这种产品来说这既是特色更是优势。
对于生产地方特色的企业来说, 虽然居于优越的先天条件;但由于缺少“王婆卖瓜”自卖自夸的精神, 只局限于当地或周边的销售地区, 不能真正地走出去, 所以只有对商品进行广泛的、多层次的宣传, 才能使商品的销售跨出区域性的限制, 走向最广阔的市场。
参考文献
[1]沈祖祥, 张帆.旅游策划学[M].福州:福建人民出版社, 2003.