招商地产

招商地产（精选12篇）

招商地产 篇1

“口碑”就是企业的生命

“招商地产有着历史沉淀和企业文化的沉淀, 我们强调历史使命、社会责任和人性关怀, 从这三者出发, 会有一些长期的追求, 包括‘百年招商, 家在情在’, 而不是短期的利益。”胡建新说, 招商地产一直致力于社会的可持续发展, 也致力于让更多人关注绿色地产。

谈起企业社会责任与企业品牌的关系, 胡建新风趣地说:“俗话说, 金杯、银杯, 不如群众的口碑。口碑就是企业的生命, 招商地产要做有口碑的地产企业。”

胡建新认为, 一个有口碑的房地产企业一定要具备以下几个原则:首先, 企业的发展要与社会的发展方向一致, 走可持续的发展道路;其次, 企业要以社会的根本利益为出发点, 要合理开发, 有序开发, 要注意环境保护、节约能源, 减少土地资源的浪费;第三, 要有依法经营, 诚信为本的商业道德, 更要有百年大计、质量第一的品质保障原则。

这其实是胡建新对招商地产的高度概括。25年来, 招商地产一直坚持走可持续发展之路, 大力推行绿色地产, 以价值链思想为指导, 以客户为中心, 为客户创造更大的价值为目标。在产品上, 招商始终把绿色环保的概念贯穿项目开发的始终;在服务上, 强化全程服务的理念。招商将精心为客户着想, 注重客户感受, 注重服务细节, 为客户提供实实在在的增值服务, 希望通过诚心、用心的服务, 为客户提供更多的实惠、更多的便利, 也获得了广大客户的信赖。

招商地产之所以要坚持绿色地产, 也是社会责任感的一种体现。胡建新说, 世界性的资源消耗和环境恶化越来越严重, 如果我们不去努力改变这种状况的话, 社会就难以持续发展, 也是基于这点, 国家领导人提出了科学发展观、营造和谐社会等理念, 绿色地产与这些理念是一脉相承的。

2008年5月12日四川汶川大地震, 震动全国。在这场惨烈的天灾面前, 一切的语言都显得苍白, 唯有行动才能表达对灾区人民的支持和关爱。具有强烈社会责任感的招商地产率先迅速行动起来, 捐资捐物, 为灾区提供最大限度地支援和帮助。胡建新介绍说:从地震发生到今天一年多的时间里, 招商地产没有停止对灾区的关注, 从最初的捐资捐物到关注灾后重建, 甚至灾区更长远的发展, 招商地产用自己的行动在诠释社会责任感的丰富内涵, 用自己的行动让爱继续。

“绿色地产”是一种生活方式

对于“绿色地产”也许大家并不陌生, 不仅是因为越来越多的开发商将它作为楼盘的广告语, 而且, 作为国家节能减排战略的重要组成部分, 建筑节能的概念在这几年也已经深入人心。因此, 人们普遍认为“绿色地产”就是运用了各种节能材料和环保科技的建筑, 或是对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后, 设计出的低能耗建筑。那么作为在中国最早提出这一概念的招商地产又是如何实践“绿色地产”的呢?

对于招商地产来说, 上文中对“绿色地产”所做的定义, 似乎并不全面。胡在新说, 国内的房地产企业对“绿色地产”的认识往往还停留在产品本身, 其实“绿色地产”更重要的是一种“绿色”的生活方式。即工作和生活都在一个社区之中, 上下班走路, 购物走路, 休闲也走路, 用步行来代替汽车出行, 这样的生活小区才是真正的“绿色地产”。

胡建新介绍说:招商地产的“绿色地产”开发模式, 基础是先进的开发理念, 实现手段是理念的可操作性和可复制性, 得到的成果是绿色地产为我们的企业增值, 为我们的品牌和产品增值, 为我们的客户和员工增值。我们将绿色地产的开发策划作为重中之重, 每个项目伊始必须编制详细的绿色全程策划书, 根据项目自身特点确立绿色目标、实施方案、技术手段及评价体系, 这是我们所特有的。招商地产在蛇口开发的泰格公寓、南海意库3#写字楼, 在广州正在建设中的金山谷花园等项目, 均代表了国内绿色地产开发领域的先进水平。

住房和城乡建设部已经开始倡导“低碳生态城”的发展模式。该部副部长仇保兴指出:寻求中国特色的低碳城市发展模式必须坚持两手抓:一方面从每个家庭居所——绿色建筑入手;另一方面还必须从城市整体的层次来寻求应对之道, 即打造低碳生态城。要把低碳城市和生态目标相结合, 建立起低能耗、低排放、高效能、高效率、高效益的中国特色的城市化发展模式。对此, 仇保兴提出了我国低碳生态城发展的总体思路、具体要求和关键技术。

对此, 胡建新表示, 绿色地产是地产业未来发展的大方向, 也符合国家节能减排的方针政策。随着我国居民节能意识的提高, 对绿色建筑的了解加深, 绿色地产必然逐渐受到市场的普遍欢迎。招商地产的“绿色地产”完全符合建设部所倡导的“低碳生态城”模式。

“绿色地产”不仅仅是节能建筑的代表, 而且也是国际先进的“产业—居住一体化社区开发模式”的典范, 像英国的非政府组织百瑞诺集团 (Bioregional Group) 提出的“一个地球生活”十项原则、美国绿色建筑委员会 (USGBC) 提出的“LEED”评价标准等, 都是这个概念的成功运用。

胡在新说, 在建筑节能方面及技术应用方面, 招商地产坚持以市场导向为原则, 对项目制定相应的设计策略, 不盲目的追求新奇技术, 而是选择成本合理的、成熟度高的技术进行应用, 避免简单地进行技术堆砌型建筑的制造。近年来, 太阳能光伏发电组件、温湿度独立控制空调系统、高层太阳能热水供应系统等也逐步创新性地应用到招商地产的项目建设中, 这些也体现了招商人敢为天下先的历史传统与开创勇气。

解秘招商地产的“蛇口模式”

在谈到招商集团的“蛇口模式“时, 胡建新脸上满是笑容, “1979年, 蛇口工业区成立, 这比深圳特区还早一年。”胡建新告诉记者, 以整个生活社区为项目单元, 对其中各个功能组团化, 包括住宅区、商业区、休闲区、交通体系、总体绿化等, 这些被称作是“蛇口模式”的社区综合开发模式其实类似于城市综合开发。

依托招商局集团和蛇口工业区, 招商地产基本走出了一条产业发展和居住环境优化的可持续发展道路, 并在全国包括北京、上海、广州、天津、南京、苏州、重庆等多个城市继续推进绿色产品和绿色社区的开发。

建造节能的房子不仅仅是强调节能设计、使用绿色建材、在建造过程中避免能源的浪费, 还要在有限的土地资源上将各种功能的建筑体进行整合规划, 实现产业和居住的互动才是社区综合开发模式的关键。

“绿色地产不是一个简单的概念, 而是一个从规划、设计、施工到使用的全过程, 包括生活方式的节能问题。连节能设备也要适应生活方式的节能。我们在做节能建筑的过程中, 也是节能不断优化的过程。”胡建新说。

招商地产在地产业界有着25年的开发经验, 已成功地将蛇口建设成为“最适合人类生活的地方”。在此期间, 招商人一直扮演着两种不同角色:“园区开发商”和“绿色地产商”。

“园区开发商”主要体现于一级土地开发上, 以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式, 形成了功能丰富又相互支持, 具有高度自我调节能力的社会生态系统。在这一系统中, 人们得以就近居住、就业与发展, 享受购物、教育、医疗、娱乐与休闲。这一系统高效率、低能耗、低排放, 提供了经济层面和社会层面可持续发展的活力。

“绿色地产商”则主要体现在土地二级开发上, 招商地产以保护环境生态、降低资源消耗和减少污染排放为目标, 将绿色生态的理念与实践贯穿于各个项目开发的始终。

伴随着招商地产广州金山谷、清华科技园等项目的建成并投入使用, 一套独具特色的绿色生态地产体系将展现在世人面前, 这是招商地产的“绿色地产”之梦, 更是中国房地产业践行绿色地产的共同愿景。

胡建新表示, 招商地产将以其一以贯之的社会责任感和脚踏实地的干劲去实践绿色地产, 也将带动同行业一起推动中国房地产行业向健康、良性的方向发展。

招商地产 篇2

2,员工培训的目的是持续打造公司的核心竞争力和员工的终身就业能力,确保公司成为一流的地产公司.建立学习型组织,使知识和经验逐步积累和有效传播.

3,公司协助员工进行职业生涯规划设计,以晋升职务,竞争上岗,岗位轮换等形式,为员工实现职业生涯规划提供机会.公司建立内部讲师队伍,员工自荐与公司推荐相结合,进行相关培训和审批后可成为一名内部讲师.

4,每周五下午2:00-4:00用于培训,公司设培训经理,各部门设培训协调员,设有专门培训室,并配备必要设备.

5,员工培训实行在职培训和脱产培训相结合,公司培训和部门培训相结合,公司(部门)培训和员工自我培训相结合,内部培训和外部培训相结合的原则.各级管理人员均有责任对部属进行培训,辅导,指导.所有员工均有参加培训的权利和义务.

6,公司行政与人力资源部是公司培训工作的管理机构,负责制定培训有关规章制度并组织实施,负责培训需求调研和制定公司年度培训大纲并组织实施,负责建立,健全公司层面培训档案和培训资源库.

7,各部门培训协调员,负责组织实施本部门年度培训计划,并保留培训记录,定期更新本部门员工培训档案.

8,公司制定年度培训计划的依据:公司的发展战略,目标和人力资源发展规划,总经理办公会议决定的培训目标和重点,员工的共性培训需求,员工绩效评估存在的共性问题,行业及相关产业的最新标准和新知识,新技术等.

9,公司和部门组织的培训有:专题培训,外出参观考察,外派公开课,新员工入司培训,短期出国进修(专业进修培训).

10,每次参加外部培训(外出参观考察,外派公开课)均需审批,个人提出申请,填写《参观考察/外部培训申请表》,部门经理填写意见,报人力资源部审核后实施.

11,参加培训是员工的义务和权利,员工应积极参加与现所从事岗位相关的学习和培训.员工每年必须完成必修课学时.公司规定的必修课程,相关人员应全部参加.员工的必修课学时将作为员工和部门该年度考核内容之一,未完成学时者按未完成比例扣绩效考核分数.员工所修学时作为受训人员,内部竞岗,晋升,内部讲师选拔任用和调整薪酬的重要依据之一.

招商地产：业绩稳健成长 篇3

主要销售区域购买力强。目前公司320亿销售金额中，深圳占63亿，北京占40多亿，佛山占40亿左右，天津占17亿，其它城市相对小。明年市场可能还是以深圳规模居首，天津、佛山继续增长的潜力大。同时，公司明年会新增一些城市项目，如哈尔滨、青岛、厦门等，受益于上述地区的良好经济增长前景，购买力强劲，从而推动需求增加。

土地储备丰富。公司依托大股东提供的大量资源，以合理的成本积极补充优质土地储备。截至三季度报告期，公司2012年共斥资114.35亿元获得18块土地，占地面积为157.60万平米，规划建面390.99万平米，单位地价在4009元/平方米； 目前公司的土地储备分布于19个城市，共70个项目，土地储备超过1300万平米；2012年公司新进入毕节，常州和哈尔滨三个城市。

大股东兑现土地注入承诺。即使仅考虑住宅项目和金融中心二期19万平方的出售收益，保守估计也可合计贡献销售金额100亿，净利润23亿元。三季末净负债率仅为22.5%，账面现金174亿，杠杆扩张空间巨大。5月成功收购东力实业搭建境外融资平台，融资优势进一步凸显。

招商地产:用绿色改变生活 篇4

“蛇口建设见证绿色之路

社区综合开发概念, 是以产业与居住互动的一种综合开发, 因而也可以认为是一个绿色开发的模式。

蛇口位于深圳南头半岛东南部, 东临深圳湾, 西依珠江口, 与香港新界的元朗和流浮山隔海相望, 占地面积10.85平方公里。30年前的蛇口, 还是一片荒郊野岭, 而现在, 这里已是高楼林立。作为招商局全资开发的中国第一个外向型经济开发区, 招商地产秉承百年招商的历史使命, 创造出久负盛名的“蛇口模式”, 即在房地产开发过程中, 以整个生活社区为项目单元、对其中的各个功能组团进行综合规划并同步实施建设。从1984年, 招商地产建成中国第一批“准成本房”水湾B区, 到如今, 招商地产开发建设的多个小区都成为了绿色地产示范小区, 诸如鲸山别墅中水回用节水项目、兰溪谷雨水收集回用项目等, 都是行业内的典范, 最典型的泰格公寓被誉为“集南方建筑生态节能技术之大全”, 是我国首个获得美国绿色建筑协会LEED银级认证的房地产项目, 能耗支出远低于行业15%的指标。25年后的今天, 蛇口已经成为人们愿意居住、生活和创业的地方, 充满了旺盛的活力。

蛇口建设的成功, 不仅见证了招商地产以“家在情在”的人文关怀和承载社会协调、可持续发展的“绿色地产”理念, 更见证了中国房地产产业发展和居住环境优化的“绿色地产”之路。

南海意库想象不到的绿色创意

绿色技术的应用主要在两类建筑中, 一类是新建建筑, 一类是既有建筑的改造。实际上, 既有建筑的改造量更大。

“再向前走, 在兴华路6号会看到三座长草的房子, 其中之一就是招商地产的办公大楼。”在招商地产的总部所在地, 人们通常会这样回答路人的询问。“长草的房子”—蛇口南海意库3号楼已成为此地的一道风景。它不仅楼顶有绿色的草木, 大楼的外部墙壁上也有成块的草坪。

南海意库3号作为该园区最先启动的示范项目采用了大量的绿色建筑技术, 在节能、节材、节水、保护环境等方面做了许多尝试, 总改造费用也是整个南海意库中最高, 达8000万元。该建筑中庭顶部布满多达365平方米的太阳能光伏电池板。据招商地产副总经理胡建新介绍, 该顶棚具有良好的遮阳效果又有一定的透光率。按每年工作时间250天计算, 每年可节约照明用电约10万度。

南海意库3号是在原三洋老厂房基础上改造而成的, 虽然是既有建筑改造, 但这里所采用的节能技术却是人们想象不到的。其中很多节能技术在中国尚属首次, 包括温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等。林林总总有十二大项的节能技术。其中由清华大学的院士发明的温湿度独立控制空调, 比一般的空调效率要高30%, 外面的湿度是80克每立方米, 这种空调每年每平米耗电40多度, 传统空调每年每平米耗电为80-90度, 目前做得比较好的空调, 也只能做到每年每平方米耗电60多度。整个写字楼面积达25, 000平方米, 节能效果非常明显。

绿色地产的关键词是“适用、经济、美观”, 立足点是因地制宜, 用比较经济的方法达到节能减排的目的。如何实现绿色地产, 招商地产的方法是选择成熟的绿色节能技术和绿色产品, 将它们集成在企业开发的建筑里, 最终达到节能减排的效果。这不仅体现在对自然生态的尊重, 对老建筑的再生利用以及生态庭院的营造, 更体现在由可持续发展的材料、能源、设备乃至植被等构成的绿色生态技术体系。

与此同时, 招商地产也积极倡导绿色生活方式, 比如办公室空调设置为26度;采用节能灯, 降低照明系统和空调系统的能耗等。实现绿色节能, 打造绿色建筑是第一步, 培养人们的绿色生活方式是更重要的一步。

清华科技园莲花山下崛起的低碳生态城

如果把城市的文脉、城市的景观作为重要的可持续发展资源, 当代人传承与创造的建筑有可能成为未来不朽的、世世代代可以永续发展的街道、景观、建筑和整个城市独特的风貌。

2008年在广州番禺的莲花山下, 与广州亚运城共同成长的一座绿色新城在这里拔地而起。这是招商地产与清华科技园联合打造的清华科技园广州创新基地。总占地面积约1300亩。以一流的科技研发社区、总部经济大本营、企业孵化中心和设计机构组团为创新聚集核心。同时配套有完善的商业、商务服务和高品质居住功能。“低碳生态城”是它的一大建设亮点。

所谓“生态城市”, 是指有效运用具有生态特征的技术手段和文化模式, 实现这个人工-自然生态复合系统良性运转以及人与自然、人与社会可持续和谐发展的城市。“低碳”指的是依据现发展阶段的国情和科学技术水平, 制订合理的目标, 以合理的成本和技术含量达到低碳排放和资源循环利用的目的, 重点突出地开展以城市为单位的“碳减排”与“碳补偿”行动。

在规划建设中的清华科技园广州创新基地, “低碳社区”的实施有着更为具体的指标。胡建新介绍说:由于引进国外先进的产业—居住一体化社区开发模式, 清华科技园很好的协调了人与建筑、城市、环境之间的关系。在环境与碳排放上, 家庭、学校、商店、办公室和社区设施全部纳入系统中, 实现全面的低碳排放控制。在交通问题上, 提高步行、骑车和使用公共交通出行的比例, 至少减少50%的小汽车出行。在住宅问题上, 按照65%以上建筑节能标准进行建筑设计与施工;通过开发和使用过程中低碳和零碳排放的供暖系统和供热计量等措施, 实现在现有建筑标准基础上再至少减低70%的碳排放。在就业问题上, 在园区内大力发展创意产业, 实现混合的商务和居住功能, 尽可能减少非可持续的、钟摆式的通勤出行的生成。同时还保证每一个新的住宅与就业岗位有良好的、可持续的交通联系, 能够很便利地通过步行、骑车或使用公共交通实现工作的出行。在绿色基础设施上, 清华科技园的绿化空间不低于总面积的40%, 且其中至少有50%是公共的、管理良好的、高质量的绿色开放空间网络。在废弃物处理问题上, 园区实施市政垃圾的处理程度和回收水平达到100%;对雨水、中水还将实施二次利用。

清华科技园广州创新基地的建成并投入使用, 是招商地产建设“低碳社区”的一次有益尝试, 将为我国发展“低碳生态城”起到较为重要指导作用。

绿色城市招商地产的百年梦想

从发展远景看, “绿色城市”适合21世纪的发展要求, 更顺乎于世界上不可阻挡的可持续发展新潮流。

有专家这样盛赞招商地产25年的成长史:25年招商地产征程, 25年中国地产之路。招商地产的25年正是中国地产的发展史。25年来, 招商地产已经在全国各地建设了很多绿色建筑, 并由绿色建筑构建起更为庞大的绿色社区, 而对下一个百年梦想, 招商人大胆的提出了“绿色城市”的新概念。

什么是“绿色城市”?胡建新认为:“绿色城市”可以界定为社会经济快速发展, 生态环境良性循环, 城乡环境整洁优美, 人与自然和谐共处, 人民生活富裕安康的现代化城市。它从人与自然、人与社会和人与人的和谐共处诠释可持续发展理念, 把人当作城市发展的动力和目标, 给城市化发展赋予了人性化的含义, 是对和谐社会的直观形象描述, 与和谐社会是一脉相承的科学概念。“绿色城市”是人们反思几个世纪以来城市化发展历程中生态环境退化、资源枯竭、社会矛盾激化等问题, 并总结可持续发展战略实践成果的基础上提出的。建设“绿色城市”具有丰富而深刻的内涵, 不仅仅局限于环保方面, 更是指生产方式的改变、产业结构的调整、生活方式与消费方式的变革, 以绿色经济、绿色人口生态环境、绿色社区、绿色文化、科学规划建设绿色城市。

在二十一世纪的今天, 不贯彻可持续发展精神的建设活动, 已不能适应时代发展的需要。“绿色城市”的建设, 完全符合这一潮流的精神。从整体上讲, 她不仅给城镇居民提供了一个生态性的居住环境, 同时还为城镇创造了一个良好的景观资源。她既可满足人们安居乐业需求, 又可在精神、文化、艺术和道德等方面为人们提供一个悠然陶冶的环境。

从1984年建成中国首批“准成本房”, 到2008年以40.71亿的品牌价值荣登中国房地产公司品牌价值TOP10。招商地产所走过的25年, 对于中国“绿色地产”之路, 意义非凡, 成就卓越。

百年招商, 百年梦圆。在“绿色地产”的漫漫征途上, 敢为人先的招商人正用自己的行动实践着“绿色开发”的科学发展原则, 坚定的遵循着绿色社区综合的开发理念。

招商地产应聘笔试题目 篇5

前一天晚上匆匆投了份简历就走了，看着那么厚厚的几摞觉得应该希望不大，不过转天上午居然收到了笔试通知，也许真的是适合不适合，不是优秀不优秀的问题。没有海笔，一共在天津不到50人~~

笔试两个小时，外加网上一个素质测评。笔试内容挺繁杂，先是把个人简历填了一遍，然后是数字推理、逻辑推断、尝试知识、阅读理解（中文），最后是7道open questions~~~手酸

OQ：

1、对成功的看法

2、跟同事背后议论上司被当场发现，怎么办

3、要在职工代表大会上发言，怎么准备发言稿

4、有人说找工作和职业规划要做到5个what，你是怎么做的

5、公司出差报销500一天，你的`主管让你报销800，你怎么做

6、工作第一年的期望，觉得会遇到的困难，为什么，怎么解决

招商地产 篇6

这与其半年前发布的增发预案中的发行价相比，已经跌去四成。

去年9月初，招商地产曾抛出了一套定向增发方案，增发价格为26.92元/股，融资总额约65亿元。但这份增发预案发布后，招商地产的股价就一直“跌跌不休”，目前股价较增发价格出现严重倒挂，增发前景不容乐观。

然而今年银根紧缩依旧，对于“高周转”房企来说，如何寻钱成为招商地产的燃眉之急。

股价与增发价倒挂

2013年 9月17日，停牌一月有余的招商地产发布公告称，公司拟非公开发行1.8亿股，购买大股东招商局蛇口工业区持有的海上世界住宅一期以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，发行价26.92元/股，土地总价值达48.65亿元；同时公司将为此非公开增发募集16.22亿元的配套资金，发行底价为24.23元/股，主要用于补充流动资金。此次定增的融资总额约65亿元。

公告发布当日，招商地产以跌停收场。目前招商地产股价较增发价格已下跌近四成。

市场环境的变化让招商地产措手不及，招商地产于2013年11月12日发布公告称，将延期报送发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易的申请文件。

目前，公司关于增发的最新消息还是去年11月份的公告。

当时招商地产表示，“公司于 2013 年 11 月 28 日收到中国证券监督管理委员会下发的 131566 号《中国证监会行政许可申请受理通知书》”，此后再无消息。

相对股价的“跌跌不休”，销售遇冷更是令招商地产如坐针毡。进入2014年，招商地产的销售状况让其增发显得遥遥无期。

招商地产日前发布公告称，2014年2月，公司实现签约销售面积12.43万平方米，环比减少64%；签约销售金额17.55亿元，环比减少59%；同比则分别增长4.96%、8.22%。

融资渠道受阻

进入2014年，招商地产加速扩充深圳以外二三线城市的土地储备，同时坚决执行“快建设、快去化、快入市”的“三快”销售策略的战略方向。

招商地产今年1月份疯狂拿地，其当月在广州、武汉、哈尔滨等六城市斥资83.2亿元拿下了近300万平方米的土地。而整个2013年，招商地产拿地的建筑面积不过590万平方米，总地价234亿元，今年1月，招商地产的拿地金额已超过去年总额的30%。

近年来，招商地产保持高增长的拿地节奏，平均增幅高达45%，按此增长速度，招商地产今年新增土地面积将超过800万平方米，拿地金额将达350亿元，剔除1月份已花去的83.2亿元，今年仍将有270亿元的拿地资金需求。

如何拓展融资渠道支撑招商地产的发展战略，成为当前公司面临的一大难题。

房地产企业融资方式主要包括银行贷款、再融资以及房地产信托等。

就银行贷款方面而言，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少，难度也将越来越大。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。

再融资方面，目前已公布增发方案的31家A股房企中，仅海印股份再融资方案获批。与此同时，上述房企中已有22家房企跌破预期中的定增发行价。

在上述房企的增发方案中，大部分方案的进度仅是获得了股东大会通过，要想最终得到证监会的核准，还需经过国土资源部审查等多种程序。

与此同时，目前大多数房企的增发价格都已出现倒挂，这必然会增加未来增发审核的难度。

近年来，随着调控的深入，信托产品逐渐成为房企融资的主渠道之一。不过，这一渠道同样不容乐观。今年2月新成立的固定收益类信托中，房地产平均募集金额大幅锐减，当月有51款房地产信托产品成立，较1月下滑了近1/3；平均募集规模也从1月份的2亿元锐减至0.94亿元。

融资渠道不再畅通，招商地产的加速扩张却急需巨额资金输血。2013年三季度末，招商地产的资产负债率已高达73%，如何寻求资金成为招商地产管理层必须面对的难题。

押注三四线城市风险加剧

马年伊始，杭州楼市的降价引发了市场对全国楼市价格下跌的猜想。

3月13日，统计局发布2014年1月～2月全国房地产开发和销售情况，今年前两个月商品房销售面积1.05亿平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。

虽然楼市的成交量和成交额均在下跌，但土地出让价格却依旧坚挺。

2014年2月11日，国土资源部发布的《2013年国土资源有关统计数据》显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达9.0%。

德勤也曾于2014年1月底发布研究报告表示，“受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的内地房地产上市企业在2012年出现净利润率下滑的局面。”

虽然二三线城市房价出现松动，但北上广等一线城市的房价依旧上涨。2013年，北上广的房价均有20%左右的涨幅，而对应的三四线城市房价却开始出现回落。可以说，一线城市暂时成为了众多房企的避风港。

不过，与其他地产大佬在一线城市抢地不同，招商地产主动避开一线城市，今年1月份斥巨资拿的地也大多分布在三四线城市，在三四线城市的房价出现动摇的情况下，招商地产的风险也在加大。

风林火山,招商地产的绿建之道 篇7

其疾如风:招商与绿色地产

“近两年来, 国家对地产商融资成本、土地获得等方面管控越来越严, 房地产行业走势越来越趋于两极分化, 强者恒强, 弱者遭淘汰。招商地产作为中国最早的房地产公司之一, 在‘绿色地产’方面做得风生水起, 旗下项目不但获得了多项绿色认证, 而且在投资回收方面也收获颇丰。”

MISS FC:林博士, 请简单介绍一下招商的绿色地产理念。

林博士:相较于万科的工业化, 恒大的精装理念, 招商地产其实在十年前就提出了绿色地产的概念。我们的社区综合开发和绿色建筑方面实践是比其他地产企业早很多的。随着我国绿色建筑的快速发展, 招商地产现在也在考虑增加住宅产业化、工业化方面的投入, 也不断地在看有些什么项目能够落地。我们会慢慢增加持有型物业的数量, 现在是占30%, 以后还会不断增多。

MISS FC:招商一共做了多少个绿色项目?

林博士:我们目前全国有80多个项目, 有差不多四五十个绿色项目已经获得证书, 其所占比例是全国最高的。2004年招商地产做的泰格公寓, 是中国第一个获得LEED认证的商业项目。另外一个深圳南海意库, 在深圳是唯一一个既有建筑改造的项目, 很多技术都是全世界第一次用, 并且得到了业界的好评。例如它有太阳能光热系统:80-100平米, 晴天每天可生产55℃的生活热水5000公斤, 可以满足每天30人淋浴和400人的备餐食堂盥洗用热水的需要。还有雨水收集系统:埋地式100立方米的雨水调节池, 每年收集的约8000余立方米雨水, 经处理后用于冲厕水、冲洗清洁用水、洗车用水。在建筑系统方面, 南海意库的东西山墙采用植物遮阳和窗扇遮阳结合方式, 降低辐射热影响, 减少空调运行能耗。顶层加建的会议室采用滑拉式遮阳门窗, 可关可开, 既利用自然通风又利用自然采光, 大大降低运行能耗。它的建筑外窗全部采用中空玻璃和中空LOW-E玻璃, 并且具有可随着日光强度变化遮阳系数的功能。

改造后南海意库单位面积年能耗为60-70度, 与深圳甲级写字楼相比仅为三分之一, 每年能节电约240万度, 折合每年节约标煤1000吨, 减排二氧化碳2000吨, 通过使用节能器具和重水回用等, 每年可节约用水1万吨。综合统计每年各项技术节省运营费用合约240万元, 4年就能收回绿色增量成本。

其徐如林:招商的绿建保障

“目前建筑界提到最多的一个词就是‘节能’, 针对节能建筑对项目整体的建安成本会增加多少, 招商也有自己的看法。在成本和收益之间, ‘满足最优性价比’是林博士一直挂在嘴边的话, 通过采访可以看出, 招商地产对节能效果的考量及交付质量的保障都经过了严格的测算。”

MISS FC:绿色节能政策对房地产行业的影响都有哪些?地产商对绿色建筑在中国的发展有哪些看法?

林博士:现在的绿色节能规范越来越严格, 从原来的50%节能率、到现在的65%, 某些地方到了75%, 建筑节能要求提高了很多。相应的, 对建筑的热工性能的考评也越来越多, 所以节能政策对地产的影响都是很真实的, 可以说技术门槛越来越高。以前很多项目都可以简单地通过验收, 现在都严格了。比如在北方地区, 原来房子要求的保温不是那么强, 室内温度会冷很多。现在一加保温, 室内温度能提高很多, 减少了供热所需的能源消耗。在南方也有很多相应的技术, 比如说窗子用LOW—E玻璃、通风、遮阳等技术。节能政策和更严格的施工验收对这些行业的影响是实实在在的, 很难把它们量化, 但是总的来说, 就是技术门槛越来越高了。

对于绿色建筑在中国的发展, 我们招商地产的看法是:做绿色建筑必须要考虑的一个根本的问题就是全寿命周期成本, 你投出去的钱什么时候能够真实地带来收益?真实地带来好处?我们做绿色建筑的考评原则是:你的产品一定要有性价比, 一定要能够真实地带来好处, 而不是做噱头。比如门窗, 在南方很多建筑里面使用了LOW-E玻璃, 但在北方则需要使用三玻两腔、断桥铝合金窗框、或者是塑钢门窗。通过这些措施, 门窗的传热系数与原来相比有很大的降低。原来很多地方对门窗U值要求都是4以上, 现在U值普遍都降到2.8以下。

MISS FC:针对国家的绿色政策, 招商有没有为此做出一些战略上的调整?

林博士:我们的调整就是所有的技术都要经过技术考量, 因为新的技术有技术风险, 我们要避免技术风险进而保证有相应的收益。绿色技术有非常多的风险, 用错后就会产生非常多的问题。比如我们在南方就不适合用断桥铝, 而在北方的建筑里就不适合用LOW-E型的玻璃。招商的原则就是:避免风险、讲究实效、被动优先、因地制宜, 这是建设的方向和原则。

MISS FC:招商是用什么模式来保证绿建项目的质量?效果如何?

林博士:前面提到我们有一个技术的考量:第一是这项技术在其他项目应用中效果如何?第二是我们经过计算机的模拟, 看看这项技术到底能够达到什么样的优化效果?这是我们在设计之前要干的事。项目落地之后我们会在建筑里做能耗监测, 和同类建筑的能耗做比较, 然后我们再得出相应的差值。当然我们会在增量成本这方面考虑, 比如绿色和不绿色之间要差多少钱?绿色和不绿色之间一年的运行费用到底可以节约多少钱?经过多年的计算经验, 我们看到, 招商的每个绿色建筑的项目投资回收期都不超过五年的时间, 大概在四年左右。所以我们对所有的造价, 所有的技术使用都是有根有据的。而且我们比较的这些数据的基准是按照市面上同类建筑提供的权威数据来进行的, 而不是胡乱算的一些比较, 所以我们只要用对了产品其实就没什么问题。现在招商的项目, 像泰格公寓每年可以节约200到300万的运营成本, 而我们算了一下1000万的增量成本分摊到四年就可以赚回来了。另外南海意库的增量成本800万, 一年省200多万也是4年就可以回来了, 所以我觉得这种考量还是很严谨的。我们现在所有考量的基准都是按同一类地区的同类建筑的平均值的偏低值来考虑的, 我不找偏高值来考虑, 我的节能量是往保守算的, 因此比较严谨。

侵掠如火:招商的成本控制

“性能固然必须得到保障, 但是成本控制也是地产商追求的目标。在材料使用方面, 招商尽量要求去使用集体战略采购的产品, 以降低建造成本, 当然, 对一些特殊的材料可能会有具体的要求, 但是一切都是在‘合适、合理’的范围内去选用的。”

MISS FC:招商这几年在门窗幕墙方面的绿色节能举措都有哪些?

林博士:我们追求的原则就是因地制宜、被动优先, 合适、合理地使用绿色技术是非常必要的。门窗是建筑构件中非常重要的组成部分, 也是被动技术里非常重要的组成, 所以任何地区的门窗都必须根据他的性能进行严格考量。但是, 我们特别反对那种把技术做得特别过分的事情。我认为应该合适合理地去做, 根据人的需求、根据气候特点、根据建筑不同的使用状况合适合理地使用相应的技术, 这就是招商一直坚持的方向, 并且会一直这么做下去。

MISS FC:上面这些举措主要是从成本上考虑的吗?

林博士:是的。越多的设计和技术就说明有可能会越多的提高造价成本。而关于成本的控制, 关键是在成本与想要达到的效果之间找到平衡。还是性价比的问题, 有些东西不能无休止地去做, 我能够两三百块钱人民币搞定的事, 就没必要花两三千来提高效果的所谓技术系数。比如现在有一些国外的新产品, 能够降低零点零几个隔热系数, 价格却要增加上千块一平米, 这样的产品我们是不会采用的。

MISS FC:在提高产品溢价方面, 招商地产都有哪些手段呢?

林博士:我们主要还是追求合适的性价比。如在南方在玻璃的方面合适合理地做好就成了, 不同的地方采用不同的方式。比如说系统门窗现在很贵, 但不是所有项目都要用系统门窗。对于一些舒适度要求比较高的高端项目, 根据项目档次、售价的不同选择门窗, 好的产品肯定会形成溢价。招商不想为产品质量付出太大的风险, 不想因为节省成本造成后期质量的问题, 因此会比一般的开发商花钱要多一些。

不动如山:招商与系统门窗

MISS FC:招商对于节能门窗幕墙的关注点有哪些?

林博士:招商在2004年建成的泰格公寓, 就使用了LOW-E玻璃, 那时候LOW-E玻璃比现在的价钱要高很多。通过在遮阳系数、反射系数等方面严谨的考量, 我们发现, 通过增加LOW-E玻璃的量, 减少了一半的空调负荷值。所以绿色建筑与门窗有着直截了当的关系, 是毋庸置疑的。另外在南方地区, 窗的开启面积和遮阳系数也有着很直接的关系, 还有就是窗上是否有新风系统等, 这些都是我们的关注点。在北方就更直截了当了, 三玻两腔的当然就比两玻一腔的窗保温效果要好很多, 中间有一个被动式设计肯定要比非被动式设计强很多, 这样的门窗一定是有非常多的技术含量在里面的, 我们觉得非常重要。

MISS FC:招商对系统门窗的使用情况是什么?

林博士:我不知道怎么去定义这个系统门窗, 我只是知道现在系统门窗有很多功能。我觉得绿色建筑是要因地制宜地使用一些材料的, 我并不认同所有的功能都堆砌上去, 合适合理就好。我并不认为绿色建筑必须使用系统门窗。不要因为门窗多了性能, 绿色建筑就必须使用。我特别反对加个性能, 价钱就升高很多。对于一些具体的要求, 系统门窗能够满足要求合适合理的去用就可以了, 它跟绿色建筑并没有必然的关系。因此, 我从来不认同绿色建筑必须搞系统门窗, 不同的地区、不同的建筑采用合适合理的绿色技术就行。

MISS FC:在您的概念中, 是不是认为系统门窗的价格必定会贵一些?

林博士:不是贵一些, 是贵很多。像旭格、LG之类等。

MISS FC:国内目前涌现出了一大批系统门窗公司, 他们的工程造价据我们了解大概是600~800每平米左右, 这个价格能接受吗?

林博士:这个价格需要我们去考量性价比, 看是否功能达到需要后才能说了算, 不是一概而论的。具体来说需要跟项目结合, 看门窗能给项目带来什么好处。对于产品我必然要考虑它的性价比。我个人觉得接不接受这都是市场行为, 不是我说接受就能接受。

MISS FC:在项目交付使用过程中, 门窗的投诉率一直是地产开发商比较头疼的问题, 招商在这块有什么措施?

林博士:在整个建造过程中, 每个方面都要承担相应的责任。如果有很多人投诉门窗的质量, 我们就会对厂家进行评估, 在今后就不再使用了。对一些甲指乙供的项目, 我们每年都会有一些考评, 如果没有达标, 就会被取消合作机会。包括过量为我们推荐不切实际的产品的企业, 我们也是不欢迎的。地产商之间每年都会进行很多交流, 互通相关企业之间的信息, 口碑不好的公司是不会得到使用的。我们一般都会找有品牌的大型门窗厂进行合作, 因为有品牌的支撑, 所以能够做到质量的保证。

结语

养老地产不是地产 篇8

但随着养老地产出现得越来越多,关于养老地产的发展路径在发生偏离。如果说,之前的“产业地产应让政府做开发商”,是因为整合在其中的功能是最大化的,那么在养老地产中,地产的功能则愈发边缘化,甚至就是一个“不动产平台”而已,所以养老地产的地产属性其实已经无限薄弱了。

第一,选址上的问题。

各方之间的矛盾体现的比较突出:开发商出于成本考量,一定不会在寸土寸金的市中心做这样一个产品;政府作为“开发商的开发商”,也不愿意把高价土地卖给养老开发企业,因为他要考虑“相邻土地的价值衍生”等关联问题。但消费者站在自己立场上,觉得风烛残年已然落寞,再去一个待成熟地区于心何忍?!

摒弃拿地做养老地产的做法,就是“租赁场地做养老”,这同样面临相邻抗性。上海某楼盘,甲方将其中商业体租赁给养老企业,业主立马抗议连连,缘何?据业内人士透露,养老地产中最具备盈利能力的环节叫做“临终关怀”,但这是周边友邻所万万不能接受的。

第二,配套上的问题。

关于养老地产的配套,又碰到和产业地产一样的整合力匮乏问题。一般而言,养老地产是跟着医院而建的,但并非是个医院就能承接养老地产所需要的护理功能,这样一刀切下去,三级甲等医院(周边)才能做养老,辐射范围就已经凤毛麟角了。

社区自配套方面,养老地产所需要的社区内生态环境、便利条件,尽管没有明确文件规定多少绿化率、多少商业配套(开业)、如何业态倾斜,但事实是当你面对市场的时候,消费者心中是有一个大致标准的,或者说在比较中一定会有一个相对劣势。

至于内部配套方面,包括产品设计和设施的倾斜性,这还是小投资,但无疑一旦和地产挂钩无小事,所以养老地产在尚未“有养老地产建安标准”出台之前,大家都是在摸着石头过河!

第三,运营上的问题。

纵观上海几个比较知名的养老地产,目前的状态可以用“叫好不叫座”来形容和概括。知名的如“亲和源”,尽管已经成为上海养老地产的旗帜代表,但站在业主角度,它未必算是成功案例。

这里面有几个政策壁垒:

1.土地属性还是因为没有关于养老地产的土地支持政策(但不乏养老地产的资金补贴政策),所以土地属性决定了“不能出售、不能分割”,开发商逐利本色到哪里去兑付?亲和源采用的是“会员卡”销售模式,从其背景来看就是不得已而为之的做法,但“100万元买一套房,OK ;50万元买张卡,NO!”

2.市场消费就算改卖为租,因为养老地产在投入方面费用的高企,势必月费也超出了一般人的消费能力。以复星集团在上海的一个高端养老项目而言,内部设施的容量可以说是尽善尽美,但其5000元-30000元不等的月费,对没有高收入、高收入子女、政府补贴的老年人而言,囊中羞涩承受力有限。

3.以房养老这是一个“在办公室算得过来”的逻辑方案,但中国人的传统思维一定碰到掣肘,对子女而言“父母把本可以作为遗产的房子交给开发商或基金”,尽孝的结果是“只尽孝不回报”,站在人性角度而非卫道士标准而言,这个注定推行不了,要问理由,一句话“中国国情”。

第四,账本上的问题。

中国房地产发展下去,金融在其中扮演着越来越重要的角色。但是养老地产的现状,注定面临两个尴尬:

银行有没有支持养老地产的措施?当银行作为一个独立商业机构的时候,逐利也是它的首要功能。没有政策施压,站在银行的立场,因为养老地产的“盈利模式不清晰”,盲目的做善事是不合理的。

今天叫嚣着做养老地产的开发商或运营机构,内心都有一笔账:前者是看中越来越难拿的土地,后者是看中越来越清晰的补贴。

圈地是所有主题地产的终极归宿。面对住宅用地的价格、商办用地的招商压力,以包括养老地产在内的形式拿地,待政策松动或灰色公关成功变性,抄近路走上“短平快”的可售物业之路,是很多开发商敢想不敢说的动因。

养老地产的运营方,不敢说多数,但至少半数是冲着政府床位补贴而来,所以网媒经常遇见“没有做过养老的老板要死要活地要来做养老”,这又是一个心知肚明的达标方式。

为什么说养老地产不是地产,因为当它亟待解决这政策、标准、市场、金融等问题面前,一哄而上的结果是可以预见的,中国特色的“政府指导、银行支持”的急迫性,比去照抄照搬美国欧洲的“形似”更急迫。

毕竟,我们中国人临摹能力一流。

招商地产 篇9

占地面积:21 960 m2

空调使用面积:15 600 m2

使用设备:海尔磁悬浮变频离心机机组LSBLX360/R4 (BP)

运行时间:2008年

1 工程概况

深圳招商地产总部办公大楼是深圳市目前唯一的既是可再生能源示范项目, 又是旧建筑改造示范项目。被国家建设部和发改委评选为全国35个节能示范项目。该项目主体为5层, 总建筑面积21 960 m2, 其中空调面积15 600 m2。目前该项目已经稳定运行4年, 项目的整体方案比同类建筑节能70%。

2 产品特点

(1) 磁悬浮无油运转技术, 运行完全无摩擦。消除机械摩擦损失, 比常规轴承更持久耐用, 使机组运行寿命增加1倍;机组完全无油, 减少了油路系统、油泵等零件的故障, 可靠性提高30%～50%;没有润滑油, 机组的能效提高8%;机组不需要普通螺杆机离心机的油压差, 尤其是在春、秋、冬季, 外界环温很低的情况下, 磁悬浮机组运行更加稳定, 而普通离心机需要将冷凝水循环至20℃以上;磁悬浮启动之前不要预热时间, 一般离心机启动之前需要预热24 h以上。

(2) 航天材料、航天技术, 保证机组25年内可靠高效运行。航天设备的智能多级可靠性控制, 保证机组在任何情况 (包括断电等情况) 都能够自动处理运行中遇到的问题;运动部件采用了航空合金材料, 保证机组的可靠性和寿命25年以上;航空发动机涡轮设计技术。

(3) 全直流变频技术。变速驱动从而实现超高部分负荷的高能效;可以低至10%的部分负荷, 而没有常规机组喘振问题 (常规机组最低至50%负荷) 。

(4) 高效换热管设计技术。高性能新设计换热管提升5%换热效率;缺列布局保证冷媒均匀横向分配, 提升5%换热效率;均液板保证冷媒轴向均匀分配。

(5) 冷媒二次强化过冷却技术。板式换热器:结构紧凑, 过冷度大, 可以达到10℃过冷;电子膨胀阀精确控制二级吸气口过热度, 避免二级吸气带液;COP提高5%, 冷量提高8%。

(6) 集控技术。机组提供多种远程通讯协议接口;机组提供多种集控监控软件和Honeywell Comfort Point系统。

3 运行情况

项目正式运行至今, 效果良好, 机组稳定可靠, 项目的整体方案比同类建筑节能70%。海尔实施定期跟踪售后服务, 得到甲方及用户的高度好评!

本刊点评。

我国办公楼等公用建筑的空调能耗超过了建筑能耗的60%, 办公场所空调能耗占建筑总能耗比例高, 费用大, 节能减排意义重大。该项目需要解决的2大难题分别是: (1) 空调系统节能50%以上; (2) 二机组在18℃高温出水 (低压比) 下的运行可靠性。

住宅地产与商业地产差异分析 篇10

1.1 物业价值

商业物业价值在于经营, 通过经营创造高于价格的价值。商业项目必须要系统考虑项目商业定位、招商、经营, 才能实现高水平商业物业开发, 达到预期赢利目标。而住宅价值在于居住, 保值升值。其关键是准确产品定位及目标消费群体定位, 最后通过销售实现开发价值。

1.2 利益关系

从主体上说, 住宅地产价值链单一, 即“开发商———终端消费者”。商业地产利益参与者复杂, 其价值链是“投资者———开发商———营运商———经营者———终端消费者”。其中包含开发者、所有者、经营者、管理者的权益, 它们与商业地产开发模式密不可分。开发者是商业地产开发商, 通过项目获得利益;所有者是商铺真正的拥有者, 通过出租商业物业获取租金收入;经营者是进入这个商业里从事商品经营者, 通过经营获取经营效益;大型与中小型商场都需要有统一的管理者实施有效的管理, 通过管理获取管理利益。

住宅仅通过发展商和购买者两环节就可构成单一价值链, 商业地产价值链上除了开发商, 还包括消费者、经营者和投资者, 每个参与者都有自己利益出发点, 存在许多矛盾, 发展商要求铺位划分要好卖而经营者要求好用, 投资者要求高回报而经营者要求先培育市场, 及商铺租与售的矛盾等。商业地产开发要权衡“四角恋爱”利益关系。因此, 为平衡不同主体利益, 商业地产开发商不仅要考虑地段, 更要考虑市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略、投资回报等因素。

1.3 开发利润

商业地产项目与住宅项目在经济效益上有着本质区别, 住宅的未来经济利润可使用普通会计利润来预算, 而商业地产如不使用经济利润来预算, 将难以实现利润最大化, 并且将潜藏风险。

1.4 市场风险

开发商在看好商业地产开发利润的同时, 也存在着市场风险。除土地成本、土建费用及一些税费管理等因素比住宅用地高外, 一般投资商业的人群相对较少, 加之现今人们理智投资理念加强, 所以为降低市场运作风险, 商业地产开发须具备有前瞻眼光的开发商、专业的商业地产顾问及经验丰富的物业管理公司三大要素, 以有场有市为开发目的, 这样才能增强投资者的信心, 降低开发风险及提高开发价值。

而住宅相对来说开发风险较小, 因住宅消费群体较广, 住宅业态既具有居住功能, 也具有投资功能, 其双重作用为销售提供了更广阔的购买群体。

1.5 消费环节不一样

住宅销售以后就直接进入了消费终端, 经过装修就可以居住, 可以使用了。而商业地产在销售过后, 是不能直接进行消费的, 这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的, 它还要进行招商、装修、进货和经营。所以, 住宅是一个终端, 售后就进入了终端消费, 商业地产则是开端, 销售只是商业经营开始。开发商卖住宅时, 来的都是客, 有钞票就行。卖商业地产呢?不但要有投资能力, 还要有经营能力, 如果投资了商铺今后活不了, 那开发商也是活不好的。所以, 商业地产和住宅地产的消费环节不一样, 不能用住宅的思维模式来解决商业地产的问题。

1.6 投资回报形式

对于开发商而言, 商业地产投资回报形式有三种:销售获利、后期经营收益、物业升值, 住宅投资回报形式只能通过销售来实现。销售只能获取短期资金回笼或解决开发商后续开发资金问题, 而经营收益和物业升值是商业地产投资回报最主要形式。所以商业地产真正的价值并非是销售, 而是获取长期的经营收益和物业升值。

2 开发层面的差异

2.1 产品功能属性

住宅地产开发的住宅是终端消费品, 主要功能是用来满足消费者的居住要求。楼盘除了消极被动的随市场供求关系变动而升值外, 无法带来额外的利润, 因此增值空间小。而商业地产开发的从严格意义上说不仅是产品, 更是资本, 它通过经营能不断衍生出新的价值, 增值空间很大, 但风险更大。

商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施, 承担商品的流通展示功能, 对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载其他功能, 例如餐饮功能、娱乐功能、商务功能等, 因商业地产的功能要求灵活多变, 故对其操控相对复杂。其次, 商业地产的表现形式更多, 有购物中心、主题商场、商业街、社区街铺等。

2.2 规划设计要求

住宅主要是基于一般性使用功能的需要, 考虑住户对于户型、层高、朝向、景观、外立面、使用率、小区的园林和道路规划及配套等要求。

商业地产最重要的是满足商家尤其是主力商家对场地的使用要求, 如面积、货梯、排污排水、停车位、广告位等, 另外交通动线的规划也十分重要, 体现在垂直交通和平面交通以及外场交通组织上, 强调动线对消费人流的引导和各个店铺的到达率, 避免或减少死角位的产生, 最大程度上提高每个楼层、每个区域的商业价值。规划设计决定商业项目的存亡。多数商业地产的开发商在开发之初, 根本就没考虑过“做什么”的问题, 他们多数先把项目盖起来, 到了商业定位的时候问题就出现了, 不是结构不合理, 就是布局不规范, 从而导致招商异常困难, 往往出现“理想的商家不愿进, 进驻的商家不理想”的结果。

2.3 招商与经营

招商是商业地产成功开发的关键所在。一个商业项目, 如百货、专业市场、区域商业中心等, 一般都实行“招商先行”的营销策略, 以招商来带动销售。“有主力店的地方, 就有无穷的商业机会”, 以招入主力店作为吸引其它商家的手段。其实主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态, 它本身不具备“聚客”能力, 所以也不具备使商铺升值的潜力, 只有借助主力的作用才能充分挖掘其商业价值, 使商铺作旺并不断升值。

而住宅一般不存在招商问题, 带底商的住宅, 具体销售依住宅定位而定, 是以招品牌连锁店为主, 或是一般经营户, 但一般前者居多, 以品牌店来带动住宅销售, 提升住宅价值。但底商需科学合理的业态经营及规划比例, 这点也非常重要。

3 营销层面的差异

3.1 营销主题

消费者在购买任何一种商品的时候, 购买的实际上都是一种梦想, 这种梦想在某一个方面满足了他们的需求, 所以愿意付出货币等值或不等值交换。对于住宅来说, 消费者购买的是一种他们需要的“生活方式”, 因为无论怎样讲, 房子本身没有特别大的差异, 不同的只是赋予房子的内涵, 所以宣传主题往往侧重于对未来生活梦境的憧憬和提前写真。商业地产实际上更多的是一种投资的概念。作为投资而言, 回报率和回报周期才是消费者真正关心之所在。

3.2 推广对象-目标客户

住宅房地产面对的消费群体主要分两种:用于自住的购房者和用于投资的购房者。用于自住的购房者又分为首次购房自住和二次及多次购房者, 他们的心态是完全不同的。住宅地产纯投资在目前的经济水平下相对消费群不多, 但有快速增长的趋势, 他们关心的是该区域长远发展以及今后出租的前景问题。

在商业地产上, 推广对象是分阶段来划分的。首先是将商铺出售或出租出去, 推广的目标也分两类:用于自己经营的业主和用于投资的业主。自营客户关心的是商圈的成熟度、消费群基数和消费能力;投资客户则更注重该地段的发展前景和投资回报的周期。在整体交房、商场开始运作后, 推广对象将发生转移, 重点是怎样吸引更多的消费者光顾商场, 从而提升整个商场的人气和形象, 这是摆在商场经营管理面前一个迫切的问题。

3.3 消费者关心的问题

住宅消费者关心的几个关键指标排序是:价格、地段户型、品质、开发商实力、服务、配套。商业地产客户关心的问题是:地段、价格、后续管理、开发商实力、主力店。因商业地产必须有足够的人气才能支撑, 所以一个商业地产项目能否取得成功, 很大程度上是由地段等先天因素决定的。

总之, 商业地产与传统住宅地产的千差万别, 必然要求开发商进行理念和心态的调整。在机遇和挑战中朝更理性、专业、合理、繁荣的方向发展, 在赢得巨大财富的同时为活跃商业、繁荣经济作出贡献。

参考文献

[1]石玉, 石磊.浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策[J].大众科技, 2004, (8) .

招商地产在下一盘什么大棋？ 篇11

丁祖昱易居（中国）控股有限公司执行总裁

4月3日，招商地产和招商银行股票双双停牌宣布“筹划重大事项”，引发了人们对于招商局集团资产整合的猜想。后又有传言称，招商局将把3.9平方公里的前海土地作价3500亿元注入招商地产。尽管招商方面表示有关土地问题“尚未形成一致意见”，但市场对于整合的预期不减。

不管怎么说，如果此次整合顺利进行，招商地产有望成为房企市值的“老大”，土地规模将超过2000万平方米。其中由于大股东招商局地产光在蛇口工业区就有巨量土地储备，光划入广东自贸区的就有13.2平方公里，一旦注入将成为招商地产未来最核心的动力，招商地产在“万保招金”中落后垫底的情况一下子扭转，和“万保”两家平起平坐，完美实现了逆袭。

自2014年以来，房企四大阵营的格局已经基本形成，100强房企中，销售金额超过1000亿元的有7家，300亿-800亿元的有11家，150亿-300亿有35家，150亿元以下有47家。我们明显可以看出，从一个阵营进入前一个的困难巨大，再加上2014年市场出现转折，已无法通过做大市场蛋糕实现突破，因此对于房企来说，大的跨越式发展要比过去困难得多。

在前一轮房地产行业的大发展过程中的简单增长模式当前已经很难见到。从招商这次的案例中能发现，当前实际上企业要突破瓶颈，跨上台阶，唯有采用超常规的并购重组的发展模式。除了招商地产外，还有好几家企业的整合在进行中，值得期盼。

首先是融创收购佳兆业（还有继续收购融绿平台，尽管孙宏斌认为已经收购完成），一旦成功，融创也将在规模上取得巨大增长。融创去年的总销售金额658亿元，如果加上佳兆业的数据后将达到940亿元。并入佳兆业将加强融创在一线城市尤其是深圳和上海的储备。

融创的并购是民营企业通过资本市场并购模式，实现自身跨越式发展的一大案例。

还有两家国企也在酝酿巨大重组：一是大家已经期盼已久的保利地产和保利置业，谈论整合多年了，两方管理层在每年的业绩发布会上均会表示集团正在考虑重组，应该说整合是已经箭在弦上，不得不发。只不过，单纯合并的“好时代”已经过去（当年中海和中建合并是最好时期，2013年市场迅速向上，很大程度解决了架构调整对企业产生的影响）。

如果保利系还是单纯的“1+1”合并，意义已经不是特别大，企业自身的发展也不能产生跨越式突破，“1+1”只能等于或小于2。是否能在“1+1”的基础上，再引入“3”或“4”，形成保利重组的巨大红利则是今天需要思考的课题？

中信泰富和中信地产也同样如此，中信集团借壳中信泰富整体上市后，实际上还将面临中信地产和中信泰富的重组。这当中同理，单纯进行“1+1”要大于2的可能性也不大，反而小于等于2的可能性居多。因此在这两家公司重组的过程中，同样也应考虑保利地产和保利置业存在的相关问题——没有模式的突破和理念的创新，这样的合并实际上意义也不大。

如果保利系和中信系的大重组，还能够考虑未来发展机制和体制上存在的一些障碍，包括“混合所有制”等，相信会对保利和中信上一个台阶有巨大的支撑。我也相信，融创、保利和中信的重组应是房企2015年最大的看点，自然的规模增长已很难打破四大阵营的格局，只有“大重组”“大并购”，才能让今天的房企阵营出现新气象。

当然我们也发现，这些企业不约而同地都与金融“大鳄”有千丝万缕的联系。前两天爆出平安成为碧桂园第二大股东，招商地产也无可避免的与招商银行之间有强烈的联系；昨天提到的中信地产、中信泰富旗下还有中信银行，去年销售冲到第一的绿地也搞了绿地金控。

至于去年一直刷屏的保险资金如生命人寿、安邦人寿、中国人寿等，在金地，佳兆业、金融街、远洋等企业的公告当中都能见到他们的身影。金融加房地产越来越大，也许他们才是最终的“最大”。

金融与房地产的结合是房地产发展到一定阶段的必然产物，今天在海外发达国家的房地产领域当中，房地产早就被纳入了金融产业。开发商不管是私营公司还是公众公司背后总是大的金融机构，大到特朗普这样的全球巨鳄参与的每一个项目，金融大鳄要在其中起到的作用远超过90%，因此今天回过头来看中国房企向金融地产的转变那还只是刚刚开始。具有中国特色的地产金融之路，我总结有下面几条：

一、金融大鳄直接参与。平安、安邦、生命人寿等几家保险公司的模式比较典型，如平安入股碧桂园、安邦保险增持金融街、中国人寿增持远洋、生命人寿接盘佳兆业等，中国的保险资金使用刚刚放开，进入房地产还是刚刚开始，万亿的市场才刚刚揭幕。

二、诸多央企的复合属性让它与金融无缝对接。无论是招商还是中信，他们集团旗下的招商银行、中信银行都让这些地产公司一上来就能够和金融无缝连接。当然，在诸多央企当中，每个板块大都各自为政，少有合作，但对地产和金融来说互相之间互动越来越频繁，联系越来越紧密是必然趋势。

三、地产主动参与金融领域为自身发展打下坚实基础。这其中复星和绿地的模式都比较典型。复星从当年的多元化实业投资集团到今天的以保险资金为核心的金融投资集团，复星集团自身发生了巨大变化，因此复星地产基本属性就是“地产+金融”。绿地则自己建立了金融板块，当然绿地金控主营业务不只限于为绿地房产板块提供服务，据称在投资、基金等领域也取得了不错的成绩。此外，更多的房企是与基金合作或自己建立地产基金开始地产金融的探索。

房地产价格与房地产投机探讨 篇12

关键词：房地产价格,投机,影响

1房地产价格

房地产价格是其价值的货币表现形式, 即在土地开发、房屋建造和经营过程中, 凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现, 但受众多因素交互影响, 是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。

2房地产价格特点

2.1房地产价格的区位性

由于土地的固定性, 房地产商品不能随意移动, 因此房地产没有产地和销地的区分。房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲, 同质房屋, 其价格大城市高于小城市, 沿海城市高于内地城市, 经济发达城市高于经济不发达城市。

2.2房地产价格的权益性

房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产本身具有的特点, 在房地产交易过程中, 其物质实体本身并不能够转移, 发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。实物状况相同的房地产, 权益状况可能千差万别, 其相应的价格也会明显不同。

2.3房地产价格的高值性

房地产商品价格的高值性, 是指房地产商品的价值量大、价格高。与其他生活资料相比, 它无疑是一项高价位的商品。房地产价格的高值性, 主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。

2.4房地产价格的增值性

在现代社会经济生活中, 从时间序列上看, 房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强, 大大高于社会平均物价指数的上涨。当然, 房地产价格的上升总体上不是直线形式的, 而是有波动的。

3房地产投机对房地产价格的影响

房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。一般来说, 房地产投机对房地产价格的影响可分为如下两种情况: (1) 引起房地产价格上涨。如预计房地产价格有上涨空间的投机者可能抢购房地产, 可能引起房地产价格上涨。 (2) 引起房地产价格下跌。如预计房地产价格会下跌的投机者可能抛售房地产, 可能会使房地产价格下滑。过度的房地产投机加大房地产价格的市场波动, 影响了广大购房者的住房需求, 给经济带来了巨大的破坏力。

4房地产投机形成的原因

4.1通货膨胀和房地产价格的特点

近几年我国的物价水平出现了比较快的上涨。由于房地产价格趋升性, 为了实现资产的保值和增值, 投资房地产往往成为首要选择。我国房价的上涨部分原因是投机, 而房价持续上涨甚至短期大幅上涨, 为投机者提供了房价不会下跌的信心, 这又反过来吸引了投机行为。

4.2房地产市场信息的不对称

所谓“信息不对称”, 即指信息在交易各方的分布具有不对称性, 交易的一方拥有有关交易的信息, 而另一方则没有, 从而影响了其准确决策的做出。在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投机者高估或低估未来收益的现象。当投机者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时, 在巨大的利益吸引下, 就会有大量的投机者涌入房地产市场。

4.3房地产市场供需不均衡

由于中国传统文化的影响, 养儿为其买房似乎是父母不可推卸的责任, 并且房子被认为是身份、地位的象征且给人踏实感, 买房成为走向社会的年轻一族的迫切愿望, 形成对房地产巨大的刚性需求。在供给方面, 我国长期以来对低投入、低价位中小户型住房供给严重不足, 大量高档住宅、别墅等占用了有限的土地资源, 自2005年以来, 国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给, 商品房开发结构得到了较大调整, 但并没有使这种矛盾产生根本上的改观。

4.4充足的流动性缺乏投资渠道

前些年, “适度宽松”的货币政策刺激经济发展的同时, 也助长了房地产投机行为。现阶段资金的投资渠道比较缺乏, 投资者又希望获得较高的回报, 在为手中的资金寻找出路时, 住房投资和投机就成为他们的首要选择。

5限制房地产投机的对策

5.1完善相关税收政策

提高房地产再次转让税费等措施, 提高“投机”成本。房产投机者之所以购买并持有住房, 就是因为持有房产几乎没有成本, 而收益却有上涨的房价作保证。如果对房产持有者征收税费, 就是增加了其持有成本, 投机者在购买住房是就需要对比收益和成本进行投资决策。

5.2保障性住房的供给和监督

加强保障性住房建设, 建立包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房的住房保障体系, 解决中低收入人群的住房问题, 抑制房价上涨和住房投机行为。但要注意, 由于之前出现过某些地方政府未完成建设任务, 以及保障性住房并未真正分配给低收入者, 而是落入政府官员和相关投机者手中的情况, 中央政府一定要重视监督保障性住房在建设过程中资金的使用方向, 以防资金转移用途;还要监督住房的实际分配, 避免重蹈覆辙。

5.3控制流动性, 引导资金出路

货币为需求提供了支撑, 抑制投资和投机性住房需求, 必须从资金源头上进行控制。国家应该培育和引导新的有价值的投资渠道, 比如股市, 为资金寻找出路, 同时利用流动性为经济发展做出贡献。

参考文献