土地出租

2024-10-01

土地出租（精选4篇）

土地出租篇1

0 引言

随着时代的发展, 无论是在中国还是世界上其他的国家, 由于生产资料不足等原因, 三大产业已由原来的农业促进工业变成了工业反哺农业, 农业发展落后于其他产业的状况。然而, 农业对于一国的重要性并未由于其在产业中的落后性而有任何的下降, 反而因为人口的增多而显得日益重要。也正是由于土地的重要性, 我们才不得不对土地加以合理高效的利用, 以便更好地发挥其效用。《土地管理法》第2条规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。《物权法》第128条:“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定, 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准, 不得将承包地用于非农建设。”土地流转在法律制度和现实生活中都广泛存在, 是加强土地利用的重要方式之一, 是指土地承包经营权人将自己承包的土地上的部分权利转移给他人的行为。随着经济发展的推进, 土地流转越来越普遍, 但也显现出越来越多的问题。

1 农村土地流转产生的根源

在确立家庭联产承包责任制之初, 农民对土地具有极大的依赖性, 因此农村的土地流转现象极少。随着社会经济的发展, 农民对土地的依赖性逐渐减弱, 各种各样的土地流转方式兴起, 土地出租的方式越来越受到大家的追捧。但土地流转出现的具体原因, 值得我们探讨。

原因一:青壮年劳动力的输出。伴随着我国经济的发展和工业化、城镇化道路的推进, 越来越多的农民已不再为温饱问题烦恼, 从农村进入城市务工, 形成了俗称的“农民工”。真正具有强大劳动力的中青年农民常年工作在外, 留在家里的几乎都是无劳动能力的老人和儿童, 无力耕种田地。

原因二:农村地形结构。中国地形种类丰富, 而农村大多依山。这样的地形导致了农村土地客观上就极难实现集中化、机械化生产, 生产效率低下, 产能不高。农民深感在农村无法有效地获得大量财富, 所以就以合理有效的流转方式将土地流转出去。

2 出租土地流转方式及存在的缺陷

随着市场经济的深入发展, 土地作为人类生存和发展最重要的资料和资源, 其利用日益重要, 产生了许多的流转利用方式, 比较常见的当属土地出租。所谓的农村集体所有土地使用权出租是指以土地的使用权作为标的进行租赁交易, 租赁方以在一段时间内取得土地使用, 出租方收取一定的费用的行为。在我国租用农村集体所有土地的行为依据法律规定分为合法与非法两种。合法出租是指符合中国现今法律规定的土地出租行为。相比于集体土地的非法出租来说, 其社会危害性要小许多。非法出租集体所有土地伴随城市化进程的推进和房地产市场的快速发展, 近年来在许多城镇, 尤其是城郊交接处日益兴盛。具体情况有以下几种:第一, 农民个人把自己承包的土地以出租的方式租赁给房地产开发商以修建商品房, 自己则获得相对高额的出租费。开发国有建设用地成本高昂, 再加上城市空气质量差, 城市居民喜爱到郊区居住等原因, 房地产开发商冒着法律风险从农民手中租用土地进行房地产开发建设。第二, 农村集体经济组织从农民手中回租承包地, 然后再以较高租金转租给他人进行非农建设。此种土地出租与第一种出租方式的区别在于土地的出租方不再是农民个人, 而是农村集体经济组织。第三, 农民个人出租或变卖自己的住房, 一同把住房下的土地出租给房屋购买者。在我国, 民事法律上实行的是房地一体主义, 房随地走或者地随房走。因此, 如果出租或者变卖住房的, 房屋所占土地必须一并处理。

根据《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”, 以上三种农村集体土地的出租方式皆为违法。这种违法的出租方式危害极大。农村集体土地的非法出租不符合有关法律的规定, 与国家的土地利用规划相背离, 也严重扰乱了房地产市场的交易秩序, 给国家和社会造成了严重的危害, 加剧了房地产开发的紧张局势也破坏了农业根基。因此, 我们不得不依据中国现状, 及时有效地治理现有的非法出租的集体土地, 预防形势的加剧。

首先, 当事人协商解决。出租人与承租人之间的租赁协议因违反法律的规定而自始无效。结合中国当前的现状, 此种土地出租涉及范围广, 社会影响较大, 如果一味地直接让政府介入强制解决, 会给社会的稳定带来一定的危害。因此, 应该让当事人协商解决, 解除非法租赁协议, 把已承租的土地状况还原到出租前。

其次, 政府介入解决。在当事人不积极主动解决土地非法承租问题或者是拒不解决的情况下, 政府可以运用行政手段强制解决。此种情况可以借鉴《土地管理法》第73条的规定, 非法租用土地的, 由县级以上人民政府行政主管部门没收违法所得;对已经在建的或已建成的非法建筑物及其附属设施的, 限期予以拆除, 恢复土地原状;组织出租或者承租的, 对其直接责任人员或者相关主管人员予以行政处分;构成犯罪的, 依法追究刑事责任。

摘要：随着经济的发展, 现今在中国集体所有土地上的流转越来越受到人们的青睐, 尤其是以出租的方式流转。土地出租为人们带来了巨大的经济效益, 但同时也显现出许多弊端。研究土地出租的流转方式, 分析其弊端, 并找寻相应的解决方法, 促进土地资源的优化配置。

关键词：土地流转,出租,集体所有土地

参考文献

[1]王利明.民法[M].北京:中国人民大学出版社, 2006:223.

土地出租篇2

出租方：(以下简称甲方)

承租方：(以下简称乙方)

根据国家及省、市有关法律、法规规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第二条甲方根据本合同出租集体土地使用权，土地所有权仍属集体经济组织所有。出租宗地的地下资源、埋藏物和其它市政公用设施均不属土地使用权出租范围。乙方承租的土地使用权未经甲方同意，不得转让、转租、抵押。

第三条本合同下的地块面积，宗地位于*****区内。其位置及四至范围如本合同附图所示。

第四条本合同项下的土地使用权出租年限为5年，自日起至XX

第五条本合同项下的土地使用权出租用途以国土部门批准为准。在租赁期限内，乙方不得擅自改变用途。如乙方需要在该地块上建造相关建筑设施，需经甲方同意并报有关部门批准。

第六条乙方同意按合同规定向甲方支付土地使用权租金。租金为每年每亩**000元，年租金总额为(大写)*****(人民币)。)

第七条乙方同意按如下方式支付土地使用权租金：乙方于每年月日前交清本年度的租金。

第八条乙方如逾期不交或未全部付清租金，甲方有权解除合

同，并可要求乙方赔偿因违约而造成的所有损失。

第九条本合同下的地块填土、平整及铺场等工作由乙方负责，费用由乙方承担。甲方同意在本合同期的前三年，即20至，甲方优惠乙方租金每年1.5万元人民币，作为抵算乙方上述土地基础工作的.费用。

第十条乙方在承租土地上的经济开发活动，应遵循国家法律、法规及有关规定，否则后果由乙方负责。

第十一条本合同存续期内，如遇国家或集体重点建设，需要使用承租宗地土地的，甲乙双方都应服从。

第十二条本合同规定的租赁期满，甲方有权无偿收回土地使用权。乙方应依照规定交还《集体土地使用证》或《土地他项权利证书》，办理土地使用权注销登记手续。

第十三条在同等条件下，乙方对本宗地具有优先承租权。乙方如需继续承租该宗地，须在距期满前60日内向甲方提出，并报区国土资源管理部门审批，重新办理土地使用权承租手续。

第十四条因执行本合同甲、乙双方发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，可向人民法院起诉。

第十五条本合同未尽事宜，可由双方签订补充协议作为合同件，与本合同同时备案后，与本合同具有同等法律效力。

第十六条本合同一式三份，甲乙双方各执一份，每份合同具有同等效力。

第十七条本合同于年月日签订，双方签字盖章后生效。

甲方(盖章)：乙方(盖章)：

法定代表人(签章)：法定代理人(签章)：

经办人：

土地出租篇3

1 问题的提出

中国农村实行的是集体土地所有制, 在所有权和承包经营权分离的条件下, 当承包经营权被流转或所有权被转让时, 所有权和承包经营权有了外排他性, 这样农村集体土地就具备了公共池塘资源的特性, 造成了农村集体土地治理很可能陷入“公地悲剧”和“集体行动困境”的状态。这主要包括:村领导层侵占村集体土地的收益;村民对土地收益分配难以达成一致等等。

针对上述情况, 虽然奥斯特罗姆的公共池塘资源治理理论给出了解决这些问题的八项原则: (1) 清晰界定池塘边界; (2) 池塘的占用和供应规则与当地条件一致; (3) 所有居民均可参与操作规则制定; (4) 资源占用者互相监督; (5) 分级制裁; (6) 低成本冲突解决机制; (7) 对自治权的最低限度的认可; (8) 将占用、供应、监督、强制执行、冲突解决和治理活动在一个多层次的嵌套式企业中加以组织。但是这一理论很大程度上忽视了社会背景的因素, 即不同的文化、政治、经济环境对公共池塘资源治理制度的影响。

所以基于以上所述的内容, 本文提出的问题是:在中国农村社会由差序格局转变为半差序格局的状态下, 村民们能否自主治理具有复杂特性的集体土地这一公共池塘资源。这种格局下的社会资本会对公共池塘资源治理制度的供给与绩效具有哪些作用和影响。农村独特的社会资本在这里面是否具有重要作用。

2 北京郊区A村与B村集体土地出租情况

A村毗邻北京市某区中心城区, 因为中心城区的发展扩张, 该村在2000年被划归到该区的经济开发区, 由开发区管委会统筹村集体土地资源开发整合, 进行招商引资工作。A村党支部书记与村民自治委员会主任由一人兼任, 村内成员主要为贾、韩、贺等几家大姓, 基本都有代表进入村民自治委员会。在本村被划归到经济开发区后, A村党支部通过经营人脉关系, 向开发区管委会争取政策支持, 争取到了较高的土地租金, 并换取了了一些优惠政策, 比如通过向开发区有偿提供200亩城镇建设用地引入汽车配件厂、食品加工厂等大型企业, 而这些企业要优先解决村民的就业问题;通过无偿为开发区管委会提供办公用地、工作人员周转房、集体宿舍建设用地, 管委会积极向区政府申请将该村作为新农村实验试点村, 支持该村用土地租金收入建设村集体改善性住房。同时村委会提出的租金使用方案在党员大会和村民代表大会上得到了通过, 即租金收入不进行平分, 而是注重租金的使用效率, 最大限度的发挥这笔资金的作用。包括为老年人提供持久的养老医疗等社会保障服务、为该村青壮年劳动力提供稳定的工作机会、建设村集体自营养老院、发展成养牛场、鱼塘等村自营农业产业等等。

而与A村属于同一经济开发区的B村在2007年前后, 也将150亩较为平整集中的农村建设用地出售给本区的经济开发区, 获得2000余万的征地补偿款。B村党支部书记与村民自治委员会主任也为一人兼任, 在收到经济开发区征地补偿款后该村党支部和村委会经讨论一致决定将该笔征地补偿款再借给经济开发区用来开发建设该块土地。但该项决定未经村民代表大会投票表决。因此村民们就这一决策产生了较为严重的分歧。支持村长的一派主要为小工商业主, 他们希望通过与开发区管委会建立良好的合作关系, 获得包括租房收入、商业店面收入、安排家属进开发区工作等收益。反对村长的一派主要以山地种植果树的村民为主, 他们希望将征地款公平的分发给每位村民。此时恰逢村民自治委员会改选, 果树种植的村民便自行推出了一名村长候选人, 并高票获得村长职位。新任村长当选后与村党支部书记 (原村长) 围绕着是否取消借贷合约、将征地补偿款平分给村民产生了激烈争执。态势扩大后, 镇政府出面协调化解, 最终维持原决议不变, 并将村民自治委员会印章上交给镇政府暂行保管。自此, 该村的公共管理陷入混乱, 所有村民的利益都受到了损害。

以上两个案例分别为一个成功案例和一个失败案例。A村所形成的公共池塘资源自主治理制度是一种内生的, 在村领导层的组织下形成的收益分配制度, 有效提升了公共池塘资源的价值, 在中国大城市郊区农村的社会经济环境下实现了公共治理多赢的局面。但从B村的情况来看, 又能够看到这种治理结构存在内在矛盾, 如果关键问题没有处理好, 将会导致公共池塘资源治理的失败。

3 对农村公共池塘资源自主治理绩效的理论解释

为什么作为A村的集体土地出租收益分配机制能够得到建立并进一步完善发展, 而B村却无法做到?我们可以从以下四个角度对案例进行分析解答。

(一) 社会资本与公共池塘资源自主治理制度的供给

社会资本的本质是人们为了获取资源而进行的协调与合作, 社会资本提高了在物质资本和人力资本方面投资的利益。从A村内部来看, 该村主要有几家大姓与若干分散的小姓组成, 村内大姓基本都有代表进入村民自治委员会, 同时村领导层与开发区管委会建立了良好的关系。因此A村内部就至少存在两种类型的社会资本:整合社会资本为A村提供了相对稳定的社区环境, 主要家族都能够参与决策, 实现了利益相似性的要求, 并能够影响决策使其符合实际条件;链合社会资本则赋予了村领导层较强的领导力以及避免外部影响。而且A村作为一个普通村落, 参与决策的人数处于一个合理的小规模范围内, 村内大姓家族几代人都居住在本村, 可以认为对集体土地出租收益其贴现率较低。因此A村这就初步具备了公共池塘资源自主治理制度供给的条件。

(二) 社会资本有助于建立信任关系和有效的监督机制

信任度较高的环境会使互相交往的双方之间产生较为稳定的预期, 每个人事先能够预计其他人的行为反应, 这就大大减少了个人决策中的不确定因素, 从而使得交易成本降低, 资源的分配能够合理化。这种高整合社会资本的状态就为村内形成低成本的有效监督提供了良好的环境, 并且农村的邻里关系紧密, 人口较少, 使监督人能够充分获取各种信息, 保证了监督的及时性。

(三) 社会资本有助于形成可置信的多边制裁机制以约束机会主义

A村的高整合社会资本保证了较高的信任度和监督水平, 而村内各个姓氏家族都能充分参与村委会的决策, 又进一步地使得可置信的分级裁机制能够形成, 即一方面让人们确信违反规则会受到惩罚, 另一方面又使制度具有灵活性, 在初次违规的情况下受到较轻的惩罚。而A村的小规模公共池塘环境也使得这一机制交易成本较低, 具有可行性。另外由于各大姓家族人数较多, 凝聚力强, 治理好A村就必须考虑各个大姓的利益诉求, 因此这对村领导层来说也是一种制约, 也能使出现的冲突以公平且符合传统的方式进行低成本地解决。同时在A村社会资本的影响下, 实施惩罚的成本较低, 被惩罚者的代价很高, 特别是破坏了邻里信任关系后, 在差序格局为主的农村后果非常严重, 从而使得人们更加乐于遵守与维护相关的制度。

(四) 社会资本与自主治理制度的效度和限度

通过前面三部分的分析可以发现由于整合社会资本与链合社会资本的存在, A村实行的村集体土地出租收益分配制度满足了公共池塘资源治理的大部分原则, 获得较为显著的成果。但在这里面社会资本是否都是发挥的正面作用呢?这一自主治理制度是否真的具有可持续性, 其效度与限度几何?因此还要再对比一下B村的情况。

B村作为一个公共池塘资源治理失败的案例, 从中可以看到村内的整合社会资本明显较低, 一个明显的证据就是村领导层的决策未经村民代表大会同意, 说明村领导层对于该决策能否得到大部分村民的同意感到不确定, 村民与领导层之间的信任度较低, 难以就收益分配方式达成一致。而从链合社会资本的情况来看, B村从事工商业的村民希望能够将征地款借给管委会, 从而在租房收入、店面收入、安排工作等方面获得收益, 而从事果树种植的村民则只想直接获得征地款, 由此可见B村的链合社会资本处于不均衡的状态, 一部分村民从事工商业与外界接触较多, 而另一部分村民则无此渠道。同时村领导层的个人活动能力也较弱, 没能像A村那样引进大型企业, 并建立起惠及所有村民的农业产业和社会保障制度。

所以最终在B村形成了低整合社会资本与低链合社会资本的状态, 产生了个人主义倾向, 从事工商业的村民与从事果树种植的村民的利益诉求难以调和, 人们只考虑自身的直接利益, 对能否实现共同利益存在较大的疑虑, 普遍存在不信任感, 而治理制度供给也就无从说起了。

4 结论与启示

通过对案例的分析可以看到, 能否初创一个公共池塘资源自主治理制度, 社会资本具有非常重要的影响, 它提供的是建立制度所需要的信任基础和能够改善内部环境的外界资源。所以我们可以认为整合社会资本会影响自主治理制度的效度, 它能够保证社会的信任度, 一项制度只有获得其影响的大部分人群的认可, 才能够继续发挥其应有的作用, 否则将会遇到很大的阻力。而链合社会资本则关系到制度的限度, 自主治理制度要想在较长的时间内发挥作用, 一方面需要整合社会资本保持人们对制度的信任度, 同时还需要普遍较高的链合社会资本保证所有人都能够公平的享受到这一制度带来的收益, 能与外界保持较多的联系, 使公共池塘资源治理带来的收益最大化以满足不断增长的需求, 并且减少外部力量的干涉或影响。

然而社会资本对农村公共池塘资源自主治理制度供给以及进一步完善的促进作用并不是完美无缺的, 它也有其自身的局限性。这包括:基于半差序格局形成的整合社会资本并不稳定, 当姓氏家族对村级公共事务的影响力不能保持平衡时, 就会影响村领导层决策的公平性, 最终反而破坏了整体社会资本的协调状态。

因此针对这些问题我们首先应当不断完善村民自治制度, 建立公正透明的制度, 保证村民参与决策的渠道通畅;其次倡导建立现代化的公民社会, 扩大村子与外界的交流, 在村民中形成自治共识, 强化公共规则的约束作用;最后积极完善村内的社会保障措施, 村子的经济发展, 提高村民收入, 强化村内的凝聚力而非家族的凝聚力。

摘要：中国农村公共池塘资源的治理一直是一个难题, 村集体土地出租收益在一定条件下又会成为一种公共池塘资源, 因此由村民自主治理这类资源可能是一个行之有效的方法。而处于社会转型期的中国农村社会资本以差序格局为基础, 这种社会资本的存在会对农村公共池池塘资源治理的绩效和可持续性产生重要影响。

关键词：农村集体土地出租,公共池塘资源,整合社会资本,链合社会资本

参考文献

[1]埃莉诺·奥斯特罗姆, 余逊达 (译) , 陈旭东 (译) .公共事务的治理之道[M].上海:上海译文出版社, 2012:106-122.