企业选址（精选12篇）
企业选址 篇1
一、企业选址
对于企业来说, 选址成本可能决定10%以上的总成本。因此, 选址对于企业来说, 是一个非常重要的决策。由于选址对于固定成本和变动成本均有很大的影响, 所以选址对公司的整体风险和盈利也有很大的影响。因此, 公司很少进行选址决策。但是一旦需求超过了目前工厂的生产能力或劳动生产率、汇率成本、当地投资环境发生重大变化时, 就会考虑改变生产经营地址。选址方案一般来说主要包括以下三种, 一是厂址不变, 增大投资, 扩充现有的设施。二是现有的工厂继续生产, 另择他地投资建厂。三是结束现有工厂的经营, , 转移到其他国家或地区。选址决策通常取决于选址收益最大化。一旦管理层确定了选址, 那么许多成本也就确定下来且很难降低。例如如果一家新厂在能源成本较高的地区, 即使有良好的管理, 也是从不利的条件下起步的。如果所选地区劳动力成本较高或没有经过培训或职业道德比较差, 那么管理层的人力资源策略也会受到影响。因此, 通过艰难的工作来确定一个最佳选址是值得的。
随着工作地点全球化, 工厂的选址变得比以往更加复杂。全球化的出现一是因为市场经济的发展;二是更好的全球通系统;三是更迅速的运输;四是国家间资本流动更快捷。选择国家的一种常见的方法是从公司总部的角度确定获得竞争优势需要哪些关键成功因素。一般常见的因素有:一是政治的不确定性、政府的规章及措施的变动性。二是文化的差异性及由此形成的对经济问题认识的差异性。三是市场在全球中的重要性。四是人才的可获得性、工作态度认真性、生产率的高低、成本的高低及可控性。五是市场的通信及能源的可获得性。六是汇率的波动而引发的货币风险。七是犯罪率。如何用这类因素, 世界经济论坛每两年对竞争力展开测评, 可以查表得知。
在确定了适合的国家后, 下一步就应考虑在什么地区开工建厂。主要考虑因素有一是公司经营战略。二是所选择的地区有什么让公司难以忘怀的吸引力。三是劳动力的可获取性及成本。四是设施的成本及可获取性。五是当地有什么环保的硬性规定。六是政府有何激励措施、对公司有
何有利的财政政策。七是当地的原材料是否充足, 是否紧邻原材料和顾客。八是土地建筑成本。公司必须挑选一个最适合以上八个因素的地区。仍然可以使用世界经济论坛来辅助决策。
确定完地区后, 最后一个环节是确定地点。主要从场地的成本、运输体系、公用设施来着眼, 进而确定地址。
二、企业选址需考虑的因素
除了以上描述的因素外, 还必须考虑一些重要因素。下面就这些重要因素一一展开分析。
(一) 劳动生产率。选址决策时, 地区较低的工资率会对管理者产生巨大的吸引力。实际上管理者真正应该关心的是生产率与工资率的双重影响, 而不仅仅是工资率。管理者应该计算出单位产品成本来进行决策。这比较好理解, 例如员工培训少, 受教育程度低或工作态度差, 即使工资低也不是好的选择。
(二) 汇率及由此引发的货币风险。虽然较低工资率和较高生产率可能使一个国家看起来更适合开工建厂, 但不利的汇率波动可能会使企业的经营陷入困境。因此, 公司可以通过重新选址或向外国出口而利用某项汇率优势来扩大经营成果。汇率不断波动加大了企业选址的难度。
(三) 成本。在公司选址时发生的成本可以分为两大项:即有形成本和无形成本。有形成本是指容易识别且可以准确测量的成本。无形成本则是指教育质量、公共交通设施、未来员工的素质等。
(四) 态度。国家、地方政府对于有些事物的认知是不断变化的, 如对知识产权、污染、私人财产等, 选址时应该就给予考虑。管理人员会发现, 这些态度受到当地领导和文化的影响。行贿并不是个好主意, 因为它同样导致经济的无效率。
(五) 紧邻市场。对许多企业来说, 紧邻客户的选址是十分明智的。尤其是制造企业, 因为可以加快交货速度并减少运输成本。
(六) 紧邻供应商。对于运输较难、易于腐烂的原材料而言, 选择在紧邻供应商的地方开工建厂是明智的, 不仅能够及时生产而且还可以节约大额的运输成本。例如使用煤炭和铁矿石的钢铁厂。
(七) 紧邻竞争者。有时让人惊异的是企业也喜欢在竞争者附近选址。通常发生在某个地区发现一种主要资源的时候。这些资源包括自然资源、信息资源、风险资本资源和人才资源。
三、企业选址的主要方法
在考虑以上因素后, 企业要进行最终的选择。主要方法有因素评分法、盈亏平衡分析、重心法等。
(一) 因素评分法。在选址时, 许多因素要进行定性定量分析。考虑到这些因素当中的某些因素比其他一些因素可能更重要, 所以经理人员使用权重来使得决策过程更加客观公正。由于许多因素都可以包括其中, 所以这种方法很受欢迎, 其评分通常分为六个步骤。一是列出相关因素, 这些因素称其为关键成功因素。二是给每个因素分配一个权重以反映其重要性。三是为每个因素建立一个量度, 通常取值区间为1~10。四是使用1~10取值区间, 核算每个选址的因素得分。五是每个因素的分数乘以其权重, 并求和, 得出每个方案的得分。六是挑出分数最高的方案, 并展开定量分析。当然取值空间和权重应该慎重, 不同的取值空间和权重会得出不同的结论。当决策对微小变化非常敏感时, 需要对权重和取值空间进行进一步分析。
(二) 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点分析是管理会计中利用成本与产量的关系, 找出平衡点进而进行决策的方法。引入选址决策, 可以发挥很好的决策作用。通过确定每个方案的选址成本, 选择其中最低者。其优点是可以为每个方案提供适合的产量范围, 可以使用数学方法或作图法来进行。其步骤如下:一是利用管理会计资料, 计算出每个选址方案的固定成本和变动成本。二是在二维坐标图上画出选址方案的成本曲线, 产量用横轴表示, 成本用纵轴表示。三是在期望产量一定的情况下, 选择总成本最低的地点。
(三) 重心法。它是用于寻找使分销成本最低的分销中心的一种数学方法。在寻找分销中心的最佳位置时, 将不同的市场位置、运送到这些城市的产品数量以及运输成本都考虑在内了。重心法的第一个步骤是将市场位置放于一个坐标中, 只要是市场位置相对正确的即可。坐标系的原点和刻度可以是任意的。重心一般使用公式来确定。
重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi)
重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi)
xi———位置是i的横坐标;
wi———运到位置i或从位置i运出的产品数量;
yi———位置是i的纵坐标。
由于每月的运输数量也会对成本产生影响, 所以距离不是唯一坐标点, 重心法是假定成本与距离和运输量成正比的。理想状态是选择能够使仓库和零售端之间的加权距离最小。现举例说明其如何运用。
假定某企业是一家拥有四个从事定位营销的大型企业, 四个从事定位营销的城市分别是A、B、C、D。目前现有的库容不能适应其需要, 需要寻找一个新的中心来满足需求。每处需求的数据如下;
A、2, 000
B、1, 000
C、1, 000
D、2, 000
此时, 可以根据城市地图建立一个任意原点, 并结合每个城市的数据画出一个坐标图, 在图中可以知道A、B、C、D四个城市的坐标。假定图中给出A、B、C、D四个城市的坐标分别为 (30, 120) , (90, 110) , (130, 130) , (60, 40) , 现在可以利用公式解决问题了。
重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi)
= (30*2000+90*1000+130*1000+60*2000) / (2000+1000+1000+2000) =66.7
同理, 重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi) =93.3
算出坐标后, 利用原点, 查地图可知所选的中心位置在什么地区。
选址是复杂的, 但是一旦成功, 会对企业产生非常大的积极的深远影响。无数事实已经证实了这一点。
参考文献
[1]张幸格.论“互联网+”时代公共图书馆的服务创新[J].郑州轻工业学院学报 (社会科学版) , 2016, 1:31~36, 42[2]刘静静.浅析互联网+背景下公共图书馆的服务创新[J].求知导刊, 2016, 8:26~28[3]王晓东.“互联网+”思维下公共图书馆的服务创新[J].图书馆学刊, 2016, 4:90~92[4]宋艳霞.“互联网+”时代公共图书馆用户服务创新探索[J].内蒙古科技与经济, 2016, 11:73~74[5]李丽娜.“互联网+”背景下基层公共图书馆社会化服务的创新与发展[J].图书情报导刊, 2016, 8:97~100何有利的财政政策。七是当地的原材料是否充足, 是否紧邻原材料和顾客。八是土地建筑成本。公司必须挑选一个最适合以上八个因素的地区。仍然可以使用世界经济论坛来辅助决策。确定完地区后, 最后一个环节是确定地点。主要从场地的成本、运输体系、公用设施来着眼, 进而确定地址。二、企业选址需考虑的因素除了以上描述的因素外, 还必须考虑一些重要因素。下面就这些重要因素一一展开分析。 (一) 劳动生产率。选址决策时, 地区较低的工资率会对管理者产生巨大的吸引力。实际上管理者真正应该关心的是生产率与工资率的双重影响, 而不仅仅是工资率。管理者应该计算出单位产品成本来进行决策。这比较好理解, 例如员工培训少, 受教育程度低或工作态度差, 即使工资低也不是好的选择。 (二) 汇率及由此引发的货币风险。虽然较低工资率和较高生产率可能使一个国家看起来更适合开工建厂, 但不利的汇率波动可能会使企业的经营陷入困境。因此, 公司可以通过重新选址或向外国出口而利用某项汇率优势来扩大经营成果。汇率不断波动加大了企业选址的难度。 (三) 成本。在公司选址时发生的成本可以分为两大项:即有形成本和无形成本。有形成本是指容易识别且可以准确测量的成本。无形成本则是指教育质量、公共交通设施、未来员工的素质等。 (四) 态度。国家、地方政府对于有些事物的认知是不断变化的, 如对知识产权、污染、私人财产等, 选址时应该就给予考虑。管理人员会发现, 这些态度受到当地领导和文化的影响。行贿并不是个好主意, 因为它同样导致经济的无效率。 (五) 紧邻市场。对许多企业来说, 紧邻客户的选址是十分明智的。尤其是制造企业, 因为可以加快交货速度并减少运输成本。 (六) 紧邻供应商。对于运输较难、易于腐烂的原材料而言, 选择在紧邻供应商的地方开工建厂是明智的, 不仅能够及时生产而且还可以节约大额的运输成本。例如使用煤炭和铁矿石的钢铁厂。 (七) 紧邻竞争者。有时让人惊异的是企业也喜欢在竞争者附近选址。通常发生在某个地区发现一种主要资源的时候。这些资源包括自然资源、信息资源、风险资本资源和人才资源。三、企业选址的主要方法在考虑以上因素后, 企业要进行最终的选择。主要方法有因素评分法、盈亏平衡分析、重心法等。 (一) 因素评分法。在选址时, 许多因素要进行定性定量分析。考虑到这些因素当中的某些因素比其他一些因素可能更重要, 所以经理人员使用权重来使得决策过程更加客观公正。由于许多因素都可以包括其中, 所以这种方法很受欢迎, 其评分通常分为六个步骤。一是列出相关因素, 这些因素称其为关键成功因素。二是给每个因素分配一个权重以反映其重要性。三是为每个因素建立一个量度, 通常取值区间为1~10。四是使用1~10取值区间, 核算每个选址的因素得分。五是每个因素的分数乘以其权重, 并求和, 得出每个方案的得分。六是挑出分数最高的方案, 并展开定量分析。当然取值空间和权重应该慎重, 不同的取值空间和权重会得出不同的结论。当决策对微小变化非常敏感时, 需要对权重和取值空间进行进一步分析。 (二) 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点分析是管理会计中利用成本与产量的关系, 找出平衡点进而进行决策的方法。引入选址决策, 可以发挥很好的决策作用。通过确定每个方案的选址成本, 选择其中最低者。其优点是可以为每个方案提供适合的产量范围, 可以使用数学方法或作图法来进行。其步骤如下:一是利用管理会计资料, 计算出每个选址方案的固定成本和变动成本。二是在二维坐标图上画出选址方案的成本曲线, 产量用横轴表示, 成本用纵轴表示。三是在期望产量一定的情况下, 选择总成本最低的地点。 (三) 重心法。它是用于寻找使分销成本最低的分销中心的一种数学方法。在寻找分销中心的最佳位置时, 将不同的市场位置、运送到这些城市的产品数量以及运输成本都考虑在内了。重心法的第一个步骤是将市场位置放于一个坐标中, 只要是市场位置相对正确的即可。坐标系的原点和刻度可以是任意的。重心一般使用公式来确定。重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi) 重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi) xi——位置是i的横坐标;wi——运到位置i或从位置i运出的产品数量;yi——位置是i的纵坐标。由于每月的运输数量也会对成本产生影响, 所以距离不是唯一坐标点, 重心法是假定成本与距离和运输量成正比的。理想状态是选择能够使仓库和零售端之间的加权距离最小。现举例说明其如何运用。假定某企业是一家拥有四个从事定位营销的大型企业, 四个从事定位营销的城市分别是A、B、C、D。目前现有的库容不能适应其需要, 需要寻找一个新的中心来满足需求。每处需求的数据如下;A、2, 000B、1, 000C、1, 000D、2, 000此时, 可以根据城市地图建立一个任意原点, 并结合每个城市的数据画出一个坐标图, 在图中可以知道A、B、C、D四个城市的坐标。假定图中给出A、B、C、D四个城市的坐标分别为 (30, 120) , (90, 110) , (130, 130) , (60, 40) , 现在可以利用公式解决问题了。重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi) = (30*2000+90*1000+130*1000+60*2000) / (2000+1000+1000+2000) =66.7同理, 重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi) =93.3算出坐标后, 利用原点, 查地图可知所选的中心位置在什么地区。选址是复杂的, 但是一旦成功, 会对企业产生非常大的积极的深远影响。无数事实已经证实了这一点。
企业选址 篇2
经过一番选择和比较，林先生最终选择了一家在行业内有极强品牌影响力的火锅.同时，林先生的选址计划也正在进行.很快，一块位于十字路口黄金码头的门面进入了李先生的视线，林先生有个观点：经营餐饮店，地段很重要!贵一点不要紧，关键要看人气!
这块位置周边就是几家大的手机卖场，没有同类火锅店的竞争对手，林先生似乎看到了市场的蓝海，按照总部对物业的要求，几轮谈判，场地很快就敲定了!
企业选址的关键因素 篇3
假如人力成本在严重侵蚀企业利润，经营者是否应该选择将整个或部分企业迁移到人力成本更低的地区呢?
当然有可能这么做!但企业选址顾问公司World Business Advisers的总裁比利·乔坎普(Billy Joe Camp)认为，经营者应将眼光放长远，除当地目前的薪酬水平外还应该考虑到现在和未来的劳动力规模和特点。假如找不到足够的合格劳动力，搬过去也没用。他还提醒说，不管在什么地方，薪酬标准往往和行业挂钩，但在某些地区你可以通过工资以外的福利补偿等部分节约成本。
选址策划公司KLG的负责人蒂姆·内提(Tim Nitti)的观点也差不多，他说：“目前企业迁址最重要原因应该是，跟着人才走，除制造业以外。”在人才短缺的地区，人力成本会不断增加，而且人才不足会严重制约企业发展。“我现在几乎完全不考虑什么薪酬水平。”内提说，“我关注的是：能否在这里找到我需要的人才，而且这个地方的，人才市场规模是否会继续发展?这才能帮我控制今后的相关成本，并且招揽到合适的人才来发展企业。”
要对某地的人力资源进行评估，坎普建议加入对劳动力开发成本的考虑。很多地方会提供培训补助或其他支持来吸引企业搬迁，你还需要了解当地工人的职业习惯：“当地工人过去表现如何?”坎普问道，“这里的人有忠于企业的传统吗?这里的人以前是不是在你把他们培训熟练后就开始跳槽?或者是还没有可供参考的历史记录?”
要想找到这些答案，可以请当地的经济开发机构代为引荐现在正在经营中的企业代表，安排一些私人会谈机会。坎普说：“他们会坦诚得令人惊讶。”
假如你要把员工一起带到新地方，那很难压低他们的薪水。但内提认为，在当地市场的薪酬水平超过这些员工现有收入之前你可以不用再加薪，长期来说也能节约大笔成本。在新地方增加人手的成本也会更低。
上海企业选址之世博篇 篇4
据仲量联行有关报告数据显示,上海2008年甲级写字楼供应量超过80万平方米,其中60万平方米集中在浦东,占到总量的75%以上。相信世博园区主体部分选址浦东是造成这一数据的原因之一。世博会给城市基础建设带来的强大推动作用是毋庸置疑的,但面对这一数据,业内人士对世博会在上海写字楼领域所起作用却仍有所保留。
由于上海世博会预计将吸引全球7000万人次的客流,为了缓解交通压力,政府随即加大了城市交通基础建设力度。新城市交通网络还未迎来世博宾客就先点燃了非市中心商圈的写字楼市场。特别是在浦东新区,例如浦东金桥作为次级商圈,2008年涌现了禹洲·金桥国际、滨江45、慧谷BOSS等多幢甲级写字楼,迅速引发了金桥商务聚集效应。由此可见,世博会在促进上海城市交通建设的同时,也间接成为了非中心商圈写字楼市场的助燃剂。汉宇地产董事长施宏睿表示,世博会对城市交通的促进作用是明显的,最先由此获利的是商业市场,其对于上海写字楼市场的租金等方面的作用,或许要在世博后才能真正体现。目前对于企业而言,写字楼供应量的增大,分布板块的扩散,交通便捷度的提升,使企业在选择办公场所时,有了更多的余地。
世博会确实加速了城市板块平衡化发展步伐,但这种未稳定的平衡关系很快被华尔街金融风暴所打破。仲量联行亚太区董事陈立民表示,华尔街金融风暴后,市场趋于理性,企业越发谨慎,缩减开支是企业的第一个反应。从第三季度数据上来看,上海甲级写字楼平均租金为9.1元/平方米/天,与上季度相比环比下降了2.1%。其中浦东地区甲级写字楼租金下降了7%,浦西增长2.6%,预计第四季度,浦东会下降至10%以上,而浦西能够持平就相当不错了。目前整个市场空置率已经超过了10%,加上明后年50-60平方米的供应量,供过于求的局面已成定局。而世博会作为一个博览会,主要吸引的是游客,而不是企业,要借世博会短期吸引大批企业落户上海的可能性极小,更不用说改变办公需求持续缩减的形势。
不得不承认,世博会对于上海写字楼市场的平衡化发展是有积极作用的,但这种作用是通过快速的城市交通建设间接实现的。对于上海写字楼市场的未来走势,仍主要依赖于经济环境的回暖速度以及城市整体的规划定位。
周边辐射有多广?
虽然世博会的召开对市场大环境难起逆转作用,但对于世博园区及周边板块发展而言,其在板块定位、发展速度上仍有一定影响。上海佑威房地产研究中心主任薛建雄提到,从板块上来看,世博会首先带动的必然是世博园区本身的发展,但在世博会闭幕后如何妥善运用该地块的相关规划方案预计需要过一段时间才会出台。目前借着世博契机成长起来的主要是园区周边板块,如浦西董家渡、浦东塘桥等地。由此,记者实地走访了打浦桥、董家渡、塘桥-耀华三大紧邻世博园区板块,为您探寻借世博东风的最佳办公选择。
打浦桥从1992年起,拉开了板块改造的序幕,在临近的淮海路、徐家汇两大商圈的光芒掩盖下,被不少人所忽视。因此虽地处于卢湾区,却在办公租金水平上难与同区的太平桥板块相提并论。直到板块内肇嘉浜路和徐家汇路顺利完成拓宽修建,以及2000年百万平方米新住宅社区和62万平方米商业配套建造后,才使打浦桥板块获得了明显的改观。随着世博会园区的建造,打浦桥正面临着二次起飞的绝好机遇。过去该板块规划不到位,商业不充沛,交通不顺畅的三大突出问题在世博概念的引领下得到了初步的解决。首先确立了建国路以南、斜土路以北为“现代都市商住区”;斜土路以南依托世博园区建设,形成“国际博览观光区”的清晰的定位规划;其次世博园区浦西地块的轨道交通建设,使该板块一改交通不畅的旧貌,拥有了4、8、9三条轨道交通线路,完全满足了板块内居住和商务人流的出入需求。其中8号线的西藏南路站将成为世博园区北面主出入口,届时更将给该板块带来大量的消费人群,迅速提升板块商业需求和认知度。目前打浦桥板块内田子坊、8号桥等创意产业园已成为上海的文化创意产业亮点,吸引了会展、广告、设计等文化创意企业,与世博会需求的主力服务行业相吻合。近期绿地集团位于该板块的顶级城市综合体项目一一绿地海珀·日晖也已开始动工,项目总建筑面积将超过18万平方米,预计总投资规模超过70亿。如此大手笔正是看中了世博未来长远给周边带来的联动效应。相信该板块未来将与太平桥办公形成东西呼应之势。
董家渡位于南浦大桥浦西段东侧,是上海最早形成的城区之一,距离外滩金融贸易区仅1.7公里。由于该板块内文化古迹居多,改造难度较大,发展速度缓慢。目前仍可见一边是低矮民居,另一边是高楼林立,新旧两重天的格局。但其优越的地理位置和丰富的人文景观又使之具有良好的发展潜力。借助世博会打造城市整体美好形象的契机,临近世博园区的董家渡加快了改造进度。根据最新的整体规划,中山南路以西地区、中山南路以东董家渡路以北都规划为高档居住区,只有中山南路以东、董家渡路以南地区规划建设为商业、办公、文娱、展示等为功能的地区公共中心。由此可见,董家渡板块未来整体功能规划仍侧重于文化休闲、居住、博览,仅在部分路段结合已建办公区进行商务提升,建造公共中心。这就不难理解如此具有潜力的区域为何近年来新建写字楼项目极少。目前董家渡传统写字楼数量较多,租金普遍在2元左右,包括谷泰滨江大厦、华普科技大厦、南浦大厦等。从功能定位及交通建设上来看,未来董家渡难以成为服务大上海的高办公聚集区,企业在选择时要慎重考虑,万不可因世博效应和较低的租金水平盲目入住。
世博园区的绝大部分落户于浦东,牵动了浦东西南滨江带的迅速成长。小陆家嘴办公需求沿浦东南路向西南延伸,给塘桥板块和耀华板块的发展带来的契机。其中塘桥板块的发展现状并不突出,商业仍占较小部分,配套设施完善进度缓慢,例如轨道交通地下商城因招商遇困,迟迟无法开幕;板块内主力写字楼之一却近十年处于停工状态。仅靠由由国际广场、强生大厦无法支撑整个板块内办公氛围。而周边商业配套设施以周边居民服务为主,辐射范围较小。巴黎春天的入驻及轨道交通的开通虽稍有助于人气的提升,却难掩板块商务氛围缺乏的明显弱势。整体来看,塘桥板块作为陆家嘴商业的补充区域,发展前景有所局限,租金价格受项目本身品质影响较大,但平均租金水平始终远远低于相邻的八佰伴板块。与之相比,仍处于规划阶段的耀华更值得企业期待。根据规划,结合世博园区的建造,未来板块内将建设以现代商务办公为主体,生态人居、综合文化娱乐、旅游休闲等功能为一体的浦江耀华国际商务区,该商务区地处上海城市中轴线,滨临黄浦江,总用地面积191万平方米,未来将成为实现形态整体化,交通网络化,景观生态化,生活高尚化的跨国企业总部聚集区。有着世博会这杆大旗的引路导航,以及政府对总部经济的大力扶持,相信在该商务区建成后,势必将带动耀华整体商务能级的一次跳跃式提升。
谁才适合来入驻?
世博园区周边板块发展速度各有快慢,发展方向也略有不同,但对于已经处于供过于求的写字楼市场环境下,这片世博辐射带吸引着谁来入驻呢?陈立民对此表示,华尔街金融风暴后,不管是中小企业还是跨国企业都必须面对如何生存下去的问题,而解决这个问题的第一步就是缩减开支。这使不少企业下定决心向非中心区域迁移,2009年这波企业外迁将越发明显,目前已有不少跨国企业开始酝酿外迁计划。而在可供选择的板块内,世博园区以其突出的品牌附加值及高度汇集的交通优势,必将成为企业外迁的候选之一。
薛建雄对此也表示,上海要真正成为国际化大都市,最重要的就是能够吸引更多的全球500强、大型跨国集团
进入上海建立企业总部,保持整体服务需求的稳定增长。因此总部经济建设将成为上海未来几年甚至十几年内的重要发展方向。世博园区从选址、建设到未来园区后期使用规划方案,势必将服从于总部经济建设的要求。
从浦江耀华国际商务区的规划定位上,我们已经可以清楚看到总部经济建设的明确方向,而绿地海珀·日晖项目的高定位、高品质也正是为后世博时代崛起的企业总部提供高层次的居住、休闲等多方面配套设施。
除了跨国企业总部有意落户外,世博园区本身的高知名度,高附加值必将吸引中小企业入驻,以借世博东风提升自己的品牌形象,为跨国企业总部提供配套服务。由于中小企业对产业链的依赖性较强,因此选择入驻前,必须考虑该世博效应区域内,是否有与企业自身行业相符合的稳定产业链环境,又是否能满足日常业务中的商业配套需求。例如营销咨询公司需要为客户进行市场调查、行业分析等工作,这依赖于成熟商圈的人气,而世博周边板块商业氛围难以达到这个要求,因此并不适合入驻。高科技企业由于更多的依赖于核心技术的研发工作实现企业价值提升,世博园区周边板块是这类企业明智的选择。
总的来说,企业入驻世博园区周边板块,不可盲目高估世博效应带来的回报,而应将重点放在板块发展方向和产业链结构是否与企业自身需求相吻合,只有这样才能真正做到“近水楼台先得月”。
塘桥-耀华板块
塘桥、耀华两大板块,环抱了世博园区浦东地块,是受世博效应影响最深入的板块。随着世博园区未来总部经济路线的明朗化,耀华将首先建立起浦江耀华国际商务区吸引更多的跨国企业在沪设立总部,而塘桥由于原有基础特性,将连同三林成为最厚实的商业配套后备力量。
永业商务楼
永业商务楼紧邻陆家嘴金融中心,背靠世博会场址园区,南浦大桥、复兴路隧道紧密联系浦西中心城区。轨道交通、滨江大道的规划与建设为出行带来方便与快捷。商务楼完备的商业设施为办公人士提供了便利的生活配套。
基本信息
开发商:永业集团
物业管理:福高物业
周边交通:787路、119路、785路
地址:浦东南路2240号
市场均价:2元/平方米/天
物业管理费:4.6元/平方米/月
记者提点
该项目位于高架引桥边,公共交通环境并不理想,与最近的轨道交通四号线塘桥站又有一段距离。相信其低廉的租金是企业入住的主要原因,创业初期企业可以考虑入住。
由由国际广场
由由国际广场是集五星级酒店、豪华酒店公寓、国际办公、品牌商场与餐饮、休闲娱乐于一体的国际性大型综合物业,整个项目总建筑面积达21万平方米。上海世博园区的规划建设,带动了其周边商业地产的发展。
基本信息
开发商:上海由由股份有限公司
物业管理:上海由由国际广场物业管理公司
周边交通:与地铁4号线浦东南路站近在咫
尺,距地铁6号线仅500米
地址:浦建路76号
市场均价:4.2元/平方米/天
物业管理费:26元/平方米/月
记者提点
该项目是塘桥板块内品质最高,规划最完善的,但由于塘桥整体商务氛围不浓厚,使该项目难以吸引大型企业入住。而对于中小企业而言,该项目租金价格又有些偏高。
华南大厦
华南大厦位于内环线旁,临近南浦大桥;南侧为东方电视台,北侧为仁济医院和上海儿童医学中心。区域规划配套完善,地理位置优越。轨道交通二、四、六号线的贯通,给该项目带来了强大的交通支持。
基本信息
开发商:上海东方城乡房地产开发
经营有限公司
物业管理:云嘉物业
周边交通:轨道交通二号线
地址:东方路1988号
市场均价:4元/平方米/天
物业管理费:8元/平方米/月
记者提点
该项目规模较小,紧靠东方电视台,临近轨道交通二号线龙阳路站,项目周边商业配套设施极少,入住企业以外资居多,暂不具有产业特色,企业入住需谨慎。
强生大厦
强生大厦是一幢建筑新颖、设施齐全的现代化高级涉外商务楼,大厦座落于浦东陆家嘴开发区南端的浦建路,邻近东方路和南浦大桥。大厦雄踞浦东,地处要津,属旺中带静,周边环境优雅理想的办公地点。
基本信息
开发商:上海强生集团有限公司
物业管理:上海强生物业管理司
周边交通:与地铁4号线浦东南路站近在
咫尺,距地铁6号线仅500米
地址:浦建路145号
市场均价:2.1元/平方米/天
物业管理费:22元/平方米/月
记者提点
该项目是塘桥最早兴起的写字楼项目,因此在其内部就设有休闲、餐饮设施,满足商务人士的基本生活需求。相对于该板块其它写字楼,该项目可谓性价比最高的了。
打浦桥板块
打浦桥作为紧邻世博园区及多个商圈的板块,虽地处办公需求旺盛的卢湾和黄浦地界,租金水平却并未出现过大幅上涨,目前市场均价仍处于2-3元/平方米/天。在世博园区交通建设的影响下,该板块将有新一轮的提升,成为世博辐射受益区之一。
荣科大厦
荣科大厦位于打浦路瞿溪路口,是近期打浦桥板块少有的新开盘项目。该项目立足打浦桥,借助世博交通力量,辐射卢湾区。项目于2008年12月开始入住,相信将成为打浦桥新一轮提升的标志。
基本信息
开发商:上海荣科投资管理有限公司
物业管理:荣科物业
周边交通:轨道交通一号线
地址:瑞金南路1号
市场均价:23000元/平方米
物业管理费:10元/平方米/月
记者提点
该项目通过改建,于年底重新投入市场。但以目前市场整体低迷的状态,中小企业购买办公物业具有较高的风险,需谨慎考虑。
八号桥二期
八号桥二期主体为一栋U字型的5层建筑,改建面积达8000多平方米。在沿用一期成功理念的同时,八号桥二期将完善和丰富整个创意园区的理念,园区内将设立中心广场与休闲空间,同时也增大园区内公共活动空间。
基本信息
开发商:香港时尚生活策划咨询(上海)有限公司
物业管理:上海华轻投资管理有限公司
周边交通:轨道交通九.十号线(在建)
地址:建国中路25号
市场均价:6元/平方米/天
物业管理费:21元/平方米/月
记者提点
项目主要入住设计、广告类公司,是世博园区周边最具影响力的创意产业园。但由于整体定位较高,产业聚集效应强,租金水平始终高于同类型项目均价。
金玉兰广场
金玉兰广场作为打浦桥地区的标志性建筑,是一个集办公、商场、宾馆、银行、娱乐、公寓于一体的现代化综合楼群,其独特的造型以及综合功能定位,成为打浦桥地区一道靓丽的风景线。
基本信息
开发商:金兴房地产开发有限公司
物业管理:怡高物业服务(中国)有限公司
周边交通:轨道交通四号线
地址:打浦路1号
市场均价:3.2元/平方米
物业管理费:26元/平方米/月
记者提点
该项目入住率较高,约10分钟步行距离可达轨道交通四号线。地面公交线路直达上海浦东浦西中心CBD。目前周边商业配套环境基本完善,能够满足企业基本商务需求,包括员工午餐、商务会客等。
海兴广场
海兴广场是集商、贸、办公、娱乐及家居为一体的现代化多功能大型综合楼宇。它位于上海市瑞金二路与肇家浜路交汇处南侧、打浦桥中心,与上海闹市中心淮海路仅一箭之遥,四周交通网络发达。
基本信息
开发商:上海海兴房地产发展有限公司
物业管理:中海物业管理有限公司
周边交通:轨道交通一号线
地址:瑞金南路1号
市场均价:2.5元/平方米
物业管理费:10元/平方米/月
记者提点
该项目内入驻企业以科技、纺织、商贸行业居多。作为打浦桥板块内较早兴建的高档办公楼,至今仍具有极高的认知度。楼下聚集有多家知名餐饮品牌,能够充分满足企业商务需求。
董家渡板块
董家渡由于定位于滨江聚居区,商务办公主要依赖于已建写字楼。随着板块配合世博会“浦江两岸综合开发”工程的加速建设,整个板块将呈现高端住宅与已有商业、办公相结合的城市综合体模式。
华普科技大厦
华普科技大厦位于南外滩延伸段,与世博会区域隔江相望,地理位置优越,整幢建筑呈三角形,总建筑面积3万平方米,高25层,地下设一层车库,电梯、中央空调、消防设施齐全,可俯览南浦大桥与黄浦江美景。
基本信息
开发商:上海良友集团有限公司
物业管理:上海良友集团有限公司
周边交通:轨道交通四号线
地址:中山南路1228号
市场均价:2元/平方米/天
物业管理费:14元/平方米/月
记者提点
由于董家渡整体规划偏向于高端住宅聚集区,办公需求有限,企业选择入驻要考虑到周边办公环境发展速度能否与企业发展速度相适应。
张江商务大厦
张江商务大厦矗立于南外滩,与世茂滨江、世博主会场隔江相望,可做金融、展示、餐饮、办公等使用。入住张江商务大厦,大上海最繁华、最亮眼的景致尽收眼底,随世博临近,张江商务大厦周边环境将日臻完善。
基本信息
开发商:张江高科集团
物业管理:悦兴物业管理有限公司
周边交通:距轨道四号线
地址:外马路970号
市场均价:2.5元/平方米/天
物业管理费:15元/平方米/月
记者提点
张江高科集团在董家渡的重要商业项目,项目结合外滩金融市场需求及板块自身商业配套需求,有着合理的规划定位,满足企业入住后的基本需求。
谷泰滨江大厦
谷泰滨江大厦位于南外滩,与世博会主会场隔江相望。项目处于黄浦江两岸的南北轴线,首推江景办公的全新概念,独特的地理位置使其尽收浦江美景。大厦以南500米即是南浦大桥交通枢纽站和轨道交通四号线南浦大桥站。
基本信息
开发商:森南房地产发展有限公司
物业管理:森南房地产发展有限公司
周边交通:距轨道四号线南浦大桥站出入口及大型公交枢纽站近在咫尺
地址:中山南路1228号
市场均价:2-2.8元/平方米/天
物业管理费:18元/平方米/月
记者提点
该项目是南浦大桥周边地标性建筑之一,但周边商业配套发展缓慢,难以满足高速发展企业的需求。
南浦大厦
南浦大厦属于江景办公房,地理位置优越,总建面积2万多平方米,高18层,可俯览南浦大桥与黄浦江美景,让您在繁忙紧张的工作之余享受轻松舒适的优美环境。大厦距轨道四号线南浦大桥站出入口及大型公交枢纽站近在咫尺。
基本信息
开发商:上海兴业房地产股份有限公司
物业管理:上海兴业房地产股份有限公司
周边交通:距轨道四号线南浦大桥站出入口及大型公交枢纽站近在咫尺
地址:中山南路1088号
市场均价:2元/平方米/天
物业管理费:16元/平方米/月
记者提点
该项目作为董家渡较早商务办公项目,主要拥有强大的交通优势,但项目本身品质不高,较难得到企业青睐。
企业选址 篇5
如此简单的一句话真正能够领悟并理解的其实并不多见很多的创业者只是满腔热情地想要开一家想要开的店没有从消费者的角度去考虑市场需求这也就是俗话说的闭门造车所以成活率极低而残留成活下来的也因为同样的原因在之后不久而歇业所以把闭门造车改成有的放矢才是新手必须过的一个心理关而商铺选址则是需要专业的人员进行综合评估与考量的只有这样才能够最大化地在前期规避风险
好店难找，适合自己的快餐店更难找。若仅凭满腔热情地想要开一家店，成活率极低。市场上开店不久就面临关闭的很多。所以需要考虑不断分析、评估、考量，才能最大化的规避同险。下面就我曾经想开的快餐店进行整理：
1、市场位置因素：面对何种消费者必须明确定位。（１）清楚的知道自己的目标客户，是
白领或者是少年儿童、中青年和中老年等等，以及他们的口味情况，自己的快餐产品是否适应目标客户需考评。（２）必须了解好目标客户的人流量、目标客户的购买力。（３）周边竟争对手水平。对于自己的快餐口味、服务、环境和价格的组合与竟争对手相比是否具有竟争力。竟争对手开店的时间、客源等等都需要了解清楚。（４）周边的商业环境：须考虑是社区商圈还是商务商圈等等。同时周边的环境是否具有刺激客户购买的欲望。同时决定什么样风格的快餐环境。
2、人力资源因素：目标客户的工资水平、受教育程度。雇员中厨师、服务人员等工资水平。
3、成本因素：须考虑快餐店的租金，人力资源成本，以确定投资回收期得多长。同时自己的经济实力是否具备。
4、基础设施因素：
通过本门课程的学习，结合多年从事于小企业的管理，我认为小企业管理既要学习和掌握大企业管理的某些经验，又要根据小企业自身特点，量身定制出小企业的管理方法：
(１)突破人才瓶颈，建立关键人才快速培养机制．由于小企业”家族”色彩浓，关键岗位都具有一定的亲缘关系．这就需要因岗置人，而不是因人置岗．既要引进人才，更重要的是培养人才．目前，一流的人才进了政府，二流人才进入外资企业，三流人才进入央企业，五流、六流人才进入了小型企业。如何用五六流的人才与小
二、小三等人才相拼，就得避免内耗过大，不断培养这些五六流的人才，使他们具备小
二、小三的能力，灵活机动应付小企业人才缺失的市场。既要利用小企业的灵活机制，关心照顾好自己培养的人才，又要不断完善人才培养机制、突破人才瓶颈。特别是关键人才、关键岗位人才的培养。
(2)技术创新、管理创新。.面对日益增长的人工成本，市场的激烈竞争，如何创新，使自己能在科技发展飞速的市场上占有一席之地而不被淘汰，这就需要全员参与技术创新，让员工与企业一同成长，并行成一种管理机制，以人为本，让员工从创新中获益、让员工爱上自己的工作、自己的企业。让员工感受到小而专、小而特的创新产品具有强大的竟争力,并明确的知道自己的收益.（３）建立灵活的市场销售机制。小企业可以贴近顾客、市场反应迅速，而且能出奇制胜的嬴得市场。同时小企业利用灵活的市场机制，灵活的市场定价，吸引顾客。做好产品终身服务的同时，培养顾客的忠诚度。
企业选址 篇6
一个企业的环境优美，建筑布局合理，则使人身心愉悦、头脑清晰、思维敏捷，企业领导就较少出现决策失误，企业就会健康发展。相反，如果企业的环境和布局不合风水之道，就容易出现决策失误，导致经营业绩不佳甚至亏损。因此，一家企业要想在激烈的市场竞争中战胜对手、脱颖而出，除了在技术、服务和管理等方面苦练内功外，还应对环境风水予以足够的重视，这样，才能起到事半功倍的效果。
用现在的名词来解释，风水实际上就是一门环境选择和规划布局的学问。
企业要想获得好的风水，首先必须在选址方面进行统筹考量。
企业在具体选址时应当如何把握呢?
我国古代的《阳宅十书》上说，“凡院落左有流水谓之青龙，右有长道谓之白虎，前有清池谓之朱雀，后有丘陵谓之玄武；为最贵地。”
一直以来，人们将此作为选择吉址的依据。也就是说，院落的左边有流水，右边有大路，前面有水池，后面有丘陵，就是理想的位置。风水学最讲究藏风聚气，符合该种格局便是藏风聚气之地。
显然，无论是从人们的经验，还是亲身感受，房屋座落在这样的位置当然是非常好的了。
房屋的朝向，怎样为好呢?一般说来，是“座北朝南”为佳。“天下衙门朝南开”，人所共知。北京故宫的太和殿是最有说服力的例子。历代地方各级“政府”都有权为自己选择最好的地段，建造朝向南方的办公人楼。不言而喻，座北朝南的房屋，阳光充足，光线明亮，当然是再好不过的了。
但是，也不能生搬硬套，一概而论。房屋的朝向，也会因人、因周围建筑的布局而异的，不一定总是朝南为好。比如，在四合院中，不管是什么朝向，都是上房最佳；在U字型布局的住宅小区中，U型顶端的独立房子是“君位”，上好，两侧的独立房子则是“臣位”。再则，由于周易和风水的发祥地在中国北方的黄河流域，它的许多说法和经验都和这里的地理、气候、风俗、人文情况联系在一起。要是在世界其他地方，在异国他乡，就必须灵活运用这些原则了。例如，在澳大利亚，我们就不能说房屋“座北朝南”好了。因为，澳大利亚在南半球，太阳在它的北面，与位于北半球的中国正好相反，所以，他们那里的房屋自然是“座南朝北”为好。
有这样一个案例，有一家国外企业决定到中国投资，公司首脑指示一定要按照中国正宗的风水进行选址、布局。经过多方面的考察比较之后，最终确定由韩老师担当其环境顾问。韩老师为该企业确定的厂址，其周围环境完全符合风水上的选址要求。根据外部环境和企业的经营特点，他对车间布局、办公室的布置等诸多方面又进行了全方位的风水规划，其效果良好。该企业正式投产后，产品质量、经营状况和经济效益一直很好。地方政府对该项目给予了高度的评价。外国老板很满意，认为他要求尊重中国风水的决策是正确的，此后，凡有重大决策，他总要请韩老师当参谋。
随着经济全球一体化进程的不断加快和市场竞争的不断加剧，企业面临的经营压力也越来越大，发展前景充满变数。为使自己的企业在残酷的市场竞争中立于不败之地，除了不断提高产品质量、服务质量，以及管理水平以外，一些精明的企业领导人已经将视线投向传统文化领域，借助中国传统的风水理论改善自己的经营环境，并取得了一定的成功。一些著名企业都有了自己的风水顾问。
企业选址 篇7
关键词：原料指向,企业设施,选址
对于一个企业来说, 设施选址是建立和管理企业的第一步, 也是事业扩大的第一步。一个工厂或服务设施应该设在何处对于公司来说是涉及经营战略的重大决策, 同时它也会影响到一个地区的生产能力布局、城市建设规划、基建投资、环境保护等问题。选址是一个政治、经济、文化、科技相互交叉的复杂问题, 选址决策在企业运行管理中具有十分重要的地位。现代的企业运作不仅要关注本企业的业务流程, 而且要考虑整个供应链系统。“原料指向”型企业, 是指那些对原材料依赖较强的工厂, 尤其是那些生产运作过程中原材料重量消耗大的工厂。如火力发电厂、食品加工厂、羊绒制品厂、丝绸制品厂等等。这些企业对于原料的需求相对于一般企业来说是相当大的, 而选址决策主要是追求成本最小化, 所以如何对“原料指向”型企业进行成功选址, 使其达到企业预期目标是一个极其重要的话题。
一、设施选址决策对“原料指向”型企业经济效益的影响
如何进行选址关系到企业今后的发展, 好的选址决策将对企业的建立和管理有着事半功倍的效果, 如果选址不正确, 企业今后的发展将受到很大程度的制约。
(一) 对企业竞争力的影响。选址是一个永久性的投资, 一旦工厂建成, 如果发现选址决策失误, 企业的后期运营将非常被动。公司的地点不仅影响竞争力, 而且也影响运作的其他方面。选址问题与企业的两项重要竞争密切相关:一是短期交货的竞争以及贸易合同的制约和运输费用等原因, 要求产品在距消费者较近的地方生产;二是为利用廉价劳动力, 工厂需要建在一个劳动力密集区。对于“原料指向”型企业, 最重要的竞争力则体现在对原材料及时、有效、大量的占有上, 选址是关乎成败的最重要的因素。
(二) 对成本的影响。不能进行正确的选址决策就要付出高昂的代价, 如果选择失误, 麻烦就会一点一点的显现, 对所犯的错误和以后对其进行修正所花的时间和精力是无法弥补的。如果错误不是很明显, 错误的地址选择以及不能进行修正所付出的代价也许会更大。而对于“原料指向”型企业来说, 选址对成本的影响往往较为明显, 由于远离市区, 原料产地的厂房建设费用相对来讲会比较低, 而对于原料运输节省的费用, 对企业来说也是一笔不小的开支。
(三) 潜在影响。选址的影响力是非常隐蔽的。因为它们作用的结果不是清晰可见的, 所以管理员必须高度关注选址的评价结果。错误的选址成本是机会成本, 是隐性的, 因此只有那些长期检测并严格地评价运作的人才会注意它。但是“原料指向”型企业对周边环境的影响会很大, 很可能会影响到所在环境的巨大变化。如果处理不得当, 会对企业未来的发展产生灾难性后果。
(四) 影响员工士气。一般来说, “原料指向”型企业的厂区会比较远, 可能会造成员工生活不便, 导致员工流失的事实常有发生。这就需要企业从其他方面加以弥补。
二、“原料指向”型企业在选址决策中的因素
选址的因素通常影响到今后收益与成本, 其他一些因素可能对收益的影响不是那么明显。选址生产活动是整个企业经营活动一个重要组成部分, 应该从系统的观点来考虑选址问题, 既要考虑供应厂家, 又要考虑顾客, 还要考虑产品分配, 同时还要考虑社会文化等因素。
(一) 市场相关因素。
1.接近顾客。设施选址接近顾客是很重要的, 因为这样能及时了解需求信息并随时听取顾客的反馈意见, 还能将产品尽快地送达顾客手中, 提高服务水平, 同时也确保了降低运输成本, 减少分销费用, 提供便捷服务。由于交货期的竞争以及运输费用等压力, 制造厂通过靠近用户降低成本。“原料指向”型企业一般由于在原材料产地附近, 有可能达不到这一要求, 就使得企业得在交通便利的地区选择销售运营渠道。
2.与竞争对手的接近程度。“原料指向”型企业选址时最希望的是能够独占资源, 但是由于资源具有稀缺性, 资源的共享是必须的。这就使得“原料指向”型企业及其竞争者很接近, 在竞争中相互谋生存, 共发展。
(二) 有形成本因素。
1.原材料与供应商。这是“原料指向”型企业选址时所必须考虑的最重要的原则。分布在原材料基地附近, 可以降低运费得到较低的采购价格, 距离主要供应商的厂近一些, 也是精益生产方式的需要, 如火力发电厂应尽可能建在煤矿附近, 食品加工厂应尽可能建在农场附近, 等等;另一方面, 为了保证专业化生产运作条件下的协作间的供应, 缩短供货周期和平均存货时间, 厂址应尽可能选择靠近协作厂、且具有良好运输条件的地方。
2.交通运输条件。应该尽量选择靠近铁路、高速公路、海港或其他交通运输条件较好的地区。对于大多数制造业来说, 运输费用至少占产品销售价格的25%左右, 而对于“原料指向”型企业来说, 这一比重更高。所以, 在选择时可以考虑将其销售部建在交通便利的地区。
3.劳动力条件。大多数“原料指向”型企业是密集型产业, 劳动力是重要的生产资源。除了在数量上保证要求外, 更重要的是劳动力的教育和技术水平必须与公司要求相匹配并具有学习的热情和能力。不同地区的人力资源状况是有很大差别的, 其教育水平、文化素质、劳动技能、工资费用都不同, 这也是企业选址时必须考虑的因素。
4.成本。企业选址的最终目的实际上就是能为企业带来最大的收益。追求收益的最大化, 必须努力使总成本最低。总成本包括土地、建筑、劳动力、税收和能源消耗等构成的局部成本及货物进出的运输成本。另外, 有难以计算出来的隐形成本, 比如产品到达用户之前在各地间的不必要的移动, 信息反馈不及时带来的损失等。
(三) 无形成本因素。
1.政府壁垒。世界市场竞争越来越激烈, 许多国家, 尤其是一些地区的地方保护仍然很严重。虽然在世界经济一体化进程愈来愈快的推动下, 许多国家正在努力通过立法清除妨碍外国产品进入和来本国设厂的壁垒, 但在企业选址时, 还必须要考虑国家 (或当地) 的立法及文化背景的影响。
2.环境保护。现代社会中, 人们对环境的重视程度越来越高, 环境因素对选址的影响力也越来越大。环保不仅影响某一企业的选址, 还会影响到某些行业的具体选址, 因为它既影响可测量的潜在成本, 还会影响与社区的关系。
3.增长空间。一开始就建设到容积极限、不留余地的厂址选择, 无疑是极不明智的。选址时必须考虑企业将来的发展, 为之留有充分的扩展余地。
4.生活条件。生活条件在选址分析中也是不可忽视的。此外, 当地的教育设施和生活质量也很重要。生活条件包括硬件和软件两个方面, 前者指住房、生活服务、文化教育、体育娱乐、交通等物质设施, 后者指就业机会、社区文化及其开放性、人际关系、犯罪率等生活环境。无疑, 提供一个良好的生活条件, 解除职工的后顾之忧, 不仅会获得职工及其家属对企业的大力支持, 充分调动其积极性, 提高劳动生产率, 而且有利于吸引高素质人才的加盟为企业的长期稳定发展提供保证。
三、“原料指向”型企业案例分析——鄂尔多斯羊绒衫厂的成功选址
被誉为世界绒城的鄂尔多斯集团拥有成员企业近百家, 员工24, 000余人, 资产逾百亿元。“鄂尔多斯”作为中国绒纺行业第一枚中国驰名商标, 品牌价值居中国最有价值品牌前列。鄂尔多斯今天的成功, 除了集团领导与所有员工的努力, 与该集团在建厂之初正确的选址思路与定位是密不可分的。
(一) 选址主要因素分析。
1.靠近原料产地。鄂尔多斯羊绒产厂的主要原材料是优质的羊绒。从全球看, 产绒山羊主要分布在北纬35度～55度、东经5度～120度的区域, 主要产绒国为中国、中亚5国、俄罗斯、蒙古、伊朗、巴基斯坦及土耳其。中国羊绒年产量约为1万吨, 占世界总产量的70%左右。内蒙古羊绒年产量约为4, 500吨, 占中国羊绒年产量的50%左右。内蒙古自治区无论是羊绒产量还是羊绒的质量, 在全国均属首位, 而内蒙古自治区的羊绒又以鄂尔多斯的质量和产量为佳。鄂尔多斯高原深居内陆, 是畜牧业最古老的发源地之一, 属北纬40度、东经108度的亚寒带地区。这里所产的羊绒纤维弹性、长度、细度、白度、色泽等方面均名列其它羊绒之前, 被誉为“纤维宝石”、“软黄金”。鄂尔多斯集团在选址的时候, 正是看中了该地区得天独厚的羊绒资源。由于该公司位于羊绒主产地, 位置优越, 而且收购量大, 这使得企业在竞争中处于十分主动的地位。
2.充分利用了人们的羊绒产品意识。如同蒙牛、草原绿鸟鸡等内蒙古知名企业一样, 鄂尔多斯企业的成功同样也依托了“内蒙古大草原”这一天然的广告效应。一谈起内蒙古大草原, 人们就会想起“天苍苍、野茫茫”的美丽景象。如同一说到苏杭的服装业人们就会联想到丝绸一样, 一谈到内蒙古的服装优势, 人们也会很自然地提到羊绒制品。加上内蒙古各个企业都在加大对“内蒙古”品牌的宣传力度, 使得“内蒙古”好奶、好绒、好毛的品牌意识日渐深入人心。正是这种独特的产品意识在人们的消费过程中起到了很强烈的影响作用, 使得内蒙古的羊绒产业一上市就比其他企业多了一份优势。
3.政府支持。从世界范围来看, 羊绒业是纺织行业中的新兴产业。由于生产技术设备落后与资金匮乏, 曾经有一个阶段, 中国的羊绒原料主要销往海外市场, 由发达国家进行加工。这实质上是富国对穷国的经济掠夺, 也是全球经济一体化的一种副作用。针对这种状况, 我国的产业部门及时作出了正确的决策, 鄂绒公司的前身伊克昭盟羊绒衫厂于1980年和1986年两次以补偿贸易方式从日本引进技术设备。这充分体现了政府对该厂寄予的厚望, 也反映出国家在羊绒资源主产地建立大型羊绒企业的战略构想。
4.劳动成本。羊绒业属于劳动密集型产业, 劳动力资源的成本优势仍然是内蒙古羊绒业国际贸易竞争优势的基石。尽管近几年伴随内蒙古经济的快速发展, 人均工资水平增长较快, 但作为西部欠发达地区, 区内人均年工资仍处于较低水平。羊绒资源优势和劳动力成本优势带动了区内羊绒产业优势的形成。
(二) 选址的不足之处。
1.供应商相对比较分散。虽然鄂尔多斯地区羊绒产量比较大, 但是养羊户相对分散。这就对原材料的收集有一定的影响。鄂尔多斯集团在国内羊绒主产区和集散地建立了26个原料收购基地, 投入5, 000多万元扶持绒山羊生态圈养工程。
2.运输不方便。虽然近几年随着经济的发展, 内蒙古自治区的交通运输很便利, 但是相对于一些大的城市和沿海地区相比, 还是有很大的差距。所以鄂尔多斯集团, 将其销售部和广告部设在北京, 以弥补这方面的不足。
3.政府壁垒。从全球选址角度来看, 由于全球纺织品贸易一体化后, 欧美国家为了持有特权维护他们的利益, 将会再次提出“中国威胁论”。中欧、中美已经相继就欧盟和美国对中国部分纺织品进口设限签署了纺织品备忘录, 对中国部分纺织品出口数量达成限制协定, 这使得内蒙古羊绒产业对外贸易的发展不会一帆风顺。此外, 以防止破坏生态环境和人类健康为由而直接或间接采取限制、甚至禁止贸易为内容的法律、法规、政策与措施等“绿色壁垒”也可能成为另一种非关税壁垒。这对中国所有企业来说都属不可避免的。企业必须从自身角度提高羊绒业对外贸易的竞争力。
四、结语
由于选址影响成本、收益, 甚至是运作的成功与失败, 所以, 选址对于“原料指向”型企业来说是非常重要的。选址的过程非常复杂, 经常要牵扯到系统中多个部分的多个因素。但是, 如果在选址的过程中能够充分权衡选址的众多因素, 进而用正确的方法进行决策, 就可以选到相应较优的方案, 对企业今后的发展起到良好的促进作用。
参考文献
[1].陈容秋, 马士华.生产运作管理[M].北京:机械工业出版社, 2003
[2].季建华.运营管理[M].上海:上海交通大学出版社, 2004
[3].邱灿华, 蔡三发.运作管理[M].上海:同济大学出版社, 2004
[4].孔庆善.运作管理[M].北京:石油出版社, 2003
企业选址 篇8
关键词：因素评分法,顾客直接接触,服务企业,选址
1 与顾客直接接触的服务企业选址的意义
与顾客直接接触的服务企业因其服务过程需要与顾客高度面对面接触, 被形象地比喻为“砖——泥型”。这种类型的服务企业有餐馆、宾馆、银行分支机构、医院、超市、大型商店和小服装店等。这种类型的服务企业通常拥有众多的分散服务机构, 这些服务机构的成功关键在于所选位置的销售收入。企业选址是否科学、合理, 将对这些服务机构的销售收入产生重大影响。
与顾客直接接触的服务企业选址的意义, 主要表现为:
首先, 选址是一项长期性投资。相对于其他因素来说, 它具有长期性和固定性。选址对设施布置以及投产后的经营费用、产品、服务质量以及成本都有极大而长久的影响。当外部环境发生变化时, 为了适应环境变化, 可以调整众多经营因素 (价格、服务种类、产品种类等) , 而选址一经确定就难以变动, 选择得好, 企业可以长期受益。
其次, 选址事关企业成败。古人就非常重视“天时”、“地利”、“人和”, “地利”与选址有关。选址得当, 就意味着享有优越的“地利”优势, 在同行之间, 在规模相当、经营水平以及其他方面相同的情况下, 将享有较好的经济效益。一般来说, 如果选址好, 即使经营一般, 也容易获得成功。相对制造性企业而言, 与顾客直接接触的服务性企业的选址更为重要, 其位置的好坏在很大程度上直接决定了企业的营业收入, 最终决定企业的存亡。
最后, 选址决策与组织的总体战略紧密相关。选择低成本战略的企业通常会在劳动力或原料成本较低的地方进行选址;而以为顾客提供快捷服务为经营特色的企业, 则会考虑交通的便利性、临近地区的发展状况以及该地区的未来规划等因素。因此, 企业在进行设施选址的时候, 必须谨慎做出决策。
随着供应链概念的引入和不断深化, 选址问题越来越成为决定供应链是否优化、是否实现效益最大化的重要条件。人们在考虑设施选址的时候不仅要考虑设施本身的运营成本、产品运输便利程度、人员材料的费用等等, 还要考虑到供应链上下游企业的相互关联。随着经济全球化的发展, 选址问题更受到人们的重视。在衡量不同选址备选方案的优劣时, 需要评估定量和定性因素。一个常用于定量地比较不同备选方案的定性因素的方法就是后面将要介绍的因素评分法。
2 与顾客直接接触的服务企业选址的影响因素
2.1 经济因素
经济因素包括所在国家的经济制度、经济结构、经济发展水平、国民消费水平等。经济因素影响着一个国家或地区整体的健康和福利, 通货膨胀与紧缩, 失业与就业、利率变化等, 它们能给管理者创造机遇, 同时也带来威胁。
2.2 政治法律因素
政治法律因素包括当地政府对企业所从事的生产经营活动的鼓励或限制的立场, 当地政治局面的稳定程度, 法制的完备程度, 税赋的公平程度等。这些问题在进行选址决策时不能忽视, 否则会带来严重后果。特别是企业在进行海外选址决策时, 必须考虑政治因素, 政局稳定是发展经济的前提条件。
2.3 社会文化因素
社会文化因素主要有社会阶层、家庭结构、风俗习惯、宗教信仰、价值观念、消费习俗、审美观念等, 这些会对企业的运营产生不同程度的影响, 它影响和制约着人们的消费观念、需求欲望及特点、购买行为和生活方式, 对企业行为产生直接影响。人口及其变化对市场容量、格局产生深刻影响。一般情况下, 市场需求量与人口数量成正比, 人口越多, 潜在市场就越大, 机会就越多。在不同地区, 人口密度不同, 市场大小不同、消费习惯不同、购买行为也不同。
2.4 地理因素
2.4.1 交通
企业的进货和出货是否便捷、成本是否低廉和企业所处的地理位置息息相关。靠近港口、铁路和机场势必会大大提高货物的周转速度, 同时降低运输成本。车站附近, 是过往乘客的集中地段, 人群流动性强, 流动量大, 如果是几个车站的交汇点, 则该地段的商业价值更高。服务机构选在这里, 将给顾客提供便利条件。
2.4.2 自然环境
自然环境包括地理条件和气候条件。地理条件是一种制约选址的客观因素, 企业应避免在那些地质或地势条件不满足要求的区域选址。
2.5 其他因素
2.5.1 供应商
供应商是向企业提供其所生产的产品和服务 (包括原材料、零部件、劳动力、能源等) 所需要的资源投入的组织。管理者工作中一项重要内容就是要保证可靠、及时地投入资源供应。
2.5.2 分销商
分销商是帮助企业向消费者出售其产品和服务的组织, 对企业绩效有着重要影响。分销商能否按时按量按质提供所需生产要素, 影响企业生产规模的维持和扩大, 同时, 分销商还影响着企业成本。
2.5.3 顾客
顾客是购买某个企业生产的产品或服务的个人或团体。顾客对企业来说是至为重要的, 一方面, 因为用户对产品的总需求决定着行业的市场潜力, 从而决定企业的发展边界;另一方面, 用户讨价还价诱发企业间价格竞争, 影响企业的获利能力。
2.5.4 竞争者
竞争者是指提供与某个特定企业类似的产品或服务的组织。竞争者之间的竞争是管理者必须面对的最有潜在威胁的因素。高度的竞争通常会导致价格竞争。因此, 选址之前有必要研究其位置周边竞争对手的数量和实力, 以此估算可能在服务范围内被抢夺的客流资源。
3 与顾客直接接触的服务企业的选址方法——因素评分法
3.1 因素评分法主要思路
因素评分法在常用的选址方法中是使用得最广泛的一种, 因为它以简单易懂的模式将各种不同因素综合起来。因素评分法是依据分析指标与其影响因素的关系, 从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法。因素评分法既可以全面分析各因素对某一经济指标的影响, 又可以单独分析某个因素对经济指标的影响, 在财务分析中应用颇为广泛, 这里仅介绍因素评分法在服务企业选址中的应用, 因素评分法的具体步骤如下:
第一, 列出影响设施选址的主要因素。影响设施选址的因素有很多, 在这里只需要列出主要的、在各选址方案上有明显差异的影响因素 (如市场位置、停车场、潜在收入等) 。
第二, 赋予每个因素一个评价值, 即权重。权重数值的大小显示其所代表因素的相对重要程度。各个因素权重之和等于1。
第三, 按照统一规定的评价尺度, 确定各因素的评价标准。评价标准一般用分数表示, 一般给所有因素确定一个统一的数值范围 (0-100) , 如必要可设置最小可接受分数的范围。评价标准是结合影响因素的实际情况, 明确其在不同分数下应该具备的特征, 为下一步的评价打分提供指导准则。
第四, 请有关领导与专家为每个影响因素打分。充分利用现有资料, 根据每一备选方案在各影响因素方面的具体情况, 根据评价标准, 给出评分值。
第五, 将每个因素的得分与该因素的权重相乘, 再将各因素的数值相加就得到了备选地点的总分。
第六, 选择其中综合得分最高的地点, 即为最优方案。
3.2 案例分析
有一家超市准备在某城市再开一家分店, 根据调查, 有三个地点可供选择, 究竟选择哪一个地点, 经理很纠结。现在, 根据材料可知影响超市经营的因素、每个影响因素对超市经营的相对重要性以及每个地点评估得分, 具体情况如表1。
3.3 结果及说明
从表1有关数据可以知道, 地点2的总分高于其他二地点的总分, 如果没有其他情况, 按照因素评分法, 该超市应选择地点2作为分店地址。
在运用因素评分法计算过程中, 由于确定权数和等级得分完全靠人的主观判断, 只要判断有误差就会影响评分数值, 最后影响决策的可能性, 故权数和等级得分的确定非常重要。目前关于确定权数的方法很多, 比较客观准确的方法是层次分析法, 该方法操作并不复杂, 有较为严密的科学依据, 在做多方案多因素评价时尽可能采用层次分析法。
对于多目标决策问题, 如有多个备选方案, 可以采取以下办法进行决策。
淘汰法。如果多个备选方案中有一些方案的每项指标值 (点数) 都不优于某一方案对应的指标值, 则这些备选方案都可以淘汰。
设置最低指标值。对某些评价指标设置最低值, 任何方案的相应指标若低于这个最低值, 则该方案淘汰。
参考文献
[1]陈荣秋.生产与运作管理[M].高等教育出版社, 2005.
[2]戴维斯.运营管理基础[M].机械工业出版社, 2004.
[3]王凤彬.管理学[M].中国人民大学出版社, 2008.
企业选址 篇9
随着体育产业的快速发展, 体育用品企业的竞争压力日益激烈。体育用品企业不断地通过提高收益, 降低成本来提高自身的竞争力。而在当前的体育用品生产企业中, 通过提高自身的生产能力和提高收益是极为有限的, 而物流作为一个新的经济利润点, 蕴含着巨大的经济效益。在这种新的形势下, 迫切地需要开展物流配送中心的构建研究。
1 物流配送中心概念界定
物流配送中心是从事产品的配备 (集货、加工、分货、拣选、配货) 和组织对消费者的送货, 以高水平实现销售或供应的现代化流通设施。物流配送中心的核心任务是将产品送到指定的消费者或用户的手中, 促使产品按照客户的要求实现价值增值。物流配送中心通过对产品运输、保管、装卸、搬运、流通、配送、订单处理和信息处理等的统一管理, 可以有效地减少库存积压, 降低成本, 减少资金的占用, 加速产品流通和资金周转。具体流程图如图1所示。
针对体育用品企业发展战略的不同, 可以将物流配送中心服务内容不断完善, 如作为服务类的体育用品公司, 按照消费者的要求 (服装的图案、颜色等) , 可以通过物流配送中心加工程序来实现对消费者的定制化服务。物流配送中心的选址具有战略性意义。由于物流配送中心规模大, 影响面广以及对地区的生态环境影响大等问题, 需要科学合理地分析和研究物流配送中心所处的地理位置、自然环境条件、劳动力成本、运输距离等宏微观环境因素。
2 物流配送中心的构建是适应体育产业发展的客观要求
目前, 体育产业已经成为我国国民经济的重要增长点。根据国务院颁布的《国务院办公厅关于加快发展体育产业的指导意见》了解到, 我国体育产业将保持快速增长, 通过完善体育产业扶持政策, 优化体育产业结构, 加快体育产业的协调发展, 培育一批具有国际竞争力的体育企业, 促进体育产业的发展。预计体育产业增加值在“十二五”期间将以平均每年15%的速度增长, 达到4000亿元, 占国内生产总值的0.7%, 从业人员达400万。但据2012年中国行业网获悉, 我国国产体育品牌李宁、安踏、特步、“361。”匹克等六大品牌的总库存量达到37.21亿元, 库存积压如山。而库存量大导致订单急剧减少, 利润降低, 成本增加。这说明针对体育用品企业急需构建物流配送中心来改变这种局面。实践证明, 建成物流配送中心之后, 能够加快物流的配送速度, 降低成本, 减少库存积压, 减少资金的占用, 加速资金的周转。因此, 体育用品企业物流配送中心的构建成为提高劳动生产率之后的“第三利润源”。如目前海尔集团在全国各地拥有42个物流配送中心, 这42个物流配送中心构成了海尔集团重要物流网络平台。为保证物流配送中心的高效运转, 物流配送中心改变传统手工作业的方式, 建设一套高效和准确的数据采集系统, 可以提供及时、准确的物流数据。并针对海尔物流配送中心的业务特点, 全面应用便携式数据终端设备, 在物流配送中心的入库、移库、出库等各个作业环节, 实现及时、准确、高效的数据管理功能。
3 体育用品企业物流配送中心的选址分析
体育用品企业物流配送中心的构建, 涉及范围较广, 影响因素较多, 要求的条件较高。因此, 需要进行系统地分析和研究, 为构建体育用品企业物流配送中心提供决策依据。
3.1 体育用品企业物流配送中心的选址流程
目前, 我国体育用品企业闲置库房和物流设施很多, 大部分的物流设施和设备利用率不高, 这在一定程度上造成了严重的损失和浪费。因此, 我国体育用品企业物流管理需要不断地调整和优化。按照传统的业务流程, 直接将老式仓库改造为物流配送中心或新建一个物流配送中心。而实践表明, 在综合考虑物流配送中心的电子化、网络化和信息化, 对货物的装卸、保管和运输, 能够实行电子化操作与控制的同时, 往往新建一个物流配送中心有时远比改造老式仓库实用、经济和有效。选址流程的目的在于使流程能够适应外部经营环境, 有效结合体育用品公司战略要素, 引入跨部门协调机制, 使公司降低成本、缩减时间、提高质量、方便客户, 提升综合竞争力。如图2所示。
3.2 物流配送中心选址的影响因素分析
影响选址的因素很多, 不同的企业对选址有不同的要求。在选址时, 体育用品公司应根据自身的实际情况确定其主要考虑的因素, 并区分层次, 做出最佳的决策。物流配送中心选址的影响因素分析主要从政治、经济和地理三个方面进行分析:
3.2.1 政治方面因素
政治方面因素主要包括当地政府对体育用品公司的管理方法, 当地政府的政治稳定程度、政策条件、法制完善程度 (环境保护方面的法规) 、税赋公平程度等对体育用品公司的生产经营活动影响巨大。特别是体育用品公司在国外进行选址决策的时候, 政治因素必须作为体育用品公司重要考虑因素。政治的稳定性是体育用品公司获得长期发展的基本保障。
3.2.2 经济方面因素
(1) 基础设施资源。基础设施资源是指物流配送中心所选地区的水、电、气等资源供应情况。由于物流配送中心对资源条件依赖程度不同, 体育组织应根据自身的实际情况进行合理抉择。
(2) 与目标市场所在位置的远近。靠近目标市场有利于物流配送中心将产品迅速投放到目标市场, 降低运输成本。特别是服务性体育组织, 其物流配送中心的反应速度对消费者影响较为敏感, 因此需要选择靠近目标市场的地区。
(3) 周围的环境。良好的商业环境氛围不仅可以为物流配送中心招聘、生产和生活提供完备的配套设施和条件, 减少物流配送中心自身的投资, 而且还会带来“聚集效应”。
(4) 劳动力条件。物流配送中心需要大量的专门技术人员, 劳动力资源的可获性和成本就成为物流配送中心选址的重要条件。选择劳动力丰富且价格低的地区有利于降低产品的生产成本。很多国外企业到发展中国家建厂或外包业务, 就是看中发展中国家的低廉的劳动力。目前随着人口资源情况的变化, 这一优势也在发生着变化。
3.2.3 地理因素
(1) 交通运输的便利条件。为了降低成本缩短运输距离, 减少装卸环节, 尽量选择靠近码头、公路或铁路等交通便利的地方, 方便运输, 并综合分析各类运输方式的优劣势。在运输工具中, 水运运载量大, 运费较低;铁路运输次之;公路运输运载量较小, 运费较高, 但最具有灵活性, 能实现门到门运输;空运运载量小, 运费最高, 但速度最快。在选址时, 要考虑是接近原材料供应地, 还是接近消费市场。
(2) 地理和气候条件。物流配送中心选址不仅需要考虑具备生产经营的地理面积, 还要为以后的规模扩大留有余地, 并且尽量避开地理条件恶劣的地区, 如易震区。气候高低关系着厂房、办公室的建筑设计条件和员工健康、作业和工作效率, 企业应给予高度重视。
3.3 物流配送中心选址评估方法
目前物流配送中心选址决策的评估方法很多, 这里主要介绍综合多因素分析法和负荷距离评估法。这两种方面由于各有其实用情况, 体育用品企业需要根据自身的实际情况来进行抉择。
3.3.1 综合多因素分析法
综合多因素分析法是应用最为广泛的一种选择方法。这种方法可以将不同因素综合起来进行分析, 简单易操作, 适用各种类型的组织。如表1所示。
从表1中选出得分值最高的方案为最佳选址方案, 即选址方案1。
表1中因素1至因素5分别列出相关的选址决策因素:如地理因素、经济因素、劳动力因素等;并分别赋予每个因素一个权重, 0.1, 0, 2…0.9, 权重加起来等于1;通常, 由专家、管理者和消费者分别给出权重和分值, 也可以请多人打分, 求其平均数;打分设定一个共同的取值范围, 一般是1-10, 或1-100;将每个因素的得分与相应的权重相乘, 并把所有因素的加权值相加, 得到每一个备选择地址的最终得分;选出最高总得分的地址作为最佳的选址。
3.3.2 负荷距离法
负荷距离法是一种单一设施选址的方法。当距离成为选址的重要考虑因素时采用。负荷距离法的目标是在若干个候选方案中, 选定一个目标方案, 它可以使总负荷 (货物、人或其他) 移动的距离最小。当物流配送中心与目标市场的接近程度等因素至关重要时, 使用这一方法可从众多候选方案中迅速筛选出最有吸引力的方案。重心法是负荷距离法中的一种重要分析方法, 其思想与线性运输模型法相似。它是一种选择配送中心或销售中心位置的方法, 其目标是使配送成本或销售成本最小的方法。重心法通过对现有地点的空间位置及新增中心到各地点的运量进行分析, 根据重心原理, 实现整个系统运输成本的最小化。重心法具体操作步骤分为三步:第一步骤是建立一个反应地理位置的坐标轴;第二步骤是确定各供应点或需求点与待定的配送中心之间的运输量;第三步骤是计算待定位置的坐标, 选出总运量最小的地方。重心法的基本数据模型为:
其中, Wi为第个i供应点或需求点的运输量;di为第个i供应点或需求点与选择的配送中心的距离; (xi, yi) 为第个i供应点或需求点的地理坐标; (x*, y*) 是为待定的配送中心的地理位置。如某体育用品公司拟在某地区建立一个配送中心, 现有五个专卖店, 其每月的销售量分别为500、600、800、900、600。现计算最佳的配送中心位置。表2为专卖店销售量 (运量) 与地理位置关系。
根据重心法, 物流配送中心的最佳位置为:x*=∑Wixi/∑Wi=49.4 (公里) ;y*=∑Wiyi/∑Wi=46.5 (公里) 。物流配送中心的最佳位置为:x*为49.4, y*为46.5。同时, 通过坐标轴可以找出物流配送中线的最佳位置。
4 结论
通过上述物流配送中心选址的分析, 可以为体育用品企业提供定量决策分析方法。保证体育用品企业建设以电子信息化为基础, 把物流、商流和信息流有机结合的新型现代城市型物流中心, 充分发挥其储存、运输、装卸、包装、搬运、流通、加工以及信息处理等基本功能和增值性功能, 使体育用品企业物流配送中心的构建更为科学合理, 节约成本、提高效率。
参考文献
[1]陈荣秋, 马士华.生产与运作管理[M].北京:高等教育出版社, 1999.
[2]陈福军.生产与运作管理[M].二版.北京:中国人民大学出版社, 2008.
企业选址 篇10
关键词：物流中心选址,评价指标,TOPSIS综合评价法
伴随着电子商务的发展和信息网络时代的到来,物流已引起了许多企业的高度重视,被称为“第三利润源泉”、“移动的电子商务”。物流中心选址是指在一个具有若干供应网点及若干需求网点的经济区域内,选一个地址设置物流中心的规划过程[1]。良好的物流中心选址方案可以权衡仓储成本和运输成本等,降低物流系统的总成本,进而提高物流服务水平。而且,物流中心一旦建立,其初始投入成本较大,短期内改变物流中心的位置是不现实的,必须站在战略的高度确定物流中心的选址。所以,物流中心选址的研究是物流系统优化中的一个重要问题,具有重要的理论和现实意义。
物流中心选址的评价是多目标的包括很多可见和不可见的影响因素,大多使用定性与定量相结合综合集成方法,根据不同的目标选择不同的位置。选址的常用方法有:因素评分法和德尔菲法;以数学模型进行物流网点布局的解析法,复杂的选址问题的混合整数规划法;模糊评价法及计算机辅助决策法。其中TOPSIS法具有可靠性高、误差小、受主观因素影响小等特点,是一种简单易行的统计分析方法。因此,拟采用TOPSIS法作为物流中心选址的决策方法。
1 TOPSIS法简介
TOPSIS法是由C.L.Hwang于1981年所发展出来的技术,TOPSIS是改进M.Zeleny妥协解应位于理想解最近的概念而成。TOPSIS法又称为理想解法或双基点法,是一种逼近于理想解的排序法,该方法只要求各效用函数具有单调递增(或递减)性就行。它通过构造多指标问题的理想解与负理想解,并以靠近正理想解和远离负理想解的相对距离长度为决策标准,来评价各方案的优劣。所谓正理想解是一设想的最优的解(方案),它的各个属性值都达到各备选方案中的最好的值;而负理想解是一设想的最劣的解(方案),它的各个属性值都达到各备选方案中的最坏的值。TOPSIS法的基本原理:通过检测评价对象与最优解、最劣解的距离来进行排序,若评价对象最靠近最优解同时又最远离最劣解,则为最好;否则为最差。其中最优解的各指标值都达到各评价指标的最优值。最劣解的各指标值都达到各评价指标的最差值。
TOPSIS法是一种综合评价方法,主要用于有限方案多目标决策分析。它的优点是应用灵活方便,对样本量和使用者均无特别要求,与其它方法相比,具有不受参考序列选择的影响,不受数据样本多少的影响,应用范围广,信息失真小,灵活简单易行等。
2 物流中心选址评价指标体系
2.1 物流中心选址原则[2]
在物流中心选址的过程中应当遵守以下几方面的原则:
(1) 适应性原则。物流中心的选址须与国家以及省市的经济发展方针政策相适应,与我国物流资源分布和需求分布相适应。
(2) 协调性原则。物流中心的选址应将国家或区域的物流网络作为一个大系统来考虑,使物流中心的设施设备在地域分布物流作业生产力,技术水平等方面互相协调。
(3) 经济性原则。物流中心的发展过程中的总费用主要包括建设费用和经营费用两部分,物流中心选址在市区近郊及远郊其建设规模和费用以及经营费用是不同的,选址时应用成本费用分析等定量方法进行分析,选择合理的选址地点。
(4) 战略性原则。物流中心的选址应具有战略眼光,既要考虑目前的实际需要,又要考虑日后发展的可能。
2.2 物流中心选址指标体系的建立
根据我们的研究目的,需要分析影响设施选址的定性因素,结合物流中心的职能及选址原则,考虑经济效益和社会效益,给出下列物流中心评价指标体系。
(1) 自然环境因素:候选地的自然环境因素要综合考虑该地区的地质条件、水文条件、气象条件、地形条件等。
(2) 交通便利性因素:物流中心必须具有方便的交通运输条件,最好靠近交通运输枢纽进行布局,如紧靠港口、交通主干道枢纽、铁路等。交通网络对物流配送有着举足轻重的作用。
(3) 成本因素:指的是建设物流中心的成本,包括土地价格、基础设施建设的花费等。
(4) 基础配套设施因素:物流中心的所在地,要求城市的道路、通讯等公共设施齐备,有充足的供电、水、热、燃气的能力,且场区周围要有污水、固体废物等处理能力。既可保证物流作业安全,满足消防、生活等方面的需要,又能保护货物质量。
(5) 劳动力因素:主要指的是劳动力是否密集和劳动力成本的高低。决定着企业成本,影响着企业的利润。
(6) 政策因素:当地政府是否对该物流公司中心进行扶持,是否有优惠政策,如减税。这很大程度上影响决策者的决策。
(7) 环保因素:物流中心的选址时需考虑保护自然环境与人文环境,要尽可能降低对生态环境的破坏和城市生活的干扰。这也是一个很重要的因素,关乎长远利益。
(8) 现有设施利用率:物流中心选址要尽量利用现有的设施设备,如闲置的仓库等。这样可以节约成本,避免浪费,提高物流中心的经济效益和社会效益。这也是物流中心选址时要考虑的重要指标。
(9) 周边环境因素:主要指的是与周围企业、居民的关系,企业是否适度集中,还有社会治安水平等。
3 TOPSIS法基本步骤
第一步:构造原始数据矩阵。物流中心选址的初始指标评价矩阵为:
式中:m为候选物流中心数量,n表示评价指标数量,x表示第i个物流中心的第j个指标的评价值。
由于各指标的量纲不同,故需对初始数据作归一化处理:
由此得标准化矩阵:
第二步:计算各指标的权重系数。本文采用专家评分获得各指标的权重系数。
第三步:计算物流中心选址的指标加权评价值矩阵:
第四步:确定最优的指标评价值集合V+(正理想解)和最劣的指标评价值集合V-(负理想解)。
所谓正理想解是指每一准则项目中选出的最大评估值,成为正理想解的集合。负理想解则相反。
其中J1为效益型指标集,J2为成本型指标集。
第五步:分别计算诸评价对象所有各指标值与最优方案及最劣方案的距离V+和V-:
第六步:计算诸评价对象与最优方案的接近程度Ci,其计算公式如下:
其中Ci越接近1,表示该评价对象越接近正理想解或最优方案。
第七步:将第六步骤所计算出的结果按Ci由大到小的顺序排序,Ci值越大表示该候选物流中心地址越好。
4 TOPSIS法综合评价实例
如某大型企业计划新建一个物流中心,现有6个候选地址(A,B,C,D,E,F)可供选择,为了实现优化选择物流中心地址,该市认为有必要对上述候选地址进行谨慎、细致的评价分析,该市邀请相关领域专家对这6个候选地基于上述的9个评价指标进行打分,得如下数据:
计算物流中心选址的指标加权评价值矩阵
所确定的理想解和负理想解分别是:
计算物流中心的评价值与理想解和负理想解的距离分别为:
确定候选物流中心各指标的评价值与理想解的相对距离度为:
由此,可以对6家物流中心进行排序:
因此可得,物流中心2为最佳选址。
5 结论
用TOPSIS方法进行物流中心选址时,必须慎重地选取合适的指标,使评价的结果更接近于实际情况。另外,在实际应用过程中,还可以对评价指标权重系数加以修正。确定权重的方法又很多,如客观定权法等。在确定权重时可把专家确定权重与客观定权法相结合,避免主观因素的干扰。在多属性决策模型中也存在一定模糊数据问题,可以在今后的研究中将模糊数学的思想应用于物流配送中心的选址中,加以改善模型科学合理的依据。用TOPSIS法进行选址时,还可以与RSR法(秩和比法)等综合评价方法相结合,或者对TOPSIS法加以改进,避免各种不利因素,使它能更好地应用于实际中。
参考文献
[1]计三有,刘敬.物流中心选址分析及案例[J].物流科技,2006(7):109-111.
[2]徐杰,郑凯.物流中心选址的影响因素分析及案例[J].北京交通大学学报,2001(10):39-41.
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[6]陆琳琳,张仁颐.物流中心选址的一种综合方法[J].工业工程与管理,2003(6):59-61.
企业选址 篇11
作者：（比）马塞尔·德·迈尔利尔
出版时间：2013.8
出版社：机械工业出版社
这是一本关于商业选址决策的秘籍，简明扼要、字字珠玑。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。
此书作者是世界顶尖的选址顾问，他用自己长达半个世纪的专业实践，深思熟虑，为读者精心准备了一场知识的盛宴。《选址！选址！选址！》深度剖析了商业选址的一般原则，选址要求、关键要素、项目成本、无形要素，以及社区与场地分析，要素权衡，可行性分析，招商引资地区可用的策略等。
在选址决策中涉及的人有谁？这是一个难以回答的问题。原因在于，公司之间的情况差别巨大。董事会、副董事长、工厂采购员或者任何咨询人员都有可能做出选址决策。但我们常常可以看到一些成功的案例。这些案例表明，在其他因素相同的情况下，结果往往取决于三点：选址，选址，还是选址。
从制造业企业提出选址构想到一家新工厂的实际投产，往往需要3～5年的时间。在这个周期结束之时，如果发现当初决策明显失误，从而蒙受巨大的损失和生产环节严重的浪费，那么应由谁来承担责任呢？因为当初错误的决策，谁的位置又将被人取代呢？
如果公司会计账目违规或年度报告一塌糊涂，财务经理定必会被炒。公司在法庭上败诉，辩护律师职位不保。产品质量低下，生产经理立即下台。新产品卖不出去，销售经理或宣传经理可能要另谋出路。然而，当建厂新址被证明是错误时，又应由谁来承受谴责呢？公司董事长或全体董事会成员会为此负责，但他们当中谁也不会因此而被革职。
对于在选址方面可能出现的种种错误警告，管理层如果置之不理，后果会很严重，这些后果他们难以承担。如果忽视这些警告，过去犯下的错误，未来还会再犯。此书的目标是，把正确的一部分经验传授给正在进行选址决策的公司。或许我们应该提前表示歉意，此书有些侧重理论的案例与将要呈现在书中的实际案例相比可能略显无趣，但所有这些理论案例蕴藏着非常有益的信息和有价值的原则。
选址问题如双行道一样，是一种互谅互让的关系，始终涉及供求双方：供给方是当地的、国家的、区域性的和国际间的权威部门，而需求方则是那些投资者。从广义的角度讲，双方的谈判最终会达成一致。如果弄清以下问题，谈判的双方都会从中受益：对方能够提供什么？对方应提供什么，或者对方想要接受什么？
选址决策的准备工作极其复杂，需要在众多不同项目、公司管理方式、公司政策、瞬息万变的投资环境、迅速发展的经济现实，以及不同国家和地区的做事风格等方面拥有丰富的经验。
但选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！
企业选址 篇12
企业选址是企业从面到点结合区位因子选择合适地理位置的过程。以往成功选址案例表明影响企业选址的因素很多,要对其进行充分的定性分析后再进行定量分析,再通过定性和定量相结合得出满意的地址。区位理论为企业选址提供了理论依据。一般来说企业在不同的层面上选址,面对的因子数量和重要程度是不同的。如企业要对某区域进行位置选择,在这个宏观层面上,区位因子中市场因子是主要的,可单独考虑市场一个因子。当在此区域中选择具体位置时,再综合考虑多个因子,如劳动力、资本和原料等。若企业面临的因子非常多,通常的比选方法便不能很好的解决问题,而系统分析法可以提供科学的决策。本文便利用系统分析法来帮助企业解决这一选址难问题。
系统分析方法是根据系统确定的目的,在系统调查和可行性研究基础上,从技术、经济、环境和社会等方面,就各种系统涉及的方案能够满足的程度与为之消耗和占用的各种资源进行评审,并选出技术先进、经济合理、实施可行的最优或最满意方案。通常的系统分析方法有层次分析法、特尔菲法与模糊判断法等。
二、层次分析法(AHP)的运用
层次分析法(Analytical Hierarchy Process-AHP)是一种简明、实用的定性与定量分析相结合的系统分析法,目前,已被广泛用于经济发展比较、科学技术成果评价、资源规划分析等诸多领域。
1. 明确问题
在运用层次分析法进行企业选址决策时,主要问题是选出哪些地址对企业来说经济环境是最好的。本文运用AHP来测算企业选址中的经济环境指数。
2. 递阶层次结构的建立
通过对问题的分析和了解,将问题所包含因素,按共有的特征进行归纳成组,并把其共同特性看成是系统中新层次中的一些因素,而这些因素本身也按照另外的特性组合起来,形成更高层次的因素,直到最终形成单一的最高层次因素。最高层是目标层,中间层是准则层(可由多个层级构成),最低层是方案层或措施层。
根据本文目的,构建企业选址经济环境指数测算模型(如图所示)。模型中,最高层是最佳地址;准则层是涉及经济因素的多个子因素:市场需求,竞争程度和原料供应;准则层是各个备选地址方案:方案A、方案B、方案C和方案D,为了使模型简单便于理解,我们在设置准则层的因素时只列出了三个子因素,一般可以根据需要添加更多的子因素。类似,方案层也可以列出更多的方案。
3. 构建两两判断矩阵
由于本文目的是测算指数,所以判断矩阵只有在目标层与准则层之间构建,方案层与准则层之间不构建判断矩阵。方案层利用统计指标进行0-1化处理,计算相对重要程度,最终与准则层的权重合成指数。
判断矩阵表是针对上一层次某单元(元素),本层次与它有关单元之间相对重要性的比较。结合本文分析的问题,采用判断矩阵如表1:
在层次分析法中,为使判断定量化,关键在于设法使任意两个方案对于某一准则的相对优越程度得到定量描述。对单一准则来说,两个方案进行比较总能判断出优劣,层次分析法采用1-9标度方法,对不同情况的评比给出数量标度,如表2。
判断矩阵具有如下特征bii=1:bji=1/bij;bij=bik/bjk;。判断矩阵中的bij是根据资料数据、专家的意见和系统分析人员的经验经过反复研究后确定。应用层次分析法保持判断思维一致性是非常重要的,只要矩阵中的bij满足上述三条关系式,就说明判断矩阵具有完全一致性。
判断矩阵的一致性检验,判断矩阵的一致性指标,λmax为判断矩阵的最大特征值,n为判断矩阵的阶数。一致性指标C.I.的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性程度越大,C.I.的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。一般判断矩阵的阶数n越大,人为造成的偏离完全一致性指标C.I.值便越大;n越小,人为造成的偏离完全一致性指标C.I.值便越小。
判断矩阵的维数越大,判断矩阵的一致性越差,故应放宽对高维度判断矩阵一致性要求。于是需要引入修正值———平均随机一致性指标R.I.,用R.I.修正C.I.,得出C.R.指标,用于判断矩阵的一致性。一般而言,1或2阶判断矩阵总是具有完全一致性。对于2阶以上的判断矩阵,其一致性指标C.I.与同阶的平均随机一致性指标R.I.之比,称为C.R.。一般情况下,当时,我们就认定判断矩阵具有令人满意的一致性;否则,就需要调整判断矩阵,直到得到满意的构造矩阵为止。
4. 权重计算
在层次分析方法中,最根本的计算任务是求解判断矩阵的最大特征根及其所对应的特征向量,该特征向量即为所求的各指标的权重系数。在层次分析法中,判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量的计算,并不要求太高的精度。这是因为判断矩阵本身就是将定性问题定量化的结果,这一过程本身就存在误差,因此计算中允许存在一定的误差范围。在计算最大特征根及其对应向量时,常常用方根法和和积法求解判断矩阵的最大特征根及其对应的特征向量;或用一些数学软件进行计算。
5. 方案层统计指标的处理
一般的层次分析方法同样需要在准则层的每一个因素对应整个方案层构建两两判断矩阵,得出最低层的权重。本文采用另一处理方式,为计算企业选址的经济环境指数,定性和定量相结合,使求出来的指数有可比性,我们对三个因子的统计指标进行无量纲化处理,这里将采用0-1标准化技术。这种方法是通过指标的数值与相应的最大值和最小值进行处理,以消除指标间的量纲差异。这样可以求出各个省份互相可比的新指标;然后再与各个因素的权重相乘,之后就得到企业选址中的经济环境指数。
归一化处理时,要注意对不同指标采用不同归一化计算方式。一般会得到两类指标,一种是正相关指标,数值越大对企业来说积极作用就越大;另一种是负相关指标,数值越大消极作用就越大。
对正相关指标,用此公式进行处理:
第i个指标数值=[(Vi-Vmin)/(Vmax-Vmin)]
对互相关指标,用此公式进行处理:
第i个指标数值=[(Vmax-Vi)/(Vmax-Vmin)]
上述公式中,Vi是第i个指标在数据表中的数据值。Vmax是五大家具产业区内的省份中数值最大的一个,Vmin是数值最小的一个。
6. 测算结果
把步骤4计算所得各权重与步骤5计算所得各方案对应各因子的归一化指标相结合,可得出企业选址中不同方案的经济环境指数。
三、实例分析
H企业是广东一家生产PVC封边条的企业,随着企业发展壮大,面临着在其他省市进行投资建厂的选择。本文结合AHP分析法和H企业的实际情况测算各省份的经济环境指数,哪个省份的指数越高,越适合投资建设。指数越低,则越不适合投资建设。
为便于理解和操作,沿用图中简单模型来测算,不多加子因素到准则层。判断矩阵的评判是根据行业专家及在H企业实地考察后得出来的。子因素方面,因为H企业是生产板式家具附件的企业,则各省板式家具厂家的市场份额可以反映市场需求;各省PVC封边条产量可反映竞争程度;由于各个省份的PVC封边条产量无法获取,实际上本文利用各个省份塑料板片材的产量来做一个估算,而作为PVC封边条的主原料PVC粉则可反映原料供应。
1. 判断矩阵的计算
利用Mathematic软件计算
最大特征值:3.06489
特征向量为:{9.02462,2.32697,1}
C.I.=0.032445
C.R.=0.056<0.1;所以接受一致性检验
把特征向量归一化为:{0.731,0.188,0.081},归一化后得出的向量即为各因素的权重。
2. 子因素统计指标归一化处理
本文挑选几大家具产业区的重点省份进行研究:广东省、北京市、天津市、河北省、上海市、江苏省、四川省、辽宁省、吉林省和黑龙江。各省份数据从市场调查报告公司与全国工业产品数据库中获取。2008年各个省份PVC粉的产量无法获取,我们采用2007年的数据替代。
3. H企业选址的经济环境指数
结合1步骤和2步骤的计算结果,由于总得分是比1小的小数,为便于对比,把总得分扩大100倍,最终估算出H企业选址的经济环境指数如表6:
4. 结果评价
由于数据的可获得性差,所以本文的结果较粗糙。但本文的计算方法是可行的,只要数据充分则可得到满意的结果。
四、结束语
一般的层次分析法涉及很多两两判断矩阵的评价,如果方案层非常多的话,则此方法得出的结果不是很可靠。本文另辟蹊径,只在目标层和准则层之间构建判断矩阵得出准则层各因素的权重,而在方案层利用对统计指标进行归一化处理得出方案层针对每个准则层的因素的权重,最后把定性分析得出准则层因素的权重与定量分析得出方案层的统计指标权重相乘,来测算出企业选择中的经济环境指数。
本文重在提出计算企业选址中经济环境指数的方法,所以在构建AHP模型时,为便于计算和理解,简化了模型结构;在一般实际操作中,对于经济环境的其他相关因素也要考虑进来。同时在选址的时候除经济因素之外,还要考虑政治因素,法律因素和技术因素,那么模型的构建就更加复杂了;但也同样可以用本文的方法来计算出一个综合指数为企业选址做决策依据。
总之,企业会考虑站在某个层面上来考虑影响选址的因素,不同层面对因素的选取都会不一样;当涉及因素很多,同时因素对企业选址的影响又不尽相同,且这些因素还相互关联、相互制约,那么企业就可运用本文提出的方法对这些因素进行系统评价,定性与定量相结合地计算综合指数,为企业的决策找到科学依据。
参考文献
[1]张琦,李伟峰.厂址选择的实用方法[J].建筑与结构设计,2008
[2]柯恩龙.层次分析法在厂址优化中的应用实例[J].武汉大学学报(工学报),2007